CODIGO PF.

1 2019
EDICIÓN 01
FECHA DIC/12/19
Catastro
DOCUMENTO CONTROLADO
Informe de Valuación

DEPARTAMENTO DE CIENCIAS DE LA TIERRA Y DE LA CONSTRUCCIÓN

CARRERA DE INGENIERÍA GEOGRÁFICA Y DEL MEDIO AMBIENTE

CATASTRO

INFORME DE VALUACIÓN

DOCENTE:
Ing. Pablo Pérez

AUTORES:
Michelle Espinoza
Mónica Morales
Lineth Vinueza

Sangolquí, 2019
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PORTADA / PRESENTACION

No. Trámite 01
Expedición 2019
Vencimiento 2020
Solicitud 11/12/2019
Universidad de las Fuerzas Armadas “ESPE”
Solicitante
Ing. Pablo Pérez
Michelle Espinoza,
Valuador Mónica Morales
Lineth Vinueza
Conocer el valor actual (Ver información completa
Objeto del avalúo
en la siguiente página)
Inmueble que se valúa Taller de mantenimiento
Av. General Rumiñahui - Universidad de las
Ubicación
Fuerzas Armadas “ESPE”
Propietarios Universidad de las Fuerzas Armadas “ESPE”
Cliente Ing. Pablo Pérez
Informe y visita técnica 13/12/2019
Fecha de la visita 11/12/2019
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OBJETO DEL AVALÚO

El objeto del presente avalúo es determinar el valor comercial del inmueble, teniendo en cuenta que el constructor lo
entrega totalmente terminado, así cómo las zonas comunales que componen el proyecto y sus trámites y obligaciones de
licencias , PH, y servicios públicos totalmente terminado , al cual se ha llegado mediante el método tradicional de
investigación y comparación de mercado ; además , de la observación y el análisis de sus características particulares, así
cómo el análisis del sector que ejerce influencia.
El valor señalado en este informe, es le expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble avaluado,
entendiéndose por este el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad
cómo justo y equitativo , de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas pates
libres de toda necesidad , presión o urgencia.
Para la realización de este estudio se han tenido en cuenta aquellos aspectos que a nuestra consideración son relevantes
para la fijación del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo económico, jurídico , de normatividad urbana y
físico que nos permiten fiar parámetros de comparación con inmuebles del mercado inmobiliario

CARACTERÍSTICAS URBANAS

Clasificación de la zona Institucional

Índice de saturación en la zona 60% Población Normal
Taller de mantenimiento de transportes. Alrededor encontramos el Centro de
Tipo de Investigaciones Científicas y Tecnológicas del Ejército (CIGTE). Encontramos además
Construcción no muy lejos el coliseo “General Miguel Iturralde”, el estadio, el área de recreación
activa en donde se ubican canchas para diferentes deportes como futbol, básquetbol,
tenis y vóley.
El sector donde se ubica el predio cuenta actualmente con servicio de agua potable
Servicios
alcantarillado energía eléctrica, teléfonos privados, internet , pavimento en concreto
Municipales
rígido,
Contaminación ambiental Media producida por tráfico vehicular.
Uso de suelo permitido ESS Densidad Media
Vías principales de acceso Avenida General Rumiñahui
Tendencia de plusvalía en la zona Media a corto plazo

TERRENO DEL INMUEBLE EN ESTUDIO

Tipo de Lote Medianero Topografía Sensiblemente plana
Configuración Regular - rectangular Ubicación Al Sur
Características Panorámicas Ninguna en particular

Colindancias según Folio de Matrícula Inmobiliaria #190-26471

Al Norte En 20.00 Mts Con Estadio
Al Sur En 15.00 Mts Con Terreno
Al Este En 7.50 Mts Con CIGTE
Al Oeste En 15.00 Mts Con Área verde

Área total según Mismo documento 3 600 m2

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USO Y DECRIPCION DEL INMUEBLE

Taller de mantenimiento de transportes posee diferentes áreas como bodegas, zonas de lavado, limpieza,
pintura, mecánica y otros servicios que se brindan para el cuidado y mantenimiento de los automóviles. Estas
zonas por su uso continuo deben tener un mantenimiento el mismo que no se evidencia.

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL IMUEBLE EN ESTUDIO

No. de pisos 1 Vida Útil Remanente 30 AÑOS

Calidad de Calidad del Estado de
construcción BUENA Proyecto FUNCIONAL Conservación BUENA

SERVICIOS CON QUE CUENTA EL INMUEBLE EN ESTUDIO

Gas Vías
Acueducto SI Alcantarillado SI NO SI SI
domiciliario pavimentadas Aseo
Teléfono Acometidas
SI SI Alumbrado público SI Contadores SI – (1)
privado eléctricas
Ascensor
Administración -0- NO Citófono NO Escaleras NO
común

TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCION

TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCIÓN (INDICAR DISTRIBUCION Y CALIDAD DE CADA TIPO)

TIPO I Construcción nueva.
TIPO II Construcción vieja.

