JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de

Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, con fundamento en los Artículos

142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del
INDAABIN y Normas Séptima y Novena de las Normas conforme a las cuales se
llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de renta a que se refiere la Ley
General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:

PT-RES:

PROCEDIMIENTO TECNICO PARA LA ELABORACIÓN DE TRABAJOS

VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE TERRENOS
URBANOS Y TERRENOS URBANOS CON CONSTRUCCION POR EL MÉTODO
RESIDUAL

1. INTRODUCCIÓN.

1.1. Generalidades.

En el presente procedimiento se establecen en forma documental las bases que

permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las
directivas básicas para la ejecución de trabajos valuatorios para estimar el valor de
terrenos y terrenos con construcción por el método residual.

Es práctica usual que el valor de un terreno en breña o dotado parcial o totalmente

de servicios incluya o no construcciones, se estime con base en el análisis de las
características extrínsecas (ubicación, tipo y calidad en los servicios públicos,
vistas panorámicas, uso de suelo en la zona, entre otros) e intrínsecas (superficie,
topografía, forma, tipo y calidad de la construcción, equipamiento, instalaciones,
uso de suelo autorizado, infraestructura con que cuenta, entre otros) inherentes al
mismo, al análisis del mercado inmobiliario y a la aplicación y ponderación de las
variables predominantes.

1
Sin embargo, cuando la información de mercado es insuficiente, errática, o
heterogénea, o las características del inmueble, no permiten afirmar con certeza
que el valor obtenido por el Enfoque Comparativo de Mercado es realmente el
mas representativo, se hace necesaria la utilización del método residual, basado
en el mejor y mayor uso del inmueble.

1.2. Criterios técnicos en que aplica

El procedimiento técnico del proceso de valuación de terrenos urbanos y terrenos

urbanos con construcción por el método residual, se aplica en los siguientes
criterios técnicos para los cuales es común:
AD-BI Adquisición de bienes inmuebles.

EN-BI Enajenación de bienes inmuebles.

CO-BI Concesión de bienes inmuebles.

DJ-BI Diligencias judiciales de bienes inmuebles.

1.3. Premisas de la valuación de terrenos urbanos y terrenos urbanos con

construcción por el método residual.

El valuador de bienes nacionales debe hacer constar en su trabajo valuatorio las

circunstancias y condiciones especiales que originan y justifican el uso del método
residual.

Así mismo, y una vez justificado el uso del método, el valuador de bienes
nacionales debe hacer constar en su trabajo las circunstancias, condiciones
especiales o cualquier otra característica o situación que afecte el valor del bien,
dando prioridad a la información emitida por una institución oficial.

De encontrar algún vestigio arqueológico, histórico o cualquier otro bien artístico,

deberá informarlo al servidor público responsable de la solicitud de servicio.

2
2. PROCEDIMIENTO TÉCNICO.

2.1. Identificación del bien por valuar.

2.1.1. Definición del bien por valuar.- El primer paso del procedimiento técnico
consiste en definir cual es el bien por valuar, que en el caso de terrenos o
terrenos con construcción debe incluir:

Terreno: Es una porción de la superficie de la tierra delimitada por medio de

linderos determinados jurídica o geográficamente, de acuerdo al artículo 27
de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

Terreno urbano: Es una porción de la superficie de la tierra delimitada por

medio de linderos determinados jurídica o geográficamente, de acuerdo al
artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos,
que cuenta total o parcialmente con servicios públicos como: drenaje y
alcantarillado, suministro de agua potable, suministro de energía eléctrica y
alumbrado público, banquetas y vías pavimentadas, entre otros.

Terreno urbano con construcción: Son aquellos terrenos urbanos sobre los
que se asientan elementos de manufactura humana (construcciones) que
se adhieren a éste.

2.2. Parámetros del Avalúo.

El valuador de bienes nacionales deberá identificar el objetivo y los alcances, con

base en los parámetros del trabajo valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio
y documentación procedente, definiendo entre otros:

3
2.2.1 Criterio Técnico.

Una vez recibidas la solicitud y la orden de trabajo el valuador de bienes

nacionales deberá identificar el criterio técnico aplicable al caso, para apegarse al
Procedimiento Técnico correspondiente y corroborarlo en el momento en que se
efectúe la inspección física del predio, y en caso de no corresponder el criterio
técnico señalado con las condiciones reales del inmueble, comunicarlo al área
responsable que le asignó el trabajo.

2.2.2. Condiciones especiales.-El valuador de bienes nacionales debe hacer

constar en su trabajo valuatorio las circunstancias y condiciones especiales que
originan y justifican el uso del método residual.

Así mismo, y una vez justificado el uso del método, el valuador de bienes
nacionales debe hacer constar en su trabajo las circunstancias, condiciones
especiales o cualquier otra característica o situación que afecte el valor del bien,
dando prioridad a la información emitida por una institución oficial.

2.2.3. Suposiciones extraordinarias Son aquellas que influyen en un trabajo y

que en caso de resultar falsas podrían cambiar la conclusión del valor si se
consideran como ciertos datos no totalmente verificados.

2.2.4. Condiciones hipotéticas.- El valuador de bienes nacionales deberá indicar

si se consideran en el trabajo valuatorio situaciones diferentes a lo que realmente
existe, pero que se contemplan así para lograr la finalidad del avalúo.

2.2.5. Fecha de inspección Es la fecha de visita física al inmueble.

2.2.6. Fecha de emisión del dictamen valuatorio.- Es la fecha en que se firma el

dictamen por los responsables de su emisión, es la fecha que sirve de base para
determinar la vigencia del dictamen y para computar el plazo de 60 días
correspondiente a la solicitud de reconsideración.

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2.2.7 Vigencia legal.- La vigencia del dictamen valuatorio correspondiente será la
que establece el Artículo 148 de la Ley General de Bienes Nacionales, y deberá
señalarse expresamente en el propio dictamen de valor, que es de un año
después de la emisión del dictamen.

2.2.8. Revisión de documentos: El valuador de bienes nacionales deberá recibir

el expediente técnico (la documentación procedente, solicitud de servicio y orden
de trabajo), y realizar una revisión y análisis preliminar de la información en
gabinete, con el fin de considerar los alcances de la investigación y recopilación de
todos los elementos necesarios para realizar una adecuada inspección de campo.
De manera conjunta el valuador deberá concertar una cita con el funcionario
designado por el promoverte, para una mejor y más rápida identificación del bien
en estudio.

Una vez recopilados e identificados documentos que integran la base informativa,

se procederá a analizarlos a fin de definir:

I. Localización y Ubicación del inmueble.

II. Revisión de escrituras o títulos de propiedad-posesión (cambios y
modificaciones), croquis y planos.
III. Revisión y cálculo analítico de áreas de terreno y superficies construidas a
partir de planos proporcionados.
IV. Uso de suelo autorizado y potencial (restricciones, alturas, densidad
habitacional e intensidad de construcción (cos y cus). Este último aspecto
es de suma importancia para la aplicación del método residual.
V. Características constructivas del inmueble.

