INTRODUCCION

Es un recinto donde unidades de vivienda superpuestas albergan un número

determinado de familias, cuya convivencia no es una condición obligatoria. El
espacio está bajo un régimen de condominio, con servicios y bienes compartidos;
tales como: Circulación [escaleras y ascensores] Bajantes de basura,
estacionamientos, acometidas de servicio. Áreas verdes y sociales [salón de usos
múltiples, piscina, canchas deportivas, entre otros] Este tipo de vivienda puede
desarrollarse tanto en vertical como en horizontal. Ella está determinada por la
demanda, el cliente y las características del terreno.
Consisten principalmente en propiedades de viviendas en alquiler con cinco o más
unidades de vivienda, como apartamentos o viviendas en serie, pero también
pueden ser hogares de convalecencia, hospitales, viviendas para personas de la
tercera edad, parques de viviendas móviles, centros de servicios de retiro y
terrenos ocasionalmente vacantes.

Claramente definen la Ley y el Reglamento de Edificios Multifamiliares los tipos

de edificios multifamiliares que existen, clasificándolos de la siguiente forma :

a) Edificios de administración propia, que serán aquellos que cuentan con un

reducido número de viviendas, generalmente de pocas plantas o agrupadas en un
pasaje, cuyas principales áreas comunes sean las vías de acceso a las viviendas;
que no tengan equipos complejos y en los cuales la conservación de los
elementos comunes en condiciones normales sea relativamente poco costosa;

b) edificios de administración municipal, que serán aquellos que cuenten con gran
cantidad de viviendas, generalmente de un número elevado de plantas; que
tengan entre las áreas comunes, además de las vías de acceso, otras como
recibidores, garajes colectivos, jardines y equipos de cierta complejidad como
ascensores, colectores de desechos e intercomunicadores y donde eventualmente
puedan radicar, además de viviendas, oficinas estatales, comercios y otras
entidades. La conservación de sus áreas comunes es generalmente costosa,
incluso en condiciones normales

La Dirección Municipal de la Vivienda es la responsable de identificar, determinar y

clasificar los edificios multifamiliares enclavados en su territorio así como de
garantizar que se constituyan las juntas de administración en cada uno de ellos.
Un dúplex, es una vivienda que tiene dos pisos conectados entre sí por una
escalera interior, usualmente paralelas. Asimismo, un apartamento triplex se
refiere a un apartamento que abarca tres pisos y un quadplex o fourplex a cuatro
pisos.1
También se puede incluir el caso de dos viviendas unidas en paralelo. Es habitual
encontrar edificios con apariencia de casa de ciudad, con dos entradas diferentes.
Los dúplex son especialmente comunes en Estados Unidos. También son muy
comunes en Argentina y Bolivia, gracias a los planes de construcción de viviendas
del Gobierno, debido a que los costes de construcción son más baratos.
Ejemplo de vivienda duplex
Normalmente, los dúplex tienen el tamaño de una casa normal. A diferencia de
casas del pueblo, en la mayoría de áreas de América del Norte, las casas dúplex
son compradas como una unidad de bienes raíces, mientras que una casa de
ciudad es usualmente comprada adosada a otra casa o casas que son poseídas
por otros propietarios. Sin embargo, en algunas áreas, es posible que los pisos de
un dúplex (o la triple parte o fourplex) sean poseídos por dueños diferentes.
Especialmente en las áreas densas de Manhattan, un apartamento dúplex se
refiere a una sola vivienda dividida en dos pisos conectados por una escalera
interior. De modo semejante, un triple apartamento se refiere a un apartamento
extendido sobre tres pisos. Estas propiedades pueden realmente ser caras, son de
hecho las propiedades más caras de Manhattan a partir de 2006 (según la revista
Forbes).
 USUARIO
El usuario determina los fines de los recintos, determina las posibilidades de la
época si se respetan las demandas, las soluciones son útiles y subsistirán. Para
así satisfacer las necesidades del usuario. No solo la persona que lo vive es el
usuario, se debe de crear el espacio para los seres vivientes y los seres u objetos
que evocan y existen en el mismo.
Características Del Usuario: Son las preguntas que se realizan para poder tener
un indicio del tipo de obra que sea de su mayor agrado, ya sea en calidad
espacial, función , forma y contenido.

 Tipo
 Necesidades
 Preferencias
 Cualidades
 Hábitos
 Educación
 Edad, etc.
Análisis Social del Usuario: Se realiza para lograr una armonía entre el usuario-
objeto arquitectónico-contexto social.
En caso de que el usuario sea una población
no necesariamente puede ser aceptado
debido a la cantidad de respuestas que se
puedan encontrar.

 Actitudes
 Influencia social
 Relaciones con otros
 Atracción interpersonal
 Percepción interpersonal
 Comunicación
 Valores
 Ética, etc.
Análisis Económico: Con la finalidad de ver
los costos y utilización de materiales para la realización del proyecto
arquitectónico. Para que así teniendo en cuenta esto previo no se sobre valúe la
obra arquitectónica al momento de su diseño.

 Trabajo
 Nivel Económico
 Entorno laboral, etc.
Análisis Cultural: Con el fin de tener la
aceptación cultural y no cometer una
agresión al contexto cultural, histórico,
monumental, etc. del espacio
arquitectónico.

 Raza
 Religión
 Costumbres
 Entorno cultural
 Naturaleza
 Acontecimientos
 Reseñas históricas, etc.

