MANUAL DE

VALUACIONES
01 NIC Empresas y participaciones.

NORMAS
INTERNACIONALES DE
CONTABILIDAD Activos Intangibles
02 NIIF
NORMAS
Pasivos no financieros.
INTERNACIONALES DE
INFORMACIÓN Instalaciones y maquinarias.
FINANCIERA

03 NIV Derechos sobre Inmuebles.

NORMAS
INTERNACIONALES DE
VALUACIÓN. Instrumentos Financieros
 NORMAS
INTERNACIONALES DE
CONTABILIDAD
NIC

CTTP
2020

RESUMEN EJECUTIVO
 El Consejo Directivo del Cuerpo Técnico de
CONSEJO DIRECTIVO
Tasaciones del Perú – CTTP, presenta este Resumen
Ejecutivo sobre Normas Internacionales: NIC, NIIF y
Presidente NIV en su versión 2020, con el propósito de contribuir
Ing. Miguel Cordano a la difusión y aplicación de los estándares
Rodriguez internacionales derivados de la nueva arquitectura
Vicepresidente
Arq. Diego La Rosa Jaimez financiera internacional y para facilitar los procesos de
Secretario convergencia en el mundo, particularmente entre los
Ing. Miguel Arroyo Rizoo miembros de UPAV, considerando que el Valuador
Patrón
Pro Secretario Profesional, debe cumplir en sus encargos valuatorios
Ing. Paul Figueroa las metodologías establecidas. Y, en el 2020, el CTTP
Lequien
Tesorero
está orientando su participación en valorización de
Ing. Manuel Larrea proyectos de infraestructura multisectoriales, con
Heredia participación pública y privada, con dimensión
Pro Tesorero
Ing. Ricardo económica, ambiental y social. Este resumen contiene
Barthelmess Barnuevo información actualizada 2020, sobre las normas
Vocal Promoción internacionales de contabilidad y auditoría.
Ing. Gustavo Saavedra
García Las NIC, Normas de Información Contable, son un
Vocal Técnico
conjunto de normativas internacionales que regulan la
Ing. Alexis Samohod
Romero información que debe presentarse en los estados
financieros, y la manera en que ésta debe aparecer,
pues permiten comparar mejor los estados financieros
de comercios y empresas que facturan en países
Elaboración y Coordinación diferentes, y son emitidas por la International
de Resumen de Normas
Accounting Standards Board (IASB).
Ing. Alexis Samohod Romero
Las NIIF, Normas Internacionales de Información
Financiera, son las encargadas de regular la forma de
preparar y presentar la información sobre los hechos
económicos que generan las empresas al interactuar
con su entorno; y el organismo encargado de emitirlas
es el International Financial Reporting Standards
Foundation..
La NIV, son Normas Internacionales de Valuación
dadas por el Consejo Internacional de Normas de
Valuación (IVSC) es una organización comprometida a
la mejora de la calidad de la profesión de valuación,
produciendo normas y asegurando su adopción e
implementación universal para la valuación de activos
alrededor del mundo. Creemos que las Normas
Internacionales de Valuación son una parte
fundamental del sistema financiero, aunadas con altos
niveles de responsabilidad y sentido profesional en su
aplicación.
 NORMAS INTERNACIONALES DE CONTABILIDAD - NIC
Versión 2020
(Resolución de Consejo Normativo de Contabilidad N° 001-2020-EF/30)

– NIC 1 Presentación de Estados Financieros.

– NIC 2 Inventarios.
– NIC 7 Flujos de efectivo.
– NIC 8 Políticas contables, cambios en las estimaciones contables
y errores.
– NIC 10 Eventos ocurridos con posterioridad al periodo sobre el que
se informa. – NIC 11. Contratos de construcción.
– NIC 12 Impuesto a las ganancias.
– NIC 16 Propiedad, Planta y Equipo.
– NIC 17 Contratos de Arrendamiento.
– NIC 18 Ingresos ordinarios.
– NIC 19 Beneficios a los empleados.
– NIC 20 Contabilización de las subvenciones del gobierno e
información a revelar sobre ayudas gubernamentales.
– NIC 21 Efectos en la variación de las tasas de cambio de moneda
extranjera.
– NIC 23 Costos por préstamos.
– NIC 24 Partes relacionadas.
– NIC 26 Contabilización e información financiera sobre beneficios
por retiro.
– NIC 27 Estados financieros separados.
– NIC 28 Inversiones en asociaciones y negocios conjuntos.
– NIC 29 Información financiera en economías hiperinflacionarias.
– NIC 32 Instrumentos financieros: presentación.
– NIC 33 Ganancia por acción.
– NIC 34 Estados financieros intermedios.
– NIC 36 Deterioro del Valor.
– NIC 37 Provisiones, pasivos contingentes y activos contingentes.
– NIC 38 Intangibles.
– NIC 39 Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medición.
– NIC 40 Propiedades de Inversión.
– NIC 41 Agricultura.
NIC 1 Presentación de Estados Financieros.
Representan la situación financiera y del rendimiento financiero de una
entidad así como los flujos de efectivo que sirven al usuario para tomar
decisiones económicas, ya que muestran el resultado de la gestión
realizada por la Administración, con los recursos que le confiaron: activos,
pasivos, patrimonio, ingresos y gastos (incluyendo ganancias y pérdidas),
aportes de los propietarios y distribuciones a los mismos y flujos de efectivo.
Se acompañan Notas, para predecir los flujos de efectivo futuros de la
entidad, su distribución temporal y su grado de certidumbre.
Documentos de los Estados Financieros:

a) Estado de situación financiera al final del periodo;

b) Estado del resultado del periodo y resultado integral del periodo;
c) Estado de cambios en el patrimonio del periodo;
d) Estado de flujos de efectivo del periodo;
e) Notas (resumen las políticas contables más significativas y explicativas);

f) Estado de situación financiera al principio del primer periodo

comparativo (si es que la entidad aplica una política contable
retroactivamente o realiza una re-expresión retroactiva de partidas en
sus estados financieros o cuando reclasifique partidas en sus estados
financieros).

NIC 16 Propiedad, Planta y Equipo

Prescribe el tratamiento contable de propiedades, planta y equipo, de
forma que los usuarios de los estados financieros puedan conocer la
información acerca de la inversión que la entidad tiene en tales rubros así
como los cambios que se produjeron en dicha inversión. El problema que
se presenta es la contabilización de los activos, la determinación de su
importe en libros y la depreciación y pérdidas por deterioro.
Se reconocerá como Activo, si:

(a) es probable que la entidad obtenga los beneficios económicos futuros

derivados del mismo;
(b) si el costo del elemento puede medirse con fiabilidad.
Las piezas de repuesto y el equipo auxiliar, se registran como Inventario y se
reconocen en el resultado del periodo cuando se consumen. Pero las
piezas de repuesto importantes y el equipo de mantenimiento permanente
que la entidad espere utilizar durante más de un periodo, se califican como
elementos de Propiedades, Planta y Equipo. Asimismo si las piezas de
repuesto y el equipo auxiliar sólo se usaran con relación a un elemento de
Propiedades, Planta y Equipo, se contabilizarán como Propiedades, Planta
y Equipo.

Esta Norma no establece la unidad de medición para su reconocimiento

(por ejemplo, no dice en qué consiste una partida de Propiedades, Planta
y Equipo); por ello se requiere aplicar criterios de reconocimiento a las
circunstancias específicas de la entidad; sería apropiado agregar partidas
que individualmente son poco significativas (moldes, herramientas,
troqueles) y aplicar los criterios pertinentes a los valores totales de las
mismas.
Modelo de Revaluación: luego de su reconocimiento como activo, un
elemento de Propiedades, Planta y Equipo, cuyo valor razonable pueda
medirse con fiabilidad, se contabilizará por su Valor Revaluado = valor
razonable al momento de la revaluación – (depreciación acumulada +
pérdidas por deterioro de valor). Las Revaluaciones se harán con
regularidad, para que el importe en libros no difiera significativamente del
que podría determinarse utilizando el Valor Razonable al final del periodo
sobre el que se informa. Si la diferencia es grande, se hará una revaluación
anual; en caso contrario, cada 3 años.

Si se revalúa un elemento de Propiedades, Planta y Equipo, se revaluarán

los elementos que pertenezcan a la misma clase de activos (conjunto de
activos de similar naturaleza y uso en las operaciones de una entidad).
Ejemplos de clases separadas: terrenos; terrenos y edificios; maquinaria;
buques; aeronaves; vehículos automotor; mobiliario y enseres; equipo de
oficina.

Los elementos pertenecientes a una clase, se revaluarán simultáneamente

o en corto tiempo, para evitar revaluaciones selectivas y la inclusión en los
estados financieros de partidas que serían una mezcla de costos y valores
referidos a diferentes fechas.
Depreciación: se depreciará por separado cada parte de un elemento de
Propiedades, Planta y Equipo que tenga un costo significativo con relación
al costo total del elemento; se distribuirá el importe inicialmente reconocido
de una partida de Propiedades, Planta y Equipo entre sus partes
significativas (Ej.: se deprecia por separado la estructura y los motores de
un tren).
Si una empresa adquiere mediante arrendamiento operativo en el que es
el arrendador, se depreciará por separado los importes en el costo de esa
partida, que sean favorables o desfavorables al arrendamiento, según el
mercado.

Una parte significativa de un elemento de Propiedades, Planta y Equipo,

puede tener una vida útil y un método de depreciación que coincidan con
la vida y el método utilizados para otra parte significativa del mismo
elemento; en tal caso, ambas partes se agrupan para determinar la
depreciación.

Si la empresa deprecia por separado algunas partes de un elemento de

Propiedades, Planta y Equipo, también depreciará separadamente el resto
del elemento (dicho resto serán las partes del elemento que
individualmente no sean significativas). Si la empresa tiene diversas
expectativas para cada una de esas partes, se aplicarán técnicas de
aproximación para depreciar el resto, de forma que represente la vida útil
de sus componentes.
Importe Depreciable y Periodo de Depreciación: el importe depreciable de
un activo se distribuye a lo largo de su Vida Útil; el Valor Residual y la vida
útil se revisan al término de cada periodo anual (si las expectativas difirieren
de las estimaciones previas, los cambios se contabilizarán como un cambio
en una estimación contable, de acuerdo con la NIC 8 Políticas Contables,
Cambios en las Estimaciones Contables y Errores). El importe depreciable
se determina después de deducir su valor residual.
Los beneficios económicos futuros incorporados a un activo, los consume
la empresa mediante su utilización; pero la Obsolescencia Técnica y el
Deterioro producido por la falta de uso del bien, merman el beneficio
económico esperado.
Por tanto, para determinar la Vida Útil del elemento de Propiedades, Planta
y Equipo, se consideran los factores siguientes:

(a) la utilización prevista del activo (evaluado por referencia a la

capacidad o al producto físico que se espera);

(b) el desgaste físico esperado (que depende de factores operativos,

como: número de turnos de trabajo, programa de reparaciones y
mantenimiento y el grado de cuidado y conservación mientras no se
usó;
(c) la obsolescencia técnica (según los cambios o mejoras en la
producción o los cambios en la demanda del mercado de los
productos o servicios que se obtienen con el activo); (d) límites legales
o restricciones sobre el uso del activo (fechas de caducidad de los
contratos de arrendamiento relacionados).

