"LOS GRANDES SISTEMAS DE REGISTROS DE LA

PROPIEDAD INMOBILIARIA"

Un sistema de registro de la propiedad inmobiliaria es, pues, el conjunto de

principios y reglas que sirven a un estado para mantener el control, supervisión y
estabilidad de los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, así como
de las transferencias o gravámenes que tengan como objeto esos derechos.
Todos los tratadistas y doctrinarios del derecho de registro de la propiedad
inmobiliaria están contestes en que lo ideal es que el sistema de registro cuente con
los 4 Principios fundamentales. Estos son: la publicidad, la legalidad, la autenticidad
o legitimidad y la especialidad.
Los 4 sistemas de registros de la propiedad inmobiliaria y sus desmembraciones más
importantes en el mundo, son: el sistema informal, el judicial, el ministerial y el
Torrens.

Sistema informal

Este conjunto de principios y normas que rigió la propiedad inmobiliaria y los actos
traslativos de derechos que la afectan es propio de Inglaterra. Son muchos los
condados ingleses que lo usaron de manera efectiva. El sistema Informal se
fundamenta en el derecho consuetudinario inglés, y como tal adopta los principios Y
normas de ese sistema jurídico. No tiene reglas escritas.
La característica principal del sistema informal es que no tiene ninguna formalidad
de registro. Esto es, la ausencia de registros oficiales que contengan los derechos
que recaen sobre las tierras y sus accesorios, y que corresponden como pertenecen
o tienen como titulares a los particulares.
Al no tener el registro de la propiedad inmobiliaria, ese sistema se caracteriza
también por no instituir la publicidad, ni la legalidad que surge de la depuración de
los derechos, ni la especialidad ni la autenticidad como principios.
Así como no se lleva ningún libro registro de la propiedad inmobiliaria y sus
desmembraciones, tampoco se registran las transferencias de derechos que se
realizan.
Para realizar la transferencia de los derechos inmobiliarios, les basta con la entrega
al causahabiente de los documentos de las tierras que estén en poder del causante.
El acto de venta en el sistema informal lo instrumenta un notario. Pero solo hace un
ejemplar de ese acto, y solo entrega al comprador. Éste no tendrá que preocuparse
por registrarlo. No hay donde hacerlo. Los ingleses lo entendían innecesario.
Hasta las hipotecas o préstamos con garantías inmobiliarias se llevan a cabo de esa
manera en el sistema informal no hay lugar donde inscribir el acto de préstamo
hipotecario. basta con que el prestamista entregue la suma convenida y el
prestatario o deudor hipotecario entregue los documentos del inmueble que tiene
en su poder.
Cabe resaltar que en Inglaterra tuvieron la ley de la primogenitura. Los derechos
inmobiliarios quedaban, por la vía sucesoria, en poder y propiedad del hijo mayor
del de cujus, o persona de quien se deriva la sucesión.
En el sistema informal, el propietario originario de todas las tierras es el Estado.
Pero el Estado solo establece su contacto con el primer adquiriente particular de los
derechos inmobiliarios. Esto así porque se presume que el derecho de propiedad de
las tierras le viene al particular del Estado. Ahora bien, el Estado pierde su contacto
con los nuevos adquirientes de los derechos sobre las tierras, en razón de que no
lleva un registro o control oficial de las transferencias. Sus futuros adquirientes se
van entrelazando mutuamente, sin intervención del aparato estatal. Todos los
estudiosos que conocen la historia del pueblo inglés saben que para ellos es una
divisa fundamental el honor personal y el respeto social. Por eso afirman: más vale
el honor que la fortuna, en esa máxima puede hallarse la causa del éxito de su
sistema informal de registro de la propiedad inmobiliaria.

