BUILDING OF TOMORROW

PRESENTADO POR
JOSÉ ALBERTO GÓMEZ NAVARRO 2150464
SILVIA PAOLA LEÓN GÓMEZ 2152544
JORGE GUSTAVO RENDÓN NEGRETTE 2151976
DANIEL ESTEBAN RODRÍGUEZ TORRES 2151933

PRESENTADO A
ING. JORGE RAFAEL MONTERO PUYANA

MATERIA
INGENIERÍA ECONÓMICA

GRUPO
M2

UNIVERSIDAD INDUSTRIAL DE SANTANDER

FACULTAD DE INGENIERÍAS FISICOMECÁNICAS
ESCUELA DE INGENIERÍA CIVIL
BUCARAMANGA
MAYO 2018
 1. RESUMEN EJECUTIVO

La construcción del edificio de vivienda BOT se establecerá en la ciudad de Bucaramanga,

Colombia, en el barrio de las Mejoras Públicas, con el propósito de brindar a 16 familias
bumanguesas un espacio para vivienda grande y cómodo. El edificio contará con: cinco pisos,
dentro de los cuales se construirán 16 apartamentos, cada uno de 88 m²; contará con:
ascensor, parqueaderos y zonas comunes en la terraza. La inversión total para el desarrollo
del negocio es de $3.971’000.000, para la construcción del mismo en un periodo de 12 meses.

2. PRESENTACIÓN DE NEGOCIO

Somos un grupo de emprendedores que desean aventurarse en la realización de un proyecto

de vivienda diferente al resto, dicho proyecto tendrá como objetivo la materialización de uno
de los principales sueños de cada colombiano, tener una vivienda propia y un espacio donde
construir hogar, para ello se realizará un edificio de apartamentos que ofrecerá a nuestros
clientes, un lugar amigable con el medio ambiente, seguro, excelente ubicación y que va de
la mano con la tecnología. Todo esto y mucho más hará que sea buena idea confiar en
nosotros.

3. ANÁLISIS INTERNO

3.1 MISIÓN

“Traer desarrollo y felicidad para las familias bumanguesas”

Nuestro fin último es ser una empresa líder en el mercado de bienes raíces,
ofreciendo a nuestros clientes una excelente calidad en sus apartamentos, a
precios asequibles sin olvidar que la calidad no se improvisa. Dando seguridad y
confianza en los procesos constructivos y administrativos de los edificios para
que familias bumanguesas puedan disfrutar de sus actividades en espacios
amigables.

3.2 VISIÓN

“Innovar en el mercado bumangués de la construcción”

Como empresa aspiramos un día a ser líderes en los temas de construcción
con fines residenciales, brindando espacios amigables con el ambiente, que
inspiren a la sociedad a mejorar su relación con la naturaleza, dando cuenta de la
relación simbiótica que esta y las obras civiles pueden tener. De igual forma,
queremos ser innovadores en los métodos de construcción para vivienda.
3.3 FILOSOFÍA

“Construcción segura, amigable y transparente”

Creemos firmemente en que los procesos constructivos y administrativos del
proyecto deben llevarse a cabo con honestidad y diligencia, proveyendo a nuestra
clientela de un servicio de altísima calidad con la que se puedan sentir como en
casa.

3.4 ANÁLISIS DOFA

3.5 ORGANIGRAMA INICIAL

3.6 ORGANIGRAMA CONSOLIDADO

3.7 FUENTES DE INGRESOS
 4. ENTORNO Y ANÁLISIS DEL MERCADO

Con base en un análisis de mercado de las constructoras establecidas en la ciudad de

Bucaramanga se conoció que los costos para apartamentos de estrato 4 de acuerdo a
las diferentes constructoras son:
a. Marval: Área: 87.30 𝑚2 – Costo metro cuadrado: $4’544.215
b. Construcasa: Área: 50.24 – 71.93 𝑚2 – Costo metro cuadrado: $3’779.702
c. Consuegra Santos: Área: 78 – 82.20 𝑚2 - Costo metro cuadrado: $4’041.025.
Con base en lo anterior el promedio de venta para metro cuadrado es de $4’400.000
con el cual se podría trabajar.

