GRUPO-MACRI León Villalobos Ticse

TRABAJO FINAL – GESTIÓN INMOBILIARIA
Ubicación: Cercado de Lima

Referencia: Antiguo centro comercial ¨El Hueco¨
Profesor: Arq. Erik Jahnsen Araoz
Integrantes:
• Patricia Ticse
• Maribel Villalobos
• Kevin León
2018-02
INDICE:
I. Introducción:
1. Presentación de la empresa.
2. Resumen ejecutivo.
3. Reflexión sobre la importancia del rol del arquitecto.
II. Análisis de la coyuntura inmobiliaria.
III. Ubicación del proyecto (descriptiva y gráfica)
4. Determinación de polígonos de análisis.
5. Investigación y análisis previo ciudad: Ciudad, Demanda, Financiamiento.
6. Análisis del terreno propuesto:
6.1 Análisis de 3 opciones de compra y selección final.
6.2 Valor de mercado: Determinación del valor del terreno.
IV. Desarrollo y estructuración:
7. Proyecto de Desarrollo Inmobiliario:
7.1 Estudio Técnico – Análisis del perfil técnico.
7.1.1 Análisis normativo
7.1.2 Análisis de cabida técnica
7.1.3 Análisis de costos de construcción
7.1.4 Estimación de cronogramas de construcción
7.2 Estudio de Mercado
7.2.1 Estudio de Oferta (competencia directa – mínimo 3 a 6 proyectos referenciales):
7.2.1.1.1 Calidades y diseño
7.2.1.1.2 Marketing y precios
7.2.1.1.3 Financiamiento al comprador
7.2.1.1.4 Velocidad de ventas
7.2.1.1.5 Estimación de cronogramas de venta
7.2.2 Estudio de demanda (perfil de mercado objetivo):

7.2.2.1.1 Descripción del perfil de segmento de mercado objetivo
7.2.2.1.2 Análisis de la capacidad de endeudamiento del comprador
7.3 Análisis económico financiero:
7.3.1 Análisis de ingresos
7.3.2 Análisis de egresos
7.3.3 Análisis de rentabilidades: bruta, neta y esperada.
7.3.4 Análisis de potenciales riesgos
7.4 Definición de producto
7.4.1 Memoria descriptiva del proyecto
7.4.2 Memoria de calidades
7.4.3 Proyecto conceptual (imágenes y descripción).
7.5 Marketing y ventas
7.5.1 Estrategia de marketing y ventas
7.5.2 Imagen promocional (empresa, proyecto, concepto).
7.6 Presentación de proyecto conceptual
7.6.1 Imágenes volumétricas, interiores, etc.
7.7 Responsabilidades en materia legal (marco legal, contratos, código de ética profesional y
empresarial)
V. Conclusiones y Recomendaciones
VI. Fichas y/o anexos necesarios: M

I. INTRODUCCION
1. Presentación de la empresa
Somos una empresa con un claro objetivo, que es rehabilitar la imagen urbana de nuestra
ciudad, basándonos en las construcciones que no ofrecen confort al usuario según su uso.
¿Cómo lo hacemos?
Buscamos proyectos que cuenten con alguna deficiencia, mejoramos sus estrategias con un orden
y propósito que es cambiar el concepto comercial que se da hoy en día, donde este es inseguro,
desordenado, informal, etc. aparte de ello incorporamos la estrategia de imagen urbana donde
tenemos como principal actor las áreas verdes ya que nuestra ciudad carece de ellas y estas son
importantes para la vida humana y del planeta.
Imagen 1. Centro comercial y oficinas en tecnología verde

Fuente: Recuperado de: http://vidamasverde.com/2012/la-tecnologia-verde-entra-pisando-fuerte-en-
la-construccion/
2. Resumen ejecutivo
Somos MACRI, una empresa con un solo objetivo, el cual es desarrollar proyectos
comerciales de calidad, pensados en nuestros clientes y adecuados a toda clase social.
a) Objetivos:
Ser una de las empresas desarrolladoras en el rubro comercial líder del país que a nivel nacional
destaquemos por nuestra calidad y nuestros proyectos innovadores.
b) Visión:
Trabajar con los mejores profesionales en el mercado, brindar el mejor servicio a nivel
metropolitano además de mantener una calidad e innovación con nuestros diseños.
c) Modelo de negocio:
o Buscar inversores
o Diseñar y construir el nuevo centro comercial.
o Alquilar locales comerciales
o Propuesta de ganancia durante los primeros 5 a 10 años y finalmente vender luego de
duplicar la inversión.
d) Descripción del proyecto
El proyecto busca recuperar la imagen del actual centro comercial “El Hueco”, mejorando la
calidad a nivel arquitectónico, como urbanista. Además, esta propuesta nace a partir de la actual
demanda de centro comercial y búsqueda de espacios de concentración ante los altos flujos de
personas en esta zona de Cercado de Lima.

