ANÁLISIS DEL MERCADO

INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE
BUENOS AIRES

“CONJOINT ANALYSIS”

Área de Pensamiento Estratégico

Diciembre 2012
Gómez Aguirre, Maximiliano
Análisis del mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos
Aires. - 1a ed. - Buenos Aires : FODECO, 2013.
37 p. ; 29x21 cm.

ISBN 978-987-1915-34-7

1. Mercado Inmobiliario. I. Título

CDD 333.332

Fecha de catalogación: 26/08/2013

Impreso en Famen & Cia S.A. Chile 633.(C1098AAM). Buenos Aires, Argentina en el mes de
Septiembre de 2013
1 Edición: Septiembre de 2013 -100 ejemplares
Ninguna parte de esta publicación, incluido el diseño de la cubierta, puede ser reproducida, almacenada o
transmitidaen manera alguna ni por ningún medio, ya sea electrónico, químico, mecánico, óptico, de
grabación o de fotocopia, sin previo permiso escrito del editor.
ÍNDICE

1- Introducción ........................................................................................................................3
2- Atributos y niveles ................................................................................................................5
3- Estrategia de obtención de los datos: ....................................................................................8
3.1- Conjoint Análisis.............................................................................................................9
4 - Resultados de la encuesta .................................................................................................. 10
4.1- Perfil de los compradores ............................................................................................. 10
4.2- La movilidad................................................................................................................. 11
4.3- Impacto de los amenities en la selección de los inmuebles ........................................... 13
4.4- Características del precio por metro cuadrado en las unidades consultadas ..................2
5- Análisis de la Valoración relativa de las características del inmueble por parte de los
encuestados .............................................................................................................................2
5.1- Valoración de los inmuebles por nivel de atributo ..........................................................4
5.2- Comparación entre los datos observados y los deseos del consumidor ..........................5
5.3- El efecto precio después de la aplicación del análisis de Conjoint ...................................8
5.3.1- Elasticidad precio de la demanda para una demanda con pendiente negativa ........... 10
5.3.2- Elasticidad precio de la demanda para una demanda sin pendiente prefijada............ 11
5.4- Impactos en el precio a partir de la modificación de distintos atributos ........................ 11
6- Valoración del entorno por nivel de atributo ....................................................................... 14
7. Conclusiones ....................................................................................................................... 19

2
1- Introducción

Cuando se analizan los tradicionales estudios de demanda en el mercado inmobiliario, se llega

a la conclusión que estos muestran puntos de equilibrio entre la oferta y la demanda, lo cual es
de sumo interés para conocerlo; sin embargo, estos estudios están condicionados a lo que
pase en el lado corto del mismo es decir, cuando se observa un precio en el mercado este es
consecuencia de lo que ocurra en su dimensión más acotada. En otras palabras, si la demanda
crece más que la oferta nos encontraremos en un momento en el que el precio de mercado
será más elevado en términos relativos a otros bienes; mientras que, si por el contrario, se da
una situación en el que la oferta es elevada respecto al nivel de demanda el precio relativo
bajará.
El párrafo anterior describe una simple situación de magnitudes (precio y cantidad)
comúnmente observada en un mercado cualquiera pero, como es sabido, el mercado
inmobiliario tiene la particularidad de contener productos heterogéneos y altamente
diferenciados entre si y, por lo tanto, el lado corto de la demanda o la oferta podría estar
referido a una multiplicidad de magnitudes, elementos o características contenidos en el bien
final que requeriría otro tipo de análisis. Un avance en este sentido es la realizada por la
utilización de precios hedónicos; sin embargo, el condicionamiento de la demanda a la
imposición por el lado de la oferta, aún estaría presente. En este respecto, se podría
mencionar algún ejemplo como casos extremos para entender el concepto; supóngase que
todos los inmuebles nuevos que se venden en el mercado se encuentran localizados en un
área o barrio especifico, esto nos lleva a la siguiente pregunta retórica, es esta área la que más
se desarrolla porque la demanda busca servicios localizados en esa localidad específica
(transporte, seguridad, esparcimiento, etc.) o simplemente porque la oferta construye en esa
localización. La misma situación puede darse en las características específicas de los inmuebles
si se observan inmuebles que contienen algún amenitie de uso exclusivo o de uso compartido
pero que es común a todos los inmuebles en el mercado; la pregunta subsiguiente es, estos
amenities son buscados por la demanda o simplemente la oferta condiciona a la demanda en
la selección de los mismos.
El punto que se pretende destacar aquí es que muchas veces la oferta tiene una colusión tácita
que se da por la incertidumbre misma que surge del desconocimiento de la demanda o de los
deseos de los compradores por parte de los constructores y, por lo tanto, todos tienden a
hacer lo que hacen algunos que son considerados por el conjunto como los que más conocen
los deseos de los compradores, aunque estos no conozcan con certeza los deseos de los
compradores pero que sin embargo, este esquema de líder seguidor, les termina dándoles la
razón. Este comportamiento restringe el mercado a determinadas localizaciones y a
determinadas características de los inmuebles sin conocer con certeza los verdaderos gustos
de los consumidores.
La forma de resolver el problema del condicionamiento en la elección de atributos a una oferta
específica o alternativas disponibles, es permitir a los consumidores elijan libremente; para lo
cual, es necesario llevarlos a un contexto en el cual los consumidores eligen entre varias
alternativas. Esto básicamente implica realizar una encuesta en la que se consulte a los
entrevistados cuál es su unidad habitacional ideal y cuánto estaría dispuesto a pagar por ella.
Como puede verse esto requeriría de una encuesta con muchas observaciones; para dar un
ejemplo al respecto, considere que queremos averiguar en cuánto se modifica el precio de un
3
inmueble cuando este tiene “cocina integrada” o no, deberíamos darle a las personas
consultadas un entorno especifico, dentro de una unidad habitacional específica y consultar a
individuos cuánto estarían dispuestos a pagar, bajo esas condiciones si la unidad tiene “cocina
integrada” y cuánto si no la tiene. Suponiendo que todos los individuos consultados son
iguales en cuanto a sus características socioeconómicas, sabemos que los gustos de cada
individuo pueden ser diferentes y por tanto, se debe obtener una distribución del parámetro
que relaciona “precio” y “cocina integrada” y sobre el cual obtener un promedio. Si a su vez
incorporamos otro nivel de atributo “dormitorio en suite” se debe consultar el precio que
están dispuestos a pagar por “cocina integrada” o por dormitorio en suite” o ninguno lo cual,
duplica la necesidad de información; este proceso puede continuar hasta necesitar una
cantidad importante de información para cubrir todas las combinaciones posibles con
suficiente información.
La alternativa a este problema fue mencionada originariamente por Green (1973) donde
propone tres métodos para estimar la función de utilidad de los consumidores en presencia de
muchos atributos y niveles en los mismos; a partir de éste, surgen numerosos estudios
empíricos con el objeto de determinar el comportamiento del consumidor en una situación de
compra. La alternativa propuesta por Green consiste en que, cuando se le realiza la consulta a
un comprador, si él sólo se limita a decir lo que él desea, se requiere de la consulta de otros
consumidores para que proporcionen información con respecto a los productos que el primero
no ha elegido y por tanto no se tiene información para completar el espectro de demanda por
los distintos atributos.
Los estudios que intentan resolver el problema desde el punto de vista de la demanda utilizan
una técnica que combina los atributos y sus niveles para que cada individuo encuestado
seleccione entre las distintas combinaciones y así queda establecido todo el espectro de
demanda para todas las características para cada individuo
Para combinar estas características y determinar la valoración relativa que los compradores le
asignan a las mismas, se puede aplicar un método estadístico de gran aceptación en el área de
marketing conocido como “Conjoint Analysis” (CONsidered JOINTly), por la cual los productos
o servicios son descriptos por sets de atributos que deben ser considerados conjuntamente
por el consumidor para decidir su compra. Muchos trabajos empíricos han aplicado esta
técnica en el mundo desde la década del 70 a la fecha; en Argentina, no se sabe cuántos
trabajos se han realizado debido a que estos son utilizados para definir nuevos productos o
servicios, estrategias de precios y de marketing debido, probablemente al grado de
confidencialidad que las empresas requieren para no rebelarlo a la competencia pero, se sabe
que el primero de ellos fue realizado por Coca Cola de Argentina en 1990.
En el área de Real Estate o desarrollos inmobiliarios y de entornos, no se encuentran
demasiados trabajos publicados, tal vez por la misma confidencialidad que sus resultados
representan, pero algunos autores como es el caso de Ruiz Lineros y Marmolejo Duarte han
aplicado esta técnica para establecer el diseño urbano preferido por la comunidad de Cataluña
en un área comercial; o como el estudio realizado por Sánchez y Pérez (2000) para determinar
la valoración de los servicios de recreación suministrados por el Parque Natural de Gorbea
(Vizcaya). Más allá de la valoración de los espacios públicos, también se han realizado
valuaciones del impacto de alteraciones en el espacio público sobre la valoración de las
viviendas en Roe, Irwin y Morrow-Jones (2005) y valuaciones de los distintos atributos o

