Teoría de Los Contratos - Tomo III PDF

Teoría de los Contratos, Tomo 3
Fernando J.
López de Zavalía
TEORÍA
DÉLOS
CONTRATOS
Tomo 3
Parte Especial (2)
ZAVALÍA
Editor
Fernando J.
López de Zavalía
TEORÍA
DÉLOS
CONTRATOS
Tomo 3
Parte Especial (2)
ZAVALÍA
Editor
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Queda hecho el depósilo que indica la lev 11.723
'v 1992 by Víclor P. de Zavalía S.A.
Alberti 835 - 1223 Buenos Aires
Impreso en la Argentina
ISBN: 950-572-224-9 (rústica)

950-572-225-7 (encuadernado)
Capítulo XIV: La locación de cosas
en el Código Civil
Título I: Introducción
§96. Generalidades
I. La unidad lingüística y el tema del método

Según el art. 1493: "Habrá locación, cuando dos partes se
obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de
una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio, y la
otra a pagar por ese uso, goce, obra o servicio un precio de-
terminado en dinero. El que paga el precio se llama en este
Código locatario o arrendatario o inquilino, y el que lo reci-
be, locador o arrendador. El precio se llama también arren-
damiento o alquiler".
1. El problema
El art. 1493 suscita dos problemas: el del número de con-
tratos definidos, y el de la ordenación entre ellos, en relación
de género a especie.
El art. 1493 crea la falsa impresión de que hay un contra-
to tipo con cuatro subtipos: locación de uso, locación de goce,
locación de obra y locación de servicios.
Pero el análisis conduce a que el pretendido tipo "loca-
ción" no existe. La palabra "locación" solo refleja una unidad
lingüística, porque no hay reglas generales que se apliquen
a los pretendidos subtipos, cualquiera que sea el número de
ellos que se detecte.
Decimos "los pretendidos subtipos, cualquiera que sea el
número de ellos que se detecte". El art. 1493 sugiere el nú-
mero de cuatro, pero un sector de la doctrina habla de tres
8 §96. Generalidades
(locatio conductio rei, locatio operarum y locatio operis) en

tanto que otro, solo de dos...
Anticipamos que, según nuestra opinión, los casos con ca-
tegoría de tipos, son dos: locación de cosas y locación de acti-
vidad1. Aclaramos, sí, que cada uno de esos dos tipos abarca
dos subtipos, pues la locación de cosas se desdobla en loca-
ción de uso y en locación de goce, en tanto que la locación de
actividad se desdobla en locación de servicios (locatio opera-
rum) y en locación de obra (locatio operis).
2. Inexistencia del tipo genérico "locación"

Contra lo que sugiere la definición del art. 1493, no hay el
tipo "locación" dentro del cual, v.g., la locación de cosas sería
un subtipo.
La locación de cosas es, directamente, un tipo, que se si-
túa al par de los de la compraventa, permuta, donación, ce-
sión...
La palabra "locación" común a la locación de cosas y la lo-
cación de actividad, solo revela una unidad lingüística, sus-
ceptible de ser suprimida de un plumazo, con solo cambiar
los nombres de los tipos.
Para que pudiera hablarse de algo más que de una uni-
dad lingüística, y configurarse la existencia de un tipo
dentro del cual la locación de cosas fuera un mero subtipo
(como, v.g. la cesión-venta es un subtipo dentro de la ce-
sión), sería preciso detectar la existencia de reglas comu-
nes a la locación de cosas y a la locación de actividad. Pero,
examinando uno a uno los seis artículos introductorios
que atendiendo al método del Código parecieran ser gene-
rales, se advierte que no son aptos para dar la estructura
de un tipo genérico.
A. De esos seis artículos, hay tres (arts. 1495, 1497 y
1 "Locación de actividad" es una expresión que proponemos para designar al tipo

que abarca la locación de servicios y la locación de obra. Nos parece ello preferible
al equívoco que resulta de dar el mismo nombre al tipo y a uno de los subtipos, con
la necesidad de —para evitarlo— aclarar a cada paso, v.g. que se emplea la expre-
sión "locación de servicios" en sentido amplio, para designar al tipo, y en sentido
estricto, para aludir al subtipo.
§96. Generalidades 9
1498), que, según su letra, se aplican exclusivamente a la lo-

cación de cosas.
B. El art. 1496, en su letra, se presenta como común a
la locación de cosas y a la locación de actividad. Pero supo-
niendo que esa uniformidad de régimen existiera, ello se-
ría simple reflejo del principio general que consigna el art.
1195 para todos los contratos, e insuficiente, por lo tanto,
para definir un tipo. Por lo demás, los arts. 1623 in fine, y
1640/1 llevan a limitar el alcance del art. 1496 a la loca-
ción de cosa2.
C. De allí que, dejando a un lado el art. 1493 que solo
afirma una unidad lingüística, solo quedaría, como posible-
mente general, el art. 1494, pero lo cierto es que este texto
bien poco nos dice:
a) En su primera parte afirma el carácter consensual. Si
limitamos el texto a la locación de cosas, nada se pierde,
porque para la locación de actividad la consensualidad está
afirmada por el art. 1623.
Por lo demás, decir que tales y tales contratos son con-
sensúales (que es la regla en nuestro sistema) no es formar
un tipo, sino simplemente indicar que, por esa nota, perte-
necen a una común categoría. Y así, cuando el art. 1142 da
una lista de los contratos reales, de ello no deriva la existen-
cia de un tipo, sino de una categoría que responde a criterios
distintos de los tipológicos.
b) En su segunda parte prescribe que "Todo lo dispuesto
sobre el precio, consentimiento, y demás requisitos esencia-
les de la compraventa, es aplicable al contrato de locación".
Por un lado, con una norma de remisión no se forma un
tipo. No lo originan las normas remisivas de los arts. 1435
(para la cesión-venta) y 1492 (para la permuta) que mandan
también atender a las normas de la compraventa. Pese a esa
comunidad de remisión, cesión-venta y permuta no son sub-
tipos de un tipo superior que englobe a ambos contratos.
Por el otro, la aplicación de las reglas de la compraventa
2 Comp. Segovia, El Código Civil, sobre el art. 1498 de su numeración.

a la locación de cosas, es respetando la distancia entre la

obligación de dar una cosa "con el fin de constituir sobre
ella derechos reales" y la de dar con el fin "de transferir so-
lamente el uso o la tenencia" (arts. 574 y 600). En cuanto a
la locación de actividad, habrá que distinguir según que el
locador provea o no materia (art. 1629). Sí no la provee, la
distancia (en cuanto a la invocabilidad del art. 1494, segun-
da parte) ya es grande respecto a la locación de cosas y
abismal respecto a la compraventa, teniendo en cuenta las
diferencias que median entre una obligación de dar y una
de hacer (art. 1623 in fine); si la provee, podrá inquirirse
sobre la aproximación de la locación de actividad a la com-
praventa pero se mantendrá una distancia con la locación...
En ninguno de los casos, el art. 1494 funcionará como una
regla común, definitoria de un tipo.
•3. El número de casos

Para la doctrina dominante, el número de casos contem-
plados por el Código y unificados lingüísticamente en el art.
1493, es de tres: locación de cosa (locatio-conductio reí), loca-
ción de servicios i locatio-conductio operarum) y locación de
obra (locatio-conductio operisp.
Discrepamos:
A. En la estructura de nuestro Código, partiendo del art.
1493, y teniendo en cuenta, luego, la regulación concreta,
encontramos no tres, sino, según la perspectiva que se adop-
te, ya dos, ya cuatro casos.
Cuatro casos, si estamos a la letra del art. 1493: uso, goce,
obra, servicio.
Dos casos, si reagrupamos esos cuatro casos, como debe-
mos hacerlo, atendiendo a la regulación concreta, que permi-
te formar, por un lado, con la locación de uso y la locación de
goce, el tipo "locación de cosas" y por el otro, formar con la
3 Salvat (Fuentes, núms. 741 y 1134), Rezzónico (Estudio. II. pag. 151. Spot a
¡Contratos, n" 95), Llambías-AHcríni (Código Civil, .sobre los arts. 1493 y 1623.',
Borda (Contratas, capítulos X y sigts.l. Garrido-Zago (Contratos viriles \ eomenia-
les, II, pág. 207).
locación de servicios y la locación de obra, el tipo "locación

de actividad"
Nuestro pensamiento se refleja en el siguiente cuadro:
locación de uso
(subtipo)
( locación de cosas <

(tipo)
locación de goce
Locación ^ (subtipo)
(unidad <
lingüística)
locación de servicios
(subtipo)
locación de • <
V actividad (tipo)
locación de obra
^ (subtipo)
B. El cuadro antecedente ha sido confeccionado respon-

diendo al sistema de nuestro Derecho.
Para contradecirnos, no se invoque:
a) Ni los antecedentes del Derecho Romano, pues los ro-
manistas no se han puesto de acuerdo sobre el criterio que
aquél siguió4.
4 Sobre éstos:
I. En el análisis de la opinión de los romanistas, hay una cuestión previa que
formulamos con esta pregunta: la distinción entre la locatio conductio rei, la locatio
conductio operarum y la Itxatio conductio opería, ¿es romana? 1. Algunos, así pare-
cen presentarla con caracteres agudos, y de entre ellos destacamos la opinión de
Ferrini, quien (Manual? d\ Pandetle, n" 560) expresa: "la l.c. presenta una varie-
dad de tipos fundamentales: tenemos la locación de cosas, la loeatio operis faciendi
y la conductio operarum". 2. Pero otros, como Jórs-Kunkel (Derecho Fricado
b) ni los antecedentes patrios y el Derecho español, pues,

en el tema, no son concluyentes5.
Romano, n" 146) enseñan que "semejante división era completamente extraña para
los romanos. Ellos solo conocieron un tipo contractual único de arrendamiento".
Los citados autores (n" 147) llegan a hacer una distinción entre el arrendamiento
de uso y el de uso y disfrute, pero aclarando que los romanos "no expresaban lexico-
gráficamente esta diferencia (como tampoco hacían distinción entre el arrenda-
miento de cosas y el contrato de obra y de servicios)".
II. Con esa aclaración previa, hablemos ahora del número de casos: 1. Dos, trae
Maynz, quien, en su Cours, §300 y §303, distingue entre la locatio conduclio rerum y
la operarum, para luego detectar, dentro de esta última, como un supuesto de impor-
tancia, la loca lio conduclio operis. Dos, es el número del que parten, para llegar a
tres, Petit (Tratado Elemental, n" 375 y n" 377, distinguiendo entre el arrendamiento
de cosas y el de servicios, y luego, dentro del segundo, la locatio operarum y la ope-
ris), Girard (Manuel, págs. 578 y 581 separando la Ux-atio reí de la que tiene por obje-
to el trabajo humano y subdividiendo a ésta en operarum y ojieris), Namur (Cours,
§274 y §279, quien encuentra una locación de cosas y una locación de obra, y como
subdivisión de la segunda, la operarum y la operis), Molitor (Les obligations en Droil
Romain, ntíms. 537 y 541, precisa que la locación puede tener por objeto cosas o he-
chos, y a propósito de estos últimos habla de la locatio operarum y de la conductio
opt'rís), Accarias (Pre'cís tic Droil Romain, n" 615, quien distingue, también según se
trate del goce de una cosa o de la ejecución de un hecho, subdividiendo este último
caso en locatio operarum y locado operis faciendo). 2. Tres, traen Ferrini (loe. eit.),
Heineccio (Recitaciones, CMXVII), Bonfante (Instituciones, §163). 3. Cuatro, traen
Jo7S-Kunkel ('/«•. cit. pero con la doctrina que hemos recordado en esta nota), Mackel-
dey (Elemento*, $390 y §391, previa una subdivisión en dos, pero llegando al número
de cuatro, con una configuración que no coincide con la de Jórs-Kunkel). 4. Para un
número mayor de cuatro, puede verse a Windscheid (Pandetle, §401), especialmente
en el tratamiento que da a la locación de obra.
5 Sobre esto:
I. La ley 1, títuloVIII, Partida V, trajo esla definición: "Aloguero es propiamen-
te, quando vn orne loga a otro, obras que ha de fazer con su persona, o con su bestia;
o otorgar vn orne, a otro p<xier de vsar de su cosa, o de seruirse della, por cierto pre-
cio, que le ha de pagar en dineros contados. Ca si otra cosa rescibiesse, que non
fuessen dineros contados, non seria loguero, mas seria contracto innominato; assi
como diximos en la postrimera ley del Titulo de los Cambios. E arrendamiento, se-
gún el lenguaje de España, es arrendar heredamiento, o almoxerifadgo, o alguna
otra cosa, por renta cierta que den por ella. E aun ha otra manera, a que dizen en
latín afletamiento; que pertenesee tan solamente a los logueros de los nauios".
En el lenguaje de las Partidas, es evidente que palabras como "aloguero", "lo-
guero", loga, son deformaciones del latín "locatio' y sus derivados (Gutiérrez Fer-
nández, Códigos, IV, pág. 400); en cuanto a la distinción entre "loguero" y "arrenda-
miento", parécenos que, en el lenguaje de las Partidas, se traza así: a) "arrenda-
miento" es palabra que se usa, no para las casas, sino para las heredades, como
viñas, huertas "que clan los ornes a labrar o arrendándolas" (ley 5 del mismo título;
comp. Alvarez, Instituciones, n" 948); b) "loguero" es palabra que se emplea para las
casas, y cualquier otro objeto de locación en sentido romano (incluyendo las obras),
especificándose en "afletamiento" cuando se trata de loguero de navio.
§96. G e n e r a l i d a d e s 13
c) ni el Derecho comparado, pues presenta múltiples va-

riedades 6 .
4. La unidad lingüística
En el cuadro que hemos presentado, la palabra "locación"
común a los dos tipos y a los cuatro subtipos, designa una
unidad lingüística.
II. En García Goyo na, Concordancias, se define el arrendamiento como el contrato

por el cual una de las partes "se obliga a ceder a la otra el goce o uso de una cosa o
a prestarle un servicio personal" (art. 1475) con lo cual se adopta un criterio de cla-
sificación bipartita, para luego señalar dentro del "arrendamiento del trabajo y de
la industria", tres especies "principales" (con lo que la enumeración no parece ex-
haustiva): a) del servicio de los criados y trabajadores asalariados; b) de obras, por
ajuste o precio alzado; c) de transporte por agua o tierra, tanto de personas como de
cosas.
III. El Código Civil español (arts. 1542/4), al decir de Espín Cánovas (Derecho Civil
Español, III, págs. 428 y sigts.), parte de una definición unitaria inadecuada, y que
es una mera yuxtaposición de las tres especies clásicas, decidiéndose dicho autor
por una variedad mayor.
6 Así: 1. Francia: el Código Napoleón enuncia en el art. 1708 dos clases, para
aclarar luego, en el art. 1711, que esas dos se subdividen en varias especies. 2.
Italia: el viejo Código de 1865 arrancó también de una división bipartita (arts.
1568/70) y luego, al legislar sobre el arrendamiento del trabajo, señaló que había
tres clases, que son las que encontramos en García Goyo na. El código de 1942 li-
mita la locación, a cosas (arts. 1571 y sigts.), tratando por separado el "appalto"
(arts. 1655 y sigts.) el transporte (arts. 1678 y sigts.) y dejando el grueso de las
locaciones operarum y operis, para el Libro V. 3. Alemania: el B.G.B. trata en un
título del arrendamiento, distinguiendo allí, entre el de uso y el de uso y disfrute,
y en sendos otros títulos, del contrato de servicios y del contrato de obra. 4.
Suiza: el Código de las Obligaciones trata en sendos títulos, de la locación (título
8), del contrato de trabajo (título 10) y del de empresa (título 11) dedicando el tí-
tulo 16 al contrato de transporte; la circunstancia de que entre el tratamiento de
la locación y el de! contrato de trabajo, se intercale el del préstamo (título 9) está
demostrando, incluso en el método, la separación que se persigue. 4. Brasil: dedi-
ca u n capítulo para la locación, y allí, sendas secciones para la locación de cosas,
la de servicios y la de obra (arts. 1188 y sigts.). 6. Paraguay: el Código de 1985
(vigente a p a r t i r de 1987) dedica capítulos distintos p a r a la locación ( a r t s .
803/44), el contrato de servicios (arts. 845/51), el de obra (arts. 852/66) y el de
transporte (arts. 922/43). 7. Portugal: su Código de 1967 trae u n a estructura no-
vedosa, pues si en el capítulo IV legisla sobre la locación, en el VIII sobre el con-
trato de trabajo, en el XII sobre el de obra, el capítulo IX dedicado al contrato de
prestación de servicios "con o sin retribución" (art. 1154) abre nuevos horizontes
dignos de explotarse. 8. Perú: sobre los nuevos horizontes a que hemos aludido,
cabe observar que el nuevo Código del Perú destina u n título a la prestación de
servicios y, allí, sendos capítulos para las disposiciones generales, la locación de
servicios, el contrato de obra, el mandato, el depósito y el secuestro.
La preocupación de nuestro Código por el tema del voca-

bulario se refleja en el segundo apartado del art. 1493.
A. De entre las voces que se emplean en este texto, fije-
mos la atención en estas dos: locatario y locador.
Con ellas se designa a las partes sustanciales de los con-
tratos de locación de cosas y de locación de actividad. Loca-
tario es siempre el que debe pagar el precio, y locador es
siempre la otra parte.
Con ese léxico, Vélez, siguiendo a Marcadé7, da una ter-
minología uniforme para todos los casos, superando una
cuestión que venía del Derecho Romano.
B. En el Derecho Romano, las palabras para designar a
las partes, eran "locator" y "conductor".
a) Esa terminología nace y se explícita en la locación de
cosas, especialmente en la de muebles. Locator es el que co-
loca su cosa en manos de otro, y conductor el que la recibe,
llevándola consigo8.
Por supuesto que quien "conduce" consigo lo cosa, es el
que paga el precio, pero su nombre de "conductor" no le es
atribuido porque sea quien deba pagar el precio, sino porque
es el que "conduce" la cosa.
b) Trasladada esa fraseología para la locatio operis, con el
criterio de llamar "locator" al que entrega la cosa, y "conduc-
tor" al que la recibe, se da el fenómeno de que quien debe
pagar el precio, es el locator. Si "a un pastor confío mi reba-
ño para que lo apaciente, a un sastre mi traje para arreglar-
lo, a un orfebre mi piedra preciosa para armarla, a un pre-
ceptor o a un obrero, mi esclavo para instruirlo o enseñarle
un oficio... a un empresario mi terreno sobre el cual debe
construir una casa... 9 soy yo quien entrego en calidad de lo-
cator, y de mí se dice que locat opus, y soy yo también el que
paga el precio".
c) Pero para la locatio operarum, no hay entrega de cosas,
7 Marcadé, Explicaíion théorique et pratique du Code Civil, sobre el art

1711,111.
8 Accarias, Précis de Droit Romain, n9 620.
9 Accarias, loe. cit.
no hay tradición alguna que permita aplicar el criterio de lla-

mar locator al que entrega la cosa y conductor al que la reci-
be. Al que empleo como doméstico en mi casa o como obrero
en mi finca rural, no les hago entrega de tales inmuebles. Si
se busca un parecido con la locatio rei, lo que de común se en-
cuentra es que alguien paga el precio, y como en la locación
de cosas, al conductor (llamado así porque recibe la cosa y la
conduce) es a quien le corresponde pagar el precio, en la loca-
tio operarum se llama también conductor al que debe pagar
el precio.
d) En seguida se advierte lo vacilante de esa terminolo-
gía, pues al que presta su actividad se le llama "conductor"
en la locatio operis y "locator" en la locatio operarum.
En Paulus se nota ya un intento de aproximación, cuando
tratándose de una construcción, dice del que entrega el in-
mueble para construir, que locat insulam edificandum, pero
reconoce que el que debe edificar locat operam suamll) con lo
que llama también locator al que presta su actividad. Con
todo, se advierte que ese intento de Paulus si bien permite
llamar locator al que presta su actividad, trátese de una lo-
catio operis o de una locatio operarum, es al precio de que en
la primera, el locator es simultáneamente conductor, y el
conductor, simultáneamente locator.
Partiendo de esa duplicidad de posiciones en la locatio
operis. Cujas, a quien Troplong siguió11, quiso superar el
problema, diciendo que el nombre de locator dependía, allí,
de quien hubiera tomado la iniciativa en la formación del
contrato.
C. Todo ese contradictorio lenguaje hubiera sido superado
si, para la locación de cosas, en lugar de fijarse en la "cosa"
se hubiera detenido la atención en su carácter de "objeto" y se
hubiera dicho, por ejemplo, que locator es el que proporciona
el objeto a gozar; en tal caso, para los contratos en los que el
objeto a gozar consiste en la actividad de otro (locatio con-
ductio operis y locatio conductio operarum) locator hubiera
10 Accarias, 1<H: cit., nota 2.

11 Troplong. Louage, n" 64.
sido también quien debía proporcionar el objeto; con ese

punto de partida, conductor hubiera sido siempre quien reci-
bía el objeto y por ello debía pagar el precio.
Pero cada idioma tiene su genio, y como se ha precisado,
aun advirtíéndolo, los jurisconsultos romanos no podían co-
rregir los malos hábitos del lenguaje12.
D. Lo que los jurisconsultos romanos no podían hacer, Vé-
lez lo propició entre nosotros, siguiendo a Marcado.
Tan solo que, además de los vocablos "locador" y "locata-
rio", utilizó otros, como equivalentes, cuyo empleo, en la
aplicación general, resulta ya más dudoso, si nos atenemos
al habla popular.
Claro está que, cuando aludimos al habla popular, como
en un país de la extensión del nuestro, debemos computar
los regionalismos, no se espere de nosotros que compute-
mos otro lenguaje que no sea el del ambiente en el que nos
movemos.
Entre nosotros, la palabra "arrendamiento" suele emplear-
se para la locación de inmuebles, y más específicamente, ru-
rales, en tanto que "inquilino" se dice del locatario de casas.
Ni "arrendamiento" ni "inquilino" se prestan para la loca-
ción de servicios...
Solo de "locador" y de "locatario" podría decirse que no re-
pugna al habla popular que sean aplicables a todas las cla-
ses de "locación", pero no porque pertenezcan al uso popular,
ni aun para la locación de cosas, sino, precisamente, porque
ni siquiera allí son populares, por lo que se las oye siempre
como pertenecientes al lenguaje técnico de los juristas...
5. Método que adoptamos
Pues la palabra "locación" solo alude a una unidad lin-
güística, claro está que separaremos claramente la locación
de cosas de la locación de actividad, en sus dos subtipos (lo-
cación de servicios y locación de obra).
Eso es, en definitiva, lo que hace nuestra doctrina...
12 Accarias, op. cit., nB 620.

Pero, en nuestra exposición, la separación aparecerá

más radical y visible, pues, a diferencia de la doctrina do-
minante que, por seguir el orden del Código, acto seguido
de concluir con la locación de cosas pasa a tratar de la loca-
ción de servicios, nosotros encararemos el estudio del co-
modato, contrato más próximo a la locación de cosas que la
locación de servicios.
Naturalmente que, antes de pasar al estudio del comoda-
to, dedicaremos sendos capítulos a la locación urbana y a la
rural, conectando con esta última algo que ya no es locación;
pero que, por ciertas reglas legislativas, debe ser vinculado
con ella: la aparcería.
II. La definición legal

Seleccionando de entre los términos literales del art.1493,
los que convienen a la locación de cosas, podemos decir que
la habrá "cuando dos partes se obliguen, recíprocamente, la
una a conceder el uso o goce de una cosa... y la otra a pagar
por este uso, goce... un precio determinado en dinero".
Examinemos los términos empleados por esta definición
legal.
1. Conceder
En otras legislaciones, el contenido de la obligación princi-
pal y esencial del locador es descripto como un "hacer gozar"13.
Nuestro Código emplea el giro "conceder el uso o goce".
Nuestro verbo "conceder" presenta un defecto, a fuer de
impreciso, pues se lo emplea también para la constitución de
derechos reales (así, art. 3003). En una materia, como la de
13 Los verbos empleados en la legislación comparada son variados: a) "hacer", en

los códigos francés (art. 1709) e italiano (art. 1571); b) "dar", en los códigos español
(art. 398) y de Luisiana (art. 2669); c) "ceder", en los códigos suizo (versión francesa:
art. 253), paraguayo (art. 803), peruano (art. 1666), brasileño (art. 1188); d) "conce-
der", para el art. 535 del Código alemán (a estar a la traducción española de Pérez
González y Alguer); e) "proporcionar", en el Código portugués (art. 1022); "permitir"
en el art. 601 del Código japonés (traducción inglesa que acude al "to allow").
la locación de cosas, donde se discute la naturaleza del dere-

cho del locatario, el verbo "hacer" apunta mejor hacia la na-
turaleza personal del derecho del locatario, concibiéndolo co-
mo un crédito de éste contra el locador, para que lo haga
usar o gozar.
Pero presentando el verbo "hacer" esa ventaja, no deja de
tener sus inconvenientes. En la regulación del Código, la po-
sición del locador es compleja, pues abarca obligaciones de
dar y de hacer, pero, mientras que la de dar con el fin de
transmitir el uso <art. 600) a título de derecho personal <art.
2462 inc. li es esencial, no pudiéndose concebir una locación
sin ella, la de hacer solo pertenece al contenido natural del
contrato, estatuida por la legislación supletoria y siendo pol-
lo tanto suprimióle por la voluntad de las partes, sin que de
esa supresión se derive un desplazamiento de la figura de la
locación.14 y quedando solo una obligación de no hacer, de no
obrar en contra del uso o goce concedido.
2. El uso, el goce
FA art. 1493 habla en su primera parte de "uso o goce", y
en su segunda, de "uso, goce", y si diversos textos <v.g.: arts.
1516. 1519, 1526, 1527, 1530, 1554, 1555) emplean la prime-
ra fraseología, no faltan los que solo hablan de "uso" (v.g.
arts. 1511. 1525 y 1559, primera parte» término empleado
como único por el art. 600. ni tampoco faltan los que solo
utilizan "goce" (v.g. arts. 1515. 1559, segunda parte, y 1560).
A. Xo es fácil substraerse a esa imprecisión que se ad-
vierte en la ley y en la doctrina.
Sería interesante el poder reservar el vocablo "uso" para
aludir a la utilización de la cosa, y la palabra "goce" para re-
ferirse a la actividad apropiatoria de los frutos de la cosa,
receptando así la distinción que se hace en materia de como-
dato (arts. 2255 y 2265). Pero, desde el punto de vista legis-
lativo, esa terminología que resultaría congruente con la
empleada para el derecho de dominio en el art. 2513, fraca-
14 Comp. Baudry-Lacantinerio ot Wahl. Louage. n" 270.

§96. G e n e r a l i d a d e s 19
saría cuando se enfocara el esquema del derecho real de uso,

sea porque el usuario tiene cierto derecho a los frutos (v. g.:
arts. 2960 y 2962) sea porque con la palabra "goce" se desig-
na a la utilización misma (arts. 2950, 2951 y 2956).
De allí que hay que admitir que ambas palabras están do-
tadas de una plurisignificación, y que, empleadas por la ley
o por la doctrina, en esta y otras instituciones, a veces desig-
nan entidades distintas, a veces son genérica y recíproca-
mente comprensivas la una de la otra, y a veces aluden a
una combinación —en grados diversos— de ambas.
B. Entre tanto, una reflexión sobre el contenido posible
del derecho del locatario, nos pone de manifiesto que puede
traducirse en dos posibilidades, que, alentando en esa anfibo-
logía expresiva del art. 1493 (donde, por un lado se habla de
"uso o goce", y por el otro de "uso, goce") existen en la vida:
a) Una locación de uso ("Míete"1 en el Derecho alemán)
que solo concede la utilización de la cosa, sin derecho a apro-
piarse de los frutos. Es una figura paralela a la del comoda-
to (infra, aquí. V).
b) Una locación de goce (involucrando para ello, el uso),
que concede además de la utilización de la cosa, la posibili-
dad de apropiarse de los frutos de ella ("Pacht" en el Dere-
cho alemán) 15 .
C. Partiendo de la distinción que antecede, podemos decir
que en nuestro sistema, para las cosas que no son productivas
15 Sobro oslo: 1. Ennecccrus-Lchmann (Derecha de Obligaciones, ÍÜ2<S. tra-

ducción de Pérez Gonzalo/, y Alguer): "... la laralin conductio reí so snbdívidc en
a r r e n d a m i e n t o de uso (Miele) y a r r e n d a m i e n t o de uso y disfrute <Pachl>. El
arrendamiento de uso... otorga solo el uso. no el goce de los frutos: el arrenda-
miento de uso y disfrute... otorga además del uso el goce de los frutos". 2 Los
anotadores españoles formulan una observación trasladable a nuestro sistema
"No distingue nuestro Código Civil entre el arrendamiento de uso y el de uso y
disfrute (aunque concibe a m b a s ventajas a favor del arrendatario, siquiera no
tenga plena conciencia de su diferenciación...". 3. Señala Melón Infante (en nota
492 a su traducción del B:G:B:) que en ocasiones "Miele" (.él escribe "Miethe") sir-
ve para designar el equivalente del arrendamiento urbano, en tanto que "Paihl"
al contrato de arrendamiento rústico, advirtiendo que tal utilización de las voces
"suele ser correcta, pero puede no serlo, puesto que la distinción entre ambos ti-
pos de arrendamiento no viene dada en función del objeto del contrato, sino en
función de su contenido".
de frutos, la locación es de uso. Para las fructíferas, en princi-

pio, la locación es de goce (uso y goce); para que quede limita-
da al uso, es preciso que las partes así lo hayan convenido16.
3. Cosa y precio
Sobre esto: infra, §99, II y III.
4. Objeción
Se ha reprochado a nuestro Código el no incluir entre las
notas definitorias de la locación su carácter de temporaria.
Las locaciones, se dice, no pueden ser perpetuas, y recordan-
do a Troplong se afirma que "llevan la muerte en su seno"17.
Desde luego que, en nuestro sistema, no pueden ser per-
petuas: art. 1505...
El reproche que, para la locación de cosas, se formula al
art. 1493, parece ser una cuestión de gabinete, pues lo que
en él no figura, aparece en el art. 1505, y el sistema que flu-
ye de nuestro Código resulta todavía más preciso que el de
otros códigos que, habiendo incluido la nota de temporalidad
en la definición, omiten luego señalar límites a esa tempora-
lidad18.
Decimos que "parece ser" una cuestión de gabinete, por-
que, desde el punto de vista de la claridad de las ideas pre-
senta su interés. En una definición deben figurar las notas
que precisan lo definido, distinguiéndolo de lo que sale de la
definición; por ejemplo, en la definición de la compraventa,
debe figurar el precio, porque en ausencia de precio, no hay
compraventa, sino donación. No es ése el caso de la tempora-
lidad en la locación, pues pactada una locación perpetua,
nuestro Código no dice que deja de haber locación, sino que
la reduce a diez años...
16 La distinción entre cosa fructífera y cosa no fructífera alienta la doctrina del

art. 2439. La cosa no fructífera puede producir frutos civiles.
Como recuerda Hedemann (Derecho de Obligaciones, §35), un buey de tiro, un
parque, son arrendados para el uso, en tanto que una vaca lechera, un huerto, para
el disfrute...
17 Rezzónico, Estudio, II, pág. 98, en nota.
18 Así, el art. 1709 francés, y sobre él: Troplong, Louage, n9 4.
III. Caracteres
Distingamos:
1. Caracteres constantes
Es un contrato:
a) Consensual (art. 1494) porque queda concluido por el
mutuo consentimiento de las partes, sin necesidad de que se
entregue la cosa para su perfeccionamiento, a diferencia del
comodato que es un contrato real.
El locador deberá entregar la cosa, para que se haga efec-
tivo el uso o el goce del locatario, pero ello no como requisito
de la conclusión del contrato, sino entrando a la etapa del
cumplimiento.
Cuando la entrega de la cosa o la del precio se verifica
contextualmente, se da el fenómeno de la locación manual,
similar al de la venta o al de la compra manual (supra, §42,
IV) sin que ello autorice a decir que el contrato ha dejado de
ser consensual, sino meramente a señalar que se ha abre-
viado la etapa del cumplimiento.
b) Bilateral, pues ambas partes quedan recíprocamente
obligadas, la una a conceder el uso o el goce de la cosa, y la
otra a pagar un precio.
c) Oneroso, pues el sacrificio de cada una de las partes es
en razón de un beneficio. Siendo bilateral, es necesariamen-
te oneroso.
d) No formal, pues no se encuentra sujeto a una forma
prescripta para su validez.
Rigen, sí, las formas ad probationem19.
e) De efectos personales, pues no incide en el campo de
los derechos reales.
Retornaremos sobre esto al hablar de la naturaleza del
derecho del locatario (infra, §97).
Bástenos, por ahora, con recordar que si la compraventa
misma es, en nuestro sistema, un contrato con efectos perso-
19 Empleamos la expresión "formas ad probationem" en el sentido que precisá-

ramos en §19, II, el que nada tiene que ver con el erróneo que le adjudica la mayo-
ría de nuestros autores...
nales, pese a que con ella, más el modo, el comprador ad-

quiere un derecho real, a fortiori, la locación no puede ser
con efectos reales, aparte de que —en nuestra opinión— ni
aun después de la tradición de la cosa, el locatario adquiere
un derecho real 20 .
2. Variables
Suele agregarse que la locación es un contrato:
a) Conmutativo, porque —se dice— las ventajas y sacrifi-
cios que le dan el carácter de oneroso, son ciertas21.
Pero éste no es un carácter necesario de la locación, contra-
to que lo mismo que el de compraventa, puede ser aleatorio.
b) De tracto sucesivo22, pero esta nota que normal, esta-
dísticamente, se presenta, no es, tampoco, necesariamente
constante.
En efecto:
El pago del precio normalmente se efectúa en prestacio-
nes periódicas, pero nada impide que se fije en una suma
global a pagarse en un acto, con lo cual esta obligación del
locatario se manifiesta como de ejecución instantánea.
En cuanto al uso, al goce, normal y estadísticamente
abarca un tiempo que dura, pero podemos imaginar locacio-
nes en.el que el uso sea jurídicamente instantáneo, como el
alquiler de una balanza para una sola pesada...
c) Transmisible, pero, en realidad, salvo disposiciones es-
peciales, no repugna a la locación una intransmisibilidad
por causa de muerte o intervivos28.
IV. Locación de cosas y compraventa
Las afinidades saltan a la vista: en ambos contratos hay
20 No negamos que la tenencia genera éijus detentionis que es un derecho real

provisorio (véase nuestro Derechos reales, §15, XI, 3). Pero a la tenencia cabe apli-
car, también aquí, el "nihil commune habel..." y el derecho del locatario, derecho
definitivo, es personal.
21 Salvat, Fuentes, nB 749.
22 Salvat, loe. cit.
23 Comp. Rezzonico, Estudio, pág. 17.
cosa y precio24. Por ello, se aplica a la locación de cosas con

bastante comodidad, la regla del segundo párrafo del art.
1494, a cuyo tenor: "Todo lo dispuesto sobre el precio, con-
sentimiento y demás requisitos esenciales de la compraven-
ta, es aplicable al contrato de locación"25.
Esa afirmación es de vieja raigambre. Ya en Gayo se en-
cuentra sustentada la comunidad de principios entre ambos
contratos que los antiguos confundían en sus expresiones
verbales26 empleando "emptio venditió" como equivalente de
"locatio conductio"27.
Pero, desde luego, hay diferencias, por lo que se torna ne-
cesario fijar el criterio de distinción, a través del examen de
algunos casos que presentan sus dificultades.
1. Comparación con la venta de frutos
La locación de goce se parece a una venta de frutos28.
El parecido llega a su punto máximo cuando el comprador
24 En el texto, marcamos dos punios de contacto (cosa y precioK Suelen los au-
tores señalar tres: res, ¡trelium, cmisensus (Troplong, LouafH: n" 2 1 ' . Nosotros pen-
samos que lo del "consentimiento" siendo un punto de contacto con la compraventa,
lo es también con todos los otros contratos. Al consentimiento, lo recuerda nuestro
arl. 14.94 para aplicar las reglas de la compraventa.
25 Esto, desde luego, debe ser entendido con sus necesarias especificaciones.
"Todo", absolutamente todo, no puede ser aplicable, pues, por hipótesis, la locación
constituye un contrato distinto de la compraventa. El sentido de la norma es el si-
guiente: la ley quiere que se colmen las lagunas, acudiendo directamente, por ana-
logia, a las reglas de la compraventa Pero "analogía" no implica aplicación total si-
no en cuanto sea compatible con el régimen del contrato.
26 Pothier, Fondéeles, VII. pág 199, n" IX.
27 Troplong, Lrtuagv, n" 21.
28 Se ha dicho que puede ser "analizada" en una venta de frutos: Pothier, Louatfe,
n" 4, y allí, en nota, la crítica de Bugnet. a quien le parece esto "poco exacto" impli-
cando la confusión de dos contratos. La critica es exagerada, pues Pothier no confun-
de ambos contratos, ya que luego pasa a distinguirlos. El pensamiento de Pothier nos
parece que puede ser reflejado con esta afirmación de Troplong <loe. vit): "la locación
de cosas que dan frutos naturales o industriales, contiene una venta de frutos". Noso-
tros compartimos esa afirmación, rectamente entendida: la locación de goce es un to-
do que "contiene" en el sentido de que "absorbe" una venta de frutos, con autorización
para separarlos, pues mientras ios frutos están unidos a la cosa, forman un todo con
ella (véase nuestros Derechos reales, §11, texto y nota 23, y §18, texto y nota 36). Y al
formular esta afirmación no confundimos locación de cosas y compraventa de frutos,
pues, absorbida ésta, por aquélla, desaparece, y solo queda la comparación entre la
locación de goce y la compraventa, independiente, no absorbida.
de frutos verifica la cosecha... En tal caso, locatario y com-

prador tienen derecho a los frutos y ambos "usan" la cosa
para la actividad de cosecha.
Hemos hablado de ese caso límite en el §42, IX, 2, donde
ejemplificamos con un inmueble con árboles frutales. Allí se vio
que la diferencia para ese caso límite estaba en la calidad de la
utilización: el comprador utiliza el inmueble solo para cosechar,
es decir, para la aprehensión de los frutos, cumpliendo los actos
materiales de la actividad traditiva, autorizado por el vendedor,
en tanto que el locatario, además de la utilización para cose-
char, tiene la anterior para obtener una buena cosecha (v.g.:
limpiar las tazas, podar, regar, fumigar, etc.). Para decirlo con
una fórmula breve: el comprador tiene una utilización traditi-
va, en tanto que el locatario una utilización locativa.
Hay que examinar el contrato en su integridad para de-
terminar si se dirige o no a la concesión de una utilización
locativa:
a) El criterio de distinción no está en el nombre que las
partes hayan dado al contrato. Por un lado, pueden no ha-
berle dado nombre alguno; por el otro, pueden haberle dado
un nombre impropio, y los contratos son lo que son y no lo
que las partes dicen que son (doct. art. 1326).
El contenido de las cláusulas concretas prevalece sobre el
nombre dado por las partes. Si, por ejemplo, se dijo que se
vendían las cosechas de los próximos cinco años, quedando a
cargo del comprador el realizar todos los trabajos para la
producción de los frutos, el contrato no es de venta, sino de
locación, porque para la actividad prevista, es preciso una
utilización locativa.
Tan solo cuando el contenido explicitado por las partes no
es incompatible con el nombre que dieron al negocio, decide
el nombre (supra, §42, III) y resulta entonces aplicable
aquello de que las partes "deben saber, mejor que nadie, lo
que han querido hacer29.
b) El criterio tampoco está en la forma de pago del precio.
29 Huc, Commentaire, X, n s 5.
Caroccius pensó que, siendo el precio fraccionado, el contra-

to era de locación, y siendo global, era de venta30. Contra ello,
cabe recordar que puede haber una locación con precio global y
una venta con precio fraccionado, por más que Troplong diga
no haber encontrado locaciones así31.
Pero, sin ser ese el criterio, el dato puede coadyuvar para in-
terpretar el contrato y extraer del conjunto si se concedió o no
la utilización locativa, cuando se trate de aquellas relaciones en
las que, según la práctica de plaza, una u otra forma de fijación
del precio sea la habitual para un determinado contrato.
Claro que situados en este terreno de los datos que son, en
sí, irrelevantes como criterio de distinción, pero útiles para
indagar, a través de ellos, si se concedió o no la utilización lo-
cativa, nos parece que más que la forma de pago del precio
(fraccionada o global) interesa la entidad del precio. Supon-
gamos que situándonos en la época del contrato, se verifica el
siguiente pronóstico razonable: invirtiendo $ 6000, se obten-
drá una cosecha cuyo valor será de $ 10.000. Si el precio fija-
do en el contrato fuera $ 10.000, ello está anunciando que se
pactó una venta, pues sería irrazonable suponer un locatario
dispuesto a invertir $ 6000 y pagar todavía $ 10.000, traba-
jando a pura pérdida...
c) El criterio tampoco está en la duración del contrato.
Pothier pensó que si el contrato era por más de nueve años
se reputaba venta de frutos, y en caso contrario, locación32.
Para juzgar esa tesis dentro del sistema de nuestro Derecho,
reemplacemos los nueve años de Pothier por los diez del art.
1505 y advertiremos que un contrato por más de diez años,
no deja por ello de ser de locación, sino que queda legalmen-
te reducido a ese plazo. Pero el pensamiento de Pothier pue-
30 Recordado por Pothier, Louage, nQ 4 y por Troplong, Louage a" 22.

31 Troplong, loe. cit. Este autor defiende la opinión de Caroccius, sosteniendo
que el alquiler es un fruto civil y que "los frutos de una cosa no se forman en bloque
y de un solo golpe; son alguna cosa de sucesivo y periódico". Nosotros contestamos
que ese fenómeno respecto a los frutos naturales e industriales supone una loca-
ción por varias cosechas, y que situados en esa hipótesis, se da también en la venta
de varias cosechas, pues el precio subroga a los frutos.
32 Pothier, Louage, loe. cit.
de tener todavía su utilidad en este caso: cuando se dude,

atento a lo lacónico del contenido contractual explicitado, si
las partes quisieron o no que se concediera la utilización lo-
cativa, pues entonces, cuando el tiempo es mayor de diez
años, un pronunciamiento a favor de la venta, es a favor de
la validez de la cláusula sobre el tiempo.
d) El criterio tampoco está en la extensión de la utiliza-
ción, sea cuantitativa, sea de aprovechamiento.
No interesa la extensión cuantitativa, pues puede locarse
todo el inmueble, o parte de él, o sectores discontinuos dentro
de él. Tampoco interesa la extensión de aprovechamiento, pues
puede locarse para ciertos aprovechamientos, y no para otros.
Lo más que puede decirse del dato de la extensión, es lo
que afirmamos de los otros datos considerados en las letras
anteriores: que puede servir para interpretar el contrato, co-
adyuvado con otros.
e) Concluimos retornando a la afirmación inicial: el crite-
rio está en la calidad de la utilización. La locación exige una
utilización locativa y no meramente traditiva.
2. Comparación con la venta de productos forestales
Situemos, por de pronto, la hipótesis de locación. Porque
no es lo mismo locar un predio con árboles, que locar un bos-
que; en el primer caso, talar los árboles fuera de la hipótesis
del art. 1560, es goce abusivo; en el segundo caso, cortar ár-
boles es la forma de explotación locativa (art. 1569 in fine).
La locación de bosques abarcará, desde luego, solo los cortes
ordinarios (art. 1495) y el locatario que hiciere cortes extra-
ordinarios, incurriría en goce abusivo.
Sobre que es posible un arrendamiento para explotación
forestal, no cabe dudar (comp.: art. 14 ley 13.273).
Pero, ¿en qué se distinguirá la locación de bosque, de la
venta de productos forestales? Se ha dicho que por cánones
similares a los que sirven para distinguir la locación de co-
sas de la venta de frutos33. Estimamos correcta la respuesta,
33 Borda, Contratos, n" 12; Rezzónico, Estudio, II, pág. 27, nota 31.
pero presenta una dificultad para un caso límite: puede ha-

ber una venta de frutos con cosecha a cargo del comprador
(supra, §42, IX), pero ¿puede haber una venta de productos
forestales con tala a cargo del comprador?
Nosotros pensamos que la respuesta debe ser afirmativa,
con lo cual nos situamos necesariamente en la necesidad de
distinguir.
Pensamos que si la tala del bosque será total, haciéndolo
desaparecer como tal, estaremos ante una venta de bosque,
pero si el bosque debe ser conservado en cuanto entidad pro-
ductiva, lo que supone solo la tala de ciertos ejemplares de
porte, dejando los otros para su crecimiento, con posterior
tala cuando hayan llegado a edad, y reemplazando los que
se fueran talando con nuevas plantaciones, habrá que incli-
narse por la calificación como locación.
Hay, desde luego, bosques de distinto tipo, pero cuando el
bosque es de cierta envergadura, suena difícil equiparar su
explotación a la cosecha de frutos, para ver en tal actividad
solo la traditiva propia de la venta. Cuando el bosque es de
cierta envergadura, la explotación supone una permanencia
considerable, a lo largo de la cual irán alcanzando porte de in-
terés árboles que antes no lo tenían, instalaciones de impor-
tancia, estacionamiento de rollos, fraccionamiento de leña. Te-
niendo en cuenta esas características, estimamos atinada la
jurisprudencia argentina que, en el tema de los bosques, se
inclina a ver una locación, a diferencia de la francesa que ve
una venta34.
3. Comparación con la venta constitutiva de usufructo y
de uso
La compraventa no solo sirve de título para la traslación
de dominio, sino también para la constitución de ciertos de-
rechos reales como el usufructo y el uso (supra, §42, VI, 2).
Quienes crean que el derecho del locatario es de naturale-
za real (tesis que, de acogerse en nuestro sistema, tendría
34 Borda, loe. cil. nota 14; comp. Baudry-Lacantinorie et Wahl, Louage, n° 8.

que limitarse a la situación del locatario después de la tradi-

ción: art. 577) deberán concluir, mal que les pese, que el con-
trato de locación es directamente una venta que sirve de tí-
tulo al derecho real de locación. Para esa tesis, la diferencia
entre el contrato que sirve de título al derecho real del loca-
tario y el que sirve de título al derecho del usufructuario, o
al del usuario, debiera limitarse al tipo de derecho.
Para quienes entienden (como entendemos nosotros) que
el derecho del locatario es, tanto antes, como después de la
tradición, un derecho personal, la diferencia es más profun-
da, pues no solo está en juego el tipo de derecho, sino la na-
turaleza misma, que es real para el de usufructo y para el de
uso, y personal para el del locatario.
V. Locación de cosa y comodato
La distinción entre la locación de cosas y el comodato de-

be verificarse con similares parámetros a los que se utilizan
para diferenciar la compraventa de la donación.
Todos los demás criterios que se han pretendido exhibir, o
suponen que la distinción ha sido ya previamente hecha, o
no son esenciales, o resultan insuficientes.
1. El carácter consensual
Se ha puntualizado, por ejemplo, que la locación de cosas
es un contrato consensual, y el comodato, un contrato real 35 .
Esto es exacto en nuestro sistema, pero no sirve como cri-
terio de distinción, pues previamente debemos saber si las
partes quieren una locación o un comodato, para recién, a
posteriori, afirmar que, si quieren lo primero, bastará con el
consentimiento, en tanto que si quieren lo segundo, será ne-
cesario, además, la tradición de la cosa.
Por otra parte, con decir que la locación es consensual y
el comodato es real:
35 Rezzónico, Estudio, II, pág. 40,

a) Se desplaza el problema, pues se plantea entonces el

de distinguir entre la locación y la promesa de comodato.
Y no bastaría con decir que la promesa de comodato ca-
rece de valor (art. 2256) pues es previo el saber si el acuer-
do traduce una promesa de comodato o una locación con-
cluida.
b) No se da una directiva para distinguir (partiendo de la
apariencia externa) entre un comodato y una locación manual.
2. El uso y goce
Se ha pretendido distinguir, señalando que la locación
apunta al uso y goce, en tanto que el comodato solo al uso36.
Pero esta distinción no es esencial:
a) Podemos concebir una locación que solo sea del uso.
b) Y podemos imaginar un comodatario que, además del
uso, tenga el goce.
Será posible, en esta hipótesis, discutir si sigue habiendo
comodato o si se da una acumulación de comodato y dona-
ción de frutos, pero ninguna duda cabrá de que todavía esta-
remos muy lejos de la locación.
3. La onerosidad
Están más próximos a la determinación del criterio apli-
cable, aquellos que observan que la distinción radica en es-
to: el comodato es un contrato gratuito, en tanto que la loca-
ción es un contrato oneroso.
Realmente, en la generalidad de los casos, con tal criterio
basta para distinguir entre ambos contratos.
Pero hay casos límites, y entonces, el criterio —didáctico,
en sí— muestra su insuficiencia, por lo que solo puede ser
aceptado con ciertas reservas:
a) Puede haber un comodato con cargos. Los criterios que
sirven para distinguir la donación con cargos de la compra-
venta (supra, §76, IV) son aquí útiles para distinguir el co-
modato con cargos de la locación de cosas.
36 Rezzónico, loe. cit.

b) Puede haber una mixión de locación y comodato. Es

una figura paralela a la del negotium mixtum cum donatio-
nem (supra, §80, III).
VI. Comparación con el depósito y algunas combinaciones

contractuales
No cabe confundir locación de cosas y depósito.

El tema, realmente, no merecería ni mencionarse, si no
fuera que se han presentado algunas dificultades respecto al
llamado "depósito en cajas de seguridad" y al "contrato de
garage", donde se sale ya del terreno de la comparación en-
tre contratos "puros" sin elementos extraños y se entra al de
las combinaciones contractuales.
1. La locación pura y el depósito puro

La doctrina suele marcar la diferencia entre ambos tipos
contractuales recordando que la locación de cosas es un con-
trato oneroso, consensual, por el cual se concede el uso o el
goce, en tanto que el depósito es un contrato gratuito, real, y
por él no se concede el uso de la cosa.
A. Esa forma de encarar el tema es errada y conduce a
inútiles negaciones cuando, saliendo del terreno de los con-
tratos puros, se enfrenta el esquema de las combinaciones
contractuales.
a) La locación de cosas es un contrato oneroso, pero que el
depósito sea un contrato gratuito, es una afirmación que de-
be tomarse con reservas. El depósito es un contrato gratuito,
según el Código Civil (art. 2182) pero no según el Código de
Comercio (art. 573 del mismo). Un depósito oneroso no será
técnicamente depósito en el sentido civilista, pero en mane-
ra alguna será por ello locación de cosas. Hay que despejar
el fantasma de las palabras que puede oscurecer la com-
prensión de la finalidad económica, y para comprender la
distinción, llamar directamente "depósito" al negocio jurídi-
co con la finalidad de tal, así sea oneroso. Tal es el lenguaje
al que aquí acudiremos, en esta búsqueda de la distinción
última e insuprimible, entre locación de cosa y depósito.
b) La locación de cosas es un contrato consensual, y el de-

pósito es un contrato real.
Así es en nuestro sistema, pero no por una necesidad de
los tipos, sino por razones históricas (supra, §5, VI). Si la
historia se hubiera desarrollado en otro sentido, nada im-
pediría que se estructurara a los dos contratos como con-
sensúales, o a los dos como reales, o que, colocado el desa-
rrollo al revés, fuera la locación de cosas un contrato real,
y el depósito un contrato consensual; de hecho, hay siste-
mas donde el depósito es consensual 37 . Añádase a ello que
con decir que la locación es consensual y el depósito es re-
al, tan solo se elude al problema que reaparece cuando se
trata de distinguir entre la locación de cosas y la promesa
de depósito oneroso.
c) En cuanto al distingo que quiere establecerse obser-
vando que a través de la locación se concede el uso o goce, en
tanto que por el depósito no, olvida que hay una locación de
uso (sin goce) y que según el Código Civil no deja de haber
depósito si se concede el uso (art. 2183).
B. La real distinción entre ambos contratos está en la fi-
nalidad que persigue quien entrega o debe entregar la cosa.
La locación es con fines de renta de la cosa, en tanto que el
depósito persigue la guarda de la cosa.
Por eso, son inconfundibles la locación de cosas y el depó-
sito oneroso (como el comercial). En la locación de cosas debe
pagar el precio quien recibe la cosa, en tanto que en el depó-
sito, quien entrega la cosa.
2. Las cajas de seguridad

La contratación relativa a ellas entra dentro de las prác-
ticas bancarias. En su práctica actual, implica una infraes-
tructura y una organización particulares.
Dentro de una bóveda acorazada hay múltiples cajas de
seguridad, metálicas, empotradas, formando compartimen-
tos o nichos, cuyas puertillas tienen doble cerradura, una
37 Código suizo de las obligaciones, art. 472; mexicano, art. 2516. Véase Jorda-
no Barea, La categoría de los contratos reales, págs. 38 y sigts.
que se abre con la llave que el Banco entrega al usuario, y

otra con la llave maestra que queda en poder del Banco;
dentro de cada caja o nicho, hay un cofre, también metálico,
que tiene su propia cerradura, o a la que se puede asegurar
con ua candado, de cuya llave dispone el cliente. El acceso a
la bóveda se verifica en horas determinadas, cuando las
puertas se abren por un mecanismo de relojería, siendo la
entrada a ella, controlada bajo firma; acompaña al cliente
un empleado que acciona la llave maestra, y deja luego al
cliente para que haga lo suyo, retirando el cofre que está
dentro de la caja, y trasladándose con él a una cámara conti-
gua para extraer del cofre, o introducir, los objetos que co-
rrespondan. Luego el cliente retorna a la bóveda, coloca den-
tro de la caja de seguridad el cofre, cierra la puertecilla, y se
retira por la puerta por la que accedió. Según la clase de ins-
titución, pueden imaginarse formas más elementales o más
sofisticadas de estructura y organización38.
Se discute si entre el Banco y el cliente hay una locación
de la caja de seguridad, o un depósito, o una combinación
contractual, o un contrato bancario autónomo.
Los partidarios de la doctrina de la locación fijan el acen-
to en el hecho de que el Banco pone a disposición un espacio
físico para su utilización, y encarnizándose en su crítica con-
tra la doctrina del depósito, observan que no puede hablarse
de él, pues estamos aquí ante un contrato consensual y one-
roso, y porque el Banco no conoce el contenido que introduce
el usuario en la caja39.
a) Las críticas que se dirigen contra la doctrina del depó-
sito son exageradas. Dejando a un lado la objeción relativa a
la consensualidad y a la onerosidad, cuya crítica ya verificá-
ramos, debe también descartarse la atinente a que el Banco
no conoce el contenido que pueda haber en la caja, pues el
mismo fenómeno se presenta en el caso de depósito en saco,
caja o bulto cerrado (art. 2188, inc. 2).
38 Para una completa descripción de la práctica: Fernández-Gómez Leo, Tra-

tado teórico práctico de Derecho Comercial, III-B ns 44.
39 Rezzónico, Estudio, II, págs. 37/8.
b) A la luz de la doctrina de la locación queda sin explica-

ción la obligación de custodia que pesa sobre el Banco.
Es en vano que los partidarios de ella pongan de relieve
el que hay casos de locación que llevan una obligación de
custodia, como es la hipótesis de la locación de un departa-
mento con servicio anexo de portería 40 . El ejemplo que colo-
can sale ya de la locación pura, al aparecer prestaciones ac-
cesorias que no son de locación, y si se sigue hablando de
ésta, es porque se ve en ella lo principal. Si se quiere trasla-
dar la analogía al servicio de cajas de seguridad, habría que
ver lo principal en la concesión del uso de la caja, lo que se
ha afirmado, pero que, personalmente, nos parece forzado:
el cliente del Banco no busca un lugar donde poner sus efec-
tos, sino una protección a los mismos, y ésa es su mira prin-
cipal, pues si se admite que puede haber una locación con
prestaciones accesorias de custodia, ¿por qué no admitir a
la inversa que puede haber una guarda con prestación acce-
soria de provisión de un lugar en exclusiva?
c) Concluimos sosteniendo que, a nuestro entender, el
fenómeno debe ser enfocado como una combinación con-
tractual usualmente típica, donde lo principal es el depósi-
to. Para quienes insisten —sin razón— en que el depósito
es gratuito, sin necesidad de acudir al ejemplo del depósito
comercial, bastará con recordarles que la locación es con fi-
nes de renta, y que, en la práctica bancaria, lo ínfimo del
precio que el cliente abona, está demostrando que tal fina-
lidad no se da, sino que entran otras motivaciones de
atracción de clientela 41 .
3. Contrato de garaje
La doctrina se inclina a ver una combinación de contra-
tos, pero subsiste el problema de determinar si la locación
de cosas o el depósito constituyen lo principal.
Pensamos que aquí no se puede dar una respuesta

41 Fernández-Gómez Leo, loe. cit.
uniforme, porque hay distintas variedades en nuestras prác-

ticas: con control o no de acceso y de salida, con cochera fija
o no, con puertas abiertas o cerradas, con entrega o no de la
llave del coche (comp. infra, §114, VI).
§97. Naturaleza del derecho del locatario
I. El problema y su importancia
El derecho del locatario es personal. Es un crédito contra
el locador.
Pero como Troplong enseñó con énfasis que es un derecho
real y como su doctrina reaparece de cuando en cuando en-
tre nuestros autores, se torna necesario que nos detengamos
en el tema.
Combatiremos contra Troplong. Pero no contra Troplong
en Francia, pues ¡ocúpense de eso los franceses! sino contra
Troplong "nacionalizado" argentino, esto es, en la medida en
la que se pretenda trasladarlo a nuestro sistema.
Pero debemos hacernos cargo, primero, de esta pregunta:
¿tiene importancia práctica el determinar la naturaleza del
derecho del locatario?
Hay quienes parecen contestar negativamente 1 . Si fue-
ra así, no se justificarían los extensos desarrollos que se
efectúan: dé cada uno su opinión en breves líneas, y que-
demos en paz.
1. Las consecuencias de la pretendida naturaleza real

Que el debate presenta interés práctico se demuestra se-
ñalando algunas de las consecuencias que debieran seguirse
de la tesis del derecho real y que no se admiten para la del
derecho personal:
A. Quienes afirmen que el derecho del locatario es real
tendrán que dar su sitio al art. 1184 inc. 1, suscitando, para
el contrato de locación, problemas similares a los que se pre-
sentan para los boletos de compraventa.
Está en juego, nada más ni nada menos, que ¡la forma del
contrato de locación inmobiliaria!
1 Comp. Borda, Contratos, n" 606.

36 §97. Naturaleza del derecho del locatario
B. Con la tradición, el locatario entra en relación fáctica

con la cosa. Esa relación, ¿deberá ser calificada como pose-
sión2 o como tenencia?
Los partidarios de la naturaleza real debieran calificarla
como posesión, porque detentar a título de derecho real es
poseer.
Y no se diga que la calificación carece hoy de interés, so
pretexto de que el tenedor goza también de acciones protec-
toras, porque:
a) Por un lado, hay acciones posesorias de las que no goza
el tenedor. Pero no insistimos demasiado en esta diferencia,
porque ello nos llevaría a otro debate 3 . Contentémonos, para
el tema que hoy nos ocupa, con las diferencias que de inme-
diato señalamos.
b) Por el otro, encontrar posesión significa:
Que se aplica el art. 2412 a la adquisición por el locata-
rio...
Que se aplica el art. 4015, esto es ¡se declara el derecho
del locatario, usucapible!4
C. La tesis de la naturaleza real debiera conducir a conce-
der al locatario una acción real: art. 2756.
No se diga que la inquietud queda satisfecha con darle
las acciones posesorias, porque eso sería olvidar la regla
"Nihil commune habet proprietas cum possessionem".
2 Con la palabra "posesión" aludimos aquí, tanto a la posesión en sentido técni-

co, como a la cuasiposcsión. Para quienes no distinguen entre posesión y cuasipose-
sión, la tesis del derecho real debiera conducirlos a ver "posesión"; para quienes
distinguen, lo que debiera verse es "cuasiposcsión". No hemos conceptuado pruden-
te volcar esta disputa en el texto, porque complicarla inútilmente la exposición. So-
bre lo que nosotros pensamos respecto a la cuasiposesión (que admitimos como algo
distinto de la posesión) véase nuestro Derechos reales, §16, III.
3 Véase nuestro Derechos reales, §34, III.
4 No se diga que estaríamos ante una usucapión inútil, dado el tiempo máximo
de la locación y el de la prescripción corta, por no hablar de la larga (arts. 1505 y
3939). Por un lado, un plumazo del legislador puede darle utilidad, y la ley de unifi-
cación civil y comercial (vetada) presenta un nuevo art. 1505 donde para la mayoría
de los destinos el plazo puede ser de 50 años, sin olvidar los plumazos que ya se efec-
tivaron con las leyes que prorrogaron las locaciones. Por el otro, aún en la legislación
vigente, el art. 45 de la ley 13.246 nos suministra u n plazo de 20 años. Finalmente,
para los muebles, la prescripción corta es inferior a diez años (art. 4016 bis).
§97. Naturaleza del derecho del locatario 37
D. Los partidarios de la naturaleza real debieran aplicar

el art. 2505 para las locaciones inmobiliarias...
E. Dejamos para más adelante el tema de la locación de
cosas ajenas, y el de las locaciones sucesivas (infra, aquí, IV
y VII).
Y con todo esto, desde luego, no pretendemos agotar la
lista de diferencias de interés, sino presentar las que consi-
deramos de mayor relevancia...
2. La posición de la doctrina realista

En el número anterior, reiteradamente hemos dicho que
la tesis del derecho real debiera conducir a tales y tales con-
secuencias.
Nos asiste, en efecto, la fundada sospecha de que los au-
tores realistas negarán esas consecuencias.
A. La sospecha es fundada, porque se basa en lo que
Troplong (numen de la doctrina realista) dijo. El ya advir-
tió que la detentación por el locatario no era posesión, sino
tenencia, y que, por lo tanto, no daba lugar ni a usucapión,
ni a acciones posesorias5.
Nosotros podemos comprender que haya derechos reales
que no se ejerzan por la posesión (v.g.: la hipoteca), pero no que
se hable de derechos reales que se ejerzan por la tenencia. Eso,
nos parece, es salir totalmente del sistema argentino.
B. Por supuesto que si los autores realistas rechazan to-
das las consecuencias que se siguen de la naturaleza que
adscriben al derecho del locatario, el debate en torno a si ese
derecho es real o personal parece carecer de importancia.
No preguntaremos: si carece de importancia ¿para qué pro-
mueven el debate? Les diremos que lo que carece de impor-
tancia es que ellos llamen "real" a lo que luego describen como
"personal", pues demostrado el lapsus lingüístico en que incu-
rrieron, todo queda como antes: el usufructo es un derecho
real en tanto que el del locatario es un derecho personal.
Pero consideramos inadmisible el afirmar que carezca de
5 TVoplong, Louage, sobre el art. 1709, nQ 6, y Prescription, núms. 331 y 366.

importancia práctica el determinar si el derecho del locata-

rio es real o personal, cuando se usan estas palabras en su
sentido técnico,
II. La doctrina de Troplong
Troplong nos presenta un exótico derecho real, que, según

la descripción que él mismo verifica, se ejerce no por pose-
sión, sino por tenencia, y que constituye una carga, pero una
carga productiva, con lo cual tenemos un jus in re aliena "fa-
vorable" al fundo gravado6.
No combatamos este exótico derecho real, y forzando la
imaginación, supongamos que es posible un derecho real así
configurado.
Preguntemos tan solo de dónde extrae la naturaleza real
del derecho del locatario. Lo saca del art. 1743 del Código
Napoleón, razonando que, pues los derechos reales se carac-
terizan por ser titularidades sine respectu ad certarn perso-
nam, el derecho del locatario presenta esa característica,
pues es invocable frente al adquirente del inmueble locado.
Se advierte que ese razonamiento de Troplong puede ser
trasladado a nuestro sistema, en atención a lo dispuesto por
nuestro art. 1498.
Dejemos el análisis del art. 1498 para su oportunidad (in-
fra, aquí, VI>. A los fines que ahora perseguimos, nos basta
con reconocer que es cierto que la locación resulta oponible
al adquirente de la cosa.
Pero de que resulte oponible al adquirente ¿se seguirá
que se da esa característica de la que parte Troplong, quien
postula que el derecho real es invocable frente a todos?
Es fácil advertir que hay un salto lógico en el razona-
miento de Troplong: el adquirente no es todos. El adquirente
solo es uno entre todos.
La persecución propia de los derechos reales se da contra
todos, y se da, v.g., contra el usurpador; es posible imaginar
6 Troplong, Louage, sobre el art 1709, n-' 5 y lugares citados en la nota anterior.
una limitación excepcional del derecho de persecución res-

pecto a alguno (como acontece ante la regla del art. 2412),
pero calificar de real a un derecho donde la regla es la inver-
sa y solo se concede una "persecución"7 contra uno (el adqui-
rente) es desnaturalizar todo el sentido de lo real.
III. Demostración de la naturaleza personal

No se trata, aquí, de argumentar con la nota al art. 1498
pues las notas no son ley.
1. Los textos
Se trata de invocar directamente los textos.
a) Está el explícito art. 2462 inc. 1: "... con derecho perso-
nal a tener la cosa, como el locatario, o comodatario".
b) Y como si ello no fuera suficiente, está el art. 574, que
distingue entre la obligación de dar "con el fin de constituir
sobre ella derechos reales" y la de dar con el fin "de transferir
solamente el uso o la tenencia" sobre la que legisla el art. 600
que especifica que cuando se trata de transferir "solamente el
uso" se aplica lo dispuesto "en el título Del arrendamiento".
2. La tenencia
Corresponde, sí, para que se comprendan los exactos al-
cances de la tesis que sustentamos, aclarar que hay que dis-
tinguir entre la locación y la tenencia a título de locación.
El derecho del locatario es personal, y sigue siendo perso-
nal después que se le hace entrega de la cosa arrendada.
Precisamente porque es personal, la detentación que adquie-
re es tenencia (art. 2462, inc. 1).
Pero el hecho de la tenencia da lugar a otro derecho (el
jus detentionis) y este otro derecho tiene naturaleza real8.
No hay contradicción alguna en afirmar que el derecho
7 Entrecomillamos lo de "persecución", porque, según nuestra opinión, no hay,

propiamente hablando, una persecución en la hipótesis del art. 1498, sino una tras-
lación del contrato.
8 Sobre la naturaleza del jus detentionis, nuestro Derechos reales, §15, XI, 3.
del locatario sigue siendo personal después de que adquiere

la tenencia, y el sostener que la tenencia genera un derecho
real. Son derechos que se mueven en planos distintos, pues
a la tenencia también cabe aplicar la regla nihil commune
habet proprietas cum possessionem. Para decirlo con otras
palabras, nada de común tiene la tenencia con el derecho a
cuyo título se detenta, derecho este último, por lo demás,
que puede no existir, pues la tenencia puede también ser le-
gítima o ilegítima.
IV. Locación de cosa ajena

Recordemos todo lo dicho respecto a la contratación sobre
cosa ajena (supra, §15, V) y a la venta de cosa ajena (supra,
§49).
Acudiendo a un arcaísmo terminológico, y permitiéndo-
nos la licencia de denominar a nuestro contrato "locación-
conducción" tengamos presente que aquí hablaremos de la
locación de cosa ajena, esto es de la hipótesis en que la cosa
es ajena para el locador. La conducción de cosa ajena (ajena
para el locatario) no puede presentar problemas, como no los
presenta la compra de cosa ajena, que es lo normal; los pro-
blemas se presentan cuando la conducción es de cosa propia,
y a ellos nos referiremos por separado (infra, aquí, V).
Hablaremos de la locación de cosa ajena, dejando también,
para un posterior apartado (infra, aquí, VI) el tema de la
sublocación de cosa ajena, que presenta sus particularidades.
Así circunscripto el material: ¿es válida la locación de co-
sa ajena?
El tema es espinoso. Nosotros nos decidimos por la doctri-
na mayoritaria que se pronuncia por la validez. Entiéndase
bien: validez inter partes, pero ineficacia respecto al dueño.
1. El supuesto de hecho
Es paralelo al de la venta de cosa ajena.
La consecuencia es distinta, porque la venta de cosa aje-
na es inválida, en tanto que la locación de cosa ajena es váli-
da, pero los respectivos supuestos de hecho son paralelos.
De allí podemos extraer esta regla que nos ahorrará inú-

tiles repeticiones: en todos los casos en los que no correspon-
da hablar de invalidez de la venta, a fortiori, tampoco podrá
plantearse un problema respecto a la locación.
2. Las relaciones internas

Se dan entre locador y locatario. Nos plegamos a la tesis
mayoritaria que afirma la validez del contrato.
Pero debemos reconocer que el tema es espinoso.
A. Por de pronto, no podemos eludir el reto del art. 1494
que verifica una genérica remisión a las reglas de la compra-
venta, de lo que bien puede surgir la tentación de aplicar la
regla del art. 1329 que conduciría a la invalidez de la loca-
ción de cosa ajena.
A ello decimos:
a) El art. 1494 remite, sí, a las reglas de la compraventa,
pero ello debe ser entendido "en cuanto fuere aplicable".
En la compraventa, la obligación principal del vendedor
es la de dar la cosa para transferir la propiedad de ella (o en
su caso constituir un derecho real: supra, §42, VI, 2) por lo
que la invalidez de la venta de cosa ajena constituye un pro-
cedimiento de técnica jurídica que tiene presente esa finali-
dad (supra, §49, II, 3). En la locación, la obligación principal
es la de conceder el uso o goce, sin constitución de derecho
real, formando parte del contenido natural del contrato el
hacer usar o gozar no justificándose la aplicación de asimi-
lar procedimiento de técnica jurídica.
Comprendemos que la disquisición que antecede no con-
vencerá a quienes conciban el derecho del inquilino como de
naturaleza real. Pero nosotros nos pronunciamos por la na-
turaleza personal.
b) La legitimación para la locación es distinta que para la
compraventa. Lo demuestra el art. 1501. Es verdad que el
art. 1501 no toca directamente el tema de la locación de cosa
ajena, pero, indirectamente, sirve para resolverlo, porque si
lo absolutamente inajenable es locable, a fortiori, debe esti-
marse que una ausencia de legitimación superable no impi-
de la locación.
c) La norma del art. 738 solo se aplica a los pagos por los
que "deba transferirse la propiedad de la cosa". La regla del

art. 2670 excluye los arrendamientos. El art. 2412 no se aplica
a la tenencia. Todo ello está marcando una posición del sis-
tema general de nuestro derecho en el sentido de que los
negocios relativos a derechos personales se rigen por reglas
distintas a las de los negocios concernientes a derechos reales.
B. Y aunque los partidarios de la validez suelen pasarlo
por alto, tampoco podemos eludir el reto del art. 2682: "El
condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni
hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El
arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de
ningún valor".
Si sólo nos fijáramos en eso de que "es de ningún valor",
habría que concluir que la locación de cosa ajena es inválida.
Pero el precepto debe leerse en el contexto que lo precede,
donde se habla de actos "con perjuicio del derecho de los co-
propietarios". Sólo se trata de un tema de legitimación: ¿es-
tá o no legitimado un condómino por los demás? No se trata
de un problema de validez del contrato con el tercero, sino
de oponibilidad a los otros condóminos; el tema de la validez
queda sujeto a otras normas. Lo confirma el art. 2683 que
no nos dice que los actos vendrán a ser válidos, sino que se
limita a decir que serán "eficaces".
Para la venta por el condómino, el art. 1331 es explícito,
pues habla de anulación. Para la locación por el condómino,
el art. 1512 se limita a decir que "no puede arrendarla", lo
que permite una lectura donde la sanción sea la inoponibili-
dad a los otros condóminos, sin que sea el caso de aplicar la
doctrina del art. 18 porque aquí la sanción se encuentra pre-
vista en el art. 1195: res inter alios acta.
C. La validez del contrato inter partes es independiente
de la buena o la mala fe de ellas.
La buena fue del locatario interesa para el tema de la
evicción, pues si es de mala fe no puede reclamar daños y
perjuicios.
Pero como un sector de la doctrina hace depender de la
buena o mala fe la validez misma del contrato, y para el te-
ma de la responsabilidad por daños da una respuesta distin-
ta a la que nosotros proporcionamos, examinaremos conjun-
tamente el tema de la validez y el de la indemnización de

daños, a través de las cuatro hipótesis que presenta ese sec-
tor de la doctrina9:
a) Si ambas partes son de buena fe, se afirma que el con-
trato es válido. Va de suyo que, si luego el locatario es expul-
sado por el dueño, tendrá derecho a la indemnización de da-
ños que reclamará del locador (doct. art. 1531).
Pero, inexplicablemente, después de sentar el principio a
tenor del cual, cuando las dos partes son de buena fe, el con-
trato es válido, se pretende que, si con posterioridad a la ce-
lebración del contrato, las partes se enteran de que la cosa
es ajena, se torna aplicable el art. 1329, con la consecuencia
de que el locador puede pedir la nulidad hasta la entrega, y
el locatario en cualquier momento. Sinceramente, no com-
prendemos cómo pueda surgir una acción de nulidad (que
supone un vicio concomitante a la conclusión del contrato) a
raíz de un hecho posterior, como sería un conocimiento so-
breviniente.
Es verdad que, para justificar la concesión de una acción
de nulidad al locador de buena fe, que luego conoce el defecto,
se ha pretendido que no podría obligárselo a "cumplir un con-
trato que supone la transmisión de un derecho que pertenece
a otro, con el consiguiente daño para éste". La tesis que pare-
ciera respirar moralidad, presupone que habrá un daño para
el dueño, que sólo podría darse si el contrato y la tradición
consiguientes fueran oponibles, lo que no es así linfra, aquí,
sub 3); por otra parte, para que el locatario pudiera, por ac-
ción contra el locador, obtener la entrega de la cosa, sería ne-
cesario que el locador se encontrara en la posesión tlato
sensu) de ella, y en tal caso, ¿cómo juzgar (desde el punto de
vista de la moral) la conducta de quien no entrega pero per-
manece en la cosa? Al locador que le asalten esos escrúpulos
morales le queda siempre esta salida: retorne la cosa a su
dueño, colocándose en la imposibilidad fáctica de entregarla
al locatario, a quien satisfará con los daños y perjuicios.
9 Borda, Contratos, n"631.

Y es también verdad que para justificar una acción a fa-

vor del locatario, se ha argumentado con la hipótesis de que
"la amenaza de un desalojo inmediato por el dueño lo priva
di- realizar las mejoras o gastos con los cuales contaba para
hacerle rendir sus frutos a la cosa". Pero dejando a un lado
el que la amenaza, en los hechos, de nada lo priva, pudien-
do, a lo sumo, decirse que el temor a la amenaza lo volverá
prudente, queda en pie esto: no se queje el locatario, porque
estará a cubierto por la responsabilidad por evicción en base
a la cual contrató. Se dirá que el locador puede resultar in-
solvente, pero ése es el riesgo que corre cualquier acreedor;
se dirá que la responsabilidad por evicción puede haber que-
dado excluida contractualmente, pero quien así contrata
asume el riesgo consiguiente.
b) Si las dos partes son de mala fe, se afirma que el con-
trato es también válido y debe ser cumplido, agregándose
que el único problema es el de determinar si el locatario ex-
pulsado por el dueño puede o no reclamar una indemniza-
ción al locador.
No dudamos de que el contrato es válido. ¿Cómo podría-
mos dudarlo, si hemos afirmado que el tema de la validez es
independiente de la buena o mala fe?
Queda, por lo tanto, el tema de la indemnización de da-
ños. Se ha dicho que el locatario puede reclamar una indem-
nización, porque "esa responsabilidad surge de la obligación
de garantía del locador". Discrepamos: lejos de surgir esa
responsabilidad, se encuentra negada por la doctrina de los
arte. 2106 (supra, §40, XI) y 1532.
c) Si el locador es de buena fe y el locatario de mala fe, se
afirma que el contrato es válido con dos salvedades: a') el lo-
cador que con posterioridad toma conocimiento de que la co-
sa es ajena puede negarse a entregarla, por las razones da-
das sub a, razones que, por nuestra parte, ya hemos rebati-
do; b') el locatario no podría reclamar una indemnización de
daños por falta de entrega de la cosa (en lo que discrepamos,
pues da por supuesto que el locador no está obligado a entre-
garla) o por haber sido expulsado por el dueño (lo que es
exacto pero no por la razón que se da de que hay que prote-
ger al locador de buena fe, sino por la doctrina del art. 2106.
d) En fin, si el locador es de mala fe y el arrendatario de

buena fe, se afirma que hay que aplicar al locador la regla
sub b, y al arrendatario la sub a. Coincidimos, con esta acla-
ración: lo que en sub b y sub a hemos defendido nosotros.
3. Relaciones externas con el dueño

ínter partes, la locación es válida, pero inoponible al due-
ño: res ínter alios acta.
Una oponibilidad al dueño sólo podría darse si mediara
una especial legitimación o una ratificación por éste.
V. Conducción de la cosa propia
Es un supuesto de hecho paralelo al de la compra de cosa

propia.
Aquí, podemos sentar la regla de que donde no hay un
problema de invalidez de la compra, a fortiori, tampoco pue-
de haberlo de invalidez de la conducción. Son válidas las si-
guientes operaciones: el titular del dominio revocable con-
trata para la hipótesis de que la resolución se opere, o el nu-
do propietario toma en conducción del usufructuario, o un
condómino, de los otros copropietarios.
Pero quedan los casos en los que habría invalidez de tra-
tarse de una compra; ¿qué decir si lo que está en juego es
una conducción?
Para Pubini "indudablemente" la operación es inválida,
puesto que las condiciones de arrendatario y propietario se
contradicen, "dado que el derecho de goce es un atributo del de
propiedad". De allí extrae que no puede hablarse de un negocio
en el que el arrendatario subarriende al propietario y que debe
"estimarse que en este caso se resuelve el arrendamiento pre-
cedente, y la diferencia entre la suma debida por el arrendata-
rio y la que el arrendador se obliga a pagar no constituye más
que la indemnización por la resolución"10.
10 Fubini, El contrato de arrendamiento de cosas, nB 191.

46 §97. Naturaleza de! derecho del locatario
Pese al "indudablemente" de Fubini, tenemos otra opi-

nión. Estimamos que el negocio es válido.
1. Subconducción por el propietario-locador

Comencemos por rebatir la conclusión que extrae para el
caso de subarriendo a favor del propietario-locador.
a) Supongamos que Primus, propietario, concedió en loca-
ción una cosa a Secundus, quien luego se la subarrienda por
el todo, por un precio mayor, y por un tiempo que equivale a
todo el que falta para que expire el arriendo. Damos esta hi-
pótesis porque es la que mejor se acomoda (como en breve
veremos! al razonamiento de Fubini.
¿De dónde se extrae una resolución que perjudicará al
propietario-locador, en su calidad de sublocatario, privándo-
lo del derecho a que el sublocador cumpla con obligaciones
que dentro de la autonomía privada pueden ser más severas
en la sublocación que en la locación <art. 1600)?
b) Variemos el ejemplo, y supongamos que la subconduc-
ción por Primus <propietario locador) sea parcial, por un pre-
cio que sea <a fuer de parcial) inferior al de la locación, y por
un tiempo que no cubra el que falta para el vencimiento del
arriendo. ¿De qué resolución cabe hablar si al expirar el
subarriendo corresponderá que continúe el arriendo, y de
qué indemnización si no hay una suma mayor?
2. Subconducción por el propietario no locador
Volvamos al ejemplo sub 1. a, pero variándolo en este sen-
tido: el locador no fue el propietario, y es éste quien subcon-
trata con el locatario. Pretender aquí que queda resuelto el
arriendo es afectar el res ínter alios: ¿quién es el locatario
para disponer de los derechos del locador, por indemnizado
que se sienta?
Por el contrario, nosotros sostenemos que dado este caso,
el propietario que subconduce ostentará una subtenencia a
nombre del locatario, y éste una tenencia a nombre del loca-
dor que (si allí se corta la cadena de señoríos fácticos escalo-
nados) será poseedor.
No se queje el propietario sublocatario del ejemplo si en
el ínterin se cumple la usucapión en su contra, pues no usó
de las vías legales a su disposición. No diremos que por sub-

conducir haya renunciado a la propiedad, pues conservará la
reivindicatoría, pero sí diremos que subconduciendo ha rati-
ficado la locación.
3. Los principios generales

Y vayamos ahora a los principios generales que conducen
a la validez.
Contra lo que Fubini enseña, no vemos que haya real con-
tradicción entre las calidades de propietario y de locatario,
puesto que se mueven en planos distintos: allí, un derecho
real, aquí, un derecho personal. Cada uno de esos planos tie-
ne sus acciones propias.
VI. Sublocación de cosa ajena
La sublocación es una nueva locación (art. 1585).

Suele presentarse la sublocación como ejemplo de loca-
ción de cosa ajena, oponible al dueño, cuando la sublocación
no está prohibida11.
Conceptuamos ello una inadmisible mezcla de dos legiti-
maciones distintas, la legitimación para subcontratar y la
legitimación para contratar sobre una cosa ajena.
La diferencia pasa inadvertida cuando quien loca es el
propietario y quien subloca obra en virtud de un contrato
con aquél que no le prohibe sublocar.
Pero suponed que quien loca no es el propietario y quien
subloca está autorizado por el locador a hacerlo. Al propieta-
rio, ¿qué le importa que el locatario haya obrado facultado
por el locador? Esa sublocación sigue siéndole inoponible.
Pues el contrato entre locador y locatario le es inoponible, a
fortiori le resulta inoponible la cláusula de él que faculta a
sublocar.
11 Rezzónico, Estudio, pág. 89.

VIL Locaciones sucesivas

Primus, en calidad de locador, arrendó primero a Secun-
dus y luego a Tertius.
¿Cómo se resuelve el conflicto entre Secundus y Tertius?
1. SÍ no hubo entrega de la cosa
En pura doctrina, dentro de nuestro sistema, nada tiene
que hacer aquí el debate sobre la naturaleza real o personal
del derecho del locatario. Aun quienes crean que dicho dere-
cho es real, tendrán que admitir que antes de la tradición de
la cosa (art. 577)12 el conflicto propuesto es entre acreedores
a la tradición.
A. La tesis mayoritaria —que compartimos— otorga la
preferencia al primero en el tiempo. En el ejemplo, Secun-
dus prevalece sobre Tertius.
a) Para sustentar esa tesis, hay que sortear el obstáculo de
la doctrina del art. 3876: el privilegio no puede resultar sino
de una disposición de la ley, y en materia de privilegios, la
prioridad en el tiempo no es causa genérica de preferencia.
A tales fines, no bastaría con decir que la regla según la
cual la prioridad en el tiempo no es causa de preferencia,
funciona en la quiebra, pero no en el conflicto entre dos acre-
dores que reclaman el mismo objeto13 pues de que no haya
una preferencia en la quiebra 14 no se sigue, sin más, que la
12 Para no complicar la exposición más allá de lo necesario, omitimos referir-

nos a los casos en que el modo consiste en una inscripción constitutiva.
13 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n° 138.
14 En cuanto a lo que acontece dentro de la quiebra, en nuestro sistema, no ve-
mos que el tema haya preocupado a nuestra doctrina, por lo que pasamos a dar nues-
tra opinión. I.- Como cuestión previa, debemos dilucidar los efectivos alcances del art.
161, inc. 1 de la ley concursal, según el cual, si el fallido es locador "la locación conti-
núa produciendo sus efectos legales". La pregunta es ésta: si solo se hubiera presen-
tado Secundus, ¿obtendría la cosa? No lo creemos, pues del contexto del art. 161 se ve
que la ley concursal está pensando en un locatario que está utilizando la cosa, esto
es, que se encuentra en la tenencia de ella. II.- Interpretado así el art. 161, se advier-
te que, presentándose Secundus y Tertius, no hay posibilidad de conflicto en sus pre-
tensiones de obtener la cosa. Ninguno de ellos la obtendrá; ambos son acreedores de
prestaciones no dineradas (art. 131, ley concursal) cuya situación se reglará frente al
concurso por el art. 147 de la ley. En cuanto a las relaciones entre ellos, reducidos
ambos a pretender dinero, cobrarán a prorrata (arts. 273/4, ley concursal).
haya en las ejecuciones individuales 15 . Lo más que podrá

afirmarse es que, no habiéndola en la quiebra, puede haber-
la en las ejecuciones individuales, pero del poder al haber
media un buen trecho.
Cierto es que, acordando, fuera de la quiebra, una pree-
minencia al primero en el tiempo, no se persigue que uno
cobre primero y el otro no, o menos, sino que cobren am-
bos, pero de modo distinto: uno cobra en especie (obtenien-
do la entrega de la cosa) y otro en dinero (por la indemni-
zación). Pero no lo es menos que hay una desigualdad en
el trato.
Para llegar a ese trato desigual, hacen falta textos que
consagren el principio de prioridad.
b) Ese texto existe: es el del art. 3275, a través de cuya
doctrina (infra, aquí, 2) se obtiene, para el conflicto entre
dos locatarios sin tradición, una respuesta igual a la aplica-
ble al conflicto entre dos compradores sin tradición.
Unos y otros son acreedores. En el conflicto entre dos
acreedores a una dación de la misma cosa prevalece el ante-
rior.
B. Se plantea un problema especial cuando ninguno de
los locatarios sucesivos puede probar que es anterior al otro.
Habrá que tratar a ambos como locatarios simultáneos.
Por defecto de prueba, no puede entrar a funcionar la
doctrina del art. 3275.
Se ha pretendido que en tal caso hay que atenerse a las
fechas de las demandas, afirmándose que el que demandó
primero experimenta una turbación de derecho por obra del
que demandó segundo, lo que conduce a la resolución de la
locación, con indemnización, quedando así libre el paso al
segundo, que obtendrá la cosa16. Eso, nos parece, es hacer
funcionar el prior in tempore al revés, castigando al más di-
ligente. Añádase a ello que no admitimos que a quien de-
mandó primero deba considerárselo evicto por el solo hecho
de que hay un segundo demandante; para que se lo tuviera
15 Comp. Fubini, El contrato de arrendamiento de cosas, nQ 51.

16 Baudry-Lacantierie et Wahl, Louage, ne 142.
por evicto en el conflicto con él, habría que suponer que el

otro prevalece, que es precisamente el tema no resuelto. Por
lo demás, toda esa teoría no sirve cuando los dos demandan
al mismo tiempo, hipótesis en la cual se pretende que estan-
do los dos recíprocamente evictos, ambos contratos se re-
suelven, con derecho a indemnización17; esto, nos parece, es
santificar para el Derecho la posición del perro del hortela-
no, que ni come ni deja comer...
Hay que partir de esta base: los dos no pueden obtener la
entrega (pues media una imposibilidad), pero sería injusto
que ninguno la obtuviera y que los dos fueran indemnizados.
Parécenos que la solución está en acudir al sorteo, según la
doctrina del art. 206818.
2. SÍ hubo entrega de la cosa

No hay problema si la cosa fue entregada al locatario que
tiene el contrato anterior en el tiempo. Cualquiera que sea
el razonamiento que se utilice, se llega a la misma conse-
cuencia: su posición es inatacable por el segundo locatario,
que deberá dirigirse contra el locador por indemnización de
daños en razón del incumplimiento.
A. La cuestión se complica cuando es el locatario segundo
en el tiempo quien obtiene la entrega primero.
a) Un sector de la doctrina aplica el art. 3269, con la
consecuencia de que deberá distinguirse según que haya o
no buena fe19. La respuesta es cautivante, pero, reducida
a esos términos, tiene el inconveniente de que traslada a
los derechos personales una regla propia de los derechos
reales.
b) Otro sector20 invoca el art. 3275: el segundo contrato es
"de ningún valor" y no puede cobrarlo por el hecho de que se
haya cumplido la tradición, que implicaría un pago sin cau-
sa, que carece de causa oponible.
17 Baudry-Lacanüerie ct Wahl, loe. cil.

18 Comp. Borda, Contratos, n"664.
19 Borda, Contratas, n" 664 bis.
20 Rczzónieo, Estudio, II, pág. 49, nota 94.
S97. Naturaleza del derecho del locatario 51
c) Nosotros pensamos que hay que partir del art. 3275,

pero comenzando por interpretarlo.
¿A qué hipótesis se refiere exactamente el art. 3275? La
doctrina, invoca la nota de Vélez, según la cual: "Así, el
arrendamiento anterior es preferido al arrendamiento poste-
rior". Pero las notas no son ley, y, aunque lo fueran, no esca-
parían a la necesidad de interpretación, la que tendría que
hacerse, no según su fuente21 que se movió en otro sistema,
sino según el de nuestro Derecho...
El art. 3275 emplea el verbo "transmitir". Aceptamos la
equivalencia entre ese verbo y el "conceder" del art. 1493,
pero con admitirlo, y poner "transmitir" en el art. 1493, no
hemos avanzado mucho, ya que, entonces, cabe recordar que
la locación no transmite, sino que obliga a transmitir. Apli-
cado a la locación, el art. 3275 todo lo que nos dice es que la
locación celebrada con Tertius después de que Secundus en-
tró en la tenencia será "de ningún valor" (se sobreentiende,
respecto a Secundus). Pero literalmente, nada nos dice sobre
el caso que nos interesa: la del contrato con Tertius, después
del contrato con Secundus, pero antes de la entrega a éste...
Y literalmente, nada nos dice, tampoco, sobre la hipótesis en
la que el conflicto se suscite antes de la entrega, caso que
hemos tratado sub 1.
Para dar una respuesta, tanto al caso sub 1 como al que
ahora nos detiene, hay que salir de la literalidad del art. 3275
e interpretarlo según su espíritu. De su espíritu deriva que
existe alguna prioridad, pero ¿cuál y bajo qué condiciones?
A nosotros nos parece que ubicados en este terreno —de
indefinición literal del texto— hay que proceder a una cons-
trucción doctrinaria y dejar aflorar el sentimiento de justicia
que rechaza la mala fe, sentimiento que alienta en la doctri-
na sub a. Partiendo del art. 3275 se llega al art. 3269, como
se llega a la doctrina de los arts. 592 y sigts., a través de la
puerta que deja abierta el principio general del segundo pre-
cepto del art. 1494.
21 Para ia fuente: Zacharice-Massé-Vergé, Le Droit Civil Franjáis, §346, texto

a nota 7.
B. Si no puede acreditarse cuál es el contrato anterior, la

tradición efectuada decide el conflicto. También para la te-
nencia rige el principio "in pari causa melior est conditio
possidentis..."
Título II: Requisitos y prueba
§98. La acción, los elementos y la prueba
I. El consentimiento
La locación es un contrato; se aplican, por lo tanto, las re-

glas generales de IOP contratos.
Ello debiera ex isarnos de mayores desarrollos. Pero co-
mo la doctrina sude detenerse sobre el tema, algo diremos
para salir al paso de algunas observaciones que suelen ha-
cerse. Por lo demás, téngase presente lo que oportunamente
dijimos a propósito del consentimiento en la compraventa.
1. Aspectos sobre los que debe versar

Suele decirse que el consentimiento debe versar sobre la
naturaleza, la cosa, el precio y la duración1. Refiriéndose a
un contrato "regularmente concluido" se ha dicho que tam-
bién debe versar sobre el uso para el que se destina la cosa,
aclarando, acto seguido, que "lo único absolutamente esen-
cial a la existencia y validez del contrato es que haya media-
do consentimiento sobre la naturaleza y la cosa"2.
Nosotros entendemos que en tales afirmaciones se mez-
clan dos temas distintos:
A. Uno es el tema referido al contenido mínimo sobre el
cual las partes deben pronunciarse explícitamente, dejando
librado todo lo demás a la legislación supletoria. Se trata de
determinar cuál es el mínimo esfuerzo que cabe exigir a las
partes, para que pueda hablarse de un contrato de locación
concluido.
1 Salvat, Fuentes, ne 778.

2 Borda, Contratos, n s 607.
ó4 §98. La acción, los elementos y la prueba
En este sentido, no puede exigirse que haya tanto como

un "consentimiento" sobre la naturaleza, la cosa, el precio,
la duración y el uso. Basta con que las partes se hayan ex-
plicitado sobre los tres primeros aspectos, como pasamos a
demostrarlo:
a) Es preciso que las partes se hayan pronunciado sobre
la naturaleza, es decir, sobre su voluntad de concluir una lo-
cación de cosa. No es necesario que empleen fórmulas sacra-
mentales, sino que del contexto resulte que eso es lo que han
querido. Esto es básico, pues mientras no pueda saberse qué
tipo de contrato entienden concluir, será señal de que per-
manecen en el terreno de las tratativas, que quizás apunten
a una locación, quizás a un comodato (o a una compraventa,
donación, etc.)
b) Es preciso que se pronuncien sobre el objeto "cosa". Por
hipótesis, la kx-atio rerum es locación de cosas. La determi-
nación del objeto podrá ser mayor o menor (infra, §99, II, 2)
pero una indeterminación absoluta es inadmisible.
o Es preciso que se pronuncien sobre el objeto "precio".
Tampoco cabe aquí el mutismo absoluto.
Es verdad que se ha dicho que "hay que admitir en algu-
nos casos la validez del contrato cuando no se ha determina-
do el precio"8 aludiendo a la hipótesis en que la cosa hubiera
sido entregada sin haberse previamente fijado el alquiler o
establecido el método de fijación linfra, §99, III, 2). Pero en
esta afirmación hay un salto lógico: el contrato de locación
es consensual, y mientras no haya pronunciamiento sobre el
precio, no ha quedado definitivamente formado; lo que pasa
es que aquí se supone un paso más. que la cosa haya sido
entregada, con lo cual las partes salen del mutismo, y por el
acto de la entrega y de la recepción, si se trata de cosa mue-
ble se remiten a la legislación supletoria.
d) No es necesario que se pronuncien sobre el uso que de-
berá hacerse de la cosa, porque entra a funcionar la lex su-
pletoria (arts. 1504 y 1554).
3 Borda, Un: cit.

§98. La acción, los elementos y la prueba 55
e) Tampoco es necesario que se pronuncien sobre la dura-

ción del contrato (infra, §101,1, 2).
B. Tema distinto es el concerniente a saber si basta con
que haya habido consentimiento sobre lo esencial pese a que
no haya habido coincidencia sobre lo no esencial.
Aquí entra a jugar la doctrina del art. 1152. Coincidencia
de voluntades debe haber para todos los aspectos, para to-
das las cláusulas, sean esenciales, naturales o accidentales.
a) Por supuesto que no es necesario que las partes se ex-
pliciten sobre todo; eso sería una locuacidad inútil, si no re-
chazan la legislación supletoria, que implícitamente integra
el contenido contractual. Pero de esto a pretender que el
consentimiento solo debe versar sobre ciertos aspectos que
se afirman esenciales, media una gran distancia, pues las
partes, cuando en su sobriedad solo hablan explícitamente
de lo esencial, implícitamente están consintiendo en lo su-
pletorio, y nada agregando de lo accidental.
b) Pero que el consentimiento, explícito o implícito, debe
versar sobre la totalidad del contenido contractual se de-
muestra con estos ejemplos: si hubo una oferta excluyendo
la garantía por vicios redhibitorios, y la respuesta fue que-
riendo tal garantía, o si hubo una oferta de locación condi-
cional, y la respuesta fue por una locación pura y simple, el
contrato no se habrá formado porque "cualquier modifica-
ción que se hiciere en la oferta al aceptarla, importará la
propuesta de un nuevo contrato" (art. 1152).
2. Declaraciones expresas y tácitas

Como para los contratos en general, ambas maneras de
exteriorización tienen su sitio.
Pero, zanjando una dificultad, el Código no admite la tá-
cita reconducción (infra, §109, VI).
3. Modalidades
Se encuentra fuera de toda duda que la locación puede es-
tar sujeta a condición y a plazo. El caso del cargo es distinto,
pues depende de que se acepte o no su funcionamiento en los
contratos a título oneroso; nosotros nos hemos pronunciado
por la afirmativa (supra, §55, VI).
56 §98. La acción, los elementos y la prueba
Para la duración del contrato de locación de cosa existe

un plazo máximo, y para algunos contratos de locación de
cosa, un plazo mínimo {infra, §101).
¿Quid de la cláusula a tenor de la cual el contrato durará
hasta que le plazca al locador o locatario?
Parte de la doctrina ve en este caso un arbitrio que impli-
ca condición, y adentrándose en la doctrina de las condicio-
nes, se pregunta si no mediará allí una condición puramente
potestativa. Por caminos diversos, sale de la dificultad, con-
cluyendo en la validez de la cláusula4.
Nosotros compartimos la tesis de la validez, pero sin ver-
nos forzados a salir de las dificultades, simplemente porque
no nos introducimos en ellas. No estamos aquí ante un caso
de resolución, sino de rescisión. Un contrato con una cláusu-
la de ese tipo, es un contrato por el máximo de duración per-
mitido por la ley, con potestad rescisoria (supra, §34, III).
4. Vicios del consentimiento

Se aplican las reglas generales de los contratos, lo que en
nuestro Código (art. 1157) significa aplicar las reglas gene-
rales de los actos jurídicos.
5. Locaciones forzosas
A tenor del art. 1494 rige, en lo pertinente, el art. 1324.
El uso y el goce locativos pueden ser objeto de expropia-
4 La condición puramente potestativa invalida el contrato: art. 542. Quienes

razonan viendo aquí una condición se encuentran en apuros. Para el Derecho fran-
cés, Guillouard salió del paso negando que la condición fuera, en el caso, puramen-
te potestativa, lo que no convenció a Baudry-Lacantinerie et Wahl (Louage, v°
1211) quienes enseñaron que según el art. 1174 francés "la sola condición que anu-
la el contrato es aquella a la cual las partes subordinan el nacimiento de la obliga-
ción, y aquí es solo la duración del contrato la que está sometida a una condición
suspensiva". Fubini (El contrato de arrendamiento de cosas, nq 228) niega que del
art. 1174 francés (art. 1162 italiano de 1865) surja la distinción apuntada (su refe-
rencia es a la obra de Wahl) y sostiene que "no podrá estimarse señalada la dura-
ción cuando se haya abandonado al arbitrio del arrendador o del arrendatario", sin
que resulte claro si con ello quiere significar que el contrato es nulo (comp. lo que
enseña bajo el n s 226). Entre nuestros autores, Borda (Contratos n9 608) sigue la
doctrina de Baudry-Lacantinerie et Wahl. Comp. Rezzónico, Contratos, pág. 98, en
nota; Machado, Exposición y Comentario, IV, pág. 249.
ción5 y puede haber una promesa de locación. Una hipótesis

de locación forzosa puede verse en el art. 2856.
Locación forzosa fue la prevista en el art. 4 de la deroga-
da ley 13.581, y continuación forzosa la de las distintas leyes
de prórroga de locación que se sucedieron en el tiempo.
6. Preliminares de locación
Lo que en su lugar dijimos sobre los preliminares de con-
tratos {supra, §6, II) se aplica a los preliminares de locación.
Ello debiera excusarnos de mayores desarrollos, pero an-
te las afirmaciones hechas por algunos autores, conceptua-
mos prudente formular dos observaciones:
a) No se discute la posibilidad de un preliminar unilate-
ral de locación.
Pero hay quienes, utilizando el equívoco nombre de "pro-
mesa", distinguen entre promesas aceptadas y promesas no
aceptadas 6 .
Descartemos las "promesas no aceptadas" que nada tie-
nen que ver con la teoría de los preliminares de locación.
La promesa no aceptada es un acto unilateral. El nombre
técnico que le corresponde es el de "oferta".
El verdadero preliminar unilateral de locación es siempre
un acto jurídico bilateral, formado por la declaración de vo-
luntad común del futuro locador y del futuro locatario. Es
un contrato que obliga a la conclusión del contrato de loca-
ción. Se lo denomina preliminar unilateral, por sus efectos,
porque siendo un contrato, solo obliga a uno de los contra-
tantes (ya solo al futuro locador, ya solo al futuro locatario) a
la conclusión del contrato de locación.
b) Se discute, en cambio, la posibilidad de un preliminar
de locación bilateral, es decir, la de un contrato por el cual
ambas partes queden obligadas a la conclusión del contrato
de locación.
5 Enseñan lo contrario Baudry-Lacantinerie et Whal, Louage, nQ 121, pero en

nuestro sistema no vemos inconveniente en que la posición contractual del locata-
rio sea susceptible de expropiación.
6 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, núms. 43 y sigts.
58 §98. La acción, los elementos y la prueba
Hay quienes afirman que el preliminar bilateral de loca-

ción equivale al contrato de locación.
Es el conocido argumento del "circuito inútil".
Pero ¿quiénes son los juristas para declarar inútil un
circuito que las partes, desde que lo quisieron lo considera-
ron útil?'
II. La forma
El contrato de locación de cosas es no formal.
1. En apoyo de esta afirmación suele invocarse8 lo pres-

cripto por el art. 1494: "El contrato de locación queda con-
cluido por el mutuo consentimiento de las partes".
Como demostración de la tesis, este argumento es malo,
ya que lo único que el artículo nos dice es que el contrato de
locación es consensual, y en nuestro sistema y con la termi-
nología de nuestro Código, los contratos consensúales pue-
den ser formales o no formales9.
La razón es otra. El carácter no formal resulta de la regla
general del art. 974, a la que remite el art. 1182, y del hecho
cierto de que el Código Civil no ha previsto, aquí, una forma
determinada.
2. Es no formal, inclusive tratándose de inmuebles.

Si el derecho del locatario fuera real, habría que pensar
en el art. 1184 inc. 1, y así como la compraventa inmobilia-
ria es formal (supra, §50, II) habría que concluir que lo es la
locación inmobiliaria (doct. art. 1494 segundo párrafo).
Pero el derecho del locatario es personal.
3. Es no formal, inclusive en los regímenes particulares
7 Comp. Fubini, op. eit., n9 274.

8 Borda, Contratos, n° 611; Flah-Smayevsky, El contrato de tocación según el
Código Civil, pág. 72.
9 Véase lo que decimos en §5, nota 11 a., §42 nota 4, y §63, nota 6.
de la locación urbana (infra, §112, ID y de los arrendamien-

tos rurales {infra, §117, II).
4. Pueden las partes, por lo tanto, celebrar el contrato en

cualquier forma: por escritura pública, por instrumento pri-
vado, oralmente, por signos...
Si no acuden al escrito, tendrán dificultades para la prue-
ba, pero no comprometerán la validez del contrato.
Se ha dicho que si emplean el instrumento privado, el
contrato debe ser extendido en doble ejemplar, "bajo pena de
nulidad""1 pero esto es erróneo y sería realmente extraño
que fuera válida una locación oral y nula una escrita, so co-
lor de que falta el doble ejemplar. No es eso lo que resulta de
la correcta inteligencia del art. 1023; para la locación verti-
da en un único ejemplar, lo que resulta es un problema de
prueba.
III. El contenido
Como puede haber una locación ad-corpus, ad mensuram,

etc. recuérdese lo dicho en §51 que estimamos aplicable, mu-
tatis mutandi (doct. art. 1494, segunda parte).
Téngase presente que integran el contenido, en su caso,
las disposiciones de la lex supletoria.
IV. La prueba
El Código Civil no trae reglas específicas, por lo que resul-
tan aplicables las generales que hemos desarrollado en §26.
Para las locaciones urbanas y los arrendamientos rura-
les, véanse §112 y §117.
Para la autorización para hacer mejoras: art. 1543 {infra,
§106, V, 3).
10 Rczzónico, Estudio, II, pág. 71.

§99. Los presupuestos
I. Capacidad
El Código dedica un capítulo para tratar, según anuncia
su rúbrica, "De la capacidad para dar o tomar cosas en
arrendamiento".
Pero de los cuatro artículos que dedica a la materia, solo el
art. 1510 se refiere a ella sentando esta regla: "Los que ten-
gan la administración de sus bienes pueden arrendar sus co-
sas, y tomar las ajenas en arrendamiento, salvo las limitacio-
nes que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho".
La locación es a veces un acto de administración y otras
lo es de disposición (supra, §45, II, 3). Antes de la reforma
de 1968, esa distinción podía ser introducida en la interpre-
tación del art. 1510, a través de la salvedad final respecto a
"las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a
su derecho", pues el art. 135 negaba "a los emancipados por
matrimonio el hacer arrendamientos como arrendadores...
por plazo que exceda de tres años". Pero reemplazado ese
texto por el actual, que no contiene tal limitación, desapare-
ce para la capacidad el interés de la distinción. Basta con la
capacidad de administración aunque el acto pudiera ser juz-
gado para otros cánones (v.g.: legitimación de los represen-
tantes) como de disposición1.
Con estos desarrollos, puede darse por concluido el tema
1 No compartimos la afirmación contenida en Llambías-Alterini {Código Civil,

sobre el art. 1510) que con base en el art. 135 sostiene: "... el emancipado no podría
dar en locación cosas recibidas por él a título gratuito... si no contare con autoriza-
ción judicial, salvo acuerdo del cónyuge que fuera mayor de edad*. El art. 135 solo
exige autorización o acuerdo para los actos de disposición, por lo que esa doctrina
peca de excesivamente general, ya que tendría que excluirse por lo menos los casos
en que la locación fuera un acto de administración... Pero por lo que decimos en el
texto, no cabe aquí ni siquiera el hacer ese distingo, pues el art. 1510 se conforma
con la capacidad de administrar, y ésa tiene el menor emancipado, según el art.
135 incluso para los bienes recibidos a título gratuito.
§99. Los presupuestos 61
de la capacidad. Si los autores suelen presentarlo más fron-

doso es porque, ajustándose al método del Código, mezclan
problemas de capacidad con problemas de legitimación. So-
bre esta última: infra, §100,1.
II. El objeto "cosa"
Sobre esto:
1. Cosas y no derechos
La locación se refiere a cosas y no a derechos.
La doctrina se pregunta si se locan los derechos de caza,
de pastaje, de una patente de invención, de una concesión
hidráulica, ferroviaria, de transporte, los reales de usufruc-
to, uso, habitación2, etc.
Nosotros contestamos, en todos los casos, negativamente.
No negamos que se dé el fenómeno al que un sector de la
doctrina alude con la denominación de "locación de dere-
chos", pero afirmamos, respecto a los casos que se pretende
subsumir bajo ese nombre, que, o son directamente locación
de cosas, o son un contrato que no es de locación.
A. Los derechos reales de usufructo, uso, habitación, no
se arriendan, y en general, no se arrienda ningún derecho
real. Si a propósito de ellos se quiere hablar de locación, lo
que estará enjuego es la locación de la cosa que es objeto del
derecho real.
a) Partamos del derecho real por excelencia: el de domi-
nio. Nadie dirá que el propietario arrienda su derecho de
propiedad, sino la cosa sobre la que ejerce su dominio.
El dominio abarca una serie de facultades, atributos, a
los que —impropiamente3— suele llamarse también "dere-
chos". Que sepamos, nadie ha dicho tampoco que el propieta-
rio arrienda su. jus utendi4.
2 Tomamos estos ejemplos de Rezzónico, Estudio, II, pág. 85.

3 Véase nuestro Derechos reales.
4 Se ha hablado, sí, de "cesión imperfecta" (comp. Borda, op. cit,, ng 628).
62 §99. Los presupuestos
b) Pasemos a un caso específicamente previsto por la le-

tra de la ley: el del usuario. Según el art. 2965: "El usuario
que no fuese habitador, puede alquilar el fundo en el cual se
ha constituido el uso".
Separemos aquí dos temas que no deben confundirse: el
de la legitimación y el de la aptitud del objeto. Si hacemos
abstracción del tema de la legitimación (sobre él, infra,
§100, IV) queda esto: el usuario, cuando arrienda, no arrien-
da su derecho real de uso, sino el fundo mismo, o más gené-
ricamente, la cosa misma (art. 2951).
c) Vengamos ahora al caso del usufructuario, del que el
art. 2870 nos dice que "puede dar en arriendo el usufructo".
La expresión incorrecta de la ley no debe engañarnos, y del
usufructuario debe afirmarse lo mismo que del usuario: si
arrienda, loca la cosa.
La expresión incorrecta del art. 2870 tiene su paralelismo
en otra, también incorrecta, y muy en boga: la de "cuasipose-
sión de los derechos"'. No se cuasiposeen los derechos, sino
las cosas a título de ciertos derechos. Así también no se al-
quilan los derechos reales, sino las cosas, de las cuales se
hará tradición, en tenencia, al locatario.
d) Fijémonos en las servidumbres prediales. Activa y pa-
sivamente, son inherentes a los fundos. Implican ventajas,
utilidades, para el fundo dominante.
De ellas se afirma que quedan comprendidas en la locación
del fundo dominante, pero que no pueden ser locadas por se-
parado, dado su carácter de inherentes'', y porque aisladas no
representarían interés para el locatario, ya que ellas propor-
cionan una utilidad relativa y no absoluta'. Con Ulpiano, se
repite "locare servitutem nemo potest" <44. D. 19.2).
Nosotros sostenemos que las servidumbres prediales acti-
vas no son objeto de locación, ni conjuntamente con el fundo
dominante, ni aisladas de él, pero lo sostenemos con un sen-
tido especial, para cuya comprensión conviene partir de un
5 Véase nuestro Derechos reales, §3,1, 2, e.

6 Marcado, Explicalion, VI, pág. 442.
7 Troplong, Louage, n" 89.
ejemplo: Primus tiene derecho a sacar agua de la fuente, al-

jibe o pozo del inmueble de Secundus.
Si tenemos presente lo normado por los arts. 3104 y si-
guientes, concluiremos que Primus puede tener ese derecho
como creditorio o como real, y en este segundo caso, como
servidumbre predial o como servidumbre personal, y en to-
dos esos casos, el ejercicio del derecho implicará el uso de la
fuente, aljibe, pozo, ya en exclusiva, ya en forma conjunta
con otros. Y si tenemos presente la diferencia que hay entre
la posesión, la cuasiposesión y la tenencia legítimas y los co-
rrelativos señoríos fácticos ilegítimos, podemos también
imaginar un Primus con señorío de hecho sobre la fuente, el
aljibe, el pozo, sin el derecho a cuyo título disfrute del hecho.
Y bien: partamos del caso en el que Primus sea locatario
del pozo. Si teniendo ese derecho personal, alquila a Tertius,
verifica una sublocación que es una nueva locación. A la pre-
gunta "¿qué es lo que alquila?" no se dirá que alquila su de-
recho de locación, sino que alquila el pozo.
Dígase lo mismo del titular de una servidumbre predial
que, alquilando el fundo dominante, incluye en la locación la
fuente, el aljibe, el pozo: loca éstos y no la servidumbre.
Con esta base, enfrentemos el caso de la locación de la
fuente, aljibe, pozo, por el titular de la servidumbre predial,
que no da en locación el fundo dominante, y que pretende
una locación separada. El "no se puede" porque "locare servi-
tutem nemo potest", no funciona aquí, puesto que hemos vis-
to que no es la servidumbre la locada, sino la fuente, el alji-
be, el pozo. No hay un problema de falta de aptitud del obje-
to, sino un tema de falta de legitimación. Se comprenderá
esto con un paralelo: así como el locatario no puede sublocar
si le está prohibido, y menos puede sublocar para un destino
distinto, el titular de la servidumbre del ejemplo no podría
locar la fuente, el aljibe, el pozo, sin locar el fundo dominan-
te, pues ello implicaría la utilización del agua para un desti-
no distinto8.
8 No es un tema de aplitud del objeto, sino de legitimación, pues si. de hecho,

loca, la cuestión se resuelve por las reglas de la locación de cosa ajena.
B. Con insistencia se habla de la locación de los derechos

de caza y de pesca. Como estas actividades no se llevan a ca-
bo desde la cuarta dimensión, lo locado será siempre un fun-
do para un uso limitado.
C. Podríamos seguir multiplicando los ejemplos de pre-
tendidos alquileres de derechos que son locaciones de cosas,
pero, dejando todos esos casos a un lado, resulta evidente
que quedan otros en los que no aparecen cosas.
¿Quid cuando están en juego, v.g., el nombre comercial,
una patente de invención?
Respondemos: el contrato no es de locación, sino de cesión
de derechos por tiempo limitado9. Es una cesión que tiene
analogías con la locación de cosas, pero solo analogías.
2. Cosas determinadas relativamente

La locación es un contrato al que se aplican las reglas ge-
nerales sobre determinación del objeto (supra, §14, II, 2) se-
gún lo normado por los arts. 1170 y 1171. A la locación en
punto a requisitos, se le aplican las reglas de la compraven-
ta (art. 1494) lo que nos conduce al art. 1333 que exige la de-
terminación.
Entrando a las disposiciones específicas, el art. 1500
prescribe: "Pueden ser objeto del contrato de locación aun
las cosas indeterminadas". Y en la nota, Vélez, después de
adoctrinarnos que "a diferencia de los otros contratos, puede
alquilarse un coche, un caballo, sin determinarse precisa-
mente cuál sea", cita en apoyo a Pothier y a Troplong. El
ejemplo del caballo está tomado de Pothier, y el del coche, de
Troplong, pero ninguno de los dos pretende que eso sea "a
diferencia de los otros contratos".
El error de la nota es evidente, pues no hay en esto dife-
rencia entre la locación y los otros contratos consensúales10.
También puede venderse "un" coche, "un" caballo.
No hay una novedad en el art. 1500 sino una presenta-
9 Borda, Contratos, n9 627.

10 En los contratos reales, la situación es distinta porque la tradición exige la
determinación absoluta.
ción distinta del mismo principio. Los arts. 1170, 1171, 1333
exigen una determinación relativa, y el art. 1500 se confor-
ma con una indeterminación relativa. Determinación relati-
va, indeterminación relativa, son expresiones equivalentes,
pues ambas implican determinabilidad.
Al concretarse la locación podrá alquilarse "un" coche,
"un" caballo. Pero la tradición será de "este" coche, de "este"
caballo.
3. Cosas mentadas para ser restituidas in individuo

Por el contrato de locación, el locador está obligado a en-
tregar la cosa locada (art. 1514) y el locatario, oportunamen-
te, a devolverla "como la recibió" (art. 1615).
Hay en esto una diferencia en cuanto a la forma de men-
tar la cosa respecto a la obligación de entrega y respecto a la
obligación de restitución.
Para la obligación de entrega, la cosa puede mentarse co-
mo cierta (determinación absoluta) o como incierta (determi-
nación relativa) según quedó dicho en el número anterior.
Pero para la obligación de restitución, la mención resulta
cierta, en determinación absoluta, pues debe devolverse la
cosa misma, que quedó ya determinada al recibirse.
La posición del locatario, en punto a restitución, se pare-
ce en esto a la del comodatario (pues ambos deben restituir
el idem) distinguiéndose de la del mutuario (que restituye el
tantundem).
Téngase presente, sin embargo, que hay casos anómalos
(infra, aquí, sub 4, D.).
4. Cosas ciertas, inciertas, fungióles, no fungibles, consu-

mibles, no consumibles
He aquí tres clasificaciones que responden a criterios di-
ferentes, pero que en el lenguaje de la doctrina y de la ley
suelen ser confundidas, empleando equívocamente los tér-
minos11.
11 Sobre estas tres clasificaciones, véase lo que, adentrándonos en ellas, hemos

expuesto en nuestro Derechos reales, §10, V y sigts.
Conviene recordarlas, haciendo presente la equivocidad

de los términos, para enfrentar la letra del art. 1499, a cuyo
tenor las "cosas muebles no fungibles", y las raíces sin ex-
cepción pueden ser "objeto de la locación"12.
A. La división en cosas ciertas y cosas inciertas no es una
clasificación de las cosas, sino de la manera de mencionarlas
en los negocios jurídicos.
Una promesa es de dar cosa cierta cuando se la mencio-
na como individuo, y es de cosa incierta cuando se la men-
ciona indicando la especie a la que pertenece. En punto a
variables terminológicas, y para la adecuada compulsa de la
literatura extranjera, hay que tener siempre presente que la
oposición que hacemos entre individuo y especie la vuelcan
otros llamando al individuo, species, y a la especie, genus.
Sobre esos dos tipos de mención ya hemos dicho lo sufi-
ciente, bajo los números 2 y 3 de este apartado.
B. La división en cosas fungibles y no fungibles es, en
cambio, según nuestra opinión, una división de las cosas en
sí. Objetivamente, las cosas son fungibles o no fungibles. El
criterio objetivo que sirve para distinguirlas es socioeconó-
mico, siendo fungibles las cosas que en las consideraciones
de la vida se cuentan, se pesan, se miden, y no fungibles, las
demás. Fungibles son, por lo tanto, las cantidades (vino, tri-
go, azúcar, telas) y las cuantías (el dinero) que, en el fondo,
son una clase de cantidades.
Hay quienes amplían el número de cosas fungibles, consi-
derando tales, no solo las cantidades y las cuantías, sino
también las individualidades de producción en serie. Y hay
quienes destruyen la distinción, al ubicar, ya al lado del cri-
terio objetivo, ya en reemplazo de él, un criterio subjetivo,
según el cual que una cosa sea fungible o infungible depende
de la voluntad de las partes, con lo cual, introducida la idea
de una fungibüidad-infungibilidad intencionales, esta clasi-
ficación viene a superponerse con la división en cosas cier-
tas-inciertas. No faltan, en fin, quienes, mezclando además
12 La letra de este artículo está inspirada en el art. 2297 del Esbozo de Freitas.
la fungibilidad con la consumibilidad, concluyen superpo-

niendo las tres divisiones: ciertas-inciertas, fungibles-infun-
gibles, consumibles-inconsumibles.
Se comprende que, ante tantas concepciones distintas,
que dan a las palabras una plurisignificación, haya, entre
nuestros juristas, posiciones encontradas respecto a la inter-
pretación a darse al art. 1499, si bien, cuando llegan a las
ejemplificaciones concretas, todos, en definitiva, coinciden.
La redacción del art. "1499 es desafortunada. Para no ha-
cerlo decir un dislate, hay que dar por sobreentendida una
serie de reservas, atendiendo a su espíritu, excusando sus
oscuridades con la imprecisión terminológica, que en el em-
pleo de las palabras "fungible" e "infungible" se advierte en
la doctrina más autorizada, imprecisión de la cual, que sepa-
mos, no ha logrado escapar nadie totalmente, cayendo en
ella, en algún lugar de sus exposiciones, y a la que, desde
luego, no pretendemos haber escapado tampoco nosotros, en
otros lugares de esta obra, donde no se advertía con tanta
nitidez la necesidad de un lenguaje preciso.
Según el art. 1499 pueden ser objeto de la locación las co-
sas muebles no fungibles y las raíces sin excepción. La doc-
trina mayoritaria deduce, a contrario, que las cosas muebles
fungibles no pueden ser objeto de la locación, para pasar
luego a señalar excepciones que otros rechazan aduciendo
que en las pretendidas excepciones lo que acontece es que
las cosas no son fungibles.
Nosotros creemos que puede interpretarse el art. 1499,
sobreentendiendo que lo que predica es "en principio", con
lo que se obtiene la siguiente lectura: en principio las cosas
muebles fungibles no pueden ser objeto del contrato de lo-
cación; en principio las cosas muebles no fungibles pueden
ser objeto; en principio, pueden ser objeto las raíces, sin
distinciones.
Y nos explicamos:
a) Comencemos con las cosas fungibles. Es de ellas que se
preocupa la doctrina.
Decimos que "en principio" las cosas muebles fungibles no
pueden ser objeto del contrato de locación.
Aplicado a las cantidades y a las cuantías, la prescripción
tiene su razón de ser. Si un contrato con obligación de resti-

tuir versa sobre cosas no fungibles (cantidad y cuantías) y
las partes nada dicen, la restitución se podrá efectuar por el
tantundem lo que, como regla (a reserva de lo que diremos
sub D) es incompatible con la idea de locación. Pero ello solo
en principio, pues la regla cede, si las partes pactaron que se
restituya, no otro tanto, sino lo mismo recibido, es decir,
cuando mentaron la cantidad o la cuantía como cosa cierta
para la restitución. En la práctica, el caso será sumamente
raro, pero, en bien de la teoría, no cabe descartarlo. Si Pri-
mus facilita a Secundus mercaderías consistentes en canti-
dades, por un precio en dinero, para que las exponga en vi-
driera, con la cláusula de que restituya el idem, eso es loca-
ción y no mutuo.
No tendría eso razón de ser aplicado a las individualidades
de producción en serie, pues ¿qué razón habría para estable-
cer, ni siquiera "en principio", v.g. que un automóvil recién sa-
lido de fábrica no puede ser locado? Pero, claro está, el proble-
ma de estas individualidades de producción en serie no existe
para nosotros, que no admitimos que formen la lista de cosas
fungibles, que se reduce a las cantidades y cuantías...
b) Pasemos a las cosas no fungibles. La doctrina no se de-
tiene en ellas, y salvo alguna insinuación13 da por sentado
que no ofrecen problemas, pues pueden ser objeto de la loca-
ción, a tenor del art. 1499.
Nosotros decimos: lo del art. 1499 para las cosas no fungi-
bles es también "en principio", pues la regla cede, si las par-
tes convienen en que la restitución se verifique por equiva-
lente, es decir, si esas cosas, para la restitución, son menta-
das como inciertas.
c) Y vengamos a las cosas raíces. Para ellas, no hay que
hacer distinción entre fungibles-infungibles. Todas "sin ex-
cepción" esto es, sin distinciones, se sujetan a la misma re-
gla: en principio, pueden ser objeto de locación, cediendo la
regla si las partes las tratan, para la restitución como cosa
incierta, lo que podrá ser un caso de gabinete, y calificarse
13 Comp. Salvat, Fuentes, n e 782.

de negocio de excéntricos, pero que, para la teoría correcta,

hay que dejar a salvo.
C. La división de las cosas en consumibles y no consumi-
bles es también una división de las cosas en sí.
Nuestro Código se maneja, a veces, con los conceptos de
consumibilidad material y civil, y entonces, es fácil distin-
guir entre fungibilidad y consumibilidad, pues habrá cosas
fungibles consumibles (v.g.: el vino, el azúcar) y cosas fungi-
bles no consumibles (v.g.: alfileres, agujas), y, a la inversa,
habrá cosas consumibles no fungibles. Pero otras veces el
Código se maneja con los conceptos de consumibilidad mate-
rial y derivada, y como dentro de la derivada entran todas
las cosas fungibles, la distinción entre fungibles y consumi-
bles se desdibuja, funcionando solo en este aspecto: que ha-
brá cosas consumibles no fungibles14.
¿Pueden las cosas consumibles ser objeto de la locación?
Se advierte que el problema se plantea con caracteres agu-
dos para las cosas consumibles no fungibles, pues entonces
aparece con plena claridad, emancipado del problema que
plantean las cosas fungibles, del que ya hemos tratado.
En principio, no pueden serlo, precisamente porque para
ellas el usus normalmente consiste en el abusus, por lo que
concedido tal uso, ya no sería exigible la restitución en el
idem. Pero si las partes convienen, no un uso normal, sino
uno excepcional, distinto del normal, y que no conduzca al
abusus ¿qué inconveniente e ste?
Entra aquí el ejemplo que recuerda Troplong15 del avaro
que para la boda de su hija locó ad ostentationem un pastel
de Estrasburgo, que, por supuesto, no fue servido a los co-
mensales, ya que se había convenido la restitución del idem
al pastelero.
D. Para cerrar este tema, corresponde que nos ocupemos
de un caso que presenta su complejidad.
14 Véase nuestro Derechos reales, §10, VIII, 4.

15 Troplong, Louage, ne 83, trata del pastel como cosa fungible. Nosotros damos
el ejemplo como de cosa consumible, porque el pastel no es una cantidad ni una
cuantía.
Se ha dicho que las cosas fungibles y consumibles entran

en la locación cuando son accesorias de la cosa locada, como
la paja, el heno, los abonos en un fundo, la materia prima en
una fábrica16.
En doctrina se discute sobre si todas esas cosas son real-
mente accesorias17 pero demos por supuesto que el negocio
referido al alquiler de un inmueble abarque, también, a títu-
lo de accesorias, esas cosas.
¿Cómo serán restituidas?
a) Según unos, como el negocio total es conceptuado loca-
ción, deben ser restituidas in individuo, ya que si se pacta-
se que fueran restituidas por equivalente, habría, en reali-
dad, dos negocios: locación de lo principal y mutuo de lo ac-
cesorio18.
Esta tesis presenta un visible defecto, pues si se supone
que esas cosas a título de accesorias quedan incluidas en el
negocio, es porque servirán para el uso o goce del fundo, pe-
ro si el locatario para que haya locación respecto a ellas de-
be mantenerlas como las recibió, ¿de qué pueden servir?;
más que serle útiles, le serán molestas, al ocupar el lugar de
las que realmente el locatario del fundo deberá adquirir pa-
ra la explotación.
Es verdad que las necesidades prácticas de empleo de cosas
accesorias parecen quedar cubiertas, viendo no un negocio, si-
no dos negocios (locación y mutuo), pero entonces, ya no se in-
voque lo de "accesorio", pues las cosas de las que así se predica
resultan ser principales en el mutuo. Por otra parte, eso de
que las necesidades prácticas queden cubiertas solo es a me-
dias, porque la locación es un contrato consensual y el mutuo
un contrato real, de lo que se deduce que, en el momento en el
que la locación queda concluida, no emerge de ella la obliga-
16 Rezzónico'op. cit., pág. 77.

17 Troplong, Louage, n" 83, distingue, pues afirmando que las pajas, el heno,
en un fundo, son accesorios por accesión moral, niega que lo sean las materias pri-
mas en una fábrica. Comp. nota de Velez al art. 2136, citando a Zaccharíae y a
Aubry et Rau.
18 Rezzonico, Estudio, II, pág. 77, nota (> >mp. Borda, Contratos, nB 621, nota
1010.
ción de entregar lo "accesorio", la que solo podría surgir de una

simultánea promesa de mutuo, si ésta tuviera tal efecto, pero
en nuestro sistema no es así: art. 2244.
b) Según otros, y es la respuesta que nos parece adecuada,
hay un solo negocio de locación, con la particularidad de que
esas cosas accesorias con las que venimos ejemplificando de-
ben ser restituidas por equivalente. La anomalía se explica
así: lo que no podría ser pactado por vía principal (la restitu-
ción por equivalente) directamente, puede obtenerse indirec-
tamente "por la fuerza del derecho de accesión"19. Por un la-
do, lo accesorio sigue la suerte de lo principal; por el otro, lo
alquilado es el todo formado por lo principal y lo accesorio; fi-
nalmente, si no satisfechos con la regla de lo principal y de lo
accesorio, se piden textos que autoricen, siquiera sea para al-
gún caso, que en la locación algo se restituya por equivalen-
te, allí está la norma del art. 1617 donde se habla de restituir
"otras tantas cabezas de las mismas calidades".
5. Cosas fuera del comercio

Hay una cierta imprecisión y vaguedad en el uso de la ex-
presión "cosas fuera del comercio" tanto en nuestro Código20
como en la doctrina.
A. En un primer sentido, cosas fuera del comercio son las
mentadas por los arts. 2336/8.
Es a ellas que se refiere el art. 1501 cuando en su prime-
ra parte prescribe que las cosas "que están fuera del comer-
cio, y que no pueden ser enajenadas o que no pueden ser
enajenadas sin previa licencia o autorización, pueden ser da-
das en arrendamiento".
La doctrina nacional al interpretar este texto manifiesta
una peligrosa influencia de la nota al mismo y de la doctri-
na francesa, anterior y posterior al Código Napoleón, y, ya
introducida por este camino, concluye criticando la regla
del artículo.
19 TVoplong, Louage, nfi 83.