Análisis específico del usuario

Son preguntas que se realizaran dependiendo del tipo de trabajo arquitectónico
que se pida tanto cualitativo y cuantitativo, para que el objeto arquitectónico logre
satisfacer al usuario, dándole comodidad confort, etc.
 USUARIO – VIVIENDA MULTIFAMILIAR
DEFINICIÓN: El usuario determina los ambientes
de acuerdo a sus necesidades de estos. En el caso
de viviendas multifamiliares solo se toma en cuenta
como un índice a una familia nuclear estándar.

 FAMILIA: Conformada por ambos padres y dos

hijos.

 Respondiendo a las necesidades básicas: fisiológicas, Psicológicas,

ambientales, etc. Para así asegurar el confort, bienestar de la familia.

Análisis social, económico, cultural; en este caso se hace un análisis estándar

basada en el análisis de la población en general. Y dependiendo del servicio que
se ofrezca al cliente en particular.

ANTROPOMETRIA
La antropometría es la ciencia que entiende de las medidas de las dimensiones
del cuerpo humano. Los conocimientos y técnicas para llevar a cabo las
mediciones, así como su tratamiento estadístico, son el objeto de la antropometría.
La antropometría divide su competencia en dos áreas: antropométrica estática y
antropometría funcional. La primera concierne a las medidas efectuadas sobre
dimensiones del cuerpo humano en una determinada postura, mientras que la
segunda describe los rangos de movimiento de las partes del cuerpo, alcances,
medidas de las trayectorias, etc.
En nuestros días, uno de los aspectos más importantes que debe considerar el
arquitecto es la escala humana, pues es principalmente para el ser humano que
diseñamos los espacios arquitectónicos. Dos conceptos claves que nos son de
mucha utilidad son Antropometría y Ergonomía.
La antropometría es una de las áreas que fundamentan la ergonomía, y trata con
las medidas del cuerpo humano que se refieren al tamaño del cuerpo, formas,
fuerza y capacidad de trabajo. En la ergonomía, los datos antropométricos son
utilizados para diseñar los espacios de trabajo, herramientas, equipo de seguridad
y protección personal, considerando las diferencias entre las características,
capacidades y límites físicos del cuerpo humano. A continuación daremos un
estudio detallado sobre lo que es la antropometría y su uso en arquitectura.
IMPORTANCIA DE LA ANTROPOMETRÍA EN ARQUITECTURA.
El arquitecto, como creador y diseñador de espacios a ser utilizados
generalmente por el hombre, debe tener en cuenta esta ciencia, pues es para uso
del hombre que se diseñan estos espacios. Esta ciencia es muy importante en
arquitectura, pues el hombre vive relacionando su figura con el espacio que lo
rodea y además busca estar en los espacios que lo hagan sentir cómodos, en un
ambiente agradable con relación a su escala y no como en la antigüedad, cuyos
espacios eran diseñados para intimidar y/o impresionar y no se tomaba en cuenta
la escala humana. Otro punto a mencionar es que en arquitectura buscamos la
funcionalidad del espacio y dar respuestas a las necesidades de diseño de la
persona. En mi opinión hoy en día se toma mucho en cuenta la impresión
(sensación) que causa un espacio al hombre a la hora de diseñar, pues si dicho
espacio lo utilizará el hombre, se busca la manera de que el espacio sea lo más
cómodo y funcional posible para éste.

ERGONOMIA
Ciencia que estudia las relaciones anatómicas, fisiológicas y sicológicas del
hombre, con la máquina, el ambiente y los sistemas de trabajo.
El objetivo específico de la ergonomía se refiere a la consideración de los seres
humanos en el diseño de los objetos, de los medios de trabajo y de los entornos
producidos por el mismo hombre que se vienen usando en las diferentes
actividades vitales, con el fin de acrecentar la eficacia funcional para que la gente
pueda utilizarlos y mantener o acrecentar los valores deseados en el proceso
(salud, seguridad, satisfacción, calidad de vida).
Se define también como la investigación de las capacidades físicas y mentales del
ser humano y la aplicación de los conocimientos obtenidos en productos, equipos
y entornos artificiales. La aplicación de la ergonomía puede llevar a productos más
seguros o fáciles de usar, como vehículos o electrodomésticos. La ergonomía
también puede generar procedimientos mejores para realizar determinadas tareas.
Los ergónomos o ergonomistas son científicos especializados en el estudio de la
interacción de las personas con los objetos con que entran en contacto,
particularmente los objetos artificiales. Su trabajo proporciona información que
ayuda a otros especialistas, como diseñadores e ingenieros, a mejorar la facilidad
de uso de los productos que desarrollan.
Los ergonomistas están implicados en la fabricación de vehículos, productos
domésticos, ropa y muchos otros productos. Por ejemplo, el asiento del conductor
de un vehículo debe diseñarse cuidadosamente para adaptarse a los distintos
tamaños de los usuarios. El panel de instrumentos debe diseñarse de forma que
no confunda al conductor con información excesiva o poco clara, que no sea ni
demasiado tenue ni excesivamente brillante por la noche, además de otras
características. Tanto los fisiólogos como los psicólogos pueden contribuir al
diseño.
Diseñar los productos para adaptarse a los cuerpos y las capacidades de las
personas no es algo nuevo. Incluso los hombres prehistóricos daban forma a sus
herramientas y armas para hacerlas más fáciles de usar. En el siglo XX la
búsqueda de la eficiencia y las exigencias de la fabricación en serie han
estimulado la investigación. Los psicólogos y fisiólogos han adquirido nuevos
conocimientos sobre el funcionamiento de nuestros cerebros y cuerpos. En 1940,
el psicólogo británico HywelMurrell unió los términos griegos ergon (trabajo) y
nomia (conocimiento) para bautizar la nueva ciencia. Más recientemente se ha
usado ampliamente el término de ‘ingeniería de factores humanos’ en lugar de la
palabra ‘ergonomía’, ya que permite distinguir entre los factores humanos
fisiológicos, psicológicos y sociológicos.
En la actualidad, los diseñadores e ingenieros se basan en la investigación de los
factores humanos, como por ejemplo los estudios experimentales de datos
antropométricos (medidas corporales) y facilidad de uso, para ayudar a fabricar
productos más fáciles de entender, más seguros de manejar y mejor adaptados al
cuerpo humano.
La Asociación Española de Ergonomía (AEE) constituida en 1964, miembro de la
International Ergonomics Association, plantea una definición que puede
considerarse integradora de las diferentes tendencias de la ergonomía y la
Ingeniería de factores humanos:
“Ciencia aplicada de carácter multidisciplinar que tiene como finalidad la
adecuación de los productos, sistemas y entornos artificiales a las características,
limitaciones y necesidades de sus usuarios, para optimizar su eficacia, seguridad y
confort”.
ALTURA-PESO La altura es medida para compararla con el peso de acuerdo con
tablas estándares El peso corporal es el índice del estado nutricional más
ampliamente usado y es un indicador valioso de mal nutrición. En soporte
nutricional especial la medición del peso se usa, no solo para estimar inicialmente
el estado nutricional sino que, tomado diariamente durante el curso de la terapia
nutricional, es fundamental en el manejo de líquidos y permite seguir el curso de la
repleción nutricional.
MEDIDAS ANTROPOMETRICAS ANTROPOMETRÍA Se hacen las siguientes
mediciones: Altura Peso Espesor del pliegue subcutáneo Circunferencia muscular
del brazo

