Ministerio SS Tee eI sear @ eed Oi eae a TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. - /5Z1-2016-SUNARP-TR-L Lima, 25 mM. 2016 APELANTE : JUAN AGUERO MANRIQUE TITULO : N° 185264 del 25/2/2016. RECURSO H H.T.D. N° 035680 de! 18/5/2016. REGISTRO : Predios de Lima ACTO (s) : Declaratoria de fabrica y subdivision. SUMILLA : “PECLARATORIA DE FABRICA EN VIA DE REGULARIZACION ‘Procede la inscripcién -en via de regularizacién en virtud de la Ley N° 27167 y su feglamento-, de la deciaratoria de fabrica y subdivisién de un predic inscrito como é rustico en el Registro de Predios, cuando se acredite la condicién de zona de urbana consolidada a través del certificado de parémetros urbanisticos expedido por la municipalidad correspondiente, mediante el cual se sefiale tal condicién”. 1. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado de apelacion se solicita en mérito del procedimiento regulado en la Ley N° 27157 la inscripcién de la deciaratoria de fabrica y subdivision del predio inscrito en la ficha N° 1696312 que continua en la partida electronica N° 49023507 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se presenta la siguiente documentacién: - Formulario Registral N° 1 — Ley N° 27157 suscrito por ingeniero civil Orlando Salhuana Armas y la sociedad conyugal conformada por Marino Toribio Ticllas y Maria Rosa Porras Marquifio, con firmas certiicadas por el notario de Lima Paul Jhon Hinojosa Carrillo el 13/2/2016 (1 original y 2 copias). - Informe técnico de verificacion del predio matriz (lote 17-A) suscrito por ingeniero civil Orlando Salhuana Armas, con firma certificada por el notario de Lima Paul Jhon Hinojosa Carrillo el 13/2/2016 (1 original y 2 copias). = Informe técnico de verificaci6n del sub lote 17-A-A suscrito por ingeniero civil Orlando Salhuana Armas, con firma certificada por el notario de Lima Paul Jhon Hinojosa Carrillo el 13/2/2016 (1 original y 2 copias). - Informe técnico de verificaci6n del sub lote 17-A-B suscrito por ingeniero civil Orlando Salhuana Armas, con firma certificada por el notario de Lima Paul Jhon Hinojosa Carrillo el 13/2/2016 (1 original y 2 copias) - Informe técnico de verificaci6n del sub lote 17-A-C suscrito por ingeniero civil Oriando Salhuana Armas, con firma certificada por el notario de Lima Paul Jhon Hinojosa Carrillo el 13/2/2016 (1 original y 2 copias).~ Informe técnico de verificacién de! sub lote 17-A-D suscrito por ingeniero civil Orlando Salhuana Armas, con firma certificada por el notario de Lima Paull Jhon Hinojosa Carrillo el 13/2/2016 (1 original y 2 copias). - Certificado de parametros urbanisticos y edificatorios N° 0640-14- MDLCH/GOPRI del 22/12/2014 expedido por Victor Velasquez Agiiero, Gerente de Obras Privadas de la Municipalidad Distrital de Lurigancho- Chosica (1 original y 2 copias). - Plano de ubicacion y localizacion — sub lote 17-A-D (Lamina U-01) suscrito por ingeniero civil Orlando Salhuana Armas, con firma certificada por el notario de Lima Padl Jhon Hinojosa Carrillo el 13/2/2016 (1 original y 2 copias). - Plano de subdivision - ubicacién y localizacion (Lamina U-01) suscrito por ingeniero civil Orlando Salhuana Armas, con firma certificada por el notario de Lima Pail Jhon Hinojosa Carrillo el 13/2/2016 (1 original y 2 copias). - Plano de ubicacién y localizacién — sub lote 17-A-A (Lamina U-01) suscrito por ingeniero civil Orlando Salhuana Armas, con firma certificada por el notario de Lima Patil Jhon Hinojosa Carrillo e! 13/2/2016 (1 original y 2 copias). ~ Plano de ubicaci6n y localizacién — sub lote 17-A-B (Lamina U-01) suscrito por ingeniero civil Orlando Salhuana Armas, con firma certificada por el Rotario de Lima Pal Jhon Hinojosa Carrillo el 13/2/2016 (1 original y 2 copias). - Plano de ubicacién y localizacién — sub lote 17-A-C (Lamina U-01) suscrito por ingeniero civil Orlando Salhuana Armas, con firma certificada por el notario de Lima Patil Jhon Hinojosa Carrillo e! 13/2/2016 (1 original y 2 copias). - Plano de ubicacién y localizacién — lote 17A (Lamina U-01) suscrito por ingeniero civil Orlando Salhuana Armas, con firma certificada por el notario de Lima Paul Jhon Hinojosa Carrillo el 13/2/2016 (1 original y 2 copias). - Plano de arquitectura-distribucion (Lamina A-01) suscrito por ingeniero civil Orlando Salhuana Armas, con