UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIÁTEGUI

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS

EMPRESARIALES Y PEDAGÓGICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

Saneamiento por hechos propios del

Transferente

ALUMNOS:
Alvarado Ticona Nency Milagros
Cauna Mamani Merlin Yohana
Díaz Mendoza Jose Luis
Rueda Zapata Karen Cecilia

DOCENTE:
Zeballos Zeballos Jose Freddy

ASIGNATURA:
Derecho Civil VII: Contratos Innominados

SEMESTRE: IX

SECCIÓN: A

MOQUEGUA – PERÚ
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 2020

Tabla de contenido
I. Introducción.........................................................................................................................3
II. Contenido.............................................................................................................................4
1. Aspectos preliminares......................................................................................................4
a. Definición de Saneamiento...........................................................................................5
2. Saneamiento por hecho propio del transferente................................................................5
3. Definición legal................................................................................................................5
4. El hecho propio del transferente.......................................................................................6
5. Inutilidad del bien para los fines de la adquisición...........................................................7
6. Acciones resolutoria y estimatoria....................................................................................7
a. Acción resolutoria o redhitoria.....................................................................................7
b. Acción estimatoria........................................................................................................8
c. Indemnización por daños..............................................................................................9
d. Acciones excluyentes...................................................................................................9
e. Plazos de las acciones de saneamiento.........................................................................9
f. Momento en que se inicia el cómputo del plazo.........................................................10
g. Fijación del plazo de caducidad..................................................................................10
7. Excepción de Saneamiento.............................................................................................11
8. Nulidad del pacto...........................................................................................................11
III. Conclusiones..................................................................................................................13
IV. Bibliografía....................................................................................................................14

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I. Introducción
En el presente trabajo hablaremos sobre el capítulo cuarto de las obligaciones de
saneamiento, saneamiento por hecho propio del transferente, iniciaremos
comentando que, el supuesto que contempla el artículo 1524 del código civil es una
de las formas en las que puede manifestarse la obligación general de saneamiento, la
cual hemos definido, de manera breve y concisa como aquel que se debe a que el
bien no cumple con las cualidades debido a la acción misma del transferente.
Debemos ubicar a la figura del saneamiento por hecho propio del transferente en el
código civil Libro VII Fuentes de las obligaciones, capitulo cuarto artículos del
1524 al art. 1528 respectivamente.

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II. Contenido
1. Aspectos preliminares
Respecto a la obligación del saneamiento existen algunos términos
relacionados con la materia. Por ejemplo, suele involucrarse en el
saneamiento la palabra “responsabilidad”, “indemnización”, “daño”, etc.
Estos vocablos explican la naturaleza de la obligación como una
proveniente del estudio de la “Responsabilidad Civil” o del “Derecho de
Daños”. Sin embargo, otros consideran que proviene del área del “Derecho
de las Obligaciones” y terceros analizan el estudio propio del “Derecho de
Contratos” atendiendo las circunstancias y el contrato que esté en
discusión.
Así, el Código Civil vigente regula a la institución del saneamiento en el
Libro VII, Título XV: “Obligaciones de saneamiento”. Se refiere pues, a la
responsabilidad y obligación que tiene el transferente (en razón del derecho
de propiedad, uso o posesión de un bien) de responder o hacer frente
respecto al adquiriente, cuando se evidencie un vicio en el bien que
ocasione que no se pueda destinar el bien transferido a la finalidad
contractual o que ocasione una disminución de su valor.
Esta institución del saneamiento es de aplicación general, es decir, puede
aplicarse a todos los contratos que sean relativos a la transferencia de la
propiedad, la posesión o el uso de un bien. Es pues, una obligación
impuesta por ley, pero que en definitiva podría considerarse como una
contractual.
El deber de indemnización por evicción, por vicios ocultos o por hechos
propios del transferente posee obligatoriedad por mandato de la ley, aunque
las partes no hayan determinado sus condiciones expresamente. Las partes
pueden establecer las condiciones necesarias para la regulación del
saneamiento; entonces, las partes intervinientes pueden poner sus límites y
establecerse prerrogativas en el acuerdo contractual. En el contrato que sea
las partes contratantes pueden pactar que la obligación de saneamiento sea
aumentada, disminuida o eliminada del todo. Pero el acuerdo no funcionará