e) Mercado potencial y objetivo
o Nuestra empresa dirigida a personas que viven en la zona y trabajadores de oficinas
(Corte Superior de Justicia)
o Sector socioeconómico B – C - D
A continuación, se mostrará un gráfico que aplica de manera dinámica la conceptualización de
nuestra empresa y el cómo se desarrollará:
Imagen 2. Resumen ejecutivo de empresa MACRI

Fuente: Elaboración propia
3. Reflexión sobre la importancia del arquitecto
En todo proyecto el ARQUITECTO cumple un rol importante ya que se podría decir que es la
cabeza para que se pueda realizar un proyecto. El arquitecto es el encargado del diseño previo de
lo que se busca realizar y este diseño se hace realidad con la ayuda de los Ingenieros y demás
especialistas. Por ello se puedo decir que los Arquitectos son la base de todo proyecto siendo
indispensables e importantes.
Imagen 3. Arquitectos y su importancia en diseño y obra.

Fuente: Arquitectura pura. Recuperado de:
https://www.google.com.pe/search?q=arquitecto&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwiuiIDcrPLeAhXKuFkKHTKgD1IQ
_AUIDigB&biw=1357&bih=605#imgrc=3fU1lq1GqIjsrM:
II. ANALISIS DE LA COYUNTURA INMOBILIARIA
De acuerdo a nuestro enfoque, se clasifico al centro comercial el Hueco como un power center es
un tipo de centro comercial que está compuesto por varias tiendas o súper tiendas que no presentan
pasillos interiores. (Gabino, 2012).
El área de terreno del actual centro comercial el Hueco es de 10 mil metros cuadrados. Admiten su
presencia en estos formatos de los locales denominados “Category Killers”. Es decir, los
principales de cada rubro.

Esta categorización realizada por Equilibrium hace referencia a los “asesinos de categoría” a
negocios que ofrece variedad de productos a bajos tan bajos que otras tiendas no tienen la
posibilidad de competir como son los power center. (2011)
Imagen 4: Tendencias comerciales

Fuente: Desarrollos Delta, centros comerciales. Recuperado el 28 de septiembre del 2018 de:
http://equilibrium.com.pe/Jeanisse.pdf
Un factor relevante para el desarrollo de este trabajo e intervención de centro comercial de categoría
de power center es el crecimiento del consumo privado con una creciente demanda, además lo
respalda el PBI que tuvo crecimiento desde el 2009. (BCRP, 2010)
Según indicadores emitidos por la prestigiosa firma de asociados de inversores de Equilibrium
afirma que desde el 2009 hasta la actualidad, el crecimiento ha sido constante tanto en PBI real,
demanda interna real y consumo privado real. Estos datos respaldan la propuesta de la tipología
que estamos planteando en el centro comercial El hueco.

Imagen 5: indicadores importantes del crecimiento de centros comerciales “pequeños”
Fuente: BCRP en asociación con Equilibrium – Centros comerciales Recuperado el 28 de
septiembre del 2018 de: http://equilibrium.com.pe/Jeanisse.pdf
Avenidas con gran demanda son la av. Inca Garcilaso de la vega (antes Wilson), Tacna y
alrededores; av. Nicolás de Piérola y av. Abancay; av. Abancay (desde Acho hasta la av. Grau).
(Diario el comercio, 2015). Este dato final pone en contexto sobre la posibilidad de ubicación
Los precios de renta promedio no han sufrido cambios significativos respecto al trimestre anterior,
encontrándose para los centros comerciales regionales, comunitarios, power center; el precio de
renta promedio para local típico se encuentra en US$ 38.67 a US$ 46.80 por m2 y el costo de
mantenimiento y publicidad en US$ 9.56 por m2.
Imagen 6: Precios de renta y costo de mantenimiento por tipo de centro comercial

