LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

Según Celestino Cano Tello “Son las bases informadoras del derecho hipotecario de un país que pueden inducirse por vía de
generalización de las disposiciones concretas de la Ley”. Se tiende a una orientación positivista dado que varían en cada sistema registral
siendo difícil encontrar principios de validez universal.
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN.  PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD.  PRINCIPIO DE PRIORIDAD (PREF. Y EXCLUY.).
 PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA.  PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.  PRINCIPIO DE FE PÚLICA REGISTRAL.

PRINCIPIO DE ROGACION
Mediante este principio se establece que las inscripciones de los actos y contratos en el Registro no se realizan de oficio, sino que requieren
siempre de petición de parte interesada. Siendo que los actos y contratos se inscriben a instancia del interesado, el procedimiento registral
sólo se iniciará a solicitud de éste, nunca a instancia del Registrador.
Legitimación: ¿Quiénes pueden solicitar la inscripción? Artículo III del Título Preliminar del R.G.R.P.:
 Los otorgantes del acto o derecho.
 Tercero interesado.
Art. 12 R.G.R.P: El Notario tiene interés propio para efectos de la solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él se otorguen. Esta
facultad puede ser ejercida a través de sus dependientes debidamente acreditados.
Presentante Es la persona que formula la solicitud de inscripción. Art. III T.P. del R.G.R.P.: presunción legal: el presentante actúa en
representación de adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que haya indicado en la
solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta.
Legitimación del presentante:
- Solicitar la inscripción del título
- Subsanar las observaciones
- Desistirse de la solicitud de inscripción, o de algunos de los actos rogados (Art. 13 R.G.R.P.)
- Interponer recurso de apelación (Art. 143 R.G.R.P.).

En partes judiciales: La jurisprudencia del Tribunal Registral estableció que la rogatoria corresponde al juez respectivo, al márgen que el
título sea presentado al Registro por el interesado. La rogatoria se encuentra contenida en el oficio y en la resolución que dispone la
inscripción.

En partes notariales: presentación cautiva .- Tratándose de títulos presentados en los Registros de Predios y de Mandatos y Poderes: Sólo
el notario ante quien se otorgó la escritura pública puede presentar los títulos, por sí mismo o a través de sus dependientes acreditados,
según se establece en la sétima disposición complementaria, transitoria y final del D. Leg. 1049. Excepcionalmente; A solicitud y bajo
responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus
dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte deberá consignar en este el nombre completo y número de documento de
identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte así como la procedencia legítima del parte.

