CURSO DE GESTIÓN INMOBILIARIA Y URBANISMO

UNIVERSIDAD COMPLUTENSE DE MADRID

JULIO 2019
 SUELO Y PROYECTO INMOBILIARIO: ETAPAS BÁSICAS

ESTUDIOS PREVIOS:
Análisis urbanístico y legal

AVANCE Y DESARROLLO:
Lay Out. Diseño Arquitectónico

AJGC.arquitectos
 1º RECEPCIÓN DE DATOS DEL SOLAR

ESTUDIOS PREVIOS
2º VERIFICACIÓN DATOS

3º ESTUDIO MERCADO

COMPRA DEL SUELO

4º DEFINICIÓN DE PRODUCTO

5º DESARROLLO DEL PROYECTO

AVANCE Y DESARROLLO

6º EJECUCIÓN

AJGC.arquitectos
 ESTUDIOS PREVIOS

Búsqueda propia
Comerciales
Profesionales inmobiliarios
RECEPCIÓN DATOS DEL SOLAR Otros

Situación urbanística
Estado urbanización
Plazos
Cesiones
Tipologías
VERIFICACIÓN DE DATOS
Viviendas protegidas
Edificabilidad
Densidad
Ocupación
Retranqueos

Tipologías similares
ESTUDIO MERCADO
Distribuciones
Precios
Demanda
AJGC.arquitectos
 ANALISIS DE COMPRA

INGRESOS:
Ventas de producto
ESTUDIO DE VIABILIDAD PREVIO

COSTES:
a. Directos:
CONFIRMACIÓN DE HIPÓTESIS Terreno
Notaría y registro
Urbanización
Construcción
Arquitectura
ESTUDIO DE VIABILIDAD DEFINITIVO Ingeniería
Licencias
Seguros

b. Indirectos:
Comercialización
Publicidad
Gastos generales
COMPRA DEL SUELO Gastos financieros

AJGC.arquitectos
 AVANCE Y DESARROLLO

Tipologías
Superficies
Calidades
Equipamientos comunes
Estrategia

Anteproyecto
DEFINICIÓN DEL PRODUCTO
Proyecto básico
Proyecto de ejecución:

Memoria descriptiva
Pliego de condiciones
DESARROLLO DEL PROYECTO Mediciones y presupuesto
Planos

Contratación técnicos
Ofertas construcción
Project Manager
EJECUCIÓN Desarrollo de obra
Venta del producto
Cobro
AJGC.arquitectos
 ¿En qué vamos a enfatizar nosotros
desde un PUNTO DE VISTA TÉCNICO?

AJGC.arquitectos
 ESTUDIOS PREVIOS

Búsqueda propia
Comerciales
Profesionales inmobiliarios
RECEPCIÓN DATOS DEL SOLAR Otros

Situación urbanística
Estado urbanización
Plazos
Cesiones
Tipologías
VERIFICACIÓN DE DATOS
Viviendas protegidas
Edificabilidad
Densidad
Ocupación
Retranqueos

Tipologías similares
ESTUDIO MERCADO
Distribuciones
Precios
Demanda
AJGC.arquitectos
 ESTUDIO DE VIABILIDAD PREVIO
INGRESOS:
Ventas de producto

COSTES:
CONFIRMACIÓN DE HIPÓTESIS a. Directos:
Terreno
Notaría y registro
Urbanización
Construcción
Arquitectura
ESTUDIO DE VIABILIDAD DEFINITIVO Ingeniería
Licencias
Seguros

b. Indirectos:
Comercialización
Publicidad
Gastos generales
COMPRA DEL SUELO Gastos financieros

AJGC.arquitectos
 Usos permitidos
VERIFICACIÓN DE DATOS Usos alternativos
Edificabilidad admitida
alias Alturas máximas
Retranqueos
ESTUDIO URBANÍSTICO Situación urbanística
Estado urbanización
(DUE DILIGENCE)
Plazos
Cesiones
Tipologías
Viviendas protegidas
Densidad
Ocupación
Normativa aplicable

