AUTOVALUO: ANALISIS Y CALCULO UNIVERSIDAD CESAR VALLEJO

ELCATASTRO Y LOS IMPUESTOS

La Dirección General del Catastro del Ministerio de Economía y Hacienda, a través de sus
Gerencias Territoriales, tiene encomendada la misión de formar y mantener actualizado el
Catastro Inmobiliario.

En el Catastro Inmobiliario se deben inscribir, mediante declaración obligatoria de sus

propietarios, todos los bienes inmuebles rústicos y urbanos. Con los datos que figuran en las
inscripciones catastrales, la Dirección General del Catastro asigna el valor catastral para varios
impuestos y forma cada año los Padrones del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que contienen
los siguientes datos: nombre y apellidos del propietario, domicilio, situación del inmueble,
referencia catastral, valor catastral y base liquidable.

EL IMPUESTO PREDIAL
Es un tributo de periodicidad anual que grava el valor de los predios urbanos y rústicos. Para
efectos del Impuesto se considera predios a los terrenos, incluyendo los terrenos ganados al mar,
a los ríos y a otros espejos de agua, así como las edificaciones e instalaciones fijas y
permanentes que constituyan partes integrantes de dichos predios, que no pudieran ser separadas
sin alterar, deteriorar o destruir la edificación. La recaudación, administración y fiscalización
del impuesto corresponde a la Municipalidad Distrital donde se encuentre ubicado el predio.

¿Quién PAGA EL IMPUESTO PREDIAL?

Las personas naturales o jurídicas que al 1° de enero de cada año resultan propietarios de los
predios gravados.

En caso de transferir el predio, el comprador asumirá la condición de contribuyente. La

Municipalidad puede exigir a cualquiera de ellos el pago total del Impuesto.

DECLARACIÓN JURADA DE AUTOAVALUO

Autoavalúo: Declaración del valor de un inmueble, determinado por el propietario o la
municipalidad correspondiente, según los criterios de valuación establecidos por esta última y la
ley.

Declaración Jurada de Autoavalúo: Es la declaración del propietario donde se indican las

características físicas de su predio, o sea: el área del terreno, el área construida, los acabados, las
otras instalaciones, la antigüedad, el estado de conservación, etc. A partir de la Declaración
Jurada se calcula el valor de Autoavalúo del predio, aplicando los aranceles y precios unitarios
de construcción que formula el Consejo Nacional de Tasaciones y aprueba el Ministerio de
Vivienda, Construcción y Saneamiento todos los años.
La Declaración Jurada de Autoavalúo mecanizada se realiza a través de 2 formularios, los
formularios Hoja Resumen (HR) y Predio Urbano(PU), que son proporcionados por los 
Municipios correspondientes.

Estos formularios se encuentran diseñados para recoger información de los contribuyentes para
fines exclusivamente tributarios, donde el contribuyente al firmar declara bajo juramento la
información de su(s) predio(s), así como sus datos generales, el conjunto de estos 2 formularios
recibe el nombre de DECLARACIÓN JURADA DE AUTOAVALUO, y también se conoce
como IMPUESTO PREDIAL, porque son usados por el Municipio para el cálculo de este
impuesto.

FORMULARIO HR (HOJA RESUMEN): En este formulario el contribuyente

declara toda la información referente a sí mismo, así como cada uno de los Autoavalúo
o valorizaciones de los predios que son propiedad del contribuyente.

FORMULARIO PU (PREDIO URBANO): En este formulario el contribuyente

declara toda la información específica del predio, necesaria para determinar sus tributos
municipales, teniendo como referencia la Tabla de Valores Unitarios de edificación que
publica cada año el Ministerio de Vivienda y los cuadros de depreciación establecidos
en el Reglamento Nacional de Tasaciones, los planos arancelarios proporcionados por
Vivienda y Urbanismo del Ministerio de Vivienda.

¿Dónde y Cómo presento la declaración jurada?

