Apartamento Gemima Pinto Salinas Nov 2018

AVALUOS
PROYECTOS
ASESORIAS
CONSULTORIA TECNICA CONSTRUCCIONES
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EC ING. YANIRE CARDENAS ING. YANIRE CARDENAS
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CIV 62545
Rif. V-06363850-8
INFORME TÉCNICO DE AVALÚO INMUEBLE:

APARTAMENTO
PROPIETARIAS: GEMIMA MORENO PITALUA Y JEMI GUILLERMINA PROPIETARIA Y

MORENO PTALUA, C.I.: 13.888.896 y C.I.: SOLICITANTE:
16.033.710
GEMIMA MORENO
ELABORADO POR: ING. YANIRE C. CÁRDENAS A. PITALUA
CREDEN70CIALES: C.I.: 13.888.896
C.I. 6.363.850; C.I.V: 62.545;
SOITAVE: 624; FOGADE: N-085;
SUDEBAN P-082; BANDES: 614.
BANCRECER, BANCO
ASUNTO: INFORME TÉCNICO DE AVALÚO A: MICROFINANCIERO
INMUEBLE TIPO APARTAMENTO. S.A.
MONTO: 7.850.000,00 Bs.S.

6 de Noviembre de
AJUSTANDO POR EL ARTICULO NRO 39 DE LA SUDEBAN: 2018
7.150.000,00 Bs.S. ).
FECHA: 6 de Noviembre de 2018
DIRECCIÓN: URBANIZACION PINTO SALINAS OESTE, PARROQUIA

SAN JOSE, CANDELARIA Y EL RECREO. EDIFICIO 2,
NOVENO PISO DEL BLOQUE 4, DISTINGUIDO Nro 902,
MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL.
ANEXOS: REFERENCIALES, ANALISIS ESTADISTICO, REPORTE

FOTOGRAFICO, FOTOCOPIA DOCUMENTO
PROPIEDAD.
CÓDIGO: BANCRECER/Apto/GEMIMA/PINTOSALINAS/11/2018-094
DIRECCIÓN: Caracas, Multicentro Empresarial del Este. Edf. Libertador. Modulo C, piso 6, Oficina 61-C. Chacao. Estado
Miranda Tlf. 0212-2613610- CEL -0414-7058235. 0426-779-70-08 email: yanirecardenas@yahoo.com
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CIV 62545
Rif. V-06363850-8
INMUEBLE:
APARTAMENTO
PROPIETARIA Y
SOLICITANTE:
CERTIFICACIÓN
GEMIMA MORENO
PITALUA
C.I.: 13.888.896
El Tasador abajo firmante certifica:
1. Que el avalúo obtenido es producto de métodos esencialmente objetivos,

BANCRECER, BANCO
científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en MICROFINANCIERO
S.A.
su trabajo ningún otro factor, intención o sentimiento personal que pudiese
alterar en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el
resultado al aplicar los mencionados métodos. 6 de Noviembre de
2018
2. Que no tiene ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad
avaluada en cualquier posible operación comercial; ni le ligan con el
propietario lazos familiares ni de ninguna otra índole.
3. Que sus servicios fueron requeridos única y exclusivamente en su carácter de

profesional Avaluador consciente de sus deberes y responsabilidades.
4. Que todos los datos obtenidos de terceros o de archivos para confeccionar las
estadísticas necesarias en este estudio son ciertos hasta donde alcanza la
buena fe del Avaluador y que no ha exagerado ni omitido conscientemente
ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.
ING. YANIRE C. CÁRDENAS A.
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ASESORIAS
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CIV 62545
Rif. V-06363850-8
Caracas, 6 de Noviembre de 2018 INMUEBLE:

APARTAMENTO
SEÑORES PROPIETARIA Y
BANCRECER, BANCO MICROFINANCIERO S.A. SOLICITANTE:
CIUDAD.
RESUMEN GEMIMA MORENO
PITALUA
C.I.: 13.888.896
El Inmueble objeto de este Informe Técnico, es propiedad de: GEMIMA MORENO
PITALUA Y JEMI GUILLERMINA MORENO PTALUA, C.I.: 13.888.896 y C.I.:
16.033.710
Ubicado en: URBANIZACION PINTO SALINAS OESTE, PARROQUIA SAN JOSE, BANCRECER, BANCO
MICROFINANCIERO
CANDELARIA Y EL RECREO. EDIFICIO 2, NOVENO PISO DEL BLOQUE 4, S.A.
DISTINGUIDO Nro 902, MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL.
Dicho Inmueble arrojó un Justiprecio de:
Desglosados de la siguiente manera: 6 de Noviembre de

ÁREA TOTAL DE CONSTRUCCIÓN: 2018
Apartamento: 82,35 m2
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN: BOLIVARES SOBERANOS SIETE MILLONES

OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL CON CERO CENTIMOS (7.850.000,00 Bs.S.).
AJUSTANDO POR EL ARTICULO NRO 39 DE LA SUDEBAN:
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN: BOLIVARES SOBERANOS SIETE MILLONES
CINCUENTA CINCUENTA MIL CON CERO CENTIMOS (7.150.000,00 Bs.S.).
CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN:

Estructura: Tradicional; Revestimientos: Frisos lisos, cerámica en baños.
Pisos: cerámica; revestimientos: cerámica en baño y cocina; ; Puertas:
marcos metálicos, de madera entamborada; closets: Sin Closets; Cocina: sin
empotrar; ventanas: tipos panorámica metálicas con rejas de protección.
Distribución:
Sala Recibo comedor, cocina-lavadero; un baño; cuatro (4) habitaciones, pasillo
de circulación interna, closet.
Elaborado por:
ING. YANIRE C. CÁRDENAS A.

C.I. Nº 6.363.850 C.I.V. 62.545
SOITAVE 624 SBIF P-082
FOGADE N-085 BANDES 614
CONSULTEC, CONSULTORES TÉCNICOS.
Consultorías Técnicas, Avalúos, Proyectos y Construcciones C
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ING. YANIRE CARDENAS A. RIF: V – 06363850-8.
A.-ASPECTOS GENERALES
A.1- IDENTIFICACION COMPLETA
El Avalúo consiste en determinar el Valor de Una Construcción Tipo Apartamento.
Determinándose el Valor de la Construcción por el Método del Mercado ajustado por
Inferencia Estadística.
A.2- OBJETO
Este Informe Técnico tiene por objeto determinar el Justiprecio de la Bienhechuría existente
comprendida por inmueble construcción Tipo Apartamento.
A.3- FECHA
El informe se realiza el día 6 de Noviembre de 2018.
A.4- DESCRIPCION DEL SECTOR DONDE SE UBICA EL INMUEBLE
SERVICIOS PUBLICOS
La Zona cuenta con todos los Servicios tanto públicos como privados necesarios para este
tipo de Inmueble tales como: Acueducto Urbano, Aceras, Cloacas Empotradas, Electricidad,
Alumbrado Público, Teléfono, Transporte Colectivo y Urbano, Servicios Comunales,
Asistenciales y Educacionales entre otros. Conjunto Residencial cerrado, con vigilancia
privada.
A.5- DESCRIPCION DEL INMUEBLE
El Inmueble objeto de este Informe está comprendido por construcción Tipo Apartamento:
AREA DESCRIPCION DISTRIBUCION/ DESCRIPCION

Distribución:
Sala Recibo comedor, cocina-lavadero; un baño; cuatro (4)
habitaciones, pasillo de circulación interna, closet.
AREA DE Características de la Construcción:
AREA 1 VIVIENDA- Estructura: Tradicional; Revestimientos: Frisos lisos,
cerámica en baños. Pisos: cerámica; revestimientos:
APARTAMENTO cerámica en baño y cocina; ; Puertas: marcos metálicos, de
madera entamborada; closets: Sin Closets; Cocina: sin
empotrar; ventanas: tipos panorámica metálicas con rejas de
protección. Mejoras: tanques de agua.
USO: PRESENTE
Residencial, alta densidad poblacional. Destaca excelente Ubicación.
A.6- TITULARIDAD DEL BIEN
DOCUMENTO DE PROPIEDAD
El Inmueble objeto de éste Informe es Propiedad de: GEMIMA MORENO PITALUA Y JEMI
GUILLERMINA MORENO PTALUA, C.I.: 13.888.896 y C.I.: 16.033.710.
Se anexa documento de propiedad.
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LINDEROS:
PISO: Con el Apartamento 0802
TECHO: Con el Apartamento 1002
NORTE: Con Fachada Norte del Edificio
SUR: Con Area común de circulación y fachada Sur del Edificio
ESTE: Con Fachada Este del Edificio
OESTE: Con Fachada Oeste del Edificio
% de 1,428 %
condominio
MEDIDAS
SUPERFICIE m² FORMA
82,35 Polig. Regular
CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION
B.- MEDICIONES Y CALCULOS
B.1- CONSTRUCCIONES: VERIFICACION DE AREAS
El inmueble tiene un área de: Ochenta y dos metros cuadrados con treinta y cinco
decímetros ( 82,35 m2); de acuerdo con lo estipulado en el Documento de Propiedad.
C.- FORMACION DEL VALOR
C.1- ENFOQUE DEL PROBLEMA. SELECCIÓN Y JUSTIFICACION DE LA METODOLOGIA A EMPLEAR.
Para la realización del presente Avalúo ha sido necesario recabar una serie de informaciones
que incluye visitas de inspección, se analizó el uso actual del Inmueble y el mejor
aprovechamiento del terreno, los servicios existentes tales como vialidad, cloacas,
acueductos, electrificación, conservación de la edificación y diversos factores que inciden en
la determinación del valor. Se efectuaron investigaciones de carácter técnico referentes a la
ubicación del Inmueble objeto del Avalúo, como también se hicieron los cálculos y
mediciones necesarias.
C.2- FUENTES DE RECOPILACION DE DATOS
Para la formación del valor de construcción se consideran las características constructivas
de las diferentes áreas del inmueble y su valor de reposición a nuevo en edificaciones
similares sobre la base de costos actuales de construcción.
C.3- SELECCIÓN Y ANALISIS DE REFERENCIALES
Se procedió a investigar en las ofertas existentes de las operaciones de compra - venta de
Inmuebles que pudieron servir como referenciales y apoyo para el establecimiento de valores
actuales.
C.4- PROCESAMIENTO DE DATOS
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN
El Valor de la construcción se determinará por el Método del Mercado ajustado por Método
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de Inferencia Estadística. A continuación se presenta la Teoría del Método.