Por otro lado tras realizar una serie de investigaciones en diversas páginas de finca
raíz, no fue posible conocer que actualmente se encuentran activas 37 constructoras
de las cuales cada una cuenta con al menos tres proyecto de vivienda en la zona
metropolitana.

4.1 TAMAÑO DE MERCADO

a. En el año 2017, el tamaño del mercado para el área de construcción de
apartamentos fue de 361154 m2, debido a que:
503000 𝑚2 , hace referencia al tamaño de mercado que es viviendo de no
interés social, de lo cual el 71,8% hace referencia apartamentos; por lo
tanto, se tiene que: 503000 ∗ 0.718 = 361154 𝑚2.
b. Si hablamos de la cantidad de apartamentos netos realizados en este año,
se debe tener presente que la media de metros cuadrados vendidos en los
apartamentos es de 80 𝑚2 , por lo tanto, se tiene:
361154
= 4514.425 𝑎𝑝𝑎𝑟𝑡𝑎𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜𝑠
80
4.2 CUOTA DE MERCADO
Para determinar que parte le corresponde a nuestra empresa de inversión
se tiene que:
𝟏𝟔 ∗ 𝟏𝟎𝟎%
= 0.003544194443%
𝟒𝟓𝟏𝟒. 𝟒𝟐𝟓

5. ANÁLISIS DE RIESGO

5.1 VALORACIÓN DE RIESGOS

5.2 MATRIZ DE RIESGOS
 6. ESTRATEGIAS Y PLANES

7. ANÁLISIS FINANCIERO

CRÉDITO CONSTRUCTOR
 Para el desarrollo oportuno del negocio se trabajará con un Crédito Constructor;
aprobado por el Banco Caja Social del 12% efectivo anual, Trimestre Vencido
(depende del monto a financiar), donde el monto máximo a prestar es del 70% de la
obra con acabados y otros; no incluye lote.
 Para dar inicio al préstamo, el constructor debe certificar que cuenta con el 30%
restante como patrimonio de capital, propio.
 El desembolso del dinero se programa con el constructor, pero depende del avance
de la obra. Para dar inicio, el banco realizará un desembolso del 10% del valor
acordado.
 El plazo máximo de pago será el tiempo programado para la construcción de la obra,
más un tiempo de ventas y legalización.

7.1 INDICADORES ECONOMICOS

7.1.1 INFLACIÓN

La presidenta de Camacol, Sandra Forero Ramírez, indicó que el 2017 fue

un año de recuperación lenta y pausada, lo que asegurará un mejor
panorama para el 2018. “Esperamos iniciar el año con la construcción de
150 mil unidades de vivienda, lo que significa un incremento aproximado
del 4,6%.
La inflación proyectada se planteó en base al posible aumento en los
precios del cemento, razón por la cual se tomó un valor de 5%.
7.1.2 IVA

7.1.3 IMPUESTO SOBRE LA RENTA

7.2 WACC, COSTO DE CAPITAL O COSTO DE OPOTUNIDAD

De acuerdo a lo establecido los socios solo podrán aportar el 40% de la cantidad

total del costo del proyecto.
$3.971′ 000.000 ∗ 0.4 = $1.588′ 400.000
Al dividir el valor anterior entre los cuatro socios se concluye que El valor que
debe aportar cada socio es de $397′ 100.000.

