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AUTOVALUO
AUTOVALUO
EL IMPUESTO PREDIAL
Es un tributo de periodicidad anual que grava el valor de los predios urbanos y rústicos. Para
efectos del Impuesto se considera predios a los terrenos, incluyendo los terrenos ganados al mar,
a los ríos y a otros espejos de agua, así como las edificaciones e instalaciones fijas y
permanentes que constituyan partes integrantes de dichos predios, que no pudieran ser separadas
sin alterar, deteriorar o destruir la edificación. La recaudación, administración y fiscalización
del impuesto corresponde a la Municipalidad Distrital donde se encuentre ubicado el predio.
Estos formularios se encuentran diseñados para recoger información de los contribuyentes para
fines exclusivamente tributarios, donde el contribuyente al firmar declara bajo juramento la
información de su(s) predio(s), así como sus datos generales, el conjunto de estos 2 formularios
recibe el nombre de DECLARACIÓN JURADA DE AUTOAVALUO, y también se conoce
como IMPUESTO PREDIAL, porque son usados por el Municipio para el cálculo de este
impuesto.
Las Municipalidades están facultadas para establecer un monto mínimo a pagar por concepto
del impuesto equivalente a 0.6% de la UIT vigente al 01 de enero del año al que corresponde el
impuesto. Para entender la forma del cálculo pondremos el ejemplo siguiente: Suponiendo que
el valor total de mi predio es de S/. 250,000.00 Nuevos Soles entonces sobre los primeros
49,500 nuevos soles (15 UIT) se aplicará la tasa del 0.2%. Por los 49,501 a 198, 000 nuevos
soles (más de 15 y hasta 60 UIT) se aplicará la tasa del 0.6%. Por los 198,001 a 250,000 se
aplicará la tasa del 1%.
Esta obligación es sustituida por la actualización mecanizada de los valores de los predios que
realiza la municipalidad y se dará como válida en caso el contribuyente no presente ninguna
objeción dentro del plazo establecido para el pago al contado del impuesto.
ESTUDIANTE:
DOCENTE:
CURSO:
CICLO:
VI
TASACIÓN O VALUACIÓN
Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia
el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y características en determinada fecha para
establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del
presente reglamento. (ARTICULO I.02)
PREDIO URBANO: Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser
separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificación. (ARTICULOII.A.01)
¿QUÉ ES UN TASADOR?
Un tasador es una persona física que conoce y está informado del valor de mercado de los
bienes que tasa. Como experto tiene la obligación de estar continuamente sondeando el mercado
en busca de información para realizar su trabajo lo mejor posible.
Tasador puede ser cualquier persona que cumpla la premisa de estar bien informado de la
realidad del mercado.
Una tasación hipotecaria es una valoración de un bien, normalmente inmueble, para que el
mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el
prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien del bien garantía
del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria.
La tasación hipotecaria no tiene otra finalidad más que servir de garantía para el préstamo
hipotecario, siendo su totalmente independiente del importe por el cual se realiza la hipotética
transacción económica de compra-venta o el devengo de impuestos que la misma suponga.
La ley marca un periodo de validez de 6 meses para las tasaciones hipotecarias a partir de la
fecha de emisión del informe de tasación.
Para las valoraciones hipotecarias la ley exige que sean realizadas por una persona que posea el
título de arquitecto o arquitecto técnico (aparejador) para valoraciones de pisos, unifamiliares,
locales, solares, garajes, y todo bien inmueble de carácter constructivo de uso residencial o
comercial.
Para la valoración de fincas rústicas se exige un ingeniero agrónomo o ingeniero técnico
agrónomo, así como para construcciones de tipo industrial se cree más capacitado a un
ingeniero industrial o ingeniero técnico industrial.
Las tasaciones hipotecarias sólo pueden ser emitidas por un empresa de valoraciones reconocida
por el Banco de España a tal efecto. A finales de 2005 existían 58 empresas de tasaciones en
España con homologación en vigencia y que realicen su actividad con regularidad.
Los principales requisitos que debía cumplir una sociedad de tasación para ser homologada por
el Banco de España eran dos:
1 – Tener un capital social superior a 50 millones de pesetas.
2 – Tener en plantilla un mínimo de 10 empleados con la titulación necesaria para poder realizar
tasaciones hipotecarias.
En las sucesivas leyes se han ido incorporando nuevos requisitos y se espera que en la nueva
Ley Hipotecaria que está elaborando actualmente el Gobierno (AÑO 2007) se impongan
algunas restricciones más.
El valor de tasación es generalmente el valor de mercado de un bien, salvo que el mismo esté
sujeto a algún tipo de protección oficial, en cuyo caso el valor de tasación se corresponderá con
el valor máximo legal del bien.
Cada Comunidad Autónoma marca todos los años unos módulos de protección pública a través
de los cuales se fijan los diferentes máximos legales para cada tipo de protección (régimen
general, régimen especial, precio tasado). El tipo de régimen viene explicado por el número de
expediente de protección oficial que figura en las escrituras del bien bajo el epígrafe “beneficios
fiscales”.
Existen varios métodos para calcular el valor de mercado de un bien. Los más utilizados son los
siguientes:
1 – Método de Comparación
2 – Método Residual
3 – Método de Capitalización
4 – Método del Coste
MÉTODO DE COMPARACIÓN:
MÉTODO RESIDUAL:
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN:
Cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden estimar de una manera lógica
el importe de las mismas se utiliza el método de capitalización.
Está basado en el principio de anticipación y el valor de tasación viene determinado por el valor
presente de todas las rentas netas futuras impugnables al inmueble.
Consiste de una manera simplista en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a
la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas
económicas. Es un método complejo y que se utiliza tan sólo para la valoración de grandes
negocios.
El método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al
tasador de que la valoración que ha realizado por el método de comparación tiene lógica.
Consiste en calcular el coste de re-emplazamiento o reposición del inmueble objeto de
valoración.
Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de terrenos para cada comuna del
país. Estos valores están registrados en los planos comunales que se encuentran en exhibición en
las respectivas Direcciones Regionales del Servicio de Impuestos Internos. El valor del terreno
se calcula según la siguiente fórmula:
En que:
2. CONSTRUCCION:
Para la tasación de una construcción se considera su clase (material estructural), calidad, sus
especificaciones técnicas, costos de edificación, antigüedad, destino e importancia de la comuna
y de la ubicación del sector comercial (Art. 4°, N°2, Ley 17.235).
Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de construcción para cada clase y
calidad constructiva fijadas en anexo N°4. Sus respectivas definiciones técnicas, se encuentran
registradas en el Anexo N° 2 de la presente Resolución, considerando los siguientes aspectos:
Valor
Comercial Urbano (VCU) de la calle = US $ 400.00/m²
a = 4.00m
d = 16.00m
SOLUCIÓN
PRIMER PASO: CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)
SVU = VCU x a(1 -0.01 d)/3
Como a/3> 1, entonces asumimos como máximo la unidad
SVU= US $ 400.00/m² x 1 (1 -0.01 x 16.00)
SVU = US $ 400.00/m² x 0.84
SVU = US $ 336.00