TASACION COMERCIAL

Jr. Diego de Agüero N°206 (ex Yungay), Magdalena del Mar

DISTRITO MAGDALENA DEL MAR, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

PROPIETARIO: UNIVERSIDAD FEDERICO VILLARREAL

FECHA DE TAZACION: 07 DE NOVIEMBRE DEL 2019

UBICACIÓN: Jr. Diego de Agüero N°206 (ex Yungay), Magdalena del Mar

ZONIFICACIÓN: RDM

AREA DE TERRENO: 2332.32 m2

AREA CONSTRUIDA: 3696 m2

VALOR COMERCIAL (VC): US $ 4 495 361

VALOR DE REALICACION (VR): US $ 3 596 288

PROFESIONAL RESPONSABLE: FARJE FIGUEREDO KEVIN MANUEL

CODIGO: 2015018275

N° HOJAS: 9
1
I. MEMORIA DESCRITIVA

1) Nombre del propietario:

UNIVERSIDAD NACIONAL FEDERICO VILLARREAL

2) Nombre de la persona que solicita la tasación:

3) Objeto de tasación:
Determinar el valor real de mercado del inmueble materia de esta tasación.

4) Metodología de tasación:
La presente tasación se efectuará por el método de la tasación directa. Este método conjuga los
valores de reposición y de mercado.

Nos corresponde determinar el valor comercial de cada componente físico del inmueble,
inspeccionarlo y tomar muestras fotográficas.

Asimismo, analizar el resultado inmobiliario en la zona.

Para el valor de realización en el mercado se tendrá en cuenta los criterios de la resolución N° 808-
2003.

5) Clasificación general del inmueble según su uso:

Uso Educativo

6) Ubicación y localización:

Jr. Diego Agüero, Magdalena del Mar 15086

7) Área de estructuración urbana:

IV

8) Zonificación:
RDM

2
8) Uso actual del predio:

Actualmente se encuentra ocupada.

9) Área del terreno:

2332.32 𝒎𝟐

10) Linderos y medidas perimétricas:

Frente : con Jr. Diego Aguero 38.13 ml
Derecha : con propiedad de terceros 62.00 ml
Izquierda : Jr. Comandante Espinar 61.84 ml
Fondo : con propiedad de terceros 39.43 ml

11) Infraestructura de servicios urbanos:

Cuenta con obras de Habilitación Urbana: veredas y pistas de concreto, redes de agua potable, desagüe y
energía eléctrica, pública y domiciliaria, además de red de servicio telefónico.

El nivel de renta es medio, el uso predomínate es residencial y tiene la siguiente infraestructura urbana:

INFRAESTRUCTURA CALIDAD ESTADO

Alumbrado Buena Bueno
Red de agua Buena Bueno
Red de desagüe Buena Bueno
Pistas y veredas Buena Bueno
Teléfono Buena Bueno

12) Antigüedad de la construcción:

La antigüedad del inmueble es de 47 años.

13) Estado de conservación:

Regular.

14) Material predominante:

Ladrillo.

15) Inscripción en los registros públicos:

El cliente no proporciono esta información.

16) Áreas techadas (*):

1 piso 932 m2
2 piso 932 m2
3piso 932 m2
4piso 900 m2
Total 3696 m2
3
 17) Descripción de la distribución del inmueble:

Inmueble cuenta con 4 niveles y una azotea

18) Servidumbre:

No cuenta.

19) Características constructivas:

 Cimentación: cimiento corrido de concreto ciclópeo.

 Elementos estructurales: muros portantes de albañilería confinada con columnas y vigas de
amarre.
 Techo: losa aligerada de concreto armado.
 Muros: tabiquería.
 Revestimiento: tarrajeo, frotachado y pintado.
 Pisos: cerámico, baños, sala y aulas.
 Zócalos: cerámicos en baño y cocina.
 Aparatos sanitarios: de color.
 Carpintería de madera: con carpintería.
 Pintura: en muros y cielorrasos.
 Instalaciones sanitarias: empotradas; agua fría y caliente.
 Instalaciones eléctricas: empotradas, corriente monofásica.