El monto de $1.588′ 400.000 se debe repartir para la compra del terreno y

muestra del 30% del costo de obra, para dar inicio:
$2.446′ 000.000 ∗ 0.3 = $733′800.000
El dinero restante, al apartado para el inicio de obra, se utilizará para la compra
del terreno:
$1.588′ 400.000 − $733′800.000 = $854′ 600.000

El valor de deuda será correspondiente al 70% del valor del valor total del
proyecto exceptuando el costo del lote.
 $2.446′ 000.000 ∗0.7= 1.712’200.000

Socios------------1588’400.000 -------- 6,84%

Deuda ----------- 1712’200,000 ------- 12%
Inversionista ----670’400,000 --------- 10%

1588,4′ 1712,2′ 670,4′

𝑪𝑷𝑷𝑪 = ∗ 0,0684 + ∗ 0,12 + ∗ 0,10 = 9,598%
3971′ 3871′ 3971′
𝑪𝑶𝑺𝑻𝑶 𝑫𝑬 𝑶𝑷𝑶𝑹𝑻𝑼𝑵𝑰𝑫𝑨𝑫 = 𝐶𝑃𝑃𝐶 + 3% = 9,586% + 3% = 12,598%

7.3 QUE VENDE MI NEGOCIO

a. El objetivo principal de nuestro negocio es la venta de 16 apartamentos, de los

cuales 8 apartamentos son de 80 m² y los 8 restantes de 96 m², con su respectivo
parqueadero cada uno.

APARTAMENTO
•Sala
•Comedor
•Cocina integral
•Zona de lavandería
•3 alcobas
•2 baños

Se plantea construir en 5 pisos, 16 apartamentos cada uno de 80 m² y 96 m² en

conjunto con 20 parqueaderos de los cuales 4 serán para visitantes.
 Primer Piso: Salón comunal, portería, parqueaderos, depósitos, cuarto de
máquinas, zona de basuras, zonas verdes, subestación y zona de
medidores.
 Segundo, Tercero, Cuarto y Quinto Piso: Cada uno con 4 apartamentos 2
de 80 m² y 2 de 96 m².
 Terraza: Zona de BBQ, y zonas verdes.
 El edificio contará con ascensor, tanque de almacenamiento en el primer
piso, equipo de bombeo para mantener presurizada la red de agua potable,
bombas eyectoras para nivel freático y aguas lluvias.
 El costo de cada apartamento sin incluir gastos por ventas (comisiones,
publicidad) y gastos de escrituración, incluyendo un parqueadero y
depósito para cada apartamento sería de ($248.750.000)
El costo para venta de cada apartamento incluido garaje no puede ser
inferior a ($300. millones)

b. Cada apartamento contará con:

  Sala – comedor.
 Cocina integral.
 Zona de lavandería.
 3 alcobas.
 2 baños.
c. Descripción de los acabados:
 Pisos en porcelanato.
 Cocina equipada con horno a gas natural, estufa a gas natural y extractor.
 Cocina con enchape de piso a techo.
 Zona de lavandería con enchape de piso a techo con lavadero.
 Baño con enchape de piso a techo.
 Divisiones de baño en vidrio templado con herraje en acero.
 Ventanería en aluminio con vidrio de 5 mm
 Calentador de agua a gas natural.
 Muros en bloques pañetados, estucados y pintados
 Techos en drywall.
 Lámparas en techo led.

7.4 GASTOS RECURRENTES

No. Gastos Fijos Mensuales Vr. Unit. Cant. Vr. Total

1 Servicio de Acueducto $ 390,00 12 $ 4,680,000
2 Servicio de Energía $ 280,00 12 $ 3,360,000
3 Servicio de Internet, TV (sala de ventas) $ 80,00 15 $ 1,200,000
4 Servicio remoción de escombros $ 100,00 12 $ 1,200,000
7.5 INVERSIONES

Terreno

Estudio de Suelos

Diseños arquitectónicos, estructurales

y trámite de licencia.

