MANUAL Mantenimiento Conjunto Residencial Los Manglares Trayecto IV PNF Ing Construccion Civil

República Bolivariana de Venezuela
Ministerio del Poder Popular para la Educación Universitaria,
Ciencia y Tecnología
Universidad Politécnica Territorial de Barlovento “Argelia Laya”
PNF en Ingeniería en Construcción Civil
Unidad Curricular: Mantenimiento de Obras Civiles
MANTENIMIENTO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL “LOS MANGLARES”
MUNICIPIO BRIÓN, ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
Presentado Por:
Estudiantes Trayecto IV
Profesora:
MSc. Ing. Bárbara Ordóñez
Higuerote, 2018
ÍNDICE
UBICACIÓN GEOGRÁFICA ............................................................................................ 1

Dirección: ............................................................................................................................ 1
Límites: ............................................................................................................................... 1
Ubicación Satelital: ............................................................................................................. 1
DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA ESTRUCTURA ...................................................... 2
Edificio: .............................................................................................................................. 2
Áreas Comunes: .................................................................................................................. 2
Sistemas Hidrosanitarios: ................................................................................................... 2
Locales Comerciales:
ESTUDIO PATOLOGICO ESTRUCTURAL .................................................................. 4

Descripción del Área de Estudio: ....................................................................................... 4
Diagnóstico del Área de Estudio: ....................................................................................... 6
Identificación de Patologías y/o Fallas en el Área de Estudio: ......................................... 19
Planos del Área de Estudio: .............................................................................................. 21
Mantenimiento del Área de Estudio: ................................................................................ 22
SISTEMA HIDROSANITARIO 1 26
DISTRIBUCIÓN DE AGUA BLANCA Y AGUA SERVIDA ....................................... 26

Descripción del Área de Estudio: ..................................................................................... 26
Diagnóstico del Área de Estudio: ..................................................................................... 30
SISTEMA HIDROSANITARIO 2 .................................................................................... 40
DISPOSICIÓN FINAL DE AGUAS SERVIDAS ........................................................... 40
(PLANTA DE TRATAMIENTO) ..................................................................................... 40
DRENAJES DE AGUAS PLUVIALES ............................................................................ 59
CUARTO HIDRONEUMÁTICO PISCINAS / ÁREA DE PISCINAS ......................... 76
Planos del Área de Estudio ............................................................................................... 84
RECOMENDACIONES .................................................................................................... 89
1
UBICACIÓN GEOGRÁFICA
Dirección:
El Conjunto Residencial Los Manglares se encuentra ubicado en la Urbanización Ciudad
Balneario Sector “A” Adyacente a la Avenida Rotival, en el Municipio Brión del Estado
Bolivariano de Miranda. (Punto de referencia: Oficina de Hidrocapital).
Límites:
 Norte: edificaciones vecinas asentadas sobre manglares.
 Este: borde costero, playa los cocos.
 Sur: edificaciones vecinas asentadas sobre manglares, laguna Los Manglares.
 Oeste: laguna Los Manglares.
Ubicación Satelital:
Se encuentra a una altitud de 5 metros sobre el nivel del mar a una distancia de 200 metros
de la costa marítima. Sus coordenadas geográficas son Latitud 10.493946 y Longitud
66.109578.
Imagen satelital Conjunto Residencial Los Manglares
1
DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA ESTRUCTURA
Edificio:
La Residencia Los Manglares se estima que fue construida en el año 1978. Su estructura
cuenta con 14 niveles y un total de 141 apartamentos. En la planta baja, el lobby del
edificio cuenta con una caseta de vigilancia, sala de recepción, área de juego y baños
públicos. También en este nivel se ubican un depósito de servicios generales del edificio, el
cuarto de bombas e hidroneumático, y un salón con acceso independiente en el cual
funciona una oficina regional de Hidrocapital, C.A. En la parte central de la estructura se
ubica el sistema de ascensor cuyo cuarto de máquinas está situado en la azotea del edificio
donde también se encuentra un área para lavandería y secado.
Áreas Comunes:
Comprenden espacios recreacionales, de esparcimiento y servicios para los propietarios y
visitantes. Dentro de las áreas recreacionales se encuentran una piscina para adultos y una
piscina para niños, parque infantil con columpios, tobogán, rueda giratoria, sube y baja,
entre otros. Como espacios de esparcimiento destacan un salón de fiesta integrado al jardín,
área de parrilleras, y patio de bolas criollas. Para la práctica deportiva el conjunto cuenta
con una cancha de usos múltiples para disciplinas como básquet, voleibol y futbolito.
También se cuentan entre los espacios comunes las áreas verdes y el estacionamiento. Para
el servicio de los usuarios de estos espacios la residencia cuenta con un local restaurante
actualmente inoperativo.
Sistemas Hidrosanitarios:
De acuerdo a la finalidad que cumplen dentro de las instalaciones del conjunto residencial
existen varias redes hidrosanitarias las cuales comprenden los sistemas de distribución de
agua blanca, recolección y evacuación de aguas servidas, disposición final de las mismas
(planta de tratamiento), drenajes de aguas pluviales y sistema hidroneumático de piscinas.
2
Locales Comerciales:
Dentro de las instalaciones del conjunto existe un área destinada a servicios comerciales
comprendida por una estructura de 15m2 correspondiente al local el cual comprende un
área de trabajo (cocina) y un área de despacho (barra) y un espacio común techado con un
área 12m2 para la atención al público correspondiente al comedor.
Conjunto Residencial Los Manglares
3
ESTUDIO PATOLOGICO ESTRUCTURAL
Descripción del Área de Estudio:
La Residencia Los Manglares se estima que fue construida en el año 1978 determinando
una antigüedad estimada de 38 años aproximadamente. Su estructura cuenta con 14 niveles
y un total de 141 apartamentos. En la planta baja, el lobby del edificio cuenta con una
caseta de vigilancia, sala de recepción, área de juego y baños públicos. También en este
nivel se ubican un depósito de servicios generales del edificio, el cuarto de bombas e
hidroneumático, y un salón con acceso independiente en el cual funciona una oficina
regional de Hidrocapital, C.A. En la parte central de la estructura se ubica el sistema de
ascensor cuyo cuarto de máquinas está situado en la azotea del edificio donde también se
encuentra un área para lavandería y secado.
Fue construida bajo un sistema tradicional aporticado con cerramiento en bloques de arcilla
y revestimiento de friso liso y acabado en pintura de caucho mate para exterior color marfil.
Columnas y vigas en concreto armado y losas de entrepiso y techo nervadas en una
dirección con tabelones de arcilla y recubrimiento de manto asfaltico y baldosas en el nivel
de la azotea.
La estructura posee una morfología rectangular que presenta volúmenes a dos

profundidades en su fachada principal, y una serie de franjas longitudinales en sentido
horizontales en su fachada posterior, donde se integran igualmente puertas corredizas,
ventanas y balcones, como elementos que crean un efecto cinético en la obra arquitectónica,
otorgándole una alternabilidad visual al conjunto y una atractiva panorámica para los
alrededores. El área total de la fachada, integrada por dos caras laterales, una cara frontal y
una posterior. Existen compartimientos para aire acondicionado en cada piso en las
4
fachadas frontal, posterior y lateral sur, con 4, 9 y 2 respectivamente en cada nivel del
edificio.
El conjunto residencial está identificado en la parte superior de la entrada principal y en la

parte superior izquierda de la fachada posterior del edificio con letreros que muestran el
nombre ubicados que muestran el nombre del edificio “Los Manglares” con letras doradas
en la fachada principal y letras de color marrón de mayor dimensión en la fachada posterior
En la planta baja de la edificación se ubica un área de acceso independiente con una

superficie aproximada de 302,62 m2 identificada con el número PB-1, la alberga la sede de
la Gerencia del Acueducto Barlovento de Hidrocapital, adquirida por el ente en el año 1994.
En este salón se distribuyen aproximadamente 28 cubículos de trabajo correspondientes a
las distintas dependencias del organismo en división de tabiques de oficina, un área de
archivo y un área de comedor, con un baño de damas y otro para caballeros. Posee una
disposición aérea de tuberías de suministro eléctrico, instalaciones hidrosanitarias del
edificio principal, y otras como ductería galvanizada de aire acondicionado, las cuales se
ocultan visualmente por medio de techo falso de cielo raso.
La estructura interna comprende paredes y piso recubiertos con cerámica de pequeño

formato en color marrón caoba y naranja respectivamente. Este último tono de
recubrimiento cerámico es usado igualmente en la fachada exterior de la sede, contando
esta con un acceso constituido por puerta batiente doble de vidrio templado de seguridad
protegido a su vez exteriormente con sistema de portón santamaría recubierto con pintura
esmalte azul. En la cara superior del techo se dispone un área común medio techada con
estructura de machihembrado, piso y muro medio del borde exterior del edificio recubierto
con cerámica texturizada formato cuadrado de 30x30cm. En el piso de este nivel se
disponen varios centropiso para el drenaje de agua pluvial.
5
Con respecto a la azotea, es un área de acceso libre con una superficie de aproximadamente
863m2. A esta se accede a través de escaleras ubicadas en su zona central. Está constituida
por un ala central que se encuentra techada y en ella están dispuestas 10 bateas de granito
blanco crudo y el cuarto de máquinas del ascensor, y dos alas noroeste y sureste no
techadas que poseen cada una áreas de secado con revestimiento de cerámica en piso de
formato pequeño color marfil con una pared que divide el ambiente con acabado liso y
pintura caucho exterior color marfil.
A lo largo de la azotea se encentran dispuestos un total de 10 ductos de ventilación con

protector de acero galvanizado. Esta área de azotea ofrece la posibilidad de instalación de
antena de televisión satelital por lo que en ella se encuentran instaladas varias unidades de
este tipo. Buena parte del área transitable de la azotea se encuentra protegida con manto
asfaltico recubierto con pintura aluminizada de base asfáltica. El medio muro exterior que
se prolonga a lo largo del borde de la azotea posee las mismas características del
recubrimiento y acabado de la fachada y paredes aledañas, este presenta en su canto
superior un protector de material metálico recubierto con pintura en base esmalte color
blanco.
Diagnóstico del Área de Estudio:

En observación de campo realizada en el área correspondiente a la fachada se evidencia la
presencia de lesiones por desprendimiento segmentos de la capa de recubrimiento en todas
sus fachadas, con mayor proporción en la fachada frontal y lateral sur por la erosión
provocada por el efecto del viento proveniente del noreste golpeando la superficie con
mayor frecuencia en ese sentido, pudiendo estar asociado a una baja calidad de los
materiales utilizados o deficiencias en el proceso de aplicación. Esta lesión podría verse
agravada por la presencia de efectos de carbonatación en el concreto debido a la infiltración
de humedad transportada por el viento a través de las porosidades de la superficie de las
fachadas o entre grietas y fisuras en estas provocando la formación de óxido en el acero de
refuerzo. Se observa con frecuencia huecos en la superficie del concreto por
6
desprendimiento de sus componentes por una dosificación deficiente o técnicas de
aplicación poco adecuada.
Fachada Principal
Fachada Lateral Sur Fachada Lateral Norte
7
Fachada Posterior
Desprendimiento, Perdida Volumétrica del Concreto, Corrosión y Humedad en