Fuente: Perú Retail. Recuperado el 28 de septiembre del 2018 de:
https://www.peru-retail.com/especial/analisis-sector-retail-peruano-desarrollo-crecimiento-
comportamiento-centros-comerciales/
Un factor importante para el desarrollo de un power center es la tendencia de compra y tendencia
de venta, a lo cual se denomina: Tendencia - tenant mix para power center
De acuerdo a la tendencia se muestra que el rubro “prendas de vestir” es el más importante en la
configuración de la oferta con el 49.6% de locales, seguido por “restaurantes” con 11.6% y
“otros” (jugueterías, librerías, artículos electrónicos, accesorios, etc.) con el 10.9% de presencia.
Imagen 7: Tenant MIX – análisis de power center y sus tendencias

Fuente: Perú Retail. Recuperado el 28 de septiembre del 2018 de:
https://www.peru-retail.com/especial/analisis-sector-retail-peruano-desarrollo-crecimiento-
comportamiento-centros-comerciales/
III. UBICACIÓN DEL PROYECTO (Descripción y grafica)
4. Determinación de polígonos de análisis
Se analizó los puntos de comercio basados en el flujo de tránsito y exposición. Asimismo, se
tomó en cuenta el tipo de comercio que brindan como: venta y reparación de última tecnología,
libros, ropa formal, juguetes, accesorios para dama entre otros.
o El comercio analizado no está dirigido para nuestro cliente objetivo, pues es un comercio
formal y como consecuencia los precios son más elevado.

o La Galería Marques y Buenaventura, El mundo de los libros, Cyber plaza y el Centro
Comercial Polvos Azules están más alejados del proyecto y brindan servicios más
especializados.
o Los comercios más cercanos brindan servicios especializados y se ubican en calles con
menos fluido que la Av. Abancay.
A continuación, se muestra un gráfico resumen del análisis y determinación del polígono en base
a los criterios ya mencionados:
Imagen 8: determinación de polígono de análisis

Fuente: Elaboración propia, basada en criterios por la empresa MACRI
5. Investigación y análisis previo de ciudad: Ciudad, demanda y financiamiento
a) Análisis de ciudad
Para el estudio a nivel de ciudad, a nivel de empresa y grupal se tomó como iniciativa visitar el
actual centro comercial “El Hueco” para determinar ciertos factores determinantes a favor o en
contra de nuestra propuesta conceptual de power center. De acuerdo a estas premisas, es que se
elaboró el siguiente análisis de cómo es la zona:
o Zona Vulnerable de noche y Presencia de Suciedad.
o Área informal frente al centro comercial “El Hueco”.
o Área insegura del Mismo Centro: Cables expuestos, pisos con ciertos desniveles.
o Déficit estructural.
o Ingresos principales con buen ancho de circulación, pero en el interior hay reducción
de circulación
Imagen 9: mapa de vulnerabilidad y clasificación de zonas

los flujos peatonales también se consideraron por la afluencia y posibilidad de cliente objetivo
para la propuesta de power center. A continuación, se mostrará el análisis realizado por la
empresa MACRI:
En cuanto al flujo peatonal de lunes a viernes concluimos según el análisis que existe mayor
concentración de personas en la tarde y en su mayoría en la av. Abancay.
Imagen 10: mapa flujo peatonal de lunes a viernes

En cuanto al flujo peatonal del fin de semana podemos ver que hay mayor concentración de
personas en los parques de la zona y en el horario de la tarde.
Imagen 11: mapa flujo peatonal de sábado a domingo.

En cuanto al flujo vehicular de lunes a viernes podemos ver que hay mayor concentración en la
av. Abancay y Nicolás de Piérola ya que son las avenidas principales y están perpendicular una
de la otra.
Imagen 12: mapa flujo vehicular de lunes a viernes

En cuanto al flujo vehicular de fin de semana podemos concluir que existe mayor concentración
en la av. Abancay, pero por tramos no a lo largo de toda la avenida. En Nicolás de Piérola el mayor
flujo está cerca al centro comercial el hueco.
Imagen 13: mapa flujo vehicular de sábado y domingo.

La conclusión parcial es que existe un alto tránsito en nuestra zona, tanto peatonal como
vehicular, favorece y contribuye al desarrollo del nuevo power center en El Hueco.

