AVALÚO DE EDIFICACIONES Y

CONSTRUCCIONES

MSc. Amarilys Guanipa G.

C.I.V N° 162.605
ASAPROVE Nº 573
SOITAVE N° 3502
SUDEBAN Nº P-2.639
FOGADE Nº 0813
UPAV N° 916

Santa Ana de Coro, Marzo 2016

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ASOCIACION CIVIL DE AVALUADORES PROFESIONALES VENEZOLANOS

ASAPROVE
¿QUIENES SOMOS?
ORIGEN OBJETO JUNTA DIRECTIVA

ASAPROVE, surge como Mantener asociados a PRESIDENTA

respuesta a la inquietud de un Profesionales de la Tasación
grupo de profesionales en toda la Republica Lic. Espec. Daisy Pérez
multidisciplinarios y de diversos Bolivariana de Venezuela,
estados, quienes ya formados que correspondan a
VICEPRESIDENTE
como Avaluadores profesionales profesiones emanadas de la
y bajo la conducción del Prof. Educación Superior afines
Msc José Contreras, profesor de con el ramo de la actividad Lic Msc. José Contreras
la UNELLEZ y Avaluador tasadora, definiendo los Salas.
Profesional de gran experiencia, lineamientos de sus
sintieron la necesidad de contar funciones profesionales DIRECTOR
con una asociación que enmarcadas dentro del ADMINISTRACION
representase fiel y activamente gremio, con una conducta Ing. Rene Montilva
los intereses de sus miembros. solidaria, técnica y ética en
De allí se creo la Asociación cada caso, que proteja en DIRECTORA DE
Civil de Avaluadores todo momento a sus ACTAS
Profesionales Venezolanos, asociados en el ámbito Lic. Gisela Fernández
registrada en la Oficina social, económico y cultural,
Subalterna del Primer circuito desarrollando para ello
de Registro del Municipio eventos y programas,
DIRECTORA
Valencia del Estado Carabobo, el edición de literatura que EJECUTIVA
19 de Junio del 2001 y enterada por su publicación que sirva Lic. Mayda Rivas
su creación a la de apoyo técnico al
Superintendencia de Bancos avaluador, organización de DIRECTOR
SUDEBAN para la debida charlas, foros, conferencias, EJECUTIVO
acreditación de sus miembros. jornadas, cursos y Ing. Gerson Morantes
Actualmente ASAPROVE cuenta convenciones útiles a los
con mas de 900 socios fines de la Asociación. DIRECTORA
agrupados en las siguientes EJECUTIVA
ciudades: Mérida, Coro, San Arq. Diana Quiñones
Cristóbal, Acarigua, San Carlos,
Guanare, Maracay, Barquisimeto
y Valencia

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

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INDICE

Pág.
INTRODUCCION 4

TERMINOLOGIA BASICA 5

CLASES DE INMUEBLES 6

SEGÚN SU TIPOLOGIA 7

METODOLOGIA PARA LA VALORACION DE EDIFICACIONES Y

CONSTRUCCIONES 7

METODO DEL COSTO Y METODO DEL MERCADO 7

DEPRECIACION: CAUSAS, TIPOS, METODO LINEA RECTA, METODO 8

DE KUENZLE, METODO DE ROSS, METODO DE ROSS-HEIDECKE

METODOLOGIA PARA ESTMACION DE DEPRECIACION 9

ACUMULADA

AVALÙO DE ARRENDAMIENTO 13

CASOS PRACTICOS 15
CASAS DE UNA PLANTA, CASAS DE DOS PLANTAS, CASAS
AISLADAS, PAREADAS, APARTAMENTOS, LOCALES
COMERCIALES, GALPONES, COBERTIZOS, EDIFICIOS, CERCAS
PERIMETRALES, BIENHECHURIAS, BOHIOS, PISCINAS,
ARRENDAMIENTOS, APLICACIÓN DEL SOFTWARE SPSS

ESQUEMA DE PRESENTACION DE INFORMES DE AVALÙOS 28

CALCULO DE HONORARIOS PROFESIONALES 29

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 30

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

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INTRODUCCION

Una considerable porción de la riqueza en el mundo, ya sea privada,

corporativa o pública, consiste en bienes inmuebles, muebles e intangibles. La
magnitud de esta riqueza ha creado la necesidad de realizar avalúos para el
soporte de decisiones pertinentes al uso y disposición de dichos bienes, con la
finalidad de calcular un justiprecio a la propiedad que se desea comercializar o
entregar como garantía en una institución financiera.

En el pasado los avalúos eran simples opiniones de valor expresadas por los
propietarios o comerciantes dedicados a la venta o administración de sus
propiedades. En la compleja economía actual, tales "avalúos" han llegado a ser algo
más que una simple opinión. Se requiere de una búsqueda selectiva de datos en las
diferentes áreas de mercado, recopilación sistemática de datos, aplicación
apropiada de técnicas y métodos de cálculo, así como la experiencia,
conocimiento y juicio necesario para determinar el justiprecio de un bien inmueble.