firma certificada por el notario de Lima Patil Jhon Hinojosa Carrillo e! 13/2/2016 (1 original y 2 copias). Con el recurso de apelacién se adjuntaron los siguientes documentos: = Constancia de zonificacién N° 030-2016-MDLCH/GOPRI-SGCUyc del 3/3/2016 expedida por Edwar Miguel Pagaza Castillo, Sub Gerente Control Urbano y Catastro de la Municipalidad Distrital de Lurigancho-Chosica. - Copia literal del titulo archivado N° 836402 del 7/9/2015 expedida por Juan Ramén De la Cruz Ramirez, Certificador de la Zona Registra! N° IX- Sede Lima el 2/5/2016. DECISION IMPUGNADA El registrador publico del Registro de Predios de Lima Remigio Aparicio Rojas Espinoza denegé ja inscripcién, formulando la siguiente tacha sustantiva: “TACHA SUSTANTIVA Sefior(es):Ml RESOLUCION No. - /50-2016-SUNARP-TR-L De conformidad con el art. 42 literal a) del TUO del Reglamento General de los Registros Publicos, se procede a la tacha sustantiva del presente titulo, por adolecer de defecto insubsanable, conforme se detalla a continuacién: 1.- De conformidad con el art. 32 del TUO de! Reglamento General de los Registros Publicos, sefiala que en la calificacién registral se debe verificar entre otros Ia validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, asi como la formalidad del titulo en el que consta, asi como los documentos que conforman el titulo se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas. 2.- Mediante el presente titulo se solicita la deciaratoria de fabrica y subdivision al amparo de la Ley 27157, al respecto el art. 4° del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, TUO del Reglamento de la Ley 27157 establece que el trémite de regularizacion es aquel destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripcién de las edificaciones (construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999) existentes sobre: a) Predios urbanos b) terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacién urbana con construccién simultanea y c) predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como risticos en el Registro de Predios. 3.- Por lo que estando al precitado articulo, es de verse que la regularizacién al amparo de la Ley 27157 esta referida para predios urbanos; sin embargo, en el presente caso se aprecia que el denominado lote 17-A inscrito en la ficha N° 1696312 es un predio ristico ubicado en el Fundo Carapongo y resultante del fraccionamiento de la Parcela Matriz de conformidad con el D. Leg. 653 Ley de Promocién del Sector Agrario, adicionalmente en la documentacién presentada consta el certificado de parametros urbanisticos y edificatorios N° 0640-14-MDLCH/GOPRI donde se indica que el terreno no cuenta con habilitaci6n urbana. Por lo expuesto, se aprecia que el predio materia de regularizacion no se encuentra en ninguna de los supuestos establecidos del precitado articulo 4 careciendo por ello con uno de los requisitos esenciales para poder acceder a los beneficios de la regularizacién al amparo de la Ley 27157, por lo que no le resulta aplicable. 4~ Por las consideraciones sefialadas, se procede con la tacha del presente titulo dejando constancia que no se ha procedido a calificar de forma integral el expediente. Se devuelve la documentacién presentada. legal Arts. 31, 32 y 42 del TUO del Reglamento General de los Registros Publicos. Art. 2011 del Cédigo Civil.” FUNDAMENTOS DE LA APELACION El recurrente sustenta el recurso de apelacién sobre la base de los siguientes fundamentos: = Nuestro pedido se sustenta en lo que dispone la Ley N° 27157, su Reglamento aprobado mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA y la Ley N° 27333.- Bajo ese contexto, debemos precisar que para la presentacién de la documentacién adjunta a la rogatoria, se ha hecho intervenir tanto a un notario como un verificador responsable. En ese sentido, cabe sefialar que el notario ha cumplido a cabalidad con su funcién; asimismo el verificador tesponsable ha emitido su informe técnico de verificacion y ha declarado que los planos corresponde a Ia realidad fisica existente y ademas ha dado su conformidad respecto a las normas técnicas y urbanas como lo establece el articulo 2 inciso 2.1 de la Ley N° 27333; debiendo resaltarse que en cuanto a los parémetros urbanisticos y edificatorios ha encontrado conforme y solamente con