La Vida Útil de un activo la fija el criterio del Gerente General, en base a la

experiencia con activos similares y según la Utilidad que se espera que
aporte a la empresa; por tanto, puede ser inferior a su vida económica.
Los Terrenos carecen de Depreciación; los Edificios tienen vida limitada.

Información requerida en los Estados Financieros: (a) la base de medición

usada para determinar el importe bruto en libros; (b) el método de
depreciación utilizado; (c) la vida útil utilizada; (d) la fecha de la
revaluación; (e) si se utilizó el servicio de un tasador independiente.

NIC 17
Según el MEF, su objetivo es indicar la política contable adecuada para
contabilizar y revelar la información relativa a los arrendamientos; la
obligación contratual se registra en el balance afectando activo y pasivo.

Arrendamiento Operativo: no existe opción de compra (ej.: adquirir un

vehículo por un tiempo determinado: rent a car).

Arrendamiento Financiero: existe derecho de compra al término del plazo

contractual (ej.: cambiar los equipos de una empresa cada determinado
tiempo, para tener equipos actualizados, previniendo obsolescencia
tecnológica).

NIC 36
Es el importe recuperable de un activo (mayor monto entre su valor
razonable menos los costos de disposición y su valor en uso). La pérdida por
deterioro del valor es la cantidad en que excede el importe en libros de un
activo a su importe recuperable.
NIC 38
Indica el tratamiento contable de los activos intangibles que no estén
contemplados en otra Norma. Se requiere que la entidad reconozca un
activo intangible.

NIC 39
Establece reglas para reconocer, medir y revelar información sobre activos
y pasivos financieros (y no financieros) de la empresa; proporciona una
mejora en la contabilidad de los instrumentos financieros (ej.: dinero,
depósitos, deuda y valores de renta variable: bonos, letras del tesoro,
acciones, etc.).

NIC 40 Propiedades de Inversión

Inmuebles que se tienen en propiedad o arrendamiento financiero, para:

(a) Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios o para fines

administrativos; o
(b) Para su venta.
Ejemplos:

(a) Terreno que se tiene para capital y no para venta en el corto plazo;
(b) Terreno para uso futuro no determinado;

(c) Edificio de propiedad de la empresa o en arrendamiento financiero y

que esté alquilado;
(d) Edificio que esté desocupado y se tiene para arrendarlo;

(e) Inmueble que está en construcción o mejorado para su uso futuro

como propiedad de inversión.
Ejemplos que No son Propiedades de Inversión:

(a) Inmueble cuyo propósito es venderlo o que se halla en construcción

o desarrollo para venta (NIC 2: Inventarios);

(b) Inmueble en construcción o mejorado por cuenta de terceras

personas (NIC 11: Contratos de Construcción);
(c) Propiedad ocupada por el dueño (NIC 16); incluye la propiedad que
en el futuro ocupará el dueño o propiedad para realizar
construcciones o desarrollo futuro y utilizarla luego como ocupada
por el dueño o propiedad ocupada por empleados (paguen o no
renta);
(d) Propiedad en arrendamiento financiero.
Medición Posterior al Reconocimiento

La empresa elige la Política Contable (Modelo del Valor Razonable o

Modelo del Costo, según NIC 16); la propiedad de inversión que sea
mantenida para la venta, se medirá acorde a la NIIF 5.
Modelo del Valor Razonable

Determina el importe en libros de la propiedad de inversión, sin duplicar la

contabilización de activos o pasivos.
Ejemplos:

(a) Ascensores o aire acondicionado, que son parte integrante del

edificio y se reconocerán dentro de la propiedad de inversión y no
separadamente;

(b) Si una oficina se alquila amueblada, el Valor Razonable incluirá el del

mobiliario;

(c) El Valor Razonable de una propiedad de inversión excluye el ingreso

por renta anticipada o arrendamiento operativo, ya que la empresa
reconoce éstos como pasivos o activos separados;

(d) El Valor Razonable de la propiedad de inversión en arrendamiento,

reflejará el flujo de efectivo esperado (incluyendo las cuotas que se
espera generen las cuentas por pagar); por tanto, si la valoración
obtenida para un inmueble es neta de todos los pagos que se espera
realizar, habrá que volver a sumar los pasivos por arrendamiento
reconocidos para obtener el importe en libros de la propiedad.

NIC 41
Establece el tratamiento contable, la presentación en los estados
financieros y la información a revelar en relación con la actividad agrícola:
(a) activos biológicos, excepto las plantas productoras; (b) productos agrícolas en el
punto de cosecha o recolección; y (c) subvenciones del gobierno cubierta por los párrafos
34 y 35 el tratamiento contable de los activos biológicos (animal vivo o planta) a lo largo
del período de: crecimiento, degradación, producción y procreación así como la
valoración inicial de los productos agrícolas en su recolección
 NORMAS
INTERNACIONALES DE
INFORMACION
FINANCIERA
NIIF

CTTP
2020

RESUMEN
 NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN
FINANCIERA (NIIF)
Versión 2020
(Resolución de Consejo Normativo de Contabilidad N° 001-2020-EF/30)

– NIIF 1 Adopción de las NIIF.

– NIIF 2 Pagos basados en acciones.
– NIIF 3 Combinación de negocios.
– NIIF 4 Contratos de seguro.
– NIIF 5 Activos no corrientes para la venta y operaciones
discontinuadas.
– NIIF 6 Exploración y evaluación de recursos minerales.
– NIIF 7 Instrumentos financieros: Información a revelar.
– NIIF 8 Segmentos de operación.
– NIIF 9 Instrumentos financieros.
– NIIF 10 Estados financieros consolidados.
– NIIF 11 Acuerdos conjuntos
– NIIF 12 Información a revelar sobre participaciones en otras
entidades.
– NIIF 13 Valor Razonable.
– NIIF 14 Cuentas de Diferimientos de Actividades Reguladas
– NIIF 15 Ingresos de Actividades Ordinarias Procedentes de
Contratos con Clientes
– NIIF 16 Arrendamientos
– NIIF 17 Contratos de Seguro
NIIF 1
Esta norma enuncia que los primeros Estados Financieros anuales con
arreglo a las NIIF, se adoptarán mediante declaración, si sus primeros EEFF
corresponden a un periodo que comience a partir del 01.VII.2009.

NIIF 2
Regula la transacción de pagos, basados en acciones entre distintas
entidades; quien adquiere bienes o servicios (pasivos), transfiere efectivo u
otros activos al proveedor, por el precio o valor de las acciones.

NIIF 3
Revela la información financiera de una entidad que lleva a cabo una
combinación de negocios (o sea la unión de entidades o negocios
separados en una única entidad que emite información financiera).

NIIF 4
Especifica la información financiera que debe ofrecer una Aseguradora
que emite contratos, hasta que el Consejo complete la segunda fase de
este proyecto sobre contratos de seguro.

Ej.: se contrata un seguro de vida que garantiza el cobro de $ 1,000 dentro

de 5 años o que los herederos recuperen la provisión matemática en cada
momento si el titular fallece antes. Además si fallece, también se pagaría a
los herederos un importe adicional de $ 1,000.

a) ¿se puede considerar este producto un seguro de vida de acuerdo

con la NIIF 4?

b) ¿qué pasaría si el capital adicional en caso de muerte fuera solo de

$ 100?

Solución: en ambos casos se requiere conocer el interés que acredita el

asegurador al cliente y la mortalidad prevista para c/u de los 5 años del
contrato; no se consideran gastos de gestión.
Tipo de interés pactado: 3%=0.03
Mortalidad anual: Año 1 = 0.20% Año 2 = 0.25% Año 3 = 0.30% Año 4 = 0.40% Año 5 = 0.50%
Caso a):
Valor actual del capital de $ 1,000 en caso de supervivencia:
Vo = $ 1.000/(1+0.03)5 = $ 862.61
Valor actual del capital adicional de $ 1,000 en caso de muerte:
Vo = 1,000 x 0.0020/(1+0.03)1 + 1,000 x 0.0025/(1+0.03)2 + 1,000 x 0.0030/(1+0.03)3
1,000 x 0.0040/(1+0.03)4 + 1,000 x 0.0050/(1+0.03)5 = $ 14.91

Valor actual total = $ 862.61 + $ 14.91 = $ 877.52

Para valorar si esta combinación es un seguro de vida según la NIIF 4, se
calcula lo que representa el valor actual del capital adicional en caso de
muerte ($ 14.91) versus el valor actual del capital en caso de supervivencia
($ 862.61) = 1.73% por tanto se puede considerar que este contrato
transfiere gran riesgo al asegurador, al ser importante la parte de riesgo
respecto al importe total satisfecho por el contrato.
Caso b):

Si el capital adicional en vez de $ 1,000 fuera solo de $ 100 (= 1/10), resultará

en lugar de $ 14.91 la misma proporción de $ 1.49 (= 1/10) o sea 1/10 de
1.73% (= 0.17% de $ 862.61); en este caso el contrato clasifica como
financiero (no como seguro).

NIIF 5 (Activos No Corrientes Mantenidos para la Venta y Operaciones

Discontinuadas)

Se requiere que los activos que sean mantenidos para la venta:

(a) se valoren al menor valor entre su importe en libros y su valor razonable

menos los costos de venta y que cese su depreciación; y

(b) se presenten de forma separada en el estado de situación financiera

y que los resultados de las operaciones discontinuadas se presenten
por separado en el estado del resultado integral.

La empresa clasificará a un activo no corriente (o a un grupo de activos

para su disposición) como mantenido para la venta, si su importe en libros
se recuperará a través de una venta, en lugar de por su uso continuado.
Para ello, el activo debe estar disponible en sus condiciones actuales para
su venta inmediata.
Activos No Corrientes que van a ser Abandonados

La empresa no clasificará como mantenido para la venta un activo no

corriente que vaya a ser abandonado, debido a que su importe en libros
se recuperará a través de su uso continuado.
Medición de un Activo No Corriente para su Disposición

La empresa medirá dicho Activo clasificado como mantenido para la

venta, al menor monto de su importe en libros o su Valor Razonable menos
el costo para su venta.
Costo de Venta

Es el requerido para disponer un activo, excluyendo el costo financiero y el

impuesto a la ganancia.

NIIF 6
Indica los criterios contables para preparar y presentar la información
financiera para la Exploración y Evaluación (E&E) de Recursos Minerales.
(Exploración: adquirir los derechos; estudio topográfico, geológico;
perforaciones exploratorias; excavación de zanjas; toma de muestras).
Evaluación: (factibilidad técnica; viabilidad comercial; desmantelamiento;
restauración).

NIIF 7

Solicita a la entidad que en sus EEFF revele información que permita evaluar
la importancia de los instrumentos financieros en la situación financiera y
en el rendimiento de la entidad y la naturaleza y alcance de los riesgos
procedentes de los instrumentos financieros a los que la entidad se haya
expuesto durante el ejercicio y en la fecha de presentación así como la
forma de gestionar dichos riesgos.
NIIF 8
La entidad debe revelar información que permita que el usuario de sus EEFF
evalúe la naturaleza y los efectos financieros de las actividades de negocio
que desarrolla y los entornos económicos en los que opera.

