EL NUEVO LEASING INMOBILIARIO, LIMITACIONES A LA VOLUNTAD

CONTRACTUAL Y DESPROTECCIÓN DEL CONTRATANTE DÉBIL

I. INTRODUCCIÓN

DL 1177 o “Régimen de Promoción de Arrendamiento para Vivienda”:

- Acceso al uso o a la propiedad de un bien inmueble para destinarlo a vivienda

a través del arrendamiento financiero.
- Perfeccionamiento a través de “formularios de arrendamiento” que contiene los
principales elementos del contrato y el asentimiento expreso e irrevocable del
arrendatario para proporcionar información de sus registros de historiales
crediticios al arrendador.

II. CONTRATO Y VOLUNTAD CONTRACTUAL

- Principio de la autonomía de la voluntad (autorregulación de intereses de los
particulares a través del contrato que genera normas para las partes).
- Manifestación de la libertad económica.
- Libertad contractual: configuración de los alcances de los términos
contractuales.
- Libertad de contratar: cuándo, dónde y con quién se contrata.
o Sentido positivo: las partes pueden constituir, regular o extinguir
relaciones jurídicas patrimoniales según su voluntad.
o Sentido negativo: nadie puede ser privado de sus bienes ni ejecutar
prestaciones a favor de otro involuntariamente.
- Reconocimiento constitucional (art. 62 CPPP).

III. LIMITACIONES A LA VOLUNTAD CONTRACTUAL EN EL LEASING

INMOBILIARIO
- Limitación a la voluntad contractual de las partes, sobre todo a la del
arrendatario.
- Se suscribe mediante el Formulario Único de Arrendamiento Financiero (FUAL)
que contiene las cuestiones más importantes del contrato, es un requisito de
formalidad, no una opción o alternativa de las partes, el que será aprobado en
la norma reglamentaria y donde se establecerán:
o Los términos y condiciones bajo los cuales se celebra el contrato.
o Los derechos y obligaciones de las partes.
o Las causales de desalojo aplicables.
- Información necesaria para un adecuado control fiscal.
- Dirigismo contractual del Estado (contrato predispuesto legalmente, regulado o
reglamentado). Responde a un interés económica y socialmente relevante que
el Estado busca proteger a través de la vía legislativa, imponiendo un
determinado contenido contractual.
- En el civil law el contrato repite el valor vinculante de la ley y el valor normativo
de esta, por lo que la reconstrucción jurídica de la relación tiende a ser guiada
por reglas enunciadas por la ley.
- Regulación del leasing inmobiliario es del normado o reglamentado. El
contrato-tipo es el esquema concreto del contrato, en el que las partes no
tienen injerencia relevante.
a. Libertad de contratar:
i. Limita la posibilidad de las partes de decidir si se contrata o no,
pues no tienen otra alternativa para acceder a un inmueble para
vivienda que optar por el leasing inmobiliario salvo acudir a los
métodos tradicionales de contratación.
ii. Solo las empresas sometidas a la autorización, control y
supervisión de la SBS pueden ser arrendadores financieros (en
su mayoría empresas del sistema bancario y financiero), lo que
crea cierto grupo exclusivo y excluyente.
b. Libertad contractual:
i. No se puede elegir el tipo de contrato.
ii. La ley regula los aspectos más importantes del contenido
contractual.

IV. LA NATURALEZA NORMATIVA Y PREFORMULADA DEL LEASING

INMOBILIARIO
- El leasing inmobiliario es un contrato normado porque es predispuesto y
preelaborado por el Estado antes de la que se configure la relación contractual.
- Crea un modelo estándar de contrato que se aplica para todos los futuros
leasings inmobiliarios.
- No se elige ni modifica el contenido del leasing inmobiliario, pues casi todo es
materia de regulación legal. Solo se pueden incluir datos como el precio, los
intereses y la identidad de las partes.
- El leasing inmobiliario tiene una naturaleza más legal y reglamentaria que
contractual (su naturaleza es híbrida), que puede implicar la negación de su
carácter contractual (contrato como ley y no como acuerdo).