PARA VER ESTOS CONCEPTOS, HAGAMOSLO

A TRAVES DE EJEMPLOS REALES

AJGC.arquitectos
 ESTUDIOS PREVIOS
VERIFICACIÓN DE DATOS

Ejemplo 1º. DESARROLLO INMOBILIARIO EN LEON:

SUELO URBANIZABLE

AJGC.arquitectos
 1º RECEPCIÓN DE DATOS DEL SOLAR

2º VERIFICACIÓN DATOS

3º ESTUDIO MERCADO

4º DEFINICIÓN DE PRODUCTO

Tipología
Calidades
Distribución

DESARROLLO DEL PROYECTO

AJGC.arquitectos
 INICIO DE LA
OPERACIÓN:

solar 1

RECEPCION DE DATOS.

solar 2

AJGC.arquitectos
 INICIO DE LA OPERACIÓN:

•VERIFICACION:
•Situación urbanística: terreno urbano, urbanizable, no urbanizable.
•Estado urbanización: urbanizado, sin urbanizar, incluido en precio, aparte…
•Plazos: comienzo inmediato, a desarrollar por P.Parcial, Estudio de Detalle,…
•Cesiones: de terreno, de edificabilidad…
•Tipologías: en altura / unifamiliares, adosadas /pareadas, bloque abierto / medianeras
•Viviendas protegidas: obligación, ventajas…
•Edificabilidad: por coeficiente, por geometría, por reparto
•Densidad: libre, limitado, tamaño…
•Etc.
•Situación legal: hipotecas, embargos, cargas…

AJGC.arquitectos
 INICIO DE LA
OPERACIÓN:

•VERIFICACION:
•Situación urbanística
•Estado urbanización
•Plazos
•Cesiones
•Tipologías
•Viviendas protegidas
•Densidad
•Edificabilidad
•Etc.

AJGC.arquitectos
 INICIO DE LA OPERACIÓN
•VERIFICACION:
•Situación urbanística: NORMATIVA
•¿Dónde conseguirla?

AYUNTAMIENTOS COLEGIO DE ARQUITECTOS

INTERNET

AJGC.arquitectos
 PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE LEON

AJGC.arquitectos
 REGLAMENTO 22/04 DE
URBANISMO DE
CASTILLA Y LEON

AJGC.arquitectos
 SITUACIÓN REAL:

Características:
•Uso: Residencial en altura
•Coeficiente edif.: 0,7005
•Superficie parcela: aprox. 55.000 m2:
Residencial (78%): 42.900 m2 brutos
Otros: Industrial (22%): 12.100 m2 brutos
•Edificabilidad: 34.674 m2 edif.
Residencial (78%): 27.046 m2
Otros: Industrial (22%): 7.628 m2
•Cesiones
•Nº viviendas: 5,5Ha x 40 = 220 viv
25% <50m2 » 220-27+55= 248 viv

VERIFICADO Y CORREGIDO

AJGC.arquitectos
 ESTUDIOS PREVIOS
VERIFICACIÓN DE DATOS

Ejemplo 2º. OPERACIÓN INMOBILIARIA EN DENIA:

SUELO URBANO

AJGC.arquitectos
 1º RECEPCIÓN DE DATOS DEL SOLAR

2º VERIFICACIÓN DATOS

3º ESTUDIO MERCADO

4º DEFINICIÓN DE PRODUCTO

Tipología
Calidades
Distribución

DESARROLLO DEL PROYECTO

AJGC.arquitectos
 INICIO DE LA
OPERACIÓN: MEDITERRANEO

RECEPCION DE DATOS.
TERRENO URBANO EN DENIA DATOS
FACILITADOS
POR EL
VENDEDOR
Precio de venta total (€) 2.208.600

Superficie ámbito (m2) 6.135

Edificabilidad (m2) 3.681

Repercusión (€/m2) 600

Superficie media vivienda 81,5

(m2)
Nº viviendas 45

Se adjunta además plano de situación

AJGC.arquitectos
 RECEPCION DE DATOS.

VERIFICACION:
•Situación urbanística
•Estado urbanización
•Plazos
•Cesiones
•Tipologías
•Viviendas protegidas
•Densidad
•Edificabilidad
•Etc.

AJGC.arquitectos
 INICIO DE LA OPERACIÓN
•VERIFICACION:
•Situación urbanística: NORMATIVA
•¿Dónde conseguirla?

