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2020

CAPACITACIÓN
SISTEMA SAX

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Ejecutivos - TINSA
ETAPAS O ESTADOS DEL INFORME

PROOVEDOR TINSA – PERITO AVALUADOR

Visadores - TINSA

Ejecutivos - TINSA

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Correo posterior a la asignación

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Ingreso Sistema SAX

Clic

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Pantalla Principal

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Para la Aceptación o Rechazo del requerimiento del
perito.

Una vez hecha la asignación automática de Sax el perito debe realizar lo


siguiente:
• Las asignaciones deberán ser cambiadas de Status a:
, en donde el perito indicará si Acepta o Rechaza el
requerimiento (esta opción esta en “Acciones”).

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– Si quiere Rechazar debe dar un clic en “Rechazar”.

Al “Rechazar”, aparecerá la siguiente ventana, en la cual debe escoger el


motivo, y dar una explicación breve para proseguir con el requerimiento (una
vez indicada esta parte dar un clic en “Aceptar”).

Explicació
n breve
Clic

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NOTA: Una vez Rechazado el requerimiento; el proceso de volver a la asignación es
exclusivamente de Tinsa.

• Si el perito Acepta Requerimiento:


Clic

El requerimiento cambiará de Status a

– Donde el perito debe proceder a:


1. Llamar al cliente.
2. Bajar la documentación legal cargada en el Folio y/o solicitud (no siempre el
cliente envía el documento legal), por lo cual debe hacer el tramite de entrega
directamente con el cliente.

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Para descargar la documentación legal (si el banco lo entrega):
El perito debe ir a la parte superior y dar un clic en
“Documentación adicional”, la cual desplegará la siguiente
ventana en la que puede descargar la escritura, solicitud, etc.

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Verificación de datos del Banco:
El perito también puede verificar los datos del banco que envía el requerimiento así
como nombre de solicitante, dirección, datos de contacto etc. Dando clic en “Solicitud”
ubicado en la parte superior.

NOTA: El perito tendrá 3 horas para coordinar la inspección y aceptar la solicitud.


Caso contario el sistema enviará un correo de recordatorio, hasta llegar a jefe de
visado y/o gerencia.

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Una vez obtenida la fecha de inspección:
(Esta fecha deberá ser dada por parte del cliente).
• El perito procederá a llenar en el sistema:
* Dar un cliente en Agendar
Clic

Se mostrará la siguiente ventana, donde deberá llenar:


1. La Fecha y la hora.
2. El Responsable (siempre proveedor).
3. Comentarios (indicar con quien coordina la inspección y el por que de
que se coordina un día después de la asignación).

Clic

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Una vez registrada la fecha de inspección:
El sistema mostrará la siguiente ventana con el Status

• Si se realizó la inspección normalmente se debe escoger la opción “Registrar Visita” e


indicar que se realizo con normalidad y registrar nuevamente la misma fecha y hora de
la inspección o si se hizo en diferente hora debe incluir un breve comentario sobre la
inspección.

Clic

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• Si hubo un problema con la inspección:

El perito tiene la opción para indicar los motivos de la demora, algún problema en
la inspección o al momento de coordinar la misma. Dando un clic en “Acciones”.

Motivos:
• Si elige “Visita fallida” aparecerá la siguiente ventana, donde debe escoger el
motivo y escribir un breve comentario. Clic en “Aceptar”.

Clic

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• Si elige “Espera” o “Incidencia” en la ventana se debe escoger el motivo y el
responsable (en su mayoría será el Cliente). Escribir un breve comentario.
Clic en “Aceptar”.

Nota: Para estas dos opciones aparecerá la misma ventana


indicada en la diapositiva anterior.

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Cuando se resuelva cualquier acción:
Deberá buscar el folio respectivo y dar un clic en Recuperar

Aparecerá la siguiente ventana donde escogerá la opción más adecuada. Escribir


un breve comentario. Clic en “Aceptar”.

Clic

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Para luego elegir la opción “Reagendar” y así
registrar una nueva fecha de inspección:

Aparecerá la siguiente ventana, donde llenará los puntos señalados.


Escribir un breve comentario. Clic en “Aceptar”.

Clic

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Al aceptar la opción anterior:
El Status cambiará a Dar Clic en “Editar”.