2.3. Valor que se dictamina.

Según el uso que se de al dictamen valuatorio se estimará el valor comercial, el

valor potencial o el valor de realización ordenada del terreno en estudio.

a) Valor Residual.- En la valuación inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble

el costo de las mejoras, los gastos de comercialización, los gastos indirectos y la
utilidad razonable, el residuo equivale al valor del terreno.

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El valor residual es el que resulta del análisis, para un inversionista que adquiere
un terreno o un terreno con construcciones, de los beneficios y costos asociados
al desarrollo de un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo.

Se aplica siempre que no existen evidencias confiables y adecuadas de mercado,

y existe una viabilidad técnica, jurídica, económica, social y financiera del proyecto
inmobiliario propuesto, considerando el mayor y mejor uso del inmueble.

b) Valor Comercial.- Es el Precio más probable estimado, por el cual una

propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un
vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con
un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento
de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

Es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber:

valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de
rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.

El principio de mayor y mejor uso juega un papel relevante en el análisis por el

método residual. Este se define como:

c) Valor Potencial.- Es el valor de un bien, basado en los beneficios potenciales a

futuro que le puedan proporcionar situaciones potencialmente factibles de tipo
jurídico, económico, político o social.

d) Mayor y Mejor Uso.- El uso más probable para un bien, que es físicamente
posible, legalmente permisible, económicamente viable y que resulta en el mayor
valor del bien que se está valuando. La posibilidad como suma de eventos que
orientan hacia una opción estadística más probable.

Este concepto se aplica cuando en la estimación del valor de un inmueble, se

requiere la certeza de que el valor obtenido por el Enfoque de Mercado, es
realmente el más representativo, o cuando el mercado es errático o heterogéneo y
la homologación de valores no respalda un valor real.

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Para aplicar el método residual, el valuador de bienes nacionales deberá basar su
análisis en información y datos concretos, que respalden el potencial del inmueble
para un uso determinado, con base en la identificación correcta del mayor y mejor
uso de éste.

e) Valor de Realización Ordenada.- Es el precio estimado que podría ser

obtenido a partir de una venta en el mercado libre, en un periodo de tiempo
apenas suficiente para encontrar un comprador o compradores, en donde el
vendedor tiene urgencia de vender, donde ambas partes actúan con conocimiento
y bajo la premisa de que los bienes se venden en el lugar y en el estado en que se
encuentran.
2.4. Inspección física y descripción del inmueble y su entorno.
En esta fase del trabajo, el valuador de bienes nacionales debe visitar el inmueble
en estudio y observar, investigar y analizar todos aquellos elementos que agregan
o restan valor al mismo.

En esta misma visita, se identificará el potencial del inmueble con base en su

ubicación y del entorno comercial en el que se ubica.
2.4.1. Del terreno en estudio.
2.4.1.1. Superficie.- El valuador de bienes nacionales deberá verificar
físicamente, de manera apreciativa en campo, la superficie del terreno y
compararla con la señalada en la escritura pública y plano, y en caso de existir
alguna discrepancia significativa, deberá consultar, de acuerdo a la disposición
“DIRECTRICES EN CASOS DE EXISTIR DISCREPANCIAS EN SUPERFICIES”,
el cual estará disponible en la página del INDAABIN.

Un terreno es una porción de la superficie de la tierra delimitada por medio de

linderos determinados jurídicamente o geográficamente de acuerdo al artículo 27
de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
“Terrenos urbanos son aquellos que por contar con servicios públicos como:
drenaje y alcantarillado, suministro de agua potable, suministro de energía
eléctrica y alumbrado público, banquetas y vías pavimentadas se consideran como
urbanos, así como los que se localicen dentro de la traza urbana, susceptible de
urbanizar, urbanizable programable o urbanizable no programado”.

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2.4.1.2. Forma.- Identificar la configuración geométrica del terreno.

2.4.1.3. Frente.- Identificar la dimensión del o los frentes del terreno, con relación
a las de los lotes tipo de la manzano o de la colonia en su caso.

2.4.1.4. Ubicación.- Identificar la dirección oficial del predio, su posición dentro de

la manzana en la que se localiza y su número de frentes.

2.4.1.5. Inundación.- Identificar y calificar la posibilidad de daños al inmueble,

derivados de la presencia de agua en exceso por lluvia, granizo, insufciencia de
drenaje o debordamiento de vasos, corrientes o embalses naturales o artificiales.

2.4.1.6. Afectaciones.- Identificar en el terreno en estudio, posibles afectaciones o

derivadas de servidumbres de paso, ocupación temporal y zonas federales.

2.4.1.7. Mejoras.- Identificar las mejoras al terreno en estudio, en su caso, tales

como: rellenos, nivelación, cercas, bardas, pisos u otras obras que le agreguen
valor pero que no se consideren propiamente construcciones.

2.4.1.8. Vista Panorámica.- Identificar los beneficios o deméritos que representa

para el inmueble la vista que le ofrece su ubicación.

2.4.1.9. Características ambientales.- Identificar, clasificar, estudiar e interpretar

los efectos directos o indirectos de la contaminación ambiental, tales como:
contaminación del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras.
Cabe citar que lo anterior sólo se debe considerar en la medida en que afecte el
valor del terreno o implique consecuencias sociales, sanitarias o legales.

2.4.1.10.- Servicios.- Identificar con qué servicios públicos cuenta el terreno, tales
como drenaje, alumbrado público, agua potable, energía eléctrica, pavimentos y
banquetas, etc., y hacer una descripción calificación de la calidad de los mismos.

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2.4.1.11. Topografía.- Señalar las características topográficas del terreno,
incluyendo pendientes ascendentes o descendentes, oquedades y promontorios.

2.4.1.12. Uso del Suelo.- Investigar el uso del suelo autorizado para el terreno,
según se señala en los planes y programas de desarrollo urbano de la localidad.
De no existir éstos, el valuador de bienes nacionales lo identificará de acuerdo a lo
observado en la inspección y lo asebtará en el documento valuatorio.

2.4.1.13. Fotografías del terreno en estudio y del entorno.- Realizar un reporte

fotográfico del terreno en estudio, en el cual se muestre con claridad los detalles
del área, forma, servicios, ubicación y las características del entorno.

2.4.1.14. Vestigios.- De encontrarse en el terreno algún vestigio arqueológico

histórico, o cualquier otro bien artístico, el valuador de bienes nacionales deberá
informar al área responsable que asignó el trabajo e indicarlo en el documento.

2.4.2. De la zona donde se ubica el inmueble.

2.4.2.1. Clasificación de la zona.- Clasificar la zona de acuerdo a los usos de

suelo autorizados y a lo observado en la inspección física (habitacional, comercial,
industrial, servicios o mixta).

2.4.2.2. Índice de saturación de la zona.- El valuador de bienes nacionales debe

determinar y analizar la relación de terrenos construidos contra el de terrenos
baldíos (porcentaje) como una referencia del crecimiento de edificaciones en la
zona.