relaci6n a la edificacién ha observado que la altura debe tener dos pisos y no tres pisos. - Conforme se infiere del certificado de parémetros urbanisticos expedido por la Municipalidad de Lurigancho-Chosica el 22/12/2014, el predio submateria cuenta con zonificacién urbana. En tal sentido, se cumple con lo dispuesto por la Ley N° 27157, maxime si la propia Municipalidad de Lurigancho-Chosica mediante constancia de zonificacién N° 030-2016- MDLCH/GOPRI-SGCUyC de! 3/3/2016 ha determinado que el inmueble materia de regularizacién se encuentra ubicado en una zonificacién de residencial de densidad muy baja y que cuenta con habilitacién urbana. - A mayor abundamiento, cabe sefialar que los Registros Publicos al calificar el titulo N° 2015-836402 del 7/9/2015 ha registrado una declaratoria de fabrica y subdivisin de otro predic que se encuentra ubicado en el mismo lugar y zona que el predio submateria. ANTECEDENTE REGISTRAL Ficha N° 1696312 que cont Registro de Predios de Lit El predio conformado por el ote 17-A ubicado en ia urbanizacion Fundo Carapongo, distrito de Lurigancho, provincia y departamento de Lima, corre inscrito en la ficha N° 1696312 que continda en la partida electronica N° 49023507 del Registro de Predios de Lima. - En el asiento 1-c) de la citada ficha corre inscrito el dominio de la sociedad conyugal conformada por Marino Toribio Ticllas y Marla Rosa Porras Marquifio. - En el asiento BO0001 de la citada partida se rectifica e! encabezado de la ficha N° 1696312, debiendo figurar que el predio submateria se encuentra ubicado en el distrito de Lurigancho. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el vocal (s) Gustavo Rafael Zevallos Ruete. De Io expuesto y del andlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es la siguiente:RESOLUCION No. - /'57.)-2016-SUNARP-TR-L - Si resulta procedente la inscripcién en via de regularizacién en virtud de la Ley N° 27157 y su Regiamento-, de la declaratoria de fabrica y subdivisién de un predio inscrito como ristico en el Registro de Predios. ANALISIS 4. En la Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por el Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA se regula el trémite de regularizacién de edificaciones, licencia de obra y declaratoria de fabrica, y el regimen de unidades de propiedad exclusiva y propiedad comun. Este consiste en un procedimiento simplificado que no requiere la aprobacién municipal, ni la intervencién de ninguna otra autotidad, por cuanto esta a cargo de un ingeniero 0 arquitecto inscrito en el Indice de Verificadores de la SUNARP, quien asume total responsabilidad por sus declaraciones contenidas en el formutario registral - FOR, asi como en la demas documentacién técnica que suscribe. Asimismo, constaré la intervencién de Notario. En lo que respecta a la regularizacién de edificaciones, se encuentran comprendidas las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999 sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, © que carezcan en su caso, de deciaratoria de fabrica, reglamento interno ylo la correspondiente independizacién, sea que requieran o no de saneamiento de titulacion. En el articulo 4 del Reglamento de la referida Ley N° 27157, se define a la regularizacion como el tramite destinado a obtener el reconocimiento legal de inscripcién de las edificaciones existentes sobre: a) Predios urbanos. b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacién urbana con construcci6n simultanea. ©) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como risticos en el Registro de Predios. De este modo, el ambito de edificaciones sujetas a Regularizacién, conforme al reglamento, comprende también a los predios ubicados en “zonas urbanas consolidadas’. 