WILLIAM GÓMEZ PINILLA

ARQUITECTO
Lonja Colombiana de Finca Raíz y de Avaluadores. Matrícula RCA 0505-0145
Carrera 9 No. 29-16 Tel. 7896778 Montería, Córdoba

AVALÚO COMERCIAL SUB-URBANO

REF. PROPIETARIOS DEL PREDIO: REMBERTO MANUEL YÁNEZ ARCIA

VICTORIA ARROYO DE YÁNEZ
LOCALIZACIÓN: El predio se encuentra en zona suburbana
colindante con la Unidad de Planeamiento UDP
N° 120 El Ceibal - Nuevo Bosque, de acuerdo a
normatividad vigente del Municipio de
Montería.
VALOR MÁS PROBABLE DEL AVALÚO: $ 671.750.000,00

El presente informe se realiza para determinar el avalúo comercial más probable del precio de referencia el cual fue
practicado a solicitud del señor REMBERTO MANUEL YANEZ ARCIA en el municipio de Montería.

COMERCIAL SUB-
TIPO DE AVALÚO
URBANO
DESTINACION DEL INMUEBLE: RESIDENCIA CAMPESTRE
VETUSTEZ: 10 AÑOS
ESTRATO N.A.

1.00 INFORMACIÓN BÁSICA

1.01 Fecha de Visita 19 de Abril de 2012
1.02 País Colombia
1.03 Departamento Córdoba
1.04 Municipio Montería
1.05 Territorio Zona sub-urbana colindante con la UDP N° 120
1.06 Dirección Calle 101 No. 13-530 vía a Aguas Negras.
1.07 Propietario Remberto Manuel Yánez Arcia y Victoria Arroyo de Yánez.
1.08 Solicitante Remberto Manuel Yánez Arcia
1.09 Escritura y Fecha Nº 1.034 de fecha 19 de Diciembre de 1997 Notaría de Planeta Rica.
1.10 Mat. Inmobiliaria 140-736189
1.11 Ref. Catastral 00-01-0059-0664-000
1.12 Afectaciones Ninguna

2.00 ENTORNO URBANO

2.01 Calificación de la Zona Sub-urbana
2.01 Población Baja densidad poblacional.
2.02 Tipo de Construcción Residencial Campestre
2.03 Servicios Públicos Cobertura de Redes
SERVICIO EN EL SECTOR EN EL INMUEBLE
Acueducto Si Activo
Gas natural domiciliario No Tanques de Gas Propano.
Energía Eléctrica Si Activo
Líneas Telefónicas Fijas Si Activo
Alcantarillado No Sistema Séptico.

Página 2 de 6

VIGENCIA DEL AVALUO: De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del decreto 422 de marzo 08 de 2000 y con el artículo 19 del decreto
1420 de junio24 de1998, expedidos por el Ministerio De Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la
fecha de expedición de este informe, siempre que las condiciones extrínsecas e intrínsecas que puedan afectar el valor se conserven.
 WILLIAM GÓMEZ PINILLA
ARQUITECTO
Lonja Colombiana de Finca Raíz y de Avaluadores. Matrícula RCA 0505-0145
Carrera 9 No. 29-16 Tel. 7896778 Montería, Córdoba

2.04 Contaminación Ninguna

2.05 Manejo Ambiental Bueno
2.06 Uso del Suelo Vivienda campestre - Cultivo y explotación de pequeños frutos.
2.07 Vías del Sector Material de afirmado regular estado
2.08 Topografía del Sector Totalmente Plana. Pendientes < 1%
2.09 Valorización Activa
2.10 Calidad del Transporte Bueno
2.11 Sector Adyacente Predios de igual estratificación
2.12 Zona de riesgo Sísmico medio. Ninguno adicional

3.00 REGLAMENTACIÓN
URBANÍSTICA
3.01 Acuerdos y/o Decretos POT vigente
3.02 Área de actividad Fincas de recreo y vivienda campesina.
Zona sub-urbana con alta producción ambiental, con actividad
3.03 Tratamiento agropecuaria tradicional, suficiente dotación de vías y equipamientos para
su desarrollo integral y adecuada articulación con el área urbana.
Índice de ocupación bajo.
3.04 Intensidad de uso
Índice de construcción bajo.
3.05 Densidad 10 viviendas por hectárea
3.07 Volumetría Altura máxima unifamiliar (2 pisos). Vivienda unifamiliar aislada.

