6 Probando y comisionando

Lista de verificación de la etapa

Procesos clave: Servicios de puesta en servicio

Documentación de puesta en servicio

Gestión y control de la calidad '¿Funciona

Objetivo clave: según lo diseñado?' Documentación de
Entregables clave: puesta en servicio
Recursos clave: Equipo cliente

Gerente de proyecto

Equipo de diseño

Coordinador MDL
Equipo constructor
Equipo de puesta en servicio

Procesos y resultados de la etapa

Como parte de la etapa de construcción, esta etapa confirma que los sistemas de servicios del edificio se han instalado de acuerdo con el diseño,
se han probado completamente y se ha demostrado que son completamente funcionales.

Resultados:

● Estrategia y cronograma de puesta en servicio

6 Probando y comisionando
● Resultados de la puesta en servicio de acuerdo con los requisitos contractuales Manuales de operación y

● mantenimiento

● Certificaciones y garantías

● Registros de pruebas y testificación Capacitación del

● personal del cliente

● Actualización del plan de salud y seguridad y certificados de

● rendimiento de archivos

Cabe destacar que la secuenciación de esta etapa no significa que las actividades involucradas solo tengan lugar
al final de la etapa de construcción. La puesta en servicio es una parte muy importante del proceso de
construcción y debe abordarse y considerarse

Código de prácticas para la gestión de proyectos de construcción y desarrollo, Quinta edición. Instituto Colegiado de Construcción. © Chartered Institute of
Building 2014. Publicado en 2014 por John Wiley & Sons, Ltd.

263

0443.INDD 263 18/6/2014 7:35:03 p.m.

 Código de prácticas para la gestión de proyectos de construcción y desarrollo

muy temprano dentro del proyecto. Las siguientes son actividades sugeridas que deben considerarse mucho antes de esta
etapa:

● Decidir el momento más apropiado dentro del proyecto para nombrar al contratista encargado y su función / alcance de
trabajo.

● Cuando corresponda, designe un contratista encargado de la puesta en servicio para que revise los dibujos de diseño y los dibujos de

trabajo para garantizar la capacidad de puesta en servicio.

● Asegúrese de que los consultores identifiquen claramente los requisitos de prueba y puesta en servicio. Asegúrese de que los

● consultores / clientes identifiquen los requisitos de pruebas ambientales / de desempeño.

● Asegúrese de que el programa maestro de desarrollo incluya tiempo suficiente para llevar a cabo la puesta en

servicio especificada y, en particular, el tiempo adicional requerido para cualquier prueba de desempeño /
ambiental y prueba legal para las autoridades.

● Identifique claramente el método de presentar, registrar y almacenar electrónicamente la información 'tal como está instalada'.

● Si bien no es estrictamente parte de la puesta en servicio, asegúrese de que el requisito de contratos de mantenimiento especializados para
equipos se considere cuidadosamente antes de adjudicar licitaciones para dichos equipos.

Deberes y responsabilidades del gerente de proyecto

El objetivo del director del proyecto es garantizar que la puesta en servicio de los sistemas separados se planifique y ejecute
correctamente, de modo que la instalación en su conjunto esté en pleno funcionamiento en el momento de la transferencia sin
demora al programa y que cualquier ajuste necesario después de la transferencia se lleve a cabo en enlace con el cliente y / o usuario.

Puesta en servicio en general

La puesta en servicio se lleva a cabo en cuatro o, a veces, cinco partes distintas:

● prueba estática de servicios prueba

● dinámica de servicios

● pruebas de rendimiento de los servicios (no siempre realizadas) realización de pruebas

● reglamentarias para diversas autoridades puesta en servicio del cliente

Tenga en cuenta que las pruebas de rendimiento también incluyen pruebas ambientales. Los primeros cuatro elementos, pruebas de
servicios, puesta en servicio, pruebas de rendimiento y pruebas reglamentarias, son parte del diseño de construcción y las fases de
instalación del proyecto. La puesta en servicio del cliente es una actividad realizada predominantemente por el personal del cliente
asistido, en caso necesario, por los consultores. Esto se trata en la Etapa

7. Los objetivos y las tareas principales del proceso de prueba y puesta en servicio de los servicios se describen en este capítulo.

Contratación de servicios de puesta en marcha

Proyectos más pequeños

Hay muchas formas de contratar al especialista en puesta en marcha. En proyectos más pequeños, a través del
contratista principal, es más probable que los subcontratistas mecánicos y eléctricos sean responsables de las
pruebas y la puesta en servicio de sus instalaciones. Los contratistas eléctricos normalmente utilizarán sus
propios recursos, excepto cuando

264

0443.INDD 264 18/6/2014 7:35:03 p.m.

Probando y comisionando
 los equipos requieren que el fabricante ayude con sus pruebas. Los contratistas mecánicos generalmente nombrarán a un
especialista en puesta en servicio para que trabaje en su nombre. Nuevamente, cuando se instalen elementos de equipo
especializados, el contratista mecánico solicitará al fabricante que lo ayude con las pruebas cuando corresponda. Sin
embargo, debe tenerse en cuenta que a menudo estos especialistas en puesta en servicio no son más que ingenieros de
equilibrado. Cuando se trate de sistemas más complicados o se requieran pruebas de funcionamiento y puesta en servicio
específicas, se requerirán aportaciones de especialistas. Se requiere una especificación cuidadosa de los requisitos dentro de
la documentación de diseño al licitar el trabajo de instalación. Esto se ignora con demasiada frecuencia o se le da tiempo y
esfuerzo insuficientes, lo que inevitablemente crea problemas más adelante en el proceso de construcción.

Proyectos más grandes

En proyectos más grandes, el método de contratación del especialista en puesta en servicio puede adoptar muchas formas.
En las formas tradicionales de contrato, nuevamente puede ser a través del contratista principal

/ contratista de servicios; sin embargo, en la gestión de la construcción o formas similares de contrato, a menudo se
nombra a un contratista encargado de la puesta en servicio. Este contratista de puesta en servicio normalmente cumple una de dos funciones: la función de
gestionar el proceso de prueba y puesta en marcha (el trabajo real que realizan los contratistas de instalación como se detalla anteriormente para los
proyectos pequeños), o la función de realizar el trabajo de puesta en marcha. En esta última función, el punto de delineación para las pruebas / puesta en
servicio entre el contratista de instalación y el contratista de puesta en servicio suele ser al final de las pruebas estáticas y al comienzo de las pruebas
dinámicas. Consulte lo siguiente para obtener una definición de estos términos.