Estilos de vida basado en Arellano – Marketing
El tipo de usuario que encontramos en la zona es el que visita, el que trabaja para el estado, el
comerciante y el que reside en la zona.
Como conclusión parcial de usuario, se refiere a que nuestro centro comercial de tipo power
center tendrá mayor ingreso de progresistas (67% ver figura 30). Además, al conocer nuestro
cliente objetivo es que más adelante se planteará los posibles comercios, esto de la mano de la
demanda para hacer viable el proyecto y generar múltiples ganancias.

b) Demanda
En el siguiente gráfico se muestra el porcentaje de utilidad dentro del centro comercial ‘’EL HUECO’’,
siendo el área de ropa con mayor porcentaje. El cual nos orienta a qué tipo de negocio se podría plantear
como proyecto. Además, todas las demás serían las áreas que se incluirán en el nuevo centro comercial.
Figura 14: Demanda actual del mercado

Para la investigación de demanda, el precio Stand de alquiler en el Hueco es de s/.1000 – s/.3000 soles
mensuales, además depende del uso y los m2. Los espacios vendibles o alquilables están entre 5 m2 a 20
m2.
Con respecto a la gestión del alquiler, no es de manera directa
sino por terceros. Es decir, el vendedor no es dueño totalmente
del espacio ya que detrás de ellos están los arrendatarios y los
socios como cabeza de control.
Podría decirse que la gestión es una cadena.

Figura 15: Demanda actual del mercado
Con respecto al horario, Existe una mayor actividad de lunes a sábado desde las 7 am hasta las 9
pm, así como menor actividad lo domingos de 10 am hasta las 8 pm. Este dato nos sirve para saber
que usos le podríamos dar en horarios nocturnos y analizar las posibilidades de usos compatibles de
sábados y domingos.
c) Financiamiento
El desarrollo de centros comerciales atraviesa por una etapa de crecimiento y el crecimiento de ventas
de los CC fueron 1.5 veces las alcanzadas en el 2012 (ACCEP, 2016).
La rentabilidad de este tipo de inversiones llega hasta 200% debido al aumento del valor del terreno y de
la construcción del centro comercial en el lapso que transcurre entre la aprobación del crédito y la
finalización de las obras. Durante el 2017 hubo una baja demanda debido a temas de corrupción y
fenómeno del niño influyeron en la demanda de centros comerciales y durante este año se espera un
crecimiento de 3.1% o 3.4%.
Además, el BCRP invertirá US$ 800 millones para construir centros comerciales de mayor y menor escala.
(Perú Retail, 2015). Junto a Scotiabank que el 2015 financió un 50% del total de centros comerciales.
Figura 16: los centros comerciales miembros de la ACCEP

Fuente: ACCEP
A continuación, se mostrará un esquema que resuma lo explicado con anterioridad:

6. Análisis del terreno propuesto
La ubicación del proyecto se encuentra en el distrito de Cercado de Lima. El área del terreno:
10,047 m2.
Av. Abancay Av. Nicolás de Piérola Propuesta de centro comercial

IV. DESARROLLO Y ESTRUCTURACIÓN
7. Proyecto de desarrollo inmobiliario
7.1.Análisis del perfil técnico
7.1.1. Análisis normativo
De acuerdo al uso de suelo de Cercado de Lima, nuestro proyecto se encuentra emplazado en una zona
de tratamiento especial 2: Vías que cruzan la propuesta: Av. Abancay y Av. Nicolás de Piérola.
Figura 24: Parámetros urbanísticos de Cercado de Lima

Fuente: Municipalidad de Lima. Recuperado el 28 de septiembre del 2018 de: http://www.munlima.gob.pe/
Figura 25: Normas de zonificación comercial – Cercado de Lima

Fuente: Municipalidad de Lima. Recuperado el 28 de septiembre del 2018 de: http://www.munlima.gob.pe/images/descargas/licencias-
de-funcionamiento/legislacion/16-ORDENANZA-893-MML.pdf
De acuerdo al estudio anterior, el proyecto se encuentra en una zona de tratamiento especial 2.
Entonces la municipalidad determina lo siguiente:
• Máximo hasta 8 pisos
• Lote mínimo: el existente
• Estacionamientos 1 cada 100 m2
Figura 26: Normas de zonificación comercial – Cercado de Lima