EQUIPAMIENTO
Los muebles son elementos que le otorgan a nuestra vivienda un aire significativo
de estilo y personalidad,pero como no todo mobiliario es similar o parecido, cada
uno de ellos aporta sensaciones distintas.
Podemos considerar como mueble cualquier construcción humana que sirve a las
personas para realizar acciones relativas a su vida cotidiana y que tienen la
peculiaridad de poderse mover, cambiar de sitio, ya sea sin tocar su estructura o
desmontando. También se considera como mueble cualquier elemento existente
en el interior de las viviendas humanas destinado a hacer la vida cotidiana más
fácil y cómoda. En este sentido pueden considerarse como muebles aquellas
estructuras fijas destinadas a almacenar, servir de base para asientos, camas, etc.
 La forma de los muebles, así como su función, han ido cambiando con el tiempo
de la misma manera que lo han hecho los materiales utilizados en su fabricación.
Si lo más corriente es la madera, también existen muchos materiales con los que
de tiempo inmemorial se han construido muebles.
Es casi imposible imaginar a un ser humano sin un mueble alrededor, como
también es poco probable que podamos pensar que todos los individuos
adquieren el mismo tipo de mobiliario; los estilos de muebles han surgido de
diversos factores y en distintas épocas, algunos textos indican que no se sabe
cuando fueron creados los primeros pero la realidad es otra. De acuerdo a
historiadores, la aparición de los muebles es inherente al homo sapiens, en un
principio éstos no se construían, sino que eran objetos de la naturaleza los cuales
tenían la función de mueble. Con el correr de los años la evolución se hizo
presente en ellos, pero de manera más específica en la madera, éste fue el primer
material para la ceración de estructuras; podemos afirmar entonces que entre los
estilos de muebles, el primero fue “funcional”, es decir, su objetivo era ordenar y
clasificar objetos conllevando a una consecuente comodidad. El hombre terminó
por otorgar al mobiliario el sinónimo de “arte”, “estatus social” y “riqueza”, aunque
parezca extraño existen propiedades que valen menos que los muebles que
incorporan dentro de ellas.
Una vez que elegimos el mueble adecuado para nuestro sector de la dependencia
tenemos otra labor de suma importancia, su colocación; uno de los aspectos más
importantes del diseño de casas es la colocación de los muebles. La manera de
ubicarlos en un departamento con espacios reducidos es muy distinta a la forma
de hacerlo en una casa espaciosa
Sólo cuando conocemos nuestras necesidades concretas podemos atender con
criterio la correcta puesta en marcha del plan; los estilos de muebles difieren
muchos unos de otros por eso notaremos que nos otorgarán distintas ventajas y
desventajas.
Grandes arquitectos han sido y son buenos diseñadores de muebles. Uno bien
puede pensar que hoy los muebles resultanobjetos arquitectónicos que se pueden
desplazar de un lugar a otro. Por ello algunos arquitectos diseñan muebles en
completa armonía con la obra arquitectónica. Sus diseños están directamente
vinculados entre sí.
Los muebles tradicionales son aquellos que brindan una apariencia calma y
hogareña, esto favorece al equilibrio y la simetría con las líneas rectas y los
detalles curvos
Los muebles de estilo artesanal son muy populares entre los consumidores más
innovadores, se los conoce a su vez con el nombre de “muebles de estilo misión”,
se caracterizan por ser duraderos y simples
 ASPECTO CLIMATICO
ASOLAMIENTO
Se habla de asoleamiento o soleamiento cuando se trate de la necesidad de
permitir el ingreso del sol en ambientes interiores o espacios exteriores donde se
busque alcanzar el confort higrotérmico.
Para poder lograr un asoleamiento adecuado es necesario conocer de geometría
solar para prever la cantidad de horas que estará asoleado un local mediante
la radiación solar que pase a través de ventanas y otras superficies no opacas. Es
probable que luego de un estudio de asoleamiento se requiera controlar el ingreso
de radiación solar mediante una adecuada protección solar y así poder regular el
efecto del sol y su capacidad de calentar el interior de locales habitables.
Indistintamente necesita asolearse o protegerse del sol una superficie vidriada o
una superficie opaca. En cada caso será sensiblemente diferente el modo en que
el calor del sol se transmitirá al interior del local.
Correcta orientación Significa el lugar apropiado para cada local, en relación con el
asoleamiento, vientos predominantes y vistas deseables.
El principio de asoleamiento se define como: “El diseño de una casa para
aprovechar los y protegerla del sol indeseable”.
El proceso en su estudio es el siguiente:
• Orientar la habitación para que el sol penetre cuando y donde se requiera
• Proveer suficientes aberturas y superficies variadas para que el sol penetre en el
grado deseado.
• Emplear en el exterior de la casa algún dispositivo (aleros, partesoles, plantas o
árboles de hojas caducas) que impidan que el sol caliente la superficie del vidrio
en las horas y épocas que el sol no es deseado.
• Organizar los interiores de la casa para aprovechar los beneficios del sol que
penetra en ellos.
Existe un sinfín de reglas que fijan las bondades y defectos de cada orientación.
Entre ellas hay que tomar en cuenta en ocasiones el emplazamiento en relación
con las siluetas de las construcciones circundantes, pues, a menudo, estas llegan
a producir efectos que contradicen las reglas. Es inútil considerar las ventajas de
la orientación hacia el este, si a ese lado existe una pared medianera.
Se tratará de recibir el sol en invierno y eliminarlo en verano, aprovechando las
diferencias en ángulos o altura que se registra en las distintas estaciones durante
su recorrido. En este sentido la ubicación más conveniente es la que mira hacia el
punto donde el sol culmina al mediodía (sur en el hemisferio norte), pues en
verano recibe menos horas de sol que en invierno y con un ángulo de incidencia
menor, en un lugar orientado hacia este rumbo, al ser los rayos solares más
verticales, pueden evitarse en verano, durante las horas de mayor intensidad, con
la construcción de porches, voladizos, aleros o partesoles horizontales, y en
invierno, como el sol efectúa el recorrido más bajo, sus rayos alcanzarán a
penetrar en los interiores, aún existiendo las citadas protecciones sobre las
aberturas. Es conveniente que los partesoles horizontales se sitúen algo
separados de la pared vertcal, con el fin de favorecer la circulación del aire.
Los frentes al este y al oeste reciben más horas de sol en verano que en invierno.
Las aberturas que miran al este reciben los rayos del sol naciente hasta la mitad
de la mañana en invierno y hasta cerca de mediodía en verano.
Las habitaciones orientadas hacia ese punto son menos cálidas en verano que las
expuestas al norte, pues el sol actúa menos tiempo y antes de haber calentado la
atmósfera, y en invierno son templadas por el sol de la mañana que rompe el
ambiente frío de la noche. En lo que respecta a los dormitorios, son indiscutibles
los beneficios que representa orientarlos al este, en que el sol de la mañana
penetra profundamente, y puede ventilarse y asolearse la habitación y ropa de las
camas.
Las aberturas orientadas al oeste son castigadas por el sol de la tarde en verano
de manera molesta, pues la reciben en la segunda mitad del día, cuando el
ambiente ya está caldeado. En invierno, apenas reciben el sol en forma oblicua y
el frío de la noche no es contrarrestado sino después de mediodía, y después de
mediodía, enseguida lo sorprende de nuevo el frío nocturno.
La orientación de los locales
secundarios, cuartos de baño,
circulaciones, escaleras,
garajes, etc., no necesita ser
tomada en cuenta. Ha de
tratarse entonces de que no
ocupen o afecten un lugar bien
orientado, privado de sus
beneficios a otros locales.
ejemplo
La casa esta orientada de forma que por el día la luz del sol entre por los
ventanales que estan orientados hacia el sur. Hay que destacar, que en la fachada
norte la casa carece practicamente de ventanas.
Por lo tanto durante todo el día la luz entra en el interior de la casa y recae
directamente en la terraza que esta orientada al sur.

