FACULTAD DE DERECHO

ESCUELA DE DERECHO

EXPERIENCIA CURRICULAR DE
DERECHO PENAL
TÍTULO

LA HIPOTECA INVERSA

AUTORES

ASESOR

LIMA – PERÚ
2018-2
 ÍNDICE

pág.

Epígrafe II

Dedicatoria III

Agradecimiento IV

Introducción 8

CAPÍTULO I
LA HIPOTECA INVERTIDA

1.1 Antecedentes
1.2 Definición
1.2.1 Por su causa
1.2.2 Sujetos por la que va dirigida
1.2.3 Obligación de efectuar pagos periódicos
1.2.4 Contrato
1.3 Requisitos para su constitución
1.3.1 Ejecución de la garantía

CAPÍTULO II
LEGISLACIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA

2.1 Objeto de la ley

2.2 Requisitos
2.3 Beneficiarios
2.4 Vencimiento anticipado del contrato

2
 CAPÍTULO III
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES Y MODIFICATORIAS

3.1 PRIMERA: Exclusión de la hipoteca inversa en caso de liquidación de la entidad

autorizada cuando esta sea una empresa de operaciones múltiples
3.1.1 Artículo 118.- Conceptos excluidos de la masa
3.2 SEGUNDA: Incorporación de una nueva operación financiera en la Ley 26702
3.3 TERCERA: Modificación de la Ley 28971 a fin de permitir que las empresas
administrativas hipotecarias puedan efectuar operaciones de hipotecas inversas
3.4 Artículo 6.- Características de los créditos inmobiliarios

CAPÍTULO IV
LA SITUACIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA EN EL PERÚ

4.1 La hipoteca inversa como figura jurídica

4.1.1 Requisitos de validez jurídica de la hipoteca
4.1.2 Características jurídicas de la hipoteca inversa
4.2 aseguradoras se alistan a competir con los bancos por la hipoteca inversa

CAPÍTULO V
LEGISLACIÓN COMPARADA

5.1 Legislación comparada entre Perú y Estados Unidos

5.1.1 Diferencias

5.1.2 Similitudes

5.2 Legislación comparada entre Perú y Canadá

5.2.1 Diferencias

5.2.2 Similitudes

CONCLUSIONES
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ANEXOS

3
 INTRODUCCIÓN

En el campo del Derecho, El Código Civil posee diversas normas que resultan necesarias
para regular las relaciones civiles de las personas físicas y jurídicas, privadas o públicas. Para
conocer estas normas estipuladas en el Código, es necesario realizar un estudio de todos
aquellos aspectos primordiales, para así estar informados de cómo funcionan las reglas del
código Civil.

El objetivo principal de esta presente investigación es explicar de modo general la

Hipoteca Inversa, las normas que regulan este derecho real y poder conocer cada uno de ellos
de forma detallada y entendible, de modo que pueda ayudar a transmitir conocimiento con
respecto a esta Hipoteca y asimismo generar conciencia de éste.

Resulta importante la realización de este trabajo puesto que muchos no conocen a

detalle en que consiste, de qué manera y que consecuencias traen la realización de esta nueva
Hipoteca llamada “hipoteca inversa”. Por ende, este trabajo consta de una parte teórica y la otra
se basa en la investigación, en los cuales se profundizará todo lo concerniente a la Hipoteca, a
las normas o leyes que regulan esta acción y a los problemas que llegaran a causar en el
desarrollo del País de manera nacional e internacional.

La presente monografía titulada “LA HIPOTECA INVERSA”, se ha organizado en 5

capítulos para un mejor análisis: en el primer capítulo se presenta todo lo relacionado con las
nociones básicas de la Hipoteca e Hipoteca Inversa, explicando su concepto tanto de forma
dogmática y doctrinal. En el segundo capítulo se detalla todo lo concerniente con el Decreto
Legislativo de la Hipoteca Inversa en el Perú, revisando cada artículo perteneciente a esta ley
Nro. 30741. En el tercer capítulo se desarrollarán las disposiciones complementarias finales, en
las cuales se explicaran las modificaciones realizadas en la ley antes mencionada. En el cuarto
capítulo se verá como es la situación de la hipoteca inversa en el Perú. En el quinto capítulo se
realizará la Legislación Comparada con los países de Canadá y Estados Unidos, analizando de
manera minuciosa que diferencias y semejanzas podemos encontrar en sus normas y por último
manifestaremos algunas conclusiones según la presente información.

En definitiva, se espera que el presente trabajo de investigación aporte de manera

positiva, en el cual cause conocimiento sobre todos los aspectos de suma importancia que
contiene ésta ley 30741 con respecto a la hipoteca inversa y mantener la importancia que
involucra esta hipoteca en la sociedad.

4
 CAPITULO I
HIPOTECA INVERSA

5
1.1 ANTECEDENTES

La figura de la hipoteca inversa tuvo origen en el Reino Unido, donde comenzó a utilizarse y
comercializarse en 1965 bajo el nombre de “reverse mortgage”. De manera análoga a la nuestra,
describe a esta, como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda
realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola
armada, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el
momento de la constitución.