El valuador competente debe recabar y seleccionar información relevante,

aplicando su experiencia en el proceso del análisis, manteniendo siempre
completa objetividad, alta ética para llegar así al verdadero justiprecio del bien que
esta valorando.

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AVALÚO DE EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES

TERMINOLOGIA BASICA:

 Avalúo: Conjunto de técnicas que le permiten al Avaluador, recabar,

clasificar, analizar y procesar toda información sobre los bienes muebles e
inmuebles en un momento dado, con el fin de asignarles un valor que se
ajuste lo más estrictamente posible a lo lógico y real.
 Bien inmueble: son todos aquellos bienes u obras que no pueden trasladarse
de un sitio a otro porque están adheridos físicamente a los terrenos o
edificaciones.
 Bien mueble: son aquellos activos que pueden trasladarse de un sitio a otro.
(mobiliario).
 Valor: Expresión monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la
tasación.
 Precio: Es lo que se paga en bolívares por un bien inmueble en el mercado.
 Valor Inicial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su
construcción o edificación. Se llama también valor histórico.
 Valor Justo de Mercado: La suma de dinero a cambio de la cual podría
razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor informados
estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien.
 Parcelamiento: Conjunto de parcelas organizadas como un todo y que
dispone de los servicios básicos de infraestructura y equipamiento.
 Fondo de la parcela: es la longitud comprendida entre el lindero del frente y
el lindero de fondo de la parcela, medida en sentido perpendicular al
primero.
 Lindero: Es la línea que limita a una parcela o lote de terreno con otra de la
misma naturaleza, con una vía o con un accidente natural.

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 Retiro: Distancia entre la cara exterior del muro del lindero de una parcela y
la fachada correspondiente de la edificación construida en el terreno.
 Porcentaje de construcción: Relación porcentual entre el área de construcción
de la edificación (área techada) y el área de la parcela
% de construcción = 240 m2 = 80%
300 m2

CLASES DE INMUEBLES
 Unidades en propiedad horizontal: Apartamentos, locales comerciales,
oficinas, depósitos, puestos de estacionamiento u otros incluidos en
documentos de condominio.
 Terrenos urbanos: Terrenos y parcelas sin construcción, ubicados dentro del
perímetro de las ciudades, con variables urbanas (zonificación) asignadas.
 Casas, quintas y bienhechurías. En general, terreno o parcela con
construcciones (excepto edificios), no sujetos a régimen de propiedad
horizontal. Esta clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones
(bienhechurías).
 Galpones: Terreno o parcela con construcciones dedicadas a depósitos o
actividad comercial o industrial. Esta clase incluye construcciones, mejoras e
instalaciones (bienhechurías).
 Edificios: Edificación y terreno, conformada por un conjunto de unidades
tales como apartamentos, locales comerciales, oficinas, estacionamientos,
depósitos, etc., no regido por la Ley de Propiedad Horizontal.
 Terrenos extraurbanos, Fincas, Predios, Haciendas: ubicadas fuera del área
urbana de la ciudad, conformada por terreno con fines agropecuarios o
posibilidad de desarrollo. Esta clase incluye construcciones, mejoras e
instalaciones (bienhechurías).

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SEGÚN SU TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA

 Construcciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un

proyecto de arquitectura e ingeniería, bajo la normativa técnica vigente y
supervisada por un equipo de profesionales universitarios.
 Construcciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin
proyectos de arquitectura e ingeniería, no cumple con la normativa vigente
y no son inspeccionadas ni supervisadas por profesionales universitarios.
 Edificaciones Aisladas: son aquellas que no están adosadas a otra
edificación por ninguno de sus lados.
 Edificación pareada: Es la que está adosada por uno de sus lados.
 Galpón: Construcción formada por un techo soportado por columnas con
cerramientos.
 Cobertizo: Construcción formada por un techo, soportada por columnas sin
cerramientos.
 Caney o bohío: Construcción formada por un techo de forma cónica sin
cerramientos.

METODOLOGIA PARA VALORACIÓN DE EDIFICACIONES Y

CONSTRUCCIONES

La aplicación de la metodología mas adecuada para la realización de un trabajo de

tasación depende fundamentalmente de las condiciones de mercado con que se
enfrenta el tasador, por las informaciones recolectadas en ese mercado y por la
naturaleza del servicio que se pretenda desarrollar; se pueden utilizar en conjunto
dependiendo del tipo de tasación, estas son:
a) Método Comparativo de datos de mercado: consiste en hacer una
comparación directa de los precios pagados en el mercado de propiedades
similares, cuando existen sustitutos razonablemente similares y suceden
transacciones con cierta frecuencia.

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b) Método del Costo de reposición: es aquel que tiene la particularidad de ser

detallado, exige al tasador el conocimiento total de la edificación y dominio
en cálculos de presupuestos estimados, cantidades de obras, precios
actuales de materiales y mano de obra especializada.

