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Normas Provinciales de
Tasación
Departamento Económico
INDICE
Índice de contenido
Introducción:....................................................................................................................................5
Definiciones y Conceptos Preliminares...........................................................................................7
Tasación o Valuación: ....................................................................................................................7
Principio de sustitución....................................................................................................................7
Principio de temporalidad................................................................................................................7
Principio de finalidad.......................................................................................................................7
Valor de mercado.............................................................................................................................7
Valor del Costo de reposición (CR).................................................................................................7
Valor de uso.....................................................................................................................................8
VALOR DE TASACION................................................................................................................8
VALUACIÓN PARA EXPROPIACION........................................................................................8
VALUACIÓN TÉCNICO CONTABLE.........................................................................................8
VALUACIÓN PARA VENTA O ADQUISICIÓN........................................................................9
VALUACIÓN PARA LOCACION O CONCESIÓN DE USO.....................................................9
VALUACIÓN PARA GARANTÍA................................................................................................9
VALUACIÓN PARA SUBASTA...................................................................................................9
VALUACIÓN PARA SEGUROS...................................................................................................9
VALUACIÓN A EFECTOS IMPOSITIVOS O DE CATASTRO.................................................9
VALUACION PARA SERVIDUMBRES......................................................................................9
Depreciación..................................................................................................................................10
Depreciación física........................................................................................................................10
Depreciación funcional..................................................................................................................10
Amortización.................................................................................................................................10
Antigüedad.....................................................................................................................................10
Vida remanente..............................................................................................................................10
Vida útil.........................................................................................................................................10
Estado.............................................................................................................................................10
Antecedente...................................................................................................................................10
Referencia......................................................................................................................................10
Remanente.....................................................................................................................................10
Cosas..............................................................................................................................................10
Bien................................................................................................................................................10
Clasificación de las cosas..............................................................................................................11
Inmuebles por su naturaleza..........................................................................................................11
Inmuebles por accesión..................................................................................................................11
Accesorias de un inmueble............................................................................................................11
Inmuebles por carácter representativo...........................................................................................11
Cosas muebles................................................................................................................................11
Servidumbre...................................................................................................................................12
Servidumbre administrativa de electroducto.................................................................................12
Servidumbre de Gasoducto............................................................................................................13
Locación.........................................................................................................................................13
Concesión de Uso..........................................................................................................................13
Base para subastas.........................................................................................................................13
Ley de Avalúos N° 7637, Capítulo V Autodeclaración de Valuación..........................................14
Ley de Avalúos N° 7637, Capítulo VII Normas Provinciales de Tasación...................................16
Introducción:
El presente instructivo tiene por finalidad explicar los conceptos mas importantes sobre los que
se apoyan las Normas Provinciales de Tasación de Inmuebles, tal como aparecen ordenadas en
la Ley de Avalúos N° 7637 de la Provincia de Mendoza.
Estas Normas Provinciales de Tasación resultan el compendio de distintas normas o
metodologías de tasación de inmuebles de aplicación frecuente y de amplia difusión en todo el
país, por lo que el sentido de éste instructivo será explicar el criterio a utilizar en el llenado de
los respectivos formularios, pero no explicar los fundamentos teóricos sobre los que se sustentas
las NPT, se da por sobreentendido que el Tasador ya los tiene adquiridos y conocidos.
Las mismas nacen con la finalidad de estandarizar la presentación de tasaciones, ya que en ésta
oportunidad la Ley establece la necesidad de tasar a valores de mercado una importante
cantidad de inmuebles, y teniendo en cuenta las experiencias recogidas el año anterior, se
estimó conveniente la aplicación de un sistema que permita facilitar la estructura de las
presentaciones, el control de las mismas y las comparaciones entre ellas, a fin de obtener
valiosas conclusiones.
Según se desprende de la misma ley, la estandarización propuesta a través de las NPT, no viene
a cercenar o acotar los criterios propios del tasador, los cuales siguen siendo lo mas valioso de
las mismas, ni a limitar en forma alguna los informes de tasación por él elaborados. Por el
contrario, la aplicación de las presentes NPT, establece la necesidad de la utilización de
formularios mínimos, es decir que admite la inclusión de agregados, tanto en planillas para
determinar valores, o informes que a criterio del tasador sean indispensables para fijar o
afianzar cuestiones particulares que por sí mismas no pudieran ser debidamente establecidas
con los formularios establecidos en la Ley.
De la misma manera, resulta importante destacar que la adopción de los valores de los distintos
coeficientes a utilizar, si bien en el presente instructivo se los podrán encontrar tabulados,
podrán ser modificados libremente por el profesional actuante, cuando a su criterio, los mismos
no respondan a la realidad que indica el mercado inmobiliario en el momento de determinar el
valor de una propiedad con sus propias características.