Según Lumbi y Gonzales el momento exacto de su nacimiento, nos manifiesta lo siguiente:

La hipoteca inversa tiene su origen en los países anglosajones, Reino Unido y Estados
Unidos, y se ha regulado recientemente como tal en España y Francia. En Inglaterra, desde
la década de los años 30, existía una figura similar a las hipotecas inversas, llamadas: home-
equity reversión, sin embargo, es hasta el año 1965 aproximadamente que este tipo de
Negocio –Hipoteca Inversa - aparece en su concepción actual, siendo muy utilizada desde
entonces, tan es así que para el año 2004, existía, más de una veintena de entidades
ofreciendo este tipo de operaciones. En cambio, en Estados Unidos, la hipoteca inversa, se
ha desarrollado un poco más distante del Reino Unido, ya que es a partir del año 1989,
45cuando vemos la aparición de estas, veinticuatro años de diferencia, su crecimiento ha
87sido lento nunca parecido al de Inglaterra. (2009, p. 2863).

cabe mencionar que esta figura, ya viene siendo utilizada en países como España y México
donde tiene una clara finalidad asistencial, dirigida principalmente a personas de la tercera
edad, esto es, mayores de 65 años. Pretende favorecer a aquellas personas que sean
propietarias de un inmueble, las cuales podrán ofrecerlo en hipoteca y de esta manera obtener
una pensión mensual de la que podrán disponer, bajo la premisa de que este bien inmueble pase
a pertenecer posteriormente a la entidad financiera, una vez ocurrido el fallecimiento del titular.
Cabe señalar, que el monto periódico que se recibirá será aquel monto de valorización comercial
del inmueble hipotecado.

De esta manera, es importante tener claro en qué se diferencia la hipoteca inversa, de la

hipoteca convencional que ya conocemos. De acuerdo con lo señalado por Serrano (2008), “La
hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre inmuebles, cuya afectación, en caso de
incumplimiento de la obligación garantizada, tenga como fin que el acreedor pueda vender
judicialmente y cobrarse el crédito con cargo al resultado de dicha venta, situación que, como
veremos, no se asemeja del todo con las características de la hipoteca inversa.” (p.33).

6
Por lo tanto, en este caso es el titular quien recibe del banco una cantidad a cambio del piso
(normalmente en forma de renta mensual). La ventaja es que puede seguir utilizándolo hasta su
fallecimiento y en ningún momento pierde la propiedad de su vivienda.

1.2 DEFINICIÓN

Este 20 de marzo de 2018 se promulgó la Ley N° 30741, Ley que regula la figura de la hipoteca
inversa por primera vez en el Perú. Esta contará con un Reglamento, el cual será emitido por el
Ministerio de Economía y Finanzas en coordinación con la Superintendencia de Banca, Seguros
y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones, en un plazo de 90 días a partir del día
siguiente de su publicación en el Diario Oficial “El Peruano”.

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario un tanto particular, dirigido a personas

mayores de 65 años o dependientes que sean propietarios de una vivienda.

Para Concha y Lladó (2013), definen la hipoteca inversa como “Un producto hipotecario que
permite a las personas obtener liquidez sobre la base de propiedades inmobiliarias. A diferencia
de una hipoteca convencional, una Hipoteca Revertida proporciona una suma global o pagos
periódicos al propietario, usualmente personas en edad de retiro.” (p.96).

La Hipoteca Inversa es un mecanismo que funciona al revés que una hipoteca ordinaria, dado
que lo habitual es que un acreedor hipotecario haga la entrega de una cantidad de dinero al
deudor previo a la suscripción de un contrato para que en un tiempo determinado éste último
se obligue a devolver la cantidad recibida más los intereses pactados en la celebración de esta,
garantizándose dicha obligación a través de la constitución de la Hipoteca sobre el bien inmueble
del deudor. Asimismo, esta figura jurídica va a permitir a los propietarios de viviendas poder
tener la posibilidad de acceder al dinero que fueron acumulando como capital en sus viviendas.

En tal sentido, si bien ambas afectan al valor de la propiedad, las principales diferencias que
manifiesta Mejorada (2016), entre la hipoteca inversa y la hipoteca convencional, podrían
resumirse en las siguientes:

1.2.1 POR SU CAUSA

1) HIPOTECA CONVENCIONAL: Se afecta un inmueble en garantía del

cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero.
2) HIPOTECA INVERSA: Se afecta un inmueble para recibir una renta mensual.
No nace de una obligación que se busque cubrir con la misma. La posesión
del inmueble se mantiene con el titular.

7
 a) FINALIDAD
1) HIPOTECA CONVENCIONAL: Tiene por finalidad obtener la propiedad mediante dichos
pagos periódicos.
2) HIPOTECA INVERSA: Su finalidad recae en transformar el patrimonio inmobiliario en
dinero líquido.

