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CATASTRAL
ING. TC. TOPOGRAFA
CURSO 2010/2011
NDICE
TEMA 1. VALORACIN CATASTRAL DE BIENES INMUEBES RSTICOS ........ 3
1. INFORMACIN CATASTRAL RSTICA ............................................................... 3
2. CARACTERSTICAS DE LA INFORMACIN CATASTRAL RSTICA ............. 4
3. OBJETO DE LA VALORACIN CATASTRAL DE INMUEBLES RSTICOS .... 7
4. MARCO LEGAL DE LA VALORACIN CATASTRAL DE INMUEBLES
RSTICOS ....................................................................................................................... 8
TEMA 2. MTODOS COMPARATIVOS Y ANALTICOS ....................................... 14
1. METODOLOGA PARA LA APLICACIN DE LOS MTODOS
COMPARATIVOS......................................................................................................... 14
2. MTODOS SINTTICOS CLSICOS..................................................................... 17
3. MTODOS SINTTICOS NUEVOS ........................................................................ 19
TEMA 3. MTODO BETA O DE LAS DOS DISTRIBUCIONES BETA .................. 25
1. EL MTODO .......................................................................................................... 25
2. EJEMPLO DE APLICACIN ................................................................................ 28
3. VARIANTE TRIANGULAR ................................................................................. 30
TEMA 4. EL MTODO ANALTICO CLSICO ........................................................ 33
1. CONCEPTO DE RENTA ....................................................................................... 33
2. EL TIPO DE CAPITALIZACIN ......................................................................... 34
3. ELECCIN DEL TIPO DE CAPITALIZACIN APLICANDO LA TEORA DE
LA DECISIN ............................................................................................................... 37
4. ELECCIN DEL TIPO DE CAPITALIZACIN MEDIANTE MTODOS
ESTADSTICOS ............................................................................................................ 38
5. ELECCIN DEL TIPO DE CAPITALIZACIN POR MTODOS SINTTICOS
39
6. TIPO DE INTERS EN EXPROPIACIONES ....................................................... 40
7. LIMITACIN DEL HORIZONTE TEMPORAL .................................................. 42
8. EL TIPO DE CAPITALIZACIN EN LA PRCTICA ........................................ 43
9. LA PLUSVALA .................................................................................................... 44
10. EJEMPLO DE VALORACIN CON EL MTODO ANALTICO.................. 44
EMA 5. LOS MTODOS ESTADSTICOS O ECONOMTRICOS .......................... 46
1. LA ELECCIN DE LAS VARIABLES EXGENAS .......................................... 46
2. LA ELECCIN DE LA FUNCIN ....................................................................... 47
3. TOMA DE DATOS ................................................................................................ 48
4. EJEMPLOS DE VALORACIN............................................................................... 48
TEMA 1. VALORACIN CATASTRAL DE BIENES INMUEBES
RSTICOS
1. INFORMACIN CATASTRAL RSTICA
El elemento bsico de referencia en la informacin catastral rstica es la parcela
catastral. El artculo 1 de la Ley 48/2002 del Catastro Inmobiliario establece que a los
exclusivos efectos catastrales, tiene la consideracin de bien inmueble la parcela o
porcin de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un trmino municipal y
cerrada por una lnea poligonal que delimita, a tales efectos, el mbito espacial del
derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las
construcciones emplazadas en dicho mbito, cualquiera que sea su dueo, y con
independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble. Es decir, que es la
propiedad la que determina los lmites de la parcela, aunque en ocasiones dentro de este
lmite pueden surgir varias parcelas si el suelo tiene distinta naturaleza (p. ej. rstico y
urbano) o si pertenece a varios trminos municipales.
Cuando la parcela catastral rstica no presenta caractersticas homogneas
respecto al cultivo o aprovechamiento se subdivide en subparcelas que ofrezcan
uniformidad en el mismo y en sus caractersticas agrolgicas. Tambin, si en el interior
de una parcela rstica hay emplazada una construccin de naturaleza rstica, la porcin
de suelo por ella ocupada dar lugar tambin a una subparcela que se identifica con una
C en la referencia catastral para diferenciarla de otros tipos de subparcelas.
Segn el art. 1 de la Ley de Catastro Inmobiliario (LCI) se entiende por suelo de
naturaleza rstica: aquel que no sea de naturaleza urbana, conforme a lo dispuesto en
el apartado anterior, ni est integrado en un bien inmueble de caractersticas
especiales.