20 Comp. nuestro Derechos reales, §21, II.
La regla del art. 1501, primera parte, es clara y razona-

ble. El hecho de que una cosa haya sido colocada fuera del
comercio, consistiendo el "fuera del comercio" en su inenaje-
nabilidad absoluta o relativa, no impide que sean locadas.
Pero la doctrina se complace en buscar ejemplos de cosas
fuera del comercio que además de no poder ser enajenadas,
no pueden ser locadas, para demostrar, en un inútil esfuer-
zo, que no es siempre verdad que las cosas fuera del comer-
cio sean susceptibles de locación. Nosotros contestamos: si
no son susceptibles de locación, no es entonces por estar fue-
ra del comercio, sino por otra razón concurrente.
En otras palabras: definido el carácter de "fuera del co-
mercio" por la inenajenabilidad, de ese carácter no se sigue
que no puedan ser locadas. Por el contrario, si de eso solo se
trata, pueden ser locadas: art. 1501. Para que además de no
poder ser enajenadas, no puedan ser locadas, a la norma
que prescribe lo primero debe añadirse alguna que vede lo
segundo.
A guisa de ejemplos, entre otros, la doctrina que combati-
mos se complace en desarrollar los de la nota al art. 1501. Pe-
ro las notas no son ley, y la invocada contiene serios errores:
a) Según la nota: "No se puede, sin duda, alquilar las co-
sas que están en el dominio público, como las plazas, los ca-
minos, etc.; pero sucede muchas veces que los pueblos alqui-
lan provisoriamente algunos lugares necesarios para objetos
útiles a los viajeros o transeúntes que se estacionan sobre la
vía pública; mas estas concesiones deben hacerse de modo
que no impidan el uso libre del camino o de la plaza".
Partiendo de Pothier, que califica esas cosas de publici ju-
ris, con la salvedad añadida por Troplong, esa doctrina, a tra-
vés de la nota, penetra en nuestra civilística21. Las teorías de
un país de legislación unitaria se pretenden trasvasar, sin
más, a nuestro sistema, donde hay unidad de legislación ci-
vil, pero no de Derecho Administrativo.
Por seguir a la nota, se pretende hacer una distinción en-
21 Pothier, Louage, nQ 15; Troplong, Louage, n9 90; Rezzónico, Estudio, II,

pág. 51.
tre el todo y la parte, y así, v.g., entre la plaza y un sector de

la plaza. No hay diferencia alguna a hacer. La plaza no pue-
de ser objeto de locación, porque es del dominio público, don-
de no hay locación sino un instituto distinto; y por la misma
razón, tampoco puede ser objeto de locación un sector de
ella, así sea para "quioscos o pequeños locales", lo que, por lo
demás, la misma doctrina que sugiere la distinción entre el
todo y la parte termina por reconocer22.
Pero aun con la corrección de que esto es algo sujeto al De-
recho Administrativo, la distinción entre el todo y la parte si-
gue alentando en nuestra civilística, ahora con este sentido:
que se puede conceder administrativamente la parte, para
un quiosco, para un pequeño local, pe^r no el todo. Que se
puede conceder la parte, lo sacan de la nota, atendiendo a lo
que se ha visto que sucede en los pueblos, pero si es por lo
que sucede en los pueblos, no ha dejado de acontecer que to-
da una plaza sea facilitada para un parque de diversiones, no
debiendo olvidarse, para la valoración de los hechos, que hay
plazas (sobre todo en el interior olvidado de nuestra Repúbli-
ca) que tienen de tales el nombre y el régimen de Derecho
Público, pero que, estéticamente, no pasan de ser potreros.
Nosotros decimos: déjese al Derecho Administrativo que deci-
da sus propias cuestiones, pues a él le corresponde determi-
nar qué es lo que puede ser objeto de concesión o no.
Y en tren de comentar la nota al art. 1501, no acabamos
de comprender eso de que las concesiones de "algunos luga-
res" deben siempre hacerse "de modo que no impidan el uso
libre del camino o de la plaza". Aunque las cosas del dominio
público no son susceptibles de posesión en sentido civilista,
para ellas rige también la evidencia de la afirmación según
la cual donde tú estás sentado, no puedo estar yo sentado,
por lo que donde el quiosco esté, no estaré yo en uso libre, y
no tendré para ello la plaza, sino el resto de la plaza.
b) Según la nota al art. 1501: "Una iglesia, mientras está
consagrada al culto, no es susceptible de locación, sin em-
22 Comp. Borda, Contratos, ns 625.

bargo se pueden alquilar en ella, bancos, sillas, etc. porque

el destino principal del lugar no se encuentra afectado".
Nuevamente Troplong habla a través de la nota, reco-
giendo aquí las enseñanzas de Pothier que ubicaba a las co-
sas destinadas al culto en la categoría de divinijuris.
De ninguna disposición de nuestro Código surge que las
cosas divini juris estén sometidas a un régimen especial de
Derecho Positivo estatal. El Derecho Canónico las regula,
pero su incidencia es solo indirecta en la legislación civil, en
cuanto constituye, por así decirlo, el "estatuto" de la persona
jurídica "Iglesia Católica" del art. 33. Es al Derecho Canóni-
co que competerá fijar cuáles son los actos que sus represen-
tantes podrán cumplir, de qué modo, y en qué forma, fijando
su legitimación para obrar.
B. En el Código, en algunas disposiciones, se habla de "co-
sas que están en el comercio" (y, por oposición, de "cosas fue-
ra del comercio") en un sentido que no es el de los arts.
2336/8. Tal es lo que acontece en el art. 24002a. Un sector de
la doctrina, interpretando ese texto, trata de introducir la
clasificación romanista donde aparecen las cosas divini juris
y las publici juris. Leyendo ahora la nota de Vélez al art.
1501, y las obras de nuestros autores que, por seguirla, ejem-
plifican según ha quedado dicho sub A, se advierte que, en el
fondo, es la clasificación romanista la que están manejando.
Pero esa clasificación romanista que no sirve para interpre-
tar el art. 2400 tampoco sirve para interpretar el art. 1501.
C. Del propio art. 1501 in fine, resulta un concepto más
amplio, en cuanto al número de casos comprendidos, de "co-
sas fuera del comercio". Son tales las "nocivas al bien públi-
co, u ofensivas a la moral o buenas costumbres". Aquí, no so-
lo la enajenación, sino la locación misma queda abarcada
por la prohibición.
6. Cosas del Estado y otros entes

Según el art. 1502: "Los arrendamientos de bienes nacio-
23 Véase nuestro Derechos reales, loe. cit.

nales, provinciales o municipales, o bienes de corporaciones

o de establecimientos de utilidad pública, será juzgados por
las disposiciones del derecho administrativo o por las que le
sean peculiares. Solo en subsidio lo serán por las disposicio-
nes de este Código".
Hay que aceptar que es un texto difícil. Como anteceden-
tes se citan los códigos francés y chileno, y el Esboqo de Frei-
tas 24 .
A. Los arrendamientos de bienes nacionales, provinciales,
municipales, se rigen por el Derecho Administrativo, y solo
en subsidio por las disposiciones del Código Civil.
La doctrina aclara: trátese de bienes del dominio público
o del dominio privado25.
En nuestra opinión:
a) Cuando se trata de bienes del dominio público, el Dere-
cho Administrativo resulta aplicable en toda la regulación
del contrato, al que lato sensu llamaremos "arrendamiento"
pero que no es la locación del Código Civil, sino una conce-
sión onerosa del Derecho Público (supra, aquí, sub 5).
b) Cuando se trata de cosas del dominio privado del Esta-
do, rige también el Derecho Administrativo, pero no en todo
el régimen del contrato, sino hasta donde el Derecho Admi-
nistrativo puede llegar, que es lo atinente a la declaración
de voluntad del Estado, en lo que concierne a los procedi-
mientos internos de la administración, competencia de los
órganos, reglas para la exteriorización de la voluntad. Pero
suponer —como pretenden algunos de entre nuestros civilis-
tas— que todo el contrato queda regulado por el Derecho
Administrativo, de tal modo que la administración pueda,
por ejemplo, locar por más de diez años, y que como locadora
no la obliguen las leyes emergenciales, es dar al art. 1502
una interpretación que conduce a la inconstitucionalidad26.
24 Spota, Contratos, IV, n" 1024.

25 Rezzónico, Estudio, II, pág. 82; Borda, Contratos, n" 625; Salvat, Fuentes,
tí> 787.
26 No entramos aquí a juzgar si las leyes emergenciales son o no constituciona-
les; decimos simplemente que, si se las aplica a particulares, declarándolas, para
ellos, constitucionales, es inconstitucional que el Estado pretenda escapar a las
En todo lo que concierne al dominio privado, el Estado debe

encontrarse en situación de paridad con los particulares.
B. En cuanto al arrendamiento de bienes de las corpora-
ciones y establecimientos de utilidad pública, hay una cues-
tión previa a dilucidar: ¿qué quiso decir la ley cuando em-
pleó las palabras "corporaciones y establecimientos de utili-
dad pública"?
Para nosotros, la cuestión no es dudosa, pues ésas son las
palabras que empleaba el anterior art. 33 en su inciso 5. Pe-
ro un sector de la doctrina pretendió, ya antes de la reforma
de 1968, que con esas palabras el art. 1502 entendió referir-
se a los establecimientos públicos "creí iones del Estado en
miras de la mejor organización de los servicios públicos" con-
siderando lógico que los bienes de esas entidades "se en-
cuentren regidos por las mismas reglas que los bienes que
directamente dependen del patrimonio del Estado"27.
Tal interpretación restrictiva, ante la letra del art. 1502
presentaba dos fallas: una, desoír la terminología del art. 33
en la redacción de entonces, y otra, desoír el propio art.
1502, porque si según la lógica de esa tesis, los bienes de
esas entidades debían estar sometidos al mismo régimen de
los que directamente dependen del patrimonio del Estado,
debían estarlo al Derecho Administrativo, pero, entonces,
¿qué significado tenía (y continúa teniendo) la referencia a
las disposiciones "que le sean peculiares"?
Para nosotros por corporaciones y establecimientos de
utilidad pública deben entenderse las personas jurídicas de
Derecho Privado. Se rigen por las reglas que les son peculia-
res, de modo paralelo a como el Estado se rige por las reglas
mismas cuando actúa en el' sector privado, porque rompe el principio de igualdad y
de generalidad de las leyes. Parécenos que ha llegado la hora de que se diga sin re-
servas que si el Estado que dicta la ley estima que la medicina que prescribe es
buena... ¡comience por probar su propia medicina!
No se diga, para justificar excepciones, que ellas resultan autorizadas por el
art. 1502 Código Civil, porque ello dependerá de cómo se lo interprete, y cuando
dos interpretaciones son posibles, hay que estar a la que resulte constitucional,
tanto más cuanto, para iluminar en este sentido, está la doctrina del art. 3951.
Contra: Rezzónico, op. cit, pág. 84.
del Derecho Administrativo, es decir, en lo que atañe al pro-

ceso de formación y emisión de la voluntad, legitimación y
poderes de los representantes.
C. Resumiendo lo dicho sub A y sub B, y volcándolo en
palabras sencillas que permitan poner en claro el verdadero
sentido y espíritu del art. 1502: hay personas físicas y perso-
nas jurídicas.
Las personas físicas no tienen "estatutos", en tanto que
las personas jurídicas los tienen (empleando el vocablo "es-
tatuto" en un sentido amplísimo, de modo que se conceptúe
tal v.g. el contrato social, y para el Estado, el Derecho Admi-
nistrativo) marcando su organización y la legitimación y re-
gularidad de los actos de sus representantes.
Quien contrate con una persona física se limitará a tener
presente las leyes generales. Pero quien contrate con una
persona jurídica deberá tener presente los "estatutos" que la
rigen, que son "peculiares" para cada una de ellas.
7. La existencia de las cosas
Se aplican los principios específicos de la compraventa
(art. 1494) y los generales de los contratos.
A. Si en el contrato se menciona a la cosa como existente,
y ésta nunca existió o dejó de existir, el contrato es nulo: art.
1172. Para la hipótesis de pérdida parcial, se aplica el se-
gundo precepto del art. 1328. Si se mentó la cosa como exis-
tente, pero sujeta a riesgo, rige el art. 1332 in fine.
Remitimos a lo dicho en §14, III, y en §46, III, IV.
B. Si se la menciona como futura, la locación es condicional,
salvo que se pactare como aleatoria: art. 1173 y doct. art. 1332.
Remitimos a lo dicho en §14, III y §46, V.
8. Pluralidad, universalidades y fondo de comercio

La doctrina suele plantearse el problema de si es o no po-
sible locar un fondo de comercio, del que se discute si es una
universalidad de hecho o de derecho, e, inclusive, si es una
universalidad; la respuesta suele ser afirmativa28.
28 Fernández, Código de Comercio, II, págs. 63 y sigts.

Nosotros pensamos que el tema debe ser abordado con

mayor generalidad.
A. Por de pronto, así como es posible la venta de una plu-
ralidad de cosas, como negocio unitario, es también posible
la locación de una pluralidad de cosas (supra, §10, II, 2 y
§46, III, 4).
Pero con decirlo no se ha resuelto el problema de las uni-
versalidades. Las universalidades son algo más que una plu-
ralidad de cosas; al abordar su examen, entramos en un es-
pinoso problema, del que nos hemos ocupado en otro lugar29.
B. La doctrina distingue entre universalidades de hecho y
de derecho. Para la claridad de la presentación del proble-
ma, parécenos que debe agregarse un tercer tipo.
a) Ese tercer tipo está constituido por la universitas re-
rum cohaerentium. Esa universitas no es de hecho ni de de-
recho, sino simplemente una cosa singular compuesta (el au-
tomóvil integrado por una serie de piezas, el par de zapatos
o de guantes, la baraja con 52 cartas).
Sin duda que ese tipo de universitas puede ser objeto de
locación.
b) En cuanto a la universalidad de hecho (universitas fac-
ti, universitas rerum distantium, corpus ex distantibus) y a
la universalidad de derecho (universitas juris), no es del ca-
so el inquirir en qué se distinguen, sino en preguntarse por
esto otro: ¿la forman solo cosas, o la integran objetos que no
son cosas?
Mientras solo haya cosas, la respuesta no puede ofrecer
cavilaciones. Si una pluralidad de cosas puede ser locada, a
fortiori puede ser locada una universalidad integrada úni-
camente por cosas.
Pero si en la universalidad hay objetos que no son cosas,
estimamos que ya no cabe hablar de locación, para quienes
afirmen, como afirmamos nosotros, que los derechos no son
susceptibles, en nuestro sistema, de locación (supra, aquí, II,
1). Y así, del mismo modo que en nuestro sistema, una he-
29 En nuestro Derechos reales, §10, IV.

rencia no es objeto de venta, sino de cesión, así tampoco será

susceptible de locación.
Con ello no negamos que pueda haber un contrato análo-
go a la locación, que será un contrato innominado, pero no
un contrato de locación.
C. Con ello llegamos al tema de la "locación" de un fondo
de comercio.
Cualquiera que sea la naturaleza jurídica que se asigne al
fondo de comercio, hay algo de indudable: en él hay objetos
incorporales. Por lo dicho sub B, no cabe hablar de locación.
No se diga que pues, el fondo de comercio es susceptible
de venta (art. 2, ley 11.867) ha de serlo de locación. Esa
"venta" no es la venta del Código Civil, y si se habla de "lo-
cación" no será la locación del Código Civil.
Esa mal llamada "locación" podrá celebrarse, pero no será
locación sino contrato innominado.
9. Las cuotas ideales

Sobre ellas: infra, §100, III.
III. Objeto: el precio
Se requiere un precio que sea determinado y que consista

en dinero (art. 1493).
1. Necesidad de la existencia de precio

Sin precio no puede haber locación, pues éste es un con-
trato bilateral. Suele decirse que sin precio puede haber co-
modato, donación, o contrato innominado30 pero la afirma-
ción es un tanto precipitada.
Si alguien se obliga a conceder gratuitamente el uso de
una cosa, el acuerdo al que las partes llegan sin duda que
no es locación pero tampoco es comodato, porque el como-
dato es un contrato real que no queda concluido solo con-
sensu. La calificación jurídica que le corresponde es la de
30 Salvat, Fuentes, 1^802; Rezzónico, Estudio, II, pág. 63.

promesa de comodato, pero ésta, en nuestro sistema, care-

ce de valor (art. 2256).
Tampoco podría haber contrato innominado. Habrá con-
trato innominado si el precio no consiste en dinero (infra,
aquí, sub 3), pero si no hay precio alguno, no, porque la au-
sencia de precio nos lleva hacia la promesa de comodato.
Ni puede hablarse de una donación, atento a lo precep-
tuado por el art. 1791, inc. 8. Es verdad que, cuando además
de la obligación de conceder el uso, media la de conceder el
goce, podría pensarse en una donación de frutos pero, sin
entrar a otros análisis, sería una donación cuya materializa-
ción dependería del uso, lo que, por hipótesis, nos devuelve a
la promesa de comodato y al art. 2256.
2. Determinación
El precio debe ser determinado. Es la regla general para
el objeto contractual (art. 1170 y sigts.) que recibe especifica-
ciones en materia de compraventa (arts. 1349 y sigts.) con
algún apartamiento (supra, §14, II, 2 y §47, III, IV y V).
Para el contrato de locación se aplican las reglas de la
compraventa (art. 1494).
A. Si se quiso precio, pero éste quedó indeterminado, el
acuerdo carece de valor (arts. 1494 y 1355).
¿Quid, si no obstante ello, la cosa fue entregada al locatario?
Según unos, no hay locación, pero el tradens tendría dere-
cho a una indemnización31; según otros, hay locación, y si
las partes no se ponen de acuerdo sobre el precio, correspon-
de su fijación al juez 32 . Nosotros entendemos que ambas te-
sis son erróneas, porque según las reglas del Código Civil, y
reserva hecha de lo que dispongan las reglas particulares
(así: art. 1, ley 23.091) cabe distinguir según que la locación
sea de muebles o de inmuebles, por aplicación de las normas
sobre la compraventa (art. 1494) que hemos desarrollado en
su lugar (supra, §47, III, 5).
B. Cuando la fijación del precio ha sido librada al arbitrio
31Salvat, op. cit.,ne805.

32 Rezzónico, op. cit., págs. 64-5, en nota.
de un tercero y éste no quisiere o no llegare a determinarlo,

discuten los franceses sobre la solución, y unos dan la que
para los contratos en general consagra nuestro art. 1171, en
tanto que otros se pronuncian por la de nuestro art. 1350. En
nuestro Derecho, no cabe dudar: se aplica el art. 1350 por lo
dispuesto por el art. 149433.
C. Un sector de la doctrina francesa enseña que puede de-
jarse al arbitrio del locador, pero no del locatario, la facultad
de fijar y variar el precio de la locación34. Entre nosotros,
por lo dispuesto por el art. 1494, rige el art. 1355 a cuyo te-
nor "... si el precio se dejare al arbitrio de uno de los contra-
tantes, el contrato será nulo". No cabe distinguir entre el ar-
bitrio del locador y el del locatario. Distinto es el caso del arbi-
trio justo, que en su lugar explicitamos (supra, §47, III, 6, d)
y que puede funcionar también en la locación.
D. El precio determinado para un período puede ser dis-
tinto al estatuido para otro período, dando lugar a alquileres
sucesivos diferentes.
La variación puede estar predeterminada en suma fija o
en a calcular por una simple operación aritmética (v.g.: con
10% de incremento).
Y, en buenos principios, la variación puede estar ligada a
índices a través de los cuales se trate de detectar el fenóme-
no inflacionario (o deflacionario): art. 1197.
Es verdad que el art. 7 de la ley 23.928 lo prohibe (para la
contratación en moneda nacional, no para la que se verifique
en moneda extranjera) pero estimamos la disposición inconsti-
tucional, por lo irrazonable. Por ley no se puede prohibir la
sequía, y sería irrazonable vedar las cláusulas contractuales
que la previeran; así tampoco, por ley, se puede prohibir que se
produzca el fenómeno inflacionario, que responde a diversas
variables, no todas controlables por el Estado, bastando con
pensar en la variación de precio de los insumos y elementos
importados.

34 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, ne 833, citados y combatidos por Sal-
vat, loe. cit.
3. Precio en dinero
En nuestro sistema, el precio debe ser en dinero; se asi-
mila al dinero, la moneda extranjera (art. 617 texto según
ley 23.928). Si el precio no es en dinero, no hay locación sino
contrato innominado.
A. Para el Derecho Romano, el precio debía ser en dinero,
salvo que se tratare de fundos fructíferos, en cuyo caso se
admitía que podía consistir en frutos extraídos del fundo.
Según unos, en tal caso, precio podía ser una cantidad fija
de tales frutos (pars quanta); pero para la opinión dominan-
te podía serlo, también, una proporción de los frutos (pars
quotaP. Pothier adoptó la tesis dominante, admitiendo tanto
la pars quanta como la pars quotam.
Los comentaristas del Código Napoleón se dividieron. Si-
guieron unos a Pothier37; limitáronse otros a admitir solo la
pars quanta38; de la pars quanta, entendida como una canti-
dad fija de frutos de la naturaleza de los obtenibles de la mis-
ma cosa39, se pasó a admitir cualquier mercadería, aunque
no fuera obtenible de la cosa arrendada 40 ; no faltó quien ha-
blara tanto de mercadería como de la pars quota, a través de
la distinción entre locación perfecta y locación imperfecta41.
Suprimieron otros las excepciones, tanto de la pars quanta
como de la pars quota, y exigieron que el precio fuera siem-
pre en dinero42. Y yéndose otros al extremo opuesto, aban-
donaron directamente la línea iniciada en Pothier y decla-
raron que no era necesario que el precio consistiera en dine-
ro; por un lado observaron que el Código francés no exige
que el precio sea en dinero, y por el otro, sostuvieron que la
cuestión carecía de interés, pues tanto daba hablar de un
35 Girard, Manuel, pág. 580, texto y nota 2.

36 Pothier, Louage, ntíms. 38 y 39. Comp. Pothier. Pandectes, VII, pág. 195.
37 Aubry et Rau, Cours, §363.
38 Duran ton, Cours, núms. 5, 9 y 10.
39 Ya directamente (v.g.: granos) ya con un proceso ulterior (vino para la loca-
ción de viñedo, aceite para la de olivar: Pothier, Louage, n° 39).
40 TVoplong, Louage, I, pág. 69.
41 Marcadé, Explication, VI, págs. 435, 444, 593, 595, 622 y sgts.
42 Demante, Cours, n- 155, declarando que la cuestión carece de interés pues
los innominados producen los efectos de la locación.
contrato de locación, como de un contrato innominado pare-

cido a la locación, porque como se había dicho desde Pothier
mismo, tales innominados debían regirse por las reglas de
la locación43.
El Derecho italiano que, bajo la vigencia del Código de
1865 dio lugar a discusiones en la doctrina, similares a las
francesas44, con el nuevo Código se conforma con que haya
un determinado correspectivo (art. 1571).
B. Y vengamos ahora a nuestro Código. El texto del art.
1493 es explícito: el precio debe ser en dinero.
Pero un sector de nuestra doctrina, reconociendo que tal •
es el texto literal y recordando que con él coincide la nota de
Vélez al mismo, pretende apartarse del Código, invocando la
concepción que califica de "moderna", apoyándose en la ley
de arrendamientos rurales, y concluyendo que basta con que
la contraprestación sea "determinable en dinero", como "una
parte de los frutos, cierta cantidad de mercadería producida
en el negocio locado, una cosa determinada, etc." para sub-
rayar como reflexión final que "sería en todo caso inútil la
afirmación que se trata de contratos innominados pues de
todas maneras son equivalentes al arrendamiento y produ-
cen las mismas obligaciones"45.
En nuestro sistema, esa doctrina no se justifica:
a) El art. 1493 es explícito: precio en dinero. Y no se trata
solo del art. 1493: hay que tener en cuenta también el art.
1494 que remite a las normas de la compraventa. Para la
compraventa, el precio debe ser en dinero, como requisito
esencial, lo que nos lleva a la doctrina del art. 1326.
Contra la tesis que combatimos, no añadimos que la letra
del art. 1493 se ve confirmada por la nota, porque somos leales
a nuestra constante afirmación de que las notas no son ley46.
43 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, núms. 844 y 845.

44 Giannatasio, en Códice Civile (dirigido por Amelio-Finzi), pág. 224.
45 Borda, Contratos, n° 640.
46 Por lo demás, el que la nota al art. 1493 pudiera apoyarnos en cuanto al te-
ma del precio no significa que compartamos todo lo que en otros aspectos resulta de
dicha nota. Así: 1. En el quinto párrafo de dicha nota, Vélez nos adoctrina que no
será locación "la entrega de bienes al acreedor, para que use o goce de ellos por
84 §99. L o s presupuestos
b) Que la tesis que combatimos responda a una concepción

"moderna" es una cosa, y otra muy distinta que sea la de
nuestro Código. Corresponde previamente establecer el Dere-
cho que es; en cuanto al Derecho que deba ser en el futuro
(previa reforma del Código) es materia de otro análisis...
c) La invocación a la ley de arrendamientos rurales resul-
ta inapropiada. Por un lado, estimamos que no es exacto que
el precio del arrendamiento rural pueda consistir, hoy, en un
correspectivo distinto del dinero sin salir da la figura del
arrendamiento e ir a la de la aparcería o a la de los contra-
tos asimilados (infra, §116, II, 3, §120, II y §121,1, 2). Por el
otro, aunque ello fuera así, se trataría de un jus singulare
que no derogarían para las otras locaciones la exigencia de
que el precio sea en dinero.
d) Leer "determinable en dinero" donde el art. 1493 dice
"determinado en dinero" no es interpretar palabras, sino di-
rectamente suprimirlas, puesto que —por hipótesis— cual-
quier prestación contractual debe ser mensurable en dinero,
ya que las cosas lo son por definición legal (art. 2311) y los
hechos deben tener esa nota, según resulta del art. 116947.
e) En cuanto a la afirmación de que sería inútil calificar
de innominado un contrato que, de todos modos, se regiría
u n tiempo determinado en pago de su crédito. Una deuda que se pagare de esa

manera debía regirse por las reglas relativas al pago". Tal doctrina, en términos
generales, es exacta, pero no debe olvidarse (art. 1494) la regla del art. 1325, con
lo que, cuando lo debido es dinero, y lo entregado es un uso o goce, el todo se en-
cuentra sujeto a un doble régimen. 2.- En el sexto párrafo se dice que si "el usu-
fructuario, locatario o sublocatario del usufructo tratasen con el propietario de la
cosa la transferencia del uso o goce de ella por tiempo igual al del usufructo, aun-
que el precio fuera pagadero en prestaciones periódicas, y aunque en el contrato
se expresase que el usufructuario arrendaba la cosa al propietario, no sería un
contrato de locación sino de consolidación del usufructo". Por nuestra parte, esti-
mamos esto un error, porque la consolidación es extinción del usufructo, y ¿por
qué de u n arriendo se va a derivar u n a extinción? El usufructuario que arrienda
no abdica sino que ejercita su derecho (art. 2870). Suponer que el locatario del
usufructuario, sublocando al propietario (como lo supone la nota) dispone del de-
recho de usufructo, es, nos parece, salirse totalmente de los cánones de la lógica
jurídica. 3.- P a r a el octavo párrafo debe tenerse presente lo que en su lugar dire-
mos sobre las aparcerías.
47 No es ésta la primera vez que tropezamos con la inadmisible pretensión de cam-
biar lo determinado en determinable. Ocurre también con el art. 1148 (supra, §9,1).
por las reglas de la locación, afirmación, por cierto, harto re-

petida, tanto entre nosotros como en la doctrina extranjera 48
parte de una tesis sobre la regulación de los contratos inno-
minados que en su lugar hemos combatido (supra, §5, VII),
donde puntualizamos que, por lo demás, el recurso a la ana-
logía puede darse en distintas formas (doctrinas de la absor-
ción, de la combinación, y de la aplicación analógica)
C. Dinero es el nacional. En la nomenclatura actual, di-
nero es el "peso", y es dinero la moneda de la ley 1130.
Pero:
Con la nueva redacción dada al art. 617 del Código Civil
por la ley 23.928 (llamada Ley de Convertibilidad) si se hu-
biere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la
República, la obligación "debe considerarse como de dar su-
mas de dinero".
Entrando a una finura del análisis, la moneda extranjera
no es "dinero" sino "considerada como" dinero, de lo que de-
be seguirse que el contrato por el cual una persona se obliga
a conceder el uso o goce de una cosa por un precio en mone-
da extranjera no es locación en sentido técnico, sino un con-
trato asimilado a la locación.
A los fines de darle un nombre que permita identificar
esta hipótesis, podríamos hablar de una "cuasi-locación".
Pero la verdad es que el matiz entre la "locación" y esta "cua-
si-locación" es tan tenue, que, a los fines del tratamiento civi-
lista, complicaría y recargaría inútilmente la exposición el
negarse a emplear la palabra "locación" con suficiente elasti-
cidad como para englobar, también, a esta "cuasi-locación".
Una terminología de esta clase obligaría a constantes y fati-
gosas aclaraciones en el sentido de que todo lo que se dice
para la locación es aplicable a la cuasi-locación, reserva he-
cha del "matiz" que separa a la moneda extranjera de la mo-
neda nacional.
Por ello, así, con esa amplia acepción conceptual, emplea-
remos el vocablo "locación".
48 Rezzónico, op. cit., pág. 67, recordando las opiniones de Laurent, Colmet de
Santerre y Planiol-Ripert.
4. Otros aspectos
Observamos:
a) La hipótesis de precio mixto (parte en dinero, y parte
en una prestación que no consista en dinero) se rige (art.
1494) por la doctrina del art. 135649.
b) La doctrina exige que el precio sea serio. Sobre esto
nos remitimos a lo dicho para paralela exigencia en la com-
praventa (supra, §47, II).

§100. Las relaciones sujeto-sujeto y sujeto-objeto
I. Poderes de los representantes

Según el art. 1511: "Pueden arrendar los administradores
de bienes ajenos, salvo también las limitaciones puestas por
la ley a su derecho".
Los alcances y la redacción del texto1 dejan bastante que
desear. Ante la rúbrica del Capítulo 3, en que está incluido,
hubiera sido de esperar que abarcara tanto el "dar" como el
"tomar" en locación-, pero, en realidad, solo se refiere al
"dar"3; como no solo administran bienes los representantes
legales, eso de "las limitaciones previstas por la ley" deja en
la sombra a la representación voluntaria; por lo demás, lla-
mar "derecho" al poder del administrador, es emplear una
terminología defectuosa.
En síntesis: sirve para advertirnos de la existencia del te-
ma de la representación, pero para desarrollarlo, hay que ir
a otros textos.
Nos dice lo que ya sabemos por otras normas: que el
arrendamiento es, en principio, un acto de administración, y
por eso, quien administra un bien, puede arrendarlo.
1 Rezzónico (Estudio, II, pág. 113) presenta el art. 1511 como Lomado del §364,
texto y nota 2, de Aubry et Rau. Teniendo a la vista la tercera edición del Cours
(consultada por Vélez: Llambías, "Parte General", n" 280), lo más que podemos de-
cir es que se ha inspirado en dicha obra.
2 Entrecomillamos "dar" y "tomar" porque siendo la locación un contrato con-
sensúa!, queda concluido antes de que se dé o tome, y hay que juzgar de los poderes
al tiempo del contrato.
3 Rezzónico, loe. cit., nota 12, pero, siguiendo a Segovia, con un argumento que
nos parece insatisfactorio, al afirmar que el "tomar" en locación se encuentra con-
templado en otro texto que sería el art. 1513, in fine. En realidad, el art. 1513 in
fine se refiere al autocontrato, abarcando por ende el auto "dar" y el auto "tomar", y
en manera alguna contempla el tomar" de terceros. La razón por la cual nosotros
afirmamos que el art. 1511 solo se refiere al "dar", deriva de la letra misma del tex-
to, pues refiriéndose a los "administradores de bienes ajenos", va de suyo que con-
templa el arrendar esos bienes, y no otros, como tendría que ser si se tratara de "to-
mar" en arrendamiento.
88 §100. Las relaciones sujeto-sujeto y sujeto-objeto
1. Las reglas generales

El Código, mezclando indebidamente el mandato con la
representación, ha establecido ciertas reglas que, salvo re-
gulación particular, son generalizables a todas las represen-
taciones (art. 1870).
A. Por el art. 1881, inc. 10, son necesarios poderes espe-
ciales4 para "dar en arrendamiento por más de seis años in-
muebles que estén a su cargo".
Si hay poderes especiales, el representante puede dar en
locación por más de seis años, pero sin exceder el límite má-
ximo de diez años (art. 1505 y doct. art. 1872).
El art. 1881 inc. 10 solo habla de los inmuebles. Para los
muebles, no se aplica el límite de seis años, pero sí el de diez.
Y, desde luego, el acto de apoderamiento puede establecer
límites inferiores al de seis; incluso puede excluir del "admi-
nistrar", el dar en locación.
B. Para "tomar" en locación, debe estarse a la doctrina
del art. 1905. Por esta vía, en el administrar bienes ajenos,
puede quedar incluido el tomar en locación otros bienes, cu-
ya utilización resulte útil para la administración5.
2. Las reglas particulares
Sobre esto:
A. Por el art. 300: "Los arrendamientos que los padres
hagan de los bienes de sus hijos, llevan implícita la condi-
ción que acabarán cuando concluya la patria potestad".
a) Eso de "cuando concluya la patria potestad" debe ser
rectamente entendido. Sería irrazonable suponer que que-
dan incluidas todas las causales del art. 306, con lo cual se
4 Por "poderes especiales" debe entenderse, aquí, a la luz del art. 1880, poderes
en términos expresos (Aubry et Rau, Cours, §412), en términos especiales (comp.
Troplong, Mandat, núms. 276 y sgts.).
5 No creemos que constituya un obstáculo a lo que afirmamos en el texto, la
doctrina del art. 1884, aplicable a hipótesis tales como la de que el poder fuera pa-
ra "dar" en locación, en cuyo caso va de suyo que no podría emplearse para "tomar"
en locación. Pero cuando el poder es para "administrar", el saber hasta dónde llega
la administración debe decidirse con el criterio que inspira a textos como los de los
incisos 9 y 11 del art. 1881.
§100. Las relaciones sujeto-sujeto y sujeto-objeto 89
colocaría al locatario en situación de franca inestabilidad, y

para los contratos concluidos por los padres se estatuiría im-
perativamente una condición implícita más dura que la de
los contratos convenidos por los tutores (art. 443, inc. 10).
No se explica que los padres no pueden dar a los locatarios
lo que los tutores pueden dar; la razón indica que pudiendo
estar autorizados a más, no pueden estarlo a menos...
Por otra parte, descendiendo al casuismo, con solo tener
en cuenta la causal de inciso 1 del art. 306, basta para con-
cluir que ella no puede ser llevada al art. 300, dando así
apertura a una interpretación restrictiva de este último.
Una norma establecida en interés del hijo, ¿por qué habría
de establecer que la locación concluye con la muerte del hijo,
si a éste, que no puede llevarse los bienes a la tumba, ni le
va ni le viene que la locación siga o concluya? Y ¿por qué la
muerte de los padres habría de concluir una locación, si de
todos modos el hijo, pues continúa siendo incapaz, no podrá
proveer por sí?
Pero, ¿hasta dónde se llevará la restricción? Quieren unos
que solo se compute el hecho de llegar el menor a la mayor
edad 6 , en tanto que otros agregan el hecho de la emancipa-
ción por matrimonio7, criterio que compartimos, pues paré-
cenos que la interpretación restrictiva tiene sus límites. Nos
encontramos ante un texto que, en su literalidad, supone
una pluralidad de causas, y, si por las razones dadas nos
sentimos autorizados a reducir el número que potencialmen-
te podría caber en dicha literalidad, parécenos que se exce-
den quienes suprimen toda pluralidad y se quedan con un
único caso. Porque pretender, como se ha pretendido, que la
única causa computable sea la mayoría de edad "pues los de-
rechos del locatario no pueden quedar sujetos a la eventuali-
dad de que antes de cumplirse ese plazo cierto se produzca
cualquiera otra causal", es olvidar que, para la emancipa-
ción por matrimonio esa posibilidad existe para los contra-
tos celebrados por el tutor, a lo que se añade que, aquí, no es
6 Belluscio-Zannoni, Código Civil, sobre el art. 300.

7 Busso, Código Civil Anotado, sobre el art. 300.
tampoco exacto eso de que la mayoría de edad constituya un

plazo cierto8.
b) El art. 300 se aplica tanto a la locación de muebles co-
mo a la de inmuebles. Para estos últimos, el límite de los
seis años del art. 1881, inc. 10 queda substituido por la "con-
dición implícita" que examinamos, de la que puede resultar,
en los hechos, una duración mayor o menor de seis años,
aunque nunca exceder de diez.
B. Para los contratos de locación celebrados por los tuto-
res, véanse los incisos 8 y 10 del art. 443; por los curadores,
el art. 475; por los curadores de bienes, el art. 488; por el cu-
rador de la. herencia vacante, el art. 3541.
II. El artículo 1513

Por este texto: "Los que están privados de ser adjudicata-
rios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos, ni
con autorización judicial, ni pueden serlo tampoco los admi-
nistradores de bienes ajenos sin el consentimiento expreso
del dueño de la cosa".
1. Toda la primera parte es remisiva. Los que no pueden

ser compradores de ciertos bienes, no pueden ser locatarios
de ellos. Se aplica, así, el art. 1361 con las necesarias ade-
cuaciones9.
8 El fragmento que transcribimos es de Belluscio-Zannoni, loe. eit. En cuanto a

lo que afirmamos en el texto, respecto a que aquí lo de la mayoría de edad no es un
plazo cierto, lo demostramos con estos dos ejemplos; a) Faltando ocho años para
que el hijo alcance la mayoría de edad, se celebra un contrato de locación por ocho
años, pero si la legislación cambia, anticipando, v.g. la mayoría de edad en un año,
el contrato, por la condición implícita, no durará ocho sino siete años; b) Se celebró
un contrato por diez años, faltando ocho para la mayoría de edad, pero el hijo falle-
ce antes de llegar a la mayoría, con lo cual no se ha cumplido la condición implícita,
y el contrato durará diez años.
9 Seria fatigoso el entrar en detalles sobre las adecuaciones. Vaya ésta a título
de ejemplo ilustrativo: no puede comprar el encargado de vender (art. 1361, inc. 4)
lo que, adecuado, se lee que no puede "tomar" en locación el encargado de "dar" en
locación.
Es así, porque si leyéramos directamente que no puede "tomar" en locación el
Las prohibiciones no son superables "ni con autorización

judicial", de lo que se encuentra aplicaciones en textos espe-
cíficos: arts. 450, inc. 1 y 475.
2. La segunda parte concierne especialmente al autocon-

trato en la representación voluntaria.
Sin duda que el administrador de bienes ajenos, con-
tratando directamente con el dueño de la cosa, puede ser
locatario de ella, pero no es ésa la hipótesis que pueda
preocupar al texto, porque desde que ello adviene, el "ad-
ministrador" no actúa como administrador, pues en la lo-
cación del caso, al intervenir directamente el dueño de lo
administrado, administra éste.
El caso es este otro: Primus confiere poder para adminis-
trar, a Secundus, y Secundus da en locación a... ¡Secundus!
Da en locación a sí mismo. Esto es posible a condición de
que medie "consentimiento" de Primus, ya en forma de auto-
rización previa expresa, ya por ratificación posterior.
III. Arrendamiento por el condómino
Entramos a la doctrina del art. 1512 y concordantes. Con-

viene distinguir:
1. Arrendamiento del todo o de una parte material de la

cosa indivisa
El arrendamiento hecho por uno de los condóminos sin el
consentimiento (art. 1512) de los otros, "es de ningún valor"
(art. 2682, segundo precepto). Lo es, sea que se refiera al todo
de la cosa, o a una parte material indivisa de ella (doct. art.
2680).
encargado de vender, ello, sin ser una inexactitud, nos sacaría del tema. En efecto:
en el terreno de la autocontratación no puede tomar en locación el encargado de
dar en locación, porque está prohibido, en tanto que no puede tomar en locación el
encargado de vender, porque no tiene poder para dar en locación a nadie y, por lo
tanto, menos que a nadie, a si mismo {supra, §48, III, texto y nota 13).
a) Lo del "consentimiento" del art. 1512 debe ser enten-

dido con ajuste a la doctrina de los arts. 2699 y sigts. 10 Es
necesario que se consulte a todos, pero en definitiva pre-
valece la opinión de la mayoría de los arts. 2704/5, y, para
el caso de empate, se aplica la normación del art. 2706, ri-
giendo, en su caso, el derecho preferente del art. 2702. La
observancia de tal mecanismo reduce, sí, al mínimo la
idea del "consentimiento" exigido por el art. 1512, pero no
lo destruye, pues al condómino que no quiera someterse a
la voluntad de la mayoría (no numérica, sino de valores) le
queda siempre anticiparse pidiendo la división de la cosa:
art. 2700.
b) Lo de "ningún valor" debe ser entendido respecto a los
condóminos que no consintieron. Pero el acto es válido entre
los contratantes, en las relaciones locador-locatario, porque
la locación consentida por el condómino plantea un caso par-
ticular de locación de cosa ajena (supra, §97, IV, 2). En sínte-
sis, es inoponible a los otros condóminos.
2. Arrendamiento de la parte indivisa

La parte indivisa es susceptible de venta (art. 2677).
¿Qué decir de la locación?
Partiendo de la base de que cada condómino "puede gozar
de la cosa común conforme al destino de ella, con tal que no
la deteriore en su interés particular" (art. 2684), pudiendo
haber un uso común (art. 2699), parece imaginable una con-
cesión de dicho uso común, por la parte ideal de un condómi-
no, a través de un contrato de locación que éste concluya con
un tercero.
La hipótesis se encuentra prevista por el art. 1512, el que
al estatuir que el copropietario de una cosa indivisa no pue-
de arrendarla "ni aun en la parte que le pertenece, sin el
consentimiento de los demás partícipes", sin duda que ha te-
nido presente esta hipótesis, pues la única parte que "perte-
nece" al condómino es la parte ideal.
10 Llambías-Alterini, Código Civil Anotado, sobre el art. 2683, A-2.

Vélez, a través de Aubry et Rau, ha seguido la doctrina

de Merlin11.
a) Si media el consentimiento de todos los otros condómi-
nos, la locación será válida y oponible. Basta con que uno se
oponga para que ya surja el obstáculo (doct. art. 2699); que
en el caso no podría ser superado por decisión mayoritaria,
prevista para otras hipótesis (art. 2700).
Como una conformidad de este tipo implicará, en la prác-
tica, una suspensión de la división, entendemos que, por
aplicación de la doctrina del art. 2693, la conformidad de los
otros condóminos solo tendrá eficacia hasta un máximo de
cinco años.
b) Si no media el consentimiento de los otros condóminos,
entendemos que se aplican las reglas sobre locación de cosa
ajena. El contrato será válido entre el condómino locador y
el locatario, pero inoponible a los otros condóminos.
3. Arrendamiento de lo dividido en el uso o goce
Puede haber una partición de uso o goce que no implique
suprimir la indivisión en cuanto a la propiedad. La posibili-
dad deriva de la doctrina del art. 3464 para las herencias, a
la que cabe acudir ante lo normado por el art. 2698, y el
principio general del art. 1197.
Si, por ejemplo, los condóminos convinieron que uno use
del molino un día y el otro, al día siguiente, o que uno culti-
ve una parte de un inmueble, y el otro el resto, ¿qué incon-
veniente puede haber para que uno de los condóminos, sin el
consentimiento del otro, arriende la cosa para ese uso o go-
ce? Una locación de cosa ajena es válida Ínter partes, y, en el
caso, será además oponible al otro condómino, bien entendi-
do, en tanto subsista el estado de división del uso o goce.
4. Subsanación de la inoponibilidad
Por el art. 2683, el arrendamiento hecho por el condómino
deviene eficaz "parcial o integralmente" si, por el resultado de
la división, el todo o parte de la cosa común le tocare en su lote.
11 Aubry et Rau, Cours, §364; Merlin, Questions de Droit, voz "Location".

A. Si todo lo arrendado cae en el lote del comunero, la lo-

cación consentida por éste durante la indivisión deviene ple-
namente eficaz.
Dados los efectos declarativos de la partición (art. 2695)
se reputa que el comunero del caso fue, desde el origen mis-
mo de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubie-
re correspondido en su lote, por lo que, retroactivamente,
nunca hubo locación de cosa ajena.
B. Si solo parte de lo arrendado cae en el lote del comune-
ro que arrendó, la eficacia es "parcial".
Lo de "parcial" debe entenderse respecto a la oponibili-
dad. Entre partes, el acto que desde el principio fue válido
por el todo, sigue siéndolo después de la división, y el condó-
mino locador no podría pretender imponer al locatario la re-
ducción de la locación total a una locación parcial 12 .
C. Similarmente, si por cualquier acto traslativo el condó-
mino locador llegare a ser dueño exclusivo de la cosa, desa-
parece la inoponibilidad13.
Con ello queremos significar que, resulte la propiedad ex-
clusiva de un acto declarativo (la particiórx) o de un acto
traslativo que torne inútil la partición, desde que el locador
es dueño del todo, no cabe hablar de inoponibilidad, pues és-
ta supone la existencia de un tercero.
5. Hipótesis de gestión
La regla según la cual un condómino no puede arrendar
sin el consentimiento de los otros, cede cuando se dan los re-
quisitos del utiliter coeptumu: art. 2709.
IV. El usufructuario y el usuario
Se encuentran sujetos a regímenes distintos.
12 Comp. Llambfas-Alterini, op. cit., sobre el art. 2683, A-9.

13 Comp. Llambfas-Alterini, op. cit., sobre el art. 2683, A.-7.
14 Troplong, Louage, tí1100.
1. El usufructuario
Según el art. 2870: "El usufructuario puede dar en
arriendo el usufructo... pero permanece directamente res-
ponsable al propietario, lo mismo que el fiador, aun de los
menoscabos que tengan los bienes por culpa o negligencia de
la persona que le sustituye. Los contratos que celebre termi-
nan al fin del usufructo".
A. Lo que el usufructuario arrienda no es su derecho de
usufructo, sino la cosa15 sobre la que tiene su derecho real
(supra, §99, II, 1).
Aquí, el "puede dar" significa que el usufructuario está le-
gitimado para contratar, y que del hecho de que haya conce-
dido una locación no puede derivar un agravio invocable por
el nudo propietario.
Resolviendo una dificultad, que Vélez recuerda en la nota
al art. 2870, se dispone que el fiador del usufructuario res-
ponde también por los daños que ocasionare el locatario por
culpa o negligencia. El fiador del usufructuario es fiador an-
te el nudo propietario, pero no es fiador del locatario ante el
usufructuario-locador.
El contrato que celebra el usufructuario termina al fin
del usufructo. Pero esto debe ser rectamente entendido.
Hay que distinguir las relaciones ínter partes (usufruc-
tuario-locador y locatario) de las relaciones frente al nudo
propietario.
B. Las relaciones ínter partes:
a) Solo "terminan" si el usufructuario contrató afirmando
su calidad de tal, pues el locatario quedó advertido de la
existencia de una causal de extinción que dimana del art.
2870. Nada puede reprochársele al usufructuario que ve ex-
tinguida su legitimación.
Pero si la extinción del usufructo se produce por consoli-
dación con la nuda propiedad, en cabeza del usufructuario,
la locación no termina. El usufructuario no ha perdido su le-
gitimación, sino que la ha incrementado16.
15 Salvat, Derechos reales, nB 1567.

16 Rezzónico, Estudio, II, pág. 122; Salvat, Derechos reales, ne 1567, nota 32.
b) Si el usufructuario, al contratar, no aclaró su calidad

de tal, estimamos que no "terminan" por la extinción del
usufructo, pues el locatario podrá invocar las reglas de la lo-
cación de cosa ajena.
C. Respecto al nudo propietario, con la extinción del usu-
fructo "terminan" en principio los contratos de locación cele-
brados por el usufructuario, en el sentido de que le son ino-
ponibles.
Si el usufructo es por cinco años, al vencerse los cinco
años del usufructo, se torna inoponible la locación en todo lo
que exceda a la duración del usufructo. Termina, aun antes
de esos cinco años previstos, si fallece el usufructuario, por-
que el de usufructo es un derecho supeditado a ese evento.
Pero no termina por el solo cumplimiento de una condi-
ción resolutoria a la que se supedite el usufructo, pues aquí
debe aplicarse la doctrina que rige para el dominio revocable
(infra, aquí, V); tampoco "termina" en el caso en que corres-
ponda aplicar la doctrina del art. 1051 (infra, aquí, VI). Para
juzgar de la "terminación" en el sentido de inoponibilidad,
habrá que razonar, en las hipótesis de resolución y de nuli-
dad, como si ellas no se hubiesen operado, y así, v.g., acorda-
do por el nudo propietario, un usufructo resoluble por cinco
años, producida la resolución antes de los cinco años, la loca-
ción deberá ser respetada, hasta que se cumplan aquellos
cinco años, si por causas propias de la locación, ésta no hu-
biera concluido antes.
2. El usuario
El sistema de nuestro Derecho es un tanto complejo. En
nuestra opinión, y reserva hecha de lo que dispongan los
títulos (doct. art. 2952), cabe hacer estos distingos:
A. El usuario habitador (titular del derecho de habita-
ción) no puede locar el inmueble: art. 2963. Le falta legiti-
mación, y si loca, cabe aplicar las reglas de la locación de cosa
ajena.
B. El usuario de cosa mueble no fructífera no puede locar-
la (doct. art. 2964) en tanto que puede hacerlo el de inmue-
ble que no sea habitador (art. 2965).
Pero cuando el uso abarca los frutos, entendemos que por
la doctrina del art. 2959, habrá que distinguir si el uso fue

adquirido a título gratuito o a título oneroso. Cuando fue ad-
quirido a título gratuito, el usuario carece de legitimación,
de la que goza si fue a título oneroso.
V. El titular del dominio revocable
Pueden presentarse dos situaciones:
1. Cuando la revocación es con efecto retroactivo, el art.

2670 prescribe que "el antiguo propietario está autorizado a
tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o
hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposeí-
do, o el tercer poseedor; pero está obligado a respetar los ac-
tos administrativos del propietario desposeído, como los al-
quileres o arrendamientos que hubiese hecho".
La locación puede ser un acto de administración o uno de
disposición. Si es de administración, ninguna duda cabe de
que la locación es oponible, pero ¿quid si es de disposición?
Nosotros pensamos que la respuesta es la misma y que
para este efecto no interesa la distinción entre actos de ad-
ministración y de disposición aplicada a la locación. Así lo
sugiere la redacción del art. 2670 in fine que después de
mencionar los "actos administrativos" habla con carácter ge-
neral de los alquileres o arrendamientos.
El art. 2670 habla de inmuebles. Con mayor razón la re-
gla debe aplicarse a la locación de muebles.
2. Cuando la revocación es sin efecto retroactivo, a for-

tiori, la locación es oponible al anterior propietario. Con
razón el art. 2672 no se ocupa de ella, y solo trata de los
derechos reales que eran los alcanzados por la retroactivi-
dad del art. 2670.
VI. Efectos de la nulidad

Por el actual art. 1051 la invalidación del título del propie-
tario-locador, deja sin valor a la locación17 que resulta así ino-

ponible al nulificante. Pero queda a salvo el locatario de bue-
na fe (que, por hipótesis, es "adquirente" a título oneroso).
Vil. Heredero aparente y poseedor de buena fe
Distingamos:
1. Heredero aparente
Por el art. 3429, el heredero "está obligado a respetar los
actos de administración que ha celebrado el poseedor de la
herencia a favor de terceros, sea el poseedor de buena o de
mala fe". Para los actos de disposición, rige el art. 3430, que
bajo ciertos requisitos los declara "igualmente válidos", ten-
ga o no buena fe el heredero aparente.
Cuando la locación sea estimable como un acto de admi-
nistración, se aplicará el art. 3429; si debe valorarse como
acto de disposición, regirá el art. 3430.
2. Poseedor de buena fe
Un sector de nuestra doctrina, entusiasmado con el caso
del heredero aparente y con las enseñanzas de parte de la
doctrina extranjera, afirma que la locación concedida por el
poseedor de buena fe es oponible al dueño de la cosa18.
Estimamos la tesis errónea. Mal punto de partida son los
arts. 3429/30, para los cuales, respecto a la protección del lo-
catario, no interesa la buena o la mala fe del poseedor de la
herencia; si se quiere arrancar de allí, habría que concluir
que es oponible la locación concedida por el poseedor de la
cosa, sin inquirir para nada sobre su buena o mala fe. Pero
la doctrina no pretende tanto, y se limita a hablar del posee-
dor de buena fe...
17 Salvat, Parte General, n9 2657, a propósito del antiguo art. 1051.

18 Rezzónico, pág. 121 y nota 36.
En ninguna parte del Código se da esa legitimación al po-

seedor de buena fe...
Si de buena fe se trata, más digna de consideración debie-
ra ser la buena fe del locatario, pero en el sector donde me-
jor debiera poder actuar, que es en el de la locación de mue-
bles, la doctrina del art. 2414 le niega protección19.
VIII. Locación de cosa ajena
Véase lo dicho en §97, IV.
19 Véase nuestro Derechos reales, §30, IV, 2.

§101. Del tiempo en la locación
I. Generalidades
El tema del tiempo en el Derecho es cautivante 1 . Exami-
naremos, aquí, algunos aspectos de él, a propósito del con-
trato de locación.
1. Límites de este párrafo

Se afirma que el contrato sub examen es de tracto sucesi-
vo. Se lo sitúa en el ámbito de los contratos de duración.
Estadísticamente, ello es exacto: se prevé en uso o goce
que se prolongue en el tiempo, y alquileres que se paguen
periódicamente.
Pero en cuanto a los alquileres, nada impide que se con-
venga su pago en un solo acto, y respecto al uso o goce pode-
mos imaginar una locación que lo prevea para la satisfac-
ción instantánea (tal sería el alquiler de una balanza para
una sola pesada).
En este párrafo no hablaremos de todas las funciones del
tiempo en el contrato de locación y, por ende, no nos preocu-
pará, v.g. su incidencia en el precio. Aquí, solo nos interesa
su función respecto al uso o goce, y desde luego, solo al uso o
goce en duración, no al de satisfacción instantánea.
Y solo tendremos presentes las disposiciones del Código Ci-
vil, dejando las de las leyes especiales (de locaciones urbanas
y de arrendamientos rurales) para más adelante (infra, §114
y §118) sin perjuicio de verificar alguna oportuna alusión.
2. Tipos de cláusulas
En el contenido contractual siempre hay una referencia al
1 Lo hemos enfocado con carácter general en nuestras "Reflexiones sobre el

tiempo en el Derecho" (en Revista Jurídica de la Facultad de Derecho de la UMT.,
a
n 25, años 1974-6).
§101. Del tiempo en la locación 101
tiempo, porque cuando ella no es explícita, resulta implícita

de las disposiciones de la ley.
En efecto:
A. Las partes pueden, en uso de la autonomía privada,
determinar explícitamente la duración de la locación. Acu-
den a una cláusula accidental.
Pueden, entonces, establecer la duración en años, semes-
tres, meses, semanas, días, horas, minutos... No hay frases
sacramentales y resultará de la interpretación si las partes
han verificado o no una determinación explícita.
Pueden operar con un plazo cierto, o con un plazo incier-
to, y pueden hacer depender el tiempo del que resulte de
otra convención. En rigor, y aunque la condición es algo dis-
tinto del plazo, pueden subordinar la duración a un aconte-
cimiento incierto...
Pero la autonomía tiene sus límites, que resultan de tex-
tos imperativos del Código Civil, en punto a plazos máximos
y plazos mínimos (infra, aquí, III y IV).
B. Las partes pueden callar. Y entonces, implícitamente,
como una cláusula natural, entra a funcionar la legislación
supletoria. Al callar equivale el hablar, cuando éste se limita
a reproducir la legislación supletoria.
Esa legislación supletoria establece plazos presuntos (in-
fra, aquí, II).
Pero tal regulación no cubre todas las posibilidades. Que-
dan hipótesis en las que no hay determinación del tiempo.
El contrato es, entonces, de duración indeterminada.
Del contrato de duración indeterminada no cabe decir
que carezca de referencia al tiempo. Lo que le falta es la pre-
cisión de su exacta duración, la que queda librada a la deci-
sión unilateral, respetados que sean, en su caso, los plazos
mínimos (doct. art. 1604, inc. 2).
C. Distintos de los plazos de duración del contrato, son
los plazos de restitución (infra, aquí, V).
II. Los plazos presuntos
Resultan de los arts. 1506,1507 (tercer párrafo) y 1508.

102 §101. Del tiempo en la locación
1. El destino contractual
Invirtiendo el orden numérico, comencemos con el art.
1508: "Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado,
se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el obje-
to del contrato".
A. La norma se comprende. ¿Qué importa que las partes,
cuando el objeto requiere seis meses, o cualquier otro tiem-
po, no hayan hablado de seis meses o de ese otro cualquier
tiempo, si con solo mencionar el objeto queda sobreentendi-
do que se da la posibilidad de alcanzarlo, para lo cual hace
falta el tiempo necesario? Sería irrazonable el suponer que
el locatario contrata para un objeto, por un tiempo en el que
no le será posible alcanzarlo, y sería contrario a la buena fe
(art. 1198) el suponerlo en el locador. Lo que "verosímilmen-
te las partes entendieron o pudieron entender, obrando con
cuidado y previsión" (art. 1198), es lo que el art. 1508 sub
examen, establece.
La doctrina da numerosos ejemplos de aplicación, desde
el clásico de Pothier-: alquiler, a tanto por día, de un coche y
caballos, expresando que es para hacer un viaje a tal lugar.
Ese ejemplo es suficientemente ilustrativo de la hipótesis
de nuestro artículo. Todas las locaciones tienen un destino,
ya expreso, ya implícito (art. 1554), y el destino por el que
claman "coche y caballos" es el de ser empleados para trans-
portarse o transportar a otros, pero las partes pueden cir-
cunscribir ese destino, expresando, como en el ejemplo, que
es para hacer tal viaje. Mientras se queden en el destino ge-
nérico que la cosa puede tener, no será el caso del art. 1508
sub examen, que supone un destino circunscripto, a través
del cual pueda deducirse el tiempo de duración del contrato.
B. La norma del art. 1508 tiene una tal generalidad que
abarca cualquier contrato de locación en el que se haya ex-
presado el objeto, pero se encuentra supeditada a las reglas
sobre plazo máximo y plazos mínimos:
a) En cuanto al plazo máximo, rige el del art. 15053.
2 Pothier, Louage, n" 31. Para otros ejemplos: Rez/ánico, Estudio, II, pág. 1()4.
3 Llambías-Alterini, Código Civil Anotado, sobre el art. 1508.
Si las partes hubieran dicho "para tal objeto, que exige

quince años, contratamos por quince años", el contrato cae-
ría fulminado por la reducción del art. 1505.
Lo que explícitamente no podrían obtener, ¿cómo habrían
de recibirlo, implícitamente, por la presunción de la ley?
b) En cuanto a los plazos mínimos, rigen también, ya que
éstos se aplican imperativamente "a pesar de cualquier de-
claración o convenio" (art. 1507), por lo que no ha de ser un
convenio implícito, ex art. 1508, el que los desplace.
2. Arrendamiento de heredades
Para las heredades fructíferas rige el art. 1506. En una
amplia interpretación de su espíritu, abarca no solo las acti-
vidades agrarias, sino también las pecuarias 4 , y cualquier
otro uso o goce que implique la obtención de frutos.
Bien mirado, es una aplicación de la doctrina del art.
1508.
Pero ante la existencia de la ley de arrendamientos rura-
les, su campo de acción queda notablemente circunscripto a
la fructificación que no entra en el concepto de lo "agrope-
cuario", y a la que, entrando en este concepto, sea dentro de
la planta urbana de las ciudades o pueblos (art. 2 L.A., a
contrario). Ni siquiera se aplica a los contratos que por el
art. 39 de la L.A. quedan excluidos de su régimen, porque
para tal exclusión no basta con el silencio de los contratan-
tes, sino que es necesario una declaración expresa en el sen-
tido de determinada duración.
Por el art. 1506, si no estuviere determinado explícitamen-
te el tiempo en el contrato, y se tratare de una heredad cuyos
frutos se recogen cada año, el contrato "se reputará hecho por
el término de un año", en tanto que si fuere de una heredad
cuyos frutos no se recojan sino después de algunos años, el
contrato "se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario
para que el arrendatario pueda percibir los frutos". Aquí, co-
mo en el art. 1508, lo decisivo es el objeto perseguido.
4 Llambías-Alterini, op. cit., sobre el art. 1506.

Si se acumularan fructificaciones anuales con otras que

exigieran un mayor número de años, se estará al tiempo ma-
yor5 que en ningún caso puede superar el máximo del art.
15056.
La idea central es que el arrendamiento de una heredad
fructífera, a falta de una determinación explícita del tiempo,
se estima implícitamente pactado por el necesario para reco-
ger los frutos.
Es partiendo de ello que el año de que habla el texto ha
sido entendido como el año labrador, o agrícola, con lo cual
se quiere poner a cubierto la eventualidad de que la cosecha
se retrase 7 . Siguiendo por la misma línea de razonamiento,
parécenos que el año del texto puede ser un tiempo menor,
cuando la entrega se verifica ya avanzado el tiempo, con
parte de las labores del terreno ya verificadas.
3. Arrendamiento de casas y piezas amuebladas

Veremos que en el art. 1507 se establecen plazos míni-
mos.
Pero, en ese texto, en el tercer apartado, se ha introduci-
do de rondón una previsión que no atañe a plazos mínimos,
sino a plazos presuntos, y que viene del originario art. 1507
que se circunscribía únicamente a ellos.
Cuando se trata del alquiler de casas y piezas amuebla-
das, en que no se hubiere estipulado el tiempo de duración,
"pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas
o días, el arrendamiento se juzga hecho por el tiempo fijado
al precio".
Se ha pretendido que a esta hipótesis se aplica la norma-
tiva del art. 15098 lo que constituye un error que llevaría al
absurdo de que un contrato cuya duración la ley presuma,
v.g. que es de un mes (por no ejemplificar con la de un día)
daría derecho a todo ese tiempo, más ¡noventa días! No es
5 Llambías-Alterini, loe. cit.

eso lo que resulta de la letra del art. 1509 que, visualizando

la posición del locatario, habla del "plazo legal que reconoce
a su favor el art. 1507". Pues bien: los plazos que examina-
mos en este número están previstos, sí, en el art. 1507, pero
no son plazos legales a favor del inquilino, sino plazos pre-
suntos tanto para el locatario como para el locador.
III. Plazo máximo
Según el art. 1505: "El contrato de locación no puede ha-

cerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere
por mayor tiempo quedará concluido a los diez años".
1. Antecedentes
Se ha dicho que el Derecho Romano conoció locaciones
perpetuas 9 pero creemos que esto deriva de una cierta anfi-
bología en el uso de los vocablos, asistiéndoles la razón a
quienes distinguen entre la perpetua conductio, la condue-
ño temporalis, y el perpetuo jure locare. La perpetua con-
ductio no era una locación perpetua, que en la perpetuidad
atara a ambas partes, sino una locación sin tiempo determi-
nado, de la que cualquiera de las partes podía desligarse
cuando lo quisiera; una locación de este tipo existe en nues-
tro sistema, como, desde luego, existe la conductio tempora-
lis que es por tiempo determinado. En cuanto al perpetuo
iure locare, era, sí, perpetuo, pero constituía una institución
que, aunque tuviera ciertas similitudes con nuestra loca-
ción, se circunscribía, por un lado, a la concesión de tierras
del dominio público, y estaba dotada, por el otro, de una ac-
tio in rem, por lo que se sitúa en la órbita de los derechos
reales, como antecedente de la enfiteusis10.
Si nos hemos detenido en este punto es para llamar la
atención sobre el cuidado que hay que tener cuando se afir-
ma, ya para el Derecho Romano, ya para otros derechos an-
tiguos, la existencia de locaciones perpetuas, aludiéndose
9 Troplong, Louage, sobre el art. 1709, ns 43, nota 3.

10 Maynz, Cours, §146 (y allí, notas 4 y sigts.), y §217, nota 2.
generalmente a instituciones que se vinculan más con la en-

fiteusis y otros derechos reales 11 . Lo que a nosotros nos inte-
resa es el contrato de locación generador de derechos perso-
nales, aunque, claro está, quienes afirmen que el derecho
del locatario es real, no vacilarán en presentar aquellas vie-
jas instituciones como hipótesis de locaciones perpetuas.
Nuestro Vélez, como lo recuerda en la nota al art. 1505,
se encontró con legislaciones que admitían locaciones hasta
99 años. Las de 99 años no son perpetuas, pero convenga-
mos que son extremadamente largas, y nuestro Vélez quiso
una duración máxima menor12.
2. La razón de nuestro texto

Vélez, en la nota al art. 1505, fundamenta la limitación a
diez años en tres razones: de economía social (pues un arren-
damiento "hace siempre que la cosa no se mejore"), de movili-
dad del tráfico negocial (pues "sería sumamente embarazoso
para la enajenación de las cosas") y de conveniencia para el ré-
gimen hereditario (para "no embarazar la división de las he-
rencias"). Retorna tangencialmente sobre el tema, en la nota
al art. 2502 donde fustiga las leyes que desde la Edad Media
"crearon derechos reales por el arrendamiento perpetuo o por
el contrato de cultura perpetua, y por mil otros medios", y en
la nota al art. 2503 donde se pronuncia contra la enfiteusis y
expresa que "un contrato de enfiteusis valdrá solo como con-
trato de arrendamiento... y durará solo por el tiempo que pue-
de durar la locación".
Desde luego que las notas no son ley, pero aquí no se tra-
ta de erigirlas en ley, sino de tratar de iluminarse en ellas
para encontrar la razón del texto, en su ensamble dentro de
todo el sistema.
Nuestro Código no quiere la enfiteusis (art. 2614); no la
quiere porque se presta a las colocaciones a perpetuidad y a
11 Comp. nota de Vélez al art. 2502; Pothier, Louage, n" 27.

12 El límite de 99 años en Francia ha sido determinado, por analogía, partiendo
del de 99 años fijado para la enfiteusis por la ley de diciembre de 1790: Mazeaud,
Lecciones, n° 1060; Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, núms. 1201-2.
largo plazo, con todos los inconvenientes que ello acarrea,

siendo que, si nos quedamos en un plazo discreto, basta con
el arrendamiento. Se podrá o no estar de acuerdo en la inu-
tilidad de una enfiteusis por plazo discreto, cuestión opina-
ble, atento a que el de enfiteusis es un derecho real, pero la
regla está allí y la desconfianza por la perpetuidad o larga
prolongación de la enfiteusis ha motivado que el Código la
proscriba.
Ahora bien: si en nuestro sistema de numerus clausus se
contrata una enfiteusis, se producirá la conversión del con-
trato en uno de locación (art. 2502), pero nuestro sistema no
puede admitir que, a través de una locación, se alcance la
perpetuidad o el largo plazo que ha sido el motivo de la re-
pulsa hacia la enfiteusis. La desconfianza de la perpetuidad
y el largo plazo se trasladan a la locación.
Nuestro Código, siguiendo a la doctrina francesa, rechaza
la perpetuidad, y no solo para inmuebles, sino también para
muebles13, y, apartándose de ésta que admite locaciones hasta
99 años —sin duda largas— rechaza las largas mismas.
Toma el límite arbitrario de diez años, que tiene su pro-
sapia 14 .
A esas razones, podría todavía agregarse que de una larga
duración puede predicarse lo que de la perpetuidad decía
Troplong15: "repugna a nuestras ideas, es incompatible con
los principios de libertad que las leyes modernas han esta-
blecido para las cosas, como para las personas". Estamos ante
el principio de la "libertad de las acciones" que recuerda
nuestro art. 953.
3. El cómputo del plazo

Entramos en una delicada materia, que no encontramos
que haya preocupado a nuestra doctrina.
13 En Francia, el tema es discutido. Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n°

1205, admiten la locación perpetua de cosas muebles.
14 Pothier, Louage, n" 27: "... este tiempo de diez años siendo llamado en Dere-
cho, longum tempus, porque abre la prescripción de diez años que es llamada pra-
escriptio longi temporis".
15 Troplong, Louage, loe. cit.
Sin duda que al cómputo se aplica lo normado por los

arts. 23 y siguientes. Pero no es ése el problema.
El problema se presenta cuando nos encontramos con un
contrato en el que se ha diferido el tiempo de entrega de la
cosa. ¿Se contarán los diez años del art. 1505 desde la me-
dianoche del día del contrato, o por "diez años" debe enten-
derse, diez años de uso o goce?
Se advierte que el problema es grande, pues consiste en
incluir o no, dentro de los diez años, la duración del plazo
suspensivo. Si se lo incluye, la duración del uso o goce máxi-
mo será por un tiempo menor a diez años; si no se lo incluye,
se darán por más de diez años los inconvenientes que señala
Vélez en la nota al art. 1505.
Y bien:
A. Tentados estaríamos (por aquello de "los principios de
libertad" de Troplong) a inclinarnos por el cómputo partien-
do de la fecha del contrato, pero un examen de los textos nos
convence de que el "tiempo de la locación" es el de uso o go-
ce, y que el del art. 1505 es de esa clase.
Sólo entendiendo por "tiempo de la locación" el de uso o
goce cobra sentido la expresión contenida en el art. 1506,
a cuyo tenor "el arrendamiento se juzga hecho por el tiem-
po necesario para que el arrendatario pueda percibir los
frutos", pues ¿cómo podría percibirlos sin el goce? Lo con-
firma el art. 1515 que establece la obligación de "mante-
ner al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiem-
po de la locación" pues no podría pensarse que esa obliga-
ción pese mientras corre el plazo suspensivo. Es de uso o
goce el tiempo del art. 1522. El "por el tiempo fijado al
precio" del plazo presunto del tercer apartado del art.
1507 implica el de uso o goce, porque el precio va como co-
rrelato de éstos.
B. Pero si los diez años son de uso o goce, ¿se admitirá
que el plazo suspensivo que difiera el cómputo de su comien-
zo tenga cualquier duración? ¿Se admitirá, v.g., que tenga
treinta, cuarenta, cien años, o más?
Si nos atenemos al art. 573, pareciera que el plazo sus-
pensivo pudiera tener cualquier duración. Pero, bien leído,
ese texto solo responde desde el ángulo del acreedor. Falta
ver qué debe decirse de los plazos largos desde el punto de

vista del deudor...
Nosotros estimamos que, mirado desde el punto de vista
del deudor, debe haber un límite, más allá del cual el contra-
to afecta las buenas costumbres, en el sentido del art. 95316,
oponiéndose a la libertad de las acciones.
Además del plazo máximo de duración del art. 1505 debe
haber un plazo máximo suspensivo, más allá del cual, la^suma
de los dos desemboque en la intolerabilidad del art. 953.
Pensamos que, de plantearse el tema, debe ser resuelto
así: el plazo máximo suspensivo es de diez años. Lo extrae-
mos, por inducción analógica, de la doctrina de los arts.
2828 y 2829. Como para la constitución de usufructo, no
puede haber plazo suspensivo (art. 2829), los veinte años del
art. 2828 se cuentan a partir del contrato que es el acto
constitutivo en el sentido del art. 2812. Dando diez años pa-
ra la duración del uso o goce (art. 1505) quedan diez para el
plazo suspensivo. Los diez de uso o goce son, en el sentido de
la antigua doctrina, un longus tempus17 y han de serlo los
diez de plazo.
4. Clases de pactos
Si en el contrato se pactare directamente que la locación
durará, por ejemplo, doce años, el convenio solo vale por
diez años. Eso es lo que resulta de la regla expresa del art.
1505: "... El que se hiciere por mayor tiempo quedará con-
cluido a los diez años".
La doctrina advierte que iguales consecuencias tendrá la
cláusula que diera a cualquiera de las partes la posibilidad
de prorrogar el contrato más allá de los diez años, como la
que previera un nuevo contrato con el mismo locatario para
después de los primeros diez años, pero que sería válida la
cláusula que otorgara al locatario un derecho de preferencia,
para el caso de que el locador se decidiera, vencidos los diez
16 Comp. para otro contrato e hipótesis: Enneccerus-Lehmann, Obligaciones,

§140,5 y su nota.
17 Pothier, véase aquí, nota 14.
años, a alquilar nuevamente la cosa; y la doctrina aclara

que no hay obstáculo para que, finalizado el contrato, se ce-
lebre un nuevo contrato con el mismo inquilino, no faltando
quien sostenga que ese contrato puede ser celebrado, estan-
do vigente el primero 18 .
Nosotros pensamos que todos esos casos deben ser exami-
nados previamente a la luz de la siguiente pregunta: ¿puede
una locación estar sujeta a plazo suspensivo, a diferencia de
un usufructo que no lo admite? Como la doctrina contesta
afirmativamente 19 y lo hace correctamente, es con ello que
debemos comenzar a razonar.
a) La doctrina, que no ha tenido en cuenta el posible jue-
go del plazo suspensivo, afirma que, concluido el plazo del
art. 1505, el locador puede celebrar un nuevo contrato con el
mismo locatario. Esto es exacto, y se cae de maduro, pues,
pudiendo el locador alquilar a otro ¿cuál sería la razón para
que no pudiera alquilar al anterior locatario? En ninguna
parte la ley ha creado una incompatibilidad negocial entre el
locador y el ex locatario; de ninguna parte surge una suerte
de irrelegibilidad del mismo contratante.
El locador que alquiló a Primus puede, sin duda, vencido
el contrato con éste, alquilar a Secundus, y, por ende, al mis-
mo Primus.
b) Introduzcamos ahora el tema del plazo suspensivo, y pre-
guntemos: alquilada la cosa a Primus, ¿puede el locador alqui-
larla a Secundus, con la cláusula de que la ejecución queda di-
ferida para cuando concluya el contrato con el primero?
Desde que se admite la posibilidad de un plazo suspensi-
vo, podría hacerlo el día antes, o un mes antes, o un año an-
tes, o... hasta diez años antes, que es el plazo máximo sus-
pensivo que hemos detectado.
Y entonces, ¿qué inconveniente real hay para que pacte
con Primus, lo que podría hacer con Secundus?
Abrimos así la posibilidad de que Primus, de hecho, goce
hasta por veinte años, pero en virtud de dos contratos dis-
18 Para el tema: Llambías-Alterini, Código Civil Anotada, sobre el art. 1505.

19 Rezzónico, Estudio, II, pág. 60.
tintos, que, pudiendo haber sido celebrados el mismo día

pueden, a fortiori, acumularse en un solo acto. Veinte años,
recuérdese, es el plazo a que cierta doctrina aspira 20 .
Lo que no podremos es pasar de veinte años, por lo que
hemos dicho respecto al máximo plazo suspensivo; no pu-
diendo el locador alquilar a Secundus para dentro de veinte
años, tampoco podría celebrar así el contrato con Primus.
IV. Plazos mínimos
El art. 1507 no es un modelo de técnica. Destinado en su

mayor parte a regular plazos mínimos opcionales, incluye,
en su tercer apartado, plazos presuntos, que nada tienen
que hacer con los primeros.
Habiendo tratado ya de los plazos presuntos (supra, aquí
II, 3), nos queda por examinar el tema de los plazos mínimos.
1. Los plazos
Según la letra del art. 1507, son de dos años "para las ca-
sas, piezas y departamentos destinados al comercio o indus-
tria" y de año y medio "para los destinados a habitación".
A. Esa duración se encuentra vigente.
No se nos escapa que, para cierta doctrina, el art. 1507 se
encontraría modificado por la ley de locaciones urbanas, de
tal modo que donde el texto dice "... dos años... un año y me-
dio...", debería leerse "... tres años... dos años...". Pero esa
doctrina es errónea; verifica una mezcla inadmisible entre
los plazos mínimos del art. 1507 y los de la ley de locaciones
urbanas {infra, §114,1).
El art. 1507 se aplica inmodificado cuando no es el caso
de los plazos mínimos de la ley de locaciones urbanas.
En los casos en que rigen los plazos mínimos de la ley de
locaciones urbanas, nada tiene que hacer el art. 1507.
B. Cuando decimos que la duración es de dos años para
20 Comp. Llambías-Alterini, op cit., sobre el art. 1505.

comercio o industria, y de año y medio para habitación, em-

pleamos una fórmula elíptica. En realidad es por el
"faltante" de los dos años o del año y medio. Solo el "faltante"
entra en la categoría de opcional y de imperativo.
Expliquemos esto partiendo del siguiente ejemplo: se al-
quiló para habitación por un año.
Y bien:
a) El locatario "tiene opción para considerarlo realizado"
por un año y medio. Y eso constituye, según la ley, un "bene-
ficio".
Ese beneficio, solo puede invocarlo el locatario, y es evi-
dente que se refiere al "faltante" que en el ejemplo dado es
de seis meses. No podría abarcar al año que, en el ejemplo,
se pactó en firme, como invocable por ambas partes, por-
que ese año de la hipótesis no depende de opción alguna
del locatario. Si dependiera, el locatario podría pretender
que no durara ni siquiera un año, y por su parte, el loca-
dor, por ese año en firme, conceptuándolo un beneficio, po-
dría invocar la causal de cesación del beneficio consistente
en ejecución de obras...
b) La regulación del art. 1507 tiene carácter imperativo,
pues el plazo mínimo que correspondiere rige "a pesar de
cualquier declaración o convenio que lo limite" sin que du-
rante el mismo "puedan alterarse los precios ni las condicio-
nes del arriendo".
Lo que no puede limitarse es el "faltante", pues (excúsese-
nos la terminología que, en afán de la claridad, empleamos),
nada impide que haya un "sobrante" o un "coincidente" en
consecuencia, ninguna opción es imaginable si el plazo a fa-
vor de ambas partes supera el mínimo de la ley, o coincide
con él, en punto a duración. Y es solo para el "faltante" que
no pueden alterarse los precios ni las condiciones del arrien-
do, por convenio originario de partes.
En el ejemplo dado, no podría convenirse que se alquila
por un año, y, en caso de que el inquilino usara de la opción
por el faltante de los seis meses, rigieran, para esos seis me-
ses, tales cláusulas distintas de las que normaron el contra-
to por los primeros doce meses.
La razón por la cual la ley impide esa alteración de los
precios y "condiciones" del arriendo salta a la vista. Si se per-

mitiera prever en el contrato una regulación distinta para el
caso de opción, se daría un arma para obstaculizar, de hecho,
el ejercicio de la opción; bastaría con que en el contrato se
previera un precio tan alto para el caso de opción que fuera
suficiente para desanimar al locatario en su utilización. Pero
pues ésa es la razón de la ley, se comprende que, si se diera el
caso de gabinete de que lo previsto fuera una regulación
todavía más favorable para el locatario, cesaría la prohibi-
ción de variar precios y condiciones del contrato.
Distinto es el caso de los alquileres escalonados, que son
legítimos, cuando el contrato se conviene ab initio por todo
el tiempo del plazo mínimo, o por uno mayor. En este caso
no se coarta la posibilidad de opción, ya que —por hipóte-
sis— al no haber "faltante" no hay opción que coartar.
2. Contratos en los que rigen

Para que entren a funcionar estos plazos, se requiere:
A. Que no sea uno de los casos de plazos mínimos de la
ley de locaciones urbanas (supra, aquí, sub 1).
B. Que se trate de locación de "casas, departamentos o
piezas".
No rige para muebles, y ni siquiera para todos los inmue-
bles, puesto que debe tratarse de casas, departamentos o
piezas. No abarca terrenos no edificados, pero sí los que son
accesorios de casas, como los jardines, que quedan involu-
crados en el todo.
C. Que tales inmuebles no estén amueblados, pues si es-
tán amueblados, no se aplican los plazos mínimos, sino los
que las partes libremente convengan.
No lo dice expresamente el primer párrafo del art. 1507,
pero ello resulta, a contrario, del tercer párrafo. Para los
amueblados, rigen los plazos presuntos que no son imperati-
vos, sino supletorios, para el caso de que "no hubiere tiempo
estipulado en el contrato".
D. Que la locación de esos inmuebles sea con destino a
"habitación, comercio o industria".
Un sector de la doctrina estima que lo de "comercio o in-
dustria" debe ser entendido ampliamente, de modo que quede
incluido el destino a actividades profesionales, y, ya por esta

vía, no falta quien desemboque incluyendo el destino a ofici-
nas públicas del Estado21.
Pero el art. 1507 es una norma de excepción que no co-
rresponde extender a situaciones no contempladas.
E. Que "no hubiere contrato escrito que estipule un plazo
mayor de dos años".
Tomado el texto a contrario, conduce a absurdos.
a) Por de pronto, está eso del contrato "escrito". Si hay
contrato escrito que estipula un plazo mayor de dos años, no
se aplican los plazos mínimos. Pero ¿quid si hay un contrato
verbal que estipula un plazo mayor de dos años?
La respuesta debe ser exactamente la misma que para la
hipótesis de contrato escrito. Si el contrato verbal resulta
probado y probado que es por un plazo mayor de dos años,
cesa la razón de la vigencia de un plazo mínimo, pues no
hay "faltante" alguno para que opere la opción.
Lo de "contrato escrito" del art. 1507 debe ser leído sobre-
entendiendo "o contrato probado de otro modo"22.
b) Y luego está eso de "un plazo mayor de dos años".
Si el destino es para comercio o industria, basta con que
se haya estipulado un plazo de dos años exactos, para que
ya no haya faltante" alguno, y no tenga lugar la opción. Y si
el destino es para habitación, basta con que se haya estipu-
lado un plazo de año y medio, para que no juegue la opción.
c) En definitiva, el verdadero requisito es que no haya un
contrato que estipule un plazo igual o mayor que el mínimo
que, para el caso, corresponda.
Se dirá que esta interpretación implica apartarse de la le-
tra de la ley. Pero, por un lado, implica hacer brillar su espí-
ritu, y por el otro, significa simplemente no adoptar una in-
terpretación a contrario que, en el caso, conduciría a absur-
dos, y que literalmente no aparece impuesta, pues el texto
sub examen no dice "solo cuando no hubiera contrato...".
21 Comp. Llambías-Alterini, op. cit., sobre el art. 1507.

22 Para Rezzónico, Estudio, II, pág. 105 en nota, lo de contrato escrito equivale
aquí a contrato de duración determinada.
Faltando el "solo" limitativo, a la tentación de argumentar a

contrario23 se la reprime con la argumentación por reducción
a lo absurdo.
F. Tbdavía cabe agregar:
a) Los plazos mínimos se aplican al contrato en base al
cual se inicia el uso, y no a sus prórrogas24.
b) Respecto a los casos de cesión y sublocación, véase, in-
fra, aquí, 4.
3. La opción
El locatario puede optar.
Se ha dicho que "la ley no le fija un término para hacer la
opción, de modo que ésta se manifiesta por el solo hecho de
continuar en la finca locada hasta expirar el plazo mínimo
legal", añadiéndose que es "una facultad permanente que
puede dejar de usar en cualquier momento... mudándose; es
una facultad suya y no una obligación"25.
Discrepamos en varios aspectos. Para precisarlos, razone-
mos con este ejemplo: se celebró el contrato por un año, sien-
do el plazo mínimo de dos.
A. La doctrina que combatimos sugiere que si el locatario
optó por los dos años, puede luego desdecirse, y revocar la
opción, por el hecho de mudarse, dejando de usar la cosa.
Inexacto. La opción se manifiesta a través de un negocio
jurídico unilateral, cuyo efecto es dar al contrato un conteni-
do definitivo en punto a plazo de duración, que, para el futu-
ro, obliga a ambas partes.
Si después de haber optado, el locatario se muda antes de
haber expirado el plazo fijado por la opción, su situación de-
berá ser juzgada exactamente igual a la de cualquier locata-
rio que se muda estando vigente la duración del contrato.
En realidad, la hipótesis subexamen puede ser reducida a
la de un contrato hecho sub conditione, consistente la condi-
23 Sobre los peligros del argumento a contrario: Schreiber, Lógica del derecho,
Pág. 71.
24 Llambfas-Alterini, op. vil., sobre el art. 1507.
25 Rezzónico, op. cit., pág. 106.
ción en esto: que el contrato durará más si el locatario mani-

fiesta su voluntad en tal sentido26. Manifestada la voluntad
prevista, la condición se ha cumplido, y el contrato queda,
ab initio, concluido por el plazo más largo. Respecto a esa hi-
pótesis, a la que hemos reducido la del caso, solo habría esta
diferencia: que aquí la condición está imperativamente in-
cluida en el contrato, ex art. 1507.
B. No aceptamos que la decisión de optar se manifieste
por "el solo hecho de continuar en la finca".
En un sistema como el nuestro (doct. art. 1622) el hecho
de que el locatario permanezca en el uso de la cosa solo im-
plica continuación, por una suerte de inercia contractual.
Supongamos que, en el ejemplo del cual hemos partido,
cumplido el año pactado, el locatario permanece un día... Si
al hecho de permanecer le diéramos valor de opción, el loca-
tario del caso quedaría atado contractualmente hasta que se
cumplieran los dos años. ¡Un día le habría costado todo lo
que falta para un año más!
Comprendemos que ese efecto pernicioso para el locatario
no se produce en la tesis que hemos combatido sub A, que le
permitiría siempre desdecirse. Pero, habiendo nosotros adop-
tado la doctrina de la irrevocabilidad de la opción, para ser
consecuentes con ella, tenemos que concluir que no ha de bas-
tar con el solo hecho de permanecer en la finca arrendada.
C. Es verdad que la ley no fija al locatario un término pa-
ra hacer la opción. Puede, por lo tanto —en el ejemplo— op-
tar en cualquier momento del primer año, o en cualquier
momento del segundo, mientras le represente alguna utili-
dad, y, por la reducción que hemos hecho a la teoría de las
condiciones, esa declaración en cualquier tiempo que se veri-
fique tendrá efectos retroactivos.
Pero esto del cualquier tiempo debe ser entendido dentro
de las reglas de la buena fe, ya que no es creíble que la ley
26 No cabe confundir esta hipótesis con la que examináramos en §34, III, y de

la que hiciéramos una aplicación en §98,1, 3 (duración hasta que le plazca a una de
las partes). Allí, la declaración de voluntad es un sentido rescisorio, de extinción;
aqui, es contra la extinción. Tampoco es el caso de problematizarse con el tema de
las condiciones potestativas, porque la hipótesis está prevista por la ley.
haya querido, por la introducción de una cláusula imperati-

va de opción, impregnar al contrato de mala fe. Si vencido el
término pactado (en el caso: un año), el locatario continuara
en el uso de la cosa, obrando ex art. 1622, y el locador lo inti-
ma a la devolución de la cosa, el locatario está obligado a ex-
plicitarse, debiendo interpretarse su silencio en el sentido de
que no hace uso de la opción. A ello lleva la doctrina combi-
nada de los arts. 541 y 1198 primer párrafo.
D. El negocio jurídico de opción:
a) No está sujeto a forma especial alguna (art. 974) pero,
por la doctrina del art. 1622, no puede consistir en el solo
hecho de que el locatario permanezca en la cosa.
b) Tiene un contenido preciso. Si el plazo pactado fue de
un año y el mínimo legal es de dos años, la opción es entre
uno o dos años. No podría optarse v.g. por un año y dos me-
ses, o por cualquier otro tiempo inferior a los dos años.
Esto se deduce de la fórmula empleada por el art. 1507
que no reza "el locatario tiene opción para considerarlo
realizado hasta por los términos" sino que habla de la opción
"para considerarlo realizado por los términos".
Si se diera el caso de que el locatario optara por un plazo
distinto, habría que juzgar que el inquilino no optó, y que es
libre de hacerlo en el futuro por todo el plazo. No optó, por-
que falta el contenido propio de la opción. En tal hipótesis,
libre será el locador de actuar como si el locatario no hubie-
ra optado, y hasta que opte.
4. Cesión y sublocación
Se suele enseñar que el plazo mínimo no se aplica al ce-
sionario ni al sublocatario27. Formulamos reservas.
A. Respecto al cesionario, parécenos que corresponde ha-
cer un distingo:
a) Si la opción ya fue ejercitada por el locatario, la cesión
transfiere el contrato en el estado que alcanzó a raíz de la
opción. Los efectos de la opción pasan al cesionario. Si se
pretendiera que el cesionario no puede invocar el plazo fijado

por la opción, habría que concluir que, por el hecho de ceder,

el locatario puede desdecirse de la opción, facultad ésta que
le hemos negado.
b) Si la opción todavía no fue ejercitada por el locatario, la
invocabilidad o no del plazo mínimo por el cesionario depende
de que se estructure el derecho de opción como cesible o como
inasible. La regla es la cesibilidad de todo objeto incorporal
(art. 1444) y no encontramos razón para apartarnos de ella.
Admitimos, sí, que en el contrato de locación pueda haber-
se prohibido la cesión del derecho de opción, pues si locador y
locatario pueden estipular la prohibición de ceder la locación,
sin que ello afecte el art. 1507, debe admitirse que pueden cir-
cunscribir la prohibición de ceder al solo derecho de opción.
Y admitimos, también, que el locatario, al ceder, pueda
excluir de la cesión al derecho de opción, en lo que, sin duda,
puede tener interés, atento a que la cesión no es exonerativa
(art. 1599, inc. 2).
c) Por lo demás, cuando nos colocamos en la hipótesis de
que el cesionario adquiere el derecho de opción todavía no
ejercitado, va de suyo que no puede pretender que el plazo mí-
nimo transcurra totalmente en su cabeza. Recibiendo el con-
trato en el estado en el que estaba al tiempo de la cesión, pue-
de recibirlo con un derecho de opción no ejercitado, pero siem-
pre con el tiempo que ya hubiere transcurrido, que no renace.
B. Respecto al sublocatario, hay que distinguir:
a) Entre sublocador y sublocatario, rigen los plazos míni-
mos. ¿Cuál sería la razón para que no rigieran, si la subloca-
ción es una nueva locación: art. 1585?
Lo más que puede decirse es que, por el principio de deri-
vación del subcontrato, el sublocador puede encontrarse an-
te la circunstancia de no poder asegurar al sublocatario la
duración mínima, al no quedarle, en sus relaciones con el lo-
cador, tiempo útil para ello. Pero, por un lado, si le queda,
¿por qué no aplicar el art. 1507?; y por el otro, si no le que-
dara tiempo, la inaplicabilidad del plazo mínimo a favor del
sublocatario, resultaría de las reglas de la legitimación y de
la buena fe.
b) Entre sublocatario y locador originario, no diremos que
aquél pueda exigir de éste lo que hubiera podido pretender
del sublocador, pero sí que puede requerir el plazo mínimo al

que éste pudiera optar.
5. Cesación del beneficio

Preceptúa el cuarto párrafo del art. 1507: "El beneficio
del plazo legal que se establece en el primer apartado de este
artículo a favor del locatario cesará por las siguientes cau-
sas: lü Falta de pago de dos períodos consecutivos de alqui-
ler. 2'-' Uso deshonesto de la cosa arrendada o contrario a las
buenas costumbres; uso distinto del que por naturaleza está
destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicio al lo-
cador o a los demás sublocadores, declarados por sentencia
judicial. 3U Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubie-
re sido prohibido por el locador. 4a Ejecución de obras desti-
nadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o
mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del
valor asignado al inmueble para el pago de la contribución
directa".
A. Las cuatro causas aquí mentadas operan sobre el bene-
ficio, y afectan, por lo tanto, al contrato, en lo que hemos
denominado el tramo "faltante" de duración, que se agrega
al básico y libremente pactado. Constituyen causales de de-
salojo.
La preceptiva del párrafo sub examen deja bastante que
desear. Si partimos de la regla de que todas las causales de
desalojo para el tramo básico son trasladables al tramo fal-
tante, regla a la que nos lleva la consideración de que, du-
rante éste, no pueden alterarse "las condiciones del contra-
to" (art. 1507, primer párrafo), debemos concluir que el
grueso de las cuatro causales de las que ahora nos ocupamos
son meras reiteraciones inútiles.
Por ejemplo, pues para el tramo básico, ya es causal de de-
salojo la falta de pago de dos períodos de alquiler (art. 1579)
no se advierte para qué hace falta repetirlo en el art. 1507
para el tramo faltante. Podría presentar interés si se dijera
que en los casos en los que por el juego de la autonomía de la
voluntad, para el tramo básico, en lugar de dos meses se hu-
bieren previsto menos o más, para el tramo adicional serían
siempre dos, pero no creemos que deba llegarse a esa ínter-
pretación que contradeciría la regla de que, durante el tramo

adicional, no se alteran las "condiciones del arriendo".
B. La enumeración de causales del párrafo sub examen, a
nuestro juicio, solo presenta interés en dos aspectos:
a) En cuanto presenta una causal de desalojo realmente
nueva, como es la del inciso 4 de la que hablaremos sub C.
b) En cuanto para las cuatro causales establece plazos de
gracia, de los que hablaremos bajo el n s 6.
C. Especial consideración merece la causal del inciso 4,
sobre ejecución de obras. No es una causal normal para el
tramo básico, y se encuentra inspirada en una idea de pro-
greso social.
Según la redacción del texto que hemos transcripto, la
causal pareciera consistir en la "ejecución de obras", pero
del párrafo siguiente resulta que no es la ejecución real,
sino la afirmación del locador de que ejecutará. Ello es
así, porque, para el caso de que el locador desalojante no
cumpliera con su afirmación, "deberá al inquilino desalo-
jado una indemnización equivalente al valor de los alqui-
leres por el tiempo de ocupación de que ha sido privado".
Solo cabe agregar que, en la redacción literal del texto, es-
ta causal del inciso 4 solo puede invocarla el "propietario"
que actúa como locador.
6. Plazos de gracia
En los dos últimos párrafos del art. 1507, el Código esta-
blece plazos de gracia. Sobre ellos: infra, aquí, V, 5.
V. Plazos de restitución
El tema no presentaba grandes dificultades en la redac-

ción originaria del Código Civil. Pero la ley 11.156 incidió so-
bre él, como si se complaciera en complicarlo. La civilística
argentina se encargó de tornarlo ininteligible.
1. Las preguntas y el error civilista

El tiempo no transcurre en vano. En algún momento se
agota el de duración del arrendamiento y el locatario debe

restituir la cosa.
A. Se plantean, entonces, dos preguntas:
a) Primera: ¿goza el locatario de un tiempo adicional para
restituir, durante el cual siguen corriendo los alquileres?
Esta es una pregunta cuya respuesta corresponde al De-
recho Civil, porque se trata de determinar el tiempo durante
el cual el locatario puede restituir, y vencido el cual, recién
entra en incumplimiento.
Veremos que para el Código Civil, en ciertos casos el loca-
tario no dispone de tiempo adicional, y que la restitución debe
ser de inmediato (infra, aquí, 2); en otros casos, dispone de
un tiempo adicional que se computa a partir de la intima-
ción a restituir (infra, aquí, 3).
b) Segunda: si el locatario es condenado enjuicio a resti-
tuir ¿se lo desaloja de inmediato con la fuerza pública, o se
le da un plazo para cumplir con la condena, plazo durante el
cual ya no corresponden alquileres, sino daños y perjuicios,
que se computa a partir de que la sentencia sea ejecutable, y
vencido el cual, recién se procede al lanzamiento con el auxi-
lio de la fuerza pública?
Este es un problema de Derecho Procesal, con todas las va-
riantes que ofrecen los distintos códigos de procedimientos.
B. La doctrina civilista tomó un camino errado28.
a) No distinguió debidamente entre los plazos del Código
Civil (a los que identificaremos como "plazos de fondo") y los
de los códigos de procedimientos (a los que denominaremos
"plazos de forma"). Mezcló todo, y de esa mezcla nació el en-
28 Un claro ejemplo de la indebida mezcla de lo civil con lo procesal, de la que de

inmediato hablaremos en el texto, puede verse en Rezzóníco, Estudio, págs. 309 y
sigts., quien refiriéndose al juicio de desalojo, nos dice que "termina por sentencia,
que fija para el desalojo del inmueble por el locatario, los plazos señalados por el Có-
digo Civil, a que nos referiremos a continuación", entrando luego en una extensa enu-
meración a hablar del plazo de diez días del art. 589 del anterior Código de procedi-
miento para la Capital Federal, y de los distintos plazos de restitución de los arts.
1507, 1509 y 1610. En Llambías-Alterini (op. cü., sobre el art. 1610, na 10-A) ya hay
una separación entre plazos que se cuentan desde la exigencia del locador, y plazos
que se computan a partir de la sentencia, pero entre estos últimos aparecen entre-
mezclados los del Código de Procedimiento y los de los arts. 1507 y 1509 Código Civil.
gendro de plazos de fondo que se computaban del mismo modo

que los plazos de forma, a partir de la sentencia.
b) A esa mezcla se llegó bajo la vigencia del hoy derogado
código de procedimientos para la Capital Federal, sobre el
cual se razonó.
Quienes quieran seguir con esa mezcla, tendrán que razo-
nar hoy con el vigente código de procedimientos para la jus-
ticia nacional29.
Pero no se salvarán de este doble reproche: las leyes pro-
cesales son de carácter local y no pueden modificar al Código
Civil pues si salen de esos límites, entran en lo inconstitu-
cional. No es el Derecho Civil el que deba plegarse, some-
tiéndose al procesal, sino a la inversa: las leyes procesales
deben hacer posible la regulación del Derecho Civil.
C. Nosotros intentaremos interpretar lo que el Código Civil
dice. Dejamos las leyes procesales para los procesalistas, y so-
bre ellas solo verificaremos algunas reflexiones ineludibles,
para superar la confusión en que incurrieron los civilistas.
2. Locaciones a término fijo

Rige el art. 1609 leído a la luz del art. 1622. Pero debe
darse su sitio a la situación excepcional del art. 1509.
29 Como se verá más adelante, en el texto, nos oponemos a que los plazos de
Tondo (los del Código Civil) para restituir se cuenten a partir de la sentencia. Ahora
bien: I. Si nos colocamos en una situación ideal de una Justicia celerlsima, con una
ley procesal que así lo disponga, el que se cuenten algunos plazos (como los de los
arts. 1507 y 1509) a partir de la notificación de la demanda, o de la sentencia, pue-
de ser una cuestión sin importancia práctica de entidad en punto al tiempo. A este
ideal pudo haber respondido la letra de la regulación del juicio de desalojo, según el
derogado Código de Procedimiento para la Capital Federal, con una concentración
en una sola audiencia, en la que debía correrse el traslado de la demanda, contes-
tarse, producirse la prueba, sin que cupieran excepciones previas, ni incidentes, ni
termino extraordinario de prueba, en la que se dictara la sentencia, que era inape-
lable. Pero como lo recuerda Alsina (Tratado teórico práctico de Derecho Procesal,
III, cap. XLV) de quien tomamos la descripción del procedimiento, las cosas no fue-
ron así, y la jurisprudencia admitió la apertura a prueba, y la apelación de la sen-
tencia por el locatario, aun fuera del caso excepcional del art. 592. II. Con el nuevo
Código de Procedimiento de la Nación, sería ya ingenuo pensar, ni siquiera como
hipótesis de gabinete, que el trámite fuera celerfsimo, pues el art. 679 dispone que
el procedimiento sea el del juicio sumario.
A. Según el art. 1609: "Acabado el tiempo de la locación,

hecho a término fijo, por el vencimiento del plazo, si el lo-
catario no restituye la cosa arrendada, el locador podrá
desde luego demandarlo por la restitución con las pérdidas
e intereses".
a) Cuando la locación es "a término fijo", el Código no con-
cede al locatario plazo suplementario alguno, y la restitu-
ción debe hacerse de inmediato.
Es la regla que adopta el art. 20 de la ley de arrendamien-
tos rurales: "...el arrendatario deberá restituir el predio sin
derecho a ningún plazo suplementario para el desalojo y en-
trega libre de ocupantes".
b) ¿Cuándo la locación es "a término fijo"? La pregunta es
básica, porque si no es "a término fijo" deja de tener aplica-
ción el art. 1609 sub examen y rige el art. 1610 (infra, aquí
3), para el cual hay plazos suplementarios.
Término fijo se da sin duda cuando existe un plazo cierto.
Pero puede haber término fijo en hipótesis en que no haya
plazo cierto, porque, si, por ejemplo, el contrato se hace por
una sola cosecha, ya el locatario puede hacer sus cálculos,
para no verse sometido a las angustias de la restitución in-
mediata sin plazo suplementario.
c) Decimos que en la hipótesis del art. 1609 la restitu-
ción debe hacerse de inmediato, sin plazo suplementario
alguno.
Pero por la llegada del "término fijo" el locatario no está
en mora ex re. Ni siquiera en el caso de que el término fijo
consista en un plazo cierto se produce la mora ex re del nue-
vo art. 509, primer apartado. Entra a funcionar la doctrina
del art. 1622, de la que resulta que mientras el locador no
interpele al locatario, reclamando la restitución, la locación
continúa.
Si producida esa interpelación, el locatario no restituye
de inmediato, deberá daños y perjuicios. Y, desde luego, po-
drá el locador demandarlo por restitución.
B. He aquí que el locatario es condenado en juicio a la
restitución. ¿Goza de un plazo suplementario después de la
sentencia, para restituir?
Nuestra civilística contesta que sí, e invoca el procesal de
diez días 30 . Los computa a partir de la sentencia, expresión

elíptica con la que evita precisar si es a partir de la senten-
cia de primera instancia, o de la de segunda instancia, o de
que quede firme una u otra, o, lo que parece más razonable,
del "cúmplase"31 notificado.
A nosotros el tema no nos preocupa, ¡es materia procesal!
Suponiendo que un determinado código fije el plazo de diez
días, ése es un "plazo de forma" que nada tiene que ver con
los "plazos de fondo".
Para el Código Civil, si el contrato es "a término fijo", lle-
gado él la restitución debe ser inmediata, en cuanto el loca-
dor lo pida (arts. 1609 y 1622). Demórese el locatario en res-
tituir y pagará daños y perjuicios; los pagará durante todo el
curso del juicio, y los pagará durante el tiempo que use de
esos "diez días"...
El "plazo de forma" de la ley procesal no es un plazo su-
plementario que prolongue la vida del derecho personal del
locatario, por un tiempo durante el cual se deba alquiler.
Supone, por el contrario, que según la res judicata ese de-
recho personal se ha extinguido, que cualquier permanen-
cia del ex locatario es sin título alguno, por lo que se deben
daños y perjuicios; lo que se difiere es el lanzamiento con
la fuerza pública.
C. En cuanto a la hipótesis excepcional del art. 1509: in-
fra, aquí, 4).
3. Locaciones sin término fijo

Cuando la locación no es "a término fijo" el Código Civil
concede plazos suplementarios. El art. 1610 (texto según ley
11.156) preceptúa que "el locador no podrá exigir al locatario
la restitución de la cosa arrendada, sino después de los pla-
zos" que enumera en cuatro incisos:
A. "Si la cosa fuere mueble, después de tres días de ha-
berle intimado la cesación de la locación".
30 En el anterior art. 589 procesal, para la Capital: "un plazo que nunca podrá
exceder de diez días". Según el art. 686 del actual Código de Procedimiento de la
Nación: "a los diez días de la notificación de la sentencia".
31 Fernández, Código de Procedimiento, sobre el art. 589, nota 9.
Los autores se complacen en recordar la opinión de Sego-

via, que puntualizó que la intimación podía ser extrajudi-
cial, pero recomendaba la judicial32.
Como la ley no establece forma determinada, se aplica el
principio de libertad de formas (art. 974), y, a su amparo, sin
duda que la intimación, reserva hecha del tema de la prue-
ba, puede hacerse extrajudicialrnente por los más variados
métodos comunicantes.
Bajo el amparo del mismo principio de libertad de formas,
no dudamos que la intimación también puede hacerse judi-
cialmente. Tan solo que nos asalta una duda, en cuanto al
procedimiento al que habrá que acudir. Y por lo que diremos
a propósito de los arts. 1507 y 1509, según los cuales la inti-
mación debe ser judicial (infra, aquí, 4 y 5) la duda tiene su
importancia.
Para respetar la letra del inciso 1 del art. 1610 sub exa-
men, y su encabezamiento, el locador que acuda a la intima-
ción judicial debiera intimar primero, y recién después de
los tres días podría exigir, y por ende, demandar, al locatario
que no cumpliera con la intimación. Para decirlo con otras
palabras, en recta doctrina, esto debiera ser materia de una
diligencia preliminar. Pero pensamos que si se diera el caso
de que, sin la intimación previa judicial o extrajudicial, se
procediera a demandar por desalojo, la notificación de la de-
manda valdría como intimación judicial, y el locatario que
no restituyera dentro de los tres días, no podría agraviarse
so color de ausencia de intimación33.
B. "Si fuere casa, departamento o pieza, establecimiento
comercial o industrial, predio o predio rústico, después de
tres meses contados del mismo modo" (art. 1610, inc. 2).
Este precepto viene de la ley 11.156.
32 Rezzónico, op. cit., pág. 311, nota 62.

33 Conceptuamos generalizable la doctrina que enseñan Enneccerus-Lehmann
(§51, II, 2, Derecho de Obligaciones): "Si es de suponer que, aunque el contenido del
requerimiento fuese absolutamente correcto el deudor no hubiera prestado o si,
conforme a la buena fe, tuviera que esperarse de él que, a la vista del requerimien-
to, ofreciera la prestación tal y como es debida, incurrirá también en mora" (comp.
los mismos en §51, II, 4 y III, 2).
El plazo es de tres meses y no de noventa días como se ha

pretendido erróneamente leer 34 , quizás en un intento de
compararlo con el del art. 1509, para luego plantearse el fal-
so problema de determinar si prevalece el art. 1610 inc. 2 para
el cual el término se contaría desde la intimación, o el art.
1509 para el cual el cómputo se iniciaría con la sentencia.
Dejando a salvo nuestra opinión en el sentido de que no
es verdad que en el caso del art. 1509 el cómputo sea a par-
tir de la sentencia {infra, aquí, 4) puntualizamos que esta-
mos ante una regla que:
a) Deja de aplicarse para casas, departamentos, piezas,
cuando es el caso del art. 1509, que establece un régimen de
excepción que exige ciertos requisitos, con lo que queda claro
que cuando no se den esos requisitos, pero se trate de loca-
ción de casas, piezas, departamentos se aplica el inciso sub
examen.
b) Deja de aplicarse cuando se trata de predios cuya loca-
ción entra en las hipótesis de los incisos 4 y 5 de los que lue-
go hablaremos.
c) Y deja de aplicarse cuando la hipótesis entra en la ley
de arrendamientos rurales, tema del que nos ocuparemos si-
multáneamente con el del inciso 4.
C. En vano buscaremos en el art. 1610 un inciso 3. Lo que
en algunas ediciones privadas se da por tal, es, en realidad,
el inciso 4. Ello se debe a la mala técnica seguida por la ley
11.156, que con la numeración de "inciso 2", en un solo texto
reemplazó a los antiguos incisos 2 y 3).
D. "Si fuese predio rústico en que existiese un estableci-
miento agrícola, después de un año contado del mismo mo-
do" (art. 1610, inc. 4).
Se ha dicho que esto queda sin aplicación ante lo dispues-
to por el art. 20 de la ley de arrendamientos rurales que nie-
ga un plazo suplementario35.
Estimamos que el art. 20 de la L.A. se aplica a los contra-
34 Así: Rczzónico, op. vit., pág. 311. Comp. Llambías-Alterini, op. «'/., sobre el
art. 1610, inc. 2.
35 Llambías-Alterini, op. eil-, sobre el art. 1610.
tos de la ley, que sean a término fijo. Para los negocios ex-
cluidos de la ley se aplica directamente el Código Civil. E in-
cluso para los contratos de la ley, tiene aplicación el inciso
sub examen, cuando —salvado que sea el plazo mínimo— el
negocio resulta ser, en lo excedente, "sin término fijo".
E. "Si fuese terreno en que no exista establecimiento co-
mercial, industrial o agrícola, después de seis meses conta-
dos del mismo modo" (art. 1610, inc. 5).
El texto tiene aplicación para los terrenos urbanos bal-
díos36.
4. El caso del art. 1509

Según este texto: "En los arrendamientos de casas, piezas
o departamentos, el locatario que, por haber vencido el plazo
legal que reconoce a su favor el art. 1507, fuese demandado
por desalojo y acreditare haber pagado el alquiler correspon-
diente al mes anterior, tendrá 90 días para el desalojo, con-
tados desde aquel en que se intime el deshaucio por el juez
competente para conocer de la demanda".
A. ¿Estamos ante un contrato "a término fijo" o ante uno
"sin término fijo"?
Estimamos que puede darse cualquiera de las dos hipóte-
sis, lo que explica la necesidad de comparar este texto con el
del art. 1609 y el del art. 1610, inc. 2.
a) Supongamos que se arrendó una casa con destino a co-
mercio, fijándose como duración la de un año. El contrato es
"a término fijo". Si el locatario hace uso de la opción del art.
1507, la duración será de dos años, y con esa variante, el
contrato seguirá siendo "a término fijo", cayendo, por lo tan-
to, bajo la regla del art. 1609 que no concede plazo suple-
mentario.
Pero el art. 1509 sub examen establece una excepción,
dando un plazo suplementario de 90 días al locatario que
"acreditare haber pagado el alquiler correspondiente al mes
anterior".

Se advierte que solo se trata de una excepción al régimen

del art. 1609, cuya normación queda para las locaciones que
no sean de casas, piezas o departamentos, y también para
éstas si el locatario no hubiere pagado el alquiler correspon-
diente al mes anterior.
b) Supongamos que el arriendo de una casa para comer-
cio se hizo sin especificar duración. Estamos ante un con-
trato por tiempo indeterminado, y razonando sobre la hipó-
tesis de que el locador dejó transcurrir el mínimo de dos
años del art. 1507 sin pretender la restitución, pasados esos
dos años, el contrato seguirá siendo de duración indetermi-
nada, lo que constituye una de las hipótesis del contrato
"sin término fijo".
Si el locatario pagó el mes anterior, se aplicará el art.
1509; si no lo pagó, regirá el art. 1610, inc. 2.
Los plazos son distintos: para el art. 1509, noventa días,
en tanto que para el art. 1610, inc. 2, tres meses.
¿Qué locatario se tomará el trabajo de acreditar haber pa-
gado el mes anterior, para conseguir ex art. 1509, noventa
días, si ya tiene los tres meses del art. 1610, inc. 2, que, dado
el ínodo de computar los intervalos en Derecho, le dará nor-
malmente eso y algo más?
Quieren nuestros autores que el interés reside en el modo
de computar el término, que para el art. 1509 sería a partir
de la sentencia, en tanto que para el art. 1610, inc. 2, sería a
partir de la intimación37. Por lo que de inmediato diremos,
la diferencia es otra: para el 1509 no basta con una intima-
ción extrajudicial, y es necesaria la judicial.
B. Decimos que no compartimos la tesis de quienes enseñan
que los noventa días se computan a partir de la sentencia:
a) Estamos ante un plazo establecido por la ley civil, ante
lo que hemos llamado un "plazo de fondo", durante el cual se
deben alquileres.
Desde el punto de vista de una idea de justicia, resulta
inicuo el suponer (como quiere la doctrina que combatimos)
37 Llambías-Alterini, op. cit., sobre el art. 1610, ne 3-A; Borda, Contratos, n5 852.
que un locatario pueda litigar años sin razón, y todavía reci-

bir el premio de noventa días adicionales.
Decimos "litigar años", porque tal es la realidad que se
da. Que las viejas regulaciones sobre desalojo no lo permitie-
ran es una cosa, y otra muy distinta el que, por un lado, esas
viejas regulaciones fueron desoídas por los tribunales y por
el otro, que tales regulaciones han sido reemplazadas por
procedimientos que, ya en su letra, permiten una duración
estimable del proceso38.
b) La redacción misma del art. 1509 permite una inter-
pretación que se concilia con la justicia y no protege la mala
fe. No dice "desde que se condene al deshaucio" sino "desde
que se intime el deshaucio", y la referencia final al juez
"competente para conocer de la demanda" resultaría inexpli-
cable si con ella se quisiera aludir al juez que dictó la sen-
tencia, pues, por hipótesis, todo el tema de la competencia
deberá haber quedado agotado a ese tiempo, y no cabe una
discusión ulterior sobre ese tema.
La intimación, aquí, es una intimación por intermedio de
la acción de la justicia. Se requiere una intimación judicial,
no bastando con la extrajudicial que es suficiente para el
art. 1610, inc. 2.
c) Por lo demás, la expresión "desde aquel en que se intime
el deshaucio..." tiene su antecedente en el primitivo texto, que
entraba en directa correlación con el anterior inc. 2 del art.
1610, y daba lugar a una lectura en el sentido de que la inti-
mación debía ser judicial, no bastando con la extrajudicial39.
5. Los plazos del art. 1507
El art. 1507 establece plazos mínimos opcionales, y prevé
causales de cesación del beneficio (supra, aquí, IV). Pero simul-
táneamente con la cesación del beneficio, concede plazos de
gracia, que son de 10 días en los casos de los incisos 1 y 2, pu-
diendo ampliarse a 40 días para los casos de los incisos 3 y 4.
38 Véase aquí, nota 29.

39 Comp.: Segovia, Código Civil, comentario a los arts. 1511 y 1612 de su nu-
meración.
Esos términos se cuentan "desde aquel en que se le intime

el deshaucio por el juez competente para conocer de la deman-
da", fórmula que, como se ve, es similar a la del art. 1509, por
lo que damos por reproducido lo dicho a su respecto.
Cuando fuere el caso de los incisos 1 y 3, y el locatario de-
mandado fuere sublocador, "los subinquilinos tendrán un
plazo de 90 días para el desalojo, contados del mismo modo".
Título III: Efectos
§102. Obligaciones del locador
I. Obligación de entregar la cosa
Se encuentra regulada en el art. 1514, donde se mezclan

previsiones que atañen a las cláusulas naturales con lo que
concierne a una cláusula esencial.
1. Lo esencial
La obligación principal que contrae el locador es la de con-
ceder el uso o goce: art. 1493.
Con otra fraseología, el art. 1514 nos dice que el locador
"está obligado a entregar", porque la concesión se verifica
entregando. Hay en esto un punto de contacto, a nivel de gé-
nero, con la compraventa, que da lugar, también, a una obli-
gación de entregar (art. 1409), pero una diferencia, a nivel
de especie, porque las respectivas entregas en uno y otro
contrato, persiguen finalidades distintas. Salvada la diferen-
cia, conviene recordarlo para tener presentes las reglas ge-
néricas de las obligaciones de dar, y algunas aplicaciones
concretas que se verifican en materia de compraventa.
Porque, con otra fraseología, en fin, esa obligación de con-
ceder (art. 1493) que es una obligación de entregar (art.
1514) es una obligación de dar "con el fin de transferir sola-
mente el uso o la tenencia" (arts. 574 y 600).
Estamos ante una obligación esencial1 sin la cual no hay
locación, pero que puede quedar contextualmente cumplida
cuando se acude a la contratación manual.
1 Marcado (Explication, sobre el art. 1719) señala, con razón, que esta obliga-
ción no es solo de la naturaleza del arrendamiento, como podría hacerlo creer el
texto francés, sino de la esencia misma.
132 §102. Obligaciones del locador
La dación a efectuar se sujeta a las reglas generales sobre

la tradición, en sus variadas formas, que, aunque previstas
por el Código para la tradición posesoria, son aplicables a la
transmisión de la tenencia, que es lo que el locatario adqui-
rirá (art. 2462, inc. 1).
2. Objeto de la dación
Según el art. 1514, la cosa debe ser entregada "con todos
los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato".
Estamos ante una aplicación concreta de la regla general
del art. 575, a tenor del cual la obligación de dar cosas cier-
tas comprende todos los accesorios de ésta "aunque en los
títulos no se mencionen, o aunque momentáneamente hayan
sido separados de ellas"; al ser el art. 575 general, es una
norma común a la compraventa y a la locación, siendo recor-
dada a propósito de cada uno de esos contratos (arts. 1409 y
1514), pero en la locación presenta ciertas notas de particu-
lar interés, porque en su aplicación a ella hay que tener en
cuenta el tipo de uso concedido.
Por lo demás, tanto para la compraventa como para la lo-
cación, la inclusión de los accesorios forma parte del conteni-
do natural del contrato, de tal manera que las partes, en uso
de la autonomía privada, pueden excluirlos.
Y porque forman parte del contenido natural, se com-
prende que se computen —salvo pacto en contrario— los ac-
cesorios "al tiempo del contrato" ya que es de prever que las
partes, al describir la cosa, tienen presente la cosa que es en
ese tiempo, pero nada impediría que tomen otro tiempo
cualquiera.
Los principios que aquí desarrollaremos deben aplicarse,
analógicamente, a la locación de cosas inciertas (infra, aquí,
sub C).
Nuestra doctrina suele complacerse en dar una extensa
ejemplificación de lo que queda incluido en el concepto de
accesorios, incursionando en un tema que corresponde a la
teoría general. Por las características de algunos ejemplos
que se dan, consideramos útil una referencia a los mismos.
A. Accesorios son, por de pronto, las cosas accesorias por
accesión física o moral.
§102. Obligaciones del locador 133
a) Colmo2, ejemplificando con el contrato de compraventa,

se pregunta si son accesorios las instalaciones del baño o de
la luz eléctrica (como las arañas de iluminación) o las esta-
tuas del jardín. Para los tres casos contesta negativamente.
Es realmente digno de reflexión el motivo que da para ex-
cluir del concepto de accesorios a las instalaciones sanita-
rias: explica que no es común "que se venda cosas de uso tan
personal como la instalación de un baño".
Leyendo esa motivación, parece difícil el reprimir una
sonrisa, cuando no, directamente, la risa. Sin embargo, hay
que hacerlo, y enfrentar la doctrina de Colmo con el máximo
de los respetos, situándonos en nuestra época, y dejando a
Colmo en la suya, pero manteniendo el principio que lo llevó
a contestar así. Porque lo que Colmo dijo es que para saber
si una cosa es o no accesoria de otra, hay que consultar tam-
bién los usos y costumbres, por lo que, a priori, nada se pue-
de decir de una cosa concreta, pretendiendo que es accesoria
por el solo hecho de estar adherida a otra.
En nuestro terruño, recordando los años de nuestra in-
fancia que nos aproximan a la época de Colmo, no hemos
visto que las instalaciones sanitarias se lleven de un lado a
otro, como se llevan las camas, pero si se dio un medio social
en el que así se procedía, contestaríamos con Colmo, que las
instalaciones sanitarias no son accesorios, porque quien las
coloca no entiende hacerlo con el sentido de perpetuidad
(doct. art. 2315). De allí que respecto a las arañas de ilumi-
nación, como en la época de Colmo (aunque menos emplea-
das que entonces), pensamos que siguen siendo cosas que no
entran en la calidad de accesorios.
b) Rezzónico3, pensando en el arrendamiento de una casa
—en régimen de propiedad normal—, enumera entre las
cosas accesorias a "sus vidrios, puertas y ventanas... sus ce-
rraduras, llaves, pisos, techos... jardines, patios, escaleras,
sótanos, etc.".
Para entrar en el detalle de los ejemplos, hay que tener
2 Colmo, De las Obligaciones en general, n s 204.

presente que, en realidad, lo principal es el suelo, por lo que,

cuando se habla de accesorios de la casa, se entra a una acce-
soriedad a la segunda potencia, constituida por las cosas "que
están adheridas a las cosas adheridas al suelo (art. 2332)".
Pero, aun con esa salvedad, en la enumeración subexa-
men, hay tres cosas que ya no se entienden. La primera de
ellas es que la casa, en sí computada como cosa "principal",
queda reducida a una idea, pues poco falta para que en el
"etc." quede limitada a un cubo de aire, ya que declaran ac-
cesorios los pisos y techos. La segunda es que la conceptuali-
zación de los patios como accesorios, implica excluir de la vi-
sualización como principal a todo un espacio físico, lo que se
acentúa con los sótanos, que ni siquiera son espacios abier-
tos, por lo que —por esa pendiente— habría que concluir
que las piezas de la casa son accesorios de ella, o que por lo
menos lo son las llamadas dependencias de servicio. Y la
tercera es que calificar al jardín de "accesorio", es introducir
una accesoriedad al revés, pues el jardín ocupa suelo, y el
suelo es, por definición, cosa principal.
Pensamos que aquí subyace un sofisma, cuya premisa
mayor estaría constituida por "todo lo que en principio que-
da incluido, pero que puede excluirse, es un accesorio", su
premisa menor por la ejemplificación de lo que en principio
está incluido, pero que puede excluirse, y su conclusión por
la afirmación "en consecuencia, todos esos casos son de acce-
sorios". El error está en la premisa mayor, pues todo lo que
en principio está incluido, pero que puede excluirse, no es
necesariamente un accesorio...
Para dar un ejemplo, si se alquila un baldío de 600 m2, se
verifica una locación total del inmueble, pero si en lugar de
esos 600 m2, solo se alquilan 500 m2, no se dirá que se ha ex-
cluido un accesorio, sino que se ha hecho una locación par-
cial. Y como tratándose de inmuebles con edificación, es po-
sible locar solo el sótano, también es posible una locación
parcial de todo lo que resta excluido el sótano. Dígase lo
mismo en el tema de los jardines: ¿se alquiló el inmueble ín-
tegro, o solo la parte edificada del inmueble?
Lo que hay de común entre la locación del todo y la loca-
ción de lo principal con los accesorios, es que no hay que de-
cir enfáticamente que se alquila el todo, ni además, enfática-

mente que se alquila el principal con los accesorios. Si la de-
signación conviene al todo, el todo se alquiló, y si conviene al
principal, quedan incluidos los accesorios, salvo manifesta-
ción en contrario, en uno y otro caso.
Decimos "si la designación conviene", pero, desde luego,
no ha de tomax'se cualquier palabra aislada que se haya em-
pleado, pues las palabras cobran sentido en el contexto. Y
aquí, desde luego, cobra sentido especial la regla general del
primer apartado del art. 1198.
c) Otros autores, ubicándose en el tema de los departa-
mentos en propiedad horizontal, enseñan que la baulera
queda incluida en lo accesorio, pero no el garaje4.
Retornamos al problema de la locación del todo o de la
parte, precedido de este otro: ¿en qué consiste el todo?
Arquitectónicamente, bauleras y cocheras suelen estar fí-
sicamente distanciadas de la unidad de vivienda, formando
las llamadas unidades complementarias, pero jurídicamen-
te, en un edificio determinado, podemos imaginar que se en-
cuentren en una de estas dos situaciones: formando o no una
unidad funcional, susceptible de constituir un inmueble dis-
tinto, a todos los efectos de la propiedad horizontal. Si no
constituyen una unidad funcional, siguen ordinariamente la
suerte del ámbito de vivienda, pero no porque sean acceso-
rias de éste, sino porque son partes del todo, y de excluírse-
las estaríamos ante una locación parcial; en esta situación
se encuentran, generalmente, las bauleras. Si constituyen
una unidad funcional, jurídicamente susceptible de una pro-
piedad independiente, son tan distintas de un departamento
para vivienda, como lo es un departamento de otro, y en esta
situación pueden encontrarse las cocheras. Para decirlo con
otras palabras: todo depende de cómo se encuentra estructu-
rada la propiedad horizontal, y de que los distintos ámbitos
tengan o no título distinto, pues si lo tienen son inmuebles
en horizontalidad diferentes, y si no lo tienen son partes del
4 Llambías-Altcrini, Código Civil Anotado, sobre el art. 1514, A-5, invocando a

Clavel Borras.
único de que habla el título, pero en ningún caso cabe hablar

de "accesorios".
d) Con un ejemplo que tiene una rancia estirpe histórica,
se dice que si se alquila un caballo para paseo "deberá ser
entregado con su silla o arnés, aperos, etc."5.
El ejemplo comienza con una falla, pues habla de "un" caba-
llo para paseo, lo que nos ubica en el terreno de la locación de
cosas inciertas (aquí, sub C). Pero no rehuyamos el reto, que
de todos modos se reproducirá si se contrata "este" caballo.
La clave de la repuesta no se encuentra en la teoría de lo
principal y de lo accesorio, pues, v.g. la silla de montar no
es al caballo como un marco a la tela del arte pictórico, ya
que quien tiene varios caballos, no tiene tantas sillas de
montar como equinos, ni éstos viven las veinticuatro horas
con ellas a cuestas. La clave está en que, según los usos y
las circunstancias, por "caballo para paseo" se entienda un
caballo ensillado.
B. Por "accesorios" suele entenderse, también en la expo-
sición de los autores, a una serie de servicios, como los de ca-
lefacción, agua caliente y conserjería, pero teniendo buen
cuidado de excluir el de teléfonos...
En términos generales, consultando siempre el contexto y
las circunstancias, estamos dispuestos a apoyar la conclusión,
pero no, desde luego por la teoría de las cosas principales y
las accesorias. Los servicios no son accesorios de cosas, pero
la obligación de prestar un servicio puede ser accesoria de la
obligación principal. Cuando la cosa, por sí sola, habla de que
no podrá ser usada, sin un determinado servicio, implícita-
mente queda convenido que ese servicio será recibido por el
locatario, del locador, siempre que los usos así lo indiquen.
Cuando se nos dice, hablando del alquiler de una casa,
que quedan incluidos los servicios "de conserje y portería si
los tiene"6, nos parece que se cae en una exageración, pues
no se trata de que la casa los tenga, sino que los exija en cir-
cunstancias dadas. Primus habita una casa de su propiedad,

y sus recursos le permiten tener portero, ¿por qué si la alqui-

la, tendrá que costear al portero (a título de "accesorio")?; con
ese criterio, si tiene cocinero, jardinero, etc., tendría que dar
iguales comodidades al locatario, y así como no podría llevar-
se las "instalaciones" de diverso orden que entren en la cate-
goría de "accesorios", tampoco podría trasladarse con su per-
sonal a su nuevo domicilio. Distinto sería el caso de una casa
de departamentos, que, por su organización, contara con ser-
vicio de conserjería, pues va de suyo que quien alquila un de-
partamento, se compromete a colocar al locatario en iguales
condiciones de uso de las que él como propietario, disfrutaría.
Pero aun en este caso, habrá que distinguir según que los de-
partamentos del caso estén o no sujetos al régimen de propie-
dad horizontal; si no lo están, es imaginable una obligación
accesoria de prestar el servicio, pero si lo están, estimamos
que técnicamente no hay obligación, sino cesión temporaria
del derecho al empleo del servicio que el locador tenga. Pre-
sentar una regla general, a priori, es salirse de los cauces
normales de una razonable interpretación.
Y he aquí que el ámbito alquilado tiene, en el baño, en la
cocina, grifos de agua caliente, pero está dotado también de
un calefón a gas. Las instalaciones hablan a las claras de que
no hay servicio de agua caliente que deba esperar el locatario.
Lo que deberá esperar es un suministro de gas, como puede
esperar un suministro de electricidad, pero no necesariamen-
te del locador, porque si hay medidores independientes, ellos
hablan a las claras de que el suministrador será otro, y el
precio del suministro pagadero a otro...
Y luego tenemos el caso del teléfono. En el estado actual
de la práctica jurídica, el aparato telefónico como "instala-
ción" es propiedad de la empresa, y la cosa misma no podría
ser conceptualizada como "accesorio", por lo que mal podría de-
cirse que hable, a su turno, de servicios accesorios...
C. Los principios expuestos se aplican a la locación de co-
sas ciertas 7 respecto de las cuales cobra sentido el pensar en
los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato.
7 Comp. Rezzónico, loe. cit.