Para calcular el costo de reposición (VR), cuánto vale hoy a los precios de
mercado una edificación o construcción igual o semejante a la que se está
valorando, existen dos procedimientos:
1.- Cómputos métricos.
2.- Áreas Brutas de Construcción.

1.- Cómputos Métricos: Es el instrumento más confiable para la determinación del

valor de reposición (VR). El análisis consiste en desglosar el bien inmueble en tres
grandes grupos, (materiales, equipos y mano de obra), estos cómputos deberían
estar compuestos por los siguientes capítulos: obras preliminares, estructura,
arquitectura, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, cerramientos,
Acabados, impermeabilización, paisajismo y cualquier otro elemento que este
construido y/o instalado en el bien que se está valorando.

2.- Áreas Brutas de construcción: Es la sumatoria del área total construida, que
encierra los espacios del inmueble, es decir, se toma en consideración el área
techada cerrada y el área techada abierta incluyendo los volados y salientes de
losas de entrepisos y techos.

DEPRECIACION

Disminución del valor o precio de un bien, ya sea con relación al que antes
tenía o comparándolo con otros de su clase. Así, la depreciación de una edificación
es la pérdida de valor que ha experimentado, la cual se inicia una vez terminada la
construcción y se continúa a lo largo de su vida económica.

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Causas de la Depreciación:
 Directas: deterioro físico, causado por el uso diario del inmueble, y por
factores del medio ambiente, lluvias, altas temperaturas, humedad,
corrosividad de la zona, etc.
 Indirectas: Por Obsolescencia Funcional, se refiere a la pérdida del valor del
bien inmueble por deficiencias en la construcción tales como: mala
distribución de los ambientes, poseer construcciones no justificados en el
lugar, etc. Por Obsolescencia Económica se refiere a la pérdida de valor de la
edificación, por mala ubicación (cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de
tolerancias, quebradas, etc.
 Desuso: las edificaciones cuando están deshabitadas se deprecian debido a la
falta de mantenimiento.

MÉTODOS PARA ESTIMAR LA DEPRECIACIÓN ACUMULADA.

Existen dos métodos para determinar la depreciación acumulada de una

edificación, como lo son los métodos directos y los métodos indirectos.

Métodos directos: Este método se basa en la observación directa del inmueble. Es

decir el avaluador estima la pérdida del valor a través del costo del inventario de
los componentes de las estructuras considerándolos en forma individual, esto es,
paredes, pisos, instalaciones sanitarias, etc. Además de incluir los estimados
correspondientes a obsolescencia funcional y económica, para así obtener un
aproximado de la depreciación acumulada debida a todas las causas que la
originan.

 Método de la línea recta: método directo que permite estimar la

depreciación en forma restringida, toda vez que se considera como único
factor de la depreciación de la edificación su deterioro físico, el cual se
distribuye uniformemente a lo largo de su vida útil.

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Métodos indirectos: la utilización de los métodos indirectos en la estimación de la

depreciación acumulada, debida a todas las causas que la originan proviene de la
diferencia del valor que resulta al comparar el costo nuevo de reproducción y el
resultante indicado por el mercado para le inmueble en estudio, a la fecha del
avalúo.

TABLA I
DEPRECIACIÓN FÍSICA HEIDECKE
ESTADO CONDICIONES FÍSICAS COEFICIENTE C
Estado 1 Nuevo………………………………………………... 0,00%
Estado 1,5 Entre nuevo y regular ……………………………… 0,32%
Estado 2 Regular con conservación normal………………… 2,52%
Estado 2,5 Entre regular y reparaciones sencillas……………. 8,09%
Estado 3 Reparaciones sencillas……………………………… 18,10%
Estado 3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes…….… 33,20%
Estado 4 Reparaciones Importantes……………………….… 52,60%
Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor ……... 75,20%
Estado 5 Sin valor… Demolición…………………………..… 100,00%

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TABLA II
DEPRECIACIÓN FÍSICA ROSS– HEIDECKE
Edad en % Estado de Conservación
de Vida Útil 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4
4 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 53,6 75,7
6 3,18 3,21 5,62 11,10 20,7 35,3 54,1 76,0
8 4,32 4,35 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3
10 5.50 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,6
12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9
14 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2
16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5
18 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8
20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 41,2 58,3 78,2
22 13,4 13,4 16,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,5
24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,9
26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3
28 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6
30 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0
32 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,5 80,4
34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8
36 24,5 24,5 26,4 30,6 38,1 49,5 64,2 81,3
38 26,2 26,2 28,1 32,2 19,6 50,7 65,0 81,7
40 28,0 28,0 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1
42 29,9 29,9 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6
44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,5 83,1
46 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,5
48 35,5 35,5 37,01 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0
50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,5
52 39,5 39,5 41,0 44,4 50,5 59,6 71,3 85,0
54 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,0
56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 73,3 86,0
58 45,8 45,8 17,2 50,2 55,6 63,0 74,3 86,6
60 48,0 48,0 49,3 52,2 57,4 66,3 75,3 87,1
62 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 76,4 87,7
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,3 77,6 88,2
66 54,8 54,8 55,9 58,4 63,0 59,8 78,6 88,8
68 57,1 57,1 58,2 60,5 54,9 71,4 79,7 89,6
70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,0
72 61,2 61,2 62,9 65,0 68,8 74,6 81,9 90,6
74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2
76 66,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91,8
78 69,4 69,4 70,2 71,9 74,9 79,6 85,5 92,4
80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1
82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7
84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4
86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 95,0
88 82,7 82,7 83,3 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7
90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,5 97,1
92 88,3 88,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1
94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,8
96 94,1 94,1 94,2 94,6 95,1 96,0 97,2 98,5
98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,6 99,3
100 100 100 100 100 100 100 100 100