● Proporciona un grado de independencia al proceso de puesta en servicio.

● Es probable que el contratista encargado de la puesta en servicio esté bajo el control del cliente / gerente de construcción /
contratista principal y le informe directamente, lo que le dará un mayor control y transparencia al proceso.

En cualquiera de los dos roles, el beneficio para el proyecto es que el contratista encargado de la puesta en servicio puede
incorporarse al proyecto muy pronto para gestionar todo el proceso de prueba y puesta en marcha.

Papel del contratista encargado de la puesta en servicio

Las siguientes son algunas de las actividades que pueden incluirse dentro del alcance del trabajo para el contratista encargado de la puesta
en servicio:

● Revise los dibujos de diseño cerca del final del diseño para asegurarse de estar familiarizado con la intención del diseño y agregar su

6 Probando y comisionando
experiencia a la capacidad de puesta en servicio de un esquema.

● Asegúrese de que las pruebas y la puesta en servicio se especifiquen correctamente en la documentación del concurso.

● Revise los planos de trabajo del contratista de servicios para verificar la comisionabilidad.

● Configure la documentación de prueba y puesta en marcha para crear coherencia entre los distintos
contratistas.

● Defina el método, el tipo de medio, el estilo y el contenido de la información instalada para crear coherencia entre
los distintos contratistas.

● Gestionar las pruebas de los fabricantes de equipos especializados.

● Servir de enlace con el control de edificios y otras organizaciones para presenciar las pruebas legales relevantes (incluidas las

pruebas de la aseguradora).

265

0443.INDD 265 18/6/2014 7:35:03 p.m.

Código de prácticas para la gestión de proyectos de construcción y desarrollo

Todas estas funciones a menudo reciben una atención insuficiente en los proyectos, por lo que si no van a formar parte
del informe del contratista encargado de la puesta en servicio, se debe reconocer que alguna otra parte del equipo del
proyecto debe realizar este trabajo.

El proceso de prueba y puesta en servicio y su programación

Los diagramas de flujo relacionados con las diversas etapas de prueba, puesta en servicio y pruebas de rendimiento se
muestran en la Figura 6.1 y la Figura 6.2. Es importante que el director del proyecto comprenda las diferencias entre los
términos prueba, puesta en servicio y prueba de desempeño, y que se asegure de que el programa tenga suficiente tiempo
para poder llevar a cabo estas actividades. Desafortunadamente, dado que esta etapa del proyecto está tan cerca de la
entrega, a menudo hay presión para ganar tiempo acortando el cronograma de pruebas, puesta en marcha y rendimiento /
pruebas ambientales. Esto debería ser fuertemente resistido. Rara vez, si es que alguna vez, después del proyecto, tal
oportunidad

El subcontratista lleva Contratista principal y Ha fallado Principales problemas del contratista

funciona equipo de diseño obras correctivas

supervisar obras instrucciones para

calidad y contenido subcontratista

Aprobado El subcontratista lleva

realizar trabajos de reparación

Aprobado

Subcontratista
comienza estático
pruebas

Aprobado

Ofertas de subcontratistas

Problemas de subcontratistas

Aprobado

pruebas estáticas al contratista

Subcontratista Ha fallado hojas de prueba completadas

lleva a cabo

principal y al diseño al contratista principal y

obras de remediación equipo

equipo de diseño

Aprobado

Subcontratista
comienza

puesta en servicio

Ha fallado

Aprobado

Aprobado

Subcontratista Ofertas de subcontratistas Problemas de subcontratistas

lleva a cabo puesta en servicio a principal puesta en servicio completada
 po uipo de diseño

Aprobado

Subcontratista

Ha fallado Problemas de subcontratistas

lleva a cabo Subcontratista

rendimiento completo
ajustes comienza la actuación Aprobado
hojas de prueba al

pruebas presenciadas por el contratista

contratista principal y
principal y el equipo de diseño
equipo de diseño

Figura 6.1 Prueba de instalación de proyectos pequeños y proceso de puesta en marcha y aprobación.

266

0443.INDD 266 18/6/2014 7:35:03 p.m.

Probando y comisionando

El subcontratista lleva Gerente de construcción Gerente de construcción

funciona problemas de obras correctivas

y equipo de diseño Ha fallado

El término 'subcontratista' puede supervisa la calidad de las obras instrucción al subcontratista

ser reemplazado por un contratista y contenido debido al aviso de defecto de CM

comercial o un especialista equipo o equipo de diseño

contratista según corresponda

El subcontratista lleva

Aprobado realizar trabajos de reparación

Aprobado

Subcontratista

comienza estático

pruebas

Aprobado

Ofertas de subcontratistas Contratista comercial

pruebas estáticas para problemas completaron la prueba

Subcontratista Aprobado

gerente de construcción/ hojas para la construccion

lleva a cabo Ha fallado comisionar comercio gerente y

obras de remediación

contratista y equipo de diseño equipo de diseño

Aprobado

Comisionamiento comercial

el contratista comienza
 e n marcha para

ajustes gerente de construcción y

gerente de construcción y
equipo de diseño

equipo de diseño

Aprobado

Revisar razones Comisionamiento comercial

Contratista comercial

con el comercio el contratista comienza

problemas completados

contratista

Ha fallado pruebas de rendimiento Aprobado

prueba de rendimiento

responsable y presenciado por

hojas para la construccion

emprender

gerente de construcción gerente y diseño

ajustes y equipo de diseño

equipo

Figura 6.2 Prueba de instalación de grandes proyectos y proceso de puesta en marcha y aprobación.

existen para probar completamente los servicios para garantizar que funcionen individualmente, como un sistema, y que funcionen
en condiciones de carga parcial y carga completa. Muchos problemas con respecto al bajo rendimiento de los servicios dentro de un
edificio ocupado pueden estar relacionados con la calidad insuficiente en las pruebas y la puesta en servicio, o con el tiempo
insuficiente para probar y poner en marcha.

También debe tenerse en cuenta que varios servicios legales deberán demostrarse ante el control de edificios (o el
departamento gubernamental pertinente si es un edificio de la Corona) y las aseguradoras. Se debe dejar tiempo dentro
del programa, ya que estas actividades a menudo se toman como pruebas separadas después de que se haya realizado la
puesta en servicio principal.

