INFORME 001 - 2019 – E

DE: Hernán Cahuana Ordoño

A: Dr. Edgar Arias Cutipa
ASUNTO: Ley de la Hipoteca Inversa y su Reglamento
FECHA: 17/Marzo/2019
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1.- OBJETO:
 LEY N° 30741 (LEY QUE REGULA LA HIPOTECA INVERSA)
La presente ley tiene por objeto normar el uso de la hipoteca inversa, como un medio
para que las personas obtengan ingresos económicos, mediante el acceso de un
crédito con garantía hipotecaria, cuyo pago es exigible cuando se de el fallecimiento
del titular o titulares del crédito.
 DECRETO SUPREMO Nº 202-2018-EF (REGLAMENTO)

La presente normatividad tiene como único objeto reglamentar la Ley N° 30741 (Ley
que Regula la Hipoteca Inversa)
2.- BASE LEGAL:

 LEY N° 30741 (LEY QUE REGULA LA HIPOTECA INVERSA)

 DECRETO SUPREMO Nº 202-2018-EF (DECRETO SUPREMO QUE

APRUEBA EL REGLAMENTO DE LA LEY N° 30741, LEY QUE REGULA LA
HIPOTECA INVERSA)
3.- ANTECEDENTES:

El pasado 28 de marzo del presente año se publicó en el diario oficial El Peruano,

la Ley N° 30741, “Ley que regula la hipoteca inversa” (en lo sucesivo, la Ley). De
esta manera, se concreta la propuesta de incorporar a nuestra legislación la
novedosa figura de la “hipoteca inversa” (en adelante, HI).

El intento más remoto por regular la HI en nuestro país data del año 2014, mediante
el Proyecto de Ley N° 04058/2014-CR asignado a la Comisión de Justicia y
Derechos Humanos del Congreso, sin que esta llegara a emitir un dictamen al
respecto.
Posteriormente, en noviembre del año 2016, se presentó otro proyecto de ley sobre
HI signado con el número 570/2016-CR (en adelante, el Proyecto). Este, salvo
pocas variaciones, era similar en contenido al proyecto del año 2014, y también
terminaría siendo encargado a la misma comisión del Congreso; no obstante, la
nueva propuesta correría con mejor suerte que su antecesora.

El 13 de junio de 2017, la comisión encargada aprobaría por mayoría el Proyecto,

emitiéndose el respectivo dictamen (en adelante, el Dictamen), el cual modificó de
manera significativa el Proyecto estableciendo un texto sustitutorio, convirtiéndose
el contenido de esta última versión en la actual Ley de Hipoteca Inversa.
4.- ANALISIS:

La hipoteca es un instrumento jurídico de uso universal, cuyas particularidades la

diferencian en cada sistema jurídico; para el caso del Perú, se encuentra recogida
en el ordenamiento jurídico peruano desde la vigencia del Código Civil de 1936 y
posteriormente en el actual Código Civil de 1984 en su artículo 1097, señalando:
“Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier
obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga
al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien
hipotecado”.

En línea a lo antes citado, corresponde precisar que trata de un derecho real de

garantía que recae únicamente sobre bienes inmuebles, debiendo considerarse
como tales los enumerados en el artículo 885 del Código Civil.

En setiembre del 2018 el Gobierno aprobó el reglamento de la Ley N° 30741 (LEY

QUE REGULA LA HIPOTECA INVERSA EN EL PERÚ), mediante el DECRETO
SUPREMO Nº 202-2018-EF, sin embargo, hasta la fecha, este producto no se
ofrece en nuestro mercado y por cómo van las cosas, no se dará hasta un buen
tiempo.

La hipoteca inversa se presentó como un complemento a la mísera (y a veces nula)

pensión de las personas de la tercera edad y que cuenten con una propiedad. Un
ingreso mensual que le permitiría cubrir sus gastos ordinarios hasta su fallecimiento.

Como consecuencia, este nuevo producto despertó el interés de los ciudadanos,

quienes no dejan de preguntar qué es, cómo funciona y cuáles son las entidades y
bancos que ofrecen hipoteca inversa en Perú. Lamentablemente para los
interesados, las compañías aseguradoras y bancos piden algunas modificaciones
en el proyecto de ley antes de ofrecerlo.

Pero a la pregunta ¿Qué es la hipoteca inversa?, es importante tener en cuenta que

es un tipo de crédito o préstamo hipotecario dirigido a personas, que sean
propietarios de una vivienda.
La vivienda sirve como garantía del préstamo y la institución acreedora
desembolsará en una sola armada o mediante abonos o disposiciones periódicas
durante el plazo pactado en el respectivo contrato. Los dueños y beneficiarios del
crédito pueden seguir viviendo en él, dado que el pago del préstamo será exigible
recién al fallecimiento de estos.

