II PARTE/ 4

3. LA HIPOTECA
1. NOCIONES GENERALES

ETIMOLOGICAI4ENTE, el término HIPOTECA se deriva del vocablo griego “Hphoteke” que

significa “poner debajo”, debido a que daba a entender que un inmueble quedaba afectado en favor
de un acreedor, y este hecho se demostraba colocando una lápida en la fachada o parte superior
del inmueble donde constaba el gravamen.
En el Derecho Romano proliferó la hipoteca, perdiendo crédito y valor el requisito de
publicidad que se hacía con las lápidas, apareciendo las hipotecas generales y ocultas,
E! Derecho Germano restableció la importancia de la publicidad y la especialidad,
agregándose además el de legalidad, con el cual se daba participación a la autoridad.
El Código Napoleónico creó el sistema mixto, combinando los principios del Derecho
Romano y Germano permitiendo hipotecas convencionales y generales
La legislación peruana sufrió cambios hasta el último Código Civil. Habiéndose, en principio,
aplicado el sistema mixto y posteriormente se suprimieron las hipotecas legales, ocultas y las
judiciales, quedando finalmente las reguladas en el C.C. del ‘84, que ha mejorado y perfeccionado
las clases de hipotecas que son: convencionales y legales.

La ubicación sistemática de la Hipoteca en el C.C es la siguiente

Título III de la Sección Cuarta del Libro V del C.C. en los Arts, 1097 hasta el 1122

A. DEFINICIÓN
El C.C. vigente en el Art. 1097 da la definición de Hipoteca. “por la hipoteca se afecta
un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación propia o de un
tercero. La garantía no determina la desposesión ni otorga al acreedor los derechos de
persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.”
De esta definición se desprende el concepto de hipoteca de constituir un derecho real
de garantía que recae exclusivamente sobre bienes inmuebles específicamente
determinados.

2. CARACTERES
1. Es un derecho real: Porque otorga al acreedor la facultad de persecución del bien y de
preferencia sobre la cosa, aunque ro se encuentre en su poder.
2. Es un derecho accesorio: Porque es una garantía real cuya función primordial es
asegurar el cumplimiento de una obligación principal. De tal modo que la hipoteca tiene
que transmitirse con el crédito que asegura, (no en forma independiente) y se extingue
cuando lo hace la obligación principal, porque lo accesorio sigue el destino de lo
principal.
3. La individualidad: Porque el bien inmueble o todos los bienes inmuebles hipotecados y
cada una de sus partes integrantes o accesorias están afectadas para el pago integro o
total de la obligación. Arts. 1102 y 1103 del C.C
4. La especialidad: Como requisito indispensable de la hipoteca presenta 2 exigencias:
a) Determinación precisa de la obligación garantizada por una cuantíe concreta o
determinable cuyo valor se puede precisar en cualquier momento. De tal manera que
no hay hipotecas generales para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones
o deudas que se pueda tener. Art. 1099 inc. 2, Art. 1106,
b) Determinación, individualización o identificación del bien inmuebles o inmuebles
sobre los que recaen la garantía real. Estos bienes tienen que ser ciertos, presentes
y reales: Arts. 1100 y 1106,
5. Su carácter inmobiliario: Porque debe recaer exclusivamente sobre inmuebles, ya que
por su inmovilidad y arraigo al suelo son fácilmente identificables y perseguibles. Así
como por su alto valor económico: Art 1097 y 1100.
 6. Es de aplicación a toda clase de obligaciones: Se constituye para asegurar el
cumplimiento de cualquier obligación, ya sea de dar, hacer o no hacer y para garantizar el
pago de deudas de dinero.
7. La formalidad: E. C C faculta el que se constituya por documento privado, pero exige
que se inscriba en los Registro Públicos, asimismo prohíbe que se instituya por
testamento a menos que sea testamento por Escritura Pública.
8. Publicidad: En el Derecho Moderno se suprimieron las hipotecas ocultes. Mediante la
inscripción en los Registro Públicos, se cumple el requisito de publicidad necesario
para hacer valer el derecho frente a terceros. Se puede dispensar la Escritura Pública
pero no la Inscripción en los Registros Públicos, aún cuando sea mediante documento
privado reconocido y legalizado por un Notario Público, ya que si no se inscribe la
hipoteca carece de validez. Art. 1099.

