Administración de Obras

Docente: Samuel Mella Herrera

 ¿QUÉ ES LA ADMINISTRACIÓN DE OBRAS?

■ Es la planificación, organización, dirección y control de los recursos para lograr un objetivo a

corto plazo.

■ FUNCIONES DE LA ADMINISTRACIÓN DE OBRA

■ La Administración como ciencia procura siempre el máximo aprovechamiento de los
recursos, mediante su utilización eficiente.
■ Las principales funciones de la administración se engloban en:

Planificación Organización Dirección Control

Planificación.

■ Durante la planificación se decide anticipadamente el qué, quién, cómo, cuándo y

por qué se hará el proyecto. Las tareas más importantes de la planificación son
determinar el status actual de la organización, pronosticar a futuro, determinar los
recursos que se necesitarán, revisar y ajustar el plan de acuerdo con los resultados
de control y coordinar durante todo el proceso de planificación.
La Organización.

■ La organización realiza actividades en grupo, de asignación y asesoramiento, y

proporciona la autoridad necesaria para llevar a cabo las actividades en obra.

■ Dentro de esta etapa se identifica, define y divide el trabajo a realizar, se agrupan y

definen los puestos, se proporcionan los recursos necesarios y se asignan los
grados de autoridad.
La Dirección.

■ El siguiente paso es la dirección, la cual sirve para conducir al potencial humano

hacia las metas establecidas.

■ Aquí se comunican y explican los objetivos a los colaboradores, se asignan

estándares, se entrena y se les guia, para llegar a los estándares requeridos, se
recompensa el rendimiento y se mantiene un ambiente motivacional.
Control.

■ Por último se encuentra el control, que se encarga de medir el rendimiento obtenido

en relación a las metas fijadas. En caso de haber desviaciones, se determinan las
causas y se corrige lo que sea necesario.
Métodos de Planificación.

■ La Carta Gantt, es la herramienta de planificación más fácil de usar y comprender,

por lo que es de gran uso en el sector de la construcción.

■ Fue creada por Henry Gantt aproximadamente en el año 1900 y usualmente se le

denomina carta de barras.

■ Ofrece una visualización adecuada de las actividades y una forma gráfica de

representación de la información de planificación de gran utilidad.
■ La Carta Gantt, puede ser usada como única herramienta de planificación de un proyecto,
dependiendo de la complejidad de éste.

■ Otras características de este método son:

■ Se aplican en planes generales de un proyecto, desde su inicio.

■ Permite destacar objetivos y metas de un proyecto a través de eventos críticos.
■ Es fácil de seguir.
■ Se logra un buen seguimiento del proyecto.
■ La carta Gantt consiste básicamente en una matriz, que contiene en columnas toda la
información relativa a actividades y en filas la correspondiente al cronograma que normalmente
se presenta en fecha calendario. Además, se anota la presencia de una actividad en el tiempo,
por medio de un sistema de barras.
Carta Gantt con barras ligadas.
Una de las principales desventajas de las cartas de barras, es que no muestran de
forma efectiva, las dependencias entre actividades. Esta limitación o desventaja puede
eliminarse con la utilización de barras ligadas, este tipo de barras ligadas, muestra
claramente la relación de dependencia entre las actividades, de modo que los usuarios
puedan ver claramente el flujo lógico de trabajo, con el grado de dependencia o
desfase indicado por líneas orientadas que conectan la actividad.
■ Este tipo de carta ligada, es muy efectiva para el seguimiento y control. La ventaja
inmediata es que se visualiza gráficamente el estado del desarrollo de las
actividades de acuerdo a lo planificado para la fecha de control.
■ Para efectuar este tipo de control, se dibuja una segunda barra, la que indica el
trabajo realizado hasta la fecha.
■ Para un control preciso, la segunda barra presta una ayuda limitada, ya que indica
cuando ha comenzado el trabajo de alguna actividad.
■ Si observamos la siguiente figura podemos ver o determinar cuando ha comenzado
a ejecutarse y cuantos días se ha trabajado en ella; pero no podemos saber cual es
el porcentaje de avance real de la actividad.
■ A pesar de las ventajas que tienen las cartas de barras, no debemos olvidar que
también presentan desventajas y que podemos resolverlas en conjunto con otros
métodos de programación, como por ejemplo la utilización de análisis de mallas.
Ejercicio.
■ Se necesita construir una casa habitación con bloques de hormigón y para esto
cuenta con el siguiente itemizado, con lo que deberá realizar una carta Gantt.
 ACTIVIDAD RESTRICCIONES DURACIÓN