Y como construcciones de naturaleza rstica: los edificios e instalaciones de
carcter agrario que, situados en los terrenos de naturaleza rstica, sean
indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrcolas, ganaderas o
forestales. Las construcciones que no cumplieran este requisito de indispensabilidad
deberan considerarse como de naturaleza urbana, aunque estuvieran ubicadas sobre
terreno rstico, y tambin debera considerarse como de naturaleza urbana el suelo por
ellas ocupado.
porcentajes de incremento sobre los valores catastrales de los bienes inmuebles rsticos
por los que habra que multiplicar la expresin anterior.
Incrementos del valor catastral rstico en Espaa
Ao
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
Coeficiente anual
1.05
1.5
1.05
1.05
1.035
1.035
1.035
1.026
1.021
1.018
1.02
10
2001
2002
2003
2004
2005
1.02
1.02
1.02
1.02
1.00
Por todo esto los valores catastrales actuales no guardan una relacin uniforme y
nica con los valores de mercado
Debido a esto existe un inters por parte de la administracin en elaborar la
Normativa tcnica de valoracin de bienes inmuebles de naturaleza rstica. Debera
tratarse de una metodologa fcilmente aplicable y actualizable, apoyada en parmetros
objetivos, con resultados generalizables, viable informticamente y capaz de valorar las
construcciones agrarias.
Por este motivo en el resto de la materia vamos a ver las distintas metodologas
de valoracin de inmuebles rsticos existentes.
11
EJERCICIO PRCTICO
Se desea determinar el valor catastral para el ao 2001 de dos parcelas. Para ello
se dispone del cuadro vigente de cultivos y aprovechamientos de ese trmino municipal
y de los coeficientes de actualizacin del valor catastral rstico:
Cultivo
AM
AM
CCCCR
CR
EFE
FE
FR
FR
HR
IMM
MT
OOOOR
OR
VV-
Intensidad Productiva
1
2
1
2
3
1
2
0
0
0
1
2
0
0
0
0
1
2
3
1
2
1
2
Ao
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
Tipo Evaluatorio
1220
1000
2700
2300
1650
12500
11000
250
220
220
13100
11800
21500
0
650
150
3900
3000
1600
9500
5800
4500
3800
Coeficiente
1.05
1.5
1.05
1.05
1.035
1.035
1.035
1.026
1.021
1.018
1.02
1.02
Las dos parcelas estn constituidas por las siguientes subparcelas, con esta superificie y
distribucin de cultivos e intensidades productivas
Parcela
37
37
37
Subparcela
a
b
c
Cultivo
OOV-
I. P.
1
2
1
Superficie
0.3821
0.5891
1.5005
12
37
37
37
37
37
37
38
d
e
f
g
h
k
0
IFR
CIMM
HR
CR
0
2
2
0
0
0
1
0.0352
0.6603
0.9875
0.0255
1.5025
0.6056
1.3578
Subparcela
a
b
c
d
e
f
g
h
k
0
Cultivo
OOVIFR
CIMM
HR
CR
I. P.
1
2
1
0
2
2
0
0
0
1
Superficie
0.3821
0.5891
1.5005
0.0352
0.6603
0.9875
0.0255
1.5025
0.6056
1.3578
B.I.(1990)
1490
1767
6752
0
7792
2271
0
977
13020
16973
V.C. (2001)
52895
62731
239674
0
276564
80619
0
34666
462164
602446
13
Obtencin del valor final. Se debe asignar un valor final, obtenido como media
aritmtica o mediante cualquier otro criterio.
La estimacin del valor de una finca por comparacin con fincas similares es el
14
- Uso
- Cultivo
- Caractersticas agrolgicas (aptitud productiva)
- Topografa
- Orientacin
- Mejoras incorporadas (regado,)
2. Anlisis del segmento del mercado inmobiliario de bienes comparables al que se
valora, que se basar en informaciones sobre transaciones reales y ofertas firmes para
finalmente obtener precios de compraventa al contado de dichos inmuebles en la fecha
de valoracin.
La segmentacin del mercado de inmuebles debe hacerse en funcin de sus principales
caractersticas. El suelo rstico suele segmentarse en funcin de su uso, cultivo y aptitud
productiva.
