UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS

FACULTAD DE INGENIERÍAS Y ARQUITECTURA

ESCUELA DE ARQUITECTURA

SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE TERRENOS

CURSO: SANEAMIENTO LEGAL DE INMUEBLES

CICLO: VII
TURNO: MARTES 5:10 – 7:40
DOCENTE: Mg. Arq. LUCÍA DE LOURDES LEÓN URRACA
ALUMNO:

RIVERA, CHRISTIAM
AÑO:

2019
 INDICE

TIPO DE TERRENOS
TERRENO URBANO

¿QUÉ ES HABILITADA Y ACCESIBILIDAD EN UN TERRENO URBANO?

TERRENO RUSTICO

 Predios rústicos ubicados en zona rural.

 Predios rústicos ubicados en zona urbana (islas rústicas).
 Predios rústicos ubicados en zonas de expansión urbana”.

TERRENO ERIAZO

Definición Reglamento Nacional de Edificaciones

Definición Reglamento Nacional de Tasación

TERRENO NATURAL
TIPOS DE TERRENO
TERRENO URBANO

Definición Técnica-Jurídica de Terreno urbano en el Perú

La definición técnica que aquí desarrollaremos aplica conceptualmente a otros
países sin embargo legalmente se debe hacer referencia a la definición propuesta
por el ordenamiento jurídico de cada país.

El Reglamento Nacional de Edificaciones del Perú, en la Norma G.040 sección

DEFINICIONES nos dice que un Terreno Urbano es la unidad inmobiliaria
constituida por una superficie de terreno habilitado para uso urbano y que cuenta
con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagüe,
abastecimiento de energía eléctrica y redes de iluminación pública y que ha sido
sometida a un proceso administrativo para adquirir esta condición. Puede o no
contar con pistas y veredas.

Dicho de otra manera, un terreno es cualquier de superficie que para que tenga la
condición y calificación de urbano, tiene que estar HABILITADA y contar con
ACCESIBILIDAD de modo que pueda servir para las diversas actividades humanas
que se desarrollan en una ciudad tanto en el sobresuelo como en el subsuelo
(ejemplo estacionamientos).

Pero no basta que esto sea de hecho, sino para ser declarado "oficialmente" como
URBANO, se tiene que haber pasado por un trámite o proceso administrativo (ósea
con el estado) en el que se hayan cumplido todas las normas técnicas y requisitos
establecidos por la autoridad competente (las Municipalidades normalmente, otras
puede ser Cofopri por ejemplo).

¿Qué es HABILITADA Y ACCESIBILIDAD para un terreno urbano?

A que dicho terreno se encuentra en una zona capaz de albergar seres humanos
con todos los servicios básicos que brinda la ciudad tales como accesos (que
pueden ser pistas o trocha carrozable por ejemplo), agua, desagüe, energía
eléctrica, iluminación pública, telefonía, etc.
Un terreno que no sea urbano caerá en cualquiera de estas dos categorías: Terreno
eriazo o Terreno rústico. Los yacimientos mineros, bosques, etc. son regulados de
otra forma.

Cuando nos referimos a un LOTE, por definición nos estamos refiriendo a un terreno urbano
correctamente delimitado que como hemos dicho, no es solo de hecho.

TERRENO RUSTICO

El artículo III.A.01 del Reglamento Nacional de Tasaciones indica que para efectos
de este reglamento se considera predio rústico a los terrenos ubicados en zona rural
dedicados a uso agrícola, pecuario, forestal y de protección y a los eriazos
susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como
urbanos ni estén comprendidos dentro de los límites de expansión urbana.

El segundo párrafo precisa que forman parte del predio rústico, la tierra, el agua y
su ecosistema, así como las construcciones e instalaciones fijas y permanentes que
existan en él.

El tercer párrafo determina que los terrenos rústicos ubicados en zona de expansión
urbana e islas rústicas, se valuarán conforme a lo establecido en el capítulo J del
presente título.

Según su ubicación:

 Predios rústicos ubicados en zona rural.

 Predios rústicos ubicados en zona urbana (islas rústicas).
 Predios rústicos ubicados en zonas de expansión urbana”.

Existe otro pronunciamiento del Tribunal Fiscal en la RTF Nº 02880-2-2003, la cual

indica dentro de sus considerandos como argumentación lo siguiente:

“Que de las normas expuestas se desprende que los predios rústicos, según
su ubicación pueden ser: (i) predios rústicos ubicados en zona rural, (ii)
predios rústicos ubicados en zona urbana, denominados “islas rústicas” y (iii)
predios rústicos ubicados en zonas de expansión urbana;

TERRENO ERIAZO

Conforme lo indica el artículo III.A.02 del Reglamento Nacional de Tasaciones “Se

considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o
exceso de agua y los terrenos improductivos y terrenos ribereños al mar los
ubicados a lo largo del litoral de la República, en la franja de 1 Km. medido a
partir de la línea de la más alta marea. En ambos casos se entiende que estos
terrenos estarán situados fuera del área urbana y que no se encuentran
comprendidos en las zonas de expansión urbana señalados en los planes
urbanos, o en los estudios urbanísticos debidamente aprobados por autoridad
competente.

Se debe exceptuar de esta clasificación a los terrenos de forestación y las

lomas con pastos naturales dedicados a la ganadería”.

Es pertinente indicar que muchos de los terrenos donde se han edificado casas de
playa a lo largo del litoral, sobre todo al sur de la ciudad de Lima, fueron
originalmente terrenos eriazos, los cuales hoy en día ya se encuentran dentro de
una zona urbana, además de contar con los servicios básicos de luz, agua y
teléfono, por lo que han dejado de ser considerados eriazos, ingresando a la
calificación de terrenos urbanos.

TERRENO NATURAL
En el Decreto Legislativo N° 667 se define al predio rural como aquella porción de tierra
ubicada en un área rural o en un área de expansión urbana declarada zona intangible,
dedicada a uso agrícola, pecuario o forestal. Se considera también como predio rural a
los terrenos eriazos calificados para fines agrícolas