A Topografía Ninguna 2
B Limpieza y Nivelación de Terreno Comienza después que termine A 4
C Construcción de Fundaciones Comienza después que termine B 5
D Hormigón de Radier Comienza después que termine C 5
E Construcción de Muros Comienza después que termine C 8
F Colocación de Marcos Ventanas y Puertas Concurrente con E 3
G Colocación de envigado de techo Comienza después que termine E 5
H Colocación de entablado de techo Comienza después que termine G 3
I Colocación de cubierta Comienza después que termine H 3
J Instalación de Ventanas y Puertas Comienza después que termine E, F, I 2
K Pintura exterior. Comienza después que termine I 2
L Instalación Eléctrica. Comienza después que termine I 3
M Pavimentación de acceso Comienza después que termine H 6
N Obras exteriores. Comienza después que termine M 4
Método de programación PERT
■ Programa de evaluación y revisión técnica de proyectos (Projects evaluation report
technic), es una metodología o técnica de planeamiento y control, que esta basado
en grafos, mallas o red.
■ El grafo, es una gráfica de cómo representar y relacionar las múltiples actividades
para alcanzar el objetivo final que es el logro del proyecto terminado.

Objetivos del PERT

■ Introduce el cálculo de las probabilidades en la estimación de las duraciones y en
las fechas de terminación de cada actividad del proyecto. Esta orientado hacia los
sucesos de un proyecto, hacia el inicio y la terminación de las actividades.
■ Se concentra en las actividades en que hay incertidumbre en cuanto a la fecha de
comienzo y terminación.
Ventajas y Desventajas del PERT
■ Separa el proceso de programacion del proceso de planificación.
■ Produce planes realistas, detallados y de facil difusión.
■ Predice las duraciones y certidumbres de las acividades.
■ Centra la atención en las partes criticas del proyecto.
■ Informa sobre la utilización de los recursos.
■ Simulación de las posbles alternativas de operación.

Deficiencias y Limitaciones del PERT

■ No considera los costos importantes de las actividades así como la utilización de los
recursos.
■ No es de aplicación a la mayoría de las Operaciones repetitivas de la producción.
Construcción de una malla PERT

■ Se especifica el objetivo del proyecto

■ Se hace una lista de las actividades que son necesarias para realizar el proyecto
■ Se dibuja un grafo esquematizado del proyecto
■ Se anotan las estimaciones de las
■ duraciones de las actividades
■ Se enumeran los sucesos del grafo.
Bosquejo de una malla PERT.
■ Para dar forma al Grafo, el programador del proyecto debe contestar a tres
preguntas para cada suceso que analiza:
■ Que sucesos o actividades deben efectuarse antes de que tenga lugar ese
suceso?
■ Que sucesos y actividades no pueden efectuarse hasta que ocurra este suceso?
■ Que sucesos y actividades no pueden efectuarse simultaneamente?

Consideraciones para la construcción de una malla PERT.

■ EL SUCESO: un punto en el tiempo que puede ser identificado claramente.

■ LA ACTIVIDAD. Es el trabajo necesario para alcanzar un suceso.
Consideraciones para la construcción de una
malla PERT.
ACTIVIDAD
SUCESO SUCESO

■ LA ACTIVIDAD. Es el trabajo necesario para alcanzar un suceso.

■ Una actividad no puede empezar hasta que todas sus actividades precedentes
hayan sido terminadas.
Consideraciones para la
construcción de una malla PERT.

ACTIVIDAD
SUCESO SUCESO

■ EL SUCESO: Es un instante especifico del tiempo.

■ puede ser el principio o el fin de una actividad física o mental, un punto en el
tiempo que puede ser identificado claramente.
Orientación y Nomenclatura de la
Malla Pert
Proyecto de
una Planta
Nuclear (para
uso pacifico de
la energía)
INICIO FIN

■ El Pert considera a los sucesos orientados.

■ Una malla orientada hacia los sucesos, es aquella en la que todas las
identificaciones y descripciones corresponden a los sucesos que tienen lugar
durante el transcurso del proyecto.
Orientación y Nomenclatura de la
Malla Pert
Proyecto de
una Planta
Nuclear (para
uso pacifico de
la energía)
INICIO FIN

■ Un Grafo Pert, se inicia o comienza en un único suceso inicial.