3. Estudio de mercado. La opacidad del mercado inmobiliario hace muy difcil la
obtencin de informacin sobre el importe real de transaciones, por lo que el anlisis del
mercado queda reducido frecuentemente a la informacin sobre precios de venta de
inmuebles en oferta. Recursos para obtener esta informacin:
- Agencias inmobiliarias
- Prensa
- Revistas inmobiliarias
- Internet
- Hemerotecas (para valores no actuales)
Resumen de datos de la informacin de mercado
Testigo n
Descripcin
Localizacin
Fuente
Superficie
Precio
Valor
unitario
(/m2, /ha)
15
En valor absoluto (en euros) por ejemplo si el testigo tiene una instalacin de
regado de la que se puede saber cuanto cuesta, se restara al valor del testigo ese
importe.
24000 =
0 =
2000
27000 =
0 M
2000
Aprovechamiento
Mejoras
Accesibilidad
M 1800 P
PP 4800 M
P 1800 =
2
2
2000
P 1800 PP
10
PP 4800 M
PP 12
2000
PP 4000 P
2400 P
M 6
2400 P
M 6
P 1800 =
2400 P
Peso
%
16.67
16.67
16.67
16.67
16.67
/ha
4287
4242
4833
3900
4103
17000 P
3 P
12000 =
0 PP
22000 =
0 =
26000 =
0 M
N
Valor
Testigo (/ha)
1
24000
2
27000
3
17000
4
12000
5
22000
Usos
Homogeneizacin
%
1000
3%
200
5%
8600
20%
8400
25%
2400
1%
Sumacorrecciones
homogeneizacin(/ha)
1720
1550
12000
11400
2620
Valor homogeneizado
(/ha)
25720
25450
29000
23400
24620
16
6
26000 4200
7%
2380
Valordemercadohomogeneizado(/ha)
28380
16.67
4730
26095
6. Conciliacin
Para obtener un valor representativo del precio normal de mercado se pueden utilizar
distintas medidas:
-
Media aritmtica:
Simple: se obtiene dividiendo la suma de los precios entre el nmero de ellos
Ponderada: cociente entre la suma de los productos de cada precio por el factor
de ponderacin respectivo y la suma de cada uno de los coeficientes de
ponderacin
17
VM
V
P
18
Los valores de mercado pueden ser conocidos a travs de informaciones sobre precios
de compraventa en transacciones que tuvieron lugar en pocas pasadas. Como trmino
de comparacin se pueden tomar ndices tales como el canon de arrendamiento de A en
diversas pocas, los ingresos brutos totales o los ingresos netos totales.
a2
V
i 1
n
Mi
X
i 1
19
a1
V Mi
X
i 1
Los resultados obtenidos con este criterio de comparacin difieren de los que resultan
de aplicar el criterio convencional de proporcionalidad, que se calcula a partir de la
expresin
n
a2
V
i 1
n
Mi
X
i 1
V 1 V Mm V MM V Mm
X1 X m XM X m
V 1 V Mm
(V MM V Mm )( X 1 X m )
(X M X m )
V 1 V Mm
(V MM V Mm )( X 1 X m )
(X M X m )
corresponde con el ndice medio (X0). Pero el supuesto que caracteriza el criterio es que
adems las fincas cuyo ndice es muy bajo tienen tambin un valor de mercado muy
bajo por lo que la renta pasa por el origen. Este supuesto es meramente terico, en
realidad no se observa la existencia de fincas con un valor de mercado nulo.
Segn este criterio, como la recta pasa por los puntos (0,0) y (V0, X0), su ecuacin es:
V1
V0 0
X1
X 0 0
V0
V MM V Mm
2
X0
XM X m
2
Sustituyendo queda
V1
V MM V Mm
X1
XM Xm
Se puede observar que el criterio del origen no es ms que una simplificacin del
criterio de proporcionalidad.