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 cuando se intente liberar o restringir la obligación de saneamiento del
transferente por un hecho voluntario suyo o cuando el mismo, en la
celebración del contrato, ha actuado con dolo o culpa inexcusable, porque
en la figura jurídica no está permitido que el transferente saque ventaja de
su propio fraude, ni se puede consentir que el comprador haya querido que
lo engañen impunemente.
La obligación de saneamiento del transferente por sus hechos propios, por
evicción y por vicios ocultos es objetiva, puesto que responde
prescindiendo de su culpabilidad, por el solo hecho de que el adquirente no
puede destinar el bien a la finalidad de la adquisición. El dolo o la culpa del
transferente solamente agrava su responsabilidad haciéndola extensiva al
resarcimiento de los daños por haber conocido o estado en la posibilidad de
conocer que no le pertenece el derecho que transfiere o que el bien cuyo
derecho transfiere adolece de vicios ocultos.
a. Definición de Saneamiento
Debemos entender al saneamiento como una obligación que tiene el
transferente de un bien, de garantizar al adquiriente el disfrute del
mismo; es decir, que la adquisición del bien, (que proviene de una
relación contractual) sea jurídicamente segura, o que pueda cumplir
los propósitos para los que se adquirió.
Así entonces, el saneamiento protege del adquiriente, el derecho a
disfrute de la cosa, ello en forma pacífica y útil del bien que se le ha
transferido, sea en propiedad, posesión o uso.
Además, atañe a toda clase de bienes: sean muebles o inmuebles.

2. Saneamiento por hecho propio del transferente

El Código Civil, contempla en su artículo 1524° una de las formas en las
que puede manifestarse la obligación general de saneamiento, la cual
hemos definido, de manera breve y concisa, al comentar el artículo 1518
del Código Civil, indicando que se trata del deber de resarcimiento que
asume aquel que se obliga a atribuir los derechos reales de propiedad,
posesión o uso frente a aquel que los adquiere, sea a título gratuito u
oneroso, en caso este último no pueda destinar el bien transferido a la
finalidad para la cual lo adquirió. Debemos, pues, ubicar a la figura del
saneamiento por hecho del transferente dentro de dicho contexto y partir en
el análisis de esta figura -que no ha sido regulada en muchos
ordenamientos por considerarse innecesaria o porque aplican otras figuras
jurídicas para dar solución al mismo problema-, teniendo en cuenta que le

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 son aplicables las mismas normas generales contenidas en los artículos que
van del artículo 1484 al 1490 del Código Civil.
Respecto al destino que se le dará el bien, este se refiere a la finalidad
perseguida por el adquiriente al momento de celebrar el contrato de
transferencia, y en aquellos casos en los que no se haya expuesto en el
mismo contrato, se dará al bien el destino que se derive de su naturaleza.

3. Definición legal
Se afirma que el deber que impone la lealtad al enajenante de no perturbar
al adquiriente en el goce del derecho que le ha transmitido, no es el mismo
de aquel deber general que pesa sobre todos los hombres de “perturbar lo
ajeno”, se trata de “un deber especial de abstención” que emana del
contrato, en opinión de Borda.
No se trata, pues, de que en virtud del saneamiento el enajenante deba
responder por sus actos de violencia dolo o negligencia inexcusable porque
tales actos por ser ilícitos dan siempre lugar a una responsabilidad extra-
contractual. Se trata de aquellos otros actos que pudiendo se ilícitos para
otras personas que no están vinculadas por relación jurídica que nace del
contrato, están vedados al enajenante por atentar contra aquello que, él
deseó crear. Esta responsabilidad contractual es el fundamento de la
obligación de saneamiento.
León Barandiaran expresa que “el cedente debe necesariamente la garantía
del hecho personal suyo. No pude obrar contra su concesionario, atacando
el derecho de este a la cosa, derecho que tal cedente precisamente le
transmitió.
El saneamiento por el hecho propio del enajenante tiene su origen en una
obligación negativa, consistente en “abstenerse de perturbar”. Comprende
tanto las perturbaciones de hecho, como las de derecho.
Se trata de una tercera responsabilidad del transferente frente al
adquiriente, que emana directamente de esa relación jurídica en virtud de la
cual el transferente responde por sus propios negocios, que de alguna
manera disminuya el valor del bien, lo hagan inútil para la finalidad de su
adquisición, o reduzcan sus cualidades para este efecto.
Por ejemplo, Matilde vende a Delia una casa que colinda con un terreno
de propiedad de Matilde, manifestando Delia que hacia la compra en
razón de la bella vista que se tenía de la ventana de la casa. Si Matilde
planta en su terreno árboles que impide a Delia gozar de la bella vista que
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 constituyo la finalidad de su adquisición, Delia tendrá derecho a
interponer, a su elección, la acción resolutoria o la acción estimatoria.