2.4.2.3. Equipamiento urbano y servicios.- Mencionar el equipamiento y

mobiliario urbano con que cuenta la zona, tal como escuelas, hospitales, centros
comerciales y deportivos, estacionamientos y otros, así como los servicios
públicos disponibles.

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2.4.2.4. Características ambientales.- Identificar, clasificar, estudiar e interpretar
los efectos directos o indirectos de la contaminación ambiental, tales como:
contaminación del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras.
Cabe citar que lo anterior solo se debe considerar en la medida que afecte al valor
o tenga consecuencias legales, sanitarias o sociales.

2.4.2.5. Vías de acceso.- Indicar las vías de acceso al terreno señalando el orden
de importancia así como la intensidad del flujo vehicular en éstas. Este concepto
es de gran importancia en la determinación del valor del terreno.

2.4.2.6. Densidad de población.- Revisar los programas parciales de desarrollo

urbano para identificar la densidad autorizada, y en caso de no existir éstos,
señalar la observada por el valuador de bienes nacionales en su inspección física
a la zona en estudio.

2.4.3. De las construcciones.

2.4.3.1. Superficie.- El valuador de bienes nacionales deberá verificar

físicamente, de manera apreciativa en campo, la superficie de las construcciones y
compararla con la señalada en la escritura pública y plano, y en caso de existir
alguna discrepancia, deberá consultar, de acuerdo a la disposición
“DIRECTRICES EN CASOS DE EXISTIR DISCREPANCIAS EN SUPERFICIES”,
el cual estará disponible en la página del INDAABIN.

La medición de las superficies de construcción se hará con base en lo indicado en

el procedimiento técnico PT-CAS.

2.4.3.2. Uso Actual.- El valuador de bienes nacionales deberá identificar y

consignar el uso actual que se da al inmueble: Casa habitación, edificio de
oficinas, local comercial, nave industrial, entre otros.

2.4.3.3. Tipos de construcción.- Se deberá identificar, clasificar y consignar los

diferentes tipos de construcción que se incluyen en el inmueble valuado.

2.4.3.4. Calidad.- Indicar la calidad de los diferentes tipos de construcción

identificados.

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2.4.3.5. Número de Niveles.- Se consignará el número de niveles que
corresponde al inmueble en general y, en su caso a cada tipo de construcción en
particular.

2.4.3.6. Edad aproximada.- Se consignará, de acuerdo a la información

documental proporcionada o se estimará en su caso la edad aproximada de las
construcciones valuadas.

2.4.3.7. Vida útil remanente.- Con base en el análisis del uso actual de inmueble,
de sus características constructivas, de su localización y de su calidad se estimará
la vida útil remanente de las construcciones.

2.4.3.8. Estado de conservación.- Así mismo, se evaluará y se consignará el

estado de conservación de las construcciones.

2.4.3.9. Elementos de la construcción.- El valuador de bienes nacionales deberá

identificar, consignar y describir las características de los elementos constructivos
de las edificaciones que integran el inmueble:

• Cimentación.- Elemento constructivo que representa el desplante del

edificio, cuya función se define como la transferencia controlada y uniforme
de cargas hacia el suelo.

• Estructura.- Elementos portantes de la construcción, constituidos por

apoyos corridos y apoyos aislados, mismos que transfieren cargas desde
las cubiertas a la cimentación.

• Muros.- Elementos constructivos que constituyen las divisiones espaciales

en sentido vertical y que definen el número de habitaciones útiles
existentes.

• Entrepisos.- Elementos constructivos que constituyen las divisiones

espaciales en sentido horizontal y que definen el número de niveles útiles
existentes.

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• Techos.- Elementos constructivos que constituyen la parte superior de la
construcción, misma que conforma la cubierta final y en función del tipo de
estructura puede funcionar como elemento final de rigidez de la misma.

• Azoteas.- Superficie exterior del techo misma que, en función del tipo de
estructura y de los acabados que tenga, puede constituir una superficie útil.

• Bardas.- Elementos constructivos que conforman la delimitación en sentido

vertical sin contar con elementos de cubierta.

• Aplanados.- Recubrimientos de muros utilizados en interiores y exteriores

para la protección de los elementos de apoyo corrido.

• Lambrines.- Recubrimientos de muros realizados principalmente a base de

piezas o elementos de tipo impermeable (azulejo o cerámica), o a base de
elementos de madera ornamentales (duela o parquet).

• Pisos.- Recubrimientos en sentido horizontal realizados con diferentes

materiales ornamentales o utilitarios, utilizados para facilitar el tránsito y
proteger la estructura de los movimientos de personas o materiales.

• Escaleras.- Elementos estructurales que constituyen las circulaciones entre

niveles.

• Instalaciones.- Elementos adicionales a la construcción con la función de

conducción de fluido eléctrico, gas, agua y desechos (aguas negras y
pluviales).

• Puertas y Ventanería.- Elementos de la construcción utilizados para cerrar

los vanos existentes en la estructura para circulación, ventilación e
iluminación.

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 • Fachada.- Elemento de la construcción que constituye normalmente la
parte frontal de esta y que cuenta con diversos elementos de estilo y
utilitarios que la caracterizan y diferencian de las construcciones
circundantes

• Instalaciones especiales.- Todo elemento adosado a la construcción con

una utilidad adicional a la conducción de los servicios normales, instalada
para aumentar el confort o mejorar las características utilitarias de la
construcción (aire acondicionado, calefacción, portones eléctricos, sistemas
contra incendio, etc.).

2.5. Obtención y clasificación de datos (Investigación de Mercado).

El valuador de bienes nacionales deberá realizar una investigación de mercado de

por lo menos cinco ofertas o casos de ventas comprobables de terrenos o
inmuebles comparables al inmueble que en proyecto puede implementarse en el
inmueble por valuar, en la vecindad inmediata o mediata.

Para el análisis residual, se hará una investigación de inmuebles en venta o renta

que correspondan con el producto inmobiliario común en la zona y al mayor y
mejor uso que pueda darse al inmueble en estudio.

Los datos a obtener son los siguientes:

2.5.1 Características de la zona.- Clasifica la zona donde se ubican las ofertas o

casos de ventas comprobables (habitacional, comercial, industrial,
servicios).

2.5.2. Ubicación y equipamiento urbano disponible.- La dirección oficial del

inmueble: calle, número, colonia, municipio o delegación y estado, así como
su posición dentro de la manzana y mencionar el equipamiento y mobiliario
urbano con que cuenta la zona, tales como escuelas, centros comerciales,
deportivos, estacionamientos, y otros, así como los servicios municipales
disponibles.

13
2.5.3. Superficie, forma, frente.- Se deberán obtener en la inspección de cada
oferta, para compararlos con el inmueble proyecto.

2.5.4. Topografía y ubicación ante desastres naturales.- Se deberán obtener

en la inspección de cada oferta, para compararlos con el inmueble
proyecto.