Fuente: Municipalidad de Lima. Recuperado el 28 de septiembre del 2018 de:
http://www.munlima.gob.pe/images/descargas/licencias-de-funcionamiento/legislacion/16-ORDENANZA-893-MML.pdf
7.1.2. Análisis de cabida técnica y análisis de costos de construcción
o Área construible de 1 al 5 nivel: 19,817 m2
o Área techada: 8,650 m2
o Área vendible: 15,650 m2
o Número de tiendas: 153 puestos
o Número de pisos: 5 pisos
o Numero de estacionamientos: 59
o Área de estacionamientos: 5,900 m2
o Numero de sótanos: 1 sótano
Figura 27: cuadro Excel de identificación de datos

Figura 28: cuadro Excel de identificación de datos

7.1.3. Estimación de cronogramas de construcción
Figura 29: estimación de cronogramas de construcción

7.2.Estudio de mercado
7.2.1. Estudio de oferta y competencia directa de 3 proyectos referenciales
Para la elaboración del estudio de mercado se consultó los 3 proyectos de posibilidad de competencia y
que tengas relación tanto en demanda como en área de ventas, para lo cual se determinó lo siguiente:
Figura 30: Plano de Ubicación de Polos y ubicación de centros comerciales de categoría Power center.
Figura 31: 3 centros comerciales de la misma tipología que compiten con nosotros
Se pudo determinar que los 3 centros comerciales ofrecen los mismos servicios que nosotros,
además se encontró una aproximación de imágenes de venta que se mostrará gráficamente:
Figura 32: 3 centros comerciales interiores

Fuente: http://www.tiendasrickys.com/tiendas/c-c-gran-sur-adeje/
7.3. ANÁLISIS ECONÓMICO FINANCIERO:
Para en análisis financiero se dio paso a levantar la información necesaria del proyecto para
realizar los cálculos de ingresos y egresos del proyecto, este análisis sirve para saber si el proyecto
es rentable o no y los gastos que se realizarán y en cuánto tiempo es posible su desarrollo.
7.3.1. Análisis de Ingresos:
Primero se da paso a registrar los datos del proyecto, iniciando con los valores de m2 para el
terreno, venta y construcción. Después colocar las áreas de la superficie de terreno, áreas
construidas nivel suprior e inferior y las áreas que serán vendidas o alquiladas.
Nota: Se coloca todos los datos necesarios según el proyecto para el cálculo de egresos e ingresos. Elaboración propia, por
Patricia Ticse, 2018.
Para este cálculo se analiza los ingresos respecto a locales comerciales y estacionamientos
con el fin de obtener le ingreso total que nos dará el proyecto. Realizada el cálculo de ingresos,
con el centro comercial obtenemos un ingreso de 52’405,750.00 M de dólares.
Nota: Se coloca todos los datos necesarios según el proyecto para el cálculo de ingresos. Elaboración propia, por Patricia
Ticse, 2018.
7.3.2. Análisis de Egresos:
En este cálculo se analiza los egresos que realizaremos en el centro comercial respecto a
terreno, la edificación y la gestión en un 5%. Hecha el cálculo el proyecto tendrá una inversión de
39’964,722 M de dólares. A diferencia de los ingresos hay un porcentaje de ganancia.
Nota: Se coloca todos los datos necesarios según el proyecto para el cálculo de ingresos. Elaboración propia, por Patricia
Ticse, 2018.
7.3.3. Análisis de Rentabilidad: Bruta, Neta y Esperada:
Respecto a la rentabilidad Bruta, obtenemos 3’483,487.70 M de dólares y la rentabilidad
neta con un 8’957,539.80 M de dólares equivalente a un 17%.
Nota: Se coloca todos los datos necesarios según el proyecto para el cálculo de rentabilidad bruta , neta y esperada.
Elaboración propia, por Patricia Ticse, 2018.
7.4.Definición del producto
7.4.1. Memoria del proyecto
Para realizar el proyecto se realiza el FODA a visión proyectual. Se realiza un cuadro de Fortalezas,
Oportunidades, Debilidades y Amenazas que plantea el posible proyecto. Este cuadro se realiza
sirve para sobre todo las debilidades que tiene y cómo podemos aprovecharlas con posibles
estrategias para su aplicación y el proyecto tenga éxito.
Figura 32: Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y amenazas del C.C. “El Nuevo Hueco”
Algunas estrategias que se aplicarían son las siguientes:
 Productos de calidad con garantía.
 Locales con diseño y cómodo.
 Mejor Experiencia.
 Mejor infraestructura con estilo atractivo.
 Negocio formal.
 Espacio para actividades recreativas y
atractivas.
 Mayor seguridad.
 Mayor innovación tecnológica
 Mayor asociación entre los comerciantes
 Explorar las oportunidades de negocios vía web.
 Mayor apoyo de diferentes entidades bancarias.
De acuerdo al análisis, para el proyecto de plantea una arquitectura verde con espacios
intermedios, porque estas nuevas tipologías de espacios intermedios se prestan para el espacio
público ya que elevaran la calidad de vida en una zona actualmente comercial, esto generara
residencia colectiva donde actualmente la densidad poblacional es baja y existe fricción entre
funciones. La calidad de espacio será mejorada mediante la naturaleza impuesta y la
regeneración de espacios de interacción.

