V CURSO DE

ESPECIALIZACION
AVANZADA EN
DERECHO CIVIL
PATRIMONIAL
Coordinador Académico
JORGE REÁTEGUI
jorge.reategui@ppulegal.com
TEORÍA GENERAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS
(Publicad Registral, Sistemas
Registrales y Relación con el
Derecho Urbanístico)
 PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES:
EVOLUCIÓN HISTÓRICA Y FUNCIÓN

La publicidad en el derecho

Publicidad en derecho es llevar a conocimiento de los

interesados determinados hechos o actos jurídicos.

Diversas vías: mero anuncio o noticia, notificaciones

oficiales e incluso forma esencial del acto jurídico.

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 PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES:
EVOLUCIÓN HISTÓRICA Y FUNCIÓN
La publicidad en derechos reales

Es la exteriorización de las situaciones jurídico reales, a efectos

de posibilitar su cognoscibilidad por los terceros interesados,
para que les sean oponibles.

Publicidad y apariencia. Publicidad y Notificación Genérica.

Publicidad declaración de voluntad dirigida a un indeterminado
número de personas. Publicidad y forma.

Publicidad: oponibilidad erga omnes (seguridad estática) y

oponibilidad frente a terceros interesados (seguridad dinámica)

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 La publicidad posesoria: noción, efectos
y deficiencias
La función publicitaria de la posesión
a) La publicidad como una de las funciones de la
posesión. Una de esas funciones de la posesión es la de
servir de instrumento para la publicidad de los
derechos reales.

b) La función publicitaria se traduce en dos efectos

concretos:
i) Un efecto legitimante (Art. 912 CC)
ii) Un efecto protector de la apariencia y de la
buena fe (Arts. 903, 948, 1136, 1542 CC)

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 La publicidad posesoria: noción, efectos y
deficiencias

Las debilidades del signo posesorio

a) Es un signo equívoco

b) Impone el costo del desplazamiento posesorio

c) En términos prácticos no soporta la coexistencia de

varios derechos.

d) No es aplicable para aquéllos derechos que no se

ejercen mediante la posesión

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 La publicidad registral: noción, efectos,
ventajas y desventajas

La función del Registro:

El Registro permite un acceso rápido y seguro al sistema de

información permanente que el Estado ha organizado
respecto de las situaciones jurídicas de bienes, personas o
contratos que se considera necesario poner a disposición de
los particulares, para seguridad de las relaciones jurídicas
que se entablen con respecto o en base a dichas situaciones
publicitadas.

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 La publicidad registral: noción, efectos,
ventajas y desventajas

Principales efectos sustantivos:

i) Legitimante (Art. 2013): para el titular frente a

terceros en general.

ii) Protector (Art. 2014): para el adquirente

iii) De preferencia u oponibilidad (Art. 2022): para el

titular frente a terceros interesados.

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 La publicidad registral: noción, efectos,
ventajas y desventajas

Principales ventajas

i) Signo certero

ii) No requiere desplazamiento posesorio

iii) Soporta múltiples derechos no incompatibles

iv) Aplicable a todo tipo de derechos reales e incluso a

derechos personales con vocación real

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 La publicidad registral: noción, efectos,
ventajas y desventajas

Principales desventajas

i) Costo de la formalidad previa

ii) Costo de la inscripción

iii) Tiempo de atención y rapidez de los negocios

iv) El problema de la identificación de los bienes y la

información duplicada

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Coexistencia del signo posesorio y el signo
registral en los ordenamientos jurídicos
modernos
¿Porqué coexisten en el mundo moderno?

