EXPEDIENTE

ESP. LEGAL :
SUMILLA : Entrega del Informe Pericial, recibo
honorarios y solicitud endose
certificados de depósito.

SEÑORA JUEZ DEL 14° JUZGADO CIVIL SUB ESPECIALIDAD COMERCIAL DE LA CORTE
SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA

ROSALES LAGUNA ADAM en los seguidos por BANCO DEL CREDITO, materia EJECUCION DE
GARANTIAS, ante Ud. decimos lo siguiente:

Que, conforme a lo ordenado por el Juzgado mediante Resolución N° 15 de fecha 18 NOVIEMBRE

2019 y requerido con Resolución N° 18 de fecha 26 – OCT 2019, cumplimos con presentar el Informe
Pericial sobre valorización del inmueble sito en CALLE VALDEMAR MOSER N° 602 BLOCK 3,
DEPARTAMENTO 401 CONJUNTO RESIDENCIAL MARSANO,
DISTRITO DE SURQUILLO - LIMA
POR LO EXPUESTO:
Solicitamos dar por cumplido su mandato, emitir la conformidad del mismo y proveer de acuerdo a
Ley.

PRIMER OTROSI DECIMOS:

Que, habiendo presentado el Informe Pericial ordenado por su Judicatura, en estricto cumplimiento
de lo ordenado por la Resolución Administrativa Nº 322-2005-CED-CSJL/PJ, Resolución
Administrativa Nº 195-2007-CED-CSJLI/PJ y Directiva Nº 01-2007-CED-CSJLI/PJ; solicitamos
disponer el endose y entrega inmediata de los certificados de consignación, para lo cual adjuntamos
los recibos por honorarios profesionales por el servicio prestado.

SEGUNDO OTROSI DECIMOS:

Adjuntamos original del Informe Pericial para el Expediente y dos copias para cada una de las partes.

Lima, 18 NOVIEMBRE de 2019

-------------------------------------------------------------
ROSALES LAGUNA ADAM
ALUMNO

INFORME PERICIAL

EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14 1
 TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE UBICADO EN CALLE VALDEMAR MOSER N° 602
BLOCK 8,
DEPARTAMENTO 401 CONJUNTO RESIDENCIAL MARSANO,
DISTRITO DE SURQUILLO

Expediente : 24451-12245-510215
Especialista : TOLENTINO ZUMAETA, FERNANDO ROBIN
Demandante : BANCO DEL
Demandado : PEDRO SUARES VERTIZ

Materia : EJECUCIÓN DE GARANTIAS

Solicitante : 14º JUZGADO CIVIL-COMERCIAL DE LIMA
Fecha : 18 de Noviembre de 2019
Peritos : ADAM ROSALES LAGUNA

TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE UBICADO EN JIRON

MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 JUZGADO QUE SOLICITA LA PERICIA

Es el 14° Juzgado Civil-Comercial de Lima.

1.02 OBJETO DE LA PERICIA

Determinación del valor comercial actualizado del inmueble.

1.03 METODOLOGÍA EMPLEADA

La tasación del inmueble se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por Resolución Ministerial N° 172-
2016VIVIENDA, publicado en El Peruano el 23 de julio de 2016 y su modificatoria aprobada

2
EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
 por Resolución Ministerial N° 424-2017-VIVIENDA, publicado en El Peruano el 02 de
noviembre de 2017, aplicando el método tasación directa.
La metodología utilizada para establecer los precios unitarios comerciales es la siguiente:

1. Terrenos:
• Toma de información de inmuebles en venta, ubicados en el entorno, de similares
características al inmueble materia del presente estudio.
• Análisis del entorno del inmueble a fin de determinar los factores que contribuyen
favorable y/o desfavorablemente en el valor del terreno.
• Determinación del precio unitario del terreno en función de los valores encontrados,
tomando en cuenta los factores favorables y/o desfavorables.