ESPACIO PARA ACTIVIDADES
COLECTIVA NATURALEZA
Estimulación y revitalización
Se busca que los espacios

fomenten
Figura 33: Esquema de propuesta conceptual acerca de espacios intermedios. ACTIVIDAD, SEGURIDAD,
Fuente: Elaboración propia CALIDAD DE VIDA,
IDENTIDAD, REGISTRO
VISUAL
Una vista próxima al proyecto se muestra en la siguiente imagen:
Figura 38: Centro comercial en Naucalpan de Juárez - México

Fuente: Archdaily. Recuperado el 28 de setiembre del 2018 de: https://www.archdaily.pe/pe/877355/parque-toreo-
sordo-madaleno-arquitectos
Una solución para la conexión de espacios en 4 esquinas, se propone un diseño de puente peatonal
de China, llamada ANILLO PEATONAL. Ya que la ubicación del proyecto es muy parecida al
referente que se muestra a continuación.
Figura 39: Proyecto referencial – Puente peatonal en China

Fuente: Archdaily.com
Figura 42: Proyecto referencial – Puente con

Figura 40: Proyecto referencial – Puente con Boulevard –
Boulevard – Montreal Canadá
Montreal Canadá
Se propone un anillo peatonal que una las 4 esquinas del cruce de la Av. Nicolás de Piérola y
Abancay, con ello se busca mejorar los siguientes puntos.
• La seguridad a través del libre transito del peatón.
• Accesibilidad e inclusión para todo tipo de usuario
• Unir a través del anillo peatonal la vía pública con El Centro Comercial El Hueco.
Figura 41: Proyecto referencial – Puente peatonal en China

Algunas aproximaciones del proyecto, con algunas vistas internas son las siguientes:
Figura 44: Proyecto referencial – Interior de centro comercial

Fuente: Archdaily.com Recuperado el 28 de setiembre del 2018 de: https://www.archdaily.pe/pe/896808/100-croquis-y-
bocetos-de-arquitectura
7.4.2. Propuesta conceptual:
Planos:

Vistas generales del proyecto:
El proyecto tendrá la propuesta conceptual de un U envolvente con terrazas en forma de
graderías con vista al mejor lado.
El anillo peatonal verde será un conector para las 4 esquinas mostrando una visual agradable
y segura, así como un facilitador para llegar al centro comercial y que el público pueda aprovechar
los espacios verdes y recreativos, así como espacios comerciales del proyecto.
Figura 51: Vista general del proyecto Fuente: Elaboración propia

7.5. Marketing y Ventas
7.5.1 Estrategia de marketing y ventas
Somos asesores en el rubro inmobiliario encargados en gestionar diversas empresas en
venta, diseño y comercialización. Apoyados en estudios de mercado, marketing y
publicidad.
Figura 41: Elaboración Propia – Logo de Empresa Macri.
ENCUENTRANOS EN: En el cruce de la Av. Abancay con Av. Nicolás de Piérola.
Figura 41: Elaboración Propia – Módulo de atención de alquiler y venta de locales

