- o TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. - / {24-2014 - SUNARP-TR-L Lima, 76 se), 0 APELANTE : LUZ DEL SUR S.A.A., representada por Juan Alfredo Barturén Vidarte. TITULO : N° 340613 del 4/4/2014. RECURSO : H.T.D. N° 055346 del 1/7/2014. REGISTRO : Predios de Lima. ACTO (s) : Compraventa e independizaci6n. ote, SUMILLA: ANDEPENDIZACION DE PREDIO QUE SE ENCUENTRA COMO URBANO EN MUNICIPALIDAD E INSCRITO COMO RUSTICO EN EL REGISTRO DE en fa Municipalidad e inscrito como nistico en el Registro de Predios, no cabe exigir su previa habilitacién, cuando la municipalidad competente ha emitido resolucion de subdivision de predio urbano.” 1 ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el presente titulo se solicita la inscripcién de compraventa e independizacién del lote 2 A-1 con un area de 480.00 metros cuadrados, perteneciente al sublote matriz N° 2-A de la manzana M de la parcela baja del Fundo Huachipa, distrito de Lurigancho, provincia y departamento de Lima, el mismo que corre inscrito en la partida electronica N° 12625135 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se adjunta la siguiente documentacién: - Parte notarial de la escritura piblica del 10/9/2007 extendida ante el Notario de Lima Alfredo Paino Scarpati en reemplazo de Ricardo Ortiz de Zevallos Villaran. La escritura fue otorgada por Fulgencio Balbin Tome, Maxima Alfonso Avellaneda de Balbin, Flavio Balbin Tome y Bernardina Palian Balbin a favor de Luz del Sur S.A.A, representada por Luis Fernando de Las Casas Riccardi y Enrique Tabja Awapara. - Resolucién 012-2014-GDU/MCPSMH del 31/3/2014 expedida por el Ing. Jaime Zumaeta Soplin y el Ing. Juan Carlos Lopez Aliaga, Gerente de Desarrollo Urbano y Sub Gerente de Obras Privadas Catastro y Central Urbano de la Municipalidad CP Santa Maria de Huachipa; respectivamente. - Certificado Negativo de Catastro N° 007-2014-SGOPCCU-GDU- MCPSMH del 2/4/2014 suscrita por el Ing. Juan Carlos Lopez Aliaga, Sub Gerente de Obras Privadas, Catastro y Control Urbano de la Municipalidad CP Santa Maria de Huachipa Plano de ubicacién y localizacién (UL-01) suscrita por el Ingeniero Civil Felipe Luis Durand Lopez visado por la Municipalidad de Centro Poblado de Santa Maria de Huachipa- Plano de subdivisién (SD-01) suscrita por el Ingeniero Civil Felipe Luis Durand Lépez, visado por la Municipalidad de Centro Poblado de Santa Maria de Huachipa. - Memoria descriptiva suscrita por el Ingeniero Civil Felipe Luis Durand Lopez. visada por la Municipalidad de Centro Poblado de Santa Maria de Huachipa. - Plano de independizacién (SD-01) suscrita por el Ingeniero Civil Felipe Luis Durand Lépez. - Formulario Unico de Habilitacion Urbana-FUHU anexo “F” suscrito por el Ing. Jaime Zumaeta Soplin, Gerente de Desarrollo Urbano de la Municipalidad CP Santa Maria de Huachipa. Forma parte del presente titulo el Informe Técnico N° 6856-2014-SUNARP- ZR.NIX/OC del 14/4/2014, expedido por el Area de Catastro de la Oficina Registral de Lima. DECISION IMPUGNADA El Registrador Publico del Registro de Predios de Lima, Luis Vargas Rivas, observé el titulo en los siguientes términos: “Sirvase adjuntar el FUHU Anexo “E", por cuanto el expediente que originé fa resolu fe sul in_es del 13 y la Wwe indica presentacién del documento acotado_es de fecha 8/2/2010._En onsecuencia, es yio_su ntacion lizar solicitada, Se transcribe la observacién anterior: Articulo 62: Titulo que da mérito a la independizacién de un predio rtistico sin cambio de uso. La independizacién sin cambio de uso de un predio nistico ubicado en érea de expansion urbana, se efectia por el solo mérito del Formutario Unico de Habilitacin Urbana FUHU, y su anexo E con el némero de Resolucién de autorizacién y el plano municipal de independizacién o parcelacién debidamente sellados y visados, debiendo precisarse en estos ultimos el rea, linderos y medidas perimétricas tanto de la porcién a independizar como el remanente. INDEPENDIZACION Y COMPRAVENTA Subsiste fa observacién anterior por cuanto no se ha presentado la documentacién idonea. Se deja constancia que el inmueble inscrito en fa Partida N° 12625135 se independizé de la Parcelacion Rustica de la parcela baja del Fundo Huachipa. Se deja constancia, que de ser urbano el predio inscrito en la partida 12625135 (al presentarse el anexo F del FUHU), como acto previo al presente acto, deberd procederse a inscribir su correspondiente habilitacién urbana, conforme a las normas que le resuiten aplicables. En consecuencia, se transcribe la integridad de la observacién de fecha 19 do mayo de! 2014: Subsiste la observacién anterior, por cuanto en fa Resolucién N* 335-2013- SUNARP-TR-L del 28/2/2013, se hace referencia al antiguo art. 