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INFORME DE INSPECCIÓN PERICIAL

CIUDAD Y FECHA DEL INFORME Pasto, 27 de agosto de 2020.

LUGAR DE LA INSPECCIÓN Carrera 32B N° 19-40 barrio Versalles,

municipio de Pasto.

FECHA DE LA INSPECCIÓN 26 de agosto de 2020.

SOLICITANTE Clelio Remigio Flórez Guevara.

OBJETO DEL INFORME 1. Identificación del inmueble; ubicación,

extensión, linderos, información catastral.
2. Determinar el monto o magnitud de los
daños ocasionados a la vivienda
presuntamente afectada por la
excavación realizada en el lote colindante
por el respaldo de la vivienda.

INFORMACIÓN BÁSICA O GENERAL

1.0. DESCRIPCION DEL INMUEBLE: El inmueble objeto del informe es una

vivienda de dos plantas la cual ha sido dividida y adecuada para uso
comercial en la modalidad de restaurante, y residencial formada por dos
apartamentos y un apartaestudio, se encuentra identificada con la
nomenclatura urbana Carrera 32B N° 19-40 del barrio Versalles de esta
ciudad. La parte frontal de la vivienda fue construida hace 45 años y esta
parte no presenta afectación, pero la parte interior que fue construida hace
15 años, fue afectada presuntamente por la excavación realizada en el lote
colindante por el respaldo de la vivienda, por lo tanto, se deberá calcular el
monto o magnitud de los daños en esa parte de la vivienda.

2.0. INFORMACIÓN CATASTRAL

N° predial: 52-001-01-03-0079-0007-000.

3.0. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

a) Fotocopia del Certificado de Tradición N° 240-35762

b) Fotocopia de la Carta Catastral del IGAC
c) Copia del recibo de impuesto predial

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4.0. TITULACIÓN E INFORMACIÒN JURÍDICA

4.1. PROPIETARIO: Clelio Remigio Flórez Guevara, identificado con cédula de

ciudadanía N° 1.810.595.

4.2. TITULO DE ADQUISICIÓN: Escritura de compraventa N° 21 de fecha 12

de enero de 1972, otorgada en la Notaria Segunda del Circulo de Pasto.

4.3. FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA: 240-35762, de la oficina de

Registro de Instrumentos Públicos de Pasto.

5.0. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO

5.1. AREAS: Para el presente informe se tienen los siguientes datos de áreas.

DESCRIPCIÓN AREA (m2)

Certificado de tradición 260,00
Información recibo predial 333,00

NOTA: Para el presente informe NO se tendrá en cuenta el valor del

terreno, debido a que este sigue siendo el mismo y no se ve afectado.

5.2. LINDEROS Y DIMENSIONES PARTICULARES DEL TERRENO

FRENTE: Con la carrera 33;

DERECHO: Entrando con el lote número 15 de Eduardo Benavides;

RESPALDO: Con el lote número 18;

IZQUIERDO: Con el lote número 17B y el número 17C, en todo, mojones al

medio.

Nota: Los linderos fueron tomados del Certificado de tradición.

6.0. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN

Se trata de una construcción de dos plantas, la cual ha sido remodelada y

adecuada en su parte frontal para restaurante y también para uso
residencial, mediante la adecuación de dos apartamentos y un
apartaestudio y la cual está sufriendo agrietamientos en los muros y

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estructura y parte de los acabados interiores causada presuntamente por la

excavación realizada en el lote colindante por el respaldo de la vivienda.

6.1. CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

ITEM DESCRIPCIÓN
ESTRUCTURA Columnas, vigas y losa en concreto reforzado.
Parte con pañete refinado y parte con perla gruesa
FACHADA
y pintura vinilo tipo I para exteriores.
Parte con teja de asbesto cemento, parte en losa
CUBIERTA
maciza en concreto reforzado.
CIELO RASO Perlita.
Mampostería en ladrillo, con pañete refinado y
MUROS
pintura.
Parte con enchape en cerámica, parte con piso
PISOS
laminado y parket.
PUERTAS Exteriores en hierro, interiores en madera.
Interiores en madera, exteriores en hierro con
VENTANAS
antepecho en perfil.
BAÑOS Con enchape en cerámica y mobiliario sencillo.
COCINA Con piso y paredes en cerámica.
La parte frontal de la vivienda tiene 45 años y la
EDAD
parte interior tiene 15 años.
ESTADO DE
CONSERVACIÓN Bueno. Antes de ser afectada.
USO Comercial y residencial.

6.1.1. DISTRIBUCIÓN INTERNA:

APARTAMENTO 1:
Primera planta: Consta de sala, comedor, cocina, alcoba y baño.
Segunda planta: Consta de tres alcobas y un baño.
Tercera planta: Consta de una alcoba y patio.

APARTAMENTO 2:
Consta de sala, comedor, dos alcobas, patio y garaje.

APARTAMENTO 3:
Primera planta: Consta de sala, comedor, dos alcobas, dos baños y patio.
Segunda planta: Consta de dos alcobas y un baño.
Tercera planta: Consta de una alcoba y baño.

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RESTAURANTE:
Primera planta: Consta de cocina, cocina, comedor 1, comedor auxiliar, y
baño.
Segunda planta: Consta de dos salones, depósito y estar.

