CRITERIOS DE DISEÑO

Este capítulo está dividido en dos partes: La primera fase, sobre la Habilitación Urbana, donde se habilitará un
terreno agrícola de 10.3 Ha; y la segunda, un terreno dentro de la habilitación hecha de 1.1 Ha donde se
trabajará el proyecto de vivienda en todo su desarrollo.

¿Por qué la elección del terreno?

 Porque está ubicado en un área de potencial expansión residencial en Villa El Salvador (VES) donde hay un
proceso de consolidación incipiente pero en desarrollo.
 Porque en el año 2019 se realizarán los Juegos Panamericanos cuyas sede principal de eventos deportivos se
realizará en Villa El Salvador.
 Es un terreno baldío de uso agrícola y para eventos deportivos, sin proyecto al corto plazo o mediano plazo
para habilitación o construcción.
 Está muy bien comunicado por avenidas locales hacia las arterias principales del distrito.
 El metro cuadrado en esta zona de VES es muy barato ($. 190) si lo comparamos con la zona industrial o la
zona residencial ($. 500) entre las avenidas Pachacutec y la Ruta C.
 Esta zona se está convirtiendo en un lugar de rápido expansión residencial. Por tanto es muy probable que el
costo del metro cuadrado suba en los siguientes años, lo que mostraría una correcta inversión.
PROGRAMACIÓN DE LA HABILITACIÓN URBANA

A. Datos Generales:
Área del terreno : 10.32 Ha (103,205 m2)
Usos permisibles : Residencial, Equipamiento social y Comercio
Zonificación : RDM
B. Programa General de áreas:
Habilitaciones urbanas según el RNE. Tipo 5 y 6 son para Conjuntos Habitacionales de construcción simultánea de
zonificación RDM o RDA
Tipo 5 son para proyectos Mi Vivienda, pero ¿Por qué escoger el Tipo 6?

Los conjuntos habitacionales de Tipo 6 otorgan más porcentaje de

áreas a espacios de Recreación pública, parques zonales, equipamiento
de educación y en general (salud, seguridad, etc.). Mejorando la calidad
del conjunto habitacional para sus habitantes.
 C. Parámetros de uso residencial: D. Cálculo del número de lotes y departamentos
Según parámetros urbanísticos del terreno: Cálculo de área neta residencial y de área para calles y
 Densidad neta : 1400 Hab/Ha equipamiento. Recordemos que nuestra habilitación urbana es
 Lote mínimo : 450 m2 de Tipo 6:
 Altura Max : 5 pisos
 Coeficiente de edificación : 3.5
 Área libre : 50%
 Zonificación : RDM
 Tipo de habilitación : Tipo 6

AREA BRUTA : 103,205 m2 – 10.32 Ha

Densidad bruta : 700 hab/Ha
Población Normativa : 7,224 habitantes
Área para uso residencial : 55,730 m2 (5.57 Ha)
Densidad neta : 1400 Hab/Ha
Población preliminar : 7798 habitantes
Cantidad de departamentos de tres dormitorios mínima: 1559
unidades
E. Cálculo de Equipamiento
Equipamiento para Recreación (activa y pasiva)
RDM (Tipo 6): 15% de 103,205 m2 = 15,480 m2
 Parque Mayor debe tener 30% del total : 4,650 m2
 Parques restantes : 10,830 m2
 Recreación activa (30% del total) : 4,650 m2
 PROPUESTA : 1 parque mayor de 4,650 m2, y 6 parques
residenciales restante
Equipamiento para EDUCACION
RDM (Tipo 6): 3% de 103,205 m2 = 3,095 m2 (Cantidad a
entregar al MINEDU)
El cálculo del equipamiento educativo a usar se
hace en base a la población normativa (7,798
habitantes). Se hizo usando la población de VES
(2013) con relación a la población escolar del
distrito (INEI, 2013) con relación a la proporción de
la población del proyecto.
 Educación Inicial : 4.8% del total – 374 (1
turno)/180 = 2 CEI-6, 1 CEI-3
 Educación P y S : 15.86% del total – 1236 (2
turnos) = 618 plazas = 1 CEB 720
 Estatales : 2 CEI-6 de 1500 m2 C/U; 3000 en total
(Otorgados al MINEDU)
 Privados : 1 CEI-3 de 800 m2; y 1 CEB 720 de
5000 m2 (5,800 m2 a restar de áreas
residenciales)
Total de equipamiento educativo: 8,895 m2
Otros fines (Servicios sociales)
Aportes gratuitos al estado (mínimo)
RDM (Tipo 6): 103,205 x 4% = 4,130 m2
Equipamiento de salud : Consultorio Periférico (H1) = 1000
m2
Equipamiento de seguridad : 1 puesto policial y de serenazgo
(OU) = 1500 m2
Equipamiento comunal : 1 local comunal (OU) = 1630 m2
Equipamiento comercial
1 por cada 2 grupos residenciales
Tenemos 3 grupos residenciales. Redondearemos a 2
la cantidad de centros comerciales
2 centros de 10 tiendas c/u (150 m2) – C1.
Total = 3,000 m2 (Estarán colocados en el primer piso
de las áreas residenciales)

F. Recálculo de lotes y población normativa dada la inclusión de equipamiento educativo privado

Educación privada: CEI y CEB = 5800 m2
Recálculo:
55,730 m2 – 5,800 m2 = 49,930 m2 (4.99 Ha)
Población final : 4.99 Ha x 1,400 Hab/Ha = 6986 hab
Número de Departamentos tentativo : 1397 unidades