Ello no significa que para las cosas inciertas (susceptibles

también de ser contratadas así en locación: supra, §99, II, 4)
no corresponda hablar de accesorios que deban ser entrega-
dos, pero con la natural adecuación.
Para las obligaciones de género limitado puede todavía
computarse el tiempo del contrato, pero para las de género
ilimitado, pensamos que habrá que estar al tiempo de la in-
dividualización (doct. art. 603). Por lo demás, cualquier peli-
gro de que se elija la cosa con menos accesorios quedará cu-
bierto por la doctrina del art. 602.
D. En cuanto a los temas del art. 1495, infra, aquí, 7.
3. Estado físico
Según el art. 1514, la cosa debe ser entregada "en buen
estado de reparación para ser propia al uso para el cual ha
sido contratada, salvo si conviniesen en que se entregue en
el estado en que se halle", presumiéndose dicho convenio,
"cuando se arriendan edificios arruinados, y cuando se entra
en posesión de la cosa sin exigir reparaciones en ella".
Para la descripción de la cosa, en punto a accesorios de
ella, a falta de mención expresa en el contrato, hay que ate-
nerse "al tiempo del contrato" (art. 1514, primer precepto, y
lo dicho, aquí, sub 2); pero en punto al estado físico de la cosa,
no es el tiempo del contrato el que interesa, sino el tiempo
de la entrega, debiéndose en el ínterin hacer las reparacio-
nes que pongan la cosa "en buen estado".
Esta obligación de reparar forma parte del contenido na-
tural del contrato, y puede ser descartada por la autonomía
privada, introduciendo una cláusula accidental en tal senti-
do. Puede ser, incluso, impuesta al locatario, de tal manera
que, recibiéndola en mal estado, deba devolverla al concluir
la locación, en buen estado.
Hay dos casos en los que la cláusula accidental de entre-
ga "en el estado en que se halle" se presume, con presunción
juris tantum: "cuando se arriendan edificios arruinados" y
"cuando se entra en posesión de la cosa sin exigir reparacio-
nes en ella".
Por lo demás, la palabra "posesión" está empleada, aquí, en
sentido lato; técnicamente, lo que está enjuego es la tenencia.
4. Tenencia vacua
Como se aplican las reglas generales de la tradición, el lo-
cador debe entregar la cosa en tenencia vacua8.
5. Tiempo, lugar y gastos de la entrega

El Código no trae aquí disposiciones especiales, por lo que
habrá que aplicar los principios generales, teniendo presen-
te lo que hemos dicho para la compraventa (supra, §52, III y
IV) por razón de analogía, y ante el principio que dimana del
art. 1494.
6. Sanciones por incumplimiento

Suelen discurrir ampliamente los autores sobre las sancio-
nes que caben en el caso de que el locador incumpla la obliga-
ción sub examen, y entran en disquisiciones según se trate
del incumplimiento de la obligación de entregar la cosa princi-
pal, o los accesorios, o de la de entregarlos en buen estado.
Por nuestra parte, no creemos necesario abundar sobre
ello. Para eso están el art. 505, la resolución ex art. 1204, la
exceptio inadimpleti contractas (art. 1202), la teoría de los
daños... En suma, están los principios generales.
7. El art. 1495 en general

Prescribe: "Se comprenden en el contrato, al no haberse
hecho expresa reserva, todas las servidumbres activas del
inmueble arrendado, y los frutos o productos ordinarios; pero
no se comprenden los frutos o productos extraordinarios, ni
los terrenos acrecidos por aluvión, si el locatario no hiciere
un acrecentamiento proporcional del alquiler o renta".
El texto habla de las servidumbres activas, de los frutos y
productos, y del aluvión. Aunque incluidos en un texto úni-
co, son tres casos que exigen consideración por separado, cu-
ya unificación metódica en un solo artículo violenta los prin-
cipios, pues, contrariamente a lo que resulta de la exposición
de algunos autores, responden a visuales diferentes.
8 Doct. art. 2383: "libre de toda otra posesión y sin contradictor que se oponga a
que el adquirente la tome". Sobre este texto: nuestro Derechos reales, §27, II, 3.
a) Hay, en efecto, autores, que pretenden unificar los tres

casos bajo la visual de la regla de que el locador debe entre-
gar la cosa con todos sus accesorios9.
Media en ello un error de perspectiva. Solo el tema de las
servidumbres puede visualizarse, con buena voluntad, bajo
el prisma de la entrega de lo accesorio, pues lo que concierne
a los frutos y productos, y al aluvión, nada tiene que hacer
con ello como lo demostraremos en breve.
b) Por otra parte, en el art. 1495, bajo la fórmula común
de "se comprenden en el contrato" se mezclan dos temas dis-
tintos: el de la extensión de lo locado con el de la intensidad
del goce.
Para la extensión de lo locado, interesan los temas de las
servidumbres y del aluvión. A la intensidad del goce conce-
dido, se refiere la regla sobre frutos y productos.
c) Para no romper la unidad de la letra del art. 1495, trata-
remos de los tres casos, aquí, pero distinguiéndolos en sendos
números, donde haremos las correspondientes salvedades. De
inmediato, pasamos a hablar de cada uno de esos casos.
8. Las servidumbres activas y el tema de las pasivas
Por el art. 1495 quedan comprendidas en el contrato, sal-
vo reserva expresa, las servidumbres activas. Nada dice so-
bre las pasivas.
A. Hemos señalado (supra, §99, II, 1) que en la inclusión
de las servidumbres activas no hay locación de derechos sino
de cosas.
Se trata de saber si además del fundo dominante, queda
incluido en la locación el fundo sirviente (en la medida de la
servidumbre).
a) El art. 1495, lex supletoria, las incluye por una cláusu-
la natural, y su decisión responde a lo que verosímilmente
(art. 1198) puede presumirse, porque coincide con los intere-
ses de ambas partes. En efecto: el locatario tiene interés en
la utilización de la servidumbre por el provecho que puede
9 Comp. Salvat, Fuentes, nQ 830.

extraer de ella, y lo tiene el locador, para evitar que la servi-

dumbre se pierda por prescripción liberatoria (art. 3059).
b) Pero ello es así, salvo pacto en contrario. No es difícil el
imaginarse casos en los que surja el interés en ello. Así, pue-
de ser de interés del locador que el locatario no utilice la ser-
vidumbre, como si, v.g., lo arrendado fuere parte del inmue-
ble dominante, y quisiera reservar para el resto el aprove-
chamiento de la servidumbre.
B. Queda el tema de las servidumbres pasivas, sobre el
que nada dice el art. 1495.
Mezclando problemas, se ha pretendido aplicarles una re-
gla paralela a la de las servidumbres activas, pues se dice
que así como el locatario se beneficia de éstas, las pasivas
"son recíprocamente soportadas por el locatario"10.
Nosotros debemos distinguir:
a) En las relaciones entre locador y locatario, que es de lo
que habla el art. 1495 y lo que interesa para el contrato de
locación, lejos de aplicarse a las servidumbres pasivas la
misma regla que a las activas, rige una regla inversa.
Las servidumbres activas, si las partes nada de explícito
dicen, quedan comprendidas en el contrato por una cláusula
natural. Para excluirlas, hace falta una cláusula accidental.
Si no media esa cláusula accidental, el locatario tiene —Ín-
ter partes— el derecho de aprovechar de la servidumbre.
Las servidumbres pasivas, si las partes nada de explícito
dicen, no deben —ínter partes— ser soportadas por el locata-
rio, que se encuentra protegido por la cláusula natural de
garantía de evicción que abarca las servidumbres (art.
1527). Para que el locatario tuviera que soportarlas, sería
preciso una cláusula accidental.
b) En las relaciones entre locatario y propietario del otro
fundo, media también una diferencia, pues los contratos
pueden beneficiar pero no perjudicar a terceros.
¿Se trata de una servidumbre activa? Si por el contrato
de locación se convino que el locatario no pudiera aprove-
10 Rezzónico, op. cit., pág. 21, nota 19.

char de ella, ése es un beneficio que puede invocar el propie-

tario del fundo sirviente.
¿Se trata de una servidumbre pasiva? Inútilmente las
partes actuarán si pretenden que, por el contrato de loca-
ción, queden afectados los derechos del propietario del fundo
dominante.
9. El aluvión
Por una cláusula natural, no quedan comprendidos en el
arrendamiento "los terrenos acrecidos por aluvión, si el loca-
tario no hiciere un acrecentamiento proporcional del alqui-
ler o renta" (art. 1495).
A. Esta regla nada tiene que hacer con la obligación de
entregar la cosa con "todos los accesorios que dependan de
ella al tiempo del contrato" de que habla el art. 1514. Es
errada la doctrina que la vincula con tal obligación11, porque
del aluvión de que habla el texto es del operado después del
contrato.
Para el operado antes del contrato no hay un problema de
aluvión, sino de descripción de la cosa locada, a los fines de
determinar si se arrendó el todo o parte. Si del análisis del
contrato resultara que lo que se arrendó es el todo, el todo
está sin duda integrado por el añadido ya operado del alu-
vión, y si lo que fue obra del aluvión quedara excluido, sería
inútil que el locatario pretendiera avanzar más, invocando
el art. 1495. Por lo demás, no es de esperar que en un con-
trato se excluyan superficies ya existentes, calificándolas
"de aluvión", y más bien es de pensar que se las precise de
otro modo, pues, siendo el aluvión un quid "insensible" (arts.
2572/3), ¡puede datar de milenios atrás!
B. Interesando el aluvión operado después del contrato,
durante el curso de la locación, nuestro Código toma posi-
ción en un profundo debate.
a) Sería de desear que la doctrina, procediendo con méto-
do, se hubiera planteado cuatro series de preguntas:
11 Véase aquí, nota 9.

En la primera serie está la pregunta fundamental: ¿tiene

el locatario derecho al uso o goce del terreno de aluvión for-
mado durante el curso del arrendamiento?
En la segunda serie, para el caso de que se conteste afir-
mativamente a la primera, está esta otra pregunta: ese de-
recho ¿es con incremento o sin incremento del precio?
En la tercera serie, para el caso de que se conteste negati-
vamente a la pregunta de la primera serie, está esta otra:
¿cómo se regulan las relaciones del locador con el locatario,
respecto al acceso de aquél a la franja de aluvión, y al acceso
de éste al curso de agua?
En la cuarta serie, figura la misma pregunta de la tercera
serie, para el caso de que, debiendo darse una respuesta
afirmativa en el sentido de que el locatario tiene derecho a
usar o gozar de la franja de aluvión, pero con incremento del
precio, resultara que no quiere usar de su derecho.
Lamentablemente, la doctrina suele mezclar las pregun-
tas, y contestanto unas, deja en la sombra a otras...
b) La doctrina suele tomar como punto de arranque a
Pothier, para aplaudirlo o rebatirlo, y en Pothier ya está la
mezcla, pues se plantea el siguiente problema: "si el locata-
rio tiene el derecho de gozar de la parte que, durante el cur-
so de la locación ha acrecido por aluvión a la heredad que
tiene en arrendamiento, sin aumento del precio"12. Bien se
advierte que mezcla la primera con la segunda serie de pre-
guntas que hemos distinguido metódicamente.
Pothier nos informa que Caroccius, ante ese problema, se
había pronunciado afirmativamente, pues el locatario que
tiene el derecho de gozar de toda la heredad, tiene, yuré acce-
sionis, el de gozar de lo que ha acrecido.
Pothier discrepa con esa enseñanza de Caroccius. Para él,
que el locatario tenga el derecho de gozar de toda la here-
dad, es una cosa, y otra bien distinta que tenga derecho al
aluvión, pues el terreno de aluvión no le pudo ser locado, ya
que no existía al tiempo del contrato. Y saliendo al cruce de
12 Pothier, Louage, n° 278.

quienes pretenden aplicar las reglas de la compraventa, ob-

serva que media esta diferencia: en la compraventa, los
acrecentamientos operados después del contrato y antes de
la tradición, pueden ser pretendidos por el comprador, pues
en este contrato los riesgos pasan al comprador, y es justo
que, así como sufre la pérdida total o parcial, reciba el bene-
ficio del aumento, según la máxima "ubi est periculum ubi et
lucrum", en tanto que en la locación la cosa está enteramen-
te a los riesgos del locador. Concluye con esta doctrina: "no
es pues el locatario sino el locador quien debe tener el bene-
ficio del acrecentamiento sobrevenido durante el curso de la
locación de la heredad".
No preguntemos cómo hubiera razonado Pothier de ha-
berse encontrado con otro sistema de traslación de riesgos
en la compraventa, con un sistema, por ejemplo, como el
nuestro, donde pasan a la cabeza del comprador recién con
la tradición.
Inquiramos esto otro: ¿cuál es la respuesta real que da
Pothier al interrogante que él mismo había planteado al co-
menzar sus disquisiciones?
Recuérdese que el interrogante había sido: ¿tiene el loca-
tario derecho al aluvión sin aumento de precio?
Por la forma de contestar de Pothier, podemos interpretar
su pensamiento en uno de estos dos sentidos: que no tiene
derecho sin aumento de precio, o que no tiene derecho ni si-
quiera con aumento de precio. Al no haber separado las dos
primeras series de preguntas que hemos planteado sub a, el
pasaje de Pothier se presta a ambas interpretaciones.
c) Duranton 13 parte de una crítica a Pothier, pero lo que
lo preocupa es lo que, en sub a, hemos presentado como la
tercera serie de preguntas.
Observa que el aluvión es algo que se produce insensible-
mente, y comenta: "¡a cuántas dificultades y procesos no da-
ría lugar la pretensión de los propietarios de querer gozarlo
con exclusión de los arrendatarios! ¿Cómo determinar el
13 Duranton, Cours, XVII, ns 81.

acrecentamiento con precisión? ¿Y deberá el arrendatario

proveer sin indemnización el paso por el interior del fundo
para ir a cultivar las pequeñas partes de tierra producidas
por el aluvión?"
Cualquiera creería que Duranton, habiendo advertido las
dificultades que trae el apartarse de Caroccius, se pronunció
contra Pothier. Pero solo lo hace a medias, pues concluye:
"...creemos que no se debería adoptar la opinión de Pothier
sino en el caso en el que el fundo estuviera arrendado a tan-
to la medida: entonces, cada medida, teniendo su precio, el
arrendatario no debería poder pretender gozar de nuevas
medidas sino con la carga de pagar un precio, que las partes
convenirían, en razón de la cantidad de terreno agregado
por el aluvión y de su calidad...".
Si la locación no es a tanto la medida, todos los problemas
prácticos que se planteara Duranton desaparecen, pues se
deduce de su argumentación que entonces el locatario goza
del terreno de aluvión, sin incremento de precio.
Pero si es a tanto la medida, esos problemas prácticos
subsistirán, cuando el locatario no pretenda gozar de nuevas
medidas, o cuando pretendiéndolo, no llega a un acuerdo con
el locador sobre el aumento de precio, pues Duranton parece
suponer que debe haber un convenio14.
d) Troplong15 retorna a Caroccius. Acuerda el derecho al
locatario, sin aumento alguno de precio.
e) Taulier piensa también que el locatario tiene el dere-
cho de gozar del aluvión, pero deberá un aumento proporcio-
nal del precio16.
f) Marcadé parte de esta última tesis, pero formula dos li-
mitaciones. Por un lado, excluye los aluviones de poca im-
portancia, para los que aplica la doctrina de Troplong. Por el
otro, aun para los aluviones de consideración, no cree que
surja simultáneamente el derecho del locatario y su obliga-
14 Contra: Troplong, Louage, n° 190, quien dice de Duranton que éste enseña
que "el propietario no puede impedir al arrendatario extender su goce al aluvión".
15 Troplong, loe. cit.
16 Taulier, Theorie du Code Civil, pág. 235.
ción de aumento de precio, sino una opción: o de gozar del

aluvión con aumento del precio, o de quedar en la preceden-
te posición, decidiendo no gozar del aluvión y, por lo tanto,
no aumentándose el precio 1 '.
C. Conocidos los antecedentes franceses, vengamos ahora
a nuestro sistema.
a) Contestemos a la primera de las cuatro series de pre-
guntas que nos hemos formulado (si/pro, aquí, sub B, a).
¿Tiene el locatario derecho a gozar del terreno de alu-
vión? Por nuestro art. 1495 la respuesta es afirmativa.
Su derecho, reserva hecha de lo que luego diremos sobre el
precio, consiste en esto: puede considerarlo incorporado al
contrato, dominado por sus cláusulas. En consecuencia, res-
pecto a la franja de aluvión, si lo considera incorporado al con-
trato, pesarán sobre él las obligaciones del locatario, como v.g.
la de comunicar al locatario cualquier novedad dañosa.
Pero, como es un derecho, no puede el locador imponerle
la incorporación al contrato. Su derecho es, en suma, como
diría Marcadé, un derecho de opción: incorporar o no la fran-
ja de aluvión al contrato.
En cuanto a la forma de ejercicio de la opción, infra, aquí,
sub e.
b) Pasemos a la segunda de las cuatro series de preguntas.
¿El derecho del locatario es con o sin incremento del precio?
El art. 1495 responde que con "un acrecentamiento pro-
porcional del precio".
El locatario que opta, asume la obligación de pagar un in-
cremento.
Hay quienes distinguen según tenga o no importancia el
aluvión, ya por su extensión, ya por su incidencia en el valor
locativo, cualquiera sea su extensión18. Desde luego que un
aluvión que no tenga incidencia en el valor locativo, mal po-
drá dar lugar a un incremento del alquiler, pero convenga-
mos también que es difícil el imaginar que carezca de inci-
dencia en el valor locativo, un aluvión de cierta extensión.
17 Marcadé, Explicación, VI, sobre el art. 1722.

18 Comp. Acuña Anzorena, en Salvat, Fuentes, nota 124 a.
El art. 1495, en su letra, no distingue, y en teoría, desde

el punto de vista de la extensión, cabe aplicar aquello de
"ubi lex non distinguet". Pero, en la práctica, la distinción
surgirá, porque produciéndose el acrecentamiento por aluvión
de modo "insensible" mientras no se manifieste en alguna ex-
tensión apreciable, ni el locatario sabrá que está saliendo de
lo originariamente locado, ni el locador tomará conocimiento
de ello.
c) La tercera serie de preguntas no nos preocupa, pues
nuestro Código contesta afirmativamente a lá primera serie,
salvo cuando se da el caso de la cuarta serie, en que los pro-
blemas se reproducen.
He aquí que el locatario no opta por gozar del terreno de
aluvión. Aprovechará de él el locador19.
Tal aprovechamiento no presentará dificultades de acce-
so, si el locador mantiene terreno que colinde. Si no es ése el
caso, no creemos que pueda pretender un paso a través del
terreno locado, porque eso sería turbar el goce pacífico del
locatario.
En cuanto al locatario, si no opta, quedará aislado del
curso de agua. Pensamos que esto debe ser tratado como un
vicio redhibitorio sobreviniente.
d) Esta consideración como vicio redhibitorio nos obliga a
retornar al caso de opción en el sentido de que el locatario
quiera incorporar al contrato el terreno de aluvión. Como de
no incorporarlo se vería perjudicado, la incorporación que ve-
rifique no es beneficio puro, sino en parte compensación para
no tener el perjuicio. Estimamos que esa compensación debe
ser hecha antes de fijar el aumento definitivo del precio.
Se advierte que nos aproximamos a Caroccius. Nuestro
art. 1495 no está totalmente con él, pero una razonable in-
terpretación permite, si no una identificación, sí, una apro-
ximación.
e) Y vengamos a un tema que quedó pendiente: ¿Cómo se
19 El aluvión acrece la propiedad del ribereño. Si se tratara de un locador ribe-

reño no propietario, se presentarán problemas de dominio, pero pensamos que ellos
no incidirán en las relaciones locador-locatario.
manifiesta la opción del locatario a favor de incorporar el te-

rreno de aluvión al contrato?
Puede haber una declaración expresa, y entonces, nulla
quaestio, salvo la determinación del aumento del precio, que
si no es hecha de común acuerdo, quedará sujeta a pronun-
ciamiento judicial.
Pero las declaraciones pueden también ser tácitas. No
creemos que pueda verse una declaración tácita en el mero
hecho de usar o gozar del aluvión, porque siendo éste in-
sensible, insensiblemente se irá produciendo el avance, y
no es de pensar que insensiblemente habrá que ir incre-
mentando el precio. Pero, sí, será suficiente un uso después
de una oposición o interpelación del locador, habiendo
transcurrido un tiempo prudencial sin respuesta explícita
del locatario.
10. Los frutos y productos

Según el art. 1495, se comprenden en el contrato los fru-
tos o productos ordinarios, pero no los extraordinarios.
A. Contrariamente a lo que enseñan algunos autores, esta
disposición nada tiene que ver con la obligación de entrega
con los accesorios.
Si de la obligación de entrega se tratara, llegaríamos a
este absurdo: que quien prometió dar en locación para den-
tro de tres meses, un fundo determinado, deberá entregarlo
con todos los frutos y productos ordinarios que estaban pen-
dientes al tiempo del contrato, pero podrá hacer tabla rasa
respecto a todos los productos extraordinarios. Cualquiera
advierte que las cosas ocurren al revés, y si cualquiera com-
prendería a un locador que llegado el tiempo agrícola y no
habiendo llegado el de la entrega, procede a cosechar el trigo
que sembrara, nadie aplaudiría al que antes de la entrega,
procede a talar los árboles de sombra que hubiere.
Lo que aquí está en juego es algo distinto. Se trata de sa-
ber lo que el locatario puede hacer con lo que reciba en ra-
zón" del contrato. Si v.g. recibió un inmueble con árboles para
sombra, ¿podrá talarlos para aprovecharlos como productos?
La respuesta es negativa, porque obtendría un producto ex-
traordinario.
§ 1 0 2 . O b l i g a c i o n e s del l o c a d o r 149
B. El art. 1495 distingue entre frutos y productos ordina-

rios, y frutos y productos extraordinarios.
La distinción entre lo ordinario y lo extraordinario ha sido
tomada de Freitas, quien la trae en los arts. 2407, inc. 2 y
2408, inc. 1, de su Esbogo. Se ha dicho que ni Freitas ni
nuestro Código traen datos que permitan distinguir lo ordi-
nario de lo extraordinario, pero pensamos que en esto hay
una exageración.
a) Cuando Freitas afirma que la locación comprende los
frutos y productos ordinarios, aclara '"salvo lo dispuesto en
el §5 de este Capítulo".
Como en dicho párrafo 5, el Esbogo de Freitas trae tres
disposiciones que contienen la preceptiva de nuestros arts.
1535 y 1536, podemos, ejemplificando con los predios rústi-
cos, dar ya una directiva válida. En efecto, como la salve-
dad se hace para los terrenos incultos, queda dicho que la
regla de lo "ordinario" se refiere a los terrenos que no son
incultos, a aquellos que, al tiempo de la locación, ya están
destinados a una clase de explotación. Es el destino prece-
dente lo que marca lo "ordinario" y descarta lo extraordina-
rio, para cuya obtención sería preciso cambiar el tipo de ex-
plotación20.
b) Desde luego que Freitas no es nuestro legislador, pero
el que no lo sea no debe llevarnos a priori a rechazar cual-
quier interpretación de nuestros textos que se apoye en él,
cuando la interpretación resulte razonable, y máxime si se
confirma en otros textos.
Porque eso de que nuestro Código no traiga directivas para
separar lo ordinario de lo extraordinario, es una exagera-
ción. Para el usufructo de un monte las trae en el art. 2873,
donde puede verse lo que se entiende por "cortes ordinarios".
Y para el contrato de locación mismo debe tenerse pre-
sente el art. 1560.
20 Comp. art. 283 suizo: "El arrendatario debe explotar la cosa... siguiendo el
uso al que ella h a sido destinada... No tiene el derecho... de aportar al modo de ex-
plotación existente ningún cambio esencial cuyos efectos se extiendan más allá de
la duración del arrendamiento".
C. Resumiendo: ordinario es lo común, lo normal, lo que

atendiendo al objetó locado puede esperarse de un uso regu-
lar que no caiga en lo abusivo.
Se trata de una regla elástica, lex supletoria que entra a
funcionar a falta de convenio expreso y que es un desarrollo
de la doctrina del art. 1554: el locatario debe limitarse a un
aprovechamiento conforme con el que la cosa ha tenido an-
tes o con el que es de esperarse de cosas semejantes.
II. Obligaciones de hacer y de dejar gozar

Según el art. 1515: "Después de que el locador entregue
la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a man-
tener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiem-
po de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su
objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embara-
zos al goce del locatario".
En el art. 1515 se encuentran resumidas las obligaciones
del locador que cobran especial interés después de la entrega.
Se abarca allí el aspecto positivo ("haciendo todos los actos ne-
cesarios a su objeto") y el negativo ("absteniéndose de...").
Ello comprende una serie de obligaciones particulares,
que la doctrina suele agrupar en dos categorías: la obliga-
ción de conservar la cosa y la de mantener al locatario en el
goce pacífico.
1. El encasillamiento de las distintas obligaciones parti-
culares en una de estas dos categorías tiene, a menudo, mu-
cho de arbitrario.
Un ejemplo claro de ello lo da la obligación de no cam-
biar la forma de la cosa, que pesa tanto sobre el locador co-
mo sobre el locatario, pero a la cual los autores suelen ubi-
car metódicamente, cuando se trata del locador, dentro de
la obligación de mantener en el goce pacífico, y cuando se
trata del locatario, dentro de la obligación de conservar en
buen estado 21 .
21 Comp. Salvat, Fuentes, núms. 860 y 980; Rezzónico, Estudio II, págs. 147 y 206.
Por otra parte, esa distribución en las citadas dos catego-

rías suele, a veces, provocar una división de la materia que
conspira contra el tratamiento unitario de un mismo tema.
Por ejemplo, la obligación de reparar deterioros, conceptua-
lizada como de conservar la cosa en buen estado, puede dar
lugar en su cumplimiento, a perturbaciones que resultan
examinadas al analizar la obligación de mantener en el goce
pacíñco.
2. Nosotros, hecha la introducción precedente, preferimos
descender directamente, sin pretensiones de encasillamien-
to, a las obligaciones particulares.
III. Reparación de deterioros
El locador está obligado a "hacer las reparaciones que

exigiere el deterioro de la cosa" (art. 1516).
Sobre el concepto de "deterioro", infra, aquí, IV, 3.
Es ésta una obligación que deriva de una cláusula natu-
ral del contrato. Las partes pueden, por ende, apartarse del
régimen de la lex supletoria, con la salvedad de que el dolo
del deudor no es dispensable (art. 507).
1. Causas computables
El art. 1516 enumera cuatro causas de deterioros que re-
sultan computables a los fines de su régimen.
A. Caso fortuito o fuerza mayor.
El locador debe reparar los deterioros derivados de caso
fortuito o fuerza mayor. Se ha dicho que hay aquí una apli-
cación de la regla "res perit et crescit domino"22; de lo más
Hay que admitir que esa ubicación metódica encuentra su apoyo en la letra de la
ley, que para el locador parece reducir la obligación de conservar la cosa al tema de los
deterioros (art. 1516) mientras que para el locatario abarca otros aspectos (art. 1562).
22 Rezzónico, op. cit., pág. 134. Borda, Contratos, n° 678, para el caso del art.
1517, llega de tal modo a aplicar esa regla que enseña que el art. 1517 solo se apli-
ca a la hipótesis en que el locador reúna la calidad de propietario. No participamos
de tal doctrina, pues entendemos que las relaciones locador-locatario son, en este
tema, independientes de la relación de propiedad.
que puede hablarse es de una extensión de dicha regla, te-

niendo en cuenta que puede haber locatarios que no sean
propietarios.
Dando un ejemplo de caso fortuito, el art. 1517 prescribe
que: "Es caso fortuito, a cargo del locador, el deterioro de la
cosa causado por hechos de terceros, aunque sea por motivos
de enemistad o de odio al locatario".
Detengámonos en el examen del art. 1517:
a) La interpretación de este texto ha dado lugar a un se-
rio problema que ha sido planteado en los siguientes térmi-
nos: por un lado, el art. 1517 nos dice que las vías de hecho
de terceros son caso fortuito a cargo del locador, en tanto
que por el otro, ol art. 1528 nos dice que el locador no garan-
te contra las vías de hecho de terceros, mientras que el art.
1529 habla de vías de hecho que asumen el carácter de fuer-
za mayor, remitiendo al art. 1517; todavía, para presentar la
complejidad del problema, se recuerda la nota al art. 514,
según la cual "las violencias y las vías de hecho de los parti-
culares, no se cuentan en el número de los casos de fuerza
mayor, porque son delitos, y como tales están sujetos a otros
principios que obligan a la reparación del mal que causen".
Podemos prescindir del tema referido a la nota al art.
514. Por un lado, las notas no son ley; por el otro, dueño es
el legislador de someter los hechos de terceros al régimen
del caso fortuito, en las relaciones locador-locatario.
Queda el problema básico: ¿cómo conciliar el art. 1517
con los arts. 1528/9?
La doctrina mayoritaria contesta: no hay necesidad de
conciliación alguna, pues el art. 1517 se refiere "claramente"
a "deterioros o destrucciones de la cosa locada", en tanto que
los arts. 1528/9 a "hechos de terceros que afectan el uso o go-
ce de la cosa", a "turbaciones de hecho en el uso o goce que
no afectan la cosa misma"23.
No nos parece que la cuestión sea tan sencilla. No es verdad
que el art. 1517 se refiera "claramente" a deterioros o destruc-
ciones, pues solo habla de deterioros que es el tema del texto
23 Rezónico, Estudio, II, pág. 153, nota 94.

(art. 1516) que lo precede; en su letra no figura la palabra

"destrucciones", las que están sujetas a un régimen distinto al
de los deterioros (infra, aquí, IV). Tampoco es verdad que de
los arts. 1528/9 resulte que ellos se refieren a hechos que afec-
ten el uso o goce, sin afectar la cosa; eso no está en su letra, y
si la doctrina quiere ponerlo, explique previamente qué senti-
do tiene la remisión al art. 1517 que verifica el art. 1529, por-
que si, según ella, el art. 1517 se aplica a hechos que afectan a
la cosa, no puede comprenderse para qué lo invoca el art. 1529
que postulan como limitado al uso o goce...
A nuestro entender, la conciliación debe buscarse por otro
lado. El art. 1517 no debe leerse como si dijera que los hechos
deteriorantes de terceros sean siempre caso fortuito, sino
que, cuando asuman ese carácter, serán a cargo del locador,
aunque el obrar de los terceros haya sido "por motivos de
enemistad o de odio al locatario". Para decirlo con otras pala-
bras, el art. 1517 se interpreta así: los hechos de terceros que
alcanzan la categoría de caso fortuito, no dejan de serlo por
la circunstancia de estar inspirados por enemistad u odio al
locatario. Realmente, el caso de odio o enemistad, sin el art.
1517, parecería problemático, ya que ¿por qué habría de ha-
cerse cargo el locador de deterioros que teniendo por causa
próxima hechos de terceros, presentaran como causa remota,
motivos que nada tienen que hacer con él, sino con el locata-
rio?; el art. 1517 disipa la duda.
Leído así el art. 1517, admitido que hay vías de hecho que
son caso fortuito, y vías que no lo son, queda suprimida toda
aparente contradicción con los arts. 1528/9: el locador no
responde por las vías de hecho de terceros, salvo que asu-
man el carácter de caso fortuito o de fuerza mayor.
b) A los fines del art. 1517, hay que distinguir entre ter-
ceros cercanos al locatario y terceros lejanos a él.
En la categoría de terceros cercanos, ubicamos a las perso-
nas de la familia del locatario que habiten con él, sus domésti-
cos, trabajadores, huéspedes, subarrendatarios, porque los de-
terioros causados por éstos se encuentran sujetos al régimen
del art. 1563 (infra, §105, III, 1). Para los terceros cercanos no
interesa indagar si su accionar asume o no las características
del caso fortuito, pues los deterioros que ocasionaren deben ser
reparados por el locatario. El caso fortuito proveniente de ter-

ceros cercanos no da lugar a reparaciones a cargo del locador.
Todos los que no son terceros cercanos sen terceros lejanos,
y estos últimos son los que interesan a los fines del art. 1517.
c) El art. 1517 habla de "hechos de terceros". Hasta aquí,
hemos razonado sobre la base de que esos hechos consistían
en "vías de hecho" y por eso se nos planteó el tema de la con-
ciliación entre el art. 1517 y los arts. 1528/9. Para la hipóte-
sis en que los "hechos de terceros" implicaran una turbación
de derecho: infra, §103, III.
B. Calidad propia de la cosa, vicio o defecto.
Esta es la segunda de las causas computables de deterio-
ro, a tenor del art. 1516.
La norma es suficientemente amplia como para abarcar
no solo las consecuencias deteriorantes de lo que es un vicio
redhibitorio, sino también de lo que no es un vicio redhibito-
rio, e incluso de lo que ni siquiera es un defecto, pues provie-
ne de la "calidad" de la cosa.
Esta obligación del art. 1516 pesa, por lo tanto, a nuestro
juicio, sobre el locador, incluso en la hipótesis de que hubie-
ra excluido su responsabilidad por vicios redhibitorios. Para
que el locador no deba reparar, será preciso que la cláusula
accidental que desplace la aplicación del art. 1516 verse so-
bre la obligación misma de reparar deterioros.
C. Efecto natural del uso o goce estipulado.
Es la tercera causa computable. Pero aquí corresponde
distinguir entre deterioros mayores y deterioros menores.
El art. 1516 solo comprende los deterioros mayores, pues-
to que los menores se rigen por la normativa del art. 1573
(infra, §105, III, 5) y, a título de las llamadas "mejoras loca-
tivas", pesan sobre el locatario.
D. Culpa del locador, sus agentes o dependientes.
Es la cuarta causa computable.
Se ha dicho que esta previsión es superflua, pues dimana
de los principios generales de los arts. 506, 511, 1109, 1113,
1114 y 112224.
24 Llambías-Alterini, Código Civil, sobre el art. 1516.

Nosotros entendemos que es útil, porque la sujeta al régi-

men general de las otras tres causales, régimen que de in-
mediato pasamos a examinar.
2. Incumplimiento del locador

Por el art. 1518, "Cuando el locador no hiciere, o retardare
ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe hacer,
el locatario está autorizado a retener la parte del precio co-
rrespondiente al costo de las reparaciones o trabajos, y si és-
tos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador".
A. Para ir despejando problemas, comencemos con el caso
de urgencia.
Por el art. 1544, las reparaciones a cargo del locador "se
reputarán hechas por el locatario en caso de urgencia, cuan-
do, sin daño de la cosa arrendada, no podían ser demoradas,
y le era imposible al locatario avisar al locador para que las
hiciera o lo autorizase para hacerlas".
a) Dado ese caso del art. 1544, el locatario está autorizado
a ejecutar los trabajos "de cuenta del locador" como lo prevé
el art. 1518 y lo confirma el art. 1539, inc. 3.
Pero ¿es acaso ése el único caso de urgencia en los térmi-
nos de los arte. 1518 y 1539, inc. 3?
No. El art. 1544 solo es ejemplificativo de un caso de ur-
gencia. En manera alguna pueden agotarse en su letra todos
los casos posibles de urgencia.
Porque el art. 1544 solo habla del daño que se seguiría,
en la cosa arrendada, de la demora. ¿Acaso las personas no
contarán para nada?
Y el art. 1544 supone una imposibilidad de aviso al loca-
dor. Pero el aviso puede ser posible, y haber sido efectuado,
pero el locador permanecer en la inercia.
Se advierte que tomar al pie de la letra el art. 1544, y
después de haber obrado así, pretender conceptuarlo como
una descripción exhaustiva de la urgencia, sería una inter-
pretación irrazonable.
Hay que retornar al art. 1518 y no exigir más de lo que él
exige, para que el locatario esté autorizado: urgencia.
Por supuesto que lo que se computa es una urgencia jus-
tificada. Ño se computa la urgencia que solo es tal por incu-
ria del locatario. En incuria está el locatario que pudiendo

dar aviso al locador para que repare el deterioro, no lo hizo;
pero si dio el aviso y el locador no procede en tiempo propio,
el locatario se encuentra legalmente autorizado ante la ur-
gencia que ya no le es imputable. Y, desde luego, está autori-
zado si le resulta imposible dar un aviso para que el locador
llegue en tiempo propio.
b) Cuando se da el caso de urgencia, el locatario está au-
torizado.
Para el locatario que efectúa reparaciones que se encuen-
tran a cargo del locador, no es lo mismo el estar autorizado
que el no estarlo. Si está autorizado, el locador deberá pa-
garlas según el art. 1548; si no está autorizado, se aplica el
régimen de las mejoras necesarias no autorizadas, del art.
1549 (infra, §106, V).
B. Y pasemos a la hipótesis de que no haya urgencia, pa-
ra el cual el art. 1518 nos dice que, ante el retardo del loca-
dor, "el locatario está autorizado a retener la parte del precio
correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos".
Para que el locador quede constituido en mora, será nece-
sario que el locatario lo interpele según lo prescripto en el
art. 509, segundo párrafo.
Verificada esa interpelación, el locatario podrá "retener"
en los términos del art. 1518. No se trata, desde luego, aquí
de una retención en el sentido del jus retentionis, sino de
una aplicación particular de la exceptio non rite adimpleti
contractus.
Se ha pretendido que para que el locatario pueda "rete-
ner" es preciso que previamente haya demandado al locador
la realización de las reparaciones, y obtenido su condena, y
dádose el incumplimiento de éste, y otorgádose la autoriza-
ción judicial para retener 25 . Nada de esto surge del art. 1518
y una tal retahila de trámites no solo es rechazada por los
principios, sino que, de imponerse, tornaría, en la práctica
ilusoria la obligación de reparar a cargo del locador, habida
25 Rezzónico, Estudio, II, pág. 136; Llambias-Alterini, Código Civil, sobre el

art. 1518.
cuenta de la notoria demora de todos nuestros trámites judi-

ciales. El art. 1518 ha querido dar al locatario un arma
práctica para compeler, indirectamente, al locador, sin nece-
sidad de intervención judicial.
Por supuesto que el locatario tendrá además la vía del
art. 505, según los principios generales, y también, en su ca-
so, la resolución ex art. 1204.
C. El art. 1518 se aplica cuando se trata de la reparación
de deterioros a cargo del locador. Para otra clase de obras
que el locador hubiere tomado a su cargo, por una cláusula
accidental, se aplican directamente los principios generales.
3. Molestias al inquilino
El locador está obligado a hacer la reparación de los dete-
rioros y simultáneamente está autorizado a obrar en tal sen-
tido. Pues está autorizado, el locatario no podría oponerse a
que las haga; lo más que puede hacer es renunciar a su de-
recho, pero no privar de la autorización. Si renuncia a su de-
recho, la mejora será facultativa para el locador.
Puede ocurrir que la realización de los trabajos interrum-
pa en todo o en parte, el uso estipulado, o resulte muy incó-
moda para el locatario. En tal caso, el art. 1519 prevé que el
locatario podrá exigir "la cesación del arrendamiento, o una
baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones".
Aquí, por "arrendamiento" debe entenderse el precio o al-
quiler (art. 1493 in fine) con lo que lo que el art. 1519 consa-
gra es la suspensión del alquiler o su rebaja, en ambos casos
durante el tiempo que insuman los trabajos. Corresponderá,
ora la suspensión, ora la rebaja, según las circunstancias.
Es posible que se plantee un delicado problema. El loca-
dor, para hacer las reparaciones, debe actuar sobre la cosa, y
el locatario no puede oponerse, pero tiene derecho a "exigir"
la suspensión o la rebaja del alquiler, según las circunstan-
cias. Si ambas partes se ponen de acuerdo sobre el tema de
la suspensión o de la rebaja, nulla quaestio; pero ¿si no lle-
gan a un acuerdo? El art. 1519 in fine, responde: "Si el loca-
dor no conviniere en la cesación del pago del precio, o en la
baja de él, podrá el locatario devolver la cosa, quedando di-
suelto el contrato".
La salida que ofrece el art. 1519 in fine para el caso de no

llegarse a un acuerdo, es la disolución del contrato, con lo
que queda claro que ese "exigir" la suspensión o la rebaja, no
es una pretensión accionable judicialmente.
Desagrádate este resultado a Spota, quien verifica una
construcción jurídica para obtener otro distinto que conceda,
tanto al locatario como al locador, una acción de suspensión
o de rebaja26.
No es fácil seguir a este notable jurista, en su argumenta-
ción27 que, hasta donde hemos podido comprenderla, parece
consistir en lo siguiente: a) El nuevo art. 1204 da una opción
entre la acción por cumplimiento y la resolución, por lo que
siempre que el Código en cualquiera de los viejos artículos
otorga la resolución por incumplimiento, debe entenderse
que la otorga por cumplimiento; b) El viejo art. 1509 da al lo-
catario una resolución por incumplimiento, pero no una pre-
tensión por cumplimiento, por lo que debe entenderse refor-
mado en este aspecto, acordando al locatario la acción por
suspensión o rebaja; c) La opción del art. 1204 corresponde
en los contratos bilaterales a ambas partes, por lo que, lo que
se decide para el locatario, es aplicable al locador.
A ello contestamos:
a) Toda la argumentación parte de una petición de princi-
pio: suponer que en el art. 1519 estamos ante una resolución
por incumplimiento del locador.
26 Spota, Contratos, V, págs. 42/3.

27 En efecto: ora nos habla del art. 1519 como "reformado por el nuevo art.
1204" ora como "integrado con el nuevo art. 1204", sin perjuicio de aludir a una
"simple extensión analógica del nuevo art. 1204" al que combina "con la razón que
inspira a los arts. 888 y 895".
Nosotros no aceptamos la tesis que dio al D-L 17.711 efectos derogatorios tá-
citos, por lo que entre lo de "reformado" y lo de "integrado", si por lo primero se
entiende como reformado en la letra, lo rechazamos, en tanto que estaríamos
dispuestos a aceptar lo de "integrado" si por tal se entiende "coordinado" (como
cualquier otro artículo) en el contexto de todo nuestro sistema (dentro del cual
está, entre otros, el art. 1204) y si ademán se demuestra que el art. 1204 influye
en la interpretación del art. 1519, dando a la vieja letra, u n nuevo sentido; pero
por lo que luego diremos en el texto, no creemos que el art. 1204 tenga, aquí, in-
fluencia alguna.
Por lo demás, sobre el tema de la reforma de 1968, y los pretendidos efectos dero-
gatorios tácitos, véase nuestra nota 11, en §52 y los lugares adonde allí remitimos.
¿Dónde está el incumplimiento del locador?

El locador está cumpliendo cort-su obligación de reparar,
y no se diga que incumple con su obligación de no turbar,
pues no siendo —por hipótesis— posible, aquello sin esto, de
lo más que podría hablarse es de una imposibilidad de satis-
facer ambas obligaciones simultáneamente. Pretender ver
allí una resolución por incumplimiento, derivando como con-
secuencia que debe haber una acción por cumplimiento, im-
plicaría conceder al locatario una pretensión para que el lo-
cador cumpla ¡con lo imposible!
Y no se diga que el incumplimiento del locador residiría en
que no llega a un acuerdo sobre la suspensión o la rebaja del
alquiler. El acuerdo es cosa de dos, y si las partes no acuer-
dan, no es solo porque no consienta el locador, sino también
porque no consiente el locatario, o ¿acaso se pretende que el
locador deba decir "sí" a los cálculos que haga el locatario?
La resolución por incumplimiento no es el único caso de
resolución que el Derecho conoce. Para dar un ejemplo, que
per absurdum es suficiente para rebatir la doctrina que
combatimos habría que concluir si ésta fuera cierta, que da-
dos los efectos de la condición resolutoria que opera automá-
ticamente debiera haber una acción cuando el cumplimiento
de la condición depende de la actividad de la otra parte, ¡para
exigir la conducta que no lleve a la resolución! Y aproximán-
donos todavía más a la argumentación que rebatimos, ha-
bría que concluir que el donante, pues tiene la revocatoria
por incumplimiento de los cargos a favor de terceros, debiera
tener la acción por cumplimiento, que el art. 1829 le niega.
b) Y en cuanto al salto final de la argumentación que
combatimos y que acuerda a ambas partes "la opción entre
la pretensión de cumplimiento y la rescisión" no vemos de
dónde se extrae esa pretendida opción que, inexistente para
el locatario, se pretende acordar al locador.
No es suficiente con decir que en los contratos bilaterales,
según el art. 1204, ambas partes tienen la opción, porque
(aparte de que —a nuestro juicio— el art. 1204 no tiene nada
que hacer, dado que no estamos ante resolución por incum-
plimiento) resulta evidente que la tienen por incumplimien-
tos distintos.
IV. El caso fortuito y los supuestos de destrucción
La lex supletoria ha regulado los supuestos de destruc-

ción material por caso fortuito, con reglas diferentes a las
del deterioro.
Tal es lo que resulta del art. 1521, cuyo análisis pasamos
a verificar. Estamos ante una cláusula natural 28 .
1. Destrucción total
Si la destrucción es total, "el contrato queda rescindido".
A. Es ésta una hipótesis de conclusión de la locación a la
que el Código llama "rescisión", vocablo que utilizaremos para
no apartarnos de la terminología legal, pero dejando a salvo
que no estamos ante la institución que en su lugar definiéra-
mos y que exige, aun en la hipótesis de rescisión legal, una
declaración de voluntad (supra, §34, III).
"Queda rescindido" dice la ley, denotando que es un efecto
que se produce con automatismo, independiente de nuevas
declaraciones de voluntad, esto es, "de pleno derecho" según
la terminología del art. 1722 francés.
Si la destrucción es de la cosa cierta que todavía no fue
entregada, estamos ante una imposibilidad de dar.
Si la cosa (cierta o incierta, al contratar) entregada (que-
dando, por ende, individualizada la incierta), se destruye,
estamos ante la imposibilidad de hacer gozar: las vicisitudes
de la cosa influyen sobre el faceré. Es un faceré que, a los
efectos aquí contemplados, puede ser conceptualizado como
una continuada dación de la misma cosa que fue inicialmen-
te entregada 29 .
28 Con razón Troplong, Louage, sobre el art. 1722, nQ 203, objeta la afirmación
de Jauvert que la reputa de la esencia de un contrato "conmutativo" como el de lo-
cación, lenguaje que considera "exagerado". Pero Troplong, enseñando correcta-
mente que no es de la esencia, sino de la naturaleza del contrato, incurre en otra
exageración, cuando la da como sugerida por la equidad, pues si fuera sugerida por
ella, ¿cómo admitir que sea desplazada por una cláusula accidental, que debiera,
en consecuencia, ser estimada inequitativa, a priori?
29 En la exposición de nuestros autores, que ubican el tema de la destrucción
por caso fortuito dentro del examen de la obligación de hacer gozar, subyace la idea
de que la destrucción de que se habla es la que acaece después de la entrega (art.
B. ¿Cuándo hay destrucción total?

Estamos ante un concepto jurídico que depende de conno-
taciones socioeconómicas.
Lo demuestra el más común de los ejemplos de destruc-
ción total que suelen darse: el de una casa alquilada que, a
raíz de un terremoto, queda reducida a escombros.
Si nos atenemos a la teoría de lo principal y de lo acceso-
rio, aquí no debiera hablarse de pérdida o de destrucción to-
tal, pues permanece lo principal, que es el terreno.
Pero, desde el punto de vista negocial, lo que se alquiló
fue un todo que merece el nombre de "casa" y después del te-
rremoto del ejemplo, lo que queda (terreno, escombros) ya no
es identificable con ese nombre. Al todo, negocialmente con-
ceptuado, le ha ocurrido un fenómeno similar al de la muer-
te de un animal que hubiera sido locado: solo queda el cadá-
ver de lo que contractualmente fue convenido.
C. La rescisión operada, al provenir de caso fortuito, no
da al locatario derecho a reclamar indemnización al locador.
Y como el contrato "queda rescindido" el locatario no podrá
pretender que se efectúen reconstrucciones, ni el locador
obligarlo a que las espere 30 .
Dado que la destrucción total de la cosa no supone la de-
saparición absoluta de ella, puede ocurrir que el ex locatario
continúe, de hecho, en la tenencia. Como ha dejado de ser lo-
catario, no deberá alquileres, y su situación será la de un te-
nedor ilegítimo31.
2. Destrucción parcial mayor y destrucción parcial menor
Si la destrucción es parcial "puede el locatario pedir la
1515). Nosotros entendemos que la amplitud de la fórmula del art. 1521 autoriza
su aplicación a tales eventos acontecidos antes o después de la entrega. El "durante
el contrato" (fórmula distinta a la del art. 1722 francés) así lo permite, pues contra-
to hay desde que se celebra y aunque todavía no se haya efectuado la entrega. Por
otra parte, si para el tiempo anterior a la entrega, abandonamos el art. 1521, ¿qué
norma aplicaremos? Analogía por analogía, más análogas que la de los arts. 578 y
sigts. que se refieren a la obligación de dar cosa cierta "para transferir sobre ella
derechos reales" es la del art. 1521, tanto más cuanto el art. 600 remite a las reglas
sobre el arrendamiento.
30 Marcado, op. cit., sobre el art. 1722.
disminución del precio, o la rescisión del contrato, según

fuere la importancia de la parte destruida".
A. Hay un punto que está claro: si las partes no se ponen de
acuerdo, deberá intervenir el juez, y el pronunciamiento de és-
te no podrá ser en el sentido de acordar una disminución del
precio y además la facultad de hacer cesar la locación a vo-
luntad del locatario32. El juez dispone, según corresponda, lo
uno o lo otro.
Pero hay otro aspecto que es materia de discusión:
a) Según unos, el locatario tiene una opción, pudiendo ele-
gir entre la disminución del precio o la rescisión del contrato,
pero esa opción se limita al caso en el que la destrucción par-
cial fuera de magnitud mayor, pues si tuviera magnitud míni-
ma el juez podría negarse a declarar la rescisión33 teniendo el
locatario derecho solo a la disminución del precio.
b) Según otros, la opción existe siempre, cualquiera sea la
magnitud de la destrucción parcial. Para esta doctrina, un
daño que no tenga entidad suficiente para demandar la res-
cisión, tampoco la tiene para pedir una disminución del pre-
cio, pues se trata de un deterioro34.
c) A nuestro juicio, no hay opción alguna, sino dos casos dis-
tintos que, por darles un nombre, podemos identificar como de
destrucción parcial menor y de destrucción parcial mayor.
En la destrucción menor, lo único que puede pedir el loca-
tario, es la disminución del precio; en la mayor, solo la resci-
sión. Que la destrucción sea mayor o menor depende de "la
importancia de la parte destruida" lo que en definitiva que-
dará sujeto a la apreciación judicial. Sin duda que el locata-
rio podrá deducir una de las vías y subsidiariamente la otra
para el caso de que no prosperara la primera, pero obrando
así, no opta, pues deciden por él la magnitud de los hechos
invocados y probados.
La tesis sub b que concede siempre una opción, cualquie-
ra sea la magnitud de la destrucción parcial, deja sin senti-
32 Marcadé, op. cit., sobre el art. 1722, nota 2.

33 Acuña Anzorena, en Salvat, Fuentes, nota 140 a.
34 Borda, Contratos, n°687.
do la expresión "según fuese la importancia de la parte des-

truida". Pues, si todo dependiera de una libre opción del lo-
catario, ¿para qué recordaría la ley, la importancia de la par-
te destruida? 30
La tesis sub a, que concede la opción para la hipótesis
de destrucciones de magnitud mayor, conduce a una injus-
ticia. Pues supongamos que, sin haber destrucción total,
haya una parcial tan considerable que, de admitirse la dis-
minución del precio, ello debiera conducir a que éste que-
dara reducido a una expresión mínima que no le permitie-
ra al locador, v.g., el pago de los impuestos y obtener una
renta razonable, con lo cual la cosa convenida como bien de
renta, dejaría de ser tal.
B. El locatario no tiene derecho a una indemnización por
el locador; estamos ante el caso fortuito.
El locatario que continúa en el uso de la cosa con dismi-
nución del precio, tampoco tiene derecho a que se reconstru-
ya la parte destruida, pero sí a que se repare la parte no
destruida 36 .
El tema ha dado lugar a debates en el Derecho francés,
pero allí los textos son menos precisos que los nuestros.
a) Supongamos que se trata de la locación de un inmue-
ble con tres cuerpos separados de edificación, y por un in-
cendio, uno de los cuerpos queda totalmente destruido, sin
que los otros dos queden afectados en nada; habrá por lo
tanto, una parte destruida y otra salvada. Dígase lo mismo
si el inmueble tiene un solo cuerpo de edificación, y el caso
fortuito, con la habilidad de un cirujano, solo mutila un sec-
tor, dejando intacto al resto.
¿Deberá el locador reconstruir la parte destruida?
35 Se ha dicho, es verdad (Borda, loe. cit.) que lo de la importancia juega para

distinguir entre la destrucción y el deterioro, pues si la destrucción no es importan-
te, es directamente deterioro.
Pero si tal fuere el espíritu del precepto sub examen, en lugar del "según fuere
la importancia de la parte destruida", tendría que haber dicho "cuando la parte
destruida fuera importante", o, mejor aún, suprimir lo de "según fuere", y agregar
lo de "importante" al principio, que quedaría redactado así: "Si lo fuere solo en par-
te importante, puede el locatario...".
36 Comp. Marcado, sobre el art. 1722.
La respuesta es negativa, ante la redacción de nuestro

art. 1521 que ha distinguido claramente entre la destrucción
y el deterioro, y solo para este último ha previsto la obliga-
ción de reparar.
b) Pero supongamos que el caso fortuito, además de des-
truir una parte del inmueble, ha deteriorado la otra.
Se dan aquí, simultáneamente, pero en partes distintas,
la destrucción y el deterioro.
Para cada evento, sus reglas propias. Si el contrato subsiste
con disminución de precio, la parte destruida no será recons-
truida, pero la deteriorada deberá ser puesta en buen estado.
3. Deterioro
El art. 1521 contempla también el caso de deterioro.
Es un tema del que ya nos hemos ocupado (supra, aquí,
III) y sobre el que ahora volvemos.
¿Qué es un deterioro?
Estamos en dificultades para definir. Pero no nos asombre-
mos que ellas surjan, pues del art. 1521 resulta una gradua-
ción de daños, y si para definir el de máxima altura, estamos
ya en dificultades, y continuamos con ellas para las escalas
intermedias, no puede sorprendernos el que sigamos con difi-
cultades cuando llegamos al escalón de los deterioros.
Demos una ojeada a la escala de daños que puede experi-
mentar la cosa locada:
A. Destrucción total.
Ya hemos señalado que no hace falta que la cosa se desva-
nezca en el aire. Basta con que en la concepción socioeconó-
mica deje de merecer el nombre con el que se la conceptuali-
zó en el negocio.
B. Destrucción parcial mayor.
Si para que haya una destrucción total no hace falta que la
cosa se desvanezca en el aire, ¿cuándo una destrucción deja
de ser total para solo ser parcial? El tema tiene interés, por-
que no es lo mismo la rescisión de pleno derecho (para la to-
tal) que la dependiente de la petición del locatario (para la
parcial mayor).
Nuevamente nos encontramos ante la necesidad de acu-
dir a valoraciones socioeconómicas.
Parcial mayor es un tema, no de intensidad sino de exten-

sión del daño.
Desde el punto de vista de la intensidad del fenómeno, la
total y la parcial mayor son destrucciones completas (en el
sentido socioeconómico), pero la total es completa de toda la
cosa, en tanto que la parcial es completa en un sector. Si toda
la casa se derrumba, la destrucción es completa y total; si se
derrumba una habitación, la destrucción es completa, pero
parcial.
C. Destrucción parcial menor.
Igualmente, a concepciones socioeconómicas tendremos
que acudir cuando distingamos entre destrucción parcial
mayor y destrucción parcial menor.
En ambos casos, hay destrucción completa de un sector,
pero el sector destruido puede ser más o menos importante,
respecto al todo.
D. Deterioro.
Con esto, llegamos al concepto de deterioro.
No hay aquí un problema de extensión socioeconómica,
pues el deterioro puede afectar al todo (v.g. humedad en to-
das las piezas, goteras en todos los techos) o a un sector.
Lo que hay, es un problema de intensidad, valorada con
criterio socioeconómico. La cosa deja de estar en "buen esta-
do". Mientras en la destrucción, la cosa, en todo o en parte,
deja de existir (en sentido socioeconómico), en el deterioro,
la cosa sigue existiendo, pero en mal estado.
Todavía podríamos distinguir entre deterioros mayores y
menores. Pero esta distinción que importa para los deterio-
ros ocasionados por el uso de la cosa (infra, §105, III, 5) no
interesa para los derivados de caso fortuito, debiendo todos
ser reparados por el locador.
Reservamos la distinción entre deterioro y vicio redhibi-
torio para más adelante (infra, §104, V, 1).
V. El caso fortuito y la imposibilidad de uso

o goce sin destrucción
En el apartado anterior hemos hablado de la destrucción

de la cosa por caso fortuito; ella genera la imposibilidad de

uso o goce, en el todo o en parte.
Pero la imposibilidad de uso o goce puede derivar, tam-
bién, de caso fortuito, sin que haya destrucción.
A esa hipótesis se refiere el art. 1522 que prescribe: "Si
por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obliga-
do a no usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el
objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato
o la cesación del pago del precio, por el tiempo que no pueda
usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la
cosa misma, sus obligaciones continuarán como antes".
Nos encontramos ante un texto que funciona como puente
de unión entre las reglas sobre destrucción de la cosa, y las
concernientes a evicción y a vicios redhibí torios.
1. El supuesto de hecho
Debe haber un caso fortuito que afecte a la cosa sin des-
truirla, y que imposibilite temporariamente el uso o goce
convenidos.
Inspirándonos principalmente en los ejemplos de Marca-
dé 37 , recogidos en parte por la nota de Vélez al art. 1522,
ilustremos estos requisitos del supuesto de hecho.
A. Debe haber un caso fortuito.
Si llega a faltar el agua de un arroyo que suministra fuerza
motriz a un molino, en razón de un acontecimiento extraordi-
nario e imprevisible, hay caso fortuito. Pero no lo hay si es
habitual que la falta de agua se produzca en épocas de se-
quía, pues se trata de algo previsible, con el que las partes
debieron contar en sus estipulaciones.
B. Debe imposibilitar el uso o goce.
Si en tiempos de guerra, las tropas ocupan una casa, for-
zando al locatario a desalojarla, o en tiempos de peste la auto-
ridad sanitaria impide entrar al inquilino, hay caso fortuito
que imposibilita el uso convenido. Pero no lo hay, si en tiem-
pos de guerra o de peste, el locatario se abstiene de ocupar la
37 Marcadé, Explkation, sobre el art. 1722.

casa, por su voluntad, sin que la autoridad militar o sanitaria

se lo impidan y movido solo por una prudente precaución.
C. Debe tratarse del uso o goce convenido.
Si se locara un casino y la autoridad prohibiera el funcio-
namiento de casinos en la zona en la que se encuentra el
arrendado, hay imposibilidad que afecta el uso o goce conve-
nidos. Pero si se locara una casa, reservándose el locatario
el derecho de establecer una casa de juego, y la autoridad no
otorgara la licencia para ello, no es el caso del art. 1522 por-
que el destino para casa de juego no fue convenido sino me-
ramente autorizado.
D. Debe afectar la cosa misma.
Si arrendada una fábrica de azúcar la autoridad pública
prohibe la fabricación de azúcar, hay un caso fortuito (hecho
del príncipe) que afecta la cosa misma, impidiéndole que sea
una fábrica de azúcar. Pero si se aumentaran los impuestos
a la fabricación, el hecho no afecta a la cosa que sigue con
toda su potencialidad jurídica de producir azúcar, sino las
ganancias que puedan obtenerse de dicha fabricación.
Si arrendada una hostería a la vera de un camino públi-
co, la autoridad vial desvía el camino, suprimiendo el acceso,
el caso fortuito afecta a la cosa, porque los parroquianos no
podrán llegar. Pero, si, sin clausurarse el camino, se abre
una nueva ruta, de tal manera que transitando el público
por la nueva, se disminuye la afluencia por la antigua, el caso
fortuito no afecta a la cosa.
E. No debe haber destrucción material de la cosa.
En ninguno de los ejemplos dados, la cosa arrendada ha
experimentado una destrucción. Si hay destrucción, no se
aplica el art. 1522, sino el art. 1521.
F. Debe tratarse de una imposibilidad temporaria.
Tal es la hipótesis en la que se coloca el art. 1522, pues
habla de la "cesación del pago del precio, por el tiempo que
no pueda usar o gozar de la cosa".
En la ejemplificación dada, hay ciertos casos que, en su
descripción misma, llevan la nota de transitoriedad previsi-
ble, pues, v.g. no es de esperar que la peste sea eterna...
Otros, en cambio, para situarlos en la hipótesis del art. 1522
habrá que suponerlos transitorios, y v.g. el caso del camino
desviado, imaginarlo así: la ruta principal sobre la que está

la hostería, es clausurada para arreglarla, y mientras duren
los trabajos se habilita un desvío...
Con ello no queremos significar que el art. 1522 no sea
útil para decidir el caso en el que la imposibilidad sea defini-
tiva, pero lo aplicable no será entonces su letra, sino la doc-
trina que puede construirse en base a ella {infra, aquí, 3).
G. Debe afectar a la cosa entera.
Ateniéndonos (por ahora) solo a la letra del art. 1522 re-
sulta claro que éste se refiere a una imposibilidad que afecta
a toda la cosa. Se supone que el locatario es obligado a no
usar o gozar "de la cosa", que es la cosa la que no, puede ser-
vir para el objeto de la convención, que es el precio, en su in-
tegridad que cesa de pagarse.
2. Las consecuencias
Dado el supuesto de hecho, así descripto, el art. 1522 con-
cede una opción: el locatario "puede pedir la rescisión del
contrato, o la cesación del pago del precio".
Si opta por la cesación del pago del precio, no puede pre-
tender que se le complete luego el período de tiempo del que
no pudo usar o gozar38 pues el contrato, en todo lo demás,
continúa, por lo que el tiempo sigue corriendo.
3. La generalización del art. 1522

Hemos descripto el supuesto de hecho que da lugar a las
consecuencias del art. 1522. Pero el espíritu que este texto
revela permite aplicarlo, con las necesarias adecuaciones, a
ciertas variantes del supuesto de hecho.
Supongamos, por ejemplo, que la imposibilidad no es
temporaria, sino definitiva. Si por una imposibilidad transi-
toria, el locatario puede pedir la rescisión del contrato, sería
irrazonable afirmar que no podrá requerirla, a fortiori, por
una imposibilidad definitiva. Lo que no podrá pretender es
una cesación del pago del precio, porque ello iría contra la
buena fe. Comprendemos que pueden presentarse dificulta-
38 Borda, Contratos, nQ 692.

des para pronosticar si la imposibilidad, atento al tiempo

que falta para el vencimiento del tiempo del contrato, es de-
finitiva o temporaria, pero esto será una cuestión de hecho
que no afecta al principio. Por lo demás, desde el punto de
vista práctico, pensamos que el locatario será el primer inte-
resado, cuando la imposibilidad se presente como definitiva,
en así conceptuarla pues durante el tiempo en el que cesa el
pago del precio, no cesan sus deberes de vigilancia, y conser-
vación: el contrato no se suspende, solo cesa el deber de pa-
gar el alquiler, y por las demás obligaciones, el locatario que
las incumpliera, solo quedaría excusado si pudiera invocar,
a su turno, caso fortuito.
Supongamos que la imposibilidad no abarca la cosa ente-
ra, sino parte de la cosa, o en términos más amplios, que la
imposibilidad no es total, sino meramente parcial. La casa
no ha sido ocupada sino en parte, la fabricación de azúcar no
ha sido vedada, sino limitada, de tal manera que no es posible
aprovechar toda la potencialidad de la fábrica... Para hipóte-
sis de esta índole, la opción del art. 1522 debe entenderse
así: en lugar de cesación total del pago del precio, habrá
una cesación parcial, existiendo siempre la posibilidad de
rescisión.
4. El puente de unión
Hemos dicho que el art. 1522 es un puente de unión entre
diversas instituciones.
Nuestro art. 1522 es la respuesta a un problema que se
plantea en Francia, en los siguientes términos: unos elabo-
ran su doctrina, partiendo de las reglas que sobre destruc-
ción material de la cosa trae el Código Napoleón39 en tanto
que otros estiman que los problemas deben tratarse a la luz
de la teoría de las turbaciones40 lo que no se reduce a un te-
ma de gabinete, pues del encasillamiento en la segunda doc-
trina deriva que algunos casos escapan a toda sanción.
Con la solución adoptada por nuestro Código resulta que
39 Así: Marcadé, loe. cit.

40 Así: Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, núms. 526, 554 y sigts. 567, 568.
todos los casos que la doctrina de la destrucción quiere abar-

car encuentran respuesta en el art. 1522.
A. Tomemos el ejemplo de la fábrica de azúcar. Si un te-
rremoto la destruye totalmente, hay pérdida en el sentido
del art. 1521, y si la autoridad pública prohibe la fabricación
de azúcar hay imposibilidad en el sentido del art. 1522.
De no existir nuestro art. 1522, ¿qué solución daríamos?
Si siguiéramos al sector de la doctrina francesa que incluye
el tema en la teoría de la destrucción, seríamos susceptibles
de esta crítica: es por demás evidente que aquí no hay des-
trucción de la cosa, pues ella sigue idéntica. Pero no creemos
que nos fuera mejpr si, por sacarla, como otro sector de la
doctrina francesa pretende sacarla, de la teoría de la destruc-
ción, se llevara el ejemplo a la teoría de las turbaciones, sos-
teniendo que hay una turbación de derecho, pues ello nos lle-
varía a las reglas sobre la evicción, que, en nuestro sistema,
conducen a que el locatario tenga derecho a ser indemnizado.
Entre tanto, nos parece que, si alguna analogía es aplica-
ble, ella debe encontrarse en las reglas sobre la destrucción: a
la destrucción material se aproxima la destrucción jurídica.
Para ejemplos de esta índole, nuestro art. 1522 sirve de
puente de unión con la teoría de la destrucción.
B. Vengamos al ejemplo de la casa ocupada por tropas en
tiempo de guerra.
Aquí la vinculación con la doctrina de la evicción es
evidente, pues hay privación efectiva del goce por hechos
de terceros.
a) Pero ¿habrá acá una turbación de hecho o de derecho?
El sector de la doctrina francesa que reconduce el tema a
la teoría de la evicción, distingue: si son tropas enemigas, hay
una simple turbación de hecho por la que no responde el loca-
dor, en tanto que si media una ocupación por las tropas nacio-
nales, hay un acto del príncipe, que es turbación de derecho.
Nuestro art. 1522 suprime la disputa: el hecho, desde el
punto de vista del uso o goce, es el mismo, descargando al lo-
catario del problema patriótico de decidir entre el soberano
de hecho y el de derecho.
b) ¿Habrá lugar a indemnización: art. 1527? No; estamos
ante el caso fortuito.
§102. Obligaciones dellocador 171
C. Y concluyamos el análisis con el ejemplo del camino

desviado.
Aquí la vinculación con la teoría de los vicios redhibito-
rios nos parece por demás evidente. ¿Qué diferencia hay en-
tre que una casa se torne oscura por obras del vecino (que es
vicio redhibitorio: art. 1605), y que una casa se torne inacce-
sible por obras que desvíen un camino? En ambos casos se
trata de obras fuera de lo arrendado que suprimen los bene-
ficios ambientales que resultan de la configuración de in-
muebles vecinos.
5. Afectación al provecho
Nuestro art. 1522 no distingue entre la locación de uso y
la de goce.
En ambas hipótesis, el caso fortuito debe afectar a la co-
sa. Se excluye, por lo tanto, la hipótesis en que la afectación
no sea a la cosa sino a los provechos que pueden obtenerse
de la cosa.
Congruente con este principio, el art. 1557 establece: "En
los arrendamientos de predios rústicos no podrá exigir el lo-
catario remisión total o parcial de las rentas, alegando casos
fortuitos ordinarios o extraordinarios que destruyan o dete-
rioren las cosechas".
Durante un tiempo hubo quienes consideraron que este ar-
tículo estaba derogado por la ley 13.24641, en lo que nos pare-
ce que había una exageración, pues dentro de su régimen hay
locaciones con destino rural excluidas de él (infra). Por lo de-
más, el art. 6 de la ley 13.246 se encuentra, hoy, derogado...
VI. El cambio de forma
El art. 1523 tiene su historia.
1. Pothier
Pothier analizó el tema del cambio de forma desde la pers-
41 Borda, op. cit., n a 691.

pectiva de determinar si una obra en tal sentido, emprendida

por el locador, implicaba o no una turbación de hecho42.
A. Ejemplificando con una granja, formuló una distinción:
a) Si el cambio de forma afecta una parte considerable,
está prohibido.
Tal sería el caso, si en la granja se pretendiera convertir
una parcela de tierra laborable, en prado, o en bosque.
b) Si el cambio de forma no afecta una parte considerable,
está permitido. Puede hacerlo el locador, en algunos casos
con indemnización, y en otros, sin indemnización.
Por ejemplo, si al locatario de una gran extensión de tie-
rra se lo priva de una pequeña extensión para agrandar el
parque vecino del locador, se debe indemnización porque se
disminuye el goce.
Pero si la disminución del goce no existe, o es algo de "in-
finitamente pequeño", ni siquiera indemnización correspon-
de. Tal sería el caso del locador que, hacia el fin de la loca-
ción, planta árboles para flanquear una avenida de entrada
a su castillo, pues esos árboles "no pueden, durante el poco
tiempo que falta hasta que expire la locación, extender tanto
sus raíces, ni producir suficiente sombra como para dismi-
nuir de forma sensible el goce del locatario".
B. En la ejemplificación de Pothier, se mezclan tres as-
pectos: el de cambio de forma, el de privación de parte de la
cosa, y el de disminución de goce.
Podemos imaginar un cambio de forma que no prive de
parte alguna de la cosa al locatario, pues éste la seguirá
usando (lo que no ocurrirá si es para agrandar el parque del
locador) y que no disminuya el goce, sino que incluso lo au-
mente, como si en un inmueble arrendado para cultivo, el lo-
cador procede a desmontar una parcela ocupada por bosque,
y podemos, desde luego, imaginar combinaciones hasta de-
sembocar en los ejemplos de Pothier.
Pero al entrar a las combinaciones imaginables, debemos
evitar aquellas que, como la contenida en el ejemplo de la
ampliación del parque del locador, implican, en realidad,
42 Pothier, Louage, nQ 75.

privación de parte de lo locado. Contra ese ejemplo, con sa-

bor feudal, protesta nuestro art. 1497: "El locador no puede
rescindir el contrato por necesitar la cosa para su propio
uso, o el de su familia".
2. Nuestro art. 1523

Contiene dos reglas:
A. Según su primera parte: "El locador no puede cambiar
la forma de la cosa arrendada, aunque los cambios que hi-
ciere no causaren perjuicio alguno al locatario".
Nuestro Código sigue en esto al art. 1723 francés, y se
aparta de Pothier.
Aún más, cortando de raíz una discusión latente en el De-
recho francés43, aclara que la prohibición existe, aunque los
cambios "no causen perjuicio alguno al locatario".
Si no existiera esa aclaración, con Duranton podríamos
decir que el locatario que se opone al cambio de forma, es
"probablemente" porque le conviene o es de su interés que
la cosa permanezca en su forma primitiva 44 pero ello no
impediría que el "probablemente" cayera cuando no exis-
tiera esa conveniencia o interés, y no es difícil el imaginar
que los enamorados de la teoría del abuso del derecho, en-
contraran en el art. 1071 una ventana para ello, pues si en
el "probablemente" se encuentra la razón que la ley tuvo
en mira, abusaría de su derecho el locatario que no tuviera
interés en oponerse.
Los términos precisos del art. 1523 no dejan lugar a du-
das: es inútil el indagar sobre el interés.
B. En su segunda parte, el art. 1523 prescribe: "pero pue-
de hacerlos en los accesorios de ella, con tal que no cause
perjuicio al locatario".
Nótase aquí la influencia de Aubry et Rau, quienes, sin re-
tornar a Pothier, recogen algo del espíritu de su doctrina45.
Ante la letra del art. 1723 francés no aceptan el cambio
43 Sobre ella: Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n9 459.

44 Duranton, Cours, XVIII, nQ 66.
45 Aubry et Rau, Cours, § 366, 3 5 b.
de forma, pero distinguiendo entre la cosa locada misma y

sus accesorios, permiten cambios en estos últimos, con tal
que no fueren de naturaleza apta para causar "un daño sen-
sible al locatario".
Nuestro Código no exige que el perjuicio sea "sensible"
con lo cual, sin pretenderse que no sea detectable íporque
sería imposible de probar) se suprime la tentación de proble-
matizar grados de sensibilidad.
Pero recepta la distinción entre lo principal y lo accesorio,
con lo cual retornamos a un tema espinoso: ¿cuál es la cosa
principal y cuáles son los accesorios? (supra, aquí, I, 2).
La distinción es difícil, pero ello no significa —como se ha
pretendido— que carezca de todo sentido jurídico46.
El contrato es una composición de intereses y, aquí, la
lex supletoria entre el prohibir siempre el cambio de forma
aunque no cause perjuicio y el autorizarlo siempre con tal
que no cause perjuicio, ha elegido una vía media declaran-
do intocable lo principal y manejable lo accesorio, pensan-
do que la forma de lo principal ha sido lo decisivo para el
negocio.
3. Sanción
Por el art. 1524: "Si el locador quisiere hacer en la cosa
arrendada, innovaciones u obras que no sean reparaciones, o
si las hubiese hecho contra la voluntad del locatario, puede
éste oponerse a que las haga o demandar la demolición de
ellas, o restituir la cosa y pedir indemnización de pérdidas e
intereses".
Literalmente, todo lo que no es reparación, le queda
prohibido al locador por esta norma que es lex supletoria.
Pero el texto debe ser leído en consonancia con el art. 1523,
de donde resulta que puede haber cambio de forma en los
accesorios con tal que no cause perjuicio al locatario.
La ley habla de "innovaciones u obras". No son términos
equivalentes, pues las innovaciones son, en su sentido más
46 Borda, Contratos, r>° 700.

técnico, una especie particular de obras (infra, §106, I, 2),

pero a los fines del art. 1524 sub examen, la distinción care-
ce de interés, ya que el régimen de las innovaciones es el
mismo que el de las demás obras, en cuanto se encuentren
alcanzadas por la prohibición del art. 1523.
Antes de que las obras se ejecuten (y en su caso, antes de
que continúen) el locatario puede oponerse a su realización.
Ejecutadas (o en la medida en la que se hayan ejecutado)
contra su voluntad, puede pedir la demolición o decidirse
por la restitución de la cosa, en ambos casos, con las pérdi-
das e intereses que hubiera experimentado.
Pero hay que distinguir entre el perjuicio ocasionado du-
rante la realización de la obra, y el que pudiera derivar de
la existencia de la obra ya realizada. Puede existir el pri-
mero, sin el segundo. Con razón se ha señalado que si de la
existencia de la obra ya realizada no se deriva perjuicio,
sin renunciar a reclamar el que antes se hubiera experi-
mentado, el locatario carecería de interés en demandar la
demolición47: el interés es la medida de las acciones. Para
el mismo caso de obras concluidas cuya existencia no causa
perjuicio, se ha dicho que tampoco podría el locatario deci-
dirse por la restitución 48 , pero nos parece que esta hipóte-
sis ya tiene una substancia distinta pues los perjuicios oca-
sionados durante la realización pueden ser de tal magnitud
que el arrendatario haya perdido el interés en permanecer
en la locación.
VIL Cargas y contribuciones
Por el art. 1553 el locador "está obligado a pagar las car-

gas y contribuciones que graviten sobre la cosa arrendada".
Las que graviten sobre la cosa arrendada (v.g.: impuesto
territorial, tasas municipales, contribuciones de mejoras) no
47 Borda, Contratos, n" 699.

48 Borda, loe. cit.
las que computen la actividad que se desarrolle en el inmue-

ble, pues éstas ya son a cargo del locatario.
Por lo demás, la del art. 1553 es una lex supletoria.
VIII. Garantía por evicción y vicios redhibitorios
Remitimos a los párrafos 103 y 104.
IX. Reembolsos de mejoras
Remitimos al §106.
§103. Garantía por evicción
I. Generalidades
A esto, que algunos denominan "garantía por evicción",
llámanlo otros "garantías por turbaciones"1. Cualquiera de
las dos denominaciones es admisible, empleada con reser-
vas; si se olvidan las reservas, ambas son objetables. La de
"garantía por evicción" presenta el inconveniente de aludir a
una excesiva aproximación con el régimen de la evicción en
las enajenaciones; la de "garantía por turbaciones" produce
el efecto contrario de un excesivo alejamiento.
En el curso de esta exposición emplearemos el vocablo
"turbaciones" para designar los ataques que se verifican a la
posición del locatario; contra algunos de ellos, el locador ga-
rantiza. En cuanto al vocablo "evicción" lo reservaremos para
designar el resultado de algunos de los ataques por los que
el locador garantiza: aquellos que implican una efectiva pri-
vación del uso o goce (cuantitativa o cualitativamente) o una
afectación a su carácter de pacífico.
1. Diferencia con el régimen de las enajenaciones
El Código, en los arts. 2089 y sigts., ha establecido reglas
generales sobre la evicción pensando en los contratos de
enajenación.
Ocurre que en ese proceso generalizador no ha ascendido
tanto como para permitir una cómoda y directa aplicación de
todas las reglas que estatuye, a la locación. Pero que la ge-
neralización se haya quedado a mitad de camino, dejando a
la locación al margen, no impide que, espigando en esas nor-
1 Comp. Baudry-Lacantinerie et Wahl, §V: "garantía de turbaciones"; Rezzóni-

co, Estudio, II, pág. 142: "garantía por evicción". Pothier, Louage, n° 82, refiriéndo-
se a las turbaciones en la locación, decía de ellas que "podían llamarse también
evicciones no de la cosa, sino del goce de la cosa".
178 §103. Garantía por evicción
mas, se encuentren algunas susceptibles de mayor generali-

zación, de tal manera que —por construcción jurídica— se
elabore un género superior, a partir del cual se ramifique la
garantía en las enajenaciones (y particiones) y la garantía
en la locación.
Por ello, con Salvat podemos decir que entre el régimen
de garantía en la locación y el de garantía en las enajenacio-
nes hay diferencias profundas- y al mismo tiempo coincidir
con Borda en cuanto a que, en el fondo, no hay una diferen-
cia esencial8 y no nos contradeciremos al mantener ambas
afirmaciones en su tensión, porque lo "profundo" de Salvat
no llega hasta el fondo, donde está lo "esencial" de Borda, no
suprime la existencia de reglas construibles por generaliza-
ción, que abarquen ambos regímenes.
La diferencia básica que existe entre ambos regímenes,
que hay que tener constantemente presente, se aprecia com-
parando la situación del usufructuario a título de compra,
con la del locatario.
Si el derecho del locatario fuera (como quieren algunos)
un derecho real, no debieran existir las diferencias que en
breve señalaremos. Pero en el sistema de nuestro Código, el
del locatario es un derecho personal, y una de las pruebas de
que lo es se encuentra, precisamente, en el régimen de evic-
ción que para él se ha instituido.
En efecto:
a) Al usufructuario, el nudo propietario no le garantiza el
uso y goce. Lo que le garantiza e?s la existencia del derecho
real en virtud del cual usará y gomará.
Y esto no es una cuestión de palabras. El usufructuario
que se ve privado de su señorío fáctico (cuasiposesión) no
puede usar y gozar, pero por ese .solo hecho, no está todavía
evicto, sino meramente turbado, y no puede reclamar in-
.demnización. Estará recién evic'co, cuando en la acción que
intente invocando su carácter de usufructuario, resulte ven-
cido. Pero si vence, toda la privación del uso y goce que en el
2 Salvat, Fuentes, n" 857.

3 Borda, Contratos, n°693.
§103. Garantía por evkción 179
ínterin haya experimentado, corre por su cuenta, y no es in-

demnizado.
b) Al locatario, lo que el locador garantiza es el uso o goce.
Si el locatario se ve privado del uso o goce, transitoriamen-
te (porque luego recupera la cosa), ya está evicto en el sentido
del régimen de la evicción en las locaciones, y debe ser indem-
nizado. Se comprende (parece innecesario decirlo) que con
mayor razón deberá ser indemnizado si la privación es defini-
tiva. Aún más: en la locación no solo se garantiza el uso o goce,
sino que se garantiza que se den pacíficamente (art. 1515).
c) Resumiendo:
El usufructuario está evicto cuando se ve privado del de-
recho real que entendió adquirir.
El locatario está evicto cuando se ve privado del uso o goce
pacíficos. Y en rigor, para el locatario no cabría imaginar
que se vea privado de su derecho de tal, porque su derecho
es personal contra el locador, y ése lo conserva; cuando se ve
privado del uso o goce, su estado no es el de un titular priva-
do de su derecho, sino el de un acreedor impago, que conser-
va el derecho pero lo ve insatisfecho.
Al usufructuario vencido se le dice: Ud. nunca adquirió el
derecho verdadero, y todo lo que tuvo fue un derecho putativo.
Al locatario no se le niega su derecho frente al locador,
que es lo que siempre tuvo.
2. La distinción entre turbaciones materiales y judiciales
En términos generales, la distinción entre ambos tipos de
turbación, es fácil de captar 4 .
Las turbaciones materiales privan, efectivamente, del uso
o goce; las turbaciones judiciales, al consistir en actos judi-
ciales (demanda, excepciones, curso de litigio), en sí, no pri-
van del uso o goce.
Pero no debe descartarse que las turbaciones judiciales se
materialicen. Se materializan durante el proceso, si el juez
4 La expresión "turbaciones materiales" la tomamos de Planiol-Ripert-Boulan-

ger, Traite Elémentaire, II, n" 2705. En cuanto a lo de "turbaciones judiciales",
comp. Pothier, Louage, n" 82.
dispone una medida cautelar que prive del uso o goce. Se

materializan después del proceso, si éste resulta exitoso pa-
ra el turbador, de tal manera que su ejecución prive del uso
o goce. Esto es algo que debe tenerse presente al examinar
el régimen indemnizatorio.
3. La distinción entre turbaciones de hecho y turbaciones

de derecho
Las turbaciones judiciales y las turbaciones materiales,
son turbaciones de derecho. Rasgo común de ambas categorías,
es que implican, en el turbador, la afirmación de derechos de
propiedad, servidumbre, uso o goce de la cosa (art. 1527 y art.
1528, a contrario). La caracterización como turbación es in-
dependiente de que el turbador tenga o no el derecho que in-
voca.
Las turbaciones de hecho son ataques verificados sin que
el turbador afirme derechos de propiedad, servidumbre, uso
o goce de la cosa (art. 1528).
La distinción ente turbaciones de derecho y de hecho, no
interesa cuando emanan del locador, quien garantiza contra
unas y otras.
Cobra indudable relieve cuando turbador es un tercero.
La garantía del locador cubre las turbaciones de derecho; no
abarca las turbaciones de hecho, pues la excepción que algu-
nos señalan, es solo aparente (infra, aquí, III).
II. Turbaciones emanadas del locador
El locador garantiza al locatario el uso o goce pacíficos. En

consecuencia, no puede turbarlo, ni de hecho, ni de derecho.
Estamos ante la garantía del hecho personal, consagra-
da, explícitamente, en el art. 1515, a cuyo tenor el locador
está obligado "a mantener al locatario en el goce pacífico...
absteniéndose de impedir, minorar o crear embarazos al go-
ce del locatario".
Los autores dan diversos ejemplos, en su mayoría referi-
dos a la locación de inmuebles.
Baudry-Lacantinerie et Wahl presentan una larga lista,
§103. Garantía por evicción 181
con el mérito de haber agrupado los casos en categorías 5 ,

criterio que, en líneas generales, inspira las divisiones y
subdivisiones que pasamos a verificar.
1. Actos referidos a la cosa arrendada

Todos ellos tienen de común, el que inciden sobre la cosa
misma arrendada 6 .
De entrada, debemos distinguir entre aquellos actos que
han recibido una previsión expresa, y los demás.
Sobre los que han recibido una regulación expresa en los
arts. 1519, 1523 y 1524, nos remitimos a lo dicho en los lu-
gares correspondientes.
De allí que en las letras siguientes solo hablemos de los
demás.
A. Son clásicos estos ejemplos: el del locador que envía a
pacer sus animales a la finca arrendada 7 o el del que se per-
mite tomar frutos de una viña, quinta de frutales o de horta-
lizas8. Todo ello, desde luego, dando por supuesto que por los
términos del contrato no tenga el derecho de hacerlo, o no
haya sido autorizado con posterioridad.
Esos mismos ejemplos se reproducen cuando se trata de
las turbaciones por terceros: turba el tercero que envía a pa-
cer sus animales, turba el que toma frutos.
Pero hay una diferencia: cuando estos actos provienen del
locador, no interesa que asuman las características de tur-
bación de derecho, pues el locador responde también por las
turbaciones de hecho. Turba, v.g. el locador de cosa ajena
que habiendo posteriormente adquirido el dominio, por he-
rencia, pretende mantener separadas las calidades de loca-
dor y propietario, pretendiendo invocar la segunda; su tur-
5 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage núms. 452 y siguientes.

6 En la clasificación de Baudry-Lacantinerie et Wahl, loe. cit., se denomina a
esta especie "turbación relativa a la porción del inmueble ocupada por el arrenda-
tario". Nosotros hablamos de la cosa arrendada, sea el todo, sea una parte.
7 Pbthier, Louage, n5 75; Troplong, Louage, ns 187; Rezzónico, Estudio, II, pág. 144. .
8 Troplong da este ejemplo, con la aclaración "si se permitiera tomar si no la to-
talidad al menos una" parte". Nosotros lo generalizamos, pues si tomando una parte
hay turbación, a fortiori la habrá si se toma la totalidad.
bación es de derecho. Pero turba, también, con turbación de

hecho, el locador que se comporta como un merodeador o un
ladrón. El locador turba sin necesidad de que concurra en su
obrar un animus turbando.
B. En los ejemplos anteriores se trataba del indebido
aprovechamiento de frutos (pastos, uvas, etc.).
Turbación puede haber sin que se tomen frutos. Tal es el
caso del locador que desvía el goteraje de su vivienda a la
vecina alquilada 10 o el del que pasa por la finca arrendada
para dirigirse a otra de sus propiedades".
Pero se incurre en exageración cuando se enseña, para el
segundo de los ejemplos, que el acto es turbatorio incluso
cuando "existe en el inmueble locado un sendero destinado a
ese pasaje" i¿ . Es verdad que, al ser, la de paso, una servi-
dumbre discontinua (art. 2975) no podría aplicarse al caso
analógicamente la doctrina de la constitución por destino del
padre de familia (art. 2977) pero para declarar que no hay
aquí acto turbatorio, bastaría: a) Por un lado, la doctrina de
los arts. 3057 in fine, 2091 ("establecidas de manera aparen-
te") y 2104 ("cargas aparentes"); b) Por el otro, con los prin-
cipios relativos a la interpretación de los contratos. Cuando
la disposición de los lugares habla a las claras de que hay un
paso, verosímilmente no puede pensarse que el locador deci-
dió aislar la propiedad no locada, ni de buena fe concluirse
que el locatario lo pretendió (art. 1198).
Añádase a lo dicho que en la hipótesis, deben aplicarse
estas dos reglas: el locatario no puede cambiar la forma de
9 Sobre el animus turbandi, véase nuestro Derechos reales, §34, IV, 2. Que no
hace falta el animus turbandi, se deriva sin dificultad de la consideración de que es-
tamos ante el incumplimiento de una obligación contractual de no hacer ("abste-
niéndose de impedir, minorar o crear embarazos al goce del locatario": art. 1515) por
lo que, segün los principios generales, basta con la culpa para que el locador sea res-
ponsable (art. 511). Si no hubiera ni siquiera culpa, no dejaría de ser responsable,
pero ya no por turbaciones, sino por garantía del caso fortuito (doct. art. 1522).
Cuando hay animus turbandi, entonces el locatario tiene, aparte de la garantía
sub examen, las acciones protectoras de la tenencia.
10 Pothier, 1<K. cit.
11 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n° 828.
12 Baudry-Lacantinerie ot Wahl, loe. cit. Sin embargo, véase en la misma obra,
nüms. 288 y 515.
la cosa (art. 1565) por lo que no podría cerrar el sendero del

ejemplo, y debe limitarse, en cuanto al uso o goce, a falta de
convenio "al que la cosa ha servido antes" (art. 1554) sin
mudar su destino (art. 1566), siendo aquí el destino del sen-
dero, para paso.
C. Como ejemplo de turbación en la cosa locada, se ha da-
do éste: si el locador "pretendiera instalarse en una de las
habitaciones o en el galpón, el jardín, el sótano u otro lugar
de la casa dada en locación"13.
No dudamos que, si se instala, hay turbación, sobreen-
tendido siempre, como para todos los casos, que no se hu-
biera reservado ese derecho o no estuviera autorizado por
el locatario.
Pero en cuanto al solo pretender, si es extrajudicial, no al-
canza ni siquiera la categoría de turbación de hecho. Si la
pretensión se deduce judicialmente, habrá una turbación de
derecho a la que cabe aplicar esta regla: quien debe garantía
no puede vencer.
D. Mención aparte merecen los casos incluidos en el lla-
mado "derecho de visita". Según se lo niegue o admita, ha-
brá o no turbación.
Sobre el derecho de visita, infra, aquí, 5.
2. Acias fuera de la porción locada, cumplidos en otra por-
ción del mismo inmueble
Cuando se ha alquilado una parte del inmueble, son turba-
torios los actos del locador cumplidos sobre lo no arrendado
que afectan material o moralmente el goce pacífico de lo loca-
do, pero no los que solo producen una afectación económica.
A. Afectación material, como si se elevara la altura de la
parte no locada de un ediñcio, privando a la parte locada, de
aire o luz14.
Este es un caso que conviene recordar, por lo que luego
diremos (aquí, sub 3 e infra, §104, III, 1).
B. Afectación moral, como si el locador instalara o arren-

14 Baudry-Lacantinerie et Wahl, op. cit., n°480.
dará para instalar, una casa de juego o de prostitución, o

una actividad profesional que haga incómodo y poco conve-
niente el ámbito alquilado, según lo recuerda Vélez en la nota
al art. 1515, inspirándose en Marcada.
En esto de 'la afectación moral habrá que tener en cuenta
todas las circunstancias a fin de determinar si realmente se
verifica. Porque, por dar un ejemplo, si el locatario arrendó
para casa de juego, no podrá hablar de afectación moral si se
arrienda otro sector del inmueble también para casa de jue-
go, o si se ejerce una profesión "incómoda" en lo locado, de
que se introduzca otra profesión "incómoda".
C. Distinta de la afectación material y de la moral, es la que
denominaremos "económica". Se trata de saber si el locador
turba cuando instala o arrienda para instalar una actividad
que entra en competencia con la que desarrolla el inquüino.
Tiende a prevalecer la opinión negativa, a la que adheri-
mos: lo garantizado es el goce pacífico, y no la entidad de los
provechos que se obtengan de dicho goce.
Por supuesto que las partes pueden, contractualmente,
convenir que no se instale un negocio en competencia, pero
no debe deducirse una voluntad tácita (pese a que lo contra-
rio haya sido sostenido) de la circunstancia de que la parte
locada estuviera estructuralmente predispuesta para una
determinada actividad, o de que, sin estarlo, se expresara en
el contrato que la locación fue con tal destino15.
3. Actos cumplidos en otro inmueble
Lo que decimos de la locación de parte de un inmueble,
¿deberá extenderse a la locación de todo un inmueble, cuando
los actos son realizados en otro inmueble vecino, del locador?
Se ha dicho que sí, anticipando que a tal respuesta afirma-
tiva no se puede objetar que en tal caso no se obra como pro-
pietario, sino como locador, y que si la calidad de propietario
le permite usar del inmueble vecino como propietario, su cali-
dad de locador le impide obstaculizar el goce convenido^6.
15 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, ns 484. Para una detenida argumen-

tación: Huc, Commentaire, n9 299.
16 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n" 509.
Nosotros preferimos la respuesta negativa: no hay tur-

bación.
Que cuando se alquila parte de un inmueble puedan com-
putarse como turbatorios los actos realizados en el resto, se
explica, porque en la común intención de los contratantes, lo
locado fue conceptualizado como "parte" de un todo, de tal
modo que el todo mismo fue considerado en el contrato. En
cambio, cuando se alquiló todo un inmueble, ¿en base a qué
puede suponerse que las partes pensaron en otro edificio,
tanto más cuanto la adquisición de éste, por el locador, pue-
de ser posterior al contrato de locación?
Que en un inmueble que, por su estructura y destino
existente al tiempo del contrato, es para vivienda, se instale
luego una casa de juego en una parte no locada, afectando la
imagen moral de todo el edificio, afecta por vía de conse-
cuencia la de la parte locada. En todo un edificio, hay, en
grados distintos, una comunidad de convivencia edilicia.
Con un edificio vecino, la comunidad de vida es de otro ti-
po: externa, de la calle de acceso (y ni siquiera eso, si la ve-
cindad es por el fondo) o de manzana (que también se da con
edificios no vecinos) o de barrio... ¿nasta dónde —con la tesis
que combatimos— el locador quedaría limitado, en cuanto
tal, por su accionar?
Descendiendo a un ejemplo concreto, he aquí un locador
que elevando la altura de una pared, priva de luz al inquilino.
Si lo locado fue parte de un inmueble, y la pared es eleva-
da en otra parte del mismo inmueble, hay turbación, según
puntualizamos sub 2 A.
Pero si la pared es levantada en otro inmueble vecino, no
hay turbación. Puede haber sí, vicio redhibitorio, que da lu-
gar a otra garantía {infra, §104, III, 1)
4. Actos relativos a la persona del locatario
Se ha dicho que son también actos turbatorios todas las
injurias al locatario, computándolas como turbaciones relati-
vas a su persona17. Nos parece que en la forma de presentar
17 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n9 518.

el tema, hay una exageración, pues lo garantizado es el goce

pacífico de la cosa, no la pacífica vida del locatario donde
quiera se encuentre.
Con esto no pretendemos —se comprende— que el loca-
dor tenga derecho a injuriar al inquilino, sino que significa-
mos simplemente que su falta de derecho no es distinta de
la que pesa sobre el común de los mortales.
Para que se establezca una diferencia respecto al común
de los mortales, hay que suponer que las injurias tienen una
dirección o se vuelcan en circunstancias tales que afectan al
uso o goce, como si se vertieran al acceder al ámbito locado,
o dentro de él, o de modo que sean oídas dentro de él, o a
propósito de la locación (como si se aludiera a un uso indeco-
roso). En tal caso, serán turbatorias no solo las injurias con-
tra el locatario, sino también contra sus allegados18.
5. Derechos de visita y exhibición

¿Tiene el locador el derecho de visitar y hacer visitar la
finca arrendada? Tal es el problema que se plantea la doctri-
na. Mutatis mutandi, la cuestión puede ser trasladada a la
locación de muebles, donde cabe hablar de exhibición.
Respecto a la visita, se contesta afirmativamente, siem-
pre que la pretensión tenga "causas o motivos razonables,
en defensa de un interés legítimo", como para comprobar la
necesidad de hacer reparaciones, para efectuarlas en su ca-
so, para mostrar el inmueble a interesados en comprarlo, o
en alquilarlo, ya al finalizar la locación en curso, e incluso
para que el remate se efectúe en la misma finca "o por
otras causas igualmente fundadas a la luz de la razón y la
equidad"19.
Postulada en términos tan generales, los locadores salu-
darán esta doctrina, complacidos, y los locatarios se indigna-
rán. Pero los juristas no deben ser ni locadores ni locatarios.
18 Comp. Borda, Contratos, n s 695; Rezwinico, op. CÍÍ., pág. 145.

19 Rezzónico, Estudio, II, pág. 145, nota 69. Sobre el derecho de visita, véase:
Visco, Le case in locaziones,tí>235; Baudry-Lacantinene et Wahl, Louage, núms.
827 y sigts.
Hay casos... y hay casos...

A la pregunta "¿existe el derecho de visita?", si no podre-
mos contestar siempre con la negativa, también sería im-
prudente contestar siempre con la afirmativa.
Por ejemplo, si se trata de que el locador verifique repa-
raciones contractualmente a su cargo, nadie dudará de que
tiene el derecho de penetrar, él o sus operarios, en la casa
arrendada, porque quien tiene una obligación tiene el dere-
cho20 de liberarse, y mal podría cumplir si no se introdujera
en la casa. Pero no es ése un derecho derivado de la equidad,
sino que tiene como fuente al contrato mismo (art. 1198 pri-
mera parte), y que tampoco es incondicionado, pues se suje-
ta al régimen del art. 1519.
Por ejemplo, el locador se dispone a vender la casa alqui-
lada, para lo cual necesita hacerla visitar por los posibles in-
teresados. La cuestión se plantea entonces en los siguientes
términos 21 : el locatario invoca el art. 1515, aduciendo que el
locador debe abstenerse de "impedir, minorar, o crear emba-
razos" a su goce, y el locador invoca su derecho a vender, po-
sible, sin duda, durante la vigencia del contrato, como lo de-
muestra el art. 1498, y que no puede ser obstaculizado, pues
ello implicaría un ejercicio abusivo del derecho fundado en
el art. 1515. Se dice entonces que corresponde que los jueces
fijen prudencialmente, días y horas de visita.
Para el caso de venta, en principio, aceptamos esa doctri-
na. Para fundarla, nos basta con el "neminem laedere" que
fundamenta la actio ad exhibendum para los muebles cuyas
reglas podemos extender analógicamente a la visita de in-
muebles, tanto más cuando, siendo susceptibles de exhibi-
ción los muebles, por anticipación, la de éstos supone la in-
troducción en un inmueble. Pero si la aceptamos, será con la
misma limitación que rige para la actio ad exhibendum: que
el locatario no tenga, también, un motivo legítimo para opo-
nerse a la visita, y que los gastos de la exhibición o visita sean
20 Utilizamos aquf la palabra "derecho" con gran amplitud. Véase nuestro De-
rechas reales, §3,1.
21 Visco, loe: cil.
a cargo del locador22, sin perjuicio de la aplicación analógica

de la doctrina de los arts. 1519 y 1522.
El locatario puede tener motivos legítimos para oponer-
se. Que para el caso de venta los jueces puedan fijar pru-
dencialmente días y horas de visita, es admisible, pero no
debe descartarse que esa misma prudencia los lleve a ne-
gar directamente toda visita, cuando las circunstancias así
lo aconsejen, porque si v.g. suponemos la locación de uno
de esos departamentos llamados de "un solo ambiente",
donde vive un matrimonio, y se encuentra enfermo y en ca-
ma uno de los cónyuges, ¿cómo imaginar que se conceda un
"prudente" derecho de visita? Si el Neminem laedere pesa
sobre el locatario, con mayor razón pesará sobre el locador,
obligado contractualmente a mantener en el goce pacífico a
aquél. En los términos de la buena fue y de lo verosímil-
mente estipulado según el art. 1198, son esas circunstan-
cias que han de descartar la pretensión de visita. Y locado
un inmueble para sanatorio, instalaciones incluidas, no es
de esperar que se permita una visita tan detallista, que
llegue hasta la introducción en la sala de terapia intensiva
donde no suele permitirse el acceso ni siquiera a los fami-
liares del paciente.
Los gastos de la visita deben correr a cargo del locador,
porque, v.g. no puede pretenderse, ni que el locatario pres-
cinda del control, ni que permanezca como siervo de la gleba
en el inmueble durante el tiempo fijado en las visitas, por lo
que si es necesario un cuidador de confianza, la retribución
de éste pesará sobre el arrendador
Y decimos que ello será sin perjuicio de la doctrina de los
arts. 1519 y 1522, que aplicamos analógicamente. Si el in-
quilino encuentra modos de satisfacción ante las molestias
causadas por la introducción del locador o sus operarios pa-
ra hacer reparaciones tendientes a asegurar el goce pacífico,
¡con cuanta mayor razón ha de encontrar satisfacción ante
molestias sin esa finalidad! Y si encuentra también vías de
composición ante el caso fqrtuito, ante el hecho mismo del
22 Sobre la actio-ad exhibendum, remitimos a nuestro Derechos reales, §29, III.

príncipe, ¿como admitir que no ha de hallarla ante el hecho

del locador?
Con las reservas que formulamos para el caso de venta,
se comprenderá que muchas mayores han de ser para el caso
de que el locador quiera hacer visitar la casa por futuros
eventuales locatarios.
Es verdad que, para el caso de venta, la doctrina admite
que la necesidad, la conveniencia de vender pueda surgir en
cualquier tiempo, con el consiguiente derecho de visita,
mientras que para el caso de una nueva locación se entiende
limitar la posibilidad del derecho de visita para al finalizar
el tiempo de la locación. Pero nos parece que precisamente
porque finaliza ese tiempo, resulta más fácil que el locador
espere sin importunar al locatario, que, desde el punto de
vista locativo, atraviesa por los momentos más difíciles.
III. Turbaciones de hecho emanadas de terceros

Según dijimos, la turbación es de hecho, cuando consiste
en actos materiales que no pretenden la propiedad, uso o goce
de la cosa.
Cuando se trata de actos emanados del locador, no intere-
sa saber si la turbación es de hecho o de derecho. El locador
no puede turbar en ninguna de ambas formas.
Pero cuando los actos emanan de terceros, la distinción se
impone. El locador no responde por las turbaciones de hecho
obra de terceros.
Tal es lo que resulta del art. 1528: "El locador no está
obligado a garantir al locatario de las vías de hecho de terce-
ros, que no pretendan la propiedad, servidumbre, uso o goce
de la cosa. El locatario no tiene acción sino contra los auto-
res de los hechos, y aunque éstos fuesen insolventes, no ten-
drá acción contra el locador".
La razón de que el locador no responda, es ésta: concierne
al locatario mantener una activa vigilancia sobre la cosa23
23 Marcadé, Explication, sobre los arts. 1725/7.

por lo que si tales hechos se producen, a él le corresponde re-

chazarlos. No puede esperarse del locador que ha colocado al
locatario en la tenencia de la cosa que tenga la activa vigi-
lancia de ella.
1. Las acciones del locatario

El locatario, que no tiene acción contra el locador, la tiene
contra el tercero. Es dirigiéndose contra el tercero, que debe
encontrar su satisfacción.
a) El locatario tiene, sin duda, la acción por daños contra
el tercero. ¿Quid si ella le resulta inútil, por no conocer quie-
nes son los terceros que le ocasionaron el daño, o porque és-
tos fueren insolventes?
Pothier, colocándose en esa hipótesis, admitía que enton-
ces pudiera dirigirse contra el locador, reclamando una sus-
pensión o rebaja de alquileres.
El proyecto de Código francés traía, al final del art. 1725,
una disposición que contenía la doctrina de Pothier, disposición
que fue suprimida por el Consejo de Estado, de lo cual los co-
mentaristas deducen una posición contraria a la de Pothier24.
Nuestro Código, siguiendo por esa línea, en lugar de
guardar el silencio del francés, ha preferido pronunciarse
expresamente: el locatario no tiene acción contra el locador,
aunque los terceros fueren insolventes (art. 1528 in fine)
b) Se ha dicho que el locatario tiene también, contra los
autores de las vías de hecho, la acción de despojo25.
La afirmación debe ser tomada con cierta reserva, pues
todas las acciones protectoras del señorío fáctico, suponen
—en nuestra opinión— un atentado con animus turbandi, y
desde que hay animus turbandi, ya deja de haber una tur-
bación de hecho y aparece una turbación de derecho, en el
sentido de la garantía de que goza el locatario26.
24 Marcado, Explicalitm, loe. cit.

25 Re/.zónico, Estudio, II, pág. 152.
26 Nos explicamos: I Sobre el requisito del animus turbandi para las acciones
protectoras de la posesión, de la cuasiposesión, y de la tenencia, véase nuestro De-
rechos reales, §34, IV, 2, F. II Cuando decimos que si hay animus turbandi, deja de
2. Las acciones del locador

El locador, si ha experimentado un daño, tiene acción
contra los terceros27.
Es importante recordarlo, para subrayar que, por turba-
ciones de hecho de las que no responde al locador, rige, sin
embargo, el precepto del art. 1530 (infra, 105, IV)
3. Excepción aparente: el caso fortuito

El locador no responde por las turbaciones de hecho ema-
nadas de terceros.
Pero el art. 1529 expresa: "Si las vías de hecho de terce-
ros tomasen el carácter de fuerza mayor, como devastaciones
de la guerra, bandos armados, etc., entonces regirá lo dis-
puesto por el art. 1517".
A. El contrato exige al locatario una activa vigilancia, pero
esa vigilancia puede ser superada porque la turbación de he-
cho asume las característica de fuerza mayor.
Marcado, haciéndose cargo de esa hipótesis, entiende que
ya no es el caso de ausencia de garantía, porque desde que
comparece la fuerza mayor, entra a funcionar el art. 1722
francés, al que él da una lectura que abarca las hipótesis de
nuestros arts. 1521 y 15222íi.
La doctrina de Marcadé es discutida en el Derecho fran-
cés29.
haber turbación de hecho, aclaramos que no la hay "en el sentido de la garantía de-
que goza el locatario" para dejar a salvo una diferencia de terminología con la em-
pleada en materia de señorío láctico, donde la oposición entre turbación de hecho
y turbación de derecho cobra otro matiz que nosotros hemos presentado como opo-
sición entre atentado de hecho y atentado de derecho (véase nuestro Derechos rea-
lea, §34, VI). III En cuanto a lo de que la afirmación debe ser tomada con re-
servas, deriva de que debemos distinguir según cuál sea el objeto del despojo. Por-
que si se arrendó un inmueble puede no haber animus lurhandi respecto al in-
mueble y haberlo respecto a cosas del locatario, en el inmueble. El ladrón que se
introduce en la casa para robar un reloj que está en ella, no tiene animus lurhandi
respecto al inmueble, pero sí respecto al reloj. Como en el ejemplo, lo locado fue el
inmueble, hay una simple turbación de hecho (art. 1528) por la que no responde el
locador, y el locatario tiene acción de despojo por el reloj.
27 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n9 532, nota 7.
28 Marcadé, Explica tion. sobre el art. 1722, II, y sobre los arts. 1725/7,1.
29 Comp.: Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, núms. 526 y sigts.
B. Nuestro Código establece la regla del art. 1529 que he-

mos transcripto.
a) Vélez, en la nota al art. 1529 invoca a Marcadé, y sin
duda, Marcadé lo inspiró, como lo denota la ejemplificación
que da de hechos de fuerza mayor. Pero en la redacción del
art. 1529 se apartó de Marcadé, pues, de haberlo seguido,
la remisión no hubiera sido al art. 1517, sino a los arts.
1521 y 1522.
Pero los textos no se leen aislados. El art. 1529 remite
al art. 1517 que legisla sobre el deterioro, pero partiendo
de aquél se llega también a los arts. 1521 y 1522 por lo que
éstos dicen, por la unificación de régimen que verifica el
art. 1568 que menta al deterioro, la destrucción (pérdida
total o parcial) y la imposibilidad sin destrucción. Se llega
también a los arts. 1521 y 1522 por el genérico principio
del art. 1526, pues el locador responde "de los impedimen-
tos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa
arrendada, aunque sea por fuerza mayor".
b) ¿Qué entiende el art. 1529 por "fuerza mayor"?
La razón de dudar reside en la ejemplificación que pro-
porciona: "devastaciones de guerra, bandos armados" como
si se exigiera al hecho una máxima intensidad.
En la doctrina general hay quienes distinguen entre el
caso fortuito y la fuerza mayor, quienes tienen una concep-
ción subjetiva, y quienes una objetiva. Nosotros nos hemos
pronunciado por la equivalencia de los términos "caso fortui-
to-fuerza mayor", y por la concepción subjetiva, rechazando
la posibilidad de un tertium genus entre la culpa y el caso
fortuito (supra, §39, IV, 2).
No se nos escapa que la redacción del art. 1529 que solo
emplea la expresión "fuerza mayor" y la ejemplificación que
suministra de hechos, pudiera dar un argumento a quienes
distinguen entre el caso fortuito y la fuerza mayor, postulan-
do para ésta una concepción objetiva.
Pero los textos no se leen aislados. Por un lado, el empleo
de la expresión "fuerza mayor" en el art. 1529 no implica
distinguirla del caso fortuito, puesto que remite al art. 1517
que solo acude a esta segunda expresión. Por el otro, el art.
1516 utiliza ambas denominaciones, como ambas aparecen
en los arts. 1522 y 1568 que se encuentran vinculados al te-

ma. Finalmente, el "etc." contenido en el art. 1529 diluye la
fuerza de la ejemplificación que deja de estar circunscripta a
hechos de la intensidad objetiva propia de las devastaciones
de guerra y bandos armados, para permitir una concepción
subjetiva de la fuerza mayor, donde ésta sea equivalente a
no culpa (medida la culpa según los cánones del art. 512), de
tal manera que las dos posibilidades sean o culpa o fuerza
mayor, tesis ésta que encontramos en el art. 1568.
C. La disposición del art. 1529 ¿es una excepción a la re-
gla de que el locador no garantiza contra turbaciones de he-
cho de terceros?
Los autores suelen contestar afirmativamente30.
Nosotros entendemos que solo es una excepción aparente.
Lo que acontece es que entra a funcionar otra regla: la de la
garantía por los casos fortuitos, ante los deterioros, destruc-
ción e imposibilidad de goce sin destrucción.
Y ésta no es una cuestión de palabras, pues no son igua-
les las consecuencias que se siguen de la garantía por turba-
ciones a las que se derivan de la garantía por caso fortuito.
En la garantía por turbaciones, la indemnización abarca
dos rubros: el alquiler y otros daños y perjuicios.
En la garantía por caso fortuito, queda, a priori, excluido
el rubro "otros daños y perjuicios"
4. Retorno a la ausencia de garantía
No responde el locador, ni siquiera a título de garantía
por caso fortuito, cuando la turbación emane de las personas
de la familia del locatario que habiten con él, de sus domés-
ticos, trabajadores, huéspedes o subarrendatarios, agentes,
cesionarios, comodatarios (arts. 1561 y 1571).
IV. Turbaciones de derecho provenientes de terceros
Tenemos tres casos:
30 Borda, Contratos, n s 703.

194 $103. Garantía por evicción
1. Por demanda,
Según el art. 1527 "El locador está obligado a defender, y
en su caso a indemnizar al locatario cuando éste sea de-
mandado por terceros que reclamen, sobre la cosa arrenda-
da, derechos de propiedad o de servidumbre o de uso o goce
de la cosa".
A. Para Pothier, esta hipótesis no era posible, y encontra-
ba allí una clara diferencia entre la garantía en la venta y la
garantía en la locación. Para Pothier, en la venta puede ha-
blarse de un adquirente demandado que se defiende y de un
enajenante obligado a salir a su defensa, por lo que la acción
de garantía ex empto nace desde que el comprador es de-
mandado; pero en la locación —a estar a Pothier— el locata-
rio no tiene calidad para ser demandado, no le corresponde a
él la defensa, por lo que la acción de garantía ex conducto no
queda abierta con la demanda y no le corresponde al locata-
rio citar al locador para que lo defienda, ya que todo lo que
debe hacer es indicar al demandante, el nombre del locador
para que la acción se dirija contra éste 31 .
Contra Pothier, nuestro art. 1527 considera posible la hi-
pótesis, puesto que la regula expresamente.
a) Como bien se ha señalado, será raro que entre nosotros
se presente la hipótesis de una demanda pretendiendo un
derecho sobre la cosa, que se dirija contra el locatario, ya
que no produciría cosa juzgada respecto al locador32.
Todavía cabría agregar que más raro será que dirigida
así la demanda, se dé el caso de que el locador tenga que
defender al locatario cuando a éste le bastará con seguir la
vía de Pothier, para desviar la acción hacia el locador, dan-
do su nombre y residencia, como lo prevé el art. 2782.
b) Pero la hipótesis puede darse, y convenir al locatario
intervenir en la causa. ¡Son tantas las alternativas que ofre-
ce la vida y hay tantas variantes en las normas procesales!
Por la doctrina del art. 2782 el locatario no está obligado
a responder la acción, pero no se le prohibe hacerlo. Tan solo

32 Borda, Contratos,rí*712.
que si obra así y contesta la acción, bien hará en explicarse

debidamente para no incurrir, ante el demandante, en res-
ponsabilidad en los términos del art. 2784.
Por la doctrina del art. 1527 sub examen, el locatario que
decida intervenir en el juicio, puede citar al locador para que
lo defienda. Compareciendo el locador, lo que hará será de-
fenderse a sí mismo, porque defendiéndose así, defenderá de
rebote al locatario.
Pero, si compareciendo el locador, ello no excluirá la de-
fensa coadyuvante que el locatario verifique, de no compare-
cer, no podría negarse al locatario la posibilidad de actuar so-
lo, ejerciendo por vía subrogatoria las defensas del locador.
Esta posibilidad adicional que —pese a Pothier— ofrece
el art. 1527 cubre eventualidades que podrían sobrevenir si
el locatario solo ejerciera el derecho de desviar la acción ex
art. 2782, porque si utiliza esta vía, ¿quién le asegura que
el locador contestará en término la demanda, o citará a su
turno en garantía a los causadantes, o tendrá una activa
producción de pruebas e interposición de recursos? Para el
locatario, la permanencia en el juicio le permite una vigi-
lancia activa.
B. Con la vía autorizada por el art. 1527 no desaparecen las
diferencias en punto a garantía entre la venta y la locación.
Ya no existe la que marcaba Pothier, pues así como el
comprador tiene la acción ex empto para citar al vendedor en
garantía, el locatario tiene la acción ex conducto con el mis-
mo fin.
Pero entre ambas citaciones en garantía encontramos es-
tas diferencias:
a) La del tema de las costas. Si el comprador vence en el
juicio que le entablara el tercero, no puede reclamar las cos-
tas al garante. Estimamos que el locatario puede reclamar-
las al locador que debe mantenerlo indemne. Se advierte
que el tema presenta interés cuando no hubiera condena en
costas al tercero vencido.
b) El comprador debe citar al enajenante (art. 2110). El
locatario puede citarlo para que comparezca en juicio, pero
la falta de citación no lo perjudicará si ha dado cumplimien-
to extrajudicialmente a la comunicación del art. 1530.
2. Por pretensión extrajudicial

Del art. 1528 resulta, a contrario, que el locador garante
al locatario contra las vías de hecho de terceros que preten-
dan la propiedad, servidumbre, uso o goce de la cosa.
Desde que la vía de hecho va acompañada de una preten-
sión de ese tipo, es turbación de derecho. Estamos ante una
turbación por actos materiales.
En un examen comparativo con la situación del compra-
dor33, encontramos esta diferencia: para el comprador la impor-
tancia de esos actos es porque preludian una litis futura, en la
cual el comprador citará al enajenante para que lo defienda,
constituyendo ello, por lo tanto, una variedad de la turbación
"por demanda" (supra, §40, VI, 1 b) en tanto que para el locata-
rio, esos actos tienen ya en sí, importancia, pues haya o no un
juicio posterior, tenga o no éxito el juicio, han producido una
privación, disminución, afectación del uso o goce pacíficos.
El comprador, por el solo hecho de haber sufrido esos ac-
tos, no tiene derecho a ser indemnizado, cualquiera que sea
el daño que haya experimentado (res perit et crescit domino,
y el vendedor no garantiza el goce pacífico); el comprador debe
esperar a las resultas del juicio que entable, pudiendo vol-
verse contra el enajenante solo si pierde el proceso, viéndose
privado del derecho putativo que adquirió.
El locatario, en cambio, ya desde el principio, tiene dere-
cho a ser indemnizado. Si a raíz de esos hechos, entablara
demanda, entraría a jugar, también, la doctrina del art.
1527, adecuada a las circunstancias34.
3. Por vecindad
Constituye, éste, un caso especial de turbación, regulado
por el art. 1520, en los siguientes términos: "El locatario ten-
drá los mismos derechos del artículo anterior, cuando el loca-
33 Siempre que hablamos del "comprador" debe sobreentenderse, una vez cum-
plido el modo: supra, §40, IV, 1.
34 Las circunstancias pueden ser variadas, ante los distintos tipos de acciones
imaginables. Por ejemplo, el locatario podrá intentar, por sí, la acción del art. 2490.
Pero no tiene la acción posesoria del art. 2487, ni la reivindicatoría, salvo casos ex-
cepcionales (como para la reivindicatoría, la del propietario que subloca su propia
cosa: supra, §97, V).
dor fuese obligado a tolerar trabajo del propietario vecino, en

las paredes divisorias, o hacer éstas de nuevo, inutilizando
por algún tiempo parte de la cosa locada".
Sobreabunda recordar que "los mismos derechos del ar-
tículo anterior" son los del art. 1519 del que ya hemos tra-
tado (supra, 102, III, 3).
Interesa, sí, subrayar lo especial de este caso, que algu-
nos ubican entre las turbaciones de hecho35 como una excep-
ción a la regla del art. 1528, y que nosotros entendemos que
es de turbación de derecho, como queda conceptuado en el
art. 2091, que conceptúa tal la pretensión formada en virtud
de un derecho "cuya existencia era conocida al tiempo de la
enajenación". Mientras el comprador no podría agraviarse
por esa turbación de derecho, el locatario sí puede agraviarse,
a tenor del art. 1520.
V. Consecuencias
La variedad de hipótesis examinadas nos lleva a formular

algunas distinciones.
1. Turbaciones emanadas del locador
Dejamos a un lado los casos de los arts. 1519 y 1524 que
ya fueron examinados (supra, §102, III, 3, V, 3), y pasamos a
hablar de la regla general.
Por el art. 1515 el locador está obligado a no hacer:
"...absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al
goce del locatario". Se aplican las reglas de las obligaciones
de no hacer, y la doctrina del art. 633 de la que el art. 1524
nos ofrece una aplicación particular.
Procede la resolución ex art. 1204. Pero no ha de ser cual-
quier turbación la que abra esta vía, sino la que asuma cier-
ta importancia, aplicándose, analógicamente, la doctrina del
art. 153136.
35 Así: Borda, Contratos, ns 704.

36 Comp. Borda, Contratos, n5 695.
Cabe también la indemnización de daños.

Y corresponde, en su caso, la exceptio inadimpleti contrac-
tas y la non rite adimpleti contractus, por aplicación de los
arts. 510 y 1201. Esta doctrina no es unánime 37 pero estima-
mos que es la que señalan los principios; no se diga que la ex-
ceptio no funciona en la hipótesis del art. 1519, pues, siendo
ello exacto, no lo es menos que en al art. 1519 nos encontra-
mos ante una hipótesis muy particular, sujeta a un régimen
específico, donde la "turbación" no aparece en estado puro,
sino como una consecuencia precisamente del cumplimiento de
la obligación de reparar; la hipótesis subexamen, es distinta.
2. Turbaciones provenientes de terceros

Están los temas de la subsistencia del contrato, del alqui-
ler, y de los daños y perjuicios.
A. La doctrina del art. 1531 nos suministra un punto de
partida: "Si el locador fuese vencido enjuicio sobre una parte
de la cosa arrendada, puede el locatario reclamar una dismi-
nución del precio, o la rescisión del contrato, si la parte de que
se priva fuese una parte principal de la cosa, o del objeto del
arrendamiento, y los daños y perjuicios que le sobreviniesen".
El art. 1531 se ha colocado en la hipótesis de una priva-
ción parcial como resultado de un juicio, en el que el locador
ha sido vencido.
No es la sola condena del locador la que abre las posibili-
dades del artículo. Que el locador haya sido v.g. vencido en
una acción reivindicatoria no afecta todavía al locatario
mientras continúe en el uso o goce de la cosa; todo anuncia
que se verá privado de una parte, pero mientras la privación
no se efectivice, el uso o goce continúa como antes, como una
locación de cosa ajena.
Ante la privación efectiva, el locatario puede reclamar "la
rescisión del contrato, si la parte de que se le priva fuese
una parte principal... y los daños y perjuicios que le sobrevi-
niesen". Esa hipótesis, salvo en lo atinente a determinar
37 Contra: Borda, Contratos, ng 695.

cuándo hay una parte principal (lo que derivará en una

cuestión de hecho) no ofrece problemas.
Cuando la locación debe continuar, corresponde "una dis-
minución del precio... y los daños y perjuicios que le sobrevi-
niesen". La disminución del precio es para el futuro, que-
dando sobreentendido que si el precio hubiera sido pagado
por adelantado, corresponderá la restitución del excedente,
por ausencia de causa.
Por el art. 1532: "El derecho del locatario para pedir pérdi-
das e intereses, en el caso del artículo anterior, no tiene lugar
si al hacer el contrato hubiere conocido el peligro de evicción".
El precepto solo se aplica a los daños y perjuicios. No
afecta al precio, pues aunque el locatario hubiera conocido el
peligro de evicción, si ésta se produce, tiene derecho a la dis-
minución ex art. 1531. La regla de que el conocimiento del
peligro de evicción solo incide sobre los daños y perjuicios y
no sobre el precio, es paralela a la que rige para los contra-
tos de enajenación: doct. art. 2101, inc. 3.
B. Los arts. 1531/2, literalmente, solo se refieren a la hi-
pótesis de vencimiento parcial.
Pero su doctrina es, mutatis mutandi, aplicable a la pri-
vación total.
Aquí, no cabe imaginar la hipótesis de que la locación
continúe. Necesariamente concluye, y lo que el locador debe,
son daños y perjuicios, pues respecto a alquileres, no cabe
imaginarlos para el futuro, ya que aquí la "disminución" se-
ría a cero, es decir "supresión". Naturalmente que, si los al-
quileres fueron pagados por adelantado, cabe su restitución,
al carecer de causa.
No se deberán daños y perjuicios, si mediaba el conoci-
miento del peligro de evicción (doct. art. 1532)
D. El art. 1531 se ha colocado en la hipótesis de que el lo-
cador fuera vencido enjuicio. ¿Quid si venciera?
Para centrar la hipótesis en un caso de especial interés,
supongamos que durante el juicio el locatario (v.g. por una
medida precautoria como el secuestro) se viera privado del
uso o goce de la cosa.
Se ha dicho que si el locador vence, el inquilino por el
tiempo de privación solo tiene derecho a una disminución (o
suspensión si la privación fuera total) del precio, pero no a

los daños y perjuicios que deberá reclamarlos contra el tur-
bador38.
Discrepamos. Del art. 1527 surge que el locador "...está
obligado... en su caso a indemnizar al locatario..." sin que la
obligación se limite a la hipótesis de derrota.
El locador, deudor de los daños y perjuicios frente al loca-
tario-acreedor, es quien debe preocuparse de recuperar lo
pagado del tercero vencido39.
Pensamos que ese pretender excluir al locador, en caso de
victoria, de la obligación de resarcir al locatario los daños y
perjuicios deriva de una indebida aplicación del art. 2117. El
art. 2117 se explica para las enajenaciones, pues en ellas la
garantía es por la existencia del derecho, pero no para la lo-
cación donde lo garantido es el uso o goce pacíficos.
Y porque no se aplica el art. 2117, el locador deberá afron-
tar, aun en caso de victoria, las costas en que hubiera incurri-
do el locatario.
E. Lo dicho para la hipótesis de turbación por demanda,
cuando hubo privación efectiva del uso o goce durante ella, y
pese a la victoria (aquí, sub D) fija el régimen para la hipó-
tesis de turbación por actos materiales. La garantía cubre el
alquiler y los daños y perjuicios.
F. Queda la hipótesis de turbación por vecindad.
Esta tiene el régimen especial del art. 1520.
VI. Influencia de la autonomía privada
Las disposiciones sobre la garantía por turbaciones y

evicción forman parte del contenido natural del contrato.
Las partes pueden, por una cláusula accidental, modificar
la regulación, aumentando, disminuyendo, suprimiendo la
garantía.
38 Borda, Contratos, ne 714.

39 Marcadé, Explication, sobre el art. 1727, II; Aubry et Rau, Cours, 367, 3S e;
Salvat, Fuentes, núms. 874 y 877.
Pero, desde luego40, ello tiene sus límites generales y espe-

ciales.
Generales, porque el Derecho no tutela la mala fe (art. 1198)
ni los actos contrarios a las buenas costumbres (art. 953). No
podría admitirse que el locador excluyera totalmente su res-
ponsabilidad por hechos personales, de tal manera que se re-
servara, v.g. el interferir de cualquier manera el uso o goce del
locatario, pretendiendo, simultáneamente, que los alquileres
continuaran pagándose.
Especiales, como los derivados de los plazos mínimos. Por
ejemplo, la disposición del art. 1497 no es de orden público,
de lo que resulta que podría pactarse que por acto personal
del locador concluyera la locación; pero son de orden público
los plazos mínimos de duración por lo que la extinción del
contrato por voluntad del locador no podría operarse, pese a
la cláusula exonerativa de responsabilidad, antes de cumpli-
do el pazo mínimo correspondiente.
40 No compartimos la opinión de quienes piensan que puede excluirse total-

mente la responsabilidad por el hecho personal. Comp. Baudry-Lacantinerie et
Vfahí, Louage, n s 455.
§104. Vicios redhibitorios
I. Generalidades
Con la garantía por los vicios redhibitorios se completa

el círculo específicamente previsto para la protección del
uso o goce.
Completado el círculo protector, al apreciarlo en su con-
junto, se advierte que en el juego de las diversas garantías
hay contornos discutidos en la doctrina, aspectos imprecisos,
muchos de los cuales no son exclusivos de nuestro Derecho1.
En la exposición del tema seguiremos el siguiente método:
fijaremos primero, los requisitos que debe tener un vicio para
que sea calificable como "redhibitorio" (aquí, apartado II), para
luego entrar a un casuismo ilustrativo (aquí, apartado III)
señalando a continuación las acciones para hacer efectiva la
garantía (aquí, apartado IV), y concluiremos la exposición
con el examen comparativo entre la garantía por vicios y
otras garantías a cargo del locador (aquí, apartado V).
II. Requisitos
La teoría de los vicios redhibitorios en la locación presen-

ta sus diferencias respecto a la que rige para las enajenacio-
nes.
En las enajenaciones para que un vicio sea conceptuado
redhibitorio, debe reunir estas cinco características: ser de
hecho, grave, oculto, ignorado y existente al tiempo de la ad-
quisición (supra, §41, II).
1 Comp. Hedemann, Derecho de Obligaciones, §35, V: "La adscripción de estos

medios de protección a cada una de las situaciones de responsabilidad es a su vez
muy complicada". Stolfi, II Nuovo Códice Civile, sobre el art. 1581: "... en la prácti-
ca da lugar necesariamente a cuestiones innumerables, en relación a la distinción
efectiva entre vicios sobrevinien,tes y necesidad de reparaciones*.
§104. Vicios redhibitorios 203
En la locación no es necesario que se dé la última carac-

terística, pues también se computan los vicios sobrevinien-
tes (infra, aquí, 5). En cuanto a las otras cuatro característi-
cas, hay algunas particularidades.
1. De hecho
Aquí, como en las enajenaciones, solo son vicios redhibito-
rios los defectos de hecho, defectos de la cosa, no los defectos
del derecho que el locador tenga sobre la cosa.
Por eso, las servidumbres prediales que gravan la cosa,
aunque hayan sido calificadas de vitia fundi, no son vicios
redhibitorios, ni para las enajenaciones (supra, §41, II, 1) ni
para la locación.
Que la cosa sufra una servidumbre, no es vicio. Tampoco
es vicio, recordémoslo, que la cosa carezca de una servidum-
bre activa, que, de existir, quedaría comprendida en la loca-
ción a tenor del art. 1495.
Los defectos de derecho no interesan para la garantía por
vicios. Su examen nos lleva a otro tema: el de la evicción.
Pero al ir a este otro tema, el paralelismo entre las enajena-
ciones y la locación ya no se mantiene.
En efecto:
A. Tanto para las enajenaciones como para las locaciones
podemos decir que solo son vicios redhibitorios los defectos
de hecho.
B. Pero para los defectos de derecho:
a) En las enajenaciones dan lugar al funcionamiento de
la garantía de evicción. El adquirente que debe sufrir una
servidumbre no. declarada, está evicto. El adquirente que se
ve privado de una servidumbre activa afirmada, está evicto.
b) En la locación lo que interesa es la privación efectiva
del uso o goce, por quien afirma (aunque no lo tenga) un de-
recho contrario al del que el locador sostuvo como suyo, y en
razón del cual concedió el uso o goce: art. 1527.
Para dar un ejemplo, supongamos que Primus concede en
locación a Secuhdus, un inmueble afirmando que goza de una
servidumbre activa de paso sobre el inmueble vecino propie-
dad de Tertius, y he aquí que Tertius impide el paso a Secun-
dus. Mientras que para las enajenaciones lo que interesa es si
204 §104. Vicios redhibitorios
existe o no la servidumbre, para la locación lo que importa es

si el paso resulta o no impedido, e impedido lo estará si Ter-
tius obra negando la servidumbre, aunque ella exista.
2. Grave
El defecto debe ser grave. Lo exige el art. 1525: "vicios o
defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso o
goce de ella".
Se ha dicho que exigir que el vicio sea grave parece inútil
puesto que siempre lo será el que impida el uso o goce2. No-
sotros pensamos que el adjetivo "grave" es útil y desempeña
su función.
A. Situándonos en un plano teórico respecto a las caracte-
rísticas que debe tener el impedimento ocasionado por un
defecto, para que éste sea conceptuado como vicio redhibito-
rio, advertimos que pueden plantearse dos preguntas:
a) La primera es de extensión: ¿debe tratarse de un impe-
dimento total, en el sentido de abarcar la cosa entera, o bas-
ta con uno parcial, que solo afecte al uso o goce de una parte
de la cosa?
b) La segunda es de intensidad: ¿debe ser un impedimen-
to absoluto (que torne imposible el uso o goce), o puede ser
uno relativo (que torne el uso o goce muy incómodo) o basta-
rá con un impedimento mínimo (para el que se computa
cualquier incomodidad)?
B. Combinando esos interrogantes, se abren seis concep-
ciones posibles del vicio redhibitorio, a las que, por darles un
nombre (teniendo en cuenta la extensión y la intensidad del
impedimento que computan) denominaremos: total-absolu-
ta, total-relativa, total-mínima, parcial-absoluta, parcial-re-
lativa y parcial-mínima
De hecho, en la historia del Derecho francés, donde debe
encontrarse el antecedente de nuestro art. 1525, se han dado
cuatro de ellas. Basta con exhibir esas cuatro, para compren-
der que las dos que faltan subsisten como posibilidades.
2 Segovia, Código Civil, sobre el art. 1525 (art. 1527 de su numeración).

a) Pothier enseñó: "Los vicios de la cosa locada que el lo-

cador está obligado a garantir, son los que impiden entera-
mente el uso; no está obligado a garantir los que solo vuel-
ven el uso menos cómodo"3.
Un sector de la doctrina francesa interpretó ese pasaje
así: lo de "enteramente" significa que el impedimento, en
punto a extensión, debe ser total, es decir abarcar la cosa
entera. Y como en punto a intensidad, Pothier excluyó los
casos en que solo se volviera el uso menos cómodo, ese sector
de la doctrina llega a la consecuencia de que Pothier adoptó
la concepción que hemos denominado "total-absoluta".
Otro sector de la doctrina francesa interpreta de modo
distinto a Pothier. Afirma que Pothier no exigió que el impe-
dimento fuera total, que se contentó con que fuera absoluto,
y que es a ese carácter de absoluto al que aludió con el voca-
blo "enteramente". Para ese sector, Pothier profesó la con-
cepción que hemos denominado "parcial-absoluta".
A nosotros no nos preocupa saber qué es lo que Pothier
pensó realmente, y qué significaba para él el vocablo "entera-
mente". A los fines ejemplificativos nos basta con señalar que
a un sector de la doctrina francesa no le pareció extraña una
concepción total-absoluta, pues se la atribuyó a Pothier4.
A los franceses, en cambio, les preocupó interpretar a
Pothier, porque se encontraron con el art. 1721 de su Código
que habla de "los vicios o defectos de la cosa locada que impi-
den su uso", esto es, con un texto que no emplea el vocablo "en-
teramente". Razonan: al suprimir ese vocablo, el legislador
francés quiso apartarse de Pothier, por lo que cobra interés sa-
ber cuál era el significado del vocablo, para, por contraste,
deducir lo que el legislador quiso al no emplear el vocablo.
Se formaron tres sistemas 5 que, agregados al de la con-
cepción total-absoluta, forman el número de cuatro que he-
mos anticipado.
3 Pothier, Louage, n9 110.