4. El hecho propio del transferente

En nuestro ordenamiento, se sanciona la responsabilidad del transferente
que por cualquier medio perturbe el derecho real que este atribuyó al
adquiriente. Se persigue con ello que el transferente cumpla con una
obligación inherente al negocio de transferencia que implica, no solo la
transmisión de la propiedad, la posesión o el uso de un bien, sino además
procurar, en todo lo que de él dependa, que el adquiriente pueda disfrutar
de los derechos que le han sido transmitidos. Vale la pena indicar que
existen posiciones que niegan la necesidad de contar con una regulación de
esta forma de saneamiento; así, en la doctrina alemana se ha señalado que,
en aplicación de los dispositivos contenidos en su ordenamiento privado, a
los vicios jurídicos se les debe dar el mismo tratamiento que a los casos de
incumplimiento del deber de prestación (Larenz en wayar, p.136). En
España, Bandenes Gasset ha sido enfático al manifestar que “el hecho
personal” no es otra cosa que vicios no declarados, entrega defectuosa,
incumplimiento o dolo, por lo que puede prescindirse de este concepto.
No cabe agrupar a este tipo de saneamiento con los de «evicción» o por
«vicios ocultos» por cuanto estos existen al momento de celebrar el
contrato. En este caso, nos encontramos ante el supuesto en el que el
transferente no debe ocasionar situaciones jurídicas que impidan al
comprador, el normal uso, utilidad y disfrute del bien adquirido. Se procede
de igual manera que en el saneamiento por vicios ocultos: Acción
redhibitoria o la estimatoria. Es nulo el pacto que pretende liberar o limitar
la obligación de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo.

5. Inutilidad del bien para los fines de la adquisición

Como ya se mencionó anteriormente, mediante esta figura se persigue que
el adquiriente pueda destinar el bien que le ha sido transferido a los fines
para los cuales suscribió el contrato. De tal manera entendemos que se
busca la tutela de la satisfacción del interés que lo llevó a celebrar este
negocio de transferencia del bien.
Así, se ha mencionado dos supuestos necesarios: “disminución del valor o
cualidades del bien”, se entienden como aquella reducción parcial de los
atributos del mismo bien, que permitían que este sirva los fines de
adquisición. En tal sentido, estamos ante una acción de perturbación que
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 realiza el transferente que tiene como consecuencia que el bien se vuelva
inútil para los fines que le quiera dar el adquiriente.

6. Acciones resolutoria y estimatoria

El artículo 1525 nos presenta las acciones para el saneamiento por hecho
propio del transferente; además de resaltar su uso excluyente.
a. Acción resolutoria o redhitoria.
En los casos en los que, a consecuencia del hecho del transferente, el
adquiriente no tenga ni el mínimo interés en conservar el bien materia
u objeto de transferencia, el adquiriente puede recurrir al órgano
jurisdiccional a fin de planear esta acción materia de estudio.
El efecto principal de esta acción es la de retrotraer los efectos o en
su defecto, hacer que las cosas vuelvan al estado en el que se
encontraban antes de la celebración del contrato.
Esta acción no debe confundirse con la rescisión, pues esta última se
refiere a causales que existen al momento de la celebración del
contrato, a diferencia de la acción resolutoria en el saneamiento por
el hecho propio del transferente puede existir o no en ese momento.
No obstante ello, lo importante para la existencia del saneamiento por
vicios ocultos o por hecho propio del transferente es que el vicio se
encuentre en el momento de la trasferencia del bien, es decir, de la
tradición de la cosa, su entrega física.
Implica que se deban restituir las prestaciones en el estado en que se
encuentren al momento que se produce la causal. Y, en razón del
artículo 1512°, se enumera qué es lo que debe pagarse, siendo lo
siguiente:

 El valor que tendría el bien al momento de la resolución, si es

que no existiera el vicio que lo afecta, teniendo en cuenta la
finalidad de la adquisición.
 Los intereses legales desde el momento de la citación con la
demanda
 Los gastos o tributos del contrato pagados por el adquiriente
 Los frutos del bien que estuviesen pendientes al momento de
la resolución

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  La indemnización de daños y perjuicios, cuando el
transferente haya incurrido en dolo o culpa respecto de la
existencia de los vicios.

