FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PREFACTIBILIDAD ECONÓMICA PARA

EL PROYECTO PREDIO BOYACA REAL

Por:
JUAN ESTEBAN LOZANO
JUAN JOSÉ MARTÍNEZ
GABRIEL ANDRÉS ROMERO
NICOLÁS ANDRADE OSTOS

UNIVERSIDAD SANTO TOMÁS

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

VILLAVICENCIO

2020
FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PREFACTIBILIDAD ECONÓMICA PARA
EL PROYECTO PREDIO BOYACA REAL

Por:
JUAN ESTEBAN LOZANO
JUAN JOSÉ MARTÍNEZ
GABRIEL ANDRÉS ROMERO
NICOLÁS ANDRADE OSTOS

Aprobado por:
ING. IVÁN VALENCIA CAAMAÑO

UNIVERSIDAD SANTO TOMÁS

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

VILLAVICENCIO

2020
 TABLA DE CONTENIDO

1. INTRODUCCIÓN…………………………………………………………………4
2. DETERMINACIÓN DE OBJETIVOS………………………………………….. 5
3. PROYECTO DE INVERSIÓN………………………………..………….……...5
4. CICLO DE VIDA DEL PROYECTO…………………………………………….7
5. MARCO DE ORIGEN DEL PROYECTO…...………….………………………8
5.1. ENTORONO……………………………………………………………….9
5.2. DIAGNÓSTICO Y ANALISIS SECTORIAL……………………………11
5.3. IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA…………………………………..14
5.4. RESTRICCIONES……………………………………………………….15
6. PRE-FACTIBILIDAD…………………………………………………………….
 1. INTRODUCCIÓN

Hoy en día las empresas de construcción deben capitalizar las buenas

perspectivas del sector para buscar su crecimiento; por este motivo, es necesario
explorar diferentes opciones de inversión como proyectos inmobiliarios, ubicados
en lugares estratégicos, donde puedan encontrar la más rápida y mejor
rentabilidad. Es necesario identificar y analizar las diferentes variables que se
incluyen en este tipo de proyectos, para encontrar las óptimas condiciones y
obtener los mejores resultados financieros.
Con base en lo anterior, el presente estudio de prefactibilidad está basado en
información del contexto económico, técnico y comercial de la ciudad de Bogotá,
enfocado especialmente en el barrio Engativá.
Este estudio de prefactibilidad se enfoca en la utilización de información disponible
del sector y su entorno económico para hacer un análisis estratégico del proyecto,
la concepción de la idea, un análisis sectorial, el estudio de mercado, el estudio
técnico, el estudio del impacto ambiental y otras variables claves para el análisis
de prefactibilidad.
 2. DETERMINACIÓN DE OBJETIVOS.
Objetivo general
Realizar un estudio de prefactibilidad de un proyecto inmobiliario en la ciudad
de Bogotá, en la localidad de Engativá, con base en los parámetros vistos en
clase y así analizar su utilidad y determinar la factibilidad y viabilidad.
Objetivos específicos
 Llevar a cabo el estudio de mercado para el proyecto, y así conocer la
demanda, el precio y definir características del mismo.
 Analizar el estudio económico, para conocer la viabilidad financiera del
proyecto.
 Examinar el estudio del entorno y sector, para conocer las variables que
pueden relacionarse con el proyecto.

3. PROYECTO DE INVERSIÓN.
Este proyecto se basa en una torre de 11 pisos con un área de 60m2 por vivienda.
Está ubicado en el predio B. Los Campos Cl. 72A #86-2 a 86-96 por tratarse de un
predio urbanizable no urbanizado aplica el decreto de desarrollo 327 de 2004.Se
establecerían cesiones tipo A del 25 %,se debería destinar el 20% del área útil del
predio para VIS/VIP y aplicarían índices de ocupación y construcción según lo
establecido en el rango 1.El índice de ocupación es de 0,28 y el de construcción
básico es de 1 y máximo de 2,75 al cual se podrá acceder previo cumplimiento de
una o varias condiciones entre las cuales se destaca el incrementar cesiones tipo
A en una proporción de 1M2 por cada 20 M2 de área construible adicional. La
altura y densidades serán resultantes del cumplimiento de los factores ya
mencionados.