Diferencias entre prueba y puesta en servicio

6 Probando y comisionando
Pruebas

Durante la instalación de los servicios, se realizarán varias pruebas conocidas como "pruebas estáticas". Esta prueba se
realiza normalmente para demostrar la calidad y la mano de obra de

267

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 Código de prácticas para la gestión de proyectos de construcción y desarrollo

la instalación. Dicho trabajo se lleva a cabo antes de que se emita un certificado para los servicios "liven", ya sea
eléctricamente o de otro modo. Ejemplos de sistemas probados son:

● pruebas de presión en conductos y tuberías que realizan

● controles de resistencia en el cableado

Puesta en servicio

Una vez finalizada la prueba estática, comienza la prueba dinámica: esta es la puesta en servicio. La puesta en servicio se lleva a
cabo para demostrar que los sistemas funcionan y funcionan según el diseño y la especificación previstos. Este trabajo es extenso y
normalmente comienza con la emisión de un certificado que permite que la instalación esté "activa", es decir, con alimentación
eléctrica. Después de las pruebas iniciales de rotación de fase en la instalación eléctrica y la verificación de la rotación del
ventilador / bomba (en la dirección correcta), comienzan las actividades de puesta en servicio más reconocidas de balanceo, prueba
de volumen, prueba de banco de carga y pronto.

Pruebas de rendimiento

Una vez finalizada la puesta en servicio, pueden comenzar las pruebas de rendimiento. Es posible que
algunos no distingan entre la puesta en servicio y las pruebas de rendimiento. Sin embargo, para los
propósitos del programa de desarrollo maestro, vale la pena distinguir la diferencia entre la puesta en
servicio de la planta como sistemas individuales y la realización de pruebas de todos los sistemas de la
planta en conjunto, lo que se conoce como pruebas de rendimiento (que incluyen pruebas ambientales). A
veces, esta prueba de rendimiento se realiza una vez que el cliente ha ocupado la instalación, por ejemplo,
durante el primer año porque los sistemas dependen de diferentes condiciones climáticas. En tales casos, se
deben hacer arreglos para el acceso del contratista después de la transferencia para ajustar los servicios en
respuesta a las demandas cambiantes. Sin embargo, para algunas instalaciones es deseable, si no esencial,

Principales tareas a realizar

Para ayudar al director del proyecto, se ha proporcionado lo siguiente para resumir las principales tareas a
realizar durante las tres etapas principales de preconstrucción, construcción y posconstrucción.

Pre construcción

Deberán confirmarse los siguientes elementos:

● Los consultores / clientes reconocen la puesta en servicio de los servicios de ingeniería como una fase distinta en el proceso de construcción
que tiene una interfaz importante con la puesta en servicio del cliente (consulte la Etapa 7).

● Los consultores relevantes identifican todos los servicios que se encargarán y definen la división de responsabilidades para la
puesta en servicio entre diseñadores, contratista, fabricante y cliente. La responsabilidad de la planta / servicios especializados se define con anticipación, en
particular el 'desgaste' y el costo de los consumibles, combustible, energía, agua, etc.

● Los diseñadores de servicios, y el contratista encargado de la puesta en servicio, si procede, auditan los planos de distribución
finales para asegurarse de que prevén la puesta en servicio de los sistemas de acuerdo con los códigos de práctica pertinentes.

● Los consultores / cliente y el contratista encargado de la puesta en servicio, si procede, identifican todas las aprobaciones legales y de seguros
requeridas relacionadas con la puesta en servicio de los servicios, y verifican que se hagan planes para cumplir los requisitos y obtener las aprobaciones (consulte la Etapa 7).

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0443.INDD 268 18/6/2014 7:35:04 p.m.

 Probando y comisionando

Emitido

a
El equipo de diseño produce
dibujos de diseño

Comentarios

Gerente de construcción
emite dibujos de diseño
al subcontratista
Pases del equipo de diseño
dibujos a
encargado de puesta en servicio para
habilitar revisión para
capacidad de comisión

El subcontratista produce
Pasa por comentarios dibujos de trabajo

Problemas de trabajo del subcontratista

dibujos al equipo de diseño para

comentario / aprobación

Estado A o B o C

El subcontratista prepara El subcontratista utiliza el trabajo

grabar dibujos para dibujos para completar
inclusión en manuales de O&M instalación

El subcontratista envía
grabar dibujos para
inclusión en manuales de O&M

Figura 6.3 Diagrama de flujo del problema del dibujo del proyecto.

comisionando

● Que el cliente comprenda la importancia de la presencia del propio departamento de mantenimiento / ingeniería /
contratista de mantenimiento del cliente durante el proceso de puesta en servicio
6 Probando y

● Que el cliente considere si es necesario nombrar un ingeniero de postratamiento para brindar soporte al cliente / usuario en
los primeros 6 a 12 meses de ocupación.

● Hay un cronograma que muestra la escala de tiempo y la secuencia de la puesta en servicio y los eventos de prueba y transferencia,
sistema por sistema. Esto es fundamental.

● Debe haber una persona designada por el cliente para actuar en nombre del cliente en términos de las actividades de puesta
en servicio, que debe ser un miembro del equipo del cliente como se define en la Etapa 7 - Finalización, Traspaso y Operación. Esto no excluye que más de una persona
tenga el beneficio de presenciar el proceso de puesta en servicio.

● Los documentos del contrato debe tomar las disposiciones adecuadas para las pruebas, la puesta en servicio y las pruebas de
rendimiento. La confirmación de las garantías, el período de defectos y las pruebas ambientales en esta etapa establecerán qué nivel de puesta en servicio se requiere y garantizarán
que la responsabilidad de la planta y los sistemas aún recaiga en el contratista durante un período de puesta en servicio prolongado (consulte la Etapa 7) (Figura 6.3).

269
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Código de prácticas para la gestión de proyectos de construcción y desarrollo

Construcción y posconstrucción

● Los consultores deben inspeccionar el trabajo para el que tienen responsabilidad de diseño e informar sobre el progreso y cumplimiento de
las disposiciones del contrato, destacando cualquier acción correctiva necesaria. Se puede nombrar a un especialista en gestión de puesta en servicio para que lleve a cabo gran
parte de este trabajo.