La declaración jurada debe ser presentada en la Administración Tributaria de la
Municipalidad Distrital donde se ubique el predio para lo cual deberá presentar lo
siguiente:

Requisitos de la declaración jurada de inscripción:

•Exhibición y copia del documento de identidad del propietario o de su representante,
de ser el caso.
•Exhibición del último recibo de luz, agua o teléfono del domicilio del actual
propietario.
•En caso de representación deberá presentar poder especifico en documento público o
privado con firma legalizada ante notario o certificada por Fedatario del SAT.
•Exhibición y copia del documento sustentatorio de la adquisición:

a) Compra: Minuta o transferencia.

b) Donación: Escritura pública de donación.
c) Herencia: Partida de defunción, declaratoria de herederos, sentencia o
escritura pública que señala la división y partición de los bienes.
d) Remate: Acta judicial, resolución administrativa.
e) Permuta: Contrato de permuta.
f) Fusión: Copia literal de la inscripción en Registros Públicos.
g) En los demás casos, documento que acredite la propiedad o posesión.
¿CÓMO SE CALCULA EL IMPUESTO PREDIAL?
El Impuesto se calcula aplicando a la base imponible (valor total de los predios de un
contribuyente) la escala progresiva acumulativa siguiente:

TRAMO DE AUTOVALUO Alícuota

Más de 15 UIT y hasta 60 UIT 0.6%
Hasta 15 UIT 0.2%
Más de 60 UIT 1.0%

Las Municipalidades están facultadas para establecer un monto mínimo a pagar por concepto
del impuesto equivalente a 0.6% de la UIT vigente al 01 de enero del año al que corresponde el
impuesto. Para entender la forma del cálculo pondremos el ejemplo siguiente: Suponiendo que
el valor total de mi predio es de S/. 250,000.00 Nuevos Soles entonces sobre los primeros
49,500 nuevos soles (15 UIT) se aplicará la tasa del 0.2%. Por los 49,501 a 198, 000 nuevos
soles (más de 15 y hasta 60 UIT) se aplicará la tasa del 0.6%. Por los 198,001 a 250,000 se
aplicará la tasa del 1%.

PLAZOS PARA LA PRESENTACION DE LA

DECLARACION JURADA DEL IMPUESTO
PREDIAL
INSCRIPCION: El adquiriente deberá presentar Declaración Jurada de Inscripción ante la
municipalidad hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la adquisición del predio.

ACTUALIZACION DE DATOS: La actualización es en forma Anual  y debe ser presentada

hasta el último día hábil del mes de Febrero.

Esta obligación es sustituida por la actualización mecanizada de los valores de los predios que
realiza la municipalidad y se dará como válida en caso el contribuyente no presente   ninguna
objeción dentro del plazo establecido para el pago al contado del impuesto.

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD: El propietario que transfiere un predio deberá

presentar Declaración Jurada de descargo del predio que transfiere hasta el último día hábil del
mes siguiente de efectuada la transferencia del predio.

MODIFICACION DE DATOS: Se realiza cuando la modificación de las características del

predio superen las 5 UIT presentando Declaración Jurada hasta el último día hábil del mes
siguiente de producidas las modificaciones.
¿Qué sucede si no cumple con presentar las
declaraciones juradas de inscripción o descargo dentro
de los plazos?
Si no ha presentado su declaración jurada dentro de los plazos establecidos, será pasible de la
imposición de una multa tributaria, cuyos montos varían entre el 15% y el 100% de la UIT,
dependiendo de la fecha de la infracción, del tipo de la declaración jurada y del tipo de
contribuyente

CALCULO DEL IMPUESTO PREDIAL

TRAMO DE AUTOVALÚO ALICUOTA
Hasta 15 UIT 0.2%, Más de 15 UIT y hasta 60 UIT 0.6%, Más de
60 UIT 1.0%. La aplicación de las tasas no es directa. Se aplican en forma progresiva (a medida
que aumenta el valor del predio, se aplica una tasa distinta), y, además, acumulativa(los
resultados obtenidos en cada tramo, se suman, dando un importe de impuesto total por pagar).

Independientemente del cálculo referido, el TUO de la Ley de Tributación Municipal ha

dispuesto que las Municipalidades pueda cobrar, como mínimo, por concepto de impuesto
predial, un importe equivalente al 0.6% de la UIT vigente al 01 de enero del año al que
corresponde el impuesto.