NIIF 9
Introduce un nuevo enfoque de clasificación basado en dos conceptos:
las características de los flujos de efectivo contractuales de los activos y el
modelo de negocio de la entidad. El resto de activos se estimará a valor
razonable con cambios en pérdidas y ganancias; ello da la posibilidad de
designar determinados contratos de compra o venta de partidas no
financieras para uso propio.

Forward-looking information (Mirando hacia adelante), emplea

información estadística histórica, ajustada por las condiciones existentes;
posibilita aplicar porcentaje de pérdidas esperadas por tramos de
morosidad, en base a estadísticas ajustadas.

Instrumentos Financieros (bonos, ahorros, acciones, valores, monedas,

etc.).

NIIF 10

Establece principios para que una entidad que controla más de una
empresa distinta, prepare y presente al 31 de diciembre sus 5 EEFF
consolidados (balance de situación, ganancias y pérdidas, cambios en el
patrimonio, flujos de efectivo y memoria) de la controladora y sus
subsidiarias, como si fuera una sola entidad económica.

NIIF 11

Indica la presentación de información financiera por la entidad que

participe en acuerdos controlados conjuntamente (acuerdos conjuntos).
. Negocio conjunto: los accionistas/propietarios tienen derecho sobre los
activos netos. Operación conjunta: los operadores tienen derecho sobre los
activos.
NIIF 12

La entidad debe revelar información que permita al usuario de sus EEFF,

evaluar la naturaleza de sus participaciones en otras entidades y los riesgos
asociados con éstas así como los efectos de dichas participaciones en su
situación financiera, rendimiento financiero y flujos de efectivo.

NIIF 13 (Valor Razonable): es estimar el “precio de salida” a recibir por

vender un activo o el pagado por transferir un pasivo en una transacción
ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición,
basada en el Mercado.

Transacción Ordenada

No es una transacción forzada (ni liquidación forzada o venta urgente). Es

una negociación en la que se expuso el activo al mercado durante un
periodo adecuado de tiempo, antes de la Valoración.
Técnicas de Valoración

Se utilizará la Técnica de Valoración apropiada y sobre la que existan datos

para medir el Valor Razonable, mediante:
1) Enfoque de Mercado: utiliza los precios e información relevante
generada por transacciones de mercado de activos o pasivos
similares.
2) Enfoque del Costo: refleja el importe requerido en el momento
presente (costo de reposición corriente).
3) Enfoque del ingreso: convierte importes futuros (flujos de efectivo o
ingresos y gastos), en un importe presente único (es decir,
descontado); la medición del valor razonable se determina sobre la
base del valor indicado por las expectativas de mercado presentes
sobre esos importes futuros.
Datos de Entrada para las 3 Técnicas de Valoración: la NIIF establece una
jerarquía del valor razonable que clasifica en 3 niveles a los datos de
entrada de técnicas de valoración utilizadas para medir el Valor
Razonable: la prioridad más alta;
(Nivel 1) son precios cotizados sin ajustar en mercados activos para activos
o pasivos idénticos en la fecha de la medición, siempre que estén
disponibles.
(Nivel 2), son distintos de los precios cotizados incluidos en el Nivel 1 (que
son observables para los activos o pasivos, directa o indirectamente). Si el
activo y pasivo tienen un plazo especificado contractualmente, el dato de
entrada de Nivel 2 debe ser observable, incluyendo los siguientes
elementos: (a) Precios cotizados para activos o pasivos similares en
mercados activos. (b) Precios cotizados para activos o pasivos idénticos o
similares en mercados que no son activos. (c) Datos de entrada distintos de
los precios cotizados que son observables para el activo o pasivo. Datos de
entrada de Nivel 2: un ajuste a un dato de entrada de Nivel 2 que sea
significativo para la medición completa, puede dar lugar a una medición
del valor razonable dentro del Nivel 3, si el ajuste utiliza datos de entrada
no observables significativos. Ejemplo de datos de entrada de Nivel: precio
por m2 para la construcción en transacciones observadas de
construcciones similares, en localizaciones similares.
(Nivel 3) es la más baja, debido a los datos de entrada no observables (ya
sea que no estén disponibles o que existe poca actividad de mercado para
el activo o pasivo en la fecha de la medición).
Documentos Técnicos Informativos (TIP): apoyan la aplicación de los
requisitos de otros estándares; proveen Información: a) sobre las
características de distintos tipos de activos relevantes a efectos del valor.
b) sobre métodos de valuación adecuados y su aplicación. c) sobre
detalles adicionales sobre aspectos identificados en otros estándares. d)
para apoyar el criterio profesional necesario para alcanzar una conclusión
de valuación en distintas situaciones.

Los TIP pueden orientar sobre enfoques adecuados, dando información

para ayudar a los Valuadores experimentados a decidir cuál es la forma
de actuar más adecuada. No sirven para quienes no estén familiarizados
con el tema que traten.

Paper 1: The Discounted Cash Flow (DCF) Method – real Property and
Business Valuations.
Paper 2: The Cost Approach for Tangible Assets.
 El CTTP corporativamente aplica las siguientes Normas

NIIF 1
Esta norma enuncia que los primeros Estados Financieros anuales con arreglo
a las NIIF, se adoptarán mediante declaración, si sus primeros EEFF
corresponden a un periodo que comience a partir del 01.VII.2009.

NIC 17
Según el MEF, su objetivo es indicar la política contable adecuada para
contabilizar y revelar la información relativa a los arrendamientos; la
obligación contratual se registra en el balance afectando activo y pasivo.

Arrendamiento Operativo: no existe opción de compra (ej.: adquirir un

vehículo por un tiempo determinado: rent a car).

Arrendamiento Financiero: existe derecho de compra al término del plazo

contractual (ej.: cambiar los equipos de una empresa cada determinado
tiempo, para tener equipos actualizados, previniendo obsolescencia
tecnológica).

NIC 36
Es el importe recuperable de un activo (mayor monto entre su valor razonable
menos los costos de disposición y su valor en uso). La pérdida por deterioro del
valor es la cantidad en que excede el importe en libros de un activo a su
importe recuperable.

NIC 38
Indica el tratamiento contable de los activos intangibles que no estén
contemplados en otra Norma. Se requiere que la entidad reconozca un activo
intangible.
NIC 39

Establece reglas para reconocer, medir y revelar información sobre activos y

pasivos financieros (y no financieros) de la empresa; proporciona una mejora
en la contabilidad de los instrumentos financieros (ej.: dinero, depósitos,
deuda y valores de renta variable: bonos, letras del tesoro, acciones, etc.).

NIC 41

Establece el tratamiento contable, la presentación en los estados financieros

y la información a revelar en relación con la actividad agrícola: (a) activos
biológicos, excepto las plantas productoras; (b) productos agrícolas en el
punto de cosecha o recolección; y (c) subvenciones del gobierno cubierta
por los párrafos 34 y 35 el tratamiento contable de los activos biológicos
(animal vivo o planta) a lo largo del período de: crecimiento, degradación,
producción y procreación así como la valoración inicial de los productos
agrícolas en su recolección
NORMAS INTERNACIONALES DE
VALUACIÓN 2020
(International Valuation Standards 2020)

IVSC
(International Valuation StandardsCouncil)

UPAV
(Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación)
Aprobadas el 03 de agosto de 2020

CTTP
2020

RESUMEN
 NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓN 2020
IVSC (INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COUNCIL)
UPAV (Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación)
Aprobadas el 03 de agosto de 2020
PREÁMBULO

IVSC (Consejo de la Normas Internacionales de Valuación)

Organización privada, independiente, sin ánimo de lucro, reconocida por la
ONU conformada por Asociaciones Profesionales de la Valuación, a fin de
“hablar un mismo idioma” que evite confusiones entre quienes Valorizan en
distintos países, armonizando sus diversos puntos de vista mediante Reglas
Comunes.

Al IVSC lo integran 139 Organizaciones de 65 países, con 383,000 profesionales

de 102 áreas de valuación.

El IVSC mantiene relaciones con varias agencias internacionales: BM, FMI, OIT,
la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico, la
Organización Internacional de las Comisiones de Valores, el Comité de
Auditoría, la Federación Internacional de Contadores (que aplican las Normas
NIC y las Normas NIIF), la Comisión de la Unión Europea, el Banco Internacional
de Liquidaciones, el Comité de Auditoría y la Organización Internacional de
Comisiones de Valores.

Resulta importante para el CTTP aplicar las Normas IVSC, ya que dicha ONG
asesora a Contadores y Auditores, quienes en ocasiones solicitan y evalúan
nuestros Informes de Valuación. Para que el CTTP se integre al IVSC, deberemos
divulgar las diferencias entre las Normas Internacionales y las nuestras, para
que sean conocidas por la comunidad internacional y por el IASB (Junta de
Normas Internacionales de Contabilidad).

Dos Objetivos básicos del IVSC

1º.- Formular y publicar Normas que sirvan para la Valoración de Bienes,

teniendo en cuenta:
– Los Mercados Internacionales de Bienes
– La Comunidad de Negocios Internacional y
– Las necesidades existentes en los nuevos países Industrializados y En
Desarrollo.
2º.- Identificar las diferencias entre las Normas propias de cada país,
armonizándolas con las Normas Internacionales.
Si bien las IVS se publicaron desde el año 1985, es desde el 31 de enero
de 2020 que entraron en vigor, sirviendo de base a las Aplicaciones
 Internacionales de Valoración, a los Estados Financieros y para las
Decisiones de Crédito.

Conclusión
Mediante el IVSC, se facilita la tarea de Valoración e Internacionalización de
las Normas de Valoración promulgada por el Comité, a fin de lograr
Transparencia y Confianza en las Transacciones Internacionales.

Propósito del IVSC

Actuar como desarrollador de estándares internacionales para la práctica y

la actividad valuatoria, al servicio del interés público.
Objetivos centrales:

– Desarrollar las IVS en un marco Internacional de alta calidad, que

otorguen consistencia, transparencia y confianza en las Valuaciones
a nivel global.
– Promover la adopción de las IVS en el mundo, mediante las
Organizaciones de Valuadores profesionales.
– Facilitar la colaboración entre sus similares (las Asociaciones de
Valuadores, negocios de servicios financieros y reguladores e
instituciones académicas).

La UPAV es una entidad privada de carácter técnico e internacional, fundada

por el CTTP, integrada por Sociedades, Institutos y principales Asociaciones
privadas de los países americanos, con el fin de:

– Intercambiar, promover y extender la práctica y los intereses de la

profesión.
– Divulgar entre sus miembros los principios básicos, normas, métodos,
fórmulas y procedimientos, aprobados y recomendados, trabajando
por el mejoramiento de los mismos y por el ejercicio de la actividad
Valuatoria dentro de los principios y las normas éticas.
– Unificar los criterios de Valuación y promover la mayor tecnificación
de las especialidades y capacitación profesional, con el apoyo de
las instituciones de estudios superiores.