DATOS DE URBANISMO Área m2

Área bruta del lote 2028
Área plan vial (-) 7.73
Área Neta Urbanizable para calculo índices 2020.27
Área Control Ambiental (-) 312.25
Área N. U. para calculo cesiones 1708.02
Cesión Tipo A 25% (-) 427.01
Cesión Adicional (-) 154.41
Área Vías locales (-) 0
Área Útil 1708.02
Tabla 1. Tabla de datos de urbanismo PREDIO BOYACA REAL TH.
 CANTID
DATOS DE ESQUEMA AD
Número de pisos 11
Número de apartamentos 72
Área promedio por apartamentos (m2) 60
Área Comercio (m2) 0
Área sótano (56 parqueadero) (m2 ) 1451.2
Área vendible para vivienda (m2) 4320
Área equipamiento comunal (m2) 121.5
Área puntos fijos contables (m2) 305.5
Área puntos fijos descontables (caja ascensores y escaleras+ una vez
esa área) (m2) 782,76
Área balcones (m2) 110
Área Total para Construir (m2) 6732.8
Área vía-parqueos externos (28 cupos) en adoquín relación 1:22,46
(m2) 480.55
Cupos de parqueo por norma:(incluye visitantes 1/15 y residentes 1/6)
relación 1: 4,285 (m2) 40
Cupos de parqueo propuestos (m2) 76
ÁREA MAXIMA CONSTRUIBLE POR NORMA: (Máximo 1.75 A.N.U.)
(m2) 5555.74
AREA BASICA CONSTRUIBLE POR NORMA (1 DE A.N.U.) (m2) 2020.27
AREA MAXIMA DE OCUPACION POR NORMA:(0,28 A.N.U. para
Multifamiliares) (m2) 565.68

Tabla 2. Esquema de datos de urbanismo PREDIO BOYACA REAL TH.

 4. CICLO DE VIDA DE LOS PROYECTOS.
Primera fase: Formulación
Como primera fase se debe realizar la formulación del proyecto y analizar su
rentabilidad económica.
Segunda fase: Planeación
Seguidamente se deben hacer los diseños arquitectónicos, estructúrales,
hidrosanitarios, el presupuesto de la obra y la programación.
Tercera fase: Construcción del proyecto.
Se realizan todas las actividades necesarias programadas en la fase anterior con
el fin de que la obra sea ejecutada sin ningún contratiempo.
Cuarta fase: Escrituración y entrega.
Una vez terminada la obra se debe llevar a cabo la entrega de este con su debido
proceso de escrituración del bien.
Quinta fase: Finalización y cierre.
En esta fase se deben haber culminado por completo las actividades programadas
y haber cumplido con la entrega del proyecto para dar por terminado el desarrollo
total del mismo.
 5. MARCO DE ORIGEN DE UN PROYECTO.
5.1. EL ENTORNO.
El proyecto se encuentra ubicado en el departamento de Cundinamarca, más
específicamente en la capital de nuestro país (Bogotá).
La ciudad de Bogotá está situada en la sabana del mismo nombre, sobre el
altiplano cundiboyacense de la cordillera Oriental de los Andes) a una altitud de
2650 msnm y en sus puntos más altos hasta 4050 msnm. El Distrito Capital de
Bogotá tiene un área total de 1732 km² (incluyendo la localidad de Sumapaz) y un
área urbana de 307,39 km² (en 1996).
La zona en donde está ubicada la ciudad de Bogotá, la cual corresponde a la
placa tectónica Sudamericana, presenta una importante actividad sísmica. Bogotá
tiene un clima frío de montaña determinado por la altitud, cuyas temperaturas
oscilan entre los 7 y los 18 °C, con una temperatura media anual de 14 °C.
El proyecto se encuentra ubicado en la localidad de Engativá, en el centro
occidente de Bogotá (ver Imagen 1).
El proyecto se encuentra en un predio esquinero en la UPZ No. 30 Boyacá Real,
en la Cl. 72A #86-2 a 86-96; localizado en el barrio Los Campos.
Se ubica en la parte central de la localidad de Engativá, tiene una extensión de
453,8 hectáreas, equivalentes al 12,6% del total de área de las UPZ de esta
localidad. Esta UPZ limita, por el norte, con las UPZ Bolivia y Minuto de Dios; por
el oriente, con la UPZ Las Ferias; por el sur, con las UPZ Santa Cecilia y Álamos;
y por el occidente con la UPZ Garcés Navas.