Tasación o Valuación:
Valuar es determinar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha
precisa, para un fin establecido.
Principio de sustitución.
El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de
aquél.
Principio de temporalidad.
El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo.
Principio de finalidad.
La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas por seguir.
Valor de mercado
Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de un
bien en la fecha de la valoración, habiéndose verificado técnicamente las características del
mismo, y suponiendo una comercialización adecuada, que existe al menos un comprador
potencial y un vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor, actúan
libremente por un interés económico y sin un condicionamiento particular en la operación. El
valor de mercado de un bien está siempre determinado por la intersección de sus curvas de oferta
y demanda. La curva de demanda está dada por su costo de sustitución para los potenciales
compradores.
a) Comparando sus características físicas y técnicas con las de bienes similares cuyo valor se
conoce, y ponderando luego la incidencia que puedan tener en su valor de mercado las
diferencias detectadas.
b) En función de los ingresos netos que él sería capaz de generar y de la tasa de rédito que se
obtiene en ese mercado con bienes similares.
Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de
la valorización, un bien por otro nuevo de sus mismas características
Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y/o
funcional en la fecha de la valoración.
Valor de uso.
Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la utilización que de él hace.
Así entendido, se recomienda limitar su utilización sólo para casos solicitados por el comitente
ya que el resultado no representa un valor objetivo.
VALOR DE TASACION
Será el valor determinado en función de la finalidad de la tasación:
Se define a continuación:
En consecuencia, el Valor Objetivo podrá corresponderse con el valor de mercado cuando éste
pueda determinarse, o con el costo de reposición depreciado (CRD) en su defecto.
En la valuación técnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata de obtener el valor
neto de realización o el valor de reposición depreciado.
El Valor de Tasación para estos fines se calculará preferentemente a partir del valor de mercado,
obtenido por el Método Comparativo, afectado por un coeficiente de realización que tendrá en
cuenta la hipótesis de la venta del bien en un término relativamente corto, menor al supuesto
como plazo normal de plaza, y el descuento de los costos adicionales directos que podrían
generarse hasta su comercialización inclusive.
Aquellos bienes inmuebles especializados en virtud de su diseño, tamaño, ubicación, etc que un
comitente utilice en el cumplimiento de su función específica, sin los cuales la gestión del
poseedor se resiente o paraliza y que en caso de destrucción deberían ser indefectiblemente
reemplazados por otros de idénticas características que el mercado no puede proveer, se tasarán
por su valor de reposición depreciado.
El valor de uso que mencionan las normas contables será determinado por el costo de reposición
depreciado o en casos excepcionales, por el costo de su reemplazo lógico en función de los
avances tecnológicos.
Para inmuebles, el Valor Técnico-Contable se compone del valor del terreno y el valor del
edificio discriminados, ya que según las Normas Contables son registros distintos.
Para bienes muebles, se efectuará una depreciación lineal.
El Valor de Tasación para fines de garantía, incluida la garantía hipotecaria, será el valor de
realización, entendido como el valor de mercado descontados un porcentaje que tenga en cuenta
la hipótesis de venta en un término relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de
plaza, y los costos adicionales directos que podrían generarse hasta su comercialización .
Depreciación.
Merma en el valor económico de un bien.
Depreciación física.
Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien en función de su
antigüedad, estado de conservación y duración de sus elementos.
Depreciación funcional.
Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien atendiendo a su
adaptación a la función a la que se destina.
Amortización
Merma en el valor contable de un bien que se utiliza para distribuir su costo de origen durante la
vida útil del mismo.
Antigüedad
Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción o fabricación de un bien, y la
fecha de la valoración.
Vida remanente
Es el número de años de expectativa de vida que le restan al bien
Vida útil
Es el número de años de vida total del bien, compuesto por la suma de su antigüedad y su vida
remanente.
Estado
Características de mantenimiento y conservación de un bien.
Antecedente
Toda venta u oferta obtenida en el mercado, cuando se conocen su valor y características.
Referencia
Antecedente que no se puede comprobar fehacientemente en el mercado.
Remanente
Parte de un bien que queda después de una expropiación.
Cosas
Se llaman “cosas” en el Código Civil de la República Argentina, los objetos materiales
susceptibles de tener un valor.
Bien
Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman “bienes”. El
conjunto de los bienes de una persona constituye su “patrimonio” (art 2312 del Código Civil de
la República Argentina).
Accesorias de un inmueble
Son también inmuebles las cosas muebles que se encuentren puestas intencionalmente, como
accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente (art. 2316 del
Código Civil de la República Argentina).
Cosas muebles
Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose por sí
mismas, sea que sólo se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que sean
accesorias a los inmuebles (art. 2318 del Código Civil) de la República Argentina.