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

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TABLA III
Distribución t de Student
Puntos críticos t 1 /2, √ grados de libertad
N.C - Nivel de confianza
A - Nivel de significancia
t 1-a/2 t 0,0995 t 0.99 t 0,975 t 0,95 T 0,90 t 0,00 t 0.75 t 0.70 t 0,60 t 0.55

N.C. 99% 98% 95% 90% 80% 60% 50% 40% 20% 10%

√a 1% 2% 5% 10% 20% 40% 50% 60% 80% 90%

1 63.657 31.821 12.706 36.314 3.078 1.376 1.000 0.727 0.325 0.158
2 9.925 6.965 4.303 2.920 1.886 1.061 0.816 0.617 0.289 0.142
3 5.841 4.541 3.186 2.353 1.638 0.978 0.765 0.584 0.277 0.137
4 4.604 3.747 2.776 2.132 1.533 0.941 0.741 0569 0.271 0.134
5 4.032 3.365 2.571 2.015 1.476 0.920 0.727 0.559 0.267 0.132
6 3.707 6.143 2.447 1.943 1.440 0.906 0.718 0.553 0.265 0.131
7 3.499 2.998 2.365 1.895 1.415 0.896 0.711 0.549 0.263 0.130
8 3.355 2.896 2.306 1.860 1.397 0.889 0.706 0.546 0.262 0.130
9 3.250 2.821 2.262 1.833 1.383 0.883 0.703 0.543 0.261 0.129
10 3.169 2.764 2.228 1.812 1.372 0,879 0.700 0.542 0.260 0.129
11 3.106 2.718 2.201 1.796 1.363 0.876 0.697 0.540 0.260 0.129
12 3.065 2.681 2.179 1.782 1.356 0.873 0.695 .0.539 0.259 0.128
13 3.012 2.650 2.160 1.771 1.350 0.870 0.694 0.538 0.259 0.128
14 2.977 2.624 2.141 1.761 1.345 0.868 0.692 0.537 0.258 0.128
15 2.947 2.602 2.131 1.753 1.341 0.866 0.691 0.536 0.258 0.128
16 2.921 2.583 2.120 1.746 1.337 0.865 0.690 0.535 0.258 0.128
17 2.898 2.567 2.110 1.740 1.333 0.863 0.689 0.534 0.257 0.128
18 2.878 2.552 2.101 1.734 1.330 0.862 0.688 0.534 0.257 0.127
19 2.861 2.539 2.093 1.729 1.328 0.861 0.688 0.533 0.257 0.1.27
20 2.845 2.528 2.086 1.725 1.325 0.860 0.687 0.533 0.257 0.127
21 2.831 2.518 2.080 1.721 1.323 0.859 0.686 0.532 0.257 0.127
22 2.819 2.508 2.074 1.717 1.321 0.858 0.686 0.532 0.256 0.127
23 2.087 2.500 2.069 1.714 1.319 0.858 0.685 0.532 0.256 0.127
24 2.797 2.492 2.064 1.711 1.318 0.857 0.685 0.531 0.256 0.127
25 2.787 2.485 2.060 1.708 1.316 0.856 0.684 0.531 0.256 0.127
26 2.779 2.479 2.056 1.706 1.315 0.856 0.684 0.531 0.256 0.127
27 2.771 2.473 2.052 1.703 1.314 0.355 0.684 0.531 0.256 0.127
28 2.763 2.467 2.048 1.701 1.313 0.855 0.683 0.530 0.256 0.127
29 2.756 2.462 2.045 1.699 1.311 0.854 0.683 0.530 0.256 0.127
30 2.750 2.457 2.042 1.697 1.310 0.854 0.683 0.530 0.256 0.127
40 2.678 2.403 2.009 1.676 1.299 0.851 0.681 0.529 0.255 0.126
60 2.639 2.374 1.990 1.664 1.292 0.848 0.679 0.527 0.254 0.126
120 2.618 2.351 1.980 1.657 1.289 0.845 0.677 0.526 0.234 0.126
∞ 2.576 2.326 1.960 1.645 1.282 0.842 0.674 0.524 0.253 0.120

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 13

CASOS PRACTICOS:

1. Calcular el valor de las bienhechurias (cerca perimetral) construidas en la Calle

Garcés, entre Callejón Jurado y Calle San Bosco parcela 4-A, Coro. El terreno es
municipal.
Características constructivas de las cercas perimetrales:
 Infraestructura en concreto armado (fundaciones, vigas de riostra, vigas de
corona).
 Cerramiento en paredes de bloques acabado corriente, E=15 cms.
 Altura de Pared= 2.20 mts
 No presenta cubierta de techos ni losa de piso.
 No presenta instalaciones sanitarias ni instalaciones eléctricas.
 Años de uso = 8 años
 Vida útil = 20 – 25 años
Linderos:
Norte: 12 mts
Sur: 12 mts (frente)
Este: 10 mts
Oeste: 10 mts
2.- Calcular el Valor actual de un Galpón, ubicado en la zona industrial de
Turumo, Municipio Sucre, Estado Miranda.
Características Constructivas:
Estructura metálica
Área: 600 m2
Cubierta de Techo: Estructura metálica con láminas de Acerolit
Piso de concreto, acabado corriente
Años de uso = 12 años
Vida útil = 40 años
Terreno municipal.
Estado de conservación: 2,5

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 14

3.- Determinar el valor de una vivienda unifamiliar, ubicada en la Urbanización

Pedro Arcaya de la Ciudad de Punto Fijo, con las siguientes características:
Construcción tradicional.
Cubierta de techo de la casa: losa de tabelones con capa impermeabilizante.
Área de construcción: 67 mts2
Recubrimiento de pisos en cerámica nacional.
Ventanas corredizas. En aluminio y vidrio.
Años de Uso: 5 años.
Vida Útil = 50 - 60 años
Estado de conservación: 2

4.- Calcular el valor actual de una vivienda unifamiliar (aun en construcción),

ubicada en la Urb. El Sol, en la ciudad de Coro, con las siguientes características:
 Parcela de terreno 200 m2
 Construcción tradicional (fundaciones, vigas riostra, vigas de carga,
losa de techo, todo en concreto armado con acero de refuerzo)
 Cubierta de techo en losa de tabelones con capa impermeabilizante.
 Área de construcción: 80 m2. Compuesta por: sala-comedor, cocina,
dos habitaciones, un baño.
 Piso: concreto acabado corriente
 Ventanas: sin ventanas, solo presenta protectores metálicos.
 Paredes en bloques de concreto. E= 15 cms, con recubrimiento a base
de cal, acabado rustico.
 Calidad media.
 Puertas: no tiene en entrada principal, en áreas internas en madera
entamborada.
 Instalaciones de aguas blancas y aguas negras empotradas, no
presenta piezas sanitarias en baño.
 Año de uso = 5 años

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 15

 Vida útil = ?
 No tiene cercas perimetrales.
Calcular valor de terreno y construcción.

5.- Determinar el valor de una vivienda bifamiliar, ubicada en la Urbanización Los

Antonios, de la Ciudad de Valencia, con las siguientes características:
Construcción tradicional.
Cubierta de techo de la casa: losa de tabelon con capa impermeabilizante y
recubrimiento con teja criolla.
Cubierta de techo del garaje en madera machihembrada con un área de 18 mts 2. ,
tiene 4 años de uso.
Área de construcción: 70 mts2
Recubrimiento de pisos en cerámica nacional.
Ventanas corredizas. En aluminio y vidrio.
Años de Uso: 20 años.
Vida Útil = vivienda 50 años
Vida Útil= 15 - 18 años (techo machihembrado)
Estado de conservación: regular con conservación normal.
Anexo plano de distribución de planta

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 16

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 17

6.- Determinar el valor de una vivienda unifamiliar, ubicada en la calle Las Palmas,
de la Población de Adicora, Estado Falcón, con las siguientes características:
Construcción tradicional.
Cubierta de techo de la casa: losa de tabelones con capa impermeabilizante.
Área de construcción: 60 mts2
Recubrimiento de pisos en cerámica nacional.
Ventanas tipo batiente en madera.
Años de Uso: 12 años.
Vida Útil = 45 años
Estado de conservación: regular con conservación normal.
Plano de distribución de planta del inmueble

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 18

Vistas 3D del inmueble

7.- Elaborar un informe de avalúo de una Quinta de dos plantas, ubicada en la Urb.
Santa Fe, Quinta Marisol; Parroquia Carirubana, en la Ciudad de Punto fijo, Municipio
Carirubana del Estado Falcón.

