PROYECTO "EDIFICIO ABC"

1.- INFORMACION TECNICA

Ubicación Av. Javier prado oeste No. 1584 Distrito: San Isidro
Zonificación Actual RDMA
Uso Multifamiliar de Alta Densidad

Area del Terreno 783 m2

Coeficiente de Edificación 3.25
Densidad 400 hab./Ha.
Habitantes 31 hab.
Máx. No. de Pisos 15 pisos
% Area Libre 50% (mínimo)

Area Máxima Construible (límite coef.) 2,545 m2

Area Máxima Construible (%area libre y altura) 5,873 m2

2.- DESARROLLO TECNICO DEL PROYECTO

Número de pisos 15 pisos

Area Libre Mínima 50.0% 392 m2
Area Techada Circulación y Comunes 10.0% 587 m2
Area Techada Estacionamientos 783 m2 5,873
Area Techada Vendible 5,285 m2
Area promedio por dpto. 132 m2
Número de Departamentos 40 unid.
Número de Estacionamientos 26 unid.
Número de Depósitos 0 0 unid.
Area Techada Depósitos 0 0 m2
Coeficiente Obtenido 130.77% 7.50

3.- COSTOS UNITARIOS

Costo m2 Terreno 4,000 US$/m2
Costo Construcción de Departamentos US $/m2 700 s/IGV 826 US$/m2
Costo Construcción Areas Circu. y Comunes US $/m2 700 s/IGV 826 US$/m2
Costo Construcción Estacionamientos US $/m2 600 s/IGV 708 US$/m2
Costo Construcción Depósitos US $/m2 600 s/IGV 708 US$/m2
Igv 1.18

4.- COSTO CONSTRUCCION

Construcción de Departamentos 5,285 826 4,365,617 80.77%
Construcción Areas de Circulación y Comunes 587 826 485,069 8.97%
Construcción Estacionamientos 783 708 554,364 10.26%
Construcción de Depósitos 0 708 0 0.00%

TOTAL COSTO CONSTRUCCION 5,405,049 100.00%

5.- CALCULO COSTO DEL TERRENO

Terreno 783 4,000 3,132,000
Alcabala 3.00% 87,800 2,634
Intereses Financiamiento Terreno 12.00% 0.95% -
TOTAL COSTO DEL TERRENO 3,134,634

6.- EGRESOS
Costo Directo IGV
Terreno + Alcabala 3,134,634 32.7%
Demolición 8000 6,780 1,220 0.1%
Construcción 4,580,550 824,499 47.7%
Proyectos y Licencias 9.00% (Const.) 5,405,049 412,250 74,205 4.3%
Gastos Administrativos 3.00% (Ingresos) 449,610 80,930 4.7%
Gastos de Publicidad y Ventas 5.00% (Ingresos) 749,350 134,883 7.8%
Gastos Financieros 1.51% (Ingresos) 267,171 2.8%

TOTAL COSTO DIRECTO 3,401,805 6,198,540 1,115,737 100.0%

7.- INGRESOS

Ingresos m2 IGV US$/m2 US$ UND TOTAL US$

Departamentos 132 2,752 495 3,247 429,078 40 17,163,109
Estacionamientos 1 17,000 3,060 20,060 20,060 26 521,560
Depósitos 1 5,000 900 5,900 5,900 0 0

TOTAL INGRESOS 17,684,670

IGV por Ventas 2,697,661
Credito Fiscal 1,115,737
IGV al Fisco 1,581,924

8.- ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS

INGRESOS 14,987,008
EGRESOS 9,600,345
DIFERENCIA 5,386,663
MARGEN DE VENTA 35.94%

9.- COSTO TOTAL DEPARTAMENTO TIPICO

Area Costo Directo IGV TOTAL
Departamento 132 363,625 65,453 429,078
Estacionamiento 2 34,000 6,120 40,120
Depósito 1E-06 0 0 0
TOTAL 397,625 71,573 $469,198
Terreno + Alcabala 29.4%
Demolición 0.1%
Construcción 51.9%
Gastos de Publicidad y
Proyectos y Licencias 4.7%
Gastos Administrativos 4.3% Gastos Administrati
Gastos de Publicidad y 7.2%
Gastos Financieros 2.5%
Proyectos y Licencias; 4.7
100%

Construcción; 51.9
 Gastos Financieros; 2.5%
Gastos de Publicidad y Ventas; 7.2%

Gastos Administrativos; 4.3%

Proyectos y Licencias; 4.7%

arquitectura
estructuras
Terreno + Alcabala; 29.4%
2.30% electricas
sanitarias
paisajismo
defensa civil
Demolición; 0.1% electromecanica
topografia
estudio de suelos
Construcción; 51.9%
 1%

ectromecanica

studio de suelos
FLUJO DE CAJA PROYECTO EDIFICIO "ABC"

MES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Velocidad de Ventas 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 2 3 4 4 5 6 6 7
Ventas Acumuladas 40 0 0 0 0 0 0 0 1 2 3 5 8 12 16 21 27 33 40
% de Ventas 100% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 2.50% 5.00% 7.50% 12.50% 20.00% 30.00% 40.00% 52.50% 67.50% 82.50% 100.00%