7.5.1 INMATERIALES

 Estudio de suelos
“El estudio geotécnico se realiza previamente al proyecto de un edificio y tiene por
objeto determinar la naturaleza y propiedades del terreno, necesarios para definir el
tipo y condiciones de cimentación” (Rodríguez Ortiz y otros, 1984). El costo del
estudio de suelo es una inversión y no un gasto, de este modo se va a ahorrar mucho
más dinero en las fundaciones de la casa si se conoce exactamente las características
del suelo.

Campo Laboratorio
 Diseños arquitectónicos y estructurales
 Tramite de licencia de construcción
Es la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas
comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de
Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen, los
 Planes Especiales de Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural, y demás
normatividad que regule la materia. En las licencias de construcción se concretarán
de manera específica los usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás
aspectos técnicos aprobados para la respectiva edificación.

7.5.2 MATERIALES

 Terreno
La construcción del edificio de vivienda BOT se establecerá en la ciudad de
Bucaramanga, Colombia, en el barrio de las Mejoras Públicas, en la calle 35 No. 32-
55. El área del predio es de 600 m² y cuenta con un índice de ocupación máxima de
0,65, dando como resultado un área de ocupación de 390 m² por piso construido. El
edificio contara con 5 pisos y un área total de 1950 m².
7.6 TRIBUTOS
7.6.1 REGISTRO MERCANTIL
7.6.2 IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO
7.7 ESTIMACIONES DE FONDO DE MANIOBRA
7.7.1 INVENTARIO
El inventario de los elementos que componen el patrimonio de nuestro
proyecto está dividido en dos partes, acabados y estructuras, a
continuación se listan los anteriores.

Producto Costo
ítem Cantidades Valor Total
Unitario
ACABADOS
1 SANITARIOS $ 300,00 34 $ 10,200,000
2 DIVISIONES DE BAÑO VIDRIO TEMPLADO $ 700,00 32 $ 22,400,000
3 LAVAMANOS CON MUEBLE $ 650,00 34 $ 22,100,000
4 CLOSET 1.80 X 2.20 $ 1,300,000 48 $ 57,600,000
5 COCINA INTEGRAL CON HORNO ESTUFA EXTRACTOR $ 5,000,000 16 $ 80,000,000
6 COCINA SEMIINTEGRAL SALON COMUNAL $ 2,500,000 1 $ 2,500,000
7 PUERTAS METALICAS SEGURIDAD $ 800,00 16 $ 12,800,000
8 PUERTA VIDRIO SALON COMUNAL 2.0 X 2.50 $ 1,000,000 1 $ 1,000,000
9 PUERTAS DE ALCOBA MADERA ENTAMBORADA $ 400,00 48 $ 19,200,000
10 PUERTAS DE BAÑO MADERA ENTAMBORADA $ 350,00 34 $ 11,900,000
11 VENTANERIA ALUMINIO M2 $ 180,00 150 $ 24,000,000
12 PUERTA BALCON ALUMINIO VIDRIO TEMPLADO $ 200,00 40 $ 8,000,000
13 DRYWALL 2 $ 61,00 1.5 $ 48,00
14 PISOS PORCELANATO M2 $ 33,00 1.6 $ 52,80
15 ENCHAPE COCINA M2 $ 28,00 260 $ 7,280,000
16 ENCHAPE BAÑOS M2 $ 25,00 560 $ 14,000,000
17 ACCESORIOS ELECTRICOS- TOMAS INTERRUPTOR LAMPARAS $ 14,000,000 1 $ 14,000,000
18 ACCESORIOS HIDRAULICOS REGISTROS GRIFERIA MEZCLADOR $ 9,000,000 1 $ 9,000,000
19 PINTURA VINILO A TRES MANOS M2 $ 6,50 2300 $ 13,800,000
20 PINTURA KORAZA CULATA M2 $ 7,00 600 $ 4,200,000
21 CERRADURA DE HUELLA YDF40 $ 988,89 16 $ 15,822,240
22 ASCENSOR $ 100,000,000 1 $ 100,000,000
23 PORTON ACCESO PARQUEADERO ELECTRICO $ 7,000,000 1 $ 7,000,000
24 EQUIPO PRESION RED HIDRAULICA $ 7,000,000 1 $ 7,000,000
26 ARMARIO ENERGIA $ 4,500,000 1 $ 4,500,000
27 ARMARIO ACUEDUCTO $ 3,500,000 1 $ 3,500,000
28 ARMARIO GAS NATURAL $ 3,000,000 1 $ 3,000,000
29 ACOMETIDA Y MEDIDORES EMPRESAS SERVICIOS PUB. $ 21,000,000 1 $ 21,000,000
33 SALA DE VENTAS PUBLICIDAD $ 25,000,000 1 $ 25,000,000
 Producto Costo
ítem Cantidades Valor Total
Unitario
ACABADOS
16 ENCHAPE BAÑOS M2 $ 25,00 560 $ 14,000,000
17 ACCESORIOS ELECTRICOS- TOMAS INTERRUPTOR LAMPARAS $ 14,000,000 1 $ 14,000,000
18 ACCESORIOS HIDRAULICOS REGISTROS GRIFERIA MEZCLADOR $ 9,000,000 1 $ 9,000,000
19 PINTURA VINILO A TRES MANOS M2 $ 6,50 2300 $ 13,800,000
20 PINTURA KORAZA CULATA M2 $ 7,00 600 $ 4,200,000
21 CERRADURA DE HUELLA YDF40 $ 988,89 16 $ 15,822,240
22 ASCENSOR $ 100,000,000 1 $ 100,000,000
23 PORTON ACCESO PARQUEADERO ELECTRICO $ 7,000,000 1 $ 7,000,000
24 EQUIPO PRESION RED HIDRAULICA $ 7,000,000 1 $ 7,000,000
26 ARMARIO ENERGIA $ 4,500,000 1 $ 4,500,000
27 ARMARIO ACUEDUCTO $ 3,500,000 1 $ 3,500,000
28 ARMARIO GAS NATURAL $ 3,000,000 1 $ 3,000,000
29 ACOMETIDA Y MEDIDORES EMPRESAS SERVICIOS PUB. $ 21,000,000 1 $ 21,000,000
33 SALA DE VENTAS PUBLICIDAD $ 25,000,000 1 $ 25,000,000