1.2.2 SUJETOS A LA QUE VA DIRIGIDA

a) HIPOTECA CONVENCIONAL: No tiene un público objetivo determinado. Bastando la

capacidad jurídica.
b) HIPOTECA INVERSA: Su público objetivo lo conforman los adultos mayores de 65 años
propietarios de un bien inmueble.

1.2.3 OBLICAGIÓN DE EFECTUAR PAGOS PERIODICOS

a) HIPOTECA CONVENCIONAL: Se realizan pagos periódicos por parte del titular de la

vivienda, caso contrario, se corre el riesgo de perder la propiedad.
b) HIPOTECA INVERSA: El titular no requiere realizar pagos mensuales en el transcurso de
su vida.

1.2.4 CONTRATO

a) HIPOTECA CONVENCIONAL: Existen cláusulas contractuales definidas por las entidades

financieras y bancarias.
b) HIPOTECA INVERSA: En países como España, se otorga cierta flexibilidad al titular, al
momento de la elaboración del contrato. En el Perú ello se encuentra pendiente a
regular.

1.3 REQUISITOS PARA SU CONSTITUCIÓN

a) HIPOTECA CONVENCIONAL: Las entidades financieras, para conceder el crédito,

estudian la capacidad de su solicitante, la cual se calcula en función a sus ingresos y
egresos del titular.
b) HIPOTECA INVERSA: Se exigen pocos o casi nulos requisitos para la concesión del crédito.
Siendo analizados principalmente el valor comercial del bien y la esperanza de vida del
solicitante.

1.3.1 EJECUCIÓN DE LA GARANTÍA

8
 a) HIPOTECA CONVENCIONAL: El plazo de cumplimiento, esto es, las fechas de pago son
ciertas (empleándose en muchos casos un cronograma de pago).
b) HIPOTECA INVERSA: En la hipoteca inversa, la fecha en la cual se debe reembolsar el
crédito es incierta (al fallecimiento del titular).

El importe de la renta a percibir dependerá de varios factores, como el valor de la vivienda, la

edad de la persona que contrata el préstamo y de su cónyuge y la elección que se haga entre
recibir la renta por un periodo determinado o de forma vitalicia. Es frecuente que las entidades
comercializadoras ofrezcan la contratación simultánea de un seguro de renta vitalicia, con el fin
de garantizar que los mayores puedan percibir esa renta complementaria hasta su fallecimiento,
si así lo desean.

La entidad que concede la hipoteca inversa no puede exigir la devolución de la deuda acumulada
mientras no fallezca su titular o el último de los beneficiarios de este sistema de crédito, según
se haya establecido en el contrato.

En este caso, ¿Qué ocurre con los herederos? Al fallecimiento del titular, a los herederos les
corresponde tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad
financiera, y disponen de dos opciones:

a) Quedarse con la vivienda: para ello deben liquidar la deuda con la entidad, devolviendo
el dinero prestado. Si no disponen de patrimonio para hacerlo pueden financiarse
mediante la constitución de una hipoteca normal sobre la vivienda, por el importe de la
deuda.
b) Venderla: en este caso el importe de la venta se utiliza para saldar la deuda contraída
por los titulares de la hipoteca inversa. Si la cantidad no es suficiente para satisfacer la
deuda acumulada, la entidad puede instar la venta de otros bienes de la herencia.

Ahora bien, es necesario precisar que, en la aplicación de esta figura en experiencias

comparadas, las entidades financieras recomiendan la contratación de un seguro de vida
adicional, que habrá de ser abonado por el titular, cuya finalidad es cubrir alguno de los riesgos
que para la entidad financiera se generan. Consideramos que ello, en parte, reduce la finalidad
asistencial de esta figura y finalmente, el titular podrá o no, optar por este. Tal como señala
Álvarez (2009), “En este sentido, no está de más recordar que la figura de la hipoteca inversa en
ningún caso se realiza de manera desinteresada por parte de la entidad crediticia, sino con la
legítima intención de obtener un lucro” (p.26).

9
Es en este escenario, que sin perjuicio de que la entrada de la hipoteca inversa en nuestro
sistema jurídico tenga detrás un claro contenido o fin social, esto es, en mejorar la situación de
los adultos mayores a acceder a una pensión, resulta necesario analizar cuáles podrían ser las
implicancias en mediano y largo plazo de la entrada en vigencia de esta figura en nuestro país,
si lo que se quiere es, preservar la seguridad jurídica y favorecer a un sector de la sociedad,
evitando que más personas continúen viviendo en situaciones precarias.

10
 CAPITULO II
LEGISLACION DE LA HIPOTECA INVERSA

En el presente capitulo vamos a analizar en profundidad la Ley N°30741 publicada el día 7 de

marzo del 2018 en el Diario Oficial el Peruano, en la que se regula todo lo referente a la hipoteca
inversa donde consta con 9 articulados, en los cuales tenemos desde el objetivo de la presente
Ley hasta el Régimen de Transparencia, suministro de información y asesoramiento.