Aparecerá la siguiente ventana donde debe seleccionar “Registrar


Visita”.

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Una vez seleccionado “Registrar Visita”:
Aparecerá la siguiente ventana donde debe:
Cambiar de la fecha de visita si esta fue diferente la fecha de inspección, (de lo contrario mantener
la misma fecha). Escribir un breve comentario. Clic en “Aceptar”.

Clic
El Status cambiará a

Clic

Al finalizar, el perito debe proceder con la elaboración del informe.

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Elaboración del
Informe

MANUAL SAX
Marzo - 2020

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En la pantalla principal:
1. Encontrar el informe asignado.
2. Verificar que se encuentre el status de
3. Dar clic en “Editar”.

EJEMPLO

2
1 3

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Aparecerá la siguiente ventana:
 Elaboración: “Aspectos Generales”
1. Dar click en la pestaña de solicitud.
2. Empezar a llenar desde la pestaña de “Aspectos Generales”.
• Solicitante:
La solicitud ya se encontrará llena previamente.

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– General:
o Desplegar las pestañas de todas las celdas.
o Escoger el dato correspondiente.
o Llenar todos los campos.

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• Documentación Legal:
Llenar los campos correspondientes con la información otorgada por la
documentación legal.

DATOS OBLIGATORIOS DEL PROPIETARIO

OBLIGATORIO: Datos del propietario, información obtenida en sitio o mediante solicitud.


Sin esta información no se podrá continuar con el informe.

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• Localización:
Al momento de llenar toda la información requerida, automáticamente se registrará la
“Dirección completa”.

Al dar click en “BUSCAR EN EL MAPA” se registrarán las coordenadas. Clic

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Al colocar las coordenadas UTM automáticamente se enlazan las coordenadas decimales.

Se puede mover el puntero rojo manualmente para ubicar el predio, de esta manera se
actualizarán las coordenadas automáticamente.
VERIFICAR: La ubicación y coordenadas si no se tienen datos específicos del inmueble.

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• Regulación Urbana y Ordenanzas Vigentes:
o En la celda de uso de suelo: si se coloca la opción OTRO, se podrá escribir en
la celda contigua.
o Llenar los datos de todas las celdas.

NOTA: Al dejar en blanco alguna celda, se visualizara S/D en el informe impreso.


Si escribe un valor de 0, en el informe impreso se visualizará con 0m.
“Valor de 0” no es un valor válido.
En el caso de que las ciudades no tengan datos de regulación urbana, se debe dejar en blanco.

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• Características del sector y del entorno:
1. Desplegar las pestañas y escoger la información correspondiente en todas las celdas .
2. Escribir en el campo “Descripción general del entorno”.
3. Escribir en el campo “Calidad de las construcciones”

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Cuadro de equipamiento y sus características:
1. Llenar todas las celdas de “Dispone” desplegando las pestañas.
2. Llenar todas las celdas de “Distancia aproximada”, con números enteros y sin
decimales.
3. Escribir en el campo de “Descripción de los servicios básicos del entorno”.

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Áreas comunales/servicios propios del inmueble:
o Seleccionar las opciones que disponga el inmueble.

Infraestructura de servicio humano del entorno:


1. Llenar todas las celdas de “Conservación” y “Calidad” desplegando las pestañas.
2. Llenar todas las celdas de “Distancia” con números enteros y sin decimales
3. Escribir en el campo de “Características urbanas del entorno”.

2
1

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• Características del inmueble:
1. Escribir en el campo “Descripción general del inmueble”.
2. Escribir en el campo “Características panorámicas”.
3. Llenar todas las celdas de “Descripción del terreno” desplegando las pestañas.
4. Escribir en el campo de “Consideraciones adicionales”.

2
3

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Descripción Edificación:
o Llenar todas las celdas desplegando las pestañas.
o Al llenar las celdas de “Año de construcción” y “Vida útil”, se enlazan
automáticamente con la celda de “Edad” y “Vida útil remanente”

• Observaciones Generales:
o Detallar alguna observación de ser necesario.

Guardar y continuar

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 Elaboración: “Riesgo Ambiental”
1. Dar clic en la pestaña de solicitud.
2. Seleccionar la pestaña “Riesgo Ambiental”.

• Consideraciones de Riesgo ambiental:


Llenar todas las celdas desplegando las pestañas.