3. REQUISITOS DE SU CONSTITUCIÓN
Están previstos en el Art 1099 del C.C. y son:
a) Capacidad: Sólo puede constituir hipoteca el propietario o la persona legalmente
autorizada con tal fin (apoderado). Los menores pueden hacerlo a través de sus
representantes legales. Sólo se puede constituir hipotecas sobre bienes ajenos con
consentimiento del propietario.
b) Determinación de la obligación asegurada: Se constituye para garantizar una
obligación cierta, claramente determinada.
c) Determinación del gravamen: Art. 1099 inc. 3) exige que el gravamen esté también
claramente determinado o determinable.
d) Solemnidad: Para que la hipoteca tenga validez debe inscribirse en los Registros
Públicos en forma obligatoria, ya que en caso contrario la hipoteca no existe

4. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA

Tiene 2 formas:
1. La extensión desde el punto de vista de la obligación que garantiza:
- Art. 1107: Debe cubrir el capital, los intereses que se devenguen, primas del seguro
y costas del juicio.
- Art. 1104: La hipoteca garantiza el cumplimiento de una obligación futura o eventual
siempre que se trate de una obligación determinada o determinable (Art 1099).
- Art. 1101: Se extiende a todas las partes accesorias e integrantes del bien inmueble
hipotecado, al importe de las indemnizaciones de seguros y de la expropiación.
Salvo pacto en contrario se grava íntegramente el bien
2. Desde el punto de vista del bien sobre el que recae:
- Art. 1103: Hipoteca Unitaria: Los contratantes pueden considerar como una sola
unidad para los efectos de la hipoteca o garantía real, toda la explotación económica
del bien o del conjunto de bienes unidos o dependientes entre si.
- Art. 1106 Sólo pueden darse en hipoteca bienes presentes, no futuros, con
existencia real, cierta y actual.

5 CLASES DE HIPOTECAS

El C.C. del ‘80 regula sólo 2 cIases de hipoteca:

a) Voluntarias: Se constituyen por voluntad de las partes.
1. Hipotecas provenientes de la voluntad unilateral: o sea por contratos ínter vivos.
2. Hipoteca de instrumentos de crédito inmobiliario: para promover el crédito y sirven
como garantía real.
3. Hipotecas especiales: Son voluntarias pero con características particulares y se
rigen por leyes especiales y no por el C.C.
 b) Legales: Se constituyen por ministerio de la ley.

A. HIPOTECAS LEGALES
Se constituyen por ministerio de la ley.
Su regulación sistemática está en el Capítulo V, Título III, Art. 1118 al 1121.

a) CASOS: Art. 1118:

1. La del inmueble vendido sin que se haya pagado íntegramente su precio o que
se haya hecho con dinero de tercero.
2. La del inmueble vendido sin que se haya pagado íntegramente su precio o que
se haya hecho con dinero de tercero
3. La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer
amortizaciones en dinero a otro de los propietarios.

b) FORMAS: 1119:
1. Se constituyen de pleno derecho.
2. Se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador. Simultáneamente
con los contratos de los cuales emanan.

B HIPOTECAS PROVENIENTES DE LA VOLUNTAD UNILATERAL

Las hipotecas nacen por voluntad de las partes mediante la celebración de un
contrato, y también por acuerdo o manifestación unilateral de su voluntad, a fin de facilitar
el crédito .

1. HIPOTECA PARA GARANTIZAR TITULOS TRANSMISIBLES: Art 1108

La escritura de constitución de hipoteca para garantizar títulos transmisibles por
endoso o al portador, consignará, además de las circunstancias propias de la
constitución de hipoteca, las relativas al número y valor de los títulos que se
emitan y que garanticen la hipoteca; la serie o series a que correspondan; la
fecha o fechas de la emisión; el plazo y forma en que deben ser amortizados; la
designación de un fideicomisario; y las demás que sirvan para determinar las
condiciones de dichos títulos.

LAS HIPOTECAS SABANAS son las que se regulan por los Arts. 1104 del
C.C. y Art 172 de la Ley General del Sistema Financiero y de Seguros.