4 Sobre las dos interpretaciones de Pothier, comp. Baudry-Lacantinerie et
Wahl, Louage, ns 430.
5 Sobre esto: Baudry-Lacantinerie et Wahl, loe. cit.
b) Quienes pensaron que Pothier, con lo de "enteramente"

aludió al carácter de "total", de abarcante de la cosa entera,
concluyeron que la supresión del vocablo implicó en el Códi-
go francés, abandonar la concepción total-absoluta y adoptar
la parcial-absoluta.
c) Pero entre los que interpretaron a Pothier en el sentido
de que había seguido la concepción parcial-absoluta, y afir-
maron que en él el "enteramente" aludía a la intensidad, hubo
quienes llegaron a esta conclusión: la supresión del "entera-
mente", implicaba adoptar la concepción parcial-mínima.
d) Los demás creen también que la concepción de Pothier
fue parcial-absoluta, y que el legislador francés, al suprimir
el "enteramente" quiso que no fuera absoluta. Pero no admi-
ten que baste con un impedimento mínimo, y situándose en
una posición intermedia requieren que cause una gran inco-
modidad. Para ellos, el Código Napoleón adopta una concep-
ción parcial-relativa.
C. Nuestro Código no es tan parco como el francés. Al in-
cluir el calificativo de "grave" resuelve con ese vocablo el tema
de la extensión y el de la intensidad tomados en su conjunto.
No se requiere un defecto que produzca un impedimento en-
tero en extensión (total) ni entero en intensidad (absoluto).
Lo que se requiere es algo que resultará de un juicio de va-
lor, apreciando extensión e intensidad, para ver si, en el caso
concreto, es algo grave. La concepción de nuestro Código es
parcial-relativa6.
3. Oculto
El defecto debe ser oculto. El locador no responde por los
defectos aparentes al tiempo del contrato (art. 1604, inc. 5).
De los defectos existentes al tiempo del contrato puede
predicarse fácilmente si son ocultos o aparentes.
De los que advienen después, puesto que por hipótesis no
existen al tiempo del contrato, pareciera que lo más que pue-
6 Para el art. 1678 italiano, el vicio es un defecto que disminuye "en modo apre-
ciable la idoneidad del uso pactado". Según el art. 537 alemán, debe tratarse de un
defecto que "impida o aminore su aptitud para el uso pactado".
de decirse, utilizando los vocablos con elasticidad, es que son

siempre ocultos, pues nada más oculto que lo que todavía no
existe. Pero en rigor, con igual elasticidad de empleo de los
vocablos podemos imaginar defectos que aparezcan después
del contrato, y que, sin embargo, pueda conceptualizárselos
como aparentes al tiempo del contrato, cuando ya sea visible
el germen que los producirá. Así, es defecto sobreviniente el
volverse oscura la casa por motivo de construcciones en fin-
cas vecinas (art. 1605) y ello puede ser aparente al tiempo
del contrato, si, por ejemplo, a esa época la casa arrendada
no es oscura, pero en la propiedad vecina se han iniciado
construcciones de un tipo tal que ya es evidente, visible, que
la casa alquilada se tornará oscura.
4. Ignorado
No basta con que el defecto sea oculto. Debe, además, ser
ignorado por el locatario. No se computan como redhibitorios
los vicios "cuando el locatario sabía de ellos, o tenía razón de
saber" (art. 1604, inc. 5).
Incluso para los vicios sobrevinientes puede darse el caso de
que al tiempo del contrato el defecto sea oculto (que será lo es-
tadísticamente normal) y que, pese a ser oculto, sea conocido;
de allí el interés en erigir, como requisito distinto el que sea ig-
norado. Por ejemplo, el tornarse oscura la casa arrendada por
el levantamiento de una edificación vecina, es vicio sobrevi-
niente, que normalmente será oculto, pero que puede ser apa-
rente (aquí, supra, sub 3) si ya se iniciaron las construccio-
nes...; ahora bien, y quedándonos en el caso de que sea oculto,
podemos imaginar que sea además ignorado, pero también po-
demos imaginarlo como conocido, si el locatario tuviera la in-
formación de que el vecino ha resuelto edificar. Para decirlo
con otras palabras: si el vecino ya inició la construcción, el vi-
cio es aparente, pero si todavía no la inició pero el locatario sa-
be que la iniciará, el defecto, siendo oculto, es conocido.
El requisito de "ignorado" se mide en el locatario. El loca-
dor responde por los vicios "aunque los hubiese conocido"
(art. 1525) y con mayor razón si los ha conocido. Problema
distinto es el de determinar si el conocimiento por el locador
agrava o no.su responsabilidad (infra, aquí, IV, 2).
5. El tiempo de aparición de los vicios

Los autores se complacen en recordar la nota al art. 1525
según cuyo tenor: "En la venta, el vendedor no está obligado
sino por los vicios existentes al tiempo del contrato. En el
arrendamiento, el locador es garante de los que sobrevienen
después...".
Los notas no son ley, y la sub examen contiene un error
que es preciso disipar para la correcta conceptualización de
los fenómenos.
Lo que afirma respecto a la venta no es exacto. Para la
venta, la nota está demasiado apegada a la doctrina fran-
cesa7 resultando inapropiada para nuestro sistema, donde
el vendedor responde por los vicios existentes al tiempo de
la adquisición (arts. 2164 y 2168). Como nuestro sistema
no es consensualista, el tiempo de la adquisición no es (sal-
vo en la venta manual) coincidente con el del contrato de
compraventa; de allí que si se trata, v.g., de la venta de un
inmueble, con tradición traslativa posterior, el vendedor
responde por los vicios existentes al tiempo de la tradición
(supra, §41, 5).
Rectificado ese error de la nota, queda esta diferencia en-
tre la venta y la locación: el vendedor no responde por los vi-
cios que sobrevienen después de la tradición, en tanto que el
locador garantiza también los que sobrevienen después de la
tradición.
III. Casuismo
Examinaremos, aquí, algunos casos particulares que pre-

sentan interés para la mejor comprensión del instituto.
1. Oscuridad sobreviniente
El ejemplo es clásico: un artesano que tiene necesidad de
un local bien iluminado por la luz del día, lo arrienda de esa
7 Inspirada en Troplong, Louage, na 199.

calidad y durante el curso de la locación se torna oscuro a raíz

de que se levanta una construcción en el inmueble vecino8.
En la doctrina se lo menciona a propósito de cuatro ga-
rantías: por vicios redhibitorios, por evicción de terceros, por
el hecho personal, y por caso fortuito9.
El problema es éste: ese caso concreto ¿puede quedar asu-
mido por dos o más de dichas garantías, de tal manera que
se acumulen las sanciones respectivas?
A. Partamos de la base de que legalmente no hay duda
alguna de que estamos ante un defecto que puede ser vicio
redhibitorio. Ello resulta del art. 1605: "Son vicios redhibito-
rios en las fincas urbanas, volverse oscura la casa por moti-
vo de construcciones en las fincas vecinas..."
Ese precepto es aplicación de un principio más general.
a) Decimos que "legalmente" no hay duda, porque de no
existir el art. 1605, habría razones para negar que la ga-
rantía por vicios redhibitorios cubra esa eventualidad 10 .
Pues, ¿cómo puede hablarse de un vicio sobreviniente, cuan-
do algo acontece según una eventualidad con la que el loca-
tario debió contar? El locatario no puede alegar ignorancia
de las leyes, por lo que sabe, al contratar, que el propietario
vecino puede edificar sin que deba preocuparle el que ello
prive de aire o luz a otros, mientras se mantenga en los lí-
mites de su derecho.
Pero, recogiendo una doctrina favorable al locatario, nues-
tro Código resuelve expresamente que la oscuridad así sobre-
viniente, puede ser un vicio redhibitorio: art. 1605. Puede ser-
lo, desde luego, a condición de que reúna los requisitos de los
vicios redhibitorios, tales como los hemos dejado expuestos.
Para decirlo con otras palabras el Código flexibiliza el re-
quisito de la ignorancia. El solo conocimiento de la posibilidad
jurídica de que se verifiquen construcciones en las fincas veci-
8 Pothier, Louage, n° 113; Troplong, Louage, n9 199, ejemplificando con un relo-

jero. En 25 D. 19.2 se trata del oscurecimiento del cenáculo.
9 Para la inclusión en las tres primeras: Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage,
núms. 504, 509, 594 y 597. Para una inclusión en la primera y en la cuarta: Salvat,
Fuentes, núms. 881 y 886, Borda, Contratos, núms. 705 y 719.
10 Comp. Huc, Commentaire, n° 294, aunque argumentando para el caso fortuito.
ñas, no afecta el requisito de ignorancia. Dicho requisito solo

se verá afectado si el locatario tuviera conocimiento, no ya
de la posibilidad jurídica, sino de la decisión de edificar, to-
mada ya por el vecino.
b) Los desarrollos que hacemos sobre el art. 1605 son apli-
cables a otras hipótesis, en las que, el vecino, en los límites de
su derecho, realiza actos que repercuten desfavorablemente
en el inmueble locado, como si la sobreelevación del inmueble
vecino hiciera perder "la visibilidad de una azotea alquilada
para colocar un aviso"11. Para esa aplicación se ha invocado el
principio de analogía12; en nuestra opinión, hay algo más que
analogía, porque la previsión sobre oscuridad es un caso que
entra dentro de la regla del art. 1526 referida a los actos cum-
plidos por terceros "en los límites de sus derechos".
B. Hay autores que, además de un vicio redhibitorio en-
cuentran una turbación de derecho obra del vecino. Advier-
ten lo difícil de su afirmación, pero no obstante insisten en
ella, recriminando a los que niegan que pueda verse allí una
turbación de derecho por tercero1^.
Contra esa tesis, nosotros:
a) Preguntamos: ¿Donde están los actos materiales sobre
el inmueble locado? El vecino edifica en su terreno, realiza
actos posesorios en su terreno, y si alguien pretendiera im-
pedirlos, el turbado sería él.
La doctrina que combatimos intenta salir del paso, distin-
guiendo dos clases de actos del vecino, según repercutan o
no en el inmueble locado, y para los que repercuten afirma
que ya hay suficiente materialidad.
El razonamiento nos parece demasiado genérico, y apli-
cado al caso de oscuridad, forzado. Que v.g. el vecino al edi-
ficar, lo haga de modo que las aguas de su techo caigan en
el inmueble locado, es algo que realmente "repercute" en és-
te, porque implica invasión de la esfera jurídica ajena, pero
que prive de aire y luz, no es invadir nada, sino suprimir

12 Comp. Machado, Exposición y Comentario, sobre el art. 1605.
13 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, núms. 594 y 597.
§104. Vicros redhibitorios 211
una tolerancia que nadie puede pretender que se mantenga

indefinidamente.
Pero no nos detengamos en la debilidad del argumento, y
aceptémoslo provisoriamente, ya que son razones más fuer-
tes las que nos llevan a negar que sea aplicable la garantía
de evicción, como de inmediato veremos.
b) Señalamos: para que haya turbación por tercero es
preciso que éste afirme un derecho sobre la cosa locada.
Los franceses podrán decir que el vecino afirma su dere-
cho sobre el inmueble en el que edifica y que algunos ejem-
plos dados por Pothier del que se tomó el art. 1725 francés
"muestran que la turbación de derecho puede existir inde-
pendientemente de toda pretensión a la cosa locada" pero
cualquiera que sea el sistema francés, no es ése el nuestro,
porque entre nosotros, para que haya evicción es preciso que
el tercero pretenda "la propiedad, servidumbre, uso o goce"
de la cosa locada (arts. 1527/8)
c) Adviértase que el problema planteado no es de gabine-
te. Si el caso de oscuridad sobreviniente, lo sujetamos exclu-
sivamente a las reglas sobre vicios redhibitorios, exigiremos
que el defecto sea grave (supra, aquí, II, 2) y no concedere-
mos una acción indemnizatoria (infra, aquí, IV, 2); pero si lo
encaramos también bajo la teoría de la evicción, daremos
siempre una acción indemnizatoria, y la otorgaremos aun-
que la oscuridad no sea grave, ya que a priori cualquier tur-
bación de derecho es intolerable, y la gravedad de la afecta-
ción al uso o goce solo interesa para graduar el monto de la
indemnización, pero no para negarla.
C. Tampoco creemos que pueda entrar a funcionar la ga-
rantía por el hecho personal, cuando la construcción en el
inmueble vecino es levantada por el locador.
Es verdad que se ha dicho que no puede desdoblarse la
calidad de propietario del inmueble vecino, de la de locador
del inmueble arrendado 14 .
Pero nosotros somos de otra opinión. No se trata de que el
14 Baiidry-Lacantinerie et Wahl, op. cit., n9 509.

arrendador desdoble calidades, sino simplemente de que locó

tal inmueble y no locó el vecino. Responda por vicios redhibi-
torios respecto al que concedió en locación, pero no por tur-
baciones a raíz de actos cumplidos en otro inmueble.
La tesis que sostiene que el locador debe responder no solo
por vicios redhibitorios (lo que no se duda) sino también se-
gún la garantía del hecho personal (y en consecuencia in-
demnizar), conduce a resultados injustos:
a) La injusticia es evidente, cuando la adquisición del in-
mueble vecino se verifica con posterioridad al inicio de la lo-
cación, es decir, dándose una hipótesis con la que verosímil-
mente (art.1198) las partes no pudieron contar.
b) La injusticia es también manifiesta, cuando el locador
era ya propietario del inmueble vecino al iniciarse la loca-
ción, y con posterioridad enajena dicho inmueble vecino a un
tercero, lo que, en la garantía del hecho personal conduciría
a que respondiera por los actos de ese tercero.
c) Pero, aun situándonos en el caso de que el locador, al
inicio del arrendamiento, fuera ya propietario del inmueble
vecino, y conservando dicho dominio, edificara, la doctrina
que aplica la garantía del hecho personal nos parece insoste-
nible: al momento de contratar, no está en nuestras costum-
bres que el locatario indague si el inmueble vecino es o no
del locador, por lo que mal puede haber computado tal hecho
en las estipulaciones.
Distinto es el caso en que lo arrendado fuera parte de un
inmueble, y la edificación por el locador se hizo en otra parte
del mismo. La locación fue teniendo en cuenta que se arren-
daba parte de un todo, por lo que el todo mismo fue concep-
tualizado al contratar; sí en tal hipótesis se afecta al todo,
nos encontramos con un caso de cambio de forma de la parte
arrendada, que deja de estar en el todo tenido en cuenta.
D. Hay quienes se han preguntado si la hipótesis de oscu-
ridad sobreviniente puede quedar subsumida dentro de la
teoría de la destrucción por caso fortuito 1 0 . P a r a quienes
15 Borda, op. di., ne 705, pero remitiendo en definitiva, no al art. 1521 sino al
art. 1519.
contesten afirmativamente, la construcción en finca vecina

produciría la paradoja de la destrucción de la finca locada.
Una tesis de esta índole es posible en Francia, dada la
tendencia a equiparar la imposibilidad de uso o goce por ca-
so fortuito, a la destrucción por caso fortuito16 pero entre no-
sotros esa doctrina no es receptable, pues nuestro Código ha
distinguido entre la destrucción (art. 1521) y la imposibili-
dad (art. 1522).
Si algún texto puede entrar enjuego, es el de la imposibi-
lidad (art. 1522) al que acuden algunos17.
Como nosotros sostenemos que un sector del art. 1522 in-
tegra la teoría de los vicios redhibitorios, pareciera que no
debiéramos tener objeción a este último enfoque. Pero la te-
nemos si lo que se pretende es acumular las acciones de am-
bos textos, de tal modo que el locatario tenga la opción entre
la acción redhibitoria, la de disminución, y la de cesación del
pago del precio.
Si la oscuridad sobreviniente es definitiva, corresponde la
opción entre la redhibitoria y la quanti minoris: art. 1525.
Si la oscuridad proviniera de construcciones previstas como
transitorias (v.g. palcos elevados para una festividad), po-
dremos acudir al art. 1522 y a la doctrina que de él fluye pa-
ra, en su caso, los impedimentos relativos.
2. Humedad en las paredes
Sin mayores aclaraciones, suele presentársela como ejem-
plo de deterioro y como ejemplo de vicio redhibitorio18.
No se trata, en realidad, de que un determinado caso de
humedad caiga simultáneamente en ambas categorías, sino
de que hay casos que caen en una y casos que caen en otra.
Por lo demás, en la gran mayoría de los casos, la humedad,
más que un defecto en sí, será síntoma de un defecto, que
16 Marcadé, Explication, sobre el art. 1722. Contra: Baudry-Lacantinerie et

Wahl,Louage, n a 337.
17 Salvat, Fuentes, n s 881.
18 Así: Rezzónico, Estudio, II, págs. 134 y 164; Salvat, Fuentes, núms. 842 y 846.
214 § 1 0 4 . Vicios redhibitorios
puede ser o un deterioro o un vicio redhibitorio, y si se quie-

re suprimir la humedad habrá que subsanar, según los ca-
sos, o el deterioro, o el vicio redhibitorio19.
Esto nos coloca en la necesidad de distinguir entre el de-
terioro y el vicio redhibitorio. Lato sensu, ambos son defectos
de la cosa...
De allí el interés de reflexionar sobre este caso de la hu-
medad, que aparece como ejemplo reiteradamente presenta-
do, ora de deterioro, ora de vicio redhibitorio.
a) Que la necesidad de distinguir existe, resulta de esto:
hay una obligación de reparar los deterioros, pero ellos no
dan lugar a las acciones redhibitoria y estimatoria, en tanto
que los vicios, originando estas acciones, no generan la obli-
gación de reparar 20 .
b) Pensamos que la línea separativa pasa por un criterio de
valoración económica. Cuando la subsanación del defecto exi-
ja obras de elevado costo, estaremos ante un vicio redhibitorio
cuya realización no será exigible. Lo elevado del costo se esta-
blecerá teniendo en cuenta el monto del alquiler, criterio éste
que estimamos que resulta de la doctrina del art. 1518 donde
se autoriza al locatario a retener alquileres, lo que da por su-
puesto que las reparaciones son costeables con ellos.
19 Decimos "en la gran mayoría de lo.s casos" porque la humedad puede haber
sido ocasionada v.g. por una inundación que ha dejado sus secuelas- Por lo demás.
en la cadena causal, la humedad que es efecto, puede, a su turno, convertirse en
causa, vg. de manchas en las paredes, de caída del empapelado.
20 Tampoco puede pedirse la subsanación del vicio en el Derecho italiano, resul-
tando de allí una diferencia con los deterioros: Vasco (Le case in locazione, n" 185),
Belmonte y otros (// nuovo Códice Civüe, sobre el art. 1581 >, Perlingieri (Códice Ci-
vile annotato, sobre el art, 1581).
Sin embargo, en el Derecho alemán se habla de una pretensión de remoción;
Hedemannn (Derecho de Obligaciones, §35, V, a), Enneccerus-Lehmann (Derecho
de Obligaciones, §127, §350, texto a notas 10 y 18 y nota 19. Comp.: art. 538 B.G.B.
sobre eliminación de vicios.
La doctrina francesa no es clara, pues no enfoca directamente el problema.
Parece (implícitamente) que no concede una pretensión por subsanación, pues solo
habla de las acciones edilicias, lo que ya se advertía en Pothier (Louage, núms.
116 y 120) y continua presentándose así por los comentaristas del Código Napoleón
(como Marcadé, op. cit., sobre el art. 1720). Pero Huc (Commentaire, n s 292) se li-
mita a distinguir entre reparaciones y reconstrucciones, y en Baudry-Lacantine-
rie et Wahl (comp. Louage, núms. 441 y 450) el tema cae en lo impreciso.
3. Finca con insectos, ratones, etcétera

Como vicio redhibitorio, se invoca el caso entre nosotros,
en Francia, en Italia, en Alemania 21 . Chinches, cucara-
chas, ratas, etc., son —por lo visto— un problema en todas
partes.
En estricto sentido, no son defectos de la cosa, pero la tra-
dición jurídica quiere que lo sean, y en nuestro sistema, ante
la elástica conceptualización del vicio redhibitorio que asi-
mila a los del art. 1525 los impedimentos del art. 1526, hay
que concluir que lo son.
Naturalmente que la sola existencia de huéspedes indesea-
bles no es por sí sola vicio redhibitorio; el defecto debe reunir
todas las notas de lo redhibitorio.
A. En cuanto a los vicios originarios:

Interesa el número de huéspedes indeseables, pues no ha
de bastar una cucaracha que solitaria aparezca para que se
diga que hay un vicio redhibitorio; será una cuestión de he-
cho el determinar si el defecto es grave atendiendo al núme-
ro según sea la clase de huéspedes indeseables.
Para las calidades de oculto e ignorado, habrá que tener
en cuenta todos los datos de hecho, para no confundir vicios
de la cosa, con vicios de la ciudad o zona, y para no confun-
dir huéspedes molestos con visitantes molestos, cuya visita,
por lo demás, fuera previsible.
B. En cuanto a los vicios sobrevinientes habrá que extre-
mar la prudencia para calificar al hecho como redhibitorio.
En principio, la defensa contra ese tipo de invasión, corres-
ponde al locatario22.
C. La calificación como vicio redhibitorio tiene su impor-
tancia. Pese a que lo contrario se ha resulto alguna vez entre
21 Así: I. Entre nosotros: Borda (Contratos, nv 719, texto y notas 1215, 1216,
1217), Salvat (Fuentes, n'! 886), Rezzónico (Estudio, II, pág. 164), Llambías-Alterini
(Código Civil, sobre el art. 1525). II. En Francia: Baudry-Lacantinerie et Wahl
(Louage, n" 431), Colin et Capitant (Curso Elemental, IV, pág. 261). III. En Italia,
Visco, Le case in locaziones, ns 183. IV. En Alemania, Enneccerus-Lehmann, Dere-
cho de Obligaciones, §127 (§350), nota 12.
22 Comp. Visco, loe. cit.
nosotros23 no corresponde al locador el exterminio de estos

huéspedes, porque la subsanación de un vicio, a diferencia de
lo que acontece con un deterioro, no está a cargo del locador.
Por lo demás, los nuevos métodos para combatir tan inde-
seables huéspedes, reducen la importancia práctica del caso.
4. Ocupación por fantasmas

Troplong, para su Francia del siglo XIX, consideró que la
hipótesis era ridicula 24 . Pero Visco25, aun comprendiendo
que muchos sonreirán al leerlo (lo que se encarga de adver-
tir), la encara como algo serio, y nos cita para el siglo XX, ju-
risprudencia italiana y alemana.
A. Desde el punto de vista jurídico, nos parece que carece
de interés el dictaminar si los fantasmas existen o no. Lo que
interesa es pronunciarse sobre los fenómenos que según la
conciencia popular de una determinada comunidad, son ca-
paces de determinar el temor ante lo ignoto e ingobernable.
Son fenómenos que, en el estado actual de la ciencia, no
tienen una explicación física conocida (lo que a priori no ca-
be descartar) o que tienen una explicación de un tipo que no
resulta convincente a dicha conciencia media. ¿Qué importa
que la explicación física pudiera convencer, incluso, al loca-
tario, si continúan las malas noches para su cónyuge, sus hi-
jos, el servicio doméstico, los invitados, si la casa es señala-
da por la comunidad en la que vive, como maldita?
Lo cierto será que la casa tendrá un vicio redhibitorio, apto
para provocar el temor a lo ignoto e ingobernable. Queda
con ello dicho que por fantasmas, se sobreentenderá los "mo-
lestos", no las hadas bienhechoras...
B. Tales fenómenos deben ser probados.
Sobre la prueba, se explaya Visco, quien con razón ad-
vierte que no basta con la pública fama, sino que es necesa-
rio acreditar hechos reales de molestia26; pero no creemos
23 Véase fallo que recuerda e impugna Borda, Contratos, n9 680.

24 Troplong, Louage nQ 107.
25 Visco, op. cit., núms. 188 y 189.
26 Visco, op. cit., ne 188.
que como prueba de éstas, baste con declaraciones testimo-

niales. La humedad en las paredes, o cualquier otro vicio
redhibitorio, no se prueba ni con pública fama, ni con decla-
raciones testimoniales. Es necesario que el juez constate la
existencia del vicio, sea por sí mismo, o por personas envia-
das por él, sean peritos, sean incluso legos que declaren lue-
go lo que presenciaron por encargo del Juzgado. Nos nega-
mos a admitir que se tengan por acreditados fantasmas tan
fantasmagóricos o traviesos que escapen a la búsqueda orde-
nada por el Juez. Si se invocaran fenómenos de ese tipo, ha-
bría que contestar que ya no estaríamos ante un vicio de la
cosa, sino ante problemas que traen algunas personas al en-
trar a la casa, ante simples turbaciones de hecho por las que
no debe responder el locador.
IV. Las sanciones
El art. 1525 prevé dos acciones: la redhibitoria y la esti-

matoria. Con la redhibitoria se obtiene "la rescisión del
contrato"; con la estimatoria se persigue "la disminución
del precio".
Se habla, también, de una tercera acción: la indemnizato-
ria. Cabe preguntarse si no habrá una cuarta: la de subsa-
nación del vicio.
Mención aparte merecen las acciones del art. 1522.
1. Las dos acciones del art. 1525

Son, como ha quedado dicho, la redhibitoria y la esti-
matoria.
Sobre la posibilidad de optar entre ambas, se han suscita-
do dos tesis, y nosotros nos pronunciamos por una tercera.
A. Según unos, la estimatoria por disminución del precio,
corresponde siempre, en cambio la redhibitoria solo se abre
cuando los vicios de la cosa "tengan una cierta importancia,
suficiente para hacerla impropia para el objeto del contrato"27.
27 Salvat, Fuentes, ns 889.

Resulta de allí que hay que distinguir entre vicios graves

y gravísimos. Si el vicio es grave, solo corresponde la estima-
toña; si el vicio es gravísimo, corresponde también la redhi-
bitoria, y en tal caso se da la posibilidad de optar.
B. Según otros, las dos sanciones corresponden siempre,
y, por ende, se da siempre la posibilidad de optar.
Afirman que la única distinción es entre vicios leves y
graves, pero que del Código no surge la diferenciación entre
vicios graves y gravísimos. Si el vicio es leve, no se abre nin-
guna de las dos acciones; se es grave, se abren las dos, dán-
dose siempre la posibilidad de optar28.
C. Nosotros cambiamos el enfoque del problema. Las dos
tesis anteriores se han preocupado por la acción redhibito-
ria; nosotros dirigimos nuestra atención a la estimatoria por
diminución del precio.
a) Si se trata de la acción redhibitoria, contra la tesis sub
A, afirmamos que corresponde siempre, pero no por la razón
que da la tesis sub B sino por otra distinta.
La razón no puede estar en el hecho de que el Código no
haya distinguido entre vicios graves y gravísimos, porque la
graduación de los vicios, quiérase o no, habrá que verificarla
cuando se trata de la acción estimatoria, ya que la disminu-
ción del precio puede ser mayor o menor.
La real razón es ésta: el locatario no tiene por qué verse
obligado a continuar con un contrato que ya no satisface el
goce esperado, y a eso se llegaría si ante un defecto que no
es gravísimo pero que es grave, se le dijera que no dispone
de la redhibitoria y que solo tiene la acción por disminución
del precio.
Añádase a ello que el art. 1604 contempla en el inc. 5 los
vicios redhibitorios como una de las causas por las que la lo-
cación "concluye", con lo cuál se advierte que el principio le-
gal es el de la rescisión29.
28 Borda, Contratos,rí>721.
29 La locación "concluye", pero de allí no debe inferirse que el efecto sea auto-
mático, como lo es el de la reducción y el de la liberación en el sistema alemán
(comp.: Enneccerus-Lehmann, Derecho de Obligaciones, §127, III, 1). Entre noso-
tros, para la reducción hay una acción quanti minoris y para la rescisión una ac-
ción redhibitoria; esto surge del art. 1525: **puede pedir". Comp.: art, 2172.
b) Para la acción estimatoria o quanti minoris, el proble-

ma se plantea con otro cariz.
Será necesario siempre que el defecto sea grave, pero
cuando se trate de cuantificar la reducción, habrá necesaria-
mente que distinguir grados de gravedad, y habrá defectos
graves, más graves... gravísimos... e incluso de tal magnitud
que generen una imposibilidad absoluta. Para decirlo con
otras palabras, según cuál sea la magnitud del vicio, la re-
ducción podrá ser, v.g. del 1%, del 2%, del 3%... etc., etcétera.
Ahora bien: ¿hasta donde llegará la "disminución" del
precio prevista por el art. 1525?
Podemos descartar que la disminución del precio conduz-
ca a que el alquiler quede reducido a cero. Eso no sería dis-
minución sino supresión del precio, y por la vía del art. 1525
no es admisible que se peticione, porque implicaría preten-
der, contra la buena fe (art. 1198) que continúe la disposi-
ción de la cosa sin pago de ningún alquiler. Una reducción a
cero del alquiler solo será posible saliendo del art. 1525 y
yendo al art. 1522, si se dan los requisitos del mismo.
Pero, si por la quanti minoris del art. 1525, el alquiler
no puede quedar reducido a cero, hay que concluir que
tampoco puede quedar reducido a algo irrisorio, y ni si-
quiera a una suma tal que signifique un perjuicio para el
locador, teniendo en cuenta las obligaciones que a su cargo
subsistirán. Salvo el caso de que existiera además una ac-
ción por indemnización, una pretensión de ese tipo atenta-
ría contra la buena fe contractual, entrando en la esfera
de los actos contrarios a las buenas costumbres (art. 953).
2. La acción indemnizatoria
Sobre la posibilidad de intentar una acción indemnizato-
ria de daños y perjuicios, se han planteado diversas teorías.
El art. 1525 guarda silencio, atribuyéndose a ese silencio el
haber originado "un verdadero desconcierto en nuestra ju-
risprudencia y doctrina"30.

Para ser justos, hay que reconocer que no le fue mejor al

Código francés que habiendo previsto expresamente la ac-
ción de indemnización, en el art. 1722, ha sembrado tam-
bién un desconcierto, como es fácil de constatar leyendo los
autores que cita Vélez en la nota al art. 1525, donde se escu-
chan las voces más discordantes. La invocación a la doctrina
y jurisprudencia francesas debe hacerse con suma pruden-
cia, tanto más cuanto entre nuestro art. 1525 y el art. 1721
francés, media otra diferencia, pues si el nuestro guarda si-
lencio sobre la indemnización, el francés calla sobre la quanti
minoris y la redhibitoria, que algunos presentan como varie-
dades de indemnización31.
Según nuestra opinión:
A. El silencio del art. 1525 es significativo. En principio, y
como regla, el locador solo debe experimentar los efectos de
la quanti minoris y de la redhibitoria.
Que el silencio haya ocasionado desconcierto, como se
afirma, es una cosa, y otra distinta, que no sea significativo.
Vélez no ignoraba que el art. 1721 francés legislaba sobre la
indemnización, no ignoraba que algunos le daban el carácter
de regla, por lo que el silencio que adoptó significa la regla
inversa: en principio no procede una indemnización.
Imaginando contra-argumentos, no se diga que, según el
art. 1525 el locador "responde", y que una responsabilidad se
efectiva con una indemnización, la que así queda sobreenten-
dida. En el lenguaje locativo "responder" no significa siempre
indemnizar, como se ve del art. 1526 que habla de la respon-
sabilidad por impedimentos derivados de fuerza mayor, don-
de podrá significar dejar de percibir alquileres, pero no in-
demnizar más allá de ello, y como se ve del art. 152232.
Lo significativo del silencio se confirma teniendo en cuen-
ta que, para la evicción, el Código ha consagrado expresa-
mente la indemnización: art. 1331.
B. Una obligación de indemnizar surge cuando los daños
pueden imputarse a culpa del locador.
31 Así: Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, nQ 446.

32 En la hipótesis del art. 1522 no se deben daños y perjuicios: Salvat, Fuentes
n s 854; Borda, Contratos, nQ 692.
Hay culpa del locador cuando los vicios fueron conocidos

por él, o debieron ser conocidos por razón de su oficio o arte.
Estimamos que debe aplicarse analógicamente la doctrina
del art. 2176, a través de la puerta de entrada del art. 1525,
que, por haberse colocado en la hipótesis más favorable al
locador, de no haber conocido el vicio, solo ha contemplado la
quanti minoris y la redhibitoria.
Y hay culpa cuando por su accionar ha provocado el vicio.
3. La acción de subsanación del vicio
Hay vicios subsanables y vicios insubsanables. La insubsa-
nabilidad puede derivar del hecho de que la cosa sobre la cual
tendría que actuarse para corregir el vicio, está fuera de la es-
fera de acción del locador, como si se tratara de una oscuridad
sobreviniente a raíz de construcciones levantadas por un veci-
no, pero puede provenir también de obstáculos materiales, co-
mo acontecería si para suprimir el vicio, fuera necesario
destruir previamente la cosa y proceder a reconstruir algo
que ya no sería la misma cosa, sino una cosa nueva.
Cuando se habla de subsanación del vicio, se da por su-
puesto que se trata de un vicio subsanable.
A. ¿Puede el locatario exigir que el locador subsane el vicio?
Contestamos con la negativa:
a) Por un lado, el art. 1525 solo prevé dos acciones: la red-
hibitoria y la estimatoria o quanti minoris.
b) Por el otro, acordar al locatario una acción de subsana-
ción de vicios es confundir la teoría de los vicios redhibito-
rios con la de los deterioros33.
Los deterioros deben ser reparados (art. 1516) sin que para
ellos corresponda hablar de acción de rescisión o de disminu-
ción del precio (doctrina del art. 1521). Cuando el art. 1516
nos señala que deben ser reparados incluso los deterioros cau-
sados por la "calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella",
únicamente se refiere a la reparación del deterioro, no a la
subsanación del vicio o defecto que pueda haberlo causado.
B. ¿Debe el locatario dar al locador la oportunidad de
33 Perlingieri, Códice Civile Annotato, sobre los arts. 1578 y 1581.

subsanar el vicio, antes de intentar la acción redhibitoria o

la estimatoria?
Es ésta una pregunta distinta de la anterior. Que el loca-
dor no esté obligado a subsanar el vicio, es una cosa, y otra
muy distinta que se le dé la oportunidad de subsanarlo.
Se ha dicho que si el defecto es subsanable sin molestias
apreciables para el locatario, iría contra la buena fe (art.
1198) no permitir que el locador corrija el vicio, de tal mane-
ra que la redhibitoria solo procedería si el arrendador fuera
remiso en subsanarlo 34 .
Compartimos esa doctrina, y la hacemos extensiva al
ejercicio de la quanti minoris. Militan las mismas razones.
4. Las acciones del art. 1526
Según el art. 1526: "El locador responde igualmente de
los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o
goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor o
por acciones de terceros, en los límites de sus derechos".
El "igualmente" es suficientemente expresivo en el senti-
do de que este texto se vincula con el anterior (sobre vicios
redhibitorios) y no con el siguiente (sobre evicción). Conside-
ramos incorrecta la vinculación que un sector de la doctrina
establece entre el art. 1526 sub examen y el art. 152735.
Lo que el texto viene a decirnos, es que si hay un defecto
con las características de vicio redhibitorio, es tal:
a) Aunque la causa que lo provoque sea una hipótesis de
fuerza mayor. Con ello la teoría de los vicios redhibitorios
entra en contacto con el supuesto del art. 1522, según lo pre-
cisaremos en el número siguiente.
b) Aunque la causa esté constituida por acciones de terce-
ros "en los límites de sus derechos".
Una aplicación concreta de ello se encuentra en el art.
1605 (oscuridad sobreviniente).
5. Las acciones del art. 1522
Recordemos que hay un sector del art. 1522 que entra
34 Borda, Contratos, n- 721.

35 Comp. Llambías-Alterini, Código Civü, sobre los arts. 1526/7.
en contacto con la teoría de los vicios redhibitorios (supra,

§102, V).
A. El art. 1522, contemplando la hipótesis en que la cosa
"no puede servir para el objeto de la convención" da dos ac-
ciones: por rescisión y por cesación del pago del precio.
Despreocupémonos de la acción de rescisión que tiene
iguales efectos que la redhibitoria del art. 1525.
Fijémonos en la estimatoria del art. 1522 que es por "ce-
sación del pago del precio"...
En un primer análisis la distinción entre "cesación" (art.
1522) y "disminución" (art. 1525) resulta clara. La cesación es
reducción a cero, en tanto que la disminución no es reducción
a cero. Tan solo que uno se pregunta: ¿por qué en el art. 1522
se permite la reducción a cero, en tanto que en el art. 1525 se
la niega? Pero la respuesta no ofrece problema si uno se sitúa
en el caso del art. 1522, donde se ve que la reducción a cero
peticionable por el locatario, es "por el tiempo que no pueda
usar o gozar de la cosa"; se trata de una cesación temporaria.
Mientras el art. 1522 razona sobre la base de un impedimento
temporario, el art. 1525 supone un impedimento definitivo.
Cuando el impedimento es temporario, puede haber una re-
ducción a cero; cuando no es temporario, una reducción a cero
iría contra la buena fe.
Por lo demás, esta distinción entre "cesación" y "disminu-
ción" parte de supuestos que pueden no darse:
a) Parte, por de pronto, del supuesto (estadísticamente
normal) de que el alquiler se paga por períodos (v.g.: por me-
ses). Entonces, hay una clara distinción entre no pagar na-
da, durante un período, y pagar algo disminuido. Pero cuan-
do todo el tiempo de la locación ha sido computado para fijar
un precio único, la "cesación" del art. 1522 equivale a una
disminución del total.
b) Parte, también, de la hipótesis de que el impedimento
del art. 1522 resulte abarcar la cosa entera. Pero podemos
imaginar que solo abarque una parte de la cosa. Entonces, y
razonando ya sobre la hipótesis de que el alquiler se pague
por períodos, v.g. mensuales, una cesación del alquiler res-
pecto a una parte, equivaldrá a una disminución del monto a
pagarse en ese período.
B. El art. 1522 al hablar de que la cosa "no puede servir

para el objeto de la convención" da por supuesto que el impe-
dimento es absoluto; puede ser parcial (solo respecto a parte
de la cosa), pero no puede dejar de ser absoluto (respecto a
esa parte). Debe ser también, según lo hemos puntualizado,
temporario.
El art. 1525 queda para las hipótesis en que el impedi-
mento es definitivo.
Pero queda en este análisis una laguna que conceptua-
mos de interés llenar.
En efecto:
a) Cuando el impedimento es absoluto (total o parcial en
punto a extensión de la cosa) y definitivo, se aplica el art.
1525, y si es absoluto (total o parcial) pero temporario se
aplica el art. 1522.
b) Pero en la doctrina de los vicios redhibitorios, el impe-
dimento (total o parcial) puede ser relativo y siéndolo así po-
demos imaginarnos también que sea definitivo o temporario.
Si es definitivo, ninguna duda de que se aplicará el art.
1525, pero ¿quid si es temporario?
Nosotros pensamos que cuando es temporario la doctrina
del art. 1522 debe ser trasladada mutatis mutandi al art.
1525: la disminución del precio será por el tiempo que dure
el impedimento.
V. Comparación de instituciones
Ha llegado el momento de precisar la línea separativa en-

tre las diversas instituciones que protegen el uso o goce por el
locatario.
1. Vicio redhibitorio y deterioro

Interesa distinguir, porque cuando es el caso de vicio red-
hibitorio no corresponde reparar y hay lugar a las acciones
redhibitoria y quanti minoris, en tanto que cuando es el caso
de deterioro, hay obligación de reparar pero no se dan las
acciones redhibitoria y quanti minoris.
Hemos rozado el tema al hablar del caso de humedad (su-

pra, aquí, III, 2).
Ahora, tomándolo con mayor generalidad, podemos decir
que el deterioro es un defecto, técnica, jurídica y económica-
mente subsanable:
a) Técnicamente subsanable, puesto que, por hipótesis,
debe ser reparado, y el Derecho no puede pedir lo material-
mente imposible. Lo técnicamente insubsanable, es un vicio
redhibitorio, a condición de que el defecto, entre otras notas,
presente la de gravedad. Queda con ello dicho que hay defec-
tos que no son ni deterioro, ni vicio redhibitorio, no dando
lugar a protección.
b) Jurídicamente subsanable, en el sentido de que la repa-
ración entre dentro de las posibilidades previstas de actuación
legítima del locador. La oscuridad sobreviniente por construc-
ción del vecino es técnicamente subsanable (demoliendo lo edi-
ficado) pero no es deterioro sino vicio redhibitorio, porque para
la corrección del defecto el locador tendría que salir de su esfe-
ra legítima de actuación para introducirse en la del vecino.
Si la construcción fue hecha por el locador, en calidad de
propietario del fundo vecino, la actuación correctora sería le-
gítima, pero no prevista y seguiría habiendo solo un vicio
redhibitorio.
c) Económicamente subsanable, porque aunque se dieran
la subsanabilidad técnica y jurídica, no habría deterioro sino
vicio redhibitorio cuando el costo de la corrección del defecto
fuera elevado atendiendo al criterio que hemos sentado al
hablar de la humedad sobreviniente.
2. Vicio redhibitorio y evicción

La línea separatoria entre ambos casos ya fue suficiente-
mente precisada (supra, aquí, II, 1). El interés de distinguir-
los salta a la vista, pues la evicción da lugar a indemnización
de daños, lo que no acontece —como regla— para los vicios
redhibitorios.
Nos cabe agregar:
a) La evicción supone la acción humana que afecta cuan-
titativa o cualitativamente la tenencia del locatario. Donde
no hay acción humana, no cabe hablar de evicción. Para dar
un ejemplo, el locatario que contra su voluntad ve pasearse

por su casa a seres humanos y a ratones, se encuentra en
ambos casos afectado en el uso, pero mientras la actividad
de los seres humanos nos lleva a inquirir si es el caso de
evicción, la de los ratones nos lleva a preguntar si estamos
ante el caso de vicio redhibitorio.
b) Para que la actividad de terceros sea evicción, es preci-
so que se desenvuelva afirmando derechos sobre la cosa. Co-
mo dicha privación puede ser transitoria es posible imaginar
que restituido en la tenencia el locatario, se advierta que co-
mo secuela de la acción del tercero hayan quedado defectos
en la cosa. Ya no continuará habiendo evicción, pero habrá
lugar a la garantía por vicios redhibitorios.
c) Si el tercero no alega derechos sobre la cosa, estamos
fuera del caso de evicción; las secuelas que puedan quedar
de su actuación, tampoco entran en la teoría de los vicios
redhibitorios.
d) Si el tercero obra en finca vecina, afirmando derechos
sobre ésta, vamos a la teoría de los vicios redhibitorios (hi-
pótesis de la oscuridad sobreviniente).
3. Vicio redhibitorio y destrucción

Para el concepto de destrucción: supra, §102, rV.
Cuando se da la hipótesis de destrucción, se aplica el art.
1521 que para el caso de destrucción parcial, dispone: "'pue-
de el locatario pedir la disminución del precio, o la rescisión
del contrato".
Para quienes entienden que el locatario disfruta de una
opción entre ambas acciones la aproximación con los vicios
redhibitorios es evidente, y el interés de distinguir entre
destrucción y vicio, parece ya de gabinete.
Pero nosotros, en el lugar citado, hemos negado que exis-
ta la opción. Entendemos que la destrucción parcial mayor
solo da la acción por rescisión, y la destrucción parcial me-
nor, solo la acción por disminución.
4. Vicio redhibitorio e impedimento por caso fortuito

Remitimos a lo dicho supra, aquí, sub IV, 5.
VI. Otros aspectos
Para concluir:
1. La autonomía privada
Las reglas del Código sobre vicios redhibitorios tienen el
carácter de una lex supletoria. Las partes pueden aumentar,
disminuir, o suprimir la garantía.
Pero la autonomía privada tiene sus límites86.
La exoneración de garantía es inadmisible cuando se tra-
ta de un vicio que ocasiona un impedimento absoluto. El lo-
cador se ha obligado a conceder el uso o goce de la cosa, y si
ese uso o goce resultan imposibles, nada ha concedido.
Incluso para los vicios que ocasionan un impedimento re-
lativo, la exoneración de garantía no es admisible, cuando
media dolo del locador. Cabe generalizar la doctrina del art.
2166, pues el dolo nunca es dispensable.
Si el vicio es de tal entidad que pone en peligro valores
superiores, como la salud, un pacto de exoneración de ga-
rantía es invalidable como contrario a las buenas costum-
bres (art. 953), y ello, aunque el locatario haya conocido
el vicio, pues se trata de valores irrenunciables. Pensa-
mos, sí, que si el locatario conoció el vicio, solo tendrá la
acción redhibitoria, pues sería contradictorio con el art.
953 pretender continuar en la locación, aprovechando de
la estimatoria.
2. Vicios y calidades prometidas

Estimamos que la ausencia de una calidad prometida
equivale a la existencia de un vicio37. Pues las partes pue-
den aumentar la garantía por vicios, pueden conceptuar vi-
cios los hechos que normalmente no lo son, de lo que derive
que la ausencia de una calidad prometida revierta en un
defecto de la cosa.
Y por ende, pueden convertir en vicio hasta la inexistencia
36 Comp. arts. 1579 y 1580 italianos.

37 Ennecccrus-Lehmann, Derecho de Obligaciones, §127, III, 1.
228 §104. 'Vicios redhibitorios
de un vicio, cuando la calidad prometida consista, precisa-

mente, en que la cosa tenga ese vicio. Para dar un ejemplo,
desde la antigüedad, la existencia de "fantasmas" ha sido ob-
jeto de investigaciones, y no han faltado quienes alquilen,
precisamente, para detectarlos38; los fenómenos calificables
táe "fantasmas" constituyen aquí, una calidad prometida y su
ausencia, un vicio...
38 Como la locación contratada por elfilósofoAthenodore, que recuerda Troplong

en Vente, ns 548, nota 3.
§105. Obligaciones del locatario
I. De pagar el precio
Es la principal que asume el locatario, sin la cual no hay
locación (art. 1493).
Sobre lo que es "precio" remitimos a lo dicho en §99, III y
entramos aquí a otras consideraciones.
1. El art. 1556
Dispone en su primera parte que el locatario "está obliga-
do también a pagar el precio al locador o a quien pertenezca
la cosa en los plazos convenidos, y a falta de convención, se-
gún los usos del lugar".
A. El alquiler debe ser pagado al locador. El texto sub
examen agrega "o a quien pertenezca la cosa", lo que parece
arrancar de una mala traducción del Esboco de Freitas, cuya
expresión "ou a quem pertencer" significaba "o a quien co-
rrespondiere"1.
De haberse seguido la fraseología de Freitas, la aplicación
del texto no ofrecería ningún problema. Son imaginables hipó-
tesis de disociación en las que uno sea el locador y otro el
acreedor al precio; de esta índole es el caso en que el locador
siga siendo locador pero haya cedido el crédito por el alquiler.
Pero una hipótesis de disociación, en la que uno sea el lo-
cador y otro el propietario, y en la que el alquiler deba pa-
garse al propietario, en cuanto tal (que es lo que supone el
texto literal) es realmente difícil de imaginar. Si loca el usu-
fructuario, el alquiler no debe pagarse al nudo propietario
sino al primero, y no porque es usufructuario, sino porque es
locador; si se loca una cosa ajena el alquiler se paga al loca-
dor y no al dueño de la cosa.
Hay que forzar la letra para encontrar casos en que reciba
1 Comp.: edición Río de Janeiro, 1865 y edición Buenos Aires 1909, art. 2367.
230 §105. Obligaciones del locatario
aplicación el texto, dando por entendido que ha acudido a una

elipsis. Por ejemplo, si Primus concedió una cosa en alquiler a
Secundus, y la enajena a Tertius, éste, porque adquirió la pro-
piedad se convierte en locador, sin que Primus deje de serlo2
—art. 1498—, y entonces cabe preguntar: ¿a quién debe pa-
garse el alquiler, a Primus locador o a Tertius propietario
(forma elíptica de designar al propietario-locador)?
En ese ejemplo, pueden darse las dos posibilidades: que el
alquiler deba pagarse a Primus o a Tertius. En principio debe
pagarse a Tertius, pero puede acontecer que deba seguirse
pagando a Primus, si quedó reservado tal derecho en el acto
de la enajenación.
B. El alquiler debe pagarse "en los plazos convenidos", es de-
cir, en los explícitamente pactados. La ley supone una plurali-
dad de plazos, con lo que en el espíritu del texto queda incluido
tanto el plazo de fraccionamiento (años, semestres... meses,
días, horas, o cualquier otra división, aun no periódica) como el
plazo de pago (v.g. del uno al cinco de cada mes, sea por tiempo
vencido o por tiempo adelantado). Pero no es indispensable que
se prevea un fraccionamiento, ya que puede convenirse que el
alquiler se pague en un único acto, por todo el tiempo pactado,
reserva hecha siempre, en cuanto al juego de la autonomía pri-
vada, de lo que puedan disponer las leyes especiales3.
C. "A falta de convención", esto es, a falta de pacto explí-
cito, entra a funcionar el implícito que resulta de la ley su-
pletoria, que manda atender a "los usos del lugar".
a) No precisa el texto cuál será el lugar a cuyos usos ha-
brá que atender. Se ha dicho que hay que atenerse al lugar
en que está situada la cosa4, el que no ofrece dificultades de
determinación para los inmuebles, pero que las traería para
los muebles. Nosotros preferimos decir que deben computar-
se los usos del lugar donde deba hacerse tradición de la cosa,
que, para los inmuebles, seguirá siendo el de su situación
2 Sin embargo, Spota, Contratos, IV, n" 1044, c, al hablar del "ex locador-vende
dor' parece suponer lo contrario.
3 Así, art. 7, ley 23.091.
4 Rezzónico, Estudio, pág. 221.
§105. Obligaciones del locatario 231
—por hipótesis— permanente, y que para los muebles da

una salida más razonable, al ser ese el lugar donde comien-
za la posibilidad de usar o gozar de la cosa. Parécenos que si
el lugar de entrega de la cosa puede ser definitorio para la
determinación del precio (doct. arts. 1354 y 1494) ha de ser-
lo, por vía de consecuencia para el tema de los usos sobre los
plazos, siendo, por lo demás, esto, congruente con la doctri-
na del art. 218 inc. 6 del Código de Comercio.
b) Tampoco precisa el texto cuál será la norma a aplicar
cuando no haya usos. Pensamos que verosímilmente debe
entenderse (art. 1198) que las partes quisieron ajustarse a
los usos de las locaciones más análogas, atendiendo a la na-
turaleza del objeto y demás circunstancias del caso.
Pero en este tema del silencio de los usos, hay un aspecto
que entendemos que no podría ser colmado por analogía. Si
no hay un uso de aplicación directa que imponga el pago anti-
cipado de alquiler, éste deberá efectuarse por período vencido.
Tal es lo que resulta de la doctrina del art. 1595 que habla de
"...pagos anticipados... conformes al uso de los lugares...".
D. Hay quienes5 pretenden aplicar el mismo criterio del
art. 1556 para el tema del lugar donde debe pagarse el pre-
cio, con lo cual, a falta de pacto explícito, concluyen que ha-
brá que atender a los usos. Nosotros pensamos que el acudir
a los usos no está aquí autorizado (art. 17) al tratarse ésta
de una situación ya reglada por las normas generales y las
específicas a aplicar: el lugar del pago es el del domicilio del
locatario (arts. 747, 1424, tercer párrafo y 1494), salvo, des-
de luego que las partes hubiesen explícitamente dispuesto
de otro modo.
2. Pagos adelantados
El Código trae la normativa de los arts. 1574/6 y 1594/5.
Lamentablemente, no sigue una directiva constante, y, en-
trando en detallismos, introduce casos que nada tienen que
ver con lo que debiera ser la teoría de los pagos adelantados.
5 Rezzónico, op.cit., pág. 222.

A. ¿Qué se entiende por "pago adelantado"?

Veremos que puede entendérselo en dos grandes sentidos
(uno de los cuales se subdivide luego en otros dos) suscepti-
bles de combinarse, lo que nos lleva a adoptar una termino-
logía que permita presentar los problemas con suficiente
claridad expositiva.
a) En un primer sentido, puede entenderse por tal, el que
llamaremos "pago prematuro". Es el que se efectúa por deuda
aún no exigible, por no haber llegado el tiempo para pagar.
Es la hipótesis contemplada por los arts. 571 y 791, inc. 1.
Lo contrario de pago prematuro es el pago oportuno, que
es el que se verifica en tiempo propio.
b) En un segundo sentido, para el que reservaremos los
nombres de "pago adelantado" y de "pago anticipado" es tal
el que se efectúe por un período de uso o goce aún no trans-
currido.
Para los textos que examinaremos, hay que partir de este
segundo sentido. Es sobre él que razona la doctrina6.
Lo contrario de "pago adelantado" es "pago vencido". Si
pago adelantado es pago por período adelantado, pago venci-
do es pago por período vencido.
Los pagos adelantados admiten una subdivisión, en pa-
gos obligatoriamente adelantados y pagos espontáneamente
adelantados. Cuando el adelantamiento del pago está pre-
visto por el contrato por una cláusula explícita o por una
implícita (en virtud de la ley supletoria que remite a los
usos), estaremos ante un pago obligatoriamente adelanta-
do; si no está previsto, se tratará de un pago espontánea-
mente adelantado.
c) Los sentidos sub a y sub b pueden presentarse solos o
acumulados.
Puede haber un pago prematuro que no sea anticipado.
Tal sería el caso de que se hubiera estipulado que los alqui-
leres se pagarán entre el día 10 y 15 del mes siguiente al del
uso o goce, y que el pago se efectuará el día 8.
6 Spota, Contratos, IV, núms. 1041, 1042 y 1046.

Puede haber un pago obligatoriamente anticipado que no

sea prematuro, como si se estipulara que los alquileres se
pagarán el día 10 del mes anterior al del uso o goce, y el pago
se efectuara en la fecha contractualmente prevista. Se com-
prende que si el pago se verificara antes de la fecha previs-
ta, el mismo sería simultáneamente obligatoriamente antici-
pado y prematuro.
En cuanto al pago espontáneamente anticipado, es siempre,
por hipótesis, simultáneamente prematuro. Porque, si se hu-
biera estipulado que el pago se verificara por período vencido,
quien paga por período no vencido, no solo está anticipando el
período sino también pagando antes de la fecha prevista.
B. Los pagos se encuentran sujetos a las reglas generales. Si
se dan los requisitos del caso, pueden ser atacados por acción
de simulación, por la pauliana, por la revocatoria concursal...
Pero, y sin entrar todavía a las reglas particulares:
a) Si el pago es prematuro, ya hay una razón para que los
terceros que se vean perjudicados por él, lo miren como sos-
pechoso. ¿Por qué paga el locatario antes del tiempo propio?
Que el pago hecho antes del tiempo previsto sea irrepeti-
ble (art. 791, inc. 1) es una cosa, y otra muy distinta que no
haya en él un quid de liberalidad, porque pagar antes es pa-
gar más, en atención a los frutos civiles que el locatario po-
dría haber obtenido de esa suma.
Para los terceros que quieran impugnar el pago, ya hay
un punto de apoyo, una presunción hominis que por sí sola
no bastará, pero que unida a otras probanzas, puede darles
el éxito. Quizás el pago no se efectuó y solo media una simu-
lación, pues, como regla, las liberalidades no se presumen.
Quizá se efectuó, pero entonces, a los fines de la pauliana ya
no hace falta probar la connivencia del solvens.
b) Para los pagos espontáneamente adelantados, la pre-
sunción hominis se intensifica. De ellos hemos dicho que son
simultáneamente prematuros, y aquí hay una retroacción
del día del pago a la segunda potencia, pues se verifica por
un período no transcurrido.
c) Pero hasta ahora, solo hemos encontrado una presun-
ción hominis. Para que se dé una presunción juris es preciso
un texto que así lo consagre.
234 §105- Obligaciones del locatario
Pasamos por ello a hablar de las disposiciones particula-

res en materia de locación.
C. Comencemos con el régimen de los arts. 1594/5, que
para el caso de sublocación, regula las relaciones entre loca-
dor originario y sublocatario.
El locador originario es tercero respecto a las relaciones en-
tre locatario-sublocador y sublocatario, pero es un tercero
muy particular por la acción directa que le acuerdan los arts.
1592 y 1601 inc. 1. Al ejercitar esa acción tiene un indudable
interés en que no se computen como cumplimiento del sublo-
catario, los pagos que éste afirme hechos al sublocador.
Al locador originario le convendría que esos pagos fueran
simulados o defraudatorios de sus intereses.
De no existir la doctrina de los arts. 1594/5 tendría que
transitar por las reglas comunes, ayudado, en su caso, por la
presunción hominis de que hemos hablado.
Pero, para un caso muy particular, la doctrina de los arts.
1594/5 da al locador originario una rápida salida, en la que
no necesita acreditar ni simulación, ni fraude, ni ninguna
otra vía de impugnación, en la que el pago resulta per se ino-
ponible, no invocable contra él.
El caso es éste: cuando el pago fuere espontáneamente
adelantado. En ese caso, es inoponible.
En todos los demás casos, es oponible. Oponible si es "pago
vencido" (art. 1594), oponible si es pago "obligatoriamente
adelantado" (art. 1595 in fine, a contrario), oponible si solo
es "pago prematuro", porque de este tema no se ocupan los
arts. 1594/5.
Pero "oponibilidad" no significa inimpugnabilidad. Significa
simplemente que no se da la inoponibilidad per se de los pagos
"espontáneamente adelantados" y que el locador originario de-
berá transitar por los carriles comunes, empleando, en su caso,
la presunción hominis de que hemos hablado sub B.
D. Vengamos ahora a los arts. 1574 y 1575.
Según el art. 15747 el locatario "puede oponer a terceros
7 Para no complicar inútilmente la exposición: I. Prescindimos de examinar en

el texto, la primera parte del art. 1574 que con una improlija redacción viene a de-
que estén obligados a respetar la locación, los recibos de al-

quileres o rentas que tengan pagados adelantados, salvo el
derecho del perjudicado, si tal pago no fue de buena fe".
El art. 1574 sigue una directiva distinta a la del art. 1595.
Para el art. 1595 hay un caso de inoponibilidad per se, en tan-
to que para el art. 1574 no hay ningún caso de inoponibilidad
per se, ya que para llegar a la inoponibilidad el tercero deberá
acreditar la mala fe. Solo reuniéndose el adelantamiento y la
mala fe se llegará a la inoponibilidad. Pero a renglón seguido,
en el art. 1575 el Código enuncia una serie de casos en los que
la mala fe se presume, con lo que —con otra construcción— se
obtiene una regla paralela a la del art. 1595, pues en las hipó-
tesis en las que la mala fe se presuma, lo que se habrá consa-
grado, será, en definitiva, una inoponibilidad per se8.
Ello nos lleva a examinar el art. 1575 que, según su letra,
consagra los casos en que la mala fe se presume. Su encabe-
zamiento es improlijo9 y la enumeración que verifica, lamen-
table, al incluir casos que deben resolverse por principios
distintos a los de la teoría de los pagos adelantados.
Pero esa enumeración existe, y reserva hecha de las ob-
servaciones que, en su caso, verificaremos, es de ineludible
tratamiento:
a) Por el inc. 1 se presume la mala fe "cuando los pagos
fuesen hechos por arrendamientos de mayor tiempo que el
que el arrendador podía contratar".
cirnos que vi pago es anticipado respecto a lo explícita ("Aunque en el contrato esté

expresado el tiempo en que el locatario debe hacer los pagos...*) o implícitamente
<"...o cuando la costumbre lo determinase por la clase de la cosa arrendada...*) pre-
visto en el contrato. Recordamos, sí, que incluso respecto a un contrato que prevea
pagos adelantados, puede haber pagos todavía más adelantados. II. Igualmente,
prescindimos en el texto, por igual razón, de desarrollar el sentido de la expresión
"terceros que están obligados a respetar la locación". Va de suyo que a quien no es-
tá obligado a respetar la locación (hipótesis del dueño respecto a la locación de cosa
ajena) no podrán oponérsele los pagos adelantados.
8 Partiendo, desde luego, de la tesis, que adoptamos nosotros, según la cual es-
tamos ante presunciones juri.t et de jure.
9 Reza: "Presúmese que el pago adelantado no fue de buena fe, aunque alegue
el locatario la cláusula de su contrato, por la cual se obligaba a hacerlo". Eso de
"aunque alegue" no es exacto, ni para el inciso 4 ("sin estar obligados por el contra-
to") ni para el inciso 6 ("cuando no siendo obligado por el contrato").
Aquí no hay un problema de buena o de mala fe, pues, aun-

que no existiera tal presunción, e imagináramos un supuesto
de buena fe, el resultado sería el mismo: si el locador no podía
contratar ¡no podía contratar! y no estaba en las manos del lo-
catario, por el hecho de hacer un pago adelantado, el dotarlo
de tal facultad, ni por el contrato (pago obligatorio adelantado)
ni espontáneamente (pago espontáneo adelantado).
b) Por el inciso 2 se presume la mala fe "Si el locatario, no
obstante la prohibición del contrato de no poder subarren-
dar, hubiese subarrendado la cosa, y recibido pagos adelan-
tados".
Cabe razonar para este inciso, de modo análogo al emplea-
do para el anterior. La sublocación es una nueva locación, y lo
que se predica para el tiempo que excede a aquel para el cual
se está legitimado para contratar, a fortiori se aplica cuando
no se está legitimado para ningún tiempo.
Queda con esto dicho que, a nuestro entender, no interesa
aquí, para nada la buena o la mala fe, pues lo que está en
juego es la ausencia de legitimación en el sublocador.
Ello nos excusa de rebatir la que estimamos errónea doc-
trina de quienes enseñan que para que rija la presunción del
inc. 2, es preciso que el sublocatario haya conocido la existen-
cia de la prohibición de sublocar10. Aun ubicándonos en el te-
rreno en el que ellos se sitúan, es decir, suponiendo solo como
hipótesis argumental que tuviera relevancia la buena fe, cabe
replicarles, que si el locatario conoció la existencia de la
prohibición, ya es de mala fe, y entonces ¿para qué serviría la
presunción? Comprendemos que se nos podría contrarrepli-
car sosteniendo que aquí se trataría no de una presunción ju-
ris et de jure sino juris tantum con lo cual se dejaría al sublo-
catario la oportunidad de demostrar que no conocía la prohi-
bición, pero, por un lado, ¿cómo puede admitirse que el
sublocatario no conozca la relación base, sin que medie im-
prudencia grave, no admisible como excusa? y por el otro, ca-
be aquí observar que el sublocatario sigue la fe del subloca-
10 Salvat, Fuentes, n9 933.

dor en el que depositó la confianza. Una real ignorancia de la

relación base podríamos tan solo admitirla, si el interesado
del caso, tuviera no un contrato de sublocación, sino de loca-
ción, es decir, un contrato que no aludiera para nada a la
existencia de una relación base, pero ello no mejoraría para
nada la situación de tal interesado que quedaría regida por
las reglas de la locación de cosa ajena.
Tampoco compartimos la opinión de quienes enseñan 11
que la prohibición de sublocar debe constar de contrato con
fecha cierta anterior a la sublocación; quien contrata en cali-
dad de sublocatario está reconociendo la existencia del con-
trato base, y si se diera el caso de que se declarara directa-
mente locatario (y no subarrendatario) se aplicarían los
principios de la contratación sobre cosa ajena.
Por lo demás, este inciso rige la hipótesis de sublocacio-
nes prohibidas. Para las permitidas, se aplica directamente
el art. 1595.
c) Por el inc. 3 se presume la mala fe "En relación a los
acreedores del locador, si hizo pagos adelantados después de
publicada su falencia".
La ley concursal, en el segundo apartado del art. 113 trae
un dispositivo más amplio que torna inútil la previsión civil,
que abarca tanto los pagos anticipados como los vencidos
pues "Los actos realizados por el fallido... como los pagos
que... recibiere, son ineficaces respecto de los acreedores sin
necesidad de declaración judicial". Es la consecuencia del
desapoderamiento (art. 110 ley concursal), y de la publicidad
(art. 97 ley concursal) del auto de quiebra.
d) Por el inc. 4 se presume la mala fe "En relación a los
acreedores hipotecarios del locador, o rematadores y adjudi-
catarios del inmueble arrendado, si fuesen hechos sin estar
obligados por el contrato".
Entrando a su análisis, se advierte que solo contempla los
pagos espontáneamente adelantados, no los obligatoriamen-
te adelantados.
11 Comp. Llambías-Alterini, Código Civil, sobre el art. 1575.

Presumida la mala fe,juris et de jure, esos pagos no pue-

den ser opuestos al acreedor hipotecario, bien entendido que
se trate de una hipoteca registrada, pues en defecto de regis-
tro, la hipoteca misma resulta inoponible a terceros. Del tex-
to resulta que tales pagos son también inoponibles a los "re-
matadores y adjudicatarios" expresión que trae sus proble-
mas, porque, contra el uso de nuestro lenguaje que llama
"rematador" al martiliero, corresponde aquí, atento al espí-
ritu de la ley, emplearla para denominar al adquirente del
inmueble12.
e) Por el inc. 5 se presume la mala fe "En relación a los
acreedores quirografarios del locador, si hizo los pagos des-
pués de estar embargadas las rentas o alquileres".
La disposición resulta inútil ante lo ya previsto por el
art. 736.
f) Por el inciso 6 se presume la mala fe "Cuando no siendo
obligado por el contrato, y sabiendo la insolvencia del loca-
dor, le hizo pagos anticipados".
Este inciso, como el 4 solo contempla los pagos espontáne-
amente adelantados. En realidad, ante lo normado por el
art. 969, resulta también inútil, pues el art. 969 ya presume
el ánimo de defraudar por el conocimiento del estado de in-
solvencia.
g) En fin, por el inc. 6 se presume la mala fe: "En relación
a los adquirentes de la cosa arrendada por enajenaciones vo-
luntarias del locador, y a los cesionarios de la locación o de
los alquileres o rentas, por cesiones voluntarias del locador,
probándose que el locatario lo hizo sabiendo o teniendo ra-
zón de saber la enajenación o cesión".
Esta es una inoponibilidad distinta a la del inciso 6 pues-
to que no se requiere que el locatario tenga conocimiento del
estado de insolvencia, ya que la existencia de este estado no
es requerido. Basta con que se sepa o tenga razón de saber
que la enajenación o la cesión se efectuaron.
Lo de la "razón de saber" se explica. Si se trata de la ce-
12 Salvat, Fuentes, loe. cit.

sión, normalmente será conocida, puesto que debe notificar-

se al deudor cedido para que tenga efectos a su respecto,
pero hay hechos equivalentes a la notificación (supra, §91,
IV). Si se trata de una enajenación, lo sabrá el locatario al
momento traditivo, pero como la enajenación involucra una
cesión del contrato le es también aplicable lo que para la ce-
sión decimos.
E. Llegamos, en fin, al examen del art. 1576: "Los acree-
dores del locatario insolvente, o los administradores de la
masa fallida del locatario, no tendrán derecho, a pretexto de
fraude, para anular los pagos anticipados de alquileres o
rentas. Solo pueden exigir la restitución de esos pagos en el
caso de rescindirse el contrato".
Conviene distinguir:
a) Cuando el artículo habla de "los acreedores del locata-
rio insolvente", como una hipótesis distinta a la de "los ad-
ministradores de la masa fallida" debe sobreentenderse que
se está refiriendo a la acción individual, a la pauliana ordi-
naria. El precepto resulta equitativo, pues los alcances de la
pauliana no parece que puedan llegar hasta el punto de de-
cirle al locador que restituya los alquileres pero siga propor-
cionado el uso o goce de la cosa13. Pero pensamos que, como
quien paga antes, desde el punto de vista real (si el pago es
espontáneamente adelantado) paga más, una diferencia por
el exceso en más sería siempre atacable por la revocatoria
ordinaria. Por lo demás, el locador tendrá siempre el recurso
de dar fianza en los términos del art. 966.
b) Pero el texto se refiere, también, a la hipótesis de fa-
lencia, y aquí, ya no es el Código Civil sino la posterior ley
concursal quien tiene la palabra. El pago espontáneamente
adelantado se rige por el art. 122 inc. 2 de la ley concursal,
que declara ineficaz el realizado durante el período de sospe-
cha si el vencimiento "según el título debía producirse en el
día de la quiebra o con posterioridad". Declarada la quiebra,
se aplica la doctrina del art. 161 concursal.

3. Resolución por falta de pago

Se encuentra prevista por el art. 1579: "No pagando el lo-
catario dos períodos consecutivos de alquileres o rentas, el
locador podrá demandar la resolución del contrato, con in-
demnización de pérdidas e intereses".
Se aplica tanto a la locación de muebles como a la de in-
muebles en cuanto no haya una disposición legal más especí-
fica para ciertas locaciones. Complica innecesariamente la ex-
posición la tendencia que se manifiesta en algunos autores a
razonar con la ley de locaciones urbanas, cuyas disposiciones
no son generalizables y que examinaremos en su lugar.
a) Es un caso de pacto comisorio tácito que regulado ya
por el art. 1204, recibe aquí la limitación de que se exige el
incumplimiento de dos períodos consecutivos, no bastando
con uno, ni con dos o más alternos. Si se pactó pagos adelan-
tados, la secuencia de dos ya abre la vía, pues no es necesa-
rio que se trate de períodos de uso o goce efectivo14.
La vía prevista es la de "demanda" que no requiere inti-
mación previa. Pero no vemos inconveniente en que se adop-
te la extrajudicial del art. 1204, párrafo segundo, respetán-
dose lo de los dos meses consecutivos.
En cuanto al tema de la mora que tanto preocupó a los
autores 15 debe hoy resolverse por el nuevo art. 509.
b) Estamos ante una lex supletoria. Las partes pueden
apartarse de ella, estableciendo, v.g., que baste con un mes
impago, o que sean necesarios tres o más, ya consecutivos ya
alternos, o que no proceda la vía de la resolución.
4. La acción ejecutiva
Prevista en los arts. 1578, para el locador, y 1581 para el
locatario-subarrendador. Como la sublocación es una nueva
locación, corresponde examinar en conjunto la doctrina de
ambos textos.
A. El locador, como cualquier otro acreedor, goza de la ac-
ción por cumplimiento que ejercitará por las vías procesales.

15 Comp. Salvat, Fuentes, n5 940.
Los Códigos de Procedimientos, en nuestro sistema fede-

ral, son de carácter local. Esos Códigos prevén diversas es-
tructuras procesales, de entre las cuales, para el caso que
nos ocupa, conviene destacar estas dos: la vía de conocimien-
to y la ejecutiva.
Aquí, el Código Civil, sin negar la primera, quiere acordar al
locador de inmuebles la vía ejecutiva, en una incursión dentro
de lo que suele considerarse el terreno del Derecho Procesal.
Esa incursión es harto lacónica.
B. La acción ejecutiva se da al locador de inmuebles (art.
1578). Esto no implica negar que las leyes procesales pue-
dan conceder la vía ejecutiva a los locadores de muebles-
Significa simplemente que el Código Civil solo impone la ad-
misión de tal vía para los inmuebles. Las leyes procesales no
podrían excluir al locador de inmuebles de la lista de posi-
bles acreedores dotados de tal vía.
Tampoco implica que la vía ejecutiva proceda con cual-
quier contrato de locación de inmuebles. Si el contrato es
oral, o incluso por instrumento privado, y no supera los trá-
mites preparatorios que habilitan la vía ejecutiva, el locador
tendrá que acudir a la vía ordinaria.
C. La legitimación activa y pasiva es idéntica a la de la
vía de conocimiento. Activamente legitimado está el locador
(o sublocador), sus herederos, sucesores; pasivamente lo está
el locatario (o subarrendatario), sus herederos, sucesores.
Son aquí los principios generales los que entran en juego,
por lo que la vía ejecutiva también puede ser empleada por
un acreedor actuando por subrogatoria.
El art. 1581 que enumera los legitimados resulta en esto
inútil, aparte de contener una inexactitud y de presentar
una dificultad.
a) La inexactitud es evidente, al enumerar entre los legiti-
mados a los representantes. Cuando se da el fenómeno repre-
sentativo, legitimado substancial (que es de lo que se trata)
es siempre el representado; la legitimación del representante
es solo formal, y no parece propio de una ley el mezclar, en
una enumeración, ambos tipos de legitimación.
b) La dificultad merece mayor detenimiento. Todos los
autores se detienen en las primeras palabras del art. 1581
en cuanto dice que la acción ejecutiva "del locatario" compe-

te a los que cita.
Creyeron ver unos, aquí, un error tipográfico, debiendo
leerse "locador" donde dice "locatario"16. Consideraron otros
evidente que debe leerse "sublocador" y citaron en apoyo a
las fuentes17.
Son los segundos los que están en la posición apropiada,
porque tal es lo que resulta del contexto, y ello, sin necesi-
dad de corregir la letra, bastando con sobreentender una
elipsis, y leyendo donde dice "locatario" la expresión "locata-
rio-subarrendador".
Que eso es lo que resulta del contexto, nos parece evidente,
pues al final del art. 1581 se aclara que la utilización de la vía
ejecutiva es "sin dependencia de la autorización del locador".
Si en el comienzo del art. 1581 reemplazáramos la pala-
bra en duda, poniendo "locador", concluiríamos en un sin
sentido: la actuación del locador es sin dependencia de la au-
torización del locador. En cambio, decir que la actuación del
locatario-subarrendador es sin dependencia de la autoriza-
ción del locador, vierte una afirmación con sentido.
D. La acción ejecutiva del locador corresponde por alqui-
leres o rentas (art. 1578) y también "por cualquier otra deu-
da derivada de la locación", pues si bien esta extensión es
predicada por el art. 1581 para el locatario-subarrendador,
sería absurdo suponer que siendo la sublocación una nueva
locación, tuviera el subarrendador frente al subarrendatario
una protección mayor que el locador frente al locatario.
Por lo demás, eso de "cualquier otra deuda" será en la
medida en que su acreditación supere los obstáculos de la
preparación de la vía ejecutiva.
E. La acción ejecutiva se da "aunque la locación esté
afianzada" (art. 1578).
Nada de nuevo hay en esto, y lo mismo dígase de la ac-
ción ejercitada por vía de conocimiento; la fianza de mayor y
no menor protección al locador.
16 Lafaille, recordado por Rezzónico, op. til., pág. 234, en nota 132.
F. Según la parte final del art. 1578, el locador actúa por

la vía ejecutiva "requiriendo mandamiento de embargo so-
bre los bienes sujetos al privilegio concedido por este código
al locador".
a) Eso es lo mínimo que el Código Civil exige a las leyes
procesales. Pero desde luego, nada impide que las leyes pro-
cesales concedan más, de tal manera que el embargo pueda
trabarse sobre otros bienes.
b) El embargo del art. 1578 es una aplicación de la regla del
art. 1558, donde con el verbo "retener" se habla del embargo,
admisible también como preventivo en la vía de conocimiento:
"El locador para seguridad del pago del precio puede retener
todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los ob-
jetos con que se halle amueblada, guarnecida o provista, y que
pertenezcan al locatario. Se juzgará que le pertenecen los que
existen en el predio arrendado, si no se probare lo contrario".
c) El privilegio de que aquí se habla es el regulado por los
arts. 3883 y sigts. cuyo régimen subsiste para las ejecuciones
individuales (comp. art. 265, inc. 6, ley 19.551 ref.) y cuyo estu-
dio escapa a la materia propia de una Teoría de los Contratos.
G. El ejecutado podrá oponer las excepciones de la le-
gislación procesal. Pero habrá que adecuar ésta para abrir
camino a ciertas excepciones que surgen directamente del
Código Civil y que forman parte del contenido implícito
del título que se exhiba. La adecuación no siempre será fá-
cil, pero hay que verificarla, sin perjuicio de dar al ejecu-
tado la oportunidad de salvar el obstáculo prestando cau-
ción suficiente18.
De esta índole son:
a) La excepción fundada en el art. 1580: "El locatario no
será condenado a pagar alquileres o rentas, si tuviese que
compensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de ellos
dependa de la liquidación".
b) Las hipótesis de los arts. 1518, 1519, 1520, 1521, 1522
y 1531.
18 Comp. Borda, Contratos, n" 748.

5. Fianzas y cauciones
Según el art. 1582 "Las fianzas o cauciones de la locación
o sublocación, obligan a los que las prestaron, no solo al pago
de los alquileres o rentas, sino a todas las demás obligacio-
nes del contrato, si no se hubiese expresamente limitado al
pago de los alquileres o rentas".
Fianza es la garantía de ese nombre; por "cauciones" en-
tendemos otro tipo de garantías, como los llamados "depósi-
tos en garantía" verificados por terceros (que en realidad
son prendas) y las hipotecas constituidas por terceros.
Cada una de esas garantías deberá ajustarse, desde lue-
go, a las reglas que les son propias.
Aquí, la ley se limita a dar un principio común de inter-
pretación: si se garantizó el contrato, se garantizaron todas
las obligaciones emergentes del contrato, salvo que las par-
tes hayan limitado la garantía. El art. 1582 supone, así, que
se haya limitado la garantía "al pago de los alquileres o ren-
tas", pero esto, desde luego, no pasa dé ser un ejemplo, pues
puede haber otro tipo de limitaciones, e, incluso, referidas a
alquileres o rentas, la limitación puede consistir en que solo
se garanticen, v.g. algunos alquileres o rentas.
II. El uso o goce
Este tema plantea varios interrogantes.
1. Razón de la rúbrica
Comencemos por dar razón de la rúbrica de este apartado.
A. Un sector de nuestra doctrina, intentando dar una vi-
sión de conjunto, habla de la "obligación de usar y gozar de
la cosa conforme a derecho", fórmula que reemplazan otros
por la de la "obligación de usar y gozar la cosa conforme a su
destino"19.
19 "Conforme a derecho" es la fórmula de Salvat (Fuentes, ns 953) que aplaude

Rezzónico (Estudio, pág. 191, nota 2) y que objeta Borda (Contratos, nota 1277),
quien propone "conforme a destino".
Ambas fórmulas tienen su equivocidad pues suponen una

"obligación de usar y gozar". La equivocidad no está tanto en
lo de usar y gozar (sería preferible hablar de usar o gozar)
cuanto en lo de "obligación".
El locatario no está obligado a usar o gozar, sino que tie-
ne el derecho de hacerlo, derecho que, como todo agere licere
puede ser ejercido o no. Una obligación en sentido técnico de
usar o gozar solo puede surgir directamente, si hay una
cláusula contractual en ese sentido, o indirectamente como
consecuencia de la obligación de conservar cuando del no
uso o goce se siga el deterioro de la cosa20.
B. Es verdad que la palabra "obligación" puede también
extraerse del art. 1554, pero recibe aquí una connotación
distinta que suprime la equivocidad.
Por el art. 1554 el locatario "está obligado a limitarse al
uso o goce estipulado de la cosa arrendada, y en falta de con-
venio, al que la cosa ha servido antes o al que regularmente
sirven cosas semejantes". Brevemente "está obligado a limi-
tarse al uso o goce convenido", pues todo lo demás que pres-
cribe el art. 1554 se reduce a recordar que si no hay estipu-
lación explícita, entra a funcionar implícitamente lo dis-
puesto por la ley supletoria.
Pero no es lo mismo decir que el locatario está obligado a
limitarse (fórmula clara del art. 1554) que decir que está
obligado a usar o gozar dentro de ciertos límites (fórmula
equívoca de la doctrina). De lo que el art. 1554 habla no es
de una obligación de hacer (usar o gozar) sino de una obliga-
ción de no hacer (no salirse de los límites).
2. La determinación contractual
Las partes pueden determinar explícitamente el uso o goce
al que se destinará la cosa. Si no lo hacen, entran a funcio-
nar las disposiciones de la ley supletoria (arts. 1504, primer
apartado, 1554,1559).
En ambos casos, hay un uso o goce convenido, aunque en
20 Perlingieri, Códice Civil, sobre el art. 1587.

el lenguaje de algunos textos (así: art. 1554/5) se reserve el

calificativo de "convenido" al explícitamente pactado.
A. Las partes, actuando explícitamente, pueden pactar
cualquier uso.
La autonomía privada tiene sus límites:
a) En una aplicación concreta de reglas más generales
(arts. 953, 502, 1167) el art. 1503 prohibe que se pacte un
uso deshonesto. Sobre esto: infra, aquí, sub 3, A.
b) Por el segundo apartado del art. 1504: "Será nula y sin
ningún valor toda cláusula por la que se pretenda excluir de
la habitación de la casa, pieza o departamento arrendado o
subarrendado, a los menores que se hallen bajo la patria po-
testad o guarda del locatario o sublocatario".
Se establece una nulidad parcial: solo la cláusula es nula.
B. En defecto de pacto explícito, entran a funcionar las
disposiciones supletorias. Por el art. 1504 se computa el uso
o goce de la cosa "que por su naturaleza está destinada a
prestar, o el que la costumbre del lugar le hace servir", y por
el art. 1554, aquel "al que la cosa ha servido antes o al que
regularmente sirven cosas semejantes". No es fácil conciliar
ambos textos, si se pretende establecer un orden de prece-
dencia entre los distintos datos suministrados por ambos
textos, pues, v.g. el uso o goce anterior de la cosa no figura
en el art. 1504, pero está expresamente mentado en el art.
1554, y la nota al mismo le da una gran relevancia.
Desde luego que las notas no son ley, pero ello no significa
que uno deba razonar siempre al revés de lo que la nota afir-
ma, ya que ello sería un absurdo método argumental; si no son
ley, no lo son ni leídas directamente, ni leídas "a contrario"...
Y en este sentido, la nota nos suministra una afirmación
que no está muy lejos de la doctrina que sustentaremos. La
nota, en efecto, no da influencia decisiva al solo uso o goce
anterior, sino a éste, unido a otra circunstancia: la calidad
del locatario.
Y la doctrina que sustentamos es ésta: todos los datos de
los arts. 1504 y 1554 se computan (suponiendo que todos
concurran) visualizados a la luz de todas las circunstancias,
para determinar lo que las partes verosímilmente entendie-
ron, según las reglas de la buena fe (doct. art. 1198).
Va de suyo que, supletoriamente, la ley nunca puede que-

rer un uso deshonesto, o excluyente en el sentido del art.
1504 segunda parte. Pero suponed que, reunidos todos los
datos de los arts. 1504 y 1554, se llegara, v.g. a que el uso
implícitamente pactado es deshonesto; la conclusión en tal
caso sería ésta: las partes, callando, no pueden pretender
mejores efectos que hablando.
C. De lo que sea el uso convenido (explícita o implícita-
mente) resultará cuando corresponda hablar de cambio de
destino. Pero parécenos que al juzgar del cambio de destino,
la severidad es diferente según se trate del convenido explí-
citamente, o del convenido implícitamente.
a) Para el convenido explícitamente, hay que atenerse a
los términos de la cláusula respectiva, y los límites que de
allí resultan, son, por así decirlo, fijados con precisión, en si-
tuación de rigidez.
Es a él que se aplica la literalidad del art. 1555: "El loca-
tario no se limitará al uso o goce estipulado, usando de la cosa
arrendada para diverso destino del convenido, aunque la
mudanza del destino no traiga perjuicio al locador".
"Aunque no traiga perjuicio al locador...". Se ha pretendi-
do que esta previsión se encuentra derogada por la reforma
de 1968 que introdujo el nuevo texto del art. 1071, porque el
locador que afirmara un cambio de destino, sin experimen-
tar perjuicio, abusaría de su derecho21. No aceptamos esta
doctrina, porque no aceptamos la tesis de los efectos deroga-
torios tácitos de la reforma de 196822.
b) Para el convenido implícitamente, la valoración de lo
que es cambio de destino, debe hacerse con mayor elastici-
dad. Los datos que suministran los arts. 1504 y 1554 no son
suficientemente precisos, como para que no haya una mayor
amplitud de criterio respecto a los usos posibles.
En todo caso aquí, sí creemos que entra a funcionar la
norma del art. 1071. No forma obstáculo a ello el art. 1555,
pues éste se refiere exclusivamente al uso o goce "convenido"
21 Spota, Contratos, n" 1082.

22 Sobre el tema de los pretendidos efectos derogatorios, supra, §36, VI.
y ya hemos anticipado que, en el lenguaje de estos textos,

por "convenido" debe entenderse el explícitamente pactado.
Concluimos que, para el uso implícitamente pactado, el
locador solo podrá agraviarse de un cambio de destino den-
tro de los límites del art. 1071.
C. Con la salvedad apuntada, la sanción para el cambio
de destino es común al caso de pacto explícito y de pacto im-
plícito.
El locador "puede impedir al locatario que haga servir la
cosa para otro uso" (art. 1504), "demandar las pérdidas e in-
tereses, y según las circunstancias, la supresión de las cau-
sas del perjuicio o la rescisión del arrendamiento" (art.
1559). Para las locaciones del art. 1507 se produce la pérdi-
da del beneficio del plazo legal.
D. Según el art. 1560: "Será un goce abusivo en los pre-
dios rústicos, arrancar árboles, hacer cortes de montes, sal-
vo si lo hiciera para sacar madera necesaria para los traba-
jos del cultivo de la tierra o mejora del predio, o a fin de pro-
veerse de leña o carbón para el gasto de la casa".
El interés del texto no está tanto en lo que prohibe, como
en lo que permite (en ambos casos, salvo estipulación en
contrario).
3. Honestidad del uso o goce

Lo del "uso honesto" (o goce honesto, en su caso) puede
ser visualizado bajo dos ángulos: como previsión necesaria
del contenido contractual y como marco necesario del cum-
plimiento contractual.
A. En cuanto contenido contractual, el uso convenido debe
ser honesto. No se admite que sea deshonesto.
Tal es lo que resulta del art. 1503: "El uso para el cual
una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto
y que no sea contrario a las buenas costumbres. De otra ma-
nera el contrato es de ningún valor".
El texto ha sido tomado de Pothier23 quien además de afir-
23 Pothier, Louage, nQ 24.

mar la nulidad del contrato, enseñó que el locador asumía

responsabilidad civil solidaria por el mal que se ocasionare a
terceros y podía ser perseguido criminalmente en su caso.
Como ejemplos de uso deshonesto Pothier suministró és-
tos: del cerrajero que alquila a un ladrón sus herramientas,
tornándose culpable y cómplice de los robos; de quien alqui-
la su casa a vagabundos conocidos para servirles de retiro,
que se responsabiliza por los desórdenes; de quien alquila su
casa para un prostíbulo, incurriendo en la pena de confisca-
ción según una ordenanza francesa de 1254.
De las tres consecuencias apuntadas por Pothier, nuestro
Código solo marca la de la nulidad del contrato que reputa
"de ningún valor". Nada dice sobre la eventual responsabili-
dad civil ni sobre la penal, lo que desde luego no implica ne-
garla —si se diera— sino dejarla a las reglas que le son pro-
pias, para lo cual, caso por caso, habrá que aplicar las reglas
del Código Civil sobre la responsabilidad por acto ilícito y
las del Código Penal, por delitos.
De allí que limitaremos nuestro examen únicamente al
tema de la invalidez del contrato que es del que se ocupa el
art. 1503.
En especial la abstracción del aspecto penal resulta nece-
saria para captar los principios civiles puros, sin mezcla con
otros problemas como los derivados del eventual decomiso
de la cosa (art. 23 C. Penal).
Y aunque los tres ejemplos de Pothier siguen siendo vi-
gentes 24 razonemos con el que ha despertado más la aten-
ción de la doctrina: el del arriendo para un prostíbulo.
a) El contrato es de ningún valor. La invalidez es absoluta.
La combinación de los diversos preceptos de repulsa, ofre-
ce sus dificultades, pero ellas no son insuperables.
Las partes no pueden exigirse el cumplimiento, ni inten-
tar acción alguna que se funde en el contrato, ya que, por hi-
pótesis es de ningún valor (art. 1503). Pero, ¿cómo hará
cualquiera de las partes para afirmar la ausencia de valor,
24 Rezzónico, Estudio, II, pág. 192, nota 5, aunque aclarando que el del cerraje-
ro lo considera un tanto "fantástico".
250 §105. Obligaciones de] locatario
si la invocación de la nulidad absoluta no puede ser hecha

por el que ha ejecutado el acto "sabiendo o debiendo saber el
vicio que lo invalidaba" (art. 1047)? Queda la salida de la de-
claración de oficio por el juez, pero ésta supone que la nuli-
dad aparezca manifiesta en el acto, lo que no siempre se da
en los contratos instrumentados que son los que tiene a la
vista el magistrado; queda también la acción por el Ministe-
rio Público; y en definitiva, reflexionando sobre el tema, esti-
mamos que también se abre la alegación por las partes, no
para retrotraer sobre lo ya ejecutado (art. 1047), no ' ra re-
petir lo ya pagado (art. 792) sino para liberarse cL- seguir
ejecutando el contrato sin valor.
Con arreglo a ello debe juzgarse de la acción de que dispo-
ne el locador para obtener la devolución de la cosa. Según
cierta doctrina, solo tendría las que protegen la posesión y la
tenencia, y las petitorias "especialmente" la reivindicato-
ría25. Pero dejando a un lado el que no advertimos de qué
reivindicatoría podrá hablarse a favor del locador de cosa
ajena, nos parece que para todas las invocadas media un
obstáculo común: mientras no se anule el título en virtud del
cual el locatario detenta, esas acciones no quedarán expedi-
tas, pues no desposee el locatario que obra como tal, ni aten-
ta contra el señorío fáctico del locador.
Para quienes acuerden al locador, como le acordamos no-
sotros, la acción de nulidad, el problema se disipa. No se tra-
tará de "devolver" al locador el tiempo ya gozado, sino de su-
primir el goce futuro. El precepto legal que impide la repeti-
ción de lo pagado con causa ilícita, no llega a mandar que se
siga pagando...
b) El contrato es inválido, aunque la actividad se desarro-
lle bajo el régimen del permiso administrativo. La ley puede
llegar a no reprimir la actividad (así: agregado al art. 15 de
la ley 12.331, introducido por decreto 10.638 de 1944) pero
la no penalización de una conducta no la convierte en acorde
con las buenas costumbres. Como bien se ha puntualizado,

el nombre de "casa de tolerancia" es expresivo: la autoridad

y la ley toleran, pero no legitiman ni garantizan 26 .
B. En cuanto marco necesario del contenido contractual,
el uso (o goce) que verifique el locatario debe limitarse a lo
honesto. No se admite el uso deshonesto.
Es ésta una visual distinta a la examinada sub A. En la
sub A quedó claro que solo puede convenirse un uso honesto.
En la que ahora abordamos se da por supuesto que se convi-
no un uso honesto, pero que el locatario se aparta de esa
previsión contractual (explícita o implícita) y emplea la cosa
arrendada para un uso deshonesto.
Y como la visual es distinta, no hay aquí nulidad, sino in-
cumplimiento contractual. El locatario cae en la hipótesis de
uso abusivo y si se trata de las locaciones del art. 1507, pier-
de el beneficio del plazo legal (art. 1507, cuarto apartado,
núm. 2S: "Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a
las buenas costumbres").
III. Obligación de conservar en buen estado
Por el art. 1556, el locatario está obligado a conservar la

cosa en buen estado. El art. 1561 insiste sobre el tema: "De-
be conservar la cosa en buen estado...".
En el art. 1562 el Código enumera los casos en los que di-
cha obligación resulta incumplida, para luego, en los artícu-
los siguientes, entrar a una frondosa y excesivamente deta-
llada reglamentación. Al examinar la enumeración del art.
1562 se advierte que, por un lado, no es exhaustiva (aquí,
sub 1) y que por el otro, incluye un caso que manifiestamen-
te no es de ausencia de conservación (aquí, sub 4).
1. Deterioros (y pérdida)
Según el art. 1562, inc. 1, el locatario no conservará la cosa
en buen estado "Deteriorándose ella por su culpa o la de las
personas designadas en el artículo anterior", esto es: los
26 Llambfas-Alterini, op. cit., sobre el art. 1503.

miembros de la familia del locatario que habiten con él, sus

domésticos, trabajadores, huéspedes y subarrendatarios
(art. 1561).
A. La previsión sub examen debe ser ampliada en dos di-
recciones:
a) El Código solo se ocupa, aquí, de los deterioros, pero
más adelante (arts. 1568 y sigts.) habla de la pérdida total o
parcial, con reglas comunes a los deterioros y a la pérdida.
Se advierte que, si hay incumplimiento por deterioro, a for-
tiori debe haberlo por pérdida.
b) La enumeración que se hace de las personas por cuya
autoría responde el locador, como si el deterioro o pérdida
fuera su propia obra, debe ser ampliada con la prevista en el
art, 1571. De la combinación de las enumeraciones de los
arts. 1561 y 1571, resulta, en definitiva que el locatario res-
ponde por sus propios actos y por los de todas las personas a
él vinculadas, que coloca en situación de actuar sobre la cosa
arrendada. Por ello, en el art. 1571 se agrega, por ejemplo, a
la lista del art. 1561, a los comodatarios, cuya relación con
la cosa entra en paralelismo con la del subarrendatario; por
ello se incluye a los cesionarios, sobreentendiéndose, en
cuanto el cedente no hubiere quedado liberado por el locador
(art. 1596); por ello, con razón se ha dicho que el concepto de
"huéspedes" debe ser entendido con amplitud, abarcando no
solo los que lo son con carácter más o menos estable, sino
también las visitas ocasionales27.
Resumiendo: el locatario responde por sus actos y por los
de los terceros vinculados a él.
B. El Código se coloca en la hipótesis de que haya culpa
del locatario o culpa de los terceros vinculados.
a) Desde luego que no hay culpa del locatario "si la pérdi-
da total o parcial de la cosa arrendada, o su deterioro... fue
motivada por caso fortuito o fuerza mayor" (art. 1568).
Tampoco la hay si la pérdida o el deterioro "fue motivada
por su propia calidad, vicio o defecto, o cuando fue destinada

a extinguirse progresivamente por la extracción de sus pro-

ductos" (art. 1569).
No nos detengamos en la crítica gramatical de estos dos
preceptos (el femenino "motivada" no concuerda con el mas-
culino "deterioro"). Señalemos simplemente que, salvo lo
que luego diremos, son perfectamente inútiles, pues va de
suyo que en ninguno de esos casos podría verse culpa, y que
para no verla, basta con los principios generales.
Lo único interesante en estos textos es la referencia que
verifica el art. 1569 a un destino tal que lleve a la extinción
progresiva de la cosa, por extracción de sus productos.
Lo interesante no es recordar que en esa hipótesis no hay
culpa, pues va de suyo que quien emplea la cosa para el des-
tino que se contrató, mal puede incurrir en culpa por las
consecuencias necesarias que se sigan de tal empleo.
Lo interesante está en esto otro: que se recuerda la posi-
bilidad de contratar locaciones de este tipo. Y no debe que-
dar duda de la posibilidad. No puede haber locación de co-
sas consumibles, cuando el uso concedido consista en el
abusus; pero cosas consumibles son solo aquellas que se ex-
tinguen por el primer uso; las del texto sub examen son no
consumibles, ya que su extinción solo se opera por el uso
progresivo28.
b) En los arts. 1570/2 el Código se ocupa de la carga de la
prueba, cuando la alternativa que se presenta es si hubo
culpa o caso fortuito.
Si el accidente de fuerza mayor no es notorio, el locatario
tendrá que probarlo, pues a falta de prueba, "la pérdida o
deterioro le es imputable", sin que el locador tenga que acre-
ditar la culpa (art. 1570).
Si el accidente es notorio, al locatario le bastará con invo-
carlo, para desplazar hacia el locador el cargo de la prueba
de que hubo culpa de aquél o de las personas vinculadas. Dí-
gase lo mismo del caso en que, no siendo notorio, el locatario
hubiera probado su producción (art. 1571).
28 Sobre el tema, nuestro Derechos reales, §10, VIII, 2.

El art. 1572 trae un precepto que ha sido duramente criti-

cado, pero que es ley: "El incendio será reputado caso fortuito".
C. El Código, según hemos precisado, supone culpa del lo-
catario o de los terceros vinculados:
a) Habiendo culpa de un tercero vinculado, ya no es nece-
sario inquirir sobre la culpa del locatario. Con la culpa del
tercero basta.
b) Pero, iquid si no hay culpa del tercero vinculado, en
razón de que éste no es "capaz" de ser culpable (art. 921}?
Pensamos que deben aplicarse las normas relativas a la
responsabilidad indirecta aquiliana a cargo de aquellos que
tienen a su cuidado personas sin discernimiento.
Es verdad que por el art. 1107 los hechos y las omisiones
"en el cumplimiento de las obligaciones convencionales, no
están comprendidos en los artículos de este Título, si no de-
generan en delitos del derecho criminal". Pero, por un lado,
el tercero que produce un daño a la cosa, no incumple una
obligación convencional suya, y por el otro, si en reiterados
textos el Código habla de la culpa de los terceros vinculados,
el art. 1561 utiliza otro lenguaje, hablando del "hecho" de
las personas allí mentadas.
D. Mención aparte merecen los deterioros menores del
art. 1573 Unfra, aquí, 5).
E. La sanción para la hipótesis de deterioro se encuentra
prevista en el art. 1563: "...puede el locador exigir que haga
las reparaciones necesarias o disolver el contrato".
La ley da una opción, pero por aplicación de la doctrina del
art. 1198, esto debe ser interpretado de buena fe, por lo que
compartimos la doctrina que enseña, que tai opción es ejercita-
ble en casos graves29; si el caso no es grave, no corresponderá
la disolución del contrato. Pero no creemos que para calificar a
un caso de grave, haya que tener en cuenta solo la importancia
del deterioro, y nos inclinamos a pensar que más que la grave-
dad del deterioro, hay que considerar la gravedad del hecho en
sí, según un conjunto de circunstancias: un trabajador impru-
29 Borda, op, cit., n" 766.

dente puede haber causado un deterioro de significación, pero

si el locatario prescinde de sus servicios, desaparece el peligro
de nuevos deterioros en el futuro resultantes de la acción de la
misma persona, y a la inversa, un huésped que reiteradamen-
te incurra en deterioros dolosos, y que pese a ello conserve su
calidad, es de gran peligrosidad.
Y, desde luego, el locador tiene también la acción de daños y
perjuicios (acreditándolos) contra el locatario y la acción por
indemnización de acto ilícito contra el causante del deterioro30.
La sanción prevista por el art. 1563 supone que hay un
deterioro, esto es, algo reparable. Cuando es el caso de pér-
dida, pensamos que otros principios conducen a soluciones
análogas, donde lo que se exigirá será el equivalente (art.
585) que podrá obtenerse por vía de reconstrucción, en su
caso, correspondiendo también la opción por la disolución
(art. 1604, inc. 7).
2. Abandono
El locatario incumple su obligación de conservar la cosa
en buen estado "abandonándola sin dejar persona que la
conserve en buen estado, aunque lo haga por motivos de una
necesidad personal, mas no si lo hiciese por motivos deriva-
dos de la misma cosa o del lugar en que ella se encuentra"
(art. 1562, inc. 1).
La disposición rige tanto para la locación de inmuebles
como para la de muebles, aunque en su aplicación concreta
puede experimentar variables según se trate de la una o de
la otra, en cuanto a lo que se estime por "abandono".
A. Para que haya incumplimiento se requiere:
a) Una conducta que objetivamente implique dejar la cosa
sin la vigilancia y el cuidado debidos, teniendo en cuenta lo
exigible por la conciencia media, atendiendo al tipo de cosas
y a las circunstancias.
Desde luego que el abandono abdicativo de la tenencia31
es abandono en el sentido del texto sub examen. Pero éste
30 Borda, loe. cit.

31 Sobre este abandono, nuestro Derechos reales, §10, VIII.
no exige tanto como la dejación de la tenencia, bastando con

un alejamiento tal que implique dejar de cumplir con la vigi-
lancia y el cuidado debidos.
No abandono el automóvil locado si lo dejo en calle de li-
bre estacionamiento por un tiempo razonable para hacer
una diligencia en la zona; pero lo abandono si lo dejo allí para
tomar un medio de transporte, en razón de un viaje que im-
plicará mi ausencia durante uno o dos meses.
La conciencia media no exige tanto como una vigilancia
constante, por lo que no abandono la casa locada si me alejo
de ella, para ir al trabajo. Tampoco la abandono, aunque mi
ausencia se prolongue por un viaje que hiciere, si dejando el
mobiliario, y bien cerrada la casa, encargo a alguien que la
cuide, sin que sea necesario que la persona encargada se
instale en ella, bastando con que la abra cada tantos días32.
b) Una subjetividad culpable. No lo precisa expresamente
la norma sub examen, pero ello se deriva del contexto en
que se articula y de su enunciación de motivos posibles de
abandono.
En efecto:
Para el inciso sub examen, no hay incumplimiento si el
abandono se "...hiciese por motivos derivados de la misma
cosa o del lugar en que ella se encuentra". Tales serían los
casos de inundación, de desalojo por orden de autoridad sa-
nitaria... Estamos ante hipótesis de caso fortuito.
No mediando caso fortuito, media incumplimiento en el
abandono por el locatario "...aunque lo haga por motivos de
necesidad personal...". La necesidad personal puede justifi-
car el alejamiento, pero no el dejar de tomar los recaudos
para que alguien asuma la vigilancia y cuidado. El texto se-
ría duro si no se tuviera en cuenta que no basta con el solo
alejamiento, ni es tampoco suficiente un breve alejamiento,
sino que es preciso que no se haya encargado a otro velar
por la cosa.
En ánimo de favorecer al inquilino, la doctrina enseña

que no incurre en incumplimiento el locatario que se aleja

de la casa "por breve temporada como es usual por motivos
de descanso, viajes cortos, etc."33. Pensamos que con ello se
comienza a desoír al Código, pues quien se aleja, bien puede
con tiempo tomar los recaudos para que alguien vigile y cui-
de. Claro está que como no es necesario que el tercero se ins-
tale en la vivienda, ni que todos los días concurra a ella, po-
drá prescindirse de su nominación cuando la periodicidad de
visita necesaria de éste, sea equivalente al de la "breve"
temporada de turismo, o a la del "corto" viaje.
B. La sanción está prevista en el art. 1564: "Abandonan-
do el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga
sus veces, el locador tendrá derecho para tomar cuenta del
estado de ella, requiriendo las correspondientes diligencias
judiciales que fueren necesarias, quedando desde entonces
disuelto el contrato".
Se ha dicho que la intervención judicial no es indispensa-
ble para la constatación del estado de la cosa y recuperación
de la "posesión"34 constituyendo "solo un derecho del locador
que le permite acreditar fehacientemente el abandono y los
daños y deterioros sufridos por la cosa", pudiendo el locador
acudir a otros medios, como un acta levantada por escriba-
no 35 . Para esta tesis, la intervención judicial resulta, así,
conveniente pero no indispensable.
33 Borda, op. cit., ng 767.

34 En cuanto a la recuperación de la "posesión" (entrecomillamos la palabra
"posesión" para marcar que, aquí, no está empleada en sentido técnico, pues el se-
ñorío fáctico del locatario, es tenencia): 1. Con una relevante diferencia, nuestro
art. 1564 está tomado del art. 2376 del Esbogo de Freitas. Donde Freitas dice: "el
locador tendrá derecho para tomar posesión de ella, inmediatamente", nuestro Có-
digo dice: "tendrá derecho para tomar cuenta del estado de ella". Consideramos
más correcta la redacción de Vélez, que no generaliza lo de la toma de la posesión,
y sí lo de tomar cuenta del estado de la cosa. Estimamos, en efecto, que cabe hacer
un distingo según medie o no un abandono abdicativo de la tenencia. 2. Cuando
hay abandono abdicativo de la tenencia el locador podrá recuperar por sí el señorío
fáctico inmediato. 3. Cuando no hay tal tipo de abandono, pero sí el suficiente para
que el locatario caiga en incumplimiento de.su obligación de conservar la cosa (v.g.
un alejamiento imprudente de la casa, pero dejando todo su mobiliario, con ánimo
objetivado de retornar) el que el locador tome por sí el señorío fáctico inmediato, es
acto de autoridad propia prohibida, y deben intervenir los jueces.
35 Borda, op. cit, nQ 768.
Nosotros preferimos una tesis intermedia. La redacción

del texto al hablar de las correspondientes diligencias judi-
ciales que fueren "necesarias" está indicando que a veces ha-
brá no solo conveniencia, sino necesidad de acudir a ellas.
Comprendemos que si se encuentra, abandonado en el cam-
po, un automóvil, no se acuda a los jueces, sino a escribanos,
o a testigos, reserva hecha del problema de la prueba; com-
prendemos que si se encuentra la casa con las puertas abier-
tas, entre el locador con el escribano o con testigos. Pero su-
poned que la casa se encuentre cerrada, de tal manera que
para entrar haya que violentar cerraduras; parécenos que
entonces la intervención judicial se torna de rigor.
3. Obras
El locatario incumple su obligación de conservar la cosa
en buen estado haciendo "obras nocivas a la cosa arrendada
o que muden su destino, o haciendo, sin autorización, mejo-
ras que alteren su forma, o que fuesen prohibidas por el con-
trato" (art. 1562, inc. 2).
A todas esas obras, el locador puede impedirlas, y si ya
estuviesen acabadas "podrá demandar su demolición, o exi-
gir al fin de la locación, que el locatario restituya la cosa en
el estado en que la recibió" (art. 1566). Si se tratara de obras
nocivas o que muden el destino, el art. 1566 dispone que po-
drá, además, "demandar la resolución del contrato".
4. Ausencia de mejoras
Según la letra del Código, incumple la obligación de con-
servar la cosa en buen estado, el locatario que dejare de "ha-
cer las mejoras a que se obligó" (art. 1562, inc. 3).
En realidad, aquí, propiamente hablando, no se trata de
"conservar" sino de mejorar, ya poniendo la cosa en buen esta-
do, ya poniéndola en un estado más óptimo, o directamente
en un estado distinto, cuando la mejora a la que se hubiere
obligado el locatario fuera precisamente un cambio de forma.
En cuanto a la sanción de este incumplimiento, el Código
distingue (art. 1567):
a) Si el locatario dejó de hacer las mejoras prometidas "sin
haber por ello recibido cantidad alguna del locador u otra
ventaja", el locador "podrá demandar que las haga en un pla-

zo designado, con conminación de resolver el contrato".
b) Si el locatario recibió alguna cantidad para hacerlas, el
locador podrá actuar "conminándolo a volver la suma recibi-
da con los intereses, o el pago del alquiler disminuido".
c) La redacción del art. 1567 deja bastante que desear.
En la hipótesis sub a, se habla de "cantidad... u otra ven-
taja"; en la hipótesis sub b, solo se habla de "cantidad" con el
agravante que de inmediato se emplea el vocablo "suma".
Hay cantidades que no consisten en sumas de dinero, y hay
ventajas que nó son sumas de dinero ni otras cantidades. La
hipótesis sub b, debe ser ampliada, de tal modo que incluya
todos esos otros casos: el locatario deberá restituir la venta-
ja recibida con los daños y perjuicios y, si no puede restituir
la ventaja misma restituirá su valor.
La sanción prevista para la hipótesis sub b, debe ser enten-
dida coordinándola con la normada para la hipótesis sub a. Así
como para la sub a, consiste en demandar que el locatario ha-
ga las mejoras, "con conminación", etc., para la sub b, debe so-
breentenderse lo de "demandar" que el locatario haga las me-
joras, "conminándolo a volver...", etcétera.
Resumiendo: en todos los casos de incumplimiento de la
obligación de hacer mejoras, el locador podrá demandar al
locatario para que las haga, con la conminación que corres-
ponda según se trate de las hipótesis sub a o sub b.
5. Las mejoras locativas

Según lo anticipáramos (supra, aquí, 1) hay deterioros
que tienen su régimen especial. Ello resulta del art. 1573:
"El locatario debe hacer las reparaciones de aquellos dete-
rioros menores, que regularmente son causados por las per-
sonas que habitan el edificio".
A. A nuestro entender, el texto es suficientemente claro.
Corre a cargo del locatario la reparación de aquellos deterio-
ros que reúnen estas dos características: ser de entidad me-
nor y ser del tipo que regular, ordinaria, estadísticamente,
son ocasionados por la actividad de las personas que habitan
el edificio. Ambas características son de tipo objetivo; lo es,
sin duda, la de que el deterioro debe ser de entidad menor
(cuestión de hecho) y lo es también —a nuestro juicio— la de

que debe tratarse de un deterioro del tipo de los que estadís-
ticamente son ocasionados por la actividad de quienes habi-
tan el edificio. Por ello estimamos que el locatario no puede
descargarse de su obligación de reparar, so pretexto, v.g. de
que, en el caso, el deterioro ha procedido de caso fortuito, o
es el resultado del efecto natural del uso o goce.
B. Pero nuestra doctrina transita por otras aguas. Pre-
tendiendo conciliar nuestro texto con los precedentes france-
ses, lo tortura y lo interpreta introduciendo, en él, datos que
su letra rechaza.
Para conocer, y por lo menos en parte comprender (que no
es lo mismo que compartir) la posición de la doctrina que com-
batimos, volcamos de inmediato, las siguientes reflexiones.
a) Pothier, en el n2 107, enseñó que hay "ciertas ligeras
reparaciones de mantenimiento de la cosa locada, a las cua-
les el uso ha sujetado a los locatarios... que se llaman locati-
vas...; y el fundamento de este uso reside en que es ordina-
riamente la culpa de los locatarios y de las personas de su
familia lo que da lugar a ellas"; luego en el nB 220, dio una
amplia ejemplificación. Su anotador Bugnet comenta que la
posterior normativa del Código francés debe ser interpreta-
da atendiendo a Pothier, de lo que deduce que las reparacio-
nes locativas se basan en una presunción de culpa que admi-
te prueba en contrario36.
El Código Napoleón, en su art. 1754 dispone que las "re-
paraciones locativas o de pequeño mantenimiento, a las que
el locatario está obligado, si no hay cláusula contraria, son
las designadas como tales por el uso de los lugares, y entre
otras...". Y en su art. 1755 preceptúa que ninguna "de las
reparaciones reputadas locativas es a cargo de los locata-
rios, cuando ellas han sido ocasionadas por vetustez o fuer-
za mayor".
Marcadé, comentando esas disposiciones37, señala que el
locatario está obligado por los daños que se consideran "pro-
36 Pothier, Louage, números citados.

37 Marcadé, Explication, sobre los arts. 1754/6.
§105. Obligaciones de) locatario 261
venir de un uso abusivo o inmoderado de las cosas, de la fal-

ta de cuidado, de su culpa en fin; y que no es responsable de
los daños resultantes, sea de vicios de la materia o de la
construcción, sea de la vetustez o de acontecimientos de
fuerza mayor, sea del uso cuidadoso y regular de las cosas".
Son esos antecedentes los que, ya a través de Marcadé, ya
a través de otros autores, presionan sobre nuestra doctrina,
pretendiendo hacer decir a nuestro Código, lo que dice (o se
hace decir) al Código Napoleón. A nosotros nos parece evi-
dente que la letra de nuestro art. 1573 es distinta a la de los
arts. 1754 y correlativos del Código francés.
b) Por seguir a los franceses se pretende que el art. 1573
consagra una presunción juris tantum de que el pequeño de-
terioro tiene su causa en la culpa del locador o en la de las
personas vinculadas a él, admitiendo la prueba en contrario
de que se originan en caso fortuito, uso normal de la cosa o
vicio de ella38.
Que el art. 1573 tenga el carácter de una lex supletoria es
una cosa, y otra bien distinta, que cuando corresponda su
aplicación, consagre una mera presunción juris tantum. De
su letra resulta que impone una obligación, y esa obligación
existirá, si se dan los dos caracteres que exige: entidad me-
nor y ser de la clase de deterioros que regularmente son cau-
sados por las personas que habitan el edificio.
Comprendemos que buena parte de la inquietud que mueve
a la tesis que combatimos reside en el afán de conciliar el art.
1573 con el art. 1516. Porque por el art. 1516, son a cargo del
locador las reparaciones de deterioros derivados de caso fortui-
to, de la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, o que
provinieren del efecto natural del uso o goce estipulado, la doc-
trina que combatimos concluye que ellos no pueden quedar a
cargo del locatario por la vía del art. 1573.
A ese razonamiento, nosotros contestamos:
a') Los textos no se interpretan aislados, sacrificando la
letra del uno a la letra del otro, cuando es posible una conci-
38 Llambías-Alterini, sobre el art. 1573.

liación que deja a cada uno su función. No parece razonable

corregir la clara letra del art. 1573 cuando es posible compa-
tibilizarla con la del art. 1516.
Para el art. 1516 quedan los deterioros mayores, y los de-
terioros menores que regularmente no son ocasionados por
las personas que habitan el edificio.
Supongamos que aparece roto el vidrio de una ventana;
demos por supuesto que la entidad del daño lo sitúa en la
calidad de deterioro menor, y demos también por sentado
que no hay duda alguna que este daño es de la clase de los
que estadísticamente suceden por la acción de los que habi-
tan la casa. Dados esos dos caracteres, el locatario debe repa-
rar el deterioro. La doctrina que combatimos se escandaliza,
pretendiendo que el locatario puede acreditar que ha sido
ocasionado por caso fortuito (v.g. por granizo) o por vicio de la
cosa ív.g. por defectos en el vidrio que no resistió un cambio
de temperatura). Nosotros preguntamos si existe algún im-
pedimento para que en la distribución de los riesgos se car-
gue algunas consecuencias del caso fortuito sobre el locata-
rio, y dígase lo mismo de las consecuencias de algún vicio,
máxime cuando el locador solo responde por los vicios redhi-
bitorios "graves". Desde luego que no existe impedimento al-
guno para que así lo disponga la lex supletoria, y lejos de
existir impedimento, se da una ventaja: se suprimen las dis-
cusiones sobre la verdadera causa del deterioro, que al ser
—por hipótesis— de entidad menor, no debiera dar lugar a
tantos debates.
En la ejemplificación que hemos dado, quedan dos causa-
les del art. 1516 sobre las que corresponde detenerse.
Una, es la del deterioro proveniente del "efecto natural
del uso o goce estipulado". Nosotros entendemos que si es de
entidad menor, queda asumida por el art. 1573, porque en-
tra dentro de lo que por modo regular son causadas por las
personas allí mentadas. El art. 1573 no exige que medie cul-
pa, no dice que se trate de deterioros que regularmente son
causados por culpa de las personas que habitan el edificio.
Otra, es la del deterioro que sucediere "por culpa del loca-
dor, sus agentes o dependientes". Esta es una hipótesis que
evidentemente no puede quedar asumida por el art. 1573, y
siendo el deterioro mayor o menor, correrá por cuenta del lo-

cador. La razón está en que el tema de los deterioros culpa-
bles se distribuye de otro modo: arts. 1516 y 1561. Y esto
nos lleva al argumento que de inmediato damos.
b') La doctrina que combatimos, al encontrar en el art.
1573 una presunción juris tantum, lleva a esta consecuen-
cia: que siempre podrá el locador acreditar su falta de culpa.
Con esa lectura, nos parece que el art. 1573 resulta inú-
til, pues solo consagraría una presunción de culpa, colocan-
do sobre el locatario el cargo de la prueba de la ausencia de
culpa. Un cargo de la prueba de ese tipo, ya existe para to-
dos los deterioros, incluyendo los mayores, según se lee en el
art. 1570 in fine: "A falta de prueba, la pérdida o deterioro le
es imputable".
Con la lectura que nosotros le asignamos (que se ajusta a
su letra), el art. 1573 presenta su utilidad: cuando se dan los
dos caracteres que exige el texto, el locatario responde, sin
que pueda excusarse por ausencia de culpa.
c) Por seguir a los franceses, la doctrina que combatimos
pretende asignar gran importancia a los usos para la determi-
nación de lo que debe entenderse por deterioros menores^9.
Que el art. 1754 francés y los textos de muchos otros Códigos
los menten, es una cosa, y otra muy distinta que los haya in-
corporado nuestro art. 1573, el que visiblemente ha reempla-
zado la mención a los usos, por la exigencia de que sean "re-
gularmente... causados por las personas que habitan el edifi-
cio". No hay que acudir a los usos para determinar cuáles son
los deterioros menores: solo podrá invocárselos en un segundo
plano, a título de cultura media, cuando se trate de establecer
el concepto de lo "regularmente" obrado.
C. El locatario está obligado a las reparaciones locativas.
Sigúese de allí que el locador tiene acción para exigirlas.
Discuten los autores sobre la oportunidad en que pueden ser
exigidas, pues enseñan unos que recién después de finaliza-
da la locación, sostienen otros que durante el curso de ella, y
39 Spola, Contratos, n" 1086.

no faltan los que distinguen según se trate de reparaciones

urgentes o no 40 . Nuestro art. 1573 no habla de la oportuni-
dad en la que puedan ser exigidas. Hay que partir de la ba-
se de que estamos ante una lex supletoria, y que si las par-
tes nada aclaran al contratar, habrá que aplicar directa-
mente los principios generales e ir a lo dispuesto por el art.
509 en su tercer párrafo. Desde que el locatario queda cons-
tituido en mora se seguirán las consecuencias naturales de
ella, pudiendo el locador seguir la vía resolutoria, siempre
que la clase de deterioro pudiera, al no ser reparado, traer
males mayores para la integridad de la cosa41. Pero agrega-
mos que —a nuestro entender— esta obligación de reparar,
al ser una obligación de hacer queda también sujeta a lo
normado por el art. 625 sobre el deber de obrar "en un tiem-
po propio", por lo que el locatario, sin necesidad de que el
locador haya seguido el trámite del art. 509, estará en mora,
si por no hacer la reparación en tiempo propio, se han pro-
ducido otros deterioros, por los que también responderá,
ahora, a título de culpa.
IV. Obligación de comunicar las novedades
Por el art. 1530: "El locatario está obligado a poner en co-

nocimiento del locador, en el más breve tiempo posible, toda
usurpación, o novedad dañosa a su derecho, como toda ac-
ción que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa,
bajo la pena de responder de los daños y perjuicios, y de ser
privado de toda garantía por parte del locador".
Esta norma presenta, sin duda alguna, directo interés para
la teoría de la evicción vinculándose con la de los arts. 2110
y 2111. El locatario debe comunicar las novedades jurídicas
al locador.
Estimamos que, sin violencia, dada la amplitud de la ex-
presión "novedad dañosa", debe comunicar al locador, tam-
40 Comp. Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, a- 815.

bien, las novedades materiales que resultan dañosas, como

por ejemplo, la existencia de aquellos deterioros cuya repa-
ración corresponda al locador y que, de no efectuarse, pudie-
ran traer otros mayores. Freitas así lo preveía, y diversos
Códigos lo hacen42. Ello resulta, también, de la doctrina del
art. 1198.
V. Obligación de restituir
Concluida la locación, el locatario debe restituir la cosa al

locador, aplicándose, en su caso, la regla del art. 2467. Sobre
esta obligación, infra, §109, V, 2.
42 Freitas, Esbozo, art. 2374.

§106. Régimen de los gastos, obras, mejoras,
reparaciones e innovaciones hechos por el locatario
I. Generalidades
El Código, inspirándose en Freitas, trae, aquí, una fron-

dosa, pesada, dispersa y oscura reglamentación, que inten-
taremos ordenar en el presente párrafo.
1. Los problemas
Son los del "porqué", del "cuál" del "cuándo", del "cuánto"
y del "cómo".
a) ¿Por qué se aplica una determinada regla del Código?
Las reglas del Código, en esta materia, en su casi totali-
dad, tienen el carácter de lex supletoria, y se aplican, por
ende, porque van implícitas en el contrato como una cláusu-
la natural, salvo que las partes las deroguen por una cláu-
sula accidental.
Pero hay también reglas imperativas.
Sobre esto: infra, aquí, V, 12.
b) ¿Cuáles son los gastos, obras, etc. que puede realizar el
locatario?
Ello nos llevará a examinar las tres grandes posiciones
en que puede encontrarse: de prohibición, de permisión, y de
deuda.
Para las obras, mejoras, reparaciones e innovaciones, ha-
blaremos de ello en los apartados II, III, IV.
En aras de la claridad de la exposición, dejaremos los
"gastos" para el apartado VII.
c) ¿Cuándo el locador debe reembolsar los gastos, indem-
nizar las obras, mejoras, etc. al locatario? O dicho de otro
modo: ¿cuándo el locatario puede recobrar su inversión?
Este es un problema distinto del anterior. Y así, v.g. no es
lo mismo decir que al locatario le está permitido realizar tal
obra, que afirmar que el locador deba pagarla, pues puede
darse lo primero, sin lo segundo.
§106. Gastos, obras, mejoras e innovaciones del locatario 267
Sobre esto, dejando el tema de los gastos para el aparta-

do VII, examinaremos el de las obras, mejoras, etc. en el
apartado V:
d) ¿Cuánto pagará el locador en los supuestos en los que
algo deba pagar?
Se plantea aquí el problema de determinar la medida que
debe adoptarse para establecer el quantum a que asciende
lo que el locador debe pagar.
Para las obras, examinaremos el tema en el apartado VI,
y para los gastos, en el apartado VIL
e) ¿Cómo hará efectivo su crédito el locatario? Hablare-
mos de ello en el apartado VIII.
2. El vocabulario
Demos razón de los cinco vocablos que empleamos en la
rúbrica de este párrafo.
A. Gastos y obras.
La palabra "gastos" puede ser entendida en sentido am-
plio, o en sentido restringido. En sentido amplio se alude con
ella al empleo de bienes (dinero, materiales) y de trabajo, a
la inversión que, para el caso, verifica el locatario. En senti-
do restringido, se aplica solo a cierto tipo de empleo que defi-
niremos en breve.
Por "obra" entenderemos aquí, cualquier modificación
material de la cosa.
a) Si tomamos la palabra "gasto" en sentido amplio, po-
demos hablar de gastos para obras (v.g. para mejoras) y de
gastos que no se verifican para obras, como los pagos de
primas de seguros y de impuestos (art. 1540, segundo
apartado y art. 1553).
Pero aquí, el Código, aunque habla de "gastar" y de "gas-
tado" con referencia a las obras, a las modificaciones mate-
riales (así, arts. 1542 y 1548), a tales gastos prefiere llamar-
los "costos" (así, arts. 1548 y 1549), reservando la palabra
"gastos" para el caso específico de las inversiones que no se
aplican a modificaciones materiales.
Esa especificación de la palabra "gastos" la advertimos en
reiterados textos donde se habla de mejoras y gastos, mejo-
ras o gastos, reparaciones o gastos (arts. 1539/40, 1544,
268 §106. Gastos, obras, mejoras e innovaciones del locatario
1546/7, 1551/2) dando a entender que el "gasto" es un quid

especial, distinto del costo de las modificaciones.
b) Nosotros, en este párrafo, ampliaremos la palabra
"gasto" en sentido restringido: lo empleado con un destino
que no es una modificación material.
B. Obras y mejoras.
Hemos dicho que "obras" es un vocablo que sirve para de-
signar cualquier modificación material de la cosa.
En punto a modificaciones materiales, es el vocablo que
tiene mayor amplitud, en el lenguaje del Código, para desig-
nar el resultado de la actuación de una de las partes:
a) Sirve para aludir a las modificaciones disvaliosas:
obras nocivas (art. 1566).
b) Y sirve para aludir a las modificaciones valiosas, bene-
ficiosas (comp. art. 1534), a las que podemos llamar tam-
bién, "mejoras".
Ellas constituirán el objeto principal de este párrafo.
C. Mejoras, reparaciones, innovaciones.
Los autores, al tratar de las mejoras, dejan a un lado —co-
mo corresponde— las que puedan resultar de hechos de la na-
turaleza. Dando un paso más, hay que hacer abstracción tam-
bién de las que, siendo resultado de la acción humana, no lo
son de la del locatario, única hipótesis que aquí nos interesa.
Las reparaciones son una subespecie de mejoras: son me-
joras necesarias que corrigen deterioros de la cosa. El Códi-
go trae sobre las mismas, algunas reglas especiales.
Las innovaciones, en cambio, técnicamente no son mejo-
ras, pero el Código las llama mejoras (infra, aquí, III, 2, C.)
II. Obras prohibidas al locatario
La prohibición solo puede emanar del acuerdo de partes.

Lo normal es que esté contenida en el contrato de locación,
ya en una cláusula natural, ya en una cláusula accidental.
Pero puede resultar también de un pacto posterior que mo-
difica el contrato de locación, pues entonces la prohibición es
fruto del acuerdo de partes.
Pero la prohibición no puede emanar de un acto unilate-
ral del locador. Como lo recuerda el art. 1533 in fine: "Des-

pués de hecho el contrato, el locador no puede prohibir al lo-
catario que haga mejoras".
1. Prohibiciones por una cláusula natural

Ellas resultan de la lex supletoria.
Están así prohibidas: las obras que cambian la forma, las
que mudan el destino, las nocivas y las tardías.
A. El locatario no puede cambiar la forma de la cosa
arrendada: arts. 1533, 1537, 1562, inc. 2, 1565.
Lo de "forma de la cosa" es una expresión bastante ambi-
gua, que da un amplio poder de apreciación al juez 1 ; la ex-
presión debe tomarse en sentido restringido, pues si no,
cualquier modificación material sería cambio de forma, y to-
das las mejoras quedarían vedadas.
Hay cambio de forma cuando se modifica la cosa, alteran-
do su destino socioeconómico.
Por destino socioeconómico de la cosa, entendemos el
objetivo2, el normal, el que la cosa en sí, por su configura-
ción, anuncia. El destino socioeconómico puede no coinci-
dir con el contractual, pues, v.g. nada impide que se alqui-
le para oficina una casa que ediliciamente clama por un
destino para vivienda.
Hay, por ello, cambio de forma si lo que ediliciamente es
vivienda se altera físicamente para volverlo comercio o vice-
versa 3 .
No hay cambio de forma si las obras por grande que sea
su magnitud, no afectan el destino socioeconómico. Por ello,
no son cambios de forma prohibido las obras de los arts.
1535 y 1536. El destino socioeconómico de los baldíos en las
ciudades y pueblos es la edificación, que lejos de estar prohi-
bida, está permitida (art. 1535); el destino de los terrenos in-
cultos en la campaña es la producción, y no es cambio de for-
ma la introducción de mejoras rústicas (art. 1536).

