Modelo Apto Solar de La Quinta

AVALUOS
PROYECTOS
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CIV 62545
Rif. J-30714012-7
INMUEBLE:
APARTAMENTO
PROPIETARIA:
YOLIMAR ZAPATA
GODOY
C.I.: 15.217.570
SOLICITANTE:
RAINHARDTH
ORLANDO PARRA
RODRIGUEZ
ROSANGELA PERAZA
MOLERO
C.I. 12.160.145
C.I. 16.589.109
FECHA:
10 DE abril 2012
ANEXOS:
 DATOS REFERENCIALES
 ANALISIS DE RESULTADO ESTADISTICO
 REPORTE FOTOGRÁFICO
 FOTOCOPIA DE DOCUMENTO DE
PROPIEDAD
DIRECCIÓN: San Cristóbal: Carrera 18, entre Calles 11 y Pasaje Acueducto, Nº 10-146, Barrio Obrero ; Telf.- fax: 0276-
5166337; Caracas: Multicentro Empresarial del Este, Torre Libertador, Núcleo C, Piso 6, Ofc. 61. Tlf. 0212- 261-3610,
0212- 264-18 75. Fax. 0212- 264-1617. Cel. 0414-7058235; 0424-2335646. email: yanirecardenas@yahoo.com
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Rif. J-30714012-7
INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

INMUEBLE:
APARTAMENTO
PROPIETARIA: YOLIMAR ZAPATA GODOY
C.I. : 15.217.570 PROPIETARIA:
YOLIMAR ZAPATA
GODOY
ELABORADO POR: ING. YANIRE C. CÁRDENAS A. C.I.: 15.217.570
CREDENCIALES:
C.I. 6.363.850; C.I.V: 62.545; SOLICITANTE:
SOITAVE: 624; FOGADE: N-085; RAINHARDTH
SUDEBAN P-082; BANDES: 614. ORLANDO PARRA
RODRIGUEZ
SOLICITANTES: RAINHARDTH ORLANDO PARRA RODRIGUEZ ROSANGELA PERAZA
C.I.: 12.160.145 MOLERO
ROSANGELA PERAZA MOLERO C.I. 12.160.145
C.I. 16.589.109
C.I.: 16.589.109
ASUNTO: INFORME TÉCNICO DE AVALÚO A: INMUEBLE FECHA:
TIPO APARTAMENTO. 10 DE abril 2012
MONTO: 792.000,00 Bs.
(Para efectos bancarios se debe ajustar según
Gaceta Nº 36433, de la Súper Intendencia de
Bancos, en el Articulo Nº 39, de fecha 15 de
abril de 1.998, por Resolución: Nº 0091197)
FECHA: 10 DE ABRIL DE 2012
DIRECCIÓN: ETAPA I, DE LA URBANIZACION EL SOLAR DE LA
QUINTA, TERRAZA 3, DE LA PARCELA 3, UBICADO
EN EL NIVEL UNO (01) DEL EDIFICIO 3-E,
APARTAMENTO nro. 3E-13. CARRETERA LOS
TEQUES - SAN PEDRO,MUNICIPIO GUAICAIPURO,
ESTADO MIRANDA.
ANEXOS: REFERENCIALES, ANALISIS ESTADISTICO, REPORTE
FOTOGRAFICO, FOTOCOPIA DOCUMENTO
PROPIEDAD.
CÓDIGO: BICENT-APTO- RAY- TEQUES-04-2012 -042
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INMUEBLE:
APARTAMENTO
PROPIETARIA:
YOLIMAR ZAPATA
GODOY
CERTIFICACIÓN C.I.: 15.217.570
El Tasador abajo firmante certifica: SOLICITANTE:

RAINHARDTH
ORLANDO PARRA
1. Que el avalúo obtenido es producto de métodos esencialmente objetivos,
RODRIGUEZ
científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en ROSANGELA PERAZA
MOLERO
su trabajo ningún otro factor, intención o sentimiento personal que pudiese C.I. 12.160.145
alterar en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el C.I. 16.589.109
resultado al aplicar los mencionados métodos. FECHA:

10 DE abril 2012
2. Que no tiene ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad
avaluada en cualquier posible operación comercial; ni le ligan con el
propietario lazos familiares ni de ninguna otra índole.
3. Que sus servicios fueron requeridos única y exclusivamente en su carácter de

profesional Avaluador consciente de sus deberes y responsabilidades.
4. Que todos los datos obtenidos de terceros o de archivos para confeccionar las
estadísticas necesarias en este estudio son ciertos hasta donde alcanza la
buena fe del Avaluador y que no ha exagerado ni omitido conscientemente
ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.
ING. YANIRE C. CÁRDENAS A.
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Rif. J-30714012-7
INMUEBLE:
APARTAMENTO
Caracas, 10 de abril de 2012
PROPIETARIA:
YOLIMAR ZAPATA
SEÑORES GODOY
BANCO BICENTENARIO C.I.: 15.217.570
CIUDAD.
RESUMEN SOLICITANTE:
RAINHARDTH
El Inmueble objeto de este Informe Técnico, es propiedad de: YOLIMAR ORLANDO PARRA
ZAPATA GODOY, C.I. : 15.217.570. Comprendido por un apartamento. RODRIGUEZ
Ubicado en: ETAPA I, DE LA URBANIZACION EL SOLAR DE LA QUINTA, ROSANGELA PERAZA
TERRAZA 3, DE LA PARCELA 3, UBICADO EN EL NIVEL UNO (01) DEL EDIFICIO MOLERO
C.I. 12.160.145
3-E, APARTAMENTO nro. 3E-13. CARRETERA LOS TEQUES - SAN PEDRO, C.I. 16.589.109
MUNICIPIO GUAICAIPURO, ESTADO MIRANDA
FECHA:
Dicho Inmueble arrojó un Justiprecio de: BOLIVARES SETECIENTOS NOVENTA Y 10 DE abril 2012
DOS MIL CON CERO CENTIMOS (792.000,00), ajustado por el artículo Nº 39, de
fecha 15 de abril de 1.998, por Resolución: Nº 0091197. Desglosados de la siguiente
manera:
ÁREA TOTAL DE CONSTRUCCIÓN:
Apartamento: 72,00 m2
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: 792.000,00 Bs.
Ya ajustado por el Artículo 39 de la Súper Intendencia de Bancos.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN:
Estructura: Concreto armado; Entrepisos: Losa nervada; Pisos: Cerámica con

rodapié de cerámica; Paredes: Bloques de Arcilla; Revestimiento en paredes:
Frisos Lisos, y cerámica en baños, cocina y oficios; Puertas: Marcos metálicos,
puertas entamboradas en madera, con rejas de protección; Ventanas:
Panorámicas, marcos de aluminio anodizado con vidrios traslucidos y rejas
metálicas de protección; Instalaciones Eléctricas: Empotradas. Closets. De
madera en las tres habitaciones; Cocina Empotrada. Construida en Obra y con
gabinetes en formica tipo vengue.
Elaborado por:
ING. YANIRE C. CÁRDENAS A.

C.I. Nº 6.363.850 C.I.V. 62.545
SOITAVE 624 SBIF P-082
FOGADE N-085 BANDES 614 UPAV 280
CONSULTEC, CONSULTORES TÉCNICOS.
Consultorías Técnicas, Avalúos, Proyectos y Construcciones C
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ING. YANIRE CARDENAS A. RIF: V – 06363850-8.
A- ASPECTOS GENERALES
A.1- IDENTIFICACION COMPLETA
El Avalúo consiste en determinar el Valor de Una Construcción Tipo Apartamento.
Determinándose el Valor de la Construcción por el Método del Mercado ajustado por
Inferencia Estadística.
A.2- OBJETO
Este Informe Técnico tiene por objeto determinar el Justiprecio de la Bienhechuría existente
comprendida por inmueble tipo apartamento.
A.2- FECHA
El informe se realiza el día 10 de ABRIL de 2012.
A.3- DESCRIPCION DEL SECTOR DONDE SE UBICA EL INMUEBLE