2.5.5. Superficie construida.- Se deberá identificar la superficie construida, que

servirá como base para el análisis residual.

2.5.6. Uso de suelo, de la zona y del comparable.- Clasificar de acuerdo a los

planes de desarrollo oficiales de la localidad y de no existir estos, de
acuerdo a lo observado en la inspección, para compararlo con el inmueble
proyecto.

2.5.7. Servicios con que cuenta la oferta.- Identificar con que servicios públicos
cuenta el comparable, haciendo una descripción de los mismos, tales como:
drenaje, alumbrado público, banquetas, toma de agua potable, energía
eléctrica, y otros.

2.5.8. Intensidad de construcción.- Identificar el número de m² de construcción

que pueden edificarse en un terreno, área libre permeable, dependiendo de
su área y se obtendrá de los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, Cartas
de Usos y Destinos u otro documento que expida la autoridad
correspondiente (señalar fuente).

2.5.9. Monto ofertado o cierre de la operación.- El monto expresado en pesos

indicando por la persona que dio la información.

Nivel de la oferta.- Identificar, analizar y clasificar la cantidad de ofertas

comparables con el predio a valuar, en un mercado activo. Esta será clasificada de
muy alta a nula.

2.5.10. Tiempo de exposición en el mercado.- Mediante investigación

establecer el tiempo que lleva el terreno ofertándose en el mercado o si es
operación concretada establecer la fecha del cierre.

14
2.5.11. Nombre y teléfono del informante.- Indicar el nombre completo de
la persona que dio informes acerca de la oferta, así como los números
telefónicos en donde se le puede localizar.

2.5.12. Reporte fotográfico.- Realizar un reporte fotográfico que muestre

las características de cada oferta.

2.5.13. Croquis de ubicación.- En este documento se deben localizar todas

las ofertas o casos de ventas comprobables y el inmueble proyecto.

2.5.14. Clasificación de datos.- Todos lo datos obtenidos en campo tanto

del terreno en estudio como de las ofertas o casos de ventas comprobables
del mercado deben ser clasificados de acuerdo a sus características
extrínsecas e intrínsecas, conforme a la tabla T1 de investigación de
mercado.

2.5.14.1. T.1. Tabla de Investigación de Mercado Venta

INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE

LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY (
ALTA ) MEDIA ( ) BAJA ( )
( ( X
ALTA ) MEDIA BAJA ) NULA ( )
No. Colonia Calle No. Teléfono Informante

CARACTERISTICAS:

UBICACIÓN Y EQUIPAMIENTO URBANO DISPONIBLE

USO DE SUELO DE LA ZONA Y DEL COMPARABLE
SERVICIOS CON QUE CUENTA
CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA
CROQUIS DE UBICACIÓN

15
REPORTE FOTOGRÁFICO QUE MUESTRE LAS CARACTERÍSTICAS DE CADA
COMPARABLE
SUPERFICIE CONSTRUIDA Y DE TERRENO, FORMA Y FRENTES
TOPOGRAFÍA Y RIESGO ANTE DESASTRES NATURALES
CALIDAD Y ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION
TIEMPO DE EXPOSICIÓN EN EL MERCADO
MONTO OFERTADO O DE CIERRE DE OPERACION
OTROS

16
2.5.14.2. T.2. Tabla de Investigación de Mercado Renta

INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE

LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY (
ALTA ) MEDIA ( ) BAJA ( )
( ( X
ALTA ) MEDIA BAJA ) NULA ( )
No. Colonia Calle No. Teléfono Informante

CARACTERISTICAS:

UBICACIÓN Y EQUIPAMIENTO URBANO DISPONIBLE

USO DE SUELO DE LA ZONA Y DEL COMPARABLE
SERVICIOS CON QUE CUENTA
CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA
CROQUIS DE UBICACIÓN
REPORTE FOTOGRÁFICO QUE MUESTRE LAS CARACTERÍSTICAS DE CADA
COMPARABLE
SUPERFICIE CONSTRUIDA Y DE TERRENO, FORMA Y FRENTES
TOPOGRAFÍA Y RIESGO ANTE DESASTRES NATURALES
CALIDAD Y ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION
TIEMPO DE EXPOSICIÓN EN EL MERCADO
MONTO OFERTADO O DE CIERRE DE OPERACION
OTROS

17
2.6. Método de Valuación

El valuador de bienes nacionales justificará, con base en la inexistencia, escasez o

heterogeneidad de las investigaciones directas, la no utilización del Enfoque de
Mercado, o el de Ingresos, y en ausencia de un mercado activo de compraventa o
renta, utilizará el método residual.

Otro elemento que justifica la utilización del método residual lo constituyen las
características especiales del inmueble: obra inconclusa, edificaciones atípicas,
superficie, ubicación, uso, entre otros.

2.6.1. Enfoque Comparativo de Mercado

Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de

los inmuebles comparables al proyecto por desarrollarse, ubicados en zonas
similares al inmueble en estudio, analizando la oferta y demanda, y ajustando los
comparables al inmueble y ponderándolos para llegar a un indicador de valor que
permita establecer el precio más probable de venta o compra de estos inmuebles
que después se aplicará al método residual, previa identificación del mayor y
mejor uso del inmueble en estudio.

Dado que en ausencia de un mercado activo de compraventa o renta de

inmuebles, el valuador de bienes nacionales ha justificado la utilización del método
residual, será necesario identificar previo análisis del mayor y mejor uso, el
producto inmobiliario que servirá de base para el análisis.

Una vez identificado el inmueble base, el valuador de bienes nacionales procederá

de la siguiente forma:

• A los datos de investigación de mercado previamente registrados en las

tablas 4.6.15.1. y 4.6.15.2. se les aplicarán los factores de homologación
(ajustando los datos de cada oferta de mercado para homologar con el
inmueble proyecto que servirá como punto de partida para el análisis del
inmueble por valuar.

18
2.6.1.1. Homologación

Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por

diferencias entre las características extrínsecas e intrínsecas de los inmuebles
obtenidos de la investigación de mercado y el inmueble en estudio, que en este
caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis residual. Se
recomienda que la homologación se realice en forma directa, es decir, ajustando
cada oferta contra el inmueble proyecto y por lo tanto el valuador de bienes
nacionales debe tener en cuenta que “cuando el factor de ajuste o de
homologación es menor a la unidad denota que la oferta es mejor que el inmueble
proyecto y viceversa”.