• El caso de los bienes no registrables

• El acceso real de los bienes inscribibles al registro
• La posesión como soporte de la realidad

Importancia de la coexistencia para la definición de

titularidades dominiales

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 Idea General del Sistema Registral Existente en
el Perú

 Podemos afirmar que el grado de potencia y calidad de los efectos del

Sistema elegido, esta en función directa de la calidad e intensidad de las
barreras de entrada del mismo.
 Desde esta perspectiva, esencialmente existen 3 tipos de sistemas
Registrales:

1. Aquellos que facilitan la búsqueda de información: En ellos el

registro brinda publicidad meramente informativa, sin que existan sólidas
barreras de acceso.
La seguridad jurídica se logra a través de mecanismos complementarios (Ej.
Seguros de Títulos). Esta organización registral es propia de los países
anglosajones
Idea General del Sistema Registral Existente en
el Perú
2.Aquellos que delimitan o acotan el área de la investigación:
Estos no garantizan quien es el dueño del derecho, sus efectos se limitan
a indicar el grupo dentro del cual está el titular. Es propio del Sistema
Francés. La incertidumbre es menor a la del sistema anterior, no
obstante ello, también se debe recurrir a mecanismos complementarios.

3. Aquellos, que sin solución de continuidad proporcionan de

forma inmediata y autosuficiente la información deseada:
Titularidad, delimitación del derecho, etc. Requieren altas barreras de
entrada, generan un alto grado de seguridad jurídica sin necesidad de
mecanismos complementarios. Propio de los Sistemas Español,
Germánico y Peruano
 Idea General del Sistema Registral Existente en
el Perú

La inscripción del derecho en este tipo de sistema constituye un

mecanismo de protección que ahorra costes de vigilancia, costes de
información y, costos de transacción.
 Nuestro Sistema Registral Peruano adopta un modelo causalista, donde el
consentimiento es material.
 Se asienta en los principios de especialidad, tracto sucesivo y de
impenetrabilidad.
 No existen publicidades contradictorias.
 La protección del tercero adquiriente garantiza adecuadamente la
seguridad del tráfico (tanto mediante la inoponibilidad de lo no inscrito
como mediante la fe pública registral)
 Idea General del Sistema Registral Existente en
el Perú

 En cuanto a la eficacia de los asientos registrales, ésta encuentra su apoyo

en las presunciones de publicidad, legitimación y revisión sólo en sede
judicial.

 “Barreras de acceso” a la inscripción: Exigencia de documentación

auténtica o pública y amplia calificación registral (autonomía del
Registrador)

 Como contraposición a estas barreras de acceso para obtener las

inscripciones y los efectos que producen surge la Responsabilidad asumida
por la institución registral, por los perjuicios excepcionales que puedan
causar los errores registrales.
 Publicidad Registral y Derecho Urbanístico

• Derecho Urbanístico regula el contenido del dominio del suelo y su relación

con los sistemas de seguridad jurídica preventiva propios del Registro de
Predios es evidente.

• Publicidad Registral sirve:

– Publicidad de los compromisos contraídos por los particulares en la

ejecución de la ordenación del territorio.
– Publicidad de limitaciones urbanísticas, irregularidades urbanísticas y
autorizaciones urbanísticas como requisitos para la inscripción de
determinados actos y contratos.
– Para un adecuado control de las infracciones a los límites y exigencias
impuestas por el ordenamiento urbanístico.
– Para garantizar un adecuado control de las actuaciones urbanísticas a
través de la calificación registral.
 LEY 26366 – Ley de Creación de los Registros
Públicos
Artículo 3º.- Son garantías del Sistema Nacional de los Registros
Públicos:

a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones

registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título
modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del
Registro; y,
d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las
demás responsabilidades que correspondan conforme a ley.
Reglamento General de los Registros Públicos

Naturaleza del procedimiento registral:

• Es especial

• De naturaleza no contenciosa

• Tiene por finalidad la inscripción de un título

• No cabe apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni

oposición a la inscripción.
Ley 30313: Ley de Oposición al procedimiento de
inscripción registral en trámite y cancelación
registral por suplantación de identidad o
falsificación de documentos.

• Excepción a la naturaleza no contenciosa del procedimiento registral.

• Únicamente cabe admitir el apersonamiento de autoridades o funcionarios al

procedimiento de inscripción en trámite para plantear su oposición por
suplantación de identidad o falsificación de documentos.