4
características de los condominios como fuera el trabajo de Mar Iman, Kamarudin y Lay Hoon
(2010).
El objetivo de este trabajo es establecer cuáles son los aspectos más valorados y por tanto,
buscar las características o atributos de las localizaciones y de los inmuebles más deseados por
la demanda potencial en un contexto en que los individuos pueden elegir libremente los
mismo es decir, de una manera no condicionada o restringida a lo que establece la oferta y
posteriormente determinar cómo estos atributos contribuyen en el precio final.
Para cumplir con este objetivo se establecieron, mediante la técnica de grupo focal al conjunto
de investigadores de la Cámara Argentina de la Construcción, cuáles son aquellos aspectos de
interés al momento de la compra de un inmueble. De la realización de este ejercicio surgió que
la elección de un inmueble es un proceso solapado en dos etapas a partir de las cuales, el
comprador selecciona el barrio o localización en la que quiere vivir y, posteriormente,
selecciona aquellos atributos o características del inmueble que le son deseables. El ejercicio
del grupo focal estableció tanto los atributos o características y los distintos niveles de las
mismas que los compradores buscan tanto para la selección de la localización como para la
elección del inmueble al momento de la compra.
Posteriormente se ha realizado una encuesta sobre potenciales compradores de vivienda a lo
largo del segundo trimestre de 2012, de los cuales se ha construido un perfil socioeconómico y
se los ha sometido al ejercicio de selección de las combinaciones de atributos para establecer
el comportamiento de los mismos al momento de seleccionar una unidad habitacional. Cada
uno de estos individuos encuestados ha contribuido con la totalidad del espectro de demanda
individual los cuales, se han combinado con otros individuos para obtener el espectro de
demanda de la ciudad de Buenos Aires y determinar con este la valoración monetaria de cada
atributo.
El trabajo está organizado de la siguiente manera: después de esta introducción, la sección
segunda muestra los resultados del grupo focal; la sección tercera, explica brevemente la
metodología estadística utilizada; en la sección cuarta los datos utilizados y; en la quinta
sección, se muestran los resultados que hacen referencia a las características de los inmuebles;
mientras que la sexta, se exponen los resultados relacionados con el entorno; dejando la
sección séptima para los comentarios finales y conclusiones.

2- Atributos y niveles

Los atributos son los aspectos o cualidades en las que se puede seccionar o describir un bien o
servicio al momento del consumo, éstos pueden ser aspectos deseables o indeseables del
producto pero, la combinación de estas en distintas magnitudes, hace a la definición misma
del producto final. Se podría decir que el producto final es visto por el consumidor como una
suma de atributos y que valora en mayor o menor medida los productos o servicios
dependiendo de las proporciones en que estos atributos se presentan en los mismos.
En la introducción de este trabajo se ha mencionado que, a partir de un grupo focal, se ha
llegado a la conclusión que el proceso de compra de un inmueble consta de dos etapas
solapadas, en la primera se selecciona la localización o barrio, con las características o
atributos deseados, en el cual se va a buscar el inmueble; mientras que, en una segunda etapa,

5
se selecciona la unidad habitacional con las características deseadas. El grupo focal ayudó a la
determinación de los atributos que el comprador observa al momento de seleccionar tanto el
barrio como el inmueble.
Dentro de los atributos que el grupo focal ha determinado como relevantes al momento de la
selección del barrio se encuentra: a) la accesibilidad, b) la seguridad, c) la densidad, d) el
esparcimiento y d) la cercanía a espacios verdes. Claro está, casa uno de estos atributos tienen
diferentes niveles o grados de intensidad.

1. La accesibilidad: hace referencia al tipo de conectividad preponderante en el entorno.

Este atributo consta de cuatro niveles y cada uno de estos son de utilidad para
determinar la valoración que los compradores potenciales asignan a cada uno de estos
del tipo de transporte. Los niveles que comprende este atributo son: a) Acceso a subte
(a menos de 10 cuadras); b) Acceso a trenes (a menos de 10 cuadras); c) Acceso a
buses (a menos de 5 cuadras) y; d) Acceso a avenida y transito rápido.

2. Densidad: la concentración poblacional suele ser para algunos un fastidio en términos

de congestión pero para otros las zonas poco concentradas pueden profundizar los
problemas de inseguridad; el efecto más fuerte dependerá tanto del estado de ánimo
de los individuos como de su percepción del problema. Los cuatro niveles en los que se
compone este indicador son a) Alta (existencia de edificios entre medianeras); Media
Alta (existencia de edificios entre medianeras y edificios con entorno perimetral);
Media (existencia de edificios y casas) y; Baja (solo casas).

3. Cercanía a zona comercial: hace referencia al tipo de entretenimiento o al ambiente

que estos generan en el entorno del inmueble. Este atributo consta de cuatro niveles:
a) Avenida comercial; b) Shoppings; c) Cines, teatros o museos y; d) Bares y
restaurantes.

4. Espacios verdes: este mide la valoración subjetiva de la distancia hacia algún espacio
abierto por parte de los compradores. Los niveles utilizados aquí son distancias, de
modo que el espacio verde en cuestión puede estar: a) Localizado enfrente; b) a
menos de dos cuadras; c) entre dos y cinco cuadras y; d) entre cinco y diez cuadras.

5. Seguridad: este atributo está pensado en términos de cuan inseguro puede ser un
barrio con lo cual, los niveles del mismo pueden indicar situaciones de menor a mayor
inseguridad: a) Calles iluminadas; b) Seguridad extra (cámaras, garitas, etc.); c)
Existencia de viviendas abandonadas/usurpadas y; d) Cercanía a asentamientos
ilegales.

El grupo focal también ha definido cinco características que los compradores usualmente
tienen en cuenta al momento de la compra de un inmueble: a) Características del edificio; b)
Amenities; c) Tipo de unidad; d) Ubicación en el edificio y; e) Precio. La selección de estos
6
atributos por parte del grupo focal fue para determinar qué aspectos aumentan o disminuyen
la utilidad o el bienestar en el consumo del mismo y, por tanto, la probabilidad de compra. El
precio, contrariamente al resto de los atributos, no sólo permite aumentar o disminuir la
probabilidad de compra del inmueble, sino que también, posibilita al analista determinar la
reducción en el precio necesario para compensar la variación en la utilidad producto de la
eliminación de un atributo deseado o el aumento en el mismo que nos posibilitaría la
incorporación de un atributo deseado por la demanda; lo que contribuye a la cuantificación
monetaria de la modificación de los distintos atributos.

1. Características del edificio: este atributo hace referencia a la existencia de

diferentes estructuras edilicias; lo que se pretende determinar es cuál de ellas es la
más deseada por los compradores. En este sentido se ha clasificado las estructuras
en cuatro niveles: a) Edificio en torres; b) edificio entre medianeras; c) edificio con
departamentos en dúplex y; d) edificio con departamentos en tríplex.

2. Amenities: determinar cuál de ellos es el más valorado por el comprador permite

reducir costos o esfuerzos innecesarios de comercialización. Los amenites
considerados como relevantes son: a) Gym/Quincho/SUM; b) cochera en el
edificio; c) Parrilla y; d) Pileta/solárium.

3. Ubicación de la unidad en el edificio: es de utilidad para asignar en mejor medida

el precio de venta a las unidades dentro del edificio; por lo que los niveles de este
atributo son: a) Al frente; b) Al contra frente; c) Interno Lateral y; d) Ultimo piso.

4. Tipo de unidad: este atributo hace referencia a los amenities de uso exclusivo
existentes en la unidad; al igual que los amenities del edificio o de uso común, este
atributo permite aumentar el potencial de venta mediante la incorporación o no
de los siguientes: a) Parrilla en la Unidad; b) Dormitorio Principal en Suite; c)
Cocina Integrada y; d) Balcón Aterrazado.

5. Precio: este atributo no sólo es de interés en términos de conocer qué precio el

mercado potencial considera como aceptables; sino también para dar valor al
resto de los atributos ya que, al variar los atributos aumentando o disminuyendo el
precio por metro cuadrado que mantienen al comprador indiferente. Los niveles
de precios tomados como representativos del mercado son: a) 1500 u$s/m2; b)
2000 u$s/m2; c) 2500 u$s/m2 y; d) 3000 u$s/m2.

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La estructura de la elección por parte del comprador potencial puede ser graficada del
siguiente modo:

Proceso de selección Proceso de selección

del Barrio o zona del inmueble

Tiene en cuenta:
Tiene en cuenta:
Comprador 1- Accesibilidad
1- Precio
potencial 2- Seguridad
2- Diseño
3- Densidad
3- Amenities
4- Esparcimiento
4- características
5- Espacios
verdes

3- Estrategia de obtención de los datos:

Para obtener la información del mercado, se procedió a realizar una encuesta, la cual fue
llevada a cabo con la colaboración de un grupo de inmobiliarias en el momento mismo en el
que éstas realizan su asesoramiento a clientes en busca de un inmueble para la compra. La
encuesta consiste de cuatro elementos: a) cuestionario a completar por el vendedor; b)
cuestionario de características socioeconómicas; c) ejercicio de valoración de los atributos del
inmueble y; d) ejercicio de valoración de las características del entorno.

