DERECHOS REALES LIMITADOS O EN COSA AJENA

SERVIDUMBRE

Es un derecho real que limita el dominio del predio sirviente, y que está
constituido en favor de las necesidades de otro predio denominado predio
dominante. La servidumbre puede ser a nivel del suelo, subsuelo y
sobresuelo. (Nace por contrato, mandato legal o prescripción adquisitiva).

PREDIO DOMINANTE (Servidumbre activa = positiva):

Predio en beneficio del cual se ha establecido una servidumbre.

PREDIO SIRVIENTE (Servidumbre pasiva = negativa):

Predio que soporta la carga (gravamen) de la servidumbre (propietario

conserva la posesión y goce, convive con la limitación)..

NORMATIVIDAD

Decreto Legislativo Nº 295 – Código Civil (25-07-84, vigente a partir

del 14-11-1984)

Artículo 1035.- La ley o el propietario de un predio puede imponerle

gravámenes en beneficio de otro que den derecho al dueño del predio
dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para
impedir al dueño de éste el ejercicio de alguno de sus derechos.

Características de la servidumbre

Artículo 1036.- Las servidumbres son inseparables de ambos predios.

Sólo pueden trasmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su
propietario.

Perpetuidad de la servidumbre

Artículo 1037.- Las servidumbres son perpetuas, salvo disposición legal o

pacto contrario.
EJEMPLO

Línea de Transmisión Tarucani – S.E. Majes Normatividad Ley de

Concesiones Eléctricas N° 25844, Artículo 110°, inciso “b”.

ENFITEUSIS

La enfiteusis es considerado un derecho real que permite la cesión

temporal del dominio útil de un inmueble, a cambio del pago anual de una
tasa fijada (canon) y, también el de un laudemio por cada enajenación de
dicho dominio. Es posible en algunas legislaciones que esta cesión pueda
tener carácter perpetuo.

Es un régimen compartido de tenencia de tierra que tiene como

consecuencia la disociación del dominio entre el dominio directo,
correspondiente al propietario, y el útil, que es el de la persona que usa y
aprovecha el bien.

En el régimen del Derecho Civil Romano no parecía haber lugar para el

derecho real de superficie porque el “ius civile” lo impedía manteniéndose
dentro del esquema de los derechos personales pero ante algunas
situaciones de notoria injusticia, derivadas de lo que hoy podríamos llamar
el ejercicio abusivo de los derechos de los propietarios del suelo, en el
derecho pretoriano se concedió a quienes habían construido en suelo
ajeno una acción y un interdicto La superficie como derecho real entre los
roma-nos comienza a desarrollarse por obra del pretor que brindó a su
titular un remedio que excede al esquema de las relaciones contractuales
del propietario. Pero a diferencia de los sistemas modernos, no se
considera en Roma al superficiario como propietario, ni la superficie como
propiedad.

Características:

-No concede al enfiteuta la propiedad del fundo.

-Es a perpetuidad.

-Se contrae la obligación de cultivar el fundo.

-Es transmisible a los herederos.

USUFRUCTO
El derecho de usufructo sobre un inmueble supone la firma de un contrato
entre el propietario (usufructuante) y una persona natural o jurídica
(usufructuario) quien adquiere o recibe las facultades de usar y disfrutar
del predio y “se obliga a una contraprestación por el usufructo, que puede
ser pagando una cantidad de dinero determinado o ya por alguna otra
cosa que dé, haga o renuncie” (Ver Cas. N° 1356-99-Lima).

También es posible constituir usufructo por mandato de una ley o por

testamento (ver art. 1000 del C.C.). Este derecho se caracteriza sobre
todo por su temporalidad, “la misma que constituye una de las razones
por las que el usufructo es considerado un derecho real limitativo de
dominio” (ver Cas. N° 3632-2015-Lima).

Es decir, siempre tendrá una duración limitada. El art. 1001 del C.C. prevé
que no puede exceder de 30 años y cualquier plazo mayor que se pacte
en el contrato queda reducido a este. Es decir: (i) queda limitado al tiempo
de vida del usufructuario; y (ii) no puede transmitirse por causa de muerte.
(Ver Cas. 225-2011- Arequipa).

No obstante, “el usufructo, con excepción del legal, podrá ser transferido a
título oneroso o gratuito o ser gravado, respetándose su duración y
siempre que no haya prohibición expresa” (art. 1002 del C.C.). Al entrar
en posesión del predio, el usufructuario deberá explotarlo de forma
normal, siendo prohibido de realizar cambios sustanciales del bien o de su
uso (arts. 1008 y 1009 del C.C.).