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en el que no se hace referencia al FUHU y su anexo E; sin embargo, dicho requisito (a dicha fecha), se encontraba sefialado en el D.S.N° 024-2008-VIVIENDA (vigente en este extremo desde el 8/2/2010) y que el Tribunal Registral, si bien no loRESOLUCION No. - / 26 -2014 - SUNARP-TR-L sefialo expresamente, tampoco se debe considerar que se debe pasar por alto su presentaci6n, al tratarse de un requisito expresamente establecido, més aun si se tienen cuenta, que en ef nuevo Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, si se encuentra establecido en su articulo 62. Por lo softalado, se reitera lo observado: Con Informe Técnico N° 6656-2014-SUNARP-ZRN"IX/C del 14/4/2014, favorable. Sirvase presentar el FUHU y su anexo E, debidamente expedido y sellado por la Municipalidad del Centro Poblado Santa Marla de Huachipa. Art. 62 del Reglamento de Inscripciones de! Registro de Predios.” FUNDAMENTOS DE LA APELACION El apelante fundamenta su recurso sefialando lo siguiente: - Se ha presentado la Resolucién de Gerencia N° 012-2014-GDU/MPCSMH del 31/3/2014, en cuyo articulo primero se indica “Apruébese la sub divisién lote matriz (...)", asi en una resolucién similar a la que sirvié para la inscripcién del Titulo N° 2010-459772, dispuesta por el Tribunal Registral en la mencionada partida registral N° 12625135 motivo por el cual el Registrador debi sujetarse al criterio establecido por dicha instancia. - Asimismo, se debe indicar que la presentacién del presente titulo corresponde a la subsanacién de la observacién efectuada por el Registrador al titulo N° 2012-811814 con fecha 29/10/2012, en la que entre otros puntos indicada Io siguiente: “Asi tenemos el art. 42 del RIRP contempla los requisitos para efectos de la independizacion de un predio urbano, indicando que consistiré en fa resolucién municipal de subdivision y Jos planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en estos uiltimos, el érea, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resuitantes. Adicionalmente, deberé presentarse los planos y cédigos de referencia catastral de los predios resultantes o constancia negativa de catastro (...)” - La cual fue confirmada por Resolucién del Tribunal Registral N° 335-2013- SUNARP-TR-L, en la cual se sefiala expresamente en el punto 2: “2. Por otro lado, se advierte la presentacién de planos de independizacion, pues cabe indicarle que para efectuar la previa independizacién del area materia de transferencia, deberé presentar la documentaci6n establecida en el Art. 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios”. - El mencionado articulo 42° del derogado Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolucion N° 248-2008-SUNARP-SN corresponde actualmente al articulo 60° del nuevo Reglamento de Inscripciones de! Registro de Predios aprobado por Resolucion N° 097- 2013-SUNARP-SN que sefiala: “Articulo 60: Titulo que da mérnito a la independizacion del predio urbano La independizacién de un predio urbano, con edificacién o sin ella, se efectia por el solo mérito de los siguientes documentos: a) El Formulanio Unico de Habilitacién Urbana, FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivisién y plano debidamente sellados y visados, donde debe precisarse el rea, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes; ) Planos y cédigos de referencia catastro de los predios resultantes 0 fa constancia negativa de catastro (...)”.ae - Tal como se puede apreciar, en el presente caso, se ha cumplido con presentar a documentacién idénea establecida en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, de conformidad con lo dispuesto en la Resolucién del Tribunal Registral N° 336-2013-SUNARP-TR-L. ANTECEDENTE REGISTRAL En la partida electronica N° 12625135 del Registro de Predios de Lima corre inscrito el denominado Sublote N° 2-A de la Manzana M, con un area de 10,350.00m2., parcela baja del Fundo Huachipa, distrito de Lurigancho, provincia y departamento de Lima. Sus copropietarios son Flavio Balbin Tome casado con Bemardina Palian Balbin, Maxima Alfonso Avellaneda de Balbin y Fulgencio Balbin Tome. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como Vocal ponente Nora Mariella Aldana Duran. Con el informe oral del abogado Manuel Martin Pérez Guadalupe. ‘De lo expuesto y del andlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestién a determinar es la siguiente: - Para que proceda {a independizacién del predio que se encuentra como urbano en la Municipalidad e inscrito como ristico en el Registro de Predios: gdebe exigitse su previa habilitaci6n, cuando la municipalidad competente ha emitido resolucién de subdivision de predio urbano? ANALISIS. 4. Con el presente titulo se solicita fa inscripcién de compraventa e independizacién de un 4rea de 480.00 metros cuadrados, que constituye Parte del sub lote matriz N° 2-A de la manzana M de la Parcela Baja del Fundo Huachipa — Lurigancho, el mismo que corre inscrito en la partida electrénica N° 12625135 del Registro de Predios de Lima con un érea de 10,350.00 metros cuadrados. Al respecto es pertinente sefialar, que el bien objeto de transferencia, al formar parte de un predio de rea mayor, no tiene existencia registral independiente. Para ello se requiere que, como acto previo, se registre la independizacién de dicho bien. En virtud a la independizacién, el referido bien constituira una finca registral y en consecuencia contaré con partida registral propia en la que podran extenderse las inscripciones (0 anotaciones) que a dicho bien se refieran. Asi, conforme al principio de especialidad recogido en el articulo IV del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos, por cada bien se abriré una partida registral independiente, en donde se extender la primera inscripcién de aquél asi como los actos o derechos relativos al mismo. 2. El articulo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios define a la independizacién como el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracion de terreno, con edificacién o sin ella; 0, como consecuencia de la inscripcién de una edificacion sujeta al régimen de unidadesRESOLUCION No. - / £24 -2014- SUNARP-TRL. inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comin o régimen de independizacién y copropiedad. Entre los requisitos generales para la independizacion de todo predio, en el articulo 59 del Reglamento de Inscripciones de! Registro de Predios, se sefiala que el titulo debe contener el area de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el area femanente, con precision de sus linderos y medidas perimétricas, acompafiando los documentos exigidos para cada tipo de predio - )p Con relacién a los predios urbanos, el citado reglamento en su articulo 60 ‘sefiala como requisites los siguientes a) El Formulario Unico de Habilitaci6n Urbana FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivision y plano debidamente sellados y visados, donde debe precisarse el rea, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes; b) Planos y cédigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002- 89-JUS, segun sea el caso; ©) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el tramite de subdivision, en caso de copropiedad. Por su parte el articulo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que la independizacién sin cambio de uso de un predio rdstico ubicado en area de expansién urbana, se efectda por el solo mérito del Formulario Gnico de Habilitacion Urbana FUHU, y su anexo E con el nimero de Resolucién de autorizacién y el plano municipal de independizacién o parcelacién debidamente sellados y visados, debiendo precisarse en estos ultimos el area, linderos y medidas perimétricas tanto de la porcién a independizar como del remanente. Agrega dicho articulado, que en la partida independizada se dejaré constancia de la falta de inscripcién del Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultaneamente su inscripcién, acompafiando la resolucién de aprobacién correspondiente 4, En el presente caso, se adjunta la siguiente documentacion: - Parte notarial de la escritura publica de compraventa del 10/9/2007 extendida ante el Notario de Lima Alfredo Paino Scarpati en reempiazo de