Fachada Frontal
8
En cuanto a la capa de acabado, la pintura muestra decoloración y desgaste general en la
mayor parte de las áreas debido por efectos del sol y el vencimiento en su tiempo de vida
útil.
De igual forma se observan gran cantidad de manchas oscuras en bordes de balcones y

ventanas, así como también en los bordes del muro de la azotea por el escurrimiento
constante de agua en temporadas de lluvias. Igualmente existen zonas donde se observan
manchas blancas producidas posiblemente por depósito de sales solubles, y por su
cristalización en la superficie exterior de los cerramientos al haber estado en contacto
prolongado con la presencia de agua.
Por otro lado se evidencian reacciones oxidantes en la mayoría de los anclajes de elementos
metálicos como puertas, rejas, ventanas, bases para aire acondicionado, barandales en
muros de balcón, letreros identificativo del edificio, y en general en todos los componentes
metálicos expuestos a los efectos del ambiente marino altamente agresivo.
Corrosión en elementos metálicos del letrero identificativo
También se puede observar reiteradamente zonas de quiebre del concreto por la acción de
esfuerzos mecánicos de la estructura por estar edificada en una zona de baja capacidad de
soporte de los suelos en donde se ubica la edificación.
9
En relación al diagnóstico correspondiente a las fachadas, se observan algunas partes de la
superficie con un nivel avanzado de deterioro donde se presume que puedan existir agentes
aceleradores de las lesiones, es el caso de algunas zonas de las fachadas donde se puede
advertir la presencia de percolación proveniente de una deficiencia en la instalación
sanitaria por el avanzado desgaste que se muestra en estas.
Con respecto a la azotea del edificio, ésta área posee características especiales en las cuales
la exposición directa al sol en ciertas horas del día aunado a las condiciones ambientales
específicas de la zona juegan un papel extremadamente agresivo contra cualquier elemento
presente en esta zona de la edificación. En este sentido, un componente fundamental en la
protección del techo del edificio es el manto asfáltico el cual ha cumplido su periodo de
vida útil por lo que es necesario su reemplazo ya que a lo largo de la superficie asfáltica se
nota avanzado deterioro e incluso en la zona central oeste de la azotea donde se ha
comenzado a levantar el manto asfaltico lo que es visible por el abombamiento que se
muestra en la imagen.
Vencimiento del manto asfaltico
10
Avanzado deterioro del manto asfaltico
De igual manera, la zona inferior de las paredes cercana al piso presenta deterioro en el
acabado de las mismas como consecuencia de la acción nociva del medio ambiente en
combinación con la inclemencia del sol sobre este tipo de materiales.
En relación con los elementos metálicos como las tapas protectoras para cámaras de
ventilación y en general en todos los componentes metálicos presentes en esta área, estos
muestran evidencia de procesos corrosivos en su mayoría ocasionados por la exposición a
los efectos del ambiente marino altamente agresivo.
11
Deterioro del acabado en paredes y corrosión en elementos metálicos
También se puede precisar que se producen en ciertas áreas de la azotea acumulaciones de

agua de lluvia que derivan en estancamiento debido a desniveles en la pendiente que no
favorecen el drenaje de estos fluidos con los consecuentes daños en los acabados de la capa
asfáltica, baldosas y recubrimientos de pared adyacentes a tal afectación. Esta acumulación
se produce igualmente por la falta de mantenimiento en todos los puntos de drenaje
posiblemente obstruidos por el tiempo sin ser atendidos con el debido mantenimiento
periódico de limpieza.
12
Deterioro de acabado del muro perimetral
Deterioro de los acabados en Área de Secado y Azotea en General
Ya en cuanto al techo de la oficina de Hidrocapital, fue preciso realizar un diagnóstico en

esta área debido a información que se tuvo sobre el ingreso de agua de causas desconocidas.
13
Fachada Entrada HIDROCAPITAL
Fachada Lateral HIDROCAPITAL
En este caso se observa que la causa de tal afectación proviene de accesos abiertos por
donde penetra el líquido los cuales se han chequeado y constatado por la coincidencia de
las huellas en el techo afectado con los puntos de drenaje ubicados en el nivel superior del
área afectada.
14
Losa Techo HIDROCAPITAL (vista superior)
Sumideros de drenaje pluvial dispuestos en losa lecho de HIDROCAPITAL
Todo esto ha derivado en la aparición de una serie de lesiones y daños de gravedad variable
que se han venido presentando por un largo periodo de tiempo ocasionando un deterioro
considerable en la estructura y buena parte de los elementos ubicados en las instalaciones
de la dependencia pública.
15
Con respecto a las lesiones se observan perdidas en partes considerables del recubrimiento
con acero expuesto en algunas de las áreas visiblemente afectado por proceso de oxidación,
machas blancas y presencia de hongos.
Filtraciones Localizadas en Losa Techo de HIDROCAPITAL (vista inferior)
16
Desprendimiento del cielo raso
Afectación del acero de refuerzo
17
También debido a esta situación con el agravante ambiental se observan daños graves en la
estructura adyacente a la fachada donde en su parte superior se solapa un muro afectado
igualmente con esta percolación, el cual muestra el entramado de acero totalmente afectado
por el proceso de oxidación.
Existen zonas alrededor de la planta principal del edificio que evidencian grietas
posiblemente ocasionadas por la interacción mecánica con el suelo base debido a las cargas
diferenciales a las que está sometido entre otras condiciones geológicas y naturales que se
pueden considerar. En la zona de las grietas también se observa procesos de hundimiento
de la losa por lo que se hace más clara la presunción de deslizamientos internos del terreno
cercano a la cimentación.
Agrietamiento del suelo por asentamiento
18
Identificación de Patologías y/o Fallas en el Área de Estudio:
PATOLOGÍA Y/O FALLAS CAUSAS CONSECUENCIA TRATAMIENTO
Absorción de humedad ambiental a

HUMEDAD Deterioro en acabados del
través de poros del recubrimiento. Aislamiento de la humedad
(bordes de balcones, ventanas y muro recubrimiento de la
Escurrimiento constante de agua en de la superficies afectadas
de la azotea) estructura
temporadas de lluvias
Fuga de agua en puntos de drenaje Afectación del Reparación de desperfectos
FILTRACIÓN del nivel superior recubrimiento y acabados en instalaciones sanitarias y
(zonas localizadas de las fachadas y Precipitación del agua hacia el renovación de
losa techo de Hidrocapital) Desprendimientos de recubrimientos y acabados
exterior por daños en elementos
segmentos de friso afectados
conductores de agua del edificio
Precipitación de sales hacia el Deterioro constante de
EFLORESCENCIA Limpieza de la superficie
exterior por la evaporación del agua recubrimientos y acabados
(techo de Hidrocapital) afectada
absorbida por la estructura en zona afectada
CORROSIÓN
(anclajes de elementos metálicos
como puertas, rejas, ventanas, bases
Reemplazo de anclajes y
para aire acondicionado, barandales Reacción electroquímica Desgaste y perdida
tratamiento anticorrosivo a
en muros de balcón) (oxidación) por el medio ambiente funcional de los elementos
los componentes
(anclajes y elementos metálico que marino metálicos
permanentes
sostienen el letrero identificativo del
edificio)
(protectores de ductos de ventilación)
19
PERDIDA VOLUMÉTRICA DEL Descubrimiento y
CONCRETO Infiltración de humedad rehabilitación de la zona
Desintegración del concreto
(zonas localizadas de fachadas y losas transportada por el viento afectada incluyendo el
de techos) armado de acero deteriorado
Acción erosiva de agentes
Deterioro estético y
DESPRENDIMIENTO atmosféricos (viento y lluvia). Renovación del
funcional de los
(zonas localizadas de fachadas) Baja calidad de materiales o recubrimiento
recubrimientos
deficiencia en aplicación
Desprendimiento de los
Mayor exposición a los
OQUEDADES componentes del concreto por Recubrimiento de áreas
efectos degradantes de
(superficie de fachadas) dosificación deficiente o técnicas de afectadas
factores ambientales
aplicación poco adecuada
Quiebre y desintegración
ASENTAMIENTO Baja capacidad soporte del suelo Inyecciones en suelo base
progresiva del concreto en
(losa piso del edificio) dadas su propiedades mecánicas con resina expansiva o cal
estructura de losa piso.
GRIETAS Exposición del acero de Relleno de los
Esfuerzos mecánicos por
(zonas localizadas de fachadas y refuerzo de la estructura a agrietamientos por inyección
asentamiento diferencial
azotea) elementos corrosivos de epóxicos
FALLA EN MANTO ASFALTICO Colapso de la protección
Reemplazo del manto
(zonas localizadas del manto en la Vencimiento de material asfaltico impermeabilizante en el
asfaltico
azotea) techo de la edificación
20
Planos del Área de Estudio:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
66,9
3,7
4,55
AREA DE SECADO AREA DE SECADO
AREA DE BATEAS
12,04
15,7
14,03 21,53
CUARTO DE
MAQUINAS DEL
ASCENSOR
15,1
7,75 8,5
Azotea del Edificio Principal
21
Mantenimiento del Área de Estudio:
PATOLOGÍA Y/O TIPO DE ACTIVIDADES A REALIZAR