Entonces ¿Cuál es la diferencia entre hipoteca tradicional e hipoteca inversa?, al

respecto, es necesario tener en cuenta que la hipoteca tradicional uno solicita un
préstamo para la compra de una vivienda, en la hipoteca inversa la vivienda ya le
pertenece al cliente y sirve como garantía del préstamo.

El requisito primordial para acceder a este beneficio es contar con un título

propiedad saneado.

La hipoteca inversa está dirigida a personas de la tercera edad, pero la norma en

Perú no coloca como requisito la edad, por lo cual cualquier persona en cualquier
momento de su vida podría hacer uso de este préstamo.
El propietario del inmueble puede designar libremente a uno o más beneficiarios,
pero requerirán ser aceptados por la entidad acreedora. Una vez declarados, no es
posible incluir o excluir a ninguno de ellos.

El monto del crédito por la hipoteca inversa será determinado en función al valor de
la vivienda, la esperanza de vida de los titulares y la tasa de interés aplicable. A
modo práctico, mientras mayor sea el valor del inmueble y menor la esperanza de
vida del propietario, mayor será la renta mensual.
El valor del inmueble se determinará por una doble tasación a cargo de peritos, y
los gastos son de cargo del cliente.

El cliente está facultado a prepagar total o parcialmente el préstamo. En caso el

cliente decida prepagar la totalidad, debe correr con todos los gastos notariales y
registrales derivados del levantamiento de la hipoteca inversa.
Las partes pueden acordar la contratación de un seguro que permita al cliente recibir
una renta vitalicia.

El propietario podrá seguir viviendo en su inmueble hasta que fallezca. Luego de

ello, el inmueble pasará a manos de la entidad que dio el crédito, si es que los
herederos no aceptan cancelar el crédito dado al propietario.
En caso el propietario fallezca antes de concluir la entrega total del crédito, los
beneficiarios podrás recibir abonos del crédito.
La entidad no puede exigir la devolución de la deuda mientras no fallezca su titular
o el último de los beneficiarios de este sistema de crédito.
Las entidad autorizadas para otorgar créditos bajo la figura de hipoteca inversa, son
los bancos, cajas de ahorro y crédito, cooperativas y empresas de seguro.

El cliente debe conservar el inmueble en buen estado hasta su fallecimiento, o el de

sus beneficiarios.

Pero, ¿Qué ocurre con la hipoteca inversa ante el fallecimiento del titular o el último
de los beneficios?, al fallecimiento del titular o el último de los beneficios, a los
herederos les corresponde tanto la propiedad de la vivienda como la deuda
acumulada con la entidad financiera y disponen de dos opciones, bien quedarse con
la vivienda, para lo cual deben liquidar la deuda con la entidad devolviendo el dinero
prestado, o bien vender el inmueble, en este caso el importe de la venta se utiliza
para saldar la deuda. Si la cantidad no es suficiente, la entidad puede instar la venta
de otros bienes de la herencia, mas no podrá ejecutar el cobro con otro patrimonio
personal de los herederos.

La Entidad autorizada cuenta con un plazo máximo de treinta días calendario, desde
el día siguiente de conocido el fallecimiento del cliente o del último de los
beneficiarios, para notificar al heredero y los herederos cuentan con un plazo
máximo de sesenta días calendario desde el día siguiente que son notificados.
5.- RECOMENDACIONES:

Las compañías aseguradoras y bancos parecen no estar interesados en la hipoteca

inversa, tal y como se presenta en la actual normativa, puesto que la norma le
permite al cliente a hacer un prepago en cualquier momento de la duración del
contrato. Esto resta atractivo al producto, dado que las compañías asumirían una
serie de costos sin tener la certeza de que se mantendrá por una cantidad mínima
de años. Por lo que ante esta situación seria recomendable que estos prepagos solo
puedan hacerse recién a partir del octavo o décimo año del contrato, puesto que de
no ser así se perderá la posibilidad de que los clientes puedan poner en valor su
vivienda.
6.- CONCLUSIONES:

PRIMERA: La implantación de la figura de la hipoteca inversa, no deja de ser

beneficiosa para la economía del país, al fomentar el uso y el movimiento de capital
y la liquidez, así como una alternativa a considerar por los adultos mayores, por lo
cual, estimamos que podría resultar una herramienta útil.

SEGUNDA: Resulta necesaria una adecuada regulación de la ley que vaya acorde
a las necesidades y beneficios de las partes, puesto que a la fecha las compañías
aseguradoras y bancos parecen no estar interesados en la hipoteca inversa, por
citar el caso del prepago.