2.1 OBJETO DE LA LEY

En el presente artículo (El Peruano, 2018) nos dice que su objetivo es:

11
{…} “normar el uso de la hipoteca inversa, como un medio que permitirá que las personas
complementen sus ingresos económicos, mediante el acceso a un crédito con garantía
hipotecaria cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular o titulares del crédito.”
(parr.1)

En ese sentido se puede entender como una garantía para los adultos mayores (65 años a mas)
para que pueden recibir un dinero en forma de pensión o un pago completo, y que el pago seria
exigido luego del fallecimiento de los sujetos.

2.2 REQUISITOS

Esto también lo encontramos en (El Peruano, 2018) que dice lo siguiente:

a) Que el crédito se garantice con hipoteca constituida sobre un inmueble de propiedad

del titular o titulares.

b) Que el inmueble sea asegurado contra todo tipo de daño.

c) Que la tasación del inmueble sea realizada por al menos dos entes especializados, uno
de los cuales podría ser la misma entidad financiera autorizada a otorgar la hipoteca
inversa.

d) Que los intereses a pagar se calculen sobre las cantidades del crédito efectivamente
recibidas o dispuestas por el titular o titulares.

e) Que el titular o titulares del crédito esté(n) facultado(s) a pagar el crédito

anticipadamente, parcial o totalmente, sin penalidad alguna.

f) Que el titular o titulares habite(n) el inmueble afectado y que únicamente pueda(n)

enajenarlo, arrendarlo, y/o constituir cargas y gravámenes con autorización expresa de
la entidad autorizada acreedora.

g) Que, al momento de ejecución o resolución del contrato, el titular o titulares no tengan

obligaciones que de acuerdo a la legislación vigente tengan preferencia de cobro sobre
la hipoteca.

12
 h) Que el cobro del crédito se ejecute única y exclusivamente contra el bien afectado en
garantía hipotecaria.
i) Que al fallecimiento del titular o titulares la entidad autorizada acreedora, con arreglo
a las disposiciones y dentro del plazo que se establezca en el reglamento, ofrezca a la
sucesión o a los legatarios, para que, facultativamente, cancelen el crédito y,
consecuentemente, requieran que la entidad autorizada levante la hipoteca.

j) Vencido el plazo referido en el literal anterior sin que se haya cancelado la deuda, la
entidad autorizada acreedora se encontrará facultada para ejecutar la hipoteca y cobrar
el crédito, conforme a lo previsto en la presente ley y su reglamento. De existir un saldo
remanente luego de la ejecución del inmueble, este deberá ser entregado a los
herederos o legatarios, de ser el caso.

Por lo que podemos concluir en que consideramos correcta la delimitación de los requisitos,
esto porque se delimito ciertas garantías al bien inmueble para que así no se pueda incumplir
en el pago a la entidad bancaria.

2.3 BENEFICIARIOS
Tal como lo venimos explicando loa titulares del bien serán los beneficiarios, sin embargo (El
Peruano, 2018) nos explica que:

El titular o titulares y la entidad autorizada podrán acordar que los primeros designen
uno o más beneficiarios. En estos casos, a dichos beneficiarios corresponderán los
abonos o las disposiciones periódicas del crédito a cargo de la entidad autorizada
acreedora, cuando el fallecimiento del titular o titulares ocurra antes del desembolso
total del mismo. Asimismo, el pago del crédito será exigible y la garantía ejecutable
únicamente después del fallecimiento del último de los beneficiarios.

Esto nos da a conocer que en caso el pago de los titulares no se llegue a concretar, los herederos
serán los que se encargaran de hacer el pago por el bien inmueble o dar el bien inmueble como
medio de pago.

2.4 VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO

La hipoteca inversa en el art. 6 del Diario EL Peruano nos da a conocer un método para recuperar
el dinero dado a los titulares si en caso existiera un problema en el contrato:

13
 En caso de que el inmueble objeto de una operación de hipoteca inversa fuese
enajenado antes de que el reembolso del crédito sea exigible, la entidad autorizada
acreedora podrá declarar el vencimiento anticipado del contrato, exigir lo adeudado
y ordenar la ejecución de la hipoteca, salvo que, a su satisfacción, se sustituya la
garantía. De igual modo, el arrendamiento, comodato, o la constitución de cargas o
gravámenes sobre el inmueble objeto de una operación de hipoteca inversa, sin el
previo consentimiento de la entidad autorizada acreedora, faculta a esta para
declarar el vencimiento anticipado del contrato, exigir lo adeudado y ordenar la
ejecución de la hipoteca.

Este sería otro método para que se cumpla el pago a la entidad financiera sobre los bienes, esto
porque si se llegara a vencer el contrato pueda ser que se quede sin el pago respectivo por lo
que la hipoteca sería una buena salida para cumplir el pago.