En esta imagen se puede ver la

carencia de ventanas en la
fachada norte y los ventanales de
la fachada sur.

La luz entra desde el

exterior produciendo un
juego de luces en el
interior de la casa.
VENTILACION
En arquitectura se denomina ventilación a la renovación del aire del interior de una
edificación mediante extracción o inyección de aire. La finalidad de la ventilación
es:

 Asegurar la limpieza del aire no respirable.

 Asegurar la salubridad del aire, tanto el control de la humedad,
concentraciones de gases o partículas en suspensión.
 Luchar contra los humos en caso de incendio.
 Dismunuir las concentraciones de gases o partículas a niveles adecuados para
el funcionamiento de maquinaria o instalaciones.
 Proteger determinadas áreas de patógenos que puedan penetrar vía aire.
 Colaborar en el acondicionamiento térmico del edificio.
Se realiza mediante el estudio de las características arquitectónicas, uso y
necesidades de cada área.

Un sistema de ventilación higrorregulable nos permite la regulación automática de

los caudales de renovación en las entradas de aire del exterior y las bocas de
extracción en función del nivel de humedad en las estancias.
1. Entradas de aire higrorregulables de caudal variable en locales secos (comedor,
sala de estar y dormitorios)
2. Bocas de extracción higrorregulabes de caudal variable en locales húmedos
(cocina, baños y aseos)
3. Red de conductos de extracción oculto por falsos techos, bajo cubierta, etc…
4. Grupo de extracción oculto bajo falsos techos, en bajo cubierta, cuarto de
instalaciones, etc…
5. Salida de tejado en cubierta.