Son también muebles todas las partes sólidas o fluidas del suelo, separadas de él, como las
piedras, tierra, metales, etc; las construcciones asentadas en la superficie del suelo con un
carácter provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo el suelo; los materiales
reunidos para la construcción de edificios mientras no estén empleados; los que provengan de
una destrucción de los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos
inmediatamente con los mismos materiales; todos los instrumentos públicos o privados de donde
constare la adquisición de derechos personales (art 2319 del Código Civil de la República
Argentina).
Las cosas muebles destinadas a formar parte de los predios rústicos o urbanos, sólo tomarán el
carácter de inmuebles, cuando sean puestos en ellos por los propietarios o sus representantes o
por los arrendatarios en ejecución del contrato de arrendamiento (art. 2320 del Código Civi de la
República Argentina l).
Cuando las cosas muebles destinadas a ser parte de los predios, fueran puestas en ellos por los
usufructuarios, sólo se consideran inmuebles mientras dura el usufructo. (art2321 del Código
Civil de la República Argentina).
Las cosas muebles, aunque se hallen fijadas en un edificio, conservarán su naturaleza de muebles
cuando estén adheridas al inmueble en mira de la profesión del propietario, o de una manera
temporaria. (art 2322 del Código Civil de la República Argentina).
En los muebles de una casa no se comprenderán: el dinero, los documentos y papeles, las
colecciones científicas o artísticas, los libros y sus estantes, las medallas, las armas, los
instrumentos de artes y oficios, las joyas, ninguna clase de ropa de uso, los granos, caldos,
mercaderías, ni en general otras cosas que las que forman el ajuar de una casa (art 2323 del
Código Civil de la República Argentina).
Servidumbre
Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del
cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el
propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad (art 2970 del Código Civil de la
República Argentina).
Las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte
material de él, en su superficie, profundidad o altura (art 2998 del Código Civil de la República
Argentina).
Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que están privadas de
toda salida a la vía pública, sino también las que no tienen una salida suficiente para su
explotación (art 3069 del Código Civil de la República Argentina).
De la servidumbre de acueducto
Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de
las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo
que las necesite para el servicio doméstico de sus habitantes, o a favor de un establecimiento
industrial, con el cargo de una justa indemnización. Esta servidumbre consiste en el derecho real
de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. (art 3082 del
Código Civil de la República Argentina)
Servidumbre de Gasoducto
Es el derecho real administrativo o público, de origen o base legal, sobre un inmueble ajeno
establecido a favor de los transportistas y distribuidores de gas natural, para que éstos puedan
cumplir o realizar las actividades a que responde el gasoducto, que da lugar a indemnización a
favor del titular del bien gravado.
Se halla prevista en el art. 22 de la Ley N° 24.076 de Gas Natural (B.O. 12/6/92) de la República
Argentina.
Locación
Es un contrato de derecho privado por el cual dos partes se obligan recíprocamente, una a
conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce, un precio determinado
en dinero.
Se halla regida por el Código Civil (arts. 1493 – 1622), y la Ley N° 23.091 (B.O. 16/10/84) de la
República Argentina.
Concesión de Uso
Es un contrato de derecho público, bilateral, en virtud del cual la Administración Pública crea a
favor de un particular (concesionario), un derecho real de uso, sobre un bien del dominio público
del Estado (un derecho de sepultura, un derecho al uso de agua para irrigación, etc.), cuyo
ejercicio se halla sujeto al poder de policía del Estado, otorgado en el interés privado del
concesionario, de carácter oneroso o gratuito, temporario o permanente, no traslativo de
dominio, renunciable por su titular y revocable por la administración por razones de ilegitimidad,
o de oportunidad, mérito o conveniencia.
A falta de valuación, el juez designará de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para
que realice la tasación; la base equivaldrá a las DOS TERCERAS (2/3) partes de dicha tasación.”
Artículo 35 - Se definen de esta manera a aquellas parcelas que por sus características, usos o
destinos no puedan ser valuadas de manera satisfactoria utilizando las fórmulas polinómicas de
los anexos de la presente Ley. Por ello, el Ministerio de Hacienda establecerá un régimen de
Autodeclaración de Valuación o determinará el valor de mercado valiéndose de estudios e
investigaciones realizados por Universidades, Centros de Estudios, Consejos o Colegios
Profesionales o quien éste designe a tal efecto.
c) Cementerios parque.
Artículo 39 - Las tasaciones presentadas deberán ser ajustadas a lo dispuesto por el tercer párrafo
del artículo 19 de la presente Ley. La acreditación de los honorarios afrontados por el
contribuyente tendrán el tratamiento dispuesto por dicho artículo.
