Principio de Especialidad Registral

Uno de los principios más importantes del sistema registral es el denominado especialidad
o para ser más precisos lo que han traducido algunos como principio de determinación.

Cuál es el contenido y los alcances del mismo en nuestro ordenamiento, son algunas de
las cosas que abordaremos en el presente Post.

IMPORTANCIA DEL PRINCIPIO

La ley de creación de los Registros en el Perú entró en vigencia en enero de 1888

buscando ser una palanca en la cual se apoye el crecimiento económico del país luego de
guerras civiles continuas y una nefasta guerra con Chile.

Esto lo comenta ACEVEDO de forma precisa:

“La Ley de 2 de Enero de 1888 tendió, pues, a evitar este mal (Crédito territorial casi
nulo, tasa de interés altísima, entre otras cosas); y lo consiguió adoptando los principios
de publicidad, especialidad y legalidad, de su modelo la primitiva Ley Hipotecaria
española de 1861 (…)” (El añadido y subrayado es nuestro).1

Tómese en cuenta que la construcción es muy similar a la que se dio en el sistema español
dada la influencia de la Ley Hipotecaria Española, resaltándose la construcción del
sistema sobre los principios de especialidad, legalidad y el efecto de la publicidad.

El efecto de la publicidad combatió lo que en ese momento se denominó como hipotecas

ocultas en el ordenamiento español:
“No podía subsistir la hipoteca tácita y general que hoy reconocen nuestras leyes; su
indeterminación, su eventualidad y su falta de inscripción la hacen incompatibles con las
dos bases que como fundamentales del sistema hipotecario ha adoptado la Comisión, la
especialidad y la publicidad (…). Estas hipotecas ocultas son el vicio más radical del
sistema hoy vigente, y de tal modo es necesario que desaparezcan (…).”2

En cambio, el principio de especialidad se refiere a dejar sin efecto las denominadas

hipotecas generales:

1
ACEVEDO Y CRIADO, Ismael. “La institución del registro de la propiedad inmueble del Perú, sus
antecedentes legales y formas más urgentes.” Revista de Derecho y Ciencias Políticas Universidad
Nacional Mayor de San Marcos. Lima., 1959, p.96.
2
Leyes Hipotecarias y Registrales de España, tomo I, vol. I, pág. 291.
“Frente a las hipotecas tácitas y gravámenes ocultos se establece el principio de
publicidad; frente a las hipotecas generales el de especialidad, exigiendo que el derecho
de hipoteca aparezca exactamente determinado, tanto en cuanto al objeto como en cuanto
al valor del gravamen. También se ha denominado principio de determinación, en cuanto
exige la concreción y exacta descripción de los derechos, de las fincas y de los titulares”.3

CONCEPTO:

Nuestro Reglamento General no ha definido de forma precisa el concepto de principio de

especialidad, toda vez que lo define a partir de la forma de organización de las partidas
de los registros, es decir: Folio Real, Folio Personal y Folio contractual.

1. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde
se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno.

En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá
una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos
inscribibles.

Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de

una partida registral.

La forma de organización es, si desea extender el concepto, una manifestación del

principio mas no así la definición del mismo.

El principio de especialidad estuvo muy vinculado en sus inicios al ámbito hipotecario,

lo cual se tradujo en la exigencia de determinación de la obligación y del gravamen
hipotecario.

Sin embargo, tal como lo hizo notar Regelsberger más preciso que Spezialhypothek
(principio de especialidad hipotecaria) deberíamos abordarlo como concepto
de Bestimmtheitsprinzip (traducido al español como principio de determinación por

3
HERNÁNDEZ GIL, Francisco. Introducción al Derecho Hipotecario, Editorial Revista de Derecho privado,
Madrid, 1963, pág. 169.
Jerónimo Gonzalez) el cual se tradujo en que un bien o un conjunto bienes puedan ser
debidamente identificados o determinados.4

Evidentemente, la definición es más amplia y permite flexibilidad en su contenido, siendo

que por ejemplo cuando se inscriba una hipoteca en los registros, no baste sólo que en la
redacción de los asientos conste los datos del acreedor hipotecario y el gravamen, sino
que también deba incluirse la fecha de vencimiento de la obligación garantizada para
efectos de estimar el plazo de caducidad de la garantía.

En suma, el principio de determinación refiere a que en los asientos registrales debe

constar información clara y precisa sobre las situaciones jurídicas subjetivas materia de
publicidad registral.

Lo contrario implica tener un registro que albergue dudas sobre los alcances de los
derechos, la titularidad de los mismos o de la descripción de los bienes; produciéndose
inexactitudes registrales.

Esto deriva a que aumenten los costos de transacción para los usuarios dado tendrán que
realizar estudios complementarios a fin de realizar operaciones económicas,
disminuyendo los efectos de la publicidad registral.

Imagine los supuestos en los cuales existan titularidades por alícuotas de derechos sobre
un bien, y no se redacte el asiento de la forma debida atribuyendo diferentes porcentajes,
probablemente de no proceder la rectificación por inexactitud registral, la discrepancia
deba de solucionarse en sede judicial.

En ese sentido el Tribunal Registral en la Resolución N° 800-2015-SUNARP-TR-L ha

señalado:

“(…) De conformidad con el principio de especialidad en los casos de transferencia de

cuotas ideales sobre predios debe precisarse el porcentaje o proporción que corresponde
al copropietario sobre el bien, porcentaje que deberá guardar relación con lo publicitado
por el Registro. En este sentido, lo que el Registro hace es efectuar la publicidad registral
del acto traslativo a fin de que los terceros puedan saber quién es el copropietario y la
cuota ideal que le corresponde sobre el bien y no la cuota ideal con relación a la cuota de
su transferente. (…).”