Ejemplo: CASOS PRACTICOS

UIT=3,600.00
15 UIT= S/. 54,000.00
60 UIT= S/. 216,000.00

Cálculo con UN TRAMO:

Valor total del predio o predios: S/. 42,000.00
Cálculo 42,000.00 x 0.2%
Impuesto S/. 84.00 (anual)

Cálculo con DOS TRAMOS:

Valor total del predio o predios: S/. 180,000.00
Primer Tramo: 54,000 x 0.2 = 108.00... (1)
Segundo Tramo: 180,000.00 – 54,000.00
126,000.00 x 0.6% = 756.00... (2)
Calculo (1) + (2)= 108.00+756.00
Impuesto S/. 864.00 (anual)

Cálculo con TRES TRAMOS:

Valor total del predio o predios: S/.260,000.00
Primer Tramo: 54,000 x 0.2 = 108.00... (1)
Segundo tramo: 216,000.00 – 54,000.00
 162,000.00 x 0.6% = 972.00... (2)
Tercer tramo: 260,000.00 – 216,000.00
44,000.00 x 1.0%=440.00...(3)
Calculo de (1)+(2)+ (3)=108.00+972.00+440.00
Impuesto S/.1,520.00 (anual)

UNIVERSIDAD CESAR VALLEJO

TASACIÓN DE PREDIOS

ESTUDIANTE:

ESTEFANY MISHELLE GONZLAES

GARCÍA

DOCENTE:

ARQ. DUARTHE PEREDO JUAN CARLOS

CURSO:

PLANIFCACION URBANO TERRITORIAL

CICLO:

VI
TASACIÓN O VALUACIÓN
Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia
el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y características en determinada fecha para
establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del
presente reglamento. (ARTICULO I.02)

PREDIO URBANO: Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser
separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificación. (ARTICULOII.A.01)

TERRENO URBANO: Considerase terreno urbano al que está situado en centro

poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; así como los
terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado
y los que tengan terminadas y decepcionadas sus obras de habilitación urbana, estén o no
habilitadas legalmente.(ARTICULOII.A.02)

VALUACIÓN DEL TERRENO: Para determinar el valor del terreno(VT)en el caso de

una valuación reglamentaria, se tomará como base el valor unitario oficial del terreno urbano
o arancel urbano; y en el caso de tasación comercial, se tomara como base el valor unitario
obtenido del estudio de mercado inmobiliario de la zona. (ARTICULOII.C.20)

¿QUÉ ES UN TASADOR?

Un tasador es una persona física que conoce y está informado del valor de mercado de los
bienes que tasa. Como experto tiene la obligación de estar continuamente sondeando el mercado
en busca de información para realizar su trabajo lo mejor posible.

¿QUIÉN PUEDE SER TASADOR?

Tasador puede ser cualquier persona que cumpla la premisa de estar bien informado de la
realidad del mercado.

¿QUÉ ES UNA TASACIÓN HIPOTECARIA?

Una tasación hipotecaria es una valoración de un bien, normalmente inmueble, para que el
mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el
prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien del bien garantía
del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria.
La tasación hipotecaria no tiene otra finalidad más que servir de garantía para el préstamo
hipotecario, siendo su totalmente independiente del importe por el cual se realiza la hipotética
transacción económica de compra-venta o el devengo de impuestos que la misma suponga.

¿QUÉ PERIODO DE VALIDEZ TIENE UNA TASACIÓN HIPOTECARIA?

La ley marca un periodo de validez de 6 meses para las tasaciones hipotecarias a partir de la
fecha de emisión del informe de tasación.

¿QUÉ EXIGE LA LEY PARA SER TASADOR DE TASACIONES HIPOTECARIAS?

Para las valoraciones hipotecarias la ley exige que sean realizadas por una persona que posea el
título de arquitecto o arquitecto técnico (aparejador) para valoraciones de pisos, unifamiliares,
locales, solares, garajes, y todo bien inmueble de carácter constructivo de uso residencial o
comercial.
Para la valoración de fincas rústicas se exige un ingeniero agrónomo o ingeniero técnico
agrónomo, así como para construcciones de tipo industrial se cree más capacitado a un
ingeniero industrial o ingeniero técnico industrial.

¿QUIÉN DEBE EMITIR LAS TASACIONES HIPOTECARIAS?

Las tasaciones hipotecarias sólo pueden ser emitidas por un empresa de valoraciones reconocida
por el Banco de España a tal efecto. A finales de 2005 existían 58 empresas de tasaciones en
España con homologación en vigencia y que realicen su actividad con regularidad.

¿QUÉ REQUISITOS DEBE CUMPLIR UNA SOCIEDAD DE TASACIÓN?

Los principales requisitos que debía cumplir una sociedad de tasación para ser homologada por
el Banco de España eran dos:
1 – Tener un capital social superior a 50 millones de pesetas.
2 – Tener en plantilla un mínimo de 10 empleados con la titulación necesaria para poder realizar
tasaciones hipotecarias.
En las sucesivas leyes se han ido incorporando nuevos requisitos y se espera que en la nueva
Ley Hipotecaria que está elaborando actualmente el Gobierno (AÑO 2007) se impongan
algunas restricciones más.