Sistema judicial
Es el que mantiene el registro y control de los derechos inmobiliarios en Alemania.
Se llama sistema judicial debido a que las funciones de registrador o conservador la
ejerce un juez. Este magistrado se denomina Juez Conservador. mantiene una
duplicidad de funciones. Es juez y también registrador, lleva los controles del
registro.
Pero la oficina de registro o conservaduría opera como una extensión o dependencia
del despacho del juez conservador. Por tanto, es una función adicional del
funcionario judicial. Este sistema es el que tiene más coincidencias con el sistema
Torrens que tenemos en la República Dominicana. Se debe a que ambos tienen un
origen inglés remoto. El sistema judicial se caracteriza por el registro y control oficial
que se ejerce sobre los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios. Los
alemanes llevan un libro registro de la propiedad inmobiliaria y sus
desmembraciones. Además, tienen un catastro, que funciona paralelamente al libro-
registro. Recordemos que el catastro es el censo de las fincas y demás inmuebles.
Por eso se dice que este sistema tiene una duplicidad de registro.
Ellos, como nosotros, destinan una hoja o una sucesión de hojas, según la necesidad,
del libro-registro para anotar cada inmueble de manera particular. Y de ahí surgen
otras de sus características. El sistema judicial conserva los principios de la
publicidad, la legalidad y la especialidad. Para igualarse a nuestro sistema Torrens, le
falta el principio de autenticidad. Para nosotros este principio reviste una
trascendencia de primer orden en la seguridad de los derechos inmobiliarios.
Otra característica del sistema judicial es que los derechos inmobiliarios que registra
no surgen de una depuración previa. Nosotros los depuramos con el saneamiento
catastral.
La función del juez conservador es pasiva. No decide. Simplemente anota los
derechos y las transferencias que se le someten. El registro de derechos
inmobiliarios que se opera en el sistema judicial tiene un periodo de 120 días para
ser cuestionado con una anotación o impugnado judicialmente, esto es con una
demanda en justicia. A ese tiempo se le denomina periodo de incertidumbre.
Los alemanes lo han dividido en dos etapas de 60 días cada una. La primera etapa,
que comienza a partir del día que se opera el registro, es para que los terceros
interesados inscriban sus inconformidades o cuestionamientos a la transferencia de
derechos registrados. La segunda etapa, que se inicia cuando terminan los primeros
60 días y concluye con la llegada del término del periodo de incertidumbre, es para
que los impugnadores formalicen sus demandas por ante el Tribunal
correspondiente. El período de incertidumbre impone a los terceros la abstención
en las operaciones inmobiliarias durante los 120 días que dura. Se debe a que
cualquiera que compre esos derechos dentro del plazo señalado corre el riesgo de
invertir mal. Ese adquiriente cargará con la virtualidad de un proceso judicial que
ofrece el inmueble. Se entiende que él conocía esa circunstancia y acepto el riesgo.
Este período del sistema judicial, aquí lo tenemos reducido al plazo de un año,
contando a partir de la expedición del certificado de título.
Evidentemente, el estado mantiene en el sistema judicial un control y registro de los
derechos inmobiliarios. Esto implica un contacto oficial con cada nuevo adquiriente,
en cada transferencia que se realice.

El sistema ministerial

Este es el sistema de transcripción de actos relativos a los derechos inmobiliarios

que está vigente en Francia. Este es oficial. El estado organiza el sistema por medio
del ministerio de un funcionario público, denominado conservador de hipotecas.
Lógicamente, ese funcionario es nombrado por el Poder Ejecutivo. La institución se
llama Oficina de Registro y Conservaduría de Hipotecas. Otra característica de este
sistema es que, aunque cumple con el principio de la publicidad, porque transcribe
documentos, anota los derechos y sus transferencias, no ofrece ninguna garantía
legal respecto a los derechos que anota. Esto se debe a que no depura los derechos
que lleva el libro de transcripciones. Además, las transcripciones se hacen en razón
de las personas, no de los inmuebles. Contrario al sistema Torrens, que toma en
cuenta el inmueble, no las personas.
Transcribir no es registrar. Se transcribe cuando se copia in extenso un acto, o sea,
cuando se anota el texto completo de un documento. En cambio, se inscribe cuando
anotamos los datos principales o esenciales del acto en el libro registro
correspondiente. El sistema ministerial transcribe y anota documentos; pero no
registra derechos. Esto se debe a que no se legalizan y depura, como ya señalamos,
los derechos antes de transcribir.
Nosotros tenemos vigente el sistema ministerial como una reminiscencia del
pasado. Lo instituimos por medio de la ley de Registro Civil y conservaduría de
hipotecas del 21 de junio del 1890 luego fue derogada por la ley 314 del 26 de julio
de 1940. Actualmente tenemos vigente la ley No.637 de fecha 12 de diciembre de
1941.

Sistema Torrens

Este sistema establece el régimen legal de la tenencia de las tierras más científico,
organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo. fue
creado por el señor Robert Torrens.
Nuestro país, la República Dominicana, fue introducido por medio de la orden
ejecutiva No.511, del primero de julio del 1920, dictada por el Gobierno de
ocupación norteamericana. Luego se le introduciría diversas modificaciones.
La característica esencial del sistema Torrens está en que cumple a cabalidad con los
principios de publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.
El certificado de título es expedido por el estado. Y tiene la garantía de este. El
certificado de título tiene un carácter erga omnes. Es imprescriptible, inmutable,
inatacable. Hace prueba legal ante todos los tribunales de la República. Es
considerado como un documento auténtico por excelencia. Sobre todo, porque
emana de un funcionario competente, que a su vez cumple la orden dada por el
Tribunal de tierras. y esa orden merece entero crédito y fe.
Otra característica fundamental del sistema Torrens, es que crea una jurisdicción
especializada: la jurisdicción inmobiliaria. Tiene dos instancias, para que los asuntos
recorran el doble grado de jurisdicción. Estas son: el Tribunal de tierras de
jurisdicción original, primer grado y el Tribunal Superior de tierras, segundo grado.
También la ley instituye una serie de oficinas y dependencias de la jurisdicción
inmobiliaria que juegan un papel fundamental en todo el proceso de saneamiento y
registro de los derechos inmobiliarios. Tales como la oficina del abogado del Estado
y fiscal ante la jurisdicción inmobiliaria y la Secretaría del Tribunal. Y los demás
órganos de la jurisdicción. El sistema Torrens crea el procedimiento catastral con
una característica mixta es compulsivo y facultativo.