FALLA MANTENIMIENTO
N° PROCEDIMIENTO
Delimitación del área de trabajo y limpieza de la zona afectada con un cepillo de cerdas duras
1
HUMEDAD y Sika Limpiador New (Limpiador de Superficies de Concreto).
(bordes de balcones, Aplicación de tratamiento Kem Sellador antialcalino y cubrimiento de imperfecciones que
CORRECTIVO
ventanas y muro de la 2 hayan quedado en la pared con Domino Pasta Profesional. Una vez secado perfeccionar el área
azotea) con uso de una lija suave.
3 Acabado final con pintura de caucho para exterior.
Descubrimiento, revisión y reparación de instalaciones defectuosas y drenajes que permitan la
1 difusión y paso de agua (tuberías, conexiones, válvulas, centro pisos) en las áreas con
presencia de estas lesiones.
Limpieza de las zonas afectadas para eliminar todo tipo de material susceptible de
FILTRACIÓN 2
desprendimiento con espátulas o cepillos de cerdas duras.
(zonas localizadas de las
CORRECTIVO Eliminación completa de huellas de óxido en vigas de acero afectado con el uso de cepillo de
fachadas y losa techo de 3
alambre y limpiador de metales Sika Rustex.
Hidrocapital)
Renovación de concreto y recubrimientos con mortero de reparación de alto desempeño
4
SikaTop® 123 Plus adicionado con inhibidor de corrosión FerroGard® 901.
Remplazo e instalación de cielos rasos deteriorados y reposición de cerámica removidas en la
5
reparación de drenajes.
Delimitación del área de trabajo y limpieza de la zona afectada con un cepillo de cerdas duras
1
y abundante agua
EFLORESCENCIA
CORRECTIVO Reconstitución de los recubrimientos dañados con la aplicación a mezcla de frisos de aditivo
(techo de Hidrocapital) 2
epóxico QUIVANITER Antisalitre (inhibidor de eflorescencias en ladrillo caravista).
3 Aplicación de tratamiento Kem Sellador antialcalino.
22
Eliminación completa de huellas de óxido en superficies afectadas con el uso de cepillo de
CORROSIÓN 1 alambre, lijas gruesas y finas, según sea la gravedad de los daños en cada zona puntualizada
(presente en elementos usando limpiador de metales Sika Rustex.
metálicos como puertas, Limpieza profunda de los restos de óxido del procedimiento anterior por medio de barrido o
rejas, ventanas, bases CORRECTIVO 2
soplado a presión.
para aire acondicionado, Aplicación de dos capas de Fondo Anticorrosivo DuPont cada zona de tratamiento de
barandales en muros de 3
corrosión.
balcón)
Acabado final con las capas necesarias de pintura esmalte a base de aceite, del color y tipo
4
requerido, según la condición de origen de cada zona tratada.
1 Desmontaje de los elementos sujetados por los anclajes afectados.
Limpieza y barrido con limpiador de metales Sika Rustex en las áreas y elementos de sujeción
CORROSIÓN 2 permanente (ramplús, orificios, perfiles o pletinas) en paredes donde se ubican los letreros con
(anclajes y elementos el fin de eliminar restos y presencia de óxido que pudiera dañar los nuevos anclajes.
metálico que sostienen CORRECTIVO
Aplicar pintura esmalte en base de aceite de ser necesario en el caso de elementos tratados que
el letrero identificativo 3
tengan exposición visual.
del edificio)
Aplicación de Fondo Esmalte Anticorrosivo DuPont a todos los elementos metálicos
4
comprendidos en este procedimiento.
5 Reinstalación de nuevos anclajes y letreros identificativos en su lugar correspondiente.
1 Desmontaje de los protectores a ser tratados.
Eliminación y limpieza del óxido en todos los componentes afectados por oxidación
2 (protector, anclajes, arandelas, tuercas) por medio de cepillado, lijado y barrido usando
CORROSIÓN
limpiador de metales Sika Rustex en las superficies oxidadas.
(protectores de ductos CORRECTIVO
Aplicación de Fondo Anticorrosivo DuPont a todos los elementos tratados en el procedimiento
de ventilación) 3
anterior
4 Remplazo de elementos dañados imposibles de rehabilitar mediante el tratamiento.
5 Reinstalación de protectores a su ubicación correspondiente.
23
Remoción de segmentos de frisos en cada área afectada por medio de percusión moderada con
1
martillo y cincel.
Cepillado y barrido de agregados sueltos y sedimentos disgregados llegando incluso a
2 descubrir las zonas de acero expuesto susceptibles de tratamiento anticorrosivo. Esta actividad
PERDIDA puede realizarse opcionalmente mediante hidrolavado a presión.
VOLUMÉTRICA Eliminación completa de huellas de óxido en el armado de acero afectado con el uso de cepillo
3
DEL CONCRETO de alambre y limpiador de metales Sika Rustex.
CORRECTIVO
(zonas localizadas de Barrido profundo de los restos de óxido, concreto disgregado y polvo mediante hidrolavado a
4
fachadas y losas de presión como preparación del área para la restauración.
techos) Renovación de concreto y recubrimientos con mortero de reparación de alto desempeño
SikaTop® 123 Plus adicionado con inhibidor de corrosión FerroGard® 901. Para protección
5
adicional, puede imprimarse el acero de refuerzo con SikaTop® Armatec 110 Epocem
(recubrimiento de protección).
6 Aplicación de acabado final en pintura para exteriores caucho mate.
Remoción de segmentos de friso debilitados en fachada afectadas por medio de percusión
1
moderada con martillo y cincel.
Cepillado y barrido agregados sueltos y sedimentos disgregados, con hidrolavado a presión
DESPRENDIMIENTO 2
para eliminar por completo residuos y humedecer la zona de trabajo.
(zonas localizadas de CORRECTIVO
fachadas ) Restauración de recubrimientos afectados a su estado óptimo con mezcla para frisos
3 potenciados por agentes impermeabilizantes mediante SikaTop® 123 Plus (mortero de
reparación de alto desempeño).
4 Aplicación de acabado final con pintura caucho mate para exteriores.
Barrido y limpieza en áreas afectadas, Según la profundidad de los hoyos y orificios se
1
recomienda hidrolavado a presión para eliminar por completo residuos y polvo.
OQUEDADES
CORRECTIVO Cubrimiento completo de orificios mediante la aplicación de mortero de reparación de alto
(superficie de fachadas) 2
desempeño SikaTop® 123 Plus.
3 Restitución de acabado de origen con pintura para exteriores caucho mate.
24
Se ha descartado la inclusión de actividades de mantenimiento para la corrección de
afectaciones producidas por patologías de asentamiento debido a lo delicado de
ASENTAMIENTO establecer actuaciones en la cimentación del edificio, por lo que la acción inmediata es
CORRECTIVO 1
(losa piso del edificio) activar el protocolo de diagnóstico para determinar la gravedad de los daños en las
fundaciones y de tal manera poder planificar y acometer las medidas correctivas más
idóneas de acuerdo al caso.
Limpieza profunda en áreas de recubrimiento agrietados por medio de barrido y soplado para
1
eliminar polvo y residuos previo al tratamiento.
GRIETAS Inyección de resina epóxica EPOCRET IV (soldadura de grietas estructurales por inyección)
(zonas localizadas de CORRECTIVO TECNOCONCRET para cubrir completamente las grietas presentes en las superficies
2
fachadas y azotea) afectadas. Restauración de la superficie tratada a su nivel original por medio de palustra llano
espátula.
3 Aplicación de acabado con pintura caucho mate exterior
Remoción completa del manto a sustituir en toda el área de la azotea cubierta por este.
1 Limpieza profunda de la superficie descubierta por medio de desbaste, cepillado y barrido
FALLA EN MANTO
para la eliminación de restos del cubrimiento descartado como preparación para su reemplazo.
ASFALTICO
CORRECTIVO Instalación del nuevo manto asfaltico Sika® Manto APP para la renovación de la superficie
(zonas localizadas del 2
impermeabilizante de la azotea.
manto en la azotea)
Cubrimiento de la superficie impermeabilizante con pintura aluminizada de base asfáltica
3
como mecanismo de perdurabilidad de la capa impermeabilizante instalada.
25
SISTEMA HIDROSANITARIO 1
DISTRIBUCIÓN DE AGUA BLANCA Y AGUA SERVIDA

Sistema de distribución de agua potable: el sistema de aguas potable que se utiliza para
la distribución de este servicio es mediante bombeo, por medio de un sistema
hidroneumático alimentado por tres bombas de agua, un compresor de aire y un tanque
hidroneumático con una capacidad de cinco mil seiscientos litros (5600 lts). La
edificación cuenta con un tanque de almacenamiento que está ubicado en la planta baja
del edificio, que es la cual recibe el agua proveniente de la tubería matriz donde es
impulsada el cuarto de bombas donde está el hidroneumático para su posterior entrega
a los pisos donde se encuentran los apartamentos, zonas de recreación, estacionamientos
y otros espacios.
Componentes del sistema:
 Tanque de agua: este es el primer elemento que se aprecia en el sistema, el mismo

con el cuarto hidroneumático del lado norte de la edificación, el mismo se encuentra
a una elevación de un metro sobre la altura de suelo este tienen una capacidad de
almacenamiento de 325m3 de agua lo que equivale a 325.000lts, en su forma
externa está revestido de una cobertura de canto rodado en sus laterales, en su parte
superior cuenta con cerámicas pintadas de color verde.
 Cuarto de bombas: es el espacio donde se localizan los equipos electro-mecánicos
del sistema de hidroneumáticos encargados de impulsar el caudal de agua y a su vez
coexisten con algunos instrumentos que canalizan las aguas servidas del edificio.
Esta cuenta con los siguientes elementos:
o Tablero de distribución de energía eléctrica: es el encargado proteger a los
elementos eléctricos contra corto circuito y a los motores eléctricos contra la
sobrecarga que pudiera ocurrir por voltaje inadecuado y si se presenta alguna
26
falla de fase.
Tablero eléctrico para el control de sistema hidroneumático.
o Bombas de aguas: están compuesto por tres (3) motobombas de bobinado

principales que tienen dos pulgadas de diámetro (2”) de descarga, con una
potencia de cuatro caballos de fuerza (4 hp) y alimentación trifásica de
doscientos veinte voltios (220v).
Foto: bombas de agua trifásicas 4hp
27
o Compresor de aire unido a un motor: se trata de un elemento cuya labor es
proveer presión de aire al sistema, consta de un compresor de dos caballos de
fuerza y un motor de bobinado eléctrico trifásico de doscientos veinte voltios
(220 v).
o Tanque hidroneumático: es un tanque elaborado en acero que posee unas
dimensiones de (4m) cuatro metros de largo y (1,10m) uno punto diez metros
de longitud que tiene como función mantener una presión constante del
fluido de agua en las tuberías de distribución. Y su capacidad es de (5600lts)
cinco mil seiscientos litros.
Foto: tanque hidroneumático.
o Válvulas:
 Tipos seccionadoras: esta permite generar separaciones en las
tuberías en el flujo de agua que van de la bomba al tanque
hidroneumático.
 Check: esta evita el retorno del fluido hacia el tanque de
abastecimiento.
 Cebado inicial: crea una pendiente artificial cuando es llenada con
agua para que la bomba pueda generar succión al fluido contenido en
el tanque al inicio de su operatividad, es decir la bomba no puede
iniciar el bombeo del líquido si no está llena de agua.
28
o Tuberías: este componente en líneas generales se puede describir que están
elaboradas de hierro galvanizado a lo largo de su extensión, con diámetros
que tienden a variar según los espacios del edificio, su función principal es
conducir el fluido del vital líquido desde donde se recolecta hasta el
consumo humano y a continuación se detallan los espacios físicos que
disponen de estos elementos en toda la edificación:
Pisos o niveles de la edificación: el sistema de distribución de agua potable consta de

una tubería de (2”) dos pulgadas de diámetro que se extiende a través de la edificación
verticalmente y este a su vez se distribuye en cada piso reduciéndose la sección de
diámetro a (1”) una pulgada para el consumo de uso doméstico a los apartamentos.
 Zona de lavandería (azotea): en el área azotea de la edificación se ubica un cuarto de

lavado con 10 espacios dispuestos para la utilización del lavado o cualquier otro tipo
de uso de los residentes.
 Zonas de recreación: la edificación cuenta con espacios para la recreación y el
entretenimiento donde se subdividen en:
o Parrilleras: son (4) cuatro el número de áreas que las personas tienen en la
edificación para el desarrollo de la degustación gastronómica entre otras
actividades.
Foto: parrillera n-4
29
 Duchas de la piscina: el área de duchas se encuentra en la zona nor-oeste de
la piscina, se trata de cuatro duchas a una altura de 1,90m rodeadas por un
arco de forma semicircular hecho en concreto armado, con un acabado de
baldosas y canto rodado.
Foto: duchas en área de piscina.
 Estacionamiento: este espacio es donde las personas residenciadas y

visitantes colocan sus vehículos al momento de estar utilizando las
instalaciones.
Sistema de aguas servidas: este se encarga de drenar las aguas residuales del uso
cotidiano, es una tubería de plástica que recorre la edificación por ramales que se unen a
un colector principal y desemboca en el cuarto de bombas donde se drena hacia la
planta de tratamiento para su disposición final.