● Debe haber confirmación de que todos los horarios de trabajo del contratista incluyen actividades de puesta en servicio y que están
debidamente relacionados con las actividades de construcción anteriores. Las actividades deben ser completas, los tiempos razonables y compatibles con el traspaso planificado,
y deben estar debidamente relacionadas con las actividades anteriores.

● Se requiere la coordinación de los arreglos de los consultores para la participación del cliente o la observación de la puesta en
servicio del contratista contra los arreglos del contrato.

● Se llevará a cabo un seguimiento y presentación de informes sobre el progreso de la puesta en servicio para garantizar que las actividades comiencen
según lo programado y que se cumplan los requisitos para su finalización antes de la entrega. Se deberán iniciar acciones correctivas según sea necesario. Es importante que la duración de las
actividades de puesta en servicio no se

erosione debido a trabajos de construcción atrasados o incompletos.

● Todos los documentos de "construcción completa" deben estar en su lugar antes de que comience la puesta en servicio de un
sistema individual, por ejemplo, limpiar, probar la energía eléctrica y los controles. Además, se deben cumplir los requisitos de "permisos de trabajo" y de salud y
seguridad; y la responsabilidad del seguro debe estar claramente definida.

● Las pruebas reglamentarias / de seguros deben organizarse y llevarse a cabo, con la presencia de la autoridad competente, por

ejemplo, el control de edificios, las empresas de servicios públicos, los bomberos, las aseguradoras, etc.

● Los registros de puesta en servicio, por ejemplo, los resultados de las pruebas, los requisitos de calibración, los certificados y las listas de verificación,
deben mantenerse adecuadamente y las copias deben estar encuadernadas en los manuales de operación y mantenimiento o en manuales de puesta en servicio separados para formar parte de
la documentación oficial de traspaso.

● El contratista debe proporcionar los manuales de operación y mantenimiento, los planos de registro `` tal como están instalados ''
y la capacitación del personal del cliente según lo requiera el contrato, aunque se recomienda que estos estén completamente coordinados por otros, por ejemplo, el
contratista de puesta en servicio, si fijado.

● Adoptar la estructura y el software acordados para los manuales de operación y mantenimiento con discos de copia proporcionados para facilitar la
actualización.

● Registre los dibujos que se proporcionan en un formato de dibujo asistido por computadora para facilitar la actualización.

● Usar grabaciones de video durante las sesiones de capacitación del cliente para una referencia visual repetida posterior y para ayudar al nuevo personal
de mantenimiento a avanzar a lo largo de la curva de aprendizaje (Figura 6.4 y Figura 6.5).

Puesta en servicio estacional

La puesta en servicio estacional implica volver a poner en servicio los sistemas de calefacción en invierno y los sistemas de
refrigeración mecánica en verano. Pero la puesta en servicio estacional también se puede aplicar a otros sistemas, como ventanas
motorizadas y dispositivos de protección solar activa, o de hecho cualquier otro sistema de construcción afectado por cambios
estacionales. Idealmente, el equipo del proyecto original (o el ingeniero de puesta en marcha independiente, si es designado) debe
permanecer comprometido para realizar la puesta en marcha estacional.

270
0443.INDD 270 18/6/2014 7:35:04 p.m.
 Probando y comisionando

Subcontratista * obtiene proveedor /

hojas de datos del fabricante, incluyendo
requisitos de mantenimiento

El subcontratista obtiene Ha fallado El subcontratista verifica los datos

hojas de datos correctas hojas con obras instaladas

Aprobado

El subcontratista emite datos verificados

hojas

El subcontratista obtiene Ha fallado

El contratista principal revisa las hojas de datos

hojas de datos correctas

Aprobado

Principales problemas del contratista

hojas de datos

El subcontratista obtiene Ha fallado

El consultor revisa las hojas de datos
hojas de datos correctas contra obras instaladas

Aprobado

6 Probando y comisionando
El consultor no ofrece más comentarios
sobre las hojas de datos.

* Especialista, o contratista de obras o comercio

El contratista principal instruye
subcontratista para obtener el número requerido de
hojas de datos para su inclusión
en los manuales de O&M

Figura 6.4 Diagrama de flujo de hojas de datos de instalación, prueba y puesta en servicio de servicios.

Muchos esquemas de evaluación ambiental otorgan créditos por la adopción de la puesta en servicio estacional. Sin
embargo, en la práctica, a veces puede ser difícil distinguir las actividades de puesta en servicio estacionales de la puesta
en servicio continua, o las actividades que se realizaron después de la entrega debido a problemas de programa, logística
o contractuales.

271
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Código de prácticas para la gestión de proyectos de construcción y desarrollo

si No No hay más acción

Es especialista
necesario
¿requiere mantenimiento?

No

Es la instalacion ¿El cliente ya tiene un ¿El cliente requiere que otros

No No
subcontratista * requerido mantenimiento? realicen el contrato de
para entrar en ¿acuerdo? mantenimiento?
¿acuerdo de mantenimiento?

si si si

Fue el acuerdo El cliente organiza Consultor asesora

incluido en la licitación extensión de existente cliente de requisitos
o contrato? preparativos y prepara
acuerdo de mantenimiento

El consultor obtiene
cotizaciones para
acuerdo de mantenimiento
No si

El consultor se prepara El cliente se registra en El consultor recomienda

acuerdo de mantenimiento acuerdo de mantenimiento adjudicación de mantenimiento
y negocia esto con acuerdo
subcontratista

El consultor hace
El cliente se registra en
recomendaciones al
acuerdo de mantenimiento
cliente

El cliente se registra
acuerdo de mantenimiento

El subcontratista de instalación emite manuales de operación y mantenimiento al finalizar el trabajo

El contrato de mantenimiento comienza a operar

* Especialista, o contratista de obras o comercio

Figura 6.5 Diagrama de flujo de contratos de mantenimiento especializado.

272
0443.INDD 272 18/6/2014 7:35:04 p.m.
Probando y comisionando

Documentación de puesta en servicio

Manual de operación y mantenimiento (manual del propietario del edificio)

El manual del propietario del edificio, o el manual de operación y mantenimiento (manual O&M), contiene la
información necesaria para la operación, mantenimiento, desmantelamiento y demolición de un edificio.