En el predio indicado se encuentra solo construcciones viejas las mismas que corresponden para diferentes
actividades destinadas para el mantenimiento de transportes como: lavado, limpieza, pintura, mecánica y otros
servicios. Estas zonas por su uso continuo deben tener un mantenimiento el mismo que no se evidencia.
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ELEMENTOS DE CONSTRUCCION

Estado
Elemento Características
B R M

ESTRUCTURAS Se supone cimentación ciclópea de 30x30. Muros sencillos. X

Interiores: Pañete allanado a regla + vinilo.
MUROS X
Exteriores: Patios: Ladrillo a la vista.
CIELO RASO No presenta.
CUBIERTA Lámina ondulada en asbesto cemento y teja de cemento. X
ENCHAPES No presenta
Interiores: Cemento afinado.
PISOS X
Exteriores: Cemento.
Puertas: Las existentes en triplex.
X
MADERA Otros: No presenta.
Puertas: Las exteriores
Ventanas: En ciertas áreas
METALICAS X
Otros: Ninguno.
SANITARIA Se supone en cemento oculta. X
MUEBLES Se cuenta con los mobiliarios y accesorios necesarios para
X
SANITARIOS cumplir con la finalidad del espacio.
ELECTRICA Oculta, se supone en tubería conductiva X
COCINA No presenta
FACHADA Aplanado de mezcla + pintura. X
INSTALACIONES
ESPECIALES O X
Talleres para mantenimiento
ELEMENTOS
ACCESORIOS
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CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

El presente avalúo se realiza de conformidad con los criterios y metodología aceptados internacionalmente
para el tipo de inmueble en estudio, y su espacio de negociación se establece considerando los resultados
de una investigación exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas
físicas, políticas, sociales y jurídicas del inmueble.

ANÁLISIS DE LA ECONOMIA URBANA

A la jurisdicción de Sangolquí corresponde el extenso y hermoso valle de los Chillos, cuyo suelo es de una
riqueza asombrosa y donde existen haciendas de gran valor. En la actualidad Sangolquí se ha convertido en
una de las poblaciones más importantes de la región; allí se realizan múltiples actividades relacionadas con
el comercio agrícola e industrial, pues existen varias fábricas que en su interior dan trabajo a muchos
habitantes de la zona. Las entidades financieras, centros comerciales y unidades educativas, incide el 70%
en el momento de optar por un sitio. El mercado de bienes raíces es fluctuante y depende de los créditos
bancarios y de la liquidez del país

DIAGNOSTICO DEL BARRIO

El taller de mantenimiento se encuentra en la Universidad de las Fuerzas Armadas “ESPE”, por lo que se ve
influenciado por el barrio La Colina, que es un barrio de alta tendencia al crecimiento y a la plusvalía de los
productos inmobiliarios, sobre todo los que se acercan a la Avenida General Rumiñahui con frente a la
Universidad, que es un eje de desarrollo comercial de alta demanda por la población estudiantil. En el sector
es uno de los barrios más exclusivos, cuenta con un potencial importante de crecimiento inmobiliario
residencial; los cuales en los últimos cinco años no se han ofertado en forma significativa, limitándose a
construcciones unifamiliares.
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LOCALIZACION

Imagen 3. Taller de mantenimiento

Fuente: Google maps

METODOLOGÍA DE VALUACION
La metodología de valuación del inmueble en estudio, cuenta con los siguientes análisis:

I. Análisis del valor de costo de reposición

II. Análisis de valor de capitalización de la renta
III. Análisis del valor de mercado
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ANÁLISIS DEL VALOR DEL TERRENO

Se anexa un Informe detallado

CONSIDERACIONES FINALES

METODOLOGÍA:

En el presente avaluó se empleó el método comparativo de mercado, donde se analizó la oferta de

inmuebles similares en los alrededores del sector en calidad de comparables.
Por tratarse de una urbanización privada, se pudo determinar que el predio a valuar se encuentra
afectado por el beneficio de tener zonas verdes como áreas comunales privadas del conjunto, así
como una zona deportiva de uso exclusivo.

GRADO DE COMERCIALIZACION
Se consideran tres (3) grados de comercialización de los que se le determinará uno (1) al inmueble en
estudio. El grado que se asigne será la calificación para el mismo dentro de la zona (barrio o sector) y
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la ciudad. Esta calificación se hará teniéndose en cuenta los distintos aspectos posibles
(económicos, de localización, de uso, de localización, de construcción, etc.), que ayuden o
determinen algún tipo de negociación para el inmueble. A continuación señalamos los grados:
TIPO A: Fácil comercialización. De cero (0) a seis (6) meses.
TIPO B: Regular comercialización. De seis (6) meses a un (12) año.
TIPO C: Difícil comercialización. De un (12) año en adelante.

La estructura del mercado en la zona es difícil (TIPO B) debido a la recesión.

CONCLUSIONES
El valor comercial del inmueble ubicado en los interiores de la Universidad de las Fuerzas
Armadas ESPE, Taller de mantenimiento es el siguiente:

 Se determina como valor de mercado la cantidad de: $252.297 (doscientos cincuenta y

dos mil doscientos noventa y siete DOLARES AMERICANOS)

VIGENCIA DEL AVALÚO: De acuerdo a lo establecido en la norma vigente emitida por

el MIDUVI, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado
desde la fecha de expedición, siempre y cuando las condiciones físicas y normativas
del inmueble evaluado no sufran cambios significativo, así como tampoco se presenten
variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable

ATENTAMENTE,
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ANEXO FOTOGRAFICO

Imagen 1. Entrada principal Taller de mantenimiento

Imagen2. Servicios Taller de mantenimiento

Anexo1: Seguridad en Taller de mantenimiento

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Anexo2: Servicio