¿Qué tipos de proyectos conforman el sector inmobiliario en México?

En México cada año, se invierten poco más de $25 mil millones de dólares en el sector
inmobiliario. La industria se conforma por los sectores residencial (vivienda tradicional y
vacacional), de hoteles, de oficinas, industrial y comercial.

El segmento más grande del mercado mexicano es el residencial. La necesidad inmobiliaria más
básica de la población es una vivienda. Esto se refleja en el hecho de que en México el sector
residencial históricamente ha sido el segmento más grande del mercado de bienes raíces. Hoy,
casi el 60% de la inversión inmobiliaria se realiza en el sector de vivienda tradicional.

Sin embargo, en un país en desarrollo como México, es característico que los demás sectores poco
a poco tengan mayor preponderancia. Por ejemplo, en Estados Unidos, el sector residencial
representa sólo cerca de una tercera parte del total de la industria. En México, los desarrollos
corporativos (de oficinas) y comerciales son los que más han crecido en los últimos años. A éstos le
han seguido el segmento de parques industriales, resultado de la alta actividad en la zona del
bajío. Las ciudades con mayor crecimiento en los sectores no residenciales en términos absolutos
son la Ciudad de México (y zona conurbada), Monterrey y Guadalajara.

La composición del mercado inmobiliario en México es la siguiente:

1. Vivienda - 59%

2. Vivienda Vacacional - 6%

3. Hoteles - 8%

4. Oficinas - 12%

5. Parques Industriales - 4%

6. Comercial - 12%

Qué es?

El adjetivo inmobiliario refiere a aquello perteneciente o relativo a las cosas inmuebles.

Un inmueble, por su parte, es un bien que se encuentra unido a un terreno de modo inseparable,
tanto física como jurídicamente. Los edificios y las parcelas son bienes inmuebles.

Como sustantivo, una inmobiliaria es una empresa dedicada a la construcción, la venta, el alquiler
y la administración de viviendas. Cada inmobiliaria puede realizar todas estas actividades o sólo
algunas (como limitarse a la venta y el alquiler de las propiedades): “Mañana tenemos que ir a la
inmobiliaria a firmar el contrato de alquiler”, “El encargado de la inmobiliaria dijo que pasará
mañana por la casa para tasarla”, “Ya hemos visitado cuatro inmobiliarias y aún no hemos
encontrado ninguna vivienda acorde a nuestras necesidades”.
Autores: Julián Pérez Porto y Ana Gardey. Publicado: 2012. Actualizado: 2014.
Definicion.de: Definición de inmobiliaria (https://definicion.de/inmobiliaria/)

Tipos de

Las agencias-boutique gestionan una cartera de propiedades reducida, establecen relaciones

próximas con sus clientes propietarios y en general cuentan con equipos comerciales pequeños y
estables. Su estrategia comercial de cartera pequeña / rotación alta, las obliga a reducir el riesgo al
máximo y por tanto:

1.- Captan viviendas con buena demanda.

2.- Captan a precios adecuados.

3.- Captan en exclusiva.

Por contra, las agencias-almacén acumulan cantidades ingentes de inmuebles de cuyos propietarios
saben poco o casi nada. Conscientemente o no, este tipo de agencia confía sus ventas a
la probabilidad (‘Si gestiono muchas viviendas, probablemente alguna se venderá’) y por ello:

1.- Lo captan todo.

2.- Captan a cualquier precio.

3.- No exigen la exclusiva, aunque la prefieran.

Entrada publicada por José Luis Echeverría26 julio 2016

Cómo funciona

Un ciclo consiste de EXPANSIONES que tienen lugar aproximadamente a la vez en muchas

actividades económicas, seguidas por RECESIONES, CONTRACCIONES y RECUPERACIONES
igualmente generales que confluyen en la fase de expansión del siguiente ciclo economico.

LA CONTRACCIÓN genera como resultado una crisis económica que afecta en forma negativa la
economía de millones de personas.

Los ciclos de los negocios son un tipo de fluctuación en la actividad económica organizada
principalmente en empresas lucrativas. La secuencia de cambios es recurrente, no periódica; en
duración los ciclos de los negocios pueden variar desde poco más de un año hasta diez o doce
años.
Los ciclos económicos tienen una relación directa con los ciclos inmobiliarios y la formación de
burbujas inmobiliarias en las FASES EXPANSIVAS como se ha observado en EEUU y España. La
correlación CRECIMIENTO económico mayor del 2%, incrementa de valor de los inmuebles,
comenzándose a degradar los valores de los inmuebles si el CRECIMIENTO es inferior al 2%. Los
ciclos inmobiliarios suelen durar 7 a 10 años, siendo la fase RECESIVA siempre más larga que la
EXPANSIVA. Los incrementos y decrementos de valor inmobiliario con la disminución y aumento
de la economía, se neutralizan el valor durante los ciclos, siendo el valor que permanece el
asociado al incremento de las rentas.