4
REGELSBERGER, Ferdinand. Das bayerische Hypothekenrecht. Leipzig : Breitkopf & Härtel , 1895 – XVI,
p.125.
De igual forma, en caso se declare la prescripción de una parte de un predio, no basta con
que se declare el derecho de propiedad sino que se requiere la documentación técnica (en
los casos que no conste así en los antecedentes) para realizar la delimitación precisa del
predio y no se afecten derechos de terceros tal cual lo señala la Resolución No. 700-2015-
SUNARP-TR-L:

“(…) Del parte judicial presentado se aprecia que el proceso judicial no comprendió la
independizaciòn del predio, ni la pretensión de que abra una partida registral para el
predio objeto de prescripción. En este sentido, el órgano jurisdiccional no ha merituado
la subdivisión o la independización, al haber emitido solo pronunciamiento respecto de
la declaración de propiedad de un área de 200.00m2 a favor de la comunidad Evangélica
de Liberación Interdenominacion Misionera – CELIM.

Por lo tanto, si bien el prescribiente cuenta un legítimo derecho de propiedad sobre el

predio, por haberlo declarado en ese sentido el Poder Judicial, se debe tener en cuenta que
para abrir click here una nueva partida registral, se requiere la presentación de la
documentación técnica exigida registralmente a efecto de inscribir la propiedad
individualizada, acompañada por el respectivo oficio cursado por el Juez competente.
(…)”
MANIFESTACIONES

Cómo se concreta en el sistema el principio de determinación o especialidad es importante

de revisar a fin de que este sea debidamente aplicado.

Gómez Gálligo ha distinguido entre el aspecto material, formal y procedimental del

principio, resumiéndolo de la siguiente manera:

“Aspecto material: El aspecto material del principio de especialidad hace referencia a los
derechos reales objeto de inscripción, y significa la exacta determinación del derecho real
inscrito.

 La seguridad jurídica inmobiliaria y la protección de la apariencia que dispensa el

Registro de la Propiedad, exigen que no exista la mínima duda respecto del alcance y
efectos de los derechos inscritos. (….).

Aspecto formal: En su aspecto formal, el principio de especialidad se refiere a la forma

de practicarse los asientos en el Registro de la Propiedad español.

Aspecto procedimental: el rango registral: Finalmente debe quedar claro por virtud de la
inscripción cuál es el rango registral del derecho inscrito, sobre la base de entender que
la prioridad viene determinada por el Registro de la Propiedad -no extrarregistralmente-,
y que ya desde la inscripción misma no deben quedar dudas respecto de la preferencia
entre los derechos inscritos. (…). 5

Si bien dicha clasificación es interesante, en los términos en los cuales se propone no

puede ser compartida en nuestro medio.

El aspecto material en la forma como lo aborda es parte del aspecto formal dado que la
“la exacta determinación del derecho real inscrito” es una acción que tiene como
referencia un acto de autonomía privada el cual no afecta sino que sólo adecúa, de ser el
caso, a los requisitos legales.

Así pues el autor enfatiza:

“Como ya adelantamos antes, este aspecto material o sustantivo de la especialidad exige

una precisa concreción de la naturaleza, contenido y título constitutivo de los derechos
publicados por el Registro.”6

Entendemos que el autor ha tratado de transmitir la necesidad que los asientos registrales
sean los más precisos posibles, y no exista duda sobre los derechos y los alcances de los
mismos.

Esto que es rescatable forma parte del aspecto formal y no material del principio de
determinación.

En los registros en los que la mutación jurídica se produce fuera del registro, el registrador
verifica si los actos de autonomía de privada realizados por los particulares cumplen con
los requisitos para su validez y están conforme a la legislación vigente, así como si son
relevantes para ser publicitados en el registro.

Una vez que se verifican dichos requisitos, el derecho que ya existía va a tener una
publicidad mayor.

En cambio, en los registros constitutivos, la situación jurídica va a tener efectos una vez
inscrito el derecho. Si la mutación jurídica se da por la inscripción, evidentemente la
determinación del derecho tiene efectos sustantivos, y es aquí donde residen los efectos
sustantivos.

5
GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario – Núm. 625, Noviembre –
Diciembre 1994, P. 2402,2403.
6
GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier. Ibid, p. 2424.
En este sentido, el principio de determinación va a tener 2 dimensiones por analizar: Uno
material y otro formal.

El material se verifica cuando la mutación jurídica se produce por la inscripción registral,

en los casos que no se verifique ello el principio tendrá sólo una dimensión formal.

En el caso de la dimensión formal dependerá a qué registros nos referimos, siendo que en
el presente trabajo nos limitaremos al registro de predios.

Entre las manifestaciones de la dimensión formal encontramos:

 Determinación del objeto: El predio.

 Determinación del titular registral.
 Determinación del derecho inscrito.

Así pues, cuando se realiza la inmatriculación el predio deberá ser plenamente

identificado respecto a su ubicación, los linderos, la descripción si existe o no una fábrica
construida entre otras cosas.

El titular también deberá ser plenamente identificado. Si es soltero o casado, el porcentaje

de sus alícuotas de ser el caso, entre otros datos.

Finalmente, deberá determinarse la naturaleza, el contenido y los alcances del derecho

inscrito.

CONCLUSIONES

El principio de determinación o especialidad es uno de los pilares del sistema registral,

dado que permite la identificación precisa de las situaciones jurídicas que tomarán en
cuenta los privados para sus operaciones económicas.

Debe tomarse en cuenta la dimensión material y formal del principio, así como las
manifestaciones de los mismo en la redacción del asiento.

Lo contrario derivaría en que los privados deban recurrir a mecanismos complementarios

para el conocimiento de las situaciones jurídicas, disminuyendo los efectos de la
publicidad registral.