■ Se ramifica en varios caminos que ligan diferentes sucesos.
■ Termina en un único suceso final que señala el fin del proyecto.
Malla PERT

■ En la Malla PERT cada una de las actividades de un proyecto se representa

mediante flechas orientadas.
■ Las flechas se enlazan entre si formando una malla o red y cuyo sentido indica el
desarrollo del proyecto a lo largo del tiempo.
■ La Malla o Red, es la representación reticular de las actividades que comprenden la
realización de un proyecto especifico.
■ La Malla o Red de flechas orientadas, sirve para representar gráficamente el
desarrollo general de la obra.
Elementos de una Malla PERT
Flecha
Nodo Nodo

Suceso Actividad Suceso

Inicial Final

Aij
I J

■ Para facilitar la identificación y cálculos en la red, toda actividad lleva un nombre y

todo suceso un número.
Actividades Ficticias

■ La correcta enumeración de los sucesos, permite identificar las diferentes

actividades mediante los sucesos de inicio (i) y termino (j).
■ Cada actividad debe ser identificada por una combinación única de sucesos de
inicio y fin.
■ Es necesario incluir en la elaboración de la red, las actividades ficticias, que no
consumen trabajo,tiempo o recursos, sino que sirven para dar consistencia a las
interrelaciones de las actividades en circunstancias especiales.
■ Las actividades ficticias se representan por una flecha discontinua.

0 A B
1 2 3

4
f
C

A B
0 1 2 3
D
Actividades Ficticias
C

0 A 1 2 B 3

• Sean dos tareas C y D, de duración diferente.

• C es mas corta que D y siguen ambas a una tarea A.
• Tanto C como D son seguidas por la tarea B.
• La anterior es la representación de la malla.
• Sin embargo no es consistente que empezando en el mismo instante y teniendo
diferente duración, puedan terminar al mismo tiempo.
Actividades Ficticias
4

C f

0 A 1 D 2 B 3

• La solución es la presentada en esta malla.

• Se ha introducido una tarea que no es real para levantar la inconsistencia
presentada.
• Dicha tarea se denomina tarea ficticia y se representa por una flecha
discontinua.
• La tarea ficticia se añadió a la actividad C por ser de más corta duración
Actividades Ficticias

■ Ejemplo:
■ Sea una tarea C que sucede a otras dos denominadas A y B.
■ Además la tarea D debe suceder a la tarea B.
■ El Grafo tal como representado es inconsistente.
Actividades Ficticias

A C

f
B D

• La representación correcta es la presentada en el presente Grafo.

• Hemos agregado una actividad ficticia para asegurar que C suceda a AyB; en
tanto que D sucede a B.
Procedimientos para realizar
mallas.
■ Previamente debemos descomponer el proyecto en sus tareas más importantes.
■ Para esto debemos definir que actividades forman parte del proyecto y cuales son
las interdependencias de actividades entre si.
■ Asimismo, tomar en cuenta que habrán otras condiciones limitantes que
intervienen en la relación de cada una de ellas.
■ El gráfico de la red del proyecto debe hacerse de una forma lógica y secuencial
según las relaciones de precedencia entre las actividades.
Procedimientos para realizar
mallas.
■ EJEMPLO: Las actividades de un proyecto están correlacionadas según las relaciones de
precedencia que se indica. Se requiere graficar la red de flechas.

■ Actividad Precedencia
A -
B -
C -
D A
E C
F B,D
O E.F
■ Solución:

A D

B F G

C E
■ EJEMPLO 2: Las actividades de un proyecto están correlacionadas
según las relaciones de precedencia que se indica. Se requiere graficar
la red de flechas.
■ Actividad Precedencia Tiempo
A - 30
B A 6
C B,G 4
D A 5
E D 10
F E,G 8
G A 14
H C,F 2
B=6

A B C H

G f1
F

f2
D
E
Administración de Obras
Estudio de Costos
■ Presupuesto.
■ Cubicaciones.
■ Análisis de Precios Unitarios (A.P.U.)
■ Gastos Generales (G.G.)
■ Leyes Sociales.
■ Porcentaje de pérdidas de los materiales.
■ Tramites y Permisos.
■ Estados de Pago.
Presupuestos

■ ¿Que es un presupuesto de obras?

Presupuestos
■ Un " Presupuesto de Obra " para construcción, comprende un listado
completo de todas las actividades de la obra valoradas, que incluyan
todas las partidas de esta, desde su inicio hasta su término, según los
requerimientos del Mandante que se encuentran estipuladas en las
"Especificaciones Técnicas de Arquitectura".