Por ello, 20 representantes de Organizaciones de la UPAV, firmaron hace 4

años la Declaración de Río de Janeiro, en el XXXI Congreso Panamericano de
Valuación, reconociendo diversas definiciones y comprometiéndose a
“divulgar y fomentar el conocimiento y capacitación en el manejo de las
Normas IVS entre sus Asociados, para obtener la mayor eficacia, fijando el año
2020 como meta para lograr el objetivo, adoptando las IVS como referencia”.
Son 14 Estándares que contienen 618 Párrafos:
 Glosario
Marco conceptual de las IVS

Estándares Generales:

- IVS 101 Alcance del Trabajo

- IVS 102 Investigaciones y Conformidad
- IVS 103 Elaboración de Informes
- IVS 104 Bases de valor
- IVS 105 Enfoques de Valuación y Métodos

Estándares sobre Activos:

- IVS 200 Empresas y Participaciones en Empresas

- IVS 210 Activos Intangibles
- IVS 220 Pasivos No Financieros (capítulo insertado)
- IVS 300 Instalaciones y Maquinaria
- IVS 400 Derechos sobre Inmuebles
- IVS 410 Inmuebles para Desarrollar
- IVS 500 I Instrumentos Financieros (en Revisión)
 TÉRMINOS EMPLEADOS EN LAS IVS

Marco Conceptual: conceptos y principios generales para los valuadores, en lo

relacionado a objetividad, criterio, competencia y desviaciones aceptables.

Estándares Generales: establecen requisitos para realizar cualquier encargo de

Valuación, estableciendo: los términos del mismo, las bases de valor, los enfoques de
valuación y los métodos valuatorios así como la elaboración de informes. Están
diseñados para ser aplicados a valuaciones de todo tipo de bienes y para cualquier
propósito de valuación.

Estándares de Activos: requisitos para tipos específicos de activos, que deben

seguirse en conjunto con los Estándares Generales al realizar la valuación de un
activo específico; estos Estándares de Activos incluyen información de contexto
sobre las características de cada tipo de activo, influyendo en el valor y en los
requisitos adicionales y específicos, a tener en cuenta en los enfoques y métodos de
valuación comúnmente utilizados.

La gerencia de Contabilidad estudia, mide y analiza el Patrimonio y la situación

económico-financiera de una empresa, facilitando la toma de decisiones al interior
de la misma y el control externo mediante la información auditada, para lo cual lleva
un registro sistemático y cronológico de las operaciones financieras, que permitan a
la gerencia general y al directorio, interpretar sus resultados y orientar el negocio
controlando la gestión anterior y estimando el resultado futuro.

- Activo: Son las propiedades que posee la empresa (dinero, inventarios,

edificios, equipo), en valor monetario.
- Pasivo: Dinero que se adeuda a terceros (obligaciones, cuentas por pagar).
- Capital: Aportes de los propietarios y Utilidades no distribuidas o retenidas.

Activo = Pasivo + Patrimonio

- Balance: Estado financiero periódico en un momento dado (radiografía).

- Estado de Pérdidas y Ganancias: Estado financiero que presenta el resultado
de la operación, correspondiente a un período de tiempo determinado.

Ingresos – Costo de Ventas = Utilidad Bruta (UB)

UB – Gastos = Utilidad Operacional (UO)

UO + Otros Ingresos – Otros Egresos = Utilidad Antes de Impuestos (UAI)

UAI – Impuestos = Utilidad Neta

 INTRODUCCIÓN

El IVSC (Consejo de las Normas Internacionales de Valuación), es una ONG

independiente sin ánimo de lucro con sede en Londres, que promueve la
calidad de la actividad valuatoria, generando confianza y credibilidad, a fin
de asegurar su adopción a nivel mundial, mediante la producción de Normas
y Procedimientos transparentes y coherentes, que generan Estándares a
aplicar.

Requisitos Generales para realizar una Valuación

a) Términos del encargo.

b) Bases del valor.
c) Enfoque de la valuación.
d) Método a emplear.
 GLOSARIO

- Activo / Pasivo
Elemento o Bien a Valuar.

- Activo Intangible
Activo no monetario y no físico pero con Derecho y beneficio a su
propietario.
Ej.: marcas/nombres/diseños comerciales, dominios de internet; obras /
libros / películas / música; contratos / licencias / regalías; tecnología /
software / base de datos / fórmulas/diseños / procesos / recetas.

- Alcance del Informe

El Valuador debe comunicarlo al inicio al Cliente.

- Asistente
Ayudante del Valuador, especialista en ciertos aspectos.

- Cliente
Persona o entidad que solicita la valuación. .

- Comparación de Mercado (Market Approach)

Estimación del Valor mediante comparación con Activos similares.

- Debe (Must)
Responsabilidad incondicional (Sí o Sí).

- Debería (Should)
Responsabilidad imperativa salvo que el Valuador demuestre el empleo
de una acción alternativa.

- Divisa
Moneda en la que se expresará la Valuación.

- EBITDA
Earnings Befores Interest, Taxes, Depreciation and Amortization o sea
beneficios antes de intereses, impuestos, depreciaciones
y amortizaciones (equivale al beneficio bruto de explotación antes de
deducir gastos financieros).

- Holding
Financiera que posee la mayoría de acciones de un grupo de empresas.
- Información empresarial proporcionada por la administración
Debe ser confiable. Puede reflejar sinergias específicas para el
propietario, que podrían no ser apropiadas cuando se utiliza una base
de valor que requiere la perspectiva del Valuador, quien requerirá los
Estados Financieros Históricos de la empresa, aunque dicho rendimiento
no sea representativo de las expectativas futuras.

- Ingreso (Income Approach)

Estimación del Valor, convirtiendo un flujo futuro a valor presente
mediante el FCD (Flujo de Caja Descontado) sobre el Valor del Activo.
Los Flujos de Caja usan información financiera prospectiva
(PFI=Prospective Finantial Information) o sea: ingresos proyectados/flujos
de entrada y gastos/flujos de salida). Se suman los gastos contables no
efectivos (depreciación y amortización) y se restan los flujos de salida de
efectivo (gastos de capital o cambios de capital de trabajo).
.
- Inmuebles para Desarrollar
Derechos sobre Inmuebles que requieren un redesarrollo mediante
mejoras, para su mayor y mejor uso. Se utiliza el Método Residual, que
indica la cantidad que queda luego de deducir del valor anticipado
del proyecto terminado, los riesgos y costes para su culminación,
aplicando una TD a los Flujos de Caja Futuros, para llegar al Valor
presente Neto.

- Jurisdicción
Entorno legal y Reglamento a aplicar, según el Uso/Propósito.

- Métodos del Coste (no se aplica en la Valuación de Empresas)

a) Coste de Reposición/Reproducción: calcula el Valor de un Activo
nuevo equivalente, depreciado por deterioro físico y por
obsolescencia (funcional, tecnológica y económica).
b) Aditivo (Summation Method): suma los Valores de los componentes
del Bien.

- Métodos de Tasa de Descuento

a) Capital Asset Pricing Model (CAPM
b) Promedio Ponderado del Costo de Capital (WACC).
c) Promedio Ponderado sobre los Activos (WARA).
d) Tasa Interna de Retorno (TIR).

- Métricas de Valuación
Grado en que un Bien posee un atributo dado.
- Objetividad
Criterio imparcial y transparente.

- Obsolescencia Económica
Pérdida de utilidad por mayor costo de operación.

- Obsolescencia Física
Pérdida de utilidad por deterioro físico por edad y/o uso.

- Obsolescencia Funcional
Pérdida de utilidad por desactualización en diseño, capacidad
operativa, especificaciones o tecnología.

- Pasivo Financiero
Obligación de una entidad de entregar dinero o algún instrumento
financiero (contrato que crea derechos y obligaciones).

- Pasivo No Financiero
Obligación de una entidad de entregar un bien o prestar un servicio
(pasivo ambiental; automóvil-incluyendo garantía).

- Propósito/Uso Previsto
Empleo del Elemento, según lo indique el Cliente.

- Puede (May)
Opción a cargo del Criterio profesional del Valuador.

- Revisor
Profesional que Revisa / Opina sobre el Informe del Valuador.

- Tasa de Descuento Apropiada

Considera el nivel de tasas de interés, tasas de retorno esperadas por los
agentes en inversiones similares y el riesgo inherente en el flujo de fondos
esperado (según los estados financieros históricos). Existe relación
inversa entre la Tasa de Descuento y el Valor.

- Transacciones de Referencia
Comparación con transacciones similares.

- Usuario Previsto
Cualquier Usuario del Informe, según lo indique el Cliente.
- Valor de Fondo de Comercio
Cantidad residual luego de deducir del valor de la empresa, los activos
tangibles, intangibles y monetarios.

- Valor de la Empresa
Valor del Capital más el de su deuda u obligaciones menos el de
cualquier efectivo. Se obtiene con flujos de caja antes del coste del
servicio de la deuda y una tasa de descuento apropiada (coste
ponderado de capital).

- Valor de Liquidación
Cuantía estimada que se obtendría al vender un Bien; debe considerar
el coste de poner el Activo en adecuada condición de venta.

- Valor de Mercado
Precio probable por el que un Bien se intercambia entre comprador y
vendedor (desconocidos entre sí) en transacción libre, actuando ambos
con conocimiento, de manera prudente y sin coacción, reflejando el
mayor y mejor uso.
- Valor de Negocio En Marcha (Good Will) o Fondo de Comercio
Valor excedente de una empresa, luego de descontar los Activos
registrados y no registrados, tangibles e intangibles.

- Valor de Sinergia
Refleja características especiales de un Bien, que resultan adecuadas
para un comprador específico. Sus beneficios asociados a la
combinación de Activos reducen el costo y el riesgo y aumentan los
ingresos. (Ej.: compro dos terrenos que unidos me permiten más área
para construir).

- Valor del Capital

Valor de los Activos menos pasivo corriente y efectivo. Valor de una
empresa para sus accionistas propietarios del Capital. Puede obtenerse
usando FC de capital (o sea después de costos de servicios de la deuda
y una TD apropiada aplicable a FC a nivel de capital, tal como un coste
de capital).

- Valor Equitativo
Precio razonable entre dos partes identificadas (no son “NN” como en
el Valor de Mercado); considera las ventajas o desventajas que cada
quien obtendría; es más amplio que el Valor de Mercado, pues
considera el Valor de Sinergia (que combina ambos intereses).
- Valor Operativo
Valor de las Operaciones (no incluye el valor de cualquier activo no
operativo ni las obligaciones).
.
- Valor Razonable (en Canadá)
Precio justo y equitativo; compensación (indemnización) adecuada,
consistente con los requisitos de justicia y equidad.

- Valor Razonable (según la NIIF 13 y la NIC): precio por Vender un Activo

o por Transferir un Pasivo en una transacción ordenada entre agentes
del mercado.

- Valor Razonable (según la OCDE: Organización para la Cooperación y

el Desarrollo Económico): precio que un comprador pagaría a un
vendedor en una transacción de libre mercado. Se utiliza en contratos
Internacionales (en Estados Unidos se aplica para el cobro de
Impuestos).

