EJECUCIÓN DE ALQUILERES

La ejecución de alquileres es un juicio ejecutivo (dentro de los procesos de ejecución) en el

cual se busca el cumplimiento forzoso de una obligación de dar sumas de dinero plasmada
en un titulo ejecutivo. Es decir, como todo juicio ejecutivo se requiere el cumplimiento de
dos requisitos que hacen a su procedencia: 1) obligación de dar sumas de dinero liquidas o
fácilmente liquidables, que sea exigible (plazo vencido y no prescripta) 2) titulo ejecutivo
de los previstos en el art. 523.

El art. 523 inc 6 califica al “CREDITO POR ALQUILERES DE INMUEBLES” como un

titulo ejecutivo. Respecto a estos, hay algunos de ellos que traen aparejados ejecución (lo
que se conoce como títulos completos), mientras que otros requieren de la preparación de la
vía ejecutiva, es decir, pasos previos que hacen al perfeccionamiento del titulo (títulos
incompletos)

El crédito por alquileres de inmuebles constituye un titulo INCOMPLETO, que requiere de

la preparación de la vía ejecutiva.

Generalmente, el ejecutante dedica un acápite de su demanda a la preparación de la vía

ejecutiva y sus pasos.

PREPARACION DE LA VIA EJECUTIVA: PASOS

Notificar al ejecutado del inicio de las actuaciones para que dentro del plazo de 5 días de
notificado comparezca al juzgado para reconocer la firma inserta en el contrato de locación,
y a su vez, manifieste si es o no locatario, y en caso afirmativo, acompañe el ultimo recibo
de pago del alquiler. Todo ello, bajo apercibimiento, en caso de incomparecencia, de
tenerlo por confeso y por reconocida la firma inserta en el contrato.

- Deberá comparecer personalmente y formular la manifestación ante el juez. Dicha

manifestación no podrá ser reemplazada por un escrito; tampoco podrá formularse por
medio de gestor.

- Si el citado no compareciere, o no probare justa causa de inasistencia, se hará efectivo

inexcusablemente el apercibimiento y se procederá como si el documento hubiere sido
reconocido por el deudor personalmente, o hubiese confesado los hechos, en los demás
casos.

- El desconocimiento de la firma por alguno de los coejecutados no impide que se cumpla

con lo dispuesto por los artículos 531 y 542, respecto de los deudores que la hayan
reconocido, o a quienes se los haya tenido por reconocida.

- Si el deudor reconoce su firma pero niega el contenido del instrumento, igualmente queda
preparada la vía ejecutiva.

- Si el deudor desconociese la firma inserta en el documento, el juez, a pedido del

ejecutante, previo dictamen de UN (1) perito designado de oficio, declarará si la firma es
auténtica. Si lo fuere, ordenará librar el mandamiento de intimación de pago y citación de
remate y se impondrá al ejecutado las costas y una multa equivalente al TREINTA POR
CIENTO (30 %) del monto de la deuda, que aquél deberá dar a embargo como requisito de
admisibilidad de las excepciones. Si no las opusiere, el importe de la multa integrará el
capital a los efectos del cumplimiento de la sentencia de remate.

La resolución que declara la autenticidad de la firma e impone la multa será apelable en

efecto diferido.

Una vez completo el titulo ejecutivo, se seguirán los mismos pasos previstos en todo juicio
ejecutivo.

DOCUMENTAL A PRESENTAR:

- Contrato de locación
- Cartadocumento intimando al pago (todas las que se hayan enviado)
- Bono ley 23.187
- Comprobante de pago tasa de justicia ley 23.898 (es el 3% calculado sobre el monto
reclamado que incluye capital histórico mas intereses. Puede ser que los intereses
estén pactados en el contrato de locación. En su defecto, se aplica la tasa de interés
activa del banco nación)
También se suele ofrecer PERICIAL CALIGRAFICA para el supuesto de
desconocimiento de la firma inserta en el contrato de locación.
CUESTIONES A TENER EN CUENTA

El art. 1208 CCCN establece la obligación del locatario de pagar el canon locativo, el cual
integra no solo el precio de la locación (alquiler) sino también aquellas otras prestaciones
de pago periódico asumidas convencionalmente por el locatario (acá se incluyen las
expensas) PARA SU COBRO SE CONCEDE LA VIA EJECUTIVA

La demanda de ejecución de alquileres debe iniciarse contra el locatario/s, fiador/es

heredero/s, dependiendo el caso.

El art. 1189 establece SALVO PACTO EN CONTRARIO la locación:

a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada

Art. 1190 Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de

un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la
locación PUEDE ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el
vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del
locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.

El fiador responde por todas las obligaciones asumidas durante el tiempo de vigencia de la
fianza. Esta caduca AUTOMATICAMENTE al momento de vencer el plazo convencional
del contrato. Si las partes del contrato de locación deciden renovarlo o prorrogarlo en forma
expresa o tácita, o continuarlo en los términos del art. 1218 debe requerirse el
consentimiento expreso de parte del fiador para prolongar la garantía. En caso de no
obtenerse la fianza se considera caduca desde el vencimiento del plazo contractual(62).

Esta regla no rige para la garantía por falta de restitución de la cosa locada. Es decir,
vencido el plazo del contrato de locación, teniendo el locatario que restituir la cosa, si no lo
hace, el fiador SOLAMENTE continúa obligado por todos los daños que se produzcan por
la no restitución en tiempo y forma de la cosa. Ej, deterioro del inmueble, d y p etc.