Imagen 1.Ubicación del predio B. Los Campos Cl. 72A #86-2 a 86-96.
Fuente: Google Maps.
Esta localidad representa el 4,2% del área total de la ciudad. Es la novena
localidad en extensión territorial (3588 habitantes), no tiene suelo rural y posee
150 ha de suelo de expansión. Limita por el norte con la localidad de Suba, al sur
con la localidad de Fontibón; al oriente con las localidades barrios unidos y
Teusaquillo, y al occidente con los municipios de Cota y Funza. Por su posición
geográfica, Engativá se considera una localidad periférica, de conexión entre las
localidades de Bogotá y el occidente de Cundinamarca.
En Engativá predomina la clase socioeconómica media-baja, el 76,75 de predios
son de estrato 3 y ocupa la mayor parte del área urbana local, el 15,6% pertenece
a predios de estrato 2, el estrato 4 abarca el 4,8%, el estrato 1 representa
solamente al 0,4% y el 2,5% restante corresponde a predios en manzanas no
residenciales (ver Imagen 2).

Imagen 2. Estratificación socio-económica en Engativá.

Fuente: Bibliotecadigital.ccb.org.co
El área de actividad que predomina es la residencial con actividad económica en
la vivienda, donde se permiten algunos usos comerciales y servicios localizados
sobre ejes viales del sector o manzanas comerciales o centros cívicos y sin que
ocupe mas del 30% del sector normativo y donde las viviendas pueden albergar
dentro de la propia estructura arquitectónica, usos de comercio y servicios
clasificados como actividad económica limitada o usos industriales de bajo
impacto.
Además de las áreas de actividad residencial, hay áreas industriales que
posicionan a Engativá como una de las localidades de Bogotá con presencia
industrial. También se destacan las áreas urbanas integrales (para proyectos de
zonas residenciales, múltiples y de servicios e industria) y áreas de expansión
urbana que se pueden desarrollar mediante planes parciales o reglamentación
urbanística, previo visto bueno del departamento administrativo de planeación
distrital y firme del alcalde mayor.
Se destacan sectores muy definidos de uso económico de comercio y servicios,
donde se concentran grandes superficies comerciales, servicios empresariales e
industriales, comercio aglomerado y comercio cualificado.
El barrio Los Campos cuenta con los siguientes sistemas de transporte:
El transporte público únicamente con dos rutas del sistema integrado de transporte
público (SITP) las siguientes rutas: 94 – 266 - 953_ - 59B - C41 - T37_ – P49 –
385 – 626B – 669 – C36 – C41.
En un radio de aproximadamente 1.5 km se encuentran los siguientes centros de
salud:
 Centro médico comunitario.
 Unidad Primaria de Atención (UPA París Gaitán).
 Salud Total EPS.
 Centro de Salud Famisanar Cafam Quiriguá.