b. Acción estimatoria
En los casos en los que el adquiriente no haya perdido el interés sobre
el bien, a pesar del vicio oculto o el hecho propio del transferente;
este podrá solicitar, mediante la acción estimatoria, el pago de valor
perdido a causa del vicio.
Tenemos como ejemplo lo siguiente: José arrienda su casa a María
para que ella viva con su familia, sin embargo, al día siguiente de la
suscripción del contrato, José interpone una demanda de desalojo en
contra de María. En esta figura apreciamos que el acto de José no
permite alcanzar la finalidad para la cual contrató María. Ante esto,
advertimos que ella aún puede conservar el interés en la casa, por lo
que deberá plantear la acción estimatoria en contra de José,
solicitándole la restitución del menor valor del bien, como producto
del acto perturbador de él.

c. Indemnización por daños

Sin perjuicio de las dos acciones antes mencionadas, el perjudicado
por el acto propio del transferente tiene derecho a solicitar una
indemnización por daños siempre que el transferente haya actuado
con dolo o culpa respecto de la existencia de los vicios.

d. Acciones excluyentes
El artículo en análisis, indica que el ejercicio de las acciones
resolutoria y estimatoria son excluyentes. La razón de esta
disposición es que ante el hecho propio del transferente, ante la
causal que altera el desempeño del derecho del adquiriente, nos
encontramos ante dos escenarios:

 Que se mantenga el interés en la conservación del bien, a

pesar del hecho del transferente. En este caso, se podrá
solicitar que se le restituya el menor valor que el bien ha
sufrido, ello mediante la acción estimatoria.

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  Que ya no se mantenga el interés en la conservación del bien.
En este caso, deberá solicitarse la resolución del contrato a
través de la acción resolutoria o redhibitoria.
Ante estas situaciones, entendemos que sean excluyentes estas dos
acciones, pues sobre una misma persona, es decir sobre el
adquiriente, no puede existir, al mismo tiempo, interés o no interés
sobre el mismo bien. Así, al no plantear la exclusión de estas
estaríamos ante un contrasentido al pretender tutelar ambas acciones
simultáneamente.

e. Plazos de las acciones de saneamiento

Nuestra legislación cuenta con una clasificación respecto a los
bienes: tenemos pues los bienes muebles y los inmuebles. Es en
atención a ello que el legislador estableció un plazo distinto para cada
tipo de bien. Así, establece que el plazo de caducidad para las
acciones de saneamiento, si se trata de un bien mueble, es de tres
meses; mientras que si se trata de un bien inmueble es de seis meses.
La diferencia en los plazos se debe fundamentalmente a dos razones:
i) la mayor accesibilidad al bien y ii) la verificación de vicios ocultos.
En efecto, si un bien mueble tiene como plazo tres meses es porque
es más sencillo acceder a él y por tanto es mucho más fácil verificar
los vicios ocultos. Lo que no se da en el caso de bienes inmuebles,
que tiene un plazo de seis meses, a cuyo acceso no se llega de manera
tan rápida como a los muebles, por tanto no se puede verificar con
facilidad los vicios.

f. Momento en que se inicia el cómputo del plazo

El plazo de caducidad se inicia desde el momento de la “recepción”
del bien. Esto es adecuado, pues en ese momento el adquiriente se
encuentra en posibilidad de conocer el vicio que tiene el bien. Por su
parte, el código derogado se refería la “entrega”, sin embargo estos
dos momentos no siempre coinciden.
Además, debemos precisar que la mera recepción del bien no es
suficiente, en cuanto no exista un título en que se sustente la misma;
así, de manera de ejemplo, tenemos que si existe la entrega, pero aún
no existe el contrato que transmite el derecho, esta recepción no tiene
efectos para el cómputo del plazo de caducidad.

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 Otro aspecto a tratar, es si la recepción del bien es efectiva o no,
tenemos pues, que conforme a la teoría del conocimiento, basta que
este sea entregado en el respectivo domicilio del adquiriente para que
desde ese momento se inicie el cómputo del plazo, sin embargo, el
adquiriente que no haya tomado conocimiento efectivo, podrá alegar
ello mostrando el correspondiente sustento probatorio.

g. Fijación del plazo de caducidad

La caducidad se encuentra regulada en los artículos 2003 al 2007°,
estando lo siguiente:

 Por la caducidad se extingue el derecho y la acción

correspondiente. Efectivamente, estamos que pasados los tres
meses en caso de bienes muebles, o seis meses en caso de
inmuebles, el adquiriente no podrá presentar estas acciones.
 Los plazos de caducidad los fija la ley, sin admitir pacto en
contrario.
 La caducidad no admite interrupción ni suspensión, salvo
cuando sea imposible reclamar el derecho ante un tribunal
peruano.
 La caducidad puede ser declarada de oficio o a petición de
parte.
 La caducidad se produce transcurrido el último día del plazo,
aunque este sean inhábil.