Guardar y continuar

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• Macrolote:
Linderos:
1. Clic en “Agregar” para activar más pestañas.
2. Ubicar los linderos Norte, Sur, Este, Oeste + ÁREA.

Nota: Los linderos del “Macrolote” no se especifican desglosados, se coloca el


área total.

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• Terreno:
Terreno: No se puede editar estos datos, se enlazan automáticamente.c

• Edificaciones:
Edificaciones: En caso de ser Propiedad Horizontal.
o Llenar el campo de “Alícuotas”, de ser el caso.
o Los datos llenados se enlazaran con la ventana anterior de “Terreno” automáticamente.

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Observaciones adicionales y Distribución funcional:
1. Escribir alguna observación acerca del estado de la edificación.
2. Escribir la distribución funcional EXACTA de todas las áreas.

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Linderos:
1. Clic en “Agregar”, se habilitaran las celdas.
2. Escoger a que edificación pertenecen los linderos (Depende de las áreas que se hayan inscrito)
3. Colocar el área total en la tabla “Medida”, junto a la celda “Área total” de la tabla “Referencia”
4. Verificar la tabla “Unidad de medida”, según sea necesario de cada celda. 1
2 Clic
4

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• Obras Complementarias:
Obras complementarias:
1. Dar clic en “AGREGAR”. Se activarán más pestañas.
2. Colocar el porcentaje en la tabla de “Alícuota”.
Se enlazarán automáticamente en la ventana de “Terreno” (Diapositiva 32).
1
Clic

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Linderos:
1. Clic en “Agregar”, se habilitaran las celdas.
2. Ubicar a que número de elemento pertenece el lindero en la tabla “Obras
Complementarias”.
3. Colocar el área total en la tabla “Medida”, junto a la celda “Área total” de la tabla
“Referencia”
4. Verificar la tabla “Unidad de medida”, según sea necesario de cada celda. 1 Clic

2
3

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Linderos: “General”
En cada celda de la tabla “Material / Tipo”, describir los acabados correspondientes.
o En la celda “Pisos”: Separar mediante espacios y comas la descripción de los
acabados o revestimientos de cada espacio del bien inmueble.
o Llenar la tabla de “Estado” con: Bueno, Malo o NA.

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PROCESO DE VALORACIÓN
Elaboración: “Método Físico”
o Dar clic en la pestaña, elegir “Método físico”.
o Esto para la homologación de referentes.
• Método de costos o reposición:
Investigación de comparables de terrenos:
o Método de comparación en antiguo formato Excel. Clic
o Dar Clic en “Agregar”.

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• Dirección:
o Llenar todas las celdas con los datos correspondientes.
Para Geo referenciar el inmueble en el mapa:
o Clic en “Buscar en el mapa”

Clic

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En el mapa:
o Se puede mover el puntero para identificar el inmueble en el mapa.

• Tipo de Comparable:
o Llenar las celdas obligatorias* con las características de predio.

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• Terreno:
o Llenar las celdas obligatorias* con las características de predio.

• Construcción:
o Llenar las celdas obligatorias* con las características de predio.
o Llenar con la información correspondiente.

• Precio:
o Llenar las celdas obligatorias* con las características de predio.

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• Fuente de información:
o Llenar las celdas obligatorias*.
o Adjuntar Fotografía

Guardar y Continuar.

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 En el caso de tener un referente de terreno + construcción:
Se usa el “Método Residual”:
1. Se descuenta el valor de la construcción para obtener el valor de terreno.

Homologación de valores:
o Factores de (0.80 – 1.00 – 1.20) y porcentaje de negociación.
o Se redondea el promedio final con o sin decimales.

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• Cálculo de valores:
o Llenar todas las celdas. (MÉTODO DE COSTOS)

Guardar y continuar.

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PROCESO DE VALORACIÓN
 Elaboración: “Método de mercado”
o Dar clic en la pestaña, elegir “Método de mercado”.

• Método de comparación de mercado:

Investigación de comparables:
o Método de comparación en antiguo formato Excel.
o Dar clic en “Agregar” nuevo referente de terrenos o construcciones de comparación
similares.
Clic

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Homologación de valores:
o Factores de (0.80 – 1.00 – 1.20) y porcentaje de negociación.
o Se redondea el promedio final con o sin decimales.