- Valuador
Profesional hábil y experimentado.

- Vida de Servicio (Service Life)

Considera el mantenimiento preventivo en Instalaciones y Máquinas. Si
no existen costes históricos, el Valuador puede tomar como referencia
el EPC (contrato de Ingeniería, Suministro, Construcción: Engineering,
Procurement, Construction contract), con las características y costos de
la maquinaria.

Consideraciones al Valorizar
La mayoría de métodos no incorporan el valor de los activos que no se
requieren para operar el negocio. .
a) por ejemplo, una empresa valuada usando un múltiplo de EBITDA
solo capturaría el valor de activos utilizados para generar ese nivel
de Ebitda.
b) si la empresa tuviere activos o pasivos no operativos (como una
Planta manufacturera ociosa), el valor de dicha Planta no operativa
no se reflejaría en el Valor, por lo que habría que separar el valor del
activo no operativo y sumarlo al valor operativo de la empresa.
c) las empresas pueden tener activos (intangibles, equipo y maquinaria
depreciados) y/o pasivos legales (demandas) que no se reflejan en
el balance.
d) al Valorizar un Hotel en base a sus Ingresos, la contribución de su
Marca puede que esté incluida en la ganancia generada por el
hotel; el uso del potencial comercial del Bien para determinar su
Valor, se denomina Método del Beneficio.
IVS 101 (Alcance del Trabajo) Términos de Contratación
También llamado Términos de Referencia (TdR), describe el Alcance del
Trabajo de Valuación (activo a valuar, propósito/objetivo a alcanzar, moneda
a aplicar, bases de valor, reglamento, normas a emplear, fecha de
inspección, fecha y tipo de cambio a la que está referida la valuación,
documentos solicitados y responsabilidad de las partes involucradas).

En Valuaciones Virtuales debido a la pandemia que asola al mundo, el CTTP

incluye la Declaración Jurada del Solicitante, en la que expresa “asumir la
responsabilidad total de la documentación proporcionada al Perito así como
de las precauciones y protocolos en salvaguarda de la salud e integridad del
Perito y de quien lo reciba en el lugar en que se encuentre el Activo a
valorizar”.

IVS 102 (Investigaciones y Cumplimiento//Conformidad)

La Valuación se sustenta con evidencias de: inspección, consultas, cálculos,
análisis y criterio profesional acorde al propósito de la misma, que refleje:
transparencia del proceso (continuo e incremental), responsabilidad
profesional e información adecuada (supuestos y datos de entrada
pertinentes).

Se debe conservar el Registro del Informe a emitir con las evidencias

efectuadas.

IVS 103 (Elaboración de Informes)

Supuesto Especial, Incertidumbre Significativa o Condiciones Restrictivas:

Supuesto que difiere de los existentes a la fecha de valuación (ilustra el efecto

de cambios sobre el Valor del Activo).
Ejemplos

Inmueble en propiedad absoluta con Libre Acceso; edificio en proyecto que

se completó en la fecha de la valuación; contrato aún no formalizado pero
vigente; instrumento financiero que se evalúa usando una curva de
rendimiento diferente a la que usaría un Agente.

Previo al lnforme, se comunica al Cliente: el Alcance, el Trabajo y la Conclusión

mediante el ToE (Terms of Engagement) o TdR (Términos de Referencia) o TdC
(Términos de Contratación).
Revisión del Informe: Conclusiones del Revisor y Razones que lo Respaldan.
IVS 104 (Bases de Valor) Premisas, Supuestos, Supuestos
Especiales
El Perito puede concordar lo que estima conveniente con lo que el cliente
desea; por ello, seleccionará las bases de valor apropiadas al encargo
solicitado.
Bases de Valor (definidas en Introducción-Glosario): valor de mercado; valor
equitativo; valor de sinergia; valor razonable.
Otras Bases de Valor:

- Renta de Mercado (Merced Conductiva): cuantía estimada por la que

un Derecho sobre un bien Inmueble debería Arrendarse en la fecha de
Valuación. El Valuador debe analizar la razonabilidad de la Renta.
- Valor de Inversión (Valía): valor de un Activo para el propietario, para
objetivos individuales de inversión o de operaciones (Ej.: compro un
Inmueble e invierto para construir un centro comercial).

Premisas de Valor: mayor y mejor uso; liquidación ordenada; venta forzosa;

uso actual/existente; sinergias. El Perito puede castigar el menor uso del
Inmueble.
- Liquidación Ordenada: valor de un grupo de Activos que el vendedor
está obligado a vender en “venta por liquidación” (“como está y donde
está”) en un periodo razonable para hallar un comprador.
- Venta Forzosa: el vendedor está obligado a vender pero NO es posible
un periodo de comercialización, por lo que los compradores no podrían
investigar previamente los Activos. El precio no puede estimarse
realistamente ya que No es una Base de Valor sino un Intercambio.

Formas de Transacción: actual; de compra (entrada); de venta (salida); en un

mercado particular o hipotético con características específicas.
Costes de Transacción: la mayoría de las Bases de Valor representan el precio
estimado de intercambio de un Activo, sin tener en cuenta los Costes de Venta
del vendedor o los Costes de Compra del comprador y sin ajuste por cualquier
impuesto que cualquiera de las partes deba pagar por la operación.

Las Bases de Valor deben ser conocidas con cuidado y competencia, para
que proporcionen información y descripción relacionadas a las partes que
intervienen
IVS 105 (Enfoques de Valuación y Métodos)
Se basan en el Equilibrio de Precios
3 Enfoques (con diferentes Métodos):

1) De Comparación de Mercado (“Market Approach”).

2) Basado en el Ingreso (“Income Approach”).
3) Del Coste.

El Valuador debe maximizar la Información de Mercado y usar más de un

enfoque y método (Sin Promediarlos), para Estimar el Valor (si hay Insuficientes
Datos de Entrada Ciertos).
Un Mercado Activo da Buena Evidencia del Valor. El Valuador y el Cliente
podrían Acordar: Enfoque, Método y Procedimiento, sin que se Limite Ni se le
Imponga nada.
1) Enfoque De COMPARACIÓN (NO es el Coste de Reposición):

Estima el Valor, Comparándolo con Activos Similares, en Ventas:

apropiadas, públicas y recientes (No forzadas, Ni Urgentes, Libres).
Puede utilizar Múltiplos de Mercado (en Transacciones se usará el
Método de la Matriz de Precios para Instrumentos Financieros).

LOS ACTIVOS SIMILARES QUE SE TRANSAN EN BOLSA, se ajustan con

DEDUCCIONES y PRIMAS. El Efectivo No se Deprecia Ni se Ajusta.

Enfoque de Comparación o Múltiplos de Transacción; se debe

Considerar: Tipo de Activo, Ubicación Geográfica, Vida Útil, Moneda,
Base de Valor.
Puede haber varias Tasas de Descuento.

El Flujo de Efectivo no necesariamente es la diferencia entre Ingreso y

Egreso.
2) Enfoque Basado en el INGRESO (en la RENTA):
Convierte un FLUJO FUTURO a VALOR PRESENTE o FLUJO DE CAJA
DESCONTADO (antes/después de Impuestos) de un Activo de Larga
Vida QUE GENERE RENTAS, INGRESOS PROYECTADOS. .
El Inversor espera recibir un Retorno según el Nivel de Riesgo de
Mercado. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS (calcula el Valor
Terminal Sin Periodo de Proyección).

- FLUJO DE CAJA REAL (No Considera la Inflación).

- FLUJO DE CAJA NOMINAL (Considera la Inflación).
 VALOR TERMINAL = Valor del Activo al Final del Periodo de Proyección;
se calcula por cualquiera de los siguientes 3 Métodos:

a) de Crecimiento Constante a Perpetuidad (Activos de Vida

Indefinida).
b) de Comparación (Cualquier Activo al Fin del Periodo de
Proyección, con Factor de Capitalización).
c) de Rescate (para Activo Deteriorable de Vida Finita = Valor de
Rescate menos Coste de Disposición).
TASA DE DESCUENTO (se le Descuenta el Flujo de Caja Proyectado):
refleja el Valor del Dinero en el tiempo, Riesgos y Operaciones Futuras;
debe ser Consistente con el Tipo de Flujo de Efectivo; se Calcula por
cualquiera de los siguientes Métodos:

a) Modelo de Valoración de Activos de Capital (CAPM)

b) Promedio Ponderado del Costo de Capital (WACC)
c) Tasas de Rentabilidad Observadas o Inferidas
d) Construcción de Tasa o de Acumulación. .

SE DEBE CORROBORAR, EVALUANDO: la Tasa Interna de Retorno (TIR);

Retorno Promedio Ponderado sobre los Activos (WARA).

3) Enfoque Basado en el COSTE:

De Reproducción o Reposición–Deducción por Deterioro y
Obsolescencia: ”Un comprador NO pagaría más que el Coste para
Obtener un Activo de igual Utilidad, a no ser que ello Involucre: Tiempo,
Inconvenientes, Riesgo, etc.”.
3 Métodos:

a) Reposición (Activo similar con Utilidad equivalente).

b) Reproducción (Réplica del Activo).
c) Adición (Activo Subyacente), empleado para Compañías de
Inversión (suma el Valor de sus Partes: directos e indirectos + IGV).

DEPRECIACIÓN/OBSOLESCENCIA

Física Funcional Externa

Curable = que se (Mucho Coste de Causada por Factores
puede reparar; Capital, por: diseño, Económicos (se debe
Incurable = cumplió su materiales, tecnología. Deducir después del
Vida Útil) Exceso de Coste de Deterioro Físico o de la
Operación, por: Depreciación
comparación con otro Funcional).
moderno
Obsolescencia Externa o Económica en INMUEBLES, debido a:

- Cambio en la Demanda
- Sobreoferta en el mercado
- Interrupción o Pérdida en Mano de Obra o Materiales (Ej.: Pandemia)
- Uso en un Negocio que NO puede pagar la Renta ni generar
Retorno).
VIDA FÍSICA es la Vida Útil antes que sea Irreparable.

VIDA ECONÓMICA es el tiempo durante el cual genera Retorno

Económico; depende de su Obsolescencia Funcional.

MODELO DE VALUACIÓN es el Método, Sistema y Técnica Cuantitativa y

Juicio Cualitativo, para Estimar y Documentar el Valor; por tanto se debe
llevar un Registro que respalde el Modelo, dándole Consistencia con la
Base y el Alcance de la Valuación y además considerar el Riesgo con los
Supuestos utilizados.
IVS 200 (Empresas y Participaciones en Empresas)
Aplican Estándares Generales y de Activos

Valor de Negocio En Marcha o Fondo de Comercio (“Good Will”) o Crédito

Mercantil: sobreprecio pagado sobre el Patrimonio Neto = Valor de Activos
(registrados y no registrados, tangibles e intangibles) – Valor de la Empresa.
Es un Activo Fijo Intangible No destinado a la Venta, empleado en
Contabilidad, que refleja su Valor Sinérgico Esperado (Beneficios a Futuro) =
Reputación + Capacidad Creativa + Capital Humano + Buena Organización.