EJERCICIO FINAL
En este ejemplo vamos a ver una aplicacin de
1. Criterio de los ratios
2. Criterio baricntrico
3. Criterio de los extremos
4. Criterio del origen
En la siguiente tabla se presenta el precio de compraventa de 10 parcelas en funcin de
la produccin bruta P y del riesgo de helada R
N parcela
85000
32000
85000
40000
75000
24000
10
70000
28000
20
70000
28000
25
65000
20000
25
65000
29000
25
21
65000
25000
25
50000
22000
40
10
45000
24000
50
a11
85000
2,65
32000
a12
85000
75000
70000
2,12 a13
3,12 a14
2,5
40000
24000
28000
a15
70000
2,5
28000
a16
65000
65000
65000
3,14 a17
2,2 a18
2,6
20000
29000
25000
a19
50000
2,7
22000
a110
a1
45000
1,87
24000
2,65 2,12 3,12 2,5 2,5 3,14 2,2 2,6 2,7 1,87
2,5
10
a2
85000 85000 75000 70000 70000 65000 65000 65000 50000 45000
2,47
32000 40000 24000 28000 28000 20700 29500 25000 22000 24000
22
85000
100
85000
95
75000
90
70000
80
70000
75
65000
75
65000
75
65000
75
50000
60
45000
50
a11
85000
850
100
a15
70000
930
75
a16
65000
65000
65000
870 a17
870 a18
870
75
75
75
a19
50000
830
60
a110
45000
900
50
a12
85000
75000
70000
890 a13
830 a14
880
95
90
80
850 890 830 880 930 870 870 870 870 830 900
872
10
a1
a2
85000 85000 75000 70000 70000 65000 65000 65000 50000 45000
870S
100 95 90 80 75 75 75 75 60 50
V 1 45000
a3
867
100 50
150
23
V P
(a1 a2 )
( )
y son los coeficientes de ponderacin de los diferentes criterios para una sola
variable explicativa (produccin)
o
a1P a1'S
V
y son los coeficientes de ponderacin para varias variables (produccin y
heladas(S)).
24
1. EL MTODO
Se desconoce la relacin funcional entre la variable valor de mercado y la variable signo
externo, pero se sabe que dicha relacin es montona creciente o decreciente, con lo
cual al crecer el valor del signo externo crece o decrece el valor de la ha de tierra.
La variable valor de mercado se ajusta estadsticamente a una funcin de distribucin
F. La variable signo externo L se ajusta estadsticamente a una funcin de distribucin
G, que pueden ser de igual o distinto tipo y que pueden ser estimadas. Suponemos que
las funciones F y G tienen forma de campana o similar.
La distribucin beta tiene una forma muy parecida a la distribucin normal o curva de
Gauss, esto es, campaniforme, pero con la particularidad de que toda la curva est
acotada en el OX entre un lmite inferior y un lmite superior en lugar de extenderse
entre - y +. Por lo tanto, tiene las principales caractersticas de una distribucin
25
normal; describe fielmente los fenmenos estadsticos normales como son los precios de
mercado y los valores de las variables explicativas. Para la aplicacin de este mtodo
tiene las siguientes ventajas:
1. Si los lmites superior e inferior estn en el eje OX positivo, todos los valores
son positivos, por tanto puede atriburseles un significado econmico.
2. Si se conocen los lmites inferior y superior y tambin la moda, estos tres valores
son suficientes para ajustar la distribucin.
3. En la prctica, aunque se disponga de pocos datos, frecuentemente se pueden
conseguir:
a. El valor ms bajo de mercado, el valor ms alto de mercado y valor de
mercado ms frecuente. Anlogamente, tambin se suele conocer el
mximo, el mnimo y la moda de la variable explicativa.
El mtodo consiste en la comparacin de las curvas de densidad de las distribucin del
valor de mercado y del valor de la caracterstica.
El mtodo comienza ajustando a distribuciones beta la variable valor de mercado (V) y
la variable explicativa que se utiliza, p ej L, calidad del suelo. El valor mximo, mnimo
y la moda son suficientes para ajustar L a una distribucin beta.
Sean:
LA=el ms bajo ndice L
LB=el ms alto ndice L
LM=la moda de los ndices
Estos tres valores determinan una distribucin beta.
26
Anlogamente sean
VA=valor ms bajo de mercado
VB=valor ms alto de mercado
VM=la moda de los valores de mercado
Estos nmeros determinan otra distribucin beta.
Al ms bajo ndice LA le corresponden el ms bajo valor de mercado, y al ndice ms
alto LB le corresponde el valor ms alto de mercado.
Sean,
L1=ndice fiscal de la finca que se desea valorar (conocido)
V1=valor de mercado (desconocido) de la finca
V1 puede encontrarse fcilmente empleando unas tablas de la distribucin beta.