2 Comp. lo que a propósito de "inmuebles destinados a vivienda' decimos en
§20, III, 3, B.
3 Comp. Rezzónico, Estudio, II, pág. 206.
Pero habría cambio de forma, si se pretendiera edificar

en el jardín de una casa urbana. Aquí, la cosa, en cuanto tal,
tiene ya marcado un destino socioeconómico, y afectando el
jardín, la forma estructural de la cosa que clama por un lu-
gar abierto, queda afectada.
B. El locatario no puede hacer obras que muden el desti-
no de la cosa arrendada: art. 1566.
Es ésta una prohibición distinta de la anterior como se ve
del art. 1562, inc. 2 (donde ambas están contempladas) y del
art. 1566 (comparándolo con el art. 1565).
Aquí, por "destino" entendemos que debe conceptuarse tal,
al contractual, y en esto radica la diferencia con el cambio de
forma, para el que se valora el destino socioeconómico.
Cuando el destino socioeconómico coincide con el contrac-
tual, la hipótesis de cambio quedará absorbida por el art.
1566, con mayor variedad de sanciones. El interés de distin-
guir ambas hipótesis surgirá cuando difieran el destino socio
económico y el contractual.
Si un baldío urbano es arrendado para vivero de plantas,
edificar no estará prohibido por cambio de forma (art. 1535)
pero sí por mudanza de destino (art. 1566).
C. El locatario no puede hacer obras nocivas: art. 1562,
inc. 2 y art. 1566.
Las obras nocivas son lo contrario de las mejoras, perjudi-
can, desvalorizan la cosa.
Un ejemplo de obras nocivas lo da el primer precepto del
-art. 1534: "En las casas y predios urbanos, y en los edificios
de los predios rústicos, no podrá el inquilino hacer obras que
perjudiquen la solidez del edificio, o causen algún inconve-
niente, como el rompimiento de paredes maestras para abrir
puertas o ventanas".
D. El locatario no puede hacer obras tardías. Tal es lo que
resulta de una de las excepciones del art. 1533. El art. 1533
autoriza ciertas obras al locatario, pero "con tal... que no haya
sido citado para la restitución de la cosa".
El locatario está, sin duda, citado para la restitución de la
cosa, cuando se le corre traslado de la demanda de desalojo,
con tal que la demanda sea fundada, lo que se determina en
la sentencia que la acoge4. Si la demanda no prospera, mal
podría calificarse a la obra de "tardía", porque lo contrario

equivaldría a dar al locador la posibilidad de substraerse a la
regla del art. 1533 in fine: "Después de hecho el contrato, el
locador no puede prohibir al locatario que haga mejoras".
Pero no creemos que sea necesario algo tan formal como
una demanda de desalojo. Reserva hecha del tema de la
prueba, una reclamación extrajudicial fundada debe bastar,
cuando baste una manifestación de este tipo para poner fin
al contrato haciendo surgir la obligación de restituir.
Desde que el locatario sabe que debe restituir, y que di-
cha restitución le es exigida, las obras que emprenda se-
rán tardías. Lo mismo debe decirse de la continuación que
hiciera de obras que hubiera comenzado antes 0 salvo, se-
gún el principio de buena fe, las imprescindibles para que
no se pierda lo anterior.
Lo de "tardías" interesa para las obras del art. 1533, y, en
nuestra opinión, interesa también para cualquier otra obra
que, de haber sido hecha antes del requerimiento fundado de
restitución, hubiera entrado en la calidad de permitida.
2. Prohibiciones por una cláusula accidental

Es la hipótesis prevista por el art. 1538: "Habiendo en el
contrato prohibición general de hacer mejoras, o prohibición
de hacer mejoras determinadas, el locatario no puede en el
primer caso hacer mejoras algunas, y en el segundo no po-
drá hacer las mejoras prohibidas, si el locador no lo hubiere
autorizado posteriormente".
A. Puede haber, por lo tanto, una prohibición general y
una prohibición particular.
Cuando la prohibición es general, eso de que el locatario "no
puede... hacer mejoras algunas" debe ser tomado con reservas.
No incluye las mejoras a cargo del locador que el locatario rea-
liza en los términos de los arts. 1518 y 1544 ni tampoco las lla-
madas mejoras locativas (supra, §105, III, V). Por lo demás, el
mismo contrato puede marcar excepciones en más o en menos.
4 Borda, loe. cit.

5 Machado, Exposición y Comentario, IV, pág. 294.
Cuando la prohibición es particular, sin duda que el locata-

rio no podrá hacer lo prohibido. Pero de la existencia de una
prohibición particular no podrá concluirse a contrario que
pueda hacer cualquier otra mejora, pues a lo prohibido parti-
cularmente por una cláusula accidental, hay que añadir lo
que resulta prohibido por una cláusula natural (aquí, sub 1).
Tanto la prohibición general como la particular recaen so-
bre lo que, de no mediar ellas, estaría permitido. Para prohi-
bir lo que naturalmente ya está prohibido no hace falta una
cláusula accidental, y si se diera una previsión expresa en
tal sentido, sería simplemente reiteración de lo que ya está
implícito.
B. Se aplica la misma doctrina cuando la prohibición
emana de un pacto posterior al contrato.
3. Régimen
Es el siguiente:
A. Si se trata de cambio de forma (hipótesis sub 1 A) o de
obras prohibidas por una cláusula accidental (hipótesis sub
2) se aplica el art. 1565: "el locador podrá impedirlas; y si ya
estuvieren acabadas, podrá demandar su demolición, o exi-
gir al fin de la locación, que el locatario restituya la cosa en
el estado en que la recibió".
Si se trata de obras nocivas o de mudanza de destino, el
locador, además de las posibilidades del art. 1565, tiene la
de demandar la resolución: art. 1566.
Sobre las obras tardías no hay una regla expresa. Por hi-
pótesis, no es el caso de demandar la resolución, pues una
obra tardía da por supuesto que ya es exigible la obligación
de restituir. Corresponderá aplicar la doctrina del art. 1565,
adecuada a las circunstancias.
B. En principio, el locatario nada puede reclamar por las
obras prohibidas (infra, aquí, V, 1)
III. Obras permitidas al locatario
En pos de una terminología que se adecué cómodamente

a las diferencias de régimen que luego verifica el Código, ca-
linearemos a estas obras de "permitidas", subdividiéndolas

luego, en facultativas y autorizadas.
"Obras permitidas" es el género próximo. La permisión
puede derivar de una pluralidad de fuentes. Puede estar
contenida en el contrato de locación, ya en una cláusula
natural, ya en una accidental, y a fortiori, puede resultar
de un acuerdo modificatorio posterior. Aun más: a diferen-
cia de la prohibición que no puede emanar de un acto uni-
lateral del locador (supra, aquí, II) la permisión puede
provenir de un acto unilateral (doct. art. 1538 in fine). La
diferencia entre la que proviene de fuente bilateral y la
que surge de acto unilateral, reside en esto: la de fuente
contractual no puede ser revocada, en tanto que la de fuente
unilateral puede ser revocada mientras no haya sido utiliza-
da por el locatario.
Dentro de las obras permitidas, como especies, detectamos
las obras facultativas y las autorizadas. Facultativas son las
permitidas por la lex supletoria en tanto que autorizadas son
las permitidas por un acto (bilateral o unilateral) en que se
explicita o se da por explicitada la voluntad del locador. En
un primer examen, pareciera que esta distinción que verifi-
camos es una inútil complicación terminológica, pues en defi-
nitiva lo que llamamos obras "facultativas" al resultar de la
lex supletoria integran el contrato como una cláusula natu-
ral, y son por ende autorizadas implícitamente por el locador,
pero como veremos que la distinción tiene su importancia
práctica, nos resulta necesario adecuar, así, la terminología.
1. Obras facultativas
La permisión resulta aquí, de la lex supletoria. Son tales:
A. Las del art. 1533, que constituye la regla genérica: "No
habiendo prohibición en el contrato, el locatario, sin necesi-
dad de autorización especial del locador, puede hacer en la
cosa arrendada, con tal que no altere su forma, o que no haya
sido citado para la restitución de la cosa, las mejoras que tu-
viere a bien para su utilidad o comodidad..."
a) El locatario puede hacer las obras que tuviere a bien
para su utilidad o comodidad, salvo, desde luego, que se tra-
te de obras prohibidas.
Como prohibidas, el texto enumera tres casos: las prohi-

bidas en el contrato (aludiendo, aquí, a las prohibidas por
una cláusula accidental), las que alteren la forma, y las tar-
días. A esos tres casos, como resultantes de otros textos, de-
ben agregarse las obras que no estén prohibidas por una
cláusula natural o por una cláusula accidental.
b) Son obras para la "utilidad o comodidad" del locatario.
Se trata de mejoras útiles y de mejoras voluptuarias. A for-
tiori, quedan incluidas las necesarias, ya que en una de las
acepciones, lo de "útil" incluye lo necesario (doct. art. 591).
c) Dentro de lo necesario, entran, a nuestro juicio, las repa-
raciones de deterioros que el Código coloca a cargo del locador,
pero que el locatario haya realizado.
Entran, no solo en el caso de urgencia (doct. arts. 1518 y
1539, inc. 3) sino también cuando faltaren las razones de ur-
gencia; ello es así, porque aquí solo estamos preguntando so-
bre si están o no permitidas, sin indagar todavía quién debe
pagarlas, que constituye un tema distinto (infra, aquí, V).
Pero hay que excluir las reparaciones locativas.
La razón de excluirlas de la categoría de "facultativas" re-
side en esto: se encuentran sujetas a un régimen más
severo, como es el de las "debidas" (infra, aquí, IV)
B. El caso anómalo del art. 1534, segundo apartado: "Puede,
sin embargo, quitar o mudar divisiones internas, abrir en esas
divisiones puertas o ventanas, o hacer obras análogas, con tal
que desocupada la casa, la restituya en el estado en que se obli-
gó a restituirla o en que la recibió, si así lo exigiese el locador".
Sobre la anomalía: infra, aquí, 3.
2. Obras autorizadas
Detectamos tres categorías de éstas: autorizadas por au-
torización especial, autorizadas por autorización corroboran-
te, y autorizadas por autorización anómala.
No se nos acuse de introducir complicaciones clasificato-
rias. Búsquese, si se quiere, otro vocabulario, pero la compli-
cación está en la regulación legal.
A. Autorización especial.
La autorización que el Código llama "especial " (así: art.
1541 in fine) puede derivar de una cláusula accidental del

contrato, o de un pacto posterior y puede ser dada también
por acto unilateral. A las dos primeras posibilidades se refiere
el art. 1541 in fine ("...estipulada en el contrato... estipulada
por separado") y a la tercera, los arts. 1537 y 1538, in fine.
a) La autorización especial dada en el contrato, deroga la
lex supletoria prohibitiva (v.g.: la que prohibe el cambio de
forma) por el mecanismo de una cláusula accidental.
b) La otorgada con posterioridad al contrato, si es fruto del
acuerdo de partes, deroga la prohibición contractual, sea la
contenida en una cláusula natural (inserta por la lex supleto-
ria) sea la contenida en una cláusula accidental prohibitiva.
Si fue otorgada con posterioridad al contrato, por acto
unilateral del locador, vale en cuanto no sea revocada, pero
no podrá serlo si el locatario ya aprovechó de ella.
c) La autorización especial, en todos los casos, es un apar-
tamiento de la prohibición que, de no darse ella, existiría.
De allí que debe ser expresa indicándose cuáles son las obras
autorizadas (doct. art. 1542); no bastaría con una autoriza-
ción general para hacer mejoras (doct. art. 1541).
B. Autorización corroborante.
Un problema de interpretación puede crear la cláusula
por la cual el locador "hubiere autorizado al locatario para
hacer mejoras sin otra declaración". ¿Se interpreta esa cláu-
sula en el sentido de que podrá hacer cualquier mejora o solo
algunas mejoras? El art. 1541 decide que se entienda referi-
da "a las mejoras que el locatario tiene derecho a hacer sin
depender de autorización especial", es decir a las mejoras fa-
cultativas, a las permitidas por la lex supletoria.
A este tipo de autorización la llamamos "corroborante".
Su interés es éste:
Según los principios generales, lo que la lex supletoria dice
no es necesario reproducirlo explícitamente en el contrato,
pues forma una cláusula natural, y si las partes lo reproduje-
ran, nada agregarían.
Pero para el régimen de las mejoras, la autorización co-
rroborante algo agrega. No agrega para la hipótesis del art.
1539, inc. 4, que expresamente aclara que no interesa que el
locador haya dado autorización pero sí, para la hipótesis del

art. 1539, inc. 6, donde la existencia de la autorización es
necesaria, y ya es autorización la corroborante. Añádase a ello
que si hay autorización corroborante ya pueden entrar a fun-
cionar los incs. 1 y 2 del art. 1539.
Se advierte, por lo demás, que la autorización corroboran-
te puede ser general o particular.
El art. 1541 nos habla de la general que abarca todas las
obras facultativas. Pero es posible una particular que solo se
refiera a una o a algunas obras facultativas.
C. Autorización anómala.
Ubicamos en esta categoría los supuestos de los arts.
1535 y 1536. Presentan, entre ellos, sus diferencias de régi-
men (infra, aquí, V, 9) pero, desde el punto de vista de la
permisión de hacer obras, tienen un punto en común. Por el
art. 1535, si la locación fuese de terrenos en las ciudades o
pueblos de campaña "entiéndese que ha sido hecha con auto-
rización al locatario de poder edificar en ellos"; por el art.
1536 si la locación ha sido de terrenos incultos "entiéndese
también que ha sido hecha con autorización al locatario de
poder hacer en ellos cualquier trabajo de cultivo, o cuales-
quiera mejoras rústicas".
Lo común de ambos casos es que, para los dos entiéndese
dada una autorización. También de común tienen el que tra-
tándolas como mejoras, son en realidad innovaciones6.
Lo de anómalo, en ambos casos, reside en esto otro: como
la permisión resulta de la lex supletoria, estas obras se pare-
cen a las facultativas, pero la ley no las ha sujetado al régi-
men de las facultativas, sino al de las autorizadas.
3. Régimen
Comparándolo con el de las obras prohibidas:
A. En las obras facultativas y en las autorizadas, pues el
locatario obra en situación de permisión, se descarta la apli-
cación de los arts. 1565 y 1566.
6 Sobre el concepto de innovación: nuestro Derechos reales, §31, V.

Como regla general, se descarta que el locador pueda im-

pedirlas, ni demandar su demolición, ni exigir que el locata-
rio restituya la cosa en el estado en que la recibió, ni deman-
dar la resolución.
A esta regla general, constituye una excepción el caso de
las facultativas anómalas del art. 1534 (supra, aquí, III, 1)
pues se posibilita que el locador exija la restitución en el es-
tado en el que el locatario se obligó a restituir o en que reci-
bió la cosa. Pero no podría el locador, durante el curso de la
locación, ni impedir la obra, ni demandar su demolición, ni
resolver el contrato.
B. En cuanto al pago de las obras permitidas: infra, V, 2.
IV. Obras debidas por el locatario
Por el contrato (o por pacto posterior) el locatario puede

haberse obligado a realizar ciertas obras.
Ello puede resultar de una cláusula natural (así: arts.
1563 y 1573) y puede resultar de una cláusula accidental.
Las obras debidas, son a fortiori, permitidas, pudiendo,
incluso, entrar en la subcategoría de permitidas "autoriza-
das", como se ve del art. 1539 inc. 1 y del art. 1543. Pero su
régimen es más intenso. Ante lo permitido, se puede o no
usar de la permisión, pero quien debe realizar algo, está
obligado a cumplir, con todas las consecuencias que se si-
guen del incumplimiento.
Si aquí nos hemos detenido a su respecto, es para llamar
la atención sobre una particularidad: no es lo mismo consta-
tar que el locatario debe realizar ciertas obras que afirmar
que los gastos corren por su cuenta. Puede darse lo primero,
sin lo segundo, como se ve del art. 1539 inc. 1 y del art. 1543.
V. Pago de las obras hechas por el locatario: "el cuándo"
El locatario que hizo los desembolsos, en múltiples casos

tiene el derecho de recuperarlos, ya en todo, ya en parte, re-
clamándolos del locador.
En este apartado, daremos respuesta a la siguiente pre-

gunta: ¿cuándo tiene ese derecho?
1. Las obras prohibidas
El locador no está obligado a pagarlas, pues su régimen es
el de los arts. 1565 y 1566. Esto se confirma con lo dispuesto
en el art. 1551 que contempla el caso más grave de culpa del
locador y preceptúa que éste está obligado a pagar todas las
mejoras y gastos "con excepción únicamente de las que el lo-
catario hubiese hecho, sin tener derecho para hacerlas".
Esta afirmación no queda contradicha por el hecho de que
el locador deba pagar las mejoras (doct. art. 1539, inc. 2, in-
fra, aquí, V, 4) si luego, pese a la prohibición contractual se
obligó a ello, porque desde que el locador obra así, convierte,
ex post fado, a. lo prohibido, en autorizado.
Tampoco queda contradicha por la doctrina de los arts.
1620/1 porque aquí interviene un acto de voluntad posterior
del locador {infra, aquí, V, 11).
2. Las obras permitidas y las debidas
Se ha dicho que el principio general de la lex supletoria,
es que el locador debe reembolsar las mejoras, siendo la ex-
cepción el no reembolso7. Nosotros pensamos que el princi-
pio general es otro: el del no reembolso. Esto resulta del en-
cabezamiento del art. 1539: "Solo es a cargo del locador pa-
gar las mejoras y gastos hechos por el locatario..." Lo más
que puede decirse es que la enumeración de casos que verifi-
ca el art. 1539 no es exhaustiva.
En los números siguientes procederemos a examinar los
distintos casos, adoptando, en la exposición, el orden en que
son presentados por el art. 1539.
Podríamos haber seguido otro método: reordenar los casos
del art. 1539, presentándolos en el mismo orden en que he-
mos ido describiendo las hipótesis de obras permitidas, co-
menzando con las dos de obras facultativas (genérica y anó-
mala), siguiendo con las tres de obras autorizadas (especial,
corroborante y anómala) para luego pasar a las obras debidas.

Pero preferimos seguir el orden del art. 1539 por estas

dos razones:
Primera, porque aquí el numeral de los incisos del art.
1539 viene a funcionar como un nombre dado al caso, con el
cual se lo identifica luego en siete artículos (arts. 1540,
1545/50) remisorios.
Segunda, porque en un mismo inciso del art. 1539 se acu-
mulan, a menudo, diversas hipótesis de las que nosotros he-
mos hablado.
Complicaría inútilmente la exposición, y daría lugar a
reiteraciones y excepciones complejas, el alterar el orden de
la ley.
3. El inc. 1 del art. 1539

Es a cargo del locador pagar las mejoras hechas por el lo-
catario: "Si en el contrato o posteriormente, lo autorizó para
hacerlas y se obligó a pagarlas, obligándose o no el locatario
a hacerlas".
Las mejoras de este inciso debe pagarlas siempre el loca-
dor, pues debe hacerlo, incluso en la hipótesis de que la loca-
ción se resuelva por culpa del locatario (art. 1552).
A. El primer requisito para que se dé el caso del inc. 1, es
que medie autorización. Es un requisito necesario, aunque
no suficiente.
Para decirlo con otras palabras, si hay autorización, el caso
puede entrar en el inc. 1, lo que no significa que entre fatal-
mente, pues para que entre, deben concurrir otros requisitos.
a) Autorizado está el que goza de una autorización espe-
cial (supra, aquí, III, 2, A). Es ella la mentada en el primer
precepto del art. 1542. El dotado de una autorización espe-
cial puede entrar en el inc. 1.
Autorización es la corroborante del art. 1541 (supra, aquí,
III, 2, B)
Puede entrar en el inc. 1.
En cuanto a la autorización anómala (supra, aquí, III, 2,
C) de los arts. 1535 y 1536, por lo que en su lugar diremos
(infra, aquí, V, 9) el régimen es éste: la del art. 1536 puede
entrar en el inciso, en tanto que la del art. 1535 tiene su ré-
gimen propio.
b) Dada la letra del inciso, se sujetan al régimen de las auto-

rizadas, las obras debidas, en este sentido: que para el inc. 1 es
indiferente que sean o no debidas. Ello se repite en el art. 1543.
Por lo demás, cuando son debidas, son a fortiori, implíci-
tamente autorizadas, porque implicaría una contradicción
que alguien deba algo, sin posibilidad de cumplir por falta
de autorización.
c) Aún más: por la combinación de los arts. 1514 y 1542
(segundo y tercer precepto) entran en la doctrina del inc. 1
del art. 1539 las obras en las que no media una sacramental
autorización especial, o una sacramental autorización corro-
borante, o una implícita autorización anómala del art. 1536,
pero en que existe una obligación asumida por el locador de
pagar la mejora.
Quien autoriza, por eso solo no se obliga a pagar (doct.
art. 1540), pero quien se obliga a pagar, está autorizando,
pues no es necesario que la autorización vaya expresada con
palabras sacramentales, bastando con que resulte de la in-
terpretación de los términos empleados.
El locador que dice "me obligo a pagar las mejoras que
realice el locatario" está dando una autorización corroboran-
te (doct. art. 1541); el locador que diga "me obligo a pagar
tales mejoras" está autorizando esas mejoras...
B. El segundo requisito es éste: que el locador no se haya li-
mitado a autorizar las mejoras, sino que además se haya obli-
gado a pagarlas.
Por lo que hemos dicho, ese requisito ya se cumple en la
hipótesis sub c de la letra anterior. Pero, en los demás casos,
tiene también que aparecer.
C. El tercer requisito, común a todos los casos enumerados
sub A, es el que estatuye el segundo apartado del art. 1542:
"Autorizándose mejoras que el locador se obliga a pagar, debe
designarse el máximum que el locatario puede gastar, y los
alquileres o rentas que deban aplicarse a ese objeto".
Es verdad que, por el primer apartado del art. 1542 éste
pareciera circunscribirse a la hipótesis de autorización espe-
cial. Pero, por un lado, el segundo apartado del art. 1542 tie-
ne una redacción más genérica; por el otro, si el segundo
apartado no rigiera la hipótesis de autorización corroborante
del art. 1541, carecerían de sentido pleno los incs. 4 y 6 del

art. 1539 y el art. 1552; finalmente, el tercer apartado del art.
1542, al mentar las disposiciones "anteriores" permite incluir
a la autorización corroborante del art. 1541. Razónese análo-
gamente para los demás casos mentados sub A.
D. Por el tercer apartado del art. 1542: "No observándose
las disposiciones anteriores, la autorización se reputará no
escrita, si fue estipulada en el contrato, y será nula si fue es-
tipulada por separado".
Esto incluye tanto a los requisitos que deban concurrir
para que pueda hablarse de "autorización" en el sentido del
inc. 1 del art. 1539, como la declaración del locador de que se
obliga a pagar, con los requisitos que ésta exige.
E. Desde el punto de vista de la prueba, el art. 1543 exige
la escrita. Aquí, lo relevante, es que la obligación de pagar
mejoras resulte de escrito. El art. 1543 se refiere, en efecto a
las "autorizaciones para hacer mejoras, con obligación de pa-
garlas el locador".

El locador debe pagar al locatario las mejoras: "Si lo auto-
rizó para hacerlas, y después de hechas se obligó a pagarlas".
Según la letra de este inciso, se confirma la doctrina de
que no basta con la sola autorización.
La diferencia entre este caso y el anterior, reside en esto:
aquí la obligación es asumida con posterioridad a la realiza-
ción de la mejora.
En rigor, lo mismo debe decirse del caso en que el locador
no haya autorizado las mejoras, pero después de hechas se
haya obligado a pagarlas. Para esta lectura, no hace falta
acudir a Freitas 8 que no es nuestro legislador. Basta con
acudir a los principios, pues quien antes después de realiza-
das las mejoras se obliga a pagarlas, las autoriza, y quien
después de realizadas se obliga a pagarlas se coloca en la si-
tuación de quien ratifica.
8 Comp. Rezzónico, op. cit., pág. 178, nota 163.


El locador debe también pagar las mejoras hechas por el
locatario: "Si fuesen reparaciones... a su cargo, que el locata-
rio hiciese en caso de urgencia".
Se advierte que nada de extraño hay en que el locador deba
pagar tales mejoras. Es él quien debió realizar tales reparacio-
nes, y a su cargo (art. 1518); si no cumplió con su deber es jus-
to que reembolse la mejora al locatario que lo sustituyó en la
actividad.
El Código ha limitado este deber de reembolso a la hipó-
tesis en que mediara urgencia (arts. 1518, 1544 y el inciso
sub examen). Si el locatario realiza las reparaciones sin que
medie urgencia, no podrá invocar este texto e irá al régimen
común de las mejoras facultativas.
Estas reparaciones en caso de urgencia, debe pagarlas,
siempre el locador, pues su obligación rige incluso cuando la
locación se resuelve por culpa del locatario (art. 1552)
Aun más: sería nula la cláusula contractual que dispusie-
ra que estas reparaciones en caso de urgencia cediesen a be-
neficio de la cosa arrendada no pudiendo reclamar el locata-
rio indemnización alguna (doct. art. 1545). Pero esto, desde
luego, debe ser entendido en cuanto se tratara de un contra-
to en que las reparaciones estuvieran a cargo del locador y
fueran realizadas por el locatario en caso de urgencia ya que
nada impediría que por el contrato las reparaciones estuvie-
ran a cargo del locatario.

El locador debe pagar las mejoras: "Si fuesen necesarias o
útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aun-
que no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización
para hacerlas".
Por lo que señala la parte final del inciso, el caso cobra
interés cuando no entra en las previsiones de los incs. 1 y 2.
Aquí el hecho de que la resolución se produce "sin culpa del
locatario" abre el camino al derecho al reembolso, sin necesi-
dad de que el locador se haya obligado a ello (art. 1540).
Las mejoras necesarias o útiles entran en la categoría de
"facultativas" (supra, aquí, III, 1) para las que la permisión
emana de la lex supletoria y la obligación de pagarlas cuan-

do la resolución es "sin culpa del locatario" emana también
de la lex supletoria.
Constituye una excepción a la obligación de pagar las me-
joras necesarias o útiles cuando la resolución es "sin culpa
del locatario", el caso en el que tampoco haya culpa del loca-
dor, si además se estipuló "que las mejoras habían de ceder
a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario
exigir indemnizaciones por ellas" (art. 1550, inc. 1).
Entran en este inciso las reparaciones de deterioros que
no caigan en el inc. 3, es decir las que no fueran realizadas
en caso de urgencia. Son mejoras necesarias.
Pero no entran, aunque sean necesarias o útiles, las me-
joras debidas que el locador solo debe pagar en las hipótesis
de los incs. 1 y 2 del art. 1539 y en la de resolución por culpa
del locador (art. 1551 y doct. art. 1550, inc. 2 a contrario).

El locador debe pagar: "Si fuesen mejoras voluntarias, si
por su culpa se resolviese la locación".
Aquí, es el factor "culpa" del locador, el decisivo. No es ne-
cesario que se haya obligado a pagar las mejoras (art. 1540).
Cuando la resolución se produce sin culpa del locatario,
éste tiene derecho a las mejoras, necesarias y útiles (inc. 4),
pero, si además hay culpa del locador, tienen por este inc. 5
derecho también a las voluntarias. Lo confirma el art. 1551,
que habla de "todas las mejoras o gastos" con lo que quedan
incluidas no solo las facultativas, sino también las debidas.
Como concurre el factor "culpa" del locador, la obligación
de pagar pesa "no obstante que en el contrato se hubiese es-
tipulado que las mejoras cediesen a beneficio de la cosa
arrendada, o de no poder el locatario exigir por ellas indem-
nización alguna" (art. 1545).

El locador debe pagar las mejoras: "Si la locación fuese
por tiempo indeterminado, si lo autorizó para hacerlas y exi-
gió la restitución de la cosa, no habiendo el locatario disfru-
tado de ellas".
A. Comparemos la locación por tiempo determinado con

la locación por tiempo indeterminado.
a) En la locación por tiempo determinado, el locatario no
tiene derecho, como regla, a cobrar las mejoras que hubiere
realizado. Puede cobrarlas si se encuentra en algunas de las
situaciones excepcionales de la doctrina del art. 1539. Pero
entre esas situaciones no se encuentra, por cierto, el hecho
de la expiración del término previsto.
El locatario que sabiendo que no podrá cobrar las mejoras
por la sola expiración del término, las realiza, obra con cál-
culos previsibles, en el sentido de que sabe por cuanto tiem-
po las disfrutará; no las cobrará, pero si las hace, es porque
piensa que le queda tiempo para disfrutarlas, y en todo caso,
suya fue la decisión. Por ello, v.g., decirle al locatario que
puede hacer las mejoras facultativas, es ya hacerle presente
un derecho interesante.
b) Pero en la locación por tiempo indeterminado, el loca-
tario no puede hacer cálculo alguno. La locación puede con-
cluir en cualquier momento, por decisión del locador. No tie-
ne asegurado tiempo alguno de disfrute.
La ley le otorga una salida: obtener una autorización. Esa
autorización le otorga indirectamente un tiempo de disfrute.
El contrato podrá concluir igualmente en cualquier momen-
to por decisión del locador, pero si concluyera antes de que el
locatario hubiera disfrutado de la mejora, tendrá derecho a
ser indemnizado.
Tal es el sentido del inciso 6 sub examen, cuya doctrina es
reiterada en el art. 1577.
B. El campo de acción del inciso 6 sub examen y del reite-
rante art. 1577 se encuentra hoy notablemente circunscripto.
No rige para las locaciones que por el art. 1507 (texto se-
gún ley 11.156) se encuentran sujetas a un plazo mínimo
optativo; allí, el locatario puede hacer sus cálculos. Con ma-
yor razón no rige para los arrendamientos sujetos a plazo
mínimo bilateral de las leyes de locaciones urbanas (art. 2,
ley 23.091) y rurales (art. 4, ley 13.246 ref.)
En la medida en la que el locatario puede invocar un pla-
zo mínimo, su situación no es distinta a la de un locatario
por ese tiempo determinado.
C. El inciso 6 sub examen se aplica, sin duda, cuando el

locatario nada haya disfrutado.
Pero, ¿quid, si algo disfrutó?
Pretender que baste con cualquier disfrute, por cualquier
tiempo, así fuera por un instante, sería caer en una inter-
pretación irrazonable, contraria a la razón de la norma.
Debe tratarse de un disfrute razonablemente suficiente
para que cese la aplicación del texto. Desembocamos en una
cuestión de hecho, para lo cual habrá que tener en cuenta el
tipo de obra autorizado, y lo que puede ser un cálculo razo-
nable, según lo que las partes verosímilmente pudieron pre-
ver, obrando con cuidado y previsión (doct. art. 1198).
Entre nada disfrutar y disfrutar suficientemente, media
toda una graduación. En los casos intermedios, la indemni-
zación será proporcional.
D. El inciso 6 sub examen se conforma con que medie una
autorización. No es necesario que, además, el locador haya
asumido la obligación de pagar la mejora: art. 1540, primer
apartado.
9. Los arts. 1535 y 1536

Hemos dicho que la enumeración del art. 1539 no es ex-
haustiva.
Hay que incluir, como un caso más, al del art. 1535. El
del art. 1536, en cambio, no es un caso distinto de los con-
templados en el art. 1539; si ahora lo recordamos, es solo
por una cierta vinculación que presenta con el del art. 1535,
lo que aconseja tratar a ambos conjuntamente.
Según lo puntualizáramos en su lugar, los arts. 1535 y
1536 contemplan innovaciones que disfrutan de un régimen
de autorización anómala (supra, aquí, III, 2, C).
Ahora bien:
A. Según el art. 1535: "Si la locación fuere de terrenos
en las ciudades o pueblos de campaña, entiéndese que ha
sido hecha con autorización al locatario de poder edificar
en ellos, siendo de cuenta del locador las mejoras necesa-
rias o útiles".
¡Menos mal que no quedan incluidas, también, las volun-
tarias! Mientras únicamente haya esta autorización anóma-
la del art. 1535, las voluptuarias solo podrán ser reclamadas

por el locatario, en la hipótesis del inc. 5.
a) Obsérvese todo lo anómalo que presenta el supuesto
sub examen.
Como la lex supletoria reputa dada la autorización y repu-
ta asumida por el locador la obligación de pagar las mejoras,
uno podría sentirse tentado a pensar que se trata únicamente
de subsumir el caso dentro de la teoría del inc. 1 del art. 1539,
respecto del cual presentaría esta única diferencia: no se re-
queriría una voluntad explícita, bastando con la implícita
atribuida por la lex supletoria.
Pero la anomalía no se detendría allí, porque para el caso
del inciso 1 es preciso que las partes hayan fijado el máxi-
mum que el locatario puede gastar en tanto que el art. 1535
da por asumida la obligación sin fijarle límite alguno.
b) Lo anómalo de la regla puede conducir a situaciones di-
fíciles para el locador, que no puede invocar la ignorancia
del Derecho. Se impone una prudente aplicación.
Por de pronto, eso de que "entiéndese" que la locación
ha sido hecha con autorización de edificar, cesa de tener
aplicación, no solo cuando hay una cláusula accidental ex-
plícita en contrario, sino también cuando del contexto del
contrato resulta que no puede entenderse así. Porque si en
las ciudades o pueblos se arrendara un baldío para destino
agropecuario, levantar un edificio ciudadano sería un cam-
bio de destino, esto es, realizar una obra prohibida por el
art. 1556. Mal podría pretenderse que el art. 1535 derogue
al art. 1556...
Añádase a ello, que esta norma, ingresando al contenido
contractual se sujeta a lo normado por el art. 1198. Eso del
"entiéndese" debe ser valorado según la buena fe "y de
acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o
pudieron entender, obrando con cuidado y previsión". Para
dar un ejemplo, no puede entenderse autorizada una edifica-
ción que, dado el plazo contratado, no es de esperar que quede
concluida antes de su expiración, o que, aun concluida no sea
disfrutada por el locatario; lo que se pactó fue una locación de
cosa, y no, por vía indirecta, lo que por no servir al locatario,
vendría a ser, prácticamente, una locación de obra Ni puede
pensar que esta autorización "anómala" del art. 1535 equival-

ga a la autorización del art. 1539, inc. 6.
Por lo demás, para que una mejora sea "útil" debe ser de
manifiesto provecho para cualquier poseedor de la cosa (art.
591). Lo que en una ciudad puede calificarse de útil, en un
pueblo puede caer en la categoría de lo suntuario. Y a la inver-
sa, lo que en un pueblo puede ser útil, en una metrópoli puede
resultar totalmente inapropiado, y lejos de implicar un mayor
valor, conducir a una desvalorización del terreno, por el mayor
costo que implique la previa demolición para una utilización
adecuada; apuntamos con ello a la posibilidad de que la edifi-
cación hecha resulte una obra nociva, y a tal título, prohibida
B. Según el art. 1536: "Si la locación ha sido de terrenos
incultos, entiéndese también que ha sido hecha con autori-
zación al locatario de poder hacer en ellos cualquier trabajo
de cultivo, o cualesquiera mejoras rústicas".
Nuestra doctrina vincula totalmente este texto con el ante-
rior, dándole una lectura de la que resulta que el locatario está
autorizado, y el locador queda obligado a pagar las mejoras9.
Conceptuamos que media allí un error. Literalmente no
lo dice el texto sub examen que solo habla de la autoriza-
ción, refiriéndose solo a ello el "también" que contiene. No
nos parece buen método interpretativo trasladar la anoma-
lía del art. 1535 sobre la obligación de pagar, a un caso como
el sub examen, cuando la letra no lo exige.
Para quienes gustan de la invocación a las fuentes, una com-
paración con el Esboqo de Preitas es concluyente. Freitas previo
la materia en tres artículos: en el art. 2554, tocó el tema de que
"entiéndese" la autorización para edificar, en el art. 2555 el de
que "también" se entiende la autorización para mejoras rústi-
cas, y en el art. 2556, el de obligación de pagar las mejoras ne-
cesarias o útiles, régimen este último aplicable para los dos ar-
tículos anteriores. Nuestro Vélez tomó la letra del art. 2554 lle-
vándola a la primera parte de nuestro art. 1535, tomó toda la
letra del art. 2555 que formó nuestro art. 1536, pero en cuanto
al art. 2556 de Freitas, su solución pasó a constituir la segunda
9 Llambías-Alterini, Código Civil Anotado, sobre el art. 1536.

parte del art. 1535. Conclusión: mientras en Freitas hay un

texto (el art. 2556) que expresamente dispone que la obligación
de pagar las mejoras rige para los dos casos, en nuestro Código
esa previsión solo figura para el primer caso.
10. Las hipótesis de resolución

En el art. 1539 el Código contempla dos casos de resolución,
uno sin culpa del locatario (inc. 4) y otro por culpa del locador
(inc. 5); y luego el Código retoma el tema de la resolución en
los arts. 1550/2, cuyo examen pasamos a verificar.
A. El art. 1550 trae este encabezamiento: "Resolviéndose
la locación sin culpa del locador, no incumbe a éste pagar".
Lo menos que cabe decir es que este encabezamiento deja
al intérprete perplejo. Si ya el art. 1539 estableció que "solo
es a cargo del locador pagar las mejoras" en tales y tales ca-
sos, ¿a qué viene el puntualizar lo que no es a cargo del loca-
dor si la locación se resuelve sin su culpa?
El art. 1550 es en parte reiterativo, y en parte completa
un discurso que debió haber sido volcado en el art. 1539, su-
primiendo las dificultades de comprensión que traen los tex-
tos que encaran dos veces el mismo tema, uno con lenguaje
afirmativo, y otro con el de negación, corriendo el riesgo de
dejar lagunas entre ambas.
Tal es lo que resulta de los tres incisos que trae el texto:
a) Por el inc. 1, no incumbe al locador pagar: "Las mejo-
ras del art. 1539, núm. 4a, si estipuló que las mejoras habían
de ceder a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el
locatario exigir indemnizaciones por ellas".
Aquí se completa el discurso del inc. 4 del art. 1539. Por
dicho inc. 4, el locador debe pagar las mejoras necesarias o
útiles si la locación se resuelve sin culpa del locatario, y por
el 1550 sub examen se establece esta excepción: salvo que
tampoco hubiera culpa del locador, y que se hubiera estipu-
lado que las mejoras cedían a beneficio de la cosa o que no
fueran indemnizables.
Para decirlo con otras palabras, si la locación se resuelve
sin culpa del locatario, el locador debe pagar haya o no culpa
de su parte, a menos que, no habiendo culpa, exista además
una cláusula contractual de no pago.
b) Por el inc. 2, no incumbe al locador pagar: "Las mejo-

ras que el locatario hizo, por haberse obligado a hacerlas,
aunque no conste haber por ello recibido alguna cantidad u
obtenido una baja en el precio de la locación".
Estamos ante el régimen de las mejoras debidas, sobre
las que ya fueron suficientemente explícitos el inc. 1 del art.
1539 y el art. 1543.
El art. 1550, al contemplarlas, emplea un lenguaje que
puede sembrar la confusión, pues parece sugerir que resol-
viéndose la locación sin culpa del locador, éste no debe pagar
nunca las mejoras debidas. Ello no es así, pues corresponde
distinguir según que dichas mejoras debidas hayan sido o no
asumidas por el locador.
Si el locador asumió la obligación de pagar las mejoras de-
bidas, debe pagarlas siempre, a menos —desde luego— que en
el acto de asumirlas haya fijado algún caso de excepción.
El problema de equidad se plantea cuando el locador no
asumió la obligación de pagarlas y el contrato se resuelve,
porque en tal hipótesis el locatario no disfruta de las mejo-
ras que haya realizado, durante el tiempo que esperaba se-
gún sus cálculos originarios.
Ese problema de equidad el Código lo resuelve según que
haya o no culpa del locador. Deja la hipótesis de culpa para
el art. 1551, y dispone en el art. 1550 que si no hay culpa del
locador, éste no debe pagar las mejoras debidas.
c) Por el inc. 3, no incumbe al locador pagar: "Las mejoras
voluntarias que no se obligó a pagar, aunque autorizase al
locatario a hacerlas".
Ello es así, por no darse la hipótesis del art. 1539, inc. 5.
B. El art. 1551 se refiere al caso de culpa: "Resolviéndose
la locación por culpa del locador, incumbe a éste pagar todas
las mejoras... con excepción únicamente de las que el locata-
rio hubiese hecho, sin tener derecho para hacerlas".
Hay, por ende, mejoras que se pagan y mejoras que no se
pagan.
Según Machado10 "si son necesarias, aunque no existan
10 Machado, Exposición y Comentario, IV, pág. 314.

deben pagarse; si son útiles solo en el caso de existir, y por el

mayor valor que hubiese tomado la cosa; las voluntarias no
se pagarán". En esta afirmación de Machado, hay un lapsus,
porque como él mismo lo recuerda en su nota al art. 1551, las
voluntarias se pagan en el caso del inc. 5 del art. 1539, que es
precisamente la hipótesis de resolución por culpa del locador.
No hubiéramos recordado ese pasaje de Machado, si no
fuera que otros autores lo invocan y reproducen, aunque, po-
siblemente advirtiendo el lapsus, aclaran que las mejoras
voluntarias no se pagarán "si estuvieron prohibidas"11.
A nosotros nos parece que, queriendo corregir un lapsus,
han incurrido en otro. No solo no se pagan las mejoras volun-
tarias prohibidas, sino que tampoco se pagan las útiles prohi-
bidas; aun más, ni siquiera se pagan las necesarias prohibi-
das. Dueñas son las partes de regular sus relaciones con-
tractuales, y ante lo prohibido, el locatario que se alza
contra la norma contractual, realiza mejoras "sin tener dere-
cho para hacerlas" en los términos del art. 1551.
C. Por el art. 1552: "Resolviéndose la locación por culpa
del locatario, no incumbe al locador pagar sino las mejoras
... a cuyo pago se obligó y las hechas por el locatario en caso
de urgencia".
11. Los arts. 1620/1
A la lista del art. 1539 hemos adicionado el caso del art.
1535 (supra, aquí, 9).
Ahora, al presentar el de los arts. 1620/1, no pretendemos
adicionarlo a la lista del art. 1539. Ese procedimiento sería
incorrecto, porque tiene una substancia y razón diferentes.
Brevemente, no hay aquí una obligación de pagar la mejora
en razón de su realización, sino una opción concedida al
locador para evitar la separación de las mejoras, y la obliga-
ción de pagarlas "como si estuviesen separadas" nace recién
con el ejercicio de la opción.
Si aquí lo recordamos, pese a no ser un caso adicionable a
11 Rezzonico, Estudio, H", pág. 182, nota 175.

la lista del art. 1539, es porque, por un lado, nos permite

—por vía de contraste— iluminar algunos aspectos de la doc-
trina del art. 1539, y por el otro, cierra el círculo de las hipóte-
sis en las que, por una razón u otra, algo percibe el locatario.
Según el art. 1620: "Si la cosa arrendada tuviese mejoras
que no deba pagar el locador, ellas serán reputadas cual-
quiera que sea valor, como accesorios de la cosa. El locatario
no podrá separarlas si de la separación resulta algún daño a
la cosa arrendada; o si no resultare daño a la cosa, no le re-
sultare provecho a él; o si el locador quisiere pagarlas por su
valor, como si estuviesen separadas".
Y según el art. 1621: "Fuera de estos casos el locatario
tendrá derecho para separar las mejoras, con tal que sepa-
rándolas restituya la cosa en el estado a que se obligó, o en
el estado en que la recibió".
A. Examinemos primero, la vinculación existente entre
losarts. 1620 y 1621.
El art. 1620 se coloca en la hipótesis de que la cosa "tuviere
mejoras que no deba pagar el locador", para pasar luego a
enunciar los supuestos en que el locatario no puede separar
las mejoras. Y el art. 1621 establece que "fuera de estos casos"
el locatario tiene derecho a separar las mejoras.
Ahora bien: el "fuera de estos casos", ¿funciona solo en la
hipótesis en que el locador no deba pagar, o también para el
caso en que deba pagar? Para preguntarlo de otro modo:
cuando se trata de mejoras que el locador debe pagar, ¿pue-
de darse la hipótesis de que el locatario elija separar la me-
jora en lugar de cobrarla? Para dar un ejemplo, en el que la
posibilidad presente interés para el locatario, supongamos
que sea uno de los casos en los que la mejora se paga por su
costo {infra, aquí, VI, 1) y que su valor sea mayor (infra,
aquí, VI, 2)... Nosotros pensamos que esa elección es posi-
ble, pues, si por un lado parecería irrazonable tratar este
caso de modo más desfavorable que el literal del art. 1621,
por el otro, siempre le sería factible al locatario colocarse en
esa hipótesis literal, por la vía de renunciar a su crédito por
la mejora.
B. El art. 1620 da tres casos en los cuales el locatario no
puede separar las mejoras (daño a la cosa, falta de provecho
para él, voluntad de pagar su valor) que no requieren comen-

tario alguno. La doctrina agrega un cuarto caso: que se haya
estipulado que las mejoras quedaran en beneficio del inmueble
dando como razón que en tal caso, según los principios genera-
les, las mejoras son accesorios de la cosa12. Nosotros pensamos
que aquí deben prevalecer las reglas específicas de la locación,
que en el art. 1620, pese a razonar con mejoras reputadas ac-
cesorios de las cosas, concede —en combinación con el art.
1621—, la posibilidad de separación; lo confirma la doctrina
del art. 1545, que parifica la cláusula de mejoras en beneficio
de la cosa arrendada, con la de mejoras por las que el locatario
no puede exigir indemnización.
12. La lex supletoria y la lex imperativa

La mayor parte de las disposiciones que el Código trae so-
bre el tema, tienen el carácter de una lex supletoria.
La lex supletoria integra el contrato, salvo cláusula acci-
dental en contrario.
Por ello, no es necesario que las partes reproduzcan sus
disposiciones, y —como regla— una reproducción resulta so-
breabundante y una locuacidad inútil. Esta regla recibe una
excepción cuando se trata de la autorización corroborante,
pues entonces, autorizar lo que ya permite la lex supletoria,
puede implicar un cambio de régimen (supra, aquí, III, 2, B)
¿Hasta dónde llega la autonomía privada?
La respuesta ofrece sus dificultades, cuando se enfrenta el
esquema del art. 1545, a cuyo tenor: "Todas las mejoras hechas
en caso de urgencia, y todas las de los casos del art. 1539,
núms. 5a y 69, deberán ser pagadas por el locador, no obstante
que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras cedie-
ran a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario
exigir por ellas indemnización alguna".
a) "Todas las mejoras hechas en caso de urgencia..."
Son ellas, las del art. 1539, inc. 3, reguladas en el art.
1544, previstas en el art. 1518.
12 Llambías-Alterini, op. cit., sobre los arts. 1620/1.

Ellas deben ser pagadas "no obstante que en el contrato

se hubiese estipulado que las mejoras cedieren a beneficio
de la cosa arrendada o de no poder el locatario exigir indem-
nización alguna". Esta norma tiene el aire de una lex impe-
rativa, pero ello solo es un espejismo. Parte, en efecto, del
supuesto de que sean mejoras a cargo del locador que el lo-
catario realiza en caso de urgencia (art. 1544), por lo que de-
ja de ser aplicable cuando son a cargo del locatario. Como el
que las reparaciones sean a cargo del locador es algo estatui-
do por la lex supletoria (art. 1515), depende del contrato el
volcarlas sobre el locatario, evitándose así la aparente impe-
ratividad del art. 1545. Para decirlo con otras palabras, la
aparente imperatividad del art. 1545 parte de la hipótesis de
mantenimiento de la lex supletoria del art. 1518, por lo que,
cámbiese ésta, y resultará, aquélla, sin campo de acción.
b) "...todas las de los casos del art. 1539, núms. 5S..."
A estar al art. 1545, el locador debe pagarlas "no obstante
que en el contrato se hubiere estipulado que las mejoras ce-
dieren a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el lo-
catario exigir por ellas indemnización alguna".
Ha llegado el momento de detenernos en el alcance de esta
última expresión.
Cuando un contrato contiene una cláusula de ese tipo, es de
pensar que ha tenido en cuenta la conclusión normal de la lo-
cación. ¿Se aplicará a la conclusión anormal, cuando ella sea
consecuencia de la culpa del locador (art. 1539, inc. 5)?
El art. 1545 contesta que no. Ahora bien: esa respuesta
negativa, ¿es lex supletoria o lex imperativa? O en otros tér-
minos: ¿tendrá valor la cláusula por la que las partes con-
vengan "en que las mejoras cederán a beneficio de la cosa
arrendada aun en el caso de que la locación se resuelva por
culpa del locador?" Nosotros contestamos afirmativamente",
salvo que se dé el caso de dolo, porque solo el dolo del deudor
no es dispensable (doct. art. 507).
c) "...todas las de los casos del art. 1539, núms. ...62".
La cláusula contractual según la cual las mejoras cederán
a beneficio de la cosa arrendada (o la equivalente de no po-
der el locatario exigir indemnización) no se aplica cuando se
da la hipótesis del inc. 6 del art. 1539.
¿Es ésta una lex imperativa? No lo creemos. Solo es una in-

terpretación razonable de cómo debe entenderse la cláusula
colocada en un contrato de duración indeterminada cuando ha
mediado una autorización para hacer mejoras y las partes no
se han explicitado en contrario.
Pero suponed que la autorización ha sido especificando
claramente que el locador no pagará las mejoras, ni siquiera
en el caso del inc. 6... ¿Por qué no habría de valer tal cláusu-
la? Lo más que podrá decirse es que esa autorización, si se
refiere a las mejoras facultativas, no es una autorización co-
rroborante, sino una inútil reiteración de lo que ya prescribe
la lex supletoria. Pero si se trata de una mejora que de no
mediar la autorización estaría prohibida, es decir, si media
una autorización especial, ¿quién no advierte la utilidad de
esa autorización pese a que sea dada con la aclaración de que
no se pagará ni siquiera en el caso del inc. 6?
VI. El quantum
Distingamos:
1. Los casos de los números 1-, 2"y 3-, del art. 1539
Sobre ellos, el art. 1548 trae dos .directivas.
A. La primera directiva es ésta: la indemnización se fija
por el costo de la mejora, exista o no.
a) Según los principios generales, el cargo de la prueba del
hecho constitutivo pesa sobre el locatario. Deberá, por ende,
probar que el caso entra dentro de uno de los tres primeros
incisos del art. 1539, y, desde luego, que realizó la mejora.
Deberá probar el costo de la mejora, pero sobre ella no se
le exige una prueba absolutamente concluyente, pues si ella
no fuere posible decidirá el "arbitramiento judicial", lo que
debe entenderse en el sentido de que se tendrá por "costo" el
presunto, establecido por todos los medios de prueba, y espe-
cialmente por la pericial.
b) Las mejoras se pagan "existan o no", es decir, subsistan
o no al tiempo del pago.
Sobre lo de que "existan o no", hay que dejar su sitio a la
autonomía privada.
En el caso de los números l e y 2a, la obligación de pagar
supone una voluntad explicitada, y nada obsta a que ella se

manifieste en el sentido de que se pagará solo si subsisten.
En cambio, en el caso del número 3e, estimamos que sería
contradictorio el pactar que solo se paguen tales mejoras si
subsisten. La ley ha partido del supuesto de que, según los
términos del contrato, tales mejoras (consistentes en repara-
ciones) son a cargo del locador por lo que las inversiones que
haya realizado el locatario, lo han sido en substitución de la
actividad del locador.
B. La segunda directiva es ésta: para el caso del número
1, la indemnización "no excederá el máximum si designado
en el contrato, aunque el locatario pruebe haber gastado
más, o el costo dé las mejoras se arbitre en mayor suma".
a) La previsión específica para el caso del número 1 guar-
da vinculación con el precepto del art. 1542. En esta hipóte-
sis debe haber un máximum estipulado, pues, en su defecto,
el caso escapa al número l2.
De allí que en este caso el locador deberá pagar el costo si
es menor que el máximum y el máximum si es menor que el
costo, cuando no se dé la hipótesis de que el costo sea igual
al máximum previsto.
b) La ley no trae una previsión análoga para el caso del
número 2a, y ello se explica, porque para esta hipótesis no ri-
ge el art. 1542.
Se trata de obras ya realizadas, que con posterioridad a
la realización el locador se obliga a pagar, cuando ya conoce
su entidad, por lo que, si ninguna cifra se determina, se en-
tiende que se obligó a pagar todo el costo.
Pero desde luego, entra a jugar la autonomía privada. El
acto por el cual el locador se obliga a pagar, puede indicar
una suma fija, o también un máximum hasta el que se reco-
nozca el costo.
c) En cuanto al caso del número 2r, indirectamente puede fi-
jarse un máximum. El locador que puede volcar contractual-
mente todas las reparaciones sobre el locatario (art. 1192),
puede, a fortiori, asumirlas solo hasta cierto límite de costo.
2. Los casos de los números 4Q, 5° y 6e del art. 1539

Aquí, a tenor del art. 1549, la regla es distinta.
Se pagan las mejoras "que existiesen por el precio de su

valuación, sea cual fuere el valor de su costo".
En ejercicio de la autonomía privada, nada impide que
las partes pacten que se paguen por su costo (art. 1197). Y
en rigor, nada impediría que se disponga contractualmente,
por una cláusula accidental, que tales mejoras se paguen
aunque no existan, pero entonces deberán satisfacerse los
extremos de los números l 2 y 22.
3. El caso del art. 1535

Es una hipótesis anómala (supra, aquí, III, 2. C). Estima-
mos que su regulación debe hacerse por analogía, combinan-
do las reglas de los números l 2 y 42.
Se parece, en efecto, al caso del número l2, del cual se dis-
tingue en estos dos aspectos: no resulta de una voluntad ex-
plícita, sino implícita, y no se establece un límite.
Se parece al caso del número 4S, en que aquí se habla de
"mejoras necesarias o útiles", pero se distingue de él en que
la indemnización no se limita al caso de resolución sin culpa
del locatario.
De allí que, a nuestro entender, el régimen es éste:
a) Se pagan solo si existieren (art. 1549, para el número
42). Parécenos que para que se pagaran aunque ya no sub-
sistieran, sería necesario un precepto que así lo previera, y
ello no resulta del art. 1535.
b) Se pagan por su costo (art. 1548 primer apartado, para
el número l2) en cuanto no exceda la valuación al tiempo del
pago (art. 1548 segundo apartado, combinado con el art.
1549).
VIL Los gastos
Por "gastos" entendemos, aquí, las erogaciones que no se

aplican a modificaciones materiales. Tales son el premio del
seguro (art. 1540, segundo precepto" y el pago de impuestos
(art. 1544 in fine).
A. ¿Tienen el mismo trato que las mejoras?
Hay una particularidad en el lenguaje de la ley que explica
que nos formulemos la pregunta: el encabezamiento del art.

1539 sugiere que tienen el mismo trato, pues emplea la expre-
sión "mejoras y gastos hechos", donde el masculino de "he-
chos" es el que corresponde, pero luego, salvo en el inc. 3 se
refiere solo a mejoras, ya por utilizar solo este vocablo, ya por
acudir al género femenino ("hacerlas", "pagarlas", "volunta-
rias", "ellas"). En los arts. 1548 y 1549, se habla también úni-
camente de las mejoras.
Nosotros pensamos que en el tema de los gastos en senti-
do estricto, hay que hacer un distingo: gastos que el locador
debió realizar y gastos que pudo realizar.
a) Los gastos que el locador debió realizar (art. 1553) pero
efectuó el locatario, entran directamente en el núm. 39 del
art. 1539. Se reputan siempre de urgencia (art. 1544).
b) Los gastos que el locador pudo realizar pero que efec-
tuó el locatario se sujetan al régimen de los incs. 1 y 2 del
art. 1539, como se ve del art. 1540 en cuyo segundo apartado
se da un ejemplo.
B. Subsumidos, así, en una de las hipótesis de los tres
primeros incisos del art. 1539, se aplica, en cuanto al quan-
tum, el art. 1548.
VIII. Las vías: compensación, retención

Para hacer efectivo su crédito, el locatario goza de las vías
comunes a cualquier acreedor. Además:
1. Tratándose de mejoras y gastos sujetos al régimen de
los tres primeros incisos del art. 1539 goza "si la locación hu-
biera de continuar" de la protección del art. 1546, a cuyo te-
nor "el valor de las mejoras y gastos se compensará hasta la
concurrente cantidad con los alquileres o rentas ya vencidos,
o que el locatario debiere, y sucesivamente con los alquileres
o rentas que se fueren venciendo, sin perjuicio del derecho
del locatario para pedir el pago inmediato".
Esto del "derecho del locatario para pedir el pago inmedia-
to" debe ser entendido con la salvedad de que no se hubiera
convenido un pago diferido. Lo de la "compensación" debe con-
jugarse con la previsión del art. 1542 respecto a 'los alquileres
o rentas que deban aplicarse a ese objeto", porque bien puede

convenirse que solo resulte afectada parte de los alquileres.
Con estas salvedades, queda en pie, todavía, un interrogan-
te: ¿estamos aquí ante una compensación en sentido técnico?
Hay que convenir en que la institución prevista presenta
sus particularidades, ya que es aplicable no solo cuando el
crédito del locatario es líquido y la hipótesis entra en el art.
819, sino también cuando es ilíquido (doct. art. 1580), en cuya
hipótesis estamos ante una compensación judicial de la que
se discute si puede ser hecha valer en la vía ejecutiva, tema
éste sobre el cual nos pronunciamos por la afirmativa13.
2. Para todos los casos del art. 1539, incluidos los gastos,
se acuerda al locatario un derecho de retención a tenor del
art. 1547 cuando "la locación no hubiese de continuar".
En nuestra opinión, se trata de la retención en el sentido
técnico del art. 3939.
Se lo ha negado, aduciendo que la retención en sentido
técnico es incompatible con el uso de la cosa, uso que se quie-
re acordar al locatario en base a dudosos antecedentes 14 y se
13 Comp. Llambías, Obligaciones, núms. 1919 y 1922.

14 Leiva Fernández ("El derecho de retención anómala del locatario de inmue-
ble", en La Ley, 1977-C-907) ha examinado a fondo el tema, e intentado demostrar
(a nuestro juicio, sin éxito) la existencia de un derecho de retención al que califica
de "anómalo" porque confiere al locatario la posibilidad de seguir usando de la cosa
para compensar su crédito con los alquileres correspondientes a dicho uso. Exami-
naremos brevemente su argumentación:
I. Invoca la nota al art. 1537 que lacónicamente reza: "Sobre las mejoras que ha-
ga el locatario, L 24 Tít. 8, Part. 5a." e invoca a los autores españoles que citando di-
cha ley hablan de una retención para compensar. Contestamos: 1. No es una nota al
art. 1547 (texto en duda) sino al 1537 (que no está en duda). 2. Las notas no son ley,
aparte de que la sub examen nada dice sobre el derecho de retención. 3. La ley espa-
ñola citada por Vélez no habla del derecho de retención. 4. Lo más que puede decirse
es que un sector de la doctrina española afirmó ese derecho de retención, pero otro
sector lo niega, con apoyo en la sentencia del Tribunal Supremo del 22/XII/1865 (sin
que podamos comprender por qué Leiva Fernández niega relevancia a dicho fallo) co-
mo puede verse en Gutiérrez Fernández (Códigos o estudios fundamentales, IV, pág.
436). 5. Resumiendo: parécenos que todo el razonamiento reviste una suerte de méto-
do transitivo, con reiterados saltos lógicos: partiendo de una nota (que no es ley) al
art. 1537, se la traslada al art. 1547, para poder llegar a la L 24 española que tampo-
co habla del tema, justificando con ello la recepción de lo que solo es lo que "opinan"
(comp. de la Serra-Montalbán, en Elementos del derecho civil y penal de España, II,
n° 262) algunos jurisconsultos.
ha hablado de una retención anómala que permite al locata-

rio el uso de la cosa y por los alquileres correspondientes a
dicho uso le abre las puertas a la compensación.
Pero la compensación está prevista por el art. 1546 para
el caso en el que la locación "hubiese de continuar" y el art.
1547 es preciso en cuanto se aplica al caso en que la locación
"no hubiese de continuar". Hacerla continuar, indirectamen-
te, a través de la retención, para dar lugar a la compensa-
ción, es contradecir ambos textos.
II. Ese razonamiento de carácter "transitivo" se acentúa cuando de la L 24, Tít.

8 Partida 5a. se pretende pasar a la L 44, Tít. 28, Part. 3a. teniendo en cuenta la
concordancia que efectúa Escriche para constatar entonces que nuestro Código si-
gue un principio distinto al de la L 44 como se advierte en la nota al art. 2429 y ex-
traer de allí que Vélez que se apartaba del derecho de retención "anómalo" que era
"cosa común" se vio obligado a aclararlo, de lo que debe deducirse que cuando nada
aclaró, es porque siguió lo tradicional. Por nuestra parte respondemos: dejando a
un lado el que el art. 2429 no habla de la retención sino de la "compensación" (so-
bre ella, nuestro Derechox reales, §31, IX, 3) nos parece que Vélez fue suficiente-
mente explícito en el art. 22 como para que tuviera necesidad de luego recordar en
cada caso, en notas (que no son ley) por qué y como se apartaba de las leyes espa-
ñolas y menos por cierto, por qué se apartaba de la opinión de algunos jurisconsul-
tos, lo que nos excusa de seguir analizando la invocación que se hace a otras leyes
de Partidas a través de la nota al art. 2218, máxime cuando esta misma nota se va
haciendo demasiado extensa, razón por la cual tampoco entramos al análisis de
otras hipótesis sobre las que amplia y extensamente se detiene Leiva Fernández, a
propósito del depósito y del comodato, que escapan a nuestro actual análisis.
III. En resumen: en teoría, podemos imaginar una retención "anómala", pero
¿la hay en el art. 1547?
Título IV: Transmisión y subconcesión
§107. Los nuevos sujetos
I. Generalidades
Hablaremos aquí de distintos fenómenos caracterizados
por el rasgo común de la aparición de una nueva persona,
irrumpiendo, de modos diversos, en las relaciones a que da
lugar la locación.
Algunos de entre ellos, serán examinados con deteni-
miento; otros, solo merecerán una referencia incidental a los
fines de recordar su existencia, y marcar su distinción res-
pecto a aquellos que normalmente despiertan la atención de
los tratadistas.
La variedad de fenómenos es grande, y conviene sepa-
rarlos según clasificaciones que responden a distintos
criterios.
II. Transmisión y subconcesión

La diferencia entre ambos fenómenos puede visualizarse
claramente cuando se desciende al caso concreto de la dis-
tinción entre cesión de la locación y sublocación, negocios és-
tos a los que dedicaremos el §108.
Pero debe tenerse presente que esos casos solo son espe-
cies dentro de géneros más amplios.
1. La cesión de la locación no es el único caso de transmi-

sión. Ella solo se refiere al caso específico de la transmisión
por negocio jurídico inter vivos de la posición contractual del
locatario, con lo que queda dicho que quedan fuera de ella
una serie de casos que son, también, de transmisión.
Además de transmisiones inter vivos, hay transmisiones
mortis causa. Y no solo es transmisible la posición contrac-
§107. Los nuevos sujetos 301
tual del locatario; también lo es la posición contractual del

locador.
Una exposición que no tuviera en cuenta esas otras posi-
bilidades, sería fatalmente mutilada...
Y todavía cabe agregar algo más. En este título tendre-
mos en cuenta el fenómeno de transmisión de posiciones
contractuales, pero no solo las posiciones contractuales for-
man un objeto transmisible; también son transmisibles las
relaciones singulares, tema éste del que aquí no nos ocupa-
remos, por pertenecer a la teoría de las obligaciones y de los
derechos reales, en su caso, pero que conviene tener presen-
te. No es lo mismo, en efecto, transmitir la posición contrac-
tual, que transmitir una o más de las relaciones singulares
(supra, §33,1), y así v.g. no es igual que el locador transmita
su posición contractual, a que se limite a ceder su crédito
por alquileres.
2. La sublocación no es, tampoco, el único caso de subcon-

cesión. Subconcesión es un concepto más amplio y así, v.g.
cuando el locatario da la cosa en comodato, o la concede en
aparcería, no subloca, pero sí subconcede.
III. Transmisión mortis causa
La sucesión mortis causa puede ser a título universal y a

título singular.
1. A título universal
Como regla general, el art. 1496 dispone: "Los derechos y
obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los
herederos del locador y del locatario".
Los contratantes pueden apartarse de la regla, que es
una lex supletoria. Pueden convenir la intransmisibilidad de
la posición contractual del locador, o de la del locatario, o de
las posiciones contractuales de ambos.
A. La transmisibilidad de la posición contractual del loca-
dor no despierta inquietudes en nuestra doctrina. Como
principio general, no molesta la regla a cuyo tenor la loca-
302 §107. Los nuevos sujetos
ción no termina por muerte del locador y pasa a los herede-

ros del mismo, salvo convención en contrario.
Ahora bien:
a) Como caso de excepción a la regla, suele presentarse
éste: la locación concedida por el usufructuario concluye con
la muerte de éste 1 . Sin duda que concluye (art. 2870 in fine)
pero hilando fino se advierte que no es porque muera el loca-
dor, sino porque se extingue el usufructo, extinción que pue-
de responder a causas distintas a las de la muerte. La loca-
ción funciona, aquí, respecto al usufructo, como una subcon-
cesión que sigue la suerte de la relación-base.
b) También, invocando las leyes romanas, se ha dicho que
una locación que ha sido contratada, no por tiempo determi-
nado, sino por el que plazca al locador, concluye por la muer-
te de éste 2 .
Estamos ante un caso de contrato sujeto a condición sim-
plemente potestativa, en el que previamente habrá que de-
terminar los exactos alcances de la cláusula.
Cuando la locación es por tiempo indeterminado, respe-
tado en su caso el plazo mínimo, concluye, según el art.
1604 inc. 2 "cuando cualquiera de la partes lo exija". De
allí que previamente habrá que establecer si lo que real-
mente se quiso, es que solo concluyera cuando lo quisiera
el locador, hipótesis posible, dentro de la autonomía priva-
da, con la salvedad de que no podría el locador pretender
por su solo placer que la locación fuera más allá del plazo
máximo del art. 1505.
Situándonos en ese terreno, donde lo que interesa es la
voluntad del locador, ¿se dirá que siempre debe afirmarse
que existiendo la cláusula de "por el tiempo que plazca al lo-
cador", la locación concluye por muerte del locador? No lo
creemos, porque el principio es que las obligaciones condicio-
nales pasan a los herederos (art. 544 y doct. art. 3417 in
fine), a los que pasan por ende las posibilidades que advie-
nen de lo simplemente potestativo.

2 Pothier, loe. eit.
Distinto sería el caso en que la potestad no hubiera.sido

adscripta a la calidad de locador (que es transmisible) sino
atribuida a la persona concreta de quien contrató como tal.
Y es solo a esta hipótesis que entendemos que se refería la
ley romana contenida en 4 D. 19,2 al prescribir: "La locación
o el precario concedido en esta forma: por el tiempo que qui-
siese el que arrendó o dio la cosa; se acaba por la muerte del
que arrendó"3.
Para expresarlo con otras palabras, no es lo mismo que el
locador haya dicho "por el tiempo que me plazca", a que ha-
ya dicho "por el tiempo que plazca a la parte locadora". Que
haya dicho lo uno o lo otro, es algo que dependerá del resul-
tado de la interpretación.
B. Graves inquietudes despierta, en cambio, el caso de
muerte del locatario, que, en el Derecho comparado ha dado
lugar a distintos criterios4.
El clásico ejemplo del médico de campaña que alquiló un
carruaje para trasladarse a los fines de la atención de la
clientela, puede servirnos de punto de partida para los razo-
namientos y, desde luego, para una natural generalización.
a) ¿De qué le sirve el carruaje a un heredero que no sea
médico y que, incluso, ni siquiera viva en la campaña?
Pero aquí no se trata de que sirva o no al heredero, sino
de que la persona del caso es heredero, y sería realmente es-
candaloso que, recibiendo la herencia en lo que le convenga,
pretenda desembarazarse de todo lo que no le convenga. O
se recibe el universumjus, o no se lo recibe, y tal es la única
alternativa que jurídicamente cabe.
Lo que puede ocurrir es que el contrato no pase al herede-
ro, por otras razones: porque de la interpretación de sus
3 Traducción Rodríguez de Fonseca.

4 Sobre esto: I. Con ciertas variantes, tanto el art. 569 alemán, como el art. 270
suizo, para el caso de muerte del arrendatario, conceden a sus herederos, y al
arrendador la posibilidad de provocar la extinción del contrato. II. El art. 1051 por-
tugués dispone la directa caducidad de la locación en caso de muerte del arrendata-
rio, pero con disposiciones especiales para el arrendamiento con destino vivienda
(art. 1111) o para comercio o industria (art. 1113). III. Sobre los Códigos de Italia y
de Paraguay, infra, aquí, nota 6.
cláusulas resulte que el destino de la locación del carruaje

era el de servir a la actividad del locatario con quien se con-
trató, en su calidad de médico5. Entonces, habiéndose torna-
do imposible el cumplimiento del destino, por fallecimiento
de la persona especialmente contemplada en el contrato, és-
te se extingue, conforme a los principios generales.
b) Para los casos en los que el contrato no se extingue, se
plantea una complicación adicional si en el mismo se había
introducido la cláusula de que el contrato no podía ser cedido
(cláusula que arrastra la de la prohibición de subalquilar).
Mientras el heredero del caso pudiera ceder, le quedaba,
por lo menos, una salida económica a sus dificultades. Pero,
si se incluyó la prohibición de ceder, queda clavado a un con-
trato que solo perjuicios económicos le produce.
En algunas legislaciones se da una salida al problema,
con normas específicas que permiten al heredero desemba-
razarse del contrato6.
¿Quid en legislaciones como la nuestra?
No han faltado quienes han creído posible corregir esa si-
tuación que califican de inequitativa, invocando la teoría de
la imprevisión7. Pero, regulada esa teoría en nuestro art.
1198, nos parece que resulta inaplicable como remedio con-
tra una situación de ese tipo, no tanto porque la muerte, al
ser el común denominador de todas las existencias, se pa-
rangone al alea normal, con lo cual ya no encontrarían res-
puesta los casos en los que ella no se produjera en circuns-
tancias extraordinarias e imprevisibles, sino por esto otro: la
5 Comp. Marcadé, Explication, art. 1742, nota 2.

6 Por el art. 1614 italiano: "En caso de muerte del inquilino, si la locación debe
durar todavía por más de un año y ha sido prohibida la sublocación, los herederos
pueden rescindir el contrato dentro de los tres meses de la muerte". Por el art. 841
paraguayo: "La locación a término no concluye por la muerte de las partes. Sin em-
bargo, en caso de fallecimiento del locatario de un inmueble, cuando el subarriendo
estuviere prohibido, los herederos podrán obtener que se rescinda sin pagar indem-
nización, si probaren que por consecuencia del deceso, no pueden soportar las car-
gas del arrendamiento, o que la finca no responde a sus necesidades actuales. Esa
petición deberá formularse dentro del término de seis meses a partir de la muerte
del locatario".
7 Rezzónico, Estudio, II, pág. 18, en nota.
resolución por excesiva onerosidad supone acontecimientos

sobrevinientes, y si los herederos demandan la resolución es
afirmando que la posición contractual ya pasó a sus cabezas,
por lo que sería un contrasentido que la invoquen para pre-
tender que no pasó.
Y desde el punto de vista de la teoría general, reiteramos
lo dicho sub a: los herederos reciben un universum jus, y tó-
menlo o déjenlo. Laméntense de que su causante no haya in-
cluido contractualmente una cláusula accidental que tenga
el contenido de lo que en otras legislaciones es una cláusula
natural del contrato, pero sujétense al contrato. Lamentos
siempre puede haberlos, y en este sentido pueden ser tam-
bién dignos de comprensión los del locador en las legislacio-
nes donde existe dicha cláusula como natural (¿ex supleto-
ria) y que experimenta consecuencias que hubiera evitado
de haber introducido la cláusula accidental en contrario.
2. A título singular
Mortis causa, la transmisión a título singular se opera
por legado.
A. La posición contractual del locatario puede ser objeto
de legado, ya que la regla es que todo lo cesible es legable
(art. 3751).
En cuanto al legado de la cosa, dispuesto por el locador:
infra, aquí, V, 4, B.
B. El legado es una disposición testamentaria. Pero no
debe descartarse la posibilidad de legados ex-lege, y en esta
clase entra uno de los casos de "continuadores en la loca-
ción" urbana (art. 9 L.U.: infra, §115, V).
IV. Cesión de la locación y sublocación
Examinaremos estas dos instituciones en el §108.
V. Enajenación de la cosa arrendada

Según el art. 1498: "Enajenada la finca arrendada, por
cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante

el tiempo convenido".
Bien lacónico es el artículo, que nos trae al examen un
problema cargado de historia, y de incógnitas, y de disputas
doctrinarias sobre la interpretación de los textos que cada
autor examina.
1. Los antecedentes y las máximas

El examen histórico-comparatista toma a la compraventa
como caso típico de enajenación, y razonando sobre ella, nos
presenta dos grandes sistemas, que enfrenta —didácticamen-
te— resumiéndolos en dos máximas: "emptio tollit locatio"
(la compra rompe la locación) y ''emptio non tollit locatio" (la
compra no rompe la locación).
A. Dirijamos la mirada hacia el Derecho Romano.
Según la famosa ley Emptorem 8 : "El comprador de un
fundo no está obligado a conservar al colono a quien el due-
ño anterior lo dio en arrendamiento, si no compró con esa
condición. Pero si probare que en algún pacto consintió que
permaneciera en la misma locación, aunque haya sido sin
escritura, está obligado por acción de buena fe a cumplir lo
que se pactó".
Buen número de comentaristas extrae de allí la regla
"emptio tollit locatio"9 y afirma que la venta rompe la loca-
ción, por lo que el adquirente puede expulsar al inquilino.
Esa máxima tiene mucho de mendaz10.
a) Entre locador y locatario, ante la ley Emptorem, no es
verdad que la enajenación a un tercero rompa la locación.
H Recogemos la versión castellana de la ley Emptorem que da Rezzónico, en Es-

tudio, II, nota 96.
9 Los autores citan la máxima de distintos modos. Unos, como la damos en el
texto (así: Enneccerus, Derecho de Obligaciones, §132); otros, en la formulación
"Emptio tollit locatum' (así, Giannattasio, en Commentario, II-I, 204). Se trata de
una regla vertida también al francés Cuente coupe rente"), al italiano ("vendíta
rompe locazione"), al alemán ("Kauf brichi Míete") y al español ("la venta rompe la
locación").
Troplong, Louage, n° 477, prefiere utilizar la regla equivalente, y más general
"Successor particularis non lenetur stare colono".
10 Enneccerus, loe. cit., la conceptúa "poco feliz".
Por más que muchos romanistas traten el tema11 a propósito

de la conclusión de la locación, ni siquiera ellos lo pretenden.
La verdad es otra: la locación subsiste 12 .
Subsisten las obligaciones del locador para con el locata-
rio. Aquél no se desliga del contrato; tan no se desliga, que
si el locatario es desalojado por el adquirente, tiene una ac-
ción por daños contra el locador13.
Y subsisten las obligaciones del locatario para con el loca-
dor, pues mientras éste siga cumpliendo con su obligación de
hacerlo usar o gozar de la cosa, aquél debe pagar el arrenda-
miento pactado14.
b) Entre comprador y locatario pareciera, sí, que puede
decirse "emptio tollit locatio", pues aquél no está obligado a
mantener al locatario, y éste tampoco está obligado a reco-
nocer al adquirente como locador15.
Pero incluso en estas relaciones, la máxima "emptio tollit
locatio" tiene algo de mendaz y algo de oculto.
Lo de mendaz, consiste en esto: no es la venta, como con-
trato obligatorio, lo que produciría la "ruptura" de la loca-
ción, sino la transmisión de la cosa a título de venta, según
las reglas del modo16.
Lo de oculto está en esto otro: para transmitir el dominio,
el locador necesita hacer tradición de la cosa vendida. Ahora
bien: si el locatario no se encuentra todavía en la tenencia
de la cosa, la tradición será fácilmente cumplida a favor del
comprador, pero si el locatario ya está en la tenencia de la
cosa, ¿cómo hacía el locador para entregarla al comprador,
en el caso de que el locatario se opusiera?
Situándonos en el Derecho Romano, no es fácil el dar res-
11 Mackeldey (Elemenlos, $395.i, Namur (Cours, §278.i; Maynz (Cours, §302).

12 Girard (Manuel, pág. 584, nota 5.i emplea el verbo "subsistir"; lo ponemos de
relieve, para que luego, cuando tratemos el "subsiste" de nuestro art. 1498, no se
nos acuso de entrar en sutilezas. Igualmente, véase: Jórs-Kunkel, Derecho Privado
Romano, §147, nota 7.
13 Maynz, Cours, §302, nota 17; Mackeldey, Elementos, §395, n'1 3.
14 Maynz, Cours, §302, nota 19.
15 Maynz, Cours, §202; Mackeldey, op. cit., §395.
16 Jors-Kunkel, Derecho Privado Romano, §147, nota 7.
puesta a este interrogante 17 , y el solo hecho de haberlo plan-

teado pone de manifiesto cómo lo de la pretendida "ruptura"
de la locación debe ser tomado con suma cautela.
c) Hemos visto que las re¡aciones entre locador y locatario
subsisten pese a la enajenación (aquí, sub a). Pero hemos
visto también que por lo menos el locatario que no está en la
tenencia, se encuentra desprotegido frente al adquirente
(aquí sub b), en cuyo caso se dirigirá contra el locador, invo-
cando una locación que "subsiste" pero que no es cumplida,
ante la resistencia del adquirente.
Según la communis opinio, el locador, en el momento de
la venta, podía procurar que se concluyera un pacto con el
comprador, con este contenido: que el comprador respetará
la locación18. Dada esa cláusula, la locación no se rompía en
las relaciones locatario-adquirente. Entonces, en tal caso,
por convención entraba a regir la máxima "emptio non tollit
locatió". Quienes piensan que se trataba de una convención
entre vendedor y comprador, encuentran allí el germen de
la posterior regla francesa: de un pacto expreso, se habría
pasado, a raíz del uso generalizado, a un pacto implícito,
para asumir luego las características de una cláusula esen-
cial de la venta 19 .
B. Si ya para el Derecho Romano de la ley Emptorem, la
máxima "emptio tollit locatio" hace agua por todos sus costa-
dos, con la ley Aede las dudas sobre ella se agudizan.
La ley Aede enumera varios casos en los que el locador
17 Véase sobre el punto, con amplia bibliografía: Windscheid, Pandette, §400,

nota 7. Comp. Ihering, La voluntad en la posesión, págs. 622/3.
18 Afirman unos que este pacto se celebraba entre vendedor y comprador con
efectos ínter partes; danle otros a dicho pacto validez y efectos directos a favor del
locatario, en tanto que Pacchioni (Los contratos a favor de tercero, §6) rechazando
ambas teorías, entiende que se trataba de un pacto entre comprador y locatario.
19 Planiol, Traite Elémentaire, ns 1741.
Téngase presente que no es lo mismo un pacto implícito que una cláusula esen-
cial. El implícito es solo una cláusula natural derivado de una lex supletoria que
puede ser dejado sin efecto por pacto en contrario, en tanto que la cláusula esencial
deriva de una lex imperativa. La evolución a la que nos referimos en el texto, es por
lo tanto, la siguiente: primero un pacto expreso (cláusula accidental), luego un pac-
to implícito (cláusula natural) y finalmente una cláusula introducida por una lex
imperativa, inderogable.
puede desalojar al inquilino, y entre ellos esta hipótesis: que

le sobreviniera la necesidad de ocuparla él mismo 20 .
Hay comentaristas que, reflexionando sobre ese caso, lo
presentan como una prueba más de que el locatario no tiene
ninguna relación con la cosa, como una consecuencia de la
naturaleza personal del derecho del inquilino, en suma como
algo que, cualquiera que sea su vinculación con la ley Emp-
torem, en manera alguna la contradice21, pues su función es
agregar un caso más de desalojo.
Pero Ihering 22 ha mirado el tema bajo una nueva pers-
pectiva. Para él, la ley Aede no agrega un nuevo caso de de-
salojo, sino que enumera los únicos que quedan en la última
evolución del Derecho Romano, y como entre ellos no está el
caso de enajenación, enseña que a partir de la ley Aede, deja
de tener aplicación la regla "emptio tollit locatio".
C. Pasemos al Derecho francés.
Según el art. 1743 del Código Napoleón, en la redacción
que tenía al tiempo 23 de sancionarse nuestro Código: "Si el
locador vende la cosa arrendada, el adquirente no puede expul-
sar al arrendatario rural o al inquilino que tenga una locación
20 Trae u n a exposición sobre e s t a ley, Pothier, en su Traite du contrat de

Louage, págs. 115 y sigts.
21 No deja de ser un tanto oscura la actitud de Troplong sobre esta ley, como si
oscilara entre darle y negarle importancia en el tema de la naturaleza del derecho
del locatario. En efecto, después de haber presentado a la ley Emptorem como deri-
vada "de la eterna y profunda división que separa el jus ad rem del jus in re"
(Louage, n s 474) exclama "¡Eso no es todo!" y pasa a hablar de la ley Aede (Louage,
n 9 475), como dando a entender que tiene que ver con esa división, para luego con-
fesar con Tronchet que ella no reposaba sobre ningún principio, y explicarla como
"una concesión hecha al derecho de propiedad en detrimento de los derechos del lo-
catario, que se consideraba como de un orden inferior y subordinado", lo que, nos
parece, equivale a volver al punto de partida y dar trascendencia a la ley.
Mucius Scaevola (Código Civil, XXIV, pág. 645) presenta u n a ley española de
1813, como si se t r a t a r a de un apartamiento de la doctrina de la ley Emptorem, se-
guida por las leyes de Partidas, pero del fragmento que transcribe, pareciera más
bien que está en juego la doctrina de la ley Aede, trasladada a las fincas rurales, y
rechazada por la ley española.
Un reflorecimiento del principio de la ley Aede, por motivos especiales, puede
verse en la historia de nuestra legislación sobre locaciones urbanas.
22 Ihering, La voluntad en la posesión, págs. 622/3.
23 Que es la que nos interesa. Para su actual redacción: ordenanzas del 17 de
octubre de 1945 y del 13 de abril de 1946.
por documento auténtico o cuya fecha sea cierta, salvo que ese
derecho haya sido reservado en el contrato de locación".
Sus comentaristas extraen de allí la regla "emptio non to-
llit locatio".
Examinado el texto en su literalidad, se advierte que la
pretendida regla "emptio non tollit locatio" resulta tan men-
daz como la inversa atribuida al Derecho Romano; en la lite-
ralidad del texto, la locación se "rompe" cuando no ha sido
contratada por documento auténtico o no tiene fecha cierta,
o cuando en el contrato de locación se aclaró que se produci-
ría esa consecuencia y pues el texto habla de "expulsar" se
rompe cuando al tiempo de la venta el arrendatario no está
en la tenencia de la cosa.
Pero hay que reconocer que la doctrina suele avanzar
más allá de la literalidad... 24
2. El "subsiste" de nuestro art. 1498

Hemos dicho que nuestro art. 1498 es lacónico. ¡Y vaya si
lo es, pues respecto al problema crucial que hemos presenta-
do sub 1, todo lo que nos dice es que la locación "subsiste"!
a) Uno podría leer el texto así: subsiste entre locador y lo-
catario.
Con esa lectura, uno tendría prácticamente la ley Empto-
rem, y podría manejarse con la máxima "emptio tollit
locatio", con similar cuota de mendacidad que tiene para el
Derecho Romano.
Contra esa lectura, sería inútil invocar la nota al art. 1498,
porque las notas no son ley, y porque la del caso, al afirmar
que dicho texto "es el mismo que el del Código francés" contie-
ne una manifiesta inexactitud, bastando, para demostrarla,
con la simple comparación de las letras respectivas.
b) Pero el espíritu se resiste a entender la letra del art.
1498 así.
Bien se ha dicho que, para expresar esa subsistencia no
hacía falta el art. 1498, al que, para darle alguna utilidad,
hay que entenderlo en el sentido de que la locación subsiste
24 Véase, aquí, notas 27 y 42 y sus textos.

respecto ál adquirente 25 , porque ése es el problema que nos

indica la historia.
Es en este sentido de subsistencia respecto al adquirente
que lo entiende toda nuestra doctrina, y es a él que nosotros
adherimos.
Pero quedan múltiples problemas interpretativos, sobre
los que no reina acuerdo, y que examinaremos en los núme-
ros siguientes.
3. El requisito de la tenencia
Por su importancia para la dilucidación de los puntos que
siguen, trataremos, en primer lugar, de este requisito, que,
examinado en Francia, ha sido dejado generalmente en la
sombra por nuestra doctrina.
Entendemos que para que el locatario pueda resistir ante
el adquirente del fundo, es preciso que se encuentre ya en la
tenencia del inmueble.
A. En Francia, la cuestión ha sido arduamente discutida:
a) La doctrina minoritaria entiende que es necesario que
el locatario se encuentre en la tenencia de la cosa.
Llega a esa conclusión basándose en la letra del art. 1743
del Código Napoleón que prescribe que el adquirente "no
puede expulsar al inquilino", pues la referencia al "expulsar"
solo cobra sentido suponiendo que el locatario se encuentra
ya en la tenencia de la cosa. Resulta de ello que si el locador
no hizo todavía entrega de la cosa al locatario, y la vende a
un tercero, éste no está obligado a respetar la locación, pues
el comprador se limitará a no dejar entrar al inquilino, cosa
bien distinta de "expulsarlo". Se observa que si el locatario
tuviera derecho a entrar, el expulsado sería el comprador26.
b) La doctrina mayoritaria, en cambio, generaliza la re-
25 Comp. Alsina Atienza en "¿Son propter rem las obligaciones emergentes del
arrendamiento?", en J. A. 1960-IV.
Véase lo que decimos en nuestro Derechos reales, §7, nota 2.
26 Duranton, Cours, XVII, n" 139, pags. 132 y sigts.; Delvincourt, Cours, III,
pág. 199. Comp. Colín y Capitant, Curso elemental, IV, pág. 243 (quienes recuerdan
lo prescripto por el art. 571 alemán) y Planiol-Ripert-Boulanger, Traite
Elementaire, n9 2675.
gla, sin hacer distingos, haya entrado o no el locatario en la

tenencia de la cosa.
Sus sostenedores acusan a sus adversarios de fetichismo
por la letra de la ley y de desobediencia a su espíritu. En-
tienden que el propósito del Código Civil ha sido acentuar la
reforma implantada por el Código Rural de 1791, y como éste
no exigía que el arrendatario se encontrara en la tenencia
de la cosa, exigir ahora que lo esté, tanto valdría como pre-
tender que en lugar de un avance, habría un retroceso de la
regla "successor particularis non tenetur stare colono"21.
B. En la doctrina argentina, los argumentos varían, como
una lógica consecuencia de la diferencia de textos, pero, en
el fondo, la cuestión es similar:
a) Hay quienes ni mencionan el problema, con lo que al
no exigir como requisito el de la tenencia, comparten implí-
citamente la tesis de quienes entienden que no es necesario
que el locatario se encuentre en la tenencia de la cosa, por-
que —razonan— el art. 1498 no exige ese requisito, y donde
la ley no distingue, no debemos distinguir28.
A favor de esta tesis, podría todavía agregarse que fue la
enseñada por Aubry et Rau, fuente de nuestro Código29 y
que es de suponer que Vélez que conocía la disputa en la
doctrina francesa deliberadamente cambió la redacción para
evitarla en nuestro sistema.
b) Nosotros preferimos la doctrina que enseña que es pre-
ciso que el locatario se encuentre en la tenencia.
Por un lado, el ambiente histórico en el que se movió Vé-
lez era distinto al francés. La doctrina mayoritaria francesa
con su tesis de "progreso" en la protección del locatario, se
movió partiendo del Código Rural de 1791, negándose a ad-
mitir la literalidad del art. 1743, porque ella hubiera impli-
cado un retroceso. Para nosotros, en cambio, con solo prote-
27 Troplong, Louage, ne 494; Zachariae-Massé-Vergé, Le droit civil francais, nfi

704, nota 33; Aubry et Rau, Cours, §369, nota 33 y su texto; Marcadé, Explication,
sobre el art. 1743, II; Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n9 1312.
28 Sobre las posiciones en nuestro Derecho: Llambías-Alterini, Código Civil
anotado, art. 1498.
29 Aubry et Rau, Cours, §369, 6a, texto y nota 19.
ger al inquilino que se encuentra en la tenencia, ya hay un

avance, un progreso, respecto a la precedente legislación,
porque la L. XIX, Título VIII de la Quinta Partida, permitía
al comprador expulsarlo.
Por el otro, si se nos piden textos, invocamos precisamente el
art. 1498, porque no es verdad que el mismo no haga distingos.
Léaselo con detenimiento: la locación "subsiste". Subsistir
es mantenerse en el estado en el que está, no progresar a un
estado distinto. Si el arrendatario está fuera del fundo, su
locación subsiste en ese estado, y si está ya en el predio,
subsiste en él. Su derecho subsiste, no es afectado, en el gra-
do de madurez en que lo haya tomado la enajenación. No
puede retroceder a un estadio inferior, pero ¿de dónde se sa-
ca que puede avanzar a un estadio más evolucionado?
No se nos escapa que podrá decirse: cuando el locatario
no está en el fundo, al subsistir la locación, subsiste también
su pretensión a la entrega. Pero contestamos: para que la
pretensión de entrega pudiera ser dirigida contra el adqui-
rente, sería preciso que la ley hubiera dicho que el contrato
de locación queda traspasado al adquirente por la sola fuer-
za de la venta, y eso no surge del art. 1498. Un traspaso de
la posición contractual de locador, que el vendedor haga al
comprador, es una cesión de contrato y de ninguna parte
surge que junto con la venta se acumule una cesión de con-
trato de locación; por el contrario, el contenido natural de la
compraventa es en el sentido de que no conlleva acumulada
una cesión de la locación, puesto que el vendedor se obliga a
la vacua traditio: art. 1409 (supra, §52, III, 3).
Para que el locatario que no se encuentra en la tenencia
de la cosa pudiera dirigir su pretensión de entrega contra el
adquirente, sería preciso que junto con la compraventa se
hubiera pactado, entre vendedor y comprador, la cesión del
contrato; desde luego que esto es posible, pero si ocurre, la
acción del locatario contra el adquirente, estará fundada en
ese contrato de cesión, y no en el art. 1498.
Distinta es la situación del locatario que ya está en la te-
nencia del fundo. Puede despreocuparse de que haya habido
o no una cesión de la posición de locador acumulada con la
venta, pues a él le basta con el art. 1498. Este art. 1498 pue-
de ser reconducido también a la teoría de la cesión del con-

trato de locación, pero no a la de una cesión acumulada a la
venta, sino a la de una cesión acumulada a la tradición. En
efecto, cuando el locatario se encuentra en la tenencia de la
cosa, al no ser posible una vacua traditio, el vendedor, para
hacer tradición traslativa del dominio al comprador, deberá
acudir al mecanismo de la tradición por indicación30 y enton-
ces, una de dos: o hay acuerdo sobre el empleo de ese meca-
nismo, o no lo hay. Si media acuerdo entre vendedor y com-
prador, entonces el comprador en posición de accipiens está
aceptando que se encuentra con un tenedor cuyo título debe
respetar; si no hay acuerdo, no hay tradición, ya que la tradi-
ción por indicación exige también el acuerdo traditivo31.
4. Amplitud del concepto de "enajenación"

En los desarrollos anteriores hemos ejemplificado con
una enajenación a título de venta. Pero no solo la enajena-
ción a título de venta queda abarcada. El texto del art. 1498
es expreso, al referirse a la enajenación por "cualquier acto
jurídico que sea".
Esto de "cualquier acto jurídico que sea" se aplica a los
actos inter vivos, y no a los mortis causa.
A. Quedan incluidas, sin duda, todas las mutaciones rea-
les. La ley habla de "enajenada" la finca arrendada "por
cualquier acto jurídico que sea" y tales palabras deben ser
entendidas en su recto y más amplio sentido.
a) En su recto sentido.
Enajenar, es hacer ajena una cosa, y ese efecto, en nues-
tro sistema, se produce —normalmente32— recién después
de la tradición de la cosa a favor del adquirente (art. 577 y
doct. del art. 2609).
Habiendo adoptado nosotros el sistema del título y el mo-
do, y no el principio consensualista francés, es el título uni-
30 Sobre ella: nuestro Derechos reales, §27, V, 2.

31 Nuestro Derechos reales, loe. cit.
32 Reserva hecha de los casos en los que la traslación del dominio se verifica por
inscripción constitutiva (automotores, equinos de sangre pura de carrera).
do al modo lo que puede hacer que el locatario se vea en la

necesidad de esgrimir sus razones frente a un nuevo titular
del derecho real.
Mientras solo exista el título (v.g.: una compraventa), el
locatario seguirá entendiéndose con el locador con quien
contrató, y en tal caso la locación sin duda que subsistirá.
Pero no es ése el caso (que no podía ofrecer dudas) que ha
preocupado al legislador argentino. La hipótesis de conflicto
aparece cuando al título se agrega el modo, y de allí que la
ley haya empleado el término "enajenada" que supone cum-
plido el modo, y producida, por lo tanto, la mutación real.
b) Queda incluida cualquier enajenación, sea total o par-
cial, ya cuantitativa, ya cualitativamente.
Cuantitativamente, tanto da que, arrendada una finca de
100 hectáreas, el locador enajene las 100 o solo 50. La loca-
ción subsiste. En la transmisión cuantitativamente parcial
podrán presentarse problemas de determinación del quantum
asumido por el adquirente, pero ésta es una dificultad menor
que tiene su salida a través de los principios generales sobre
la divisibilidad o indivisibilidad de las obligaciones.
Cualitativamente, tanto da que el negocio verse sobre la
transmisión de la plena propiedad, o se limite a la constitu-
ción de un jus in re aliena. La ley quiere que la locación sub-
sista, y ello debe ser frente a cualquier tipo de enajenación.
La locación, que no sufre menoscabo por el traspaso máximo
de la propiedad del todo, tampoco ha de experimentarlo ante
un traspaso menor, pues fuera curioso que lo menos, tuviera
mayor fuerza que lo más.
c) Queda abarcado cualquier título apto para la enajena-
ción. No solo el de venta, sino también cualquier otro, como
el de donación, el de permuta, el de aporte en sociedad.
B. Según la doctrina, queda también abarcado el supues-
to de legado de la cosa arrendada, que es una hipótesis de
transmisión mortis causa33.
a) Discrepamos.
33 Salvat, Fuentes, n9 764.

No se nos diga que el testamento es un acto jurídico y

que, como tal, queda incluido en la expresión "por cualquier
acto jurídico que sea".
Que el testamento sea un acto jurídico, es una cosa, y
otra muy distinta que, a raíz de él, se derive una enajena-
ción, aspecto éste que negamos. Realmente, en el lenguaje
corriente no decimos que el que lega "enajena" pues se limi-
ta a fijar el destino de lo que no puede llevarse consigo.
Si del hecho de que el testamento es un acto jurídico, pre-
tendiéramos deducir que el legado de la cosa queda incluido
en el art. 1498 en atención a aquello de "por cualquier acto
jurídico que sea", de probar algo, probaríamos demasiado, y
tendría que quedar incluido también el supuesto del herede-
ro testamentario y el del legatario de cuota.
Pero ocurre que el supuesto del heredero testamentario
debe quedar excluido, al estar ya previsto en el art. 1496 que
no distingue. Y de esa confrontación entre el art. 1498 y el
1496 resulta que hay una razón suficiente para distinguir en-
tre las transmisiones mortis causa y las por actos entre vivos.
b) Si damos especial importancia al problema, es porque
queremos situar en planos distintos al adquirente por actos
entre vivos y al que recibe ex testamento.
El primero, solo deberá asumir la posición de locador, si
el locatario está ya en la tenencia (supra, aquí, 3); el segun-
do, en cambio, deberá hacer algo más, pues el locatario que
no está en la tenencia tendrá derecho a dirigir contra él la
pretensión de entrega.
En otros términos: si sacamos las adquisiciones ex testa-
mento del régimen del art. 1498 no es para favorecerlas, sino
para señalar su posición más rigurosa. De allí que nos haya-
mos detenido en el tema de los legados; los legados se pagan
después de las deudas del causante, conforme al principio
"bona non sunt nisi deducto aere alieno" (doct. arts. 3797 y
concordantes).
5. La cosa arrendada
La letra del art. 1498 se refiere a una "finca arrendada".
¿Qué decir respecto a las cosas muebles?
El tema ya ha sido objeto de debate en el Derecho compa-
rado. Ante textos más o menos similares al nuestro, argu-

mentan unos "a contrario", conceptuándolos de excepción, y
concluyen que la locación mobiliaria escapa a la protección,
en tanto que otros la incluyen en la protección34.
Estamos con los segundos:
a) Ya hace tiempo que el argumento "a contrario", tal
como lo suelen emplear los juristas, ha sido objeto de un
severo análisis, demostrando lo falaz que el mismo tiene a
menudo 35 .
Que la ley hable de un caso, no significa que niegue otro,
pues entonces desaparecería la argumentación por analogía,
y caerían todas las construcciones jurídicas. De hecho basta
con que la ley se refiera al caso más relevante, al que histó-
ricamente ha traído los problemas, para que la doctrina ya
se encuentre autorizada a una generalización.
El art. 1498 no es de excepción. Es la aplicación de princi-
pios más generales, de tal manera que, aun prescindiendo
de él, tendría que llegarse a igual solución.
Esos principios, como lo veremos de inmediato, son comu-
nes a los inmuebles y a los muebles. De lo que se sigue que,
porque el art. 1498 haya hecho una especial aplicación para
los inmuebles, no debe deducirse que haya negado igual ré-
gimen para los muebles. La regla especial que es aplicación
de una general, jamás implicará negación de otros casos ge-
néricamente abarcados por la segunda.
b) Pues, a esta altura, con lo ya dicho, nos encontramos
en condiciones de dar la razón misma del art. 1498 que ar-
moniza con todo nuestro sistema, no siendo, en modo algu-
no, una derogación particular.
Esa razón se encuentra en el mecanismo traditivo.
En todos los casos en los que el modo consiste en la tradi-
ción (art. 577), el comprador, donatario, etc. necesita de ella
para llegar a la calidad de "adquirente" del derecho real, pero
como el locatario se encuentra en la tenencia de la cosa (la
tenencia es uno de los requisitos: supra, aquí, 3) el método
34 Comp. Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage ns 1274.

35 Schreiber, Lógica del derecho, pág. 70.
traditivo tendrá que ser el de tradición por indicación del

art. 2387, lo que, por el método mismo empleado, lleva ínsita
la admisión que el adquirente efectúa de la calidad de loca-
tario del tenedor.
Aun en los casos en los que el modo para la mutación del
derecho real, no consiste en la tradición, sino en la inscrip-
ción (v.g.: automotores), cabe extender el razonamiento ante-
rior. Habrá entonces un adquirente antes de la tradición, pe-
ro un adquirente que, si quiere utilizar efectivamente la co-
sa, tendrá que acudir a la tradición, oportunidad en la cual,
al utilizar el método por indicación, estará admitiendo la ca-
lidad del tenedor.
6. Los temas del plazo, la fecha cierta, la inscripción y el

conocimiento
Un fuerte sector de la doctrina y de la jurisprudencia, si-
guiendo las enseñanzas de Salvat, sostuvo que las tres con-
diciones nesesarias y suficientes para que se aplique el art.
1498 son: que se trate de un contrato por tiempo convenido,
que el contrato conste en instrumento público o en instru-
mento privado con fecha cierta, y que si la duración del con-
trato es de más de un año se haya cumplido con el requisito
de la inscripción en el Registro de la Propiedad 36 . Ponen
otros el acento en la exigencia de que el adquirente supiera
la existencia de la locación37.
Por nuestra parte, consecuentes con la interpretación que
vamos dando al art. 1498, entendemos:
A. Contra la afirmación de que es necesario que se trate
de un contrato por tiempo "convenido" se ha hecho notar que
el art. 1498 también rige cuando media un plazo legal como
el del art. 1507 y se ha sugerido la siguiente formulación del
requisito: "que se trate de un contrato de plazo no vencido"38.
En realidad la fórmula "tiempo convenido" no es suscepti-
ble de tal objeción, si se toma lo de "convenido" con suficien-
36 Salvat, Fuentes n° 772.

37 Comp. Borda, Contratos n" 658.
38 Borda, loe. cit.; Llambfas-Alterini, Código Civil, sobre el art. 1498.
te elasticidad, de modo de conceptuar "convenido" también

el tiempo que introduce la lex imperativa.
El verdadero problema interpretativo no está en la dispu-
ta que sugieren las dos fórmulas, sino en este otro tema:
¿quid de los contratos de locación de plazo vencido, y quid de
aquellos de plazo indeterminado?
¿Son ellos invocables contra el adquirente?
Nosotros sostenemos que dentro del espíritu del art.
1498, ellos también son invocables contra el adquirente, en
los términos en los que los mismos se presentan.
Es verdad que para los contratos de plazo vencido se ha
dicho que es claro "que si el plazo estuviera vencido, el
arrendatario no podrá oponerse al desalojo intentado por el
comprador porque tampoco podría oponerse al que hubiera
intentado el locador-vendedor"39 y es verdad que lo mismo
podría decirse de los contratos de duración indeterminada.
Pero ello será así en la medida de que se trate de razones
que no pudiendo invocarse contra el locador-vendedor, a for-
tiori tampoco podrían serlo contra el adquirente. Pero supo-
ned que se trate de razones que sí hubieran podido ser invo-
cadas contra el locador-vendedor y entonces preguntamos
¿por qué no habrían de poder ser invocadas contra el adqui-
rente? En nuestra opinión, el adquirente que recibe la tradi-
tio de una cosa con un determinado status locativo, debe
atenerse a dicho status, porque su posición es la de cesiona-
rio implícito del vendedor (o donante, permutante, etc.).
Y que puede haber razones oponibles al adquirente, aun
en los contratos de plazo vencido y en los de duración inde-
terminada, nos parece por demás evidente...
Así, supongamos que ya está vencido el plazo contractual
explícito; no cabe duda de que el locatario tendrá que resti-
tuir al adquirente. Pero suponed que el locatario permaneció
en el uso o goce de la cosa, y que ni el locador-vendedor an-
tes de la traditio ni el adquirente al tiempo de ella, pidieron
la devolución: entramos en la órbita del art. 1622, según el
39 Borda, loe. cit.

cual no hay tácita reconducción, pero sí continuación de la

locación y entonces cabe preguntar si el locatario —durante
ese tiempo de continuación— debe alquileres o indemniza-
ción... No dudamos de que lo que deberá será alquileres. He
ahí un caso de locación de plazo vencido que a esos efectos
queda asumido por el art. 1498.
Y así, tenemos los plazos suplementarios de los arts. 1610
y 1509 (supra, §101, V, 3, 4)... ¿Cuál sería la razón de que no
pudieran ser invocados contra el adquirente?
No se diga que la razón debe encontrarse en la letra del art.
1498 que habla de "tiempo convenido", porque primero habrá
que interpretar qué es lo que se debe entender por "tiempo" y
por "convenido". Tiempo es también el de continuación ex art.
1622, tiempo es el de los plazos suplementarios, y por "conve-
nido" debe entenderse, aquí, todo el contenido contractual.
Cuando dos interpretaciones son posibles, bueno será ate-
nerse a aquella que conduzca a más apropiadas respuestas,
según el espíritu de la norma.
B. En cuanto a la exigencia de que el contrato de locación
conste en instrumento público o en instrumento privado de
fecha cierta, nos pronunciamos por la negativa.
a) Nuestro art. 1498 no consigna ese requisito, a diferen-
cia del art. 1743 francés. Es verdad que se ha dicho que lo
que no está en el art. 1498, surgiría de otras normas, "por-
que según la regla general del art. 1034 los actos jurídicos
no pueden ser opuestos a terceros y sucesores a título singu-
lar mientras no tengan fecha cierta"40, pero estimamos esto
una exageración, porque el art. 1034 no habla de la oponibi-
lidad de los actos jurídicos, sino de la oponibilidad de los ins-
trumentos privados respecto a la fecha consignada en ellos;
nos parece que se están mezclando, en tal argumentación,
dos planos distintos, el de la oponibilidad del contrato, y el
de la prueba del contrato oponible. En tiempos idos, eran
perfectamente imaginables contratos que no pasaran de la
tasa de la ley y para los cuales no fuera requerida la prueba
escrita; que ante el fenómeno inflacionario, ya no sean con-
40 Borda, loe. cit.

§107. Los n u e v o s sujetos 321
cebibles ni siquiera como hipótesis de gabinete 41 , en nada

altera el hecho de que para la oponibilidad del contrato al
adquirente, el art. 1498 no exige un escrito.
b) Por lo demás, incluso en Francia, pese al art. 1743 no
faltó quien prescindiera de exigir un instrumento cuando el
adquirente conoce la existencia de la locación42 y a similar
conclusión llegan quienes, entre nosotros, lo requieren43.
Y como según veremos (infra, aquí, D) dentro de la tesis
que sustentamos, el adquirente siempre conoce la existencia
de la locación, queda demostrado que cabe prescindir de tal
supuesto requisito que no ha sido mentado por el art. 1498.
C. En cuanto a eso de que si se trata de un contrato de
arrendamiento (inmobiliario) de más de un año de duración,
debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad, es ya
historia antigua; se lo había afirmado teniendo a la vista las
viejas normas regístrales para la Capital Federal (sin preo-
cuparse, por supuesto, de las normas provinciales, tan in-
constitucionales como aquéllas). Hoy rige el D.L. 17.801, con
alcance nacional que no impone ese requisito, el que por lo
demás, no surge del art. 1498 C. Civ. sub examen.
Si nos hemos detenido en recordar eso que calificamos de
"historia antigua" es porque en cualquier momento puede
repetirse, ahora con mayor aparente sustento constitucio-
nal, a través de lo dispuesto por el art, 2 del D.L. 17.801 que
al enumerar los documentos inscribibles incluye en el
inc. c a los "establecidos por otras leyes... provinciales", con
lo cual pareciera que se abre el camino a la imaginación de
los legisladores provinciales (y por ende a la del Congreso de
la Nación actuando como legislatura local para la Capital
Federal) para que en cualquier momento establezca el requi-
sito de ia inscripción. Nos apresuramos a anticipar que, de
41 La tasa del art. 1193 es de $ 10.000 del signo existente a la época de la ley
17.711; si dividimos la cifra por 100 (ley 18.188) luego por 10.000 (ley 22.707) luego
por 1000 (decreto 1096/85) y finalmente por 10.000, para llegar al signo actual (pre-
visto por art. 12 de la Ley de Convertibilidad) tenemos esta cifra: $0,000000001.
42 Aubry et Rau, Cours, §369, nota 35
producirse ese hecho, la norma local que exigiera el requisi-

to de la inscripción seguiría siendo inconstitucional, porque
un requisito de fondo solo puede ser establecido por una ley
nacional; la previsión del art. 2, inc. c del D.L. 17.801 no im-
plica un facultamiento para modificar la legislación de fon-
do, sino simplemente la apertura del Registro para receptar
otros documentos previstos por las leyes provinciales para
los efectos provinciales.
Ese requisito de la inscripción solo podría ser establecido
por el Congreso actuando como cuerpo legislativo para toda
la República, es decir modificando el Código Civil, o estable-
ciendo un régimen particular para alguna especie de arren-
damiento. Tal es lo que ocurría con el anterior art. 40 de la
ley de arrendamientos rurales (infra, §117, III).
D. Llegamos, por fin, al tema del conocimiento. ¿Es nece-
sario que el adquirente conozca la existencia del contrato de
locación para que éste le pueda ser opuesto?
El art. 1498 no lo exige.
Para quienes enseñan que el locatario, aunque no se en-
cuentre en la tenencia de la cosa, puede invocar su contrato
contra el adquirente, el tema se presenta con aspectos difíci-
les, y de allí que exijan o el instrumento público o el privado
con fecha cierta, o en su defecto, el conocimiento por parte
del adquirente.
Pero nosotros somos de otra opinión. El locatario solo
puede oponer su contrato si se encuentra en la tenencia de
la cosa. Desde que se da el requisito de la tenencia, es claro
que el adquirente, al aceptar la traditio por indicación, sabe
vv en el acto mismo de ella cuál es el carácter del tenedor, y
en lo que ignore ¡sibi imputet!
§108. Cesión y sublocación
I. La diferencia conceptual
Nuestro Código distingue, clara y correctamente, entre la

cesión de la locación y la sublocación. Hay una diferencia de
naturaleza jurídica, y por ende, de régimen.
1. La antigua doctrina francesa

Se ha dicho que, para los antiguos autores franceses, en-
tre cesión de la locación y sublocación, no había una diferen-
cia de naturaleza jurídica, sino una forma distinta de deno-
minar a un único negocio jurídico, según la extensión que al-
canzara en punto al objeto. Si el negocio se refería a la
totalidad de la cosa, se hablaba de cesión, y si solo abarcaba
parte de ella, se hablaba de sublocación1.
2. La doctrina moderna
En Troplong2 todavía alienta algo de la doctrina antigua.
Pero Marcado se lanzó directamente contra ella3 y él es uno
de los expositores de la doctrina moderna.
1 Planiol, Traite Elémenlaire, n« 1749.

2 ¿Sustentó Troplong la doctrina antigua (o, por lo menos, alentó en él algo de
ella, como lo afirmamos en el texto), o por el contrario, se decidió por la doctrina
moderna, como parece sugerirlo Vélez en la nota al art. 1586, donde después de re-
cordar que la cesión "es diferente del subarriendo" invoca el n° 129 de Troplong, y
más adelante, el n" 133?
Lo menos que puede decirse es que Troplong no es nada claro en el n° 129, don-
de si bien encuentra una diferencia práctica entre cesión y sublocación, no vacila
en llamar al cesionario "locatario" del cedente y "subarrendatario" del locador. En
el n" 133, Troplong, sí, invocando lo visto en el n° 129, afirma que "hay una gran di-
ferencia entre sublocar y ceder la locación", pero sígase adelante, y en el n9 134 se
advertirá que nos dice "pues sublocar es ceder una parte de su locación, es trans-
portar sobre la cabeza de otro, una parte del derecho".
3 Marcadé, Explication, sobre el art. 1717, y allí, una crítica a Troplong. Dentro
de la doctrina moderna: Zacchariae-Massé-Vergé (Le droit Civil, §703, nota 1),
Aubry et Rau (Cours, §368), Baudry-Lacantinerie et Wahl (Louage, n" 1052), entre
otros.
324 §108. Cesión y sublocación
Es la tesis que sigue nuestro Código:

a) No estamos ante un puro problema de nombres. No se
trata de que a un único fenómeno se lo llame "cesión" si está
en juego la totalidad de la cosa locada, y "sublocación" si se
refiere a parte de la cosa.
Y porque no se trata de una cuestión de nombres, nuestro
Código admite tanto una cesión total como una parcial (art.
1599, inc. 1) y tanto una sublocación total, como una parcial
(art. 1583).
b) Lo que está en juego es un tema de naturaleza jurídica
de la operación. La cesión de la locación es "cesión" (art.
1584) en tanto que la sublocación es una nueva "locación"
(art. 1585).
La diferencia es profunda, porque en la cesión hay trans-
misión de la posición contractual, en tanto que en la sublo-
cación hay creación de una nueva relación locativa que reco-
noce a la anterior como base.
c) Y porque nuestro Código sigue la doctrina moderna, ha
establecido una diferencia de régimen entre la cesión y la
sublocación (infra, aquí, IV).
3. La tesis de Planiol
Para Planiol, todo "lo que se ha escrito desde hace cin-
cuenta años sobre esta distinción casi impalpable de la su-
blocación y de la cesión de la locación es erróneo y quiméri-
co"4. Para él, la doctrina moderna ha creado complicaciones
inútiles; para él, los autores antiguos sustentaron la tesis
correcta que es la única que responde a las necesidades de
la práctica.
Sus observaciones se dirigen a afirmar que el Código Na-
poleón mantuvo la doctrina antigua y a intentar demostrar
que ésta es superior a la moderna, desde el punto de vista
de las necesidades prácticas.
Como no es nuestro objeto el determinar lo que realmente
el Código Civil francés dispone, ya que nuestro examen ver-
4 Planiol, op. cit., ng 1751.

§108. Cesión y sublocación 325
sa sobre el Derecho argentino, nos limitaremos simplemente

a combatir esa pretendida superioridad de la tesis antigua.
a) Comencemos con eso de que la distinción es "casi impal-
pable". El hecho de que no se haya pretendido que sea "im-
palpable" sino de que es "casi" impalpable, está denotando el
poco valor del argumento que, por situarse en los casos de
duda, olvida los casos extremos.
En los casos extremos, la distinción es perfectamente "pal-
pable". Pues enfoquemos una operación referida a la totali-
dad, y ¿habrá alguien que no advierta la diferencia que media
entre una cesión perfecta, gratuita, y una sublocación? Es im-
posible confundir ambos negocios, y de la distinción surge la
utilidad, porque si la cesión es perfecta (con delegación perfec-
ta: infra, aquí, II, 3, A) el locatario cedente sale de la relación
locativa, y al ser gratuita, nada recibe del cesionario, en tanto
que en la sublocación, el locatario, convertido en sublocador,
no deja de ser locatario (permaneciendo en la primitiva rela-
ción) y por la sublocación que es onerosa, percibe alquileres.
La doctrina que combatimos, para llegar al "casi" impal-
pable, deja a un lado los casos extremos, saltea incluso los
intermedios, y haciendo abstracción de una serie de posibili-
dades, se sitúa en el caso de duda y pregunta qué diferencia
puede haber entre una sublocación y una cesión que sea par-
cial, imperfecta (con delegación imperfecta: infra, aquí II, 3,
B) onerosa y por un precio en dinero... Nosotros contestamos
que, al ejemplificar así, no demuestran que la distinción no
exista, sino que plantean un problema de calificación que
presupone la existencia de la distinción.
b) Pasemos a eso de que la doctrina moderna ha creado
complicaciones inútiles. Contestamos: no las ha creado, sino
que las ha encontrado, como posibilidades en la vida de los
negocios.
Es inútil cerrar los ojos, pues una ley que lo hiciera y solo
previera un fenómeno no podría evitar que el otro reapare-
ciera por voluntad de las partes, salvo que se estructurara
como una lex imperativa, con intolerable restricción a la au-
tonomía privada.
c) Vengamos a eso de que la tesis antigua es la única que
responde a las necesidades de la práctica.
326 § 1 0 8 . Cesión y sublocación
Nos parece que más cerca de las necesidades de la prácti-

ca estará la ley que prevea mayor número de posibilidades.
d) Y concluyamos con una reflexión terminológica. Quie-
nes argumenten que los fenómenos que examinan tienen
naturaleza jurídica única, mal pueden emplear dos térmi-
nos técnicos distintos pues ello equivale a no pronunciarse
por ninguna de las dos naturalezas jurídicas. En sus expo-
siciones, de hecho, vacilan entre ambos, aunque, en defini-
tiva, parecen preferir el de "sublocación"0 con lo cual adop-
tan un vocablo manifiestamente inapropiado para las ope-
raciones gratuitas e, incluso, para una serie de operaciones
onerosas 6 .
II. Cesión de la locación
Varios textos la regulan...
1. Naturaleza jurídica
Por el art. 1584: "La cesión consistirá únicamente en la
trasmisión de los derechos y obligaciones del locatario, y a
ella son aplicables las leyes sobre la cesión de derechos".
El Código trata aquí de la cesión del contrato que efectúa
el locatario7.
a) La locación es un contrato bilateral, que da lugar a obli-
5 Comp. Planiol, op. cit., quien, en el n" 1749, al defender la tesis antigua, de la
0|xrac-ion parcial nos dice que es el caso de quien "cedía un cuarto a un tercero",
para luego, en el n" 1751 hablar de la sublocación total y de la sublocación parcial.
ti Sobre lo que decimos en el texto:
I. La cesión puede ser gratuita u onerosa. Admitamos provisoriamente que en el
caso de onerosidad, se hable de sublocación, pero reconózcase que para el caso de
graluidad, el vocablo "sublocación" se resiste manifiestamente a ser empleado.
II. La cesión onerosa puede ser por un precio en dinero o por una atribución que
no consista en dinero (cesión permuta, cesión innominada) en tanto que la subloca-
ción es por un precio en dinero.
7 Es lo que resulta del art. 1583 y sigts., de entre los cuales el art. 1603 habla
de "la cesión de la locación por parte del locatario".
Queda en la sombra la cesión de la locación por parte del locador, que es tam-
bién posible, y que normalmente irá anexa a la enajenación de la cosa (art. 1498),
pero que puede darse, también, independientemente de ella.
$108. Cesión y sublocación 327
gaciones recíprocas. Resulta de allí que el locatario es acree-

dor y deudor del locador.
Según los principios generales, salvo que estuviese prohi-
bido, cualquier crédito puede ser cedido. En consecuencia, es
imaginable una cesión de los créditos del locatario contra el
locador.
Pero no es de esa operación jurídica (cesión de créditos)
que el Código se ocupa aquí. Lo que tiene en mira es algo
mucho más complejo: la cesión del contrato.
La cesión del contrato no es ni una pura cesión de crédi-
tos, ni una pura cesión de deudas, ni tampoco una acumula-
ción de cesión de créditos y de cesión de deudas. Es una ins-
titución con perfiles propios, en la que quedan incluidos cré-
ditos, deudas, y el enlace que entre créditos y deudas existe
{supra, §33). Es, para decirlo brevemente, el negocio apto
para transmitir una posición contractual.
b) Dispone el texto sub examen que la cesión de la loca-
ción se rige por las reglas de la cesión de derechos.
Las reglas de la cesión de derechos se obtienen por gene-
ralización de las estatuidas para la cesión de créditos
i supra, §93, I).
Pero con solo las reglas de la cesión de derechos no basta-
ría. Referidas a derechos, resultarían insuficientes en nues-
tro sistema, para la cesión del contrato, en la que entran en
juego, también, deudas y la conexión entre créditos y deu-
das. Hay que completarlas con las específicas de la cesión
del contrato, que el Código, en los textos que examinaremos,
elabora a propósito de la locación.
2. Variedades
Las distintas variedades que presenta la cesión de la loca-
ción se establecen según los siguientes criterios:
a) Como en la cesión de derechos cabe hablar de una ce-
sión-venta, de una cesión-permuta, de una cesión-donación,
de una cesión innominada.
b) Como en la cesión de derechos, corresponde distinguir
entre una cesión total y una cesión parcial.
c) A los criterios que anteceden, cabe agregar otro, de es-
pecial importancia: el de la liberación o no.
De él pasamos a ocuparnos bajo el ne 3 de este apartado.

Con arreglo a él distinguiremos entre lo que llamaremos ce-
sión perfecta y lo que denominaremos cesión imperfecta. Si
los nombres no agradan, búsquense otros, pero reconózcase
la existencia de ambas categorías.
d) Cabe también distinguir entre cesiones permitidas y ce-
siones prohibidas.
Para no complicar la exposición, nos ocuparemos, aquí, de
las cesiones permitidas, dejando las prohibidas para el apar-
tado VI.
e) Y no podemos pasar por alto una clasificación olvidada
por los autores, pero existente, y que deriva de la oportuni-
dad en la que la cesión se efectúa: no es lo mismo que ella
tenga lugar antes que después de que el locatario haya en-
trado en la tenencia de la cosa. Si tiene lugar antes, con la
cesión se efectúa el traspaso de todo aquello a lo que el ce-
sionario tiene interés; pero si tiene lugar después, conlleva
implícita la obligación de hacer tradición de la tenencia, y
recién con el cumplimiento de dicha tradición el cesionario
se encontrará en la plenitud de la adquisición que persigue.
3. Cesiones perfectas y cesiones imperfectas
Dado un contrato de locación entre Primus (locador) y Se-
cundus (locatario), la cesión de la locación de la que aquí ha-
blamos, es un contrato que se celebra entre Secundus (loca-
tario-cedente) y Tertius (cesionario).
A. Ante ese segundo contrato, Primus es un tercero.
Si solo se tratara de una cesión de créditos, para la oponi-
bilidad de la cesión a Primus haría falta la notificación a és-
te, o su aceptación, pero no su consentimiento. Si la cesión
es de objeto permitido, no interesa para nada que el deudor
cedido consienta o no, se oponga o no, pues para la oponibili-
dad de la cesión basta con que conozca, por notificación, por
aceptación (que no es una "aceptación contractual") o incluso
por hechos equivalentes (supra, §91, IV).
Pero estamos ante la cesión de una posición contractual,
que incluye deudas, y donde no puede bastar con el conoci-
miento que de ella tenga el cedido (en el caso: Primus), por-
que por el art. 1195 in fine, los contratos "no pueden perjudi-
§ 1 0 8 . Cesión y sublocación 329
car a terceros". Primus se vería perjudicado si por el solo

efecto de la cesión (aun notificada), Secundus quedara libe-
rado.
Para que ese efecto liberatorio se produjera, sería necesa-
rio algo más: que Primus mismo consintiera. Tal es lo que
resulta del art. 1596.
Si Primus consiente, se efectúa una cesión perfecta.
La cesión perfecta se parece a una novación subjetiva, pero
se distingue de ésta en que no hay extinción del precedente
contrato con creación de uno nuevo, ya que es la misma posi-
ción contractual del locatario-cedente la que pasa al cesiona-
rio.
En la cesión perfecta, para todos los efectos, una vez ope-
rada, solo cuentan las personas de locador y de cesionario.
B. Si el locador contratante cedido no presta su consenti-
miento (art. 1596) estaremos ante la cesión imperfecta, que
es el esquema general y normal del cual parte el Código8.
Dada la complejidad de la posición contractual, de acuer-
8 Conviene despejar los fantasmas verbales.