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• Cálculo de valores:
o Llenar todas las celdas. (MÉTODO DE COSTOS)

Guardar y continuar.

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 Elaboración: “Conclusiones” (Resultados)
o Dar clic en la pestaña, elegir “Conclusiones”.
• Resumen General de Avalúo:
Resultados de los métodos:
1. Ubicar el porcentaje al enfoque que se le está dando. (varía dependiendo del método que se usó para
valorar el bien).
2. Dar clic al valor comercial final que se usa.
3. Verificar el valor final comercial.

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o Al final de la ventana de “Resumen General de Avalúo”, describir en
la celda de “Criterios de valoración” los criterios utilizados.

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• Valores Municipales:
Valores municipales:
o Dar clic en “AGREGAR” para colocar el valor catastral o los valores catastrales del bien a valorar
(depende del inmueble).
Justificación del valor catastral:
o Justificar de donde se sacó ese valor. (Obligatorio)
Clic

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• Valor de realización del inmueble:
1. Escoger el nivel de comercialización.
2. Poner el valor en porcentaje.

Observaciones:
o En este campo se debe ubicar el concepto del valor de realización, adicional la justificación del
porcentaje del valor razonable. caso contrario saltará una advertencia.

1
2

NOTA: De no llenar el punto 3 saldrá una advertencia y no le dejará continuar


con el proceso.

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Elaboración: “Documentación adicional” (Documentos legales)
o Con anterioridad se encontrará la documentación legal adjunta.
Dar clic en la pestaña, elegir “Documentación adicional”.
o En caso de no tener la documentación:
1. Se deberá adjuntar al menos 4 imágenes .jpg de la documentación legal.
2. Se deberá adjuntar 2 imágenes .jpg de la hoja de campo.

1 TOTAL:
6 imágenes

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Elaboración: “Fotografías del Avalúo” (Imágenes .JPG)
o Se deben adjuntar las siguientes imágenes:
1 ubicación del bien avaluado 1 croquis
Fotos del inmueble (Min 6 ).
1 ubicación de los referentes 1 fachada (fachada.jpg)

NOTA: Todas las imágenes se


detallan, de no encontrar en la
pestaña, redactar abajo.

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Elaboración: “Gastos Proveedor” (Movilización)
o Seleccionar “Gastos Proveedor”
En esta ventana se adjuntará todo documento respecto a movilización.
• Documentación Adicional: 1 imagen de la movilización
• Comentarios: Describir los km totales recorridos y ubicación (Salida - Llegada)

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Elaboración:
o NO se llenan los campos de “Solicitud” y “Resumen Administrativo”.
o El campo “Solicitud” sirve como informativo de los datos del avalúo.
Ingresar toda la información en todas las celdas. Clic en “ENVIAR”
Clic

TIP: Dar clic en “Guardar” continuamente en cada ventana.


NOTA: Si el sistema se actualiza y la información no se guardó, se deberá volver a llenar
todos los campos.

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Al dar clic en enviar:
o Aparecerá una advertencia cuando algún campo no se ha llenado correctamente.

o Dar clic en la campanita para encontrar el error y/o errores a solventar.


Clic

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Solventar el error: (Ejemplo)
 Valor de realización del inmueble:
ERROR: Pocos caracteres en el comentario

CORRECCIÓN:

Guardar y Enviar.

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Revisar el informe en el PDF, como se ha generado:
• Clic en “Acciones” opción “Imprimir” ,
• Seleccionar informe Tinsa (o Banco), dar clic en “Imprimir” nuevamente.

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Se abrirá una nueva pestaña automáticamente en la cual se podrá revisar el
informe generado en PDF:

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FINALIZACIÓN DEL INFORME:

Al finalizar el informe de forma correcta aparecerá la siguiente ventana:

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Finalmente, una vez verificado el informe generado en el formato adecuado, y enviado,
estará ahora en estatus “visado”:

MANUAL SAX
MARZO - 2020

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Contacto Ecuador:
Patricia Segarra V. Dir.: Diego de Almagro y Pedro Ponce
Directora General de Tinsa Ecuador Carrasco. Edf. Almagro Plaza, Oficina
patricia.segarra@tinsa.com.ec 404. Telf.: 593 23909041 – 42
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