4.00 DEL INMUEBLE

4.01 Tipo de Lote Parcela
4.02 Forma Irregular
4.03 Topografía Plana

5.00 LINDEROS Y MEDIDAS

5.01 Norte: Con la vía Montería – Vereda Aguas Negras 68.50 metros
5.02 Sur: Servidumbre de paso 66.00 metros
5.03 Este: Con predios de Juan Carlos Oviedo 84.50 metros
5.04 Oeste: Con predios de Juan Carlos Oviedo 114.00 metros

5.05 Área del Terreno. 5.000 m2

5.06 Área de Construcción. Vivienda: 520 m2
Depósitos: 9 m2
Total área de construcción 529 m2

Página 3 de 6

VIGENCIA DEL AVALUO: De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del decreto 422 de marzo 08 de 2000 y con el artículo 19 del decreto
1420 de junio24 de1998, expedidos por el Ministerio De Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la
fecha de expedición de este informe, siempre que las condiciones extrínsecas e intrínsecas que puedan afectar el valor se conserven.
 WILLIAM GÓMEZ PINILLA
ARQUITECTO
Lonja Colombiana de Finca Raíz y de Avaluadores. Matrícula RCA 0505-0145
Carrera 9 No. 29-16 Tel. 7896778 Montería, Córdoba
6.00 EPECIFICACIONES Y DESCRIPCION DE LA
EDIFICACION
6.01 Altura 1 Piso
6.02 Vida Útil 50 años
6.03 Calidad de la Construcción Excelentes acabados.
6.04 Estado de Conservación Bueno. Presenta pequeños daños de carácter meramente estético
6.05 Edad Aproximada 10 años
6.06 Aspecto Estructural No se observan daños que afecten la estabilidad de la edificación
6.07 Obsolescencia Física - Funcional Ninguna.
6.08 Acceso o servicios compartidos Ninguno

7.00 DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Se trata de una parcela localizada en la vereda Aguas Negras, jurisdicción del Corregimiento Los Garzones, a 15
minutos del centro de Montería, denominada Villa Alexandra, con una cabida superficiaria de 5.000 metros
cuadrados en escritura. El terreno se encuentra sembrado de una variedad de árboles frutales (cocoteros, mangos,
guayabos y papayos), posee una vivienda de 520 m2, (incluyendo las terrazas cubiertas), jardines y prados bien
cuidados. Posee además, un pequeño depósito y un estanque en tierra para la piscicultura y obras de drenaje. El
terreno se encuentra delimitado por un cerramiento en malla eslabonada y tubería galvanizada que le confiere
privacidad y seguridad. El acceso al predio está demarcado por una puerta metálica de doble hoja, enmarcada en
muros de mampostería. Un camino empedrado (piedras de río) rodeado de jardines y cocoteros conduce a la
vivienda.
EPECIFICACIONES Y DESCRIPCION DE LA EDIFICACION

COMPONENTES DE LA VIVIENDA ACABADOS

7.01 Cubierta Teja española de fibrocemento con entramado de madera.
7.02 Fachada Pañete liso + Estuco y pintura en vinilo tipo 1.
7.03 Estructura Convencional (cimientos, vigas y columnas concreto reforzado)
7.04 Mampostería Muros en bloque de cemento
7.05 Pisos Interiores: Cerámica. Exteriores: Tableta de gres.
7.06 Cielo Raso Interiores y exteriores (terrazas): Tablilla de pino machihembrado.
7.07 Carpintería Madera Puerta de acceso, alcobas y baños, closet y muebles de cocina
7.08 Carpintería Metálica Ventanas corredizas en aluminio y vidrio.

8.00 CONSIDERACIONES PREVIAS AL

AVALÚO
El presente evalúo se realiza de conformidad con los criterios y metodología aceptados internacionalmente para el
tipo de inmueble en estudio, y su espacio de negociación se establece considerando los resultados de una
investigación exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas físicas, políticas,
sociales y jurídicas del inmueble.

Página 4 de 6

9.00 METODOLOGÍA APLICADA PARA LA

EVALUACIÓN
Existen varios métodos y técnicas de evaluación que pueden ayudarnos a establecer el valor comercial del inmueble,
pero para la valorización más indicada del bien se utilizó el METODO DE REPOSICIÓN aplicado a las
construcciones. Este método busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo

VIGENCIA DEL AVALUO: De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del decreto 422 de marzo 08 de 2000 y con el artículo 19 del decreto
1420 de junio24 de1998, expedidos por el Ministerio De Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la
fecha de expedición de este informe, siempre que las condiciones extrínsecas e intrínsecas que puedan afectar el valor se conserven.
 WILLIAM GÓMEZ PINILLA
ARQUITECTO
Lonja Colombiana de Finca Raíz y de Avaluadores. Matrícula RCA 0505-0145
Carrera 9 No. 29-16 Tel. 7896778 Montería, Córdoba
total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación
acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno (Resolución 620 de 2008
Capítulo I. Artículo 3). Para ello se aplicó la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt

En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del terreno

Para la estimación del precio más probable del terreno, se investigó el precio de la tierra por el MÉTODO
COMPARATIVO, teniendo en cuenta la condición sub-urbana del predio, realizando la investigación de mercado
correspondiente.