Valor de la Empresa = Capital + Deuda (Obligaciones) – Efectivo para afrontar

sus Obligaciones.
Valor del Capital Total Invertido = Activos – Pasivo Corriente y Efectivo.

Valor Operativo = Valor de Operaciones – (Activo No Operativo +

Obligaciones)
Valor de Capital = Valor de una Empresa para sus Accionistas propietarios.
Estado de Situación Financiera= Activo = Pasivo + Patrimonio.
Valor Financiero de una Empresa = Valor Presente de Utilidades Futuras.
La Contabilidad solo reconoce a los Activos Adquiridos (No a los Creados).
Pasivo Financiero: obligación de Pagar dinero.
Pasivo No Financiero: obligación de Hacer o Entregar (no todo se refleja en la
Contabilidad).

3 Enfoques y Métodos de Valuación de Empresas:

a) Enfoque de Comparación: si existen ventas recientes, públicas, similares,
libres y ordenadas. Utiliza 3 Fuentes de Datos (mercado público de
valores, de adquisiciones y transacciones anteriores). Se puede aplicar
el EBITDA.

b) Enfoque basado en el Ingreso (o Renta o Ratios): Ingresos o Flujos de

Caja se miden antes/después de Impuestos. La Tasa de Capitalización
o Descuento debe ser consistente con el Flujo de Caja (“a mayor riesgo,
mayor TD”).
 Con los Estados Financieros Históricos, se estima el Flujo Futuro de
Ingresos o de Caja. Se deben Ajustar al mercado: Ingresos, Gastos,
Transacciones, M.O., Arrendamientos.

c) Enfoque basado en el Coste: Normalmente NO se emplea en Empresas,

a menos que la Empresa:
 esté en proceso de Arranque.
 sea un Holding.
 No representa un Negocio en Marcha.

IVS 210 Activos Intangibles

Activo Intangible: No Monetario Ni Físico pero Otorga Derechos y/o Beneficios.
Características: propiedad, función, posición e imagen en el Mercado.
5 Categorías (Transferible o No transferible, llamado “personal”):

a. Relacionadas con la Comercialización: Productos/Servicios

(marcas, diseños)
b. Relacionadas con Clientes: Órdenes de servicio, contratos.
c. Relacionadas con el Arte: Obras, libros, películas, música,
derechos de autor.
d. Relacionadas con Contratos: Licencias, regalías, suministros,
arrendamientos
e. Relacionadas con la Tecnología: Patentes, base de datos,
fórmulas, software.
Las Marcas pueden ser una combinación de Categorías.
Elementos de las Categorías: Sinergias (cuando se unen 2 o más empresas);
Oportunidades (de ampliar el negocio); Beneficio (de una fuerza de trabajo
y/o de Activos futuros); Valor del Negocio En Marcha.
Al Valuar una Empresa, se debe analizar si hay Activos Intangibles.

(Ej.: Valuar un Hotel basado en el Ingreso: es posible que la Marca ya esté

incluida en la ganancia generada por el hotel.

Para qué Valorizar un Activo Intangible: Información Financiera o Impuestos;

Solucionar Conflictos (accionistas, divorcios); Expropiación; Transacciones.
Métodos para Valorizar un Activo Intangible y en qué se aplican:
a) Comparación de Mercado (Transacción Directa): radiodifusión,
internet.
b) Ingreso (separar las Rentas atribuibles al Intangible): marcas,
tecnología, contratos, licencias, acuerdos (se basan en el Valor
Presente de la Renta, Flujo de Caja, ahorro en costes).
c) Coste (de Reposición o de Reproducción): software adquirido y/o
desarrollado internamente; fuerza de trabajo entrenada
“nadie pagará más por un activo, que el coste para reponerlo con
un sustituto de utilidad o funcionalidad comparable.
Considerar:

a) Costes directos e indirectos (M.O., materiales, GGU).

b) Obsolescencia Económica.
c) Margen de Beneficio.
d) Coste de Oportunidad (tiempo ahorrado al No tener que Crear
un activo similar).

Consideraciones Especiales sobre Activos Intangibles:

a) TD/TRetorno (evaluar los Riesgos y aplicarlos a las Tasas

existentes).

b) Vida Económica (finita o infinita; una patente posee vida

finita) No es la Vida Útil Remanente para Contabilidad o
Tributación. Para Intangibles Relacionados c/Clientes, el
Deterioro Histórico (Nº de Clientes vs. Cuentas de Clientes).

c) Beneficio por Amortización de Impuestos: incluido en el

Intangible (TAB = Centro de Costo Contable). En el Enfoque de
Comparación de Mercado o en el de Coste, el precio pagado
para Crear o Comprar el Activo, ya refleja la Amortización del
Activo. En el Enfoque basado en el Ingreso, hallar el TAB.
La Base de Valor supone una VENTA HIPOTÉTICA DEL ACTIVO
INTANGIBLE.

Para calcular el TAB, la TD Apropiada puede ser:

a) para una Empresa, el Costo Medio Ponderado del Capital
(si la Amortización Compensa Impuestos); o

b) para el Activo Objeto, la de la Valuación del Activo, ya

que no se debe suponer que el propietario del activo
Objeto tiene operaciones e ingresos separados.
IVS 220 (Pasivos No Financieros) Insertado
Pasivo: Obligación que se cumple entregando Recursos Económicos.
Pasivo Financiero: Dinero o Instrumento Financiero Sin Compensación/Adición

Pasivo No Financiero: Bien o Servicio que cancela una Obligación (ej.: pasivo
ambiental, garantía, desmantelar activos, compra de energía,
indemnización). Requieren Margen de Beneficio por el Esfuerzo de Cumplir y
el Riesgo asumidos. Su Activo No es reconocido por la contraparte (ej.: pasivo
ambiental) o solo puede se transferido con Otro Activo (ej.: un auto más su
respectiva garantía). Tiene poca posibilidad de ser Transferido. El Mercado
para Activos y Pasivos No Financieros es ILÍQUIDO, con altas Diferencias de
Oferta-Demanda y Asimetría Activo-Pasivo. Las Transacciones de estos Pasivos
las realizan Compañías de Seguros y Emisores de Garantías. Se Valorizan para:
Información Financiera (contabilidad, deterioro); Información de Impuestos
(precios de transferencia, herencias, donaciones, ad valorem); Litigios;
Consultoría general (para préstamos o acuerdos de transacción).
AL VALORIZAR FLUJOS DE EFECTIVO Y TD ANTES DE IMPUESTO

3 Métodos:
a) Comparación de Mercado Comparable o Transacciones Guía o
Transacción Comparable o Enfoque de Comparación (= “Arriba-Abajo”)
entre idénticos o similares; Precios de terceros; Póliza de Garantía; Tasa
de Retorno; Derecho de Valor Contingente (Pasivo Financiero o Renta) =
CVR: su valor se basa en un Evento Futuro: distribuye un pago
predeterminado si el evento ocurre en una fecha; si no, caduca sin valor,
y se transforma en Opción.

b) Enfoque del Ingreso: Valor de un Pasivo No Financiero = Valor Presente

del Costo + Margen de Beneficio para Asumir el Pasivo. Se le denomina
“Abajo-Arriba” incluye costos: directos, indirectos, de oportunidad, de
atención de la obligación, margen sobre el esfuerzo de cumplimiento, TD
a valor presente.
c) Enfoque del Coste: poco aplicado, pues los agentes esperan Retorno
sobre el Esfuerzo de Cumplimiento. La TD debe considerar el valor del
dinero en el tiempo y el Riesgo de Incumplimiento de la contraparte; se
compensa ajustando los Flujos de Efectivo por Inflación y por Riesgo de
Incumplimiento (lo que se abona por pedir prestado el Fondo para
cumplir la obligación).
c1) Modelo Basado en Escenarios: cuando los pagos futuros no están
definidos sino que varían en función de eventos futuros.
c2) Modelo de Precios de Opción: cuando los Flujos de Efectivo del
Pasivo No Financiero están en función de factores de Riesgo
Sistemático.
Flujos de Efectivo: se estiman considerando: el costo para un
tercero que cumpla la obligación + inflación, GGU +
Compensación por tal labor.
Flujos de Efectivo Esperados: promedio ponderado por la
probabilidad de los Flujos de Efectivo Futuros + Compensación por
Incertidumbre de los Flujos de Efectivo (incorpora la Rentabilidad
esperada a través de un margen de Riesgo en los Flujos de
Efectivo o en la TD). TD (inversamente proporcional al Valor): se
reduce para reflejar el impacto del Riesgo pronosticado (es decir,
la Compensación por el Riesgo de Incertidumbre y momento en
el tiempo de los Flujos de Efectivo).
Margen de Riesgo de un Flujo de Efectivo (Consideraciones): plazo
para el vencimiento del activo, geo ubicación del activo y de los
mercados en que se comercializa, moneda de los flujos. Será
mayor si hay poca certidumbre en el cumplimiento y viceversa.
“Riesgo de Cola” de Pasivos No Financieros: riesgo adicional de
un Activo Financiero (portafolio o cartera), cuando es posible que
su valor se mueva más de tres desviaciones estándar de la media;
son eventos con poca probabilidad de ocurrir y suceden en los
extremos de una Curva de Distribución Normal.
IVS 300 (Instalaciones y Maquinarias) Activos Tangibles.
Derecho de Uso tiene una Vida Diferente a la Vida de Servicio (Service Life).

Vida de Servicio considera el Mantenimiento Preventivo (se adelanta a la

posible avería en una fecha prevista) y el Mantenimiento Predictivo (cuando
la calidad del servicio se desvía de la diseñada; no es previsible).
Esperanza de Vida de Servicio la establece la Gerencia General.
Sub-Sistemas se pueden valorizar por separado.