HIPOTECA DE CEDULAS: Tienen su antecedente en el Art 1114 del C.C.

derogado y no han sido ubicados sistemáticamente en el C. C. vigente.
Esta hipoteca está destinada a garantizar títulos transmisibles por endoso o al
portador, en cuyo caso se debe hacer constar en la escritura los detalles de la
emisión de esos títulos, que pueden ser bonos, cédulas ú otros títulos de
deuda, con los cuales se recauda dinero del mercado de capitales.

HIPOTECA PLURAL: Art 1109.

El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá, a su elección
perseguir a todos ellos simultáneamente o solo a uno, aun cuando hubieran
pertenecido o pasado a propiedad de diferentes personas o existieren otras
hipotecas. Sin embargo, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para
la venta de los bienes afectados.

6. DERECHO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

A. DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

1. Solicitar el pago inmediato, aunque no se haya vencido el plazo en caso de pérdida
o deterioro del cien inmueble hipotecado, que lo hace resultar insuficiente para el
 cumplimiento de la obligación. Art. 1110.
2. Puede hacer valer acciones para defender su derecho en caso de incumplimiento
por parte del deudor. Estas acciones pueden ser:
a) Personal: Cuando se dirige directamente al deudor para el pago de la deuda,
pudiendo afectar o embargar todo su patrimonio.
b) Real: Cuando se dirige contra la persona que haya adquirido o tenga en su
poder e! bien hipotecado.
Ambas acciones pueden ejercitarse simultáneamente ya que así o autoriza el Art.
1117 deI C.C.
3. Art. 1109 : Solicitar la venta judicial del bien hipotecado.
4. Art. 1109: En caso de varios inmuebles hipotecados, se limita su ejecución, para ser
vendido judicialmente, a un solo inmueble.
5. Tiene derecho de preferencia y persecución: puede solicitar la venta y preferencia en
el pago de la obligación, aunque los demás acreedores sean o no hipotecarios: Art.
1097.
6 El acreedor tiene la facultad de transferir, ceder el rango o preferencia en el pago
que le corresponde y asimismo renunciar a! pago de la obligación o a la hipoteca:
Arts.
1114 y 1122.

7. RANGO DE LAS HIPOTECAS

Uno de los más importantes efectos de la hipoteca es el derecho que se otorga al acreedor
hipotecario para solicitar, en caso de incumplimiento en el pago de la obligación. la venta judicial
del bien hipotecario en pública subasta y pedir el pago de la coligación con preferencia a los demás
acreedoras o acreedores.

Este derecho de preferencia no presenta problemas cuando los demás acreedores no sean a
su vez hipotecarios ni tengan garantía hipotecaria Sin embargo, cuando haya varios acreedores
hipotecarios o tengan asegurado su crédito con el deudor común mediante garantía hipotecaria,
tiene que recurrirse e un factor discriminador de esos derechos y establecer las prioridades: Este
factor de acuerdo a ley es el RANGO y está dado de acuerdo a la antigüedad de la fe de
inscripción de las hipotecas en los Registros Públicos y este control se efectúa en estas oficinas,
de acuerdo a su propio sistema en forma relativamente fácil, ya que las solicitudes tienen
constancia de recepción con anotación de lugar fecha y hora.
Art. 1112: Establece la preferencia teniendo en cuenta su antigüedad en le fecha de
inscripción que determina su rango.
Art. 1114: Permite la cesión del rango o antigüedad por parte del acreedor preferente en
favor de otro acreedor y ésta debe inscribirse a fin de generar efectos frente a otros acreedores.

8. EXTINCIÓN DE LAS HIPOTECAS

La hipoteca es una garantía cuya vigencia se encuentra en función de la existencia de la

obligación principal y por tanto es de carácter transitorio. temporal y destinada a extinguirse,
cuando lo haga la obligación principal.
Art. 1122 del C.C. vigente: Determina las formas de extinción y son las siguientes:
1. Por extinción de a obligación que garantiza, por medio del pago o la novación, etc.
2. Por anulación, rescisión o resolución de la obligación principal
3. Por renuncia escrita del acreedor hipotecario.
4. Por destrucción total del inmueble.
5. Por consolidación