Marcelo Quinteros compra un departamento a estrenar en el

Complejo Lafedora. Dicha unidad cuenta con servicios comunes

entre ellos pileta de natación, SUM, gimnasio, servicio de
lavandería.
Debido a los desperfectos que al poco tiempo aparecieron y
que a continuación se enumeran: filtraciones, malas
terminaciones en revoques y pisos, deficiente aislamiento
acústica, Marcelo interpone demanda por incumplimiento
contractual, fundándose en el art. 2176 del Código Civil
“acción quanti minoris”.
Expone el accionante en la demanda que el piso de madera del
living y el dormitorio adolecen de defectos de colocación,
sumando a ello los problemas de acústica que provocan
malestares y trastornos en la vida de Marcelo y su familia,
pide en consecuencia: 1º) se indemnice la disminución del
precio que habría sufrido el inmueble a causa de los
desperfectos; 2º) pretende se fije una suma de dinero para
atender el resto de las reparaciones realizadas; 3º) solicita
daño moral: pide se lo indemnice por los perjuicios sufridos
debido a la mala fe de la Empresa enajenante, cita el art.
2176 y 522 del Código Civil.
La demandada- Moranda S.A. en el responde rechaza todo y cada
uno de los dichos de la actora. Así, niega el rubro
indemnizatorio daño moral atento que el acto jurídico fue
celebrado con buena fe conforme el art. 1198 del Código
Civil. Niega, además abonar la indemnización a causa de la
disminución de precio que sufrió el inmueble ya que, afirma,
el valor de la propiedad aumento considerablemente desde que
fue adquirido por el actor. Esto último se evidencia teniendo
en cuenta que en Febrero de 2008 fue inaugurado a 300 mtros
del edificio “Lafedora” un importante Centro Comercial.
Lea las siguientes consignas y responda:
 1. En los supuestos de incumplimiento contractual por detectarse
en la cosa vendida vicios ocultos, el comprador tiene la
acción redhibitoria y la acción quanti minoris. Caracterice
cada una de ellas.

ACCION REDHIBITORIA: del lat. Redhibere, que significa

“devolver”, es aquella que se confiere al adquirente a título
oneroso de una cosa para dejar sin efecto el acto jurídico de
transferencia por existir vicios o defectos ocultos en lo
adquirido. A consecuencia de ella, el adquirente devuelve la
cosa y el transmitente tiene que reembolsarle el precio
pagado y los gastos realizados. (Dic. jurídico)

Tal como lo establece el art. 2164 del C.C: “Son vicios

redhibitorios los defectos ocultos en las cosas, cuyo
dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso,
existentes al momento de la adquisición, que la hagan
impropia para su destino, si del tal modo disminuyen el uso
de ella que al haberlos conocido el adquirente, no lo habría
adquirido, o habría dado menos por ella”

O sea, el adquirente del bien tiene derecho a retornar la

cosa al enajenante y de exigirle que éste le devuelva el
precio siempre que el defecto oculto sea importante.
Asimismo la existencia de vicios o defectos que se atribuyan
a las cosas vendidas serán determinadas por peritos expertos
en la materia que se trate, salvo pacto en contrario.

Este deber de garantía se da cuando una persona transmite el

dominio, uso o goce de una cosa valiéndose de un título de
carácter oneroso, lo cual supone, que recibió una
contraprestación por su entrega.

No cualquier vicio o defecto en la materialidad de la cosa es

un vicio redhibitorio susceptible de originar la
responsabilidad mentada en la ley, y que se traduce en la
posibilidad de dejar sin efecto el contrato, volviendo la
cosa al enajenante y restituyendo este el precio pagado, con
mas los daños y perjuicios si el tradens conocía o debía
conocer los vicios;

Es aplicable en todos los contratos onerosos, sea que tenga

por objeto transmitir el dominio o simplemente el uso y goce
de la cosa.

Requisitos:

Debe tratarse de vicios ocultos.

Tales vicios deben ser graves.

 Deben haberse originado en una causa anterior o
concomitante al acto de transmisión.

Deben ser desconocidos por el adquirente.

Mosset Iturraspe dice que un vicio es oculto cuando no existe

posibilidad de descubrirlo sin ensayo o prueba de la cosa, o
bien solo puede ser advertido por expertos o propietarios
diligentes. Por el contrario, el vicio es aparente cuando
pueda ser advertido por ser visible o reconocible, por quien
ejerce una profesión u oficio.

Respecto al vicio oculto se mencionan dos criterios.

Primer criterio (consulta a expertos o peritos)

Está tesis impone al adquirente el deber de requerir un

estudio técnico, y por ende serán ocultos aquellos defectos
que escapan al estudio del experto.