2. Edificaciones:
• Toma de información de las características estructurales, acabados e instalaciones
del inmueble, estado de conservación y antigüedad de la edificación.
• Precios unitarios comerciales vigentes, por partidas genéricas de edificaciones
similares.
• Determinación del valor unitario comercial de las edificaciones en función de los
precios unitarios comerciales vigentes y las características de la edificación.

1.04 FECHA A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA TASACIÓN

Al 15 de OCTUBRE de 2019, fecha en que se efectuó la inspección ocular.

1.05 PROPIETARIO
Según asiento C0000445 del rubro Título de Dominio de la Partida N° 43077202 del
Registro de Propiedad Inmueble de Lima, se Adjudica a JONIA ROSALES LAGUNA,
quien adquiere el dominio del inmueble inscrito en esta partida, como consecuencia de
la liquidación del régimen patrimonial de sociedad gananciales celebrada con su
cónyuge ANGEL MAMANI CONDORI el cual es sustituido por régimen de separación
255 de patrimonios, inscrito en la Partida SDSD del Registro Personal de esta oficina.
Titulo presentado el 08/11/2010.

1.06 LOCALIZACIÓN DEL PREDIO

El inmueble, se encuentra ubicado en CALLE VALDEMAR MOSER N° 602 BLOCK 8,
DEPARTAMENTO 401 CONJUNTO RESIDENCIAL MARSANO,
DISTRITO DE SURQUILLO – LIMA

1.07 CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA

El inmueble está en una zona de carácter residencial con población predominante de
estratos socio-económicos del tipo C y B, a dos cuadras de la Av. Tomás Marsano y la
Av. Roca y Boloña, lugar donde se ubica el Centro Ferretero, y a una cuadra de la
Avenida Principal. En el entorno cercano se tienen viviendas unifamiliares y
multifamiliares, así como centros y locales comerciales hacia las Avenidas Marsano y
primavera
En la zona se aprecia un flujo vehicular medio, mientras que en las Avenidas Tomás
Marsano y Primavera el flujo vehicular es muy intenso. Desde la Zona es posible
acceder a los distritos de Miraflores, San Isidro, San Borja y Santiago de Surco.

Al departamento le corresponde el Estacionamiento Nro. 57, ubicado en el área libre del

Conjunto Residencial Marsano a la cual se accede por el portón vehicular de la Calle
Valdemar Moser Nro. 600.

EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
3
 1.08 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

La zonificación vigente que corresponde al predio según Plano de Zonificación para el

Distrito de Surquillo se muestra a continuación y se describe:
2

3
4
El inmueble está dentro de:

 Una zona de uso residencial de densidad media (RDM) en el plano precedente

delimitada con el color naranja claro, teniéndose además en el entorno:

 CZ (Comercio Zonal) en color rojo en las Avenidas Tomás Marsano, Primavera o

Angamos este, Manuel Villarán y Aviación, con centros y locales comerciales.
 Se tiene locales para otros Usos (OU) en color gris, es el caso del estadio Municipal
de Surquillo, en Cementerio y Depósitos Municipales, en las Avenidas Marsano y
Primavera.
 Los parques de la zona están considerado como ZRP (Zona de Recreación
Pública), en color verde y están distribuidos de manera uniforme en la zona
residencial del entorno.
 Hacia la Av. Primavera Angamos Este se tiene el uso E1 (Educación) en color
celeste azul, correspondiente a locales de Instituciones Educativas.
 En la esquina de Aviación con Primavera se tiene el Hospital de Enfermedades
Neoplásicas zonificado como H-4 ( Salud, Hospital especializado)
 En síntesis se tiene que: En la zona cercana predomina el uso residencial de
mediana densidad con áreas de comerciales, hacia las avenidas Marsano,
Primavera, Aviación, y Villarán con diversidad de usos comerciales y de servicios.