2. La Decimoséptima Disposicién Transitoria del Reglamento de la Ley N° 27157, establece respecto a la habilitacién urbana de oficio, que las Muricipalidades Provinciales en el ambito del Cercado y las Distritales en su jurisdiccién, identificarén los predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, que se encuentren como urbanos en la Municipalidad e inscritos como risticos en el Registro de Predios, deciarandolos habilitados de oficio mediante Resolucién de Alcaldia, disponiendo la inscripcin egistral del cambio de uso de ristico a urbano, acto éste que serd gestionado por el propietario. De tal forma que el cambio de uso de un predio de rustico a urbano por encontrarse en zona urbana consolidada, deberé acompafiarse de la Resoluci6n de Alcaldia que asi lo disponga3. El Reglamento de la citada Ley N° 27157, no da una definicién de lo que debe entenderse por “zona urbana consolidada’, asi como tampoco establece en mérito a qué documentos se debe demostrar dicha calidad de zona urbana consolidada. Por ello, en mérito a fa Resolucion de Alcaldia que disponga el cambio de uso de un predio por encontrarse en zona urbana consolidada, podria entenderse que un predio se encuentra en dicha zona y en consecuencia séto si se cumple con esta formalidad se entenderia que el predio esté comprendido en el supuesto previsto en el literal c) del articulo 4 del Reglamento de la Ley N° 27157. Se puede interpretar que la regularizacién de edificaciones y el cambio de uso de un predio son procedimientos distintos e independiente. Asi, para la regularizacion de edificaciones bastard que el predio se encuentre ubicado en zona urbana consolidada, mientras para inscribir el cambio de uso por encontrarse en zona urbana consolidada se requiere de Resolucion de Alcaldia que asi lo disponga. En tal sentido, podria insoribirse la regularizacién de edificaciones sobre predios que continuaran figurando como rusticos en el Registro. 4. En virtud de lo sefialado en el precitado literal c) del articulo 4 del Reglamento de la Ley N° 27157, no se consigna como requisito la Presentacién de resolucion alguna para que los predios queden subsumidos en el supuesto de la norma. A ello debe afiadirse que si se considerara a la declaracién de habilitacién urbana de oficio como un requisito para la regularizacién, resultaria que propiamente nunca procederia la regularizacion sobre predios que obran inscritos como risticos en el Registro, pues siempre se exigiria la previa inscripcién de la habilitacion (en este caso, en calidad de zona urbana consolidada). 5. Al respecto, mediante Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el XIX! Pleno Registral realizado los dias 3 y 4 de agosto del 2006, se estabiecié la postura de esta instancia, respecto a las regularizaciones de edificaciones, sefalando: REGULARIZACION DE EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADAS “Para inscnibir la regularizaci6n de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rstico en el Registro de Predios, no se requiere resolucién de alcaldia que declare la habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por fa municipalidad correspondiente” Criterio adoptado en las Resoluciones N° 214-2006-SUNARP-TR-L del 05 de abril de 2006, N° 172-2006-SUNARP-TR-L del 23 de marzo de 2006 y N° 266-2006-SUNARP-TR-L del 03 de mayo de 2006. 6. Por su parte, el articulo 63 del Reglamento de la Ley N° 27157 hace referencia al Certificado de Pardmetros Urbanisticos y Edificatorios sefialando que éste contendré los parametros urbanisticos y edificatorios, esto es, disposiciones que determinan la normativa urbanistica y los indices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos 0 proyectos * Publicado en el diario oficial El Peruano el 6/9/2006.RESOLUCION No. -/5@) -2016-SUNARP-TR-L urbanisticos integrales. La normativa urbanistica esté referida a la lasificacién del territorio urbano y de las teas de actuacién urbanistica, a la zonificacién, a los indices de usos compatibles y a las densidades; y los indices edificatorios estan referidos al coeficiente de edificacién, a las alturas, al porcentaje minimo de area libre, los retiros, el indice de estacionamiento, otfos particulares y fecha de emisiOn y términos de su Vigencia, En consecuencia, el Certificado de Parametros Urbanisticos y Edificatorios solamente puede ser expedido respecto de terrenos ubicados en zonas urbanas que se encuentran como urbanos ante la Municipalidad respectiva. En tal sentido, constituye documento fehaciente que demuestra que el predio retine dichas caracteristicas 7. De la revisién de la documentacién contenida en el titulo alzado, se aprecia que consta el certificado de parametros urbanisticos y edificatorios N° 0640-14-MDLCH/GOPRI de! 22/12/2014 expedido por la Municipalidad Distrital de Lurigancho-Chosica, en el cual se sefiala que el predio submateria conformado