2.6.1.2. Factor de ajuste

En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el

método residual requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como
punto de partida para el análisis. A este respecto, el valuador de bienes nacionales
tendrá que identificar los productos inmobiliarios que utilizará como base del
análisis y, para llegar al valor de éstos tendrá que homologar las ofertas
investigadas, para lo cual debe tomar en cuenta lo siguiente:

a) Identificar las diferencias más representativas y que como condición

ineludible, a juicio del valuador de bienes nacionales, impacten en el
valor según lo señalado en los incisos 2.4.1, 2.4.2 y 2.4.3., para cada
una de estas diferencias, corresponderá un Factor de Ajuste.

b) El número de Factores de Ajuste aplicados a un comparable se

recomienda que no sea mayor de seis, incluyendo en éstos el Factor de
Negociación. Esto en virtud de que, se considera que si la oferta
presentara más de seis características diferentes que impacten en el
valor, con relación al terreno o inmueble valuado, no puede calificarse
como “comparable al valuado”.

19
c) Cada Factor de Ajuste utilizado debe ser descrito y justificado en el
avalúo.

d) El Factor de Ajuste resultante que se aplique al valor de cada oferta,

puede representar un premio o castigo para el comparable con respecto
al sujeto. Y este Factor de ajuste resultante no debe representar una
variación mayor al 50% -premio hasta 1.50 y castigo hasta 0.50- con
respecto a las características del sujeto, cuando esta variación sea
mayor deberá incluirse en el avalúo la justificación o explicación
correspondiente, de no ser así deberá desecharse dicho comparable.

e) En el caso de que el valuador de bienes nacionales elija como método

de cálculo la Homologación, una vez obtenidos los valores unitarios
resultantes para cada una de las ofertas o casos de ventas
comprobables analizadas, podrá utilizar el promedio de éstos para
concluir su análisis.

f) El valuador de bienes nacionales deberá calcular y determinar los

factores a utilizar conforme lo señala la “RECOPILACIÓN DE RANGOS,
FORMULAS Y FACTORES” que emite el INDAABIN preferentemente, y
que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el
terreno en estudio, tales como:

• Ubicación
• Zona
• Forma
• Superficie (Factor de Área)
• Superficie construida (Factor Terreno/Construcción)
• Calidad del inmueble
• Uso de suelo
• Edad del inmueble
• Frente
• Fondo
• Factor de Negociación

20
 O mediante otros factores ampliamente aceptados en el ámbito
valuatorio y que estén analíticamente sustentados en el avalúo.

2.6.1.3. T.3. Tabla de Homologación

Superfi $/ NEG UBI CALI FOR

No. Oferta cie m2 . C. DAD MA SUP. USO FRe $/m²

Nota: Cuando el Factor de VALOR

Homologación es menor a la HOMOLOGA
unidad Denota que LA DO:
OFERTA es mejor que EL
INMUEBLE TIPO.
EN N.R.
$/m²

21
2.6.2. Método Residual

El valor residual es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos
para un inversionista que adquiere un terreno urbano en breña o con
construcciones, para desarrollar en él un proyecto inmobiliario de
aprovechamiento del mismo; el método residual se aplica siempre y cuando no
existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad técnica,
jurídica, social, económica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando el
mayor y mejor uso del inmueble.

Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, así como de

la complejidad del caso, el método residual podrá llevarse a cabo mediante dos
análisis:

a) Residual Estático
b) Residual Dinámico.

2.6.2.1. El Residual Estático.

Se identifica como residual estático al análisis que considera la reparación,

conclusión de las obras y la operación de compraventa del inmueble analizado.

Este análisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula
el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones a
partir de la simple diferencia de los ingresos y egresos que el inmueble analizado
genera en un momento dado.

Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático.

El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valuación se calculará

aplicando la siguiente fórmula:
F = VM - Ci - b

22
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble analizado.
VM = Valor del inmueble en la hipótesis de producto terminado por vender.
b = Beneficio neto del promotor.
Ci = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados.

Dado lo anterior, los conceptos que se incluirán en el análisis deben estimarse sin
considerar la temporalidad de los mismos.

Los elementos que intervienen en el análisis residual estático son los siguientes:

a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un análisis de mayor y mejor

uso del inmueble analizado, considerando sus características comerciales:

• Valor unitario de venta, determinado con base en una exhaustiva

investigación de mercado, de productos inmobiliarios similares. El perito
deberá considerar el producto que mayormente se ofrezca y pueda
comercializarse en la zona.
• Número de unidades a vender, de acuerdo a las densidades permitidas
en los programas de uso del suelo vigentes.

b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica el

inmueble valuado.

• Áreas de vialidades y donación.

• COS
• CUS
• Limitantes en cuanto áreas libres de construcción, altura, etc.

23
c) Características específicas del bien a valuar por el método residual,
identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que
presenta el inmueble en términos de:

• Urbanización.
• Dotación de servicios.
• Acceso.
• Movimiento de Tierras.
• Obras de estabilización y protección.
• Cimentación.
• Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas).
• Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros.

d) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanización,

obras complementarias y edificaciones.

• Urbanización.
• Dotación de servicios.
• Acceso.
• Movimiento de Tierras.
• Obras de estabilización y protección.
• Cimentación.
• Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas).
• Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros.

e) Condiciones de venta de los productos inmobiliarios que se ofertan en la

zona y estimación de los plazos de venta de los mismos.

f) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y

vigilancia de los productos inmobiliarios identificados.

g) Factores de costos de administración, financiamiento, indirectos y utilidad

del promotor inmobiliario.

h) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios.

24
Con los datos anteriores habrá que construir una tabla como la siguiente, que
permita conocer el VALOR RESIDUAL del inmueble analizado.

T.4. Residual Estático

CONCEPTO Unidad
Superficie de terreno: m2 ST
Área de vialidades y donación: m2 AVD
Área vendible: m2 AV = ST - AVD
Valor de venta unitario del $/m2 VUP
producto:
Superficie por unidad a vender m2 S/U
Número de unidades a vender: N N
Superficie total a vender: m2 SV = S/U x N
Plazo de venta Meses T
Valor de venta: $ $V = VUP x SV
Menos:
Costos de urbanización*: $
- Terracerías $ CT = CUT x SV
- Pavimentos y banquetas $ CPB = CUPB x SV
- Agua Potable $ CAP = CUAB x SV
- Alcantarillado Sanitario $ CAS = CUAS x SV
- Drenaje Pluvial $ CDP = CUDP x SV
- Electrificación y Alumbrado $ CEA = CUEA x SV
- Telefonía $ CT = CUT x SV
- Ajardinado y equipamiento $ CJE = CUJE x SV
Menos
Inversiones*:
- Accesos $ IA
- Movimiento de tierras $ IMT
- Obras de estabilización y $ IOEP
protección
- Cimentaciones $ IC
- Edificaciones $ IE
- Obras complementarias $ IOC

25
Menos
- Pagos predial** $ PIP/mes x T
- Servicios** $ PS/mes x T
- Mantenimiento** $ PM/mes x T
- Vigilancia** $ PV/mes x T
- Gastos administrativos** $ GA/mes x T
- Gastos financieros**
- Indirectos Utilidad del promotor $ %UP x $V
- Comisión por ventas $ %CV x $V
VALOR RESIDUAL $ VR
* De estos conceptos, el valuador de bienes nacionales habrá de incluir sólo
aquellos que, formando parte del producto vendible, no se encuentren presentes
en el inmueble en estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor de
indirectos y utilidad del constructor en estos conceptos. ** Estos conceptos se
incluirán únicamente si se considera que la venta no sea inmediata. El valuador de
bienes nacionales deberá considerar la inclusión de estos factores en el análisis, a
fin de no duplicarlos cuando se trate de determinar el valor de realización
ordenada.

