Un inversionista está considerando la compra de un edificio de departamentos de

arriendo a lado de la Universidad Central del Ecuador que se ofrece en venta por $
90000, debido a su proximidad a una universidad local, se espera que el edificio esté
siempre ocupado. Los ingresos anuales se estiman en $ 10800 y los egresos por
mantenimiento se estiman en $ 2500; el inversionista estima que la propiedad se puede
vender en $ 65000 al final de 10 años. Se tiene un capital social de $ 20000, y el resto lo
obtendrá de dos Fuentes de financiamiento, un préstamo del Banco Capital por $ 40000
y un préstamo al Banco Interamericano por $ 30000. Determine si el inversionista debe
pagar $ 90000 por la propiedad. Determine también la TIR para la cual el inversionista
hubiera pagado los $ 90000 por la propiedad y así recuperar su inversión inicial.

Tenemos en la gráfica el flujo de caja neto de cada periodo es de $8300 (El flujo de caja
neto no es más que la diferencia de los ingresos menos los egresos, es decir los ingresos
que se estiman de 10800 anuales menos los egresos por mantenimiento que es de $2500,
al hacer esta diferencia tenemos el flujo Neto de caja de $8300) para lo cual
necesitamos llevarlos a cada uno de estos flujos netos de caja a valor actual a través de
dividirlos para la Tasa de costo de capital promedio ponderado.
CCPP = Costo de capital promedio ponderado
Factibilidad del proyecto (Fuentes de fianciamiento)
Capital Social: Valor o costo que como inversionista que se pone

Fuentes de financiamiento Valor i (anual) Tasa Nominal CCPP

Capital Social: $ 20 000.00 22.22% 6.0% 1.333%
Prestamo Banco Capital: $ 40 000.00 44.44% 9.0% 4.000%
Prestamo Banco Interamericano: $ 30 000.00 33.33% 8.0% 2.667%
Ʃ $ 90 000.00 8.000%

i: porcentaje anual por cada valor de financiamiento

Valor FF n
i= ∗100
∑ Valor de FF
Donde:
Valor FFn: Valor de fuente de financiamiento

∑ Valor de FF : Sumatoria de todos los valores de fuentes de financiamiento

 Valor FF 1
i1= ∗100
∑ Valor de FF
20 000
i1= ∗100
90 000
i1=22,22 %
Valor FF 2
i2= ∗100
∑ Valor de FF
4 0 000
i2= ∗100
90 000
i2=44 , 44 %
Valor FF 3
i3= ∗100
∑ Valor de FF
3 0 000
i3= ∗100
90 000
i3=33,33 %
Calculo del costo de capital promedio ponderado (CCPP)
CCPPn=i∗Tasanominal o de oportunidad
CCPP 1=22,22 %∗6 %
CCPP 1=¿1.33%
CCPP 2=44,44 %∗9 %
CCPP 2=¿4,00%
CCPP 3=33,33 %∗8 %
CCPP 3=¿2.67%

VA: Valor actual de la anualidad vencida

La inversión se recupera cuando: El VAN=0, es decir el TIR
Entonces tenemos que el VAN es igual a la sumatoria de los flujos netos de caja de cada
periodo dividido para (1 + la tasa de rentabilidad esperada) elevada al periodo
correspondiente (k = m*n, solo es un cambio de variable, el signo negativo es para
llevarlo al valor actual).
 Igualamos el VAN a cero
n
0=−Inversión Inicial+∑ VA i
i=1

II: inversión inicial

0=−II +VA 1 +VA 2 +VA 3 +VA 4 +VA 5+VA 6 +VA 7 +VA 8 +VA 9 +VA 10
Tenemos que el valor actual es igual al monto o flujo neto de caja dividido para (1+ la el valor
de costo de capital ponderado) elevado para el numero de periodos a los cuales se los quiere
llevar al valor actual.
M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M 10
0=−II + 1
+ 2
+ 3
+ 4
+ 5
+ 6
+ 7
+ 8
+ 9
+
(1+i ) ( 1+i ) ( 1+i ) ( 1+i ) (1+i ) ( 1+i ) ( 1+i ) ( 1+ i ) (1+i ) ( 1+i )10

Despejamos la inversión inicial, Remplazamos los valores y resolvemos la ecuación, con lo cual nos da
una inversión inicial de $85801.25.