Las bocas de extracción higrorregulables de los baños deberán estar dotadas de

un detector de presencia que active el caudal máximo cuando se detecte
presencia en la estancia.

La instalación de un sistema de ventilación nos proporcionara entre otras, las

siguientes ventajas:
o Garantizar una calidad de aire interior adecuada, renovando constantemente el
aire y eliminando el aire viciado.
o Eliminar el ruido exterior al no ser necesario abrir las ventanas para ventilar.
o Evitar las molestias producidas por circulaciones de aire descontroladas.
o Reducir el gasto energético en calefacción, al resultar más fácil calentar un aire
con menos humedad.

Si el sistema de ventilación que instalemos es higroregulable tendremos las

siguientes ventajas añadidas:
o Un mayor ahorro Energético, al ventilar los locales donde es necesario; el sistema
permite una disminución del caudal global de ventilación.
o Eliminar los riesgos de condensación, las bocas de extracción y las entradas de
aire, al ajustar los caudales de ventilación en función de la humedad ambiente de
cada local, ventilan cuando y donde es necesario.

Como inconvenientes de la instalación de un sistema de ventilación

higrorregulable podríamos destacar:
o El tamaño de las rejillas a instalar, que si bien no resultan excesivamente
grandes, destacarán por la falta de hábito.
o Lógicamente a la hora construirse una vivienda, todos los gastos cuentan, y la
ventilación sea o no higrorregulable no supone un inversión amortizable a corto
plazo.

Durante el preceso de instalación del sistema de ventilación deberemos tener en

cuenta que aunque el equipo de extracción es bastante silencioso, resulta
recomendable montarlo en zonas alejadas de dormitorios e incluso disponerlo en
un habitáculo aislado acústicamente. El aplastamiento de los conductos durante la
instalación puede producir silbidos en las rejillas de extracción, deberemos
inspeccionar los conductos antes de proceder a ocultarlos bajo el falso techo.
 TERRENO
Se debe buscar todo tipo de documentación con respecto al terreno ya sean
planos catastrales, geográficos, cartas IGM, títulos de propiedad, etc.
Se debe de pedir al municipio o entidad encargada los datos requeridos para el
plano de Ubicación ya sea: altura máxima, densidad, coeficiente de resistencia del
terreno, etc.
Ubicación: Se debe de tomar en cuenta la zona urbana en la que se encuentra de
acuerdo al plan de desarrollo urbano de la cuidad, el contexto urbano.
Características Físicas: Se debe tomar en cuenta a posición solar (norte
magnético), dirección de vientos, relieve del terreno, entre otros.

Topografía: Se debe de definir el tipo de suelo que sostendrá la edificación para

lo que se realizara un levantamiento topográfico y un análisis de suelo.
Comprobando el tipo de material que se encuentra en el terreno ya sean: Arenas y
grava, arcillas, limo y materia orgánica. Entre otros así como el origen del suelo.

Accesibilidad: Se analiza los accesos con respecto al terreno, es decir, que se

debe verificar los flujos de circulación vehicular y peatonal para determinar donde
irá el acceso principal y vehicular.
Servicios y visualización: Tenemos que tener en cuenta de donde se realizaran
las conexiones de los servicios básicos para así asegurar la eficiencia de estos.
Así como también tener en cuenta las visuales ya que de ellas también depende
donde ira la entrada, sin obstruir la vista del paisaje que se contempla en el
entorno, ventanas, balcones, y otros.

ANÁLISIS URBANO
SISTEMA VIAL

El concepto de vialidad abarca todos los medios directos, en las que encontramos
"vías" que pueden ser tanto de comunicación y transporte, los medios por donde
encontramos estas vías pueden ser el agua, el aire y la tierra.

Desde el punto de vista ingenieril y del constructor consideramos como parte de la

vialidad de una región o país, a toda la infraestructura física (caminos, carreteras,
autopistas, ferrocarriles, aeropuertos, puentes y puertos) e incluso lógica
(Internet).
El sistema vial de una ciudad, está constituido por toda la infraestructura que sirve
como soporte del sistema de transporte. Está compuesto de los siguientes:

a) Vías locales: Contribuyen para el movimiento de flujos dentro de las

áreas de actividad cuyo rol fundamental es la integración entre la vía y la
propiedad. Ámbito local. Acceso directo a la propiedad. Intersecciones a
nivel. Las velocidades del movimiento son desestimadas.

b) Vías colectoras: Contribuyen para el movimiento de viajes entre vías

arteriales y locales. Ámbito metropolitano y local. Acceso directo a la
propiedad. Intersecciones a nivel y semaforizadas.

c) Vías arteriales: Contribuyen para el movimiento de viajes entre vías

expresas y colectoras. Ámbito metropolitano. Mínimo número de accesos
directos. Intersecciones a nivel y semaforizadas.

d) Vías expresas: Grandes volúmenes y movimientos rápidos. Ámbito

metropolitano y regional. Sin accesos directos. Intercambios viales.

CAPACIDAD VIAL

En las fases de planeación, estudio, proyecto u operación de carreteras y calles, la

demanda de tránsito, presente o futura, se considera como una cantidad conocida.
Una medida de eficiencia con la que un sistema vial presta servicio a esta
demanda, es su capacidad u oferta.