Sin embargo, puede ocurrir que por necesidad del negocio del
usufructuante deban realizarse obras que obliguen a un pacto en
contrario, que debe constar en el contrato. Por ejemplo, una ampliación
en altura (modificatoria de la fábrica), en cuyo caso, el usufructuante,
además de estar obligado al pago de tributos respectivos (ver art. 1010
del C.C.) debe obligarse a solicitar la licencia correspondiente y a la
ejecución de los trámites municipales o registrales de ser necesarios.

Ante infracción al respecto, el propietario (usufructuante) puede oponerse

al acto del usufructuario y residualmente someter la controversia a un juez
(ver art. 1017 del C.C.). En caso los hechos sean graves o excedan lo
pactado, constituyen causal para que el juez declare la extinción del
derecho, siendo esta una de las formas previstas en el art. 1021 del C.C.
por las que puede extinguirse el usufructo.

La enfiteusis

El usufructo, uso y habitación

Son derechos reales distintos de la propiedad, consisten en facultades del

propietario que se han separado del derecho de este para atribuírselo a
otra persona. Son las distintas desmembraciones del derecho de
propiedad.

Se habla de derechos limitados porque:

Limitan el derecho de propiedad.

Confieren sobre la cosa en que recaen facultades mas limitadas que

aquellas que otorga el derecho de propiedad; constituyen un poder directo
sobre una cosa perteneciente a otro y confieren al titular la capacidad de
gozar en todo o en parte de la utilidad de la cosa ajena.
Clasificación:

1. Derecho real de goce o disfrute. Recaen sobre el valor de uso de la

cosa (usufructo, uso, habitación, hogar, enfiteusis, servidumbres).

2. Derecho real de garantía. Recaen sobre el valor de cambio de la cosa

(la hipoteca, la prenda, la anticresis).

3. Derecho real de adquisición. Atribuyen una preferencia (el retracto).

La enfiteusis

Es un contrato por el cual se concede sobre un fundo a perpetuidad o por

tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y de pagar un canon o
pensión anual expresado en dinero o especies". De lo señalado hay que
tener presente que cuando se habla de "fundo", no solo se refiere al fundo
rural, sino que a cualquier bien inmueble. Cuando se habla de canon o
pensión anual, debería decirse periódica, es decir se establece por
anualidades y se puede pagar periódicamente. En cuanto a la duración de
la enfiteusis esta se supone perpetua a menos que conste habérsele
querido dar una duración temporal (art. 1.566 CC)

La enfiteusis (del griego ἐμφύτευσις, "instauración" o "implantación") en

latín Emphyteusis, también denominado censo enfitéutico, es un derecho
real que supone la cesión temporal del dominio útil de un inmueble, a
cambio del pago anual de un canon o rédito y, asimismo, de un laudemio
por cada enajenación de dicho dominio, en su caso.

Sujetos.

1. Sujeto concedente: sujeto que da el fundo en enfiteusis, tiene el

derecho real, propietario de la cosa. El derecho real del concedente es el
que da la base para que le sea pagado el canon y le sea reconocido su
derecho.
2. Sujeto enfiteuta: es quien tiene el derecho o dominio sobre el
inmueble, la posibilidad de disponer del bien en todo su sentido.

Caracteres esenciales: el carácter esencial de este contrato es la

concesión del derecho de propiedad a cambio de un canon en dinero o en
especie y la obligación de mejorar el fundo.

Reglamentación legal: se regla por las convenciones entre las partes,

siempre y cuando no sean contrarias a los artículos 1.573, 1.574 y 1.575
del Código Civil (art. 1.567 CC, encab.). A falta de convenios entre las
partes la enfiteusis se regirá por los artículos 1.568 al 1.578 del Código
Civil (art. 1.567 in fine).

Constitución.

1. Por contrato.

2. Por testamento

3. Prescripción (arts. 1.952 y 1.953 del CC)

El contrato debe ser registrado en virtud de tratarse de un bien inmueble.

(Art. 1.920 CC).

Causas de Extinción.

1. Por vencimiento del término por el cual se ha constituido. Si no se le ha

querido dar término la enfiteusis se supone perpetua (art.1.566 CC). La
misma no se renueva por tacita reconversión, ya que esta institución no
es aplicable a la enfiteusis.

2. Por redención, que consiste en un acto de voluntad del enfiteuta de

liberarse del gravamen mediante la entrega al concedente del inmueble
sobre el cual pesa la enfiteusis (art. 1.578 in fine).

3. Por resolución del contrato de enfiteusis, y es admitida en caso de

incumplimiento de las obligaciones asumidas por el enfiteuta (art. 1.167
del CC).

4. Por expropiación forzosa por causa de utilidad pública.

5. Por confusión (consolidación), que es la reunión en la misma persona

de las cualidades de concedente y enfiteuta.

6. Por perecimiento del fundo (art. 1.571 CC).

7. Por prescripción extintiva.

Derechos y Obligaciones.