En definitiva, el mtodo exige conocer solamente estos datos, los ndices LA, LB, LM, y
los valores de mercado correspondientes VA, VB, VM, as como el ndice L1 para la finca
que se quiere valorar. En la prctica esta informacin puede encontrarse mediante una
pequea encuesta, en el caso de que no existan estadsticas de precios.
Se parte de la hiptesis de que los parmetros de la distribucin tienen la forma:
p=h+2
q=h-2
Sean a es el extremo inferior de la distribucin, b el extremo superior de la distribucin
y M la moda de la distribucin.
27
aq bp
p q
a( h 2 ) b ( h 2 )
2h
despejando h se obtiene
2(b a )
2M (a b )
x a
b a
2. EJEMPLO DE APLICACIN
Para la valoracin de una finca en Sevilla, donde los valores de mercado oscilan entre
35000 y 80000 pts/ha, segn calidad, siendo el valor de mercado ms frecuente el de
61000 pts/ha. Por otra parte, el importe de la produccin bruta oscila entre 4000 y
10000 `ts/ha, siendo 8000 pts/ha la cifra ms frecuente. La finca objeto de valoracin da
una produccin bruta de 7000 pts/ha.
Podemos atribuir a los valores de mercado una distribucin beta cuy parmetro h1 es
h1
2( 45000)
9
(2 61000) 115000
as pues
p1=9+2
q1=9-2
A la variable produccin bruta se le atribuye una distribucin beta cuyo parmetro h2 es
3
p2=3+2
28
q2=3-2
Si tipificamos la variable produccin bruta, el valor de y para x=7000 se deduce de
y 1
7000 4000
0,5
6000
29
Deshaciendo la tipificacin
0,43
X '35000
80000 35000
X=54.350 pts/ha
3. VARIANTE TRIANGULAR
El razonamiento es el mismo. La diferencia consiste en que las curvas campaniformes
se sustituyen por tringulos.
El rea del tringulo, como ocurre siempre en las funciones de densidad, es igual a 1,
por tanto
1=(LB-LA)*HM/2
HM=2/ LB-LA
La misma distribucin se aplica a los valores de mercado.
La principal ventaja de la distribucin triangular es que el valor de mercado puede
calcularse indistintamente por frmulas matemticas sencillas o por tablas, con
resultados parecidos a los obtenidos con la distribucin beta.
Cuando se utilizan frmulas conviene distinguir varios casos, segn el valor que tome la
variable explicativa y la variable valor de mercado en la finca objeto de valoracin
respecto a los valores modales de ambas variables.
1. La variable explicativa de la finca L1 toma un valor inferior al valor modal LM y
el valor de mercado V1 toma un valor inferior al valor modal VM.
L1<LM
V1<VM
El valor de mercado de la finca se obtiene por igualdad de los tringulos AST y
AST, mediante la expresin
30
V 1 V A
(L 1 L A ) (V M V A )(V B V A )
(L M L A )(L B L A )
V 1 V B
( L B L 1 ) (V B V M )(V B V A )
( L B L M )( L B L A )
(L B L 1 )2
(V M V A )(V B V A )
V 1 V A 1
(
L
L
)(
L
L
)
B
M
B
A
4. La variable explicativa de la finca L1 toma un valor inferior al valor modal LM,
mientras el valor de mercado de la finca V1, toma un valor superior
L1<LM
V1>VM
El valor de mercado se obtiene por igualdad de los tringulos A`S`T` y AST, mediante
la expresin
(L 1 L A )2
(V B V M )(V B V A )
V 1 V B 1
(
L
L
)(
L
L
)
M
A
B
A
EJEMPLO
VA=1000000 pts/ha
VB=1800000 pts/ha
VM=1500000 pts/ha
LA=35
LB=50
31
LM=40
Para una finca cuyo ndice de calidad sea L1=36
El valor de mercado ser
V 1 1000000
(50 41) 2
(1500000 1000000)(1800000 1000000) 1428952,21
V 1 1000000 1
(
50
40
)(
50
35
)
V 1 V A
(L 1 L A )(V B V A )
(L B L A )
32
100
R
r
1. CONCEPTO DE RENTA
33
100
61000 1220000 pts
5
100
1220 24400
5
2. EL TIPO DE CAPITALIZACIN
El tipo de capitalizacin depende de la seguridad y de la liquidez de la inversin. Puede
afirmarse que a igualdad de otras circunstancias, el tipo de capitalizacin ha de elegirse
tanto ms bajo cuanto mayor sea la seguridad. Tambin, a igualdad de otras
circunstancias, ha de elegirse tanto ms bajo cuanto mayor sea la liquidez.