AYUNTAMIENTOS COLEGIO DE ARQUITECTOS

INTERNET

AJGC.arquitectos
 1º CONSULTA POR
ESCRITO AL
AYUNTAMIENTO

QUE PUEDE SOLICITAR

CUALQUIERA!

Calificación de suelo

Tipología

Parcela mínima

AJGC.arquitectos
 Edificabilidad

Usos permitidos

RECOMIENDO CONSULTAR
POR ESCRITO AL
AYUNTAMIENTO

¡LO PUEDE SOLICITAR

CUALQUIERA!
AJGC.arquitectos
 2º- CONSULTAR EL PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA

Suelo Urbano
directo

No dependerá de Planeamiento de Desarrollo

AJGC.arquitectos ACORTA PLAZOS
 TIPOS DE PLANEAMIENTO
Planeamiento General:
1. Plan General (PG)
2. Normas Subsidiarias (NN.SS.)

Planeamiento de desarrollo:
1. Programa de Actuación Urbanística
(PAU)
2. Plan Parcial (PP)
3. Plan Especial (PE)
4. Estudio de Detalle (ED)

AJGC.arquitectos
 Plan General:
• Clasifica el suelo
• Determina los elementos de la estructura general
• Establece el programa de su propio desarrollo y
vigencia.

Para SUELO URBANO: Para SUELO URBANIZABLE:

1. Delimita el perímetro urbano 1. Desarrollo de estructura para
permitir los PP
2. Asigna usos y tipologías
2. Asigna usos globales e
3. Delimita espacios señalando su
intensidades
carácter privado público
3. Trazado de la red viaria, con
4. Trazado de la red viaria, con
alineaciones y rasantes
alineaciones y rasantes
4. División del territorio para
5. Reglamenta usos pormenorizados,
desarrollar los PP
volúmenes y estética de la
ordenación 5. Trazado y características de los
servicios comunes: agua,
6. Trazado y características de los
alcantarillado…
servicios comunes: agua,
alcantarillado… 6. Señala usos incompatibles
7. Evaluación económica de la
ejecución

AJGC.arquitectos
 Normas Subsidiarias:

• Protección y aprovechamiento del suelo,

urbanización y edificación allí donde no existe PG
• Aspectos no previsto o insuficientes de los PG
• Para una provincia entera o municipios que
carezcan de PG

AJGC.arquitectos
 Programas de Actuación Urbanística:

Desarrollan ordenación y urbanización en Suelo Urbanizable según el PG.

• Marcan la estructura general del territorio

• Fijan usos e intensidades, estableciendo el aprovechamiento tipo global
• Trazado de redes fundamentales
• División del territorio en etapas.

AJGC.arquitectos
 Plan Parcial:

Desarrollan la ordenación detallada y la urbanización en Suelo

Urbanizable según el PG.
El PG (o NN.SS) debe estar aprobado definitivamente

• Asignación y ponderación a usos y tipologías

• Delimitación de zonas para posteriores unidades de ejecución
• Señala las reservas de z. verdes, deportivas, culturales, aparcamientos
• Enlace a las redes generales del PG
• Evaluación económica y plan de etapas

AJGC.arquitectos
 Plan Especial:

Desarrollan la ordenación detallada y la urbanización en casos

puntuales
El PG (o NN.SS) no tiene porque estar aprobado definitivamente

• No pueden clasificar suelo

• Actuaciones aisladas para descongestión, creación de
dotaciones y equipamientos comunitarios, saneamiento de
barrios y resolución de problemas de circulación o estética

AJGC.arquitectos
 Estudio de Detalle:

Para adaptar determinaciones del PG al suelo urbano y de PP

No pueden alterar el aprovechamiento ya fijado en otras figuras
de Planeamiento

• Reajusta o modifica alineaciones y/o rasantes

• Adaptación y ordenación de volúmenes

y como íbamos diciendo…

AJGC.arquitectos
 3º CONSULTA VERBAL CON EL TÉCNICO MUNICIPAL

AJGC.arquitectos
 3º CONSULTA VERBAL CON EL TÉCNICO MUNICIPAL

Problema: sin la apertura de la

tercera calle prevista en el
planeamiento (QUE NO PERTENECE
AL SOLAR), el Arquitecto Municipal
confirma que no hay posibilidad de
que se conceda licencia, con lo que
no podremos edificar.

