1.

INTRODUCCIÓN

El avaluar un bien es fijar un valor comercial monetario mediante un estudio especializado

de la propiedad por un perito certificado, que se encuentre registrado en la Súper Intendencia
de Bancos, de Compañías y la Función Judicial o por una entidad de bienes raíces, en muchos
casos se realiza debido a una operación mercantil. Para realizar efectivamente esta valoración
se basa en procesos de cálculo, por lo cual se apoya de ciencias tales como: economía,
estadística, estudio de suelos, jurisprudencia e informática ya que para el mejor
procesamiento de datos son necesarios el uso de software especializado. Mediante el estudio
de una propiedad un perito puede pronosticar cuál es el mejor precio de mercado de la misma,
para eso es importante contar con referencias de inmuebles cercanos así como también
determinar sus características arquitectónicas, estructurales y de mercado (Valle 2015).

El catastro inmobiliario urbano y rural es el inventario de la propiedad inmobiliaria urbana y

rural, que registra la administración municipal de los predios con el respectivo valor
actualizado; es un instrumento que contiene la información física territorial en la jurisdicción
cantonal, en territorios legalmente establecidos (urbanos y rurales), esta información compete
a las municipalidades para: la determinación del tributo, la estructuración e implementación
del plan de ordenamiento territorial, y, la estructuración e implementación del Plan de Uso y
Gestión del Suelo que consolida e integra la información territorial en ámbitos: Situacional,
Instrumental, Físico, Económico, Normativo, Fiscal, Administrativo y Geográfico del y
sobre el territorio. Por lo tanto, la formación y administración de los catastros cumple un rol
fundamental en la gestión y administración del territorio cantonal (AME 2018).

¿Qué es la plusvalía?, es cuánto aumenta el valor de un terreno o inmueble a través del

tiempo. Es por esto que la plusvalía poco a poco se ha convertido en un factor primordial a
la hora de comprar una casa, pues ¿A quién no le gustaría recibir más que lo que pago en el
pasado? Algo importante de resaltar es que una buena ubicación no solo se trata del lugar
donde se encuentra la vivienda, pues si una persona tarda demasiado en trasladarse hasta ella,
esto no aumentará su valor. Esto no es precisamente por la distancia que se tiene que recorrer,
sino por la conexión vial de la misma, actualmente ya no medimos distancia por kilómetros,
en su lugar lo hacemos por tiempo de recorrido, por lo que una zona de alta plusvalía debe
estar debidamente conectada vialmente.
Otro factor que aumenta considerablemente la plusvalía de un inmueble son los diversos
planes de desarrollo que podría tener el área donde se encuentran, ya que si en área donde
está ubicada la casa hay proyectos de construcción diversos, el valor de la misma aumentará
exponencialmente con el tiempo, actualmente muchos de los proyectos de construcción y de
desarrollo comercial se están empezando a trasladar a las afueras de las ciudades, lo que está
aumentando considerablemente la plusvalía de estas zonas (Marx.1983).

2. METODOLOGIA

Terreno de 480m2 en la Manzana de Oro barrió Luz de América

 Ubicación: Cevallos, Tungurahua, Ecuador

 Propietario: Horacio Carrión

 Tipo de suelo: Franco arenoso

 Metros cuadrados: 480m2

 Valor metro cuadrado: 123$ dólares

 Valor del terreno: 59.000,00 negociable

 Descripción: Todos los servicios básicos, con cerramiento y tiene construido los
cimientos para tres pisos, doce columnas de ocho varillas de 12 cada uno, los
cimientos son de dos y medio metros de profundidad, tiene planos aprobados para
una casa con cuatro habitaciones cada una con baño completo en la segunda planta,
en la primera estudio, baño social, cocina, comedor y sala, la área útil construida esta
de 113.5 m2 en una sola planta.

 Informes y ventas: 0992998586 - 032754739

 Croquis

Terreno de 480m2 en la Manzana de Oro barrió Luz de América

 3. RESULTADOS

# DE CASO VENDEDOR NÚMERO DE DIRECCIÓN MONTO AREA COSTO FECHA

ANALIZADO TELEFONO DE LA UNITARIO
Ha o
VENTA (USD/m²)
m²
USD
1 Horacio 0992998586 Huachi 65,000 45000 14.44
Carrión Grande
2 Ángel Garcés 0999494453 Cevallos 24,000 979 25 18/11/19
Caserío
Andignato
3 Yandri Japón ID de anuncio Huachi 50, 000 1.065 47 18/11/19
1100023821 Totoras
Sector el
Porvenir
4 María Luisa ID de anuncio Cantón 60,000 500 120 16/11/19
Monar 1068051091 Cevallos,
Barrio Santa
Rosa
5 Klever 0991474854 Cevallos 113,000 1884 59.97 12/11/19
Vizuete Montalvo
SUMA 312000 266.41
PROMEDIO 62400 53.28
 Terreno evaluado

# DE CASO VENDEDOR NÚMERO DE DIRECCIÓN MONTO AREA COSTO FECHA

ANALIZADO TELEFONO DE LA UNITARIO
Ha o
VENTA (USD/m²)
m²
USD
1 Horacio 0992998586 Manzana de 59.000 480 123 20/11/19
Carrión Oro barrió
Luz de
América

4. CONCLUSIONES

Un término muy conocido para todos aquellos que buscan adquirir un terreno. Es la
plusvalía la cual se refiere al incremento en el valor de los inmuebles que adquieres
conforme al tiempo transcurrido. Los factores que determinan el aumento o disminución
de los mismos son:

 Accesibilidad: Facilidad para llegar a casa.

 Ubicación: Un entorno que facilite el bienestar de sus habitantes.
 Servicios: Agua potable, drenaje, alumbrado público, redes telefónicas e
instalaciones de internet y gas.
 Seguridad: Una zona con un bajo índice de delincuencia.
 Equipamiento urbano: Centros comerciales o nuevas vialidades.
 Vista del inmueble: Calidad de vista desde el inmueble hacia el exterior.
 Remodelación: Modificación o mejoras desde el interior.

En el caso del terreno evaluado el precio del metro cuadrado es de 123$, y el precio es
justificado ya que está ubicado en una zona con todos los servicios básicos, y es una zona en
vías de crecimiento y con alta plusvalía.
 5. BIBLIOGRAFIA

 AME. (2018).Guías catastros prediales valor de la propiedad. Recuperado

de:https://amevirtual.gob.ec/wp-content/uploads/2018/01/METODOLOGIA-DE-
VALORACION-CATASTRO-ilovepdf-compressed.pdf
 Valle (2015). Sistema web de información geográfica para el avalúo de terrenos en la
empresa peritajes y avalúos & constructora callejas naranjo de la ciudad de Ambato.
Recuperado
de:http://repositorio.uta.edu.ec/jspui/bitstream/123456789/13058/1/Tesis_t1031si.p
df
 Marx, Karl (1983). El Capital. El proceso de producción del capital. Tomo I. Vol. I.
Siglo XXI Editores. México