Artículo 54 - La tasación presentada deberá contener como mínimo la totalidad de las planillas
contenidas en las presentes normas, pudiendo el profesional actuante agregar tantas planillas
como estime necesario, así como los informes escritos que a su criterio permitan comprender de
mejor manera la labor profesional realizada.
Artículo 56 - Para la determinación del Valor Unitario de la Tierra Libre de Mejoras se utilizará
el Método Comparativo, con Homogeneización de Antecedentes y Coeficientes Correctivos.
Para la Determinación del Valor Unitario de la Construcción se utilizará la planilla
correspondiente, el cual surge por la utilización del Método de Equivalencia de Costos
Dominantes. La adopción de los precios de los materiales contemplados en la fórmula
polinómica deberá responder a los de mercado en el momento en el que se realiza la tasación.
Artículo 58 - Serán objeto de valuación, el suelo, su uso, las edificaciones y demás accesiones
existentes en cada inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 2571 del Código
Civil. A tales efectos, se apreciarán económicamente las siguientes mejoras:
a) las que se hubieran incorporado al suelo con destino a vivienda, comercio, recreación,
servicios e industria.
b) las que se incorporen a las parcelas por medio de estructuras, obras accesorias, instalaciones u
otras accesiones, aún cuando no se conozca su destino, y las mismas se encuentren en la
propiedad en forma permanente o temporal. Cuando por la naturaleza intrínseca del bien a tasar,
surgieran dudas en cuanto a la interpretación de las normas, o en la utilización de las distintas
planillas que la componen, el profesional actuante, mediante nota deberá solicitar instrucciones
especiales para su llenado. La solicitud de instrucciones especiales a que se refiere este artículo,
no interrumpe ni
modifica los plazos de presentación de las autodeclaraciones establecidos en la presente Ley.
Artículo 59 - Invítese a los distintos organismos del Estado Provincial y Municipal a adherir a
estas Normas de Tasación, cuando por motivos inherentes a su desenvolvimiento deban
determinar Valor de Mercado de algún inmueble en particular.
Artículo 60 - Apruébanse las planillas de tasación que forman parte del presente artículo, y son :
Propietario del Inmueble: En éste renglón se deberá colocar el Titular Registral del inmueble a
tasar y el que figura en la Dirección Provincial de Catastro. En su caso, se colocará el nombre
del poseedor si existiera.
Servicios de la propiedad: A los efectos de lograr una mejor descripción del inmueble, se
colocará los servicios de los cuales la propiedad hace uso, y de corresponder, del resto de los
servicios que la zona posea. Cuando se habla de servicios, se entiende toda clase de servicios
públicos, ya sean estatales o privados.
Finalmente, se procede en la planilla a la determinación del valor unitario zonal final a aplicar, el
cual se determina por la aplicación del método de dispersión, corrigiendo de ésta manera los
posibles errores groseros realizados en la etapa de selección de antecedentes.
Particularmente, los datos y los cálculos que se desarrollarán son los siguientes en cada una de
las etapas del proceso:
La tercera columna se utilizará para indicar la denominación del barrio o sector en el que ubica el
antecedente. Se pretende con ésta columna que se coloque la identificación con la que se conoce
comunmente a la zona en la que ubica el antecedente.
En la columna de precio, se colocará el valor tal como fue recabado en la tarea de relevamiento,
sin efectuar ninguna quita o consideración especial. Independientemente de cual sea el orígen
del dato trabajado, ya sea escritura pública, boleto de compraventa, informe escrito o verbal o
publicación de diario o revista especializada. Posteriormente, en el proceso de homogeneización
se ponderará la veracidad del dato seleccionado.
Las tres columnas siguientes servirán para la inclusión de los datos de superficie, en metros
cuadrados o hectáreas, y el frente y fondo, en metros cuadrados.
Finalmente, el valor unitario surgirá del cociente entre el precio pretendido y la superficie del
terreno.
b) Homogeneización de Antecedentes:
Si, como consecuencia de estar ante una zona de muy alto valor
comercial, el Profesional Tasador estimase una mayor exactitud en
el cálculo del citado coeficiente, deberá calcularlo en función de
los índices de esquina y la Tabla del Ing. Valvano, la cual se
reproduce a continuación:
El coeficiente de actualización será igual a la unidad cuando la antigüedad del antecedente así
lo indique. Esta antigüedad con coeficiente uno dependerá de las condiciones económicas del
país, por lo que no se puede establecer un período fijo para que se cumpla dicha condición.
Cuando éstas condiciones indiquen la necesidad de utilizar un coeficiente distinto a la unidad el
tasador deberá determinarlo en base a su experiencia. Se aconseja siempre que la utilización de
un coeficiente, cualquiera sea no supere valores por encima de 1,3 o por debajo de 0,7.