14
 CAPÍTULO III
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS MODIFICATORIAS

3.1 PRIMERA. Exclusión de la hipoteca inversa en caso de liquidación de la entidad autorizada

cuando esta sea una empresa de operaciones múltiples
Modificase el artículo 118 de la Ley 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de
Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, que queda redactado con el
siguiente texto:

Artículo 118.- CONCEPTOS EXCLUIDOS DE LA MASA. Para los fines del proceso
de liquidación se excluye de la masa de la empresa de los sistemas financiero o de seguros
a:

15
1. Las contribuciones de previsión social y tributos que hubiere retenido o recaudado
como consecuencia de alguna obligación legal o de convenios, y no hubiesen sido
entregadas al titular en su oportunidad.
2. Los patrimonios autónomos, incluidos los de seguro de crédito.
3. Las colocaciones hipotecarias, las obligaciones representadas por letras, cédulas y
demás instrumentos hipotecarios así como los activos y pasivos vinculados a operaciones
de arrendamiento financiero, los cuales serán transferidos a otra empresa del sistema
financiero mediante cesión de derechos o, en su detecto, a través de un fideicomiso.
4. Los montos que se originen en los pagos que por cuenta de la empresa haya realizado
el Banco Central con arreglo al Convenio de Pagos y Créditos Recíprocos - ALADI.
5. Los montos que se originen en los pagos que por cuenta de la empresa se hayan
realizado para cubrir el resultado de las Cámaras de Compensación. Para los efectos a que
se refieren los numerales 2 y 3, la Superintendencia dispondrá su entrega a otra empresa
o empresas, a través de concursos.(*)
3.1.1 “Artículo 118.- Conceptos excluidos de la masa
Para los fines del proceso de liquidación se excluye de la masa de la empresa de los sistemas
financiero o de seguros a:
a) Las contribuciones de previsión social y tributos que hubiere retenido o recaudado como
consecuencia de alguna obligación legal o de convenios, y no hubiesen sido entregadas
al titular en su oportunidad.
b) Las colocaciones hipotecarias, las obligaciones representadas por letras, cédulas y
demás instrumentos hipotecarios, así como los activos y pasivos vinculados a
operaciones de arrendamiento financiero, los cuales serán transferidos a otra empresa
del sistema financiero. La Superintendencia procurará para estos fines que exista entre
los activos y pasivos transferidos la menor diferencia absoluta entre sus respectivos
valores contables.
c) Los montos que se originen en los pagos que por cuenta de la empresa haya realizado
el Banco Central con arreglo al Convenio de Pagos y Créditos Recíprocos - ALADI.
d) Los montos que se originen en los pagos que por cuenta de la empresa se hayan
realizado para cubrir el resultado de las Cámaras de Compensación.
e) Los montos que se originen como consecuencia de operaciones en las cuales la empresa
se haya limitado a actuar sólo como agente. Estas operaciones serán determinadas
mediante disposición emitida por la Superintendencia.

16
 f) Las operaciones de hipoteca inversa, excepto aquellas que se encuentren en proceso de
cobro o ejecución de la hipoteca.
g) Para los efectos a que se refieren los numerales 2 y 6, la Superintendencia dispondrá su
entrega a otra empresa o empresas, a través de concursos”.
3.2 SEGUNDA. Incorporación de una nueva operación financiera en la Ley 26702
Añádase el numeral 5-A al artículo 221 de la Ley 26702, Ley General del Sistema Financiero y del
Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, con el siguiente texto:

“5-A. Conceder préstamos en la modalidad de hipoteca inversa, y con relación a estos emitir
títulos valores e instrumentos hipotecarios tanto en moneda nacional como extranjera”.
3.3 TERCERA. Modificación de la Ley 28971 a fin de permitir que las empresas administradoras
hipotecarias puedan efectuar operaciones de hipotecas inversas
Modificase el artículo 6 de la Ley 28971, Ley que Crea las Empresas Administradoras
Hipotecarias, que queda redactado con el siguiente texto:

3.4 “Artículo 6.- Características de los créditos inmobiliarios

Los créditos inmobiliarios a los que se refiere el artículo 1 de la presente ley, son aquellos que
podrán ser otorgados a personas naturales o jurídicas para fines de adquisición, refacción,
construcción, ampliación, mejoramiento o subdivisión de todo tipo de bienes inmuebles; así
como para refinanciar o para prepagar dichos créditos. Los créditos inmobiliarios también
podrán corresponder a la modalidad de hipoteca inversa a que se refiere la ley de la materia.
A partir de estos créditos inmobiliarios se podrán emitir títulos e instrumentos respaldados con
garantía hipotecaria, si fuera el caso; también se podrá emitir títulos valores que tengan como
objetivo obtener recursos para otorgar el financiamiento antes indicado.
Asimismo, para el otorgamiento de los créditos inmobiliarios antes mencionados, las empresas
administradoras hipotecarias podrán contratar los productos y/o los servicios hipotecarios que
ofrece el Fondo MIVIVIENDA S.A.”.