Sistema de distribución de agua potable: el sistema que provee el servicio de
distribución dentro de la edificación y áreas circundantes carece de actividades de
mantenimiento ejecutadas sobre sus componentes, generando así fallas en los equipos
que traen por consiguiente que el servicio se preste con cierto nivel de ineficiencia e
ineficacia, a continuación se describe algunas de sus características y condiciones del
sistema.
30
Componentes del sistema
 Tanque de agua: en este se puede visualizar como en sus partes externas laterales
presenta filtraciones que posiblemente estén emergiendo del desgaste del material de
recubrimiento en su parte baja externa muestra evidencias también de filtraciones
que se pudieran originar producto del nivel freático que es de alto porcentaje en la
zona baja del tanque generando perdida de las capas de pintura y presencia de moho
en sus fisuras.
 Cuarto de bombas: en este se encuentran resguardados lo equipos y maquinarias,
necesarios para el bombeo y distribución de servicios hidrosanitarios y disposición
de final de aguas servidas. No se percibe un plan para atender de las necesidades de
mantenimiento a las máquinas que allí cumplen funciones, en el lugar se observa se
observó polvo y residuos de cableado en el lugar, por lo que se presume que las
labores de limpieza dentro del mismo son muy escasas.
 Tablero de distribución de energía eléctrica: en el lugar se aprecia a simple vista
exposición de la sulfatación en algunos cables, específicamente en las conexiones de
las bombas de agua. Hay breackers que se encuentran conectados y en uso pero no
están empotrados adecuadamente en su respectivo tablero se denota que existen (4)
cuatro circuitos en el panel de control de los cuales solo se encuentran en
funcionamiento dos de ellos, los tableros de control no poseen ningún tipo de
identificación.
 Bombas de agua: indiscutiblemente son los elementos más importantes del sistema,
estos generan flujo y presión suficiente para satisfacer las necesidades totales de la
instalación. De acuerdo a los gastos, el equipo puede tener una o varias motobombas.
Si cada vez que se utiliza agua se requiere la totalidad del gasto el equipo debería
tener una sola motobomba, pero si los requerimientos de agua son muy variables a
través del día, se deben utilizar varias bombas que estarán operando de acuerdo al
volumen de agua requerido. La conveniencia de tener varias motobombas es de
adecuar la capacidad del equipo al consumo del momento, o dicho de otra forma,
solo trabajan los caballos de fuerza necesarios para abastecer la demanda, lo que
hace una operación más económica. Una ventaja adicional de un equipo con varias
motobombas es que si alguna queda fuera de servicio por descompostura o
31
mantenimiento, el suministro de agua no se interrumpe tan solo disminuye la
capacidad del equipo.
Actualmente se encuentra en funcionamiento solo una de las bombas de agua de las
tres que componen el sistema, se desconocen las fallas.
 Compresor de aire unido a un motor: en él se presenta oxidación, caída de la pintura
y emite sonidos muy fuertes en el momento de su funcionamiento por lo que se
pudiera decir que tenga posibles problemas de ajustes.
 Tanque hidroneumático: se puede decir que a pesar de los años el aspecto externo se
conserva en buen estado.
 Válvulas:
o Tipos seccionadoras: no se observan a simple vista imperfectos en las
bombas que están funcionales.
o Check: se muestran operativas en cada una de las bombas funcionales.
o Cebado inicial: no se observan a simple vista imperfectos en las bombas que
están funcionales.
 Tuberías:
o Sistema de distribución de agua potable: consta de una tubería que se
extiende a través de la edificación verticalmente y este a su vez se distribuye
en cada piso. Las tuberías de los ramales principales internos de la estructura
su diámetro el materiales de hierro galvanizado debido a su capacidad de
conservar alta presión y soportar altas temperaturas garantizando así a los
habitantes del conjunto residencial un servicio eficiente. Existe en gran parte
filtraciones, y actualmente se desconoce si se trata de la falla de alguno de
los sistemas de tuberías, de forma detallada se puede observar que en los
cuartos de aseo el agua mantiene una presión constante, en algunos de los
casos los lavatorios para mopas en los cuartos de limpieza no tienen
conexión al sistema de drenaje y en otros casos las llaves de agua de los
mismos están dañadas y/o clausuradas.
o Sistema de disposición de aguas servidas: consta de una tubería que se
extiende a través de la edificación verticalmente y este a su vez se distribuye
en cada piso. Se trata de una tubería de cuatro pulgadas (4”) cuyo
desemboque es un tanque de almacenamiento en el cuarto de bombas que se
32
encuentra conectado a un compresor de aire para evitar la acumulación de
gases dentro de la edificación.
Pisos o niveles de la edificación:
 Zona de lavandería (azotea): en el área azotea de la edificación se ubica un cuarto de

lavado con 10 espacios dispuestos para la utilización de los cuales un numero de (8)
ocho poseen bateas y (1) uno esta funcional el resto están clausurados en sus llaves
de paso. El estudio de dicho espacio al momento de abrir la llave de paso funcional
expone que el servicio llega con un caudal considerable tomando en cuenta que son
más de (14) catorce pisos.
 Zonas de recreación:
o Parrilleras: la zona de recreación cuenta con (4) parrilleras para el disfrute de
los residentes y usuarios, en las cuales sus condiciones de distribución del
agua se puede visualizar que las tuberías con el pasar del tiempo han
reducido en sección externa producto de la corrosión en ella y presentan
obstrucción ya que en las parrilleras (3) tres y (4) cuatro el agua no llega con
suficiente fuerza, de igual forma en las casillas (2) dos y (3) tres se perciben
fallas en la canalización para el posterior drenaje, específicamente en los
fregaderos lo que causa que el agua ya utilizada se devuelva a la superficie
generando molestias en las personas que hacen vida en este espacio.
o Duchas de la piscina: en esta área se evidencia reducción de la sección
externa producto de la oxidación y es posible que exista obstrucción en las
tuberías estas también están elaboradas de hierro galvanizado de (1”) una
pulgada de diámetro, tiene dos llaves de paso dañadas de las cuatro
presentes, la presión de agua adecuada, no se observa ningún tipo de
obstrucción en el drenaje para la salida del fluido una vez utilizada.
 Estacionamiento: este espacio tiene (2) puntos de salida donde las personas los
utilizan para realizar lavado de los automóviles y se encuentra funcional tan solo (1)
un punto para la ejecución de dicha función.
Agua servidas: El sistema de aguas servidas de este edificio se encarga de transportar

las aguas residuales de uso cotidiano desde cada apartamento, el sistema se conecta a
través de ramales de tuberías a los baños, centro pisos, lavamanos y fregaderos cuya
33
tubería de descarga es de un diámetro no mayor a cuatro pulgadas (4”) se extiende
alrededor de la edificación, con ángulos no mayores a cuarenta y cinco grados (45º) de
bifurcación, este desemboca en un tanque subterráneo que posee dos compresores de
aire para la ventilación de gases provenientes de la oxidación delos desechos. En este
sistema no se encontró ningún desperfecto.
Ramales de Tubería en Cuarto de Bomba.
34
PATOLOGÍA Y/O FALLAS CAUSAS CONSECUENCIA TRATAMIENTO
Cerrar el flujo de agua para evitar

derrames
Acumulación de sedimentos
Falta de regulación en el flujo Goteo aun después de cerrar las
por agua no tratada Retirar tapones de agua y/o llaves en mal
de agua llaves
adecuadamente. estado
Colocación de llaves nuevas
Perdida de sección de la tubería,

Desgaste por falta de
lo que podría causar deficiencias Retirar el óxido de la superficie.
mantenimiento.
en el flujo de agua.
Corrosión en tuberías y
elementos de acero. Aplicación de capa de recubrimiento
Acortamiento de vida útil del anticorrosivo.
Exposición del metal.
material.
Aplicación de pintura de aceite.
Perdida de abastecimiento de
Falta de lubricación el ejes y agua Realización de cambio de aceite y/o grasa.
Atasco en motores rodamientos

Alteración del ciclo de alternado Revisión periódica del mecanismo anual.
Corrosión en elementos Atascamiento Limpieza y lubricación de rodamientos y/o
35
internos del mecanismo reemplazo
Eliminación de objetos que puedan

Objetos alojados en las
Recalentamiento obstaculizar o eviten el funcionamiento del
hélices o aspas del motor
motor.
Falta de tratamiento del agua Contaminación del agua por

proveniente de hidrocapital sedimentos.
Uso prolongado sin dar el Agua no apta para el consumo

mantenimiento adecuado. humano.
Acumulación de sedimentos en Ejecutar labores de limpieza dentro del

Suciedad en tanque de agua tubería, que disminuyen la tanque de agua anualmente.
sección y alteran el flujo de
Falta de calidad del servicio corriente.
de agua potable público.
Acumulación de
microorganismos dentro del
tanque de agua.
Ausencia de manteniendo en
Incomodidad a usuarios.
el mismo. Eliminar objetos que ocasionen
Obstrucción en lavaplatos de obstrucción en drenaje.
El no poseer sifón en la
área de parrilleras. conexión de descarga Acumulación de sedimentos en
Obstrucción en tanquillas o tubería.
Colocación de sifones en lavaplatos.
drenajes.
36
Tanque de agua
Planos conexión de bombas y tanque de agua
37
Colocación de llaves en lavabos de área de lavandería (azotea).
Fallas y/o patologías Tipo de mantenimiento Actividad

Deficiencia de regulación en el flujo de agua. Cerrar el flujo de agua para evitar derrames
Retirar tapones de agua y/o llaves en mal estado
Goteo aun después de cerrar las llaves. Correctivo
Colocación de llaves nuevas
Gasto excesivo de agua. Limpieza del área
Suciedad en tanque de agua.

Cerrar el flujo de agua para evitar derrames
Acumulación de residuos provenientes del agua Vaciar dos tercios del tanque de agua.
mal tratada en las plantas de distribución en el Correctivo Cepillar el fondo del tanque por dentro y paredes.
tanque de agua. Vaciar el tanque de agua
Limpieza del área
38
Reemplazo llaves en duchas
Deficiencia en el control de flujo de agua que Cerrar la llave de paso, para evitar derrames
genera goteo y gasto excesivo de agua. Correctivo Retirar las llaves en mal estado
Aislamiento de rosca de cerrado de válvula. Reemplazar los elemento en mal estado
Sulfato en cableados
Reducción de la capacidad de resistencia de
Desactivar breackers para limitar el flujo de corriente.
los elementos
Recalentamiento del cableado Correctivo Prueba de conductividad en los breackers.
Sobrecarga del sistema eléctrico Con un probador examinar conductividad en cableado.
Cortocircuito Reemplazar los elementos en mal estado
Corrosión en tuberías y elementos de acero.