INGRESA A NUESTRA PÁGINA WEB: http ://www.macri.com.pe
7.5.2 Imagen promocional

7.6. Presentación del proyecto conceptual
V. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
a) El proyecto se encuentra en una zona estratégica comercial, de alto tránsito de personas y
de movimiento comercial variado. Además, se encuentra cerca de residencia y centros de
trabajo como es la corte superior de Justicia de Lima. El éxito de nuestra propuesta se basará
no solo en el diseño novedoso sino también en la vialidad del proyecto.
b) El proyecto es competitivo en la zona, de acuerdo a su diseño, calidad de acabados y
precisos, por consiguiente, está orientado al público objetivo de la zona.
c) El proyecto se encuentra diseñado de acuerdo a la normatividad de la zona municipal y los
parámetros urbanísticos, contando con las exigencias buscadas por el público objetivo,
buscando confort en el diseño y mejor calidad para el éxito a diferencia de nuestros
competidores.
d) Se definió un proyecto de 5 niveles donde el primer nivel es el que cuenta con mayor área
construida, y a partir de este se va escalonando hasta el 5to nivel. Finalmente se concluyó
en la disposición de 130 puestos de comercio para todo el centro comercial de tipo power
center con la cantidad de 32 depósitos y un sótano con capacidad para autos.
e) Se definió al público objetivo de la zona que son personas de un nivel socioeconómico de
b y c por lo que los acabados del centro comercial no son muy lujosos, pero son de categoría
c.
f) El valor de los ingresos es la sumatoria de venta de todos los puestos comerciales y
depósitos, lo cual resulta: US$ 52,405,750.00
g) El valor de egresos de la sumatoria de los costos de construcción, terreno y gestión varian
de acuerdo a los acabados, estudios y gastos hacia el estado y la municipalidad donde los
egresos son: US$ 39,964,722.50
h) Se obtiene entonces una rentabilidad bruta de US$ 3,483,487.70 y una rentabilidad neta de
US$ 8,957,539.80, siendo así un porcentaje de 17.09% por lo tanto es un proyecto viable.
i) Se obtuvo, además, el grafico para observar en que mes se sacará más dinero a lo largo de
los 18 meses que dura toda la ejecución del proyecto.
j) Finalmente, se cumple con el plan de marketing para optimizar el nivel de ventas, no se
debe dejar de lado los estudios de oferta o competencia nueva en la zona para las
promociones de los puestos comerciales, con mira a implementar nuevas acciones correctas
o mejoras en las tiendas de acuerdo a lo que el mercado requiere y exige.

Bibliografía:
o https://www.capeco.org/noticias/centros-comerciales-nueva-tendencia-inmobiliaria-
110344/
o https://elcomercio.pe/economia/negocios/centros-comerciales-crecio-flujo-visitantes-
noticia-516261
o https://www.peru-retail.com/especial/analisis-sector-retail-peruano-desarrollo-
crecimiento-comportamiento-centros-comerciales/
o http://www.cclatinoamerica.com/Distintos%20formatos%20de%20Centros%20Comerci
ales.pdf
o https://desarrollosdelta.wordpress.com/2016/02/17/tendencias-comerciales/
o https://www.lacuadrauniversitaria.com/blog/tipos-de-centros-comerciales
o https://www.thebalancesmb.com/category-killer-2890178
o https://andina.pe/agencia/noticia.aspx?id=316020
o http://www3.vivienda.gob.pe/dnc/archivos/Estudios_Normalizacion/Normalizacion/norm
as/NORMA_A.070_COMERCIO.pdf
o http://www.munlima.gob.pe/images/descargas/gobierno-
abierto/transparencia/mml/planeamiento-y-organizacion/normas-legales-tupa/01-
Gerencia-de-Desarrollo-Urbano/Edficaciones/26.%20DS%2011-06-
VIV%20Reglamento%20Nacional%20de%20Edificaciones.pdf
o https://elcomercio.pe/economia/peru/imparable-expansion-centros-comerciales-pais-
188459
o https://www.esan.edu.pe/publicaciones/Descargue%20el%20documento%20completo_.p
df
o https://www.bvl.com.pe/hhii/014313/20141124193001/SF32HDI3295ANEXO3224NOV
14.PDF
o https://gestion.pe/economia/empresas/gamarra-albergara-centro-comercial-us-120-mlls-
69806
o https://gestion.pe/economia/empresas/movidas-empresariales-semana-1-123288?foto=6
Anexos:
ANEXO 1: Proyección de apertura de nuevos Power center en Lima

Fuente: Andina.pe
ANEXO 2: Mercado de los Power Center – Incorporación de Tottus y Metro

Fuente: https://diariocorreo.pe/
ANEXO 3: costos de centros comerciales “POWER CENTER” – 30 millones
Fuente: https://gestion.pe/
ANEXO 5: Análisis del sector Retail en Lima.