El coeficiente de medidas es que que resulta de la aplicación de alguna de las distintas tablas de
coeficientes de frente y fondo que existen y son de conocimiento de amplia difusión. Las
Normas Provinciales de Tasación aconsejan la utilización de la tabla de coeficientes de frente y
fondo contenidas en el anexo II de la Ley N° 7637.
El coeficiente de forma de pago será igual a la unidad cuando la operación utilizada como
Como norma, se aconseja que sea de 0,9 ó 0,8 para antecedentes seleccionados de los avisos de
venta aparecidos en los diarios.
Finalmente, en la planilla aparecen dos columnas, una denominada ''Otros'' y la otra sin nombre.
Intencionalmente se han dejado éstas dos columnas para la utilización del Tasador actuante de
coeficientes que no se encuentren en el presente instructivo y que a su criterio sean necesarios
para una correcta labor profesional.
El coeficiente final se obtendrá como el producto de todos los coeficientes utilizados para cada
antecedente, es decir se multiplicarán entre sí todos los valores encontrados en el mismo renglón.
El Valor Unitario Corregido se obtendrá del cociente entre el valor unitario determinado para
cada antecedente en la parte a) de la presente planilla y el coeficiente final determinado en la
columna anterior.
Por último se determinará la sumatoria de todos los valores unitarios corregidos de los
antecedentes y se determinará el promedio . Estos valores serán utilizados en la próxima etapa
del proceso de cálculo, cuando apliquemos el método de dispersión de valores para la
determinación del valor zonal final a adoptar en la tasación.
En base a los datos obtenidos en los valores unitarios corregidos determinamos los siguientes
parámetros a saber:
Una vez obtenido éste valor, se calcula el entorno a considerar, de la siguiente manera:
El promedio final se obtiene de promediar todos los valores unitarios corregidos que se
encuentren dentro de dicho valor, es decir se elimina todo lo que sea inferior a (1-k) x Promedio
y todo lo que sea superior a (1+k) x Promedio. A continuación, se aconseja realizar un redondeo
del resultado obtenido y se adopta finalmente un valor unitario zonal.
Para llegar a dicho valor, se partirá del valor unitario zonal determinado en la planilla anterior, y
se ajustará el mismo a las condiciones particulares del terreno en el que asienta la propiedad
considerada, objeto de la
tasación.
La planilla considerada se
compone de cinco partes a
saber:
A continuación se explicarán cada uno de los datos y/o cálculos que se deberán efectuar en cada
uno de los distintos sectores de la planilla.
Especial, cuando las características de ubicación las hagan distintas o superlativas respecto a las
encontradas cuando se determinó el valor unitario zonal de la planilla anterior.
Frente se utilizará cuando la ubicación se encuentre frente a alguna característica especial como
puede ser una plaza o un bulevar valorizante.
Se colocará tipo cuando la ubicación del terreno a tasar sea similar a las determinadas en
oportunidad de determinar el valor zonal de la planilla anterior.
Se colocará desfavorable, cuando por alguna situación particular, la ubicación del terreno a tasar
sea desfavorable respecto a la determinada al calcular el valor zonal de la planilla anterior.
Comercial: Se indicará ésta zona, cuando la propiedad a tasar se encuentre ubicada en una zona
donde el uso principal que se da al menos a la planta baja de las edificaciones sea comercio
mayorista o minorista, banca, seguros, etc.
3) Coeficientes Correctivos:
En ésta etapa del proceso de cálculo, se tendrán en especial consideración ciertas características
que pueden estar incidiendo en forma directa sobre el valor del bien a tasar y que son
independientes de los valores zonales de carácter general, o de los coeficientes tradicionales que
normalmente se emplean.
Son situaciones especiales, y que perjudican el valor económico de la propiedad a tasar. Dentro
de los factores que se consideran se encuentran los siguientes:
c)Electroductos que puedan estar atravesando la propiedad o que aún fuera de ella impliquen
restricciones al dominio que puedan mermar su valor de comercialización.
d) Títulos incompletos, posesiones sin título, usufructos, o cualquier otro gravamen a
perpetuidad
que pudiera incidir sobre su valor de comercialización.
e) Mal aprovechamiento, cuando en terrenos de gran valor comercial, la existencia de una
construcción que no lo aproveche en su totalidad pueda estar incidiendo sobre su valor.
f) Otras, según criterio del profesional tasador.
Al ser situaciones que perjudican el valor de la propiedad, el valor de cada uno de los
coeficientes será menor a la unidad, y deberán expresar la disminución de valor monetario que el
tasador estima prudente en función del daño que se le haga a la propiedad.