INGRESOS 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Departamentos 40 17,163,109 0 0 0 0 0 0 0 429,078 429,078 429,078 858,155 1,287,233 1,716,311 1,716,311 2,145,389 2,574,466 2,574,466 3,003,544
Estacionamientos 26 521,560 0 0 0 0 0 0 0 40,120 40,120 40,120 80,240 120,360 160,480 160,480 200,600 240,720 240,720 280,840
Depósitos 4E-05 0 0 0 0 0 0 0 0 5,900 5,900 5,900 11,800 17,700 23,600 23,600 29,500 35,400 35,400 41,300
Total de Ingresos 17,684,670 0 0 0 0 0 0 0 475,098 475,098 475,098 950,195 1,425,293 1,900,391 1,900,391 2,375,489 2,850,586 2,850,586 3,325,684 19,003,909 17,684,670 1,319,240

EGRESOS 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Terreno + Alcabala 3,134,634 3,134,634 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3,134,634 3,134,634 0

Demolición 8,000 0 0 8,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8,000 8,000 0
Construcción 5,405,049 0 0 0 270,252 324,303 486,454 594,555 702,656 702,656 648,606 540,505 378,353 324,303 270,252 162,151 0 0 0 5,405,049 5,405,049 0
Proyectos y Licencias 486,454 48,645 24,323 24,323 97,291 48,645 9,729 9,729 9,729 9,729 9,729 9,729 9,729 9,729 9,729 48,645 48,645 48,645 9,729 486,454 486,454 0
Gastos Administrativos 530,540 29,474 29,474 29,474 29,474 29,474 29,474 29,474 29,474 29,474 29,474 29,474 29,474 29,474 29,474 29,474 29,474 29,474 29,474 530,540 530,540 0
Gastos de Publicidad y Ventas 884,233 49,124 49,124 49,124 49,124 49,124 49,124 49,124 49,124 49,124 49,124 49,124 49,124 49,124 49,124 49,124 49,124 49,124 49,124 884,233 884,233 0
Pago de IGV al Fisco 1,581,924 0 0 0 0 0 0 0 39,548 39,548 39,548 79,096 118,644 158,192 158,192 197,741 237,289 237,289 276,837 1,581,924 1,581,924 0
Total de Egresos 12,030,835 3,261,878 102,921 110,921 446,142 451,547 574,782 682,883 830,532 830,532 776,482 707,929 585,325 570,823 516,773 487,136 364,533 364,533 365,164 12,030,835 12,030,835 0

SALDO (Ingresos - Egresos) 5,653,834 -3,261,878 -102,921 -110,921 -446,142 -451,547 -574,782 -682,883 -355,434 -355,434 -301,384 242,267 839,968 1,329,568 1,383,618 1,888,353 2,486,054 2,486,054 2,960,520
Saldo Acumulado -3,261,878 -3,364,799 -3,475,720 -3,921,862 -4,373,409 -4,948,191 -5,631,074 -5,986,509 -6,341,943 -6,643,327 -6,401,060 -5,561,092 -4,231,524 -2,847,906 -959,553 1,526,501 4,012,554 6,973,074

Tasa de Descuento Anual 15.00%

VAN Económico 1.17% 5,048,206
TIR Económica 6.15%
TIR Económica Anual A.I. 104.65%

Crédito Bancario -3,321,663 0 102,921 112,127 448,661 459,322 587,938 702,927 383,713 388,208 338,705 -200,977 -801,033 -1,300,017 -1,222,495 0 0 0
Acumulado Banco 0 102,921 215,048 663,709 1,123,031 1,710,969 2,413,896 2,797,609 3,185,817 3,524,522 3,323,545 2,522,512 1,222,495 0 0 0 0 0
Gastos Financieros 15.00% 1.17% 0 0 1,206 2,519 7,775 13,156 20,044 28,279 32,774 37,322 41,289 38,935 29,551 14,321 0 0 0 0 267,171 G. Financieros
Aporte de Inversión -3,321,663 -3,261,878 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 146,802 1,888,353 2,486,054 2,486,054 2,960,520 12,298,007 Egresos
Saldo Acumulado -0 0 -0 0 0 0 -0 -0 0 0 -0 0 0 -0 0 0 0 0 6,705,903 Utilidad

Tasa de Descuento Anual 15.00% 2,486,054

VAN Financiero 1.17% 5,244,053 7,932,628
TIR Financiera 8.58% -3,321,663
TIR Financiera Anual A.I. 168.52% 2950130 4,610,965
-3,261,878
-311,748
 ANALISIS DE SENSIBILIDAD

PRECIO DE VENTA -5% 0 +5%

Departamentos US$/m2 2,614 2,752 2,890
MARGEN 6.93% 35.94% 14.39%
TIR financiera mensual 1.30% 8.58% 2.68%
TIR financiera anual 16.74% 168.52% 37.40%

COSTO DE CONSTRUCCION -5% 0 +5%

Departamentos US$/m2 665 700 735
MARGEN 13.11% 35.94% 8.55%
TIR financiera mensual 2.43% 8.58% 1.61%
TIR financiera anual 33.37% 168.52% 21.12%

COSTO DEL TERRENO -10% 0 +10%

Precio de Compra US$/m2 3,800 4,000 4,200
MARGEN 12.15% 35.94% 9.51%
TIR financiera mensual 2.29% 8.58% 1.76%
TIR financiera anual 31.16% 168.52% 23.33%

VELOCIDAD DE VENTAS
Una unidad desde el mes 8 9 10
MARGEN 10.94% 35.94% 10.74%
TIR financiera mensual 2.33% 8.58% 1.80%
TIR financiera anual 31.81% 168.52% 23.94%