Para demostrarlo se pueden considerar dos inversiones A y B que tiene
aproximadamente el mismo grado de liquidez. La renta calculada para la inversin A es
igual a la renta calculada para la inversin B. Existen unos riesgos de que las rentas de
A y B no alcancen las cifras previstas. Supongamos que los riesgos de la inversin A
sean muy superiores a los de la inversin B. Segn esto, el valor de mercado de la
inversin A ha de ser menor que el de la inversin B, ya que para una misma renta
calculada y para un mismo grado de liquidez, la inversin A es menos segura que la B.
Sean
rA tipo de capitalizacin que estima el valor de mercado de A
rB tipo de capitalizacin que estima el valor de mercado de B
VA valor de mercado de A
VB valor de mercado de B
34
VA
100
R
rA
VB
100
R
rB
100
100
R
R
rA
rB
para que se verifique esta ecuacin debe cumplirse que
rA>rB
Por lo tanto, debe elegirse un tipo de capitalizacin ms bajo para la inversin menos
arriesgada, como se quera demostrar.
El mtodo analtico tiene varios inconvenientes graves que hacen difcil su aplicacin
correcta, como son:
-
La falta de precisin sobre el concepto de valor que se pretende estimar con l, se debe a
que, mientras en los mtodos sintticos queda bien claro desde el principio que el valor
que se quiere estimar es el valor probable de mercado, en el mtodo analtico los
distintos autores no se ponen de acuerdo en que valor se puede estimar con este mtodo,
algunos afirman que es el valor actual, otros el valor en venta, el valor probable, etc.
El mtodo analtico no proporciona ningn criterio preciso que permita elegir con rigor
cientfico el tipo de capitalizacin a emplear en los clculos. Al carecer de un criterio de
aplicacin general, lo valoradores han solido seguir algunos de los siguientes
procedimientos:
1. En ciertos casos, adoptan el tipo de capitalizacin legal. No existe ninguna garanta
de que este tipo de capitalizacin proporcione una buena estimacin del valor de
mercado. Es simplemente un valor legal que tan slo puede invocarse a efectos
jurdicos.
35
2. En otros casos los expertos no calculan el valor de mercado por el mtodo analtico,
sino que tratan de justificar un informe basndose en este mtodo. Para ello determinan
a priori el valor de mercado de la finca objeto de valoracin, ya sea con el apoyo de
mtodos sintticos o recurriendo a su experiencia, a las informaciones de los
agricultores o de los agentes inmobiliarios. Una vez estimado de este modo el valor de
mercado, algunos expertos prefieren presentar su informe como si lo hubieran calculado
por el mtodo analtico, y para ello proceden de la siguiente manera:
-
Se estima la renta de la finca, R. Esta renta puede ser una renta calculada o una
renta efectivamente pagada por un arrendatario al propietario.
e 43
R R
r 4 r3
Naturaleza
Valorador
r1
r2
r3
r4
r1
e21
e31
e41
r2
e12
e32
e42
37
r3
e13
e23
e43
r4
e14
e24
e34
Si los errores se toman en valor absoluto e21=e12, etc, la matriz es simtrica. En cuanto
a los elementos de la diagonal principal, todos ellos son nulos, ya que corresponden a
casos en los que el perito valorador acierta plenamente con el tipo de capitalizacin
correcto.
Aplicando a la matriz anterior un criterio de la teora de juegos, como puede ser el de
Wald, que se basa en los mnimos para escoger la mejor opcin, escogiendo aquella en
la que el mnimo sea menos malo, el valorador puede elegir el tipo de capitalizacin.
Por lo tanto, la ecuacin lineal sin trmino independiente sera y =ax, que podra
aplicarse a la estimacin del valor de mercado de una finca de renta R segn la frmula
P=aR, lo que permitira calcular P de modo sencillo.