El valor del coeficiente final a aplicar surgirá del producto de cada uno de los coeficientes
señalados en los dos puntos anteriores.
En ésta sección de la planilla se calculará el valor total de la tierra libre de mejoras. Para
hacerlo, se deberá efectuar el producto entre la Superficie de Terreno, el Valor Unitario
contenido en la sección 2) de la presente planilla y el coeficiente final del punto 4)
Es importante destacar, que según lo indica la Ley, la adopción de los precios de los materiales
contemplados en la fórmula polinómica deberá responder a los de mercado en el momento en el
que se realiza la tasación. Los mismos son con IVA incluido.
La tercer parte de la planilla describe las características constructivas de la vivienda tipo o ideal
para la que se calcula el valor unitario. Es indicativa.
En ésta planilla se
incluirán los croquis de la
propiedad que el
Profesional Tasador
estime necesarios incluir
en su informe de
Tasación.
Es importante destacar,
que tanto la ubicación
relativa de cada uno de
los croquis, como el
tamaño y grado de detalle
de los mismos, es
meramente ilustrativa en
las planillas existentes en
la Ley, quedando a
criterio del Profesional
actuante la forma de su
presentación y los
distintos ítems a incluir
en la presente planilla.
Es importante destacar que para cada una de las mejoras que se valorizarán, deberá existir una
planilla de esta.
Para proceder a su llenado, se deberá analizar ítem por ítem los materiales con los que está
construida la mejora y adoptar uno de ellos en función del listado que se le asigna a cada
columna. Según el renglón en el que se encuentre la columna, será el puntaje que se le asignará
a cada ítem.
En el caso de que la construcción analizada esté llevada a cabo con algún material que no se
encuentre tabulado, el Tasador deberá asignar el puntaje que mas se asemeje a los que sí se
encuentran tabulados. De la misma manera cuando un determinado ítem esté construido con mas
de un material, podrá representarse dicha situación en el formulario de categorización, asignando
puntajes cruzados en distintos renglones, cuando el formulario así lo permita. En algunos ítems
esto no será posible, por lo que el Tasador deberá asignar el que predomine en la construcción
analizada, en otros caso podrá asignar hasta dos clases de materiales distintos, y en otros podrá
asignar hasta tres distintos, según cual sea el caso del ítem que se analiza.
La cantidad de cruces que debe contener el formulario es de 20, en todos los casos, si lo que
estamos tasando es una mejora edilicia que se encuentra terminada. Sólo en el caso de una
Página 34 Dirección Provincial de Catastro
Normas Provinciales de Tasación- Instructivo para su Llenado
Es importante destacar, que en el caso de tener que tasar una superficie cubierta de tipo
galpón o tinglado, se deberá modificar los contenidos de la descripción de los materiales
constructivos por los correspondientes al BIC 8, según lo prescripto por la Ley N° 7637
Para llegar a la determinación del valor final de la mejora, a lo largo de toda la planilla se
realizan determinados procesos de cálculo o de muestra de información, y que se pueden resumir
de la siguiente manera:
Los datos que se requieren para su llenado son la definición del carácter de la mejora, es decir si
es un edificio de tipo vivienda, galpón u otro. También se requiere la información de la cantidad
de plantas en total que posee la mejora a tasar, la superficie cubierta, el destino actual,
considerando que no siempre el destino que una construcción ocupa es coincidente con el tipo de
mejora con la que se construyó originalmente el edificio. Este es un dato importante, porque
posteriormente, la diferencia entre el tipo de mejora y el destino actual, puede estar justificando
la adopción de algún coeficiente de depreciación funcional, que en algunos casos puede llegar a
ser importante.
También se requiere que se consigne el año de construcción de dicho polígono, toda vez que
éste dato será de vital importancia para el cálculo de la depreciación por edad; y por último se
solicita la inclusión del estado de conservación que el Profesional Tasador le asigne a la mejora,
definiendo los distintos estados en función de lo establecido por el método de Ross – Heidecke,
con la siguiente convención:
En éste sector de la planilla se solicita al tasador ilustre la cantidad de ambientes que posee la
propiedad, a fin de obtener un cabal conocimiento de su mayor o menor grado de funcionalidad,
si la construcción posee subsuelos o entrepisos, dependencias de servicio, garage, escritorio, y
uno que es muy importante, es la cantidad de baños que posee el polígono. Es común que
cuando la cantidad de dependencias sanitarias es considerable, haya que aplicar algún coeficiente
corrector por densidad de locales sanitarios.