II. ESTUDIO DE MERCADO

Para determinar el valor comercial de los inmuebles de similares características en la zona donde se ubica el
predio, se han realizado las siguientes acciones:
 Investigación de mercado
 Consulta en fuentes escritas como revistas especializadas de bienes inmuebles y periódicos.
 Consulta de base de datos en inmobiliarias
Estudio de mercado – Viviendas Unifamiliares en Magdalena del Mar

VALOR
UBICACIÓN DISTRITO FECHA AT (m2) AC (m2) (US$) ESTADO
Jr. Salaverry Magdalena del mar 13/01/2019 92.00 92.00 169,000.00 BUENO
Jr. Alfonso Ugarte Magdalena del mar 13/01/2019 115.00 115.00 200,000.00 BUENO
Jr. Castillo Magdalena del mar 13/01/2019 75.00 75.00 130,000.00 BUENO
Jr Arica San Miguel 13/01/2019 88.00 88.00 138,000.00 BUENO

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III. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO:

Es un inmueble ubicado en una zona ZTE-2 (Zona de Tratamiento Especial 2), cercana a la avenida la Avenida
Brasil y Sucre con servicios de transporte que permiten una fácil comunicación con el resto de la ciudad y
cercano a colegios, universidades, locales comerciales y varios servicios.
El inmueble que es materia de tasación se encuentra en regular estado de conservación.
A pesar de su buena ubicación, el entorno inmediato que comprende bodegas y locales comerciales va en
desmedro del valor comercial del inmueble.

IV. VALORIZACIÓN:

a) Valor del terreno (VT):

Teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario actual de la zona donde se ubica el
predio, su acceso a las vías principales, zonificación.
Infraestructura, equipamiento urbano, medidas perimétricas del predio (debiendo resaltarse su
escaso frente) se determina como precio unitario para el terreno del inmueble en evaluación: US $
1743.66 / 𝑚2

Por lo tanto:

VT = US $ 1743.66 / 𝑚2 x 2332.32 𝑚2

VT = US $ 4 066 773.091

b) Valor comercial de la edificación (VE):

VE = US $ 231.92 / 𝑚2 x 3696𝑚2 x 0.50

Donde:

VE = Valor 𝑚2 Edificación x Área construida x Factor de Depreciación

VE = US $ 428 588.16
VALOR DE EDIFICACIÓN (𝒎𝟐 )

COSTO
DESCRIPCIÓN
US $ x m2
ESTRUCTURAS 67.59
TECHOS 92.51
REVESTIMIENTOS 26.53
INSTALACIONES 9.91
SUB-TOTAL 196.54
IGV 35.38
TOTAL 231.92

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c) Valor comercial de la edificación (VE):

VC = VT + VE
VC = US $ 4 066 773.091 + US $ 428 588.16
VC = US $ 4 495 361

SON: CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL TRECIENTOS SESENTA Y UNO
DOLARES AMERICANOS.

d) Valor de Realización del Predio:

VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VR) – RESOLUCIÓN S.B.S N°808-2003.

El valor de realización inmediata en el mercado es el valor neto del inmueble, que se esperaría
recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como esta,
Descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:

 Gastos de publicidad 2.00%

 Gastos de tasación para la realización 0.20%
 Comisiones de ventas 5.00%
 Mantenimiento 2.00%
 Para realizar el inmueble en un plazo de 90
Días, consideramos un ajuste en el valor para
Poder vender el inmueble en ese plazo 10.80%

Total de Deducciones 20.00%

VR = US $ 4 495 361 x 0.80

VR = US $ 3 596 288

SON: TRES MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y SEIS DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO DOLARES
AMERICANOS

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 ANEXOS
VALORES DE PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA

CATEGORIA FOTO LETRA DESCRIPCION VALOR

Placas de concreto
(e=10 a 15 cm),
alba- ñilería

MUROS Y
COLUMNAS C armada, ladrillo o
similar con
columna y vigas de
amarre de
225.76

concreto armado.

Losa o aligerado
de concreto
armado con luces

TECHOS A mayores de 6m.

Con sobrecarga
mayor a 300
kg/m2.
308.97

PISOS F Piso laminado,

canto rodado,
alfombra.
43.43

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 Ventanas de fierro
o aluminio
industrial, puertas
52.92
PUERTAS
Y VENTANAS F contra placadas de
madera puertas
material MDF o
HDF, vidrio simple.

Superficie de

REVESTIMIENTOS E ladrillo
caravista.
88.28

BAÑOS E Baños con

mayólica,
parcial 16.62

INSTALACIONES Agua fría,

ELECTRICAS Y
SANITARIAS G corriente
monofásica,
teléfono.
33.09

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