Estado Miranda
El estado Miranda se encuentra ubicado en la parte
centro-norte del país, se localiza entre las coordenadas
09°56’30", 10°39’02" de latitud Norte y 65°25’58",
67°13’20" de longitud Oeste. Ocupa una superficie de
1.950 Km2, la cual representa el 0,9% del territorio
Nacional. Limita por el Norte con el Distrito Federal, al
Este c on el Mar Caribe, al Oeste con el Estado Aragua y al Sur con los estados Guárico y
Aragua.
El territorio del Estado Miranda, durante la Colonia, estaba comprendido dentro de la
Provincia de Venezuela, quedando luego bajo la jurisdicción de Caracas.
Otras poblaciones del Estado Miranda
Baruta, Caucagua, Cúa, Charallave, Guarenas, Guatire, Higuerote, Ocumare del Tuy, Petare,
Río Chico, Santa Teresa, Santa Lucía, y San Francisco de Yare.
Región: Capital
Población total (Censo 1990): 1.871.093 habitantes.
Porcentaje de la población total: 10.3%. Es el tercer estado con mayor población del país.
Proyección año 2000: 2.697.163 habitantes.
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Municipios: Acevedo, Andrés Bello, Baruta, Brión, Buroz, Carrizal, Chacao, Cristóbal Rojas,
El Hatillo, Guaicaipuro, Indenpendencia, Lander, Los Salias, Páez, Paz Castillo, Pedro Gual,
Plaza, Simón Bolívar, Sucre, Urdaneta y Zamora.
Relieve: La mayor parte la ocupa La Cordillera de la Costa. Esta Cordillera está dividida por
dos partes por el valle del río Tuy. Al oeste tiene una llanura costera, donde el río Tuy se
une al Mar Caribe.
Hidrografía: Ríos principales: Caucagua, Cuira, Chuspita, Grande, Guaire, Guarenas, Guapo,
San Pedro, Taguacita, Taguaza, Tacarigua, Tuy y Valle. Lagunas: Tacarigua, Buche y La
Reina.
Temperatura media anual: entre 18° y 26° Celsius.
Recursos forestales: Apamate, escobo, guamo, hicaco, jabillo, jobo, tabaco, entre otros.
Recursos minerales: Caliza y calizas marmóreas.
Productos principales: Agrícolas: Cacao, caraota, coco, maíz, ñame, quinchoncho y yuca.
Cría: Avícola, bovino y porcino. Pesca: Atún, carite, lebranche, lisa y robalo (marinos).
Camarón y cangrejo (crustáceos). Calamar, Chipichipi, guacuco, ostras y pulpo (moluscos).
Sector Residencial totalmente consolidado. Vías totalmente asfaltado. Edificaciones

semejantes a las del inmueble en estudio. Restauradas y con buen mantenimiento. Cercana a
instalaciones educacionales, asistenciales, municipales, y centros comerciales.
Areas comunes, zonas verdes y vialidad de acceso, con vigilancia
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SERVICIOS PUBLICOS
La Zona cuenta con todos los Servicios tanto públicos como privados necesarios para este
tipo de Inmueble tales como: Acueducto Urbano, Aceras, Cloacas Empotradas, Electricidad,
Alumbrado Público, Teléfono, Transporte Colectivo y Urbano, Servicios Comunales,
Asistenciales y Educacionales entre otros.
A.4- DESCRIPCION DEL INMUEBLE
AREA DESCRIPCION DISTRIBUCION

Sala - Comedor, 02 habitación principal
AREA DE VIVIENDA- con sala de baño, Estudio: convertido en
AREA 1
APARTAMENTO habitación; Cocina, Lavadero, 01 sala de
Baño auxiliar.
USO: PRESENTE
Residencial.
PERMITIDO
Residencial.
A.5- TITULARIDAD DEL BIEN

DOCUMENTO DE PROPIEDAD
El Inmueble objeto de éste Informe es Propiedad de: YOLIMAR ZAPATA GODOY. SE ANEXA
DOCUMENTO DE PROPIEDAD.
LINDEROS
NORTE: Con apartamento 3E-14.