En la zona de interés de la UPZ No 30 Boyacá Real se encuentran en un radio de

aproximadamente 2 km los colegios:
 Colegio padre Manyanet Bogotá
 Colegio Instituto José Martínez Ruíz.
 Colegio nuestra señora del amparo.
 Colegio Elisa Borrero de Pastrana.
 Colegio Distrital Nidia Quintero De Turbay.
 Colegio Yermo Y Parres.
5.2. DIAGNÓSTICO Y ANÁLISIS SECTORIAL.
Engativá fue la tercera localidad en participación en el total de empleados de la
ciudad, 11.6% (346.000 personas), cifra similar a la de Kennedy (361.000).Así
mismo, la tasa de ocupación (ver Imagen 3) de la localidad (53.7%) es la quinta
mas baja entre las localidades y superada por la de la ciudad (55.1%). Las
actividades que mas ocuparon personas residentes de Engativá fueron:
servicios sociales, comunales y personales (30%), comercio, hoteles y
restaurantes (24.6%), industria manufacturera (15.6%) y actividades
inmobiliarias (10.8%).
En cuanto a la posición ocupacional de los empleados que viven en la localidad
Engativá (ver Imagen 4), el 51.6% era empleado particular, el 29.2% trabajador
por cuenta propia, 8.9% empleado del gobierno, el 2.9% empleado domestico y
el 2.7% profesional independiente. Engativá es la segunda localidad en
participación en el desempleo de la ciudad: el 12% de los desempleados
residía allí (54.000 personas) superada únicamente por Kennedy (71.000); sin
embargo, su tasa de desempleo fue la novena mas alta entre las localidades
(13.5%), y similar a la de la ciudad (13.1%).

Imagen 3. Tasa de ocupación por localidad.

Fuente: DANE (2003). Encuesta de calidad de vida.
 Imagen 4. Tasa de desempleo por localidad.
Fuente: DANE (2003). Encuesta de calidad de vida.

El valor de un metro cuadrado de terreno en la localidad de Engativá ha

aumentado cerca de un 60% en comparación al año 2010. Actualmente el
precio por metro cuadrado en la localidad de Engativá cuesta en promedio
3’600.000 COP (ver Imagen 5).

Imagen 5. Valor por metro cuadrado en la localidad de Engativá.

Fuente: Metro cuadrado.
Para el año 2002, un total de 28.848 unidades de uso con una zona construida
de 3.596.187,6 m2 en donde hubo un incremento de estos valores de manera
significativa pasando a 34.035 unidades de uso y una zona construida de
4.220.065,9 m2 , deduciéndose así, que esta UPZ fue la que presentó menor
cambio en comparación con las demás. (El principal uso de vivienda es en
NPH).

Imagen 6. Uso del suelo 2019 localidad Engativa- UPZ N °30 Boyacá Real
Fuente: Ideca
El Segundo uso principal de viviendas en PH el cual fue registrado en el año
2002 el cual tuvo 5.192 unidades de uso con una zona construida de 296.909
m2 y se presentó un aumento de 7.870 unidades de uso con una zona
construida de 446.814 m2.
Para la demografía de la localidad de Engativá, se tienen los siguientes datos
registrados:

Tabla 2. Demografía y población de la UPZ N °30 Boyacá Real.