¿QUÉ ES EL VALOR DE TASACIÓN?

El valor de tasación es generalmente el valor de mercado de un bien, salvo que el mismo esté
sujeto a algún tipo de protección oficial, en cuyo caso el valor de tasación se corresponderá con
el valor máximo legal del bien.

¿QUÉ ES EL VALOR DE MERCADO?

El valor de mercado es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor
por la venta de una propiedad (bien valorado) en la fecha de la valoración, mediante una
comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial
correctamente informado de las características del bien, y que ambos, comprador y vendedor
actúan libremente y sin un interés particular en la operación.

¿QUÉ ES EL VALOR MÁXIMO LEGAL?

Es el precio máximo de venta de un bien sujeto a protección pública establecido en la normativa

específica que le sea aplicable.

¿QUIÉN MARCA EL VALOR MÁXIMO LEGAL DE UN BIEN?

Cada Comunidad Autónoma marca todos los años unos módulos de protección pública a través
de los cuales se fijan los diferentes máximos legales para cada tipo de protección (régimen
general, régimen especial, precio tasado). El tipo de régimen viene explicado por el número de
expediente de protección oficial que figura en las escrituras del bien bajo el epígrafe “beneficios
fiscales”.

¿CÓMO CALCULA UN TASADOR EL VALOR DE MERCADO?

Existen varios métodos para calcular el valor de mercado de un bien. Los más utilizados son los
siguientes:

1 – Método de Comparación
2 – Método Residual
3 – Método de Capitalización
4 – Método del Coste

MÉTODO DE COMPARACIÓN:

El método de Comparación es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la

tasación mediante su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea
conocido.
La normativa exige como mínimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes
para asemejarlos al bien objeto de valoración. Con ello obtendremos un valor unitario del m2 de
inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble objeto de valoración supondrá el valor de
mercado del mismo.

MÉTODO RESIDUAL:

Cuando el método de comparación no es posible, ya que no es posible encontrar suficientes

inmuebles testigo de características similares, se suele utilizar el método residual, que es un
poco más complejo.
Está basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso, y es el utilizado para la
valoración de terrenos edificables o de inmuebles a rehabilitar.
Consiste explicado de una manera simplista en calcular el valor del inmueble con la
construcción finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble
llegue a ese estado. (Construcción de la edificación en el caso de terrenos edificables o de la
rehabilitación en inmuebles a rehabilitar).

MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN:

Cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden estimar de una manera lógica
el importe de las mismas se utiliza el método de capitalización.
Está basado en el principio de anticipación y el valor de tasación viene determinado por el valor
presente de todas las rentas netas futuras impugnables al inmueble.
Consiste de una manera simplista en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a
la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas
económicas. Es un método complejo y que se utiliza tan sólo para la valoración de grandes
negocios.

MÉTODO DEL COSTE:

El método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al
tasador de que la valoración que ha realizado por el método de comparación tiene lógica.
Consiste en calcular el coste de re-emplazamiento o reposición del inmueble objeto de
valoración.

¿QUÉ DOCUMENTACIÓN SE NECESITA PARA REALIZAR UNA TASACIÓN

HIPOTECARIA?

El tasador deberá disponer de la documentación registral del inmueble objeto de la tasación, ya

bien sea copia de las escrituras de propiedad del mismo o nota simple emitida por el registro.
Dicha documentación deberá ser aportada en el informe de tasación y en caso de la nota simple
no deberá tener una antigüedad superior a tres meses entre el momento de su emisión y la fecha
de emisión del informe de tasación.

¿QUÉ PASA SI EL TASADOR NO TIENE EN SU PODER LA DOCUMENTACIÓN

REGISTRAL DEL INMUEBLE?.
El tasador podrá emitir el informe de tasación hipotecaria, aunque no posea la documentación
registral del inmueble objeto del mismo, si bien dicho informe deberá estar condicionado a la
aportación de dicha documentación.

CONSIDERACIONES GENERALES PARA LA

TASACION
1.- TERRENO:
Para la tasación de un terreno se considera el sector de ubicación (emplazamiento) del mismo,
las obras de urbanización y equipamiento de que dispone (ART. 4°, N° 2, LEY 17.235).

Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de terrenos para cada comuna del
país. Estos valores están registrados en los planos comunales que se encuentran en exhibición en
las respectivas Direcciones Regionales del Servicio de Impuestos Internos. El valor del terreno
se calcula según la siguiente fórmula:

Valor m2 de terreno  =  VB  x  CG  x  CCT

En que:

VB (Valor Base): Corresponde al valor unitario de terreno asignado a toda la Zona.

CG (Coeficiente Guía): Corrige el Valor Base por localización del predio al interior de la
Zona.
CCT (Coeficiente Corrector de Terreno): Corrige el valor unitario de terreno del predio por
características físicas del mismo.

2. CONSTRUCCION:

Para la tasación de una construcción se considera su clase (material estructural), calidad, sus
especificaciones técnicas, costos de edificación, antigüedad, destino e importancia de la comuna
y de la ubicación del sector comercial (Art. 4°, N°2, Ley 17.235).

Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de construcción para cada clase y
calidad constructiva fijadas en anexo N°4. Sus respectivas definiciones técnicas, se encuentran
registradas en el Anexo N° 2 de la presente Resolución,  considerando los siguientes aspectos:

Tipología de construcciones (Tipos y Clases).

Guías Técnicas para la determinación de la calidad de la construcción.

Coeficientes de ajuste al valor unitario de construcciones:

• 1.  Condiciones especiales de edificación.

• 2.     Depreciación por antigüedad de la construcción.

• 3.     Localización comunal

• 4.     Localización en sectores comerciales.

El valor de la construcción se calcula según la siguiente fórmula:

Valor m2 de construcción  =  VCC  x  DP  x  CE  x  FC  x  CCC

VCC (Valor Clase-Calidad): valor fijado en Anexo N°4.

Clase: Material predominante de la estructura vertical de la construcción.
Calidad: Concepto que permite diferenciar construcciones de una misma clase.
DP (Depreciación): Ajuste según deterioro normal de la construcción producido por la acción
del tiempo.
CE (Condición Especial): Considera construcción interior, altillo, construcción abierta,
mansarda, piso zócalo o subterráneo.
FC (Factor de Ajuste Comunal): Factor que diferencia el valor de una construcción, de
acuerdo a la comuna en que se ubica.
CCC (Coeficiente  Comercial de Construcción): Factor aplicable a construcciones localizadas
en las zonas comerciales de las comunas.

El informe de la valuación, debe desarrollar los

siguientes rubros:
Memoria descriptiva.
Valuación.
Valuación del terreno.
Valuación de las edificaciones
Valuación de las obras complementarias.
Valuación de instalaciones fijas y permanentes
Intangibles, si los hubiere
Cuadro resumen general de las valuaciones
Anexos
Fotografías, si se requieren
Otros

CASO PRÁCTICO CONSIDERACIONES PREVIAS:

SVU= V T x a (1.00 -0.01 d)/3.00
SVU =Supuesto valor arancelario urbano de lavía de dominio privado.
VT =Valor arancelario o comercial de la vía pública desde la que se accede a la vía de
dominio privado.
a=Ancho de la vía de dominio privado
Si a > 1/300, se asume a/3.00 = 1
d= Distancia de la vía pública hasta elvértice más cercano del terreno materia de
tasación.
Si S V U < 0.5 V A U se considera como mínimo 0.5 VAU
DATOS

Valor
Comercial Urbano (VCU) de la calle = US $ 400.00/m²
a = 4.00m
d = 16.00m
SOLUCIÓN
PRIMER PASO: CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)
SVU = VCU x a(1 -0.01 d)/3
Como a/3> 1, entonces asumimos como máximo la unidad
SVU= US $ 400.00/m² x 1 (1 -0.01 x 16.00)
SVU = US $ 400.00/m² x 0.84
SVU = US $ 336.00

SEGUNDO PASO: VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t)

S= 8.00m x 16.00m
S= 128.00m²
S < 3f²
Vt= 128.00m² x US $ 336.00/m²
Vt= US $ 43, 008.00

TERCER PASO: VALOR DEL PASAJE (v't)

S1= 128.00m² Frente = a = 4.00m S1 > 3a²
v't= 48.00 m2x US $ 400.00/m² + 80.00 m2 xUS $ 400.00/m2 x 0.5
v't= US $ 19, 200.00 + US $ 16, 000.00
v't= US $ 35, 200.00
Prorrata del Valor del Pasaje correspondiente al terreno interior (Pr)
Pr = v ' t/8
Pr = US $ 4, 400.00

CUARTO PASO: CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO (VT)

VT= vt + v't/8
VT= US $ 43, 008.00 + US $ 4, 400.00
VT= US $ 47, 408.00