El contratista prepara el manual del propietario del edificio con información adicional de los diseñadores,
proveedores y el coordinador del MDL. Es un requisito que generalmente se define en la sección de preliminares de
la documentación de la licitación, donde normalmente se describirá su contenido, aunque puede haber requisitos
adicionales relacionados con los servicios mecánicos, eléctricos y cualquier otro servicio asociado en la
especificación mecánica y eléctrica.

Se debe proporcionar una versión preliminar del documento al cliente / gerente del proyecto como parte del procedimiento de transferencia

antes de certificar la finalización práctica. El documento final no suele estar disponible en su forma completa hasta después de la finalización

práctica, ya que la información de puesta en servicio a menudo debe incluir lecturas de verano e invierno tomadas en el edificio completamente

ocupado. Los preliminares pueden requerir varias copias del manual del propietario del edificio y, a menudo, pueden requerir una versión

electrónica.

El manual del propietario del edificio puede incluir:

● Una descripción de los principales principios de diseño.

● Detalles de la construcción del edificio (como acabados, revestimientos, puertas y ventanas, construcción
del techo, etc.).

● Dibujos y especificaciones conforme a obra.

● Instrucciones para su operación y mantenimiento (incluida información de salud y seguridad e instrucciones del
fabricante para una operación eficiente y adecuada).

● Un registro de activos de planta y equipo. Resultados

● de puesta en marcha y pruebas. Garantías, garantías y

● certificados.

6 Probando y comisionando
● Requisitos particulares para demolición, desmantelamiento y eliminación.

Gran parte de esta información ya existirá de una forma u otra, por lo que la preparación del manual del propietario del
edificio podría ser simplemente una cuestión de compilar y ensamblar sus componentes.

A lo largo de la vida útil de los edificios, el manual del propietario del edificio se puede desarrollar para reflejar los cambios que
tienen lugar en la estructura del edificio o sus sistemas, junto con los detalles del mantenimiento que se ha realizado.

El manual del propietario del edificio es diferente del archivo de salud y seguridad, que solo necesita incluir
información importante para la salud y la seguridad y no necesita incluir información sobre el proceso de
construcción, información contractual o información sobre el funcionamiento normal de la estructura completa
(ver Gestión salud y seguridad en la construcción: Reglamento de Construcción (Diseño y Gestión) Código de
Prácticas Aprobado 2007 pág. 60).

El manual del propietario del edificio también puede incluir una `` guía del usuario del edificio '' no técnica con información para los
usuarios sobre controles ambientales, acceso, sistemas de seguridad y protección, etc., y registrar cualquier capacitación brindada a
los usuarios del edificio y al equipo de administración de las instalaciones para operar y manteniendo estas funcionalidades.

273

0443.INDD 273 18/6/2014 7:35:05 p.m.

 Código de prácticas para la gestión de proyectos de construcción y desarrollo

Documentación construida

La 'documentación conforme a obra' es una parte fundamental del Contrato de Obras, sin estos documentos el
Contrato no se considerará completo. Se envía una copia anticipada de la 'documentación conforme a obra' al
director del proyecto antes de la finalización propuesta de las obras. El gerente del proyecto evaluará la
presentación (generalmente a través de los diseñadores) y devolverá la copia al contratista junto con los
comentarios. El contratista se asegurará de que los comentarios presentados por el director del proyecto se
incorporen en la "documentación de construcción" final.

La documentación de construcción, que incluirá planos de construcción y hojas de datos de materiales, a menudo se
incorpora en el manual del propietario del edificio.

Si ha habido cambios de especificación durante el proyecto, entonces las especificaciones conforme a obra, incluidas las
hojas de datos de materiales, también se registran en esta sección. La información construida incluirá:

● Obras de ingeniería civil, incluidos los trabajos de drenaje subterráneo, subestructura y cimentación.

● información estructural

● información arquitectónica

● información de servicios de construcción

● información especializada en diseño e instalación

Ficha de seguridad y salud

Las Regulaciones de Construcción (Diseño y Gestión) (regulaciones CDM) requieren

que el coordinador del MDL '... preparar, donde no exista, y revisar y actualizar un registro (“el expediente de salud y
seguridad ”) que contenga información relacionada con el proyecto que probablemente sea necesaria durante cualquier
trabajo de construcción posterior para garantizar la salud y la seguridad de cualquier persona, incluida la información
proporcionada en cumplimiento de

reglamentos 17 (1), 18 (2) y 22 (1) (j) ', y que al final de la fase de construcción, pasen el expediente de
seguridad y salud al cliente.

El archivo de salud y seguridad solo debe incluir información importante para permitir futuros trabajos de construcción,
incluida la limpieza, el mantenimiento, la renovación, las alteraciones y la seguridad de una eventual demolición. Si contiene
toda la información sobre el edificio, es posible que simplemente se pasen por alto cuestiones de seguridad realmente
importantes. No es necesario que incluya información sobre el proceso de construcción (que puede estar incluida en el plan
de la fase de construcción), a menos que pueda afectar obras futuras. No es necesario que incluya información contractual o
información sobre el funcionamiento normal de la estructura completa (que puede incluirse en el manual del propietario del
edificio).

El expediente de salud y seguridad puede contener:

● una descripción del proyecto

● una descripción de los peligros residuales que deben gestionarse los principios

● estructurales del diseño

● identificación de cualquier material peligroso utilizado

● procedimientos para el retiro o desmantelamiento de la planta y el equipo instalados información

● sobre el equipo de limpieza y mantenimiento

● una descripción de los servicios importantes y su ubicación

● información y planos de construcción de la estructura, planta y equipo

274

0443.INDD 274 18/6/2014 7:35:05 p.m.

Probando y comisionando
 El archivo de salud y seguridad debe mantenerse actualizado y normalmente se conserva durante la vida útil del edificio, lo
que significa que debe transmitirse a los nuevos propietarios si se vende el edificio, y los nuevos propietarios deben ser
informados de su propósito y importancia.

No hay restricciones para el formato en el que se debe mantener, pero sería prudente asegurarse de que tenga una copia de
seguridad. Para que sea útil, el archivo de seguridad y salud debe mantenerse actualizado.