Desgaste externo en tuberías por corrosión,
debido a la exposición del acero por falte de Cerrar el flujo de agua para evitar derrames.
mantenimiento.
Identificar las tuberías dañadas o en mal estado
Eliminar la corrosión en las áreas cuya sección afectada es
Disminución de sección interna en tuberías por Correctivo
superficial.
incremento de corrosión.
Retirar las tuberías dañadas.
Reemplazar las tuberías dañadas con tuberías nuevas.
Colocar capa de anticorrosivo y pintura, para evitar la
Fallas en la presión de agua.
corrosión por exposición.
39
DISPOSICIÓN FINAL DE AGUAS SERVIDAS
(PLANTA DE TRATAMIENTO)

Una planta de tratamiento es el conjunto de operaciones y procesos unitarios de origen
físico-químico o biológico, o combinación de ellos que están envueltos por fenómenos de
transporte y manejo de fluidos.
Esta planta de tratamiento consta de:
 1 séptico
 3 estanques
 1 tanquilla
 2 bombas sumergibles
 La tubería de descarga que va desde el edificio al séptico y del séptico a los
estanques de la planta hierro fundido.
 La tubería de ventilación PVC alta presión.
 Tablero de control tanto para la bomba como para los compresores por separado.
 2 Compresores de aire.
 1 Desarenador.
40
Bombas del Séptico Séptico de la Edificación
Desarenador Compresores de Aire
41
Estanques de la Planta
Tablero de Control de las Bombas Sumergibles
42
Tablero de Control de los Compresores
Red de Válvulas y Tubería de los Respiraderos de los Estanques
43
Sistema de Válvulas y Tubería del Séptico a la Planta
Esta planta de tratamiento es el fin de todas las aguas residuales de la edificación la cual
posee dos sistemas de recolección, distribuidos de la siguiente manera:
 La Etapa A: recolecta todo el fluido del lado derecho de la estructura por gravedad
que va directamente al desarenador de la planta.
 La Etapa B: recolecta todo el fluido del lado izquierdo de la estructura por gravedad
que va directo al séptico de la edificación.
La funcionabilidad es la siguiente: El fluido proveniente del séptico es bombeado a los

estanques de la planta a través de dos bombas sumergibles, por medio de los 2
compresores de aire y una red de 10 respiraderos repartidos 5 de cada lado a todo lo largo
de los estanques siendo su función principal emitir aire a los estanques de la planta para
mantener el agua en movimiento y emitir oxígeno en el interior del estanque eliminando las
bacterias del líquido disminuyendo su peligrosidad y de 3 estanques y una tanquilla que
opera de la siguiente manera:
I. Estanque 1 y 2: En este estanque llega toda el agua servida por tubería proveniente
de la etapa A de la edificio y funciona como una laguna aireada ya que las lagunas
aireadas son tanques excavados en el terreno de profundidad de 2,5 metros,
44
provistas de aireadores superficiales que se encuentran instalados sobre tarimas o
fijados a columnas, o unidades de aire difuso (en este caso se está trabajando con
unidades de aire difuso), los cuales permiten transferir el oxígeno al seno del
líquido. En este tipo de lagunas la aireación suministrada artificialmente reemplaza
a la oxigenación realizada por las algas en las lagunas de estabilización.
II. División de los estanques 1 y 2: Estos estanques funcionan como filtros de residuos
flotantes ya que posee en la parte superior de la pared divisoria con una abertura de
0.50 metros, permitiendo así que el agua servida pase por debajo del separador
dejando así los residuos flotantes atrás para que pueda llegar al estanque sin
residuos.
III. Tanquilla: Luego pasa a la tranquilla por el método de rebose (este método del
rebose no es más que permitir que el estanque se llene hasta su altura máxima
pasando al otro lado permitiendo así minimizar residuos que no floten mucho y
separar del agua) que va directo a estanque 3.
IV. Estanque 3: Luego de venir de la tranquilla pasa al estanque de desinfección, por
método de calorificación se minimizando su daño, vertiendo agua ya limpia o
clarificada con el fin de tratar de igualar las condiciones químicas del agua
permitiendo así maximizar su tratado y minimizar los organismos que causan
enfermedades, en el campo de las aguas residuales que causan enfermedades como
son las bacterias y los virus.
45
Esquema de la Planta de Tratamiento
El Sistema de Válvula y Tubería se encuentra forjado por hierro fundido y de PVC se

encuentra distribuida de la siguiente manera:
 Tubería de hierro fundido: Las de hierro fundido llevan el recorrido desde el

estanque séptico hasta la tubería de descarga.
46
Tubería del Séptico de la Edificación
 Tubería PVC: La tubería de PVC lleva el aire de los compresores hasta los
estanques aireados.
47
Red de Válvulas y Tubería de los Respiraderos de los Estanques
Panel de Control de las Bombas del séptico se encuentra distribuido de la siguiente manera:
 Breacker los cuales se encuentra instalados de la siguiente manera: 1 para cada una
de las bombas.
 Relé de encendido y apagado de las bombas.
 Un regulador de corriente principal para todo el tablero de control.
 Relé alternador.
 Bobina de arranque.
 Luz de emergencia de aviso de llenado del séptico.
48
Tablero de Control de las Bombas Sumergibles
Tablero de Control de los Compresores: El panel de control de los compresores de la

planta se puede decir que se encuentra distribuido de la siguiente manera:
 Breacker de protección para cada uno de los compresores.
 Bonitas de arranque.
 Regulador de fase.
 Regulador de corriente.
 Relé de encendido y apagado de los compresores.
 Luz de aviso en caso de emergencia.
 Luz de aviso de encendido.
49
Tablero de Control de los Compresores

Según lo visualizado en las visitas realizadas a planta de tratamiento se pudo observar las
siguientes debilidades o fallas que presenta actualmente la estructura:
 Séptico y Bombas Sumergibles: El séptico posee dos bombas sumergibles

encargadas de llevar el agua residual a la planta de tratamiento, una de esta bomba
está inactiva, ocasionando que el sistema trabaje con deficiencia, causando de esta
manera la posible disminución de la vida útil de la bomba que está en
funcionamiento.
 Estanques y Compresores: El sistema de estanques está diseñado para que 2
compresores sean los encargados de transmitir aire a todo el sistema de respiraderos,
que va directamente a los estanques de la planta, actualmente solo uno de los
compresores se encuentra operativo y el otro no, por no poseer la correa que mueve
el motor del compresor, debido a la falta de este compresor está en funcionamiento
4 de los 10 respiraderos ocasionando que el compresor que está en funcionamiento
trabaje el doble de su trabajo diario disminuyendo su tiempo de vida útil.
 Tablero de Control de las Bombas Sumergibles y Compresores: Respecto al tablero
de control tanto de la bombas sumergibles como de los compresores no posee una
señalización de cada uno de los componente del tablero siendo este un gran
50
problema para el manejo de los implementos ya que no se sabrá el funcionamiento
de cada uno de ellos en caso de emergencias y deba ser operado por un residente
del edificio; también es importante mencionar que en los tableros de control se
puede presenciar partículas de polvo que pueden llegar a ocasionar sulfatación en
los conductores, y obstruyendo los elementos de dicho tablero tales como: Breacker
y bobinas.
 Estructuras Conexas a la Planta de Tratamiento:
o Respecto a las bombas y los compresores: No posee barreras epóxicas para
la corrosión ni limpieza previa a los aparatos ocasionando corrosión y la
obstrucción de los mismos.
o El cuarto de bombas: No posee ningún tipo de alumbrado disminuyendo la
perspectiva y la visualización dentro del cuarto de bombas.
o Los estanques de la planta: No cuenta con ningún tipo de resguardo contra
las lluvias ocasionando la humedad en el revestimiento causando la
disminución de la vida útil y la aparición de patología en los estanques como;
fisuras, grietas, eflorescencias y perdida volumetría del concreto.
o El tanque de clorificacion: No está en optimas condición ya que el lugar de
almacenamiento del agua clorificada no posee un estaque como debería de
ser sino un pipote improvisado encima del estanque el cual permanece
rebosado y toda el agua que estila corre por toda la pared del estaque
pudiendo ser esta un causante a corto o largo plazo de la aparición de
patologías.
o La estructura posee una altura de la plata: Necesita una escalera para acceder
a la parte superior de la estructura, ya que posee un altura de 2.5 metros,
actualmente se encuentra una escalera improvisada que puede ocasionar
riesgos para los usuarios.
51
PATOLOGIA Y/ O FALLA CAUSAS CONSECUENCIA TRATAMIENTO
Rotura de la bobina de la Recalentamiento del motor

Desgaste del material aislante. Reemplazo de la pieza afectada.
bomba sumergible. de la bomba.
Desgaste de baleros de la Reduce vida útil del motor

Exceso de ciclos de la bomba. Reemplazo de la pieza afectada.
bomba sumergible. de la bomba.
Desgaste de los sellos

Los sólidos tienen contacto directo
Mecánicos de la bomba Filtración del agua. Reemplazo de la pieza afectada.
con la bomba.
sumergible.
Rotura de la correa del
Caduco la vida útil de la correa. Inactividad del compresor. Reemplazo de la pieza afectada.
compresor.
Inadecuada colocación del tanque Desprendimiento del Aplicación del epóxico

Humedad en paredes.
de clorificacion. revestimiento de las paredes. remanente bórax.
Corrosión en válvulas y Aplicación del removedor de

Cercanía a la línea costera. Degradación del material.
tuberías. óxido Sika Rutex.
52
Plano de Planta
53
Corte Lateral
Corte Frontal
54
CUADRO DE MANTENIENTO
FALLA Y / O TIPO DE
ACTIVIDADES
PATOLOGIAS MANTENIMIENTO
1.1-Redactar un escrito a la comunidad residente del edificio informado que no estar en
funcionamiento el sistema de recolección de agua servidas para realizar el reemplazo de una de las
piezas de los aparatos de la planta de tratamiento, con el fin de minimizar el trabajo de la planta y poder
hacer el reemplazo.
1.2-Desconectar la energía eléctrica antes de iniciar el mantenimiento de la bomba.
2.1-Se extrae la bomba.
2.2-Se desacopla el motor de la bomba.
ROTURA DEL 2.3-Se extrae el rollo de la bobina afectada.

CORRECTIVO
EMBOBINADO 2.4-Se despega todo el cobre que forma el embobinado.
2.5-Se debe soldar con estaño las puntas contactares de la bobina.
2.6-Se realiza el proceso de enrollado de cobre dando las vueltas necesarias.
2.7-Se realiza el bañado de barniz en el enrollado de cobre.
2.8-Se acopla la bobina en el motor.
3.1-Se une las partes de las tapas de la bomba y se atornillan.
3.2-Se conecta la electricidad para comprobar el funcionamiento de la bobina.
55
1.1-Previamente después de haber realizado la actividad 1.1 de la falla anterior se procede a
desconectar la energía eléctrica antes de iniciar el mantenimiento de la bomba.
2.2-Limpieza exterior de la bomba.
2.3-Desarme de bomba y extracción de piezas como: tornillos de carcasa, ventilador, impulsor, sello
mecánico, casquillos del eje y tapa del motor para llegar a los baleros.
DESGASTE DE 2.4-Se extraen muestras del lubricante para determinar su estado y se comprueban las influencias
CORRECTIVO
BALERO externas sobre el entorno del balero, incluyendo los problemas relacionados con el equipo.
2.5-Se desmontan los baleros desgastados.
2.6-Lubricación y montaje de baleros nuevos.

2.7-Evaluar el estado del balero una vez montado.
3.1-Se arma la bomba con el cuidado de colocar cada pieza en su sitio.
3.2-Se reactiva el funcionamiento de la bomba.
1.1-Se deberá informa por medio de un escrito a los habitantes que la plantan de tratamiento no estará
en servicio por motivos de mantenimiento y reemplazo de piezas dañadas.
DESGASTE DE 1.2-Desconectar la energía eléctrica antes de iniciar el mantenimiento de la bomba.