Producto
ítem Costo Unitario Cantidades Valor Total
ESTRUCTURA
1 DEMOLICION $ 10,000,000 1 $ 10,000,000
2 EXCAVACION CIMENTACION M3 $ 30,00 84 $ 2,520,000
3 RECEBO M3 $ 60,00 200 $ 8,000,000
4 CONCRETO 3500 PSI M3 $ 370,00 620 $ 229,400,000
5 ACERO CORRUGADO KILOS # 3,4,5 $ 2,50 34000 $ 74,800,000
6 BLOQUE # 4 $ 700 28000 $ 19,600,000
7 PAÑETE MORTERO M2 $ 19,90 3100 $ 61,690,000
8 ESTUCO M2 $ 12,00 2300 $ 27,600,000
9 MORTERO CONTRAPISO M3 $ 234,00 56 $ 13,104,000
10 ALQUILER CASETON M2 $ 150,00 1950 $ 292,500,000
11 ALQUILER EQUIPOS ANDAMIOS PLUMAS VARIOS $ 10,000,000 1 $ 10,000,000
12 TUBERIA ELECTRICA Y CABLE $ 20,000,000 1 $ 20,000,000
13 TUBERIA HIDRAULICA AGUA POTABLE $ 8,000,000 1 $ 8,000,000
14 TUBERIA HIDRAULICA AGUAS LLUVIAS $ 4,000,000 1 $ 4,000,000
15 TUBERIA HIDRAULICA AGUAS NEGRAS $ 6,000,000 1 $ 6,000,000
16 TUBERIA Y ACCESORIOS GAS NATURAL $ 9,000,000 1 $ 9,000,000

7.7.2 CLIENTES
La tipología de clientes incluye a las personas de todos los niveles
económicos y culturales, rango de edad de 25 años en adelante, todos los
géneros y nacionalidades.
7.7.3 PERSONAL

El personal necesario para el desarrollo de la obra está clasificado según

el tipo de contrato, es decir, el personal puede ser contratado a término
fijo, por obra o labor o por prestación de servicios.