4.09 AREA DEL TERRENO Y AREAS TECHADAS

El área de terreno y las áreas techadas de las construcciones existentes son las que se
indican:

4
EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
 Área del Terreno
18.62
correspondiente al
m2
Departamento

Departamento 401 del 81.71

Block 8 m2

4.10 AREA DE TERRENO

De acuerdo al antecedente Dominial registrado en la Ficha Registral N° 11601130
, el área del terreno es de 18.62 00 m2.

4.11 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICOS

Los linderos y medidas perimétricas del inmueble están indicados en los documentos
registrales del mismo. Partida Nro. 11601130

4.12 DESCRIPCION DEL PREDIO

Ingreso desde la zona de estacionamientos se accede al Block 8 por ascensor o escaleras
abiertas hasta el cuarto piso, utilizando pasadizos de uso común. Al interior del departamento
se tiene los siguientes ambientes: Sala –Comedor con balcón y vista a las áreas de
estacionamiento. A la derecha se tiene acceso a la cocina, lavandería, cuarto de servicio y
baño, Hacia el fondo un ambiente utilizado como estudio, una habitación, baño de uso
compartido y la habitación principal con baño exclusivo.

4.13 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN

Las especificaciones técnicas generales de la edificación son obtenidas de la tasación que
forma parte del expediente 24545154, y son como sigue:

Cimientos y sobre cimientos de concreto

Cimentación
armado

Sistema estructural Concreto Armado con

Estructura Portante
columnas y vigas, placas y muros de ladrillo

Techos Losa aligerada de concreto armado horizontal.

Pisos Piso cerámico en todo el departamento

Tartajeados con cemento, pintados con pintura

Muros látex.

Techos tartajeados y pintados.

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5
 Puerta principal e interiores de madera tableada,
puertas en zona de servicio de madera contra
Puertas y Ventanas
placada. Ventanas con marcos perfiles de
aluminio y cristal transparente.

De seguridad en puertas al exterior, al interior

Cerrajería
cerrajería convencional

Sistema empotrado de agua, instalaciones de

desagüe a la red pública, agua fría y caliente.
Agua y Desagüe
Abastecimiento de agua potable desde tanque
elevado común.

Sistema empotrado de energía eléctrica para

Electricidad alumbrado interno y tomacorrientes.

Reposteros altos y bajos, lavadero de acero,

Cocina y lavandería y conexiones de agua y desagüe
Lavandería para lavadora.

1.01 ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACION

De acuerdo a las tablas oficiales del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, vigente
se tiene:

MATERIAL ESTADO DE
ANTIGÜEDAD USO DEL INMUEBLE
PREDOMINANTE CONSERVACION
2019-2005 – 14 años
CONCRETO EDIFICIOS BUENO
HASTA 15 AÑOS.
DEPRECIACION (%) FACTOR

13% 0.72

1.02 CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO

DEL PREDIO
El inmueble está construido en una zona que goza de toda la Infraestructura Urbana
necesaria:

 Redes de Instalaciones Sanitarias (Redes de Agua y Desagüe).

6
EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
  Redes de Instalaciones Eléctricas (Alumbrado Público e Instalación de Energía
Eléctrica al interior del inmueble).
 Red de Telefonía Fija.
 De igual modo existen pistas debidamente señalizadas en todas las calles y
avenidas del entorno.

1.13 SERVIDUMBRES
No se conocen.

1.14 GRAVÁMENES Y CARGAS

De acuerdo a la documentación disponible, no se advierte la existencia de algún gravamen o
carga sobre el predio.

1.15 OBSERVACIONES
No se encontró a persona alguna en el predio cuando se realizó la inspección ocular.
Para efectos de cálculo de Valores de Edificación por metro cuadrado, se ha considerado
que en la edificación cuenta con todos los acabados.

1.16 FUENTE Y PROCEDENCIA DE INFORMACIÓN

Los datos contenidos en el presente informe se han obtenido de:
Lectura de Titulo Archivado N°2005-H23 de fecha 15/03/2005.
• Inspección ocular efectuada el 15 de NOVIEMBRE 2019.