V. LEASING INMOBILIARIO Y DESPROTECCIÓN DEL CONTRATANTE

DÉBIL
- La regulación del contrato normado presupone la existencia de un estado de
cosas con relevancia social y necesidad de atención prioritaria por el Estado.
- En el caso del leasing es la necesidad de establecer mecanismos de desarrollo
contractual en la esfera del mercado inmobiliario por la demanda de viviendas
(necesidad de acceso) y la necesidad de oferta adecuada (construcción de
viviendas), lo que implica vincular a ofertantes y demandantes.
- La legislación señala que el arrendatario se haya en una situación de
inferioridad económica e informativa (estatus de consumidor), por lo que es
necesaria la intervención del Estado para tutelarlo y protegerlo.
a. Desprotección del consumidor inmobiliario a través del contrato de
adhesión: posibilidad de que el arrendador utilice el formulario legal
como un contrato de adhesión, teniendo en su control y disposición la
determinación final del precio, plazo y condiciones económicas del
 leasing. Instrumento que otorga el Estado a las entidades bancarias y
financieras que les permite, por su posición de poder en el mercado,
emplear el contrato de leasing como uno de adhesión. El arrendador
como puede aceptar o rechazar el contrato (en este último caso, no
accede al inmueble que necesita para habitar).
i. Limitación jurídica
ii. Limitación fáctica impuesta por las leyes del mercado: la
posición de poder del arrendador financiero lo sitúa en un
estatus para imponer sus condiciones contractuales.
b. Desprotección del consumidor inmobiliario a través de cláusulas
generales de contratación: el empleo de las cláusulas generales de
contratación en el leasing es comercialmente aceptada. Se dan a través
de una reglamentación elaborada por el arrendador que acompaña al
contrato y que en la mayoría de casos constituyen su real y amplio
contenido, pues allí se desarrollan todas las especificaciones del
contrato que formarán parte del principal.
i. Abusos en desmedro del consumidor mediante la imposición de
situaciones lesivas que vulneran sus derechos o los reducen.
ii. Empleo de cláusulas abusivas de exoneración o limitación de
responsabilidad pese a estar prohibido por el CC. El DL 1177
estipula una al excluir la responsabilidad del arrendador por
daños derivados del inmueble arrendado, así como por la
idoneidad del inmueble y sus características, las cuales son
cláusulas prohibidas por el Código de Protección y Defensa del
Consumidor (CPDC). El arrendador es un proveedor, según el
CPDC (también protege al consumidor inmobiliario), teniendo a
su cargo debes especiales de información, cumplimiento y
saneamiento vinculados al inmueble sobre el cual presta servicio
de leasing.
iii. Otras cláusulas abusivas: derogación de competencia
jurisdiccional, elección de ley aplicable, decadencia de derechos
reconocidos por el ordenamiento jurídico, reserva de propiedad
de ventas a plazos, tácita conducción del contrato por períodos
largos, renuncia del derecho de saneamiento por vicios ocultos,
renuncia al derecho de saneamiento por evicción, estipulación
de cláusulas penales, restricciones a la libertad contractual en
relación con terceros, exclusión y limitación de garantías.
c. El leasing inmobiliario como medio de fraude: el DL 1177 no establece
mecanismos preventivos, solo incentivos económicos-fiscales a los
arrendadores, para:
i. Elusión de normas sobre el interés máximo.
ii. Negocios simulados en perjuicios de terceros.
iii. Fraude a la ley.
d. El leasing inmobiliario y la interpretación del contrato en caso de
conflicto: problema: ¿cuál es la voluntad de las partes que deberá ser
interpretada en caso de conflictos, si el leasing es preconfigurado
legalmente?
 i. No deben utilizarse operaciones interpretativas ficticias,
fundadas en una presunta voluntad de las partes o en
transposiciones de la normativa legal de esquemas negociales
típicos a relaciones contractuales que presentan significativos
elementos de diversidad o especificidad en relación a dichos
esquemas.
ii. Deben utilizarse instrumentos de interpretación especiales como
el reconocimiento de valor normativo del contrato y identificación
del criterio congruencia, la interpretación favor débilis 1,
interpretatio contra stipulatorem2, el principio de buena fe, la
cláusula prevalente3, la cláusula más beneficiosa4, la cláusula
más importante5, entre los más importantes.

1
En la interpretación de situaciones que comprometen derechos en conflicto es menester considerar
especialmente a la parte que, en su relación con la otra, se halla situada en inferioridad de condiciones
o, dicho negativamente, no se encuentra realmente en pie de igualdad con la otra
2
Cuando no es posible hacer una interpretación literal de un contrato por causa de cláusulas ambiguas o
contradictorias, la interpretación no deberá beneficiar a la parte que redactó esas cláusulas ocasionando
la oscuridad.
3
Cuando exista discrepancia entre el contenido de una cláusula general y el de una cláusula particular
habrá de estarse a lo que disponga esta última.
4
Cuando una cláusula general sea más beneficiosa para la parte adherente que la cláusula particular,
será aquélla la que se aplicará.
5
Frente a la divergencia de dos cláusulas generales, la cuestión debe resolverse a favor de aquella que
tenga mayor importancia de acuerdo con la economía del contrato.