17
 CAPÍTULO IV
LA SITUACIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA EN EL PEÚ

18
4.1 LA HIPOTECA INVERSA COMO FIGURA JURÍDICA

Ocurrido el fallecimiento del titular, la entidad financiera acreedora deberá ofrecer a la

sucesión del titular (herederos, legatarios, si fuere el caso), la posibilidad de pagar el crédito y
por tanto heredar la propiedad del inmueble. Si la sucesión no efectuase el pago del crédito, la
entidad financiera acreedora quedará autorizada a ejecutar la hipoteca y cobrar. Como figura
jurídica, el titular del bien, en uso de su derecho de propiedad grava el bien de su dominio en
garantía de un crédito hipotecario. Por tanto, como figura jurídica tiene los atributos propios del
ejercicio del derecho de propiedad: El ejercicio de un derecho real de garantía inmobiliaria del
titular de un bien.

4.1.1 REQUISITO DE VALIDEZ JURÍDICA DE LA HIPOTECA

Los requisitos de validez de la hipoteca tradicional en el derecho peruano se encuentran

establecidos en el artículo 1099 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece como
requisitos de validez los siguientes:

 Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a
ley.
 Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
 Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el
registro de la propiedad inmueble.

4.1.2 CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS DE LA HIPOTECA INVERSA

 Derecho real accesorio o de garantía.

 Carácter inmobiliario

19
  Constitución de la hipoteca por el deudor o por un tercero.
 No hay desplazamiento del bien ni desposesión
 Especialidad. Esta característica no existe en la hipoteca general.
 Indivisibilidad.
 Publicidad.

4.2 ASEGURADORAS SE ALISTAN A COMPETIR CON LOS BANCOS POR LA HIPOTECA INVERSA

“Una semana antes de la publicación de la ley que creó el sistema de hipoteca inversa que
permitió al propietario de una vivienda acceder a un crédito, similar al de una pensión, a cambio
de su casa que pasará a manos de la entidad financiera cuando este fallezca, las aseguradoras
se alistan para dar batalla, ahora a los bancos, en el otorgamiento de este nuevo producto”.

Eduardo Morón, explicó que este producto, cuyo reglamento fue publicado por el
Ministerio de Economía y Finanzas y aprobado el 5 de setiembre del presente año, debía ser
diseñado como una típica renta vitalicia, dado que se garantizará así el cobro de una renta fija
al dueño del inmueble hasta su fallecimiento teniendo como respaldo su casa.

Bajo este esquema, dijo, se cubre el riesgo de longevidad del titular de la vivienda que
decida, en conjunto con su familia, aplicar a este producto con fin previsional. “Este no es un
problema para nosotros (las aseguradoras) porque ya tenemos experiencia en el manejo de la
renta vitalicia, pero si para los bancos ya que ellos no están acostumbrados a lidiar con productos
de tan largo plazo”, afirmó.

El último viernes, como se recuerda, desde la Asociación de Bancos (Asbanc) se solicitó a

las entidades encargadas en la elaboración del reglamento de la hipoteca inversa que este sea
un producto atractivo comercialmente para los bancos, al advertirse algunos riesgos
relacionados a los herederos, la tasación del inmueble y a la longevidad.

En la práctica, la hipoteca inversa podría desarrollarse, como ocurre en España, como una
hipoteca inversa simple; una hipoteca inversa combinada con renta vitalicia y una renta vitalicia
inmobiliaria. En el caso del primero, la entidad financiera brindaría una renta fija mensual al
propietario de la vivienda por un tiempo determinado, por ejemplo 20 años, de acuerdo al valor
de la vivienda que aplique a este sistema. El detalle es que en este primer caso quien asumiría
el riesgo de longevidad sería del dueño de la vivienda dado que, pasado este tiempo, la entidad
financiera aplicaría la garantía, es decir, tomaría posesión del inmueble y el dueño de la vivienda
que puede vivir más de 20 años, se quede sin propiedad.

20
 Mientras que, en el segundo esquema, la entidad financiera propondría el producto
aunado a una renta vitalicia que cubra el riesgo de longevidad del propietario del inmueble. Los
bancos no ofrecen rentas vitalicias sino un flujo de pensión por un periodo determinado de
tiempo, 20 años, por ejemplo, pero se obligaría al propietario de la casa a contratar un seguro
de renta vitalicia que le asegure el cobro de una renta fija hasta su fallecimiento. Este esquema
sería financiado por el valor del inmueble que aplique a la hipoteca inversa combinada con una
renta vitalicia. “Lo que se estaría adquiriendo (con el valor del inmueble) el propietario de la
casa, es una renta temporal y un seguro de longevidad”, especificó Morón.

Para el economista, a partir de este segundo esquema es que debería empezar a funcionar
la hipoteca inversa en el mercado peruano, dado que sería muy peligroso que el riesgo de
longevidad sea asumido por quien desee aplicar a este producto.