SELLOS CORRECTIVO
MECANICOS
2.2-Limpieza exterior e interior de la bomba.
2.3-Desarme de tapa bomba y extracción de piezas como: tornillos de carcasa, ventilador, impulsor.
56
2.4-Quitar el tubo de succión y desarmar la parte que esta atornillada directamente al motor.
2.5-Retira y saca el empaque en el que se encuentra una parte del sello, sustituyéndola por la nueva, en
la flecha del motor esta la otra parte del sello, se saca y se instala el nuevo tal y como se quito
2.6-Lubricar los sellos mecánicos nuevos

3.1-Se arma la bomba con el cuidado de colocar cada pieza en su sitio.
3.2-Se purga la bomba.
3.3-Se reactiva el funcionamiento de la bomba.
1.1- previamente haber realizado la actividad 1.1 de la falla anterior se desconectar la energía eléctrica
antes de iniciar el mantenimiento del compresor.
2.2-Se quita la correa dañada en el sitio, y se procede a la limpieza exterior e inferior del compresor.
ROTURA DE LA
2.3-Se procede a la montura de la correa de acuerdo a las especificaciones de las poleas del compresor.
CORREA DEL CORRECTIVO
COMPRESOR. 2.4-Se verifica la tensión de la correa para saber si está en su punto ya que si está muy apretada se
rompe y si está muy floja se desliza.
3.1-se activa el sistema para poner en funcionamiento el compresor y poder verificar si la tensión está
en su punto o está en buen estado la correa.
1.1-Se realiza una limpieza manual eliminando toda la calamina, herrumbre, recubrimiento y productos
extraños, visibles a simple vista.
CORROSION EN 2.1-Aplicacacion del removedor de óxido Sika Rutex con una brocha.
VALVULAS Y 2.2-Aplicación del recubrimiento anticorrosivo, SikaCor Primer FZ.
TUBERIA
2.3-Aplicar Barrera Epóxica como barrera protectora.
3.1-Realizar la aplicación de Esmalte Epóxico serie 23 para el acabado de la superficie tratada.
57
1.1-Informar a los habitantes por medio de un escrito que la planta no se encontrara en funcionamiento
por motivos de mantenimiento.
2.1-Reubicar el estanque de clorificacion para la construcción del mismo ya que se encuentra uno
improvisado.
2.3-Como ya se encuentra un estanque que no está en funcionamiento se decidió modificarlo para la
ubicación del estanque.
2.4-Se procede a la delimitación de la pared faltante para el estanque.
2.5-Armado del acero de refuerzo dela pared.
2.6-Encofrado de la pared faltante del estanque.
2.5-Vaciado y vibrado del concreto premezclado de la pared y la loza piso del estanque.
HUMEDAD EN
LA PARED DEL 2.6-Dejar secar 72 horas para permitir el fraguado y secado del concreto y remover el encofrado.
CORRECTIVO
ESTANQUE DE 2.7-luego de haber ejecutado las actividades anteriores se procede a la delimitación del área afectada.
CLORIFICACION
2.8 -se Extraer con el uso de palutras y piqueta la capa de revestimiento del área afectada.
2.9 - Ejecutar el proceso de evaporación de las aguas interna en la fachada y suelo adyacentes con el
electroosmosis. Para eliminar por completo la humedad que se encuentra presente en las paredes.
3.1-Limpiar manualmente las paredes afectadas con el uso de cepillos de limpieza y la mezcla de agua
con una solución química Epoxico Remanente Borax . Para extraer los mohos y hongos presente en la
fachada.
4.1-Aplicación de una capa de pasta de revestimiento impermeabilizante IgolSellamuro. Para evitar
que nuevamente el agua pueda afectar el interior de las paredes. Utilizando cuchara y rodillo de pintor.
5.1- Aplicar una capa de Pintura y acabado de la pared con DryCoatSmooth. Que sirven también como
impermeabilizante del exterior con la utilización de brocha y rodillo de pintor.
58
DRENAJES DE AGUAS PLUVIALES

El sistema de drenajes de conjunto residencial se distribuye de la siguiente manera: áreas
verdes y estacionamiento que funcionan por medio de tanquillas y tuberías concreto y PVC
de entre 2” y 4” y sistema de recolección de aguas pluviales de la estructura por medio de
centro piso, conexiones y tuberías de las mismas dimensiones y material PVC.
El sistema hidrosanitario de agua pluviales comprende los principales espacios que pueden
sufrir daños referente a los sistemas de drenaje, estas son; el área de recreación y cancha
deportiva, debido a la exposición abierta a el ambiente a la que estas se encuentran
sometidas permanentemente, pudiendo ser afectadas a corto tiempo y a mayor escala.
 Ambiente de recreación: El sistema de drenaje en el área de recreación está

conformado por tres ramales independientes que funcionan como puntos para la
recolección y transporte de aguas pluviales. Estos ramales están conformados por
cuatro tanquillas cada uno, para un total de doce tanquillas las cuales actualmente
poseen un funcionamiento por debajo de 50% debido a que sólo la mitad de ellas
están actualmente en funcionamiento. Las tanquillas poseen una dimensión de
0,65m x 0,65m con una profundidad de 0,70 cm, las mismas cuentan también con
rejillas y mallas protectora metálicas para la retención de materiales perjudiciales.
59
Área de recreación y cancha deportiva
 Cancha deportiva: Cancha para el uso de prácticas de deportes por parte de los
habitantes del conjunto residencial, la misma cuenta con un área de 351m2 y se
encuentra actualmente inoperativa. Su sistema de drenaje está conformado
principalmente por dos centro pisos ubicados en los puntos medios de losa los
cuales tienen como funcionamiento la captación del agua para el traslado de la
misma por medio de un tubo de cuatro pulgadas que va dirigido hacia la tanquillas
y luego hacia el drenaje externo para su disposición final. La cancha cuenta
adicionalmente con cuatro tubos de cuatro pulgadas en el costado de la pared
perimetral derecha, con el fin de aumentar la rapidez del drenaje, transportando el
agua hacia las áreas verdes.
Cancha deportiva
60
Según lo visualizado en las visitas realizadas al sistema hidrosanitario de aguas pluviales en
las áreas antes mencionadas se pudo conocer que actualmente están expuestos a ser
afectados por factores externos que se encuentran afectando a los mismos. Se pudo
observar las siguientes debilidades o fallas que presenta actualmente los sistemas:
Ambiente de Recreación: Se encuentran distribuidas de la siguiente manera:
 Tanquilla A-1: Representa la tanquilla del primer sistema de drenaje de recolección.

Drena parte del agua que recorre a través de los volados de la edificación, posee su
rejilla la cual se encuentra dañada debido a la pérdida de unos de sus elementos
estructurales, también posee malla de protección con la finalidad de impedir el paso
del material orgánico que pueda entrar y afectar en ella, teniendo como
consecuencia el daño en el paso y circulación de las aguas a través de la misma.
Capacidad de drenaje: 50% aproximadamente.
Estado de la estructura:
o Concreto: Bueno
o Rejilla: Presenta Corrosión en un grado de 40% aproximadamente.
Tanquilla n°1 del primer sistema de drenaje
61
 Tanquilla A-2: presenta congestión causada por hojas y arena que han cubierto
parte de su interior, obstruyendo las tuberías conectadas en ella generando como
consecuencia un lento el proceso de drenaje.
o Concreto: Bueno
o Malla metálica: No posee.
 Tanquilla A-3: La presente tanquilla se encuentra fuera de funcionamiento debido

al deterioro de la rejilla el cual es ocasionado principalmente por la corrosión
debido a la salinidad que el ambiente presenta, agravando esto la obstrucción que
estas normalmente presenta, trayendo como consecuencia el difícil drenaje a través
de la misma, debido a la presencia de obstáculos (arena, hojas y material orgánico)
que está actualmente posee.
o Concreto: Regular (con presencia de grietas)
o Malla metálica: Dañada.
62
 Tanquilla A-4: La tanquilla A-4 representa la tanquilla principal de la línea del

primer ramal de drenaje. Esta se encuentra en gran parte de su interior obstruida por
material orgánico (hojas, fango), frenando el proceso de fluidez de las aguas
pluviales haciendo que el proceso de drenaje de las mismas sea mucho más lento, la
rejilla se encuentra relativamente bien estructuralmente, aunque afectada por la
corrosión.
o Concreto: Bueno
63
 Tanquilla B-1: Representa la primera tanquilla del segundo drenaje y se encuentra
ubicada próxima a la edificación, drenando parte del agua que recorre a través de
sus volados. Actualmente se encuentra estado regular; y posee un bajo nivel de
obstrucción ya que presenta, rejilla y una malla metálica protectora.
Drenaje: 50% aproximadamente.
o Concreto: Bueno.
o Rejilla: Regular; presenta corrosión en un grado de 60% aproximadamente.
o Malla metálica: Regular; funcionando a un 50%
Tanquilla n°1 del segundo sistema de drenaje
 Tanquilla B-2: Se encuentra presente en el segundo drenaje. En la actualidad esta se

encuentra en buen estado; aunque revela un nivel medio de obstrucción ya que aun
presentando rejilla y malla metálica protectora, se ve afectada internamente por las
raíces de los arboles cercanas a ella.
o Concreto: dañado; se ve afectado por las raíces de árboles que han logrado
agrietarlo y pasar por a través del mismo.
o Malla metálica: Regular; funcionando a un 50%.
64
 Tanquilla B-3: Se encuentra presente en el segundo drenaje. Su capacidad de

drenaje es bajo debido a los sedimentos que en este se presentan actualmente;
sumando la afectación interna provocada por las raíces de los árboles, origina que el
drenaje del agua sea muy lento.
o Concreto: dañado; se ve afectado por las raíces de árboles que han logrado
agrietarlo.
o Malla metálica: Regular; funcionando a un 30%.
65
 Tanquilla B-4: Se encuentra ubicada en el segundo ramal y representa la tanquilla
principal de recepción de disposición de aguas pluviales de dicho ramal.
Actualmente esta se encuentra casi en total colapso debido a la obstrucción que la
misma presenta por la ausencia de la rejilla y por la presencia excesiva de materiales
orgánicos (fango, hojas y raíces) los cuales son transportados a ella por medio de
otras tanquillas, generando como consecuencia la disminución de la capacidad de
drenaje que el segundo ramal posee.
o Concreto: Regular; presenta grietas causadas por las raíces de los árboles
que la rodean.
o Rejilla: No posee.
 Tanquilla C-1: Esta tanquilla se encuentra vulnerable debido a no contar con la

malla de protección y a que su rejilla está muy deteriorada, logrando entrar en ella
materiales como hojas, raíces entre otros, ocasionando obstrucción en la misma y
generando como consecuencia una falla en el funcionamiento en el drenaje.
o Concreto: Bueno.
66
o Rejilla: presenta el 50% de corrosión.
o Malla metálica: Deteriorada.
Tanquilla n°1 del tercer sistema de drenaje
 Tanquilla C-2: Esta Taquilla se encuentra en buen estado internamente, también

presenta completa su rejilla aunque con presencia de corrosión. Debido a la
ausencia de la malla protectora, posee presencia en su interior de arena y hojas.
o Concreto: Bueno.
67
 Tanquilla C-3: Lo que pudimos observar en la tanquilla C-3 fue el mal estado en el
que se encuentra actualmente, a simple vista se pudo ver qué su drenaje no es del
todo bueno, ya que al poseer la rejilla y malla de protección deterioradas el interior
de la taquilla queda totalmente expuesto a que toda la materia orgánica caiga y se
acumule dentro de ella obstruyendo las tuberías del drenaje.
Su concreto visiblemente se ve estable aún pero en cuanto a sus accesorios (rejilla y
malla) están deterioradas, la capacidad que está tiene de drenaje puede decirse que
es de un 25% aproximadamente.
 Tanquilla C-4: La tanquilla C-4 representa la tanquilla principal de la línea del

primer ramal de drenaje, posee todos sus accesorios rejilla y malla en buen estado,
brindando una buena protección, sin embargo debido a las condiciones de las
tanquillas anteriores se ven presenta en esta materiales orgánicos. Presenta un
drenaje con una capacidad de trabajo de 80% aproximadamente.
o Concreto: Bueno.
o Malla metálica: Buena (presenta corrosión en un 50%).
68
Nota: Cabe mencionar que los niveles de porcentajes de funcionamiento

presentados anteriormente fueron establecidos por el nivel de afectación
diagnosticada en cada una de ellas.
Ambiente de la Cancha: El sistema de drenaje en el área de la cancha deportiva posee

actualmente sus elementos para llevar a cabo su drenaje sin embargó por causa de las
obstrucciones que presenta y a la variación de la pendiente que tiene a losa se ve afectado
dicho sistema. Debido a esto, el sistema de drenaje no está cumpliendo su correcto
funcionamiento.
Este sistema de drenaje está conformado por los siguientes elementos:

 Centro Pisos: Se encuentran ubicados en puntos centros de la cancha deportiva y
posen una dimensión de cuatro pulgadas.
 Tanquilla: Ubicada en la parte noreste de la cancha deportiva y tiene la función de
drenar el agua proveniente de la cancha y del estacionamiento. Posee una
dimensión de 2mx0.65m, la cual en la actualidad se encuentra completamente
obstruida por hojas y arena impidiendo su funcionamiento.
69
Sistema de drenaje de la cancha deportiva
70
PATOLIGIAS Y/O FALLAS CAUSA CONSECUENCIA TRATAMIENTO
Disminución en la
Obstrucción en tanquillas y Alta presencia de disposición de
capacidad operativa de Limpieza del sistema de drenaje
tuberías material orgánico
tanquillas y tuberías
Deterioro de rijillas y mallas Vulnerabilidad al paso de
Oxidación de los elementos Remplazo de rijillas y mallas
metálicas protectoras materiales orgánicos
Alta presencia de salinidad en el Degradación de las rejillas

Corrosión Removedor de óxido sika rutex
ambiente y mallas metálicas
Raíces de los árboles que rodean Congestionamiento en el Mezcla de Epocret III y Epocret
Grietas
las tanquillas y tuberías sistema de drenaje IV
71
Distribución e identificación de tanquillas del área de recreación
72
Distribución e identificación de tanquillas y centro pisos de la cancha deportiva
73
La administración del edificio, conjuntamente con los ocupantes será responsable de ejecutar las acciones pertinentes para mantener y
operar las instalaciones hidrosanitarias. Estos deben colaborar en las tareas de control de los sistemas o redes de evacuación, que están
constituidos por: Tanquillas, tuberías y centro pisos. Una responsabilidad importante es la de comunicar al personal a cargo sobre
cualquier daño que ocurra ya sea en las instalaciones comunales o internas de cada local, para que se tomen los correctivos necesarios.
ACTIVIDADES DE MANTENIMIENTO
FALLAS Y/O TIPO DE
PATOLOGÍAS MANTENIMIENTO
N° PROCEDIMIENTO
1 Comprobar lugares con obstrucciones por exceso de material orgánico
Obstrucción en
Efectuar una limpieza del sistema de drenaje, utilizando el equipo indispensable
tanquillas y CORRECTIVO 2
como hidro-succionadores.
tuberías
Reparar los tramos de tuberías y tanquillas afectadas por las raíces de los
3
árboles.
1 Desmontaje de rejillas y mallas metálicas protectoras de las tanquillas

Deterioro de rijillas
y mallas metálicas CORRECTIVO
protectoras
2 Inspección del estado de las rejillas y las mallas metálicas protectoras
74
Remplazo de rejillas y mallas metálicas dañadas
3
-Realizar la aplicación de Esmalte Epóxico serie 23 para el acabado de la

4
superficie tratada.
Limpieza manual con cepillo de alambre y lijas para desconchar la parte
1 afectada del elemento metálico removiendo el óxido con alta intensidad hasta
alcanzar que el metal quede totalmente limpio
Corrosión CORRECTIVO 2 Aplicación del removedor de óxido sika rutex con una brocha.
Aplicación de anticorrosivo monprotec esmalte Linea 570 para protección de

3
estructuras metálicas.
Descubrir parte del elemento estructural agrandando la grieta a unos mínimos
1 25mm con una sierra para concreto. La abertura debe ser ligeramente más ancha
en la base que en la superficie.
Remoción de los desprendimientos con un cepillo de alambre, Limpiar muy bien

2 preferiblemente con chorro de aire.
Grietas CORRECTIVO Preparar una mezcla de EPOCRET III y con una brocha aplicarlo en toda la
grieta, inmediatamente después preparar una mezcla con EPOCRET III-C con la
3 arena de cuarzo formando una pasta para rellenar con una espátula las grietas.
Dejar secar mínimo 3hs.
Preparar la mezcla de EPOCRET IV y aplicar el producto en las grietas de las

4 tanquillas.
75
CUARTO HIDRONEUMÁTICO PISCINAS / ÁREA DE PISCINAS

A. Piscina de Adultos: La piscina cuenta con una forma geométrica rectangular de ancho
10,45 M de largo 19,50 M teniendo un área 203,775 M2. Posee una profundidad de
2,20 metros la zona más profunda y 1,50 en la zona menos profunda tiene una
capacidad de 500000 litros (información suministrado por el encargado del
manteamiento Jorge Méndez), a su vez la piscina está rodeado por una caminaría de
granito tiene 4 escaleras de aluminio para acceder a la piscina de los cuales 2 funciona y
las otras no se encuentra uso también posee una escalera principal de concreto,
dispositivo para insertar pastilla de cloro. Cuenta iluminación de faros de alógeno
alrededor del área que comprende la piscina y su sistema de drenaje de dos centros piso
en la zona más profunda de la piscina.
B. Piscina de uso infantil: Dimensiones: 8 metros largo por 5 M de ancho contando con
un área de 40 M2 posee una profundidad 0,50 metros de profundidad posee un centro
piso para el drenaje. Posee 2 captadores de cloro. Se encuentra revestido por
cerámica las paredes internas y por el borde granito se encuentra cerca de vegetación
alta al igual de la piscina adultos, posee una escalera escalonada. Actualmente no está
funcionamiento.
C. Cuarto de Bombas de Piscinas: El cuarto de bomba se encuentra comprendido por 5 M
de ancho por 8 M de largo teniendo un área de 40 m2 y posee un cuarto adicional
como depósito de accesorios de la piscina.
Posee 3 bombas cuya potencia y función son:
76
a) Bomba 1.5 h.p capta el agua del tubo matriz de urbanización para dotar la piscina
de niños, el recorrido del agua pasa por sistema de tuberías de diferentes diámetros
las cuales a cada cierta distancia posee insertadas pastillas de cloro en la tubería.
b) Bomba 4 h.p capta el agua del tubo matriz de la urbanización para dotar la piscina
principal dicho sistema pasa por diferente diámetros de tubería de mayor diámetro
que la bomba a) y posee dispositivos captadores de cloro.
c) Bomba 1.5 h.p extrae el agua de la piscina principal es captada por un pulmón el
cual su función es retener para que el drenaje sea más lento para ser mejor captado
por las alcantarillas.
Cabe destacar que cada bomba posee una llave de paso principal para impedir el
paso del agua.
Las presiones del pulmón son de regular el paso del agua, tiene capacidad 100 psi
aunque su presión mínima es de 5 psi, el sistema trabaja con la presión mínima.
La Capacidad litros de agua en el pulmón es de 1500 lt tope máximo y mínimo 15 lt.
Los equipos de bombeo funcionan con una alimentación eléctrica 110 v, posee un
tablero que se encuentra distribuido por 3 breques de 60 amperios cada uno 2 breques
20 amperios y 2 breques de 30 amperios.
En cuanto a los diámetros de la tuberías la piscina principal es una tubería de 4 pulgadas

su función drenar la piscina hacia el pulmón receptor, luego pasa a una tubería de
menor diámetro hasta llegar al drenaje final en el calle.
D. Techo Pasillo Principal
Losa techo del pasillo del corredor con unas medidas 4 M de ancho 56 M largo con una
área total 222 M2 , recubrimiento manto asfaltico color verde y por debajo cerámica
apoyada sobre columnas a cada 7, 50 M, posee tubo pvc de 2 IN que drena el agua pluvial
77
de una pendiente mínima, obstruida por escombros donde hay acumulación de agua.
Partículas del revestimiento a lo largo de la losa techo.
A. La piscina presenta obstrucción en el drenaje lo cual puede generar daños el sistema

de bombeo y fallas en la red de tuberías creación de moho en las paredes y malos
olores debido la descomposición orgánica de la vegetación que cae sobre la superficie
de la piscina, posee un dispositivo para introducir las pastillas de cloro que se destapo
y conseguimos hojas de la vegetación alta que rodea la piscina los cual no permite que
las pastilla de cloro se diluya correctamente y el agua no se tratada correctamente por
eso se debe la presencia de moho en la piscina.
Hojas en los dispositivos captadores de pastilla
B. Piscina de uso infantil: La piscina se encuentra sin funcionamiento ya que los filtro en
el sistema de bombeo no está operativo lo que causa que la piscina no pueda renovar el
agua que va ser utilizada y no pueda cumplir el ciclo de tratamiento aplicado en el
agua que va directo a la piscina por no estar funcionamiento el filtro según la
información suministrada por el operador provocando color verdoso en el agua y
moho en las paredes. Aparte posee una material vegetal debido a los arboles cercano.
78
C. Diagnóstico del sistema de bombeo: El sistema de bombeo posee tres bombas de los
cuales ninguna posee una buena base , la bomba a) está sobre bloques bomba B esta
sobre unas madera humedecida y bomba c) se encuentra en el piso , la bomba a) que
está apoyada sobre bloques fácilmente puede caerse por el peso y la vibración que no
es disipada fácilmente los bloques son agrietados y la bomba fácilmente podría sufrir
una caída la cual puede dañar el sistema interno como lo es la bobina y el eje o caer
una mala posición y provoque un mal funcionamiento. Al igual que la bomba B) está
apoyada inadecuadamente la consecuencia seria la misma que de la bomba A) . Por
parte de la bomba que está apoyada en el piso la consecuencia serian agrietamiento por
vibración.
Inadecuada base
Llave de paso dañada: mal uso del operador, deterioro por vida útil, salitre oxidación.
79
Manómetro de presión pulmón pequeño: no indica la presión.
Corrosión en uniones de piezas debido al salitre. Al sistema le hace falta iluminación

para poder operar de noche, en cuanto al tablero le hace falta más señalización e igual
cuarto de bombeo, la puerta de acceso se encuentra mal estado, el cableado no se
encuentra empotrado está a la intemperie.
Falta señalización
Las tuberías de las diferentes bombas tienen pernos para asegurar las uniones de las
tuberías en los codos mayormente debido a la presión, estos pernos presentan corrosión
debido a la presencia constante de la salinidad en el aire.
Posee un sistema del balneario para los usuarios cuenta con 5 duchas de las cuales 4
funciona la llave de la ducha que no funciona está dañada y no está fijada por encima se
ve que no tiene tiempo en funcionamiento por la presencia de óxido.
80
D. Diagnóstico de losa techo del pasillo principal: Los tubos de 2 in” que drena las agua
pluviales de los cuales algunos se encuentra totalmente obstruido debido a la
partículas de desprendida por el acabado obstruye el paso del agua permitiendo la
acumulación de agua esto ha ocasionado evidentemente una humedad y filtración con
la losa techo provocando perdida de acabado como lo es la pintura por la falta de
adherencia y presencia de moho.
También debido a la presencia acuosa presenta corrosión el acero de refuerzo causado

hinchamiento en el acero y perdiendo su volumen original influyendo a la perdida
volumétrica del concreto y perdida resistencia y estabilidad en la estructura, a
principios se ve que el que fue colocado cerámicas como recubrimientos
impermeabilizantes debido que la cerámica como tal no es impermeabilizantes se
evidencio la colocación de manto asfaltico como manteamiento correctivo el cual se
encuentra en buen estado pero realmente no soluciona la acumulación del agua por la
obstrucción del sistema de drenaje en el pasillo principal .
Otra causa que origina la acumulación del agua es la falta de un sistema drenaje que
no posee los aires condicionados ya que desde los pisos superiores el agua se escurre
provocando manchas descolo rizando la pintura deteriorando el revestimiento.
Escombro del revestimiento
81
Obstrucción en la tubería
Humedad
Humedad y presencia de materia vegetal
82
PATOLOGÍA / FALLA CAUSAS CONSECUENCIA TRATAMIENTO
Obstrucción vegetal en los