TASACION

2.01 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VCI)

La valorización comercial del inmueble “VCI”, corresponderá al valor de reposición “VR”,
reajustado por un factor comercial “Fc”, acorde a los valores actuales del libre mercado, según
las expresiones siguientes:

VCI = VR x Fc
VR = VT + VE + VAC
Donde:
VCI = Valor Comercial del inmueble
Fc = factor comercial de reajuste.
VR = Valor de reposición de la Unidad Inmobiliaria
VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificación.
VOC = Valor de obras complementarias y permanentes

2.02 VALOR DEL TERRENO (VT)

De acuerdo con el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio, su
extensión, zonificación, uso, infraestructura, equipamiento urbano y características del
entorno; los peritos recomendamos el valor comercial unitario de terreno en:
(VTU) de US$ 1,800.00/m2.

VT = AT (m2) x VUT (S/ /m2)

VT = 18.62 m2 x US$ 1,800.00 /m2
VT = US$ 33.516.00

2.03 VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

El valor unitario de la Edificación de acuerdo a las características del Inmueble, está
determinado en función de las especificaciones técnicas predominantes fijadas en el numeral

EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
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 1.14, al cual se aplica los factores correctivos de depreciación por antigüedad y estado de
conservación. Según el Art. 40 del Reglamento Nacional de Tasaciones:
VE = AT x VUE x Fd

Donde:
VE = Valor de la Edificación.
AT = Área techada.
VUE = Valor Unitario de Edificación.
fd = Factor de Depreciación: [1(P/100)]
P = Porcentaje de depreciación

El Inmueble de acuerdo a sus características y acabados tiene:

A A B B C B B
Columnas, Ventanas con Sistemas de
Aligerados de
placas y vigas perfiles de Baños completos bombeo,
concreto Tarrajeo y
de concreto Pisos aluminio, puertas nacionales, con ascensor,
armado con pintado en
armado con cerámicos de tablero de cerámico en teléfono agua
losas látex lavable.
albañilería de madera y baños fría y caliente,
horizontales
ladrillo. contraplacadas electricidad

$123.00 $89.82.00 $47.63.00 $42.21.00 $48.50.00 $22.00 $61.24.00

$460.33
CALCULO DEL VALOR DE LAS EDIFICACIONES: (VE)

VALOR DE LA EDIFICACION (V.E)

Unidad Valor Porcentaje Valor
Área M2
Inmobiliaria Unitario(*) Depreciación. Parcial
81.71
CUARTO PISO BCDFFDB $ 460.00 0.13 $ 37.586.60
Áreas comunes 12.26 $ 460.00 0.13 $ 5639.60
$ 0.00
Total VE $ 58,296.82

Valor de Edificación (VE)

Primer piso
VE = m2 x VUE1 US$/m² x F.D.
VE = 83.00 x US$ 460.33,00 /m² x 0.13.
VE = US$ 58.296.82

2.04 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

Se recomienda considerar el 10% del valor de la edificación.

(VOC) = US $ 58.296 x 0,10

VOC = US $ 5829.60

2.05 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

8
EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
 VC = VT + VE + VOC
VC = US $ 33516 + US$ 58296+ US$ 5829.6

VCI = US $97.641
_____________________________________________________________________
SON: noventa y siete mil seiscientos cuarenta y uno DOLARES AMERICANOS

_____________________________________________________________________

VALOR EQUIVALENTE (VEQ)

El Tipo de cambio según el reporte venta de la Superintendencia de Banca y Seguros
(SBS) al 29/10/2019 es de US$ 1,00 = S/. 3.28
VEQ = US$ 97.641.00 x S/. 3.34

VEQ = S/. 326.120.94

______________________________________________________________________
SON: trecientos veintiséis ciento veinte con 94/100 soles

______________________________________________________________________

Lima, 29 de octubre de 2019

------------------------------------------------------------ -----------------------------------------------------------
A. ROSASLES LAGUNA ADAM.