AJGC.arquitectos
 VISITA AL TERRENO

CONCLUSIÓN
OPERACIÓN NO VIABLE POR
PROBLEMAS URBANÍSTICOS

AJGC.arquitectos
 ESTUDIOS PREVIOS
VERIFICACIÓN DE DATOS

Ejemplo 3º. OPERACIÓN INMOBILIARIA EN MENORCA:

SUELO URBANO

AJGC.arquitectos
 1º RECEPCIÓN DE DATOS DEL SOLAR

2º VERIFICACIÓN DATOS

3º ESTUDIO MERCADO

4º DEFINICIÓN DE PRODUCTO

Tipología
Calidades
Distribución

DESARROLLO DEL PROYECTO

AJGC.arquitectos
 INICIO DE LA
OPERACIÓN:

RECEPCION DE
DATOS: esta vez:
-Completos
-Argumentados
-Descriptivos
-Con detalles

AJGC.arquitectos
 RECEPCION DE
DATOS:

Ficha del Colegio

de Arquitectos de
Baleares.

AJGC.arquitectos
 RECEPCION DE
DATOS:
Plano de situación
del Proyecto Visado
presentado a
licencia
La licencia está
solicitada hace
casi un año

VERIFICACION:
•Situación urbanística
•Estado urbanización
•Plazos
•Cesiones
•Tipologías
•Etc.

AJGC.arquitectos
 INICIO DE LA OPERACIÓN
COMO ESTE CASO ESTA LEJOS, HAGAMOS INDAGACIONES A
DISTANCIA, SIN VISITA, PARA VER PRIMERO SI INTERESA O NO:

•VERIFICACION:
•Situación urbanística: NORMATIVA
•¿Dónde conseguirla?: DONDE SIEMPRE

AYUNTAMIENTOS COLEGIO DE ARQUITECTOS

INTERNET
AJGC.arquitectos
 ESTUDIOS PREVIOS

a distancia
desde el
ordenador

Precio de venta total (€) -

Superficie solar (m2) 2.597
Nº viviendas 53
Edificabilidad s/r(m2) 5.194
Superficie media vivienda (m2) 98,0
Repercusión (€/m2) -
AJGC.arquitectos
 Parece que
todo está en
regla…
…vamos para
allá

AJGC.arquitectos
 3º CONSULTA CON EL
TÉCNICO MUNICIPAL

LLAMAD
PRIMERO
PARA PEDIR
CITA PREVIA

AJGC.arquitectos
 4º CONSULTA VERBAL CON EL
TÉCNICO MUNICIPAL

Problema: falta la aprobación de

un proyecto de urbanización que
lleva paralizado años. El
Arquitecto Municipal confirma que
no hay posibilidad de que se
conceda licencia hasta que el
terreno no sea SOLAR, con lo que
no podremos edificar.

AJGC.arquitectos
 ESTUDIOS PREVIOS
VERIFICACIÓN DE DATOS

Ejemplo 4º. OPERACIÓN INMOBILIARIA EN CANYELLES:

SUELO URBANO

cuando el río suena…

AJGC.arquitectos
AJGC.arquitectos
 1º RECEPCIÓN DE DATOS

ESTUDIOS PREVIOS
2º VERIFICACIÓN DATOS

3º ESTUDIO MERCADO

COMPRA DEL SUELO

4º DEFINICIÓN DE PRODUCTO

5º DESARROLLO PROYECTO
AVANCE Y DESARROLLO

6º EJECUCIÓN

AJGC.arquitectos
 Ejemplo 5º: OPERACIÓN INMOBILIARIA EN AVILA:
SUELO URBANO

AJGC.arquitectos
 1º RECEPCIÓN DE DATOS DEL SOLAR

2º VERIFICACIÓN DATOS

3º ESTUDIO MERCADO

4º DEFINICIÓN DE PRODUCTO

Tipología
Calidades
Distribución

SOLICITUD DE LICENCIA
AJGC.arquitectos
 INICIO DE LA OPERACIÓN:

DATOS DE PARTIDA: Y COMPROBADOS SEGÚN NORMATIVA:

•Suelo Urbano Superficie de parcela (m2): 9.231
•Urbanizado completamente Superficie edificable (m2 s/r): 7.695,2
•Comienzo inmediato Superficie sótanos (m2 b/r): 1.440
•Hechas cesiones Nº de viviendas: 48
•Vivienda unifamiliar adosada Superficie m2 s/r por unidad: 160,32
•Vivienda libre Superficie m2 totales por unidad: 190,31
•Edificabilidad y densidades fijadas en P.P. Tamaño de parcela (aprox. m2/viv): 160
Tamaño de parcela con comunes (m2): 192,31

Precio estimado de venta (€ / unidad): 240.880

A VER QUE DICE EL ESTUDIO DE

MERCADO

AJGC.arquitectos
 Estudio de Mercado
Debemos de conocer lo más posible de:
•Tipologías similares
•Distribuciones
•Precios
TRABAJO DE CAMPO

ANALISIS DE DATOS

CONCLUSIONES

AJGC.arquitectos
 TOMA DE DATOS
ZONA TIPO PROMOTOR NOMBRE ZONA DORMIT. BAÑOS M2 GARAJE TRASTE. PRECIO (s/IVA)
Obra nueva HERVENCIAS Chalets adosados HERCE Villas del Hontanal Cerro Hervero 4 2+1 140 Si Si 210.294
s/r

Chalets pareados HERCE Villas del Hontanal Cerro Hervero 4 2+1 240 Si Si 328.700
s/r

Chalets adosados VEMUSA Miral Gredos II Residencia 4 2+1 145 Si Si 183.165

b/r comun

Chalets adosados FUENTE TILO Residencia 4 2+1 180 Si Si 204.344

b/r

Chalets adosados FUENTE TILO Residencia 4 2+1 150 Si Si 180.304

b/r

Chalets adosados HERCE Parque Castilla Residencia 4 2+1 140 Si Si 221.798

R-1 b/r 233.794

Chalets adosados HERCE Parque Castilla Residencia 4 2+1 192 Si Si 245.796

R-2 b/r 247.617
común
Chalets pareados HERCE Parque Castilla Residencia 4 2+1 350 Si Si 420.708
R-3 b/r
común
247.652
Chalets adosados HERCESA Dehesa del Pinar El Pinar 4 2+1 168 Si Si 168.247
s/r 186.248

Chalets pareados HERCESA Dehesa del Pinar El Pinar 4 2+1 250 Si Si 230.150
s/r 227.147

202.948
Pisos HERCE Parque Castilla Residencia 3 1+1 87 Si Si 167.081
Edif. Avila

Pisos HERCE Parque Castilla Residencia 3 1+1 110 Si Si 178.200

Edif. Valladolid

172.641

AMBLES Chalets adosados PARQUE NINO Dehesa de Avila Amblés 4 2+1 180 Si Si 209.603
b/r

Chalets adosados VEMUSA Nuevo Amblés Amblés 4 2+1 150 Si Si 167.833

b/r

188.718

CENTRO Pisos Urbania Renfe 2 1 83 Si Si 196.531

3 1 110 199.536

Pisos NEINSA Bonaire Universidad 2 1+1 80 Si 126.934

Pisos OBINSA El Sitio de Avila Universidad 2 1+1 75 Si Si 141.238

3 1+1 95 142.710

161.390

AJGC.arquitectos
 ANALISIS DE DATOS

AJGC.arquitectos
 CONCLUSIONES
Nº Ancho Garaje Dormit. Dormit.
Baños Sótano Colectivo
viviendas ejes superficie en PB en P1
36 6.0 S - 3/4 A+2 N N
4 5.8 S 1 3 A+2 N N
8 6.0 N 1 3 A+2 G+T S
28 6.0 N 1 3 A+2 G+T N
2 6.5 N - 4 A+2 G N
10 6.3 S - 4 A+2 N N
60 6.0 S - 4 A+2 N N
14 6.0 N - 3 A+2 G S