Un Activo Intangible puede Influir en el Valor de Instalaciones y Maquinaria

(Ej.: software operativo, información técnica, registros de producción,
patentes). “La Valuación reflejará todas las formas de Obsolescencia sobre
el Valor”
Identificación del Activo:
a) Activo ligado al suelo (al retirarlo se afectará).

b) Máquina parte de una Línea de Producción (su función depende

de otros).

c) Activo que es componente del Inmueble (Ej.: A/A, ventilación,

calefacción). . “Los Servicios (agua, luz, gas, ascensores),
se incluyen en la Edificación”.
Factores a Considerar al Valuar Instalaciones y Maquinaria:

a) Relacionadas con el Activo (especificación técnica; vida: útil,

económica, remanente; estado; historial de mantenimiento;
obsolescencia: funcional, física, tecnológica; costes de
desmantelamiento y remoción, instalación y re-puesta en marcha;
posible arrendamiento; pérdida potencial: pues la Vida de operación
de una Máquina se acorta por la duración del contrato sobre el
edificio en el que se ubica; si no hay costes históricos, se puede tomar
de referencia el Contrato de Ingeniería, Suministro Construcción =
EPC, que contiene el diseño detallado de ingeniería del proyecto
“llave en mano”).

b) Relacionadas con el Entorno (ubicación respecto a la fuente de

materia prima o Mercado; el impacto de cualquier ley ambiental que
restrinja su uso o imponga coste adicional; el desecho de sustancias
tóxicas que contenga alguna maquinaria; la licencia de operación).
 c) Relacionadas con la Economía (rentabilidad del activo al comparar
costes de operación vs. ingresos; demanda por el producto
fabricado, respecto a factores económicos; que el Activo se destine
a otro uso más rentable). .
3 Enfoques y Método de Valuación:
a) Comparación de Mercado: solo si las características y tecnología son
similares y si existen datos de mercado.
b) Enfoque basado en el Ingreso: mediante el Flujo de Caja Específico
para el Activo, se consideran los Flujos Esperados a lo largo de la Vida
así como el Valor al Final de su Vida, SIN contar los elementos de Valor
de: Activos Intangibles, Fondo de Comercio (Goodwill) y Otros Activos.
c) Enfoque del Coste: el más empleado (se estima el menor Coste por
Reponer el Activo entre el de Reproducción y el de Reposición, para
obtener un Activo equivalente en Utilidad y Producción; se ajusta por
Obsolescencia: física, funcional, tecnológica y económica).
c1) Si conoce Coste de Adquisición, ajustar por:
Inflación/Deflación e Indexación.
c2) Método Coste-a-Capacidad: para el Coste de Reposición,
puede partirse de un Activo Similar con diferente
Capacidad y se castiga por falta de Utilidad por
Obsolescencia Económica. Este Método solo se usa como
Comparación, ya que la relación Coste-Capacidad NO es
Lineal.

Acuerdos de Financiación (para Instalaciones y Máquinas ARRENDADAS)

Por ser de terceros, estos Activos NO se incluyen en la Valuación pero pueden

Registrarse, pues podrían impactar sobre el Valor de los Activos Propios; por
tanto, ANTES de Valorizar, el PERITO debería establecer con el Cliente si los
Activos están en: Arrendamiento Operativo o Financiero o Préstamo. Según
ello se aplicará la Base y Metodología apropiadas.
Depreciación (término Contable: NIC)
Obsolescencia (en base a la Vida Útil del Activo: NIIF 13)
Física (según el estado en que se halle el Activo: bueno, regular, malo).

– Funcional (por el avance tecnológico: en la actualidad, un molino de

bolas horizontal está en desventaja con otro molino vertical).
– Externa/Económica (debido al desuso: la industria gráfica es
reemplazada por medios digitales).
¿Valor de Mercado de una Planta que fabrica Vacunas anti Covid?

La Máquina se valoriza normal; lo que ganará Valor (Agregado) es el

Laboratorio.
¿Cómo valorizar una Máquina “hechiza”?

Por partes conformantes (materiales, M.O., soldadura, etc.); se debe

considerar que dicha máquina cumplirá una acción predefinida por su
fabricante, por lo que su uso es restringido y quizá no se pueda aplicar a otra
actividad; asimismo, no posee valor de marca, por ser “NN”.
¿Gasoducto de Gas Natural?

Su Red puede tomarse como Garantía; se considera como Negocio

Monopólico administrado por el Estado.
¿Cómo se valoriza el Aire Acondicionado?

Solamente los Ductos están enraizados a la Edificación; el resto de

componentes (motores, ventiladores, etc.), se pueden extraer (y valorizar)
como unidades.
IVS 400 (Derechos Sobre Inmuebles)
El PERITO debe conocer el Marco Legal que afecta al Derecho que Valuará:
Derecho de Propiedad, de Uso o de Ocupación de Suelo y Edificaciones.

El Derecho NO es la Propiedad; es el Derecho a: usar, disfrutar, disponer; es el

dominio, uso u ocupación de la tierra y de las edificaciones (NO su
Valorización).
3 Tipos de Derechos:

a) Derecho Superior sobre cualquier superficie de suelo definida (el

propietario tiene Derecho absoluto de posesión y control del suelo y
edificación).

b) Derecho Subordinado (igual al Derecho Superior pero Arrendado por un

periodo definido).

c) Derecho a Usar Suelo o Edificio (pero Sin Derecho a Posesión y Control;

solo Derecho a pasar sobre el suelo o usarlo solo para una Actividad
Específica).

“Un Activo Intangible puede tener impacto sobre el Valor de un Inmueble (Ej.:
la Valuación de un Hotel puede estar ligada a la Marca; en tal caso se
considerará el Intangible)”.

“Como el Suelo y la Edificación no se mueven, lo que se transfiere son

Derechos y Acciones”. .

El Perito debe Inspeccionar y Comprobar: Derecho sobre el Inmueble, áreas

(terreno y edificación), especificaciones técnicas, servicios, tipo de suelo y
cimentación, riesgo ambiental o potencial, licencia de construcción, cambios
físicos, tipo de ocupación, edad y estado físico de la construcción.
.
”Debe Considerar el Mayor y Mejor Uso (puede ser diferente al Uso actual)”

3 Enfoques y 1 Método de Valuación:

a) Comparación de Mercado: similitud en: suelo, construcción y ubicación
(precio unitario por área o por habitación o rendimiento de cultivos).
b) Basado en el Ingreso: según la Renta (Alquiler) Actual o Estimada (si la
ocupa el Propietario = Renta Ahorrada = equivalente a lo que le costaría
al Propietario una similar).
MÉTODO DEL BENEFICIO:

Si el edificio solamente es adecuado para un tipo de actividad

comercial, la Renta = Flujo de Caja Real o Potencial que correspondería
por dicha actividad.

Se usan varios Modelos de FCD (para un periodo futuro se ajustan a Valor

Presente, con una TD o de Rendimiento; la TD basada en el valor del
dinero en el tiempo y en los riesgos y recompensas de los Ingresos).
Ejemplos:

– si el objetivo es establecer el Valor para un Propietario basado en

su propio criterio de inversión, la TD usada puede reflejar la Tasa
de Retorno requerida por el o su coste promedio ponderado de
capital.
– si el objetivo es establecer el Valor de Mercado, la TD se deriva
de observar los Retornos implícitos en el Precio pagado por
Derechos sobre Inmuebles comercializados en el Mercado.

TD es el Coste de Capital que se aplica para conocer el VA de un pago

futuro.

Resta valor al dinero futuro cuando se traslada al presente, a menos que

sea negativa. Determina el valor en moneda de hoy, de un dinero
pagado en el futuro. (Ej.: se promete pagar $ 55 en 1 año y la TD = 10%,
el VA resulta $ 50).

Los Proyectos NO tienen TD (la decide una: persona, firma,

organización).
TIR: mide la Rentabilidad de un Proyecto (depende de sus FCD

VNE: Valor Nominal Esperado de Obligación que vence en plazo

determinado. VAR: Valor Actual Reconocido por persona o entidad.
VA = VAR / (1 – TD).

Al analizar un Proyecto de Inversión se debe considerar el desembolso

inicial a realizar y los FC Anuales (que permiten retornar la inversión).

Para adquirir los FC Futuros con el propio desembolso realizado

actualmente y poder conocer la diferencia respecto a la Ganancia
Neta o Valor Actual Neto (VAN), hay que calcular el VNE al día de hoy
de cada uno de los flujos; es decir: actualizar o descontar. Después se
dividir cada Flujo por el Factor de Actualización (1 + TD)^n (n = años
desde el año actual).
c) Enfoque del Coste de Reposición Depreciado: cuando no existen Precios
de transacción para propiedades Similares o de un Flujo de Ingresos Real
o Hipotético que percibiría el propietario. También se emplea como
Comprobación:

– se calcula el Coste de Reposición (reponer el Inmueble a la fecha

de Valuación: terreno + edificación + honorarios de diseño +
costes financieros y GGU).
– se Deprecia por Obsolescencia (física, funcional, tecnológica y
económica).
Jerarquía de Derechos: los diversos tipos de Derechos sobre inmuebles,
NO son excluyentes (Ej.: un Derecho superior puede estar sujeto a un
Derecho subordinado; el propietario del Derecho Absoluto puede
otorgar un “Derecho de arrendamiento principal”, respecto a parte o a
la totalidad de su Derecho. Si no está prohibido en el contrato, el
arrendatario principal puede subarrendar durante el mismo plazo a un
tercero).

– Derecho Absoluto: provee propiedad a perpetuidad pero puede

estar sujeto a Derechos Subordinados (que pueden incluir
arrendamientos y/o restricciones).
– Derecho de Arrendamiento: por un periodo definido.
– Derecho de Uso: puede ser a perpetuidad o por un periodo
definido.
“Al Valuar Derechos Sobre Inmuebles, se debe identificar la naturaleza
de los Derechos que corresponden al Tenedor del Derecho y reflejar
cualquier restricción o gravamen impuesto por cualquier otro Derecho
sobre la misma propiedad. La suma de los valores de cada Derecho,
será diferente del valor del Derecho Superior libre de cargas”.
. RENTA (Alquiler o Merced Conductiva) ya sea Contractual o de
Mercado.

En los Derechos Sobre Inmuebles, se requiere un Redesarrollo para lograr el

Mayor y Mejor Uso o Considerar Mejoras en la fecha de Valuación.
Incluyen: construcción o mejoramiento de edificios; terreno en habilitación o
para un plan maestro o para uso de mayor valor o mayor densidad.
El Derecho a Usufructo puede o no ser A Perpetuidad y puede TRANSFERIRSE
IVS 410 (Inmuebles Para Desarrollar)
Gracias al Redesarrollo, se obtiene su Mayor y Mejor Uso (construir edificios,
tierra no desarrollada, mejora de la edificación, incremento de la densidad,
etc.).

Para qué se Valorizan los Inmuebles Para Desarrollar: para analizar si son
financieramente adecuados los proyectos propuestos; si procede su
adquisición y garantía de préstamos; para analizar el Impuesto Ad Valorem
(basado en el Valor); para litigios o reporte de información financiera o para
Compras Obligatorias (las entidades estatales adquieren Bienes con un
proceso de selección, aprovechando los beneficios de la economía de
escala).

“El VALOR RESIDUAL (Valor de un Terreno Para Desarrollar) es muy Sensible” (Ej.:
para Garantía de Préstamo o para Viabilidad de un Proyecto).
3 Enfoques y Método de Valuación
a) Comparación de Mercado: las diversas características de Terrenos
Para Desarrollar, dificultan la Comparación Directa (pero sirve como
“dato” para el MÉTODO RESIDUAL).

b) Enfoque basado en el Ingreso: hallar el VALOR RESIDUAL de un

Inmueble Para Desarrollar, usando un MODELO DE FLUJO DE CAJA
(también como “dato” para el MÉTODO RESIDUAL).

c) Enfoque del Coste: el Coste de Desarrollar (Ej.: desarrollar un edificio

para el que NO hay un Mercado Activo), es un componente del
MÉTODO RESIDUAL. Basado en el principio de que “un comprador NO
pagaría más por un Activo, que lo que costaría crear un Activo de igual
Utilidad”, tiene la Dificultad de determinar el Beneficio (Utilidad Final)
para un potencial comprador y la TD a utilizar.
d) MÉTODO RESIDUAL: híbrido del Enfoque de Comparación y el del Coste.
Valor Residual = Valor Bruto del Desarrollo – (Coste del Desarrollo +
Retorno al Desarrollador). Es Sensible a pequeños cambios en los FC
Proyectados y en los “datos” supuestos, para llegar al VALOR DE LA
PROPIEDAD TERMINADA (cumpliendo con: planos; especificaciones;
honorario; cronograma; utilidad del proyecto; tasa de descuento y
costes de: construcción, comercialización y financieros).