I. Estamos tratando, aquí, de las cesiones permitidas, y debemos distinguir cu-
tre el "consentimiento" del art. 1596 y la "aceptación" del art. 1454 y concordantes
1. P a r a la oponibilidad de la cesión, hace falta siempre el conocimiento del loca-
dor cedido, por notificación, aceptación, o actos equivalentes.
Pero téngase presente que cuando ese conocimiento se obtiene a través de una
aceptación del cedido, esa aceptación no es aceptación contractual, no es consenti-
miento contractual, porque no es declaración de voluntad, sino declaración de cono-
cimiento; "acepto" significa, aquí, "me doy por notificado, conozco".
Estamos ante un requisito de publicidad de la cesión exigible no solo para la ce-
sión imperfecta, sino también para la perfecta. Es verdad que como en la perfecta,
media todavía algo más intenso, como es el consentimiento ncgocial, ello involucra
ya el conocimiento de la cesión, por el locador cedido, pero respecto de otros terce-
ros, será necesario que se cumpla con el requisito de forma de la notificación o
aceptación (lo que puede quedar cumplido si la declaración de voluntad reviste di-
cha forma) o median hechos equivalentes respecto al tercero de que se trate (supra,
§91, IV)
2. P a r a la liberación del locatario (cesión perfecta) hace falta algo más intenso:
que el locador consienta en ella, con una declaración de voluntad en tal sentido. Si
el locador "acepta" en el sentido del art. 1459, sin consentir en el sentido del art.
1596, tendremos una cesión oponible, pero imperfecta.
II. Pero, tocado ya el tema, algo debemos decir sobre otro "consentimiento" que
aparece a propósito de las cesiones prohibidas, y que tiene una substancia distinta.
Porque, por prohibida contractualmente que esté una cesión, el locatario, a pos-
do con lo que anticipáramos en su lugar (supra, §33), debe-

remos distinguir cuatro órdenes de relaciones:
a) Comencemos con las obligaciones.
En el art. 1599, inc. 2, el Código, con un precepto que
abarca tanto la cesión total como la parcial, dispone: "Pasa-
rán también al cesionario todas las obligaciones del locata-
rio para con el locador, o solamente la parte correspondiente
a la cesión, sin que el cedente quede exonerado de sus obli-
gaciones de locatario".
Las obligaciones "pasan" inter partes, de lo que resulta
que si el cedente paga al locador, actúa respecto al cesiona-
rio en la situación de quien paga una deuda ajena. Tiene
efectos de subrogación privativa (supra, §33, III, 4).
Pero respecto del contratante cedido, se produce un fenó-
meno de acumulación, de especiales contornos.
Por un lado, el cedente no queda exonerado de sus obliga-
ciones. Tal es la consecuencia de la regla "res inter alios
acta" (art. 1195 in fine).
Por el otro, el cesionario queda obligado frente al locador
(art. 1599, inc. 2).
Resulta de allí que el locador tendrá, en adelante, dos
deudores: el locatario cedente y el cesionario. Que tenga en
adelante dos deudores, no atenta contra la regla "res inter
alios acta", pues si los contratos no pueden perjudicar a ter-
ceros, pueden beneficiarlos (doct. art. 504).
b) Y pasemos a los créditos.
Para la transmisión de los créditos no hay obstáculo algu-
no, reserva hecha del requisito de la notificación, o acepta-
ción del deudor cedido, o hechos equivalentes.
Por ello, el inc. 1 del art. 1599 preceptúa que pasan al ce-
tcriori, puede ratificarla (salvo que una ley prescribiera de modo distinto) consin-
tiendo en ella.
Ese "consentimiento" que es ratificación, involucra el conocimiento ex art. 1459
(reserva hecha del tema de la forma para la oponibilidad a otros terceros) pero no
el consentimiento liberatorio ex art. 1596 (pero este ultimo, reserva siempre hecha
del tema de la forma, conlleva el notificante y el ratificante).
En la duda, no debe pensarse que la declaración fue ratificatoria (conocer no es
ratificar, y art. 1588: "hasta que el locador se oponga") ni menos que fue liberatoria.
sionario "todos los derechos del locatario contra el locador, o

solamente la parte correspondiente a la cesión...", según se
trate de una cesión total o de una parcial.
c) Vengamos ahora a las potestades que se explican por la
conexión entre créditos y deudas i.supra, §33, I, 1, b, y 2, b).
Examinémoslas en su aspecto activo, en cuanto son invo-
cadas por la parte locataria, dejando para la letra siguiente
el tratamiento de su aspecto pasivo.
La construcción debe hacerse partiendo de la regla del art.
1599, inc. 1, la que después de haber dicho que pasan al ce-
sionario los derechos del locatario, agrega: "pero siempre con
la calidad que, demandando el cesionario al locador, debe
probar que su ceden te se halla exonerado de sus obligacio-
nes como locatario, u ofrecerse él mismo a cumplirlas".
Aunque la hipótesis mentada es, aquí, la de la exceptio
inadimpleti contractus, hay suficiente material como para
concluir:
Primero: que no solo la acción por cumplimiento sino tam-
bién todas las potestades activas que interesan (,v.g. potes-
tad resolutoria, opción de prórroga) pasan al cesionario, re-
serva hecha del requisito de la notificación, aceptación o ac-
to equivalente, sin que sea necesario el consentimiento del
locador.
Deja de tener esas potestades el locatario-cedente.
Segundo: que siempre que el ejercicio de dichas potesta-
des suponga que quien las invoca no se encuentre en estado
de incumplimiento de sus obligaciones, éstas deben encon-
trarse satisfechas.
Tanto da que las haya satisfecho el cedente (expresamen-
te mentado por el texto) como el cesionario, ya que, en defi-
nitiva, igualmente estarían satisfechas si las hubiera cum-
plido un tercero (doct. arts. 726 y sigts.).
d) Y concluyamos con el tratamiento de las potestades en
su aspecto pasivo.
Si solo se tratara de una cesión de deudas, las potestades
que suponen una conexión entre créditos y deudas no podrían
dirigirse contra el cesionario {supra, §33, 2, b). Pero aquí esta-
mos ante una cesión que, aunque imperfecta, es cesión de
contrato.
332 § 1 0 8 . Cesión y sublocación
Hay que partir de la base de que, aunque el locador tiene

dos deudores (cedente y cesionario) solo tiene un acreedor
(cesionario). El cesionario es, por ello, sujeto pasivo necesa-
rio del ejercicio de tales potestades. Pero, en general conven-
drá al locador que desee extraer todos los provechos de la si-
tuación de cesión imperfecta, involucrar también al cedente.
Así, v.g., para una resolución exitosa, bastará con que el lo-
cador se dirija contra el cesionario, pero si pretende que, por
los daños y perjuicios derivados de la resolución, responda el
cedente, deberá también provocarla contra él, para que no
se le opongan los efectos de la regla "res ínter alios judicata".
4. Requisitos y efectos comunes

Como regla, se aplica a la cesión de la locación (sea perfecta o
imperfecta), la normativa de la cesión de derechos (art. 1584).
De allí que la cesión deba ser hecha por escrito (art. 1454),
y en lo demás deberá tenerse presente la doctrina de los
arts. 1435 y siguientes.
El Código trae algunas disposiciones especíñcas que exa-
minaremos brevemente.
A. En punto al contenido de la cesión, el art. 1603 dispone
que ella se juzgará siempre bajo la cláusula implícita de que
el cesionario usará y gozará de la cosa conforme al destino
para el que ella se entregó por el contrato entre locador y lo-
catario aunque éste no lo hubiera estipulado en su contrato
con el cesionario.
Lo normal es que en la cesión, precisamente por ser tal,
nada se diga sobre el destino de la locación, que será el que
resulta del contrato cedido. El cedente no podría, por la ce-
sión, acordar algo distinto o más de lo que tiene, pero po-
dría, sí, transferir menos (v.g. si la locación fue para cual-
quier destino, excluir alguno).
B. Sobre los efectos inter partes (cedente y cesionario) ha-
blan los arts. 1586 y 1587:
a) "El cedente no goza por el precio9 de la cesión de los de-
9 Puesto que se habla de "precio" y se niegan los privilegios del arrendador, el

texto se refiere a la cesión-venta, única para la que presenta interés.
§ 1 0 8 . Cesión y sublocación 333
rechos y privilegios del arrendador sobre todas las cosas in-

troducidas en el predio arrendado" (art. 1586).
"El cesionario no puede exigir que el cedente le entregue
la cosa en buen estado. Está obligado a recibirla en el estado
en que se encuentra al momento de la cesión" (art. 1587)10.
C. En cuanto a los efectos respecto del locador:
Hay acciones directas del cesionario contra el locador y de
éste contra aquél (art. 1589).
III. Sublocación
La sublocación o subarriendo es un subcontrato que con-
siste en una nueva locación que reconoce como base a la lo-
cación originaria y subsistente otorgando, aquí, la ley, accio-
nes directas (supra, §5, X, 3).
Corresponde, por lo tanto, examinar tres órdenes de rela-
ciones.
1. Las relaciones del contrato-base

La sublocación no afecta al contrato-base, que subsiste,
intocado. Las obligaciones recíprocas entre locador origina-
rio y locatario permanecen (art. 1601, inc. 1). En consecuen-
cia, el locatario, respecto al locador, sigue siendo acreedor y
sigue siendo deudor.
10 Como lo precisa Freitas (art. 2385 del Esbozo) el locatario puede ceder "antes
o después de haber recibido la cosa alquilada". El texto de nuestro 1587 se coloca
en la segunda hipótesis. En efecto: 1. Si el locatario cede antea de haber recibido la
cosa del locador, por el solo efecto de la cesión traspasará al cesionario su crédito a
la entrega, por lo que mal podría pretender éste que el cedente se la entregue, y su
pretensión debe dirigirse contra el locador, reclamando entonces la entrega en el
estado en el que pudo haberla reclamado el cedente. 2. Si el locatario cede después
de haber entrado en la tenencia de la cosa, como consecuencia de la cesión, deberá
hacer tradición de la cosa, y es entonces que cobrará interés la regla del art. 1587.
3. Es posible imaginar una tercera hipótesis: cesión antes de haber entrado en la
tenencia, y tradición al cesionario después. La posibilidad es inmediatamente con-
cebible si se t r a t a r a de una cesión no notificada al cedido; la entrega debe hacerse
en el estado en el que la cosa estaba al tiempo de ser recibida por el cedente, que-
dando a salvo las acciones que pudieran corresponder contra el locador por defectos
en la entrega, o contra el cedente por haber perjudicado dichas acciones.
A. Si solo tomamos el aspecto pasivo, la sublocación se

aproxima, en esto, a la cesión imperfecta. El locatario-ceden-
te sigue obligado y sigue obligado el locatario-sublocador.
El locatario sublocador no podría pretender desobligarse
por la vía de introducir una cláusula en tal sentido en el
contrato que concluyera con el sublocatario. Así lo recuer-
da el art. 1596, y esto es lógico, pues rige el res Ínter alios
acta, y los contratos no pueden perjudicar a terceros (art.
1195 in fine).
B. El locatario sublocador puede quedar desobligado fren-
te al locador, si éste lo consiente. Tal lo que resulta del art.
1596 in fine, en una regla que es común tanto para la sublo-
cación como para la cesión. La sublocación, entonces, se
aproxima a la cesión perfecta. n
C. Pero este aproximarse la sublocación a la cesión, ya im-
perfecta (aquí, sub A), ya perfecta (aquí, sub B), no es un
identificarse, ya que solo se reduce al aspecto deudas del lo-
catario. En punto a créditos la diferencia sigue nítida, por-
que en la cesión el locatario deja de ser acreedor, en tanto
que en la sublocación permanece como tal.
En el afán de aproximar la sublocación a la cesión, pode-
mos imaginar que el sublocador (liberado por el locador: art.
1596) renuncie a sus créditos contra el locador. Pero ello no
afectará las relaciones sublocador-sublocatarío.
2. Las relaciones del subcontrato
En la sublocación, el locatario del contrato-base asume el
papel de locador: es un sublocador.
Ese subcontrato es locación, y se rige por las reglas de la
locación (art. 1585).
A. Lo confirma el art. 1600, al que, por las razones que
luego se verán, conviene dividir en dos preceptos:
a) Según su primera parte: "El locatario, en relación al
subarrendatario, contrae las obligaciones y adquiere los de-
rechos del locador".
11 Aproximación, no identificación. El sublocador queda liberado ante el loca-

dor, pero conserva su crédito.
Como consecuencia de ello, todo lo que se dice del locador

respecto al locatario (y recíprocamente) debe afirmarse del
locatario respecto al sublocatario (y recíprocamente).
Una aplicación de ese principio se encuentra en el art.
1590 que recuerda que el sublocador goza "por el precio del
subarriendo, de los derechos y privilegios del arrendador, so-
bre todas las cosas introducidas en el predio arrendado" y
que "el subarrendatario puede demandar al sublocador que
le entregue la cosa en buen estado", salvo, desde luego, pac-
to especial.
b) Según su segunda parte, "los efectos del subarriendo
serán juzgados solo por lo que el locatario y subarrendatario
hubiesen convenido entre ellos, y no por el contrato entre lo-
cador y locatario".
Estamos ante las relaciones internas entre locatario y su-
barrendatario. Ellas se juzgan, sin duda, por el contrato de
sublocación que los ligó. Pero el art. 1600 agrega algo más:
afirma que "solo" se juzgan por el contrato de sublocación, y
niega que se juzguen por el contrato-base. Esta negativa debe
ser rectamente comprendida, dando su sitio a la doctrina del
art. 1603 dnfra, aquí, IV, 3).
B. La ley 11.156 introdujo dos agregados al art. 1583, de
los que resulta una limitación a la rotunda afirmación del
art. 1600 respecto a que las relaciones entre locatario y
arrendatario "solo" se juzgan por lo que entre ellos se hubie-
ra convenido:
a) El primer agregado dispone: "En los subarriendos de
las propiedades a que se refiere el primer apartado del art.
1507, será nula toda convención que importe elevar en más
de un 20% el precio del subarriendo o de los subarriendos en
conjunto sobre el alquiler originario".
a') En el caso de que se subloque la totalidad del inmue-
ble, a un único subarrendatario, pareciera fácil determinar
si se violó o no la prohibición, con un simple cálculo mate-
mático: si, v.g. el alquiler del contrato-base, es de $ 1.000, el
subalquiler no puede pasar de $ 1.200.
Pero la vida no siempre funciona así.
El cálculo matemático funcionará cuando cuantitativa y
cualitativamente la sublocación reproduzca —salvo en cuan-
to al precio— el contrato-base, pero no cuando exista alguna

variante que justifique declarar inaplicable el agregado
sub examen.
Pensamos que no podría aplicarse cuando se subloca con
prestaciones adicionales, que no figuraban en el contrato-ba-
se (v.g.: muebles, energía eléctrica, servicio telefónico12, o lo
sublocado ya no tiene la configuración del inmueble origina-
rio al haber sido enriquecido con construcciones hechas por
el locatario13). Lo sublocado no es, aquí, idéntico a lo locado,
y si en el contrato-base, son libres las partes de convenir el
alquiler (reserva hecha de la doctrina del art. 954, segundo
apartado y siguientes), ¿por qué no han de ser libres los sub-
contratantes, en los objetos adicionales? Pero si en los obje-
tos adicionales (agregados en el subcontrato), son libres, ya
el cálculo del 20% se torna quimérico, pues sería inútil decir
que el sublocador no puede cobrar más sobre el alquiler del
contrato-base, cuando todo lo que por eso no pueda cobrar,
podrá hacerlo por lo adicional.
Aun más, y yendo a otra hipótesis que ha preocupado a la
doctrina: supongamos que en el subcontrato no hay objetos
adicionales como los que acabamos de describir y que el pro-
blema no está allí, sino en el mismo contrato-base. Suponga-
mos que en el contrato-base, además del alquiler fijado en
dinero, hay prestaciones adicionales a cargo del inquilino,
como por ejemplo, realización de mejoras... Sería inicuo con-
tentarse con un cálculo del 20% sobre el valor del alquiler,
pues en definitiva el real sacrificio del locatario está tam-
bién integrado por el costo de esas mejoras, y de la ley
11.156, que no quiso las especulaciones abusivas, mal puede
extraerse que pretendió el efecto inverso del sacrificio injus-
to del locatario-sublocador. Se ha dicho que en tal hipótesis
debe calcularse el 20% "sobre el conjunto de los alquileres
más el valor de las mejoras"14, pero a nosotros nos parece
12 Comp. Código Civil Anotado de Llambías-Alterini, sobre el art. 1583, citando

a Salas-Trigo Represas.
13 Comp. Borda, Contratos, n 9 812.
14 Borda, Contratos, n'-' 812.
que esa rectificación de la base de cálculo no responde al es-

píritu del agregado al art. 1583. En nuestra opinión, una de
dos: o el sublocatario del ejemplo asume la obligación de rea-
lizar esas mejoras (o de pagarlas), o no las asume. Si las
asume, nulla quaestio; si no las asume y las gozará, el caso
escapa al agregado sub examen15.
b') Si por medio de sublocaciones parciales a distintos su-
binquilinos, el locatario subarrienda todo el inmueble, el
texto subexamen dispone que el precio de los subarriendos
en conjunto no puede exceder en más de un 20% sobre el al-
quiler originario.
Se ha dicho que, aplicando la literalidad, "la distinción se
presta en la práctica a verdaderas injusticias, pues de acuer-
do a la ley, un propietario que tenga varios subarrendata-
rios, puede cobrar a unos un alquiler excesivo y a otros uno
mínimo, y ello siempre será lícito dado que en el total la su-
ma de todos los subarriendos nunca excederá del veinte por
ciento fijado por la ley" y se ha sugerido que "la jurispruden-
cia debería o podría solucionar por la equidad cada situa-
ción, aplicando, no la letra sino el espíritu de la disposición"16.
Dejando a un lado las dificultades prácticas de la aplica-
ción de la tesis 17 , a nosotros nos parece que en el estado ac-
tual de nuestra legislación, la valoración individual respecto
a cada subarriendo se sujeta a los cánones de la lesión según
el art. 1198, y el agregado al art. 1583 sub examen se limita
15 La doctrina que combatimos presenta una serie de dificultades prácticas, que

comienzan con la valuación de esas mejoras a cargo del locatario (¿están ya efec-
tuadas, o van a efectuarse?), y sigue con su atribución según el tiempo (el del con-
trato-base, resulta del art. 1507, pero no el del subcontrato). Pero no son las dificul-
tades prácticas las que nos preocupan, sino esto otro: si el sublocatario ha de gozar
de esas mejoras, tendrá algo distinto a lo que tenía el locatario al contratar con el
locador.
En el texto, damos por supuesto que el sublocatario "gozará" de tales mejoras, y
en el sistema del art. 1507 (que es el contemplado por el art. 1583) tal es la hipóle-
sis, porque aunque la duración del subarriendo no puede ir más allá de la del
arriendo, dentro de ésta el sublocatario puede tomar todo el tiempo que quede del
art. 1507.
16 Carlomagno, La locación, pág. 289.
17 Habría que comenzar, partiendo del alquiler del contrato-base, por dividirlo
en los distintos ámbitos, que no tienen porqué tener un valor igual...
a un examen en conjunto, para determinar si, así, en con-

junto, existe o no una especulación del locatario, reprobada
por el texto.
Si la ley quisiera una valoración individual de cada suba-
rriendo, contemplaría la hipótesis de una sublocación par-
cial (conservando el locatario el resto); pero el caso no figura
en el texto, y escapa —a nuestro entender—, al sistema,
quedando librado a la autonomía privada.
c't La violación al límite impuesto trae como consecuencia
la nulidad absoluta parcial: el alquiler se reduce, y deberá
reintegrarse lo indebidamente percibido en exceso.
Fuera del Código Civil, pero teóricamente subsistente, el
art. 4 de la ley 11.156 establece una multa ''igual al décuplo
del exceso de alquiler indebidamente percibido" con destino
al "Consejo nacional o a los consejos provinciales de educa-
ción, quienes tendrán personería para exigir su aplicación y
cobro".
b) El segundo párrafo agregado al art. 1583 está concebido
en los siguientes términos: "A tal fin, en los contratos de su-
barriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se hará
constar el nombre del locador y el precio del arriendo origi-
nario".
A estar a la letra del art. 4 de la ley 11.156 la violación a
este precepto tiene también su sanción, pero como ella con-
siste en una "multa igual al décuplo del exceso de alquiler
indebidamente percibido", bien se advierte que lo sanciona-
do resulta ser el cobrar en exceso, pues mientras no se cobre
en exceso, ninguna consecuencia traerá el omitir el nombre
del locador y el precio del arriendo originario.
c) Quizá se diga que hemos interpretado los dos agregados
al art. 1583 de modo que quedan reducidos a bien poca cosa.
Pero entendemos que tal es el espíritu de nuestro sistema
actual, que retorna a la autonomía privada, y donde no han
de ser cálculos matemáticos los que decidan, sino los princi-
pios generales (arts. 953, 954 y concordantes)...
d) Queda un tema por dilucidar: aun así interpretados los
agregados, ¿a qué relaciones se aplica?
Contestamos: según su letra, a las relaciones del primer
apartado del art. 1507. Esto debe tenerse presente, porque
el art. 1507 conserva, hoy, una limitada utilidad efectiva,

ante lo dispuesto por la ley de locaciones urbanas (infra,
§114,1).
3. Las relaciones entre arrendador originario y sublocatario

Primus concedió en arrendamiento una cosa a Secundus,
y Secundus la concedió en sublocación a Tertius.
Habiendo ya examinado las relaciones entre Primus y Se-
cundus (contrato-base) y entre Secundus y Tertius (subcon-
trato), nos queda por hablar de las que interceden entre Pri-
mus (arrendador originario) y Tertius (sublocatario).
A. Si el Código nada de específico dijera en esta parte, la
respuesta sería ésta: entre Primus y Tertius no hay obliga-
ciones, pero sí acciones indirectas (subrogatorias: art. 1196).
En efecto: Primus, acreedor de Secundus, encuentra en Ter-
tius el deudor de su deudor, y, a la inversa, Tertius, acreedor
de Secundus, encuentra en Primus el deudor de su deudor.
Pero el Código ha hablado. Valorando al subcontrato, ha
otorgado acciones directas, de las que pasamos a ocuparnos.
B. El subarrendatario "puede exigir directamente del
arrendador el cumplimiento de las obligaciones que éste hu-
biese contraído con el locatario" (art. 1591). Esto debe enten-
derse en la medida del interés del subarrendatario, que pue-
de no darse, si v.g. la sublocación es parcial y el incumpli-
miento del locador respecto al locatario se refiere a la parte
que no fue objeto de subarriendo.
La normativa del art. 1591 al conceder una acción directa,
no queda contradicha por la del art. 1601, inc. 1 in fine que
estatuye que el arrendador originario no queda constituido
"en obligación alguna directa con el subarrendatario". Las
normas se mueven en planos distintos:
a) El art. 1591 contempla las obligaciones de las que es
deudor el arrendador originario según el contrato-base, y
respecto del locatario, cuyo cumplimiento el subarrendatario
(que podría pedirlo por acción subrogatoria) puede exigirlo
por acción directa.
b) El art. 1601, inc. 1, en cambio, habla de las obligaciones
surgidas del contrato de sublocación, y preceptuando que en
razón del subcontrato el subarrendador queda obligado ante
el sublocatario, niega que quede obligado el arrendador ori-

ginario. Del subcontrato no nacen nuevas obligaciones para
el arrendador originario, y esto es lógico porque los contra-
tos no pueden perjudicar a terceros (art. 1195 in fine).
c) Para decirlo con otras palabras: el art. 1591 concede una
acción directa para obligaciones que ya existían según el con-
trato-base, en tanto que el art. 1601, inc. 1, in fine, niega que
surjan nuevas obligaciones a cargo del arrendador originario.
C. El arrendador originario "recíprocamente, tiene acción
directa contra el subarrendatario por el cumplimiento de las
obligaciones resultantes de la sublocación" (art. 1592). En la
medida de su interés, el locador puede exigir al sublocatario
que cumpla las obligaciones que asumió en el contrato de
sublocación, con el sublocador.
a) Pero siendo ésa la regla general, el Código agrega toda-
vía algo más intenso, y para los alquileres crea una obliga-
ción directa, estableciendo un régimen especial, donde se da
una aproximación entre la sublocación y la cesión imperfecta.
Esa obligación directa surge del art. 1601, inc. 2, a cuyo
tenor: "Queda constituido el subarrendatario en la obliga-
ción directa de pagar los alquileres o rentas, que el locatario
dejare de pagar, y cuyo pago fuese demandado; pero solo
hasta la cantidad que estuviera debiendo al locatario".
Dada la limitación que el texto contiene ("pero solo hasta
la cantidad...") pareciera que no hay diferencia entre el régi-
men general del art. 1592, y el específico que ahora exami-
namos. Pareciera que solo hay una diferencia de palabras,
hablando en un caso de acción directa, y en el otro de obliga-
ción directa. Pero el Código, que en el inc. 1 del art. 1601 ne-
gó que el arrendador originario fuera deudor directo y que
ahora, en el inc. 2 sostiene que es acreedor directo, algo debe
haber querido decir...
Ese algo de distinto, entre otorgar al arrendador origina-
rio una acción directa por un crédito del locatario (art.
1592), y en declarar que el arrendador originario es acreedor
directo, por alquileres, del subarrendatario (art. 1601, inc.2),
tiene importancia por el régimen al que esa obligación direc-
ta somete a los interesados.
Si por los alquileres, el arrendador originario solo tuviera
la acción directa del art. 1592, el subarrendatario, demanda-

do por alquileres que pactara con el sublocador, podría opo-
ner a aquél los pagos anticipados. Pero como hay una obliga-
ción directa, los arts. 1595 y 1601, inc. 3, sientan la regla in-
versa, y los pagos anticipados no pueden ser opuestos "a no
ser que ellos hubiesen tenido lugar por una cláusula de la
sublocación, o fuesen conformes al uso de los lugares". Por
supuesto que los pagos que el sublocatario hiciera al sublo-
cador por alquileres vencidos, no están en cuestión y deben
ser respetados por el arrendador originario (art. 1594).
b) También hay una obligación directa a cargo del sublo-
cador, de indemnización del daño "que causare al locador en
el uso o goce de la cosa, o de la parte que le fue arrendada"
(art. 1601, inc. 4).
c) Para protección del arrendador originario, el art. 1593
dispone que éste "tiene derecho y privilegio sobre las cosas
introducidas en el predio por el subarrendatario; pero solo
puede ejercerlo hasta donde alcanzaren las obligaciones que
incumben a éste".
Como el sublocador tiene también derecho y privilegio res-
pecto a esas mismas cosas (art. 1590), puede producirse un caso
de concurrencia entre arrendador originario y sublocador, en el
que la razón indica que prevalecerá el arrendador originario.
IV. Semejanzas y diferencias
Entre cesión de la locación y sublocación hay una diferen-

cia básica: la primera se rige por las reglas de la cesión de
derechos (art. 1584), en tanto que la segunda, siendo una
nueva locación se rige por las reglas de ésta (art. 1585). De
ello se sigue una serie de otras diferencias que la doctrina se
complace en recordar.
1. La doctrina negatoria
Se ha dicho, entre nosotros, que las diferencias surgen tan
solo de la reglamentación legal, pues "el papel económico-jurí-
dico que en la vida práctica desempeñan la cesión y la
sublocación es exactamente el mismo", y hablando de lo sutil
de la distinción, se ha aplaudido la fusión de ambos contra-

tos en uno solo, bajo el nombre de sublocación18.
Por lo ya expresado, a propósito de la tesis de Planiol (su-
pra, aquí, I, 3) no compartimos esa doctrina. Pero conviene
que nos detengamos algo más sobre el punto.
Tomando el tema en su aspecto más general, pensamos
que lo que oscurece su tratamiento es fijarse en uno solo de
los aspectos prácticos: tanto el cesionario como el sublocata-
rio tienen derecho al uso o goce de la cosa.
Eso es lo que explica las semejanzas, de las que nos ocu-
paremos en breve (infra, aquí, 3). Pero no sirve para negar
las diferencias, so color de que sean "sutilezas jurídicas", lo
que nos parece una exageración.
Con una visual exagerada de ese tipo, ya no habrá razón
para detenerse en el camino emprendido, y tendremos que
concluir que son también sutilezas jurídicas la distinción en-
tre locación y los derechos reales de usufructo y de uso,» y por
qué no también la existente entre usufructo y dominio, so
pretexto de que pueda subsumirse el usufructo en un domi-
nio temporario...; una vez ubicados en ese método argumen-
tad suprimiendo y suprimiendo "sutilezas jurídicas", podría-
mos quedarnos con una genérica noción de "derecho", que a
fuer de abarcar todo en una sola fórmula, ya no nos daría
respuestas para las variadas finalidades económicas que
pueden perseguir las partes.
Ocurre que no es solo el uso o goce lo que está en el inte-
rés de las partes.
2. Las diferencias
Las diferencias existentes distan mucho de ser sutilezas
jurídicas.
A. Para demostrarlo, comencemos por recordar los casos
extremos, que se resisten a todo intento de fusión entre los
conceptos de cesión y sublocación.
a) La cesión perfecta se encuentra netamente separada de
la sublocación. Cuando la cesión es perfecta, se alcanza el
18 Borda, Contratos, n 9 808.

efecto práctico de desvincular al locatario-cedente frente al

locador-cedido, efecto inalcanzable a través de la subloca-
ción. Esto dista de ser una "sutileza jurídica"; es una dife-
rencia profunda, porque tiende a satisfacer una finalidad
económica de interés manifiesto.
b) Nada de común puede tener una cesión gratuita (aun-
que sea imperfecta) con una sublocación.
El locatario-cedente nada espera recibir del cesionario, en
tanto que —por definición— el locatario-sublocador espera
percibir alquileres del sublocatario.
Comprendemos que se podrá entonces pretender que la
fusión de la cesión gratuita será entonces con el comodato,
pero admítase, por lo menos, que ya comienzan a hacerse
distinciones y que la pretensión de "sutilezas jurídicas" em-
pieza a hacer agua por los cuatro costados...
B. Demostrado que en los casos extremos no hay sutileza
en distinguir, pasemos a los casos intermedios.
Se trata aquí, de comparar una cesión imperfecta por un
precio en dinero, con una sublocación. Para simplificar la ex-
posición, damos por supuesto que en ambos casos, la opera-
ción se refiere a toda la cosa, en cuya tenencia se encuentre
Primus.
No es lo mismo que Primus ceda a Secundus, a que Pri-
mus subloque a Secundus:
a) Por la sublocación, Primus asume todas las obligacio-
nes de un locador, y Secundus las de un locatario, lo que no
acontece en la cesión. Esto no es una sutileza jurídica, ni
puede decirse que sea inoperante en el aspecto económico.
Con ambos negocios se alcanzan, sí, estos dos efectos prác-
ticos: el cesionario y el sublocatario usan o gozan de la cosa,
y —en la hipótesis propuesta— ambos pagan un precio.
Pero ello no es razón suficiente para desconocer las dife-
rencias "económicas" entre ambas operaciones, pues no se
agota allí lo práctico...
Recórranse uno a uno los lugares donde hemos hablado de
las obligaciones del locador, y de las obligaciones del locatario,
y dígase si es lo mismo que haya una cesión o una sublocación.
No lo es ni siquiera en el tema del uso o goce, ni en el del
precio, según de inmediato veremos.
b) En ambas hipótesis, para cumplir con los respectivos

contratos, será necesario que Primus ponga a Secundus en
la tenencia de la cosa, a fin de que éste pueda usar o gozar.
Pero en la cesión, Primus dejará de ser tenedor, en tanto
que en la sublocación, solo dejará de ser tenedor inmediato,
asumiendo la calidad de tenedor mediato.
No se diga que esto es una sutileza. El que Primus conser-
ve o no la calidad de tenedor, lleva sus consecuencias prácti-
cas, bastando con recordar el sistema de las acciones protec-
toras del señorío fáctico19.
c) En ambas hipótesis (recuérdese que estamos razonando
con una cesión por un precio en dinero), Secundus deberá
pagar un precio. Como, en la cesión, puede convenirse tanto
que el precio se pague en un solo acto, como que se lo haga
por cuotas, y en la sublocación, ambas hipótesis son también
posibles, es fácil colocarse en un punto de máxima aproxi-
mación, imaginando que ambos negocios, coincidan en cuan-
to a la forma de pago del precio.
Pero seguirá siendo distinto pagar a título de cesionario,
que a título de sublocatario. El cesionario pagará por la po-
sición jurídica adquirida, cumpliendo el cedente con colocar-
lo en ella, en un pago instantáneo, en tanto que el sublocata-
rio pagará por una obligación de tracto sucesivo20.
C. Con las aclaraciones que preceden, examinemos algu-
nas otras diferencias que la doctrina suele presentar, y a las
que algunos pretenden calificar de "sutilezas jurídicas"21.
Se enumeran entre ellas:
a) Que la cesión de la locación exige forma y prueba escri-
ta, y notificación al locador cedido, lo que no se requiere pa-
ra la sublocación.
Recordemos que para la cesión perfecta se requiere toda-
vía algo más: el consentimiento negocial del locador cedido,
y ciñamos el análisis a la cesión imperfecta.
19 Véase nuestro Derechos reales, §34, III.

20 Esta diferencia desaparece en los casos (estadísticamente excepcionales) en
los que no hay tracto sucesivo (supra, §96, III, 2)
21 Comp. Borda, loe. cit., a quien seguimos en la enumeración de las diferen-
cias, pero no en su conceptualización.
Ahora bien: que las apuntadas reglas sean distintas, no es

por el prurito de inventar sutiles diferencias entre ambos
negocios, sino una mera consecuencia de que dicha diferen-
cia ya ha sido establecida.
Para dar un ejemplo, no es una sutileza exigir la forma es-
crita para la cesión de la locación. La real sutileza (y una
inexplicable inconsecuencia) sería que se afirmara que "toda
cesión debe ser hecha por escrito, bajo pena de nulidad" (art.
1454) y luego se pretendiera excluir de esa regla a la cesión
de la locación.
b) Que por el art. 1590 in fine, el sublocatario "puede de-
mandar al sublocador que le entregue la cosa en buen esta-
do", pretensión de la que no dispone el cesionario.
Recordando que la del art. 1590 es una lex supletoria, y
que nada impediría que a la cesión se acumule una obliga-
ción de entregar la cosa en buen estado, con lo que pueden
darse casos concretos en los que esta diferencia no se ponga
de manifiesto, no vemos tampoco donde reside la sutileza,
cuando se trata simplemente de derivar las consecuencias
naturales que se siguen de una u otra operación.
No es tachando de "sutiles" a las consecuencias naturales
que se destruye la diferencia esencial, ni la lógica de dichas
consecuencias.
Lo sutil residiría en no admitir las consecuencias que lógi-
camente se siguen de la diferencia esencial.
c) Que por los arts. 1586 y 1590, el cedente no goza de los
privilegios del locador, en tanto que el sublocador sí. Esta-
mos aquí ante consecuencias que se derivan de una distin-
ción ya establecida.
d) Que el cedente carece de acción para demandar al loca-
dor cedido, en tanto que el sublocatario la tiene.
Realmente no advertimos donde está la sutileza. Sería
contradictorio que el cedente tuviera acción para exigir el
cumplimiento de lo que ha transferido.
e) Que "el cesionario debe respetar fielmente las cláusulas
del contrato originario y carece de todo derecho contra el ce-
dente si el contrato restringiera las atribuciones normales
que de acuerdo con la ley corresponden al locatario; en cam-
bio, el sublocatario cuyo contrato no especifica restricciones
análogas a las contenidas en el contrato originario, tiene ac-

ción contra el sublocador por la obligación de garantía (art.
1592)"22.
Hemos creído conveniente transcribir este pasaje de uno
de nuestros grandes juristas, porque discrepamos con las
afirmaciones que formula. Pensamos que la doctrina correc-
ta es la que emerge del art. 1603 (infra, aquí, 3), por lo que
no cabe tachar de "sutil" una diferencia que no existe, en la
forma en la que se la presenta.
f) Se agrega, en fin, como una de las diferencias "sutiles"
que la cesión "puede ser gratuita, en tanto que la subloca-
ción es siempre onerosa".
Con la salvedad de que la sublocación no solo es siempre
onerosa, sino que además su onerosidad debe ser por un pre-
cio en dinero, no vemos qué de sutil haya en esto.
3. Semejanzas
Varios son los textos de los que debemos ocuparnos.
A. Están los textos en los que el Código sienta reglas
comunes a la cesión y a la sublocación: arts. 1588, 1596,
1597/8 y 1603.
a) Desentendámonos, provisoriamente de los arts. 1588,
1597/8 que serán examinados en el apartado VI. Bástenos
con señalar que la comunidad de reglas se explica, no por-
que sea lo mismo la cesión que la sublocación, sino porque
en ambos casos, desde el punto de vista práctico aparece un
tercero en el uso y goce de la cosa.
b) Del art. 1596 ya nos hemos ocupado (supra, aquí, III, 1).
c) Hablemos, sí, del art. 1603.
B. Según el art. 1603: "El subarriendo, y la cesión de la lo-
cación por parte del locatario se juzgarán siempre hechos
bajo la cláusula implícita de que el cesionario y subarrenda-
tario usarán y gozarán de la cosa conforme al destino para
que ella se entregó por el contrato entre locador y locatario,
aunque éste no lo hubiere estipulado en su contrato con el
cesionario o subarrendatario".
22 Borda, loe. cit.

La doctrina del art. 1603 es válida respecto al locador, y

todavía con una salvedad, porque si el cedente no puede
traspasar más de la posición contractual que tiene, ni el su-
blocador conceder más de lo que le permite su posición con-
tractual, pueden sí, atribuir menos, y dentro del destino esti-
pulado en el contrato que concluyeran con el locador, asig-
nar un destino más circunscripto, un destino restringido
(doct. art. 504).
Perú entre partes, habrá que estar a las estipulaciones
que contenga el contrato entre el locatario y el cesionario o
sublocatario. Si fuera lacónico y no hablara del destino, en el
hecho de que el locatario se haya afirmado cedente o sublo-
cador, va sí implícito lo del art. 1603, porque se remite a una
relación precedente, y ocúpese el tercero de conocerla. Pero
el locatario al ceder o sublocar puede haber descripto mal la
relación anterior que cede o subloca, o el locatario, al sublo-
car, no haber dicho que actúa como sublocador, sino intitu-
lándose directamente "locador", y resultar de allí que pre-
tende atribuir al tercero la posibilidad de usar y gozar con
un destino distinto en perjuicio del locador; en tales casos,
corresponderá aplicar las reglas de la cesión de posiciones
inexistentes, y de la locación sin legitimación para contratar.
4. El caso de duda
Los autores se plantean el tema de determinar cómo debe
calificarse el contrato en el caso de duda sobre si las partes
quisieron una cesión o una sublocación.
En realidad el tema tiene alcances más generales, pues se
trata de detectar, frente a la cesión, no solo la sublocación si-
no, eventualmente, cualquier otra subconcesión. Porque, v.g.
si la operación entre el locatario y el tercero es gratuita,
queda descartada la sublocación pero no la concesión en co-
modato.
Pero aquí, como suficientemente ejemplificativa, tratare-
mos de la duda entre la cesión y la sublocación.
a) Se ha dicho que a menudo las partes emplean mal los
términos y hablan de "cesión" cuando entienden concluir
una sublocación, y viceversa23. Eso es cierto, y la calificación
del contrato no dependerá del nombre que las partes le den,
sino de su contenido (doct. art. 1326). Pero no puede dedu-

cirse de allí que siempre corresponda dudar.
De la calificación hecha por las partes solo se prescinde
cuando no se duda, examinando el contenido contractual, que
la calificación no es la que las partes anunciaron. Pero si
atendiendo al contenido se dudara, entonces, el nombre dado
por las partes prevalece y disipa la duda (supra, §42, II).
b) Para colocarse en el caso de duda que no tenga esa fácil
salida, hay que suponer, o que las partes no emplearon los
nombres de "cesión", "sublocación", o que de emplearlos, lo
hicieron promiscuamente, utilizando en el mismo contrato
las palabras "ceder", "subalquilar" y emparentadas.
Es entonces cuando toda la atención debe centrarse en el
contenido contractual. Parece entonces razonable, ante la du-
da, tomar como uno de los índices posibles la forma en la que
se convino el pago del precio, teniendo en cuenta que lo
usual, en la cesión, es que el precio sea pagado en un solo ac-
to, en tanto que en la sublocación, en mensualidades24 pero
se advierte que el dato puede quedar neutralizado por otros
aspectos del contenido contractual. Cuando la duda subsiste,
la doctrina se inclina a ver, preferentemente, una subloca-
ción25 lo que suena razonable cuando subloca el locatario,
quien es de pensar que opera con el contrato de locación con
el que ya operó con el locador, pero nos parece que si obra el
cesionario del locatario, es más bien de pensar que se maneja
con el contrato de cesión.
V. La regla de permisión
Según el art. 1583: "El locatario puede subarrendar en todo

o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no
le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho
pasa a sus herederos, sucesores o representantes".

24 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, nQ 1052.
25 Rezaónico, op. cit., pág. 261.
1. Legitimación
Por la doctrina del art. 1583 el locatario se encuentra legi-
timado para cualquier transmisión o subconcesión de su po-
sición jurídica por negocio jurídico. Posibilitado el "ceder",
queda incluida la transmisión por negocio jurídico intervivos
en todas sus gamas, y en consecuencia, la disposición mortis
causa por legado (doct. art. 3751); posibilitado el "prestar"
queda cubierta cualquier laguna de subconcesión, entrando
la sublocación (expresamente mentada) y cualquier otra
subconcesión, incluso gratuita (v.g.: subconcesión en como-
dato).
La legitimación del locatario pasa a sus herederos y suce-
sores. En el concepto de "sucesor" quedan incluidos todos los
sucesores no herederos, como v.g. el legatario y el cesionario
del locatario. El art. 1583 agrega que quedan legitimados los
representantes, con lo que apunta a la posibilidad de que di-
chas operaciones sean concluidas en nombre del locatario26.
Y pues el locatario está legitimado, el negocio que conclu-
ya no es impugnable por el locador.
2. El favor legislativo
Hay quienes miran con desconfianza estas operaciones, y
respondiendo a tales inquietudes, en algunos sistemas se esta-
blece la regla inversa: el locatario no puede ni ceder ni suba-
rrendar salvo que disponga lo contrario la ley o la convención27.
Nuestro Código las mira con favor. Desde el punto de vista
legislativo, de lo que la ley es, no cabe dudar: el art. 1583 es
harto explícito. Si no hay una clausula contractual en con-
trario, o para un caso particular una disposición prohibitiva
de la ley28 el locatario puede transmitir y subconceder.
Pero desde el punto de vista de lo que la ley debe ser, la
regla general consagrada por nuestro Código nos ofrece se-
rios reparos.
26 Era innecesario decirlo, y la redacción no es feliz, porque la posibilidad no

"pasa" al representante, sino que es ejercida por este en nombre del representado
en quien "queda".
27 Comp. art. 1038, Código de Portugal.
Podrá haber dicho Vélez, en la nota al art. 1583 que "la

cesión o subarrendamiento de la cosa arrendada, es las más
de las veces el medio que tiene el locatario para salvarse de
una ruina, que vendría a perjudicar al locador o a concluir el
contrato", pero en seguida se advierte que ese argumento
parte de un criterio estadístico discutible y conduce a una
visión parcializada. Porque admitiendo que haya casos en
que ello sea la vía por la que el locatario se salve de la ruina,
quedan otros en que tal circunstancia no se da. ¿De qué rui-
na salva al locatario el prestar gratuitamente la cosa (hipó-
tesis englobada en el art. 1583)? ¿De qué ruina cabe hablar,
cuando el locatario quiere hacer un negocio mejor, cediendo
por un alto precio a un tercero, que de haber concluido el
contrato, hubiera buscado al locador, beneficiándolo? ¿De
qué ruina, cuando el subalquiler es mayor que el alquiler,
hipótesis tan posible, que el segundo párrafo del art. 1583 la
contempla expresamente, poniendo un límite? Juzgado el
art. 1583 a la luz de ese argumento de Vélez, hace agua por
los cuatro costados.
Podrá haber agregado Vélez que la posición del locador
"no se empeora por el subarriendo, lejos de eso se mejora,
porque le da dos personas obligadas en lugar de una, porque
él puede, si su locatario no le paga, obrar contra el tercero,
deudor de su deudor", pero aparte de que tal razonamiento
no vale cuando el contrato que concluya el locatario sea un
comodato, resulta ser parcializado, al solo ver un aspecto, el
del cobro del alquiler, y ello bajo la exclusiva faz jurídica, ol-
vidando la económica, es decir, dando por supuesto que la
duplicación de vínculos jurídicos se traduce en una duplica-
ción de solvencia: quien, según la primera afirmación de Vé-
lez se arruinaba, solo da al locador una ilusión cuando agre-
ga un nuevo deudor insolvente, pero más audaz... Pero hay
otro aspecto, que Vélez olvida, y que tiene singular impor-
tancia: al locador no solo le interesa que se le pague el alqui-
ler, sino que la cosa sea usada, gozada por manos prudentes,
y hay manos y manos, por lo que hay desgastes y desgastes.
28 Como la del art. 7 de la ley de arrendamientos rurales (infra, §119, V, 1).

Los hombres son iguales ante la ley, pero ante la ley misma
tienen su individualidad (art. 512: "circunstancias de las
personas") porque no son iguales en sus reacciones, expe-
riencias, y actitudes.
De hecho, el sistema de nuestro Código se presta a manio-
bras, donde todos los consuelos que pueda darnos Vélez en
la nota, quedan en el aire... Y de hecho, las cláusulas que
prohiben la cesión y el subarriendo se han popularizado tan-
to, que convertidas en los contratos escritos en cláusulas de
estilo, ponen de manifiesto que el sentir del pueblo va por
otro camino, y que la regla general del art. 1583 solo se apli-
ca a los imprevisores.
VI. La prohibición contractual
La regla general del art. 1583 no es imperativa. En el con-

trato de locación puede incluirse una cláusula prohibitiva.
1. Alcances externos de la cláusula

En el contrato se prohibió que el locatario pudiera con-
cluir un determinado negocio referido al uso o goce. ¿Qué de-
cir de los otros negocios que caen en la doctrina del art.
1583?
A. Partamos del caso más simple. He aquí que en el con-
trato se prohibió ceder la locación...¿podrá el locatario suba-
rrendar? O bien, lo que se prohibió fue subarrendar...¿podrá
ceder?
Los alcances de cláusulas de este tipo han sido discutidos
en la doctrina francesa, a veces mezclado el tema de los al-
cances externos con el de los alcances internos que nosotros
tratamos por separado.
a) Nuestro Código trae una disposición expresa, y en el
art. 1597 estatuye que "la prohibición de subarrendar im-
porta la de ceder el arrendamiento, y recíprocamente la
prohibición de ceder el arrendamiento importa prohibir el
subarriendo".
Nosotros, que hemos visto con recelo la regla general per-
misiva del art. 1583, no podemos menos que aplaudir, ya
que ella existe, los efectos que proclama el art. 1597. Sin
duda que la cesión es una operación distinta de la locación,
pero, aunque por caminos distintos, con cualquiera de las
dos se concluye en la consecuencia de que aparece un Ter-
tius, como tenedor inmediato de la cosa.
b) Desde luego que la regla del art. 1597 solo se aplica si
las partes no se han explicitado de modo distinto. Libres son
de decir que queda prohibido uno de los actos, y no el otro.
B. Se ha preguntado si prohibida la cesión (o resultando
prohibida porque se vedó el subarriendo) queda también
prohibido el aporte en sociedad. Nosotros contestamos afir-
mativamente 29 con apoyo en la doctrina del art. 1707.
C. En cuanto al legado, estimamos que corresponde hacer
un distingo según se haga a un tercero o a un heredero (pre-
legado).
Prohibida la cesión, queda prohibido el legado a un terce-
ro, porque, desde el punto de vista económico, el resultado
es la aparición de un Tertius, y, porque desde el punto de
vista jurídico, pues el heredero tampoco podría ceder, sería
inútil que el testador le impusiera el deber de hacerlo, y en
consecuencia, inútil que el testador utilizara la vía más di-
recta del legado de la posición contractual.
Pero el prelegado tiene una substancia distinta.
Beneficia al heredero, esto es, a quien, de no haberse he-
cho el prelegado, de todos modos la posición contractual hu-
biera pasado (art. 1496).
D. Se discute si, prohibida la cesión o el subarriendo, que-
da prohibido el comodato. Nos inclinamos por la respuesta
afirmativa, porque las prohibiciones de esa clase, al com-
prender a la cesión, incluyen tanto la onerosa como la gra-
tuita, lo que implica afirmar la voluntad de que no se quiere
una persona distinta en el uso, ni siquiera por negociación
gratuita 30 .
29 Contra: Machado, Exposición y Comentario, IV, pág. 360.

30 Contra: Machado, loe. cit. Comp. Borda, Contratos, n s 818, quien enseña que
la cuestión es dudosa "porque so color de préstamo, podría ocultarse una cesión o
sublocación disimulada" y concluye que habrá "que admitir que un préstamo veraz,
§ 1 0 8 . C e s i ó n y sublocación 353
E. La prohibición contractual que examinamos, incluye la

transmisión que pretenda resultar de una transferencia de
fondo de comercio31. Que solo se trate de la cesión de la posi-
ción contractual, o de la transmisión de un universum en el
cual ella quede incluida, el resultado final es el mismo, y cae
bajo la prohibición.
F. Por similares razones pensamos que el heredero, contra
quien puede invocarse la prohibición contratada con el cau-
sante, no podría, cediendo la herencia, incluir en ella la posi-
ción contractual.
G. Pero entre los casos enunciados sub A (prohibición de
ceder, prohibición de subarrendar) y los restantes, encontra-
mos una diferencia:
a) Para los casos sub A es verdad que, prohibida la cesión,
queda prohibido el subarriendo y "recíprocamente".
b) Para los restantes, estimamos que, prohibida la cesión (o
el subarriendo) queda prohibido el aporte en sociedad, la con-
cesión en comodato, etc., pero no "recíprocamente".
Quien, teniendo a su disposición una prohibición genérica,
se conforma con una específica (v. g.: se limita a prohibir el
comodato), es porque solo el caso específico tiene en vista.
c) Naturalmente que si las partes hubieran querido que la
hecho por tiempo breve, no está comprendido en la prohibición; pero si el préstamo

se prolonga sospechosamente o si hay otros motivos para pensar que tras de él se
esconde una sublocación debe reputarse comprendido en la prohibición" Nosotros
no compartimos ese razonamiento: 1. Por de pronto, porque tomamos un punto de
partida distinto al de este gran jurista. Para Borda, un "préstamo veraz, hecho por
tiempo breve" no está comprendido en la prohibición; para nosotros, incluso este
caso, está comprendido, aunque, bueno es recordarlo, hablamos del préstamo (co-
modato) no de las relaciones de hospitalidad. 2. Pero, aun situándonos hipotética-
mente en el punto de partida de Borda, discrepamos con su argumentación, en la
que se entremezcla indebidamente el tema en examen, con el de la simulación. No
solo el comodato, sino también otros actos pueden ser simulados, ocultándose tras
ellos, una sublocación. Y desde que hay simulación, no interesa que la apariencia
sea la de un acto "inocente", si el oculto, al que se dirigirá la mirada, resulla prohi-
bido. Pero para que se decida que hay simulación, no basta con que el negocio pre-
sente datos "sospechosos", pues u n a sospecha no equivale a la certidumbre, exigi-
ble para t a n grave pronunciamiento.
31 Contra Di Guglielmo (Tratado de Derecho Industrial, vr 61) y cierta jurispru-
dencia, compartimos la opinión de Borda (op. o í . , n£! 819) en el sentido de que no es
necesario que el locador formule oposición dentro del plazo del art. 4, ley 11.867.
cesión quedara prohibida, pero permitido el subarriendo, o a

la inversa (lo que, apartándose del "recíprocamente" es posi-
ble dentro del juego de la autonomía privada) a fortiori que-
daría permitido cualquier otro negocio que no sea el específi-
camente prohibido.
H. Entre las operaciones que quedan abarcadas por las
cláusulas prohibitivas enunciadas sub A, no incluimos nin-
guna de las que conducen a las situaciones enumeradas en
el art. 2490, que otorgan una tenencia débil, desprotegida,
pues parécenos que conservando el locatario la tenencia in-
mediata de la cosa, no se da la entrega (arts. 1587/8) que
conlleva la substitución del art. 1602. Y no incluimos ni si-
quiera al hospedaje32. Para que cualquiera de esos actos
quedara excluido sería preciso una cláusula específica.
Por lo demás no debe confundirse lo que es violación de
una cláusula prohibitiva de negocios, con lo que puede ser
cambio de destino asignado en la locación. Quien aloja en su
casa a otro, gratuitamente (relación de hospitalidad) o por
un precio (relación de hospedaje), no viola la prohibición
contractual de ceder o de subarrendar, pero podría estar
afectando el destino contratado, si, por ejemplo, asignado el
destino de vivienda de familia, se empleara el inmueble para
hotel...
2. Alcances internos de la cláusula
En el número anterior hemos examinado el tema relativo
a los tipos de negocios. Se trataba de saber si la cláusula que
solo nombra como prohibido un tipo de negocio, puede inter-
pretarse en el sentido de que quedan también incluidos
otros negocios.
Ahora ya no se trata de razonar transitivamente de un
negocio a otro, sino de permanecer dentro del mismo negocio
literalmente mentado.
A. Dentro de este tema, comencemos por examinar lo que
bien podemos denominar los alcances "cuantitativos", en
cuanto a que lo que está en juego es la cantidad mentada de

la cosa. Porque sabemos que la cesión, el subarriendo, etc.,

pueden ser por el todo o por parte de la cosa...
a) Si la cláusula prohibitiva se limitó a mentar el acto, sin es-
pecificación alguna, debe entenderse que prohibida está tanto
la operación total, como la parcial. Y así, v. g. prohibido el suba-
rriendo, en la prohibición cae tanto el total como el parcial.
b) Pero ¿quid si las partes aludieron específicamente a
una de las cantidades posibles?
Supongamos que las partes convinieron "queda prohibida
la cesión total". ¿Se seguirá de ello que queda prohibida,
también la cesión parcial?
O, a la inversa, supongamos que la cláusula prohibitiva
solo nombró a la cesión parcial; ¿se seguirá de ella que que-
da prohibida la total?
Para ambos casos nosotros damos una única respuesta:
prohibida una determinada cantidad, no queda prohibida la
cantidad silenciada33. Pensamos que, dentro del sistema del
Código que parte del principio general de permisión (art.
1583) la prohibición de lo total no alcanza a lo parcial, ni re-
cíprocamente.
c) Lo que hemos dicho, aquí, sub a y sub b, debe combinar-
se con lo que hemos expuesto sub 1. Y así, v.g. prohibida la
cesión parcial, prohibida queda la sublocación parcial, pero
no la cesión total, ni el subarriendo total.
B. Y pasemos a hablar de lo que podemos denominar los
alcances "cualitativos" internos.
a) Supongamos que las partes convinieron que la cosa po-
día ser destinada a cualquier uso, e imaginemos que, siendo
eso cierto, incluyeron una cláusula prohibiendo el subarrien-
do para uno de esos usos. Nosotros pensamos que solo queda
prohibido este caso (o una cesión, etc., que se refiera a ese
caso) y no otros. La razón es la misma que hemos dado para
el tema de la cantidad: hay la permisión general del art.
1583.
b) Supongamos que lo que está en juego es una división
33 Machado, np. cil., sobre el art. 1583 (IV, pág. 358) v sobre el art. 1597 (IV.
pág. 360).
ideal de la posición contractual, pues lo que el locatario per-

sigue es dar a otro la posición de co-inquilino34. Si lo prohibi-
do fue "ceder" (o subarrendar, por los alcances externos de
esta cláusula) sin especificaciones, prohibida está la opera-
ción. Pero si las partes se limitaron a convenir que quedaba
prohibido introducir co-inquilinos, ello, cualitativamente, es
una cesión parcial que no impide la total.
3. Alcances personales de la cláusula

Prohibido un acto, sin especificación alguna respecto a
quien pueda ser el Tertius que el locatario tenga en mira in-
troducir, nadie puede ser dicho Tertius.
La prohibición respecto a persona indeterminada, abarca
a todas.
Pero si la cláusula especifica que queda prohibida la ope-
ración con personas determinadas, solo a ellas comprende, y
no a otras 35 . Lo mismo debe decirse de la cláusula que pro-
hibe la operación respecto a personas que revistan alguna
calidad.
En ese tema de los alcances personales, el art. 1598 intro-
duce una particularidad de la que de inmediato pasamos a
ocuparnos.
4. Prohibiciones absolutas y relativas

A estar a la nota del art. 1598, el texto fue tomado de
Aubry et Rau, pero, en realidad, se aparta de la enseñanza
de estos autores. Tampoco sigue a Freitas, que fue uno de
los mentores constantes de Vélez.
La importancia del tema nos obliga a proceder, en su exa-
men, por pasos graduales.
A. Comencemos por transcribir la enseñanza de Aubry et
Rau, quienes nos dicen: "Cuando ha sido estipulado que el
locatario no podría sublocar, sin el consentimiento del loca-
dor, esta cláusula equivale a una interdicción de sublocar, en
el sentido de que el derecho del locador a rehusar su consen-

35 Machado.,- op. cit., IV, pág. 359.
timiento es absoluto, sin que sea permitido a los tribunales

examinar el mérito de los motivos de su rechazo. No sería lo
mismo si se hubiera simplemente estipulado que el locatario
no podría sublocar sino a personas aprobadas por el locador.
En tal caso, los tribunales tendrían el derecho de autorizar
la sublocación pese al rechazo de este último, si la persona
presentada como sublocatario ofreciera todas las condiciones
deseables de solvencia y de conveniencia".
Bien se ve que Aubry et Rau contemplan aquí dos tipos
distintos de cláusulas, según que la prohibición sea absoluta
o relativa:
a) La prohibición es absoluta en la cláusula "queda prohi-
bido" y es también absoluta en la cláusula "queda prohibido
sin el consentimiento del locador", puesto que ésta "equiva-
le" a aquélla.
Veremos que pese a la existencia de una prohibición abso-
luta, la operación puede resultar eficaz si el locador la ratifi-
ca (infra, aquí, sub C, a), pero el calificativo de "absoluta"
tiene importancia porque, mediando una prohibición de tal
tipo, el locador no tiene por qué explicar las razones por las
que no ratifica, y esa ausencia de ratificación no puede ser
suplida por el juez.
b) La prohibición es relativa en la cláusula "queda prohi-
bido sublocar (o ceder) salvo a persona aprobada por el loca-
dor", pues en tal caso el locador tendrá que dar las razones
por las que no aprueba, razones que serán examinables por
el juez, y que únicamente pueden consistir en el hecho de
que la persona presentada por el locatario no ofrece las con-
diciones deseables de solvencia y de conveniencia.
B. Freitas, en el art. 2390 de su Esbogo, distingue también
dos tipos de cláusulas: "Equivale a la prohibición absoluta,
la de ceder o sublocar sin consentimiento por escrito del lo-
cador, mas no la de ceder o sublocar a la persona aprobada
por el locador. No obstante la desaprobación del locador, el
locatario podrá ceder o sublocar, si el cesionario o sublocata-
rio propuesto ofreciere todas las garantías deseables".
Se advierte que Freitas, como Aubry et Rau trae dos tipos
de cláusulas, concluyendo que, por una de ellas, la prohibi-
ción es absoluta, en tanto que, por la otra, es relativa.
Pero entre Freitas y los autores franceses, hay una dife-

rencia. La diferencia no está en la valoración que hacen de
la cláusula "salvo a persona aprobada por el locador" ya que
tanto Freitas como Aubry et Rau concluyen en que la prohi-
bición es relativa. La diferencia está en la valoración de la
cláusula "sin el consentimiento", ya que Freitas se coloca en
la hipótesis de "sin el consentimiento por escrito", en tanto
que Aubry et Rau no incluyen lo de "por escrito".
C. Vengamos ahora al texto del art. 1598, según el cual:
"La cláusula de que el locatario no pueda ceder el arrenda-
miento, o subarrendar sin consentimiento del locador, no im-
pedirá al locatario ceder o subarrendar, si el cesionario o su-
blocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de sol-
vencia y buen crédito".
La diferencia entre nuestro Código y las enseñanzas de
Aubry et Rau, por un lado, y de Freitas, por el otro, son visi-
bles: nuestro Código solo ha tenido en mira la cláusula "sin
el consentimiento", y nada ha dicho sobre la cláusula "salvo a
persona aprobada por el locador". Dando para la de "sin con-
sentimiento" una respuesta inversa a la de Aubry et Rau.
Ante la existencia del art. 1598, nosotros pensamos que
caben hacer los siguientes distingos:
a) Si la cláusula es lacónica, como si consistiera en "queda
prohibido sublocar", la prohibición es absoluta, en el sentido
de que a nadie puede sublocarse. La oposición del locador al
acto prohibido es irrevisable por el juez.
Ello no significa que, realizado el acto por el locatario, no
pueda el locador ratificarlo, aprobarlo, consentirlo. Puede
hacerlo, porque esos actos involucran una renuncia a invo-
car las consecuencias que se siguen de la violación de la
prohibición contractual, renuncia que por no afectar el orden
público, es siempre posible.
b) Si la cláusula dijera "queda prohibido sublocar (o ceder,
etc.) sin el consentimiento", saliendo del laconismo, en bue-
nos principios de lógica debiera decirse que la prohibición es
también absoluta, como lo enseñaron Aubry et Rau. En efec-
to, agregando el "sin el consentimiento", nada en realidad se
ha cambiado respecto a la cláusula recordada sub a, pues
respecto a ésta hemos visto que la prohibición queda supera-
da por la posterior ratificación, por lo que nada debiera cam-

biar por el hecho de que esa posibilidad sea mentada ab ini-
tio en el contrato. Prever expresamente lo que implícitamen-
te es el régimen normal de la prohibición absoluta, no debie-
ra hacer degenerar ésta en prohibición relativa. Pero el art.
1598 no lo ha querido así, e inexplicablemente —a nuestro
juicio— convierte a esta cláusula en una de prohibición rela-
tiva. Como el Derecho se supone conocido, no se queje el lo-
cador de que así se interprete la cláusula...
c) Si la cláusula dijera "queda prohibido sublocar sin el
consentimiento por escrito", entendemos que la regla del art.
1598 deja de funcionar, y la doctrina de Freitas prevalece.
Estamos ante una prohibición absoluta. La cláusula no se
ha limitado al "sin consentimiento" del art. 1598, pues al ha-
ber agregado "por escrito" ha rechazado cualquier forma de
consentimiento que no sea ése, y , por lo tanto el presumido
por el art. 1598 ante la presentación de un substituto de sol-
vencia y buen crédito.
d) La cláusula "queda prohibido sublocar salvo a persona
aprobada por el locador" no ha sido especialmente considerada
en el art. 1598, pero entendemos que la calificación es la que le
daban Aubry et Rau y Freitas: prohibición relativa. Se aplica,
por analogía, el art. 1598. La inteligencia de la cláusula pare-
ce, en efecto, ser en el sentido de que, en principio, el locador
no se opone a una sublocación. si la persona presentada como
substituto reviste buenas calidades.
e) Sería imposible enumerar todas las variantes de cláu-
sulas. Se estará siempre ante un problema de interpreta-
ción, a los fines de determinar si se ha querido una prohibi-
ción absoluta o relativa.
5. Efectos en caso de violación de la cláusula

Cabe distinguir los efectos según se trate de las relaciones
inter partes de la operación prohibida (locatario y cesionario
o sublocatario, o en general, subconcesionario) o de las rela-
ciones frente al locador.
A. Entre partes, según el art. 1588: "El cesionario o suba-
rrendatario, no podrá negarse a recibir la cosa arrendada,
alegando la prohibición de ceder o subarrendar, impuesta al
locatario, si contrataron sabiendo esa prohibición. En tal caso

la cesión o la sublocación, producen sus efectos, si el locador
no se opusiese o hasta que él se oponga"
B. Ante la operación prohibida, el locador tiene una op-
ción, a tenor del art. 1602: hacer cesar el uso o goce con in-
demnización de daño causado, o demandar la rescisión
(rectius: resolución) del contrato con indemnización del da-
ño causado.
§109. Conclusión de la locación
I. Clasificación de las causas
El art. 1604 enuncia las causas de conclusión de la lo-

cación, a través de siete incisos, que examinaremos más
adelante.
Aquí, en este apartado, nos limitaremos a presentar algu-
nas clasificaciones de las causas.
1. Ordinarias y extraordinarias
Los dos primeros incisos del art. 1604 contemplan las
causas que han sido calificadas de "normales", "ordina-
rias", porque, a diferencia de las de los cinco restantes, su-
ponen que la relación locativa se desarrolla en el tiempo
sin que nada de "anormal" o "extraordinario" acontezca1.
Esa clasificación es correcta con esta aclaración que debe
hacerse a los fines didácticos: las causas de los dos prime-
ros incisos, son sí, "normales", pero no normales para to-
dos los contratos de locación, sino que cada una de ellas es
normal para una de la dos especies de contratos que cons-
tituyen la summa divisio de la que hay que partir: la del
inciso 1 es "normal" para las locaciones por tiempo deter-
minado, en tanto que la del inciso 2 es "normal" para las
por tiempo indeterminado.
Los cinco incisos restantes nos hablan de causas que Frei-
tas, en su Esbogo, junto con otras más, presentó por separa-
do, según que afectaran a los contratos por tiempo determi-
nado, o a los por tiempo indeterminado, summa divisio de la
cual había partido, y de la que parte también nuestro Códi-
go. En Freitas, la doble presentación se explica porque entró
en detalles que lo condujeron —dentro de su sistema— a ha-
cer ciertas distinciones según se tratara de una u otra espe-
1 Salvat, Fuentes, nB 1037.

362 §109. Conclusión de la locación
cié. Nuestro Vélez actuó con espíritu práctico y suprimió la

doble presentación de causas. 2
2. Enunciadas y no enunciadas
La enumeración del art. 1604 no es taxativa 3 .
A las causas expresamente contempladas en el art. 1604,
que examinaremos en el apartado II, hay que añadir otras,
de las cuales daremos algunos ejemplos en el apartado III.
2 Nuestro Vélez partió de Freitas, presentando, respecto a su modelo, varias dife-

rencias, que seria harto pesado recordar, c inütil para nuestros Rnes, por lo que nos
circunscribimos al examen de la que da motivo a esta nota.
a) Freitas clasificó los casos que englobó bajo el nombre de "resolución" en dos
especies: según que dieran lugar a la resolución, o que pudieran dar lugar a ella.
Esta clasificación es, sin duda, razonable, y responde a los principios, porque,
v.g. la de nuestro art. 2004, inc. 3 (pérdida total de la cosa), produce la conclusión,
en tanto que la de nuestro art. 2(504, inc. 7 (casos de culpa) puede dar lugar a la
conclusión.
Nuestro Código no la hace, y ella debe ser obra del intérprete, pero como Freilas
la hizo, se explica que tratara por separado una y otra especie, lanío para los con-
tratos por tiempo determinado (arts. 2478 y 2479) como para los contratos por
tiempo indeterminado {arts. 2502 y 2503).
b) Con esa metodología clasificatoria, Freilas, al tratar de la locación por tiempo
determinado, incluyó como dos de los casos en que la locación puede resolverse, es-
tos: el hecho de que el locador no quisiera entregar la cosa, y el hecho de que el lo-
catario no quisiera recibirla, que había regulado en los arts. 2325 y 23f¡8. a los que
se remite en el art. 2479, inc. 8.
Cuando trata de la locación por tiempo indeterminado, utiliza un método reite-
rativo de soluciones, pues en el art. 2502 (donde habla de los casos en que la loca-
ción se resuelve) remite a los incisos del art. 2478, y en el art. 2503 (donde regula
los casos en los que la locación puede resolverse), a los incisos del art. 2479, pero
con la salvedad que cambia de ubicación los casos en los que el locador no quisiera
entregar la cosa y el locatario no quisiera recibirla: lo que en la locación por tiempo
determinado eran dos hipótesis en las que podía producirse la resolución, pasan, en
la locación por tiempo indeterminado, a ser hipótesis en las que la resolución se
produce, sin necesidad de declaración adicional.
En un primer análisis, la distinción hecha por Freitas parece razonable, pues si
los contratos por tiempo indeterminado concluyen cuando cualquiera de las partes
lo pida, el que se niega a entregar, ya pidió la conclusión, y otro tanto debe decirse
del que se niega a recibir. Pero en un segundo análisis se advierte que la doctrina,
aplicada a la negativa del locador a entregar, va más allá del sistema, porque cuan-
do la locación es por tiempo indeterminado, y la cosa ya fue entregada, si bien bas-
ta con la voluntad del locador para que concluya la locación, ello es con reserva de
los plazos de restitución, aplicables a la locación sin tiempo fijo, existentes tanto en
nuestro Código (arts. 1610 supra, §101, V, 3) como en Freitas (art. 2525).
§109. Conclusión de la locación 363
Decimos "algunos" ejemplos, porque no entenderemos agotar

la lista de posibilidades, con inútil fatiga, ante el riesgo,
siempre amenazante, de olvidar otras.
3. De la locación y de la sublocación
La sublocación es una nueva locación, y por ello se le apli-
can las reglas de la locación. En consecuencia, todo lo que di-
remos de las causas de conclusión de la locación, se extiende
a la conclusión de la sublocación.
Pero la sublocación es un sub contrato, por lo que además
de concluir por causas que aisladamente la afectan, también
concluye, en principio, por efecto indirecto de la conclusión
de la locación que le sirve de contrato base (doct. art. 1606).
Ello es "en principio", pues hay causales de conclusión de la
locación que no afectan al subarriendo, tema del que nos
ocuparemos en el apartado IV.
4. De pleno derecho y dependientes de actuación

Freitas, en su Esboco, puso especial énfasis en esta clasifi-
cación que presentó bajo la distinción entre casos en que la
locación se resuelve, y casos en los que la locación puede re-
solverse. La erigió en una summa divisio, y como (según di-
jimos: supra, aquí, 1) tuvo también como sumnia divisio la
distinción entre locaciones por tiempo determinado y loca-
ciones por tiempo indeterminado, obtuvo como resultado
cuatro grandes categorías: casos de locaciones por tiempo
determinado en que la resolución se produce, casos de loca-
ciones por tiempo determinado en que la resolución puede
producirse, casos de locaciones por tiempo indeterminado en
que la resolución se produce, y casos de locaciones por tiem-
po indeterminado en que la resolución puede producirse.
En nuestro Código solo quedan residuos de ese lenguaje y
clasificación de la fuente, en algún texto, como puede verse
en el art. 1606.
a) La distinción conceptual es correcta 4 . Hay causas que
4 Formulamos, si, reservas a la terminología. No parece apropiado emplear el

término "resolución" en una acepción tan amplia y ambigua que llegue a abarcar
cualquier causa de conclusión,
producen el efecto extintivo, de un modo automático, sin

necesidad de declaración o acción alguna de las partes, en
tanto que hay otras que la requieren; así, v. g., la destruc-
ción de la cosa, hace cesar la locación de pleno derecho, si
es total, en tanto que si es parcial puede dar lugar a la con-
clusión de la locación si así lo quiere el locatario (infra); y
así, v. g., la condición resolutoria actúa automáticamente,
pero el pacto comisorio y la señal o arras requieren algo
más (supra, §34, IV).
b) Pero Vélez actuó bien al apartarse de Freitas y no ceder
a la tentación de ubicar legislativamente a las distintas cau-
sales en una u otra clase, lo que hubiera exigido el fatigoso
detallismo en que incurrió Freitas, impropio de un Código y
perteneciente a la doctrina, tanto más cuanto varias de las
causales son de difícil ubicación, dependiendo ella del punto
de vista que se adopte, y del sistema general de la ley.
Por ejemplo, Freitas ubicó entre las hipótesis en las que la
resolución se produce, la de distracto y entre los casos en los
que puede resolverse, el de arbitrio de las partes cuando se
hubiere estipulado que cualquiera de ellas pudiera dar por
concluido el contrato. Se advierte que la hipótesis de distrac-
to puede ser ubicada en la categoría en que la colocó Freitas,
porque después de expresado el común acuerdo en resolver,
ya no hace falta actuación adicional alguna, pero de seguirse
ese criterio, ¿por qué no ubicar en la misma categoría el caso
de arbitrio, ya que expresado el arbitrio, tampoco hace falta
actividad adicional?; y paralelamente, si el arbitrio puede ser
colocado en la segunda categoría, en el sentido de que mirado
el contrato en el tiempo anterior a la expresión de la volun-
tad, de quien tiene el arbitrio, cabe decir que el contrato "pue-
de" resolverse, ¿por qué no decir lo mismo del distracto?
5. Por vía directa y por vía de consecuencia
A veces la causa de conclusión opera sobre el contrato, en
tanto que en otras opera sobre una situación antecedente,
cuya caída arrastra a la locación.
Hemos dado un ejemplo de ello: la caída de la locación
provoca, en principio, la caída de la sublocación.
La locación misma puede sufrir ese efecto de arrastre: la
extinción del usufructo opera la extinción de la locación con-

sentida por el usufructuario en cuanto tal: art. 2870.5
La nulidad puede operar directa o indirectamente. Si el
contrato de locación es nulo, opera directamente; si es nulo
el título que invocó el locador para contratar, opera por vía
de consecuencia, en la medida en la que la situación no reci-
ba la protección del art. 1051.
II. Las causas enunciadas
Examinemos las de los siete incisos del art. 1604.
1. Locación por tiempo determinado

La locación concluye: "Si fuese contratada por tiempo de-
terminado, acabado ese tiempo" (inc. 1).
a) ¿Cuando la locación es por tiempo determinado?
Ello se da cuando el contrato fija un plazo. Bien se ha se-
ñalado que el plazo puede ser tácito, como se ve en el art.
1506.6 Por las razones que en breve daremos (aquí, sub 2),
cabe agregar que el plazo puede ser cierto o incierto como lo
preveía Freitas, en el art. 2472 de su Esboco.
Freitas incluyó también en la categoría de locación por
tiempo determinado al arrendamiento en el que se subordi-
nara su duración al cumplimiento de una condición que no
consistiera en el arbitrio de las partes. Creemos que esa doc-
trina es receptable en nuestro Derecho; sería irrazonable
substraer ese caso del inciso 1 para llevarlo al inciso 2, pues
mientras pende la condición no podría admitirse que cual-
quiera de las partes diera por concluida la locación.
b) Esta regla del inciso 1 del art. 1604 debe ser leída com-
5 Decimos "en cuanto tal", con lo cual formulamos una reserva que es común
con la sublocación: a) Si el locatario subloca, o el usufructuario loca, afirmando ca-
da uno de ellos sus respectivas calidades, cabe pensar en el efecto de arrastre por
la pérdida de esas calidades; b) Pero pues la locación de cosa ajena tiene sus parti-
cularidades, otra cosa acontece cuando el locatario o el usufructuario actúan como
si tuvieran el dominio. En tal caso, la pérdida de las respectivas calidades, va a
operar produciendo, a partir del evento, la inoponibilidad.
binándola con la del art. 1622, de lo que resulta que la loca-

ción concluye si no continúa; el locatario que continúe en el
uso o goce de la cosa, sin oposición del locador, deberá alqui-
leres y no indemnización de daños por uso ilegítimo.
2. Locación por tiempo indeterminado

La locación concluye: "Si fuese contratada por tiempo in-
determinado después del plazo fijado por el art. 1507, cuan-
do cualquiera de las partes lo exija" (inc. 2).
a) Se ha dicho que tiempo indeterminado es el resultante
de un plazo incierto7. De aceptarse eso, Perogullo diría que
lo opuesto —el tiempo determinado— es, por ende, el resul-
tante de un plazo cierto.
Nosotros pensamos que la distinción entre el tiempo de-
terminado y el indeterminado, no pasa por la existente entre
el plazo cierto y el incierto, sino por la derivada de que haya
o no determinación.
Si se pacta un contrato por cinco años de duración, el
tiempo queda determinado acudiendo a un plazo cierto. Y si
se pacta un contrato para que dure durante la vida del loca-
tario, el tiempo sigue siendo determinado, aunque se haya
acudido a un plazo incierto, para el que también jugará el
plazo máximo del art. 1505.
Ahora bien: dada la existencia de un plazo incierto, la hi-
pótesis ¿quedará asumida por el inciso 1 o por el inciso 2? A
nosotros nos parece que debe ir al inciso 1 que rige la loca-
ción por tiempo determinado, pues si se la ubicara en el inciso
2 se llegaría al contrasentido de que la locación podría con-
cluir cuando cualquiera de las partes lo exigiera, lo que
equivaldría a desconocer totalmente la existencia del plazo.
Solo cuando no hay determinación de tiempo, cuando no
existe plazo cierto o incierto, y ni siquiera una condición a la
que se supedite la duración, cobra aplicación el inciso 2 sub
examen. Entonces se justifica que concluya, cuando cual-
quiera de las partes lo exija.
b) La conclusión por voluntad de cualquiera de las partes,

es, a estar al tenor literal del texto sub examen, "después

del plazo legal fijado por el art. 1507".
La expresión transcripta es obra de la ley 11.1568, que pa-
ra operar así, mejor hubiera hecho con dejar la redacción an-
terior del inciso 2, quedando a la doctrina, en una interpre-
tación armónica, el hacer la salvedad de lo que resulta del
art. 1507. Porque tal como se encuentra hoy redactado el ac-
tual inc. 2, solo contempla la hipótesis en la que hubiera
transcurrido el plazo legal, sin nada decir sobre lo que acon-
tece mientras éste corre, para lo cual hay que ir necesaria-
mente al art. 1507, con lo que todo se reduce a un recordato-
rio de que éste existe. Añádase a ello que, si se considera
prudente hacer la salvedad del art. 1507 para la hipótesis de
los contratos por tiempo indeterminado, también habrá que
tener presente una paralela salvedad para los por tiempo
determinado inferior al del art. 1507, cosa de la que, sin em-
bargo, la ley 11.156 no se preocupó.
3. Pérdida de la cosa
La locación concluye: "Por la pérdida de la cosa arrenda-
da" (inc. 3).
Esta es la hipótesis de pérdida que afecta a la cosa ínte-
gra, que es la "pérdida" en el sentido técnico del art. 891,
dentro de la cual entra la hipótesis de destrucción total que
sirve a la ley de caso típico para establecer la regla; la pér-
dida parcial se sujeta a otros principios.
a) Cuando la destrucción es total, y por caso fortuito, "el
contrato queda rescindido" (art. 1521). Es una consecuencia
automática, de pleno derecho.
Cuando la destrucción es total, por culpa de una de las
partes, el efecto, en punto a la locación es similar al que se
produce cuando la pérdida deriva de caso fortuito, reserva
hecha de la indemnización de daños y perjuicios9. Para el
8 Como lo recuerda Salvat (Fuentes, a" 1039), la literalidad del texto según la
ley 11.156 habla de "después del caso legal fijado por el art. 1507*. Pero ya todos (y
las ediciones privadas del Código) en lugar de "caso" ponen 'plazo*... que es la lec-
tura a la que debe llegar la interpretación.
culpable, la obligación se perpetúa, pero convertida en la de

satisfacer daños y perjuicios (doct. art. 889).
b) Cuando la destrucción es parcial, por caso fortuito, hay
que distinguir según se trate de una destrucción mayor o de
una menor; solo en el caso de destrucción mayor cabe hablar
de conclusión de la locación, pero no como un efecto automá-
tico derivado de ella, sino como una posibilidad dependiendo
de la voluntad del locatario (supra, §102, IV, 2)
Los casos de culpa se rigen por las reglas generales en
punto a las indemnizaciones que correspondan, y la previ-
sión del inciso 7 del art. 1604.
4. Imposibilidad del destino
La locación concluye: "Por imposibilidad del destino especial
para el cual la cosa fue expresamente arrendada" (inc. 4).
Sin duda que la locación concluye cuando se da el doble
requisito de que la imposibilidad afecte al destino especial, y
de que se trate del destino expresamente convenido10 pero la
letra dice menos de lo que debiera decir, pues lo mismo debe
predicarse si el destino no fue expresamente convenido pero
resultare de la naturaleza de la cosa11.
Para todo el tema relativo a la imposibilidad de uso o goce
sin destrucción, remitimos al §102, V.
5. Vicios redhibitorios
La locación concluye: "Por los vicios redhibitorios de ella
que ya existiesen al tiempo..."(inc. 5).
Contra lo que se ha afirmado12, este caso no es una aplica-
ción de lo ya normado en el inciso anterior. Entre la garan-
tía por vicios redhibitorios y la hipótesis de imposibilidad so-
lo hay un sector en que ambas instituciones se vinculan (su-
pra, §104, V, 4).
6. Caso fortuito
La locación concluye: "Por casos fortuitos que hubieran

imposibilitado principiar o continuar los efectos del contra-

to" (inciso 6).
Estamos ante una inútil reiteración de lo ya abarcado por
los incisos 3 y 4 13 .
7. Culpa
La locación concluye: "Por todos los casos de culpa del lo-
cador o locatario que autoricen a uno u otro a rescindir el
contrato".
No hay aquí, tampoco, un caso de conclusión automática,
pues es preciso una actuación de la parte inculpable.
III. Casos no enunciados
Al comenzar este análisis, hemos dicho que la enumeración

del art. 1604 no es exhaustiva. No pretendemos completarla,
sino agregar otros casos que han preocupado a la doctrina. Es
también la oportunidad de volcar algunas reflexiones sobre la
mucho más frondosa enumeración que trajera Freitas.
1. Expropiación
Freitas se ocupó expresamente de este caso, diciendo que la
locación quedaba resuelta por la expropiación total (arts. 2478
inc. 2 y 2502 inc. 1 del Esboqo) y podía ser resulta por la expro-
piación parcial (arts. 2479, inc. 2 y 2503, inc. 1 del Esboqo).
Nuestra doctrina suele enfrentar el tema teniendo en cuen-
ta las disposiciones de la ley nacional de expropiaciones. En
esta línea, cabe sí, recordar que por el art. 26 de la ley 21. 499,
"Otorgada la posesión judicial del bien, cesarán los arrenda-
mientos, acordándose a los ocupantes un plazo de treinta días
para su desalojo, que el expropiante podrá prorrogar cuando a
su juicio existan justas razones que así lo aconsejen".
Pero la ley nacional es una de las tantas leyes de expro-
piación, ya que las provincias tienen, también, las suyas, lo
que nos conduce a prescindir de las disposiciones concretas
13 Borda, op. cit., n9 838.

(que nada asegura que se mantengan en el tiempo) e ir a los

principios constitucionales, teniendo en cuenta las reglas ge-
nerales del Código Civil que mal podría dejar entregada la
subsistencia de los derechos a las variables locales14.
Los derechos emergentes de la locación son una propiedad
en el sentido constitucional, y a título de tal, pueden ser ex-
propiados.
a) Ningún inconveniente hay, por lo tanto, en que la ex-
propiación abarque al dominio y a la locación, y tal es lo que
da por supuesto el transcripto art. 26 de la ley 21.499,
Y. en rigor, así debe entenderse, en principio, por analogía
con lo normado para el usufructo, en el art. 2861.
Pero en tal caso, la locación concluye, no porque haya sido
expropiado el dominio, sino porque la locación misma quedó
directamente afectada; quedaron expropiadas las posiciones
contractuales del locador y del locatario. No hay, por ende,
una conclusión por vía de consecuencia, sino por vía princi-
pal; mal podría haberla por vía de consecuencia pues no me-
dia razón alguna para apartarse del principio "emptio non
tollit locatio" (supra, $107, V); si la locación concluye incluso
respecto del locatario, es porque su derecho mismo queda
abarcado en la expropiación.
Que el instituto de la expropiación funcione normalmente
de tal modo que simultáneamente resulten expropiados el
dominio y la locación, creando la falsa ilusión de que la loca-
ción concluye por vía de consecuencia de la expropiación del
dominio, es una cosa, y otra muy distinta que no podamos
imaginar hipótesis en las que tal simultaneidad no se dé, y
que ponen de relieve que la conclusión de la locación a raíz
de una expropiación se produce por vía principal15.
14 Como lo hemos subrayado supra, (¡44, nota 7.

15 Puede ocurrir que el expropiante sea dueño del bien locado, en cuyo caso solo
liene interés en expropiar la locación. Hace ya muchos años (creemos que allá por
19H0) se planteó una hipótesis de esta índole a la Universidad Nacional de Tucu-
inán, respecto a u n inmueble contiguo al de la Facultad de Derecho que ésta preci-
saba para expandir sus instalaciones. En aquella oportunidad dictaminamos a fa-
vor de la posibilidad de expropiar y aconsejamos peticionar la ley respectiva; no
conservamos los antecedentes e ignoramos cómo actuó en definitiva la U.N.T., pero
seguimos pensando en que era una vía idónea.
b) Un problema particular se presenta cuando la expro-

piación solo abarca parte de la locación. Pensamos que debe
aplicarse la doctrina construida en torno al art. 1522 (supra,
§102, V, n'-\3).
2. Distracto
Freitas se refirió expresamente a esta causal, en el inc. 3
del art. 2477 de su Enhocó, y no dejan de mencionarla nues-
tros autores, para recordar que el acuerdo puede manifes-
tarse en forma tácita 18 , lo que se cae de maduro, pues el dis-
tracto es un contrato extintivo.
3. Evicción
Freitas menciona a la evicción total, en el art. 2478. inc. 4,
como una de las hipótesis en que la locación por tiempo de-
terminado se "resuelve" previendo para la evicción parcial la
posibilidad de resolver, en la regla general del art. 2479, in-
cisos 2 y 3 de su Esboco, y estableciendo reglas paralelas
para la evicción respecto a los contratos por tiempo indeter-
minado.
Ya hemos visto que nuestro Vélez no acudió a tanto deta-
Uismo ísupra, aquí, I, 1). Aún más: ni siquiera se preocupó
de mencionar, aquí, a la evicción.
Aplaudimos a Vélez.
Contra lo que algunos enseñan 1 ', la evicción que experi-
mente el locador, como efecto de la reivindicación triunfante,
no produce, por sí, la conclusión de la locación. Simplemente
pone de relieve que el locador locó una cosa ajena. Evicto está
el locador desde que se encuentra vencido por sentencia ju-
dicial, pero jurídicamente la posición del locatario es la mis-
ma antes como después de la sentencia: era y es locatario en
una locación de cosa ajena. El locatario todavía no estará
ante una locación concluida, mientras no se efectivice contra
él la privación del uso o goce.
Se ha dicho que para tal efecto, no interesa la buena o ma-
16 Borda. Contratos, n" 840.

17 Borda. Contratos, n" 843.
la fe del locatario18, y esto es-así, con la salvedad que resulta

del art. 1051 cuando la reivindicatoría se abre en razón de la
nulidad del título del locador (art. 2778).
*
4. Revocación del dominio del locador
Se aplican los arte. 2670 y 2671.
5. Confusión
Se dice que la locación cesa por reunión en la misma per-
sona, de las calidades de locador y locatario, y tal es el len-
guaje del Código, en el art. 1607, coincidente con el del del
art. 862, donde aparece la confusión como una causa de ex-
tinción de las obligaciones.
Pero esto de los efectos extintivos debe ser entendido con
reservas, a la luz del art. 867.
IV. Causas de conclusión de la sublocación y régimen
Las causas de conclusión del subarriendo pueden ser

agrupadas en tres categorías: comunes, derivadas y propias.
1. Causas comunes
El subarriendo es una nueva locación (art. 1585). Conclu-
ye, por ende, por las mismas causas por las que concluye
una locación.
2. Causas derivadas
Según dijimos, en principio, si cesa la locación, cesa la
sublocación.
Tal es la doctrina del art. 1606: "Cesando la locación aun-
que sea por falta de pago del alquiler o renta, se resuelven o
pueden ser resueltos los subarriendos cuyo tiempo aún no
hubiese concluido, salvo el derecho del subarrendatario por
la indemnización que le correspondiese contra el locatario".
18 Borda, loe. cit.

El art. 1607 verifica una explicable salvedad: "No se resuel-

ve, sin embargo, el subarriendo, si la locación hubiese cesado
por confusión, es decir, la reunión en la misma persona de la
calidad de locatario, y de la de propietario o usufructuario"
(rectius: "de la calidad de locatario y de la de locador").
Pensamos que tampoco tiene influencia la cesación de la lo-
cación por un acto proveniente de una declaración de voluntad
del locatario: renuncia (referida al derecho no a la deuda), dis-
tracto (concurriendo la voluntad del locador). Nos parece que
el locatario-sublocador, no podría, por negocio jurídico, perjudi-
car al subarrendatario: res inter alios acta.
3. Causas propias
Ubicamos en esta categoría, una de las dos hipótesis del
art. 1602 que posibilita cuando el locatario ha sublocado, pese
a la prohibición de subarrendar, que el locador haga cesar la
sublocación, permaneciendo la locación.
4. Régimen
Entre sublocatario y sublocador los efectos de la conclusión
del subarriendo se regulan por las normas de conclusión de
la locación: el subarrendatario goza frente al subarrendador
de "los mismos derechos que tiene el locatario contra el loca-
dor" (art. 1608).
V. Efectos de la conclusión de la locación
Concluida la locación:
1. El alquiler
Cesa la obligación del locatario por pago de alquileres para
el futuro. Esto es obvio pues desaparece la causa que justifi-
que el pago.
Naturalmente que si el locatario no restituye la cosa al
concluir el arrendamiento, algo deberá pagar, pero no a títu-
lo de arrendamiento, sino de indemnización de daños y per-
juicios, por tenencia ilegítima. Del quantum de la indemni-
zación se enseña que puede ser igual, mayor o menor que el
del alquiler 19 y aunque en una primera aproximación el es-

píritu se resiste a admitir que pueda ser menor, ello está de
acuerdo con los principios indemnizatorios. Por lo demás, las
partes pueden haber previsto, con una cláusula penal, el
monto a abonarse.
2. Restitución: el tiempo
Concluida la locación, el locatario debe restituir. Estamos
ante una aplicación concreta del principio general del art.
2465, según el cual el tenedor debe "restituir la cosa al
poseedor a cuyo nombre posee, o a su representante, luego
que la restitución le sea exigida conforme a la causa que lo
hizo tenedor de la cosa".
En cuanto al tiempo, el Código verifica una distinción se-
gún que el contrato sea o no a término fijo. Ella resulta de
los arts. 1609 y 1610, cuyo análisis hemos hecho en otro lu-
gar (supra. 101, V, 2, 3); cuando el contrato no es a término
fijo, el locatario goza de plazos suplementarios.
Esta distinción se verifica desde una perspectiva diferente
a la que permite clasificar a los contratos según sean o no
por tiempo determinado. Rechazamos la tendencia que se
manifiesta en cierta doctrina-'" a superponer ambas clasifi-
caciones.
a) Una confrontación con la fuente puede servir de punto
de partida, ya que nuestros arts. 1609 y 1610 se encuentran,
sin duda <con alguna modificación) literalmente inspirados
en los arts. 2524 y 2525 del Esboco de Freitas.
Según el art. 2524 de Freitas, "Concluido el tiempo de la
locación por el vencimiento de su plazo cierto (art. 2472
núm. 1) si el locatario no restituye la cosa alquilada o arren-
dada, podrá el locador desde luego demandarlo por la resti-
tución, con las pérdidas e intereses de la mora". Y según el
art. 2525 de Freitas "Fuera del caso del artículo anterior, el
locador no podrá demandar al locatario por la restitución de
19 Rezzónico, Estudio, II, pág. 308, nota 52.

20 Comp. Borda, op. cit., ndms. 851 y sigts.
la cosa alquilada o arrendada, sino después de los siguientes

plazos..."
En Freitas está claro que la oposición según que haya o no
plazo cierto, nada tiene que ver con la distinción según que
haya o no tiempo determinado, y está claro, por el método
remisivo al que acude, pues al invocar el inciso 1 del art,
2472, no se remite a todo el texto, que es el que enumera los
casos de locación por tiempo determinado.
En nuestro Código, la oposición que resulta de los arts.
1609 y 1610, depende de que haya o no tiempo fijo. Nuestro
Vélez, apartándose de Freitas, no empleó la expresión "plazo
cierto", con lo que, sin duda, algo de diferente quiso decir,
pero, obsérvese, tampoco utilizó la de "por tiempo determi-
nado", alejándose también de la summa divisio del art. 1604
y de su terminología, que no olvida, pues reaparece de
inmediato en el art. 1611.
Todo indica que Vélez, sin circunscribir el art. 1609 al ca-
so del plazo cierto, tampoco quiso extenderlo a todas las hi-
pótesis de tiempo determinado... "Plazo fijo" es un quid dis-
tinto de "plazo cierto" y de "tiempo determinado"
En esa elección de un quid distinto, se revela e! espíritu
práctico de Vélez.
b) Adviértase que en los casos del art. 1609, no se conce-
den plazos suplementarios, en tanto que en los del art. 1610
se los otorga.
Si buscamos la razón de la ley en denegar u otorgar plazos
suplementarios, parécenos que ella es de equidad: los plazos
suplementarios se acuerdan para corregir los efectos de una
conclusión contractual cuyo advenimiento jurídicamente es-
taba previsto, pero económicamente no se podía calcular, por
lo que producida, si no se los otorgara, sometería al locatario
a la angustia de una restitución inmediata.
Eso es en lo que Freitas debió pensar, cuando habiendo
previsto en su art. 2472 que las locaciones por tiempo de-
terminado se daban cuando había plazo cierto, o plazo in-
cierto, o una duración subordinada a una condición, dene-
gó términos suplementarios para la locación con plazo
cierto, y los acordó para todos los demás casos, donde ca-
yeron los dos restantes de locación por tiempo determina-
do (a plazo incierto o a duración dependiente de condi-

ción) y todos los de por tiempo indeterminado. Para ex-
presar la idea en términos simples: Freitas advirtió que
cuando la locación concluía por el vencimiento de un pla-
zo cierto, no había sorpresa alguna para el locatario, y
faltaba la razón para conceder términos suplementarios,
razón que entendió que ya no surgía para ninguno de los
demás casos.
Si como creemos, ése fue el razonamiento de Freitas, pen-
samos que en él hubo un olvido, olvido que Vélez supera reem-
plazando "plazo cierto" por "término fijo", bajo el cual queda
incluido el plazo cierto y otras hipótesis donde la conclusión
de la locación no aparece como "sorpresiva": tales son las
que entran dentro de la doctrina del art. 1508, según el cual,
cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado "se juz-
gará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del
contrato".
3. Restitución: acciones
El locador tiene acción para obtener la restitución; el loca-
tario, para liberarse, restituyendo.
A. Sí el locatario no restituyere la cosa, el locador tiene la
acción personal por restitución. En el solo hecho de no resti-
tuir, no debe verse una interversión del título, pero si ésta se
diera, el locador dispone de las acciones protectoras de su
señorío fáctico21; entre las acciones posibles, Freitas, en su
art. 2527, incluye la reivindicatoría, pero ésta solo ha de ser-
vir al locador que sea propietario.
B. Si el locador no quisiere recibir la cosa, el art. 1611
preceptúa: "Siendo la locación de tiempo indeterminado, o
acabado el tiempo de la locación, o teniendo el locatario de-
recho para resolverla, si él restituyere la cosa arrendada y
el locador no quisiera recibirla, podrá ponerla en depósito
judicial, y desde ese día cesará su responsabilidad por el
alquiler o renta, salvo el derecho del locador para impug-
nar el depósito".
21 Sobre ellas, nuestro Derechos reales, §34.

Estamos ante el caso de pago por consignación, impugna-

ble si no se dan los extremos de él.
C. Según el art. 1612: "El locatario pondrá también en de-
pósito judicial la cosa mueble alquilada, si llega a saber que
ella no pertenece al locador, o que fuese hurtada a su dueño,
o que su dueño la perdiera, con intervención previa de la
persona a quien la cosa pertenece, o del locador".
Prácticamente todos los autores 22 enseñan que donde dice
"o el locador" debe leerse "y el locador", redacción ésta que es
la del art. 2534 de Freitas.
Personalmente, preferimos la letra de nuestro Código, de
la que no vemos razón para apartarnos. En la redacción de
Freitas, y en la que dan nuestros autores por vía de corregir
la letra de la ley, resultaría que la "intervención previa" debe
ser de ambos (el dueño y el locador), y entonces, cabe pre-
guntar: ¿a quién el locatario demandará por consignación?
A nosotros nos aparece que cabe distinguir dos hipótesis
distintas, que dan cabida al "o" de nuestro texto:
a) Si el locatario quiere tomar la iniciativa, demandará al
locador, consignando, en los términos del art. 757, inciso 4,
pero dando intervención a aquél del que ha llegado a saber
que es dueño (título sobre el que en buenos principios no le
cabe decidir) con lo cual cumplirá con lo prescripto por el
art. 2467: "La restitución de la cosa debe ser hecha al posee-
dor de quien el simple tenedor la recibió, aunque haya otros
que la pretendan, pero con citación de éstos".
b) Pero puede ocurrir que la cuestión se plantee en estos
otros términos: la iniciativa la tomó aquél que él cree que es
el dueño, y el locatario quiere restituir la cosa. Entonces, en
la demanda promovida por el dueño, se entenderá con él, pero
dando intervención al locador.
4. Restitución: pluralidad de sujetos
El Código trae dos reglas:
A. Según el art. 1613: "Perteneciendo la cosa arrendada a
22 Borda, op. cit., nota 1467 y autores que allí cita.

copropietarios indivisos, ninguno de ellos podrá sin consenti-

miento de los otros, demandar la restitución de la cosa antes
de concluirse el tiempo de la locación, cualquiera que sea la
causa que para ello hubiere".
La redacción del texto no es feliz, y exige varias aclaracio-
nes.
a) Se coloca en la hipótesis de que la cosa arrendada per-
tenezca a "copropietarios indivisos", cuando lo que puede in-
teresar es que haya, no una pluralidad de copropietarios si-
no una pluralidad de locadores. Por pluralidad de copropie-
tarios que haya, si locador es una sola persona, nada tiene
que hacer la regla del art. 1613, y aunque el dueño verdade-
ro sea una sola persona, el art. 1613 entrará a funcionar si
hay pluralidad de locadores.
La explicación del texto debe hallarse en el hecho de que
la ley se ha colocado en la hipótesis normal de locación de
cosa propia donde coinciden las calidades de copropietarios
y de locadores. Pero esa hipótesis puede no darse, desde que
es posible una locación de cosa ajena.
Los autores, partiendo de la hipótesis de copropiedad, en-
cuentran el fundamento en "el impedimento para realizar
actos de administración o disposición sobre la cosa común
que prevén los arts. 2680, 2682 y 2700"23. Nosotros que par-
timos de la base de que lo que interesa es que haya co-loca-
dores, para fundar la regla del art. 1613 nos basta con recor-
dar que el contrato es un todo indivisible por lo que no po-
dría fraccionárselo en posiciones distintas 24 .
Y va de suyo que el texto deja de aplicarse cuando no hay
co-locadores en "un" contrato de locación referido, v.g. a un
inmueble, sino dos o más locadores, cada uno de los cuales
ha celebrado un contrato independiente referido a distintas
partes de un inmueble25.
b) A estar a la literalidad del artículo 1613 la actuación de
consuno para exigir la restitución "antes de concluirse el
23 Llambias-Alterini, Código Civil, sobre el art. 1613; Salvat, Fuentes, n" 1076.
24 Supra, §36, II, 3, c.
25 Comp. Llambfas-Alterini, loe. cit.
tiempo de la locación" se requiere "cualquiera que sea la cau-

sa que para ello hubiere". Eso de "cualquiera que sea la causa
que para ello hubiere" es exagerado, pues hay que distinguir
causas y causas.
Las causas que no autorizan a cada co-locatario a ac-
tuar aisladamente son aquellas cuya producción exige una
declaración de voluntad con efectos extintivos; según diji-
mos, el contrato es un todo indivisible. Pero suponed que
"antes de concluirse el tiempo de la locación" se produce
una causa de extinción que no se integre con la voluntad
de los co-locatarios, que opere independientemente de su
voluntad, como sería, por ejemplo, el caso en el que alqui-
lada una casa, ésta fuera totalmente destruida por un te-
rremoto y se advierte que cesa la razón para requerir que
todos los co-locadores estén de acuerdo en exigir que se
restituya el terreno.
c) La expresión "antes de concluirse el tiempo de la loca-
ción" debe ser entendida en sentido amplio: hay tiempo que
concluye en los contratos por tiempo determinado y, en rigor,
también lo hay en los por tiempo indeterminado, donde el
tiempo concluve al cumplirse el máximo de diez años del art.
1505.
Para los contratos por tiempo indeterminado, rige la nor-
ma del art. 1613, pues antes de que se cumpla ese tiempo de
diez años no podrán ejercerse aisladamente ninguna de las
potestades que conduzcan a la extinción: es necesario que
los co-locadores actúen de consuno para actuar v.g. la vía del
art. 1610.
Pero no sería necesario el acuerdo de los co-locadores,
cuando el contrato concluye por voluntad del locatario.
B. El art. 1614 trae una regla paralela para el caso de plu-
ralidad de locatarios: "Siendo arrendada la misma cosa a
dos o más locatarios solidarios, ninguno de ellos podrá sin
consentimiento de los otros restituirla antes de acabado el
tiempo de la locación".
El calificativo de "solidarios" ha dado lugar a dificultades
en la interpretación.
Si lo tomamos en sentido técnico y empleamos el engañoso
argumento "a contrario", desembocamos en un sin sentido:
que cuando los locatarios no son solidarios, cualquiera de

ellos puede restituir la cosa.
Con razón nuestra doctrina no acude a ese método argu-
mental, y por vías distintas llega a la conclusión de que
cuando hay pluralidad de locatarios, haya o no solidaridad
en sentido técnico "ninguno de ellos podrá sin consentimien-
to de los otros restituirla antes de acabado el tiempo de la
locación".
a) Para quienes gustan de acudir a las fuentes, cabe recor-
dar que Freitas, en el art. 2536 de su Esbogo, distinguió se-
gún hubiera o no solidaridad; para el caso de solidaridad,
previo, en un primer párrafo, la regla que ha sentado nues-
tro art. 1614; para la hipótesis de ausencia de solidaridad,
estableció, en un segundo párrafo, que cada uno de los loca-
tarios "tiene la facultad de alegar u oponer la resolución del
contrato en la parte que le fuere relativa".
A esa lectura llegó Segovia26. Pensamos que tanto en
Freitas como en Segovia, con la expresión "en la parte
que le fuere relativa", se entiende una parte material de
la cosa, lo que supone que ha habido asignación de par-
tes materiales a cada uno de los locatarios. Lo pensamos
así, porque si se pretendiera entender que, no habiendo
solidaridad, cualquiera de los locatarios no solidarios pu-
diera desentenderse del contrato, dejando a los demás li-
gados por el todo de la cosa, se llegaría a una injusticia
que no es de pensar que quepa atribuir ni a Freitas ni a
Segovia.
Pero convengamos también que con esa lectura, ya "soli-
darios" en Freitas y en Segovia no significa "solidarios" en
sentido técnico, pues si la ausencia de solidaridad se da
cuando hay asignación de partes materiales, eso no es au-
sencia de solidaridad, sino contratación simultánea con va-
rios locatarios, cada uno por una parte, es decir, pluralidad
de contratos de locación acumulados.
b) Otros autores prefieren directamente prescindir de la
26 Segovia, Código Civil, sobre el art. 1616 de su numeración.

palabra "solidarios", por la vía de declarar que está emplea-

da en un sentido impropio, y que aquí, de lo que se quiere
hablar es de acreedores "conjuntos", o "mancomunados" ha-
ya o no solidaridad en sentido técnico27.
Con esta corrección de la letra de la ley, se llega, sin nece-
sidad de recordar a Freítas, a la misma conclusión de justi-
cia que asignamos a la tesis sub a. Si hay pluralidad de loca-
tarios respecto a toda la cosa, no cabe la actuación indivi-
dual de uno de ellos; si hay asignación de partes de la cosa,
media una pluralidad de contratos de locación, cada uno de
los cuales sigue su suerte.
c) Nosotros coincidimos con la conclusión a la que arriban
las dos tesis anteriores, pero escogemos otro camino.
Pensamos que la palabra "solidarios" está empleada en
sentido técnico, pero acudimos al argumento a fortiori: si para
el caso más enérgico (el de solidaridad), la ley niega la ac-
tuación individual, a fortiori queda negada para el menos
enérgico.
5. Restitución: estado de la cosa
Legislan sobre ella, los arts. 1615/7.
A. La restitución se verifica "in ídem". El locatario debe
devolver lo recibido.
Lo recibido queda fijado por la descripción contractual que
las partes hubieren hecho, y en defecto de descripción se
presume que el locatario recibió la cosa "en buen estado sal-
vo la prueba en contrario" (art. 1616).
Esa restitución en el mismo estado, presenta una limita-
ción que el art. 1615 presenta en estos términos: "salvo lo
que hubiere parecido, o se hubiese deteriorado por el tiempo
o por causas inevitables".
Estamos, desde luego, ante una lex supletoria, y con esos
alcances, la preceptiva constituye un discurso inconcluso,
que debe completarse con otras normas y con la razón de la
ley. Así, v.g., la salvedad referida a los deterioros, abarca los
27 Comp. Llambías-Alterini, Código Civil, sobre el art. 1614; Rezzónico,

Estudio, II, pág. 254, nota 170.
derivados del uso normal, a cargo del locador, aunque no es-

tén en la letra de este artículo (pues no son fruto de solo el
tiempo, ni pueden declararse "inevitables", ya que el uso o
goce no tiene ese carácter).
La razón de la ley reside en que el locatario puede extraer
del contrato de locación, lo que el contrato le otorgó:
a) Tbdo lo que el contrato le otorgó. No menos, y de allí la
salvedad ejemplificativa del art. 1615.
b) Pero tampoco más, y de allí que coincidimos con quie-
nes enseñan^ que debe restituir la cosa con el aluvión.
B. El art. 1617 contempla una hipótesis particular: "Si la
locación hubiese sido de un predio rústico con animales de
trabajo o de cría, y no se previno en el contrato el modo de
restituirlos, pertenecerán al locatario todas las crías, con
obligación de restituir otras tantas cabezas de las mismas
calidades y edades".
a) El caso más claro es el de locación de predio rústico con
animales de cría. Si se ha concedido un goce amplio (no limita-
do, v.g. a la leche) las crías corresponden al locatario, porque
son frutos. Pero dentro de lo que las partes verosímilmente pu-
dieron prever (art. 1198) sería irrazonable suponer que se qui-
so que el rebaño quedara agotado o "envejecido" durante el
curso del tiempo, por falta de los reemplazos de práctica. De
allí la previsión del texto que entendemos debe ser aplicada de
buena fe. Porque sería irrazonable, también, el pretender que
la restitución se haga, cabeza por cabeza, de la misma calidad
y edad; es de pensar que la razón del texto se satisface con que
el conjunto represente, en punto a calidad y edades, un equi-
valente de lo recibido, en una consideración de tipo económico.
De no ser así, desaparecería toda directiva de restitución in
idem, ya que ninguno de los animales recibidos tendría su pri-
mitiva edad al tiempo de la restitución.
El locatario se encuentra obligado a conservar el plantel,
en número, calidad y edad. Sigúese de allí que, si deberá de-
dicar algunas crías a la renovación, podrá, en cambio, dispo-

ner de algunos animales originarios que resultarán así reem-

plazados...
b) Menos clara es la hipótesis de locación de un predio
rústico con animales de trabajo. En punto a lo que la ley de-
be ser, preferiríamos que esta norma supletoria resolviera el
tema de modo distinto, y que v.g. si una yegua para tiro de
carruaje tuviera cría, correspondiera la cría al locador, que-
dando en poder del locatario solo a título de arrendamiento,
restituyéndola oportunamente junto con la yegua, en el es-
tado de envejecimiento al que ésta hubiera llegado. Pero el
texto ha sometido los animales de trabajo al mismo régimen
que los animales de cría... Una razonable limitación paréce-
nos que puede establecerse a través de esta regla: para los
animales de trabajo el texto se aplicará si tienen cría. Si no
tienen cría, serán restituidos como se restituye cualquier co-
sa locada: con el "deterioro" (aquí: envejecimiento) ocasiona-
do por el tiempo (art. 1515).
c) La hipótesis de locación de un rebaño o de animales de
trabajo sin que haya locación de un predio rústico que los in-
volucre, escapa al art. 1617. Pensamos que para la locación
de un rebaño (ejemplo clásico de universitas facti) es posible
ampliar, por analogía, la normativa del art. 1617, pero para
la locación de animales de trabajo no correspondería acudir
a igual tratamiento.
6. Restitución: mejoras
Remitimos a lo dicho supra, §106.
7. Restitución: retención
El art. 1618 está directamente destinado a recordar que
cuando el locatario tenga el derecho de retención, no podrá
retener la cosa "si el locador depositare o afianzare el pago
de ellas a su liquidación". Debe tratarse de una garantía
"suficiente" (art. 3943, segundo párrafo).
Sobre el derecho de retención: supra, §106, VII.
8. Restitución: abandono
Hay ciertos gastos y mejoras que el locador debe pagar
(supra, §106, V) y expresamente el art. 1619 preceptúa que
no puede liberarse de dicha obligación abandonando la cosa

arrendada al locatario.
VI. El tema de la reconducción
Según el fundamental art. 1622: "Si terminado el contra-

to, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arren-
dada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la con-
tinuación de la locación concluida y bajo sus mismos térmi-
nos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y
podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el
arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa".
1. Concepto
La clara terminología romana distingue entre el "recondu-
cir" y el "relocar"29. En ambos casos hay una nueva locación,
diferenciándose en esto: la reconducción es una nueva loca-
ción con el mismo locatario, en tanto que la relocación es
una nueva locación con otro locatario.
Lo que aquí nos interesa es la reconducción: el hecho de
que el locatario (conductor) tome nuevamente (reconduzca)
la misma cosa en locación.
Cabe distinguir entre la reconducción expresa y la tácita.
a) De la expresa no se preocupa la doctrina. Entra dentro
de las posibilidades de la autonomía privada (art. 1197). No
ofrece reales problemas.
Se caracteriza porque el nuevo contrato de locación sigue
al anterior sin que se produzca una solución de continuidad
en el uso o goce. Distingüese en esto, de la ulterior contrata-
ción en discontinuidad.
El nuevo contrato de locación puede reproducir las mis-
mas cláusulas del anterior, o tener cláusulas distintas, lo
que, entrando en finuras terminológicas, si no obsta a lla-
mar "reconducción" a ambas hipótesis, permite, también, re-
29 Maynz, Cours, §302, nota 9.

servar ese nombre para la primera, aludiendo a la segunda

con el de "renovación".
b) Es la tácita, la que despierta la atención de la doctrina
y de la legislación.
De admitírsela, tiene de común con la expresa, el que, de
hecho, no hay solución de continuidad en el uso o goce. Pero
falta una declaración de voluntad expresa, común a ambas
partes, en el sentido de concluir una nueva locación.
Lo que existe, es el hecho de que el locatario continúa en
el uso o goce de la cosa, y el locador no se opone...
¿Puede de allí extraerse que tácitamente las partes han
concluido una nueva locación?
La historia y el Derecho comparado nos ofrecen ejemplos
de variadas formas de responder al interrogante. Las legis-
laciones que contestan afirmativamente se encuentran ante
un cúmulo de problemas. Nuestro Código contesta en sentido
negativo.
2. Los problemas superados

La admisión de la tácita reconducción presenta problemas
de los que nuestro Código, al negarla, se desentiende:
a) Si se entiende que hay una declaración tácita común,
en el hecho de que el locatario continúe en el uso o goce de la
cosa, sin oposición del locador, ¿cuánto deberá ser el tiempo
que deberá transcurrir, en esa situación? Se advierte que no
puede bastar con un instante, pues ello implicaría renunciar
a un mínimo de elocuencia tácita. Nuestro Vélez se hace eco
de esta dificultad, en la nota al art. 1622.
b) ¿Cuál será el tiempo de duración del nuevo contrato?
Las variantes aquí son numerosas, y de algunas de ellas
se hace eco la nota al art. 1622.
Por vía de ejemplo, si concluido un contrato de locación
por tiempo determinado, se admite una reconducción, pode-
mos imaginar que la reconducción sea por el mismo tiempo,
o por otro distinto, o que sea por tiempo indeterminado.
3. El sistema de nuestro Código
Nuestro art. 1622 no admite la tácita reconducción.
Pero con no admitirla no basta pues es necesario dar res-
puesta a este interrogante: ¿bajo qué reglas se juzga la si-

tuación que se opera cuando el locatario, concluida la loca-
ción, permanece en el uso o goce, sin oposición del locador?
Nuestro Código contesta: hay continuación de la locación
concluida. Que transcurra en ese status, un instante, un día,
o un mes, o un año, o mayor tiempo, no interesa: el status de
continuación permanece.
A Segovia30 parécele que esto es reconducción por más
que la ley rehuya el confesarlo. Razona que si el contrato
continúa "no ha concluido; y si ha concluido y las obligacio-
nes subsisten, es que hay un nuevo contrato tácito".
La argumentación de Segovia, no por impactante, deja de
ser rebatible: un contrato, por tácito que sea, supone decla-
raciones de voluntad provenientes de personas en estado de
emitirlas. La continuación ex art. 1622 se opera aunque una
o ambas partes no se encuentren en condiciones de exteriori-
zar una voluntad (v.g. por una incapacidad de las llamadas
"accidentales"). Para la continuación no hace falta un pacto
tácito; la locación anterior continúa por vía de inercia.
4. Requisitos de la continuación
Se ha señalado que constituyen presupuestos de la conti-
nuación los siguientes: "a) Que se trate de locación a plazo
fijo y vencido; b) Que el locatario permanezca en el uso y goce
de la cosa locada; c) Que, luego del vencimiento, el locador
haya consentido expresa o tácitamente esa ocupación"31.
En cuanto a los dos primeros presupuestos, coincidimos
en que debe haber un plazo fijo y encontrarse éste vencido, y
el locatario permanecer en el uso o goce. Estimamos, sí, con-
veniente, formular una aclaración respecto a lo que entende-
mos por "fijo". Nuestro Código distingue entre las locaciones
a término fijo, y sin él (arts. 1609 y 1610, supra, §101, V, 2 y
3) clasificación que se verifica desde una perspectiva diferen-
te a la que distingue las locaciones según sean o no por tiem-
po determinado (supra, aquí, V, 2). Es para las locaciones a
30 Segovia, "Código Civil", sobre el art. 1624 de su numeración.

término fijo que funciona adecuadamente el instituto de la

continuación. Para las que no son a término fijo, hay plazos
suplementarios que se computan a partir de la intimación, y
vencidos éstos, entendemos que no cabría hablar de conti-
nuación, pues la voluntad de reclamar la cosa ha sido ya
manifestada por el locador.
Pero respecto al tercer presupuesto, estimamos que el te-
ma exige otra visual. No es necesario que el locatario haya
consentido expresa o tácitamente la ocupación. Basta con
que no se haya opuesto (lo dicho, aquí, sub 3, ih fine).
Capítulo XV: Locaciones urbanas
§110. Introducción
I. Generalidades
Con alguna supervivencia de normas de la ley 21.342, ri-

ge, actualmente, la ley 23.091, a la que en lo sucesivo aludi-
remos con la sigla "L.U.".
La L.U. es una ley específica para las locaciones urbanas
que contiene normas que atañen a la regulación civil del
contrato de locación, más un sistema de promoción de loca-
ciones destinadas a vivienda.
1. Materia a examinar
En este capítulo, hablaremos de las normas que atañen a
la regulación civil del contrato de locación urbana.
Ellas son el resultado de una torturada historia de la que
daremos una breve reseña en los apartados II a IV.
Las normas actuales tienen el carácter de legislación
permanente aplicable a todos los contratos celebrados a
partir de su vigencia, y en esto se distinguen del grueso de
sus precedentes legislativos que se postularon como tran-
sitorios.
Ese carácter de legislación permanente no ha impedido
que, de cuando en cuando, reaparecieran brotes de legisla-
ción transitoria, que afectaron los contratos celebrados a su
amparo (así: leyes 23.542, 23.680 y 23.747)1, retornando a
1 Estas tres leyes afectaron el sistema de ajuste del precio, cada una con sus
particularidades: la ley 23.542 para las locaciones urbanas destinadas a vivienda,
la ley 23.680, para todas las locaciones urbanas, en forma discriminada, según "los
destinos y precios locativos", y la ley 23.747, también para todas, pero en forma
uniforme.
Sobre la ley 23.680, comp. Operatividad y alcances de la emergencia locativa de
Rocca-Abatti-Rocca (h) en ADLA XIX-C, págs. 2432 y sigts.
390 §110. Locaciones urbanas
regir la L.U. sin cortapisas, para los contratos celebrados

con posterioridad a esos brotes, aunque, desde luego, con
una credibilidad en las promesas de la Constitución y de la
L.U. cada vez más débil.
Una nueva afectación se produjo con la ley 23.928, llama-
da de "Convertibilidad del Austral" que alcanzó a los contra-
tos ya celebrados, y con carácter permanente incidió sobre el
contenido de la L.U.
En cuanto al sistema de promoción de locaciones destina-
das a vivienda, solo haremos una esquemática referencia
por entender que su estudio escapa a una visual civilística
del tema.
2. Suerte de la anterior ley 21.342

La L.U. no ha derogado expresamente a la ley 21.342.
Pero si dejamos de lado sus disposiciones de índole proce-
sal (que escapan también a un enfoque civilista) y las nor-
mas que han perdido interés (por haberse cumplido las fe-
chas previstas), la verdad es que casi nada queda de la ley
21.342 que merezca una reflexión especial.
A nuestro juicio, apenas quedan 2 el art. 6, y algo del art.
29 (infra, §115, VII, §111, III).
II. Antecedentes: el intervencionismo de 1921
En setiembre de 1921 se dictaron las leyes 1,1.156 y

11.157. El Estado, invocando razones de emergencia, ensayó
allí sus poderes intervencionistas.
1. La ley 11.156
Fundada en razones de emergencia3 fue dictada con ca-
rácter de permanente, salvo una disposición que, visible-
mente, fue transitoria.
2 Comp. Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, págs. 8/9 y 105/7.

3 Comp. Justo, Objetivos y ofconces de la ley 11.156 en nota a la publicación de
esta ley en ADLA.
§110. Locaciones urbanas 391
La improlijidad de su redacción obliga a hacer los si-

guientes distingos:
a) Carácter permanente tuvo la modificación que en su
art. 1 introdujo reformas a los arts. 1404, 1507, 1509, 1583,
1604 y 1610 del Código Civil, mandando en su art. 2 que se
incluyeran en la primera edición del Código.
Estas modificaciones continúan vigentes, aunque lo con-
trario se haya sostenido para el art. 1507 (infra, §114,1).
b) Permanente, es también, a nuestro entender, el precep-
to del art. 4 de la ley 11.1564 (supra, §108, III, 2).
c) Pero la disposición de su art. 2, ya tuvo otro color. Al
disponer que "para las locaciones a que se refiere el primer
apartado del art. 1507 del Código Civil, vigentes en el mo-
mento de promulgación de la presente ley, el plazo legal
empezará a contarse desde esta fecha", implicó una prórro-
ga legal del contrato, ya que no descontaba el tiempo ante-
rior transcurrido. Bajo la aparente máscara de una norma
sobre aplicación de las leyes en el tiempo, desembocaba en
una prórroga.
2. La ley 11.157
La ley 11.157 fue, en cambio, de un declarado carácter
transitorio, como legislación de emergencia por dos años. Pe-
ro su régimen fue prorrogado por las leyes 11.201, 11.231 y
11.318, hasta el 30 de setiembre de 1925.
La ley 11.157 prohibió cobrar "por la locación de las ca-
sas, piezas y departamentos destinados a habitación, comer-
cio o industria en el territorio de la República, un precio ma-
yor que el que se pagaba por los mismos el 1 de enero de
1920" (art. 1). Como esa ley fue promulgada el 19 de setiem-
bre de 1921, ese "congelamiento", al retrotraer, conllevaba,
en su caso, una rebaja.
Planteada la inconstitucionalidad de la ley 11.157, la Cor-
te Suprema se pronunció a favor de la constitucionalidad, en
la causa "Ercolano contra Cantoni de Renshaw" con la disi-

dencia del inolvidable juez Bermejo. Ese pronunciamiento es

siempre recordado por los defensores de las leyes de emer-
gencia, disimulando que el pronunciamiento fue aplicado al
caso muy especial "de una simple locación verbal y sin tér-
mino" y, generalmente, pasando por alto que para "un con-
trato de término definido" la ley 11.157 fue declarada in-
constitucional pocos meses después, en la causa "Horta vs.
Harguindeguy"5.
3. Juicio crítico
Contra los aplausos que el intervencionismo estatal reci-
biera (en las diversas oportunidades en las que se manifestó
en materia locativa), nosotros preferimos hacernos eco de
las palabras de Bibiloni, quien habló del "patente desmenti-
do a las promesas de la Constitución"6.
III. El segundo intervencionismo

Con el decreto 1580 de junio de 1943 se reinicia el calva-
rio del régimen locativo.
1. Este decreto:
a) Se postuló, en su letra, omnicomprensivo de todos los
contratos "vigentes o que se celebren" de "locación de inmue-
bles de propiedad privada, piezas, casas, departamentos y
locales, con o sin muebles, destinados a vivienda, comercio,
industria o al ejercicio de toda otra actividad lícita".
Tan omnicomprensiva era la letra del texto, que la resolu-
ción 101 del 10/11/44 declaró a los terrenos baldíos incluidos
en el decreto 1580. Pero el 27/IV/44, por resolución 384, la
Cámara de Alquileres de la Capital Federal, dejó a un lado
las "locaciones de tierras situadas fuera del radio, ejido o zo-
na de las ciudades o pueblos, con destino a cualquier clase
5 Sobre aiibos precedentes: Rezzónico, Intervención del Estado en la locación

urbana, pág. -. nota 10.
6 Bibiloni, Anteproyecto, VI, pág. 170.
de explotación agrícola, y cuyo objeto principal no sea la ha-

bitación".
b) Estableció una rebaja de alquileres "de acuerdo con
porcentajes que se aplicarán sobre los que regían el 31 de di-
ciembre de 1942".
Cuando la propiedad, a esa fecha, no había estado alqui-
lada, por haber sido objeto de ocupación directa por sus due-
ños, la Cámara de Alquileres de la Capital (res. 1550 del
12/111/45) dispuso que le correspondía fijar el valor locativo.
c) Prorrogó los contratos por un año y medio, disponiendo
que los juicios de desalojo iniciados por vencimiento del tér-
mino quedaran sin efecto.
2. El delirio intervencionista del decreto, se suavizaba en

el art. 13 al afirmar su carácter transitorio "hasta el 31 de
diciembre de 1945".
Para el jurista supersticioso, la elección del número 13
debió sonar a sarcasmo. Nada de realmente "transitorio" po-
día haber en la acción emprendida. El decreto 29.716/45 pro-
rrogó el régimen hasta el 31/XII/46: la ley 12.886 lo extendió
hasta el 31/XII/47; la ley 13.026 lo llevó hasta el 30/VI/49; la
ley 13.525 hasta el 30/IX/49.
3. Prescindimos en esta visión panorámica, de enunciar el

cúmulo de normas que se dictaron durante esos años, algu-
nas de las cuales modificaron el decreto 1580/43.
Pero, por lo que pueda servir para un juicio valorativo de
la actitud estatal, y despertar la indignación jurídica que
sirva de antídoto contra los que de buena fe, pero a nuestro
juicio, errados, pretenden santificar el intervencionismo por
razones de emergencia, puntualizamos:
a) Hay razones para dudar de la eticidad de un Estado
que se preocupó de su propia protección como inquilino (de-
creto 6184/44) mientras como locador tomaba previsiones
para escapar al régimen, con el decreto 26.527/44.
b) Dirigiendo la vista a las viviendas desocupadas, conmi-
nó a su arriendo. El Estado ensayó, primero, su intervencio-
nismo para Ushuaia y Río Grande (decreto 27.693 de set. 11
de 1948); luego, avanzó limitado, primero, a viviendas, y ex-
tendido después a otros destinos, sobre la Capital Federal y

el radio descripto por el art. 3 del decreto 1580/43 (decretos
18.129/48 y 3075/49).
c) Se suspendieron los juicios de desalojo, en la Capital
Federal, para las locaciones destinadas a habitación, cuyo
alquiler no excediera de doscientos pesos mensuales, por 90
días (ley 12.847) estableciendo luego igual regla para el res-
to de la República (ley 12.862).
Esa suspensión (previéndose exclusiones) fue prorrogada
hasta el 30 de junio de 1947 por ley 12.926, cuya vigencia fue
luego prorrogada hasta el 31 de julio de 1947 por ley 12.991.
Un nuevo régimen de suspensión de desalojos hasta el 30
de junio de 1949 fue dispuesto por ley 12.998, modificada
por ley 13.228, con la prórroga hasta el 30 de setiembre de
1949, por ley 13.525.
Una más amplia suspensión, pero también hasta el 30 de
setiembre de 1949 derivó de la ley 13.538.
IV. La legislación siguiente

Al llegar setiembre de 1949, ya el Gobierno se encontraba
atrapado por una emergencia que la legislación anterior ha-
bía agudizado, y sin voluntad firme de superar los vientos
demagógicos que orientaban su política.
La catarata legislativa continuó a través de seis perío-
dos en los que con estas y otras leyes, la República, orgullo
de nuestros padres, fue precipitándose hacia la decadencia.
Cada uno de esos períodos estuvo signado por una norma-
ción básica:
1. La ley 13.581
El régimen iniciado con el decreto 1580 de 1943 llevaba
ya seis años y meses de vida. La comisión bicameral encar-
gada del estudio de la materia, no alcanzó, en el año 1949, a
elaborar un régimen definitivo, y propuso uno transitorio,
afirmando sus propósitos de continuar con los estudios du-
rante el receso legislativo.
Así nació la ley 13.581, promulgada el 5 de octubre de
1949, que se autopostuló como transitoria, hasta el 30 de se-

tiembre de 1951.
Pero la transitoriedad debía prolongarse...
El régimen de la ley 13.581, con sus modificatorias y pró-
rrogas (leyes 13.936, 14.053, 14.139, 14.178, 14.288, 14.356,
decretos-leyes 160/55, 7.588/55, 10.077/55, 23.034/56) sub-
sistió hasta la sanción del decreto 2186/57.
Con todas sus falencias (que fueron grandes) podemos reco-
nocer a la ley 13.581 el mérito de constituir un cuerpo orgáni-
co, donde, aparte de introducirse algunas innovaciones se ar-
monizaba las reglas locativas hasta entonces dispersas. Cons-
tituyó —por así decirlo— una codificación de la transitoriedad.
A. En punto a ámbito de aplicación, tuvo una amplitud
(art. 1) similar a la del art. 1 del decreto 1580 de 1943.
Expresamente la comisión bicameraí autora del proyecto,
evitó emplear el calificativo de "urbanas" que utilizara la ley
12.998, para no dejar fuera de la protección a la locación de
inmuebles ubicados fuera del ejido de los pueblos o de las
ciudades.7
B. Prorrogó las locaciones (art. 5) disponiendo que sus
normas se aplicaran de oficio "incluso a los juicios en trámi-
te" y aun con sentencia (art. 46).
C. Concluyó con el sistema de rebaja de alquileres, pero
no liberó los mismos, pues los congeló a los montos definidos
como "precio básico"; basta tener presente que para las uni-
dades que habían estado alquiladas al 31 de diciembre de
1942, se tuvo como alquiler básico el de esa fecha (art. 7 del
decreto reglamentario 34.252/49) para concluir que el "ali-
vio" que se daba a los locadores, era harto mezquino. La ini-
quidad era manifiesta, y en la letra del art. 13 de la ley
13.581 se previo la posibilidad de reajustes de los alquileres
básicos, según determinara la reglamentación, que fijó (art.
12 del decreto 34.252/49) topes máximos de aumento, que
para viviendas, fueron del 15%, para comercio o industria,
del 30% y para los restantes, del 20%.
7 Rezzónico, Intervención del Estado en la locación urbana, pág. 33.