10.00 MEMORIA DE CÁLCULO Y PRECIO MÁS PROBABLE DEL INMUEBLE

DESCRIPCIÓN ÁREA (M2) PRECIO TOTAL

VALOR ÁREA CONSTRUCCIÓN 529 750.000,00 $ 396.750.000,00
VALOR TERRENO 5.000 $ 55.000,00 $ 275.000.000,00

VALOR FINAL $ 671.750.000,00

Fuentes de Datos: Revista Construdata 3/20/2012, Transacciones y Anuncios de Ofertas en el Sector.

El valor obtenido es el precio de venta más probable que el mercado estaría dispuesto a pagar por la
propiedad, teniendo en cuenta las condiciones actuales del mercado.

11.00 CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LA GARANTÍA

Nº CONSIDERACIONES GENERALES SI NO
01 Condiciones de habitabilidad x
02 ¿Los servicios públicos están activos? x
03 ¿El inmueble se encuentra en sector de riesgo? x
04 ¿Cuenta el inmueble con vía de acceso adecuadas? x
05 ¿Se encuentra la construcción del inmueble completamente terminada? x

Página 5 de 6

Nº CONSIDERACIONES GENERALES SI NO
06 ¿Se encuentra el inmueble en buen estado de conservación? x
07 ¿Cuenta el inmueble con diseño funcional y apropiado para su fin? x
08 ¿Poseen las dependencias del inmueble adecuada iluminación y ventilación? x
09 ¿Está afectado el inmueble por cesiones y/o servidumbre de cualquier tipo? x
10 ¿Las condiciones de comercialización son fáciles? x

VIGENCIA DEL AVALUO: De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del decreto 422 de marzo 08 de 2000 y con el artículo 19 del decreto
1420 de junio24 de1998, expedidos por el Ministerio De Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la
fecha de expedición de este informe, siempre que las condiciones extrínsecas e intrínsecas que puedan afectar el valor se conserven.
 WILLIAM GÓMEZ PINILLA
ARQUITECTO
Lonja Colombiana de Finca Raíz y de Avaluadores. Matrícula RCA 0505-0145
Carrera 9 No. 29-16 Tel. 7896778 Montería, Córdoba
El inmueble está ubicado en un sector con una vía de acceso en afirmado y una adecuada infraestructura de servicios
públicos, la vivienda cuenta con espacios generosos y comodidades, buenos acabados, techos con materiales
apropiados para la región, buena iluminación y ventilación general, las acometidas de servicios funcionan
normalmente. En el sector se observaron viviendas campestres con características similares a las del inmueble objeto
del estudio. En este sector, la implantación de parcelaciones de viviendas campestres (Bosques de Castilla) y fincas de
recreo se ha consolidado en los últimos años, por lo que el comportamiento de oferta y demanda para este tipo de
inmuebles se muestra con bastante dinámica.

12.00 CONSIDERACIONES ESPECIALES SOBRE EL AVALÚO

No asumimos la responsabilidad de descripciones que se encuentran consignadas en la Escritura Pública No. 1.034
de fecha 19/12/1997 y/o en el Certificado de Tradición y Libertad, como tampoco por las consideraciones de tipo
legal que de ello se deriven. Aceptamos que el título de propiedad consignado en la escritura es correcto como
también toda la información contenida en este documento.

En la actualidad, el inmueble es susceptible de enajenación. El avalúo ha sido realizado asumiendo que la propiedad
está libre de gravámenes, embargos u otros impedimentos legales. Damos por aceptadas la documentación
suministrada y no nos hacemos responsables por los errores u omisiones contenidos en ellos.

WILLIAM GÓMEZ PINILLA

ARQUITECTO
Matrícula Profesional 13700-22110
Matrícula RCA 0505-0145

Fecha informe de avalúo: 25 de abril de 2012

Página 6 de 6

REGISTRO FOTOGRÁFICO

VIGENCIA DEL AVALUO: De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del decreto 422 de marzo 08 de 2000 y con el artículo 19 del decreto
1420 de junio24 de1998, expedidos por el Ministerio De Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la
fecha de expedición de este informe, siempre que las condiciones extrínsecas e intrínsecas que puedan afectar el valor se conserven.
 WILLIAM GÓMEZ PINILLA
ARQUITECTO
Lonja Colombiana de Finca Raíz y de Avaluadores. Matrícula RCA 0505-0145
Carrera 9 No. 29-16 Tel. 7896778 Montería, Córdoba

Vía de acceso al inmueble. Entrada Principal.

Fachada Principal Sala.

Cocina Jardín interno.

VIGENCIA DEL AVALUO: De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del decreto 422 de marzo 08 de 2000 y con el artículo 19 del decreto
1420 de junio24 de1998, expedidos por el Ministerio De Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la
fecha de expedición de este informe, siempre que las condiciones extrínsecas e intrínsecas que puedan afectar el valor se conserven.