Por último, se solicita al tasador adopte la vida útil máxima probable. La misma siempre está a
criterio del tasador, existen algunas tablas que daremos a modo de ejemplo, pero está
íntimamente relacionada con la expectancia de vida que el inmueble posea, y ésta a su vez está
íntimamente ligada al mantenimiento que se la haya dado a la construcción a lo largo del tiempo,
a su estado de conservación y a la cantidad de refacciones que se hayan hecho sobre la mejora
considerada. En consecuencia, mas allá de lo que pueda aconsejar la tabla que se adjunta, la
adopción final del valor solicitado siempre estará a criterio del Profesional Tasador.
Para el caso de las construcciones que tengan menos de 30 puntos según el formulario BIC 7 y
BIC 8, el valor unitario de los mismos será igual a cero, por entender que este tipo de
construcción es de muy mala calidad, no teniendo valor de mercado.
d) Coeficiente corrector por densidad de locales sanitarios: Cuando una edificación, como por
ejemplo las destinadas a Hoteles, presenten una cantidad de locales sanitarios sensiblemente
superior a lo que se puede esperar en la vivienda tipo para la cual fue definido el valor unitario
básico de la construcción, se caerá en la necesidad de expresar éste incremento en el valor
unitario, valiéndose para ello de un coeficiente que lo refleje fielmente. La adopción del valor
numérico del mismo queda a criterio del Profesional Tasador.
Con todos éstos valores y coeficientes calculados, se procederá a determinar el coeficiente final a
aplicar, el cual surgirá del producto entre el Coeficiente Relativo de la Construcción, el
Coeficiente Corrector por Magnitud Superficial, el Coeficiente corrector por Calidad Funcional,
el Coeficiente de Mayor Costo en altura y el de Densidad de Locales Sanitarios. Huelga decir
que cuando por las características particulares de la construcción analizada no se deba utilizar
alguno de éstos coeficientes, el valor que se deberá consignar es siempre la unidad.
Cumplido dicho paso, para el cálculo del Valor físico a nuevo de la mejora, bastará con
multiplicar el coeficiente final por el valor unitario básico del primer renglón.
4.- Cálculo de la depreciación por Edad y Estado de Conservación
El paso siguiente es calcular cual será el valor actual de la mejora analizada, en función de la
edad transcurrida y del estado de conservación que la misma posea. Para ello nos valdremos del
Método de Ross Heidecke, tal como lo estipula la Ley 7637.
Lo primero que se hará es determinar cual será el porcentaje a considerar para calcular el valor
residual. Si bien la adopción del mismo está a criterio del Tasador, la bibliografía sugiere un
porcentaje que oscila entre el 5 y el 8% de su valor de reposición a nuevo. Esto significa que
entre el 5 y el 8% de dicho valor no se depreciará porque será lo que se pueda recuperar de la
propiedad cuando ésta haya completado si ciclo de vida útil, por la venta de los materiales de
demolición. Se solicita además que se vuelva a colocar el estado de conservación adoptado por
el Tasador y la vida útil máxima probable.
Se calcula el porcentaje de vida transcurrida en función del cociente entre la edad y la vida
probable, multiplicado por 100, y se busca con éste valor el coeficiente de Ross Heidecke de la
tabla respectiva, la cual se reproduce a continuación (No olvidar que los coeficientes de ésta
tabla expresan porcentajes, por lo que siempre deben ser divididos por 100):
En esta parte de la planilla se debe hacer una aclaración especial. Si bien se ha dicho que por
cada mejora tasable que se encuentre en la propiedad debería haber una planilla de éste tipo por
cada una, se brinda la posibilidad al Profesional Tasador, cuando una mejora por su magnitud,
despreciable frente al resto, pueda ser asimilada como una proporción de la mejora principal que
se esté tasando, que se la incluya dentro de éste sector de la planilla. De ésta manera se estará
economizando tiempo en el proceso de cálculo ya que no tendremos que abrir sendas planillas de
categorización y de tasación para determinar finalmente un valor que no tendrá demasiada
Para poder hacer ésto, la planilla toma la superficie cubierta del polígono secundario, y en
función de parámetros establecidos previamente, se calcula la proporción que le corresponde en
función de su uso y se determina una superficie equivalente u homogeneizada que adopta el
valor unitario del polígono principal.
Así se estima que una galería de escasa importancia – esto ocurre únicamente cuando sus detalles
constructivos son mínimos y su superficie relativamente muy grande-, vale la mitad que la
superficie principal, o que un balcón cubierto un tercio del principal, un depósito un cuarto o un
local comercial el doble del principal. Lo expuesto no invalida el criterio establecido en la Ley
para determinar una superficie cubierta, y la explicación dada sólo será válida en las condiciones
expuestas.
Esta planilla está diseñada para poder calcular el valor de edificaciones que no se encuentren
terminadas. Demás está decir que si en la propiedad no existiese ninguna construcción en éstas
condiciones, la presente planilla no debe ser incluida en la tasación.