396 §110- Locaciones urbanas
D. Estableció para todo el territorio de la República, la

obligatoriedad de denunciar la existencia de viviendas des-
habitadas (art. 3) con facultad del respectivo Poder Ejecuti-
vo de incautarse de las "total o parcialmente deshabitadas"
arrendándolas "por cuenta de sus propietarios, locadores o
sublocadores, en caso de negativa arbitraria" (art. 4).
Era el virus comunista, que —aunque públicamente con-
denado— comenzaba a infiltrarse en nuestras instituciones,
a despecho de las promesas de la Constitución.
E. Prescindimos de dar una visión panorámica de las de-
más disposiciones de la ley 13.581, porque ello recargaría
—a nuestro juicio, indebidamente— las finalidades de esta
exposición.
2. El decreto-ley 2186/57
Al llegar el año 1957, el régimen intervencionista con sus
sistema de prórrogas y de alquileres injustos, había produci-
do graves daños. Pero no era fácil salir de él, porque la eco-
nomía estaba en parte edificada sobre esos malsanos pila-
res. Había, realmente, un problema "heredado"8, y compren-
diéndolo, el decreto 2186/57 persiguió, según rezan sus
"Considerandos", "un gradual y prudente regreso a las dis-
posiciones del Código Civil".
Su régimen, complementado por el decreto-ley 9940/57,
reglamentado por decreto 9981 de 1957, y prorrogado por
las leyes 14.775 y 14.809, rigió hasta la ley 14.821.
Su ámbito de aplicación, en comparación con el de las
normaciones anteriores, fue notablemente circunscripto,
aplicándose a las locaciones "destinadas a vivienda, peque-
ños comercios, pequeñas industrias, y cualquier otra activi-
8 Entrecomillamos lo de "heredado", calificativo muy en boga cuando cambian

los gobernantes. Nadie se atreve a hablar de "heredado" cuando el hecho preceden-
te ha sido su propia obra, pero cuando puede atribuírselo a otro, surge de inmedia-
to la excusa que sugiere el calificativo. Como excusa con fines de política personal,
tiene su impacto y un efecto psicológico evidente, despertando la comprensión ha-
cia el gobernante que se encuentra en aprietos por el hecho de su predecesor. Pero,
desde el punto de vista jurídico, el calificativo encierra una falacia. El Estado es
una unidad histórica que no muere, por lo que no hay "herencias".
dad lícita" (art. 1) y aun dentro de ese ámbito, ya reducido,

preveía una serie de exclusiones, en el art. 2.
Con ese ámbito limitado, se prorrogaron las locaciones y
se estableció un régimen de precios.
Excúsesenos de presentar otras disposiciones de este de-
creto-ley.
3. Las leyes 14.821 y 15.775

Los propósitos de retorno gradual al Código Civil fueron
bien pronto abandonados.
Tal lo que resultó de la ley 14.821 y de las posteriores le-
yes 15.331, 15.775, 16.654, con las prórrogas dispuestas por
las leyes 16.485 y 16.675.
Con la ley 14.821, el ámbito de la normación vuelve a ser
amplio; ya no se habla de pequeños comercios o pequeñas in-
dustrias, abarcando, genéricamente "vivienda, comercio, indus-
tria o cualquier otra actividad lícita". Se previeron, sí, exclusio-
nes al régimen de la ley (art. 3) y entre ellas, las de los contra-
tos celebrados a partir del 1 de marzo de 1957 y los que se
celebraren en el futuro, pero ya en la ley 15.775 se previo un
método para evitar el lanzamiento.
Se prorrogaron los contratos abarcados. Se estableció un
régimen de precios con aumentos progresivos.
4. La ley 16.739
Derogó expresamente (art. 72) las leyes 14.821 y 15.775.
Entró a regir con efectos (art. 73) al 1 de octubre de 1965.
Con un ámbito amplio ("vivienda, comercio, industria o
cualquier actividad lícita": art. 1) prorrogó todos los contra-
tos, a fechas distintas, según los destinos (art. 2), estable-
ciendo un régimen de precios (art. 13). Se establecieron tam-
bién exclusiones a la prórroga (art. 3).
A través de las posteriores leyes 17.368, 17.607 y 17.689
se manifestó la preocupación del legislador de preparar la
vuelta al Código Civil.
5. La ley 18.880
Con la ley 18.880 se circunscribió notablemente el ámbito
de intervencionismo estatal, hasta el punto de que en uno de
los diarios de mayor circulación en el país se llegó a decir

que más que una ley de regulación de alquileres, era una ley
de desalojo9.
a) Su ámbito declarado fue el de las locaciones y subloca-
ciones de inmuebles "destinados exclusivamente a vivienda"10
y no todas, pues se contemplaba una serie de exclusiones del
régimen.
Pero también se incluían, además de las locaciones desti-
nadas a vivienda, las destinadas a establecimientos educa-
cionales, y (lo que nos vuelve a hacer dudar de la eticidad
del legislador) las locaciones, "cualquiera que fuere su desti-
no" en las que el locatario fuera "el Estado Nacional, una
provincia, un municipio, un ente descentralizado de la admi-
nistración pública o una empresa del Estado".
Las locaciones incluidas quedaron prorrogadas hasta el
30/XII/47, término llevado al 31/XII/75 por ley 19.405. Se fijó
una "tabla" de alquileres, según los años, partiendo de lo
que se llamó "valores básicos".
b) Pero no tardó el legislador en acudir en auxilio de los
locatarios urbanos, cualquiera fuera el destino, con la sus-
pensión de los trámites por juicios de desalojo y de los pla-
zos de deshaucio, primero, hasta el 31 de octubre de 1973,
por ley 20.519, y después, hasta el 21 de diciembre de
1973, por ley 20.546, prohibiendo, simultáneamente, que
hasta esas fechas se iniciaran nuevos juicios de desalojo.
El legislador se daba, así, un "respiro" preparándose a re-
gular nuevamente todas las locaciones urbanas, cualquiera
fuera su destino.
El 31/XII/73 quedó sancionada la ley 20.625 (promulgada
en enero 14 de 1974, publicada el 21 de enero de ese año).
6. La ley 20.625
Con ella, se abandonó el propósito de reducir el problema
9 Como lo recordaba Arias, al exponer como relator al tema I de las Jornadas

Nacionales sobre arrendamientos urbanos (Salta 1971) cuyas deliberaciones pue-
den verse en "Locaciones-ley 18.880", Boletín Judicial de la Provincia de Salta, nú-
mero extraordinario.
10 Lo de "exclusivamente" resulta ser una exageración, pues quedaban abarca-
das ciertas locaciones de destino mixto.
a las locaciones para vivienda. Cayeron en su régimen, esas,

y las locaciones para actividades civiles lucrativas y no lu-
crativas, para actividades profesionales, comerciales, indus-
triales (art. 8). Hubo, sí, casos excluidos (art. 3).
Se prorrogaron las locaciones incluidas hasta el 30 de ju-
nio de 1975 y se reguló el régimen de precios.
La vigencia de la ley 20.625 fue prorrogada hasta el 18 de
agosto de 1975 por ley 20.969, luego hasta el 30 de setiem-
bre de 1975 por ley 20.989, v finalmente hasta el 30 de junio
de 1976 por ley 21.122.
7. La ley 21.342
Esta ley, conocida como de "normalización de locaciones",
tuvo un claro propósito de retorno al Código Civil. Se trató
de un retorno gradual, pero retorno al fin... La graduación
del retorno permitiría que el sector de los locatarios se fuera
acomodando paulatinamente a la situación futura, mientras
que a través del cumplimiento de los pasos previstos se fue-
ra despertando la credibilidad de los locadores y de los in-
versores.
A. Las locaciones para vivienda, iniciadas con anteriori-
dad al 1 de enero de 1974, cuyo plazo contractual estuviere
vencido, quedaron abarcadas por la ley.
a) Partiendo de ese ámbito, la ley previo una serie de ex-
clusiones expresas (art. 2) de entre las cuales cobró especial
relevancia la del inquilino pudiente, que, aunque tenía ya
sus antecedentes (leyes 18.880 y 20.625), se conectó, facili-
tándola, con la obligación del locatario de presentar una de-
claración jurada anual (art. 5) con sanciones en caso de in-
cumplimiento, falsedad u ocultación.
b) Para las locaciones incluidas se pusieron plazos de res-
titución distintos según la fecha de iniciación de la locación
(art. 7). La idea rectora fue la de liberar primero aquellas lo-
caciones que por anteriores ordenamientos habían estado
excluidas, y luego quedaron incluidas.
El plazo más prolongado llegaba hasta el 30 de noviem-
bre de 1979.
c) Para esas locaciones incluidas, y hasta que quedaran li-
beradas, se estableció un régimen gradual de precios. El al-
quiler consistió en un tanto por ciento del valor locativo, que

comenzando por ser el 12,5% para julio de 1976, se iba incre-
mentando trimestralmente hasta llegar a ser el 100% para
abril de 1978. En cuanto al valor locativo sobre el cual se cal-
culaba el por ciento, quedó definido como el resultante de
multiplicar el alquiler inicial de la locación por el coeficiente
previsto para ese año en la escala que trajo la ley; añádase a
ello que se previo una actualización del valor locativo según
la variación del índice salarial del peón industrial.
B. Con las locaciones no destinadas a vivienda, se proce-
dió con mayor energía: plazo de vigencia hasta el 30 de se-
tiembre de 1976, y durante él, 100% del valor locativo.
C. En fin, para el Estado locatario, se procedió con ener-
gía intermedia.
Como para las locaciones destinadas a vivienda, se esta-
blecieron plazos distintos de restitución, según la fecha de
iniciación, pero el alquiler se fijó, durante la vigencia de los
plazos, en el 100% del valor locativo, siendo actualizable se-
gún índices de precios mayoristas agropecuarios.
D. Todos los plazos se han cumplido. La ley 21.342 llenó
su cometido.
Pero las disposiciones que no dependen de esos plazos si-
guen vigentes y deben computarse al encarar la posterior
ley 23.091.
§111. Los alcances de la locación urbana
I. Concepto de locación urbana
La L.U. es una ley específica que rige solo las locaciones

urbanas.
Pero: ¿cuándo hay una locación urbana?
Grave es el problema. La determinación del concepto no
es fácil.
Se han dado diversas conceptualizaciones. Mérito de Al-
varez Alonso es haberlas recordado, deteniéndose especial-
mente en el tema, y señalando la importancia de él1, lo que
reconocemos, no obstante que no compartamos la conclusión
a la que arriba.
Según cierta doctrina, a la que denominaremos "tesis de
las cuatro notas", no hay que confundir el sentido semántico
de lo "urbano" que apunta a lo geográfico, a la ubicación del
predio dado en locación, con el sentido técnico-jurídico, para
el que juegan otras connotaciones, y en este aspecto, ha he-
cho fortuna una observación de Roca Sastre, según la cual,
para distinguir una finca rústica de una urbana, hay que
atender a cuatro criterios distintos, computando situación,
construcción, destino y accesoriedad, "no proporcionando
ninguno de ellos, aisladamente, la distinción buscada"2.
1 Alvarez Alonso, Arrendamientos urbanos (exposición general de la ley 18.880),

págs. 48 y sigts. y Arrendamientos urbanos (exposición general de la ley 21.342),
págs. 67 y sigts.
2 Recordado por Alvarez Alonso, en las dos obras que mencionáramos en la nota
anterior, a propósito de las leyes 18.880 y 21.342, y dentro de esa línea de pensa-
miento, Rinessi, Derecho de las loe-aciones urbanas, págs. 83/6, a propósito de la ley
actual. Pero cabría preguntarse si esos dos autores siguen realmente a Rocca Sas-
tre aunque parezcan partir de las cuatro notas que óste postula (situación, cons-
trucción, destino, accesoriedad). La duda nos es suscitada por el siguiente fragmen-
to de Alvarez Alonso: "Como conclusión, se arriba a distinguir el predio rústico del
urbano por: a) su situación o emplazamiento en el campo o en la población; b) por el
aprovechamiento o destino —explotación agrícola, pecuaria o forestal— frente
402 §111. Los alcances de la locación urbana
Nosotros, en la tarea de examinar la L. U. sustentamos la

tesis que llamaremos "de las dos notas": situación y destino.
A nuestro entender, aquí, son locaciones urbanas, las lo-
caciones de inmuebles ubicados en las ciudades o pueblos, o
en zonas de turismo, con destino a vivienda, comercio, in-
dustria, u otras actividades urbanas.
Pasemos a desarrollar esta conceptualización.
1. Aquí
La tesis de las cuatro notas (que no compartimos), puede
ser correcta para una determinada ley, y no serlo para otra.
A nosotros nos interesa lo que aquí, en la L.U., es.
Pero, pues la tesis de las cuatro notas habla de un sentido
semántico, de un sentido geográfico, y de un sentido técnico-ju-
rídico, digamos lo propio de cada uno de ellos con una incursión
intermedia que nos permita detenernos en el sentido vulgar.
A. En cuanto al sentido semántico, renunciamos a deter-
minarlo. No somos lingüistas, pero parécenos que "urbano"
deriva del latín urbanus, y éste, de urbus, urbis, originado,
al decir de Varrón, en orbis, ya que "en lo antiguo se edifica-
ban las ciudades en forma circular"3. Sirva esto para con-
cluir que el buscar el sentido semántico puede resultar una
empresa harto escabrosa, dándonos para urbanus la sorpre-
sa de desembocar en lo redondo.
B. Más interesante nos parece pensar en el sentido vulgar.
Las lenguas están sometidas al fenómeno de la historici-
dad, en constante evolución, y las palabras tienen una pluri-
significación.
a vivienda, industria o comercio; c) por la preponderancia de uno de estos elemen-

tos, si ambos concurrieren en un mismo predio, o poT razón de dependencia que en-
tre ellos exista, como principal uno y accesorio otro". Rinessi presenta ese fragmen-
to de Alvarez Alonso como receptando las cuatro notas de Roca Sastre, pero since-
ramente no vemos cómo bajo las tres letras (a,b,c) puedan traducirse cuatro
criterios, a menos que en la enunciación que se hace sub c, se distinga entre "pre-
ponderancia" y "dependencia". Pero, de todos modos, en esa enunciación de cuatro,
brilla por su ausencia la nota de "construcción" que aparece explícita en la defini-
ción que da Rinessi, en la cual falta, en cambio, la nota de "situación".
3 De Miguel R., Nuevo Diccionario Latino-Español Etimológico, voces urbanus y
urbs.
§111. Los alcances de la locación urbana 403
Ya en Roma, urbanus tenía una pluralidad de significa-

dos, en el habla corriente... 4 .
En nuestra habla popular, "urbano" tiene también una
pluralidad de sentidos, partiendo del núcleo básico de algo
que se relaciona con una ciudad, pero con gran elasticidad,
que depende, entre otros datos, del sustantivo para el que
funciona, adjetivando. Tanto "urbano" como "campestre" (o
"rural", o "rústico") pueden aludir a una ubicación real del
objeto designado por el sustantivo así adjetivado, como a
una valoración independiente de la ubicación. Y así, puede
hablarse de maneras, vestimentas, arquitecturas, modalida-
des de vida, "urbanas" pese a darse en el campo, y "campes-
tres" pese a presentarse en la ciudad.
Brevemente, en el habla popular, por "urbano" puede en-
tenderse lo ubicado dentro de la ciudad, y lo usual en la ciu-
dad, aunque se dé en el campo.
C. La reflexión que antecede nos permite fijar lo que pue-
de llamarse el sentido "geográfico": "urbano" es lo ubicado
dentro de una ciudad.
Con este punto de partida, nos diremos que el sentido ge-
ográfico coincide con el vulgar, pero tampoco diremos que
sea distinto del vulgar. Es simplemente una de las posibili-
dades que ofrece el habla popular.
D. Y pasemos a hablar del sentido técnico-jurídico.
Comencemos por aventar un fantasma: no hay un sentido
técnico jurídico determinable a priori.
La determinación del concepto jurídico de lo "urbano" se
verifica a posteriori, una vez conocida la norma que emplea
el adjetivo.
Antes de conocer esa norma, lo más que podremos decir es
que nos asiste la presunción de que el legislador ha empleado
el vocablo en alguno de los sentidos utilizados por el habla po-
pular, pues constituye una excepción el que se aparte de ella,
aunque la posibilidad existe, ya que el legislador —como el po-
eta— puede dar vida a nuevas significaciones.
4 Como puede verse en el diccionario citado en la nota anterior. Y asi, urbanus

significaba, también: festivo, gracioso, culto, delicado, agradable, apacible, fino.
Por otra parte, no debe olvidarse el fenómeno de interac-

ción recíproca que tienen el habla de los juristas y el habla po-
pular, pues si los juristas, en principio, acuden al habla popu-
lar, los términos propios de los juristas concluyen por ser re-
ceptados por el habla popular, por lo que, lo que puede haber
comenzado como una significación técnico-jurídica, bien pue-
de concluir en asumir la calidad de vulgar.
Y así:
a) Sería erróneo el afirmar, a priori, que no cabe confun-
dir el sentido técnico-jurídico con el sentido geográfico (del
que dijimos que es uno de los posibles sentidos vulgares).
Las Pandectas nos suministran un buen ejemplo de la posi-
ble coincidencia de ambos sentidos, cuando en 1 D. 27, 9 re-
cuerdan la prohibición a los tutores y curadores de enajenar los
praedia rustica uel suburbana. Allí, por oposición, son predios
urbanos las casas y terrenos ubicados dentro de la ciudad5.
b) El hecho de que no haya un sentido técnico jurídico a
priori, explica las disputas de los romanistas en torno al sig-
nificado del vocablo "urbanas" aplicado a la clasificación de
las servidumbres prediales6:
a') Fíjanse unos en la naturaleza del fundo, pero, como en
las servidumbres hay dos fundos, dirigen unos la atención al
sirviente, y otros al dominante, opinión esta última, que
dentro de esta tesis, ha prevalecido, declarando "urbana" la
servidumbre a favor de un terreno edificado, cualquiera que
sea su ubicación. Lo que interesa, aquí, es la edificación, no
la ubicación, a diferencia de lo que ocurría con el recordado
texto de 1 D. 27, 9, donde lo decisivo era la ubicación, no in-
teresando la edificación.
Con este criterio, un mismo tipo de servidumbre puede
ser calificado de urbano o de rural. Y así la servidumbre de
5 Accarias, Précis de Droit Romain, ne 149.

6 Sobre lo que de inmediato diremos en el texto: 1. Dentro de la tesis que enuncia-
remos sub a', una referencia a la doctrina que tiene en cuenta el fundo sirviente puede
verse en Windscheid (Pandette, §210, nota 2) y en Girard (Manuel, pág. 369, nota 3).
2. Accarias (Précis, n5 269) se pronuncia por la tesis sub a' aplicada al fundo dominan-
te, y recuerda las tesis sub V y sub c\ 3. Por el sentido sub d': Maynz, Cours, §218, y
en nota 21 su referencia a las servüutes praediorum irregulares.
paso será urbana si es a favor de un fundo edificado, y rural

si se trata de un fundo no edificado.
b') Tienen otros en cuenta el tipo de servidumbre. Si se la
puede concebir como útil sin que haya edificación, la servi-
dumbre es rústica, y urbana en caso contrario.
Con esta tesis, de cada tipo de servidumbre, sin fijarse en
el fundo dominante concreto, puede afirmarse si es rústica o
urbana.
c') Quieren otros que lo decisivo sea el contenido de la ac-
tividad a desplegarse desde el fundo dominante. Si su ejerci-
cio consiste en un in faciendo, son discontinuas, y, por ende,
rústicas; si su ejercicio consiste en un in habendo o en un in
prohibendo, son continuas, y por ello, urbanas.
d') No faltan quienes atribuyen sentidos distintos al voca-
blo, según las épocas. Por ejemplo, dan para el último esta-
dio el sentido sub c', pero como primitivo, recogen uno que se
aproxima mucho al precisado sub a', aunque combinando el
criterio de la edificación con el del destino.
E. Y porque no hay un sentido técnico-jurídico a priori,
nosotros, recogiendo el vocablo empleado por un gran roma-
nista' hemos dicho que el problema reside en determinar lo
que aquí debe entenderse por "urbanas".
"Aquí", es, desde luego la L.U. actual y no las leyes de loca-
ciones anteriores, ni otras normas que emplearen el vocablo.
2. Situación
Nosotros afirmamos que es necesario que el inmueble lo-
cado esté dentro de las ciudades o pueblos, dando al concep-
to de ciudad o pueblo una suficiente elasticidad como para
que queden incluidas las poblaciones turísticas.
Desde luego que la sola nota de "situación" no es suficien-
te, pues nosotros pedimos que además concurra la de desti-
no. Pero bajo este número hablaremos solo del tema de la
ubicación del predio.
Para ser claros, coloquémonos en el caso más polémico, y
supongamos que el destino sea el de vivienda. Aun más: para
7 Maynz, Cours, §218: "Se entiende aquí por praedium rusticum... .

Í'vitar que el tema se complique con otras connotaciones, su-

pongamos que el destino sea exclusivamente el de vivienda.
Y bien:
a) La L.U. se refiere a las "locaciones urbanas" (art. 1)
dentro de las cuales entra a distinguir según tengan o no
destino de vivienda, en un texto que habla de "las contrata-
ciones a que se refiere la presente ley".
A menos que se suprima la palabra "urbanas" del art. 1
L.U., habrá que concluir que no es lo mismo "locación urba-
na de vivienda" que "locación de vivienda", pues el calificati-
vo de "urbanas" está indicando que puede haber una loca-
ción de vivienda que no sea "urbana", hipótesis que se detec-
ta en la locación "campestre" de vivienda.
¿Con qué derecho suprimiremos palabras de la ley?
Una locación campestre de vivienda no es una locación
urbana, no solo por un tema de ubicación, sino por un tema
de tipo de vida, de relaciones comunitarias de sociabilidad.
La locación campestre de vivienda, no es arrendamiento
rural, pero tampoco es locación urbana. Constituye una hi-
pótesis que escapa a ambos regímenes especiales y queda
dentro de las reglas del Código Civil.
b) Es verdad que en el art. 2, inc. b, ya no se habla de lo-
caciones urbanas de vivienda, sino directamente de locacio-
nes de vivienda, pero ello no significa hacer abstracción del
tema de la situación geográfica, que reaparece en la exigen-
cia de que se encuentre en zonas aptas para turismo.
Hay una diferencia entre vivienda permanente con fines de
domicilio y vivienda transitoria con fines de turismo, lo que
explica la diferencia de régimen que verifica la ley. Pero ob-
sérvese que aunque turismo individual puede hacerse en
cualquier parte del país, la ley no se ha contentado con que
exista tal finalidad y ha exigido que ella se cumpla "en zonas
aptas para ese destino" con lo que queda claro que se refiere a
zonas con estructuras predispuestas para el turismo masivo.
La ley ha tomado en consideración un tipo particular de
asentamiento, cuya característica está en tener una pobla-
ción oscilante, que en épocas determinadas recibe el aporte
de los turistas. Ese modus vivendi puede influir incluso en
la estructura física del asentamiento poblacional respecto al
propio de una ciudad (v.g.: mayores espacios entre las edifi-

caciones) pero una villa veraniega sigue apareciendo a los
ojos de un observador, si no como una ciudad, sí como un
pueblo, cuya alma vinculante es la actividad turística.
3. Destino
Según la conceptualización que hemos dado, la locación
debe ser con destino a vivienda, comercio, industria u otras
actividades urbanas.
Esta es una nota que debe concurrir con la de "situación".
Cualquiera de las dos que falte, habrá locación, pero no loca-
ción "urbana".
En cuanto a lo que debe ser el "destino":
a) Por de pronto, el destino agropecuario, nunca puede
dar lugar a una locación urbana aunque se trate de un in-
mueble ubicado dentro de la ciudad o pueblo.
No hay aquí arrendamiento rural, y estimamos que tampo-
co hay locación urbana. Estamos ante una locación que, esca-
pando a ambas leyes especiales, se rige por el Código Civil.
Es verdad que, dada en la L.U. la dicotomía "vivienda-
restantes destinos" podría pretenderse que en lo de "restan-
tes destinos" entra cómodamente el de la explotación agro-
pecuaria dentro de la planta urbana, pero en contra de ello
hay un argumento que nos parece decisivo: en el art. 2, inc. c
se excluye de la regla del plazo mínimo a la locación de luga-
res para "la guarda de animales".
La actividad de guardar animales no entra dentro del
concepto de explotación agropecuaria8 pero es lo más próxi-
mo a ella que podemos encontrar en el articulado de la L.U.
que la ha abrazado como finalidad locativa urbana, excluida
solo del régimen del plazo mínimo pero incluida a los restan-
tes efectos.
Si la L.U. hubiera pretendido abrazar también la finali-
dad agropecuaria que se desarrollara dentro de la planta ur-
bana, lo menos que hubiera sido de esperar es que le diera el
8 Brebbia, Contratos agrarios, pág. 40.

tratamiento similar al del caso de la guarda de animales.

Iría contra el espíritu de la L.U. el suponer su inclusión, sin
la exclusión, por lo menos, del requisito del plazo mínimo.
Y no se diga que al no estar expresamente exceptuada del
plazo mínimo, estaría incluida a todos los efectos, porque
una inclusión de ese tipo implicaría una contradicción en el
sistema. Si la ley 13.246 no abraza esas relaciones, es en
homenaje al desarrollo de las ciudades o pueblos, y no pare-
cería propio de una L.U. el trabar dicho desarrollo estable-
ciendo plazos mínimos, consecuencia a la que debería llegar-
se si se las declarara incluidas a todos los efectos, sin siquie-
ra la excepción del art. 2 L.U.
b) Pero una determinación puramente negativa del desti-
no, no basta; no es suficiente con decir que se excluye lo
agropecuario.
El espíritu exige una determinación positiva: ¿cuáles son
los destinos que hacen que una locación (dentro de las ciuda-
des o pueblos) sea urbana?
El destino debe ser: vivienda, comercio, industria... u
otra actividad urbana. Caemos, desde luego, nuevamente en
la anfibología de la palabra "urbana", que debemos entender
con este sentido: urbana es la actividad humana que confi-
gura un destino que no desentona con lo que es de esperar,
según las costumbres, que se desarrolle dentro de una ciu-
dad o pueblo.
4. Construcción
No es necesario que se trate de un predio "edificado".
Normalmente, en las ciudades, la locación será de edifi-
cios, partes de edificios, departamentos... Pero ello no cons-
tituye un requisito para que medie una locación urbana, co-
mo lo denota el hecho de que la L.U. contemple "ocupaciones
de espacios o lugares" excluidas de los plazos, pero no del
resto del régimen (art. 2, inc. c).
5. Síntesis: los tres tipos de locación inmobiliaria civil
A esta altura, conviene resumir claramente nuestro pen-
samiento.
Hay tres tipos de locación inmobiliaria civil (con lo de "ci-
vil" entendemos hacer abstracción de la locación minera): lo-

cación rural, locación urbana y locación común.
A. Rural, es la locación de un predio rural con destino ru-
ral. Aquí, por predio rural se entiende el ubicado "fuera de
la planta urbana de las ciudades o pueblos" y por destino ru-
ral "la explotación agropecuaria en cualquiera de sus espe-
cializaciones". La ley 13.246 exige (art. 2) la conjunción de
esas dos notas: situación y destino {infra, §118, III y IV).
El destino es lo que despierta la atención del legislador y lo
lleva a establecer un régimen especial. Pero la preocupación
agropecuaria cesa, cuando el inmueble, aún con ese destino,
se encuentra ubicado dentro de la planta urbana de las ciuda-
des o pueblos. Comparece entonces la preocupación urbanísti-
ca que prevalece sobre la agropecuaria; en el espíritu de la ley
está el no obstaculizar el desarrollo de las ciudades o pueblos.
B. Urbana es la locación de un predio urbano con destino ur-
bano. Aquí, por predio urbano se entiende el ubicado dentro de
la planta urbana de las ciudades o pueblos o en zonas de turis-
mo, y por destino urbano, el de vivienda, el de comercio, indus-
tria, el de otras actividades propias de una ciudad o pueblo.
C. Común es la locación que no entra dentro de los con-
ceptos de locación rural o urbana, esto es, la locación de un
predio rural con destino que no sea rural, y la de un predio
urbano con destino que no sea urbano.
6. Lo principal y lo accesorio
Cuando por presentar características de dos tipos, una lo-
cación no es inmediatamente subsumible en alguno de los
presentados bajo el número anterior, decide la regla de que
lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Pero se compren-
de, que siendo los tipos tres, la alternativa no es solo (como
suele presentársela) entre locación urbana y locación rural,
pues también tiene que decir lo suyo, la locación común.
Siquiera sea como ejercicio intelectual, imaginemos un
inmueble ubicado parte en la ciudad, y parte en el campo,
para lo cual tenemos que suponer que tiene una extensión
suficiente que nos permita superar el tema de la determina-
ción de dónde concluye la ciudad y comienza el campo (infra,
§118, III, 2). Para un primer análisis, el tema debe ser consi-
derado, hipotéticamente, como si se tratara de dos inmue-

bles, a los fines de inquirir si, así separados, su régimen es
el de la locación urbana o el de la locación rural, o el de la lo-
cación común; en un segundo análisis, y partiendo de la in-
divisibilidad del negocio, habrá que aplicar la regla de lo
principal y de lo accesorio.
En la aplicación de esa regla, deberemos tener en cuenta
los tres tipos presentados. De allí que no compartamos la
afirmación de quienes enseñan que "puede darse el caso de
una vivienda protegida en el campo... con una explotación
agrícola accesoria mínima, por cuanto la misma sería vivien-
da urbana para el significado de la ley"9. Si la vivienda está
en el campo, no puede haber una locación "urbana" en el
sentido de la L.U., y, para el caso, aplicando la regla de lo
principal y de lo accesorio, la alternativa solo puede ser en-
tre locación común y arrendamiento rural.
II. Lo general y lo particular
"General" y "particular" son términos relativos.

La L.U. es una ley particular, especial, que rige solo para
las locaciones urbanas, pero dentro de ella cabe distinguir
las disposiciones generales para todas las locaciones urba-
nas, y aquellas que son particulares para las locaciones con
destino a vivienda.
Con este sentido, son "generales" para todas las locacio-
nes urbanas:
a) Los cinco artículos que forman el Capítulo I de la L.U.,
con el título, precisamente, de "Disposiciones generales". A
su examen dedicaremos los párrafos 110 al 114.
b) La normativa del primer párrafo del art. 29 que deter-
mina la fecha de entrada en vigencia de la ley y declara sus
disposiciones de orden público. Sobre el tema del orden pú-
blico, infra, aquí, III.
9 Alvarez Alonso, Arrendamientos urbanos (sobre la ley 18.880), pág. 52 y

Arrendamientos urbanos (sobre la ley 21.342) pág. 71.
c) Las disposiciones de carácter general de la ley 21.342,

que no han sido derogadas (supra, §110,1, 2).
d) En su letra, el art. 28 de la L.U. que dispone que el Poder
Ejecutivo Nacional "deberá proceder a la reglamentación de la
presente ley dentro de los sesenta días de su promulgación".
Pero, más allá de la letra, esto debe ser entendido en el sentido
de reglamentar lo que lo precise, y con buen tino, el Ejecutivo,
al dictar el decreto 977/85, se ha limitado a reglamentar el régi-
men de promoción de locaciones destinadas a vivienda, inci-
diendo por ende, no sobre lo general, sino sobre lo particular.
III. El orden público
El art. 29 de la L.U. declara que sus disposiciones son de

"orden público". Se trata de una afirmación ya contenida en
varias de las leyes sobre locaciones urbanas que precedieron
a la actual. Aun más: se trata de una afirmación que el le-
gislador, cada vez con mayor frecuencia, gusta, con diversos
propósitos, de introducir en otras leyes, haciendo uso y abu-
so de la misma...
1. El orden público y los contratos anteriores

En regímenes anteriores, la afirmación ha sido empleada
para justificar la intromisión del legislador, prorrogando los
plazos, modificando los precios, congelando alquileres...
Aquí hay tres temas que deben separarse netamente.
Uno, es el de determinar si la ley es o no retroactiva. Una
ley no es retroactiva por el solo hecho de proclamarse de or-
den público, como lo demuestra la L.U. que proclamándose
tal, habla en términos de futuro (así, art. 2: "los contratos
que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley").
Otro, es el de determinar si una ley que sea retroactiva,
puede justificar la retroactividad que afecte derechos adqui-
ridos 10 , por el solo hecho de autoproclamarse de "orden pú-
10 La expresión "derechos adquiridos" causa alergia a quienes se encandilan

con el actual art. 3 del Código Civil, aplaudiendo la substitución del antiguo, que la
412 §111. Los alcances de la locación u r b a n a
blico". A eso nosotros contestamos que cualquiera que sea la

definición que se dé del orden público11, una ley es o no de
orden público, independientemente de que lo proclame o lo
silencie12.
Y otro es, en fin, el tema (generalmente descuidado) de
saber si en los casos en los que la retroacción en virtud del
orden público puede ser constitucionalmente admisible, co-
rresponde o no que el Estado indemnice. Porque una cosa es
que alguien pueda ser privado de su derecho, y otra que lo
sea sin indemnización.
2. El orden público y los contratos futuros

Como la L.U. no pretende tener efectos retroactivos, éste
es el caso en el que debemos detenernos.
A. La proclamación de la L.U. sobre el carácter de orden
público de sus disposiciones respecto a los contratos futuros,
no nos despierta objeciones.
Para el contenido negocial, sin tanta rimbombancia, pudo
haber dicho directamente que sus normas son imperativas,
esto es, no derogables por la autonomía privada. Porque ha-
ya hecho lo más, no pierde su valor para lo menos13, mien-
tras se mantenga en los límites de una prudente razonabili-
dad, excedida la cual caería en lo inconstitucional.
empleaba. Nosotros contestamos que mientras haya adquisición de derechos (comp.

art. 2505 nuevo, obra del mismo reformador) ¡habrá derechos adquiridos!
Para mayores desarrollos sobre el tema, nuestro trabajo "Irretroactividad de
las leyes" en La Ley, t. 135, Sec. doctrina, págs. 1485 y sigts.
11 Sobre lo espinoso de una definición satisfactoria del orden público, comp.
Busso, Código Civil Anotado, sobre el art. 21; Belluscio-Zanonni, Código Civil, so-
bre el art. 21.
12 Sobre la revisión judicial de la calificación de orden público que haga el le-
gislador: Belluscio-Zanonni, loe. eit.
13 Sobre las relaciones que median entre la lex imperativa y la ley de orden pú-
blico, comp. Belluscio Zanonni, loe. cit. En el texto decimos que, porque haya hecho
lo más, no pierde su valor para lo menos, y nos explicamos, con un simple ejemplo:
¿es de orden público que el plazo mínimo sea de dos años para las locaciones de vi-
vienda, y de tres para los restantes destinos? Pensamos que cualquiera advierte
que la duración de dos años (¿por qué no, uno, uno y medio, dos y medio, etc.) y dí-
gase otro tanto de la de tres, no es algo que se imponga "desde afuera" al legislador,
para poder ser catalogado como de "orden público", pero sí es algo que el legislador
puede disponer.
Pero excusemos esa rimbombancia, pues después de todo,

se ajusta al lenguaje del art. 21, Código Civil.
B. Si en el acto de contratar una locación urbana, hay un
apartamiento de sus disposiciones, la lex imperativa preva-
lece sobre la autonomía privada, con las consecuencias que
aquella disponga.
Pero ya celebrado el contrato, ¿es posible la renuncia al
contrato?
La cuestión se ha planteado respecto a los convenios de
desocupación, autorizados por el segundo párrafo del art. 29
de la ley 21.342.
El tema se divide en tres aspectos:
a) Según el art. 29 de la ley 21.342: "Serán válidos los
convenios celebrados o que se celebren entre las partes con
posterioridad a la iniciación del contrato de locación relati-
vos al precio de éste y la desocupación del inmueble y su
cumplimiento podrá ser exigido judicialmente".
Dentro del sistema de la ley 21.342 se preguntó sobre la
utilidad del precepto para los contratos de locación que se
celebraran con posterioridad a la vigencia de la ley, afirmán-
dose que, pues por la ley 21.342 se establecía, con el retorno
al Código Civil, un pleno régimen de libertad, la norma care-
cía de aplicación para ellos, y solo tenía interés referida a los
contratos anteriores a la ley, para los que se establecían pla-
zos de restitución y se fijaban precios14.
El argumento parece impactante, porque dado un "pleno
régimen de libertad", ¿quién dudará de que lo que las partes
pueden contractualmente hacer, pueden también contrac-
tualmente deshacer: art. 1197?
Pero, aunque impactante, el argumento presenta una falla:
el retorno al Código Civil, no implicó, en punto a duración del
contrato, un retorno a un régimen de plena libertad, atento a
lo dispuesto por el art. 1507 con carácter imperativo.
b) Dada así la utilidad del art. 29 de la ley 21.342 para
las contrataciones posteriores a su vigencia, ella se mani-
14 Clavell Borras, La locación urbana en la ley 21.342, pág. 267.

fiesta con mayor razón para las que abarca la L.U. actual
que no ha derogado expresamente a la legislación anterior15.
c) El hecho de que. las disposiciones de la L.U. sean de or-
den público no es óbice para la subsistencia del art. 29 de la
ley 21.342, sobre convenios de desocupación.
Para llegar a esta conclusión, baste con este argumento:
la ley 21.342, en el mismo texto (art. 29) en el que se auto-
proclamaba de orden público, contenía la previsión relativa
a los convenios de desocupación; quiere ello decir que la nor-
ma relativa a los convenios de desocupación, nace ya, por
prescripción legal, como compatible con el concepto de orden
público, en el sentido tomado por el legislador.
Es verdad que, ya para el sistema de la ley 21.342 se ha-
bló de una contradicción16, afirmándose que si una ley es de
orden público no puede ser derogada por voluntad de las
partes, pero parécenos que corresponde hacer una distinción
que supera la aparente antinomia: el orden público puede
entrar a jugar en un momento y no en otro. Puede interesar
al orden público que en el contrato de locación se aseguren
determinados contenidos, y no interesar que esos contenidos
subsistan después de la celebración.
15 Expresamente para el art. 29 sub examen: Rinessi, Derecho de las locacio-

nes urbanas, pág. 110.
16 Alvares Alonso, Arrendamientos urbanos, sobre la ley 21.342, pág. 498.
§112. La forma y la p r u e b a
I. Generalidades
Entramos a un tema que presenta sus serias dificultades,

porque el primer apartado del art. 1 L.U. trae dos preceptos
de desafortunada redacción.
Según ellos: "Los contratos de locaciones urbanas, así co-
mo también sus modificaciones y prórrogas, deberán forma-
lizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por es-
crito haya tenido principio de ejecución, se considerará como
plazo el mínimo fijado en esta ley, y el precio y su actualiza-
ción los determinará el juez de acuerdo con el valor y prácti-
ca de plaza".
El texto contempla tres negocios: el de locación, el de mo-
dificación y el de prórroga.
Conviene examinar, por separado, cada uno de ellos.
II. La aformalidad del contrato de locación

Todo contrato tiene alguna forma, pero ésta puede ser
prescripta o libre, de donde viene la clasificación de los con-
tratos en formales y no formales. Los formales pueden ser
con formas solemnes absolutas o con formas solemnes relati-
vas, de cuya observancia depende la validez. Los no forma-
les son válidos en cualquier forma que se viertan, sin perjui-
cio de que la ley pueda exigir para algunos, cierta prueba
consistente en lo que se llama una forma ad-probationen.
1. Forma ad-probationem
Aplicando esos conceptos y clasificaciones que hemos de-
sarrollado en la Parte General (supra, §5, V y §19), corres-
ponde ahora decir:
A. Descartamos que la de la L.U. sea una forma solemne
absoluta. Sería absurdo que, para esta locación inmobiliaria
416 §112. La forma y la prueba
se exigieran requisitos de forma más rigurosos que para la

compraventa inmobiliaria.
B. Descartamos también que sea la de la L.U. una forma
solemne relativa.
Eso, desde luego, no sería absurdo, pues la compraventa
inmobiliaria está sujeta a tal tipo de forma (supra, §50, II)
que rige también para la cesión, a tenor del art. 1454 (supra,
§89), pero lo descartamos, pues, si por las reglas generales
la locación de cosas es no formal, para conceptualizar a la
urbana como tal (así fuera con solemnidad relativa) haría
falta un precepto más preciso que el del art. 1 L.U. que ca-
racterizara a esta especie de locación como una rara avis
dentro del sistema, máxime cuando la locación rural tampo-
co es formal (infra, §117).
C. El contrato de locación urbana existe y es válido sin es-
crito alguno. Es no formal. La "forma" a la que el art. 1 L.U.
alude con el "formalizarse" es meramente ad-probationem, a
los fines de la prueba1.
Es, en suma, una "forma" del mismo tipo que la de los
arts. 1193 y 2201, Código Civil. El art. 1193 establece la re-
gla general para todos los contratos, fijando la tasa de la ley;
el art. 2201 excepciona a la regla general, estatuyendo, para
el depósito, una tasa menor; la L.U. establece la tasa cero...
Los tres textos que colocamos en paralelismo (arts. 1193,
2201, Código Civil y 1 L.U.) responden a la misma inquie-
tud de forma a los fines de la prueba. Entre ellos, solo hay
una diferencia teórica, de monto de tasa, diferencia que en
la práctica se desvanece, pues por los efectos inflacionarios,
las cifras de los arts. 1193 y 2201 se han convertido en tasa
cero, ya que los valores a que aluden, traducidos a australes,
ya no eran susceptibles de representación en ese signo (art.
13 del decreto 1096/85) ¡y ya ni con "microscopio" se pueden
ver con el actual ($ 1 = A 10.000)!
Hoy, todos los contratos de locación, de hecho, a los fines
1 De forma ad-probationem hablan Flash-Smayevsky (Alquileres, pág. 22) y

Pierre (Locaciones urbanas, pág. 156); de forma a los efectos de la prueba, Rinessi
(Derecho de las locaciones urbanas, p. 152).
§112. La forma y la prueba 417
de la prueba, deben hacerse por escrito. La previsión del

art. 1 L.U. al fijar la tasa cero, resultó ser un sinceramien-
to monetario.
2. Consecuencias de la falta de forma probatoria

Recordemos primero los principios generales, para luego
entrar de lleno a la L.U.
A. Según los principios generales, no es lo mismo no te-
ner prueba alguna, que no tener la prueba escrita requeri-
da por la ley, pero disponer de otras probanzas. En el pri-
mer caso, hay ausencia de prueba, en tanto que en el se-
gundo, hay prueba distinta de la prescripta, pero que puede
llegar a ser suficiente.
Esto se aprecia examinando el esquema del art. 1193, Có-
digo Civil. Ese texto exige prueba escrita, pero:
a) Por un lado, el contrato quedará probado si se produce
una prueba superior a la escrita: la de confesión que es la
probatio probatissima.
La incidencia de la prueba de confesión marca una dife-
rencia práctica entre las formas solemnes (absolutas y rela-
tivas) y las formas ad-probationem. Cuando la forma es so-
lemne, la confesión servirá para acreditar la existencia de
un contrato nulo por defecto de forma; cuando la forma es-
crita es ad-probationem, la confesión acredita la existencia
de un contrato válido.
b) Por el otro, dados los casos del art. 1191, se admiten to-
dos los medios de prueba y, por lo tanto, incluso la testimonial.
Esos casos de excepción son: imposibilidad, principio de
prueba por escrito, y principio de ejecución2.
B. Y vengamos ahora a la L.U.:
a) Por de pronto, no cabe dudar de que, aun sin escrito, el
2 Respecto a lo que decimos en el texto: 1. Aunque los casos de excepción del

art. 1191 parecen ser más, en realidad se reducen a tres (supra, §26, II). 2. El caso
que llamamos de "principio de ejecución" (con este nombre en Belluscio Zannonni
Código Civil, sobre el art. 1191) está así descripto en el art, 1191: "cuando alguna
de las partes hubiese recibido alguna prestación y se negare a cumplir el contrato".
Se comprende que esto de "alguna prestación" no abarca la dación constitutiva de
los contratos reales, porque una de dos: a) si es un contrato real con libertad de
prueba (v.g. comodato) no es necesaria la excepción del art. 1191; b) si es un contra-
contrato de locación urbana quedará probado si media confe-

sión. La confesión es la probatio probatissima.
b) Pero ¿se aplicarán los tres casos de excepción del art.
1191, Código Civil?
El art. 1 L.U. solo menta el de principio de ejecución, y de
allí deducen algunos que los otros dos del Código Civil no
son aplicables a la locación urbana 3 .
Rechazamos esa tesis. Que la L.U. solo haya tenido en
mente uno de los tres casos del art. 1191, no significa que
haya suprimido los otros dos. Para alcanzar ese efecto de su-
presión hubiera hecho falta un texto más explícito, porque
un apartamiento de las reglas generales no se deduce de ex-
presiones susceptibles de adecuarse al sistema. La L.U. no
es un islote aislado: entra en el sistema de las reglas genera-
les del Código Civil, y el art. 1191 de éste es general.
3. El principio de ejecución
Según lo dicho, de las tres excepciones del art. 1191, Có-
digo Civil, la L.U. se ocupa expresamente de la que consiste
en principio de ejecución4.
A. Hay quienes piensan que cuando hay principio de eje-
cución se presume la locación, con una presunción que co-
mienzan por presentar como jurts tantum, para convertirla
luego, de hecho, en presunción juris et de jure5.
Para comprender los alcances de esa tesis, conviene par-
tir de este ejemplo: Primus entrega un inmueble a Secun-
dus, quien pasa a ocuparlo.
to reai sujeto a prueba escrita (v.g, mutuo) pretender que ¡a dación constitutiva es
causa de excepción, tanto valdría como afirmar que siempre se puede prescindir de
¡a prueba escrita, con lo que la exigencia estatuida por la ley nunca se cumpliría.
3 Comp. Pierre, op. cit., pág. 158.
4 La LU. no ha definido lo que debe entenderse por "principio de ejecución*. 1.
La doctrina civilista empleó ya la expresión a propósito de la señal o arras, y del últi-
mo supuesto del art. 1191 (así, Belluscio-Zannoni, op. cit., sobre los arts. 1202 y
1191). Para la señal o arras, unos consideran "principio de ejecución" solo los actos de
cumplimiento, en tanto que otros añaden los preparatorios; para la hipótesis del art.
1191, dada la redacción del texto, solo importan los de alguna prestación recibida. 2.
Nosotros pensamos que para la L.U., lo de "principio de ejecución" debe entenderse
en el sentido con el que la expresión se emplea para el art. 1191, Código Civil.
5 Comp. Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, págs. 156/7.
En ese ejemplo, así descripto, resulta por lo demás evi-

dente que la entrega pudo haber sido a distintos títulos: co-
modato, venta, permuta... o locación.
La tesis que examinamos razona: cuando no hay prueba
escrita, la entrega es principio de ejecución del contrato de
locación, y se presume éste, con una presunción juris tan-
tum que implica la inversión del cargo de la prueba, corres-
pondiendo al tradens probar que no se trató de una entrega
en locación, sino en comodato, o en razón de usufructo, uso ,
etc. Y, habiendo erigido esa presunción juris tantum, pasa a
convertirla, en los hechos, en juris et de jure, ya que se afir-
ma que como la verdadera relación no está instrumentada,
al tradens "le será imposible probarla".
Y, continuando con el juego de la presunción así afirma-
da, se llega a sostener que ella vale no solo para presumir el
contrato de locación, sino también para presumir "una pró-
rroga o un nuevo contrato de locación" si vencido el contrato
escrito existente, el inquilino se quedare durante un cierto
tiempo en la ocupación del inmueble sin que el locador lo
constituya en mora6.
B. Rechazamos esa tesis. La L.U. no es un islote aislado,
y menos que nada es un islote "imperialista" que se apodera
del continente y destruye todo el Código Civil.
De ninguna parte del texto en examen surge la pretendi-
da presunción juris tantum relativa a la existencia de loca-
ción urbana. La presunción juris tantum que se detecta en el
art. 1 L.U. tiene otra dirección, otro sentido; no es presun-
ción de existencia, sino de contenido de una locación, cuya
existencia ya haya quedado acreditada por otros medios:
a) A ningún hecho de la vida cabe calificar a priori, de
"principio de ejecución". Con solo tenerlo a la vista, nada to-
davía se puede decir.
Esto se demuestra fácilmente con el ejemplo del cual he-
mos partido: Primus entrega un inmueble a Secundus, el
cual pasa a ocuparlo.
6 Rinessi, op. cit., pág. 158.

Ese hecho, así descripto, puede ser: a') principio de ejecu-

ción de un contrato consensual, como por ejemplo, venta,
permuta... locación7; b') requisito de conclusión de un con-
trato real, como el comodato, el contrato oneroso de renta vi-
talicia; c') ser un quid que no se vincula con ningún contrato
anterior, como v.g. restitución de un inmueble usurpado... 8
Con lo dicho basta para demostrar que calificar a cual-
quier entrega de "principio de ejecución" es prejuzgar sobre
algo que todavía no se ha decidido, pues la entrega puede no
ser principio de ejecución.
Se dirá que la tesis que combatimos no pretende tanto co-
mo deducir de cualquier entrega una locación, y que lo que
afirma es que ya se sabe que hay un principio de ejecución
de algún contrato, versando la duda únicamente sobre el ti-
po de contrato y decidiéndose entonces tal duda a favor de la
locación. Pero si a eso queda reducida la pretensión de la te-
sis que combatimos, contestamos:
Primero: que ya no cabe hablar (como sin embargo se ha-
bla) de la alternativa entre comodato y locación, presumién-
dose lo segundo. No cabe hablar, porque en el comodato, la
entrega no es principio de ejecución, sino requisito de con-
clusión9, y porque siendo el comodato un contrato con liber-
tad de prueba, la regla estatuida para éste (art. 2263) no po-
dría quedar así derogada.
Segundo: que aun limitando el problema al campo de los
contratos consensúales, y planteando, por ejemplo, la alter-
nativa entre promesa de constitución de usufructo o de uso,
y locación, no se advierte porqué la duda deba decidirse a
favor de la locación, siendo así que, si por aquélla, la entrega
es de cuasiposesión, y por ésta, de tenencia, los principios
generales nos dicen que se presume la cuasiposesión10.
7 Como la venta y la permuta inmobiliarias son formales (art. 1184, inc. 1, Có-
digo Civil) lo de "principio de ejecución" aquí, respecto a ellas, debe ser entendido
con reservas.
8 Con la enunciación no entendemos agotar la lista de posibilidades. Piénsese
en la entrega de un legado, o en un pago indebido.
9 Recuérdese lo dicho en nota 7.
10 Véase nuestro Derechos reales, §23 ,V, 3.
Tercero: para consagrar la presunción que se pretende,

hubiera hecho falta un texto expreso que no existe. Pensa-
mos que probablemente la doctrina que combatimos es una
doctrina de arrastre, formada a a través del texto del art. 36
de la ley 20.625; pero la ley 20.625 no es derecho vigente,
pues fue derogada expresamente por la ley 21.34211.
Cuarto: quien medite sobre lo que es un principio de eje-
cución, advertirá que, habiendo entregas que son principio
de ejecución, y entregas que no lo son, para decidir lo pri-
mero tendrá que producirse la prueba de que hay un con-
trato, y como los contratos no existen en abstracto, sino en
concreto, de la prueba ya surgirá éste, que podrá ser o no,
de locación.
b) Pues rechazamos la existencia de una presunción ju-
ris tantum, a fortiori rechazamos la de una presunción ju-
ris et de jure que ni siquiera la derogada ley 20.625 conte-
nía, ya que en su art. 36 admitía la prueba en contrario.
c) Y, desde luego, rechazada la existencia de una presun-
ción de locación, con mayor razón negamos que el hecho de
que el inquilino continúe, vencido el contrato, en la ocupa-
ción de la cosa, sirva para inducir una prórroga o un nuevo
contrato.
C. Y ya a esta altura, formulamos dos reflexiones que es-
timamos concluyentes:
a) Literalmente, el art. 1 L.U. no dice "cuando hay princi-
pio de ejecución" sino "cuando el contrato no celebrado por
escrito haya tenido principio de ejecución". Si solo hubiera
dicho "cuando hay principio de ejecución", ya sería de aplica-
ción el desarrollo que hemos hecho: con mayor razón debe
aplicarse dada la fraseología "cuando el contrato no celebra-
do por escrito haya tenido principio de ejecución", ya que en
el supuesto de hecho de la norma está mentada la necesidad
de que haya un contrato, que en el contexto del artículo, es
el contrato de locación.
b) Tal como está propuesta la norma en examen, de ser
11 Pierre, op. cit., pág. 161.

correcta la tesis de las presunciones, debiera jugar en favor

y en contra de ambas partes en litigio. ¿Lo han advertido los
partidarios de esa tesis, que en general solo piensan en la
protección del inquilino?
De aplicarse esa tesis, podríamos llegar, por la combina-
ción de la presunción juris tantum con la posterior (en los
hechos) juris et de jure, a la dolorosa consecuencia de que un
comprador12 fuera declarado inquilino...
4. El tema del plazo

En los desenvolvimientos anteriores hemos llegado a la
conclusión de que cuando hay principio de ejecución de un
contrato de locación no celebrado por escrito, puede acudirse
a todos los medios de prueba. Brevemente: se prueba por
cualquier medio el contrato de locación y el principio de eje-
cución de ese contrato, y esa posibilidad de amplitud proba-
toria queda autorizada porque hay principio de ejecución.
¿Qué ocurre con el contenido del contrato, en punto a plazo?
Según la L.U.: "Cuando el contrato no celebrado por escri-
to haya tenido principio de ejecución, se considerará como
plazo el mínimo fijado por la ley..."
A. El texto sub examen prescribe que se considerará co-
mo plazo "el mínimo fijado en esta ley". Con esa redacción,
resulta improlijo, pues habla en singular, siendo así que el
art. 2 contempla dos plazos mínimos distintos, pero la im-
prolijidad puede ser salvada, sobreentendiendo, como debe
sobreentenderse, que se habla del mínimo fijado "que co-
rrespondiere". Si la locación es con destino a vivienda, el
mínimo será de dos años, y si es con otros destinos, el mí-
nimo será de tres años. Realmente, si no se quiere caer en
inconsecuencias, en cada caso será el mínimo "que corres-
pondiere"...
Ahora bien: así completado el texto, surge un nuevo inte-
rrogante, teniendo en cuenta que los contratos abarcados
por la L.U. se dividen en dos categorías: los sujetos al régi-
12 Por contrato oral, con las consecuencias del art. 1188.

men de plazo mínimo y los excluidos del mismo, pero sujetos

a las demás reglas de la ley.
Para esta segunda categoría, no hay plazo "mínimo fijado
por la ley", por lo que entendemos que la prescripción sub
examen (que debe ser leída referida al plazo que "correspon-
diere") les resulta inaplicable, ya que no hay plazo mínimo
alguno de la L.U. que les corresponda. Estos contratos debe-
rán, sí, ser redactados por escrito, y a ellos se les aplicará lo
que el art. 1 L.U. prescribe sobre precio, pero no lo relativo
al plazo. Con esto se supera un problema del que nos ocupa-
remos mas adelante (infra, §114, III, 2)
Por ello, como ahora nos ocupa el tema del plazo, razona-
remos con los contratos para los que rige el requisito del pla-
zo mínimo...
Estamos ante una regla para cuyos exactos (y limitados i
alcances, podemos imaginar las siguientes hipótesis, en
cuanto al contenido contractual: ausencia de determinación
de plazo, fijación de un plazo igual al mínimo, o inferior a!
mínimo, o superior al mínimo.
B. Cuando el contrato no fija plazo, es decir, cuando no
contiene una cláusula expresa que lo determine, tanto da
que haya sido celebrado o no por escrito. La regla es, para
todos los casos, la misma, pues ante el mutismo de las par-
tes, entra a hablar la ley (supra, §101, I, 2).
Así como la doctrina del art. 1507, Código Civil, conduce a
que, si en un contrato no se fijó plazo, se quiso el mínimo opta-
tivo de dicho texto, así debe resolverse paralelamente para la
hipótesis de los contratos sub examen. En efecto: en cualquier
indeterminación del tiempo de la locación, debe entenderse
respetado, por lo menos, el mínimo de la lex imperativa.
Para esta hipótesis, no hay, por lo tanto, en la L.U. una
regla específica que se aplique al contrato no celebrado por
escrito y con principio de ejecución.
No hay un tema de prueba del contrato de locación, sino
de prueba del contenido de una cláusula contractual. Desde
el punto de vista práctico da lo mismo decir que quedó pro-
bado que no hubo cláusula expresa (porque entonces se da
por existente la implícita) a afirmar que se presume la cláu-
sula expresa (con el mismo contenido de la implícita).
C. Cuando el contrato fija un plazo igual al mínimo, tanto

da que haya sido celebrado o no por escrito. Por cualquier
vía (incluso la del art. 1 L.U.) se llega al mismo plazo.
D. Si el contrato fija un plazo inferior al mínimo, tampoco
interesa que haya sido celebrado o no por escrito.
El plazo no puede ser inferior al mínimo que corresponda
(art. 2 L.U.)
E. Queda, en fin, la hipótesis en que el contrato fije un
plazo superior al mínimo.
Si fue celebrado por escrito: nulla quaestio. Se respeta ese
plazo reserva hecha del máximo (art. 1505, Código Civil).
Pero ¿quid si no fue celebrado por escrito y hay principio
de ejecución?
La respuesta depende de que la regla sobre el plazo sea
conceptuada como erigiendo una presunción juris et de jure
ojuris tantum.
Nosotros entendemos que es juris tantum. Una presun-
ción juris el de jure equivaldría a una nulidad efectual, pues
un contrato querido por un plazo mayor quedaría convertido
en un contrato por el plazo mínimo; para una nulidad efec-
tual haría falta que la ley la consagrara en términos más ex-
plícitos. Pues, ¿se aplicaría esa conversión antes del princi-
pio de ejecución, si se diera, por ejemplo, el caso de principio
de prueba por escrito del art. 1191, Código Civil?13; sin duda
que no, ya que ello, que no deriva del art. 1191, Código Civil,
no podría extraerse del art. 1 L.U. que se ha colocado en la
hipótesis de principio de ejecución, pero, ¿quién no advierte
que si la conversión surgiera con el principio de ejecución,
estaríamos ante una conversión por una suerte de perfeccio-
namiento re, impropia del contrato de locación que no es re-
al, sino consensual?
F. Comprendemos que a esta altura se nos puede pregun-
tar: ¿para qué sirve la regla del art. 1 sobre plazo?
Contestamos: sirve cuando no se puede probar la cláusula
sobre plazo (hipótesis que, en los hechos se asimila a la sub
13 El principio de prueba por escrito es invocable también en la L.U. como lo

hemos afirmado en el texto sub II, 2, b.
B) o cuando hay dudas sobre el contenido de la cláusula, cu-

ya existencia se conoce, pero cuyo exacto contenido no se
puede acreditar.
Comprendemos que el papel de la regla resulta bien mo-
desto, y que podría suprimírsela sin que nada cambiara,
pues entrarían a jugar los principios generales. Pero ya he-
mos anticipado que la redacción del primer apartado del art.
1 L.U. es desafortunada...
5. El tema del precio y su actualización

Según el art. I L.U.: "Cuando el contrato no celebrado por
escrito haya tenido principio de ejecución... el precio y su ac-
tualización los determinará el juez de acuerdo al valor y
práctica de plaza".
A. El precio es un requisito esencial de la locación. Una
concesión de uso, sin precio, no es locación, sino comodato (y
antes de la dación, promesa de comodato sin valor: art. 2256).
El precepto de la L.U. subexamen no puede tener por ob-
jeto abarcar los contratos en que no se haya querido precio,
porque esos, por hipótesis, no son de locación.
En una locación, lo que puede darse no es ausencia de pre-
cio, sino indeterminación del quantum, o dudas sobre el precio
determinado, como acontece, por ejemplo, para la compraven-
ta inmobiliaria.
Es entonces cuando cobra interés el mecanismo de deter-
minación subexamen, según el cual el juez determinará el
precio "de acuerdo al valor y práctica de plaza".
Por ello:
a) No creemos que éste sea un mecanismo fatal para los
contratos de locación "no celebrados por escrito". Solo fun-
ciona si en tal contrato no se determinó el precio, o hay
dudas sobre su determinación, y el contrato recibió princi-
pio de ejecución. Concebirlo de otra manera, sería crear
una presunción juris et de jure, en el sentido de que las
partes se habrían remitido a esa forma de determinación,
alterando la voluntad contractual que se hubiera expedido
en otro sentido.
b) Con esos alcances, la regla debe aplicarse también a
los contratos de locación celebrados por escrito, donde hubie-
ra indeterminación o duda. Respecto al precio, su certidum-

bre no constaría por "escrito".
B. En cuanto al tema de la actualización, en nuestra opi-
nión, no era distinto del del precio.
a) Si en el contrato (celebrado o no por escrito) se había de-
terminado el precio, sin hablar de actualización, no se daba
el caso de actualización indeterminada. El precio debía
mantenerse, reserva hecha de la doctrina de la imprevisión
(art. 1198).
Cuando se daba la hipótesis de que el juez debía determi-
nar el precio (según lo expresado bajo la letra anterior) se pre-
sentaba la necesidad de que simultáneamente determinara el
método y el quantum de actualización, en lo que debía obrar
según la "práctica de plaza". Una previsión de esta índole que
cubría todo el futuro, abría, por lo tanto, la posibilidad de que
en el futuro, la práctica de plaza fuera no prever actualiza-
ción... equivaliendo a actualización "cero" (reserva hecha
siempre de la doctrina del art. 1198).
Podría ocurrir, incluso, que al juez solo le correspondiera
fijar la actualización, para el caso de que se hubiera deter-
minado el precio y hablado de actualización pero sin deter-
minar el método de esta última.
Por "actualización" debía entenderse, por lo demás, tanto
la que contemplara un fenómeno inflacionario como la que
contemplara un (entre nosotros, por ahora hipotético) fenó-
meno deflacionario.
b) Hemos dicho que eso "era" (en nuestra opinión) la in-
terpretación correcta del texto.
Pero ¿cuál "es", ahora?
Hay un punto claro: la Ley de Convertibilidad del Austral
ha derogado en su art. 10 "todas las normas... que establecen
o autorizan la indexación" y dispuesto que no podrá "aplicarse
ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contrac-
tual o convencional... de fecha anterior como causa de ajuste
en las sumas de australes que corresponda pagar...".
Pero hay tres puntos oscuros:
El primero es éste: ¿la Ley de Convertibilidad permite la
contratación de locaciones con precio en moneda extranjera?
El tema es debatible y nosotros nos pronunciamos por la ne-
gativa (infra, aquí §113, II), dejando constancia de que, al

momento de escribir estas líneas, ya tiene media sanción un
proyecto de ley que lo autoriza expresamente...
El segundo es éste: para quienes crean que a partir de la
Ley de Convertibilidad es posible locar en moneda extranjera,
y para quienes, no creyéndolo, se ubiquen idealmente en un
futuro donde ya haya recibido sanción y promulgación el pro-
yecto al que nos hemos referido, ¿serán posibles cláusulas de
indexación, referidas a esa moneda? El tema también es deba-
tible, con alcances mucho más generales, pues abarca a todos
los contratos por dinero... En nuestra opinión, la respuesta es
afirmativa, porque de la letra de la Ley de Convertibilidad re-
sulta que las que se proscriben son las cláusulas de repoten-
ciación referidas a australes, y ¡odia sunt restringendal
Y el tercero es éste: la Ley de Convertibilidad razona so-
bre una hipótesis de estabilidad monetaria, y, aunque hasta
la fecha en que esto se escribe, mucho se ha conseguido para
frenar el ritmo inflacionario, el mismo no ha sido detenido
totalmente y solo se ha evitado saltar el "techo" de la equi-
valencia en dólares (¿quid si llegara a saltar?). Todo esto
trae el tema de preguntarse, para un caso concreto, sobre la
constitucionalidad de la proscripción...
Son suficientes interrogantes, como para que quede explica-
do que nos detuviéramos en lo que "era", porque según como se
conteste a tales interrogantes, podrá resultar que eso, en bue-
nos principios, siga teniendo algún campo de aplicación.
III. Aformalidad de los negocios modificatorios
No solo los contratos de locación urbana, sino también

"sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por
escrito" (art. 1. L.U.).
En este apartado, trataremos de las modificaciones, de-
jando el tema de las prórrogas para el siguiente.
Por lo tanto, las modificaciones de que hablaremos serán
las variaciones del contenido contractual que no incidan so-
bre la duración de la locación, sino sobre otros aspectos.
Para las modificaciones rige la misma regla en punto a
forma, que para el contrato de locación: el escrito es exigido

como forma ad-probationem.
1. Terminología que adoptamos

Las modificaciones se verifican por vía convencional, emer-
gen de un contrato. Cabe, por lo tanto, distinguir entre el con-
trato de locación y el contrato modificatorio de la locación.
Pero, aunque en ambos casos tengamos contratos, para
facilitar esta exposición, llamaremos al contrato de locación
directamente "contrato" y al contrato de modificación, direc-
tamente "modificación".
Más adelante veremos que esta terminología —que adop-
tamos a los fines de la exposición— es la de la ley, y que, en
atención a ello, presenta su interés.
2. Las combinaciones
Empleando esa terminología, y según haya o no escrito,
podemos encontrar cuatro combinaciones posibles:
A. Primera combinación: contrato y modificación celebra-
dos ambos por escrito.
En este caso, no hay problema alguno a considerar, pues
la forma ad-probationem de la ley ha sido satisfecha. Todo lo
que habrá que examinar es un tema de validez de las cláu-
sulas modificatorias, pero no un tema de prueba.
B. Segunda combinación: contrato por escrito y modifica-
ción sin escrito.
Surge aquí un problema, que puede resumirse en la si-
guiente pregunta: ¿tiene alguna función, entonces, el segun-
do precepto del primer apartado del art. 1 L.U. sobre el con-
trato no celebrado por escrito que haya tenido principio de
ejecución?
De contestarse afirmativamente, todo lo que se obtendrá es
reproducir los problemas de los que nos hemos ocupado a pro-
pósito del contrato de locación, es decir, tornar todavía más de-
safortuntada la redacción del art. 1 L.U., para concluir que, en
definitiva, lo que se aplica son los principios generales...
Pero no creemos que deba contestarse afirmativamente,
con lo que nos desembarazamos de mayores desarrollos, y
acudimos directamente, sin rodeos, a los principios generales.
Y no lo creemos, porque en el lenguaje de la ley, el segun-

do precepto del primer apartado del art. 1 L.U. se refiere solo
al contrato de locación, no a sus modificaciones. Porque en
punto a lenguaje, obsérvese que la denominación de "contra-
tos" solo es dada en el primer precepto para los de locaciones
urbanas, sin que se lo aplique para las modificaciones y pró-
rrogas. Añádase a ello que en el segundo precepto de dicho
primer apartado, la expresión "el contrato" es empleada en
singular, cuando, de haberse querido aludir también a las
modificaciones y prórrogas, el plural hubiera sido de rigor.
Por lo demás, sirvan estos ejemplos para demostrar a qué
inútiles problemas nos llevaría el pretender que el segundo
precepto del primer apartado (relativo a plazo y precio cuan-
do no hay escrito y media principio de ejecución) se aplica a
las modificaciones:
a) En el contrato de locación por escrito, se fijó como pla-
zo, el mínimo de la ley, y luego adviene una modificación sin
escrito acortándolo (no alargándolo, pues entonces sería pró-
rroga, y sobre ésta, infra, aquí, IV).
Sin duda que, acortar el plazo a posteriori, es posible, ya
que, si para las locaciones destinadas a vivienda puede ha-
ber una resolución anticipada, obra del locatario (art. 8
L.U.) a fortiori puede haber una modificación que abrevie el
plazo. El único tema que puede plantearse es el de la simu-
lación, en el sentido de que debe tratarse de una real modifi-
cación abreviante, y no de algo pactado ab-initio para eludir
el mínimo (supra, §111, III, 2 sobre la ley 21.342, art. 29).
Y bien: se modificó, acortando el plazo. Si pretendemos
aplicar la regla del segundo precepto del primer apartado,
para las modificaciones celebradas sin escrito, tendríamos
este absurdo: que de una voluntad de acortar, resultaría un
alargamiento, pues se computaría, a partir de la modifica-
ción, el mínimo de la ley.
b) La modificación sin escrito no se refiere al plazo, ni si-
quiera al precio, y entonces: ¿qué tiene que hacer un precep-
to que se refiere a esos puntos? Si de algún modo se preten-
diera aplicarlo, ya no se trataría de una modificación contrac-
tual, sino de una conversión ex lege, con grave apartamiento
de la regla del art. 1197.
C. Tercera combinación: contrato de locación y modifica-

ción, ambos sin escrito.
Si el contrato de locación no fue celebrado por escrito, pri-
mero habrá que probar su existencia y contenido, de acuerdo
con las reglas que hemos expuesto sub II. Producida esa prue-
ba, ya las reglas a aplicar a esta combinación serán las mis-
mas que para las señaladas para la combinación segunda.
D. Cuarta combinación: contrato de locación sin escrito y
modificación por escrito.
Se advierte que aquí el problema se reduce al contrato
de locación que tendrá el tratamiento indicado sub C. Pa-
ra la modificación no hay problema alguno, puesto que,
por hipótesis, es por escrito. Incluso, el hecho de que la
modificación sea por escrito, facilitará la prueba del con-
trato modificado...
IV. Aformalidad del negocio de prórroga

Retomemos el texto del art. 1 L.U.: "Los contratos de lo-
caciones urbanas, así como también sus modificaciones y
prórrogas, deberán formalizarse por escrito...". Aquí, lo mis-
mo que dijimos para las modificaciones, hay que distinguir
entre el contrato de locación y el contrato de prórroga de la
locación, que, en definitiva, no es sino un tipo especial de
modificación que afecta al plazo, alargándolo.
El escrito que se exige es ad-probationem.
1. Situaciones a considerar
Para fijar los exactos alcances del texto, conviene distin-
guir la prórroga, de la continuación, de la reconducción y de
la renovación.
a) Prórroga y continuación en la locación, tienen de común
que ambas implican prolongación de la vida del mismo con-
trato, distinguiéndose ambas de la reconducción y de la reno-
vación en que éstas implican nuevos contratos de locación.
Pero, en la prórroga la prolongación es por un plazo que,
adicionándose al originario, implica una duración asegurada
de la locación. En la continuación, en cambio, la locación si-
gue, por una suerte de inercia, sin que se le asegure tiempo

suplementario alguno.
b) Reconducción y renovación, siendo ambas resultado de
nuevos contratos de locación, se distinguen en esto: en la re-
conducción, el nuevo contrato es con cláusulas iguales al an-
terior, del cual solo difiere en el diaes a-quo computable, en
tanto que la renovación supone cláusulas distintas.
2. La continuación
Fijados esos conceptos, y para ir despejando problemas,
preguntémonos si el texto subexamen se aplica a la conti-
nuación de la locación, instituto éste que emerge del art.
1622, Código Civil, el que, como sabemos, niega la tácita re-
conducción (supra, §109, VI).
La respuesta negativa se impone: el art. 1 L.U. nada tiene
que hacer con la hipótesis del art. 1622, Código Civil. La pro-
longación de la vida del contrato de locación, por vía de iner-
cia, es una hipótesis que nunca podría estimarse incluida en
la necesidad de "formalizarse" por escrito. Pretender lo con-
trario, sería concluir, sin que nada lo autorice, en que la L.U.
habría sentado una regla específica, suprimiendo, para las lo-
caciones urbanas, el régimen del art. 1622, Código Civil.
3. La prórroga
El texto, sin duda alguna, se aplica a la prórroga, en el
sentido en que hemos definido este término.
La prórroga deberá "formalizarse" por escrito.
Si no se formaliza por escrito, estaremos ante un proble-
ma de prueba, que deberá resolverse con los mismos princi-
pios que hemos expuesto para las modificaciones, es decir,
resolviendo el tema, por la regla del art. 1191, Código Civil,
sin que rija la regla específica de los casos con principio de
ejecución que trae la L.U., de los que ya hemos señalado que
solo se aplican al contrato de locación, y la prórroga, por hi-
pótesis, no es un contrato de locación, sino modificación de
un contrato de locación existente.
Insistimos, para que no quede duda respecto a nuestro
pensamiento: por el art. 1 L.U. la prórroga debe formalizar-
se por escrito, a los fines de la prueba, pero si no se formali-
za por escrito, la solución ya no hay que buscarla en la L.U.,

sino directamente en el Código Civil, a través del art. 1191.
Si ni siquiera a través del art. 1191 se llegara a probar el
real contenido de "prórroga", ocurrirá lo que acontece con
cualquier relación no probada: lo no probado no existe ante
el Derecho.
Ante la ausencia de esa prueba, la ocupación por el loca-
tario con posterioridad al vencimiento, tendrá que ser juzga-
da como continuación (supra, aquí, sub 2).
4. Renovación y reconducción
Como renovación y reconducción son nuevos contratos de
locación, deberán ser probados.
Estos entran dentro de las previsiones del art. 1 L.U., pero
no a título de "prórroga" (que no lo son) sino a título de "con-
tratos de locación". Por ello, a los fines de la prueba, deberán
"formalizarse" por escrito.
Se reproducen, parcialmente, los problemas que hemos
examinado para la prueba del contrato de locación.
Decimos "parcialmente" por esto:
a) Si se decide que el nuevo contrato de locación es recon-
ducción, ya por hipótesis queda determinado su contenido,
igual al anterior, y, por lo tanto, con plazo, precio y régimen
de actualización, determinados.
b) El problema, por lo tanto, se reduce a la hipótesis en que
se decidiera que hay renovación, con cláusulas distintas.
§113. El objeto "moneda"
I. Razón del título y método
Examinaremos, en este párrafo, el tema del precio y el de

las garantías.
La razón de su tratamiento vinculado, consiste en esto:
en ambos casos la L.U. exige que se tome como objeto la
"moneda de curso legal", en ambos prevé la posibilidad de
actualización, y para ambos se plantea el tema de la inci-
dencia que tenga la Ley de Convertibilidad.
El tema de la "moneda" se ubica, así, en primer plano.
II. Precio en moneda de curso legal
Por el segundo apartado del art. 1 L.U.: "En todos los su-
puestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso
legal al momento de concertarse. Será nula, sin perjuicio de
la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el
pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el
precio quedará sujeto a determinación judicial".
La literalidad del texto es clara: los alquileres deben fijar-
se en moneda nacional y no pueden consistir en moneda que
no tenga curso legal.
Pero, ante lo normado por la posterior Ley de Convertibi-
lidad, ¿subsiste esa letra, o ha quedado implícitamente mo-
dificada?
Tal es el tema.
Al encararlo, se han formado tres tesis.
1. El Código Civil y la L. U.
Según el Código Civil, para que un contrato sea califica-
ble como de "locación", es preciso que la retribución consista
en dinero (art. 1493). Si no consiste en dinero, el contrato no
es de locación, sino contrato innominado.
434 §113. El objeto "moneda"
Así, es contrato innominado si la retribución consiste en

otras cosas (v.g. mercaderías) o en otro tipo de prestación
(v.g.: de hacer o de no hacer).
¿Qué decir del caso en el que la retribución consista en
moneda extranjera?
A. Ya antes de la reforma del art. 617 del Código Civil, el
tema había sido objeto de cavilaciones.
En nuestra opinión, un contrato al que las partes llama-
ran "locación", pero en el que el precio fuera fijado en mone-
da extranjera, no era locación sino contrato innominado.
En efecto, por el anterior texto del art. 617: "Si por el acto
por el que se ha constituido la obligación, se hubiere estipula-
do dar moneda que no sea de curso legal en la República, la
obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas".
El texto era expreso: una suma que fuera de moneda sin
curso legal, no era considerada una cuantía (dinero) sino
una cantidad.
Entiéndase bien nuestra posición antes de la reforma,
que se situaba en dos planos: el general del Código Civil, y
el especial de la L.U.:
a) En el plano general del Código Civil, un contrato al
que las partes llamaran "locación" pero fijando el precio en
moneda que no fuera de curso legal, no estaba prohibido.
No estaba prohibido, del mismo modo que no estaba
prohibido, un contrato al que las partes llamaran "locación",
pero fijando el precio en kilos de azúcar, o de trigo, etc.
Ni el contrato en moneda extranjera, ni en kilos de azú-
car, trigo, etc. estaban prohibidos, pero no eran "locación" en
sentido técnico. Eran contratos innominados.
b) En el plano especial de la L.U. se daba una particulari-
dad: la contratación en moneda extranjera quedaba prohibi-
da. La L.U. sancionaba al contrato con la nulidad efectúai;
se producía una conversión del negocio, y el contrato inno-
minado en moneda extranjera quedaba convertido en loca-
ción en sentido técnico.
B. La Ley de Convertibilidad, al dar una nueva redacción
al art. 617 del Código Civil, ha cambiado los términos del
problema. Según el nuevo texto: "Si por el acto por el que se
ha constituido la obligación, se hubiere estipulado dar mo-
§113. El objeto "moneda" 435
neda que no sea de curso legal en la República, la obligación

debe considerarse como de dar sumas de dinero".
La mipva redacción del art.*617 lleva a repensar el tema
tratado sub A, en los dos planos: el general del Código Civil,
y el especial de la L.U.:
a) En el plano general def Código Civil, ante la nueva re-
dacción del art. 617 debe concluirse que, si la obligación de
dar moneda extranjera se considera como de dar sumas de
dinero, el contrato por el cual una persona se obliga a conce-
der el uso o goce por un precio en moneda extranjera, se con-
sidera como de locación de cosas.
Entrando a una finura del análisis, podemos decir que
ese "considerar como" no equivale a decir que "es", y que tal
contratación en moneda extranjera, solo es "considerada co-
mo" locación, pero no es "locación" en sentido técnico, sino
un contrato asimilado a la locación, del mismo modo que la
moneda extranjera no es "dinero" en sentido técnico, aunque
a los efectos que aquí consideramos, quede asimilado a él.
En la finura del análisis, ese contrato en moneda extranjera
no es locación sino "cuasi-locación", pues la moneda extran-
jera no es dinero, ante nuestro sistema, sino "cuasi-dinero".
Si por razones de simplicidad terminológica, a la cuasi-loca-
ción la llamamos directamente "locación" también, por razo-
nes de simplicidad terminológica, aceptemos llamar "dinero"
al cuasi-dinero1.
Pero este empleo de los vocablos en sentido lato, no debe
hacernos olvidar las diferencias de matiz que subyacen, y
que arrancan de la simple consideración de que la moneda
extranjera no es moneda de curso legal.
1 Señala Enneccerus ¡Derecho Civil-Parte General, §116). que la palabra "dine-

ro* tiene dos acepciones: a) En sentido lato, "no solo son dinero las monedas nacio-
nales, sino también, por ejemplo, los billetes de bancos particulares de emisión y
además, cuando el trafico los admite de hecho, las monedas extranjera, el dinero-
papel extranjero y los billetes de bancos extranjeros"; b) En sentido estricto, dinero
"es únicamente el signo de valor reconocido por disposición del derecho, o sea el
medio de pago, jurídicamente reconocido, para las deudas de valor; dicho con otras
palabras, aquellas cosas que tiene que aceptar el acreedor a quien se debe el valor
de un objeto".
Y que no lo es, se demuestra con las siguientes considera-

ciones:
a') Por el concepto mismo de "moneda de curso legal".
Dejando a un lado la distinción entre moneda de curso le-
gal y moneda de curso forzoso2, que aquí no interesa, recor-
demos que moneda de curso legal es la moneda de acepta-
ción irrecusable por el acreedor.
¿Es la moneda extranjera, de aceptación irrecusable?
La respuesta es negativa.
No se nos escapa que no ha faltado quien distinguiera en-
tre una irrecusabilidad absoluta y una irrecusabilidad rela-
tiva3, sosteniendo que para la moneda extranjera se da una
irrecusabilidad del segundo tipo, pues, ante lo dispuesto por
el nuevo art. 617 del Código Civil, no puede ser rechazada
cuando se la pactó.
Pero a nosotros nos parece que aquí la fraseología de
"irrecusabilidad relativa" es apta para sembrar la confu-
sión: una irrecusabilidad de ese tipo existía ya antes de la
reforma, por la simple razón de que existía igualmente si
la obligación consistía en azúcar, trigo, o en cualquier otro
objeto (doct. arts. 740 y 757, inc. 1 Código Civil). El nuevo
art. 617 no ha innovado en esto, no ha creado un nuevo ti-
po de irrecusabilidad, pues su ñnalidad es otra: establecer
el régimen al que se sujetan las obligaciones en moneda
que no sea de curso legal.
La irrecusabilidad característica de la moneda de curso
legal, está constituida por un quid distinto: el acreedor no
puede rechazarla como común denominador de los valores,
2 Compartimos la distinción que recuerda Rivera ("Las obligaciones en moneda

extranjera", en Convertibilidad del Austral —coordinador Moisset de Espanés—,
II, págs. 194/95): a) Moneda de curso legal, "es aquella que el acreedor no puede
rehusar jurídicamente en pago si le es ofrecida por el deudor en cumplimiento de
su obligación"; b) Moneda de curso forzoso es la moneda de curso legal inconverti-
ble, conteniendo su conceptaalización dos elementos, "la regla del curso legal, vin-
culada a la relación deudor-acreedor, y la regla de la inconvertibilidad, vinculada a
la relación del emisor del billete y su tenedor".
3 López, Joaquín, en "Locaciones en moneda extranjera" (estudio en Convertibi-
lidad del Austral, coordinado por Moisset de Espanés, I, pág. 112).
§113. El objeto " m o n e d a " 437
cuando se trate de medir los valores, y no se hubiera pacta-

do otro método de medición4.
b') Porque expresamente lo afirma el nuevo art. 617 del
Código Civil: "... se hubiere estipulado dar moneda que no
sea de curso legal...".
b) En el plano especial de la L.U. se plantea, hoy, un pro-
blema: lo que era antes de la Ley de Convertibilidad ¿sigue
siéndolo después, o no?
Se han dado tres respuestas distintas a la pregunta que
acabamos de formular, a través de tres tesis que expondre-
mos por su orden: de la derogación tácita total, de la deroga-
ción tácita parcial, y de la no derogación.
2. Tesis de la derogación tácita total

Enseñan unos, que todo ha cambiado, pues, por obra de
la Ley de Convertibilidad (lex posterior) ha quedado deroga-
do tácitamente el dispositivo de la L.U. que prohibe la con-
tratación en moneda extranjera0, sancionándola con la nuli-
dad efectual.
Según ellos, una locación urbana en moneda extranjera,
es plenamente válida.
Para llegar a esta conclusión se han empleado tres tipos
de argumentos, que ni aislados, ni en conjunto, resultan sa-
tisfactorios.
a) Se ha invocado que ante el nuevo texto del art. 617, la
moneda extranjera queda equiparada a la nacional, gozando
de "irrecusabilidad relativa".
Sobre el tema de la "irrecusabilidad relativa" ya hemos
dicho lo necesario. Solo nos queda observar que, precisamen-
te, el art. 1 de la L.U. distingue entre la moneda de curso le-
4 Comp. lo que sobre las enseñanzas de Enneccerus decimos, aquí, en nota 1.

Las indemnizaciones ex delicto, se pagan en moneda de curso legal. Si el alqui-
ler fue fijado en moneda extranjera, las indemnizaciones por mejoras se pagan
en moneda de curso legal, salvo que de otro modo (art. 1197, Código Civil) se hu-
biere dispuesto.
5 Véanse, en la obra Convertibilidad del Austral, coordinada por Moisset de Es-
panés, las opiniones de Andorno, L.O. (I, págs. 63/5), López J . (I, págs. 111/2), Rive-
ra, J. C. (II, págs. 216/7).
gal y la que no goza de tal, por lo que, mientras no se de-

muestre que este texto está derogado, el argumento no pasa
de ser la expresión de un anhelo.
b) Apuntando a la derogación, se ha invocado el art. 13 de
la Ley de Convertibilidad, a cuyo tenor: "La presente ley es
de orden público. Ninguna persona puede alegar en su con-
tra derechos irrevocablemente adquiridos. Derógase toda
otra disposición que se oponga a lo en ella dispuesto".
Contestamos: para aplicar la disposición derogatoria de
la Ley de Convertibilidad, sería necesario demostrar que la
norma sub examen de la L.U. entra en incompatibilidad con
ella, al instaurarse —según se ha dicho— un nuevo orden
público económico.
Esa prueba no puede ser .producida, porque ¿dónde está
el nuevo orden público económico, incompatible?
Que para otra materia pueda hablarse del nuevo orden
público económico, lo admitimos, pero no para la sub exa-
men. Parécenos que, en la pretensión de detectarlo para la
materia sub examen, subyace, en el subconsciente de los in-
térpretes, un sonsonete publicístico, exitoso en propaganda
política, pero jurídicamente desafortunado: se dijo que "aho-
ra se podrá contratar en dólares", ¡como si antes no se hu-
biera podido, también, como regla, contratar en dólares!6.
Antes, por las reglas generales se podía contratar en
moneda extranjera; ahora, se sigue pudiendo contratar en
moneda extranjera. No hay un cambio de regla general, y
todo se reduce a un cambio de calificación jurídica, pues lo
que antes era un contrato innominado, pasa ahora a ser lo
6 Se podía contratar en dólares (o en cualquier otra moneda extranjera): art.

617, Código Civil. Realmente, fue el caso de decir que cuando la política (entendida
en el sentido de política partidaria) entra por la puerta, es fácil que la juricidad sal-
ga despedida por la ventana, porque se llegó a decir "ahora se podrá hacer un mu-
tuo en dólares", como si antes no se hubiera podido, y no solo en dólares, sino en
azúcar, trigo, etc. (art. 2240, Código Civil). Lo que existía, para la hipoteca, era el
obstáculo del art. 3108, Código Civil, con la salida del art. 3109. Para la hipoteca,
sí, la nueva redacción del art. 617, Código Civil, cobra interés, pero no porque auto-
rice con carácter general la contratación en dólares, ya que la anterior redacción
también la autorizaba, sino porque permite leer la palabra "dinero", en el art.
3108. con un sentido lato.
que hemos denominado "cuasi-locación", que es locación

en sentido lato.
Por otra parte, en una norma general que autorice la con-
tratación en moneda extranjera, ¿dónde está el orden públi-
co que sea incompatible con una ley especial que la prohiba?
En el sistema anterior a la Ley de Convertibilidad coexistió
la norma genérica autorizante del art. 617, Código Civil, con
la norma específica prohibente del art. 1 de la L.U., sin que
nadie se escandalizara. No comprendemos por qué, la nueva
redaccción del art. 617, Código Civil, que mantiene la posibi-
lidad de contratar en moneda extranjera y solo incide sobre
la calificación, vaya a entrar en conflicto de incompatibili-
dad con el art. 1 de la L.U. Si, como regla, la norma general
posterior no deroga tácitamente a la norma especial ante-
rior, menos ha de acontecer ese efecto, cuando la norma ge-
neral posterior no altera la posibilidad de contratación ya
ofrecida por la norma general anterior.
Es verdad que se ha pretendido sostener que la Ley de
Convertibilidad es una ley especial que "regla la forma de
pago en todas las contrataciones"7, con lo cual se aspira a
desembarazarse del argumento según el cual la ley general
posterior no deroga la especial anterior. Pero, ¿cómo calificar
de "ley especial" a la que se presenta como rigiendo "todas
las contrataciones'?
c) Se ha argumentado también que "exceptuar el contrato
de locación de la norma del art. 11 de la ley 23.928 (por el
que se modifica el Código Civil) implicaría violar la garantía
constitucional de la igualdad ante la ley, al tratarse de modo
diferente a quienes pacten contratos de locación y a quienes
concluyan contratos de cualquier otro tipo"8.
Nos apresuramos a decir que el argumento tiene su mé-
dula, pero no para el objetivo que se persigue.
Porque preguntamos: antes de la Ley de Convertibili-
dad, ¿era acaso inconstitucional que el anterior art. 617
diera la posibilidad general de contratar en moneda ex-
7 López, Joaquín, loe. eit.

8 López, Joaquín, loe. eit.
tranjera, en tanto que el art. 1 de la L.U. trajera una prohi-

bición específica?
Quienes contesten que antes no era inconstitucional ese
trato diferente, no vemos en base a qué podrán afirmar que
ahora lo es.
Y quienes contesten que antes era inconstitucional, po-
drán decir que ahora también lo es, pero no pretender que
algo haya cambiado a raíz de la Ley de Convertibilidad.
3. Tesis de la derogación tácita parcial

Piensan otros que corresponde formular un distingo, se-
gún se trate del dólar o de otra moneda extranjera9.
Para las otras monedas extranjeras, esta tesis no encuen-
tra la incompatibilidad entre la L.U. y la Ley de Convertibi-
lidad que autorice aplicar la derogación tácita.
Pero para el dólar sí.
Se argumenta que la prohibición de la L.U. "obedecía al
hecho de evitar distorsiones económicas financieras con mo-
nedas que no tenían curso legal en nuestro país" pero que
ahora, "evidentemente esas distorsiones no se compadecen
con la paridad de nuestra moneda con el dólar estadouni-
dense en una proporción de 10.000 a 1, en razón a que esa
moneda está siendo utilizada como patrón de medida de
nuestra moneda por razón de la convertibilidad impuesta
por el art. 1 de la ley 23.928".
A ello, contestamos:
a) Sin pensar en lo que pasará cuando en el mercado libre
"salte" (no en forma ocasional, sino con tendencia de perma-
nencia) el "techo" de 10.000 a 1 (nada garantiza que ello no
se produzca mientras esta obra esté en prensa, o a poco de
salir de ella), baste con recordar que por debajo de ese "te-
cho" el dólar oscila con frecuencia en ese mercado, para con-
cluir que una cuota de "distorsión" se mantiene.
b) En el régimen de la Ley de Convertibilidad se da una
particularidad suficiente para justificar el mantenimiento
de la razón originaria de la norma sub examen de la L.U.
9 Rinessi, en obra citada, aquí, en nota 2, II, págs. 160 y sigts.

La particularidad es ésta: la Ley de Convertibilidad (art.

7) prohibe las cláusulas de actualización de las deudas en
australes pero no las de las deudas en dólares u otras mone-
das extranjeras.
Resulta de allí que, de admitirse la locación en dólares, la
distorsión resultante de una moneda se introduciría en el
sistema de la L.U.
4. Tesis de la no derogación
Enseñan los demás que el art. 1 relativo a la nulidad
efectual de la locación en moneda extranjera, subsiste, sin
haber sido derogado10.
Después de lo expresado bajo los números anteriores, solo
nos queda expresar que participamos de esta tesis, y con
arreglo a ella, entrar al análisis del texto, lo que verificamos
en los números que siguen.
5. Los supuestos de la ley

Según el art. 1 L.U. sub examen: "En todos los supuestos,
los alquileres se establecerán en moneda de curso legal".
Es ésta, por lo tanto, una previsión que abarca todos los
casos del primer apartado del art. i L.U.: contratos de loca-
ción urbana, sus modificaciones y prórrogas.
Quedan incluidas las contrataciones del art. 2, incs. a y
siguientes, porque la exclusión allí prevista, es solo respecto
a la regla de los plazos mínimos.
El dispositivo no abarca a contratos por los que se conceda
el uso o goce, pero que no sean de locación, sino contratos in-
nominados. Si la prestación consistiera, v.g. en mercaderías,
o en cualquier otro objeto, eso no sería "locación", ni en el
sentido del Código Civil, ni en el de la L.U. Una repulsa ge-
neral de lo innominado en materia de concesión onerosa del
uso o goce urbanos, con total menosprecio del art. 1197, Códi-
go Civil, no podría extraerse del art. 1 L.U. Caería en lo irra-
zonable, v.g. que, si una de las partes se obligó a conceder el
10 Bustamante Alsina, Rocca, Rodríguez Falguera, citados por Andomo, op. cil.
uso o goce de un inmueble, y la otra a pagar por ese uso o go-

ce, entregando un automóvil, se pronunciara la nulidad efec-
tual, reemplazando el automóvil por moneda de curso legal.
6. La moneda de la L. U.
Moneda de la L.U. es la de curso legal.
Hoy, moneda de curso legal, es el "peso", signo monetario
que reemplaza al de "austral".
Lo es, también, jurídicamente, la moneda oro de la ley
113011, que sirve de medida para el Código Aeronáutico
(arts. 144, 145, 163 v 169) y para la Ley de la Navegación
(arts. 176, 278, 331, y 337).
Jurídicamente, el argentino oro es moneda de curso legal,
porque la ley 1130 no ha sido derogada por la Ley de Con-
vertibilidad. Pero sabemos que, de hecho, el argentino oro
no circula... Y esto trae un problema particular.
¿Se pactó un alquiler en argentinos oro? En cualquiera
de las dos hipótesis que luego presentaremos, la cláusula
es válida.
El problema que se presenta, es éste: ¿cómo se paga,
cuando sabemos que, de hecho, los argentinos oro no circu-
lan, y son piezas de coleccionista?
A. Debemos distinguir dos hipótesis:
a) La primera es ésta: que lo que las partes hayan queri-
do es que se pague con piezas de argentino oro.
La cláusula es válida, pero técnicamente no estamos
ante un contrato de locación, porque las partes no han to-
mado al argentino oro como dinero, sino como mercadería,
conceptuando su valor numismático. La situación es para-
lela a la que se daría si el precio consistiera en tantas me-
dallas de las que se acuñaron en conmemoración del cen-
11 Hablamos de la moneda oro, teniendo en cuenta que, aunque la ley 1130

preveía también la de plata, el bimetalismo cedió luego el paso al unimetalismo,
al suprimirse la de plata por la ley 1354, como lo recuerda Trigo Represas en el
estudio "Nominalismo, prohibición de actualizar y desindexación", incluido en la
citada obra Convertibilidad del Austral (coordinada por Moisset de Espanés), II,
pág. 226.
tenario de Mayo o del de la Independencia, y paralela a la

que se daría si fijaron el precio en tantos denarios de la
época de los Césares, estimando que debían entregarse
piezas de denarios.
b) La segunda es ésta: que lo que las partes hayan queri-
do es que se pague un valor medido en argentinos oro.
Aquí, el argentino oro ha sido tomado como dinero, y el
contrato es técnicamente de locación.
Lo que las partes quieren es el valor monetario que el ar-
gentino oro representa. Quieren dinero, no piezas numismá-
ticas, y desde que así piensan, al locador debe serle indife-
rente el tipo de dinero con el que se cancele su crédito.
El locatario podrá pagar en australes, a la cotización que
el argentino oro tenga, estimado en cuanto dinero, es decir,
prescindiendo de su valor numismático (doct. art. 176 de la
ley 20.094).
B. A la doctrina que sustentamos para las dos hipótesis
que hemos presentado, no obsta la nueva redacción del art.
619, Código Civil (texto según la Ley de Convertibilidad), a
cuyo tenor: "Si la obligación del deudor fuese de entregar
una suma de determinada especie o calidad de moneda,
cumple la obligación dando la especie designada el día de
su vencimiento".
Se advierte que el obstáculo que podría pretenderse esgri-
mir, no resulta de su directa lectura (que consagra una ver-
dad de Perogrullo, aplicable a monedas, y a cualquier otro
objeto) sino de su lectura a contrario sensu, en cuanto de ella
pudiera desprenderse que el que pretende entregar otra mo-
neda se está saliendo de los términos de la obligación.
Ahora bien:
a) Ningún óbice puede surgir del art. 619 para la doctrina
sustentada para la hipótesis sub A.a., porque, por un lado,
el art. 619 se refiere visiblemente a monedas, no a mercade-
rías, y por el otro, tratándose de. mercadería, sí que es cierto
que no puede entregarse otra distinta de la contratada.
b) El obstáculo pareciera, en cambio, existir para la hipó-
tesis sub A.b., pues afirmamos que en lugar de argentinos
oro podrá entregarse pesos.
Pero el obstáculo deriva de que, en el razonamiento que
sirve de punto de partida, se ha abusado del argumento a

contrario, harto débil en materia jurídica12.
Cuando se trata del argentino oro, conceptualizado en
cuanto "dinero", nos movemos en un sistema bimonetarista.
Para ese sistema, funcionaba con comodidad el primitivo texto
del art. 619, Código Civil13, que hubiera sido de desear que no
fuera modificado, para ser reemplazado por un texto que en su
sentido directo, lo menos que puede decirse es que es anodino.
¿Se dirá que, al ser substituido el art. 619 que funcionaba
para el bi o plurimonetarismo, ha quedado tácitamente de-
rogado el bimonetarismo que resulta de la combinación de
argentinos oro y pesos? Nos negamos a admitirlo, pues nada
induce a suponer que haya sido derogada la ley 1130, ni mo-
dificados (¿cómo?) los textos del Código Aeronáutico y de la
Ley de la Navegación que utilizan el argentino oro.
C. Determinar sí la hipótesis es la de sub A. a, o la de sub
A.b, es un problema de interpretación contractual. En la du-
da, debe estarse a la segunda, porque suponer una retribu-
ción en piezas de coleccionista, es caer en lo excepcional,
cuando no en lo excéntrico.
7. La sanción
Si el contrato (o su modificación) fija el alquiler en moneda
extranjera, la cláusula es nula "sin perjuicio de la validez del
contrato", y "el precio quedará sujeto a determinación judicial".
Estamos ante un caso de nulidad efectual14: el alquiler en
moneda extranjera queda convertido en alquiler en moneda
de curso legal, correspondiendo al juez determinar su monto.
A. Como se trata de un precio a determinar judicialmen-
12 Véase Schreiber, Lógica del derecho, pág. 70.

13 Anterior art. 619: "Si la obligación del deudor fuese de entregar una suma
de determinada especie o calidad de moneda corriente nacional, cumple la obliga-
ción dando la especie designada, u otra especie de moneda nacional al cambio que
corra en el lugar el día del vencimiento de la obligación".
Justo es recordar que ya antes de la Ley de Convertibilidad, se había discutido
en torno a determinar si el viejo art. 619 del Código Civil estaba o no vigente: Bus-
so (Código Civil, sobre el art. 616, núms. 180 a 198 inclusive), Belluscio-Zannoni
(Código Civil, sobre el art. 619).
14 Sobre el concepto de nulidad efectual: supra, §34, V, 3.
te, el juez tomará en consideración el valor locativo de mer-

cado. Para decirlo claramente, no se trata de que el juez
vuelque a moneda de curso legal el valor que las partes ex-
presaron en moneda extranjera: el juez no es un mero "tra-
ductor" de moneda extranjera a moneda nacional, sino un
factor activo en la determinación del contenido contractual.
Al fijar dicho valor, deberá tener en cuenta que el resto de
las cláusulas contractuales permanece válido, adecuando
aquél al contexto que resulta. Aquí, las variables pueden ser
numerosas, porque no puede ser igual el precio, por ejemplo,
según que el alquiler se pague por mes adelantado, o por mes
vencido, y corriendo o no los impuestos a cargo del inquilino.
Resultará de allí que el alquiler que fije el juez podrá ser
igual, mayor o menor, que el que resultaría de una simple
"traducción" de la moneda extranjera a moneda nacional. No
se queje la parte que resulte "perjudicada": es la consecuen-
cia de la sanción de nulidad.
B. Rara vez (desde el punto de vista, por así decirlo, esta-
dístico) acontecerá que el juez intervenga y sentencie antes
de que haya comenzado la ejecución del contrato.
Supongamos que estipulada la locación en moneda ex-
tranjera, el inquilino gozó varios meses y pagó en la moneda
del contrato.
De aplicarse las reglas generales sobre la nulidad plena
(no efectual) ello debiera dar lugar a las restituciones recí-
procas (doct. art. 1052, Código Civil), con la particularidad
de que el uso o goce, en sí, es irrepetible, por lo que podría
pensarse en una indemnización substitutiva...
Pero la nulidad efectual de la cláusula sobre precio en mo-
neda extranjera que estatuye el art. 1 L.U. conduce a que no
se plantee el tema de restitución del uso o goce, ya que, a su
respecto, la prestación que el locador cumplió, sigue teniendo
causa. Solo queda el tema de la restitución del alquiler pagado
en moneda extranjera, pero simultáneamente la obligación del
locatario de abonar la suma que corresponda, en moneda na-
cional, según la fijación que verifique el juez. Quiere ello decir
que habrá que practicar una liquidación, compensándose el
valor en moneda nacional, de la moneda extranjera, con el al-
quiler en moneda nacional que corresponda: la relación entre
las partes se regulará por diferencias. Y quede claro, que la di-

ferencia que resulte podrá ser a favor o en contra del inquilino,
y desde luego, podrá ocurrir que, en definitiva, resulte cero...
C. Mientras dure el juicio, el locatario no estará obligado
a pagar en moneda extranjera, pero sería injusto el suponer
que, so pretexto de no conocerse todavía el precio, argumen-
tara que nada debe pagar.
De no ponerse las partes de acuerdo en cuanto al régimen
provisorio, corresponderá que el juez practique, en un trámi-
te rápido, una fijación provisoria, para la cual, a falta de
otros elementos, deberá bastar con la traducción a moneda
nacional del valor en moneda extranjera, al día del contrato.
III. Indeterminación del precio

Remitimos a lo dicho supra, §99, III, 2, y §102, II, 5.
IV. Fianzas o depósitos en garantía

Bajo esta rúbrica, el art. 4 L.U. preceptúa: "Las cantidades
entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, de-
berán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades se-
rán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados
durante el transcurso del contrato al finalizar la locación".
1. La calificación y la denominación
En la rúbrica, y en el contenido del artículo, se habla de
"fianzas o depósitos en garantía". La expresión es empleada
dos veces, y la improlijidad legal es manifiesta.
A. Toman algunos al pie de la letra los nombres de "fian-
za" y "depósitos" empleados por la ley, para atribuirle, acto
seguido, un severo error conceptual:
a) Paréceles bien la denominación de "depósito", pues en-
tienden que se habla en la ley del depósito en sentido técni-
co, que, en el caso, por versar sobre "cantidades" entregadas
es calificable como depósito irregular.
Pero paréceles inadmisible que la ley hable de "fianzas",
porque la fianza es un contrato consensual, que no supone
cantidades entregadas.
b) Concluyen en que el texto solo se aplica al depósito (irre-

gular) en sentido técnico, siendo la palabra "fianza" una super-
fetación que vinculada a la expresión "depósito en garantía"
con la conjunción "o" solo apuntaría a subrayar la finalidad de
caución que cumple el negocio del depósito en garantía15.
B. Nosotros tomamos otro punto de partida. En la ley no
hay error conceptual, sino una equívoca denominación, una
licencia verbal.
En efecto:
a) Lo que la L.U. llama, en el art. 4 "depósito en garantía"
y en el art. 7 inc. b "depósito de garantía", no es contrato de
depósito, sino directamente contrato de prenda, que, en el
caso, por versar sobre cantidades, es de prenda irregular16.
Su función no es la de guarda de dinero, sino la de garan-
tía, y precisamente en esa distinta función se sitúa la distin-
ción entre depósito y prenda 17 .
Reemplazando a "depósito en garantía" por "prenda", el
art. 4 se torna más inteligible, pues la aproximación entre la
prenda y la fianza, al ser ambas operaciones de garantía, es
más captable que entre el depósito (función de guarda) y la
fianza (función de garantía).
Añádase a ello que, como en breve veremos (aquí sub C),
la exacta calificación de "prenda" tiene su importancia.
b) Después de haber visto que técnicamente, el nombre de
"depósito de garantía" que emplea la L.U. no pasa de ser
una licencia verbal, queda abierto el camino para preguntar-
se si lo de "fianza" no es otra licencia verbal.
No dudamos en afirmarlo. En la estructura del art. 4 esa
"fianza" no es la fianza de la tradición jurídica. Si un tercero
entrega algo en garantía (y el art. 4 L.U. supone que hay un
tercero que lo hace), cauciona, pero no afianza18.
15 Comp. Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pág. 193; Flah Sma-
yevsky, Alquileres, pág. 31: "Resulta obvio del examen de la norma que su regula-
ción responde al depósito de garantía"; Riccio, Locaciones urbanas, pág. 38.
16 Fernández-Gómez Leo, Tratado Teórico Práctico de Derecho Comercial, III,
C, pág. 78; Salvat, Derechos reales, n" 2558; Lafaille, Tratado de los derechos reales,
n" 1820.
17 Baudry-Lacantinerie et Whal, Depót, n9 1014.
18 En punto a lenguaje, comp. nota al art. 3121 C. Civ., donde a propósito de la hi-
poteca constituida por un tercero se señala que no es una fianza "propiamente dicha .
c) Concluímos, en consecuencia, que la L.U. no habla de

depósitos irregulares, sino de prendas irregulares, a las que
llama "depósitos en garantía" si son constituidas por el loca-
tario, y "fianzas" si son constituidas por terceros.
C. El tema de la calificación que acabamos de abordar, no
es, desde luego, cosa de poca monta. No es lo mismo aplicar
el régimen del depósito que el de la prenda. Entre ambos
hay un abismo.
a) Por ejemplo, si se aplica el régimen del depósito, puede
llegarse a la disvalíosa consecuencia de que si el locatario,
en lugar de dar, se comprometió a hacerlo, el locador carece
de acción para compeler al locatario, porque, según una esti-
mable opinión, la promesa de dar en depósito es incoerci-
ble19. La de entregar en prenda, es exigible20.
lí> Hablamos de una "estimable opinión", porque el tema del valor del prelimi-
nar de depósito es realmente caótico en la doctrina. Una rápida ojeada a la misma
pone de relieve que convienen distinguir dos hipótesis, según se trate de la prome-
sa de recibir un depósito o de la de hacerlo. Va de suyo que para lo que decimos en
el texto, solo nos interesa la segunda. Y bien: I. Hay autores que se ocupan de am-
bas, dándoles un tratamiento diferente. 1. Baudry-Lacantinerie et Wahl (Du Depót,
n" 1016) enseñan: a) Para la de recibir un depósito, la validez y que "el depositante
puede constreñir al depositario a recibir el depósito"; b) Para la que nos interesa en
el texto, que es la de hacer un depósito, la "estimable opinión" que recordamos, en
estos términos: "el depositario no puede constreñir al depositante a hacer el depósi-
to, primero, porque habiendo prometido un servicio gratuito no tiene ningún bene-
ficio para exigir que ese servicio sea reclamado de él, y luego porque e) objeto del
depósito puede serle requerido en cualquier momento". 2. De Gennaro (en Códice
Civile-Commentario dirigido por D'Amelio y Finzi, pág. 596) da una opinión concor-
dante con la anterior, pues partiendo de la gratuidad del depósito, solo admite que
se convenga la obligación de recibir. II. Otros autores solo Tecuerdan la promesa de
recibir un depósito (que es la que no nos interesa): 1. Salvat (Fuentes, 2377), la de-
clara válida, pero con una diferencia respecto a Baudry-Lacantinerie et Wahl, pues
solo le da el efecto de reclamar daños y perjuicios. 2. Comp. Enneccerus-Lehmann,
(Obligaciones, §166, 2) y sus anotadores González Alguer. 3. Comp. Jordano Barea
(La categoría de los contratos reales, pág. 141). III. Nuestro Machado, en cambio,
parece ocuparse solo de la promesa de hacer u n depósito, en los siguientes térmi-
nos: "pero la promesa aceptada por el depositario con todas las formalidades de los
contratos confiere a éste u n a acción para pedir su cumplimiento". IV. Borda (Con-
tratos, II, n'' 2015) afirma "la validez del convenio por el que u n a de las partes pro-
mete la realización de u n depósito y la otra lo acepta", y luego procede a verificar
u n a serie de distinciones, cuyo examen escaparía a las finalidades de esta nota,
bastando con recordar que, para el caso que nos interesa, enseña que "el deposita-
rio no podría exigir la entrega de la cosa".
20 Salvat, Derechos reales, a° 2560.
b) Por ejemplo, quienes vean un depósito, concluirán que

se aplica el art. 2217, Código Civil21, lo que permitiría al lo-
catario burlar las finalidades de garantía. Nosotros pensa-
mos que rige el art. 3238.
2. Objeto de esta prenda irregular
Según el art. 4 L.U. sub examen, las "cantidades entrega-
das... deberán serlo en moneda de curso legal".
La palabra "cantidades" en el Código Civil se aplica a co-
sas que consisten en cantidad, como el trigo, el azúcar, el vi-
no, siendo las "cuantías" (sumas de dinero) cantidades de un
tipo particular 22 .
A. En el lenguaje de la L.U. donde la palabra "cantidad"
involucra las cuantías, pero no excluye otras cantidades, de-
be concluirse que solo se admite la prenda irregular de mo-
neda de curso legal.
a) Por las reglas generales, puede haber un prenda irregu-
lar de mercaderías (azúcar, trigo, etc.: art. 3211). Pero para la
L.U. esa posibilidad queda rechazada.
Y queda rechazada, también, la prenda irregular de mo-
neda extranjera, sin que sobre este tema tenga influencia la
Ley de Convertibilidad23.
b) Constituida una prenda sobre moneda extranjera o so-
bre mercaderías, el negocio es nulo, y el objeto prendado debe
ser restituido.
No cabe aquí que el juez fije otro objeto, porque la actua-
ción judicial para la determinación del objeto negocial solo
ha sido prevista para el precio de la locación (art. 1 L.U.).
21 Rinessi (Las garantías en los alquileres urbanos), aun partiendo de la califi-

cación de "depósito" desplaza la aplicación del art. 2117, Código Civil, invocando la
función de garantía.
22 Sobre las cantidades y cuantías, véase nuestro Derechos reales, §10, VII.
23 Si, como creemos haber demostrado la Ley de Convertibilidad no ha modificado
las prescripciones de la L.U. relativas al precio en moneda de curso legal, a fortiori y
con mayor razón no ha modificado las relativas a la exigencia de que la prenda irregu-
lar que la L.U. admite, sea en moneda de curso legal. Decimos "con mayor razón" te-
niendo en cuenta el contenido del nuevo art. 617, Código Civil (según la redacción da-
da por la Ley de Convertibilidad), que a todas luces se refiere al objeto de las obligacio-
nes de dar, en tanto que aquí estamos tratando del objeto de un derecho real.
La solución a la que se llega es dura, pues, por la nulidad,

el locador se quedará sin garantía, pero a ello debe llegarse
por aplicación de la doctrina del art. 525, Código Civil.
B. La dureza misma del precepto impide llevarlo más allá
de su letra. Solo se refiere al negocio que tenga por objeto
"cantidades" y que sea, por ende, de prenda irregular.
La prenda regular es posible sobre moneda extranjera
identificada, de modo que la restitución verse sobre el ídem
y no sobre el-.tantundem. Y desde luego, es posible cualquier
otra prenda regular.
3. El valor de la prenda irregular
El art. 4 s\ib examen no establece límites generales para
el valor de la prenda irregular que autoriza.
Pero del art. 7 inc. b L.U. surge, para las locaciones desti-
nadas a vivienda, un límite iinfra, §115, III, 2).
4. Restitución
La restitución del objeto prendado procederá en la medi-
da en que, por incumplimiento del locatario, no corresponda
hacer efectiva la garantía.
Para la prenda irregular autorizada se establece que las
cantidades (en este caso: cuantías) serán devueltas reajusta-
das "por los mismo índices utilizados durante el transcurso
del contrato al finalizar la locación".
Pero este tema del reajuste ha sufrido el impacto de la
Ley de Convertibilidad...
V. La actualización monetaria
Ante la depreciación de la moneda argentina, que en un

momento dado bordeó los límites de la hiperinflación, se hi-
zo de práctica la introducción de cláusulas de reajuste, en
todos los contratos donde dicha moneda estaba en juego.
Ante esa práctica, la L.U. puso un límite, en cuanto al ti-
po de índices a emplear para el ajuste de los alquileres (art.
3); dispuso que los mismos índices del contrato respecto al
precio fueran aplicados para la devolución de la prenda irre-
guiar en dinero (art. 4), y la dio por implícitamente supuesta

para la determinación del precio por el juez (art. 1).
1. La derogación
La Ley de Convertibilidad ha derogado esas normas:
a) Por su art. 7: "El deudor de una obligación de dar una
suma determinada de australes, cumple su obligación dando
el día de su vencimiento la cantidad nominalmente expresa-
da. En ningún caso se admitirá la actualización monetaria,
indexación por precios, variación de costos o repotenciación
de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del
deudor, con posterioridad al 1 del mes de abril de 1991, en
que entra en vigencia la convertibilidad del austral. Quedan
derogadas las disposiciones legales y reglamentarias y serán
inaplicables las disposiciones contractuales o convencionales
que contravinieren lo dispuesto".
b) Por su art. 10: "Derógase, con efectos a partir del 1 del
mes de abril de 1991, todas las normas legales o reglamen-
tarias que establecen o autorizan la indexación por precios,
actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra
forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o
tarifas de los bienes o servicios. Esta derogación se aplicará
aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas
existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna
cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional
—inclusive convenios colectivos de trabajo— de fecha ante-
rior, como causa de ajuste en las sumas de australes que co-
rresponda pagar, sino hasta el día 1 de abril de 1991, en que
entra en vigencia la convertibilidad del austral".
2. Lo omnicomprensivo
El tema de la subsistencia de las normas sobre actualiza-
ción en la L.U. se decide de modo distinto al que hemos
adoptado para las reglas sobre moneda extranjera.
De las normas de la L.U. que rechazan la posibilidad de
fijar el alquiler en moneda extranjera y de tomar esta mo-
neda como objeto de prenda irregular, hemos dicho que
subsisten.
Pero de las normas sobre actualización, tendremos que
decir que han quedado derogadas: el texto del art. 10 de la

Ley de Convertibilidad es harto explícito, pues deroga "todas
las normas... que establecen o autorizan". En el ciclón in-
contenible del texto queda abarcado incluso el art. 1197 Có-
digo Civil, en la medida en la que se quiera invocarlo para
desprender de él una autorización negocial. Ni siquiera los
contratos anteriores, en curso de ejecución, se salvan, pues
solo se les permite hablar hasta el 1 de abril de 1991, de-
biendo guardar silencio para el futuro.
3. Lo inconstitucional
Ciñámonos a la materia contractual, pero sin circunscri-
birla a Ja órbita de la L.U. y abracemos el problema en su
conjunto, referido a cualquier locación, compraventa, etc.
Para ello, debemos retrotraer nuestro juicio al momento
en el que la Ley de Convertibilidad fue sancionada, y ha-
blando en presente histórico preguntarnos: ¿habrá o no in-
flación en el futuro?24
Si no hay inflación, a nadie le preocupará la "derogación"
de las normas que autorizan a ponerse a cubierto, por cláu-
sula contractual, de las consecuencias dañosas de ella. Cual-
quiera advierte que, sin necesidad de derogarlas, sin necesi-
dad de incidir sobre los contratos pasados, sin necesidad de
limitar la autonomía privada para el futuro, igualmente las
cláusulas no tendrían campo de aplicación práctica, al no
darse el supuesto de hecho previsto.
Pero si hay inflación, ¿qué respuesta razonable podrá
darse para mantener la "derogación" de los contratos ante-
riores al 1 de abril de 1991 o la "prohibición" de las cláusu-
las sub examen en los contratos posteriores? Ninguna, y lo
irrazonable es inconstitucional.
Añádase a ello que todo el esquema de la Ley de Conver-
tibilidad se basa en la equivalencia 10.000 australes a 1 dó-
24 El empleo del presente histórico es, aquí, necesario por el método argumental
y para evitar hablar del pasado ya corrido (en el que ya hubo inflación, con menor rit-
mo que el anterior, pero inflación al fin) y del presente en que esto escribimos (en el
que hay inflación) y del futuro (en el que parece que seguirá habiendo inflación).
lar estadounidense (hoy un peso convertible a un dólar esta-

dounidense), por lo que preguntamos: ¿qué pasará si en el
mercado, el dólar rompe la barrera? 25
Para nosotros, la respuesta no ofrece dudas: cuando falle
cualquiera de lo dos presupuestos de la Ley de Convertibili-
dad (estabilidad, conversión 1 a 1), mientras haya jueces en
la República, las disposiciones de ella que afectan los contra-
tos pasados y la libertad de contratación futura, serán decla-
radas inconstitucionales. En ese inconsulto ciclón de la Ley
de Convertibilidad hay normas que no han quedado deroga-
das: las de la Constitución.
VI. La intimación previa

Según el art. 5 L.U.: "Previamente a la demanda de desa-
lojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá inti-
mar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgan-
do para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corri-
dos contados a partir de la recepción de la intimación
consignando el lugar de pago".
1. Alcance
La norma, ubicada entre las disposiciones generales, rige
para todo tipo de locación urbana.
Pero solo se aplica al desalojo por falta de pago; no es nece-
sario intimar previamente para el cobro ejecutivo de alquile-
res. No hubiéramos hecho presente esta evidente diferencia
entre el juicio de desalojo y el ejecutivo, si no fuera que, al ex-
hibirla, no ha faltado quien agregara esta otra: para el juicio
de desalojo se modifica la regla de mora automática del art.
509, la que pervive para el juicio ejecutivo26. Conceptuamos es-
to último un error: en todos los casos en los que a tenor del art.
509 la mora se produce automáticamente por vencimiento del
25 Prescindimos aquí de la circunstancia de que el dólar también experimenta

su propia inflación.
26 Flah Smayevsky, Alquileres, pág. 34.
plazo, ello se opera tanto para la acción de desalojo como para

la ejecutiva por cobro de alquileres. La intimación ex art. 5
L.U. supone que hay una cantidad "debida", un locatario que
ya está en mora, contra el cual se inicia el procedimiento reso-
lutorio que va a conducir al desalojo, y que tiene una etapa
previa anterior a la demanda.
Hay en esto, un cierto paralelismo entre el procedimiento ex
art. 5 L.U. y el ex art. 1204, Código Civil. El art. 1204, Código
Civil, ha previsto una vía resolutoria con plazo para cumplir,
apto para desarrollarse íntegramente fuera del proceso, sin
perjuicio de la posibilidad de accionar directamente por vía ju-
dicial, sin plazo para cumplir; el art. 5 L.U. ha combinado lo
extrajudicial (con plazo para cumplir) con lo judicial... Pero
tanto en el art. 1204, Código Civil, como en el art. 5 L.U., la
puesta en movimiento del mecanismo resolutorio supone un
deudor incumpliente, un deudor que ya está en mora.
2. Forma y contenido
Según la letra del art. 5 L.U. la intimación debe llenar un
requisito de forma (la que debe ser "fehaciente") y ajustarse
a un contenido mínimo (indicación de la cantidad debida,
otorgamiento de un plazo no inferior a diez días, fijación del
lugar del pago).
Existe una cierta tendencia a tomar esa letra "a la tre-
menda", de tal modo que el trámite se convierte en un ritual
a través del cual queda sacrificada toda idea de justicia.
A nuestro entender, sin ser esta intimación un requeri-
miento de mora, cabe aplicarle lo que a propósito de éste se ha
dicho: "Si es de suponer que, aunque el contenido del requeri-
miento fuese absolutamente correcto, el deudor no hubiera
prestado o si, conforme a la buena fe, tuviera que esperarse
de él que, a la vista del requerimiento, ofreciera la prestación
tal y como es debida, incurrirá también en mora"27.
27 Enneccerus-Lehman, Derechos de Obligaciones, §51,1, 1.

§114. Plazos de duración
I. Subsistencia del art. 1507, Código Civil
El art. 2 L.U. establece plazos mínimos de duración.

Se produce un choque entre el art. 2 L.U. (lex posterior) y
el art. 1507, Código Civil.
¿Qué consecuencias trae?
1. Tesis de la modificación
Se ha dicho que el art. 2 L.U. modifica al art. 1507, Có-
digo Civil1.
Si por "modificar" se entiende derogar la regla anterior,
de tal manera que ésta desaparece, siendo desplazada por la
nueva, manifestamos nuestra discrepancia.
Cuando la ley 11.156 incidió sobre el texto primitivo del
Código Civil, hubo desplazamiento definitivo de la letra an-
terior del art. 1507. Pero el art. 2 L.U. no tiene ese efecto; la
letra del art. 1507 subsiste.
2. Tesis de la especificación
Nosotros preferimos explicar el fenómeno jurídico que se
produce ante el choque entre la letra del art. 1507, Código
Civil, y la del art. 2 L.U., de esta manera: no hay modifica-
ción derogante, sino especificación.
En la economía de un sistema de Derecho, hay reglas ge-
nerales y reglas especiales, en grados diversos, pues ambos
calificativos deben ser entendidos en sentido relativo. Por
ejemplo, las reglas sobre los actos jurídicos son generales y
abarcan a los contratos, pero las reglas sobre los contratos
en general, siendo especiales respecto a aquéllas, son gene-
1 Entre nosotros, haciéndose un paralelo con los efectos de la ley 11.156, suele
afirmarse el efecto modificatorio. Comp. Rinessi, op. cit., págs. 159 y 161; Riccio,
op. cit., pág. 19; Flash Smayevsky, op. cit., pág. 20.
456 §114. Plazos de duración
rales con relación a los contratos en particular, y dentro de

la regulación de cada contrato típico, podemos separar toda-
vía reglas con mayor generalidad que otras. La regla espe-
cial comprime a la general, pero no la deroga, y —en nues-
tra opinión— no la deroga ni siquiera en el caso de que la re-
gla especial fuera una lex posterior respecto a la general.
Por ello:
A. El art. 1507 conserva su completa utilidad potencial pa-
ra el futuro, si llegare el caso de dictarse una nueva ley de lo-
caciones urbanas que derogara la actual, y no estableciera ya
plazos mínimos.
En buenos principios, lo derogado (y modificar es derogar
lo anterior) no puede renacer si se deroga la ley derogante.
Pero, si se derogara el art. 2 L.U. (que no es derogante del
art. 1507, Código Civil), desaparecería simplemente el régi-
men excepcionante, y entraría a funcionar toda la potencia-
lidad del art. 1507.
B. Porque el art. 1507, Código Civil, conserva toda su po-
tencialidad, resulta que incluso actualmente, tiene una utili-
dad efectiva para todas las situaciones que no caen en la es-
pecifidad del régimen de plazos mínimos del art. 2 L.U.
Y esas situaciones son de dos clases:
a) Las locaciones de "casas, departamentos o piezas" que
no entran en el concepto de locación urbana del art. 1 L.U.
(supra, §111,1, 5)
b) Las locaciones que siendo "locaciones urbanas" en el
sentido del art. 1 L.U., se encuentran excluidas del plazo mí-
nimo legal a tenor de los cinco incisos del art. 2 L.U., pero
que, en cuanto sean locaciones de "casas, departamentos o
piezas" entran en las subsistentes previsiones del art. 1507,
Código Civil {infra, aquí, III y sigts).
II. Los plazos mínimos de la L. U.

Son de dos y tres años, según el destino, rigiendo con ca-
rácter imperativo para el futuro. Pero hay casos excluidos.
1. Los plazos
Los plazos previstos en el primer apartado del art. 2 L.U.,
§114. Plazos de duración 457
son: de dos años para las locaciones destinadas a vivienda, y

de tres años "para los restantes destinos".
Se plantea un problema para las locaciones donde simul-
táneamente están en juego la vivienda y otro destino (loca-
ción de destino mixto).
Razonan unos, que prescripto el plazo de dos años para
vivienda y el de tres para los "restantes destinos", el mixto
cae en el segundo caso2.
La solución ha sido acusada de "simplista"3. Se afirma
que hay que distinguir, en lo mixto, el destino principal,
aplicándose el plazo que a éste corresponda y si ambos desti-
nos fueren principales, atenerse a la divisibilidad o indivisi-
bilidad del inmueble; solo cuando ambos destinos fueren
principales, y el inmueble indivisible, se desembocaría, a fal-
ta de otros criterios, en la necesidad de aplicar el plazo de
tres años correspondiente a los "restantes destinos".
Hay que convenir en que el tema es espinoso. Las locacio-
nes con destino mixto han dado siempre lugar a problemas,
ante los textos que establecen regímenes distintos según la
clase de destino.
Nosotros seguimos la solución "simplista".
Que un inmueble sea indivisible o divisible (v.g. por
presentar características que lo hagan divisible con pau-
tas similares a las de la propiedad horizontal) es una cosa,
y otra muy distinta que sea divisible o indivisible la vo-
luntad negocial:
a) Porque, por vía introductoria, y antes de entrar de lle-
no a la hipótesis de locación con destino mixto, supongamos
que Primus alquiló a secundus dos inmuebles distintos, y no
solo distintos, sino también distantes entre sí, uno con desti-
no a vivienda, y otro con destino a comercio, estableciendo
incluso precios separados para uno y otro, pero con la parti-
cularidad de que, a esos dos contratos, se los quiso en rela-
ción de dependencia bilateral (supra, §5, VII, 2).
En ese ejemplo, no hay, desde luego, "destino mixto" en
2 Flah Smayevsky, op. cit., pág. 20.

ninguno de los dos contratos, pero la dependencia existente

entre ellos, lleva a que, respecto a la locación con destino a
vivienda, se aplique el plazo mínimo de tres años que corres-
ponde a la locación con destino comercial. Ello es así, por-
que, dando por supuesto que de la interpretación contrac-
tual resulte que lo que se quiso fue una completa dependen-
cia bilateral, no podría sobrevivir una de las relaciones, si se
extinguiera la otra, lo que lleva a darle al todo el plazo míni-
mo de mayor duración.
b) Con ese ejemplo introductorio, preguntamos: ¿acaso
"partes" de un mismo inmueble (por divisible que éste sea),
serán tratadas con criterio diferente al que corresponde a
dos inmuebles distintos?
Y si para el ejemplo introductorio se advierte que nada
tiene que hacer aquí un criterio de "principal" y de "acceso-
rio", ¿por qué habría de tenerlo, cuando se trata de "partes"
de un mismo inmueble? Lo que interesa es la voluntad nego-
cial (explícita o implícita), la que puede ser captada aten-
diendo a diversos factores (v.g. unidad de precio, o incluso
precios distintos por la parte de vivienda y por la parte para
otro destino, pero marcando de otra manera la unidad nego-
cial). Desde que hay unidad, ya no hay separabilidad (doct.
art. 1039, Código Civil), y si hay separabilidad, ya no hay, en
rectos términos, "destino mixto".
2. La imperatividad
La imperatividad de la norma sobre plazos mínimos de la
L.U. se establece en los siguientes términos: "Los contratos que
se celebren por términos menores serán considerados como for-
mulados por los plazos mínimos precedentemente fijados".
Esa imperatividad es invocable por ambas partes.
A. Hay en esto, una diferencia con el art. 1507, Código
Civil.
No se trata solo de que los plazos sean distintos. Sino
que difiere el régimen adoptado por el legislador para su
invocabilidad.
a) En el art. 1507 los plazos mínimos son a favor del loca-
tario; en el lenguaje del Código, el inquilino disfruta de una
"opción", de la que puede hacer uso o no.
b) En cambio, en el art. 2 L.U. se trata de plazos que ri-

gen tanto para el locatario como para el locador. Cualquiera
de los dos puede invocar el plazo mínimo que corresponda.
Los plazos del art. 2 L.U. no constituyen un "beneficio"
para el locatario.
Se ha pretendido mantener la idea de "beneficio", razo-
nando que así se explica el art. 8 L.U. que otorga al locatario
la facultad rescisoria, transcurridos seis meses4.
Pero, dejando a un lado el hecho de que el art. 8 se circuns-
cribe a las locaciones destinadas a vivienda, y dejando a un
lado, también, el hecho de que por lo menos habría seis meses
mínimos de invocabilidad por ambas partes, para rechazar la
idea de "beneficio", basta con esta consideración: el locatario
podrá rescindir, pero indemnizando (infra, §115, IV).
B. Partiendo de esa diferencia de régimen, podemos dar
respuesta al siguiente interrogante: ¿Se aplican a las loca-
ciones de la L.U. las causales de cesación del derecho a invo-
car el plazo mínimo que establece el art. 1507, Código Civil?
Hay quienes contestan afirmativamente5.
Nosotros nos pronunciamos por la negativa:
a) Las causales de cesación que enumera el art. 1507, Có-
digo Civil, en su cuarto apartado, se refieren a los plazos
"del primer apartado de este artículo".
Los plazos del art. 2 L.U. no son los plazos "del primer
apartado"; para que asumieran ese papel, habría que admi-
tir que el art. 1507 del Código Civil ha quedado modificado,
tesis que hemos rechazado (supra, aquí, sub I), pero aun así
surgiría el obstáculo del que inmediatamente hablamos.
b) Las causales de cesación del art. 1507, Código Civil, son
causales referidas al "beneficio" concedido al locatario, y en el
art. 2 L.U., como lo hemos puntualizado, no hay tal beneficio.
c) Con lo dicho, no pretendemos, desde luego, que puedan
quedar impunes las violaciones contractuales. Sostenemos,
simplemente, que los problemas que se planteen, se resolve-
4 Riccio, op. cit., pág. 22. En contra de la opinión de Riccio: Rinessi, op. cit.,
págs. 163/4.
5 Flah Smayevsky, op. cit., pág. 21.
rán, prescindiendo de las causales del art. 1507 y acudiendo

a las reglas generales.
3. Los contratos abarcados

El precepto sobre plazos mínimos se aplica "a los contratos
que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley".
A. La ley no pretendió abarcar a los contratos celebrados
con anterioridad a su entrada en vigencia. No es aquí el caso
de invocar la doctrina de la aplicación inmediata de las leyes
imperativas (art. 3, Código Civil), porque la L.U. ha sido
expresa: "a los contratos que se celebren a partir de la vigen-
cia de la presente ley". Los contratos anteriores permanecen
sujetos al régimen pasado, porque no hay una ley nueva que
pretenda su aplicación a "las consecuencias de las relaciones
y situaciones jurídicas existentes".
Discrepamos, por lo tanto, con quienes, para alguna hipó-
tesis de contratos anteriores, sostienen la aplicación inme-
diata de los plazos mínimos de la L.U.6
En sí, la discrepancia pareciera carecer ya de interés,
pues dado el tiempo transcurrido desde la sanción de la ley
23.091, se apliquen o no los plazos mínimos a las contrata-
ciones anteriores, igualmente estarán con término vencido.
Pero el interés puede surgir según qué sea lo que se entien-
da por "contrato", aspecto éste del que pasamos a ocuparnos
de inmediato.
B. En el sentido del art. 2 L.U. "contrato" es el acuerdo
que sirve de inicio a la relación locativa.
a) Al examinar el art. 1 L.U. (supra, §112, III) señalamos
que en el léxico legal, se distingue entre los contratos de lo-
cación, y sus modificaciones y prórrogas.
A una modificación, a una prórroga, se llega por acuerdos
que técnicamente son "contratos" en el sentido del art. 1137,
Código Civil, pero en el léxico de la L.U. no se llama "contra-
tos" a los negocios de modificación y de prórroga, y el voca-
6 Rinessi, op. cit., págs. 145 y 160, con referencia al contrato no instrumentado
en curso de ejecución, dando como razón que "no hay certeza con respecto a la ini-
ciación de la relación y al plazo".
blo se reserva para designar elípticamente al contrato gene-

rador de las relaciones locativas.
De allí, que, v.g. una prórroga puede ser por un tiempo in-
ferior al plazo mínimo.
b) Un problema particular presentan los contratos de lo-
cación sucesivos.
Si entre ambos hay solución de continuidad en cuanto a
la ocupación, y se da un interregno de no ocupación, nulla
quaestio: el nuevo contrato de locación nada tiene que hacer
con el anterior, entra directamente en la preceptiva legal en
punto a plazos mínimos.
Pero ¿quid si no hay solución de continuidad en la ocupa-
ción? Si Secundus que era inquilino de Primus, vencido el pri-
mer contrato, continuó en la ocupación, ahora por un nuevo
contrato, ¿se aplicará a éste el requisito del plazo mínimo?
Para los plazos del art. 1507 C. Civ. hubo pronunciamien-
tos en el sentido de que solo se aplicaban al contrato inicial,
no a los sucesivos7. Creemos que igual regla debe aplicarse a
los plazos del art. 2 L.U.; no es aquí el caso de recordar la di-
ferencia que media entre el régimen del art. 1507, Código
Civil, y el del art. 2 L.U., sino el de tener presente que la ra-
zón de la L.U. parte de la idea de una ocupación mínima pa-
ra satisfacer el destino de la locación, visualizado por ambas
partes, por lo que, satisfecho ese mínimo, todo el tiempo que
corra después, es, por así decirlo, complementario, y, desde
el punto de vista práctico, no se distingue del que adviene a
raíz de una prórroga, la que, como hemos visto, no queda su-
jeta a plazo mínimo alguno.
III. Contrataciones excluidas del régimen de plazos mínimos
Por el segundo apartado del art. 2 L.U.: "Quedan exclui-

dos del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se
refiere la presente ley..."
7 "Zilvanovich de Kadish, Martha c. Beidichevsky, Luis", citado por Flah Sma-

yevsky, op. cit., pág. 26.
1. Principio
Los casos excluidos van luego enunciados en cinco incisos.
a) Hay quienes agrupan esos cinco casos en dos clases:
unos entran en la categoría de locaciones, y otros en la de
contratos innominados. El interés de la distinción radica en
que frente a los casos que constituyen locaciones, se afirma
que su exclusión es solo respecto al régimen de plazos, pero
no respecto al resto del régimen, en tanto que frente a los
casos que caen en lo innominado, la exclusión es con rela-
ción a todo el régimen de la L.U.8
Nosotros rechazamos esa división en dos categorías, y
sostenemos que todos los casos de los cinco incisos, son de lo-
cación en sentido técnico. No hay ningún caso de los allí
enumerados que constituya un contrato innominado. De-
mostraremos este aserto al hablar del inciso c, que es donde
más agudamente se presenta el problema.
En todos los casos de los cinco incisos, la exclusión es úni-
camente respecto a la regla sobre el plazo mínimo. En lo de-
más, caen en el régimen de la L.U.
b) Excluidos estos contratos de los plazos mínimos de la
L.U. caen, en cuanto al tema, en su caso, dentro de las pre-
visiones del art. 1507, Código Civil. En la medida en que en-
tren en el concepto de locación de "casas, departamentos o
piezas destinadas a la habitación, comercio o industria" que-
dan abarcados por el art. 1507, Código Civil.
2. Instrumentación
Las contrataciones de los cinco incisos que luego exami-
naremos están excluidas del régimen del plazo mínimo de la
L.U. Pero caen en el resto de sus previsiones.
Por lo tanto, deben "formalizarse por escrito": art. 1 L.U.
Cuando uno de estos contratos no ha sido "celebrado por
escrito" se plantea un delicado problema que se torna agudo
en el caso de las locaciones con fines de turismo.
a) Prescindamos mojnentáneamente de las locaciones

destinadas a turismo, y enfrentemos el problema para los

otros cuatro casos.
El problema se presenta así: estas locaciones, excluidas
del régimen del plazo mínimo (art. 2 L.U.) en razón de sus
subtipos, pareciera que si no han sido celebradas por escrito,
entran en el régimen por defectos de prueba, a tenor del art.
1 L.U. Excluidas por un texto, quedarían incluidas por el
otro; saliendo por la puerta del art. 2 L.U., entrarían por la
ventana del art. 1 L.U.
De ser esto así, habría que concluir que, entre los requisi-
tos de la exclusión, con carácter genérico y común, aunque
no esté expresamente dicho, figura éste: que se trate de con-
tratos instrumentados.
Pero no creemos que tal sea la interpretación correcta. Lo
sería, inevitablemente si se sostuviera que el art. 1 en su
referencia al plazo "mínimo fijado en esta ley" fuera aplica-
ble a los contratos excluidos del régimen del plazo... Pero ya
hemos visto que esto no es así (supra, §112, II, IV, A).
b) Y vengamos ahora al caso de las locaciones destinadas a
turismo que no sean celebradas por escrito. Aquí —de adop-
tarse para el art. 1 L.U. la interpretación que rechazamos—
el problema se agudizaría, pues esa tesis entraría en combi-
nación con lo normado por el art. 2 inc. b, L.U. según el cual,
cuando el plazo del alquiler supere los seis meses "se presu-
mirá que el contrato no es con fines de turismo". Se advierten
los efectos que derivarían de tal combinación: por aplicación
del art. 1 L.U., el contrato sería por dos años, con lo que auto-
máticamente tendría que presumirse que no es para fines de
turismo. Si todavía se pretende, como pretenden algunos, que
la presunción del art. 2 inc. b, L.U. esjuris et de jure, es fácil
ver a dónde conducirá esa combinación.
Ello ha llevado a algunos, a incluir entre los requisitos del
subtipo "locación para turismo" el de la redacción por escrito9.
No compartimos esa tesis, y no la compartimos, por dos
razones:
Una: nosotros partimos de la base de que la prescripción
9 Comp. Riccio, Locaciones urbanas, pág. 26.

relativa al plazo, que contiene el art. 1 L.U., no se aplica a

las locaciones excluidas del régimen del plazo.
Dos: estimamos que la presunción que emerge de un pla-
zo superior a seis meses (estatuida por el art. 2, inc. b, in fi-
ne, L.U.) esjuris tantum. De allí que, aunque no se aceptara
la interpretación que hemos dado al art. 1 L.U., no por ello
se derivaría que el subtipo "locación para turismo", deje de
ser tal porque no haya redacción por escrito.
3. Los casos
Pasamos a examinarlos en los apartados siguientes.
IV. El inciso "a": sedes de embajadas y otros

En este inciso, se contemplan, como excluidas, las contra-
taciones "para sedes de embajadas, consulados y organismos
internacionales, así como también las destinadas a personal
diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos
internacionales".
Se ha dicho que la interpretación de la norma debe verifi-
carse con criterio amplio10.
Nosotros pensamos que corresponde hacer un distingo:
a) Tenemos, en primer lugar, el caso de las locaciones "para
sede de embajadas, consulados y organismos internacionales".
Aquí, una interpretación amplia, en cuanto a lo que se en-
tienda por "sede" es correcta. No es lo geográfico, sino el tipo
de actividad el decisivo. Así, v. g. una embajada puede desa-
rrollar todas sus actividades, teniendo como asiento de ellas
un solo inmueble, pero puede distribuirlas también en varios
inmuebles, y no se dirá que "sede" de la embajada es donde
está la oficina del embajador, sino que la sede, en sentido lo-
cativo, se encuentra distribuida en varios lugares. El Estado
extranjero, el organismo internacional, está presente en
cuanto a la actividad propia de una sede, en todos ellos.
Por "organismo internacional" debe entenderse el recono-
cido por nuestro país en tal carácter11.

