Reconversión industrial de los barrios

Jack Alaluf comenta, que de repente me parece estar viviendo la ciudad del futuro, cuando veo el
desarrollo inmobiliario de comunas como San Joaquín.

Me recuerda Sunny Islas de Miami , Es insolito , pero maravilloso.

En los últimos años se ha estado presentando una tendencia de reordenamiento

territorial a producto de los cambios sufridos en los distintos planes reguladores
comunales del gran Santiago, sin duda alguna esto ha afectado a las principales
industrias.

Los cambios normativos y usos de suelo, cuentan hoy con mejores características y
posibilidades para realizar proyectos habitacionales y sobre todo proyectos mixtos,
donde se concentran puntos importantes que favorecen aún más el desarrollo, tales
como: equipamiento educacional, centros comerciales, conectividad a líneas de metro
y por sobre todo la posibilidad de generar polos habitacionales.

Es así, como vemos lo que ocurre en la comuna de San Joaquín, donde se está
consolidando un polo habitacional importante, agrupando nuevos espacios urbanos que
hace no más de 5 años eran netamente industrial. Nosotros hemos Alaluf Propiedades
ha sido testigos de cómo nuestros clientes industriales han pasado de vender terrenos
que hace un par de años atrás no costaban más de 6 o 7 UF/m2 a valores que hoy
superaran van desde las 30 a 40 UF/m2, esto a raíz de la gran rentabilidad y
consolidación que han tenido las inmobiliarias y fondos de inversiones frente a las
oportunidades que se presentan al desarrollar proyectos residenciales. Señala Jack el
Sr. Alaluf

En contrasentido, se tiene la disminución en la participación de proyectos industriales

en el las comunas más céntricas que tradicionalmente se generaban este tipo de
proyectos. Hoy nuestros Los clientes industriales se están situando y consolidando a
las salidas de Santiago, tanto como para el norte como para el sur, generando
importantes cluster industriales y consolidando así la zona industria de Santiago,
ejemplos claro de ellos son la zona de Buenaventura en Quilicura, Parque industrial
Miraflores en Renca, Parque Enea en Pudahuel, Valle Grande en Lampa, Jardín del sur
en San Bernardo y más proyectos que se siguen desarrollando en la zona norte y sur
de la región Metropolitana. Indica Leonor Alvo Gerente de Área Industrial de Alaluf
Propiedades .

Hoy podemos ver, no solo a la comuna de San Joaquín, como vive este proceso de
reconversión, el cual se inició en lugares tales como: la planta Grau en Macul, la ex
Estación Yungay en Quinta Normal, y la Maestranza San Eugenio en Estación Central,
la ex Planta de Elecmetal en Santiago Centro y Ex Copesa donde se generan nos solo
proyectos habitacionales, sino también centros comerciales y equipamiento, dando a
los nuevos proyectos habitacionales lugares de esparcimiento y recreación.

La oportunidad de encontrar buenos paños inmobiliarios y/o terrenos para el

desarrollo Inmobiliario , es por ello que cada vez que existe la posibilidad de adquirir
en terrenos de gran superficie, que permiten a las inmobiliarias y fondos de inversión
realizar proyectos no solo de una etapa, sino la posibilidad de lograr más de uno en el
mismo terreno consolidando de esta manera, su marca y posicionamiento en las
comunas.

En los últimos 25 años (1992-2017) se observa que tanto San Joaquín como Macul
registra una evolución poblacional negativa, con una contracción de -16% y -3% en
el periodo respectivamente. Se destaca que esta tendencia a la baja se viene acotando
en el tiempo, llegando en el último periodo intercensal (2012-2017) a tasas de 0,5%
en San Joaquín y 5% en Macul lo que evidencia un punto de inflexión relevante.

Las cifras de vivienda muestran en cambio una tendencia distinta, con una expansión
sostenida desde el año 2002 hasta la fecha. Macul se expande significativamente, con
un 50% en el periodo, y San Joaquín evoluciona de forma más acotada con un 14%de
crecimiento en vivienda, se preveé que San Joaquín vaya en alza con los nuevos
proyectos que se están generando en la zona. Como es el caso de la licitación próxima,
en un terreno de 20.000 mts. que Albergará x familias.

Dentro de las comunas analizadas, Macul se muestra significativamente más grande

que San Joaquín, alcanzando 4,5 mill. De m2 al 1er semestre, (20% superior)

Pese a esto, su expansión relativa 2010-2017 tiende a ser similar (en torno a 11% en
el periodo) lo que implica un dinamismo igualmente atractivo.
El destino predominante en estas dos comunas es el habitacional, alcanzando un
55,6% de participación del total de la superficie edificada al 2017.

Dentro de los 4 principales destinos más predominantes en el mercado, solo en 2 se

han observado diferencias significativas de superficie construida a favor de Macul. En
los dos restantes, San Joaquín y Macul muestran tamaño y evolución similar.

• En el destino vivienda, Macul muestra mayor tamaño y mayor expansión (10%) Formatted: No bullets or numbering
en comparación con San Joaquín (6,5%)

• En el destino industria Macul también muestra mayor tamaño, pero su

expansión es negativa al igual que lo observado en San Joaquín.

• Para los destinos comercio y bodegas los tamaños de mercado por comuna son
relativamente similares para las dos comunas.

• se destaca el Campus San Joaquín (UC) que además de imponerse por su

envergadura física, genera un flujo cotidiano de usuarios en torno a sus
actividades
• El efecto gravitatorio de dicho inmueble ha atraído paulatinamente a otros
centro de estudios superiores, como INACAP, Univ. de las Américas, Univ. Sto.
Tomas, AIEP, UTFSM e IP Chile.

• Se destaca como signo de evolución el desmantelamiento de la icónica planta

Grau para dar paso un proyecto de vivienda en densidad de gran escala, que
contempla 5 torres y una laguna artificial.