Mientras que el último esquema sería otorgado por las empresas aseguradoras, que
implica el otorgamiento de una renta vitalicia hasta el fallecimiento del propietario del
inmueble, que saldría del valor de la vivienda que aplique a este sistema. Tras su fallecimiento,
la titularidad de la casa pasa a manos de la aseguradora. Ese valor de la casa le permitirá a su
dueño comprar una pensión determinada y vitalicia. Si la persona fallece, nosotros nos
quedamos con la vivienda. En esa línea, el presidente de la Apeseg reiteró que existe el interés
de las aseguradoras por ofrecer la hipoteca inversa y competir directamente con los bancos, si
es que en el reglamento se preocupa de que la garantía (el inmueble a cambio de la renta
vitalicia) sea real.

21
 CAPÍTULO V
LEGISLACION COMPARADA

22
5.1 LEGISLACION COMPARADA ENTRE PERÚ Y ESTADOS UNIDOS

La hipoteca inversa en nuestro país tiene una reciente aparición, ya que esta fue promulgada el
presente año. Sin embargo, en Estados unidos basándose en los antecedentes del Reino Unido
de acuerdo a la Hipoteca Invertida, se decidió promulgar una ley el 5 de febrero de 1988 por el
presidente Ronald Regan, esta toma parte del Housing and Community Development Act of
1987 traducido como la Ley de viviendo y desarrollo comunitario de 1987. Esta ley se creó que
otros propósitos la cual era pagar los taxes, social security. No fue hasta años posteriores, que
esta actividad llamada Reverse Mortgage, fue usada para mejorar el estilo de vida de los
Retirados.

5.1.1 DIFERENCIAS

Legislación de Perú Legislación EE.UU

 La hipoteca inversa en nuestro país tiene
una reciente aparición, ya que esta fue
promulgada el presente año.
 Para la aplicación de la hipoteca inversa en
Perú se clasifica a las personas en edad de
retiro como aplicantes.
 La ley N°30741 señala: “La presente ley
tiene por objeto normar el uso de la
hipoteca inversa, como un medio que
permitirá que las personas complementen
sus ingresos económicos, mediante el
acceso a un crédito con garantía
hipotecaria cuyo pago será exigible recién
al fallecimiento del titular o titulares del
crédito.”.
 En Estados unidos basándose en los
antecedentes del Reino Unido de
acuerdo a la Hipoteca Invertida, se
decidió promulgar una ley el 5 de febrero
de 1988 por el presidente Ronald Regan
 Para realizar la hipoteca inversa, en
estados unidos, el mínimo de edad para
ser aplicante debe ser de 62 años.
 Solo se toma en cuenta un bien del
aplicante que en este caso es la casa
donde el resida.
 La hipoteca inversa en estados unidos
Según Consumer Financial Protection
Bureau: “Con una hipoteca inversa, usted
toma dinero prestado usando su casa
como garantía para el préstamo, como lo
haría para una hipoteca tradicional. A
diferencia de una tradicional hipoteca,

23
 una hipoteca inversa se devuelve cuando
los prestatarios ya no viven en el hogar.
Necesitará continuar pagando los
impuestos a la propiedad y el seguro del
propietario, y mantener su casa en buen
estado. Porque se agregan intereses y
tasas al préstamo. Cada mes, el saldo de
su préstamo aumenta, no disminuye, con
el tiempo. Como tu Aumenta el saldo del
préstamo, disminuye el capital de su
casa.”.
5.1.2 SIMILITUDES

Legislación de Perú Legislación de EE.UU

 Los requistios para la hipoteca inversa se
encuentran en La ley Nº 30741 en su
artículo 3. 3 del peruano en base a la Ley
N°30741 “Que el crédito se garantice con
hipoteca constituida sobre un inmueble
de propiedad del titular o titulares.”
 “Para aplicar a la hipoteca invertida se
solicita. 1. Su edad, la edad de su esposa
si ellos están registrados como titulares
de la casa. 2. El lugar donde vive. 3. La
condición de su casa, tipo y un valor
aproximado. “

 a donde se debe aplicar, La ley N°30741  En Estados Unidos el sistema no cambia,

“La hipoteca inversa podrá ser otorgada ya que primero se debe entrevistar con
por las empresas de operaciones múltiples un “HUD-approved reverse mortgage
y las empresas de seguros, a que se refiere (HECM) counselor” o un informante que
el artículo 16, literales A y D, de la Ley derivara hacia una entidad financiera.
26702, Ley General del Sistema Financiero
y del Sistema de Seguros y Orgánica de la
Superintendencia de Banca y Seguros” es
decir se debe aplicar a las entidades
bancarias señaladas.