8300 8300 8300 8300 8300 8300 8300 8300 8300

II= 1
+ 2
+ 3
+ 4
+ 5
+ 6
+ 7
+ 8
+
8 8 8 8 8 8 8 8 8
( 1+
100) ( 1+
100
1+
100 ) (
1+
100
1+
100
1+ ) (
100
1+
100
1+
100 ) (
1+
10 ) ( ) ( ) ( ) (
II=$ 85801.25
Formula del de anualidad cierta y vencida, m*n =n=años=10 y m =12/12=1
Aquí tenemos la tabla del proceso de cómo se dieron los flujos de dinero
Tenemos en la primera columna el año o periodo, en la segunda columna los desembolsos que
se han dado durante cada periodo, en el periodo cero tenemos que es cuando empieza el
proyecto y tenemos un desembolso de la inversión inicial que no conocemos, en los periodos
restantes tenemos los egresos por el mantenimiento estimado del edificio, en la tercer
columnas están los ingresos que nos generar el edificio, en la cuarta columna tenemos el flujo
de caja que como ya se menciono es la diferencia de los ingreso menos los egresos, en el
periodo 10 se tiene un ingreso de 75800 que es la suma de ingreso que me genera el edificio
más el ingreso por la venta del mismo al finalizar el décimo periodo. Y en la última columna
tenemos el valor actual, que es el flujo de caja neto traído llevado al inicio de la operación
financiera a través de una tasa interna de retorno y al sumar todos estos valores actuales de
cada periodo obtenemos la inversión inicial.
 Período Desembolsos Ingresos Flujo de caja Factor de descuento V Actual
0 x
1 2500 10800 8300 0.925926 7685.19
2 2500 10800 8300 0.857339 7115.91
3 2500 10800 8300 0.793832 6588.81
4 2500 10800 8300 0.735030 6100.75
5 2500 10800 8300 0.680583 5648.84
6 2500 10800 8300 0.630170 5230.41
7 2500 10800 8300 0.583490 4842.97
8 2500 10800 8300 0.540269 4484.23
9 2500 10800 8300 0.500249 4152.07
10 2500 75800 73300 0.463193 33952.08
Valor Actual Neto (VAN): $ 85 801.25

Conclusión: No debe pagar $ 90.000,00; el valor Máximo a pagar debe ser $ 85 801,25
para que a los 10 años recupere el inversionista el dinero invertido.
Cálculo del TIR

TIR: Es la tasa interés para la cual el VAN es cero.

Tenemos el primer método para hallar la tasa interna de retorno en el cual el inversionista
hubiera pagado los 90000 dólares pero sin obtener ganancias al finalizar el periodo, solo
recuperar lo invertido.

1er Método (Resolver Ecuación)

En el primer método tenemos la misma fórmula anterior pero esta vez tenemos como
incógnita el TIR, en este método como no se puede despejar la tasa interna de retorno solo se
resuelve en la calculadora. Con esto tenemos una tasa interna de retorno de 7.23%
n
0=−Inversión Inicial+∑ VA i
i=1

8300 8300 8300 8300 8300 8300 8300 8300 8300 73300
0=−90000+ + + + + + + + + +
( 1+i )1 ( 1+i )2 ( 1+i )3 ( 1+ i ) 4 ( 1+i )5 ( 1+i )6 ( 1+i )7 ( 1+i )8 ( 1+i )9 ( 1+ i )10

TIR=7.23 %

2do Método (Extrapolación)

En el segundo método hallamos dos VAN una con signo positivo y otra con signo negativo y
lo más cercanas a cero. Como ya teníamos el VAN con una tasa de retorno del 8% y nos dio
un Van negativo ahora hallamos el van con una tasa de retorno menor para obtener un VAN
positivo, teniendo estos valores solo nos queda interpolar y obtener el valor para el cual el
VAN es cero.
 Período Desembolsos Ingresos Flujo de caja V Actual 8% V Actual 7%
0 90000 -90000 -90000 -90000
1 2500 10800 8300 7685.19 7757.01
2 2500 10800 8300 7115.91 7249.54
3 2500 10800 8300 6588.81 6775.27
4 2500 10800 8300 6100.75 6332.03
5 2500 10800 8300 5648.84 5917.79
6 2500 10800 8300 5230.41 5530.64
7 2500 10800 8300 4842.97 5168.82
8 2500 10800 8300 4484.23 4830.68
9 2500 10800 8300 4152.07 4514.65
10 2500 75800 73300 33952.08 37262.00
Valor Actual Neto (VAN): $ -4,198.75 $ 1,338.43

% VAN
8 $ -4 198.75
TIR 0
7 $ 1 338.43

0−1338.43
TIR=7+ ∗( 8−7)
−4198.75−1338.43

TIR=7.24 %

Con esto tenemos un TIR de 7.24%

3er Método (Excel)

TIR=7.23 %
La tasa interna de retorno para la cual el inversionista
recuperaría su inversión inicial es una TIR de 7.23 %, aun así
solo se recuperaría la inversión inicial mas no se obtendrán
ganancias, por lo que se puede concluir que es un mal negocio
adquirir el edificio por $ 90000.