Si el edificio o parte de él está arrendado, entonces el archivo de salud y seguridad debe estar disponible para el
arrendatario. Si hay varios arrendatarios, las partes del archivo de salud y seguridad relevantes para la parte del edificio
arrendada por cada arrendatario deben estar disponibles para ellos. En situaciones de ocupación múltiple, por ejemplo,
cuando una asociación de viviendas es propietaria de un bloque de pisos, el propietario debe conservar y mantener el
archivo, pero asegurarse de que los ocupantes individuales de los apartamentos reciban información sobre salud y
seguridad sobre su hogar.

Manual del ocupante

El propósito de este manual es:

● describir los servicios que los ocupantes del edificio pueden esperar en relación con la salud, la seguridad y el bienestar

● destacar aquellas áreas en las que el propietario y / o los administradores de sus instalaciones requieren la cooperación de los
ocupantes en relación con cuestiones de salud, seguridad y bienestar

● describir los estándares mínimos de salud, seguridad y bienestar que se espera que los ocupantes
observen

● proporcionar orientación a los ocupantes sobre las medidas que se pueden tomar para salvaguardar la propiedad, mediante el control adecuado
de los contratistas

● proporcionar información general sobre el seguro concertado por el propietario y los procedimientos
para informar cualquier pérdida, daño, accidente u otros incidentes

En la Nota informativa 6.03 se describe una tabla de contenido sugerida para el manual de un ocupante típico.

6 Probando y comisionando
Estrategia BIM

Los servicios de construcción pueden representar más del 30% del costo de capital de un proyecto. Por lo tanto, el
diseño, integración y coordinación del paquete de servicios con los elementos estructurales y arquitectónicos del diseño es
un factor crítico de éxito.

La plataforma BIM se habrá utilizado para integrar el diseño de los servicios en el proyecto, con conjuntos de
datos adjuntos que incluyen datos técnicos y de rendimiento, y cualquier información de mantenimiento y
operaciones.

Utilizando el proceso de Soft Landings o similar, la planificación de la entrega y la puesta en servicio debe comenzar a más
tardar a la mitad del período de construcción.

La información de puesta en servicio debe obtenerse en las actividades de diseño de los servicios para garantizar que los
sistemas sean lo más sencillos de poner en marcha y probar como sea posible.

El BIM del proyecto se puede utilizar para recorrer el proceso de puesta en marcha y ayudar al equipo a
comprender los requisitos y la secuencia. Además, BIM se puede utilizar para aislar y visualizar sistemas
particulares. También es posible simular el rendimiento diseñado del edificio y determinar los resultados del
diseño para las emisiones de carbono, el consumo de energía, el uso de recursos, etc.

275

0443.INDD 275 18/6/2014 7:35:05 p.m.

0443.INDD 276 Nota informativa 6.01 Contenido del expediente de salud y
seguridad 18/6/2014 7:35:05 p.m.
 El archivo de salud y seguridad debe contener la información necesaria para permitir que los trabajos de construcción futuros,
incluida la limpieza, el mantenimiento, las reformas, la remodelación y la demolición se lleven a cabo de manera segura. La
información contenida en el archivo debe alertar a quienes realizan dicho trabajo sobre los riesgos y ayudarlos a decidir cómo
trabajar de manera segura. El archivo debería ser útil para:

(a) clientes, que tienen el deber de proporcionar información sobre sus instalaciones a quienes realizar trabajo allí

(segundo)diseñadores durante el desarrollo de otros diseños o modificaciones coordinadores del MDL que se

(C) preparan para el trabajo de construcción

(re) contratistas principales y contratistas que se preparan para realizar o gestionar dicho trabajo

El archivo debe formar una parte clave de la información que el cliente, o el sucesor del cliente, debe proporcionar para
futuros proyectos de construcción de conformidad con la regla 10. Por lo tanto, el archivo debe mantenerse actualizado
después de cualquier trabajo o estudio relevante.

El alcance, la estructura y el formato del archivo deben acordarse entre el cliente y el coordinador del MDL al inicio de un
proyecto. Puede haber un archivo separado para cada estructura, uno para un proyecto o sitio completo, o uno para un grupo de
estructuras relacionadas. El archivo puede combinarse con el Libro de registro de normas de construcción o con un manual de
mantenimiento, siempre que esto no provoque la pérdida o el enterramiento de la información de salud y seguridad. Lo que
importa es que las personas puedan encontrar fácilmente la información que necesitan y que se muestren claramente las
diferencias entre estructuras similares.

Obligaciones

Los clientes, diseñadores, contratistas principales, otros contratistas y coordinadores del MDL tienen deberes legales con
respecto al expediente de salud y seguridad:

016. Nota informativa

(a) Los coordinadores del MDL deben preparar, revisar, enmendar o agregar al archivo a medida que el proyecto

progresa, y entregárselo al cliente al final del proyecto

(segundo)los clientes, diseñadores, contratistas principales y otros contratistas deben proporcionar la información
necesaria para compilar o actualizar el archivo

(C) los clientes deben mantener el archivo para ayudar con futuros trabajos de construcción

(re) Todas las personas que brinden información deben asegurarse de que sea precisa y se proporcione con prontitud.

Se debe producir o actualizar un archivo (si ya existe) como parte de todos los proyectos notificables. Para
algunos proyectos, por ejemplo, la redecoración con materiales no tóxicos,

277

0443.INDD 277 18/6/2014 7:35:05 p.m.

Código de prácticas para la gestión de proyectos de construcción y desarrollo

puede que no haya nada sustancial que registrar. Solo es necesario incluir información que pueda ser significativa para la
salud y la seguridad en el trabajo futuro. No es necesario producir un archivo de toda la estructura si un proyecto solo
implica una pequeña cantidad de trabajo de construcción en una parte de la estructura.

El cliente debe asegurarse de que el coordinador CDM compile el archivo. En algunos casos, por ejemplo, los
contratos de diseño y construcción, es más práctico para el contratista principal obtener la información necesaria
para el archivo de los contratistas especializados. En estas circunstancias, el contratista principal puede reunir la
información y entregársela al coordinador del MDL a medida que se completa el trabajo.

Puede resultar difícil obtener información para el archivo después de que los diseñadores o contratistas hayan completado
su trabajo. Lo que se necesita debe acordarse de antemano para garantizar que la información se prepare y entregue en la
forma requerida y en el momento adecuado.