DEL ENFITEUTA

DERECHOS

OBLIGACIONES
Se hace propietario de todos los productos del fundo y sus accesorios, y
tendrá los mismos derechos que tendría el propietario con respecto al
hallazgo de tesoros y minas descubiertas (art 1.572 CC)

El enfiteuta tiene pleno poder de disposición del inmueble y sus

accesorios, esto le permite enajenar, gravar, donar, permutar el inmueble,
e igualmente cambiar el destino del mismo siempre y cuando no lo
desmejore ni disminuya su valor; estas facultades no están sometidas al
consentimiento del propietario; limitación: le está prohibido la
subenfiteusis (art. 1.573 CC).

La ley le otorga el derecho de rescate al enfiteuta porque suele

confundirse el rescate con la reivindicación y de allí viene la confusión. El
mismo se le concede porque es el quien tiene la propiedad del dominio
útil y su derecho se materializa en el pago del canon que debe hacer el
enfiteuta constituye una carga para el fundo y así el enfiteuta rescata el
fundo de esa carga (art. 1.575 CC)

Derecho de indemnización en caso de entrega del fundo (art. 1.577 CC)

Hipotecar su derecho de enfiteusis (art 1.881, Ord. 3 CC)

Disfrutar de la accesión conforme a los artículos 552 y 554 del código

Civil.

Mejorar el inmueble y pagar el canon o pensión (art.1.565 y 1.569 CC). De

no hacerlo daría lugar a una responsabilidad por daños y perjuicios

Pagar impuestos territoriales y cualquier otra carga que grave el inmueble

(art. 1.568 CC).
Reconocer el derecho de propiedad del concedente cada diecinueve
años. Cargar con los gastos ocasionados en virtud del reconocimiento del
derecho de propiedad (art. 1.574 CC)

Devolver en fundo al concedente en caso que la enfiteusis se haya

constituido por tiempo determinado.

DEL CONCEDENTE

DERECHOS

OBLIGACIONES

Durante la enfiteusis sus derechos se reducen a la nuda propiedad y al

derecho de un canon o pensión.

A que se le reconozca la propiedad por parte del concedente cada

diecinueve años

Derecho a la entrega del bien inmueble

Pedir la entrega del fundo enfitéutico en los casos señalados por la ley.

Hacer tradición de la cosa.

Respetar el derecho del enfiteuta.

El usufructo, uso y habitación

Reglamentación legal: se regulan por el título, supliendo la ley en cuanto

no provee el titulo, salvo los casos en que ella disponga otra cosa. (Art.
582 CC). Los derechos de uso y habitación se pierden del mismo modo
que el usufructo (art.631 CC)

USUFRUCTO.

Definición Legal: es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las

cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo haría el
propietario (art. 583 CC). De la definición se tiene que el usufructo recae
sobre cosa ajena, su temporalidad, pero no su contenido; pero el uso y el
goce no son tan extensos como los del propietario e igualmente existe la
limitación general de que debe salvaguardar el destino económico de la
cosa tal como resulta de la voluntad del propietario.

Naturaleza jurídica (art. 584 CC).

1. Puede constituirse sobre bienes muebles e inmuebles.

2. Es un derecho transmisible.

3. Es esencialmente temporal.

Duración.

1. Límite máximo. Está limitada a un máximo que establece la ley, no

puede ser perpetua. Si se constituye por tiempo determinado este no
podrá exceder de 30 años (art. 619, 2º aparte, CC). Si se constituye a
favor de persona natural el máximo será la duración de vida del
usufructuario (vitalicio) (art. 584, ult. aparte, 1ª Disp. CC). Si se constituye
a favor de municipalidades u otras personas jurídicas su duración máxima
es de 30 años (art. 584, ult. aparte, 2ª Disp. CC).

2. Presunción de duración: a falta de estipulación en contrario se presume

constituido por la vida del usufructuario, si se constituye a favor de
persona física.

Constitución (art. 584 CC).

1. Por la ley. El único usufructo legal que se constituía en nuestra

legislación era el del padre y la madre sobre los bienes de los hijos
sometidos a la patria potestad, con la reforma del Código Civil en 1.982 se
suprimió este derecho de usufructo.

2. Por la voluntad del hombre (contratos, testamentos)

3. Por usucapión.

Causas de extinción (art 619 CC).

1. Por la muerte del usufructuario cuando no se ha establecido por tiempo

determinado. Cuando se trata de personas jurídicas se extingue al
extinguirse esta.

2. Por el vencimiento del tiempo fijado para su duración. Luego el articulo

621 eiusdem señala: el usufructo constituido hasta que una tercera
persona haya llegado a una determinada edad, durara hasta aquel
tiempo, aunque la persona haya muerto antes de la edad fijada.