Fuente: http://semanaeconomica.com/article/sectores-y-empresas/consumo-
masivo/79470-proponen-nueva-clasificacion-de-centros-comerciales/
ANEXO 5: Aspectos a considerar en la clasificación de centros comerciales de menor escala
Fuente: http://equilibrium.com.pe/Jeanisse.pdf
CON DEDICACION Y CARIÑO AL CURSO.
GRACIAS ARQUITECTO ERIK JAHNSEN POR LA ENSEÑANZA Y DEDICACION A LA
FACULTADAD DE ARQUITECTURA DE LA UPC, FELICES FIESTAS.
ATTE: GRUPO MACRI: Villalobos – León - Ticse

GRUPO-MACRI León Villalobos Ticse

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TRABAJO FINAL – GESTIÓN INMOBILIARIA

Ubicación: Cercado de Lima

7. Proyecto de Desarrollo Inmobiliario:

7.1 Estudio Técnico – Análisis del perfil técnico.

7.1.1 Análisis normativo

7.1.2 Análisis de cabida técnica

7.1.3 Análisis de costos de construcción

7.1.4 Estimación de cronogramas de construcción

7.2 Estudio de Mercado

7.2.1 Estudio de Oferta (competencia directa – mínimo 3 a 6 proyectos referenciales):

7.2.1.1.1 Calidades y diseño

7.2.1.1.2 Marketing y precios

7.2.1.1.3 Financiamiento al comprador

7.2.1.1.4 Velocidad de ventas

7.2.1.1.5 Estimación de cronogramas de venta

7.2.2 Estudio de demanda (perfil de mercado objetivo):

7.2.2.1.2 Análisis de la capacidad de endeudamiento del comprador

7.3 Análisis económico financiero:

7.3.1 Análisis de ingresos

7.3.2 Análisis de egresos

7.3.3 Análisis de rentabilidades: bruta, neta y esperada.

7.3.4 Análisis de potenciales riesgos

7.4 Definición de producto

7.4.1 Memoria descriptiva del proyecto

7.4.2 Memoria de calidades

7.4.3 Proyecto conceptual (imágenes y descripción).

7.5 Marketing y ventas

7.5.1 Estrategia de marketing y ventas

7.5.2 Imagen promocional (empresa, proyecto, concepto).

7.6 Presentación de proyecto conceptual

7.6.1 Imágenes volumétricas, interiores, etc.

VI. Fichas y/o anexos necesarios: M

importantes para la vida humana y del planeta.

Imagen 1. Centro comercial y oficinas en tecnología verde

comerciales de calidad, pensados en nuestros clientes y adecuados a toda clase social.

destaquemos por nuestra calidad y nuestros proyectos innovadores.

metropolitano además de mantener una calidad e innovación con nuestros diseños.

o Diseñar y construir el nuevo centro comercial.

o Alquilar locales comerciales

o Propuesta de ganancia durante los primeros 5 a 10 años y finalmente vender luego de

d) Descripción del proyecto

personas en esta zona de Cercado de Lima.

o Nuestra empresa dirigida a personas que viven en la zona y trabajadores de oficinas

(Corte Superior de Justicia)

A continuación, se mostrará un gráfico que aplica de manera dinámica la conceptualización de

nuestra empresa y el cómo se desarrollará:

Imagen 2. Resumen ejecutivo de empresa MACRI

Imagen 3. Arquitectos y su importancia en diseño y obra.

II. ANALISIS DE LA COYUNTURA INMOBILIARIA

pasillos interiores. (Gabino, 2012).

principales de cada rubro.

posibilidad de competir como son los power center. (2011)

Imagen 4: Tendencias comerciales

respalda el PBI que tuvo crecimiento desde el 2009. (BCRP, 2010)

Según indicadores emitidos por la prestigiosa firma de asociados de inversores de Equilibrium

que estamos planteando en el centro comercial El hueco.

mantenimiento y publicidad en US$ 9.56 por m2.

Imagen 6: Precios de renta y costo de mantenimiento por tipo de centro comercial

de venta, a lo cual se denomina: Tendencia - tenant mix para power center

De acuerdo a la tendencia se muestra que el rubro “prendas de vestir” es el más importante en la

Imagen 7: Tenant MIX – análisis de power center y sus tendencias

III. UBICACIÓN DEL PROYECTO (Descripción y grafica)

4. Determinación de polígonos de análisis