38
R(/ao)
3209
144
3233
144
3354
144
3360
144
3756
144
4051
156
4159
161
4388
171
5060
179
4604
181
4952
191
5824
191
4730
191
5902
196
4952
199
39
R = 2536
a=65534/2536 = 25,8%
r = 100/a = 3,9%
Por el criterio de los ratios sera;
a1=3209/144=22,2%
a5=26,0%
a2=22,4%
a6=25,9%
a3=23,2%
a7=25,8%
a4=23,3%
a8=25,7%
a9=28,2%
a10=25,4%
a11=25,9%
a12=30,7%
a13=24,7%
a14=30,1%
a15=24,8%
La media de a es 384,3/15=25,6%, de donde r=100/a=3,9%
6. TIPO DE INTERS EN EXPROPIACIONES
El tipo de inters debe ser similar al que est utilizando el mercado respecto a
operaciones comparables. No puede ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo
medio de la deuda del Estado, con vencimiento superior a dos aos o con vencimiento
igual o superior a cinco aos, segn la finalidad de la valoracin.
Para su determinacin se tomar el tipo medio durante un periodo continuado no
inferior a tres meses ni superior a un ao contados antes de la fecha de la tasacin.
El tipo medio deber haber sido publicado por un organismo pblico o por un mercado
organizado.
www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a2116.pdf
www.bde.es/webbde/es/secciones/informes/banota/series.html
40
41
42
Ri
i
i 1 (1 r )
n
43
actualizacin como igual al coste del dinero a largo plazo, coste que puede ser diferente
dependiendo de las caractersticas de la inversin y del inversor.
En pocas de escasa inflacin y estabilidad de la economa, la comparacin entre
inversiones alternativas es relativamente fcil y estable, el dinero de los bancos tiene un
coste homogneo y estable. Por el contrario, en pocas de inflacin moderada o alta, la
comparacin se hace sumamente difcil, ya que las expectativas sobre las alzas de
precios repercuten de manera muy distinta en las inversiones alternativas y hacen
muchas veces inaplicable la comparacin entre ellas.
9. LA PLUSVALA
La mayora de las inversiones productivas (maquinaria, etc) sufren una fuerte
devaluacin a lo largo del tiempo como consecuencia del deterioro fsico de los activos
y de su obsolescencia. Su valor residual (valor de la inversin al final de su vida til)
apenas tiene importancia en trminos reales. Ahora bien, si contabilizamos en trminos
monetarios, la inflacin puede compensar, total o parcialmente, este efecto
producindose a veces una recuperacin del coste de inversin.
Sin embargo, las fincas rsticas tambin se diferencian del resto de las inversiones
productivas en cuanto a su valor residual, ya que debido al carcter imperecedero de la
tierra este valor residual suele aumentar con el paso del tiempo en trminos monetarios
y, a veces tambin en trminos reales. Esto es la plusvala de los inmovilizados. Esta
plusvala es real cuando la tasa de crecimiento del precio del activo es mayor que la tasa
de inflacin.
Por lo tanto, se trata de una nueva componente a considerar en el clculo del tipo de
capitalizacin de la tierra. Se trata del efecto plusvala que, en caso de ser una plusvala
real, puede conducir a un fuerte cambio en el tipo de capitalizacin real de la renta, si la
plusvala no se agrega en el clculo como una renta adicional.
10.
EJEMPLO DE VALORACIN CON EL MTODO
ANALTICO
44
45
Precio
Produccin
Riesgo de
Edad
compraventa
bruta /ha
heladas %
plantacin
/ha
(P)
(Rh)
(aos)
(V)
(E)
1
85000
32000
0
12
2
85000
40000
5
30
3
75000
24000
10
7
4
70000
28000
20
13
5
70000
28000
25
16
6
65000
20700
25
7
7
65000
29500
25
18
8
65000
25000
25
10
9
50000
22000
40
15
10
45000
24000
50
20
Eligiendo las 3 primeras variables que aparecen en el cuadro se ajusta una ecuacin de
la forma
V = aP + bRh + c
V = 0,32P -765Rh + 75750
Donde la variable endgena valor de mercado V queda explicada por las variables
exgenas valor de la produccin bruta P y riesgo de helada Rh (% de aos en que se
registr una helada de cierta consideracin).
Los coeficientes de la ecuacin proporcionan el peso relativo de cada una de las
variables en el valor de mercado.
Esta ecuacin de regresin puede servir para valorar parcelas de caractersticas similares
a las de este cuadro. El valor de mercado resulta de sustituir en dicha ecuacin de
regresin las variables P y Rh por los valores correspondientes a la parcela a valorar.