Aparte del estudio de la capacidad de las carreteras y calles, el propósito que

generalmente se sigue es el de determinar la calidad del servicio que presta cierto
tramo, componente o arteria. Entonces se concluye que dependiendo el tipo de
infraestructura vial a analizar, se debe establecer un procedimiento para el cálculo
de su capacidad.

SISTEMA EDILICIO
La evaluación de desempeño edilicio incluye el estado físico y funcional, la gestión
administrativa y costos de operación y mantenimiento, y finalmente la satisfacción
del usuario, aspectos que condicionan significativamente el desempeño de los
edificios y el comportamiento colectivo de sus habitantes respecto al uso y
apropiación de su hábitat.

Tiene por objeto evaluar el producto final: el edificio en uso. Esto implica evaluar
los desajustes entre las condiciones relevadas y los requisitos de desempeño
exigidos por la Norma ISO 6241 (norma internacional para estudiar la performance
de la edificación, 1984).

En la norma se define a las exigencias como el conjunto de necesidades a ser

satisfechas por un edificio, para que éste cumpla con la función a la que fue
destinado. De esta manera, los indicadores de desempeño utilizados en las
mediciones se organizan según las exigencias establecidas en la Norma
mencionada: ? seguridad (estabilidad estructural, contra incendio y contra
terceros); ? habitabilidad (confort acústico, higrotérmico, y estanqueidad); ?
durabilidad y economía.

Asimismo, se determinan los ensayos, mediciones y controles requeridos para la

evaluación y se adoptan criterios de ponderación por rubro (estructura, envolvente,
carpinterías, caja de escaleras, etc.) para determinar el estado de cada uno, según
los niveles de mantenimiento requeridos.

Para el relevamiento del sistema técnico-constructivo y de las manifestaciones

patológicas, se desglosa al “sistema edilicio” en sus diferentes subsistemas, según
las funciones que cada uno desempeña, a partir de un recorrido que va desde el
exterior al interior del edificio: obras y espacios exteriores a los edificios (parqueo,
cercos, senderos, veredas, estacionamientos, etc.); edificio (estructura, envolvente
vertical -paramentos y carpinterías- envolvente horizontal -techos-, espacios
comunes e instalaciones comunes) y unidad de vivienda (divisiones interiores de
la envolvente, confort higrotérmico y acústico, locales húmedos y secos,
terminaciones, etc.)

Una base de datos tiene incorporada un listado de las manifestaciones patológicas

características por rubro. En esta base se registran la existencia y extensión
relevadas “in situ”. En los rubros que lo requieren, el relevamiento se completa con
preguntas a los administradores y/o usuarios.

Los aspectos cualitativos se cubren a partir de la aplicación de métodos de

diagnóstico particulares, según especialidad o rubro.

Los aspectos cualitativos y cuantitativos de las patologías observadas son

calificadas según su gravedad y su extensión, en función de las situaciones de
riesgo referidas a la seguridad de los habitantes, la disminución de la calidad de
vida de los mismos y la obsolescencia precoz de los edificios. A partir de dicha
calificación, se determinan las prioridades y la magnitud de las reparaciones a
implementar.

Las exigencias de durabilidad y economía se relacionan con otro de los aspectos

considerados: el administrativo-dominial. Para su estudio se relevan: tipo de
organización administrativa, tamaño de los consorcios, costos de operación y
mantenimiento por rubros, valor de mercado de la vivienda, valor de reposición,
situación de tenencia, entre otros datos.

Gestión Administrativa y Costos de operación y mantenimiento

Los métodos ex post más conocidos (Preiser u Ornstein) evalúan en general los
aspectos físico-funcionales contrastados con la satisfacción del usuario. El PMH
considera que, en el proyecto de la vivienda social, un sector donde los recursos
son escasos, la ecuación [costo de obra - costo de uso] es fundamental y no debe
plantear restricciones presupuestarias en las etapas de proyecto y construcción,
que trasladen los mayores costos a su gestión posterior. Por ello, también incluye
este aspecto y el de la gestión administrativa (estrechamente relacionado con el
primero) en la metodología de evaluación de desempeño.

Los costos de mantenimiento son tanto los derivados del desgaste lógico del
edificio y originados por un uso normal del mismo a través del tiempo, como los
originados en errores cometidos en alguna de las etapas de producción (proyecto-
ejecución-uso).

No invertir en el mantenimiento de la vivienda desde el momento de su ocupación

trae como consecuencia una vida útil menor a la esperada, y como resultado será
necesario realizar gastos adicionales en reparación y mantenimiento posterior.

En el análisis sobre costos de operación y mantenimiento se consideran variables

que inciden directa e indirectamente en éstos, entre otros: ? Tipología
edilicia?Superficies comunes, tanto interiores como exteriores?Resolución
tecnológica (sistema constructivo) Adaptación de la propuesta a las condicionales
ambientales?Monto y destino de las expensas?Tipo, tamaño y formas de
organización de los consorcios?Modalidad y calidad del proceso de gestión
administrativa del edificio, y grado de participación de los usuarios en dicho
proceso

La antigüedad del conjunto a veces no confirma la teoría, en el sentido que se

observan altos costos de mantenimiento en construcciones relativamente
recientes. Un estudio realizado en un conjunto habitacional de 2100 viviendas
(Conjunto Urbano Comandante Piedrabuena, 1981), dio como resultado que el
44% de los gastos de operación y mantenimiento de los edificios correspondían a
gastos fijos, y el 56% restante a gastos extras, derivados de fallas, en general de
urgente reparación. Este desequilibrio indica que no se habían programado
debidamente las rutinas de mantenimiento, como también la acumulación de fallas
en el proceso de producción, que se evidencian durante el uso. En cambio,
conjuntos de planta baja y hasta 3 pisos altos (sin ascensor) de la década de 1950
(como los barrios San Martín y Manuel Dorrego, de alrededor de 1000 viviendas
cada uno), construidos con materiales durables y de fácil mantenimiento, hoy,
cincuenta años más tarde, se encuentran en buen estado, con gastos de
expensas por departamento bastante reducidos, aproximadamente U$S 8.00
(Dunowicz, R., 2000).
SISTEMA POLITICO ADMINISTRATIVO
Este tipo de sistema viene a ser el inmobiliario, que es un registro administrativo
dependiente del Estado en el que se describen
los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.