5.2 LEGISLACION COMPARA ENTRE PERÚ Y CANADÁ.

Según Financial Consumer Agency of Canada: “Una hipoteca inversa es un préstamo que le
permite obtener dinero del capital de su casa sin tener que vender su casa. Esto a veces se llama
"lanzamiento de equidad". Es posible que pueda pedir prestado hasta un cierto porcentaje del
valor actual de su hogar. El monto máximo que podrá pedir prestado dependerá de su edad, del
valor de tasación de su vivienda y de su prestamista. No es necesario que realice ningún pago
en una hipoteca inversa hasta que el préstamo se haya vencido. Esto ocurre generalmente
cuando se muda de su casa, la vende o el último prestatario fallece. Deberá más intereses en

24
una hipoteca revertida cuanto más tiempo pase sin hacer pagos. Esto puede resultar en que
tenga menos capital en su hogar.”
5.2.1 DIFERENCIAS
Legislación de Perú
 Por parte, el estado peruano considera la  La edad del aplicante con respecto a la
edad apropiada para ser solicitante el
llegar a los 65 de acuerdo a la ONP
5.2.2 SIMILITUDES
Legislación de Perú
 Los requistios para la hipoteca inversa se
encuentran en La ley Nº 30741 en su
artículo 3. 3 del peruano en base a la Ley
N°30741 “Que el crédito se garantice con
hipoteca constituida sobre un inmueble
de propiedad del titular o titulares.”
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Legislación de Canadá
hipoteca inversa, se reduce a 55 años, sin
distinción de sexo.
Legislación de Canadá
 Según Financial Consumer Agency of
Canada: “Una hipoteca inversa es un
préstamo que le permite obtener dinero
del capital de su casa sin tener que
vender su casa. Esto a veces se llama
"lanzamiento de equidad
 De acuerdo al Financial Consumer Agency
of Canada: “Para aplicar a la hipoteca
invertida se solicita a los aplicantes. 1. Su
edad, la edad de su esposa si ellos están
registrados como titulares de la casa. 2. El
lugar donde vive. 3. La condición de su
casa, tipo y un valor aproximado
 CONCLUSIONES

 La hipoteca inversa se concibe como un recurso financiero, para que las personas con
cierta edad o grado de dependencia puedan hacer líquido el valor de su vivienda sin
desprenderse de la misma. De modo que, en esta hipoteca, el que recibe el pago es el
cliente que la contrata, mientras que la entidad que la concede sólo obtendrá la
devolución de lo prestado después del fallecimiento del cliente u otro beneficiario.

 La hipoteca inversa se encuentra especialmente a aquellas personas mayores y con

dependencias, por lo cual con las disposiciones especifican quienes no se encuentran
aprobados de hacer uso de este tipo hipotecario.

 Después de comparar las diversas legislaciones donde la hipoteca invertida ha sido

establecida como un recurso hacia los jubilados, puedo concluir que las legislaciones de
países como Inglaterra, Canadá y Estados Unidos, siguen un enfoque más vanguardista
en lo que es innovación no dando a la hipoteca invertida (Reverse Mortgage) un sentido
más innovador no dedicando su principal objetivo el bienestar del retirado más bien,
una ayuda económica. Es tanto así que primeramente esto nació como una ayuda hacia
las viviendas si no que esta fue adoptando su significado actual como una ayuda hacia
los retirados.

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 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

 Álvarez, H. (2009). La hipoteca inversa, una alternativa económica en tiempos de crisis.

Valladolid: Editorial Lex Nova.

 Concha, M. y Lladó, J. (2013). La Hipoteca Revertida: Una Propuesta para Mejorar el

Acceso a las Pensiones en el Mercado Peruano. Recuperado de

http://www.bcrp.gob.pe/docs/Publicaciones/RevistaMoneda/moneda54/moneda

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 Diario Gestión. (Abril, 2018). Hipoteca Inversa. Recuperado de:

http://www.noles.com.pe/portal/2018/04/04/hipoteca-inversa/

 Lumbi, J. y Gonzales, A. (2009). La Hipoteca Inversa. Costa Rica. CURF.

 Mejorada, M. (2016). La hipoteca. Recuperado de

https://www.youtube.com/watch?v=-dFqFzUF7gI.

 Rosario, J. Y Guevara, M. (2018). Posibilidad de la hipoteca inversa en el marco

constitucional y su efecto en la calidad de vida del adulto mayor (Tesis de maestría).
Recuperado de:
http://repositorio.unjfsc.edu.pe/bitstream/handle/UNJFSC/1451/TFDyCP_01_24.pdf?s
equence=1&isAllowed=y

 Serrano, A. (2008). Régimen jurídico de la hipoteca inversa. Madrid: Revista de

Derecho Privado N° 92.

 Soriano, C. Y Palacios, F. (2016). Hipoteca inversa como un derecho real de garantía en

favor de las personas mayores de 65 años de edad. (Tesis de maestría). Recuperada
de:

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http://repositorio.uandina.edu.pe/bitstream/UAC/767/3/Fanny_Claudia_Tesis_bachill
er_2016.pdf

ANEXOS

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29