Derechos Reales

Es el que se tiene sobre una cosa, sin determinada persona. 

Es decir, se caracterizan porque existe un vínculo directo entre la persona y la

cosa sobre la que se ejerce el derecho. El sujeto pasivo en las acciones reales es
cualquier persona que perturbe el libre ejercicio de ese derecho, dentro de toda la
sociedad, el sujeto activo en cambio, es el titular de este derecho.

Los Derecho Reales están taxativamente enumerados y señalados por el

ordenamiento jurídico.

Dominio o Propiedad

Puede ser definido como la potestad actual o potencialmente plena, que se ejerce
sobre las cosas corporales.
Se tiene respecto de una cosa con la facultad de usar, gozar y disponer.

·        Usar: uso para el destino natural de la cosa. Solo las cosas no consumibles

pueden ser usadas, por que su destino natural no las destruye, las cosas
consumibles sólo pueden ser consumidas.
·        Gozar: percibir frutos, cosas que produce la cosa principal. 
Pueden ser frutos naturales: Producidos periódicamente por una cosa, pero sin el
detrimento de lo que lo produce, ej: una manzana. Se diferencian de los productos
pues estos producen en detrimento de la cosa, ej: madera. 
O civiles: Como la renta
·        Disponer: se puede físicamente, cuando se destruye la cosa y jurídicamente,
cuando se enajena

Tipos de propiedad

1.       Propiedad Quiritaria (antiguos romanos)

Era aquella propiedad que solo se podía tener a través de los modos de adquirir
del derecho civil, que son: la mancipatio, la in iure cessio, la usucapion, la
adjudicatio y la ley.
Esta propiedad es la más solemne y las mas protegida ya que tiene la acción
reivindicatoria, que es la que tiene el dueño de una cosa que no la posee, contra el
poseedor, que no es de él.
2
.       Propiedad pretoriana o bonitaria
Es aquella que tiene el poseedor de una cosa, que ha adquirido a través de otro
modo de adquirir que no sea el derecho civil.
Los pretores crearon una acción que se llama acción publiciana, acción que se
sostenía por una ficción y consistía en que el propietario, había adquirido por
 usucapión, es decir por el tiempo. Esta acción se creo para evitar abusos por parte
de los propietarios Quiritarios.
3
.       Propiedad peregrina
La tenían algunos extranjeros, era más que las anteriores, pero de igual forma se
le concedía una acción que se llamaba iutili reivindicatio, de esta forma se podía
defender.
4
.       Propiedad provincial
Se podía tener respecto de predios provinciales, el dueño era el emperador o el
pueblo de roma.   

MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO

 Derecho de gentes
1.       Ocupación
2.       Accesión
3.       Tradición
1.       Ocupación
Aprehensión material de una cosa con el ánimo de hacerse dueño de ella.
                               i.            La pesca y la casa.
Hay que distinguir entre animales feroces y animales domésticos.
Los animales feroces, todos podían ser cazados. Consiste en la aprehensión de la
cosa con el ánimo de ser dueño.
Si el dueño del predio impedía la caza, no se podía cazar.
En cuanto a los animales domésticos, no se podían adquirir por ocupación.
En cuanto a los animales que fueron domesticados, y este animal se arrancaba y
volvía a ser salvaje, cualquiera se podía hacer de él.
En cuanto a las abejas y los pájaros, el dueño sabe que volverán y solo debe
procurar que no le pase nada. En cuanto a las abejas que iban y venían y las
palomas que iban y venían, no se puede aplicar ocupación, mientas que si estos
animales se van y no vuelven mas, son susceptibles de ocupación.
                             ii.            Ocupación bélica
Respecto de los motines de guerra , erna del pueblo romano y del emperador, los
generales a veces le entregaban algunas cosas.
                           iii.            Las cosas encontradas en el mar
Operan dos modos de adquirir, la ocupación ya que las cosas del mar no son de
nadie. Y en el caso de que el ahora dueño, las regale, la entrega por tradición, ya
que lo entrega con animo de darlo, regalarlo, donarlo.
                            iv.            Formación de nueva isla en el mar
El primero que llega a la isla, la encuentra, se la queda.
                              v.            El tesoro (tiene que estar hace mucho tiempo)
Es el conjunto de especies valoradas, que se desconoce que estaba en un lugar,
en una ubicación. Se reparte entre el descubridor y el dueño del predio por partes
iguales, se adquiere por ocupación.
                            vi.            La res derelictae
 Aquellas cosas que tuvieron dueño y que su dueño las abandono, con el ánimo de
abandonarlo.
2.       Accesión
Modo de adquirir que tiene el propietario de una cosa principal, y puede adquirir
los frutos de esa cosa.
                              i.                        Aluvión
Retiro lento, casi imperceptible de las aguas, el dueño del fundo se hace dueño de
la tierra que el agua va dejando.
                            ii.                        Alveus derelictus
Se refiere a un rio, cuando el rio cambia de curso, los dueños rivereños, se hacen
de esa tierra que dejo las aguas.
                          iii.                        Avulsión
La fuerza de un rio arrastra violentamente un fragmento de terreno, arboles o
plantas de un fundo y lo agrega a otro.
                           iv.                        Isla nacida de un rio
Si la isla esta justo al medio de un rio, los dueños rivereños se dividen la isla a la
mitad, y si la isla se ubicaba un lugar mas alla, ese es el dueño de la isla.
                             v.                        Edificación en suelo ajeno
Si la persona no dueña construye en lugar ajeno, e dueño será el dueño de la
tierra.
                           vi.                        Especificación o nova especie
En este caso se plantean varias teorías, para algunos, el dueño de la cosa mas
grande es el dueño de la especie mientras que para otros puede ser el dueño de
la cosa nueva el que coloque la materia o la cosa de mas valor. Había que probar
cual era la cosa de mas valor.

3.       Traditio
Entrega de una cosa con el animo que el otro se haga dueño.
Requisitos
-          Que halla una cosa,
-          Que el Tradens sea dueño de la cosa,
-          Que el Accipiens tenga la facultad, la capacidad de adquirir cosas,
-          Que halla un justo titulo.
i.                    Tradición ficta o simbólica
La entrega se hacia con un objeto perteneciente a lo que se quiere entregar. (ej.
Llaves de la casa)
ii.                  Longa manus
Se mostraba el fundo, se muestra lo que se entrega.
iii.                Brevi manus
La persona que ocupa un bien, como arrendatario, pero luego lo compra y sigue
viviendo, no como arrendatario sino como dueño.
iv.                 Constitussium posesorium
El dueño de una propiedad la enajena, pero lo sigue ocupando como arrendatario.
 Derecho civil

1.       Mancipatio
2.       In iure cesio
3.       Usucapión
4.       Adjudicatio
5.       La ley
1.       Mancipatio
Ceremonia que se hace con cinco testigos, con una balanza que tenia un libre
penz (dueño de la balanza), se pasaba una barra de metal (era el valor), hasta el
valor deerminado por las partes.
El dueño tenía la acción reivindicatoria de defensa.
2.       In iure cesio
Transferencia en proceso de Litis actionis.
3.       Usucapión
Modo de adquirir el dominio de las cosas, por haberlas poseído por un tiempo
determinado con los requisitos correspondientes.
4.       Adjudicatio
Facultad que tenia el juez para adjudicar la cosa, a través de un proceso de
partición.
5.       La ley
Es un modo de adquirir, en que la ley ordena, ejemplo el tesoro.  

Derechos Reales en cosa ajena

1) Servidumbre: Es un gravamen (porque pesa, grava, soporta) impuesto sobre

un predio en
beneficio de otro de distinto dueño.

Características servidumbre: (Los romanos distinguen entre servidumbres reales y

personales, las características pertenecen a las reales.)

- Indivisibles (ej.: paso completo o no. Una cosa diferente es que sea intermitente)
- Permanentes (no importando el cambio de dueños dominantes o sirvientes)
- Predio dominante
- Predio sirviente (el que se sirve de la servidumbre)

•Pasividad del predio sirviente

Requisitos
Varios predios de distinto dueño
Predios vecinos
Utilidad permanente

Clasificación:

a) Rústicas / Urbanas
b) Positivas / Negativas: es de no hacer o dejar hacer algo.( ej: no construir a
cierta altura,
servidumbre de paso)
c) Aparentes / Inaparentes.
d) Continuas / Discontinuas.