Cuestionario del vendedor

Este tiene como objetivo conocer la búsqueda del comprador potencial es decir, qué es lo que
éste está buscando con fines de compra (ver detalle del cuestionario en el Anexo 1). Aquí se
obtiene información respecto de la demanda efectiva o condicionada a la oferta es decir,
cuáles son las características buscadas por los compradores dada la oferta existente. A su vez,
se obtiene información relacionada a la movilidad del comprador potencial, en tanto se
conoce la locación que está buscando, para luego cotejarla con el dato de su locación actual y
definir si éste se muda a un nuevo barrio o permanecerá en el actual. Otro dato relevante que
se busca conocer con este cuestionario es el precio que los individuos reconocen como
razonable al momento de la realización de la encuesta.
Características Socioeconómicas
Conocer las características socioeconómicas de los individuos (ver detalle del cuestionario en
el Anexo 2) es de utilidad para determinar el perfil del comprador potencial y a partir de éste
establecer una estrategia comercial afín. De este cuestionario surgen aspectos tales como
educación, características laborales, edad y constitución del grupo familiar, entre otros;
aspectos que posteriormente serán de utilidad para determinar el nivel de ingreso.

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3.1- Conjoint Análisis
Cada producto brinda una utilidad o sensación de bienestar determinada a los compradores de
no ser así, el producto no tendría mercado ya que nadie compraría o utilizaría su dinero para
comprar algo que le produzca malestar. El conjoint análisis es una técnica estadística en la cual
se asume que cada producto puede ser separado en sus atributos o características relevantes;
de la misma manera que lo fuera sugerido por Lancaster (1966) en su trabajo pionero de
comportamiento del consumidor en el cual, establecía que el consumo es una actividad que
arroja como resultado un monto de bienestar (utilidad) y para desarrollar esa actividad, el
consumidor se vale de insumos (atributos) contenidos en los bienes.
Según los estudios de Lancaster, los consumidores pueden distinguir aquellos elementos
contenidos en los productos que consumen y le producen bienestar; para lo que el autor
desarrollo el concepto económico de función de utilidad aditiva y separable, por la cual los
consumidores pueden reconocer en cuanto su bienestar aumenta o disminuye cuando
incorpora o extrae algún elemento del bien a consumir.
Este concepto que al parecer es teórico, es utilizado por muchas empresas para valorizar
aspectos contenidos en el producto final así, por ejemplo, tanto la empresa Audi como BMW
tienen un servicio personalizado que le permite al comprador seleccionar que niveles de
atributos quiere incorporar o desechar a partir de un modelo de automóvil estándar.
Si bien la idea de poder valorar los distintos componentes de un producto en forma separada
para luego integrarlos y obtener el precio final es más que atractiva desde el punto de vista de
la comercialización, incrementa significativamente el espectro de evaluación de distintos
diseños de productos. Esto hace que la implementación pueda resultar muy dificultosa, debido
a que sería necesario contar con un producto final con las distintas combinaciones de niveles
de atributos en el diseño y lanzarlos al mercado para determinar la valoración que los
consumidores le asignan a cada alternativa, hecho que en si mismo sería demasiado costoso.
Afortunadamente la técnica de Conjoint, en sus diferentes variantes, permite simular las
características esenciales del producto y posibilita al consumidor seleccionar cuales de las
alternativas es más o menos atractiva para él.
Este ejercicio de selección de combinación de distintos niveles de atributos, no sólo consiste
en seleccionar la combinación más deseada o perfiles de inmuebles, sino que la permite al
encuestado ponderar las distintas combinaciones por el grado de predilección; lo que
constituye un cúmulo de información que posibilita no sólo evaluar porque se ha seleccionado
el producto, sino también conocer porque algunos han sido considerado inaceptables o
porque otros han estado muy cerca de ser los mejores. Esta información es suficiente para
establecer cuanto más importante es un atributo respecto a otros y como los diferentes
niveles de atributos son valorados por los consumidores (los perfiles utilizados para que las
personas encuestadas realicen su selección simulada tanto para la unidad habitacional como
para el barrio o contexto, se encuentran en el Anexo 3 y Anexo 4 respectivamente).

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4 - Resultados de la encuesta

4.1- Perfil de los compradores

A continuación se presentan las características del grupo encuestado.
Cuadro I
Edad promedio Entre 43 y 44 años
Porcentaje de mujeres que van a hacer la consulta 46.40%
Educación
Años de estudio promedio Entre 15 y 16
Universitario 37.90%
Terciario 24.10%
Secundario 37.90%

Las características de los individuos encuestados, indicadas en el cuadro I, conjuntamente con

el tipo de obra social, sector de la economía al cual pertenece y tamaño de la firma en el cual
se desempeña, se determinaron los niveles de ingreso. La estrategia de estimación del nivel de
ingreso de cada uno de los individuos fue la siguiente, en primer lugar se estimaron los
parámetro de una curva de ingreso controlado por distintas variables socioeconómicas
disponibles en la Encuesta Permanente de Hogares (EPH); posteriormente, se consultaron a los
entrevistados sus características socioeconómicas (y con estas se calculó el ingreso por medio
de la función estimada. Este cálculo de ingreso requiere ser ajustado por subdeclaración,
debido a que los encuestados tienden a ocultar su verdadero ingreso, sobre todo cuando éste
es elevado.
A partir de la estimación de la curva de ingreso sobre los datos de la EPH para la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, se llegó a la conclusión que, en promedio en el cuadro I, a los 51
años se maximiza el ingreso; mientras que, como puede observarse, la edad promedio en la
encuesta es de 43 o 44 años, con lo que los compradores potenciales están comenzando un
proceso de acumulación en el que el ingreso suele ser más elevado posible cualquiera sea su
condición social.
El cuadro II muestra el resultado del cálculo del ingreso individual que posteriormente es
ajustado por subdeclaración y finalmente extrapolado al ingreso familiar.
Cuadro II
Cálculo de ingreso

Individual Ajustado por

Individual Familiar
subdeclaración

Promedio 18,971 23,714 38,774

Maximo 31,946 39,932 71,641

Minimo 10,262 12,827 14,677

Desvio 5,825 7,281 15,649

Como puede verse, los individuos que fueron en busca de una unidad habitacional en el
segundo semestre de 2012 pertenecen al mayor decil del ingreso en la ciudad de Buenos Aires.

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El ingreso familiar se ha calculado a partir del supuesto que las parejas con similares en cuanto
a características socioeconómicas y que la diferencia en el nivel de ingreso es en promedio una
cuestión de género.
Con el cálculo del nivel de ingreso familiares se estima la distribución de precios de viviendas
que son factibles para el perfil del grupo encuestado para lo cual, se calculó la distribución del
valor de las viviendas que son factibles para el nivel de ingreso familiar, dado las condiciones
crediticias imperantes en ese momento (cuadro III) y, posteriormente, se calculó la
distribución del precio de los inmuebles consultados (cuadro IV).

Cuadro III
Distribución del precio de los inmuebles
Dolares Pesos
Promedio 178,468 1,070,806
Desvio Estandar 105,609 633,652
Maximo 976,559 5,859,351
Mediana 154,144 924,864

Cuadro IV
Distribución del precio de los inmuebles
Dolares Pesos
Promedio 128,576 771,455
Desvio Estandar 61,015 366,091
Maximo 516,761 3,100,565
Mediana 114,524 687,142

Este ejercicio revela que el potencial de compra es superior al nivel de precios que
efectivamente se busca en el mercado, lo cual es un indicador de que no se están utilizando
créditos hipotecarios para la compra de unidades. Por otro lado, si los créditos hipotecarios se
utilizaran, aumentarían el precio en un 40% o a los mismos precios aumentaría la demanda en
un 40%.

4.2- La movilidad
La movilidad es la acción por la cual los individuos cambian el barrio en el que se encuentran.
La movilidad puede darse por de una necesidad concreta que motiva a la unidad familiar a
cambiar de barrio, como ser el aumento de los integrantes de la familia o sólo por
preferencias, ya sea por modas o variaciones en el nivel de ingreso que le permitan a la familia
ir a un entorno que se considera más atractivo (colegios en la cercanía, percepción de mayor
seguridad, mejores medios de transporte, cercanía a espacios verdes, etc.).
El cuadro V muestra la movilidad según la edad promedio de los individuos encuestados.

11
 Cuadro V
Total No cambio Cambio de
encuesta de Barrio Barrio
Edad promedio 43.6 38.1 45.8
Desvio Est. 14.1 11.9 14.6
% cambio de Barrio 27% 73%

La edad es un factor determinante al momento de analizar la movilidad, como puede verse, la

movilidad entre barrios se da a los 45.8 años promedio; mientras que, los individuos que
tienden a permanecer en el barrio tienen una edad promedio de 38 años. Claro está que esta
mayor edad promedio en la movilidad se encuentra asociado con mayor nivel de ingreso y
mayor tamaño del grupo familiar, con lo cual no nos ayuda a determinar la causa, pero si un
hecho empírico que indica que a mayor cercanía al máximo nivel de ingreso los individuos
tienen mayor posibilidades de mudarse a áreas que cubran sus necesidades.
El cuadro VI relaciona la movilidad con los metros cuadrados, en el mismo se observa que, la
elección de otros barrios es acompañada con mayor cantidad de M2 en los inmuebles; más
precisamente, esta movilidad está asociada con un incremento del tamaño de la unidad que
ronda en los 10m2 en promedio. , lo que podría significar un cuarto adicional.
Cuadro VI
Permanece Cambio de Relación
en el Barrio Barrio de Cambio
Promedio M2 57.8 67.2 16.2%
Desviación 13.4 24.4
Variabilidad 71.2 91.6 28.7%

