Derecho Romano Unidad XI

Posesión: parte 11
Derechos Reales Pretorianos

Superficie: es un derecho real sobre la cosa ajena transmisible por acto inter vivos o mortis
causa, y por el cual el titular estaba facultado para el pleno disfrute del edificio levantando
en suelo ajeno. Este derecho nació de la práctica del Estado y de las ciudades de utilizar
ciertos terrenos que formaban parte de sus amplios dominios, dándolos en arriendo a
perpetuidad o a largos plazos a los particulares, que tenían derecho a levantar allí edificios
para su disfrute, mediante el pago de un canon o arriendo. Según el ius civile, todo lo que
se erigía sobre suelo ajeno pertenecía por accesión al propietario del suelo. Sin embargo,
cuando los particulares, siguiendo el ejemplo del Estado, concedieron a otros particulares el
derecho de edificar y gozar del edificio construido plenamente, se acostumbró a celebrar
contratos en los que el propietario del suelo recibía como contraprestación el pago de un
canon o alquiler. El no cumplimiento de las obligaciones emergentes de aquel especial
arrendamiento sólo podía ser perseguido por una acción personal o creditoria, porque
personal o creditoria era la relación que unía a las partes. Como tales arrendamientos se
hicieron frecuentes y se los contrataba a perpetuidad o a plazos larguísimos, el pretor
estimó conveniente proteger al superficiario con un interdicto posesorio de superficiebus,
ejercitable contra cualquier que moleste su derecho de disfrute del edificio. El
derecho de superficie, que nacía por convención, por disposición de última voluntad, por
adiudicatio o por usucapión obligaba al concesionario a pagar un canon anual que
entregaba al propietario del suelo al constituirse la superficie, así como los tributos que
tuviera que soportar el inmueble. Como contrapartida, gozaba de derechos tan amplios
sobre el edificio, que no se diferenciaban en nada de los de un verdadero propietario. Podía
usar personalmente el edificio o darlo bajo cualquier título en disfrute a otro, sin consultar
la voluntad del concedente y sin necesidad de notificárselo. Estaba autorizado para
imponerle servidumbres y para gravarlo con prenda e hipoteca. La superficie se extinguía
por destrucción fundo, no del edificio, ya que era susceptible que el titular se reservara el
derecho de reconstruirlo; por su transformación en res extra commercium; por
consolidación, que podía producirse si el superficiario adquiría la propiedad del suelo o el
propietario los derechos de éste, y por cumplimiento del término o de la condición
resolutoria, que eran modalidades susceptibles de imponer al derecho de superficie.