– Costes de Construcción: licencia, demolición, preparación,

construcción.
– Costes de Comercialización: si NO hay un comprador o
arrendatario.
– Costes Financieros: desde la fecha de Valuación hasta la de
Terminación Física del Proyecto (y hasta venderlo u ocuparlo);
podría incluirse el Riesgo.
(Si el Proyecto es Autofinanciado, agregar una Tasa de Interés).

– Cronograma: desde la fecha de Valuación hasta la fecha

esperada para la terminación física y quizá para el periodo de
Comercialización.
Si la propiedad será como Inversión, añadir tiempo para su
ocupación. Si se arrendarán Unidades Individuales, adicionar
coste de: comercialización, mantenimiento y servicios (de las
Unidades NO arrendadas).
– Beneficio del Desarrollo (Retorno al Desarrollador): por Riesgo en
culminar el proyecto en la fecha de Valuación (relacionado con
la Renta o el Capital previsto); puede ser un % del Valor
Anticipado del proyecto a su terminación.

– Riesgos (Retrasos): por fenómenos naturales; en obtener Licencia;

fallas de proveedores; modificación del Reglamento; espera
para vender o arrendar; condiciones de Mercado. Se debe
cuidar la doble Contabilización de Riesgos (podrían estar en la TD
o en la Tasa de Capitalización para llevar los flujos de efectivo
futuros a valor presente).

– Tasa de Descuento (TD): a los Flujos de Caja Futuros, para llegar a

un Valor Presente Neto (la TD debe incluir el Riesgo de cambio en
Valores y Costes).

– Consideraciones Adicionales: ¿hay Mercado para el desarrollo

propuesto?; ¿dicho desarrollo es el Mejor y Mayor Uso del Bien en
el Mercado?; ¿influirán los criterios Políticos?; ¿hay restricción en
la Zonificación?; ¿existe acceso a vías y áreas públicas?; ¿existen
Riesgos Ambientales?; ¿hay disponibilidad de Servicios: agua,
energía, gas?; ¿posibilidad de Restricción Arqueológica?; ¿hay
oferta y demanda adecuadas?; ¿disponen de Costes de Fondeo
(Fondos que los bancos se prestan entre ellos; representan una
Tasa de Referencia).

– Reportes de Información Financiera (Contabilidad): depende de

la Clasificación del Predio (Ej.: para venta, ocupación del
 propietario o Inversión); el estado Financiero supone que la
Entidad es un Negocio En Marcha.

.
– Consideraciones para Garantías de Crédito: es apropiado
Valorizar a VALOR DE MERCADO, estimando el Riesgo por
Incumplimiento del Prestatario (quien toma el préstamo), se
aplican 2 Métodos de Valuación (*) por insuficiencia de Datos
Comprobables: Fácticos; debiera Valorizarse “tal como está”
(etapa de desarrollo existente) y “como proyectado” (con el
desarrollo completo).
(*) Método Estático (para economías estables y plazos cortos del
proyecto): beneficios, utilidad, costos, gastos, suelos, valor
residual.
 Método Dinámico (si el proyecto durará más de 1 año): ingresos,
costo, tiempo.

Algunas Consideraciones sobre Propiedades Rurales (no están en las

IVS) Se pueden aplicar los Estándares 101 a 105. El Valuador debe
confirmar todo lo existente (tierra, edificios, maquinaria, muebles,
ambiente, recurso hídrico, clima, capacidad productiva, activo
biológico: plantaciones/animales) y analizar riesgos y suposiciones
especiales (mayor y mejor uso: agrícola, pecuario, forestal), estimar los
ingresos estables (flujo de efectivo), estableciendo previamente el
alcance y condiciones del trabajo de Valuación a desarrollar.

Las IVS describen Procedimientos a adoptar y Criterios a

seguir, mediante adecuadas Opiniones de Valor. NO son un
Código de Conducta, sino que definen Principios de alto nivel,
marcando diversas competencias y elevando el estatus del
Tasador ante sí y ante la sociedad.
UPAV (Presidente: Armando Escalante) ITADO (Presidente: José Alberto
Beras) Expositores: Germán Noguera (Colombia), José García
(Venezuela), Leandro Escobar (España), Eduardo Rottman (Brasil), Julio
Torres/César Cantú (México).
IVS 500 (Instrumentos Financieros) EN REVISIÓN (SERÁ NUEVO)
Instrumento Financiero

Contrato que crea Derechos u Obligaciones entre partes, para recibir o pagar
efectivo u otras consideraciones financieras (adquisiciones, fusiones, compra
y venta de empresas, Reportes de Información Financiera, Impuestos, Litigios,
procedimientos internos de Riesgo). .

Requisitos para Valorizarlos: precios de transacciones recientes o similares,

calificaciones de crédito, rendimientos, volatilidad, índices.

Identificación del Activo u Obligación a Valuar: clase (Instrumento Individual

o Portafolio) y unidad de cuenta.

Propósito del Encargo: Datos de Entrada (Información Validada de Mercado

de Precios Comparables Ajustados), Modelo de Valuación, Detalle del
Reporte.

Materialidad: valor de un instrumento vs valor de activos y pasivos del

portafolio.
Incertidumbre Significativa: si el Mercado presenta anormalidades.
Complejidad: ”a mayor Complejidad, mayor Detalle de los Datos de Entrada”.

Comparabilidad: la Información de los Instrumentos debe Compararse con

periodos previos.

Instrumentos Subyacentes: es una acción o materia prima o cualquier activo

que proporcione valor; si los Flujos de un Instrumento Financiero se generan por
Activos o Pasivos Subyacentes Identificables, deben proveerse los Factores
que Influencian el Valor Subyacente al Valor Estimado del Instrumento
Financiero.
3 Métodos y Enfoques de Valuación:
a) Comparación de Mercado: es ideal comercializar en un intercambio
Líquido en fecha cercana de un Instrumento; en caso contrario, se
ajustan los Precios.
b) Enfoque basado en el Ingreso: mediante el FCD.

Especificar: cuándo espera la Entidad, efectuar los FCD del Instrumento;

cálculo de los FCD (Tasa de Interés a Instrumentos Subyacentes);
opciones de compra-venta; términos relativos a Riesgo de Crédito en
Instrumentos de Deuda. Tasa de Descuento (TD): evaluar el Retorno
sobre el Instrumento, que compense el Valor del Dinero En El Tiempo y
los Riesgos (subordinación a términos y condiciones; incertidumbre sobre
 la capacidad de pago de la contraparte; comerciabilidad y liquidez del
Instrumento; Riesgo de Cargos por el Entorno Legal; estatus Tributario del
Instrumento). Debe ser consistente con los FC (ej.: si el FC Esperado se
mide neto de pérdidas de crédito), entonces la TD debe reducirse por
Riesgo de Crédito). Si el FC Futuro No se basa en cantidades fijas
contractuales, se estimará los FC Esperados, para determinar los Datos
de Entrada (ej.: si se trata de determinar el Valor de Mercado o el Valor
Razonable según las NIIF, los Supuestos deben reflejar los de los Agentes.
ej.: si se trata de Medir el Desempeño de un Activo contra los puntos de
vista referidos por la Administración -podría ser la TIR-, entonces se
pueden usar Supuestos Alternos)
c) Enfoque del Coste:

c1) Datos de Entrada: cotización del Mercado, precios de

Instrumentos comparables. OJO: un NO Perito: negocia;
comercializa; no Investiga; no Valoriza; es Teórico. El PERITO
recaba Información y las Homologa y las Ajusta.
c2) Ajustes por Riesgo de Crédito: crédito propio del emisor y riesgo
de la contraparte; Subordinación (prioridad de un Instrumento al
evaluar el Riesgo de Incumplimiento); Apalancamiento (cuantía
de la deuda usada para Fondear los Activos, de los que se deriva
el Retorno de un Instrumento; afecta la Volatilidad de Retorno
para el Emisor y el Riesgo); Acuerdos de Compensación: reducen
el Riesgo (Ej.: si una parte se torna insolvente, la otra compensa la
deuda mediante otros Instrumentos); Protección Contra
Incumplimiento: garantía por un tercero (previa investigación al
garante), contrato de seguro, SWAP (permuta financiera: dos
partes se comprometen a intercambiar dinero en fechas futuras)
es un Instrumento Financiero Derivado.

Sensibilidad: evaluar cuál Fuente de información es la más

apropiada.
Riesgo de Crédito Propio: se comprueba con las Curvas de
Rendimiento, para los Bonos Propios de la Entidad u otra Deuda
emitida. .
Colateral: Activos a los que tiene derecho el Tenedor de un
Instrumento en caso de Incumplimiento (“a mayor Valor y Liquidez
del Activo en Garantía, menor Riesgo”). El PERITO Investiga si la
Garantía ya está contabilizada en otra área del balance, para
NO duplicar el recuento y considerará al Colateral disponible.
 Liquidez y Actividad del Mercado: el PERITO analiza si los
Instrumentos son Estandarizados y Comercializados en cantidad y
determina el Enfoque adecuado Liquidez de un Activo: mide su
Conversión a Dinero.

Actividad del Mercado: mide el Volumen de Negociación; es

Relativa (No Absoluta); una Baja Actividad No implica que el
Instrumento es Ilíquido.

Objetividad de la Valuación: los Instrumentos Financieros son

Valuados Internamente por quien los Crea y Negocia, arriesgando
la Objetividad de la Valuación; como sus Precios producen los
Reportes de Información Financiera, dichos Reportes debieran
escrutarse y aprobarse por un Ente Independiente (debiera ser el
CTTP), Ajeno a la Entidad Emisora. .
Control de la Valuación: el PERITO REVISOR debe constatar el
cumplimiento de las Normas y Reglamentos adecuados y
Verificar: Método, Procedimiento, Raciocinio, Operaciones,
Fuentes y Datos empleados.
– para Negocios y Empresas (acciones; activos alternativos).
– para Bienes Raíces (Reits o Fibras = Fondos Inmobiliarios de Bienes
Raíces).
– para Pasivos No Financieros Obligación de entrega Física de Activo
Tangible
– para Activos Intangibles (Token en Blockchain) red de ordenadores;
cada máquina es un nodo; en internet, cada servidor es un nodo;
utilizan Bitcoin.
Ej.: Una empresa que construye edificios y vende sobre planos, posee:
oficina, máquinas, almacén (Inventarios), base de datos de posibles
inversionistas (Intangible), marca, buenos diseños, software, garantía de
reparación por 5 años (Pasivo No Financiero), utilidad que invierte en la
BV; emitió acciones (Instrumentos Financieros) y bonos (captó Recursos
Sin recurrir a deuda financiera) y acciones preferenciales (Sin derecho a
participar en la empresa). .
IVS 500 (Instrumentos Financieros) EN REVISIÓN