La pertenencia compensada con un mayor tamaño del inmueble siendo en promedio un 16%
mayor, pudiendo llegar a un 29%.
El cuadro VII muestra la relación en la configuración del grupo familiar y la movilidad. En
términos comparativos, la permanencia en el barrio se concentra en personas que van a vivir
solas; mientras que, la movilidad hacia otros barrios se da en parejas y en parejas con un hijo.
Cuadro VII
Total No cambio Cambio de
encuesta de Barrio Barrio
Una sola persona 30% 38% 27%
Una pareja 30% 13% 36%
Una pareja con un hijo 20% 13% 23%
Una pareja con dos hijos 13% 13% 14%
Una pareja con tres o mas hijos 3% 13% 0%
No viviré en él, pienso alquilarlo o
3% 13% 0%
venderlo luego
No viviré en él, pienso darle un uso
comercial/profesional

Cuando se controla por el destino de la vivienda, en general, la movilidad se da por una

necesidad de espacio adicional. El cuadro VIII muestra los cambios de tamaño de la unidad
condicionado al destino de la vivienda, como así también, a la movilidad. En el cuadro se
observa que, cuando el departamento suele ser para una persona que piensa vivir sola, el
espacio no resulta ser importante, esto puede darse en casos en los que el departamento es

12
destinado a un individuos que se van de la casa de los padres o se divorcian, con lo cual, el
tamaño de la unidad no es algo relevante en ninguno de los dos casos.
Cuadro VIII
M2 según característiacas del inmueble
Permanece Cambio de Relación de
en el Barrio Barrio Cambio
Una sola persona 53.0 49.7 -6%
Una pareja 65.0 65.9 1%
Una pareja con un hijo 70.0 76.6 9%
Una pareja con dos hijos 60.0 90.0 50%

A medida que el destino de la vivienda incorpora situaciones en las que la unidad familiar
aumenta, se entiende que los compradores buscan un mayor espacio habitacional.

4.3- Impacto de los amenities en la selección de los inmuebles

En esta sección se determinan los porcentajes para cada uno de los atributos que surgen de la
búsqueda original es decir, se realizó una clasificación de los atributos de los inmuebles que
motivaron la consulta. Así, por ejemplo, el 41% los departamentos que fueron consultadas
contaban con cocheras en el edificio, el 31% de ellos contaban con parrilla de uso común en el
edificio, mientras que pileta/solárium y gym/quincho y SUM se encontraron en la misma
proporción (13,8%)
Selección de Amenities en el edificio
Pileta/
Solarium
Dentro de los amenities del Cocheras
13.8%
edificio, la disponibilidad de
Gym/
cocheras se encuentra en el Quincho/
13.8%
41,4% de las consultas para Sum 41.4%

compra de un inmueble.

31.0%

Parrilla

En el caso de los amenities de uso Características de la Unidad

exclusivo, la parrilla en la unidad se Parrilla en
Balcon
la Unidad
encuentra entre los menos buscados Aterraz

(12%); mientras que el dormitorio en suite 12.0%

junto con la cocina integrada, han sido los
32.2%
más solicitados.
Cocina 28.0%
Integrada

28.0%

Dormit en
Suite

13
 Tipo de edificio o construcción El tipo de construcción seleccionado en
mayor medida es el edificio entre
Edificio en medianeras, seguido por la configuración
Torre
en torre.
24.1%

65.5%
6.9% Edificio tipo
PH en
3.4% Duplex

Edificio en Edificio tipo

Medianeras PH en
triplex

La ubicación más buscada de la unidad en

el edificio es al frente (51,7%). El último Ubicación de la Unidad en el Edificio
piso fue requerido en un 7% de las Ultimo Piso

unidades consultadas; no obstante parecer

6.9%
Interno/
poco, nótese que para una unidad Lateral
promedio de ocho pisos con cuatro 13.8%

unidades por piso, el último piso resulta ser Frente

sólo el 3% de las unidades.

51.7%
27.6%

Contrafr

La forma en la que se ha llegado a esta configuración en la elección es condicionada por la

oferta en el mercado; por ejemplo, en el caso de la cocina integrada, esta fue tan buscada
como el dormitorio en suite. Esto es así porque el mercado está buscando a la cocina integrada
en la misma proporción que el dormitorio en suite o porque el comprador no encuentra en el
mercado la forma de disociar estos dos conceptos debido a que, las unidades disponibles
(oferta) que cuentan con dormitorio en suite, cuentan también con cocina integrada. Lo
mismo ocurre en el caso de la ubicación en el edificio, los compradores han buscado más la
ubicación en el último piso de lo que realmente existe en promedio en la oferta; porque la
demanda se concentra en estos atributos en una proporción mayor a la que su distribución
indica. Nótese como la oferta resulta ser la limitante de la elección del comprador, en la
sección V, se intentara dar respuesta a este tipo de interrogantes.

5
4.4- Características del precio por metro cuadrado en las unidades consultadas
El objetivo de esta sección es establecer un precio promedio de aquellas unidades
habitacionales por sobre las cuales se ha realizado una consulta con intención de compra. El
gráfico I muestra la distribución del precio por metro cuadrado por barrio.

Características del Precio por M2 según Barrio

$2,600 Gráfico I
$2,400

$2
$2,200

,37
$2

3 .7
,23
$2

$2
$2,000

$2

$2
$2
$2

,15

,15

9 .0
,13

,13
,10
,10

2 .8

2 .8
$2

1 .1
$1,800

4 .0
4 .3
0 .0
,03
3 .1

$1,600
$1
,66

$1,400
8 .8
$1
,50
$1

3 .8

$1,200
,31
4 .9

$1,000

no
so
o

z
o

ta
e
o

ro

o
l

n
ba

ñe
lm
ed

rm

llit

nc
ió

le
ag
re

ra
to

uc

ba
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Bo

Nu

co
O
le
ng

lg
m
is

t it

Pa

ca

Be

Re
Al
Cr

Co
n
ns

Sa
n

Co
Sa

El gráfico II indica que el precio promedio de las consultas esta en el orden de 2000 u$s/m2 y
que la distribución del precio es aproximadamente normal.

Distribución de Precios

Gráfico II
35 Precio promedio:
2.050 U$S
30

25
Frecuencia

20

15

10

0
00

00

00

00

00

00

00

00

00

00

00

00
00

...
or
,1

,3

,5

,7

,9

,1

,3

,5

,7

,9

,1

,3
$9

$1

$1

$1

$1

$1

$2

$2

$2

$2

$2

$3

$3

ay
m
y

5- Análisis de la Valoración relativa de las características del inmueble por parte de los
encuestados

Cuando se sometió a los encuestados a un ejercicio de selección de los perfiles de inmuebles

simulados es decir, cuando se le pidió a los encuestados que realice un ranking de
combinación de atributos que tiene que tener un inmueble permitió, por un lado, determinar
la ponderación o peso que los compradores potenciales asignan a cada atributo al momento
de la compra y; por otro lado, determinar la valoración de cada uno de los niveles de los

2
mismos. Un mayor peso de un atributo en la decisión de compra, no implica una mayor
probabilidad de compra sino que simplemente, los compradores prestan más atención a esa
característica independientemente que se le asigne una valoración positiva o negativa.
Los resultados del ejercicio (en el cuadro X) indican que el precio es el principal factor en la
elección de la unidad habitacional (24.1%); sin embargo, este factor no es lo suficientemente
grande como para ser un elemento del cual dependa toda la decisión de compra.

Cuadro X
Importancia relativa entre los distintos
elementos de análisis

Características de la Unidad 19.844

Selección de Amenities en el
16.138
edificio
Caracteristicas_del_edificio 20.949
Ubicación de la unidada en el
18.898
edificio
Precio 24.171

El resultado asociado al precio es interesante en cuanto que las características constructivas

del inmueble tienen relevancia en la decisión y por lo tanto pueden utilizarse para agregarle
valor a la unidad o dicho de otra manera, buscar la combinación de atributos positivos que
hacen aumentar la probabilidad de compra a un precio determinado. Este resultado se deriva
del hecho que el grupo encuestado corresponde al segmento ABC1, con una gran proporción
del segmento AB (ver el cuadro de estimación de los ingresos), por lo que el precio resulta no
ser el único elemento de decisión de la compra; cabe mencionar también, que en el momento
que el grupo buscaba comprar un inmueble (segundo semestre de 2012), el mercado no tenía
un precio definido para las transacciones inmobiliarias con lo cual es de suponer que los
compradores contaban con ese dinero en forma de ahorro.
En segundo lugar en grado de importancia son las características del edificio y el tipo de
unidad, atributo que incorpora elementos tales como dormitorio en suite, balcón aterrazado,
cocina integrada y disponibilidad de parrilla en la unidad; lo que significa que el diseño es una
variable importante en el proceso de elección, sobre todo en aquellos elementos de uso
exclusivo o que el individuo puede apropiarse en la compra.
La encuesta arrojó como resultado que, la posibilidad de apropiación del elemento es crucial
en la determinación del peso del atributo; esta es la razón por la cual, el atributo que menor
peso tiene en la elección de compra es la “Selección de amenities de edificio” o elementos de
uso común tales como Sum, pileta, solarium, etc, sobre los cuales el comprador no puede
ejercer un derecho de propiedad sobre los mismos.

3
5.1- Valoración de los inmuebles por nivel de atributo
En este apartado se analizan los niveles de cuatro atributos dejando al precio para una sección
posterior exclusiva para su análisis. En esta sección se determina la probabilidad de seleccionar
una configuración específica es decir, si se les da a los compradores una amplia gama de
productos a elegir, ellos seleccionarían con una determinada distribución de probabilidades
entre niveles de cada atributo; así, por ejemplo, dentro del atributo “características de la
unidad” se estima que los compradores elegirían un 34,5% de unidades con dormitorios en
Suite.