Fuente: Veduria distrital Bogotá D.C.
 Entre la carrera 100 y la avenida 68 y las calles 63 y 80 la oferta inmobiliaria se
centra en casas de dos y tres pisos. En la parte oriental del sector (entre las
avenidas Boyacá y 68) los inmuebles cuentan con vías en buen estado y con
una organizada actividad urbanística que hace que los inmuebles de estrato 3
ubicados allí tengan acabados y características de estrato 4.
De la carrera 86 hacia el occidente existen una serie de equipamientos
comerciales y de servicios, como los ubicados en los barrios García Navas,
Los Álamos y Centro de Engativá, que por la falta de planeación en su
desarrollo desdibujaron el ambiente netamente residencial del sector.
Por eso, pequeños y medianos edificios, bodegas y depósitos cohabitan en las
mismas manzanas con las viviendas familiares. Los terrenos occidentales sin
urbanizar fueron destinados por el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) para
la expansión de Bogotá en los próximos 10 años; los proyectos de vivienda de
interés social tendrán prioridad.
5.2 IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA.
La ciudad de Engativá forma parte del ciudades anexas al distrito capital, lo cual
ha conducido esta localidad en una zona de acelerado crecimiento urbanístico y
además cuenta con una expansión en las áreas industriales que convierte a
Engativá en una localidad de gran importancia para Bogotá por su presencia
industrial ,lo anteriormente enmarcado conlleva un alto crecimiento demográfico
fortalecido al convertirse Engativá en "ciudad dormitorio" de muchos trabajadores
de Bogotá que se radican para minimizar costos de vida.
Teniendo en cuenta la deficiencia en el aspecto habitacional y a su vez planteado
esta problemática teniendo coherencia con las estrategias generales de uso y
ocupación de suelo enmarcado en el POT vigente ,se establece la factibilidad de
la construcción de un conjunto de apartamentos en una torre residencial de 11
pisos determinado para familias de estrato 2(vis) donde el área construcción se
ratifica comparta residencial sin afectación ambiental apta para la construcción
de vivienda y presenta facilitación para la incorporación en la infraestructura de
los servicios básicos. Así mismo la presencia evidente de áreas de seguridad
social y accesibilidad por existencia de infraestructura de vías
5.3 RESTRICCIONES.
Las principales restricciones pueden ser la falta de recursos para llevar a cabo la
construcción de los 72 apartamentos, la movilidad en la zona también puede ser
un factor de restricción puesto que demoraría su elaboración, por otra parte, la
falta de permisos constructivos, el incumplimiento de las normas establecidas para
las UPZ.

6. PREFACTIBILIDAD

Para antes de realizar nuestra pre-factibilidad fue necesario tener en cuenta

información como cantidad de aptos, área de cada uno, número de pisos, etc.
Para lograr realizar la pre-factibilidad se tuvieron en cuenta distintos ítems que nos
permitieron hallar datos claves en materia de utilidad, ventas, ingresos y costos.

Se analizaron los ingresos totales del proyecto teniendo en cuenta el valor por
metro cuadrado de la vivienda, las ventas y si el proyecto era VIS o VIP.

Para lograr obtener el valor del terrero se tuvo en cuenta el valor del ingreso total
del proyecto, el cual es de $18.144.000.000 sabiendo que el valor del terreno
corresponde al 14% este valor nos arrojó un valor de $2.540.160.000.
Al realizar el análisis de urbanismo se concluyó que no teníamos intervenciones
de vías locales o de plan vial ni de redes, también se revisaron valores de
cesiones.

Se halló un valor de costo directo teniendo en cuenta el presupuesto de obra, la

inflación y lo improvistos arrojándonos un valor de $8.402.534.000.
También se hallaron valores como el de los impuestos teniendo en cuenta todos
los impuestos a pagar arrojándonos un valor de $572.856.000.
En el ítem de honorarios solo se tienen en cuenta los honorarios de construcción
que equivale a $1.451.520.000.
En los gastos en ventas fue necesario relacionar gastos como los de publicidad y
promoción, sala de ventas, apto modelo, nómina y comisiones, postventas y
administración, analizando numéricamente la relación de cada uno nos dio como
resultado un valor de $761.760.000.
Para calcular el valor de los costos indirectos se tienen en cuenta todos los
diseños tanto arquitectónicos como eléctrico y de instalaciones, gastos en seguros
y direcciones en el cual el resultado de la suma de todos estos ítems nos dio
$1.299.037.422.
Los gastos financieros se rigieron en intereses arrojándonos un valor de
$635.040.000.

Para hallar el costo total del proyecto sumamos todos los ítems mencionados
anteriormente y nos dio un valor de $15.662.907.822 con una utilidad del 13,7%
equivalente a $2.481.092.178.