El valor obtenido será el valor residual del inmueble analizado, en las condiciones
en las que se encuentra.

2.6.2.2. El Residual Dinámico

Se identifica como residual dinámico al análisis que considera la operación de

compraventa o renta en un plazo cuantificable del inmueble analizado.

En este análisis se toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto
calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con
construcciones a partir del valor presente neto de los flujos de efectivo que el
inmueble analizado generará en el futuro.

Dado lo anterior, los conceptos que se incluirán en el análisis deben estimarse

tomando en cuenta el momento de su ocurrencia.

26
Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico.
El valor residual del inmueble objeto calculado por el procedimiento dinámico será
la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta o renta del
inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos
costos y gastos, con una tasa de descuento determinada, utilizando la siguiente
fórmula:

F = [(Cj – Pj) tj / (1 + i)tj]

En donde:
• F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
• Cj = Importe de los cobros previstos en el momento J.
• Pj = Importe de los pagos previstos en el momento J.
• tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la
valuación hasta que se produce cada uno de los cobros o pagos.
• i = Tasa de descuento.

27
Los elementos que intervienen en el análisis residual dinámico son los siguientes:

a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un análisis de mayor y mejor uso

del inmueble analizado, considerando sus características comerciales:

• Valor unitario de venta o de renta, determinado con base en una

exhaustiva investigación de mercado, de productos inmobiliarios
similares. El perito deberá considerar el producto que mayormente se
ofrezca y pueda comercializarse en la zona.
• Número de unidades a vender o rentar, de acuerdo a las densidades
permitidas en los programas de uso del suelo vigentes.
• Programa de venta o renta de los productos inmobiliarios seleccionados.

i) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica el

inmueble valuado.

• Áreas de vialidades y donación.

• COS
• CUS
• Limitantes en cuanto áreas libres de construcción, altura, etc.

j) Características específicas del bien a valuar por el método residual,

identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que
presenta el inmueble en términos de:

• Urbanización.
• Dotación de servicios.
• Acceso.
• Movimiento de Tierras.
• Obras de estabilización y protección.
• Cimentación.
• Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas).
• Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, etc.

28
k) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanización,
obras complementarias y edificaciones.

• Urbanización.
• Dotación de servicios.
• Acceso.
• Movimiento de Tierras.
• Obras de estabilización y protección.
• Cimentación.
• Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas).
• Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, etc.
• Programa de ejecución de las obras de urbanización, mejoramiento y
edificación.

l) Condiciones de venta o renta de los productos inmobiliarios que se ofertan

en la zona y estimación de los plazos de venta o renta de los mismos.

m) Programa de ventas o rentas.

n) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y

vigilancia de los productos inmobiliarios identificados.

o) Factores de costos de administración, indirectos y utilidad del promotor

inmobiliario.

p) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios.

q) Horizonte de análisis, acorde con el programa de ventas o rentas o definido

por el valuador en función de la vida útil remanente del inmueble que será
objeto de renta.

29
 r) Tasa de descuento aplicable en términos reales para traer a valor presente
los flujos libres de efectivo generados, acorde al riesgo del negocio
inmobiliario de que se trate.

Con los datos anteriores habrá que construir una tabla como la siguiente, que
permita conocer el VALOR RESIDUAL del inmueble analizado. Los períodos
señalados podrán ser meses o años.

En la tabla que se muestra a continuación, el valuador de bienes nacionales

deberá identificar tanto los montos como la temporalidad de ocurrencia de los
mismos, de manera que se puedan identificar los flujos de efectivo en cada
período.

Una vez identificados los flujos libres de efectivo se procederá a calcular el valor
presente de los flujos, mediante la aplicación de una tasa de descuento acorde al
riesgo del negocio inmobiliario que se plantea.

El valuador de bienes nacionales seleccionará la tasa de descuento, que podrá ser

real o nominal, antes o después de impuestos, a partir de las características del
mercado inmobiliario y del de capitales, así como del planteamiento de los flujos
de efectivo.

Una vez que se ha determinado el flujo de efectivo libre, se deberá definir la tasa
de descuento bajo la cual éste se ha de descontar a valor presente; para ello el
valuador de bienes nacionales deberá definir la tasa de descuento de acuerdo al
objetivo del estudio, utilizando distintos métodos financieros generalmente
aceptados, como pueden ser: el Modelo para la Valoración de los Activos de
Capital (CAPM, por sus siglas en inglés), Teoría de Fijación de Precios por
Arbitraje, el Costo de Capital Promedio Ponderado (CPC ó WACC de sus siglas en
inglés1), Costo del Capital por Comparables de Negocios del mismo Sector, entre
otros.

1
Weighted Average Capital Cost.

30
Al final del horizonte de valuación se deberá establecer el valor terminal del
negocio, considerando en algunos casos un valor continuo del negocio,
asumiendo su operación a perpetuidad, o en otros, considerando el valor de
rescate de los activos menos los costos de cierre de la unidad económica. El valor
terminal se aplicará siempre y cuando la naturaleza de la unidad económica lo
requiera y deberá determinarse mediante principios financieros generalmente
aceptados.

31
 T.4. Residual Dinámico

CONCEPTO Unidad 0 1 2 … n

Superficie de terreno: m2 ST
Area de vialidades y donación: m2 AVD
Area vendible: m2 AV = ST - AVD
Valor de venta unitario del $/m2 VUP
producto:
Superficie por unidad a vender m2 S/U
Número de unidades a vender: N N
Superficie total a vender: m2 SV = S/U x N
Plazo de venta Meses T
Valor de venta: $ $V = VUP x SV
Menos:
Costos de urbanización*: $
- Terracerías $ CT = CUT x SV
- Pavimentos y banquetas $ CPB = CUPB x
SV
- Agua Potable $ CAP = CUAB x
SV
- Alcantarillado Sanitario $ CAS = CUAS x
SV
- Drenaje Pluvial $ CDP = CUDP x
SV
- Electrificación y Alumbrado $ CEA = CUEA x
SV
- Telefonía $ CT = CUT x SV
- Jardinado y equipamiento $ CJE = CUJE x
SV
Menos
Inversiones*:
- Accesos $ IA
- Movimiento de tierras $ IMT
- Obras de estabilización y $ IOEP
protección

32
- Cimentaciones $ IC
- Edificaciones $ IE
- Obras complementarias $ IOC
Menos
- Pagos predial** $ PIP/mes x T
- Servicios** $ PS/mes x T
- Mantenimiento** $ PM/mes x T
- Vigilancia** $ PV/mes x T
- Gastos administrativos** $ GA/mes x T
- INDIRECTOS Y Utilidad del $ %UP x $V
promotor
- Comisión por ventas $ %CV x $V
FLUJO DE EFECTIVO $ FE
TASA DE DESCUENTO % Td
VALOR RESIDUAL $ VR = VPN

* De estos conceptos, el valuador de bienes nacionales habrá de incluir sólo

aquellos que, formando parte del producto vendible, no se encuentren presentes
en el inmueble en estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor de
indirectos y utilidad del constructor en estos conceptos.
** El valuador de bienes nacionales deberá tener considerar la inclusión de estos
factores en el análisis, a fin de no duplicarlos cuando se trate de determinar el
valor de realización ordenada. (Ver PROCEDIMIENTO TECNICO PT-VRO.)