Información recabada en inspección al inmueble y verificada en los planos de

distribución.
Tabla I
Áreas de construcción
Construcción o nivel M2 Años de uso
Construcción planta baja 281.81 25
Construcción Primer nivel 281.81 25
Área de lavandería 20.91 20
Garaje con techo machihembrado 102.37 20
Cerca Perimetral 254.10 25
Cerca Frontal 110.70 25

Área de terreno = 750 mts2

Además la casa cuenta con una piscina y con un bohío con las siguientes: características:

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 19

Piscina:
Edad = 10 años
Largo = 4 mts
Ancho = 3,5 mts
h = 1.10 mts
E = 0,30 mts
Vida útil= 20 -25 años

Bohío:
Estructura de madera
Cubierta de techo de palma
Base de pavimento de concreto, recubierto con caico.
Diámetro = 5 mts
Área piso= 6 * 6 mts, E= 15 cm
Años de uso= 7
Vida útil = 15 – 20 años

8.- Calcular el valor de un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Costa

Azul, Av. Independencia, Parroquia San Gabriel, Municipio Miranda, Coro Estado
Falcón. Apto 6-B, Piso 3. El valor del inmueble es para fines sucesorales.

Las características del inmueble son las siguientes:

Distribución: sala-comedor, cocina, 3 habitaciones, 2 salas sanitarias.
Cocina: empotrada con mampostería de bloques frisados, revestidos con cerámica
y topes de granito, puertas y gavetas en madera.
Años de uso= 19 años
Área = 125.75 m2. Estacionamiento = 1 por apartamento.
Vida útil = 60 años

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

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REFERENCIALES APARTAMENTOS, PARROQUIA SAN GABRIEL, MUNICIPIO MIRANDA,

CORO
Monto Precio
N° Ubicación Vendedor Operación Bs. Área Unitario Cita de Fecha
Comprador (m2) Bs/m2 Registro
Urb. San Bosco, Edif. N° 29 Tomo
Nancy Lugo
Medano, piso 2, Nº 6 152.427 130 1.172,6 4to Folio 07/1/09
1 Ana Chirinos
200
Edif. Medano 1er Sara Rotolo N° 21 Tomo
Piso. Av. Romulo Ana Maria de 105.960 90 1.177,34 3ro Folio 20/2/09
2
Gallegos. Luca 122
Urb. San Bosco I N° Pedro Oberto N° 32 Tomo
88.667 95 933,33 30/1/09
3 02-06 Jose Guiñan 4to Folio 27
Urb. Los Orumos I
Iliana Arteaga N° 7 Tomo
2do Piso N° 02-06 112.396,4 95 1.183,12 08/05/09
4 Carlos Morales 1ro Folio 45
N° 37 Tomo
Conj. Residencial. Las Jose Montano
97.375,82 82 1.187,51 3ro Folio 10/7/09
5 Morocotas Elisabel Oviol
235
Conj.Residencial. San Elías Morillo
N° 37 Tomo
Bosco Plaza 2-2 con Thaymir 136.876,4 115 1.190,2 15/7/09
6 I Folio 80
Calle Norte. Martinez
Fermina
Urb. Santa Ana 3er N° 42 Tomo
Amaya Eimy 143.428,8 120 1.195,24 17/7/09
7 Piso N° 03-03. II Folio 30
Martínez
María
Edificio Antonio N° N° 23 Tomo
Espinosa 116.043,04 97 1.196,32 20/12/09
8 8-A . 8vo Piso III Folio 50
Willians Díaz
Conj. Residencial
Miranda. N° E-92 Iris Medina N° 38 Tomo
112.612 94 1.198 28/12/09
9 Edificio Eucalipto 9no Tulio Arias III Folio 222
piso.
Cesar
N° 39 Tomo
Conj. Residencial San Ruscelloni
119.800 100 1.198 4to Folio 30/1/10
10 Bosco N° 1A 1er Piso. Costantino
274
Piepoli
Edificio Residencial Marisela Saher
N° 33 Tomo
Villa Guadalupe N° 4 Audrey Jean 221.550 105 2.110 15/02/10
11 II Folio 120
P.B. Mc Intyre
Wilmer N° 38 Tomo
Edificio Papa Antonio
Vaivads 213.250 100 2.132,50 4to Folio 22/4/10
12 N° 5-B . 5to Piso
Pedro Partidas 225
Nony N° 42 Tomo
Urb. Los Orumos I.
Henriquez 214.600 100 2.146 4to Folio 26/04/10
13 N° 00-07. P-B.
Jose Sanchez 132
Conj. Residencial San
Bosco Plaza. 1-2 Elías Morillo N° 12 Tomo
246.790 115 2.146 16/04/10
Parcela 1-4 Parroq. María Puig I Folio 20
14
San Gabriel
Edif. Santa Ana 3er Ana Rosendo N° 38 Tomo
289.080 122 2.146 12/05/10
15 Piso. Carlos Lugo III Folio 26

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 21

CRITERIOS DE UBICACIÓN PARA EL PERITO:

UBICACION VALOR
Mala 1
Regular 2
Buena 3
Excelente 4
Nota: Puede utilizarse para ponderar ubicaciones de terrenos, apartamentos y
locales comerciales.
9. Calcular el valor actual de un inmueble propiedad del Sr. Juan Davalillo para
fines comerciales.
Características de la propiedad:
Parcela de terreno de 323 m2
Cerca perimetral mixta: en pared de bloque de concreto, e= 15 cm, acabado
corriente. Fundaciones, envigado en concreto armado con refuerzo metálico, con
una altura de 80 cm y malla ciclón de tres hilos con estructura de soporte con una
altura de 1.40.
Piso en pavimento de concreto con refuerzo metálico con un área de 90 m2
Linderos:
Norte = fondo 19 m2, Sur = frente 19 m2, Este = 17 m2 , Oeste = 17 m2

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 22

10.- Calcular el valor actual de El Edificio El Rosal, ubicado en la Avenida Josefa

Camejo, Municipio Miranda, Coro.