El contenido del expediente de seguridad y salud

Al compilar el archivo de salud y seguridad, es necesario considerar incluir información sobre cada uno de
los siguientes cuando sean relevantes para la salud y seguridad de cualquier trabajo de construcción futuro.
El nivel de detalle debe permitir que quienes realicen el trabajo identifiquen y aborden los posibles riesgos:

(a) una breve descripción del trabajo realizado

(b) cualquier peligro residual que quede y cómo se ha abordado (p. ej.
veys u otra información relacionada con el amianto; tierra contaminada; estratos portadores de agua; servicios
enterrados, etc.)

(C) principios estructurales clave (por ejemplo, arriostramientos, fuentes de energía almacenada sustancial, incluidos

elementos pretensados o postensados) y cargas de trabajo seguras para pisos y techos, particularmente cuando estos pueden
impedir la colocación de andamios o maquinaria pesada allí

(re) materiales peligrosos utilizados (por ejemplo, pintura con plomo, pesticidas, recubrimientos especiales que no deben
quemarse, etc.)

(mi) información sobre el retiro o el desmantelamiento de la planta y el equipo instalados (por ejemplo, cualquier disposición
especial para el levantamiento, pedido u otras instrucciones especiales para el desmantelamiento, etc.)

(F) información de salud y seguridad sobre el equipo proporcionado para limpiar o mantener la estructura

(gramo)la naturaleza, ubicación y señalización de servicios importantes, incluidos cables subterráneos; equipo de suministro de gas;
servicios de extinción de incendios. etc.

(h) información y planos de construcción de la estructura, su planta y equipo (por ejemplo, los medios de acceso seguro hacia y
desde los huecos de servicio, puertas cortafuegos y compartimentación, etc.)

No es necesario que el archivo incluya cosas que no serán de ayuda al planificar futuros trabajos de construcción, por
ejemplo:

(a) la información previa a la construcción o el plan de la fase de construcción

(b) evaluaciones de riesgos de la fase de construcción, sistemas de trabajo escritos y COSHH

evaluaciones

(c) detalles sobre el funcionamiento normal de la estructura completa

278
0443.INDD 278 18/6/2014 7:35:05 p.m.
Nota informativa 6.01 Contenido del expediente de salud y seguridad

Hay más
informac
(re) estadísticas de accidentes en la fase de construcción ión
disponibl
e en el
(mi) detalles de todos los contratistas y diseñadores involucrados en el proyecto (aunque puede ser útil incluir sitio web
detalles del contratista principal y el coordinador del MDL) de
Health
and
(F) documentos contractuales Safety
Executiv
(gramo)información sobre estructuras, o partes de estructuras, que han sido demolidas, a menos que existan e y en el
Código
implicaciones para las estructuras restantes o futuras, por ejemplo, vacíos de
prácticas
aprobad
o
(h) información contenida en otros documentos, pero deben incluirse las referencias cruzadas pertinentes (ACOP).

279
Algunos de estos elementos pueden ser útiles para el cliente, o pueden ser necesarios para fines distintos al cumplimiento
de las Regulaciones del MDL, pero las Regulaciones en sí mismas no requieren que se incluyan en el archivo. Incluir
demasiado material puede ocultar información crucial sobre los riesgos.

Almacenamiento del archivo una vez finalizado el trabajo

Para que sea útil, el archivo debe mantenerse actualizado y retenido durante el tiempo que sea relevante, normalmente durante la
vida útil de la estructura. Puede conservarse electrónicamente (con los arreglos de respaldo adecuados), en papel, en película o en
cualquier otra forma duradera.

Cuando los clientes dispongan de todo su interés en una estructura, deben pasar el archivo a los nuevos propietarios y
asegurarse de que conocen la naturaleza y el propósito del archivo. Cuando vendan parte de una estructura, cualquier
información relevante en el archivo debe transmitirse o copiarse al nuevo propietario.

Si el cliente alquila la totalidad o parte de la estructura, se deben hacer arreglos para que el archivo de salud y
seguridad esté disponible para los arrendatarios. En algunos casos, el cliente puede transferir el archivo al
arrendatario durante el período de arrendamiento. En otros casos, puede ser mejor para el cliente conservar el
archivo, pero informe a los arrendatarios que está disponible. Si el arrendatario actúa como cliente para
futuros proyectos de construcción, el arrendatario y el cliente original deberán hacer arreglos para que el
archivo esté disponible para el nuevo coordinador del MDL.

En situaciones de ocupación múltiple, por ejemplo, cuando una asociación de viviendas es propietaria de un bloque de pisos, el
propietario debe conservar y mantener el archivo, pero asegurarse de que los ocupantes individuales de los apartamentos reciban
información sobre salud y seguridad sobre su hogar.

Un desarrollo puede incluir caminos y alcantarillado que serán adoptados por la autoridad local o la compañía de
agua. Por lo general, es mejor preparar archivos separados que cubran los intereses de cada cliente.
 016. Nota informativa
0443.INDD 279 18/6/2014 7:35:05 p.m.
 Nota informativa 6.02 Contenido del manual del propietario del
edificio

Sección 1 Detalle de todas las partes del proyecto - Directorio del proyecto

1.1 El Cliente, incluida la persona responsable del proyecto:

Habla a
Números telefónicos
Dirección de correo electrónico

Referencia de contrato
Fechas de inicio y finalización del proyecto

1.2 El contratista, incluido el miembro superior del personal responsable del proyecto:
Habla a
Números telefónicos
Dirección de correo electrónico

Número de proyecto / trabajo del contratista

Número de teléfono de emergencia, 24 horas, durante el período de responsabilidad por defectos

1.3 Los subcontratistas, incluido el miembro superior del personal responsable del proyecto,
Habla a
Números telefónicos
Dirección de correo electrónico

Número de proyecto / trabajo del contratista

Número de teléfono de emergencia, 24 horas, durante el período de responsabilidad por defectos

Sección 2 Breve descripción del proyecto

Esta sección debe describir el alcance y la descripción general del proyecto.