El dormitorio en suite es altamente

Características de la Unidad
Balcon Parrilla en la
valorado. El balcón aterrazado, que es un
Aterraz Unidad
atributo de muy baja utilización dentro de
la vivienda, es preferido a la cocina 18.1%
integrada, que es de uso diario. 24.4%

23.0% 34.5%

Cocina Dormit en
Integrada Suite

La cochera sigue siendo el elemento más Selección de Amenities en el edificio

Gym/
importante ya que en comparación con los Pileta/ Quincho/
otros amenitites en el edificio este es de Solarium Sum

uso exclusivo. Un aspecto a destacar 20.7% 21.1%

respecto a la selección de la cochera es que
hace referencia a la posibilidad de comprar
la cochera en el futuro. La disponibilidad
de la misma genera una opción de compra 24.1%
34.1%
que aumenta el valor de todas las
unidades. Parrilla
Cocheras

4
 La ubicación en el frente es la más
Ubicación de la Unidad en el Edificio valorada; claro está que esta medida es
Interno/
Ultimo Piso Lateral
independiente de los factores externos que
puedan influenciar la misma; es decir, a
17.6%
24.9% misma exposición a factores externos se
prefiere el frente. El último piso es muy
valorado, sobre todo si se tienen en cuenta
20.3%
lo reducido de esta oferta y los problemas
constructivos que en general suelen tener.
37.2%

Contrafr
Frente

Tipo de edificio o construcción

Edificio en Edificio en
La configuración en torre es, por mucho, la Medianeras Torre

más valorada dentro de los tipos de 23.4%

edificaciones consultadas posibles.
40.1%

Edificio tipo
PH en 11.7%
triplex

24.8%
Edificio tipo
PH en
Duplex

5.2- Comparación entre los datos observados y los deseos del consumidor
La sección anterior muestra la valoración que cada uno de los compradores asigna a los
diferentes atributos independientemente de la oferta, información con la cual, se puede
construir perfiles de compras deseados; sin embargo, un aspecto interesante a analizar es la
diferencia entre la demanda potencialmente efectiva, entendida como aquella que los
individuos van a buscar después de observar la oferta existente en el mercado y la demanda
deseada, que es la que surge de las valoraciones que el comprador realiza
independientemente de la oferta.

5
Selección de Amenities
Demanda efectiva Demanda deseada
Gym/
Pileta/
Pileta/ Quincho/
Solarium
Cocheras Solarium Sum
13.8%
Gym/ 20.7% 21.1%
Quincho/
Sum 13.8%
41.4%

24.1%
34.1%
31.0%
Parrilla
Cocheras
Parrilla

Como puede verse a partir de los gráficos de torta, el orden de preferencias no ha cambiado, la
posibilidad de compra de cochera en el edificio sigue siendo, en este contexto, un elemento de
valoración más importante por parte de los consumidores

Características de la Unidad

Demanda efectiva Demanda deseada

Parrilla en Balcon Parrilla en
Balcon la Unidad
la Unidad Aterraz
Aterraz

12.0% 18.1%
24.4%
32.2%

Cocina 28.0%
Integrada
23.0% 34.5%

28.0%
Cocina Dormit en
Dormit en Suite
Suite Integrada

Cuando se analizan las características de la unidad, se observa que el orden de preferencias

cambia ya que el 32% de las unidades consultadas contaban con un balcón aterrazado;
mientras que, cuando se les dio a los participantes la posibilidad de elegir, estos eligieron en
mayor medida unidades con dormitorio en suite por sobre el balcón aterrazado. La elección
del dormitorio en suite tiene más sentido que el balcón aterrazado, debido a que éste último
se utiliza relativamente menos tiempo que el dormitorio.
Mientras que en la demanda efectiva el dormitorio en suite tenia la misma probabilidad de ser
seleccionado que la cocina integrada, en el análisis de atributos deseados, se obtuvo que el
dormitorio en suite aumenta su probabilidad de ser elegido un 50% por sobre la probabilidad
de elegir la cocina integrada, lo que refleja que el comprador acepta la cocina integrada en la
misma proporción que el dormitorio en suite porque estos atributos vienen en forma conjunta
en la oferta.

6
Ubicación de la Unidad en el edificio

Demanda efectiva Demanda deseada

Ultimo Piso Interno/
Ultimo Piso Lateral
6.9%
Interno/ 17.6%
Lateral 24.9%
13.8%

Frente
20.3%
51.7%
27.6%
37.2%

Contrafr Contrafr
Frente

La ubicación al frente sigue siendo la preferida por los compradores, hecho que se verifica en
el mayor porcentaje relativo de departamentos consultados con esa característica; sin
embargo, cuando se los consultó sobre el grado de preferencias, los compradores optaron por
la ubicación al frente en una menor proporción lo que indica que esta ubicación está barata en
el mercado superando la oferta relativa. Esto significa que, si suponemos que la oferta de esta
ubicación está en torno al 45% de las ubicaciones y la búsqueda efectiva está por sobre este
porcentaje, quiere decir que a los compradores les resulta atractiva esta ubicación en términos
relativos al momento de la compra; si a su vez se observa que las preferencias sobre esta
ubicación son menores a las que efectivamente se observa y tanto los diseños como
localizaciones son independientes de la ubicación en el edificio, es de esperar que el precio
que la oferta le asigna a estas ubicaciones está por debajo del precio que maximiza el ingreso
de las mismas.
Cuando a los individuos se les consulta sobre sus preferencias respecto del último piso, estos
manifiestan valorarlo mucho, quedando en segundo lugar en preferencias entre todas las
ubicaciones, siendo que el porcentaje de incorporación de esta característica en la consulta
fue sólo de un 7%. Evidentemente, esta característica no es lo suficientemente penalizada por
el precio, ya que si así lo fuera, la proporción de búsqueda en el mercado se asemejaría en
mayor medida a la oferta es decir, que en general el último piso se encuentra subvaluado por
los vendedores y sobrevalorado por los compradores. Los compradores han manifestado que
valorar esta característica por sobre la demanda efectiva, siendo esta demanda efectiva mayor
a la oferta, lo que significa que estarían dispuestos a comprar más unidades de esta naturaleza
pero la oferta relativa de este tipo de unidades es muy baja y por tanto la demanda se
encuentra restringida a un número limitado de unidades.

Tipo de edificio y construcción

El tipo de construcción preferido por los compradores es el edificio en torre, aunque en las
consultas realizadas en las inmobiliarias no se ha manifestado esta característica como la más
preferida; esto se debe a que el edificio entre medianeras es el más común en el mercado o
dicho de otra forma, la oferta relativa es baja. Cuando se analiza lo oferta, los edificios de tipo
torre, son una proporción mucho menor que la demanda efectiva, esto se debe a que los

7
compradores potenciales, a los precios vigentes, les sigue resultando atractiva esta compra y,
al igual que en el caso de la ubicación, la oferta está restringiendo la demanda con lo cual, un
aumento de este tipo de construcciones sería aceptado por los compradores potenciales
incluso a un precio más elevado que el actual.

Demanda efectiva Demanda deseada

Edificio en Edificio en
Edificio en
Medianeras Torre
Torre
24.1% 23.4%

40.1%
65.5% Edificio tipo Edificio tipo
6.9% 11.7%
PH en PH en
3.4% Duplex triplex

24.8%
Edificio tipo
Edificio en Edificio tipo
PH en
Medianeras PH en
Duplex
triplex

La construcción del PH en dúplex es un diseño que al público le interesa, aunque no se

encuentra con facilidad en el mercado.

5.3- El efecto precio después de la aplicación del análisis de Conjoint

Para el análisis del precio se utilizaron dos tipos de modelos en primer lugar, se consideró que
la demanda por metro cuadrado tiene pendiente negativa (hecho característico en todo tipo
de curva de demanda) y posteriormente se dejó a los datos que describan una forma funcional
propia, este ejercicio arrojó como resultado la relación precio utilidad mostradas en el gráfico
III.
Como puede verse, las curvas obtenidas son completamente diferentes en su forma aunque
resultan similares en sus valores extremos; más aún, los puntos extremos de la curva de
demanda lineal negativa se encuentran por arriba de la curva discreta en los extremos, debido
a que estos se disponen de manera tal que, al eliminar la giba ocasionada por los datos
centrales, tienden a elevarse los extremos para lograr una trayectoria uniforme.