Constitución de la Servidumbre:

- Voluntad del dueño del predio sirviente (contrato)

- Iudex (en juicio de particion)
- Ejercicio continuado
- Legado

Antiguo Derecho Civil: Mansipatio, in iure secio, adjudicatio.

Época clásica: Cuasi tradición y largo uso.
Época justinianea: Cuasi tradición, Testamento, adjudicatio, prescripción, Ley.

Extinción.

- Confusión
- No uso (se constituye una servidumbre pero nadie la usaba, así que se extingue)
- Destrucción o transformación
- Muerte en caso de servidumbres personales.(uso, usufructo y la habitación, son
servidumbres personales)

2) Usufructo: Es un Derecho real, que consiste en usar y gozar de una cosa sin
dañar ni
afectar su sustancia, porque si es así se termina el usufructo.

Características: es un Derecho Real, porque es personalísimo (rige sobre la

persona, si la persona muere se acaba el usufructo), se puede constituir sobre
toda cosa no consumible.

Constitución: se constituye por actos entre vivos.

Extinción:

•Muerte del usufructuario

•Capitis deminutio
•Vencimiento del plazo
•No uso o uso distinto al convenido (Furtum unsus)
Facultades: adquirir los frutos de la cosa; usarla

Obligaciones:

•Restituir al término del usufructo

•Sufragar gastos de conservación
•Pagar los impuestos.( en caso de bienes inmuebles)

3) El uso y la habitación

Concepto:

• El usuario tiene el mero uso de un fundo. Sólo puede tomar los frutos, las
flores y la leña para su uso diario.

•El usuario puede también vivir en el fundó siempre que no moleste al propietario
en
la explotación del predio.

•No puede vender ni ceder su D °a nadie.

•El usuario de una casa sólo puede habilitarla el y su familia.

•El titular de un D° de Habitación tiene la facultad de habitar la casa y también

de arrendarla otros. No es personalísimo, se puede ceder.

Habian derechos reales que se constituían entre partes para garantizar créditos.

4) Enajenación con fiducia: se transfiere el dominio, pero no se entrega la cosa

hasta que el deudor pague. Si el deudor paga y lleva con un año la posesión de la
cosa, se hace dueño si no paga el acreedor puede vender la cosa, aunque el
deudor, debo sólo un 10% de la deuda.

a) Acreedor transfiere por mancipatio o In iure cesio

b) Partes agregan pacto de fiducia. Acreedor se obliga a transferir nuevamente la
propiedad
de la cosa al deudor, una vez recibido el pago.
c) Luego del pago el deudor adquiere por usureceptio, un año de tenerlo.
d) Si el deudor no paga, el acreedor puede vender la cosa y entregarle el saldo
resultante al
deudor.

5) Prenda: Es la entrega de una cosa al acreedor en garantía del pago de una

obligación, la que este se obliga a restituir una vez verificado el pago. El acreedor
tiene más que la simple tenencia porque genera efectos jurídicos importantes. El
acreedor prendario puede llegar a ser dueño tiene la acción de los interdictos, que
incluso puede dirigirlo en contra del propietario, El deudor, es el dueño, a pesar de
ceder su posesión, mantiene una posesión.

Es Poseedor el acreedor tiene la protección de los interdictos. Incluso puede

dirigirlo en contra del propietario. El deudor mantiene también una especie de
posesión ficta, lo que le permite seguir ganando
tiempo para adquirir por usucapión.

6) La Hipoteca: Se utilizaba en cosas muebles e inmuebles. Es una convención,

surge de la necesidad de conceder garantías reales a los acreedores, sin perder la
propiedad, posesión y uso de las especies. Se constituía por simple convención.
La hipoteca, entonces, no daba más derechos al acreedor que reclamar y obtener
la posesión de la cosa ante el no pago de la obligación garantizada y de
mantenerla en su poder hasta la
obtención del pago. Más adelante, a falta de pago, el acreedor podía VENDER la
cosa, pagarse con el resultado de la venta y restituir el saldo al propietario deudor.