La ciudad se ha definido desde perspectivas diferentes, autores, disciplinas y

corrientes de pensamiento, cada una de ellas ha estructurado una visión muy
particular de la ciudad, sin embargo es difícil incorporar todas las variables
definidas, para determinar una definición que integre a tan complejo fenómeno.
Jordi Borja la define como un conjunto de espacios públicos rodeados de edificios
y de árboles1, la concibe como un espacio público, en donde la gente puede andar
y encontrarse, llevando a cabo todas sus actividades. Considera a las ciudades
como actores sociales complejos y multidimensionales. Los habitantes a partir de
la interrelación que establecen con su medio ambiente circundante, es decir con el
espacio que habitan y por el cual transitan, conciben un esquema mental de la
ciudad, lo que finalmente se traduce en una imagen de ella.

En este sentido Kevin Lynch señala que si se plantea bien visualmente a la

ciudad, ésta puede tener un intenso significado expresivo. La ciudad como espacio
público, plantea el desarrollo de funciones meramente sociales y públicas en
donde se llevan a cabo las relaciones sociales cotidianas, como caminar, comprar
productos, utilizar los servicios de entretenimiento etc., en donde se presentan
todo tipo de anuncios publicitarios, indicaciones de información y señalamientos
viales, los cuales, constituyen los símbolos que se requieren, para el desarrollo de
las actividades en los espacios públicos. En este sentido la calle y la plaza son los
elementos básicos que conforman el espacio público. Es a partir de estos
elementos que los habitantes se forman la imagen de su ciudad.

SISTEMA IMAGEN URBANAY SEMIOTICA

Las tareas de planeación urbana, se han orientado fundamentalmente a la

organización de la ciudad, de tal manera que aporten los elementos necesarios
para el bienestar de la población, dentro de los cuales se encuentra la imagen
urbana, sin embargo ésta se ha abordado desde un punto de vista funcionalista y
estético, sin considerar el aspecto social y humano a partir de los cuales la imagen
urbana y la Ciudad misma, toman significación e importancia para sus habitantes.
Asimismo, se ha dirigido a la conservación de la fisonomía de aquellos espacios
en los que se presentan edificaciones con valor histórico y/o cultural, como es el
caso de la Macroplaza y del Barrio Antiguo, solo por citar algunos. Sin embargo, la
imagen urbana engloba mas elementos, que simplemente el estado físico que
deben tener las edificaciones ya sea que tengan valor histórico o no, como es la
concepción, disfrute e identificación de las personas con su colonia y/o barrio, con
los espacios en donde desarrolla sus actividades y se interrelaciona con el resto
de la comunidad y en donde expresa sus tradiciones, razón por la cual, la imagen
urbana de la ciudad se convierte en un elemento importante para la población. A
continuación se presentan algunas consideraciones relacionadas con el concepto
de imagen urbana y con los elementos que la conforman, con el objetivo de
aportar información que sirva de punto de partida, para quienes quieran conocer
del tema.

La imagen urbana se refiere a la conjugación de los elementos naturales y

construidos que forman parte del marco visual de los habitantes de la ciudad, (la
presencia y predominio de determinados materiales y sistemas constructivos, el
tamaño de los lotes, la densidad de población, la cobertura y calidad de los
servicios urbanos básicos, como son el agua potable, drenaje, energía eléctrica,
alumbrado público y, el estado general de la vivienda), en interrelación con las
costumbres y usos de sus habitantes (densidad, acervo cultural, fiestas,
costumbres, así como la estructura familiar y social), así como por el tipo de
actividades económicas que se desarrollan en la ciudad. En el caso del Distrito
Federal es además producto del proceso histórico de fundación y desarrollo del
país, al ser su capital. Es decir es la relación sensible y lógica de lo artificial con lo
natural, logrando un conjunto visual agradable y armonioso, desarrollándose por
tanto entre sus habitantes una identificación con su ciudad, con su barrio, con su
colonia. A partir de la forma en que se apropia y usa el espacio que le brinda la
ciudad. La creación de la imagen de la ciudad se da a partir de lo que ve el
ciudadano y de cómo lo interpreta y organiza mentalmente se refiere a esquemas
mentales de la ciudad, realizados a partir de caminar e integrarse a la ciudad,
razón por la cual se tienen imágenes diferentes entre sí y con la misma realidad
exterior. Un factor que influye directamente en la definición de la imagen de la
ciudad, es el nivel socioeconómico de la población, por lo que la suma de todas
estas imágenes da como resultado una imagen pública de la ciudad. El concepto
de imagen urbana se encuentra estrechamente relacionado con la calidad del
ambiente urbano, mismo que se conforma principalmente a través de la mezcla de
elementos arquitectónicos, de diseño, arte y comunicación. Mismo que depende
en gran medida del equilibrio de las fuerzas que interactúan en el espacio público
y de las masas que lo componen, es decir entre el espacio natural y el construido,
equilibrio que finalmente permite leer claramente a la ciudad y por tanto vivirla e
identificarse con ella

Desde un punto de vista teórico Kevin Lynch, señala que los elementos a partir de
los cuales se estructura la imagen de la ciudad, son referencias físicas,
clasificándolos en cinco tipos de elementos básicos:

• Sendas: son los conductos que sigue el observador normalmente,

ocasionalmente o potencialmente. Son calles, senderos, líneas de tránsito,
canales, etc. Es a partir de estos elementos que el ciudadano conforma su
imagen y se conecta al resto del espacio urbano, (cualquier calle del Distrito
Federal).