El valor presente neto obtenido será el valor residual del inmueble analizado, en
las condiciones en las que se encuentra.

33
El valuador de bienes nacionales, al aplicar el método residual deberá hacer un
análisis de sensibilidad e identificar cuáles son las variables que inciden
mayormente en los resultados,

Una vez identificadas las variables importantes planteará diferentes escenarios en

los cuales se hagan variar éstas para obtener diferentes resultados.

El valuador de bienes nacionales, de acuerdo a su criterio seleccionará el

escenario que en su opinión permite estimar con mayor precisión el valor residual
del inmueble valuado.

2.7. Estimación final del valor

Como resultado del análisis realizado, el valuador de bienes naciones obtendrá el

VALOR RESIDUAL del inmueble en estudio.

Este procedimiento es útil en la estimación de valores de inmuebles especiales,

cuyas características de comercialización no son comunes, y cuyo entorno no
ofrece un número confiable de comparables que permita la aplicación de los
enfoques de mercado y de ingresos.

2.7.1. Valor Comercial

El valuador de bienes nacionales deberá basarse en el resultado del análisis de

valor residual para estimar el valor comercial con que se debe concluir.

2.7.2. Valor de Realización Ordenada

Para el caso de que se requiera determinar el Valor de Realización Ordenada se

calculará éste, a partir del valor comercial de acuerdo al Procedimiento Técnico
PT-VRO.

34
35
2.8. Ejercicio Ilustrativo.

2.8.1. Residual Estático.

El residual estático que se presenta determina el valor de un terreno urbano,

ubicado en una zona destinada a la construcción y desarrollo de edificaciones
habitacionales de interés social.

Como antecedentes, es importante mencionar que se trata de una zona en la cual

la oferta de terrenos es prácticamente inexistente.

Los datos investigados son los siguientes:

Predio de 6,000.00 M2 .
Densidad proy. 366 hab/ha Uso del suelo: H3

Superficie en breña p/vivienda 6,000.00 m2 Porción de la superficie a valuar

Superficie urbanizada p/vivienda
SUPERFICIE TOTAL
que, de acuerdo al programa de
uso de suelo y al proyecto tipo
seleccionado puede dedicarse a la
construcción de vivienda
0.00 m2 No se identificó ninguna superficie
con urbanización. De contarse con
algún servicio habrá que tomarlo
en cuenta en el cálculo de los
costos de urbanización.
6,000.00 m2 Superficie total a valuar.

No. de viviendas 44 Número de viviendas permitidas

Superficie construida/vivienda
en la superficie disponible de
acuerdo al uso de suelo y al
proyecto tipo seleccionado, en
este caso: 366 hab/ha / 5
hab/vivienda = 73 viv/ha
73 viv/ha x 0.6 ha = 44 viviendas.
43.00 m2 Superficie por vivienda que

36

Precio de venta vivienda
Costo de construcción
Costo de urbanización s/sup.total
corresponde al producto tipo
seleccionado de acuerdo a la
investigación de mercado en la
zona. (Mayor y mejor uso).
$4,186.05 /m2 Valor de venta de las viviendas en
la zona, investigado y
homologado.
$180,000.00/ viv / 43 m2 =
$4,186.05/m2
$ /m2 Costo de construcción aplicable al
2,961.71 producto inmobiliario
seleccionado, investigado en
publicaciones de costos y precios
unitarios.
$ 289.69 /m2 Costo de urbanización aplicable
por metro cuadrado (área bruta)
de acuerdo al proyecto tipo
seleccionado (area de terreno
vendible), investigado en
publicaciones de costos y precios
unitarios.
37
 CANTID SUPERFI
CONCEPTO AD CIE P.U. IMPORTE %
SOBRE
UNITARIA VENTAS
Ingreso por ventas
vivienda 44 43.00 $4,186.05 $ 7,920,000.00 100.00%
Ingreso por ventas $7,920,000.00 100.00%
Costo de construcción
vivienda 44 43.00 $2,961.71 $ 5,603,555.32 70.75%
Valor de la tierra
urbanizada $ 2,316,444.68 29.25%
Costo de urbanización * 5,822.50 1.00 $289.69 $ 1’738,140.00 21.95%
Valor de la tierra en
breña 5,822.50 $ 578,304.68 7.30%

• nota: Los costos de construcción y urbanización incluyen indirectos,

gastos de administración, financiamiento y utilidad del
constructor/promotor.

2.8.2. Residual Dinámico.

El residual dinámico que se presenta determina el valor de un edificio de

productos inconcluso, ubicado en una zona de oficinas, en la que hay escasa
oferta de pequeños despachos.

Dadas las características del inmueble, que se ubica en una zona en la cual la
oferta de inmuebles similares es prácticamente inexistente, se platea como
solución para la estimación de su valor un residual dinámico.

38
Los datos investigados son los siguientes:

Edificio de Productos
Superficie de Datos del
2
Terreno 350.00 M inmueble a
Superficie construida 3.600.00 M2 valuar,
Doce pisos de M2 proporciona-dos
oficinas 250 rentables/piso por el solicitante.
Inversión Inicial Terreno - Montos
Reparaciones estimados por el
$5,000,000.00 valuador en
Instalaciones función de su
y Equipos experiencia e
inspección al
$2,000,000.00 inmueble.
Renta mensual $ /m2 Renta de
200.00 mercado
investigada y
homologada con
el producto
inmobiliario tipo
seleccionado.
Costos $ Datos
mantenimiento 500,000.00 /año investigados y
Costos de $ calculados por el
administración 150,000.00 /año valuador con
base en su
experiencia y en
la nomatividad
Predial $ 48,000.00 /bimestre vigente.

Una vez obtenidos los datos básicos para el análisis, se determinará el horizonte
de proyecto a analizar (en este caso se propone un horizonte de 10 años, más un
año inicial (0) que corresponde a la fecha actual y un año extra para considerar el
valor de rescate del negocio inmobiliario planteado).

39
Así mismo, estimará de acuerdo a los procedimientos aplicables, la tasa de
descuento que utilizará para traer los flujos de efectivo a valor presente, tomando
en cuenta si se trata de un análisis antes o después de impuestos. En este caso
se propone una tasa real de descuento antes de impuestos del 12% anual.