7.0. AREAS:

DESCRIPCIÓN Área total Área

construida afectada
(m2) (m2)
Apartamento 1 139,00 104
Apartamento 2 84,00 0,0
Apartamento 3 141,00 114
Restaurante 229,00 68
TOTALES 593,00 286

NOTA: Las áreas fueron calculadas con base a las medidas tomadas en
terreno durante la visita de inspección, y están sujetas a verificación por
parte de la entidad peticionaria.

8.0. MÉTODO DEL AVALÚO

Para la determinación de valor comercial del bien inmueble se utilizaron los

siguientes métodos establecidos por la Resolución Nº 620 de fecha 23 de
septiembre de 2008, expedida por el IGAC:

Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer

el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total
de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de
avalúo, y restarle la depreciación acumulada.

9.0. CONSIDERACIONES

Para determinar el valor de los daños ocurridos a la vivienda afectada

presuntamente por la excavación realizada en el lote colindante por el
respaldo de la vivienda, se tienen en cuenta las siguientes
consideraciones:

 En el momento de la inspección ocular, la parte interior de la vivienda se

encuentra con agrietamientos en los muros, cielorraso y pisos, sus

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arrendatarios aún viven allí, pero están expuestos al peligro que

representa el agrietamiento general de la vivienda.

 Se debe tener en cuenta que no toda la vivienda se encuentra afectada,

sino únicamente la parte posterior, es decir, la parte más reciente que
fue construida hace 15 años y por consiguiente calculamos el valor de
los daños únicamente en la parte afectada de la vivienda.

 Para la estimación del valor de reposición a nuevo de la construcción, se

tiene en cuenta el tipo de materiales de construcción, edad de la
vivienda y su estado de conservación, en el estado normal de su
estructura, es decir, antes de presentar los agrietamientos.

 Como se puede evidenciar en el registro fotográfico, la vivienda

presenta diferentes tipos de acabados de acuerdo al uso que presta, los
cuales deben ser valorados como tal.

 Para el presente informe únicamente se valora la construcción, y no se

tiene en cuenta el valor del terreno, debido a que este sigue siendo el
mismo y no fue afectado.

10.0. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Para calcular el valor de los daños ocasionados en la presente vivienda,

tomamos el valor de reposición a nuevo de la vivienda, le aplicamos el
método del Costo de Reposición utilizando las tablas de FITTO y CORVINI,
relacionando el estado actual de la construcción con la edad del inmueble, y
así calculamos la correspondiente depreciación y luego multiplicamos el
valor obtenido por el grado de afectación, que en este caso es del 80%,
para la primera planta, y del 90%, para la segunda planta, esto debido a
que, parte de los acabados con que cuenta la vivienda, pueden ser
recuperados y se los puede volver a utilizar.

Se determinó el valor de la construcción a nuevo, consultando con

profesionales de la construcción, con personas encargadas del mercado
inmobiliario y luego de homogenizar el valor y restarle la depreciación
(obtenida mediante la aplicación de las tablas de Fitto y Corvini), produce
como resultado los valores finales adoptados por metro cuadrado, como se
muestra en el cuadro siguiente:

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CALCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN FITTO Y CORVINI

ESTADO
EDAD EN
VIDA DE DEPRECI VALOR VALOR VALOR
ÍTEM EDAD % DE
ÚTIL CONSERVA ACIÓN REPOSICIÓN DEPRECIADO ADOPTADO
VIDA
CIÓN
Area construida 15 100 15,00% 2,0 10,93% $ 1.000.000 $109.347 $ 891.000

GRADO DE AFECTACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

VALOR Grado de Valor afectación

ÍTEM UND CANT. VALOR TOTAL
UNITARIO afectación ($/m2)
Area afectada m² 286,00 $ 891.000 $ 254.826.000 80% $ 203.860.800
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN $ 203.860.800

En el presente informe se avaluaron los daños ocasionados en la parte

posterior de la vivienda, la cual deberá ser reconstruida en su totalidad,
también se tuvo en cuenta que se puede recuperar parte de los acabados los
cuales se puede volver a utilizar.

También se debe calcular el costo de la demolición de la construcción

afectada de la siguiente manera:

VALOR
ÍTEM UND CANT. Valor total
UNITARIO
Demolición parte afectada m² 286,00 $ 50.000 $ 14.300.000
Desalojo de escombros m3 51,48 $ 30.000 $ 1.544.400
VALOR DEMOLICIÓN Y DESALOJO DE ESCOMBROS $ 15.844.400

11.0. RESULTADO DEL AVALÚO DE LOS DAÑOS

ÍTEM VALOR TOTAL

DAÑOS OCASIONADOS EN EL INMUEBLE $ 203.860.800

VALOR DE LA DEMOLICIÓN Y DESALOJO $ 15.844.400
TOTAL DAÑO EMERGENTE $ 219.705.200

SON: DOSCIENTOS DIECINUEVE MILLONES SETECIENTOS CINCO

MIL DOSCIENTOS PESOS M/CTE.

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Atentamente,

HERNAN ALBAN HIDALGO

Mat. Prof. 52202-199331 NRÑ

Se anexa: Registro fotográfico

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