MERCADO EN DESARROLLO: En condiciones normales el Mercado Inmobiliario se activa

gracias al desarrollo de la Economía de un país, entonces habrá fluidez en los créditos
hipotecarios, los clientes compran, tendrán capacidad adquisitiva, tendrán fluidez tanto en
alquileres como en las compras hacia el mercado. Se estimula la inversión y aparecerán los
nuevos proyectos inmobiliarios. Todo esto genera estabilidad y equilibrio en la oferta y la
demanda, en consecuencia se tendrá una actividad inmobiliaria en EXPANSIÓN.

MERCADO EN CRISIS: Las crisis económicas generan graves consecuencias al Mercado

Inmobiliario. Sin créditos hipotecarios, sin capacidad de compra, se produce inestabilidad en la
Oferta y la Demanda, que afecta al Mercado Inmobiliario, los clientes no compran y se centran
únicamente en los alquileres, a veces tampoco habrá oferta de inmuebles para alquilar. Esta
situación producirá un estancamiento inmobiliario con graves consecuencias para la economía.

Puede considerarse cada ciclo constituido por cuatro fases:

RECUPERACIÓN O REACTIVACIÓN: Es la fase ascendente del ciclo. Se produce una renovación

del capital que tiene efectos multiplicadores sobre la actividad económica generando una fase de
crecimiento económico y por tanto de superación de la crisis. La economía está en EXPANSIÓN
cuando la actividad general en la fase de recuperación supera el auge del ciclo económico
inmediatamente anterior.

AUGE: Es el momento más elevado del ciclo económico. En este punto se producen una serie de
rigideces que interrumpen el crecimiento de la economía, propiciando el comienzo de una fase de
recesión.

RECESIÓN: Corresponde a la fase descendente del ciclo. En la recesión se produce una caída
importante de la inversión, la producción y el empleo. Una crisis es una recesión particularmente
abrupta. Si además durante la recesión la economía cae por debajo del nivel mínimo de la recesión
anterior estamos frente a una contracción.

DEPRESIÓN: el punto más bajo del ciclo. Se caracteriza por un alto nivel de desempleo y una baja
demanda de los consumidores en relación con la capacidad productiva de bienes de consumo.
Durante esta fase los precios bajan o permanecen estables. A menudo se usa DEPRESIÓN
simplemente para indicar una recesión particularmente intensa, por ejemplo si la tasa de
desempleo excede del 10%.
Los banqueros o los economistas utilizan el Producto interno bruto PIB o de los precios, la tasa de
ganancias, el rendimiento marginal de la inversión, el incremento de la inversión, el ritmo de
innovación, y el valor agregado, a la hora de medir las fluctuaciones cíclicas para medir los ciclos
económicos y el crecimiento. La población quiere medir el bienestar o la calidad de vida, se debe
usar entonces otros indicadores, como el cambios en el empleo, las tasas de interés, y la inflación.

Enfoque

a. Agencia de Corretaje de Bienes Raíces

Es un negocio que permite que los clientes puedan contactarte para comprar, vender o rentar sus
propiedades. Es decir, puedes negociar propiedades disponibles a cambio de una comisión.

b. Agencia constructora

Es un negocio que consiste en desarrollar y promocionar soluciones habitacionales. No tienes que

empezar con un conjunto residencial de 100 casas, puedes empezar con una o dos casas y luego
expandirte poco a poco.

c. Empresas de inversión

Generalmente están conformadas por inversionistas con capital de riesgo para proyectos
inmobiliarios serios. Consiste en financiar un proyecto de construcción con el fin de ganar más
dinero.

ELEMENTO CLAVE

1. El emplazamiento

Debes tener un “cuartel general” en donde puedas reagrupar a tus empleados, recibir a tus socios
y a tus clientes. Toda buena agencia inmobiliaria debe estar ubicada en un lugar estratégico,
accesible y rentable, además de tener un local en perfecto estado, con buena decoración. Nadie
confía en una agencia inmobiliaria que parece todo menos un sitio que sabe de inmuebles.

2. Presencia en Internet

La gente usa mucho Internet y sus móviles. Así que estar en Internet no es opcional para una
agencia inmobiliaria. Las redes más efectivas para este tipo de negocio
son: Facebook, Twitter, Google+ y LinkedIn y Google Mi Negocio. Además, para poder conseguir
un mejor impacto en Internet tu agencia inmobiliaria deberá contar con:

Una página web (de aterrizaje, porque es un servicio).

Un buscador dentro de tu página web y blog.

Un blog (para conseguir el posicionamiento web necesario).