El error que se comete al tomar por valor de mercado de una finca el valor estimado a
travs de la regresin, es funcin de los coeficientes de correlacin de cada una de las
variables exgenas con la endgena, as como de los coeficientes de correlacin de estas
variables exgenas entre s. Ser tanto menor cuanto ms variables exgenas tomemos,
pero la falta de datos impide que la dimensin de la regresin sea tan grande como
queramos. Por ello resulta sumamente importante saber qu variables exgenas deben
utilizarse en cada caso concreto.
Para ello, se puede proceder a estudiar el coeficiente de correlacin parcial entre cada
variable exgena y la variable endgena, con el fin de despreciar aquellas variables
exgenas cuyo coeficiente de correlacin parcial no sea significativo.
Una vez eliminadas aquellas variables poco significativas en funcin de su coeficiente
de correlacin parcial, se proceder a elegir de entre las que queden, aquella que tenga
un coeficiente de correlacin parcial mayor, despus la segunda que tenga mayor
coeficiente de correlacin, y as sucesivamente hasta que el coeficiente de correlacin
mltiple nos determine un nivel de explicacin de la variable endgena satisfactorio. El
cuadrado del coeficiente de correlacin se denomina coeficiente de determinacin D y
se interpreta como la proporcin de la varianza de la variable endgena explicada por
las variables exgenas.
Cuando se utilizan regresiones con muchas variables exgenas se pueden presentar
problemas de multicolinealidad al existir correlacin entre varias variables exgenas.
Entonces conviene eliminar algunas variables exgenas con el fin de disminuir o
eliminar la multicolinealidad. Esta eliminacin de variables exgenas se realiza a travs
del anlisis factorial, con la introduccin de combinaciones lineales de las variables
exgenas que cumplen determinados requisitos.
2. LA ELECCIN DE LA FUNCIN
Una vez elegidas las variables exgenas que van a intervenir en el modelo
economtrico, se debe proceder al establecimiento de la funcin que las relaciona con la
variable endgena. La funcin ms utilizada es la funcin lineal con trmino
independiente, que para dos variables exgenas se reduce a:
V = a1x1 + a2x2 + ++ anxn + a3
donde V sera el valor buscado, x1xn las variables exgenas explicativas del valor y
a1,, an los parmetros del modelo de regresin.
47
Lo que implica aceptar la suposicin de que las variables exgenas influyen de manera
lineal y constante sobre la variable endgena. Aunque este supuesto puede no convenir
en algunos casos, su simplicidad lo hace ventajoso en la inmensa mayora de las
valoraciones prcticas.
Sin embargo, para algunas valoraciones pueden dar mejor resultado otro tipo de
funciones, como las utilizadas en la teora de la produccin agraria. Por ejemplo, la
funcin cuadrtica
V a1 x 12 a2 x 22 a3 x 1 x 2 a 4 x 1 a5 x 2 a6
o la funcin de Cobb-Douglas
V a1 x 1a x 2a
2
3. TOMA DE DATOS
Los mtodos economtricos habran tenido un mayor desarrollo en valoracin agraria, a
no ser por la dificultad, insalvable en muchas comarcas, que supone la toma de datos
fiables en cantidad suficiente para aplicar con un mnimo de garanta estos mtodos. La
falsedad de los datos sobre precios de compraventa en notaras y registros de la
propiedad, as como la falta de transparencia en las transacciones, hace inaplicable el
mtodo all donde no se cuenta con una buena red de informacin.
4. EJEMPLOS DE VALORACIN
1.- Martnez, I. (1995). Modelos analgicos de valoracin de Bienes Inmuebles. Una
aplicacin a la valoracin agraria en la Rioja. Tesis doctoral. Universidad Politcnica de
Valencia.
En este trabajo se ha calculado la siguiente ecuacin
V = -126,492 + 21,305 C + 30,692 P 1,089 M + 18,368 E + 6, 192 A + 10,938 D +
2,805 J + 16,147 U
siendo
V = valor de mercado en pts/ha
C = cultivo de la parcela que toma valor de 1 a 13
P = sistema de regado que toma valor de 1 a 5
48
3.- Otro ejemplo son las siguientes ecuaciones para diversos aprovechamientos en la
provincia de Crdoba
Campia bajo regado V = 1718190 + 458,035 R
R = rendimiento en kg de maz/ha
49
50