Ricardo Ortiz de Zevallos Villaran. - Formulario Unico de Habilitacién Urbana-FUHU anexo F; ademas de planos visados por la Municipalidad de! Centro Poblado Santa Maria de Huachipa. - Resolucién 012-2014-GDU/MCPSMH del 31/3/2014 en la que se resueive aprobar la subdivisién respecto del predio ubicado en el Sub Lote 2-A de la manzana M Parcela Baja del Fundo Huachipa, Centro Poblado de Santa Maria de Huachipa, distrito de Lurigancho; en Sub Lote 2A-1 y 2-A. - Certificado Negativo de Catastro N° 007-2014-SGOPCCU-GDU-MCPSMH del 2/4/2014 donde se establece que el inmueble ubicado en el Sub Lote 2- A Mz. M Parcela Baja del Fundo Huachipa se encuentra dentro de laJurisdiccién del Centro Poblado Santa Maria de Huachipa del distrito de Lurigancho-Chosica, no cuenta con catastro. 5. En la partida matriz N° 11059198 de la que se independizé el sub lote 2- ‘A— que en el presente titulo a su vez se independiza en dos sublotes: 2 A- 1y 2. A.-, se inscribié en el asiento 2 la implantacién de una parcelacion ristica y una parcelacién semiristica para fines agropecuarios. Conforme __ @ dicha parcelacion, el predio se dividié en manzanas y éstas, en lotes. ft} Resulta entonces que en el Registro no obra inscrita la habilitacion urbana del predio matriz, sino la parcelacion de un predio rustico. Ahora bien, tal como se ha sefialado, la Municipalidad competente ha emitido resolucién de subdivision del sublote 2-A, aplicando las normas (y formularios) correspondientes a predios urbanos. Resulta entonces que estamos ante un predio que figura inscrito como rustico pero que se encuentra como urbano en la Municipalidad correspondiente, 6. La Decimosétima disposicién transitoria del D.S. 035-2006-VIVIENDA, TUO det Reglamento de fa Ley 27157, dispone: “Decimosétima.- Habilitacién Urbana de Oficio Las Municipalidades Provinciales en el émbito de! Cercado y las Distrtales en su jurisdiccién, identificaran los predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, que se encuentren como urbanos en la Municipalidad e inscritos como rusticos en el Registro de Predios, declarandolos habllitados de oficio mediante Resolucién de Alcaldia, disponiendo la inscripcién Tegistral del cambio de uso de rustico a urbano, acto éste que serd gestionado por el propietario.” Respecto a dicha materia, en el XIX Pleno del Tribunal Registral se aprobo el siguiente precedente de observancia obligatoria: Regularizacién de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas “Para inscribir la regularizacién de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rustico en el Registro de Predios, no se requiere resoluci6n de alcaldia que declare {a habilitacion urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente” El referido precedente esté referido a la regularizacion de edificaciones — en la que no interviene la Municipalidad -, por lo que con mayor razén resultaria aplicable a la independizacién de predios ubicados en zona urbana consolidada que aparecen inscritos como risticos en el Registro de Predios. Esto es, para que proceda la independizacién del predio ubicado en zona urbana consolidada, no cabe exigir su previa habilitacién. En conclusion, para que proceda la independizacién de! predio que se encuentra como urbano en la Municipalidad e inscrito como rustico en el Registro de Predios, no cabe exigir su previa habilitacion, cuando la municipalidad competente ha emitido resolucién de subdivision de predio urbano.RESOLUCION No. - /2é .2014 - SUNARP-TR-L Por lo tanto, corresponde revocar la observacién formulada por el Registrador Publico del Registro de Predios. Con la intervencién de la Vocal (s) Rocio Zulema Pefia Fuentes, autorizada mediante Resoluci6n N° 218-2014-SUNARPI/PT del 11/9/2014. Estando a lo acordado por unanimidad; Vil. RESOLUCION REVOCAR la observacién formulada por el Registrador de! Registro de Predios de Lima al titulo sefialado en el encabezamiento, por los fundamentos expresados en la presente resolucién, y DISPONER SU INSCRIPCION, previo pago de los derechos registrales correspondientes. Registrese y comuniquese. ‘ra. SNORA MARIELLA ALDANA DURAN Quant Pesiconta de la Primera Sala SOniRe* del Tribunal Registral ROSARIO DEL GARMEN GUE! RA MACEDO Rocio |A FUENTES Vocal de} Tribunal Regi Vocal tibunal Registral Resoluclones 2014/3400 3.2014 dee papel,