7. Excepción de Saneamiento
Se contrae a “excepción del saneamiento” el Art. 1527 que dice: “Si el
transferente entabla acción judicial destinada a enervar cualesquiera de los
derechos sobre el bien que corresponden al adquirente en virtud del
contrato, tiene éste la facultad de deducir la excepción de saneamiento,
cuyo objeto es poner definitivamente fin al juicio”.
Es una norma procesal que no estaba en el Código derogado. Se trata de
una excepción destinada a proteger al adquirente, frente a una demanda del
transferente por efecto de la cual podrían sufrir desmedro los derechos de
dicho adquirente atentando contra el goce pacífico y útil del bien adquirido;
el transferente al demandar esté infringiendo el conocido principio de la
buena fe contractual.

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 Así, la obligación de quien transfiere un derecho de propiedad, posesión o
uso, no se agota con el cumplimiento de su prestación (transferencia), sino
que comprende también la abstención de cualquier acto que perturbe el
ejercicio pacífico del derecho que ha transferido. En tanto, si el transferente
no cumple este deber, el adquiriente pondrá demandar el saneamiento por
hecho propio.
El ordenamiento brinda medios de tutela distintos dependiendo del caso
que se trate, así: si el perturbador es el transferente, el afectado podrá
deducir la excepción de saneamiento; si no lo es, la acción varía
dependiendo del derecho afectado (si es propiedad, reivindicación).
Ejemplo: Juan vende a José un inmueble que pertenece a Karen, es decir,
ha vendido un bien ajeno; luego Karen dona este inmueble a Juan
convirtiéndolo en propietario. La pregunta surge de inmediato, ¿podrá
Juan interponer una acción reivindicatoria contra José invocando el
nuevo título?, la respuesta correcta es negativa, justamente por la garantía
que debe todo transferente al adquiriente del ejercicio pacifico del derecho
transferido. En este caso, bastara que José deduzca la excepción de
saneamiento para poner fin al proceso.

8. Nulidad del pacto

El artículo 1528° constituye una excepción a la regla contenida en el
artículo 1489 del Código Civil, el cual permite a las partes restringir o
suprimir la obligación de saneamiento. La norma resulta coherente, pues de
permitirse este tipo de pactos, el transferente quedaría libre de toda
responsabilidad, ya que una norma en el sentido contrario carecería de todo
sentido al no brindar tutela al adquiriente, y permitir que el transferente que
actuó con dolo quede libre de responsabilidad.
Asimismo, este articulo encuentra concordancia con lo establecido en el
artículo 1328 del Código, el cual señala que: “Es nula toda estipulación que
excluya o limite la responsabilidad por dolo o culpa inexcusable del
deudor…”.
Este artículo, solo se limita al pacto por un hecho voluntario del
transferente, lo cual haría pensar que si sería posible el pacto por un hecho
culposo. Sin embargo, esa conclusión no es válida, en atención a lo
dispuesto por el artículo 1328, que extiende la nulidad también a la culpa
inexcusable, sin embargo si sería posible pactar la liberación de la
obligación de saneamiento del transferente por culpa leve.

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 El artículo señala que puede ser válido el pacto que exonera o limita el
saneamiento por hechos concretos, siempre que concurran dos requisitos: i)
que se exprese en el contrato los hechos concretos en que puede operar la
cláusula liberatoria con su respectiva justificación, y ii) que esa
justificación sea aceptada por el juez.

III. Conclusiones
 La obligación general de saneamiento, la cual hemos definido de manera
breve y concisa, es la obligación que asume el vendedor frente al comprador
de responder ante cualquier defecto que haga impropio el uso de la cosa
vendida o disminuya su uso.

 En específico, a nuestro grupo le ha tocado el tema de saneamiento en el

extremo de su competencia por hecho propio del transferente; que se tratará de
una responsabilidad del transferente frente al adquiriente que emanará

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 directamente de la relación jurídica contractual entre ambos. En virtud de esta
responsabilidad se le obliga al transferente a responder por sus negocios
propios – acciones - que de alguna manera disminuyan el valor del bien, lo
hagan inútil para la finalidad de su adquisición o reduzcan sus cualidades para
este efecto.

IV. Bibliografía
 Espino Méndez, Alejandro y Vásquez, “Las obligaciones de saneamiento”.
 Wayar, Ernesto, “Eviccion y Vicios redhibitorios”.
 Código civil comentado, arts. 1524 al 1528
 León Barandiaran, “El Saneamiento por hechos propios del transferente”

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