Tipo de Construcción = tradicional

Nº pisos = 4
Nº Apartamentos= 8
Años de Uso = 15 años
Estado de conservación: Regular con conservación normal.
Área de construcción = 180 m2 por piso
Área de terreno 700 m2

11. Calcular el valor actual de un local comercial ubicado en el Centro Comercial

Pambil de la Ciudad de Punto Fijo. Sector Hato Nuevo. Falcón.
Ubicación L22 Planta Baja
Área: 18 m2
Años de uso = 2 años
Vida Útil = 50-60 años

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 23

REFERENCIALES LOCALES COMERCIALES MUNICIPIO CARIRUBABA

Vendedor Comprador DireCompleta Area Bs Monto Venta Bs/m2 Venta Circuito Tomo Nº Fecha
AV.6 SUR AV.6G
MOISES MARLON
ESTE AV.1C C.C.LAS 45,00 207.000 4.600 01 17 03 29/05/2011
HERNANDEZ PEREIRA
VIRTUDES No.A14
AV.6 SUR AV.6G
ANTONIO
SARKIS SARKIS.S. ESTE AV.1C C.C.LAS 19,00 175.000 9.210,52 01 13 14 17/03/2011
ZEITER
VIRTUDES No.A19
AV.6 SUR AV.6G
JUAN YANET
ESTE AV.1C C.C.LAS 87,00 420.000 4.827,58 01 12 17 13/03/2011
SANTANA CARRASQUERO
VIRTUDES No.B23
AV. GIRARDOT C/AV.
COSME ELIZABETH DE ZAMORA CTRO.COM.
43,00 240.000 5.581,39 01 02 31 07/07/2011
JATAR ABREU CIUDAD DEL VIENTO
No. PA
AV.6 SUR AV.6G
CARLOS
LUIS MARQUES ESTE AV.1C C.C.LAS 39,00 250.000 6.410,25 01 01 47 03/07/2011
GARCIA
VIRTUDES No.A11
AV.6 SUR AV.6G
EDGAR RICARDO
ESTE AV.1C C.C.LAS 5,00 76.332 15.266,40 01 07 48 30/07/2011
RUEDA SAAVEDRA
VIRTUDES No.B08
Ctro. Sambil
Ildemaro Contreras
Constructora Paraguaná, Planta
Sambil C.A.
y Miriam Torres de
baja, Nº L-224, Hato
28,00 990.990,00 35.392,50 01 01 190046 26/11/2012
Contreras
Nuevo
Ctro. Sambil
Carlos López
Constructora Paraguaná, Planta
Escola y Francisco 15,00 495.000,00 33,000,00 01 06 190096 26/11/2012
Sambil C.A. baja, Nº L-54, Hato
Mort Isea.
Nuevo
Ctro. Sambil
Constructora Paraguaná, Planta
Henry José Ortega 15,00 443,520,00 29.568,00 01 06 190772 08/12/2012
Sambil C.A. baja, Nº L-62, Hato
Nuevo
Ctro. Sambil
Constructora Inversiones Breña Paraguaná, Planta
34,00 897.600,00 26.400,00 01 07 190770 08/12/2012
Sambil C.A. Baja C.A. baja, Nº L-16, Hato
Nuevo
Ctro. Sambil
Constructora Paraguaná, Planta
Punto Chic, C.A. 270,00 5,105,430,00 18.909,00 01 07 190777 08/12/2012
Sambil C.A. baja, Nº L-237, Hato
Nuevo
Ctro. Sambil
Constructora Paraguaná, Planta
Sport & More, C.A. 186,00 1,530,134,00 8.226,50 01 08 190773 08/12/2012
Sambil C.A. baja, Nº L-145, Hato
Nuevo
Ctro. Sambil
Antonio Novoa y
Constructora Paraguaná, Planta
María Santos de 37,00 1,343,100,00 36.300,00 01 08 190774 08/12/2012
Sambil C.A. baja, Nº L-200, Hato
Novoa
Nuevo
Ctro. Sambil
Constructora Ombra Boutique, Paraguaná, Planta
60,00 1.544.400,00 25.740,00 01 09 190778 08/12/2012
Sambil C.A. C.A. baja, Nº L-239, Hato
Nuevo
Ctro. Sambil
Constructora Leader's Import, Paraguaná, Planta
85,00 1,884.960,00 22.176,00 01 09 190776 08/12/2012
Sambil C.A. C.A. baja, Nº L-232, Hato
Nuevo