Método de Inferencia Estadística: Los Referenciales obtenidos serán actualizados por los
Métodos correctivos autorizados en la Metodología Avaluatoria, tales como: Inferencia
Estadística; el cual es la utilización de los datos de una población, que es que es el conjunto
total de mediciones de interés para un determinado problema, con el fin estudiar las
Características de la misma con el objeto de transferir y concretar afirmaciones inteligentes.
APLICACIÓN Y EXPLICACIÓN DEL METODO: Se procedió a realizar estudios de Mercado de la
Data de Registro, los cuales aplicando el Correctivo por el Método Estadístico, origina el
Valor en Bs. /m². Obteniéndose:
Total de la muestra resultante incluyendo los referenciales de la Data Inmobiliaria:
Referenciales: n Variables Dependientes: (Precio Unitario)
Variables Independientes: Tales como: Área, Tiempo)
Resultando:
R² = Por Teoría: Dicho Valor no debe ser menor de 0,75 ok
Factor Ratio: Factor que indica la existencia o no de Correlación entre la Variables
estudiadas: Se compara el F Ratio obteniendo con el F Ratio dado por Tabla, el cual debe ser
menor. Obtención de F Ratio por Tabla:
Grados de Libertar del Numerador: K. Grados de Libertad del Denominador: n - (K + 1)De
Donde: K=Nº de Variables Independientes; n =Nº de la muestra de referenciales obtenidos.
Se verifica: F Ratio Correlación: > F Ratio de la Tabla OK
C.5- CÁLCULO DEL VALOR: CALCULO DE LOS VALORES DIRECTOS DE CONSTRUCCIÓN:
Se procedió a estudiar el Valor de la construcción AREA M²
En Bs. S./m², por el Método de Inferencia
APARTAMENTO 82,35 m2
Estadística. El cual arrojó el siguiente Valor:
El resultado estadístico no refleja la realidad del mercado. Se Anexan Ofertas de Mercado.

Rango que no se ajusta a la realidad del mercado/ relacionando la oferta y la demanda el Intervalo se
encuentra: 85.000,00 Bs.S./m2 - 95.000,00 Bs.S./m2
Valor de la Construcción: 95.000,00 Bs.S. /m² x 82,35 m²
Valor de la Construcción: 7.823.250,00 Bs.S.
AJUSTE A VALORES Bs/S. 7.850.000,00 Bs.S
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN: BOLIVARES SOBERANOS SIETE MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA
MIL CON CERO CENTIMOS (7.850.000,00 Bs.S.).
AJUSTANDO POR EL ARTICULO NRO 39 DE LA SUDEBAN:
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN: BOLIVARES SOBERANOS SIETE MILLONES CINCUENTA CINCUENTA
MIL CON CERO CENTIMOS (7.150.000,00 Bs.S.).
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Apartamento Gemima Pinto Salinas Nov 2018

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AVALUOS

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO INMUEBLE:

PROPIETARIAS: GEMIMA MORENO PITALUA Y JEMI GUILLERMINA PROPIETARIA Y

MONTO: 7.850.000,00 Bs.S.

FECHA: 6 de Noviembre de 2018

DIRECCIÓN: URBANIZACION PINTO SALINAS OESTE, PARROQUIA

ANEXOS: REFERENCIALES, ANALISIS ESTADISTICO, REPORTE

1. Que el avalúo obtenido es producto de métodos esencialmente objetivos,

3. Que sus servicios fueron requeridos única y exclusivamente en su carácter de

ING. YANIRE C. CÁRDENAS A.

Caracas, 6 de Noviembre de 2018 INMUEBLE:

Desglosados de la siguiente manera: 6 de Noviembre de

VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN: BOLIVARES SOBERANOS SIETE MILLONES

CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN:

ING. YANIRE C. CÁRDENAS A.

AREA DESCRIPCION DISTRIBUCION/ DESCRIPCION

de Inferencia Estadística. A continuación se presenta la Teoría del Método.

El resultado estadístico no refleja la realidad del mercado. Se Anexan Ofertas de Mercado.

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