SUR: Fachada Sur
ESTE: Con apartamento 3E-12
OESTE: Fachada Oeste
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MEDIDAS
SUPERFICIE m² FORMA
72,00 Rectangular
CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION
Estructura: Concreto armado; Entrepisos: Losa nervada;
Pisos: Cerámica con rodapié de cerámica; Paredes:
Bloques de Arcilla; Revestimiento en paredes: Frisos
Lisos, y cerámica en baños, cocina y oficios; Puertas:
Marcos metálicos, puertas entamboradas en madera y de
CARACTERISTICAS: lamina metálica; Ventanas: Panorámicas, marcos de
aluminio anodizado con vidrios traslucidos y rejas
metálicas de protección; Instalaciones Eléctricas:
Empotradas; Closets: madera; Cocina empotrada,
excelente acabados.
CALIDAD DE MATERIALES Y ACABADOS

El inmueble posee acabados de buena calidad.
B.- MEDICIONES Y CALCULOS

B.1- CONSTRUCCIONES
VERIFICACION DE AREAS
El inmueble tiene un área de: setenta y dos metros cuadrados (72,00 m2) en
construcción, de acuerdo con lo estipulado en el Documento de Propiedad.
C.- FORMACION DEL VALOR

C.1- ENFOQUE DEL PROBLEMA. SELECCIÓN Y JUSTIFICACION DE LA METODOLOGIA A EMPLEAR.
Para la realización del presente Avalúo ha sido necesario recabar una serie de informaciones
que incluye visitas de inspección, se analizó el uso actual del Inmueble y el mejor
aprovechamiento del terreno, los servicios existentes tales como vialidad, cloacas,
acueductos, electrificación, conservación de la edificación y diversos factores que inciden en
la determinación del valor. Se efectuaron investigaciones de carácter técnico referentes a la
ubicación del Inmueble objeto del Avalúo, como también se hicieron los cálculos y
mediciones necesarias.
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C.2- FUENTES DE RECOPILACION DE DATOS

Para la formación del valor de construcción se consideran las características constructivas
de las diferentes áreas del inmueble y su valor de reposición a nuevo en edificaciones
similares sobre la base de costos actuales de construcción.
C.3- SELECCIÓN Y ANALISIS DE REFERENCIALES

Se procedió a investigar en las ofertas existentes de las operaciones de compra - venta de
Inmuebles que pudieron servir como referenciales y apoyo para el establecimiento de valores
actuales.
C.4- PROCESAMIENTO DE DATOS

VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN
El Valor de la construcción se determinará por el Método del Mercado ajustado por Método
de Inferencia Estadística. A continuación se presenta la Teoría del Método.
Método de Inferencia Estadística:
Los Referenciales obtenidos serán actualizados por los Métodos correctivos autorizados en la
Metodología Avaluatoria, tales como: Inferencia Estadística; el cual es la utilización de los
datos de una población, que es que es el conjunto total de mediciones de interés para un
determinado problema, con el fin estudiar las características de la misma con el objeto de
transferir y concretar afirmaciones inteligentes.
APLICACIÓN Y EXPLICACIÓN DEL METODO:
Se procedió a realizar estudios de Mercado de la Data de Registro, los cuales aplicando el
Correctivo por el Método Estadístico, origina el Valor en Bs. /m².
Obteniéndose:
Total de la muestra resultante incluyendo los referenciales de la Data Inmobiliaria:
Referenciales: n Variables Dependientes: (Precio Unitario)
Variables Independientes: Tales como: Área, Tiempo)
Resultando:
R² = Por Teoría: Dicho Valor no debe ser menor de 0,75 ok
Factor Ratio:
Factor que indica la existencia o no de Correlación entre la Variables estudiadas:
Se compara el F Ratio obteniendo con el F Ratio dado por Tabla, el cual debe ser menor.
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Obtención de F Ratio por Tabla:

Grados de Libertar del Numerador: K
Grados de Libertad del Denominador: n - (K + 1) De Donde:
K = Nº de Variables Independientes
n = Nº de la muestra de referenciales obtenidos
Se verifica:
F Ratio Correlación: > F Ratio de la Tabla OK
C.5- CÁLCULO DEL VALOR