Termino fijo: Las partes pactan una duración cierta y limitada en el

tiempo (máximo 3 años), en la que con anticipación la partes conocen la
fecha de terminación del mismo. En nuestro proyecto el tiempo
promedio es de 12 meses, sin contar al socio que estará durante un
periodo de 18 meses.
Obra o labor: El personal es pagado según la labor que desempeñe
durante un período de tiempo indefinido. Se debe cumplir con un horario
de trabajo y no requiere de preaviso, es decir, el contrato finaliza una vez
termine la obra.
Prestación de servicios: La persona que trabaja bajo la modalidad de un
contrato de prestación de servicios no está obligada a cumplir horario.

No. Cargo Tipo de Contrato

1 Gerente de Ventas (Silvia) Obra o Labor
2 Director de Obra Termino Fijo
3 Ingeniero Residente Termino Fijo
4 Maestro de Obra Termino Fijo
5 Obrero Obra o Labor
6 Seguridad Prestación de Servicios
7 Especialista en seguridad social y salud ocupacional Termino Fijo
8 Contador Prestación de Servicios
9 Auxiliar de director de obra Termino Fijo
11 Almacenista Termino Fijo
12 Abogado Prestación de Servicios
13 Revisor Fiscal Prestación de Servicios
14 Socio (Daniel) Termino Fijo
 F.M.
No. Cargo Pefíl Tipo de Contrato Sueldo básico mensual No. de meses No. de empleados Sueldo Anual
Parafiscales
1 Gerente de Ventas (Silvia) Profesional Obra o Labor $ 1,000,000 1.69 15.00 1 $ 24,900,000
2 Director de Obra Profesional Termino Fijo $ 8,000,000 1.58 12.00 1 $ 151,961,600
3 Ingeniero Residente Profesional Termino Fijo $ 4,000,000 1.58 12.00 1 $ 75,840,000
4 Maestro de Obra Técnico Termino Fijo $ 2,500,000 1.58 12.00 1 $ 47,400,000
5 Obrero Bachiller Obra o Labor $ 1,000,000 1.69 12.00 10 $ 202,800,000
6 Seguridad Bachiller Prestación de Servicios $ 4,000,000 1.00 15.00 1 $ 60,000,000
7 Especialista en seguridad social y salud ocupacional Profesional Termino Fijo $ 3,000,000 1.58 12.00 1 $ 56,880,000
8 Contador Profesional Prestación de Servicios $ 450,00 1 12.00 1 $ 5,400,000
9 Auxiliar de director de obra Técnico Termino Fijo $ 1,000,000 1.69 12.00 1 $ 20,280,000
11 Almacenista Técnico Termino Fijo $ 800,00 1.64 12.00 1.00 $ 15,744,000
12 Abogado Profesional Prestación de Servicios $ 3,600,000 1 1.00 1 $ 3,600,000
13 Revisor Fiscal Profesional Prestación de Servicios $ 500,00 1 12.00 1 $ 6,000,000
14 Socio (Daniel) Profesional Termino Fijo $ 1,000,000 1.69 18.00 1 $ 30,420,000

7.7.4 PROVEEDORES
Se tiene pensado abastecer las existencias necesarias para el desarrollo de la
obra civil con materiales provenientes de las siguientes empresas:

7.8 INDICADORES DE BONDAD ECONÓMICA

8. CONCLUSIONES
9. ANEXOS

CATEGORÍA DEL TERRENO

LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN EN EL TERRENO