8
 Gráfico III

Relación precio Utilidad en la demanda

1.5

1.0

0.5
Valores de Utilidad

0.0

-0.5

-1.0

-1.5 Discreto
Lineal Negativa
-2.0
1500 2000 2500 3000
Preci os por
El gráfico muestra la relación valores de utilidad percibida por el comprador M2 aumentos en
ante
el precio de producto. En los estudios de demanda de esta naturaleza, en general se tiende a
considerar que la demanda tiene pendiente negativa (cuanto mayor es el precio menor es la
utilidad percibida por el comprador) a los fines de incorporar más información en el proceso
de estimación sin embargo, una forma de verificar la robustez de los datos, es dejar los
mismos libremente a fin de verificar si da alguna curva que, aunque no sea lineal, muestre una
tendencia negativa.
En este trabajo se ha dejado libremente para establecer que, si se toma en cuenta los
extremos solamente, estos arrojan un valor punta a punta negativo como lo indicaría la teoría
de demanda pero no obstante ello, se observa que el incremento de precio de 1500 u$s/m2 a
2000 u$s tiene una pendiente positiva. Este resultado indica que el comprador es más
receptivo a pagar un precio de 2000u$s/m2 que un precio de 1500 u$s/m2.
Lo que ocurre es que el precio de 2000 u$s es un precio instalado en los compradores, un
precio por encima de este la utilidad empieza a bajar y por tanto, la teoría de demanda opera
como en cualquier otro mercado; mientras que un precio por debajo de 2000 u$s, los
compradores entienden que hay algo adicional que ellos no están observando, algo que hace
que el metro cuadrado sea tan barato para los estándares locales y por tanto lo ven como una
pérdida de calidad en el inmueble.
Tal vez la explicación más comúnmente utilizada en este tipo de fenómenos en el Real Estate
es la de precio de la membrecía o precio de la discriminación. Este fenómeno fue desarrollado
en USA por Thomas Schelling; a partir del cual, la demanda no reacciona al precio ya que a
precios inferiores se lo reconoce como asociado a algún efecto no deseado en la vecindad, o
dicho de otra forma, el comprador trata de asegurarse que el vecindario tienen las
características deseada por él mismo. En este sentido se han desarrollado trabajos aplicados

9
en la Ciudad de Buenos Aires, encontrando el mismo fenómeno en el precio de los inmuebles1
a partir de los cuales, se concluye que los barrios más caros, lo son por el precio a la
segregación que sus habitantes están dispuestos a pagar. Los estudios realizados en este
respecto en la ciudad de Buenos Aires, señalan que el efecto de la segregación suele ser más
fuerte que algunas características del entorno y por lo tanto, algunos barrios que tienen mayor
calidad de vida a partir de un conjunto de indicadores objetivos que miden la distancia
promedio de los vecinos a escuelas, hospitales, espacios verdes, centros comerciales, bocas de
subte, estaciones de trenes, autopistas y avenidas se suele asignar un precio menor a otros
con menor calidad del entorno.
En este trabajo se encuentra un resultado similar, lo cual parece coherente si se considera que
el grupo encuestado corresponde a un grupo de ingreso más elevado en la ciudad de Buenos
Aires.

5.3.1- Elasticidad precio de la demanda para una demanda con pendiente negativa
La elasticidad precio de la demanda es un concepto por el cual, las cantidades demandadas
varían en alguna proporción cuando varía el precios. Los resultados obtenidos aquí muestran
que, para aumentos del precio de 2500 u$s/m2 a 3000 u$s/m2 (variación del 20%), las
cantidades demandadas varían en 5,8%; lo que implica una elasticidad precio de la demanda
de departamentos de -0,3 (ver cuadro XI).

Cuadro XI

Prob de Var. % en Var. % en

Precio Elasticidad
compra precio cant
1500 27.1%
2000 25.7% 33.3% -5.2% -0.157
2500 24.3% 25.0% -5.5% -0.221
3000 22.9% 20.0% -5.8% -0.292

Las bajas elasticidades son comúnmente observables en mercados en los que no hay
sustitutos; así, por ejemplo, el precio es observado puede ser utilizado para decidir entre
unidades habitacionales (sustituyendo una por otra). Sin embargo, cuando el precio es un
indicador entre comprar un lugar para vivienda o no, no existen demasiadas alternativas
posibles para reemplazar estas unidades con otras salvo con un alquiler a un tercero. Alquilar
un inmueble para el que quiere comprar, teniendo el potencial para hacerlo, no es una acción
que sustituya fácilmente el deseo de compra; no obstante ello, es posible que la presión por
los alquileres aumente si estos deseos no se concretan en el mercado.

1
Well-Being at the Subcity Level: The Buenos Aires Neighborhood Quality of Life Survey en “The
quality of life in latin american cities: markets and perception” (2011).

10
5.3.2- Elasticidad precio de la demanda para una demanda sin pendiente prefijada
Cuando no se utiliza un modelo lineal es decir, cuando no se restringe a que la forma de la
curva de demanda tenga pendiente negativa, se observa que la probabilidad de compra de un
inmueble se maximiza para precios de 2000 U$S/m2.
En el cuadro XII se muestra la elasticidad precio de la demanda resultante, la cual indica que
para una variación en el precio de 2000 u$s/m2 a 2500 u$s/M2 (variación del 25%), las
cantidades demandadas se reducen en sólo un 6.4% (elasticidad equivalente a -0.256);
mientras que, para precios mayores a 2500 u$s/M2, un aumento del precio en un 1% genera
reducciones en las cantidades demandadas en 1,26% (tramo en el que la demanda es más
elástica).
Cuadro XII
Prob de Var. % en Var. % en
Precio Elasticidad
compra precio cant
1500 23.4%
2000 29.1% 33.3% 24.5% 0.734
2500 27.2% 25.0% -6.4% -0.256
3000 20.4% 20.0% -25.2% -1.260

5.4- Impactos en el precio a partir de la modificación de distintos atributos

En esta sección, mediante un ejercicio de simulación sobre los resultados obtenidos, se realiza
una aplicación para determinar el impacto que cada nivel de atributo ejerce sobre la
valoración del comprador sobre los inmuebles. Este ejercicio consiste en determinar el nivel de
utilidad que se estima tendrá el comprador de una combinación simulada de niveles de
atributos. Cabe mencionar que el precio también se encuentra dentro de la función de utilidad
de manera negativa, con lo que, aumentos por sobre el precio promedio, generarían
reducciones en la utilidad y viceversa; por lo que se podría calcular la variación de precio
necesaria para mantener al comprador en el mismo nivel de utilidad o indiferente entre dos
situaciones en las que se ha cambiado un nivel de atributo por otro.
El primer atributo a analizar es “Ubicación de la unidad en el edificio” cuyos niveles implican
ubicaciones y la elección de una ubicación implica la no elección de las otras. En este caso la
pregunta que se pretende responder es: cuanto cambiaría el precio, para que el consumidor
esté indiferente entre elegir una u otra ubicación? La respuesta se encuentra en el siguiente
cuadro.
Cuadro XIII

Interno/Lateral Al Contrafrente
Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-20% -423 1,677 21,174 83,826 -1% -18 2,082 -890 104,110

Al Frente Ultimo Piso

Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
17% 359 2,459 17,972 122,972 4% 82 2,182 4,093 109,093

11
Como puede verse en el cuadro XIII, los departamentos ubicados al frente tienen más valor
monetario que aquellos ubicados en el último piso, al contra frente o interno/lateral. Así, por
ejemplo, un departamento ubicado al frente suele tener un precio de aproximadamente 17%
más que el promedio, lo que significa que si un departamento con las características promedio
(2000 u$s) está ubicado en el frente su valor se incrementaría a 2340 u$s; más aún, el valor de
un departamento al frente en un mismo edificio y con las mismas características, suele
valorarse un 18% más que uno ubicado al contra frente y un 13% más que uno ubicado en el
último piso.
Los departamentos que tienen vista a un muro cercano, como ocurre en el lateral o interno, no
son valorados, según el grupo encuestado, para ser aceptados en la misma medida que un
contrafrente, su precio debería ser un 19% menor a estos últimos.
En el caso del atributo “Amenities en el edificio”, se obtuvo que la cochera es el nivel más
valorado por los compradores. Los resultados mostrados en el cuadro XIV indican que, si el
consumidor afronta la elección entre dos unidades habitacionales en dos edificios iguales
ubicados uno al lado del otro pero que uno de ellos cuenta con cochera mientras que pileta es
el único amenitie con que cuenta el otro, el precio del departamento en el edificio que tiene
cochera podría ser un 15% más elevado que el otro.
Esto implica que un departamento en un edificio que cuenta con cochera puede elevar su
precio por sobre el promedio si se le quitan algunos amenities. Esto se debe a que, en este
atributo particular, se le dio a elegir al consumidor entre un amenitie con potencial de uso
exclusivo contra aménities de uso común. La posibilidad de adquirir cochera en el edificio, le
da al cliente una opción de compra de un activo con integración al patrimonio que, al no tener
precio en el mercado, éste la incorpora en el precio del inmueble; mientras que, el resto de los
amenities, no sólo no pueden ser activados en ningún momento por parte del comprador sino
que implican un costo en términos de expensas.

Cuadro XIV
Gym/Quinchi/SUM Cochera en edificio
Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-5% -100 2,000 -4,982 100,018 12% 249 2,349 12,456 117,456

Parrilla Pileta/Solarium
Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-5% -96 2,004 -4,804 100,196 -3% -53 2,047 -2,669 102,331

Si realizamos el mismo ejercicio teniendo en cuenta como amenitie diferencial a la pileta en

uno y parrilla en el otro, el precio del primero sería un 2% más alto. Por otro lado, si se
comprara el nivel gym/quincho/sum con parrilla, no se observan cambios de precio, lo que
significa que estos dos niveles de atributos son vistos como similares por el comprador
potencial.

12
El cuadro XV, muestra los resultados sobre los niveles del atributo “Tipo de edificio o
construcción” en este se observa que, el edificio tipo torre puede llegar a tener un precio un
13% mayor al de una unidad similar en un edificio entre medianeras y un 18% mayor a una
configuración en duplex.