3. Por consolidación (confusión).

4. Por el no uso durante 15 años.

5. Por el perecimiento total de la cosa sobre el cual se constituyo. En el

caso de que la cosa estuviere asegurada el usufructo no se extingue, ya
que al restablecerse la cosa , sobre esta continuara el usufructo (art. 623
ap. 2º CC)

6. Por el abuso que el usufructuario haga de su derecho, enajenando los

bienes, deteriorándolos o dejándolos perecer por falta de reparaciones
menores (art. 620 ult. Ap. CC).

DERECHO SUPERFICIE

“Primeramente el derecho de superficie tuvo carácter de derecho personal

u obligacional. Después se protegió con interdictos, hasta que en el
Derecho Romano postclásico [fue] considerado como un derecho real, y
transmisible” (ROCA SASTRE, Ramón. “Ensayo sobre el derecho de
superficie”. Revista Crítica de Derecho Enero-Febrero 1961. pp. 7-66.

En: http://vlex.com/vid/ensayo-derecho-superficie-340826. Del mismo modo,

José Antonio Alvarez Caperochipi explica que en la primera fase del
Derecho Romano, la protección del propietario superficiario era solamente
personal y no guardaba los caracteres de un derecho real. Es
posteriormente que se le protege a través de un interdicto de
superficiebus y, más adelante, con una actio de superfice, con lo cual se
configura el carácter real del derecho de superficie (ALVAREZ
CAPEROCHIPI, José Antonio. “Curso de derechos reales”. Tomo II.
Madrid: Editorial Civitas. 1987. p. 84.

En el Perú se utiliza el derecho de superficie para llevar a cabo distintos

proyectos inmobiliarios con fines comerciales.

El derecho real de superficie es una herramienta jurídica con una

historia larga que se remonta hasta el Derecho Romano. Sin embargo,
no es su historia, sino su utilidad económica la que le ha dado un valor
actual como herramienta de contratación inmobiliaria. Como se explicará
más adelante, el atractivo de este mecanismo es que permite al
beneficiario (denominado “propietario superficiario” o, simplemente,
“superficiario”) gozar de una propiedad virtual o propiedad económica
sobre el inmueble, solamente limitada en el aspecto temporal. Es una
propiedad económica, puesto que el propietario superficiario goza de
todos los atributos jurídicos que un derecho de propiedad confiere
sobre el inmueble. En otras palabras, se trata de un “engaño” permitido
por ley, por el cual uno puede convertirse en propietario de un inmueble
sin llegar a serlo en un sentido estricto. Pero no es de menor importancia
el límite temporal de dicho engaño, puesto que la circunstancia de ser un
activo temporal y en constante depreciación convierte al derecho de
superficie en una herramienta de fomento de inversión y de prevención de
especulación inmobiliaria. Aunado a ello, las limitaciones que presentan
en nuestro sistema contratos como el arrendamiento o el usufructo y la
mayor dificultad de financiamiento de una adquisición definitiva de
propiedad han colocado al derecho de superficie como una herramienta
de utilización diaria para la inversión en proyectos de construcción de
viviendas, centros comerciales, edificios industriales, servicios públicos,
infraestructura pública, yacimientos mineros.

CASO CONTROVERTIDO :

En un caso reciente, un tribunal registral resolvió que las construcciones

sobre un terreno son inseparables y que no se pueden transferir
independientemente del suelo. Para ello, privilegió el concepto de partes
integrantes (art. 887 del Código Civil) y de accesión (art. 938 C.C.) por
sobre las normas que regulan el derecho de superficie (arts. 955 y 1030
del mismo código). Bajo esta premisa, no se admitió la inscripción de la
transferencia de un terreno a favor de una persona natural que permitía a
la transferente, como empresa, mantener la titularidad de las edificaciones
y conservar el derecho a la depreciación. (Yuri Vega Mere Socio senior
del Estudio Muñiz, Olaya, Melendez, Castro, Ono & Herrera, 2019 )

Noción de parte integrante Artículo 887º.- Es parte integrante lo que no

puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien. Las partes
integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.

Noción de accesión Artículo 938º.- El propietario de un bien adquiere por

accesión lo que se une o adhiere materialmente a él

Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo l Artículo 955º.- El subsuelo o

el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario
distinto que el dueño del suelo
Superficie: Noción y plazo Artículo 1030º.- Puede constituirse el derecho
de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener
temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la
superficie del suelo.

Ejm.

En 1997, se inauguró el Jockey Plaza Center, cuyo proyecto fue

ejecutado sobre la base de un contrato de derecho de superficie
celebrado con el Jockey Club del Perú, obteniendo la concesión de 130mil
m2 . Al año siguiente, en 1998, se inauguró el Centro Comercial
Larcomar, constituido mediante contratos similares al Jockey Plaza