Sección 3 Instrucciones y programas de mantenimiento

Esta sección debe contener programas de mantenimiento que indiquen

(a) períodos recomendados entre pruebas, servicio e inspección para todos los sistemas y equipos basados
en un período de cinco años

(b) requisitos de repuestos para la instalación y el equipo basados en un período de cinco años

(c) se incluirá una referencia a las normas británicas, los códigos de práctica y los fabricantes pertinentes.
requisitos
En esta sección se incluirá una breve descripción de los procedimientos de operación y mantenimiento para
● sistemas de alarma contra incendios

● sistemas de ventilación, incluidos los controles refrigeración

● de confort, incluidos los controles

● Procesar sistemas de agua fría y controlar sistemas de

● aire comprimido.
● sistemas de seguridad, incluidos los sistemas de iluminación de

● acceso con tarjeta, incluidos los controles de los sistemas de

● calefacción, incluidos los controles de los sistemas de energía,

● incluidos los controles

● cualquier sistema y equipo misceláneo suelo y

● drenaje

280

0443.INDD 280 18/6/2014 7:35:05 p.m.

Nota informativa 6.02 Contenido del manual del propietario del edificio Sección 4
Detalles
del equipo
 La sección comenzará con un cronograma de todo el equipo de M&E utilizado en el proyecto subdividido en
● Subestación de control

● tableros de subdistribución

● sistemas de poder

● luminarias
● accesorios electricos
● equipos de datos y accesorios cables /
● cableado
● equipo de alarma contra incendios

● equipo de seguridad
● miscelánea eléctrica
● equipo
● calderas

● Suministro y extracción de enfriadores

● de UTA

● atenuación de ruido
● válvula / filtros, etc.
● filtros
● rezagado

● zapatillas

● filtros
● tubería

El resto de esta sección deberá contener hojas de datos de los fabricantes / extractos de catálogos para los artículos tal como están contenidos y en el orden
del programa. Cuando una hoja del fabricante contenga más de un componente, el contratista deberá asegurarse de que los elementos individuales estén
claramente indicados en la hoja. Detalles de la garantía del fabricante, es decir, la duración y las condiciones aplicables.

Sección 5 Dibujos del proyecto (dibujos conforme a obra)

Las copias impresas de los dibujos se enviarán dentro de las carpetas de anillas con un estilo de bolsillo de plástico individual. Dibujos a
escala (1: 1) de la instalación y arreglos en CD-ROM regrabable, creados con AutoCAD Lt20XX o AutoCAD versión 20XX, las versiones
posteriores de AutoCAD pueden usarse con previo acuerdo con el ingeniero. El (los) disco (s) se instalarán dentro de un bolsillo para disco de
carpeta de anillas hecho a tal efecto.

Los dibujos se guardarán como .dwg desbloqueado (apto para su incorporación al sistema de universidades para su futura edición). Tenga en cuenta que no se
enviarán dibujos 'xref'. Asegúrese de que todos los dibujos estén "purgados" antes de comprimirlos, comprimirlos o enviarlos.

Sección 6 Información de prueba y puesta en servicio

026. Nota informativa

Las copias impresas de los Certificados de prueba y finalización, además de los programas de puesta en servicio, se enviarán dentro de encartes de plástico individuales en forma
de bolsillo dentro de las carpetas de anillas.

● Copias originales de todos los certificados de prueba

● Certificados de prueba eléctrica

● Certificados de terminación eléctrica

● Certificados de prueba de alarma contra incendios, incluido el programa de audibilidad

● Programa de resultados de la prueba del cableado de alarma contra incendios

● Certificado de finalización de alarma contra incendios Certificados de

● prueba de iluminación de emergencia Certificado de finalización de

● iluminación de emergencia Calendario de pruebas de datos /

● telecomunicaciones

● Certificado de finalización de datos / telecomunicaciones

● Puesta en servicio + Programas de pruebas y certificados para sistemas y equipos diversos Datos de vibración / deflexiones
● estáticas

( Continuado)

281
0443.INDD 281 18/6/2014 7:35:05 p.m.
 Código de prácticas para la gestión de proyectos de construcción y desarrollo

● Caudales de aire y caídas de presión Caudales de

● agua y caídas de presión Pruebas de presión

● estática

● Resultados de la prueba de fugas del edificio

● Datos de nivel de ruido

Sección 7 Garantías y garantías

Listados de todas las garantías y garantías aplicables al proyecto.

Sección 8 Archivo de salud y seguridad

Este debe contener la información requerida por las Regulaciones del MDL, incluida la información necesaria para la demolición,
desmantelamiento y eliminación.

282

0443.INDD 282 18/6/2014 7:35:05 p.m.

 Nota informativa 6.03 Contenido del manual del ocupante

INTRODUCCIÓN

1. Declaración de salud y seguridad

2. Servicios del propietario / administrador de la propiedad

3. Cooperación en cuestiones de salud y seguridad 3.1 General

3.2Procedimientos de evacuación

3.3Control de sustancias peligrosas para la salud Limpieza y

3.4mantenimiento

3,5Visitantes

3.6Reciclaje y eliminación de residuos

4. Obligaciones de los ocupantes

4.1 General

4.2 Amianto

4.3 Amenazas de bomba y objetos sospechosos Alteraciones

4.4 de edificios

4.5 Contaminación

4.6 Acceso para discapacitados

4.7 Seguridad ELECTRICA

4.8 Ambiental

4.9 Seguridad contra incendios

036. Nota informativa

4.10 Primeros auxilios

4.11 Carga de suelo

4.12 Seguridad del gas

4.13 Sustancias muy inflamables

4.14 Control de plagas

4.15 Seguridad

4.16 Rutas de tráfico

4.17 Locales desocupados

4.18 Fugas de agua

4.19 Eliminación de desechos (por ocupantes)

4.20 Ventanas

5. Control de contratistas 5.1 General

5.2 Condiciones del contrato

5.3 Gestión de contratistas

( Continuado)

283

0443.INDD 283 18/6/2014 7:35:05 p.m.

 Código de prácticas para la gestión de proyectos de construcción y desarrollo

6. Problemas de seguros y reclamaciones

6.1 Acuerdos de seguro

6.2 Notificación de accidentes

7. Ejemplos de permisos, formularios y listas de verificación 7.1 Lista de verificación de autoinspección

7.2Detalles de la póliza de responsabilidad de los

7.3contratistas Cuestionario para contratistas en cumplimiento

7.4Permiso para trabajar, lista de verificación

7.5 de advertencia de bomba

8. Información de los ocupantes

8.1 Formulario de registro de ocupante

9. Declaración de reconocimiento APÉNDICE A - Contactos útiles

APÉNDICE B - Control de contaminantes y contaminantes

284

0443.INDD 284 18/6/2014 7:35:05 p.m.