Cuadro XV

Edificio tipo Torre Departamento tipo Duplex

Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
16% 327 2,427 16,370 121,370 -2% -36 2,064 -1,779 103,221

Departamento tipo Triplex Entre Medianeras

Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-16% -345 1,755 -17,260 87,740 3% 53 2,153 2,669 107,669

Dentro del atributo “Características de la Unidad”, en el cuadro XVI se observa que el

dormitorio principal en suite, resultó ser uno de los niveles más deseados por la demanda. La
utilización del dormitorio en suite puede aumentar la valorización en un 7%, respecto de la
ausencia del mismo.
El balcón aterrazado podría generar un incremento en el precio de 5% respecto de la ausencia
del mismo; mientras que, la cocina integrada y la parrilla en la unidad son consideradas como
aspectos no deseados que podrían bajar la valoración si se incorporan.

Cuadro XVI

Parrilla en la unidad Dormitorio ppal en Suite

Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-8% -167 1,933 -8,363 96,637 7% 139 2,239 6,940 111,940

Cocina Integrada Balcon Aterrazado

Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-4% -85 2,015 -4,270 100,730 5% 114 2,214 5,694 110,694

Cuando la unidad es construida: 1) En un edificio en Torre; 2) Balcón Aterrazado; 3)

Dormitorio en Suite; 4) Ubicado al frente y 5) En un edificio con cocheras disponibles

13
 Grafico IV

35
Distribución de Precios

30

Parametros 25
punto de
Resultado
partida
20
Metros Cuadrados 50 50
15
Precio Promedio
U$S /M2
2100 3289
10

Precio de la unidad
U$S
105000 164431 5

0
00

00

00

00

00

00

00

00

00

00

00

00
00

...
or
,1

,3

,5

,7

,9

,1

,3

,5

,7

,9

,1

,3
$9

$1

$1

$1

$1

$1

$2

$2

$2

$2

$2

$3

$3

ay
m
y
El gráfico IV muestra que el precio promedio puede pasar de 2100u$s a 3300u$s el metro
cuadrado cuando se incorporan la configuración de amenities deseados.
Cuando se realiza el ejercicio de valorización de los atributos, se llega a que el precio por
metro cuadrado puede pasar de 2100u$s a 3300u$s; esto hace que, el precio por metro
cuadrado de una unidad habitacional, pase de estar en el promedio (valor superior al 50% de
los precios del mercado) a estar en el percentil 75 es decir, un precio por arriba del 75% de los
precios del mercado.
6- Valoración del entorno por nivel de atributo
Al igual que fuera realizado para los inmuebles, en esta sección se realiza un análisis de
valorización aplicado al entorno del mismo. Como puede verse en el cuadro VII, el atributo
más relevante para los compradores, al momento de seleccionar la ubicación del inmueble, es
la “Seguridad”. La seguridad impacta en la decisión de la ubicación del inmueble en un 35,2%
la que significa que si la percepción de seguridad está instalada en un área, la demanda en esa
área se incrementará; mientras que si se cree que un área es insegura, los deseos de ir a esa
área se reducirán.
Cuadro VII

14
El segundo atributo en importancia es la “Densidad”, este atributo implica en 22,1% de la
elección de la localización el cual, conjuntamente con la relevancia que implica el atributo
“Seguridad” en la decisión del consumidor, se alcanza un 57,5% del total de la misma.
La “Accesibilidad” forma parte del 15% de la decisión de la localización aspecto que, a priori
parecería ser relevante, pero dado el momento particular del mercado en el que se realizó la
encuesta, el grupo que fue a realizar una compra, en general no creen que esto sea un
elemento importante.
Finalmente, la cercanía a elementos característicos del entorno tales como zonas gourmet,
parques, centros de esparcimiento, etc. no son relevantes en la decisión, más allá de su
connotación sea positiva o negativa.
A continuación se analizará el impacto de los niveles de cada uno de estos atributos y como
ellos pueden contribuir a la decisión de localización.
El cuadro VIII, muestra como impacta la seguridad en la decisión de compra; como puede
verse, éste ha sido interpretado por los encuestados como inseguridad, por lo que cualquier
nivel de este atributo reduce la utilidad o deseo de compra.
En el cuadro se observa que el nivel “cercanía a un asentamiento ilegal” impacta tan
negativamente en la percepción de seguridad que, para una calidad promedio de la unidad
habitacional (de un precio de 2000 por m2), no es suficiente para justificar la compra en un
entorno con esa característica y por tanto, es necesario alcanzar una calidad superior a las
existente en el valor promedio. El resultado obtenido indica que un individuo, del nivel
socioeconómico con potencial de compra suficiente al segundo semestre de 2012, es
inconcebible mudarse a un entorno de asentamientos ilegales ya que el monto monetario que
este le asigna a esa característica, está en el orden de 3400 u$s por m2 es decir que habría que
entregarle una calidad entorno a 3400 u$s por metro cuadrado y aún así, habría que
regalárselo para que se mude a un entorno con estas características.
Cuadro VIII
Calles Iluminadas Seguridad extra (Camaras, garitas, etc)
Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-41% -864 1,236 -43,200 61,800 -82% -1,728 372 -86,401 18,599
Vivienas abandonadas/usurpadas Cercania de asentamiento ilegal
Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-123% -2,592 -492 -129,601 -24,601 -165% -3,456 -1,356 -172,802 -67,802

En el caso del nivel denominado “calles iluminadas”, el grupo de foco había introducido este
nivel de atributo como un aspecto positivo, ya que se entiende que genera más seguridad; sin
embargo, el comprador interpreta al mismo como un elemento negativo, al considerar que la
existencia de calles iluminadas responde a una necesidad de mayor seguridad en la zona. Esto
se debe que el potencial comprador pertenece a un grupo socioeconómico que si bien, puede
que no sea víctima de la inseguridad, este atributo lo pone en frente de un problema que no
desea tener.
El resultado del análisis arrojo que la densidad tiene un valor positivo para el comprador,
contrariamente a lo que se suponía cuando se realizó el grupo de foco, ya que se supone que
el fenómeno de congestión tenía un aspecto negativo sobre las viviendas; sin embargo,
cuando se realizó el estudio, este resultado se revirtió encontrado que a menor densidad,
15
menor es la valoración que se le asigna al entorno, llegando a arrojar una fuerte reducción en
la utilidad para un entorno con sólo casas bajas.
Cuadro IX

Alta (edificios entre medianeras) Media Alta (edificio entre y perimetral)

Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
21% 443 2,543 22,174 127,174 10% 207 2,307 10,369 115,369
Media (edificios y casas) Baja (solo casas)
Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-5% -96 2,004 -4,786 100,214 -26% -555 1,545 -27,758 77,242

Este resultado está conectado directamente con la percepción de inseguridad la cual pesó más
que la congestión sobre los niveles de este atributo, en tanto que los compradores entienden
que la inseguridad es mayor en zonas poco transitadas. Esto hace que áreas que se comienzan
a desarrollar, cuando alcanzan un punto de densificación, en lugar de estancarse el
crecimiento aumenta exponencialmente encareciendo y revalorizándose todo el entorno.
Cuadro X
Acceso a Buses (hasta 5 cuadras) Acceso a Subte (menosde 10 cuadras)
Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
1% 29 2,129 1,436 106,436 2% 45 2,145 2,233 107,233
Acceso a Trenes (menosde 10 cuadras) Acceso a Avenida y Transito Rapido
Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-12% -255 1,845 -12,762 92,238 9% 182 2,282 9,093 114,093

El acceso a avenidas y transito rápido, parece ser el medio de transporte preferido por el grupo
de potenciales compradores y el subte estar en segundo lugar. Mientras que el tren tiene una
connotación negativa para este grupo, probablemente porque se encuentra altamente
relacionado con la inseguridad con el exceso de ruido o con la suciedad que en el entorno se
genera; evidentemente este grupo socioeconómico se desplaza en automóvil y no utiliza el
transporte público por lo que no valora la existencia del mismo en el entorno.
Cuadro XI
Avenida comercial Shopping
Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
2% 32 2,132 1,595 106,595 -3% -54 2,046 -2,712 102,288

Cine/Teatros/Museos Bares y Restaurantes

Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-2% -51 2,049 -2,552 102,448 3% 73 2,173 3,669 108,669

La proximidad a zonas gastronómicas parece ser un elemento positivo a la hora de valorar el

entorno, aunque no es un elemento determinante.
El espacio público (cuadro XI) resulta ser valorado sólo cuando se encuentra a determinada
distancia.