Para poder calcular el valor final, será necesario la introducción de los siguientes datos:
Se deberá calcular en primer lugar, la superficie cubierta que tiene o tendría la mejora a
considerar, al igual que su valor unitario. Con éstos datos se estará en condiciones de determinar
el Valor Total de la Mejora a Nuevo o terminada, como el producto del valor unitario por la
superficie.
La segunda columna
indica la incidencia
porcentual que tiene el
ítem correspondiente
dentro del total del valor
de la propiedad una vez
terminada. Es importante
destacar que tanto la
enumeración de ítems,
como la fijación de los porcentajes de incidencia, serán a criterio del Profesional Tasador, siendo
los valores de la planilla propuesta modificables en caso que se estime no se ajustan a la
situación particular de la mejora que se analiza. Los valores de ésta columna están expresados
en %.
La tercer columna es la que se deberá llenar con los datos relevados. Cuando estemos frente a un
ítem que esté totalmente terminado, el valor que le queda de porcentaje a depreciar es cero, ya
que no falta nada para su finalización. Cuando estemos en presencia de un ítem que está
terminado al 30%, el valor que se deberá colocar es 70, ya que lo que falta erogar en concepto de
dicho ítem es el 70%.
Repitiendo éste proceso para la totalidad de los renglones, se habrá terminado la tarea de llenado
del formulario respectivo.
La cuarta columna vendrá dada por el producto entre la segunda y la tercera, sin olvidar de
dividir por 10.000, ya que los valores de ambas columnas precedentes están colocados en % y
debemos llevarlo a fracción decimal, es decir a tanto por uno.
La quinta columna es la que calcula, en valor monetario, la cantidad de dinero necesaria para
tener terminado al 100% el ítem considerado. Realizando la sumatoria de todos los ítems
inconclusos, se tendrá el valor total que será necesario erogar para que la construcción se
encuentre finalizada.
El valor actual de la construcción, surgirá entonces como la diferencia entre el valor total de la
construcción terminada, calculado en la primera parte de la planilla, y la sumatoria de
erogaciones totales calculadas en el punto anterior. Ese será el valor que deberemos considerar
para la tasación.
Como ya se dijera, el valor unitario que se deberá considerar para cada una vendrá fijado por el
Tasador. El valor final de cada mejora estará dado por el producto entre la cantidad de mejora de
la primer parte de la planilla, y el valor unitario de la misma. El total del rubro otras mejoras se
obtendrá por sumatoria de cada uno de los valores de mejoras considerados.
Esta será la planilla final, en la cual se establecerá el valor total de la tasación efectuada.
En ella se podrán ver en forma discriminada cada uno de los valores previamente calculados. En
primer lugar se incluirá el valor de la tierra libre de mejoras, y en segundo término el de las
mejoras tasadas. Esta cantidad determinadas para las mejoras deberá discriminar el valor
asignado a cada una de ellas según la cantidad de formularios de tasación de mejoras incluidos
en las planillas precedentes, mas el de las mejoras adicionales tasadas. La sumatoria de éstos
valores será la Valuación Total de las Mejoras.
La suma del valor total del terreno, mas la de las mejoras, nos dará la tasación total de la
propiedad.
Una vez aplicado dicho coeficiente, que normalmente será igual a la unidad, se estará en
condiciones de definir el Valor Total Final de la misma, como producto entre el coeficiente de
mercado y la sumatoria total del valor del terreno mas el de las mejoras.
ANEXOS
Por último, es importante comentar como actuar en el caso de grandes superficies de tierra cuyas
medidas de frente y fondo escapan a las contempladas en las tablas.
En estos casos se han utilizado tablas de coeficientes que relacionan directamente las superficies
de los terrenos sin considerar las dimensiones de frente y fondo. Son de aplicación en la
comparación de fracciones de gran superficie con superficies de terrenos urbanos.
Estas comparaciones se resuelven mediante el procedimiento de “pasaje de lote a bloque”.
No obstante, agregamos una tabla elaborada por Dante Guerrero sobre la base de experiencias y
resultados de gran número de pasaje de lote a bloque que relaciona lotes urbanos con fracciones
de hasta 50 Has, cuya utilización es para tasaciones estimativas.
ANEXO VI: Anexo III de la Ley 7637 para determinar Cff de lotes
irregulares
ANEXO VI: Anexo III de la Ley 7637 para determinar Cff de lotes irregulares
CONSIDERANDO:
Que las sanciones previstas por los Artículos 50º y 51º de la Ley de
Avalúos, que comprenden los casos de incumplimiento a los deberes formales y
obligaciones de hacer o no hacer y los de omisión y/o falsedad aportados en las
autodeclaraciones de valuación, deben ser reguladas en la presente Resolución.
Por ello,
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