ANEXO Nº 1
PANEL FOTOGRAFICO

VISTA HACIA LA FACHADA VISTA HACIA EL FRENTE DEL PREDIO

EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
9
 IMÁGENES DEL PREDIO SUMINISTRO Y ESCALERAS

10
EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
11
 ANEXO Nº 02
ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO DE TERRENOS
TERRENOS – BREÑA

29/10/2019
CUADRO DE HOMOLOGACION DE ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO
AREA
VALOR FACTOR FACTOR VALOR
MUESTRA DIRECCIONES TERRENO PU $/m² ZONIF. AJUSTE
TOTAL US$ ZONIFIC. AREA AJUSTADO
M²

1.00 Jr. Carhuaz cdra 12 475.00 1,000.00 475,000.00 VT 1.00 0.95 -109,250.00 365,750.00
2.00 Jr. Carhuaz Cdra 13 160.00 2,312.50 370,000.00 VT 1.00 1.05 485,625.00 855,625.00
3.00 Jr. Carhuas 429 400.00 1,187.50 475,000.00 VT 1.00 1.00 -47,500.00 427,500.00
4.00 Jr. Jangas cdra 5 200.00 995.00 199,000.00 VT 1.00 1.05 167,160.00 366,160.00
5.00 Jr. Pastaza 775 602.00 1,013.29 610,000.00 VT 1.00 0.90 -220,694.35 389,305.65
SUJETO 360.00 TOTAL 2,404,340.65
ESTIM TOTAL 480,868.13

Total
ESTIM P.U. coef.
AREA m² Redondeado
TOTAL $ $/m² Transac.
$/m²
VALOR M² 480,868.13 360.00 1,335.74 0.97 1,296.00

VALOR RECOMEDADO: US$ 1,296.00/m².

ANEXO Nº 3

12
EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
 VALOR UNITARIO COMERCIAL DE EDIFICACION (VUE)

ANEXO Nº 4

EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
13
 UBICACIÓN DEL PREDIO EN PLANO DE ZONIFICACION

PREDIO A
TASAR

ANEXO Nº 5
UBICACIÓN DEL PREDIO EN PLANO DE GOOGLE MAPS

Inmueble señalado :
J Jr. Carhuaz 1462-Breña, contiguo aI Restaurant Chicharronería Mary.
La foto aérea muestra un lote totalmente ocupado en toda su extensión.
Se aprecia además la escasa área libre existente dentro del lote y la
ocupación de todos sus niveles de edificación

14
EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
 PREDIO A
TASAR

ANEXO Nº 06
PLANOS DE DISTRIBUCION QUE OBRA EN TITULO ARCHIVADO – SUNARP

EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
15
 ANEXO Nº 07
MUESTRAS DE ESTUDIO INMOBILIARIO - TERRENOS
1.- MUESTRA

16
EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
 https://urbania.pe/inmueble/venta-de-terreno-residencial-en-brena-lima-4435994

2.-MUESTRA

EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
17
https://urbania.pe/inmueble/venta-de-terreno-comercial-en-brena-lima-
4372900?utm_source=mitula&utm_medium=cpc&utm_campaign=venta

3.- MUESTRA

18
EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
https://urbania.pe/inmueble/venta-de-terreno-en-brena-lima-4454061
4.- MUESTRA

EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
19
https://www.adondevivir.com/propiedades/terreno-en-venta-en-brena-200-m-sup2--altura-5-pisos.-
54619849.html

5.- MUESTRA

20
EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
https://urbania.pe/inmueble/venta-de-terreno-residencial-en-brena-lima-
4368173?utm_source=mitula&utm_medium=cpc&utm_campaign=venta

EXP 02934-2016-0-1817-JR-CO-14
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