CALCULO DE LOS VALORES DIRECTOS DE CONSTRUCCIÓN
AREA DE CONSTRUCCION:
AREA DESCRIPCIÓN M²
APARTAMENTO VIVIENDA- APARTAMENTO 72,00
Se procedió a estudiar el Valor del apartamento en Bs. /m², por el Método de Inferencia
Estadística.
El cual arrojó el siguiente Valor:
Intervalo de = 5.713,38 Bs./m² a 6.837,51 Bs./m²
Considerando los acabdos de construcción en pisos, madera de closets y cocina empotrada:
en un 50 %
A ajustar el valor de cálculo del inmueble en estudio: Ajustado por ubicación, servicios y
urbanismo. El Inmueble en estudio por sus características será ajustado AL LIMITE SUPERIOR.
Valor: Valor ajustado a 11.000,00 Bs. M2
Valor de la Construcción = 11.000,00 Bs. /m² x 72,00 m²
Valor de la Construcción = 792.000,00 Bs.
EXPLICACION DEL RESULTADO ESTADÍSTICO

Obteniéndose
Total de la muestra resultante incluyendo los referenciales de la Data Inmobiliaria:
Referenciales: n = 48; Variables Dependientes:(Precio Unitario): 1
Variables Independientes: (Área y Tiempo): 2
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Resultados:
R² = 0,966516 R ² > 0,75 OK.
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN: BOLÍVARES SETECIENTOS NOVENTA Y DOS MIL CON CERO
CENTIMOS (792.000,00 Bs.).
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FOTOGRAFIAS:
SE OBSERVA: VIA ACCESO, FACHADAS DEL EDIFICIO
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FOTOGRAFIAS:
SE OBSERVA: INTERIOR DEL INMUEBLE: ACCESO, SALA, PASILLO DE CIRCULACION, COCINA.
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FOTOGRAFIAS:
SE OBSERVA: INTERIOR DEL INMUEBLE: HABITACIONES y SALAS DE BAÑO

Modelo Apto Solar de La Quinta

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AVALUOS

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

El Tasador abajo firmante certifica: SOLICITANTE:

resultado al aplicar los mencionados métodos. FECHA:

3. Que sus servicios fueron requeridos única y exclusivamente en su carácter de

ING. YANIRE C. CÁRDENAS A.

ÁREA TOTAL DE CONSTRUCCIÓN:

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: 792.000,00 Bs.

Ya ajustado por el Artículo 39 de la Súper Intendencia de Bancos.

CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN:

Estructura: Concreto armado; Entrepisos: Losa nervada; Pisos: Cerámica con

ING. YANIRE C. CÁRDENAS A.

A.3- DESCRIPCION DEL SECTOR DONDE SE UBICA EL INMUEBLE

Sector Residencial totalmente consolidado. Vías totalmente asfaltado. Edificaciones

Areas comunes, zonas verdes y vialidad de acceso, con vigilancia

A.4- DESCRIPCION DEL INMUEBLE

AREA DESCRIPCION DISTRIBUCION

A.5- TITULARIDAD DEL BIEN

NORTE: Con apartamento 3E-14.

CALIDAD DE MATERIALES Y ACABADOS

B.- MEDICIONES Y CALCULOS

C.- FORMACION DEL VALOR

C.2- FUENTES DE RECOPILACION DE DATOS

C.3- SELECCIÓN Y ANALISIS DE REFERENCIALES

C.4- PROCESAMIENTO DE DATOS

Obtención de F Ratio por Tabla:

C.5- CÁLCULO DEL VALOR

APARTAMENTO VIVIENDA- APARTAMENTO 72,00

Valor de la Construcción = 11.000,00 Bs. /m² x 72,00 m²

Valor de la Construcción = 792.000,00 Bs.

EXPLICACION DEL RESULTADO ESTADÍSTICO

R² = 0,966516 R ² > 0,75 OK.

VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN: BOLÍVARES SETECIENTOS NOVENTA Y DOS MIL CON CERO

CENTIMOS (792.000,00 Bs.).

SE OBSERVA: INTERIOR DEL INMUEBLE: ACCESO, SALA, PASILLO DE CIRCULACION, COCINA.

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