por el lote 17-A de la urbanizacién Fundo Carapongo esta calificado con zonificacion RDMB (Zona Residencial Muy Baja), con lo cual se acredita que el predio se encuentra en un area urbana. ‘Asimismo, dicha informacién se corrobora‘con la contenida en la constancia de zonificacion N° 030-2016-MDLCH/GOPRI-SGCUyc del 3/3/2016 expedida por la Municipalidad Distrital de Lurigancho-Chosica y que ha sido acompafiada al presente recurso. Cabe sefialar que de conformidad con el inciso 29.1 de la Ordenanza N° 620-MML las Zonas Residenciales son las areas urbanas destinadas fundamentalmente al uso de vivienda, pudiendo aceptar ademas otros usos compatibles. Los Esquemas o Planos de Zonificacién sélo consignaran Zonas de Alta Densidad (R-DA), Zonas de Media Densidad (R-DM), Zonas de Baja Densidad (R-BD), Zonificacién Residencial de Densidad Muy Baja (RDMB) y Zona Residencial de Densidad Muy Alta (RDMA). En tal sentido, podemos advertir del certificado de parémetros urbanisticos y edificatorios adjunto que el predio submateria se encuentra ubicado en una zona urbana consolidada. Asimismo, la circunstancia que en el referido certificado conste que el predio submateria no cuenta con habilitacién urbana - tal como alega el Registrador — no implica que el predio no se encuentra en area urbana, pues precisamente el articulo 4 de! Reglamento de la Ley N° 27157 permite la regularizacién de predios que figuran inscritos como risticos en el Registro de Predios y figuren como urbanos en la Municipalidad correspondiente, tal como sucede en el titulo venido en grado. En consecuencia, corresponde revocar la tacha sustantiva formulada por el Registrador. 8. Ahora bien, el registrador ha dejado constancia que no ha procedido a calificar de forma integral el titulo submateria.vil. Conforme a lo establecido por el articulo 31 del Reglamento General de los Registros Publicos, la calificacién debe de efectuarse de manera integral, salvo que la rogatoria sea imprecisa o se determine la falta de documentos que impidan la calificacién integral, lo que no ocurre en el presente caso. Debe tenerse en cuenta que el Tribunal Registral s6lo podria pronunciarse sobre defectos que el Registrador hubiera advertido, pues de otra forma se estarian advirtiendo y pronunciando acerca de defectos que no han podido ser contradichos por el administrado. Ello a la luz de la Sentencia del Tribunal Constitucional del 18/3/2014 (Exp. N° 04293-2012-PA/TC), en que queda asentado que en caso se incorporen nuevos hechos que no fueron materia de apelacién por el administrado, éste debe tener un plazo razonable para la elaboracién o preparacién acorde con la complejidad de lo que se discute (considerandos del 12 al 15). En ese sentido, esta Sala considera que, en el presente caso, corresponde remitirse el titulo al registrador para que, conforme a la normativa registral, cumpla con culminar con la calificacién registral correspondiente. 9. El articulo 152 del Reglamento Genera! de los Registros Publicos dispone expresamente que cuando se interpone recurso de apelacién el Registrador deberd efectuar su anotacion en la partida registral respectiva. En este caso, el registrador no ha extendido la anotacién del recurso de apelacién en la partida electronica N° 49023507 del Registro de Predios de Lima, anotacion que deberd efectuarse. Con Ia intervencién del vocal (s) Gustavo Rafael Zevallos Ruete, autorizado mediante Resolucién N° 212-2016-SUNARP/SN del 25/7/2016. Estando a lo acordado por unanimidad; RESOLUCION 41. REVOCAR la tacha sustantiva formulada por el registrador pUblico del Registro de Predios del Lima al titulo referido en el encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el analisis de la presente resolucion. 2. REMITIR EL TITULO al registrador publico a cargo de la calificacién del titulo alzado, conforme a lo sefalado en el considerando 8 del andlisis de la presente resoluci6n. 3. DISPONER la anotacién del recurso de apelacién en la partida electronica N° 49023507 del Registro de Predios de Lima. Registrese y comuniquese. sidenta de ia Tercera Sala del Tribunal RegistralRESOLUCION No. - /S02-2016-SUNARP-TR-L MIRTHARD BEDREGAL GUSTAVO RAFAEL ZEVALLOS RUETE == _ | Vocafdel Tribunal Registral Vocal (s) del Tribunal Registral ‘TeiounabResoluciones 2016\185264-2016 doc BH