Algunas conclusiones que se desprenden de dicha comparativa son:

 La anchura entre ejes laterales está entre 5.80 y 6.50 metros. Exactamente el
90,12% de los casos es de 6.00 m.
 El garaje es a nivel de calle, en superficie, en el 67,90% de los casos. El
resto, en planta de sótano.
 Tienen sótano sólo el 32,09% de las viviendas. De ellas, el 43,30% es
colectivo, con entrada común y reparto a cada vivienda debajo del conjunto.
 Sólo tienen sótano con rampa individual desde su parcela el 18,51%.
 El 91,35% tiene 4 dormitorios y el 8,64% tiene 3.
 El 27,02% de los de 4 dormitorios, tienen uno de ellos en la planta baja. En el
caso de los de 3 dormitorios, todos están en la planta primera.
 En todos los casos existe un aseo en planta baja y dos baños en planta
primera.

AJGC.arquitectos
 ENCAJE PREVIO

44

46
48

AJGC.arquitectos
 Ejemplo 6º. DESARROLLO INMOBILIARIO EN
MARRAKECH:
SUELO URBANO

AJGC.arquitectos
 1º RECEPCIÓN DE DATOS DEL SOLAR

2º VERIFICACIÓN DATOS

3º ESTUDIO MERCADO

4º DEFINICIÓN DE PRODUCTO

Tipología
Calidades
Distribución

SOLICITUD DE LICENCIAS
AJGC.arquitectos
 DESARROLLO DE ESTUDIO DE MERCADO

1. FIJAR ÁMBITO DE ACTUACIÓN

TRABAJO DE CAMPO 2. DEFINIR TIPOLOGÍA SIMILAR
3. DEFINICIÓN DE PRODUCTO
4. DEFINICIÓN PROMOCIONES

ATENCIÓN A:
• CALIDADES
• DISTRIBUCIONES
• Nº UNIDADES
• ESTADO ACTUAL
• SUPERFICIES
• ACABADOS
ANALISIS DE DATOS
• MOBILIARIO
• PRECIO
• FORMA DE PAGO
CONCLUSIONES
• FOTOGRAFÍAS

AJGC.arquitectos
 DESARROLLO DE
ESTUDIO DE
MERCADO

TRABAJO DE CAMPO

ANALISIS DE DATOS
Elaboración de
información fácil de
cotejar y entender

CONCLUSIONES

AJGC.arquitectos
 DESARROLLO DE ESTUDIO DE MERCADO
1,10% 2,76%
6,63%
tipología apartamentos

29,83%

estudios

TRABAJO DE CAMPO 1 dormitorio

2 dormitorios
3 dormitorios
4 dormitorios

59,67%

ANALISIS DE DATOS superficies

250
225

200
154,2

150
CONCLUSIONES 111,5 Sup.minima
Sup.maxima
100 78,9 Sup.media

p.e. elaboración de 50 40

gráficos que recojan la 0

estudio s 1do rmito rio 2 do rmito rio s 3 do rmito rio s 4 do rmito rio s

información de forma
sencilla, que apoyen a precios de venta (TTC Dh/m 2 útil)

la literatura, igualmente 40.000

necesaria 35.000
28.000
30.000

30.000

25.000
Precio Min.
20.000 Precio Max.
Precio Medio
15.000

10.000 6.844

5.000

0
A partamento s Lo cales Garaje

AJGC.arquitectos
 DESARROLLO DE ESTUDIO DE MERCADO

evolucion ritmos de ventas

2,4
2,5

viv/mes
mar-04
1,5 1,3
may-04
TRABAJO DE CAMPO 0,83
1 0,8 0,8
0,8
0,55
0,5
0,5

0
promoción 1 promoción 2 promoción 3 promoción 4
ANALISIS DE DATOS

ritmos de ventas

1,8
CONCLUSIONES 1,6
1,67

1,4
Es muy interesante ver 1,2
1,2
la evolución de
viv/mes

1 estudio concreto
0,86
promociones conocidas 0,8 conjunto operaciones
0,795
y/o ya visitadas 0,6
0,4

0,2
0
marzo 04 mayo 04

AJGC.arquitectos
FIN PRIMERA PARTE