■ Es decir un presupuesto total de obra comprende valorar todo los

requerimientos indicados en las "Especificaciones Técnicas de Obra"
(Arquitectura, Estructura, Instalaciones Sanitarias, Gas, Electricidad, étc)
Presupuestos

■ Presupuesto de Construcción = Costos Directos + Costos Indirectos =

Costo Total de Obra + IVA

■ Los Costos Directos son: La sumatoria de los siguientes costos:

Obras Preliminares + Obra Gruesa + Terminaciones + Instalaciones
Sanitarias + Gas + Electricidad + Especialidades (Calefacción,
Automatización (Domótica), etc.) + Obras Exteriores.
Presupuestos

■ Los Costos Indirectos son: La sumario de los costos de los Gastos

Generales + Utilidades.

■ Las "Obras Preliminares" son todas aquellas obras que como su

nombre lo indica las que se requieren y son previas y necesarias al
inicio de obras. (despeje , cierros, instalación de faenas, baños, insta
sanitarias básicas, etc.).

■ La Obra Gruesa son todas aquellas obras que contemplam las

estructura de la obra. (Excavaciones, Fundaciones, estructura techo
(cerchas) , muros, etc)
Presupuestos

■ Las Terminaciones son todas aquellas obras que como su nombre lo

indica dan acabado a la estructura. (cubiertas, pavimentos,
revestimientos, artefactos, puertas, pinturas, etc.)

■ Las Obras de Instalaciones son aquellas obras que dotan de agua,

luz, calefacción, controles ,etc.)

■ Las Obras Exteriores son aquellas involucradas a la accesibilidad,

jardines y muros perimetrales, cierros, etc.
Análisis de Precios Unitarios.
■ El APU (Análisis de Precios Unitarios) es un modelo matemático que adelanta el
resultado, expresado en moneda, de una situación relacionada con una actividad
sometida a estudio. También es una unidad dentro del concepto costo de obra, ya
que tenemos que el "Presupuesto" es la suma del producto “Precio Unitario"
*"cantidad".

■ El "Precio Unitario" es el resultado de la aplicación del Método explicado en este

trabajo y la "Cantidad" es la cantidad de obra a ejecutar discriminada por actividad.
Análisis de Precios Unitarios.
■ El APU está limitado al tiempo (se debe indicar la fecha del análisis ya que por
inflación pueden variar los precios de los insumos de una fecha a otra), al espacio
(se debe indicar el lugar geográfico donde se realiza la actividad a analizar y
conceptualizar las dimensiones de lo que se va a construir, los precios de los
insumos pueden variar de un lugar a otro) y a las condiciones del entorno
(proveedores y características, usuario y características, normativa vigente) donde
se realiza la actividad.
■ La unidad de tiempo del análisis es 1 día. Por lo tanto los equipos, cuando son
alquilados se expresan por $/día, el rendimiento igualmente se expresa por día.
■ El precio unitario, se basa en un modelo matemático que permite determinar el
costo de una unidad de obra, ya itemizada y cubicada, para la elaboración de este
precio hay que considerar 3 aspectos:
Análisis de Precios Unitarios.
■ A.- Materiales para un Análisis de Precios Unitarios
En este ítem se deben considerar todos los materiales necesarios para la elaboración
de cada una de las partidas.
Análisis de Precios Unitarios.

■ B.- Equipos y Herramientas para un Análisis de Precios Unitarios

Aquí ́ se debe considerar tanto los equipos arrendados como los propios, los cuales se
valorizan de acuerdo a la depreciación de los equipos y/o herramientas.
 Análisis de Precios Unitarios.
■ C.- Mano de Obra para un Análisis de Precios Unitarios
En esta sección se debe considerar la mano de obra por ítem necesaria para la
elaboración o fabricación de la unidad que se esta analizando, se debe considerar la
cancelación de Leyes sociales por ítem. También en esta sección se puede incluir el
análisis de los subcontratos por ítem.
 Análisis de Precios Unitarios.