• Bordes: son elementos lineales que el ciudadano no usa o considera

sendas, es la ruptura lineal de la continuidad, (barranca, vías rápidas de
comunicación como el Periférico, Viaducto, Autopista México-Toluca ).

• Barrios: son las secciones de la ciudad identificables fácilmente, en los

que el ciudadano puede penetrar fácilmente, (Tepito, La Merced, Bo. de
Santiago en Ixtacalco, Bo. de San Juan en Xochimilco).

• Nodos: son los puntos estratégicos de una ciudad a los que puede
ingresar el ciudadano, y constituyen los focos intensivos de los que parte o
a los que se encamina. Pueden ser confluencias sitios de una ruptura en el
transporte, un cruce o una convergencia de sendas. Este elemento se
 encuentra vinculado con el concepto de barrio, ( (terminales de
transferencia, Chapultepec, cruce Insurgentes y Periférico Sur).

• Mojones: son puntos de referencia exteriores, en los cuales el ciudadano

no ingresa, se refiere a objetos físicos definidos con claridad. (El Faro del
Comercio)

Ejemplo de borde sobre una vía rápida de comunicación

La imagen urbana se integra por diversos criterios normativos como son; confort,
legibilidad, orientación, variedad y armonía entre sus componentes tanto
estructurales como estéticos que puedan transmitir al ciudadano una perspectiva
de la ciudad legible, armónica y con significado, es decir espacios reconocibles y
fácilmente identificables.

Uno de los elementos de mayor significación e identidad para la comunidad, son

los espacios abiertos o públicos, y son todos aquellos que en la traza de una
ciudad quedan definidos por los paramentos de la edificación o los límites de
predios. En donde la población circula, se reúne, descansa o se recrea.

Estos forman parte integral de la escena urbana y su importancia estriba además,

en que en ellos se desarrollan múltiples actividades y manifestaciones culturales
de la población como: ferias, fiestas, tianguis y mercados, reuniones políticas etc.,
mismas que son diferentes en cada barrio de la ciudad. Las expresiones
culturales, imprimen a la ciudad un carácter e identidad diferente, tienen gran
importancia para la plástica urbana, imprimiendo por tanto diferencias entre el
contexto de la ciudad.

Por otra parte el mobiliario urbano y la señalización, también son componentes

elementales en la conformación de la imagen urbana, se refiere principalmente a
los kioscos, fuentes, bancas, casetas de teléfonos, paradas de autobuses,
módulos de información, etc., la señalización es un elemento necesario para el
funcionamiento y desarrollo de la ciudad, se clasifica de acuerdo a la función que
desempeña dentro de ella en;

• Informativa y promocional (comercial, avisos públicos, etc.)

• Orientativa (nomenclatura y sentido de calles, mapas urbanos, avisos de

equipamiento)

• Preventiva y restrictiva (señales de transito, advertencias y prohibiciones, etc.)

Recomendaciones prácticas y sugerencias

• Reconocer y difundir que la imagen urbana es un elemento importante de la
calidad de vida de las poblaciones tanto en los medios urbanos como rurales, es
decir que constituye un elemento esencial del bienestar individual y social.

• Establecer las bases normativas y técnicas para la integración del concepto de

imagen urbana como parte del ordenamiento territorial.

• Realizar una revisión de los programas de desarrollo urbano, para integrar la

imagen urbana en la definición de los usos del suelo, es decir en la zonificación,
vinculándolos con la ordenación de los espacios públicos.

• Integrar el concepto de imagen urbana en la elaboración de los proyectos de

introducción y mejoramiento de los servicios urbanos básicos (agua potable,
drenaje, electricidad y alumbrado público), así como el equipamiento urbano.

• Fortalecimiento de los espacios públicos, a partir de sus posibilidades reales de

sustentabilidad económica y ecológica.

• Regular la instalación desordenada de anuncios espectaculares y antenas de

telefonía en el espacio público.

• Regular la instalación de anuncios espectaculares en las vialidades primarias de

la ciudad y procurar el retiro de todos aquellos que estén instalados en
guarniciones, banquetas y camellones.

• Dotación de mobiliario adecuado a la función y carácter de cada zona de la

Ciudad.

• Elaboración de una Ley que regule la imagen urbana, de manera integral (Ley
del Paisaje Urbano)
 CONCLUCIONES

 El análisis anteriormente presentado nos ayuda al reconocimiento de

un proyecto arquitectónico de una vivienda multifamiliar, tanto al
principio como al final.
 La vivienda multifamiliar es una solución frente al crecimiento
demográfico, evitando la construcción excesiva.
 Es también una nueva forma organizada de vida.
 BIBLIOGRAFÍA

 Neufert, “El Arte de proyectar”

 Plazola, “Arquitectura Habitacional”
 Heidegger, “Contruir,Habitare, Pensar”
 J.L. Mora, “Como se proyecta una vivienda”