Una estrategia de email marketing (te recomiendo usar Mailchimp).

Usar imágenes propias de los inmuebles.

Recopilar y guardar bien los datos personales de los vendedores y compradores.

Usar Google Analytics para medir lo que funciona en tu web.

Herramientas para programar contenido en las redes sociales.

Una etiqueta (#) con la que puedas recopilar tus contenidos propios en Internet.

3. Alianzas web

Si eres una agencia inmobiliaria atrevida de seguro encontrarás nuevas formas de hacer las cosas,
sin embargo, lo que mejor funcionan son las alianzas en Internet. Busca quiénes son las empresas
(no competidores directos) que compartan una parte de tu público objetivo para crear
intercambios, por ejemplo:

Blog de viajes.

Blogs de bricolaje.

Blogs para recién casados, familias, etc.

Blog de mudanzas.

Blogs y páginas de construcción.

Blogs de decoración de interiores.

Publicidad

Para que puedas sobrevivir en el mundo real y virtual donde existen tanta competencia para una
agencia inmobiliaria debes hacer las cosas básicas y atreverte a experimentar. En el caso de hacer
lo tradicional está la publicidad. Aquí tienes que estar dispuesto a invertir dinero en todos los
medios en donde realmente estén tus posibles compradores. Es decir, no vas a hacer publicidad
en una radio joven (porque el perfil de ese público no está enfocado a comprar una casa o un
inmueble).

Inversiones inmobiliarias
- Terrenos:

Pros: El precio de un terreno tiene un costo menor que otro tipo de inversión
en el rubro. Lo bueno es que se puede comprar terrenos con gran metraje por
poco dinero. Además, se puede usar para distintos fines: estacionamiento,
construcción de una propiedad o solo venta en un tiempo mayor, por lo que se
valorizará más.

Contras: Es uno de los tipos con más baja rentabilidad además de tener un
riesgo elevado ya que puede que con el tiempo no aumente la valorización del
terreno, dependiendo de las cualidades y ubicación de este.

2- Propiedades

Pros: Es la inversión más común, con menor riesgo y la más ofertada en el

mercado. Esta tiene una mayor facilidad al momento de arrendarla , sobre todo
en la actualidad ya que las personas prefieren arrendar que comprar una
propiedad. Otra ventaja es la mayor accesibilidad a comprar este tipo de
propiedades, debido a que las entidades financie ras valoran este tipo de
inversiones. Además, en la actualidad está la tasa de interés más baja.

Contras: Existen dos desventajas que son previsibles para no tener riesgos
en este tipo de inversiones: la dedicación y la renta impaga. Para evitar
estar siempre pendiente de la gestión de esta es importante contratar a una
empresa calificada y prestigiosa para que pueda encargarse de todo el
papeleo. Lo mismo para los inquilinos que no pagan su renta. La empresa que
contrates para administrar tu propiedad t iene que elegir a los arrendatarios
con un perfil elevado de pago. De esta forma evitarás tener problemas.

3- Estacionamientos

Pros: Una de las grandes ventajas que tiene este tipo de inversión es que
cada vez es más escaso encontrar un estacionamiento di sponible, sobre todo
en comunas que son muy demandadas y concentran a mucha gente. Por esta
razón, poseer estacionamientos para arriendo te será muy rentable, sobre
todo con el paso del tiempo. Por otro comprar un parking no es tan costoso y
no tienes que poseer ningún tipo de mantenimiento.

Contras: Si gestionas pocos estacionamientos no será un inconveniente el

momento de gestionar este tipo de inversión, el problema se ve cuando
comienzas a poseer más de 10 estacionamientos, lo que demanda mucho
tiempo. La escasez es una ventaja, pero también un inconveniente ya que es
complejo encontrar estacionamientos para comprar con buenos precios y que
estén ubicados en el centro.
4- Locales comerciales

Pros: Por lo general, los locales comerciales son los bienes con mayor
rentabilidad en el rubro. Además, el mantenimiento es escaso y tienen una
gran valorización con el tiempo, al igual que las viviendas.

Contras: El gran problema de este tipo de inmueble es que es más difícil de

arrendar que una vivienda. La tasa de vacancia es mucho mayor que los otros
tipos de inversiones inmobiliarias debido a que existe una menor oferta. Por
otro lado, existe un problema de financiamiento ya que no es fácil pedir un
préstamo.

5- Oficinas

Pros: Invertir en una oficina es una buena opción debido a que tiene una gran
rentabilidad. Por otro lado, la oferta de oficinas es menor que la de
propiedades, por lo que es una gran opción.

Contras: Aunque es una buena oportunidad, existe una baja demanda, en

comparación con invertir en una propiedad. Este activo es más complejo de
arrendar y tiene un nivel de mantenimiento mayor que las viviendas.