El modelo financiero a plantear en este caso incluye lo siguiente:

Ingresos Ingresos por rentas Ingresos y

250 m2 x 12 pisos x $200.00/m2 x 12 meses = costos que
$7’200,000.00 se
Costos $500,000.00/año – Dato investigado y propuesto por consignarán
mantenimiento el valuador en cada uno
Costos $150,000.00/año – Dato investigado y propuesto por de los
administración el valuador períodos del
Predial $24,000 x 6 = $144,000.00 horizonte de
Utilidad Bruta Ingresos – Costos Mant – Costos Admón. – Predial análisis.
=$7’200,000.00 - $500,000 - $150,000 – 144,000 =
4,246,000 $6,406,000.00
Inversiones en Dato a
Reparaciones considerar
en el
$5’000,000.00 período 0.
Dato a
Inversiones considerar
Instalaciones y en el
equipos $2,000,000.00 período 0.
Flujo de efectivo Dato a
considerar
en los
Utilidad bruta – Inversiones en reparaciones – períodos 0 a
Inversiones en instalaciones 10.
Valor Terminal Considerando la operación continua del negocio Este flujo se
del negocio inmobiliario el valor Terminal puede calcularse considera
inmobiliario. capitalizando a perpetuidad el flujo correspondiente al en el
último período (año 10) con la misma tasa de período 11.
descuento. $6,406,000.00 / 0.12 = $53,383,333.00

40
Valor presente El valor presente neto de los flujos de efectivo se
neto VPN con i = integra a partir de la fórmula correspondiente: VPN =
12% [(FE) t / (1 + i)t]

En la tabla siguiente se muestra el modelo dinámico planteado y su solución:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11*
Ingresos $ 7,200,000 $ 7,200,000 $ 7,200,000 $ 7,200,000 $ 7,200,000 $ 7,200,000 $ 7,200,000 $ 7,200,000 $ 7,200,000 $ 7,200,000
Costos mant $ 500,000 $ 500,000 $ 500,000 $ 500,000 $ 500,000 $ 500,000 $ 500,000 $ 500,000 $ 500,000 $ 500,000
Costos admon $ 150,000 $ 150,000 $ 150,000 $ 150,000 $ 150,000 $ 150,000 $ 150,000 $ 150,000 $ 150,000 $ 150,000
Predial $ 144,000 $ 144,000 $ 144,000 $ 144,000 $ 144,000 $ 144,000 $ 144,000 $ 144,000 $ 144,000 $ 144,000
Utilidad Bruta $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000
Inversiones Terr $ -
Inversiones Edif $ 5,000,000
Inversiones Eq $ 2,000,000
Flujo de efectivo -$ 7,000,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 6,406,000 $ 53,383,333

VPN con i = 12% $ 44,541,761

2
Superficie Construida 3,600.00 m
2
Valor unitario $ 12,372.71 /m

* El flujo correspondiente al año 11, que coincide con el valor de rescate del
proyecto se obtiene capitalizando el flujo del año 10 a perpetuidad con la misma
tasa de descuento que se aplica en el análisis.

En conclusión, el valor del inmueble inconcluso será entonces: $44,541,761.00

41
ÍNDICE:
PÁGINA
1. INTRODUCCIÓN 1
1.1 Generalidades 1
1.2 Criterios Técnicos en que aplica 1
1.3 Premisas a la valuación 2
2. PROCEDIMIENTO TÉCNICO 3
2.1 Identificación del bien por valuar 3
2.1.1 Definición del bien por valuar 3
2.2 Parámetros del avalúo 3
2.2.1 Criterio Técnico 4
2.2.2 Condiciones especiales 4
2.2.3 Suposiciones extraordinarias 4
2.2.4 Condiciones hipotéticas 4
2.2.5 Fecha de inspección 4
2.2.6 Fecha de emisión del dictamen valuatorio 4
2.2.7 Vigencia legal 5
2.2.8 Revisión de documentos 5
2.3 Valores que se dictaminan 5
2.4 Inspección física y descripción del inmueble y su entorno 7
(trabajo de campo)
2.4.1 Del terreno en estudio 7
2.4.1.1 Superficie 7
2.4.1.2 Formal 8
2.4.1.3 Frente 8
2.4.1.4 Ubicación 8
2.4.1.5 Inundación 8
2.4.1.6 Afectaciones 8
2.4.1.7 Mejoras 8
2.4.1.8 Vista panorámica 8
2.4.1.9 Características ambientales 8
2.4.1.10 Servicios 8
2.4.1.11 Topografía 9
2.4.1.12 Uso del suelo 9
2.4.1.13 Fotografías del terreno en estudio 9
2.4.1.14 Vestigios 9

42
2.4.2 De la zona donde se ubica el inmueble 9
2.4.2.1 Clasificación de la zona 9
2.4.2.2 Índice de saturación de la zona 9
2.4.2.3 Equipamiento urbano y servicio 9
2.4.2.4 Características ambientales 10
2.4.2.5 Vías de acceso 10
2.4.2.6 Densidad de población 10
2.4.3 De las construcciones 10
2.4.3.1 Superficie 10
2.4.3.2 Uso actual 10
2.4.3.3 Tipos de construcción 10
2.4.3.4 Calidad 10
2.4.3.5 Numero de niveles 11
2.4.3.6 Edad aproximada 11
2.4.3.7 Vida útil remanente 11
2.4.3.8 Estado de conservación 11
2.4.3.9 Elementos de la construcción 11
2.4.3.10 Superficie 11
2.5 Obtención y clasificación de datos (Investigación de Mercado) 13
2.5.1 Características de la zona 13
2.5.2 Ubicación y equipamiento urbano disponible 13
2.5.3 Superficie, forma, frente 14
2.5.4 Topografía y ubicación ante desastres naturales 14
2.5.5 Superficie construida 14
2.5.6 Uso de suelo, de la zona y del comparable 14
2.5.7 Servicios con que cuenta la oferta 14
2.5.8 Intensidad de construcción 14
2.5.9 Monto ofertado o cierre de la operación 14
2.5.10 Nivel de la oferta 14
2.5.11 Nombre y teléfono del informante 14
2.5.12 Reporte fotográfico 14
2.5.13 Croquis de ubicación 14
2.5.14 Clasificación de datos 14
2.5.14 T.1 Tabla de Investigación de Mercado ventas 15
2.5.14 T.2 Tabla de Investigación de Mercado rentas 17
2.6 Métodos de Valuación 18
2.6.1 Enfoque Comparativo de de Mercado 18

43
2.6.1.1 Homologación 19
2.6.1.2 Factor de ajuste 19
2.6.1.3 T.3 Tabla de Homologación 21
2.6.2 Método residual 22
2.6.2.1 El Residual Estático 22
2.6.2.2 El Residual Dinámico 26
2.7 Estimación final del valor 34
2.7.1 Valor Comercial 34
2.7.2 Valor de Realización Ordenada 34
2.8 Ejercicio ilustrativo 36

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