Características:

- Es un Derecho real accesorio: Porque garantiza el cumplimiento de una

obligación principal.
- Es un Derecho indivisible.

Susceptibles de hipoteca: bienes muebles e inmuebles.

Derechos del acreedor hipotecario.

- Tiene la acción un rem hipotecaria.

- Vender.
- Pagarse del precio con preferencia.

Extinción:

- Por pérdida de la cosa hipotecada.

- Por confusión: cuando se funden los derechos.
- Por renuncia del acreedor.
- Prescripción extintiva de 40 años. (En manos del deudor) : el acreedor tuvo la
posibilidad de
hacer efectivamente la hipoteca pero si pasan mas de 40 años (¿)
- Por la prescriptio Longi temporis. (En manos de un 3er. adquirente)

8) Enfiteusis: Derecho Real transmisible que recae sobre cosa ajena y se ejerce
mediante el pago de un Canon –Vectigal- por años.

Obligaciones del enfiteuta

 - Pagar canon anual
- Cuidar el fundo.
- Soportar las cargas o tributos.
- Avisar al propietario intención de enajenar su D° de enfiteusis.

Derechos

- Pleno goce del fundo.

- Se adueña de los frutos adquiridos por separación.

9) Superficie: D° Real enajenable y transmisible a los herederos que otorga a su

titular –El
superficiario- el goce a perpetuidad o por largo tiempo del edificio construido por
largo tiempo, mediante el pago de un canon anual llamado pensium o salarium. El
derecho real de superficie –de goce- era enajenable y transmisible a los
herederos.

10) Herencia: No confundir la herencia considerada como un patrimonio universal.

Herencia en cuanto D° Real, es la relación directa que existe entre la persona o
personas a
quienes se ha reconocido su calidad de herederos, y el patrimonio del causante.

Comunidad o copropiedad.
            
Ocurre cuando varias personas tienen el mismo derecho sobre una misma cosa.

¿Cuándo ocurre?
-          Cuando se constituye una sociedad,
-          Cuando se adquiere una cosa en común,
-          Cuando enajena parte de una cosa.

Posesión (Es un hecho)

Es la tenencia material de una cosa, con el ánimo de señor y dueño. 

No hay una sola posesión de un bien y pueden ser las siguientes:
1
.       Posesión civil o ad usucapionen
Es la tenencia materia de una cosa con el ánimo de señor y dueño. 
Esta posesión, necesita:
-          Corpus (objeto)
-          Animus (intención)
-          Estar de buena fe
Ø  Se le reputa dueño hasta que aparezca otro.
Ø  Se hace dueño de los frutos que la cosa produce
Ø  Se hace dueño a través de usucapión
Ø  Se tiene la acción publiciana
2.       Posesión ad interdicta
Esta protegida por los llamados interdictos posesorios, que son pronunciamientos
del pretor o del magistrado, respecto de la posesión e una cosa.
3.       Mera tenencia o posesión natural
No tiene protección, no tiene acción.
-          Tiene mera tenencia, un arrendatario.
-          Tiene mera tenencia, el comodatario.

TIPOS DE ACCIONES

1. ACCION REIVINDICATORIA
 Es aquella que se entrega al propietario quiritario, es la accion mas potente de
todas, puesta que se otorga, y es la que tiene el dueño de una cosa que no esta
en posesion  contra el poseedor que no es dueño.

2. ACCION PUBLICIANA
 Es aquella que se concede al propietario pretoriano o bonitario, y que se sostenia
en una ficcion, que consiste en que el propietario habia adquirido por usucapión,
es decir por el paso del tiempo. (el poseedor civil o ad usucapionen, tambien tiene
esta accion)

3. IUTILLI REIVINDICATIO
 Es aquella accion que se le entrega al propietario peregrino, no es muy poderosa,
pero es la unica forma que tiene el el peregrino para defenderse.