Presencia moho en paredes Tala vegetación alta cercana a
dispositivos de receptores Poca disolución de pastilla de cloro.
de piscina la estructura
de cloro
Mal funcionamiento del equipo bombeo. Colocación de base

Inadecuada base de bomba Instalación inadecuada
Vibraciones amortiguadora
Desgaste mecánico de la
Manómetro no indica pieza debido al uso. Es indeterminable la presión ejercida al
Reemplazo de manómetro
presión pulmón.
Alta presión en el sistema
tuberías
Falta señalización en los Falta Daños en el tablero. Confusión los

Colocación de indicativos
tableros y equipos asesoramiento técnico circuitos
Obstrucción en los tubos Remoción de escombro sobre la

Húmeda Deterioro de losa techo
de drenaje losa
83
Planos del Área de Estudio
84
Losa del pasillo principal
85
Piscina de niños
86
Cuadro de mantenimiento
Tipo de
Patología o falla Actividades
mantemiento
1 Desmalezar el área que rodea la piscina
1.1 Cortar vegetación alta como lo son las palmas que rodea la piscina
1.2 Desmalezar la vegetación baja como lo es la grama cerca de la piscina
1.3 Limpiar y amontonar todas las hojas después desmalezar con rastrillo.
2.1 limpiar los dispositivo captadores de pastilla de cloro.
2.2 aplicar cepillos de alambre para remover el óxido. Extraer todo el contenido vegetal dentro
Presencia moho en del dispositivo.
Correctivo
paredes de piscina 2.3 ajustar la tapa y aplicar pintura anti corrosiva como el oxicoat.
3. drenar todo la piscina para limpieza en las paredes aplicando químicos como el cloro para
remover el moho.
3.1 utilizando cepillos y esponja
4 aplicar pastilla de cloro en dispositivos para tratar la piscina y evitar el moho en las paredes.
5 llenar la piscina
5.1aplicar químicos que conserve
1. interrumpir la energía eléctrica
1.1 ir al tablero de control
Inadecuada base de 1.3 bajar todos los breakes del sistema de bombeo.
bomba 2 desmontar la bomba
Correctivo
2.1 desinstalar las bombas A y B del sistema de tuberías usando llaves de tubos .
2.2 mover las bombas a un lugar seguros.
3 preparación de superficie
3.1 limpiar el área donde ha de trabajar las bombas.
87
3.3 hacer un sobre piso para colocar bombas.
3.4 perforar sobre piso con colocación de lámina de 5mm acero para la fijación de la bomba.
4 colocar gomas 7 cms que amortigüen la vibraciones de la bomba y no fisuren el sobre piso.
5 revisar la lubricación de la bomba. Reinstalación de bomba fijándola en su nueva base
amortiguadora.
1. corta la energía eléctrica
1.1 ir al tablero de control y bajar todos los branques del sistema de bombeo.
2 desinstalar manómetro por medio de llaves mecánicas.
Manómetro no correctivo 2.1 sustitución o reemplazo de la pieza por una nueva
indica presión 2.2 limpieza y acondicionamiento del área de instalación del manómetro de presión.
3 instalación fijación del manómetro
4 Verificación de presión del manómetro.
1. interrumpir la energía eléctrica
1.2 identificar los circuitos eléctricos con que funciona cada equipo
Falta 2. probar si cada circuitos funciona correctamente
señalización 2.1 comprobar si la capacidad breaker es lo suficiente para proteger cada componente
en los correctivo identificando las especificaciones de la hoja técnica de cada aparato.
tableros y 3 Limpiar el tablero de control. aplicar limpia contactos y atornillar y fijar los cables,
equipos 4 Señalizar con el número los circuitos y componente que surte energía para lograr un mejor
uso. 5 colocar una tapa sobre el tablero que pueda proteger el tablero del ambiente exterior.
5.1 Iluminar el lugar y canalizar cables sueltos
1. Identificar el área húmeda en la losa del pasillo principal ,
1.1 Limpiar losa del pasillo principal y remover todos los escombros que han caído sobre el
pasillo.
2. 1 Colocación de tuberías que permitan drenar el agua de los aires acondicionados lejana a la
Humedad correctivo
estructura ya que es la causa principal
3. Extraer todas la partículas introducidas en los tubos de drenajes que esta sobre la losa del
pasillo principal
4 Aplicar pintura aislante sobre el techo.
88
RECOMENDACIONES
 Usar los productos sugeridos en el tratamiento de las patologías o técnicamente

equivalentes.
 Mantener el acabado liso en el recubrimiento de fachadas protegiéndolas con
aislantes antialcalino para impedir el ingreso de humedad y salitre a la estructura.
 Utilización del producto de Recubrimiento flexible anti-carbonatación de alto
desempeño Sikagard® 550W Elastocolor en toda la fachada de la edificación para
proveer protección al concreto armado contra el ingreso de dióxido de carbono y
otros agentes agresivos. Este producto también ofrece alta resistencia a cloruros y
otras sales diluidas en agua, excelente resistencia a la radiación ultravioleta y
mejora la apariencia estética de las estructuras.
 Realizar los estudios necesarios para conocer el diagnóstico patológico del
asentamiento diferencial en la estructura.
 En cuanto a los sistemas de bombeos que operan en las instalaciones hidrosanitarias,
planta de tratamiento y cuarto de bombas de piscinas se recomienda realizar el
mantenimiento preventivo periódico a equipos eléctricos y mecánicos para
prolongar así su vida útil.
 Se debe realizar limpieza de áreas verdes constantemente para evitar obstruir los
sistemas de drenajes de agua pluvial y reducir la contaminación en la piscina.
 Para la realización de los trabajos de mantenimiento se recomienda mano de obra
especializada así como el uso correcto de protección personal de trabajadores.
89

MANUAL Mantenimiento Conjunto Residencial Los Manglares Trayecto IV PNF Ing Construccion Civil

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

MANUAL Mantenimiento Conjunto Residencial Los Manglares Trayecto IV PNF Ing Construccion Civil

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

República Bolivariana de Venezuela

Ministerio del Poder Popular para la Educación Universitaria,

Universidad Politécnica Territorial de Barlovento “Argelia Laya”

PNF en Ingeniería en Construcción Civil

Unidad Curricular: Mantenimiento de Obras Civiles

MANTENIMIENTO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL “LOS MANGLARES”

MUNICIPIO BRIÓN, ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

MSc. Ing. Bárbara Ordóñez

UBICACIÓN GEOGRÁFICA ............................................................................................ 1

ESTUDIO PATOLOGICO ESTRUCTURAL .................................................................. 4

DISTRIBUCIÓN DE AGUA BLANCA Y AGUA SERVIDA ....................................... 26

Imagen satelital Conjunto Residencial Los Manglares

Conjunto Residencial Los Manglares

Descripción del Área de Estudio:

La estructura posee una morfología rectangular que presenta volúmenes a dos

El conjunto residencial está identificado en la parte superior de la entrada principal y en la

En la planta baja de la edificación se ubica un área de acceso independiente con una

La estructura interna comprende paredes y piso recubiertos con cerámica de pequeño

A lo largo de la azotea se encentran dispuestos un total de 10 ductos de ventilación con

Diagnóstico del Área de Estudio:

Fachada Lateral Sur Fachada Lateral Norte

Desprendimiento, Perdida Volumétrica del Concreto, Corrosión y Humedad en

De igual forma se observan gran cantidad de manchas oscuras en bordes de balcones y

Corrosión en elementos metálicos del letrero identificativo

Vencimiento del manto asfaltico

También se puede precisar que se producen en ciertas áreas de la azotea acumulaciones de

Deterioro de los acabados en Área de Secado y Azotea en General

Ya en cuanto al techo de la oficina de Hidrocapital, fue preciso realizar un diagnóstico en

Fachada Lateral HIDROCAPITAL

Sumideros de drenaje pluvial dispuestos en losa lecho de HIDROCAPITAL

Filtraciones Localizadas en Losa Techo de HIDROCAPITAL (vista inferior)

Afectación del acero de refuerzo

Agrietamiento del suelo por asentamiento

PATOLOGÍA Y/O FALLAS CAUSAS CONSECUENCIA TRATAMIENTO

Absorción de humedad ambiental a

Azotea del Edificio Principal

PATOLOGÍA Y/O TIPO DE ACTIVIDADES A REALIZAR

DISTRIBUCIÓN DE AGUA BLANCA Y AGUA SERVIDA

Descripción del Área de Estudio:

Componentes del sistema:

 Tanque de agua: este es el primer elemento que se aprecia en el sistema, el mismo

Tablero eléctrico para el control de sistema hidroneumático.

o Bombas de aguas: están compuesto por tres (3) motobombas de bobinado

Foto: bombas de agua trifásicas 4hp

Foto: tanque hidroneumático.

Pisos o niveles de la edificación: el sistema de distribución de agua potable consta de

 Zona de lavandería (azotea): en el área azotea de la edificación se ubica un cuarto de

Foto: parrillera n-4

Foto: duchas en área de piscina.

 Estacionamiento: este espacio es donde las personas residenciadas y

Diagnóstico del Área de Estudio:

Pisos o niveles de la edificación:

 Zona de lavandería (azotea): en el área azotea de la edificación se ubica un cuarto de

Agua servidas: El sistema de aguas servidas de este edificio se encarga de transportar

Ramales de Tubería en Cuarto de Bomba.

PATOLOGÍA Y/O FALLAS CAUSAS CONSECUENCIA TRATAMIENTO

Cerrar el flujo de agua para evitar

Colocación de llaves nuevas

Perdida de sección de la tubería,

Atasco en motores rodamientos

Corrosión en elementos Atascamiento Limpieza y lubricación de rodamientos y/o

Eliminación de objetos que puedan

Falta de tratamiento del agua Contaminación del agua por