■ La suma de estas tres secciones (Materiales + Equipos + Mano de Obra) arroja el

costo total directo de la partida que se está analizando.
■ A pesar de ser un modelo matemático, que sugiere ser objetivo, desligado de
sentimientos y otras influencias, incluye conceptos como el de "Rendimiento" que
en algunos casos son totalmente discrecionales y sometidos a cualquier clase de
influencia sobretodo en Actividades no documentadas o no estudiadas.
■ Análogamente, se incluyen el "Factor de Rendimiento", Porcentajes de Costo
Indirecto e Impuestos. Un aspecto de importancia es la unidad en que se expresan
los materiales.
Análisis de Precios Unitarios.
 Análisis de Precios Unitarios.
■ En el ejemplo anterior, para la partida “Hormigón H-30 con Grava” podemos distinguir los tres
conceptos:
A).- Materiales
B).- Equipos y/o Herramientas
C).- Mano de Obra
■ Para este ejemplo, recurrimos a tablas de dosificación para hormigón, de donde obtenemos,
los datos señalados para la primera línea “Materiales”.
■ En la segunda línea, “Equipos y/o Herramientas”, debemos colocar todos los elementos
necesarios para la producción de un metro cúbico de hormigón, los cuales podrán ser propios
o arrendados, para este ejemplo vamos a arrendar una betonera o trompo concretero.
■ En este caso, el arriendo se realiza por día, un trompo concretero tiene un rendimiento
aproximado de 1,8 m3/hr, por lo tanto en un día de 9 horas se tendrá ́ una producción
máxima de 16,2 m3; como sabemos, en este análisis debemos reducir todo a la unidad, por
lo tanto con estos datos podemos calcular cuantos días tarda la producción de un metro
cubico de hormigón.
■ Realizando el cálculo 1/16,2; obtenemos un rendimiento de 0,062 m3/día
 Metodología de Cubicaciones.

■ Cubicaciones por ejes

En esta metodología se cubica con los planos de estructura y normalmente es
recomendable, agrupando los resultados de las cubicaciones por eje, para esto es
apropiado confeccionar planillas de cálculo computacionales que simplifiquen el
cálculo.
■ Cubicaciones por tipo de material
En esta metodología se cubica con los planos de estructura, arquitectura y detalles y
consiste en agrupar los resultados de las cubicaciones por partidas que contengan
materiales en común, por ejemplo: Hormigones H-120, H-25, H-30. Se recomienda
confeccionar planillas de cálculo computacionales que simplifiquen el cálculo.
 Metodología de Cubicaciones.
■ Cubicaciones por recintos
La mejor forma de enfrentar estas cubicaciones es dividiendo el edificio en recintos
interiores, estos cálculos se realizan sobre los planos de arquitectura.
■ Cubicación de partidas de obra gruesa
En este grupo tenemos las obras que parten desde la Instalación de faenas,
secuencialmente, llegando hasta la cubierta y hojalatería. La mayoría de las partidas
que constituyen este grupo se cubican con los planos de estructura y normalmente es
recomendable realizar las cubicaciones por eje, para esto es apropiado confeccionar
planillas de cálculo computacionales que simplifiquen el cálculo.
■ Cubicación de partidas de terminación
Este es otro gran grupo en donde de consideran los pavimentos, revestimientos
interiores y exteriores, elementos lineales, etc. La mejor forma de enfrentar estas
cubicaciones es dividiendo el edificio en recintos interiores, estos cálculos se realizan
sobre los planos de arquitectura.
 Metodología de Cubicaciones.
■ Cubicación de partidas de Instalaciones
■ En este grupo encontramos instalaciones sanitarias, agua fría y caliente,
calefacción, electricidad, acústicos, etc. Generalmente, cada una de estas
instalaciones tiene un proyecto asociado, que se debe estudiar como presupuestos
independientes con sus respectivas cubicaciones, precios unitarios etc. Es
importante en esta etapa hacer una revisión de cada uno de los proyectos, para
determinar si se sustentan técnicamente. Por ejemplo, en un proyecto de
calefacción debemos chequear que la especificación de la caldera sea apropiada
para los consumos proyectados, los mismos chequeos se deben hacer para el caso
de especificaciones de hidropack, en el caso que se requiera elevación de aguas.
También debemos chequear los consumos eléctricos de manera de determinar si
los empalmes proyectados son suficientes.
■ Todos estos chequeos son indispensables hacerlos en esta etapa, ya que tenemos
que pensar que hay que construir lo proyectado, y debe funcionar en forma óptima
durante su explotación. Si encontramos anomalías en alguna de las instalaciones
debemos exponerlas en la etapa de consultas de la propuesta, de manera de poder
tomar las medidas correspondientes, antes de la adjudicación del contrato.