16
 Cuadro XI
Localizado en frente a menos de 2 cuadras
Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % precio Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-2% -35 2,065 -1,755 103,245 9% 195 2,295 9,731 114,731

entre 2 y 5 cuadras entre 5 y 10 cuadras

Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final Var. % Var. U$S/m2 Valor M2 Var. Precio Precio final
-1% -13 2,087 -638 104,362 -7% -147 1,953 -7,338 97,662

Muchos de los elementos considerados en esta sección tienen un correlato directo con
estudios posteriores realizados en la ciudad de Buenos Aires para determinar la valoración del
entorno; elementos considerados en esta sección que habitualmente son introducidos en los
indicadores objetivos de calidad de vida en general no son valorados por los ciudadanos como
se esperaría a priori llegándose a la conclusión que los mejores barrios a veces no son los más
costosos.
Cuando se combinan los distintos elementos se puede ver que detrás de ellos está teniéndose
en cuenta en gran medida la amenaza de la inseguridad. Así, por ejemplo, la baja densidad
puede ser interpretada como un elemento que, ante un evento de inseguridad, no habrá nadie
para auxiliarte o que la mirada de personas en el entorno podría disuadir algún intento de
agresión.
El cuadro XII muestra las puntuaciones de utilidad que arroja el análisis del contexto.
Cuadro XII

Estimación
de la utilidad

Alta (edificios entre medianeras) 1.198

Media Alta (edificio entre y perimetral) .560
Densidad
Media (edificios y casas) -.259
Baja (solo casas) -1.500
Avenida comercial .086
Cercania Shopping -.147
Zona
Cine/Teatros/Museos -.138
comercia
Bares y Restaurantes .198
Localizado en frente -.095
Espacios a menos de 2 cuadras .526
verdes entre 2 y 5 cuadras -.034
entre 5 y 10 cuadras -.397
Acceso a Buses (hasta 5 cuadras) .078
Accesibili Acceso a Subte (menos de 10 cuadras) .121
dad Acceso a Trenes (menos de 10 cuadras) -.690
Acceso a Avenida y Transito Rapido .491
Calles Iluminadas -2.334
Seguridad extra (Camaras, garitas, etc) -4.669
Seguridad
Vivienas abandonadas/usurpadas -7.003
Cercania de asentamiento ilegal -9.338

17
Las estaciones de trenes son vistas, a pesar de ser un servicio de transporte, como un foco de
inseguridad y, para el individuo que no utiliza el servicio puede resultar un aspecto netamente
negativo.
La valoración de la locación del espacio verde no es lineal a la distancia, cuando nos acercamos
mucho es negativo, a medida que nos alejamos pasa a ser positivo y finalmente vuelve a ser
negativo cuando más nos alejamos.
En esta sección se ha encontrado un elemento cualitativo importante, que no está presente en
otros estudios de real state y que puede alterar significativamente la valoración del entorno.
La inseguridad puede ser un elemento decisivo en la valoración del entorno; sin embargo, los
compradores no tienen conocimiento cierto respecto de las situaciones de inseguridad en el
entorno y se movilizan a partir de sus creencias subjetivas. Buscar elementos que hagan que
los individuos se sientan seguros es una forma concreta de valorar el entorno.

18
7. Conclusiones
El estudio arroja como resultado que algunos aspectos de la oferta pueden ser corregidos para
aumentar el valor como es el caso de la cocina integrada; es cierto que, muchas veces la cocina
integrada es una solución para ganar espacio, hay que reconocer que en ello hay un costo
asociado en término de menor demanda.
Los amenities en el edificio resultan ser considerados como un costo más que un beneficio,
sobre todo en barrios en los cuales es fácil conseguir servicios sustitutos de los amenities en el
entorno (clubes, piletas, gimnasios, lavaderos, etc.), con lo que incorporarlos no le suma valor
a la unidad.
La valoración de la ubicación de las unidades en los edificios realizada por los vendedores
difiere de la que realizan los compradores, con lo que las penalidades por altura, frente y
último piso pueden ser corregidas para aumentar el ingreso o lograr una rápida adhesión en el
caso de los fideicomisos.
La inseguridad es un elemento clave en la valoración del entorno la cual no sólo se encuentra
en forma directa en el cuestionario del entorno, sino que también se encuentra en forma
indirecta en la valoración de la unidad, hecho que puede verse a partir de que el comprador
potencial está dispuesto a pagar un precio más alto con el fin de asegurarse que el vecindario
tiene sus mismas características socio-económicas.
Desarrollos que incorporen medidas de seguridad perceptibles por los compradores serán
más exitosos al momento de la venta, si estas a su vez, son acompañadas por desarrollos
mancomunados coordinados en determinadas áreas, se podría lograr sinergias positivas en la
valoración de los desarrollos por parte de la demanda potencial.

19
Bibliografía:
Abdul Hamid b. Hj. Mar Iman, Norhaya bt. Kamarudin, and Seah Lay Hoon. “CONJOINT
ANALYSIS IN CONDOMINIUM MARKETING”. Malaysian Journal of Real Estate, Volume 5,
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Mincer, Jacob (1974) “Schooling, Experience and Earnings”. NBER Books.
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Ruiz Lineros, Manuel A. y Marmolejo Duarte, Carlos Ramiro. “El análisis conjunto como
instrumento de soporte a las decisiones de intervención urbana: una aplicación en el diseño de
un eje comercial de Barcelona”. http://upcommons.upc.edu/handle/2117/12128

20
Anexo: 1

21
Anexo: 2

22
 23
Tarjetas
Dormitorio Principal en
1 Cochera en el Edificio 2000 U$S/M2 Edificio con PH en Dúplex Interno/Lateral
Suite
Dormitorio Principal en
2 Pileta/ Solárium 2500 U$S/M2 Edificio en Torre Al Frente
Suite
3 Parrilla en la Unidad Cochera en el Edificio 2500 U$S/M2 Entre Medianeras Al Contrafrente
4 Cocina Integrada Parrilla 2500 U$S/M2 Edificio con PH en Triplex Interno/Lateral
5 Parrilla en la Unidad Gym/Quincho/SUM 1500 U$S/M2 Edificio en Torre Interno/Lateral
6 Parrilla en la Unidad Pileta/ Solárium 2000 U$S/M2 Edificio con PH en Triplex Ultimo Piso
7 Cocina Integrada Gym/Quincho/SUM 2000 U$S/M2 Entre Medianeras Al Frente
8 Parrilla en la Unidad Parrilla 3000 U$S/M2 Edificio con PH en Dúplex Al Frente
9 Balcón Aterrazado Parrilla 2000 U$S/M2 Edificio en Torre Al Contrafrente
Dormitorio Principal en
10 Parrilla 1500 U$S/M2 Entre Medianeras Ultimo Piso
Suite
11 Cocina Integrada Pileta/ Solárium 1500 U$S/M2 Edificio con PH en Dúplex Al Contrafrente
Dormitorio Principal en
12 Gym/Quincho/SUM 3000 U$S/M2 Edificio con PH en Triplex Al Contrafrente
Suite
13 Balcón Aterrazado Gym/Quincho/SUM 2500 U$S/M2 Edificio con PH en Dúplex Ultimo Piso
14 Cocina Integrada Cochera en el Edificio 3000 U$S/M2 Edificio en Torre Ultimo Piso
15 Balcón Aterrazado Pileta/ Solárium 3000 U$S/M2 Entre Medianeras Interno/Lateral
Anexo: 3

16 Balcón Aterrazado Cochera en el Edificio 1500 U$S/M2 Edificio con PH en Triplex Al Frente

1 Media (Edificios y casas)
Alta (Edificios entre
2 Bares y Restaurantes
medianeras)
Alta (Edificios entre
3 Shopping
medianeras)
Alta (Edificios entre
4 Avenida Comercial
medianeras)
Media alta (Edificios entre
5 Shopping
medianera y perimetral)
6 Baja (solo casas)
7 Media (Edificios y casas)
8 Media (Edificios y casas)
Media alta (Edificios entre
9 Cines/Teatros/Museos
medianera y perimetral)
10 Media (Edificios y casas)
Media alta (Edificios entre
11
medianera y perimetral)
12 Baja (solo casas)
13 Baja (solo casas)
Alta (Edificios entre
14
medianeras)
Media alta (Edificios entre
15
medianera y perimetral)
Anexo: 4
16 Baja (solo casas)
24
Tarjetas
Viviendas Acceso a avenida y transito
Shopping Localizado al frente
abandonadas/usurpadas rápido
Cercania a asentamiento Acceso a avenida y transito
entre cinco y diez cuadras
ilegal rápido
Seguridad Extra (camaras, Acceso a subte (menos de
a menos de dos cuadras
garitas, etc) diez cuadras)
Acceso a buses (hasta 5
Calles Iluminadas Localizado al frente
cuadras)
Cercania a asentamiento Acceso a buses (hasta 5
Localizado al frente
ilegal cuadras)
Cercania a asentamiento Acceso a subte (menos de
Cines/Teatros/Museos Localizado al frente
ilegal diez cuadras)
Seguridad Extra (camaras, Acceso a buses (hasta 5
Cines/Teatros/Museos entre cinco y diez cuadras
garitas, etc) cuadras)
Acceso a subte (menos de
Bares y Restaurantes Calles Iluminadas entre dos y cinco cuadras
diez cuadras)
Acceso a avenida y transito
Calles Iluminadas a menos de dos cuadras
rápido
Cercania a asentamiento Acceso a trenes (menos de
Avenida Comercial a menos de dos cuadras
ilegal diez cuadras)
Viviendas Acceso a subte (menos de
Avenida Comercial entre cinco y diez cuadras
abandonadas/usurpadas diez cuadras)
Seguridad Extra (camaras, Acceso a avenida y transito
Avenida Comercial entre dos y cinco cuadras
garitas, etc) rápido
Viviendas Acceso a buses (hasta 5
Bares y Restaurantes a menos de dos cuadras
abandonadas/usurpadas cuadras)
Viviendas Acceso a trenes (menos de
Cines/Teatros/Museos entre dos y cinco cuadras
abandonadas/usurpadas diez cuadras)
Seguridad Extra (camaras, Acceso a trenes (menos de
Bares y Restaurantes Localizado al frente
garitas, etc) diez cuadras)
Acceso a trenes (menos de
Shopping Calles Iluminadas entre cinco y diez cuadras
diez cuadras)