Alcances de la limitación.- La limitación sólo se encuentra referida a la presentación del título, por lo que los otorgantes del acto pueden
continuar con la tramitación del procedimiento, debiendo para ello el notario entregar la guía de presentación respectiva.
Alcance de la rogatoria: actos a inscribir.- La rogatoria de inscripción no se limita a los actos expresamente indicados en el formulario de
solicitud de inscripción del título, sino que también comprende a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa,
según se indica en la última parte del primer párrafo del artículo III del Título Preliminar del R.G.R.P.
Después de la presentación del título: Desistimiento parcial de la rogatoria: actos separables, y siempre que dicho desistimiento no afecte
los elementos esenciales del otro u otros actos inscribibles art. 13 del R.G.R.P.
Modificación de la rogatoria.- Es improcedente.
Ampliación de la rogatoria (art. 40 R.G.R.P.).- Sólo procede cuando el obstáculo es la falta de inscripción de un acto previo. Cuando exista
título incompatible presentado antes de la ampliación de la rogatoria, la ampliación sólo procederá si el instrumento inscribible que
contiene el acto previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no existiese título incompatible antes de la ampliación de
la rogatoria, ésta procederá aún cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria inicial.
Desistimiento de la rogatoria. -
Requisitos
 El presentante del título.
 Mediante escrito con firma legalizada por Notario o por funcionario autorizado.
 Mientras no se hubiere efectuado la inscripción correspondiente.
 Presentante Notario: no requerirá legalización de firma.
 Judicial: sólo podrá desistirse la persona a cuyo favor se ha expedido la resolución judicial, salvo que el presentante haya indicado
en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta, en cuyo caso sólo procederá el desistimiento a solicitud de
ésta. Si el Juez deja sin efecto la resolución en cualquier momento antes de la inscripción, el Registrador dará por concluido el
procedimiento registral tachando el título.
 El desistimiento puede ser total o parcial.
 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Definición de publicidad.- Sistema de divulgación destinado a hacer cognoscible determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los
derechos y seguridad del tráfico. Artículo 2012 C.C.: Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento
del contenido de las inscripciones.
PUBLICIDAD MATERIAL: El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento
efectivo del mismo. OPONIBILIDAD ERGA OMNES. Art. I del T.P. del R.G.R.P.
PUBLICIDAD FORMAL: La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las
partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral. Artículo II del T.P. del R.G.R.P
Fines de la publicidad registral.- El fin principal es la “seguridad jurídica”, que reconoce 2 vertientes:
1. Seguridad estática (tutela de derechos), por la cual ningún titular de derechos subjetivos puede ser privado de ellos sin su
consentimiento. Se encuentra garantizada por el principio de “legitimación registral” (art. 2013 CC) y por la garantía de
“intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme” (art. 3 lit.
b de la Ley N° 26366).
2. Seguridad dinámica (seguridad del tráfico), referida a que el adquirente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su
adquisición en virtud de una causa que no conoció o que no debió conocer al tiempo de llevada a cabo. Se encuentra garantizada
por el principio de oponibilidad (art. 2022 C.C.) y por el principio de fe pública registral (art. 2014 C.C.).
La publicidad formal comprende:
 La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en
trámite de inscripción.
 La expedición de los certificados literales de las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos
que hayan servido para extender los mismos y que obran en el archivo registral.
 La expedición de certificados compendiosos.
 La información y certificación del contenido de los datos de los índices y del contenido de los asientos de presentación.
No forma parte de la publicidad registral formal la información que de manera gratuita se brinde a través de Internet o telefonía
móvil.
Limitaciones a la publicidad
Art. 128 R.G.R.P.: Acceso a la información que afecta el derecho a la intimidad; La persona responsable del registro no podrá mantener en
reserva la información contenida en el archivo registral, con excepción de las prohibiciones expresamente establecidas en otras
disposiciones. Cuando la información solicitada afecte el derecho a la intimidad, ésta sólo podrá otorgarse a quienes acrediten legítimo
interés, conforme a las disposiciones que establezca la SUNARP.
Vigencia del certificado.- Los certificados que extienden las Oficinas Registrales acreditan la existencia o inexistencia de inscripciones o
anotaciones preventivas vigentes en el Registro al tiempo de su expedición. La existencia de títulos pendientes de inscripción no impide la
expedición de un certificado, en cuyo caso éste debe contener la indicación de dicha circunstancia. Art. 140 R.G.R.P.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
El principio de prioridad es fundamental para el funcionamiento del sistema registral porque mediante dicho principio se determina la
preferencia entre los títulos presentados al Registro, principio que queda reflejado en el axioma romano: “Prior in tempore, potior in iure
”. La prioridad se encuentra establecida en el asiento de presentación, que debe contener la fecha, hora, minuto, segundo y fracción de
segundo del ingreso del título al Registro, según se desprende del artículo 23 del R.G.R.P.
Efectos de la prioridad
 La preferencia (prioridad preferente): Art. 2016 C.C. y Art. IX del T.P. del R.G.R.P.
 La Prevalencia (prioridad excluyente). Art. 2017 C.C. y Art. X del T.P. del R.G.R.P.
 Cierre provisional.
 Cierre definitivo.
PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL
Concepto.- Principio fundamental del sistema registral ya que permite la protección del tercero de buena fe que confiado en la información
que proporciona el registro contrata a título oneroso e inscribe su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el título de su
transferente.
Requisitos
o Adquisición a título oneroso de quien figura en el Registro con facultades para otorgar tal derecho.
o Causales de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución no consten en los asientos registrales.
o Buena fe.
o Que inscriba su derecho en el registro.
Artículo 2014 C.C. (…) por virtud de causas que no consten en los registros públicos.
Vlll del T.P. del R.G.R.P. (…) siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.