Segundo criterio(aptitud del hombre medio)

Está tesis en cambio sostiene, que si un hombre con mediana

experiencia no puede detectar el vicio, ese vicio será
oculto.

Borda sostiene que deben considerarse ocultos, cuando pueden

ser advertidos mediante un atento y cuidadoso examen, que se
valorará según la condición y cualidades personales del
adquirente, y a su vez se debe tener en cuenta las
circunstancias que rodean a la celebración del contrato. Por
su parte, no se requiere el auxilio de peritos.

En cambio, si una persona adquiere la cosa sin preocuparse

siquiera de efectuar un examen de ella, no podrá invocar la
garantía, ya que la ley no ampara al adquirente negligente,
siempre y cuando por supuesto, que el enajenante no hubiere
colaborado con dolo o mala fe.

ACCION “QUANTI MINORIS”. La que se concede para reclamar la

devolución de una parte del precio equivalente a la
desvalorización de la cosa. De la misma forma que en la
acción redhibitoria debe distinguirse la buena o mala fe del
vendedor. Si es de buena fe, sólo se deberá la restitución de
la parte del precio…

La acción estimatoria o “quanti minoris”, tiene por objeto

demandar al vendedor "la disminución del precio" en
proporción al deterioro de la cosa
Esta acción no pretende la disolución del vínculo
contractual, sino sólo la restauración del equilibrio en las
prestaciones, ya que se supone que la cosa viciada vale
menos.

Es viable esta acción, cuando los vicios no son tan graves,

es decir, aunque deteriorada puede cumplir su destino

Según la letra de los textos legales, el legislador ha

concedido derecho para demandar daños y perjuicios sólo
cuando se intenta la acción redhibitoria, pero nada dice para
el caso de la estimatoria. El fundamento esta dado en que el
comprador conservar la cosa, por lo tanto todavía le es útil
y el daño causado se cubre con la restitución de la parte del
precio. No obstante, Borda opina que también tiene acción por
daños.

Prescripción de las acciones: dispone el Art.4041, que la

prescripción de las acciones redhibitoria y quanti minoris,
se opera a los tres meses, y que el adquirente de la cosa
puede ejercer cualquiera de las dos acciones, siempre que el
vicio oculto sea grave, pero al optar por una, no puede
instar la otra.

2. En el caso, si fuera abogado de la actora determine cada una

de las pruebas que aportaría a la causa.

 Informes técnicos realizados por especialistas en la

materia (arquitectos – ingenieros- etc)
 El contrato donde, figura la garantía conforme al art.
2167 del Código Civil
 Testimoniales de allegados.
 Fotos, presupuesto, diagnóstico de la inspección,
presupuesto de reparación realizada por un arquitecto,
debidamente certificado por escribano público.
 Planos y folletos de la promoción en la publicación de
la oferta del inmueble, facturas de pagos por trabajos
realizados de reparación por ser inminente su
realización para subsistir, como ser tapar caños de agua
por un plomero en sectores que adolecen de humedad

3. Si fuera abogado de la Empresa vendedora cuales serian las

probanzas en las que comprobaría su pretensión?
  Prescripción de la acción, conforme al art 4014 del
Código Civil, alegando que los deterioros se ocasionaron
por el mal cuidado del inmueble.
 Que las pruebas aportadas por el actor, sean
insuficientemente
 Presentación los planos certificados con las
aprobaciones correspondientes
 habilitaciones municipales, cotejos con los demás
departamentos
 Que los desperfectos que denuncia la accionante no
corresponden a los “graves”, sino por la negligencia y
la falta de atención en debido momento.

4. En el caso se trata de la existencia de vicios ocultos en el

inmueble subsanables. Si los mismos fueran insubsanables, cual
seria la suerte del litigio?

Si fueran insubsanables los vicios ocultos la acción a instar

sería la Redhibitoria, devolviendo cada parte lo entregado en
el negocio y todo lo que conlleva esta acción.-

Nº CORRIENTES, 19 de octubre de 2010.-

AUTOS Y VISTOS:

Estos autos caratulados: "MARCELO QUINTEROS C/

CONSTRUCTORA MORANDA S.A S/ INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO",
Expte Nº xxxx en trámite por ante este Juzgado Civil y
Comercial Nº 4, Secretaria Nº 2 a cargo del Dr. Xxxxxxxxxx
del que;;;

RESULTA:

I) Que a fs. 1, se presenta el Dr. Ricardo

Raúl Montaner, como apoderado del Sr. Marcelo Quinteros,
adjuntando al efecto poder general, el que en fotocopia obra
glosado a fs. ….y promueve demanda contra la Constructora
MORANDA S.A tendiente al cobro de la suma de PESOS………….($
xxxx) con más sus intereses y costas.
Refiere que en oportunidad de que el actor
adquiriera, mediante la compra un departamento a estrenar en
el Complejo Lafedora y que dicha unidad contaba con servicios
comunes entre ellos pileta de natación, SUM, gimnasio y
servicio de lavandería, al poco de realizada la misma
aparecieron desperfectos tales como filtraciones, malas
terminaciones en revoques y pisos, deficiente aislamiento
acústico; razón por la cuál el accionante interpone formal
demanda fundándose en los términos del art. 2176 del C.C.
Alega que el piso de madera del living y el
dormitorio adolecían de defectos de colocación sumando a ello
los problemas de acústica que provocan malestares y
trastornos en la vida del Sr. Quinteros y su familia, por lo
que solicita: 1º) se indemnice la disminución del precio que
habría sufrido el inmueble a causa de los desperfectos; 2º)
se fije una suma de dinero para atender el resto de las
reparaciones realizadas; 3º) solicita daño moral: además de
que se lo indemnice por los perjuicios sufridos debido a la
mala fe de la Empresa enajenante, citando los art. 2176 y 522
del Código Civil.
Asimismo obra en autos constancia de
documental que fueran presentados, como así también informes
periciales pertinentes.

II) A fs. …., por resolución Nº ….., el

Juzgado tiene por promovida la acción y dispone el
traslado de la misma, por el término y bajo apercibimiento
de ley.-

III) Que a fs…., se presenta el Dr. Aguedo

Aquino, como apoderado de la firma MORANDA S.A acreditando
personería con fotocopia de poder general agregado a fs… y
contesta la demanda interpuesta, solicitando el rechazo de la
misma en todas sus partes.
Para tal efecto niega el rubro indemnizatorio
daño moral atento que el acto jurídico fue celebrado con
buena fe conforme el art. 1198 del Código Civil. Niega,
además abonar la indemnización a causa de la disminución de
precio que sufrió el inmueble ya que, afirma, el valor de la
propiedad aumento considerablemente desde que fue adquirido
por el actor en virtud de la instalación a pocos metros del
edificio de un importante centro comercial.

Y CONSIDERANDO:

Que al pretender el accionante mantener vivo

el contrato de compraventa celebrado, conservando el
inmueble, estamos frente a la acción "quanti minoris"
prevista en el art. 2176 del Código Civil.
En los supuestos de incumplimiento contractual
por detectarse en la cosa vendida vicios ocultos, el
comprador tiene la acción redhibitoria para dejar sin efecto
el contrato, volviendo la cosa al vendedor, restituyéndole
éste el precio pagado, o la acción para que se baje del
precio el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio
(art. 2174 C.Civil). La acción "quanti minoris" reafirma la
voluntad de mantener vivo el contrato, otorgando al acreedor
la facultad de ejercer la acción prevista teniendo en cuenta
la índole de los vicios. Pero, tal como dispone el art. 2175
del código, si opta por una no puede después promover la
otra. Santos Cifuentes, en comentario al art. 2174, sostuvo
que por medio de esta acción se trata de obtener la
devolución de una parte del precio en proporción al menor
valor de la cosa por causa del vicio. Y cuando el defecto es
subsanable, se ha admitido que se tengan en cuenta los costos
para lograrlo, y la suma de la reparación de la cosa será la
que corresponda descontar (en "Código Civil y leyes
complementarias Comentado...", dir. Belluscio, coord.
Zannoni, ed. Astrea, Buenos Aires, 1994, t. 9, pág. 797).
En el caso ha quedado demostrado que los
vicios ocultos aparecidos en el inmueble del actor son
subsanables. De este modo, el accionante pretende que se fije
una suma de dinero para atender tanto el costo de las
reparaciones realizadas en el departamento como las que deben
efectuarse; y a su vez que se indemnice la disminución del
precio que habría sufrido la propiedad a causa de estos
desperfectos.
El perito ha sido sumamente claro en que los
daños detectados en la propiedad aparecieron como
consecuencia de una dirección de obra deficiente y debido a
malas prácticas constructivas (conforme el informe obrante en
autos). Refirió, asimismo, que en la ventana de la cocina
pudo observar formación de óxido por defectos en la
aplicación de antióxido y pintura, que el piso de madera del
living comedor y del dormitorio adolecen de defectos de
colocación, y que además existen fisuras en las paredes del
dormitorio. En definitiva, el ingeniero civil advirtió
diversos defectos constructivos tales como filtraciones,
malas terminaciones en revoques y pisos, fisuras varias, etc.
Todos estos extremos, además, han quedado debidamente
comprobados por confesión ficta al no haber comparecido el
representante legal de la demandada a la audiencia en que
debía absolver posiciones, habiendo sido correctamente citado
para ello.
Así las cosas, y como bien señalara el actor
en sus quejas, no se pasa por alto que el perito señaló que
en las sucesivas visitas al inmueble fueron apareciendo
nuevas fisuras en el departamento. Por no haber existido
estos desperfectos al momento de la compra de la unidad,
corresponde atender las quejas vertidas por Quinteros en este
punto.
También reclama el actor se considere el
resarcimiento por daño moral.
"La garantía del enajenante frente al
comprador respecto de los vicios se encuentra estrechamente
asociada a la buena fe negocial, la que exige cada vez más
compromiso de veracidad y no reticencia en la información
sobre la cosa vendida. La exigencia será acorde con las
circunstancias, siempre teniendo en cuenta que no son vicios
menores o intrascendentes los que ampara esta garantía
(vicios redhibitorios), y los que exceden deben ser
informados al comprador" (Gregorini Clusellas, Eduardo L., en
"El resarcimiento por vicios redhibitorios y el daño moral",
LA LEY, 2007-A, 192-193).
Cabe resaltar que la existencia de dichos
vicios en el inmueble recién estrenado conduce a pensar lo
angustiante que debió haber sido para Quinteros creer que
estaba comprando una unidad de nivel a estrenar, y al poco
tiempo encontrarse con todos estos inconvenientes. Los serios
problemas de acústica -y demás desperfectos- detectados en el
inmueble provocando malestares y trastornos en la vida
diaria.
En efecto, toda acción dolosa constituye una
grave violación del principio de la buena fe (art.1198,
C.Civil), que rige la conducta de las partes de un acto
jurídico en el momento anterior, coetáneo y posterior a su
celebración. Esta violación engendra la obligación de
resarcir el daño causado conforme a los principios de la
responsabilidad contractual. Y ello torna aplicable el último
apartado del art. 2176 C.C., ya que sería injusto dejar de
indemnizar al adquirente este perjuicio sufrido por la mala
fe del enajenante.
Tanto las circunstancias antes expuestas todas
las que surgen del reconocimiento de hechos emergentes de la
confesión ficta amerita conceder una reparación del daño
moral. Demuestra además que el vendedor conocía o debía
conocer, por su profesionalidad, los defectos que iban a
aparecer con prontitud, lo que es mala fe a los efectos de
ampliar la indemnización del art. 2176, hallándose incurso en
la responsabilidad agravada allí prevista
El daño moral comprende los padecimientos,
angustias e inseguridades sufridos por el actor y provocados
por el estado en el que se vio obligado a vivir. Se trata, en
el caso, de una prueba "in re ipsa", que surge de los mismos
hechos, y que hace que cobre operatividad la norma que
contiene el art. 522 del Código Civil.
Ahora bien, se ha dicho que para resarcir el
daño moral no existen parámetros exactos. Por tal motivo, es
que más que en ningún otro rubro su estimación queda sujeta
al arbitrio del juzgador y debe ser fijada equitativamente
teniendo en cuenta las circunstancias personales de la
víctima y las particularidades del caso planteado.
En ese orden de ideas, en el caso hay que
apreciar también la conducta del deudor. "La mirada del juez
-decía Orgaz- tiene que abarcar todo el caso a juzgar, con
todos sus elementos: al autor del daño para apreciar su
responsabilidad, la gravedad de la culpa y del daño, la
posición económica y social, etc.; y desde luego al
damnificado, la índole y extensión de su perjuicio, su
situación patrimonial, las repercusiones que el hecho ha
tenido y tendrá en su sensibilidad, seguridad, dicha, honor,
etc.
Por ello y en mérito a todo lo expuesto, demás
constancias de autos y lo dispuesto en las normativas
citadas;;;

RESUELVO:

1º) Hacer lugar a la demanda por los conceptos

y montos indicados, condenando a la empresa constructora
MORANDA S.A a abonar la suma de PESOS OCHO MIL ($8.000) para
cubrir los gastos de reparación por los defectos de
construcción detectados; PESOS UN MIL QUINIENTOS ($1.500) en
concepto de gastos y PESOS VEINTE MIL ($20.000) en concepto
de daño moral.

INSERTESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.-

BIBLIOGRAFÍA:

Código Civil Argentino

Código de Comercio Argentino

Código Procesal de la Nación Argentina

Código Procesal de la Provincia de Córdoba

Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación

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