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 24

12. Calcular el valor de las bienhechurias construidas en la Urb. Ampies, calle 2,

parcela 6-B. El terreno es municipal

Características:
Infraestructura en concreto armado (fundaciones, vigas de riostra, vigas de corona)
Cerramiento en paredes de bloques acabado corriente. 27 mts de construcción de
pared, incluyendo los cuatro lados.
Altura de bienhechurias 2.60 mts
No presenta cubierta de techos ni losa de piso.
No presenta instalaciones sanitarias ni instalaciones eléctricas.
Cercas perimetrales:
Bloque de concreto, acabado corriente, E=15 cms.
Altura de la pared: 2.00 mts
Lindero Norte: 20 mts
Lindero Sur: 18 mts (frente)
Lindero Oeste: 16 mts
Lindero Este: 16 mts

Años de construcción= 8 años

Vida útil = ?

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 25

Reporte del programa SPSS.

Ejercicio # 7

Regresión

Variables introducidas/eliminadas (b)

Variables Variables
Modelo Método
introducidas eliminadas

1 Tiempo
Introducir
Área (a)

a. Todas las variables solicitadas introducidas

b. Variable dependiente: pu

Resumen del modelo (b)

R R cuadrado Error típ. de

Modelo R Durbin-Watson
cuadrado corregida la estimación

1 .946 (a) .895 .872 183.87474 1.238

a. Variables predictoras: (Constante), tiempo, área

b Variable dependiente: pu

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 26

ANOVA (b)

Suma de Media
Modelo gl Cuadrática F Sig.
Cuadrados
1 Regresión 2595966.9212E+13 2 1297983.46 38.391 ,000(a)

Residual 304289.278 9 33809.920

Total 2900256.20 11

a. Variables predictoras: (Constante), tiempo, área

b. Variable dependiente: P.U

Coeficientes(a)

Coeficientes
Coeficientes no
Modelo Estandarizado T Sig.
estandarizados
s

B Error tip. Beta

1 (Constante) 614.999 406.762 1.512 .165
área 1.180 3.857 .306 .767
tiempo 228.882 26.655 .034 8.587 .000
.940

a. Variable dependiente: P.U

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 27

EJEMPLO DE ESQUEMA DE PRESENTACION DE INFORMES DE AVALÚOS A

INSTITUCIONES PÚBLICAS O PRIVADAS

Portada
Introducción
Certificado De Imparcialidad
Síntesis De La Valoración
1.- Objeto Del Informe
2.- Fecha y Tipo de Avalúo
3.-Tenencia De La Tierra
4.- Factores De Valoración
4.1.- Ubicación Del Inmueble
4.2.- Zona y Número Catastral.
5.- Características De La Propiedad
5.1.-Forma
5.2.- Área de Terreno
5.3.- Topografía
5.4.- Servicios
5.5.- Vialidad
5.6.-Construcción
5.6.1.- Distribución
5.6.2.- Áreas De Construcción
5.6.3.- Características De La Construcción
6.- Aspectos Legales De La Propiedad
6.1- Propietario
6.2.- Linderos
7.- Uso Actual Del Terreno
8.- Metodología utilizada para el Avalúo del Inmueble
8.1.- Metodología Empleada Para Determinar Valor De Terreno
8.2.- Valor Del Terreno
8.3.- Método Empleada para el valor de las Construcciones.
8.4.- Valor De Las Construcciones
8.5.- Valor Total Del Inmueble
9.- Conclusiones
Anexos
Documentos De Propiedad Del Inmueble
Referenciales
Matriz de Correlación
Plano de ubicación
Plano de distribución de planta
Fotos
Credenciales del Perito Avaluador

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 28

Avalúo de Edificaciones y Construcciones

 29

BIBLIOGRAFÍA

1. Borrero Ochoa, Oscar A. (2002). Avalúos de Inmuebles y Garantías,

Bhandar Editores LTDA. Bogotá DC-Colombia.
2. Contreras Salas, José (2008). Avalúo de Bienes Inmuebles I y II. Primera
Edición. Espande, S.R.L., Editores. Guanare – Portuguesa.
3. Deseda Medina, Luis (2005). Avalúo de Bienes Inmuebles. UNELLEZ.
4. Maia Neto, Francisco, (2007). Manual Practico de Experticias y peritajes
judiciales. Ediciones Miguel Camacaro.
5. Piol, Roberto (1994). Valuación de Edificaciones de Edificaciones
Inconclusas. Caracas – Venezuela.
6. Stumpf González, Marcos Aurelio (2006). Metodología para la Tasación de
Bienes. Primera Edición. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto – Lara.
7. Alves Dantas, Rubens (2009). Ingeniería de Tasaciones. Una introducción a
la metodología científica. Ediciones Miguel Camacaro.
8. Abunahman, Sergio. (2005). Curso Básico de Ingeniería Legal y de
Tasaciones. Ediciones Miguel Camacaro.

Ing. Amarilys Guanipa

Teléfono: 0424-6139360
Correo electrónico: guanipaamarilys@gmail.com
Twitter: @amarilysgua

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