11 Pierre, op. cit., pág. 194.
b) Tenemos, en segundo lugar, el caso de las locaciones

"destinadas a personal diplomático y consular o pertenecien-
tes a dichos organismos".
Aquí, una interpretación amplia que contemple al personal
"de tales organismos sea de la categoría que fuere"12 nos pare-
ce que ofrece sus riesgos, y va más allá del espíritu de la ley.
Nos parece que aquí caben dos limitaciones:
Una, es respecto a la parte contractual. La L.U. no ha di-
cho "convenidas por el personal", sino que habla de "contra-
taciones... destinadas a personal", dando a entender que se
trata de contrataciones convenidas por la embajada, consu-
lado, organismo internacional, con destino a su personal.
Las contrataciones que verifica directamente el personal, no
quedan excluidas13.
Otra, es respecto a las personas destinatarias. Para las
embajadas, la ley no ha dicho "al personal de la embaja-
da", sino al "personal diplomático", y así, v.g. un ordenan-
za es personal de la embajada, pero no personal diplomáti-
co; el personal de la embajada se define, no por la perte-
nencia al organismo, sino porque la actividad que cumple
sea la específica del organismo. Dígase lo mismo del per-
sonal "consular", y siguiendo la misma línea de razona-
miento, del de los organismos internacionales. Del caso lí-
mite con el que hemos ejemplificado (ordenanza) podemos
ascender a otras categorías sin llegar todavía a lo que es
el "personal" de la L.U.; no es personal de la L.U. el em-
pleado que cumple tareas instrumentales (como escribir a
12 Rinessi, loe. cit.

13 Pierre, op. cit., pág. 194 se pregunta: "¿por qué razón a un funcionario de
embajada o consulado se le impedirá firmar, por ejemplo, un contrato de 18 meses,
cuando ése ha sido el lapso que su país le ha encomendado su trabajo o gestión an-
te el nuestro so pretexto de que la ley es de orden público? Contestamos: por la mis-
ma razón (por no decir sin razón) por la cual la ley no lo permite a cualquier otra
persona que solo necesite un contrato por 18 meses, de lo cual es posible dar múlti-
ples ejemplos, incluso paralelos a los del funcionario de embajada (v.g. contratados
por una empresa cualquiera, por un plazo de 18 meses, por no hablar de diputados
de una provincia, a los que les quepa completar una representación solo por diecio-
cho meses...). Las leyes que limitan la autonomía de la voluntad, tienen el inconve-
niente de no plegarse cómodamente a las particularidades del caso...
máquina). Solo integra el personal de la L.U. quien cum-

ple tareas que caracterizan al organismo en cuanto tal, di-
ferenciándolo de cualquier otro organismo.
V. Inciso "b": con fines de turismo
Excluidas del plazo mínimo, están también: "Las locacio-

nes de vivienda con muebles que se arrienden con fines de
turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo
del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el con-
trato no es con fines de turismo".
La L.U. exige cuatro requisitos (vivienda, con muebles, fi-
nes de turismo, zona apta para turismo), y postula una pre-
sunción.
1. La presunción
Comencemos con el análisis de la presunción, para ir des-
cartando problemas.
Si el plazo del alquiler (rectius: la duración de la locación)
excede de seis meses "se presumirá que el contrato no es con
fines de turismo".
A. La ley 16.739 además del destino de turismo, exigía,
como requisito de la exclusión (en ella: exclusión de la pró-
rroga que disponía) el concebido en los siguientes términos:
"siempre que no exceda de un año ni se renueve en forma
continuada".
Se ha querido dar el texto de la L.U. una lectura similar,
con la modificación de que el plazo máximo, en lugar de un
año, sería ahora, de seis meses 14 .
Pero compárese el abismo de redacción: en la ley 16.739
se trataba de un requisito15; en la L.U. que rige, de una pre-
sunción. Porque en la ley 16.739 estábamos ante un requisi-
to, la consecuencia era que no se negaba que una locación
por un plazo mayor siguiera siendo de turismo, y simple-
14 Comp.: Rinessi, op. cit, pág. 176.

15 Sobre éste: Ibarlucea, Régimen de locaciones urbanos-Ley 16.739, pág. 27.
mente se la dejaba de excluir de la prórroga. En la L.U. se

niega que sea de turismo, por la vía de una presunción, y, co-
mo consecuencia, se la deja de excluir del plazo mínimo.
Al interpretar la L.U. es preferible, por ello, descargarse
de la influencia que se pretende dar, en este aspecto, a la ju-
risprudencia formada en torno a la ley 16.739...
B. Entrando de lleno al examen de la presunción de la
L.U., ¿esjuris et de jure ojuris tantum?
Si fuera juris et de jure, por otro camino, retornaríamos al
antecedente de la ley 16.739. Pero adoptar la tesis de la pre-
sunción juris et de jure, sería irrazonable...
Supongamos que se pactó una locación con fines de turis-
mo, por un plazo de siete meses. Todas las pruebas conducen
a que ésa fue la finalidad real, que no hubo burla alguna de
la ley. ¿En aras de qué principio se desoiría a la voluntad
contractual, a la realidad, erigiendo una presunción juris et
de jure, cuando la letra permite visualizar a la presunción
como juris tantuml Si la ley hubiera querido el resultado al
que se quiere llegar, no habría consagrado una presunción,
sino directamente establecido un requisito, del tipo previsto
en la ley 16.739.
2. El requisito de la zona apta para turismo

Con el mismo ánimo de ir descargándonos de problemas,
y de sentar la técnica de nuestra interpretación, pasemos a
hablar del último de los cuatro requisitos que menta el texto
sub examen: que la locación sea en zona apta para turismo...
Para un sector de la doctrina, puede prescindirse de este
requisito cuando de las demás circunstancias surge la finali-
dad de turismo16.
No surge eso de la letra de la ley, que enuncia a los cuatro
requisitos como conjuntos. En particular, constituye un re-
quisito ineludible, el de la zona apta para turismo.
A. Aquí, los antecedentes nos suministran lo que estima-
mos una valiosa confirmación:
16 Rinessi. op. cit., pág. 175.

468 §114. P l a z o s de d u r a c i ó n
a) La ley 14.821 tuvo un ajetreado trámite legislativo.

El texto del art. 3 inc. e, que aprobó el Senado, y que en
definitiva fue convertido en ley, por su insistencia como Cá-
mara originaria, fue éste: "Las locaciones de inmuebles du-
rante temporadas de descanso, o con propósitos de turismo o
vacaciones, siempre que así se hiciera constar por escrito en
los respectivos contratos, que dichos inmuebles estén en zo-
na de turismo y que sus particulares características supon-
gan tal afectación".
El texto propuesto por la Cámara de Diputados, decía, en
cambio: "siempre que así se hiciera constar por escrito en los
respectivos contratos o que dichos inmuebles estén en zonas
de turismo o que sus particulares características supongan
tal afectación" 1 '.
Nótese la gran diferencia que hubo entre el "y" conjuntivo
y el "o" alternativo.
b) Recién con la ley 15.775 (art. 3 inc. e) lo que la Cámara
de Diputados había querido en aquel ajetreado trámite de la
ley 14.821, adquiere carácter normativo. Lo de "zona de tu-
rismo" deja de ser un requisito normativo ineludible 18 .
La fórmula empleada es: "o que dichos inmuebles estén
en zonas de turismo".
c) La ley 16.739 continúa con el uso del "o" alternativo: "o
que, estando los inmuebles en zona de turismo" 1 9 .
d) La ley 18.880 suprime la mención. Ya no aparece como
requisito conjunto (como era en la ley 14.821) ni tampoco co-
17 El resumen del trámite legislativo, y el texto de la sanción de la Cámara de

Diputados pueden verse en Anales de Legislación Argentina, en nota a la lev
14.821.
18 Serantes Peña-Clavell Borras (La locación urbana, ley 15.775) señalan que
la ley 15.775 "sigue en su estructura y redacción a la anterior ley 14.821, hasta el
punto de que se podría interpretar que poco es lo que se ha modificado", aclarando
que la "realidad es, no obstante, muy diferente, puesto que unas pequeñas modifi-
caciones cambian fundamentalmente el régimen de emergencia", y dando como
ejemplo de ello, las locaciones para turismo, donde "no se exige, a la vez, que este
destino se haga constar por escrito, que el inmueble esté en zona de turismo y que
sus particulares características supongan tal afectación; sino que puede faltar al-
guna de estas exigencias" (op. cit., págs. 45 y 53).
19 Sobre el carácter alternativo de este requisito, comp. Ibarlucea, loe. cit.
§114. P l a z o s de duración 469
mo requisito alternativo (sistema de las leyes 15.775 y

16.739)20.
Tampoco figuró el requisito en la ley 20.62521. Y tampoco
enlaley21.342 2 2 .
e) Pero la mención a la zona de turismo reaparece en la
ley 23.091, es decir en la L.U...
B. Con semejante historial, la voluntad de la ley es clara:
la que resulta de su letra, donde el requisito de "zonas aptas
para su destino" es un requisito conjunto con los otros que el
texto menta.
Para que fuera un requisito del cual pudiera prescindirse,
hubiera sido preciso que se empleara el "o", colocándolo en
alternatividad con algún otro requisito. Pero aquí, ni se em-
plea el "o", ni se menciona cuál sería el otro requisito en al-
ternatividad.
Es verdad que, como requisito en alternatividad, se ha
pretendido introducir el de que la locación conste por escrito,
indicándose allí el destino. Pero lo de "escrito" no está en la
ley y la interpretación que se propicia, en definitiva, implica
un retorno a la ley 16.739 que está derogada. Que alguna
jurisprudencia, por una inercia de arrastre, pueda llegar a
compartir esa tesis, es una cosa, y otra muy distinta que tal
jurisprudencia sea ajustada a la L.U.
Pero a esta altura del análisis, y habiendo fijado la única
20 Suárez (Nuevo régimen de Imaciones urbana*, Ley 18.880, pág. 38) estimó
razonable "la no referencia a la ubicación de los inmuebles". Alvarez Alonso (Arren-
damientos urbanos, ley 18.880, pág. 97) pensó, por el contrario que la síntesis de la
ley 16.739 era la "afortunada".
21 Sin embargo, comp. lo que Rinessi en su anterior obra Alquiler de inmuebles
urbanos-Ley 20.625, pág. 50, parece sugerir al mentar jurisprudencia sobre "zona
de definido turismo".
22 Alvarez Alonso (Arrendamientos urbanos, ley 21.342, pág. 154) mantiene su
aplauso a la "afortunada síntesis" de la ley 16.739 (véase, aquí, nota 20). Prat (El
actual régimen de las locaciones urbanas, ley 21.342, pág. 120) se refiere a la zona,
como una de las pautas para determinar la verosimilitud del contrato. Clavell Bo-
rras (La locación urbana, ley 21.342, pág. 91) se limita a decir que en lo esencial la
ley 21.342 "sigue las leyes anteriores", sin referirse específicamente al tema de la
zona apta. Arias (Normas regulatorias de las locaciones urbanas, ley 21.342, págs.
82/3) parece dar valor al tema de la zona.
interpretación que a nuestro juicio cabe, corresponde pre-

guntarnos: esa decisión de la ley ¿es constitucional?
Por las razones que daremos (infra, aquí, sub 6) nos pro-
nunciamos por la inconstitucionalidad.
3. El requisito de que el destino sea para "vivienda"

El texto sub examen habla de locaciones de "vivienda".
En principio, pareciera innecesario detenerse en este re-
quisito, que pareciera caerse de maduro, pues para que una
locación sea con fines de turismo, ¡debe ser de "vivienda"!
Sin embargo, conviene recordarlo, para alejar cualquier
especulación respecto a las locaciones de destino mixto,
porque podemos imaginarnos una locación con fines de tu-
rismo, en que para costearse los gastos de turismo se de-
sarrolle simultáneamente una actividad accesoria v.g. de
atención médica. Desde que hay un destino mixto, ya no
cabe hablar de locación de "vivienda" en el sentido del in-
ciso sub examen.
¿Es ello constitucional? Nuevamente contestamos que no
(infra, aquí, sub 6).
4. El requisito de que la locación sea con muebles

Según la letra de la ley, si la vivienda es sin muebles, es-
capa a la exclusión y cae en el régimen del plazo mínimo,
por más que tenga fines de turismo, esté en zona apta, y por
más, incluso, que sea por un tiempo inferior a seis meses
(con lo cual hacemos abstracción del tema de si la regla so-
bre los seis meses constituye una presunción juris et de jure
ojuris tantum).
Pero un sector de la doctrina enseña que el requisito del
mobiliario "es un aspecto configurativo del destino" y que "no
es fundamental si la finalidad surge de otros elementos"23.
Por esta vía, lo único que quedaría de la letra, sería lo de
"con fines de turismo", ya que lo de los muebles y lo de la ap-
titud de la zona, quedarían solo como indicativo de la finali-
dad turística...
23 Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pág. 175.

Nosotros entendemos que la redacción del texto rechaza

esa interpretación. Así como nada hay en ella que permita
que lo de "zonas de turismo" sea un requisito alternativo,
nada tampoco hay que permita que lo de "con muebles" sea
alternativo de otras circunstancias.
¿Es ello constitucional? Contestamos que no (infra, aquí,
sub 6).
5. El requisito de la finalidad de turismo

El inciso sub examen exige que la locación sea "con fines
de turismo".
A. En textos anteriores se contemplaban otras hipótesis,
con redacciones diversas. La mención de las "temporadas de
descanso" estaba en el decreto 2186/57 como algo distinto de
"con propósitos de turismo". En la ley 14.821 aparece un
quid presentado como distinto de las temporadas de descan-
so, y el propósito de turismo: las vacaciones. Esa trilogía,
con v a r i a n t e s de redacción, fue la de las leves 15.775,
16.739, 18.880, 20.625.
La ley 21.342 <art. 2, inc. f) presentó ya una notable dife-
rencia de redacción: "Las locaciones de temporada con fines
de vacaciones, de turismo y, en general, las locaciones que
tengan un objeto... de carácter transitorio...". En ella, "loca-
ciones de temporada" era una expresión genérica, abarcati-
va de la para vacaciones y para turismo. Se incluían, ade-
más, otras locaciones de carácter transitorio.
B. Con tales antecedentes, pues la L.U. tiene otra redac-
ción, se plantean los siguientes problemas:
a) La L.LI. solo habla de "fines de turismo". Un sector de
la doctrina, recordando la trilogía descanso-turismo-vacacio-
n e s , e n s e ñ a que la p a l a b r a " t u r i s m o " p e r m i t e que se
incluyan los otros dos fines24.
Nos enfrentamos ante el fantasma de las palabras. El sig-
nificado de una palabra puede ser distinto en una ley de lo
que es en otra.
24 Rinossi, op. cil., pág. 176, citando a Riccio, Locaciones urbanas, pág. 27.
La trilogía empleada en leyes anteriores (descanso-turis-

mo-vacaciones) sirve, por comparación, para plantearnos el
problema. Pero no es suficiente para resolverlo, porque hay
que atender al sistema y razón de cada ley.
Veamos primero las relaciones que median entre "turis-
mo" y "vacaciones". Que uno puede tomarse vacaciones sin
hacer "turismo" es por demás evidente (por ejemplo, quedán-
dose en su casa) e incluso posible locar un inmueble para to-
marse vacaciones en forma, sin hacer "turismo" (v.g. locar en
la misma ciudad una casa con jardín para salir del ambiente
"asfixiante" de vivir en esas colmenas que son los departa-
mentos). Y es también imaginable que se pueda hacer "tu-
rismo" sin tomarse "vacaciones", cuando se combinan los ne-
gocios con el placer (al modo de aquellos antiguos trovadores
que iban de castillo en castillo). De esa reflexión podemos
deducir tres casos: vacaciones sin turismo, turismo con vaca-
ciones y turismo sin vacaciones. Las vacaciones sin turismo
no entran en la letra de la ley; el turismo con vacaciones, en-
tra indudablemente, tanto más cuanto ése es el caso normal,
ya que en la generalidad de los casos, el que hace turismo,
se está tomando vacaciones de su diaria actividad; el turis-
mo sin vacaciones entra también en la previsión legal, con
tal de que la actividad no se desarrolle en el inmueble loca-
do, que debe tener destino de "vivienda" (supra, aquí, 2).
Y pasemos a hablar de las relaciones que median entre
turismo y descanso. Después de lo dicho sobre las "vacacio-
nes" cabe llegar a similar razonamiento, pareciéndonos que
carece de interés, aquí, entrar a sutiles distinciones entre el
"descanso" y las "vacaciones"...
Resumiendo: si la locación es con solo fines de descanso o
de vacaciones, sin que medie turismo, escapa al inciso sub
examen.
¿Es ello constitucional? Una vez más contestamos que no
(infra, aquí, sub 6).
b) La L.U. a diferencia de la ley 21.342, no incluye a las lo-
caciones con fines de turismo dentro de un género más amplio
que abarque también a las que tengan un objeto "de carácter
transitorio". ¿Quid de éstas? La respuesta nos parece por de-
más evidente: no entran en la letra del inciso sub examen.
¿Es ello constitucional? Otra vez contestamos que no (in-

fra, aquí, sub 6).
6. La inconstitucionalidad
En repetidas oportunidades (supra, aquí, 2, 3, 4, 5), al co-
mentar los requisitos exigidos por este inciso, hemos llegado
a una interpretación contraria a la que sustenta un sector
de la doctrina. Y acto seguido, habiendo fijado la interpreta-
ción que a nuestro juicio corresponde, hemos afirmado que
la norma es inconstitucional.
Debemos ponernos a cubierto de un eventual reproche,
pues partiendo de la base de que la declaración de inconstitu-
cionalidad es la última ratio, por lo que no procede pronun-
ciarla cuando es posible interpretar la norma de modo que no
conduzca a ella, podría preguntársenos por qué elegimos una
interpretación que conduce a la inconstitucionalidad.
Nuestra respuesta a ese eventual reproche es simple:
a) La regla según la cual no cabe declarar la inconstitu-
cionalidad de una norma cuando es posible darle una inter-
pretación que no conduzca a ese resultado, supone que ésta
última interpretación es posible.
Ahora bien: en todos los casos en los que nos hemos
apartado de la interpretación que cierto sector de la doctri-
na da al inciso sub examen, lo hemos hecho porque no nos
pareció posible esa otra interpretación. Para dar un ejemplo
gráfico, ni torturando el texto de la ley podemos suponer
que "turismo" sea una palabra que pueda abarcar las vaca-
ciones sin turismo.
b) Por otra parte, ¿a qué llevaría torturar la letra del inci-
so, para dar mayor amplitud a la exclusión, si por mucho
que se la torturara, quedarían situaciones que escaparían a
la exclusión y entrarían en el plazo mínimo, contra toda ra-
zón y contra toda justicia?
Para dar un ejemplo, ¿por qué no va a poderse alquilar
un local, sin muebles, para expendio de helados, en una zo-
na que no sea de turismo, por solo los meses de verano, y se
va a sujetar el contrato al plazo mínimo de tres años?
Nosotros pensamos que siempre que del análisis del con-
trato resulte claramente que el interés previsto por las partes
queda satisfecho con un plazo inferior al mínimo, sería irrazo-

nable (y lo irrazonable es inconstitucional) pretender que lue-
go cualquiera de ellas pudiera sublevarse contra el acuerdo.
VI. Inciso "c": para guarda
Según el inciso c del art. 2 L.U., quedan excluidas del pla-

zo mínimo legal, "las ocupaciones de espacios destinados a
la guarda de animales, vehículos u otros objetos, y los gara-
jes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a
vivienda u otros fines, y que hubieren sido locados, por sepa-
rado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u
otros objetos".
La letra del texto es improlija; se encuentra cargada de
historia, y a través de ella, de afirmaciones doctrinarias y de
decisiones jurisprudenciales que tornan realmente difícil
una exégesis del mismo, volcada en forma medianamente di-
dáctica.
1. La improlijidad del texto

Convengamos en que, para una ley de locaciones urba-
nas, la improlijidad no es un pecado nuevo; casi parece una
tradición a la que se aferra el legislador que, habiendo incu-
rrido ab-initio en el grave pecado de inconstitucionalidad
cuando surgió esta costumbre de dictar leyes de locaciones
urbanas, bien poco podía preocuparse de ser, por lo menos
"prolijamente" inconstitucional, tanto más cuando, general-
mente, actuaba sobre la marcha. Pero digamos, también,
que, ya a esta altura, por lo menos para este inciso, podría
haber tomado un poco más de cuidado en la redacción.
El origen literal de este texto se encuentra en el art. 2
inc. f del decreto 2186/57, que, con algunas variantes pasa a
los regímenes posteriores, hasta llegar a la L.U.25
25 He aquí los textos:

1. Decreto 2186/57 (art. 2, inc. f): "Las locaciones de espacios o lugares destinados
a la guarda de vehículos, animales u otros objetos, celebrados entre quien detenta di-
chos espacios o lugares y las personas que con él hayan contratado para la guarda de
Se habla en él de algo referido a "animales, vehículos u

otros objetos". Para simplificar, razonemos teniendo princi-
palmente en cuenta al caso de los vehículos que ha sido el
más ajetreado.
esos efectos, y los garajes que formen parte de un inmueble destinado a vivienda y
que hubiesen sido locados por separado a efectos de la guarda de vehículos".
2. Ley 14.821 (art. 3, inc. b): literalmente igual al anterior, salvo, que en lugar
de decir "Las locaciones de espacios" reza "Las ocupaciones de espacios".
3. Ley 15.775 (art. 3, inc. b): literalmente igual al de la ley 14.821, si se prescin-
de del reemplazo de algunas palabras por otras que vienen a decir, conceptualmen-
te, lo mismo (se reemplaza "quien detenta dichos espacios" por "quienes tienen di-
chos espacios", lo que supone, por un lado, el empleo del plural referido a los suje-
tos, y la utilización de "tienen" en lugar de "detentan").
4. Ley 16.739 (art. 3, inc. b): "Las ocupaciones de espacios o lugares destinados
a la guarda de animales, vehículos u otros objetos, concedidos por quienes tienen
dichos espacios o lugares a las personas que con ellos hayan tratado para la guarda
de esos efectos, y los garajes o espacios que forman parte de un inmueble destinado
a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados por separado al efecto de la
guarda de vehículos, animales u otros objetos". Prescindiendo del cambio de pala-
bras, adviértense aquí cuatro diferencias con el texto de la ley 15.775: a) Se especi-
fica que la "ocupación de espacios" contemplada, es la que se contrató "para la
guarda"; b) Respecto a la locación "por separado" se contemplan no solo los vehícu-
los, sino también los "animales u otros objetos"; c) Como consecuencia de que el tex-
to para la locación "por separado" no habla solo de "vehículos", a la mención de los
garajes se agrega la de "espacios" pero empleando una técnica terminológica que
trae sus problemas, como lo veremos en el texto al examinar la actual L.U.; d) Para
esa locación "por separado", se tienen en cuenta no solo los garajes que forman par-
te de un inmueble destinado a vivienda, sino también los garajes o espacios que in-
tegran los destinados a "otros fines". Comp. Ibarlucea, Nuevo régimen de locaciones
urbanas-Ley 16.739, pág. 24.
5. Ley 18.880 (art. 3, inc. b): "La locación de espacios o lugares destinados a la
guarda de animales u otros objetos y estacionamiento de vehículos". Aquí, la dife-
rencia de redacción con los textos anteriores es notable. Sin embargo Suárez (Nue-
vo régimen de locaciones urbanas-Ley 18.880, págs. 29/31) no parece extraer de allí
distinción alguna. Tampoco Alvarez Alonso (Arrendamientos urbanos-Exposición
General de la ley 18.880, págs. 85/8) quien por su obra anterior (Arrendamientos
urbanos-Análisis completo del decreto 2186/57, pág. 66), sin duda debía tener pre-
sente el tema, per*justo es decir que su actitud se explica ante la indignación que
manifiesta al ocuparse del caso de los garajes tal como fue enfocado dentro del sis-
tema de la ley 18.880. Comp. lo que de inmediato decimos sobre la ley 20.625.
6. Ley 20.625 (art. 3, inc. b): texto igual al de la ley 18.880. Sobre ambos, Rines-
si (Alquiler de inmuebles urbanos-Ley 20.625, págs. 35/7) quien apunta como nove-
dad respecto a los textos anteriores el de sustituir con "estacionamiento de vehícu-
los" el vocablo "garaje", estimando con Griffi y Lupi que la palabra "estacionamien-
to" es omnicomprensiva. Personalmente estimamos que las "novedades" que
aparecieron con la ley 18.880 son mayores, pero ya no es el caso de detenerse en el
examen de leyes que han perdido vigencia.
A. Fijémonos en la estructura del inciso. Visiblemente

contiene dos preceptos: por un lado el referido a "ocupacio-
nes de espacios o lugares", y por el otro, el que concierne a
los garajes y espacios... locados, por separado...
No es fácil reconducir ambos preceptos a un común géne-
ro, para, de allí, marcar las diferencias específicas.
a) En el primer precepto, no se menciona a los garajes, en
tanto que en el segundo, se guarda silencio sobre los luga-
res. Pero después de todo, ¿acaso los espacios no son lugares,
y los garajes (ediliciamente empleado el vocablo) no suponen
espacios o lugares?
b) En el primer precepto, el sujeto gramatical es 'las ocu-
paciones" (una conducta humana), en tanto que en el segun-
do, el sujeto gramatical es "los garajes y espacios". Pero am-
bos preceptos responden a un común encabezamiento donde
se habla de las "contrataciones a que se refiere la presente
ley", con lo que debe entenderse (según la tesis que susten-
taremos) las contrataciones (de la ley) para las ocupaciones,
las contrataciones de los garajes y espacios.
c) En ambos preceptos se habla de la "guarda", pero ¿qué
se entiende por "guarda"? Hay quienes ven allí, en ambos
preceptos, o por lo menos en el primero, la guarda propia del
contrato de depósito, lo que los lleva a pensar en el contrato
de garaje (infra, aquí, sub 2). Para nosotros, en ninguno de
los dos preceptos se trata de la "guarda" del depósito, sino
de un quid distinto, que es aparcamiento, ubicación26.
d) Si partimos de la distinción conceptual entre destino del
inmueble para guarda, destino del contrato para guarda, y
objeto de guarda del contrato27, a la derivada de la anfibología
de la palabra "guarda" podemos agregar otras dificultades.
26 Véase lo que más adelante decimos, en nota 28.

27 En buenos principios, corresponde distinguir entre lo que es el destino del in-
mueble, lo que es el destino de la locación, y lo que constituye el objeto del negocio.
1. El destino del inmueble, es algo que se predica objetivamente y a priori, te-
niendo en cuenta sus características. A priori, con solo verlo, podemos, v.g. decir de
un edificio que está destinado a vivienda, o a almacén, o a templo, etc. De hecho,
puede ocurrir que sea "traicionado" en su destino edilicio, y que en un edificio para
vivienda, se instale, v.g. un restorán con aspiraciones de dar ambiente "hogareño" o
que en lo que ediliciamente fue construido como templo, se instale (según se ha vis-
to en países impulsados por la irreligiosidad) un depósito de materiales. Pero el in-
§114. P l a z o s de d u r a c i ó n 477
En el primer precepto del inciso sub examen, la guarda es

gramaticalmente mentada como destino del espacio o lugar,
pues el vocablo "destinados" no concuerda con "ocupaciones"
(femenino) sino con "espacios o lugares" (masculino). En el
segundo precepto, en cambio, lo mentado como destino del
inmueble es cualquier fin distinto a la guarda, hablándose
de la guarda "a los efectos" de la locación, con lo que sobre-
viene la tentación de interpretar que lo de un fin distinto al
de la guarda alude al destino del inmueble, en tanto que "a
los efectos" concierne al objeto de guarda del contrato.
Pero en nuestra opinión, debe excluirse que esté aquí en
juego el concepto de "objeto de guarda del contrato", que es-
capa al objeto propio de la locación, dado el encabezamiento
("las contrataciones a que se refiere la presente ley"), con lo
que solo pueden estar en cuestión los otros dos conceptos:
destino del inmueble y destino del contrato. Y, por encima de
las anfibologías expresivas, lo que aquí decide es el destino
del contrato28.
B. Se advierte que la improlijidad del texto constituye, de
entrada, un obstáculo para la interpretación.
mueble, en cuanto cosa, seguirá clamando por su destino propio, mientras no expe-
rimente modificaciones físicas. Así, es en este sentido, que nosotros hemos inter-
pretado lo de "inmuebles destinados a vivienda" del art. 150 de la ley concursal
(supra, §20, III, 3, B).
Bajo este punto de vista, podemos hablar de inmuebles destinados a la guarda
de vehículos, entendiendo por tales, los que por sus características objetivas, es-
tructurales, edilicias, claman por este tipo de utilización.
2. El destino de la locación depende de la determinación contractual, y es algo
que atañe al tipo de uso o goce, como se ve del art. 1555, Código Civil. Y así, un in-
mueble ediliciamente destinado a vivienda, puede ser locado para otro destino. Se
advierte que "el destino de la locación" puede coincidir o no con el "destino del in-
mueble" (art. 1559, Código Civil). Otro tanto dígase del destino de la locación para
guarda, que puede o no coincidir con el destino edilicio del inmueble.
3. El objeto del contrato, entendiendo por tal los derechos sobre los que incide
puede ser variable, y consistir, entre otros, en la obligación de "guarda". Así por
ejemplo, el contrato de depósito (art. 2182, Código Civil) tiene por objeto una obli-
gación de guarda. Se pueden dar en depósito, inmuebles, incluso inmuebles edili-
ciamente destinados a la guarda, pero nadie confundiría los dos usos de la palabra
"guarda", porque del hecho de que un inmueble esté ediliciamente destinado a la
guarda, no resulta que esté destinado a ser guardado en depósito.
28 Pasamos a demostrarlo en esta nota, para no sobrecargar el texto.
1. En el segundo precepto, que habla de los garajes locados a los efectos de la
478 §114. P l a z o s de d u r a c i ó n
Navegando los comentaristas en medio de esa improliji-

dad, llegan a exposiciones, donde —a nuestro entender— re-
sulta difícil captar lo que realmente piensan.
2. El contrato de garaje
Del inciso sub examen resultan, para todos los casos que
menta, estas dos consecuencias: tales casos se encuentran
excluidos de la regla del plazo mínimo, pero abarcados por
las demás reglas de la L.U.
A. Un sector de la doctrina da por supuesto que el inciso
—respecto a los vehículos— se refiere al contrato de garaje,
al que conceptúa un contrato innominado que no es locación
y que participa de las características combinadas de depósi-
to, de locación de cosas y de locación de servicios.
Con ese punto de arranque, ese sector de la doctrina con-
ceptúa que estamos ante un caso, no solo de exclusión de la
regla del plazo mínimo (que es lo que literalmente preceptúa
el texto) sino también de exclusión de cualquier otra regla
de la L.U. (que es lo que literalmente no se preceptúa) 29 .
B. Otro sector de la doctrina formula un distingo.
Parte de la base de que el inciso sub examen contiene dos
preceptos: uno, referido a "las ocupaciones de espacios o lu-
gares" y otro concerniente a los "garajes o espacios". Es en el
guarda se exige simultáneamente que se trate de una cosa (aquí, un sector del in-
mueble) edüiciamente destinada a la guarda (en el sentido de aparcamiento, esta-
cionamiento, ubicación) y que el contrato tenga ese destino, por lo que no bastaría
que se loque un "garaje" (esto es, una cosa edüiciamente tal) si el destino de la loca-
ción es otro (v.g. un negocio de venta de cigarrillos); pero en el mismo precepto, al
lado de los garajes se menta a los espacios, genéricamente, despreocupándose del
destino objetivo de la cosa, y solo exigiendo el destino negocial, con lo que queda de-
mostrado que lo decisivo para la L.U. es no el destino del inmueble, sino el nego-
cial, coincida o no con aquél. 2. En cuanto al primer precepto, aunque el vocablo
"destinados" coincida gramaticalmente con "espacios o lugares", con lo que podría
pensarse que alude al destino objetivo de la cosa, la expresión "espacios o lugares"
es suficientemente anfibológica como para dar lugar a las dos menciones del segun-
do precepto ("garajes y espacios") que nos han conducido a concluir que lo decisivo
es el destino subjetivo, negocial, más acorde con el encabezamiento que habla de
"las contrataciones a que se refiere la presente ley".
29 Rinessi, Derecho ríe las locaciones urbanas (obra sobre la L.U.), pág. 177
(comp. su anterior obra con el mismo nombre, sobre la ley 20.625, págs. 35/7). Flah
Smayevsky, Alquileres, pág. 24.
primer precepto (precisamente el que no emplea la palabra

"garaje") donde ubica al contrato de garaje, llegando a las
mismas conclusiones de la tesis sub A; para el segundo pre-
cepto, admite la existencia de una locación30.
C. En lo que a nosotros respecta: el inciso sub examen con-
tiene dos preceptos, y ninguno de ellos regula el contrato de
garaje. Ambos se refieren a verdaderas locaciones, y porque
solo la locación está enjuego, ambos traen las dos consecuen-
cias que hemos mentado al comenzar este número: exclusión
del plazo mínimo, pero aplicación de las demás reglas.
Tal es lo que se verá, cuando examinemos de inmediato,
cada uno de los dos preceptos, comenzando con el segundo,
para ir despejando problemas.
3. El segundo precepto
Según lo anticipado, comencemos con el examen del se-
gundo precepto, dejando el del primero, para más adelante.
Por el segundo precepto: "Quedan excluidas del plazo mí-
nimo legal para las contrataciones a que se refiere la pre-
sente ley:... los garajes y espacios que formen parte de un in-
mueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran si-
do locados, por separado, a los efectos de la guarda de
animales, vehículos u otros objetos".
Por razones de simplicidad, circunscribámosnos al caso
de los vehículos.
Nada autoriza a pensar que se hable aquí del contrato de ga-
raje. La ley, por dos veces es explícita, pues habla de "las contra-
taciones a que se refiere la presente ley" (esto es, las locaciones
urbanas: art. 1 L.U.) y de garajes o espacios "locados". No es su-
ficiente para sembrar el equívoco el que se emplee la palabra
"garaje", pues es evidente que lo que ediliciamente es "garaje"
puede ser locado, y que se puede celebrar un contrato de "gara-
je" empleando inmuebles que ediliciamente no son "garaje".
Las particularidades que presenta esta locación, y que
hacen que la L.U. las excluya de la regla del plazo mínimo
(pero no de las demás reglas) son:
30 Comp. Riccio, Locaciones urbanas - Ley 23.091, págs. 28/30.

a) Que aquí, lo locado, es parte de un inmueble, parte de

un todo que globalmente está destinado a otros fines distin-
tos de los de preservar 31 , resguardar, aparcar, estacionar,
ubicar vehículos.
Lo locado es, v.g. el garaje que un inmueble para vivien-
das tiene, o un espacio abierto que forma parte de dicho in-'
mueble.
b) Que aquí, no se toma en locación por la misma perso-
na, el resto del inmueble, o si se lo toma en locación, se lo
hace por contrato "separado".
4. El primer precepto
Y vengamos ahora al examen del primer precepto: "Que-
dan excluidas del plazo mínimo legal para las contratacio-
nes a que se refiere la presente ley:... las ocupaciones de es-
pacios o lugares destinados a la guarda de... vehículos..."
Quienes parten de la base de que aquí queda contempla-
do el contrato de garaje, para acto seguido criticar a la ley,
so color de que, al no ser el contrato de garaje una locación,
no hace falta excluirlo del plazo mínimo, ya que está exclui-
do de todas las disposiciones, harían mejor abandonando la
base de su razonamiento, que es la que les trae la dificultad.
Porque, ¿por qué suponer que la ley está hablando de un
contrato que no es de locación, cuando ella misma afirma
que de locación está hablando? Y que está hablando de loca-
ción es indudable, atento al encabezamiento que contempla
"las contrataciones a que se refiere la presente ley" (esto es,
las locaciones urbanas: art. 1 L.U.). Que el inciso no sea un
modelo de prolijidad, es una cosa, y otra muy distinta que se
le atribuyan improlijidades que no contiene.
No son los contratos de garaje los aquí contemplados, si-
31 Empleamos el vocablo "preservar" (y luego, para desarrollar la idea, "res-

guardar", "aparcar", "estacionar", "ubicar") para eludir la anfibología del verbo
"guardar". "Guardar" es un verbo que se utiliza a propósito del contrato de depósito
pero cuando yo guardo uno de mis documentos en el cajón de mi escritorio, o mi
cortadora de pasto dentro de mi casa, o mi automóvil en el garaje de ella, no verifi-
co un depósito conmigo mismo, por más que en el lenguaje corriente se hable de de-
positar cosas en la propia morada.
no los de locación para ser empleada la cosa a los fines de

aparcamiento, ubicación32, de vehículos.
Suponed que todo un inmueble es destinado por el locador a
los fines de aparcamiento, y que celebra una pluralidad de lo-
caciones, atribuyendo un sitio determinado a cada locatario.
Suponed, incluso, que los sitios son cubiertos, de tal modo
que los vehículos quedan al abrigo de la intemperie. Pero
agregadle este dato: no dedica personal alguno, no contrae
obligación alguna de custodia, limitándose, a lo sumo, a po-
ner una cerradura o candado, al portón de entrada, y entre-
gando a cada locatario una llave.
¿Dónde puede verse allí un contrato de garaje?
VIL El inciso "d": puestos en mercados y ferias
Hay todo un historial que arranca con el decreto 2186/57,

sigue a través de las leyes 14.821, 15.775 y 16.739, para lle-
gar a la L.U.
Contra lo que se ha afirmado, no creemos que la doctrina
que se formó y la jurisprudencia que se sentó con los ante-
riores ordenamientos sea trasladable al actual. Es preferible
sacudirse el peso de esa doctrina y jurisprudencia, que, acer-
tadas o erradas, responden a otros textos.
l.El decreto 2186/57

Excluyó de la prórroga: "Las locaciones de fondos de co-
mercio o industrias en explotación, y las de inmuebles desti-
nados a esas actividades, siempre que el locador los hubiese
dado en arrendamiento, con sus instalaciones y accesorios
completos para funcionar de inmediato con los referidos fi-
nes" (art. 2, inc. c). Comentando este inciso se habló de una
locación de fondo de comercio33.
Y excluyó también: "Las locaciones de puestos en merca-
32 Sobre el porqué de que utilicemos palabras como "aparcamiento", "ubica-

ción", etc. véase, aquí, nota 31.
33 Alvarez Alonso, Arrendamientos urbanos - Análisis completo del decreto
2786/57, pág. 59.
dos y ferias de propiedad privada o pública, cuando la rela-

ción contractual incluya, además del uso del local, la presta-
ción de servicios esenciales para la explotación del negocio"
fart. 2, inc. e). Al comentar este inciso "e" se lo vinculó con el
"c"34, con lo que la locación de puestos en mercados y ferias
quedó implícitamente conceptualizada como una locación de
fondo de comercio.
Así arranca lo que estimamos una errada doctrina. Si no
fuera por el influjo que, por vía de arrastre, trae para la in-
terpretación de la L.U., no nos detendríamos en exponer
cuál debió ser la correcta interpretación del decreto 2186/57,
en los dos textos transcriptos.
a) El inciso c, hablaba, sí, de locación de fondos de comer-
cio;J'5, pero no se reducía a eso, pues en su segunda parte
avanzaba sobre una hipótesis distinta, donde no se mentaba
nada de lo inmaterial que integra un fondo de comercio.
b) El inciso e, a propósito de los puestos en mercados y fe-
rias, tampoco se refería a fondos de comercio. Realmente si a
eso se hubiera referido, hubiera sido sobreabundante, al que-
dar absorbido por la genérica previsión de la primera parte
del inciso c, y, en principio, pese a la improlijidad caracterís-
tica de las leyes locativas, no es de esperar una tan próxima
e inútil reiteración. Marcaba una hipótesis distinta de las
dos del inciso c, como se advierte de su directa lectura.
2. La ley 14.821
Su art. 3, inc. d, reproduce, literalmente, el art. 2, inc. 3
del decreto 2186/57, pero funcionando ya, no meramente co-
mo exclusión de la prórroga, sino como exclusión del régi-
men de la ley.
3. La ley 15.775
Su art. 3, inc. d, excluía de su régimen "Las locaciones de
puestos de mercados y ferias, de propiedad privada o estatal,
cuando además del uso del local comprenda la de todos los obje-
34 Aivarez Alonso, op. cit., pág, 65.

35 En nuestra opinión, en el régimen del Código Civil no hay "locación" de fon-
dos de comercio, sino contrato análogo a la locación (supra. §99, II, 9).
tos necesarios para la explotación del puesto, sin los cuales re-
sultaría de imposible cumplimiento la finalidad de la locación".
Este texto resulta ser un híbrido de los precedentes. Lite-
ralmente, parece directamente vinculado con el texto de la
ley 14.821, y, a través de él, con el inciso e del art. 2 del de-
creto 2186/57, pero conceptualmente se aproxima más al se-
gundo supuesto del inc. c del art. 2 de este último36.
4. Laley 16.739
Esta, ya no como exclusión del régimen, sino como exclu-
sión de la prórroga que dispuso, trajo (art. 3, inc. e), un texto
similar al de la ley 15.775, pero suprimiendo la expresión
"de propiedad privada o estatal" y la palabra "todos".
5. La locación urbana
La L.U. ahora como exclusión del plazo mínimo (pero no
de las otras reglas) se limita a hablar de "las locaciones de
puestos en mercados o ferias".
Ante esa redacción, y teniendo en cuenta los distintos ca-
sos que hemos presentado al relatar los antecedentes, pode-
mos preguntar por las siguientes situaciones:
A. Locación de la cosa llamada "puesto".
Gráficamente podemos compararla con la locación, con
destino comercial, de una pieza en una casa...
Estamos ante una locación en sentido técnico, que la L.U.
excluye del plazo mínimo (pero no de las otras reglas).
Y para esa exclusión solo exige que se trate de un puesto
"en mercados o en ferias".
No requiere:
a) Ni que se conceda además el uso de otros objetos...
36 En efecto: el texto de la ley 14.821 (como el del inciso e del art. 2 del decreto
2186/57) se refería a una hipótesis en la cual se incluyera "además del uso del lo-
cal, la prestación de servicios esenciales para la explotación del negocio". Pero el
"además" que exigió la ley 15.775, fue de "todos los objetos necesarios para la ex-
plotación... sin los cuales resultaría de imposible cumplimiento la finalidad de la
locación": esto último se compagina mejor con el segundo precepto del art. 2 inc. c
del decreto 2186/57, referido al arrendamiento de un inmueble "con sus instalacio-
nes y accesorios completos para funcionar de inmediato a los referidos fines", por-
que una cosa es que haya "además" servicios y otra que haya "además", objetos.
Concédase o no ese uso de otros objetos, estaremos ante

una locación excluida del plazo. Para decirlo con otras pala-
bras (que nos permita continuar con el símil de la pieza arren-
dada) no interesa que al puesto se lo alquile amueblado o no.
b) Ni que, además del uso del local, se pacte la prestación
de servicios esenciales.
B. Locación de fondo de comercio.
No estamos aquí ante una locación en sentido técnico, si-
no ante un contrato análogo a la locación.
No estamos ante un caso contemplado por la L.U., sino
ante un caso que escapa a la L.U.
La L.U. no lo contempla para excluirlo del plazo mínimo,
por la simple razón de que no lo contempla tampoco para in-
cluirlo en las restantes disposiciones.
VIII. El inciso "e": el Estado locatario
Quedan excluidas del plazo mínimo (pero no de las otras re-

glas): 'las locaciones en que los Estados nacional o provincial,
los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos".
Se ha dicho que hay una diferencia entre el Estado loca-
tario y el Estado locador.
Para el Estado locatario se dice que se sujeta a las reglas
comunes, y que la L.U. lo confirma, al prever expresamente
la hipótesis, presentando solo la particularidad de que queda
excluido de la regla del plazo mínimo. Pero, para el Estado
locador se afirma que, por la doctrina del art. 1502, Código
Civil, las relaciones que nacen se rigen por el Derecho Admi-
nistrativo "sean los bienes del dominio público o privado"37.
Respecto al Estado locador nosotros pensamos que hay
que distinguir según se trate de bienes del dominio público o
del dominio privado. Para los bienes del dominio público,
aceptamos que todo se rija por el Derecho Administrativo:
estamos ante un negocio jurídico que, técnicamente, no es
locación. Pero para los bienes del dominio privado, otra es la
doctrina que estimamos correcta (supra, §99, II, 6).
37 Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pág. 179.

§115. Locaciones destinadas a vivienda
I. Generalidades
Sobre las locaciones destinadas a vivienda, la L.U. trae

cuatro artículos que forman el capítulo 2.
Las disposiciones específicas no se reducen a esos textos,
pues ya en el capítulo 1, intitulado "Disposiciones generales"
las hay de este tipo (en el art. 2) y todo el capítulo 3 está
destinado a la promoción de las locaciones destinadas a vi-
vienda, a lo que cabe agregar varios preceptos del capítulo 4.
Con las remisiones o breves referencias que la materia
exija, y el examen detenido de algunas disposiciones, reuni-
remos, aquí, todos esos preceptos.
II. El precio y su pago
"El precio del arrendamiento deberá ser fijado en pagos

que correspondan a períodos mensuales" (art. 6 L.U.), no pu-
diendo "requerirse del locatario... el pago de alquileres anti-
cipados por períodos mayores de un mes" (art. 7 inc. a).
He aquí dos disposiciones que deben ser examinadas con-
juntamente.
1. La locación urbana ante los principios generales

Según los principios generales {supra, §5, VIII) las obliga-
ciones pueden ser objeto de dos clasificaciones desde el pun-
to de vista del tiempo del pago. Si se pregunta por la oportu-
nidad de su cumplimiento, o comienzo de él, cabe distinguir
según sean de ejecución inmediata o de ejecución diferida,
advirtiéndose que el diferimiento puede ser extenso o breve.
Si se pregunta por el tiempo que insume su cumplimiento,
podemos hablar de obligaciones de ejecución instantánea y
de duración, subdistinguiéndose las de duración según que
la ejecución sea continuada, periódica o escalonada.
486 §115. Locaciones destinadas a vivienda
Combinando esos criterios clasifícatorios de la teoría ge-

neral, obtenemos seis categorías: inmediata-continuada,
inmediata-periódica, inmediata-escalonada, diferida-conti-
nuada, diferida periódica y diferida escalonada. Pero para
la obligación de pagar el precio, ese número de seis combi-
naciones queda, de hecho, reducido a cuatro, ya que pode-
mos, a priori, despreocuparnos de dos de las combinaciones
imaginables para otras obligaciones: la de inmediata-conti-
nuada y la de diferida-continuada, pues, en los hechos, la
entrega de dinero es incompatible con un fluir constante e
ininterrumpido, sin solución alguna de continuidad y el
tiempo que se insume en "contar" el dinero, no es el tiempo
que se computa para la ejecución continuada, al no ser otra
cosa que el control del "fajo" que se entrega.
Quedan todavía cuatro combinaciones. Para las reglas ge-
nerales de la locación, ellas son posibles (art. 1197), y son
posibles, incluso para la L.U., si se trata de locaciones con
destino distinto al de vivienda. Pero para las con destino a
vivienda, la L.U. trae dos notables limitaciones, de las que
pasamos a ocuparnos.
2. La periodicidad vinculada
En la locación urbana para vivienda, el uso es algo conti-
nuo: el pago, en cambio, es discontinuo.
El art. 6 L.U. se dirige, en primer término, a determi-
nar cómo debe fijarse el precio: considerando lo continuo
(el uso) fraccionado en períodos mensuales, que necesa-
riamente serán tantos como los que quepan en el tiempo
total de uso convenido. Pactado, v.g., un tiempo de dos
años, la determinación se hace por mes, conceptuando
que los dos años comprenden veinticuatro meses. Como
todos los meses no tienen el mismo número de días, resul-
tará que bajo el nombre de "mes" se englobarán períodos
temporales que no serán exactamente iguales, pero ¡tanto
da!, y tan mes es el de treinta y un días como el de trein-
ta, como el de veintiocho o el de veintinueve (el febrero de
los años bisiestos).
Pero su real utilidad surge de otra dirección más concre-
ta, en la que el texto apunta a establecer cómo debe conve-
§115. Locaciones destinadas a vivienda 487
nirse que se pague el precio: por tantos períodos mensuales

como los que corresponden al tiempo total de uso convenido.
A. Debe haber una periodicidad: el pago debe convenirse
en períodos mensuales.
La L.U. no acepta:
a) Que se pacte el cumplimiento instantáneo de la obliga-
ción de pagar el precio; exige que la obligación de pagar el
precio sea pactada de duración.
b) Que se pacte cualquier tiempo de duración, pues solo
admite una duración periódica mensual; queda proscripta la
duración escalonada, y proscripta, incluso, la periódica si es
por períodos mayores (bimestres, años) o menores «quince-
nas, semanas, días) que el de meses.
B. Esa periodicidad debe ser vinculada a otra: el número
de períodos mensuales debe ser igual al número de fraccio-
nes continuas de uso que caben en el tiempo convenido.
La L.U. no se ha limitado a decir que el pago debe ser
"en" períodos mensuales (¿cuántos?) sino que ha exigido que
"correspondan" a períodos mensuales, indicando una vincu-
lación con otro cómputo, que, en el contexto del art. 6 L.U. es
el de los períodos mensuales de uso.
Y por ello, si veinticuatro son los períodos de uso, veinti-
cuatro han de ser, en principio1, los pagos.
3. Los pagos anticipados
Según el art. 7 L.U. "...no podrá requerirse del locata-
rio... el pago de alquileres anticipados por períodos mayores
de un mes".
1 No os necesario que los meses coincidan en su inicio y su fin con los de! ca-
lendario, pues va de suyo que si el uso debe comenzar v.g. el día 16 de un mes. y se
pacta un alquiler por dos años, esa coincidencia, pagando por meses del 16 al 16,
no se producirá, sin que quede afectada para nada la L.U. Y pues lo decisorio es el
espíritu y razón de la ley, nada impediría que, en el ejemplo, se conviniera que el
primer pago será por los días calendarios que faltan al primer mes, de modo que
los siguientes coincidan con el inicio y el fin de los meses del almanaque, y el ulti-
mo pago, en consecuencia, sea también por mes incompleto. Siguiendo con ese es-
píritu, tampoco es necesario que el tiempo total convenido sea divisible en un nú-
mero de meses completos; puede pactarse, v.g. una locación para vivienda, por dos
años y quince días.
La redacción del texto es improlija, pero lo que quiere de-

cir, se entiende: por cláusula contractual no puede exigirse
el pago de más de un mes de alquiler por un tiempo de uso
que no haya comenzado a correr2.
La L.U. que, en el art. 6, ha querido que los pagos sean
por períodos mensuales, no permite, en el art. 7, la anticipa-
ción sino por un período.
Pero:
a) No prohibe los pagos que deban verificarse durante el
curso de un período de uso, es decir, antes de que ese período
haya vencido. Lo de "anticipado" al ser una limitación, debe
interpretarse restrictivamente, aplicado a los períodos de
uso que ni siquiera han comenzado a correr.
El interés de la observación reside en esto: si al tiempo
del contrato se exige el pago de una mensualidad y además
que las distintas mensualidades se vayan pagando por mes
no vencido, no queda afectada la prohibición del art. 7.
b) Tampoco prohibe un diferimiento del pago por más de
un período de uso vencido. Si las partes así lo convienen, to-
dos los meses de pago pueden comenzar a correr incluso des-
pués de concluido el tiempo de uso total.
4. Sanción
La inobservancia de las prescripciones de la L.U. respecto
a lo que hemos denominado "periodicidad vinculada" (aquí,
sub 2) y a la regla sobre pagos anticipados (aquí sub 3), se
encuentra sancionada con la nulidad.
A. Para ir despejando problemas, comencemos primero
con el examen del carácter y de las consecuencias de la nuli-
dad por violación a la regla del art. 7 L.U. sobre pagos anti-
cipados.
El art, 7 L.U. es expreso: esa violación "facultará al loca-
2 He aquí las improlijidades de redacción a las que aludimos en el texto: 1. Lo

que está en juego no es el "requerir", sino el "contratar" el derecho de requerir. Si
el contrato no faculta al locatario a requerir, no podrá requerir ni siquiera por un
raes. 2. No se trata de "períodos mayores de un mes", letra que podría dar la idea
de que puede haber una pluralidad de períodos cada uno igual a un mes, sino di-
rectamente de un mes.
tario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en ex-

ceso, debidamente actualizadas".
a) Estamos ante un caso de nulidad parcial. No es nulo el
contrato, pues se prevé solo el reintegro del exceso, lo que
denota que el contrato pervive, con la cláusula modificada.
Esa nulidad es relativa, pronunciada en el interés del lo-
catario, pues es él quien resulta facultado por el texto.
b) La L.U. se ha colocado en la hipótesis de que el pago se
hubiera efectuado; si no se hubiera efectuado, el faculta-
miento se dirigiría a negarse a pagar en exceso3.
En otras palabras: la nulidad puede ser invocada por vía
de acción (para obtener el reintegro del exceso) o por vía de
excepción (para oponerse a pagar el exceso).
Invocada por vía de acción, a estar a la L.U., las sumas
en exceso deberán ser reintegradas "debidamente actualiza-
das". Esto de la actualización ha experimentado el impacto
de la Ley de Convertibilidad4.
En el texto no se mencionan expresamente los intereses,
pero nos parece que éstos son de rigor, por la doctrina del
art. 1054, Código Civil.
B. Y vengamos ahora al caso de violación de lo normado
por el art. 6 L.U. Si se contrata pactando una ejecución que
no sea en periodicidad vinculada, la cláusula es nula.
La nulidad es parcial, pues el contrato subsiste.
En nuestra opinión, estamos ante una nulidad relativa,
pues si bien es verdad que por el art. 29 L.U. sus disposicio-
nes son de orden público, lo que podría dar base a pensar en
una nulidad absoluta0, no lo es menos que estamos ante una
hipótesis de la misma substancia que la ya examinada del
art. 7 inc. a, para la cual está claro que la L.U. solo ha queri-
do una nulidad relativa...
3 La L.U. se ha colocado en la hipótesis de que el pago ya se hubiera efectua-

do, porque normalmente los anticipos se efectúan simultáneamente con el contra-
to. Pero si se diera el caso de que en lugar de un pago ya efectuado, se tratara de
un pago prometido, entraría a funcionar la doctrina que explicitamos en el texto.
4 Véase lo que decimos supra, §112, II, 5.
5 Por la tesis de la nulidad absoluta, aplicando el art. 1047, Código Civil: Ric-
cio, Locaciones urbanas, pág. 51.
C. Por vía de ejemplificación pasemos a examinar algu-

nos casos de nulidad:
a) Si en una locación para vivienda de la L.U. se pacta
que la obligación de pagar el precio, sea simultáneamente de
ejecución instantánea (pago en un solo acto por todo el tiem-
po del contrato, cuya duración mínima es, por hipótesis de
dos años: art. 2 L. U.) y de ejecución inmediata (pago acto
seguido de la conclusión del contrato) la cláusula es nula.
Cabe observar que, en este ejemplo, no solo está vulnera-
do el art. 6, sino también afectado el art. 7 inc. a L.U. ya que
la cláusula conduce al "pago de alquileres anticipados por
períodos mayores de un mes". Pero para la nulidad de la
cláusula basta con la invocación al art. 6.
b) Porque igualmente es nula una cláusula de ejecución
instantánea pero diferida para después del vencimiento del
tiempo total de uso convenido.
Se advierte que en este ejemplo no está en juego la prohi-
bición de pagos anticipados del art. 7 inc. a; el fenómeno que
se produce es precisamente el inverso, pues todo el pago
queda diferido, resultando ser por períodos vencidos.
Pero el rigor de los principios lleva a concluir que la cláu-
sula es nula.
c) Razonemos paralelamente para cualquier otro caso en
el que lo pactado no sea la periodicidad vinculada.
D. En los ejemplos dados, nula la cláusula, debe ser re-
emplazada por otra, ya que el contrato de locación no puede
quedar sin determinación del precio. Si las partes no se po-
nen de acuerdo, corresponderá la intervención del juez para,
anulada la cláusula prohibida, recomponer el contrato.
Pero no siempre la declaración de nulidad tendrá reales
efectos prácticos, por lo que según la regla de que donde no
hay interés no hay acción, no corresponderá pronunciarla
cuando carezca de ellos:
a') Supongamos que el diferimiento ha sido propuesto para
después de vencido el tiempo de la locación, y que la cuestión
se suscita una vez vencido ese tiempo, porque el locador de-
manda el pago por el todo, al locatario.
En el ejemplo, tanto da —desde el punto de vista prácti-
co— que el juez declare la nulidad, como que no la declare.
Porque un juez que declare la nulidad, tendrá que hacer todo

un rodeo, para llegar al mismo resultado de condenar al loca-
tario por el todo reclamado, pues primero, tendrá que fijar el
precio fraccionado en períodos mensuales, que no podrá ser
igual al monto global pactado dividido por el número de me-
ses del tiempo contractual, sino inferior ya que habrá que
descontar los intereses que se presumen incluidos en el pago
diferido, para —fijado el precio mensual— proceder, acto se-
guido, a sumar los intereses por el tiempo transcurrido6.
Una nulidad tendría interés en esta hipótesis: suponga-
mos que el locatario del caso, que debe por todo el tiempo
contractual del que disfrutó, quiere pagar una parte de él
para liberarse del curso de los intereses por mora, dejando
insoluto y en mora el resto para otra oportunidad. Estima-
mos que el locador, en ese caso, no podría invocar el art. 742,
Código Civil, so color de que no está obligado a recibir pagos
parciales porque estamos aquí ante un fraccionamiento que
quería el art. 6 L.U. que fuera pactado ab initio.
tí Supongamos que el tiempo contractualmente pactado fue de tres años (en el

ejemplo, superior al mínimo de dos años del art 2 L.U.i y el precio se fijó en A
220.U0O.tHH) a pagarse vencidos los tres años. De haberse cumplido con el art. tí L.U.,
¿se habría lijado como precio la suma resultante de dividir A 220.000.000 en 'Mi perio-
dos, lo que arrojaría A (i.111.111 por mes ¡con residuo 4 •'.' Razonablemente hay que
pensar que no, porque con solo fijarse en el primer período mensual, no es lo mismo
que se cobre ya, A ti. 111.111, a que se los cobre dentro de treinta y cinco meses.
De allí que un juez que anulara, tendría CRIC '"'.iar para cada mes 'inclusive el ulti-
mo de los treinta y seísi una suma inferior a A 6.111.111 «hacemos abstracción del tema
de la actualización, .suponiendo una economía estable, y prescindiendo del problema
creado por la Ley de Convertibilidad' pero cometería una real injusticia contractual si
no cargara luego los intereses por el dilerimiento que. aunque contra el art. 6 L.U.. de
hecho, se habría producido, con lo cual se advierte que, si los cálculos de reducción a
menos de A 6.111.111 han sido bien hechos, lo mismo que antes se descontó tendrá aho-
ra que ser sumado, dando como resultado ¡la suma de A 220.000.000 <hoy $ 22.0001!
Comprendemos que se nos puede hacer un reproche en cuanto a este modo de ar-
gumentar, observando que el juez, anulada la cláusula de pago instantáneo diferido, y
puesto en la necesidad de determinar el alquiler que debió haber sido pactado ab ini-
tio por períodos mensuales, no tiene por qué partir en sus cálculos de la suma del
ejemplo i A 220.000.000) lo que lo lleva al inútil rodeo de restar primero los intereses,
para luego volver a sumarlos, sino que debe prescindir de ella, y fijar directamente lo
que, según el precio de mercado, debió haber sido el alquiler mensual. Pero nos parece
que la facultad del juez de tomar el precio de plaza está prevista para otra hipótesis
íart. 1), y que en la sub examen no hay razón alguna para desconocer la autonomía
privada que solo violó el principio de fraccionamiento, único que está en juego.
b) Introduzcamos una variante en el ejemplo anterior: la

cláusula sigue siendo de ejecución instantánea y diferida,
pero la cuestión se suscita antes de que haya llegado el tér-
mino convenido. En ese caso, cobra sí, interés, la anulación y
recomposición del contrato7.
III. Pagos anticipados, garantías y sobreprecios
Bajo la equívoca común rúbrica de "pagos anticipados", el

art. 7 L.U. examina tres hipótesis, estatuyendo su régimen.
1. Pagos anticipados
Según el inc. a, no podrá "requerirse" (rectius: "convenir-
se") "el pago de alquileres anticipados por períodos mayores
de un mes".
Sobre este caso, ya hemos dicho lo propio.
2. Garantías
Por el inc. b, tampoco podrá convenirse "depósitos de ga-
rantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del im-
porte equivalente a un mes de alquiler por cada año de loca-
ción contratado".
A. No es lo mismo "alquiler anticipado" que "depósito en
garantía".
El pago por alquiler anticipado se imputa ab initio y defi-
nitivamente a alquiler, de tal manera que el locatario tiene
ya satisfecha su deuda por el mes que la L.U. autoriza. El
llamado "depósito en garantía" (que técnicamente no es de-
pósito, sino prenda) garantiza incumplimientos.
Tan no es lo mismo que la L.U., en lo que atañe al quan-
tum, establece una diferencia respecto al máximo autoriza-
do: un mes de alquiler anticipado, cualquiera sea el tiempo
convenido, y tantos meses de depósito en garantía como
años se hayan contratado.
Y porque son dos conceptos distintos, no vemos inconve-
7 Será entonces la oportunidad de que el juez razone según el procedimiento

que hemos señalado en nota 6, que aquí conducirá a resultados prácticos.
niente en que se acumulen, dentro de los límites autoriza-

dos. Y así, dado un contrato de locación por cinco años, po-
drá convenirse un mes de alquiler anticipado y cinco meses
de "depósito" totalizando seis meses.
B. Aquí, como para el pago de alquileres anticipados, la
sanción legal es por el "exceso".
Pero para determinar si hay "exceso" habrá que tener en
cuenta la configuración definitiva del contrato. Con razón se
ha señalado que si se pacta una locación para vivienda por
un año, y se conviene depósito en garantía por un importe
igual a dos meses, si bien en un primer examen pareciera
que el depósito debiera experimentar una reducción a un
mes, en un segundo examen se concluye que debe ser man-
tenido como se pactó, porque el año de la locación pactada,
debe ser extendido al mínimo de dos, del art. 2 L.U.8
C. A los "depósitos de garantía" quedan equiparadas las
"exigencias asimilables", previsión que, en la práctica, no re-
cibe aplicación, ya que no es fácil dar un ejemplo de "exigen-
cia asimilable", y por nuestra parte, no lo hemos encontrado:
a) Partiendo de la base de que el "depósito de garantía" es
una prenda irregular constituida por el locatario, pareciera,
en un primer análisis que "exigencias asimilables" podrían
ser la prenda irregular constituida por un tercero (la llamada
"fianza" del art. 4 L.U.) y, en general, provengan del locatario
o de un tercero, las prendas regulares, las hipotecas, etc.
Pero, por un lado, hay que descartar todas las garantías
provenientes de terceros, ya que el art. 7 L.U. supone que el
reintegro lo solicita el locatario, para sí, y por el otro, hay
que descartar todas las garantías cuyo objeto no sean "su-
mas", ya que el texto habla de reintegro de ellas.
b) Se ha dicho que entre las exigencias asimilables al de-
pósito de garantía, podría ubicarse "la contratación de un
seguro por una suma igual a aquél y que responda a simila-
res obligaciones"9, pero a nosotros nos parece que esa hipó-
tesis escapa a la previsión del art. 7 que supone siempre el
8 Riccio, op. cit., págs. 52/3.

9 Riccio, op. cit., pág. 53.
reintegro de las sumas "anticipadas", y mal puede haber

una anticipación en lo que no se entregue al locador10.
3. Valor llave
Se prohibe "requerir" (rectius: "convenir") "el pago del va-
lor llave o equivalentes".
Se ha señalado, con razón, que un valor llave (propio de
los negocios que se transfieren) no se concibe en materia de
locación para vivienda11. Bajo ese nombre, se disfraza, en rea-
lidad, la existencia de un sobreprecio que se pacta a percibir
por anticipado.
Reaccionando contra la práctica, la ley somete a igual
prohibición cualquier "equivalente" de valor llave. Puesto
que "valor llave" es un nombre de disfraz, por "equivalente"
debe entenderse cualquier otro nombre que la inventiva cree
con idéntica finalidad de disfraz.
4. Sanción
Para los tres casos precedentes, la sanción es la misma. Co-
mo nos hemos referido a ella a propósito de los pagos anticipa-
dos, nos remitimos a los desarrollos oportunamente hechos.
Solo nos cabe agregar que, para los tres casos, el art. 7
L.U. especifica: "De requerirse actuaciones judiciales por tal
motivo, las costas serán soportadas por el locador".
Se sobreentiende que las costas serán soportadas por el
locador si dio motivo a que el locatario acudiera a la justicia
(no si el locatario se precipitó a demandar sin ensayar pri-
mero extrajudicialmente) y en la medida de que, según los
términos de la condena, no tuviera razón para litigar.
IV. Resolución anticipada
Bajo este nombre, el art. 8 L.U. prevé una rescisión unila-
10 Comp. contra la opinión de Riccio: Rinessi, Derecho de las locaciones urba-

nas, pág. 221.
11 Flah Smayevsky, Alquileres, pág. 42.
teral (supra, §34, III) a favor del locatario, quien debe una
indemnización que la misma ley fija.
1. Oportunidad y notificación
La potestad rescisoria puede ser ejercida recién transcurri-
dos "los seis primeros meses de vigencia de la relación locati-
va", lo que debe entenderse, no transcurridos seis meses des-
de la fecha del contrato, sino seis meses del tiempo previsto
para el uso, ya que el inicio de la relación que conduce a él
puede haber quedado diferido por la voluntad contractual.
Los seis meses mínimos12, no serán necesariamente los
meses calendarios completos, sino los meses computados se-
gún el art. 25 del Código Civil.
Como el locatario que ejerza la potestad debe "notificar en
forma fehaciente su decisión al locador con una antelación
mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo
arrendado", la duración de efectividad mínima de la locación
será siempre de más de seis meses, pues habrá que agregar
los sesenta días y el tiempo necesario para la notificación1;í.
Si el locatario ejercita la potestad antes de los seis meses
mínimos, inútilmente actúa. Pero esta conclusión no debe ser
llevada a extremos irrazonables, pues si la potestad fuera
ejercitada antes de los seis meses, pero dando un aviso por un
tiempo suficientemente amplio que igual cubriría los sesenta
12 Seis meses, no ocho: véase, aquí, nota l'A.

l'i Preferimos esta fórmula a la que emplea Rinessi í.op. <•('/., pág. 2281 y que lo
lleva a decir "Insistimos qvie el plazo mínimo dentro del cual el locatario podra
o p t a r por rescindir, es el de ocho meses". En efecto: 1. Los ocho meses se
obtendrían "sumando" los seis meses más los sesenta dias. Pero como no todos los
mese del año son de treinta días cada uno, esa suma puede conducir a algo más o
a algo menos de los cx'ho meses. 2. Como los plazos se cuentan por días enteros fde-
coro hora a veinticuatro horas que marcan las cero horas del día siguiente), siem-
pre la oportunidad en la que concluye el contrato será de más de seis meses y se-
senta días, porque por inmediata y veloz que sea la notificación, insumirá por lo
menos todo el día siguiente al del transcurso de los seis meses. 3. Aun prescin-
diendo de lo que antecede, y tomando —con todas esas reservas— la expresión
"ocho meses", no es verdad que durante esos ocho, el inquilino podrá optar, ya que
en los sesenta días últimos no se trata de que pueda optar, sino que ya se pronun-
ció por la opción ante-i de que comenzaran a correr. Si pudiera todavía optar, po-
dría arrepentirse, posibilidad que rechazamos, más adelante, en el texto.
días de haber sido ejercitada la potestad después de los seis

meses, deberemos pronunciarnos por la utilidad del ejercicio,
del cual no puede agraviarse el locador, por falta de interés.
2. Alquileres
Durante esos sesenta días (o el tiempo mayor por el que
se hubiere cursado el aviso) el locatario debe los alquileres
que corresponda a los mismos.
3. Indemnización
Aparte de los alquileres debidos según lo dicho sub 2, el
locatario deberá abonar una indemnización.
La indemnización que el locatario deberá abonar al loca-
dor está prefijada. Si la potestad rescisoria se ejerce durante
el primer año (no año calendario, sino año en el sentido del
art. 25, Código Civil), la indemnización será una "suma
equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de de-
socupar la vivienda". Si se ejerce después (durante el segun-
do, o el tercero, etc.) la indemnización solo será de un mes.
El pago debe hacerse al momento de desocupar la vivienda,
y el monto del alquiler debe ser el correspondiente a esa fecha.
Para determinar si la indemnización debe ser de un mes
y medio o de un mes, se debe tomar no el tiempo transcurri-
do hasta que la unidad se desocupa, sino el corrido hasta el
momento en el que la potestad se ejerce. Ejercida, v.g. cua-
renta días antes de que venza el primer año, aunque la de-
socupación deba efectuarse durante el segundo año, la in-
demnización será de un mes y medio.
4. Arrepentimiento
Ejercida la potestad rescísoria, no cabe arrepentimiento.
Pasados los sesenta días (o el mayor del aviso), el plazo de la
locación queda concluido, y si el locatario permanece en el uso
del inmueble corresponderá aplicar el art. 1622, Código Civil.
V. Continuadores en la locación
Según el art. 9 L.U.: "En caso de abandono de la locación
o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser
continuado en las condiciones pactadas, y hasta el venci-

miento del plazo contractual, por quienes acrediten haber
convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar".
El caso sub examen se encuentra cargado de precedentes
que arrancan con la ley 13.581.
1. Naturaleza jurídica
Nos encontramos con un instituto de características par-
ticulares que, pese al léxico que el texto emplea, nada tiene
que hacer con la "continuación" de la locación de que nos
ocupáramos a propósito del art. 1622, Código Civil. La conti-
nuación ex art. 1622, Código Civil, es una situación en la
que se encuentra el inquilino después del vencimiento del
término contractual; la continuación de la L.U. es una situa-
ción en la que se ubican personas distintas del inquilino, re-
emplazándolo durante la vigencia del plazo contractual.
Este instituto cobra interés ante dos contingencias: el fa-
llecimiento y el abandono.
Examinemos por separado la naturaleza respecto a cada
una de las dos contingencias, para luego resumir ambas en
una común fórmula.
A. La previsión relativa al fallecimiento, con algunas va-
riantes respecto a su régimen concreto, ha sido constante en
todas las leyes que comienzan con la 13.581.
a) Tomemos, por lo tanto, como modelo al fragmento del
art. 8 de la ley 13.581, según el cual: "En caso de falleci-
miento del inquilino de una vivienda, la prórroga beneficia-
rá a...".
Esa norma, como las de los regímenes posteriores que
preveían prórrogas y que para el caso de fallecimiento del
inquilino disponían que ciertas personas podían valerse de
la prórroga, necesariamente debía suscitar al espíritu una
aproximación a la sucesión mortis causa.
Fatalmente se suscitó esta pregunta: ¿qué función le que-
daba a la norma del art. 1496, Código Civil? La respuesta,
en realidad, era sencilla de dar: el art. 1496, Código Civil, de
carácter general, mal podía quedar derogado por el régimen
especial, cuya aplicación se limitaba al caso concreto que re-
gulaba, y como ese caso concreto era el de locaciones prorro-
gadas, el art. 1496, aparte de otros campos de aplicación

(v.g.: locación de muebles) tenía el de los contratos con el
plazo contractual originario en vigencia14.
Resuelto el tema de la correlación con el art. 1496, Código
Civil, quedaba todavía pendiente este otro: ¿qué tipo de su-
cesión mortis causa, era la del régimen especial?
La sucesión mortis causa puede ser a título universal (he-
rederos, legatarios de cuota) o a título singular (legados).
Como se habló de una sucesión ministerio legis —ron todas
las reservas de lo sui generis— la suerte estaba echada: es-
tábamos ante los legatarios ex lege.
Convengamos en que, admitiendo la posibilidad teórica
de legatarios ex lege, los del art. 8 de la ley 13.581, aparte de
su origen legal, presentaban, respecto a los testamentarios,
sus notables diferencias, de entre las cuales, para exhibir lo
sui generis, nos basta con señalar ésta: si el legatario ex lege
no aceptaba el legado, el beneficio no cedía a favor de los he-
rederos del inquilino.
Ante lo sui generis, abandonando la idea de sucesión deri-
vada, se habló, entonces, de "un derecho propio, que la ley
reconoce a título originario, y no como sucesor, por lo cual no
integra el acervo hereditario"15.
b) Y vengamos ahora a la L.U.
¿Nos sirven los desarrollos que —a propósito de los regíme-
nes anteriores— se verificaran sobre la naturaleza jurídica?
En nuestra opinión, solo nos sirven como un punto de re-
ferencia, o si se quiere como una advertencia16.
Ante el fallecimiento del inquilino, la L.U., respecto a los
regímenes anteriores, presenta una diferencia de enfoque
14 Asf: 1. Para el decreto 2186/57: Alvarcz Alonso, Arrendamientos urbanos,

pág. 84. 2. Para la ley 21.342, Clavcll Borras (La locación urbana, pág. 189) y Prat
(El actual régimen de las locaciones urbanas, pág. 178).
15 Echegaray, citado por Prat (El actual régimen de las locaciones urbanas, sobre
la ley 21.342, pág. 178), Alvarez Alonso {Arrendamientos urbanos, sobre la ley
18.880, pág. 263, y Arrendamientos urbanos, sobre la ley 21.342, pág. 424), y Arias
(Normas regúlatenos de las locaciones urbanas, sobre la ley 21.342, pág. 211).
16 Sin embargo, todavía se sigue razonando con la tesis del "derecho propio...
a título originario" (sobre ella, supra, nota 15 y su texto). Comp. Rinessi (Derecho
de las locaciones urbanas, pág. 231) y Flah Smayevsky (Alquileres, pág. 53).
fundamental: para los regímenes anteriores, el tema era el de

saber quién disfrutaba de la prórroga impuesta ex lege, mien-
tras que para la L.U. —que noliabla de prórrogas, sino que
atiende a plazos originariamente convenidos17— de lo que se
trata es de saber quién pasa a ocupar la posición de inquilino.
Los regímenes anteriores'adjudicaban al inquilino una
prórroga; esa actitud "graciable" (e inconstitucional) hubiera
llegado a límites inexplicables si fallecido el inquilino se hu-
biera dejado jugar libremente al art. 1496, Código Civil, de
tal manera que herederos que nada hubieran tenido que ver
antes con el ámbito locado, pudieran pasar a ocupar la posi-
ción de prórroga dejada vacía por el de cujus. El legislador,
retornando a los cauces constitucionales, pudo haber cortado
por lo sano y disponer que la prórroga caducara con el falle-
cimiento, de modo que ante ese evento, el locador recuperara
la plena disponibilidad de lo locado, pero prefirió, en su acti-
tud "proteccionista" dar un paso más, y fallecido el inquilino,
decidió una nueva adjudicación, por lo que faltara de la pró-
rroga, que se operaba a favor de las personas que mentaba.
La L.U. toma otra visual. Ya no se trata de saber si la pró-
rroga va a caducar con el fallecimiento del inquilino o va a
ser objeto de una nueva adjudicación. La L.U. no está ante
un tema de prórroga. En la L.U. se trata del fallecimiento del
inquilino durante el plazo originariamente convenido. La
L.U. pudo haber guardado silencio y entonces hubiera funcio-
nado directamente el art. 1496, Código Civil, pero llevada
por la consideración de la situación en la que se encuentran
ciertas personas ha preferido establecer un régimen especial.
La existencia de ese régimen especial, replantea la vieja
pregunta: ¿cuál es la función que le queda al art. 1496, Códi-
go Civil? Pero la respuesta ya no puede ser la misma que pa-
ra los regímenes anteriores. Para los regímenes anteriores
podía decirse que la regla especial regía para la prórroga y
la general del art. 1496, Código Civil, para los plazos origi-
nariamente convenidos, pero para la L.U. no, porque para la
17 Por supuesto que como la L.U. es imperativa, el plazo mínimo de dos años
del art. 2 se lo tendrá por "convenido".
L.U. solo hay plazos originariamente convenidos. Para la

L.U. la respuesta apropiada es esta otra: rigen, en orden su-
cesivo, el sistema especial del art. 9 de la L.U. y el sistema
general del art. 1496, Código Civil.
Para la L.U. podemos adoptar la teoría del legado ex lege
(supra, §107,1, 2). Si los legatarios ex lege del art. 9 L.U. no
aceptan el legado, recogerán el contrato los herederos según
el art. 1496, Código Civil, o en su caso, los legatarios testa-
mentarios sustitutos que el inquilino haya designado.
B. La previsión relativa al abandono, aparece con el de-
creto 2186/57 y se da, con distintas variantes, en los regíme-
nes posteriores.
Cualquiera que sea el valor que pudiera darse a la teo-
ría del legado ex Lege en los regímenes anteriores, es evi-
dente que no servía para esta hipótesis: sería harto forzado
el suponer una suerte de muerte civil. Tampoco ha de ser-
vir para la L.U.
Aquí, no hay transmisión mortis causa ex lege, sino trans-
misión inter vivos, ex lege. A lo que se presenta objetivamen-
te como un abandono abdicativo, la L.U. lo trata como un
abandono traslativo 18 . Brevemente, podemos decir que hay
una cesión ex lege.
Y aquí, desde luego, no hay problema alguna de correla-
ción de la L.U. con el art. 1496, Código Civil, pues éste no
pretende regir para el abandono.
C. Y resumamos los desarrollos anteriores. Para las dos
contingencias del art. 9 L.U., hay sucesión a título singular.
Sucesión mortis causa para el caso de fallecimiento, suce-
sión inter vivos para el caso de abandono.
Y por "sucesión" entendemos, aquí, la derivada19. El suce-
sor recibe el contrato del causa dante ex lege. No está obliga-
do a recibirlo, porque el art. 9 L.U. concede una facultad
("...podrá ser continuado...") pero recibe algo que antes esta-
ba en el patrimonio del causa dante.
18 Sobre ambos tipos de abandono, véase nuestro Derechos reales, §6, VI, 3.
19 Sobre las variadas significaciones del vocablo "sucesión", véase nuestro
Derechos reales, §11, IV, 2.
2. Las contingencias
Según ha quedado dicho, dos son las que prevé el art. 9
L.U.: el fallecimiento y el abandono.
A. No presenta dificultades la configuración de la hipóte-
sis de fallecimiento.
B. Sobre la de abandono, conviene detenerse.
Los primeros regímenes requirieron que el abandono fuera
"voluntario y definitivo" (decreto 2186/57, art. 3; ley 14.821,
art. 5; ley 15.775, art. 5); los posteriores, hablaron simplemen-
te de "abandono" (leyes 16.739, art. 6; 18.880, art. 15; 20.625,
art. 10; 21.342, art. 15). Solo de "abandono" habla la L.U.:
a) Bajo la vigencia de la fórmula "abandono voluntario y
definitivo"se formó una interesante jurisprudencia 20 .
El tema a resolver era el siguiente: si un inquilino se aleja
definitivamente del inmueble locado, quedando en él perso-
nas que integran el grupo conviviente protegido, ese aleja-
miento puede constituir en los hechos, ya un abandono de la
locación, ya una cesión... Que hubiera lo uno o lo otro, era de
máximo interés en regímenes que por un lado, prorrogaban
graciosa (e inconstitucionalmente) la locación, y que por el
otro, introducían el instituto de la continuación en la loca-
ción, pero prohibían la cesión durante la prórroga, aunque la
cesión hubiera estado autorizada por el contrato originario21.
b) Cuando la fórmula "abandono voluntario y definitivo"
es reemplazada —en los regímenes posteriores— por la de
"abandono" sin calificativos, la doctrina continúa adherida a
esa investigación sobre lo voluntario.
Ello resulta explicable en los cuatro regímenes inme-
diatamente anteriores a la L.U. que daban lugar a simi-
lar interés en distinguir entre el abandono y la cesión,
por presentar las mismas tres características: prórroga,
20 Véase ejemplificaciones de la misma, en Serantes Peña-Clavell Borras, La

locación urbana, págs. 171/3.
21 Así (prescindiendo de detalles): 1. Decreto 2186/57, arts. 1 (prórroga), 3 (conti-
nuación en la locación), y 27 (prohibición de ceder); 2. Ley 14.821, arts. 2 (prórroga), 5
(continuación en la locación), y 39 (prohibición de ceder); 3. Ley 15.775, arts. 2 (pró-
rroga), 5 (continuación en la locación), y 36 (prohibición de ceder).
continuación en la locación y prohibición de ceder duran-

te la prórroga 22 .
c) En la L.U., el vocablo empleado es también: "abandono".
Pero ya no se dan en la L.U. los ingredientes anteriores:
no hay prórroga, ni tampoco hay —por hipótesis— prohibi-
ción de ceder el contrato, durante la prórroga.
La doctrina, sin embargo, sigue describiendo el abandono,
según la elaboración hecha a propósito de las leyes anterio-
res 23 . ¿Se justifica ese mantenimiento?
Pensamos que sí. El tema de la diferencia entre aban-
dono y cesión, aunque con otra visual, sigue presentando
interés.
Al referirnos a la naturaleza jurídica en el caso de aban-
dono, hemos hablado de una cesión ex lege. Se trata, enton-
ces, de distinguir entre la cesión ex lege y la convencional
Porque los beneficiarios de la L.U., si no ha habido abando-
no, quedan sujetos a las reglas comunes sobre prueba de la
cesión, y sobre prohibición convencional de la cesión.
3. Los beneficiarios
Para revestir la calidad de beneficiario, se requiere la
conjunción de dos datos: vínculo y convivencia.
A. Empleamos la palabra "vínculo" en un sentido elástico,
22 Sobre esto: I. Así (prescindiendo también de detalles): 1. Ley 16.739, arts. 2

(prórroga), 6 (continuación en la locación), y 39 (prohibición de ceder); 2. Ley
18.880, arts. 2 (prórroga), 15 (continuación en la locación), y 21 (prohibición de ce-
der); 3. Ley 20.625, arts. 2 (prórroga), 10 (continuación en la locación), y 16 (prohi-
bición de ceder); 4. Ley 21.342, arts. 7 (prórroga), 15 (continuación en la locación),
y 4 (prohibición de ceder).
II. En cuanto a la doctrina (generalmente, por la vfa de invocar jurisprudencia
anterior): Ibarlucea (Régimen de locaciones urbanas, sobre la ley 16.739, pág. 67),
Alvarez Alonso (Arrendamientos urbanos, sobre la ley 18.880, pág. 251), Suárez
(Nuevo régimen de locaciones urbanas, sobre la ley 18.880, pág. 100), Rinessi (Al-
quiler de inmuebles urbanos, sobre la lev 20.625, pág. 97), Arias (Normas regula-
tonas de las locaciones urbanas, sobre la ley 21.342, págs. 225/8), Clavell Borras
(La locación urbana, sobre la ley 21.342, págs. 194/6), Prat (El actual régimen de
las locaciones urbanas, sobre la ley 21.342, págs. 187 y sigts.), Alvarez Alonso
(Arrendamientos urbanos, sobre la ley 21.342, pág. 411).
23 Así: Rinessi (Derecho de las locaciones urbanas, sobre la L.U., pág. 239),
Riccio (Locaciones urbanas, sobre la L.U., págs. 59/60).
de modo que nos permita reducir a un común denominador

las distintas variantes que presentan los antecedentes, con-
frontados con la L.U.
La L.U., en cuanto al tema del vínculo, rompe con todos
los antecedentes. Para la L.U. hay un solo tipo de vínculo,
descripto con la expresión "haber... recibido... ostensible
trato familiar":
a) En la ley 13.581, en el decreto 2186/57, en la leyes
14.821, 15.775, 16.739, 18.880, 20.625 y 21.342 se computa-
ba el vínculo de familia, pues los miembros de la familia for-
maban una categoría especialmente mentada.
Rompiendo con todos esos precedentes, los miembros de
la familia no constituyen para la L.U. una categoría per se.
Bajo los regímenes anteriores, era una cuestión intere-
sante el determinar qué se entendía por "miembros de la fa-
milia". Para la L.U. no, porque los miembros de la familia, si
no reciben ostensible trato familiar, no son beneficiarios, en
tanto que pueden serlo quienes reciben ese trato aunque no
sean miembros de la familia.
b) En la ley 13.581 daba lugar también a una categoría
especial, el vínculo derivado de que una persona estuviera
"legalmente" a cargo del locatario; el decreto 2186/57 agre-
gaba, a ése, el derivado de que una persona estuviera "de
hecho" a cargo del inquilino; la ley 14.821 se limitaba a ha-
blar de las personas que estaban a cargo del inquilino, con lo
que comprendía tanto la hipótesis "legal" como la "de he-
cho", del decreto 2186/57.
Las leyes 15.775, 16.739, 18.880, 20.625 y 21.342, menta-
ron también la categoría de las personas a cargo, pero para
ubicarlas en la categoría de beneficiarios, ya no se conforma-
ron con que existiera el vínculo derivado de tal situación, si-
no que exigieron que concurriera simultáneamente el deri-
vado de haber recibido un tipo especial de trato, mentado en
la ley 15.775 como "trato familiar" y en las restantes, como
"ostensible trato familiar".
La L.U. rompe con todos esos antecedentes.
Por supuesto que los que están a cargo del inquilino y re-
ciben ostensible trato familiar (hipótesis del sistema que se
inicia con la ley 16.739) entran en la categoría de potencia-
les beneficiarios, pero no porque estén a cargo, sino simple-

mente porque reciben trato familiar.
Para la L.U., en efecto, no interesa el que una persona
haya estado o no a cargo del inquilino, sino que haya recibi-
do o no ostensible trato familiar.
c) El decreto 2186/57 contempló el vínculo derivado de
la existencia de trato familiar, formando con las personas
abrazadas por él, una categoría especial; la ley 14.821 si-
guió sus pasos.
Pero con la ley 15.775, el vínculo derivado del trato familiar
ya no dio lugar a una categoría per se, quedando reducido a una
de las dos notas que debía tener la categoría de las personas a
cargo y con trato familiar (aquí, sub b). El mismo fenómeno se
advierte en las leyes 16.739, 18.880, 20.625 y 21.342, con la va-
riante de que el trato familiar debía ser "ostensible".
La L.U. rompe con todos esos antecedentes.
Lo de "ostensible trato familiar" lo toma de los anteceden-
tes que comienzan con la ley 16.739, pero no como calidad
que debiera concurrir con otra, sino como fuente de un
vínculo suficiente para determinar una categoría per se.
En esto de formar una categoría per se, se aproxima al
decreto 2186/57, del que se distingue no solo en que no basta
con el "trato familiar" (requiriéndose el "ostensible" trato fa-
miliar), sino en esto otro: para el decreto 2186/57, ésta cons-
tituye una entre otras categorías, mientras que para la L.U.
es la única categoría.
B. Además del vínculo, debe mediar la convivencia.
La exigencia de haber convivido con el locatario, es un
dato constante en todos los regímenes que arrancan con la
ley 13.581.
La ley 13.581 no empleaba el término "convivencia". Pero
¡tanto da!, pues la expresión "que habitualmente vivieran
con él", a la convivencia mentaba.
El vocablo "convivido" aparece con el decreto 2186/57, que
exigió un mínimo de duración de la convivencia (dos años)
para quien no fuera "cónyuge, ascendiente o descendiente
directo del inquilino". A partir de la ley 14.821, se exige el
mínimo, para todos (un año hasta la ley 20.625 inclusive, y
tres años con la ley 21.342).
La L.U. no exige un mínimo de duración.

Algún tiempo, desde luego, debe transcurrir, para que
pueda hablarse de "convivencia" concepto que lo supone,
máxime cuando el dato de convivencia debe concurrir con el
del "ostensible trato familiar". Pero la L.U. no fija plazo, y
su actitud parece razonable, pues cualquiera que fije, con ca-
rácter único, puede resultar, según las circunstancias, o muy
breve o muy extenso; la duración necesaria queda librada al
prudente arbitrio judicial.
VI. Locación encubierta

Con la rúbrica "Locación encubierta", el art. 27 L.U., en
su primer párrafo, preceptúa: "Dispónese que los inmuebles
que carezcan de autorización, permiso, habilitación, licencia
o sus equivalentes, otorgados por la autoridad administrati-
va competente, para la explotación de hotel, residencial,
pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable no
gozarán de aptitud comercial para dicha explotación consi-
derándose las relaciones existentes o futuras con sus ocu-
pantes, locación debiendo regirse en lo sucesivo por las nor-
mas en vigencia en esta última materia".
Y, en su segundo párrafo agrega: "Estarán caracterizadas
de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos
establecimientos comerciales oportunamente habilitados a
partir de quedar firme el acto administrativo o la sentencia
judicial que determine el retiro de dicha autorización".
Aquí, la rúbrica del artículo tiene una particular impor-
tancia porque conduce a una interpretación del texto que lo
salva de caer en la inconstitucionalidad.
1. Él contrato de hospedaje
El contrato de hospedaje es oneroso, abarcando diversas
variedades entre las cuales se destaca el hospedaje en casa
pública, al que se refiere la L.U., negocio éste que es parcial-
mente típico.
Como definición que abarca todas la variedades, propone-
mos ésta: por el contrato de hospedaje, una de las partes se
obliga a proporcionar por lo menos alojamiento a la otra, y

ésta se obliga a pagar, por ello, un precio en dinero nacional
o en moneda extranjera.
A. El contrato de hospedaje es oneroso.
Ponemos especialmente de relieve esa característica, para
establecer la diferencia entre las relaciones, de hospedaje y las
de hospitalidad, mentadas ambas en el art. 2490, onerosas las
primeras y gratuitas las segundas24, pero que en punto a co-
modidades pueden tener igual alcance.
Conviene partir de la figura del invitado que —en relacio-
nes de hospitalidad— goza de comodidades de alojamiento
sin ser comodatario, para conceptualizar la figura del cliente
que en relaciones de hospedaje goza de comodidades de alo-
jamiento sin ser locatario.
Invitado y cliente son huéspedes, pero el primero a título
gratuito y el segundo a título oneroso.
Incluso un hotelero —cuya actividad apunta a las relacio-
nes de hopedaje— puede recibir en su hotel a invitados en
relación de hospitalidad. El art. 27 L.U. sub examen solo se
ocupa de las relaciones de hospedaje.
B. El contrato de hopedaje abarca diversas variedades.
Para el tema, nos interesa destacar dos grupos:
a) el hospedaje en casas públicas, esto es, en estableci-
mientos dedicados a tal explotación.
La denominación de "casas públicas", la tomamos del len-
guaje de textos como los de los arts. 1118 y 1121, Código Civil.
Se encuentra alojamiento en hoteles, que los hay de dis-
tintas categorías (de cinco, de cuatro... etc. estrellas), y en
otros establecimientos que por el tipo de comodidades que
proporcionan, reciben, en el uso común y en el lenguaje mis-
mo de las normaciones, distintos nombres. Lo tiene presente
la L.U. al referirse en el art. 27 a "hotel, residencial, pensión
familiar u otro tipo de establecimiento asimilable".
b) El hospedaje en casas particulares (casas de familia).
La casa particular está destinada a alojar a los miembros
24 Véase nuestro Derechos reales, §16, VI.

de la familia. En ella no es infrecuente que se aloje a otras

personas en relación de hospitalidad (gratuita). Y puede
también darse el caso de que se anuden relaciones de hospe-
daje (onerosas).
C. El art. 27 L.U. se refiere al hospedaje en casa pública.
No pretende abarcar al hospedaje en casa particular.
a) Que el art. 27 L.U. se refiere al hospedaje en casa pú-
blica, lo extraemos de las expresiones que emplea ("inmue-
bles... para la explotación", "aptitud comercial para dicha
explotación", "explotaciones comerciales") tanto más que so-
lo tratándose de casa públicas se explica que se piense en la
incidencia de la habilitación administrativa, pues sería ab-
surdo pensar que la autoridad administrativa llegue a en-
trometerse en el desenvolvimiento de un hogar (casa de
familia) en el que se reciba a algún huésped a título oneroso.
b) Es verdad que el texto sub examen habla de "pensión
familiar" pero ello debe ser entendido como algo distinto de
la pensión en casa de familia.
La llamada "pensión familiar" es pensión en casa pública,
porque el inmueble se encuentra principalmente destinado a
hospedaje, aunque vivan también en él quienes explotan el ne-
gocio; la casa familiar, en cambio, supone un inmueble cuya
mayor parte está ocupada por una familia que recibe a extra-
ños como huéspedes a título oneroso25.
D. El contrato de hospedaje es un negocio parcialmente
típico.
De todo se ha dicho al respecto. Ven unos en el hospedaje,
un subtipo de la locación de cosas26, mientras otros lo subsu-
men en la locación de servicios27, o en la de obra28, o lo pre-
25 Comp. ley 21.342, art. 2, inc. d.

26 Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pág. 255, nota 9, recuerda que
tal fue antes su opinión.
27 Jurisprudencia penal recordada por Alvarez Alonso en Arrendamientos ur-
banos (sobre el decreto 2186/57), pág. 61, nota 45.
28 Riccio (Locaciones urbanas, pág. 112) y Alvarez Alonso (op. cit., pág. 61, nota
45) atribuyen esta opinión a Fubini. Pero en la edición de Fubini que tenemos a la vis-
ta, no vemos que haya enseñado esa tesis, sino, por el contrario, afirmado que "debe
considerarse como arrendamiento de cosas el llamado contrato de hospedaje" (El con-
trato de arrendamiento de cosas, traducción castellana, Madrid, 1930, pág. 32).
sentan como una combinación de contratos29, lo que nos lle-

va al terreno de lo innominado, atípico, calificación ésta que
sustenta buen número de autores 30 .
En lo que a nosotros atañe:
a) Partimos de la base de que, aunque no regulado total-
mente, hay en el Código Civil (arts. 1118, 1120, 1121, 1561,
1571, 2229 y sigts., 2490, 3886 y vinculados, 4035 inc. 1)
múltiples disposiciones que se refieren a él, que si no dan al
contrato de hospedaje una regulación integral, algo dicen.
De allí que podemos afirmar que el contrato es, desde el
punto de vista legal, parcialmente típico, en sentido civilista31.
b) En estas disquisiciones, lo importante ante la L.U. es
subrayar que sea lo que fuere el contrato de hospedaje no es
un contrato de locación de inmueble.
Tal es lo que resulta del art. 3886, Código Civil, donde apa-
rece implícita la distinción entre el posadero y el locador y de
paso, un esbozo de conceptualización de lo que es el contrato
de hospedaje, relativo a "alojamiento y suministros habituales
de los posaderos a los viajeros". La individualidad de la posi-
ción jurídica del posadero surge también en otros textos vincu-
lados al art. 3886; arts. 3902, 3907, 3914, Código Civil.
Tal es lo que resulta de textos del Código Civil sobre la lo-
cación, donde se menta por separado a los huéspedes (del lo-
catario) y a los subarrendatarios: arts. 1561 y 1571.
Tal es lo que resulta del fundamental art. 2490, Código
Civil, comparado con el art. 2462 inc. 1 del mismo Código.
La ocupación por el huésped es tenencia débil, en tanto que
la que verifica el locatario es tenencia fuerte32.
29 Según Ival Rocca (Ley de alquileres 20.625, pág. 213) se trata de un contra-
to complejo que posee el contenido de los de locación de cosas, locación de servi-
cios, depósito necesario, compraventa y mandato.
30 Clavell Borras (La locación urbana en la ley 21.342, pág. 89), Arias (Nor-
mas regulatorias de las locaciones urbanas, sobre la ley 21.342, pág. 70), Suárez
(Nuevo régimen de locaciones urbanas, sobre la ley 18.880, pág. 37).
31 En sentido civilista, hay contratos parcialmente típicos, como v.g., el boleto
de compraventa (supra, §63, II, 2). Hablamos del sentido "civilista" porque solo en-
focamos al contrato desde este ángulo, despreocupándonos de las normaciones exis-
tentes en otras ramas del Derecho, como, v.g., las del Derecho Administrativo.
32 Sobre estas categorías de tenencia, véase nuestro Derechos reales, §16, VI.
Y, en definitiva, tal es lo que supone la L.U., al encarar el

fenómeno simulatorio, donde lo aparente es hospedaje, y lo
real es locación.
En cuanto a la definición que hemos propuesto al comen-
zar este número, le hemos dado suficiente latitud como para
abarcar tanto el hospedaje en casa pública (del que se ocupa
la L.U.), como en casa de familia (del que no se ocupa la
L.U.), y todas las variedades que pueden presentarse.
D. En ese afán de abarcar todas las variedades:
a) Decimos que una de las partes proporciona a la otra "por
lo menos alojamiento". Si proporciona alojamiento, ya hay
hospedaje, pero puede proporcionar algo más que alojamiento
(como, v.g., comida); tal es lo que resulta del art. 3886, Código
Civil, que habla de "alojamiento y suministros habituales de
los posaderos a los viajeros". Si no proporciona alojamiento,
no hay contrato de hospedaje (doct. art. 2233, Código Civil).
Queda, desde luego, un punto a aclarar: ¿qué es propor-
cionar alojamiento?
Entre el huésped a título oneroso (cliente) y el locatario
de vivienda, hay el punto común de que ambos encuentran
alojamiento, pero esta diferencia: el huésped es alojado, en
tanto que el locatario se aloja.
Ser alojado (posición de cliente) es encontrar, por la acti-
vidad ajena del alojante, el ambiente propicio para el des-
canso, estar, por así decirlo, servido por otros que preparan
ese ambiente; alojarse a sí mismo (locatario de vivienda) es
ocuparse de preparar el ambiente.
En una primera visual puede ser igual un departamen-
to de hotel que un departamento en un edificio en propie-
dad horizontal alquilado con muebles, tan igual, que es
posible (normaciones administrativas aparte) que el dueño
de un hotel, proporcione, dentro de él, dos departamentos
iguales, uno en hospedaje a Primus, y otro en locación a
Secundus. Pero el huésped es alojado y no tiene que preo-
cuparse del aseo del departamento, arreglo de la cama,
cambio de sábanas, toallas, y todos esos detalles que com-
pletan lo que signifique que el posadero proporciona aloja-
miento, en tanto que del locatario depende el ocuparse de
todos esos menesteres...
Para otras reflexiones sobre el concepto de alojamiento en

hospedaje, infra, aquí, sub 3.
b) Decimos que la otra parte se obliga a pagar un precio
en dinero nacional o en moneda extranjera. Para el hospeda-
je no rige la limitación de la L.U. sobre precio en moneda de
curso legal precisamente porque no es locación.
2. La interpretación del art. 27L.U.

Imaginemos tres lecturas. Las dos primeras tiene en cuen-
ta el texto, prescindiendo de la rúbrica y resultan desecha-
bles. La tercera, da valor a la rúbrica, y es la que adoptamos.
A. En una primera lectura, estaríamos ante un proble-
ma de calificación. Así como la compraventa exige cosa y
precio, y si no hay precio, el acto no es compraventa, sino
donación, podría pensarse que lo que el art. 27 L.U. quiere
decir es que el hospedaje exige habilitación administrativa,
por lo que si falta ésta, el contrato no es de hospedaje, sino
de locación.
Pero si ese fuera el sentido del texto, la L.U. preceptuaría
un dislate, cayendo en lo inconstitucional, porque lo irrazo-
nable es inconstitucional.
Lo irrazonable no residiría tanto en erigir a la habilitación
en requisito del hospedaje, sino en suponer que entre hospe-
daje y locación solo media la diferencia de ese requisito, de tal
manera que el hospedaje no fuera otra cosa que locación de
parte de un inmueble habilitado administrativamente. La di-
ferencia entre hospedaje y locación cala más hondo y hace a
los contenidos distintos de uno y otro contrato.
B. En una segunda lectura no estaríamos ante un proble-
ma de calificación, sino de validez. Así como la compraventa
inmobiliaria exige escritura pública, y sin ella no hay com-
praventa válida sino promesa de compraventa, así también
un hospedaje sin habilitación administrativa no sería hospe-
daje válido sino locación. Estaríamos, en suma, ante una nu-
lidad efectual, y el contrato nulo como hospedaje, valdría co-
mo locación.
Si ése fuera el sentido del texto, caeríamos también en lo
inconstitucional, al romperse la unidad de la legislación co-
mún (art. 67 inc. 11) pues se dejaría librado el destino final
del contrato a las normaciones administrativas locales que

no tienen por qué seguir un criterio uniforme respecto al
otorgamiento o retiro de la habilitación33.
C. En una tercera lectura, que es la que propiciamos, se
da especial valor a la rúbrica del art. 27 L.U.: "Locaciones
encubiertas".
No estamos ante un tema de calificación, ni ante uno de
validez. El tema es de simulación: se trata de detectar, bajo
la apariencia de hospedaje, la realidad de locación.
La L.U. establece presunciones, presunciones que, para
no caer en lo irrazonable, debemos estimar que son juris
tantum:
a) Presume que si falta la habilitación (autorización, per-
miso, habilitación, licencia o sus equivalentes) administrati-
va, la realidad es locación.
Presume que si se retira la habilitación, la realidad co-
mienza a ser de locación.
b) Presume, en síntesis, que las partes ajustan sus rela-
ciones a la normación administrativa.
Pero, de hecho, puede no darse ese ajuste, y si la realidad
es hospedaje, podrá producirse la prueba en contrario a la
presunción juris tantum.
3. El alojamiento en hospedaje
Hemos señalado (supra, aquí, sub 1, D) la diferencia que
media entre ser alojado (hospedaje) y disponer de un ámbito
para alojarse a sí mismo (locación). La diferencia no radica
en el hecho de la disposición de un ámbito para vivir (que se
da en ambos casos), sino en que haya o no servicios comple-
mentarios.
Según en esa oportunidad lo anticipáramos, retornare-
mos ahora a una mayor precisión en la determinación del
alojamiento en hospedaje, como un quid distinto al aloja-
miento en locación de vivienda.
Algunas leyes de alquileres anteriores se ocuparon de en-
33 Comp. Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pág. 253.

trar en esas precisiones, pero las que dieron, no resultaron

—a nuestro juicio— afortunadas 34 .
A. Dirijamos la mirada, primero, al espacio físico ocupado
(se sobreentiende: en cumplimiento del contrato de hospeda-
je, que, como el de locación, es consensual).
El decreto 2186/57 (art. 2, d), y las leyes 14.821 (art. 3, c),
15.775 (art. 3, c), 16.739 (art. 3, d) y 18.880 (art. 3, d) hablaron
de "habitaciones", en tanto que la ley 20.625, de "habitaciones
o espacios". Pero ya la ley 14.821 en su art. 4 se preocupó de
aclarar que se trataba de habitaciones "con o sin baño y con o
sin cocina, constituya o no una unidad funcional de vivienda",
fraseología que aparece en las leyes 15.775,16.739 y 20.625.
Aun con esa aclaración, lo de "habitaciones" da una ima-
gen limitada, y no radica —desde luego— allí la distinción
entre hospedaje y locación. Además de habitaciones o espa-
cios en exclusividad, puede haber ámbitos para disposición
común (v.g.: salones de lectura en hoteles, o de juego), pero
tampoco habría, en tal caso, una distinción con la locación,
pues es imaginable la locación de un departamento en pro-
piedad horizontal que tenga espacios comunes con tales fi-
nes. También cabe pensar, como caso límite, en un hospedaje
que abarque todo un edificio...
B. En los ordenamientos que se preocuparon de precisar
los recaudos del hospedaje se definió a la ocupación como
"temporaria".
El vocablo empleado no fue afortunado, porque la loca-
ción, al no ser perpetua, da también lugar a una ocupación
temporaria. Lo más que podría decirse es que —estadística-
mente— la locación para vivienda se celebra por tiempos
más largos que el hospedaje, pero esto es solo "estadística-
mente", porque en los hechos, puede darse por tiempos igua-
les (v.g.: en lugares de veraneo35) e incluso acontecer a la in-
34 Contra: Alvarez Alonso {Arrendamientos urbanos, pág. 150) quien, a propó-

sito de la ley 21.342 señala que ella no especifica "fuera de la habilitación, los re-
caudos... Pero aun así, entendemos que el contrato se perfila con los recaudos que
requerían los regímenes anteriores".
35 Para el ejemplo que damos, recuérdese que la exclusión del art. 2, inc. b
L.U. exige ciertos requisitos, y solo es exclusión de la regla del plazo mínimo.
versa, pues también constituye una modalidad de vida, un

alojamiento "prolongado" en hospedaje.
C. Tampoco puede constituir un recaudo, el que el inmue-
ble esté administrativamente "habilitado". Sobre esto, nos
remitimos a lo que dijéramos sub 2 C.
D. La real diferencia está en la prestación de servicios
complementarios.
Pero la descripción que hizo la ley 14.821 seguida por las
leyes 15.775 y 16.739 distó también de ser afortunada, pues
la generosa enumeración de servicios ("...dar... entre otros
el de los servicios de luz, teléfono, mucama, agua corriente,
moblaje, útiles de toilette, ropa de cama, portería y limpie-
za") quedaba luego mutilada por la aclaración "salvo que el
edificio no contara con algunos de ellos". ¿Hasta dónde podía
llegar la mutilación sin que desembocara en la supresión
que impidiera distinguir el hospedaje de la locación?
La ley 20.625 se inspiró en esos antecedentes (suprimien-
do de la enumeración a los útiles de toilette) y limitando la
salvedad al caso del servicio telefónico. Se fue al otro extre-
mo, pues, en centros "urbanos" del interior de la República,
podemos imaginar, no ya edificios que carezcan de luz, sino
centros urbanos íntegros en tal situación...
El error de perspectiva no estuvo en enumerar servicios y
prestaciones; la enumeración pudo haber sido, incluso, más
larga, y bajo este punto de vista, debieron seguir figurando
los "útiles de toilette" como algo a suministrar...
El error estuvo en imponer como exigencia la prestación de
lo enumerado, cuando lo enumerado debió haber sido presen-
tado simplemente como ejemplificativo del tipo de servicios y
prestaciones que pueden ser útiles para definir el hospedaje.
Porque lo que es hospedaje se define según las circuns-
tancias, que no han de ser las mismas en un centro urbano
que en otro.
VI. La promesa de la ley 21.342
Según el art. 6 de la ley 21.342: "El Estado garantiza la li-

bertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos de
los contratantes en las locaciones iniciadas o que se inicien a

partir de 1974. Las condiciones pactadas entre locadores y lo-
catarios no serán alteradas por el Poder Público ni éste apli-
cará medidas en relación con las locaciones urbanas que de-
ban ser cumplidas a expensas de una sola de las partes".
1. Su ámbito
La norma se aplica a las locaciones destinadas a vivienda.
Ello resulta de su ubicación en el título I, cuya rúbrica es "De
las locaciones destinadas a vivienda"36 y lo confirma el mensa-
je de elevación que la trata y fundamenta a propósito de éstas.
Para las locaciones no destinadas a vivienda rigen los
principios generales.
Conviene destacar de entrada esta diferencia de trata-
miento, según la finalidad, por lo que en breve diremos.
2. Fuente inspiradora y fundamentación

Los autores coinciden en señalar como antecedente de in-
terés, la legislación uruguaya, y , en base a ello se llega a re-
cordar los términos del debate uruguayo en el seno del Con-
sejo de Estado, en torno a lo que vino a ser el art. 2 de la ley
14.219, no faltando quienes recuerden también, ya como an-
tecedente vernáculo, el proyecto Davico3'.
En cuanto a la fundamentación, ella se encuentra conteni-
da en el mensaje ministerial, del que conviene recordar las si-
guientes afirmaciones: "El régimen instituido... en lo atinente
a viviendas urbanas... Propende a restaurar la confianza del
inversor en vivienda... las sucesivas 'leyes de alquileres' traje-
ron aparejada la pérdida de fe en la palabra del Estado y la de-
saparición de la vivienda en alquiler como fuente de inversión.
El restablecimiento de esa confianza requiere, por una parte,
restaurar el principio de seguridad jurídica...".
36 Prat, El actual régimen de las locaciones urbanas, sobre la ley 21.342, pág. 138.
37 En las respectivas obras sobre la ley 21.342: Alvarez Alonso <op. cit., págs.
190/1), Clavell Borras (op. cit., págs. 113 y sigts., y allí, el debate que menciona-
mos en el texto), Prat (op. cit., págs. 138/9, refiriéndose a la legislación uruguaya,
sin especificarla, y al proyecto Davico», Arias {op. cit., pág. 121, menciona el pro-
yecto Davico, y la ley uruguaya 13.8701.
§115. Locaciones d e s t i n a d a s a vivienda 515
No somos de los que dan gran importancia a las fuentes

ni a las palabras de los autores concretos de las leyes, pues-
to que buscamos siempre la voluntad que vive autónoma en
el seno de la ley, y si hemos recordado el antecedente y la
fundamentación, es a los fines de poder entrar al examen de
nuestra norma con los datos que maneja la doctrina.
3. Utilidad de la norma
Existe una cierta tendencia a restarle importancia.
A. En buenos principios constitucionales, la norma debie-
ra ser inútil 88 . Los derechos emergentes de los contratos
constituyen una propiedad en el sentido constitucional, de la
que no debiera privarse a nadie sin previa indemnización.
Pero, en los hechos, las cosas no han pasado así. Las dis-
tintas leyes de alquileres que fueron un "patente desmenti-
do a las promesas de la Constitución" (supra, §110, II, 3)
han recibido aplicación a lo largo de décadas.
Los pleitos son costosos, y los planteamientos de inconsti-
tucionalidad, de resultado incierto, ante una jurisprudencia
y una maraña de leyes y decretos de necesidad y urgencia,
en diversas materias, que forman un conjunto del que lo me-
38 No es lo mismo decir que el texto "debiera ser inútil" a enseñar que no tie-
ne "ninguna validez jurídica que solo puede ser considerado como una expresión
retórica altisonante" según lo hace Alvarez Alonso (lix. cit.)
El mismo autor, deteniéndose en la fundamentación dada por la exposición de
motivos sobre la necesidad de restablecer la fe en la palabra del Estado, comenta:
"Pero ¿es qué en los aspectos legales, el Estado puede tener una sola palabra y
permanente, aunque se le modifique el entorno social y económico?. Suponiendo
que el Estado debiera tener palabra".
Nosotros partimos de otra concepción sobre el Estado. Afirmamos, sin vacilar,
que si algo debe tener el Estado, es, precisamente, palabra. El Estado argentino
dio su palabra con la Constitución, anunciando cómo procedería cuando otras cir-
cunstancias, otros tiempos volvieran conveniente cambiar la palabra. Con el art. 6
de la ley 21.342 dio una palabra especial: cúmplala, porque si no la cumple, entra
en la antieticidad, y el Estado, o es Etico, o no merece el nombre de Estado.
Si algo debe estarle vedado al Estado, es engañar. Reducir el art. 6 $ub exa-
men a una expresión retórica, equivaldría á suponer que el Estado quiso engañar.
Ni debe exagerarse con eso de que se trata de dar una sola palabra "perma-
nante". Como lo señalaremos en el texto, la palabra puede ser retirada para las
contrataciopes futuras, que en cuanto a las pasadas, nada tendrá la palabra de
"permanente" pues el plazo máximo de las locaciones es de diez años...
nos que puede decirse es que ha olvidado el espíritu de la

Constitución. Entre nosotros, la pirámide de Kelsen, si no
invertida, está más inclinada que la torre de Pisa.
Es en este contexto que debe ser juzgado el art. 6 de la
ley 21.342. Existen las promesas en la Constitución; para el
caso de que no encuentren ecos de la Justicia (por esa multi-
tud de pretextos que hoy suelen esgrimirse) encontramos
aquí un reforzamiento, obra del propio legislador.
La promesa del legislador es solo para las locaciones des-
tinadas a vivienda. Son éstas las que quiere colocar bajo su
manto protector, con el fin de estimular las inversiones allí
dirigidas.
B. Sin duda que el legislador, de un plumazo, puede cam-
biar la norma, derogándola expresa o tácitamente. Pero no
es lo mismo derogar la norma que retirar la garantía. Mien-
tras se conforme con derogar la norma para el futuro, para
los contratos que se celebren después de derogada, no habrá
incumplido con su promesa de garantizar: los contratos an-
teriores seguirán cubiertos por la garantía.
C. Coloquémonos en el caso extremo: el legislador viola la
garantía y dicta una ley que afecta las relaciones locativas
preexistentes 3 9 . Desde que puede expropiar, puede, a
fortiori, obrar así. Pero del mismo modo que expropia in-
demnizando, violará la garantía, indemnizando40.
VIL Regímenes de promoción, disuasión y protección
Nos limitamos a recordarlos, ya que su examen escapa a

las finalidades de esta obra.
1. Bajo la rúbrica "De la promoción de locaciones destina-

das a vivienda" la L.U. trae once artículos (arts. 10 a 20 in-
clusive) en el que se establece un régimen de promoción pa-
ra locaciones destinadas a vivienda, que puede sintetizarse
39 Lamentablemente, ya ha violado la garantía con la Ley de Convertibilidad.

40 Comp. Clavell Borras, op. cit. pág. 117.
así: cumplidos ciertos requisitos, se sigue un sistema de be-

neficios impositivos respecto a los legislados por el Congre-
so, facultándose a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos
Aires y al entonces Territorio Nacional de Tierra del Fuego
para reducir o eximir del pago de sus tributos sobre las uni-
dades de vivienda que se afecten al régimen (art. 14).
Fuera ya de ese capítulo, y en el destinado a las disposi-
ciones complementarias se invita a las provincias a estable-
cer beneficios tributarios (art. 22).
E n t r e las disposiciones complementarias, figura, tam-
bién, el texto del art. 26 que, en su segundo y tercer aparta-
do trae disposiciones que se relacionan con los beneficios por
tributos del Congreso.
2. En el art. 21 aparece la otra cara de la moneda. Ya no
se t r a t a de alentar a entrar en el régimen de promoción, si-
no de disuadir a quienes mantienen deshabitadas las vivien-
das. Se autoriza al municipio de la ciudad de Buenos Aires,
y al entonces Territorio Nacional de Tierra del Fuego a fijar
gravámenes diferenciales.
Y en el art. 22 se invita a las provincias a hacer otro tanto.
3. En el art. 23 se dispone un subsidio para los grupos fa-
miliares desalojados...
Capítulo XVI: Arrendamiento rural, aparcería
y contratos asimilados
Título I: Generalidades
§116. Antecedentes, ámbito y método

de la ley especial
I. Introducción
Hablaremos en este capítulo del arrendamiento rural y

de la aparcería1, dedicando el presente título a las disposi-
ciones comunes que abarcan a ambos.
Incluiremos una necesaria referencia a los contratos asi-
milados.
1 Hablamos de "arrendamiento rural y aparcería". No faltan quienes emplean,

ya la expresión "Arrendamientos rurales y aparcerías" (así: Boragni, en su obra con
tal título) ya la de "arrendamientos y aparcerías rurales" (así: Blasco, en la obra
con este nombre.i. En la denominación a la que acudimos se advierte el empleo del
singular para los sustantivos y la utilización del calificativo "rural" solo para el
arrendamiento:
1. Empleamos los sustantivos en singular, porque, aunque la L.A. acuda al plu-
ral en la rúbrica de los respectivos títulos I y II, preferimos el singular de los arts.
2 y 21 que definen los contratos, es el singular el que marca la unidad de cada tipo
y del mismo modo que a todos los otros contratos típicos se los menta en singular y
no en plural (no se dice "las compraventas", "las cesiones", etc. pese a las varieda-
des v subtipos inclusive que puedan encontrarse i así debe procederse con los tipos
de la L.A.
2. El calificativo de "rural" lo reservamos para el contrato de arrendamiento.
Aplicado a la aparceria (o a "las" aparcerías, si se quiere emplear el plural}, salvo
que se entre a jugar con la anfibología de palabras como "rural" y "agrorio" (Pérez
Llana, Derecho Agrario, pág. 19, las declara sinónimas), resulta inexacto en cuanto
no es predicable, en el mismo sentido, de todos los subtipos. Rural es la aparcería
agraria, porque supone un predio rural y una finalidad rural, pero la aparcería pe-
cuaria pura es sin que el dador se obligue a conceder el goce de un predio rural, e
inclusive, el asiento geográfico en el que la desarrolle el tomador puede no ser un
predio rural, sino urbano, por más que la finalidad sea rural...
520 §116. Antecedentes, ámbito y método de la ley especial
1. Razones del tratamiento

Inmediatamente después del examen de la locación urba-
na que es un subtipo de locación de cosas:
A. Corresponde que hablemos del arrendamiento rural,
que es otro subtipo de la locación de cosas.
No se nos escapa que con éste y otros contratos, un vigo-
roso sector de la doctrina quiere formar una rama aparte del
Derecho, el Derecho Agrario, que en los planes de estudio de
nuestras Facultades ha adquirido, ya, autonomía docente.
Una visión especializada de ese tipo tiene sus ventajas por
la mayor profundidad en la investigación, pero también to-
dos los inconvenientes propios de la tendencia a romper con
la unidad del Derecho. Los cultores de las distintas ramas
desgajadas del Derecho Civil ven con indiferencia, cuando
no con simpatía, el surgimiento del Derecho Agrario a costa
del Civil, pero al paso que van los agraristas no se conforma-
rán con independizarse del Derecho Civil, pues no habiendo
culminado todavía su proceso de emancipación de éste, ya
están invadiendo las ramas especiales en búsqueda de un
concepto amplio de lo agrario, donde entre el contrato de
trabajo agrario, los contratos de servicio, y hasta la compra-
venta de bienes2.
Partidarios como somos de la unidad del Derecho, no po-
demos dejar de hablar del arrendamiento rural, pues, aun
prescindiendo del tema de la unidad, media una razón para
que no eludamos su examen: la ley específica excluye de sus
disposiciones una serie de casos (infra, aquí, III) que siguen
dentro del Código Civil, y aun para los casos que abarca,
mucho tiene que decir el Código Civil.
B. Aunque técnicamente ya no es locación de cosas, ha-
blaremos también de la aparcería.
Lo hacemos para no romper la unidad querida por la ley
específica que ha establecido, incluso, disposiciones comunes
2 Comp. Gelsi Bidart, citado por Brebbia, Contratos agrarios, pág. 13. Sobre el
tema de la autonomía: Pérez Llana, op. cit., págs. 20 y sigts.; Campagnale, Manual
teórico práctico de los contratos agrarios privados, págs. 31 y sigts.; Taborda Caro,
Derecho agrario, págs. 24 y sigts.
§116. A n t e c e d e n t e s , ámbito y método de la ley especial 521
al arrendamiento y a la aparcería, que son las que examina-

remos en este párrafo.
C. Necesariamente tendremos que agregar la considera-
ción de los contratos asimilados, es decir, los contratos que,
aunque no entran en las definiciones de los arts. 2 y 21 L.A.,
caen en su órbita, ante lo prescripto por su art. 1.
2. Antecedentes
Nuestro Codificador Civil no creyó necesario regular or-
gánicamente el arrendamiento rural y apenas lo tuvo pre-
sente en algunas disposiciones aisladas dentro de la locación
(arts. 1506, 1536, 1557, 1560, 1610 —en sus primitivos inci-
sos 3 y 4— y 1617). De la aparcería, Vélez pensó que debía
quedar en el terreno de lo innominado.
Se ha dicho que en aquella época era innecesario un esta-
tuto especial, ya que no existía el problema del arrendatario,
con un territorio "apenas poblado, falto de brazos que lo tra-
bajaran" con "métodos de laboreo simplísimos y de escaso y
lento rendimiento... medios de transporte pocos y lentos... y
tampoco existía un mercado internacional importante" 3 .
Pensamos que siendo todo ello cierto, cabe agregar que tam-
poco existía el virus demagógico que ha carcomido hasta los
cimientos a nuestro país.
Cambiaron las circunstancias existentes en la época de
Vélez y soplaron nuevos vientos. En 1921, con la ley 11.170
aparece la primera regulación específica, reemplazada en
1932 por la ley 11.627.
Rige hoy la ley 13.246 modificada, a cuyo régimen aludi-
remos en lo sucesivo, con la sigla L.A.
Reconocemos que, como relación de antecedentes, la que
precede es breve y mutilada. Pero no creemos necesario
ahondar más. Otros han hecho ya la relación con más pa-
ciencia que la nuestra...
Sobre la dosis de paciencia necesaria, baste con señalar
que, según se ha recordado4, la lista de leyes y decretos an-
3 Rezzónico, Intervención del Estado en la locación rural, págs. 10/11.

4 Rossini-Vitólo, Nuevo régimen de arrendamientos y aparcerías rurales, pág. 15.
teriores a la sanción de la ley 13.246 llega a veintinueve nor-

maciones, y la de posteriores a ella alcanza el número de se-
tenta y ocho incluyendo la ley 22.298 que da la configura-
ción actual de la L.A.
Pero, por lacónicos que seamos en la relación de antece-
dentes, parécenos necesario decir algo sobre el cambio de
cosmovisión que se operó con la ley 22.298.
a) La L.A. (texto según ley 13.246) nació con "el propósito
de romper con el concepto individualista del derecho de pro-
piedad" con una idea "fuertemente proteccionista de los
arrendatarios y aparceros, considerados la parte débil de la
relación arrendaticia";>.
b) Con esa ley (más otras que respiraban similar cosmovi-
sión que se exageró con fines demagógicos) no le fue nada
bien a la República, que mira hoy con nostalgia su antigua
condición de "granero del mundo".
El mensaje de elevación de lo que fue la ley 22.298 (de fac-
to), constituye todo un mea culpa, y una nueva cosmovisión.
El exceso de proteccionismo había desacreditado, despresti-
giado al contrato, de tal modo "que prácticamente habían de-
saparecido del país las posibilidades de arrendar tierras,
pues quienes las tenían, desconfiaban de las consecuencias
nocivas para sus intereses en caso de avenirse a cederlas en
arrendamiento o en aparcería"6. Con la ley 22.298 se retorna
a principios más acordes con el espíritu de la Constitución.
3. La reglamentación
En las exposiciones doctrinarias, es usual referirse a la
reglamentación de la ley. No dejaremos alguna vez de hacer-
lo, pero con la salvedad de que, para nosotros, la normación
reglamentaria tiene un muy escaso valor.
A. Por un lado, el texto del art. 58 de la ley 13.246 que
preveía que el "Poder Ejecutivo reglamentará la presente
ley" ha sido expresamente derogado por la ley 22.298 que da
5 Martínez Golletti, Nuevo régimen de arrendamientos y aparcerías rurales,

pág. 25.
6 Martínez Golletti, loe. cií.
§116. Antecedentes, ámbito y método de la ley especial 523
a la L.A. su configuración actual. Como consecuencia de tal

derogación se retocó el art. 59 L.A.
Por el otro, el Poder Ejecutivo puede reglamentar todas
las leyes que quiera, pero por vía de reglamentación no pue-
de cambiar las prescripciones de la misma.
Finalmente, la reglamentación que se maneja es la del
decreto 8330/63, que por la fecha en la que fue dictada, mal
pudo recoger el espíritu de la legislación posterior. Doctrina-
riamente podrá invocársela con reservas, incluso para aque-
llos textos de la L.A. que conservan la redacción de aquella
época, pues los textos no se leen aislados, sino conjugándolos
en un espíritu común.
B. Quedan, sí, algunas disposiciones (arts. 15 —primera
parte, in fine—, 23 in fine y 33) cuya efectiva aplicación de-
pende del reglamento delegado.
II. Ámbito de la ley: generalidades
Según el primer párrafo del art. 1 L.A.: "La presente ley

será aplicable a todo contrato cualquiera sea la denomina-
ción que las partes le hayan asignado y sus distintas moda-
lidades, siempre que conserve el carácter substancial de las
prestaciones correlativas, conforme a sus preceptos y su fi-
nalidad agroeconómica".
Este párrafo ha sido tachado de vago, impreciso', grandi-
locuente8.
Hay que reconocer que presenta sus dificultades interpre-
tativas.
1. Lo claro: la denominación irrelevante

Para desbrozar el camino, comencemos por separar lo que
de claro hay en el párrafo sub examen. Ello se encuentra
contenido en la expresión "cualquiera sea la denominación
que las partes le hayan asignado".
7 Rezzónico, Intervención del Estado en la locación rural, pág. 29.

8 Rossini-Vitolo, Nuevo régimen de arrendamientos y aparcerías rurales, pág. 27.
Los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen

que son a través de un nombre errado (doct. art. 1326, Có-
digo Civil).
El nombre que las leyes dan a los contratos típicos es una
forma abreviada de describir su contenido esencial que lo
define como de un tipo determinado, sujetándolo a una espe-
cífica regulación. Si las partes quieren el contenido esencial
propio de un tipo, carece de relevancia el que le hayan dado
un nombre distinto al que corresponde a dicho tipo.
2. Lo oscuro: "todo contrato"
Compárense las fórmulas de los respectivos arts. 1 de las
derogadas leyes 11.170 y 11.627, con la del art. 1 de la L.A.
La de las leyes derogadas era ésta: "todo contrato...
quedará sujeto a las prescripciones de la presente ley". La
de la L.A. es esta otra: "la presente ley será aplicable a todo
contrato...".
A. La similitud es visible, pues, en definitiva, la estructu-
ra de los anteriores y del actual precepto es la misma, pu-
diendo ser reducida a este común denominador: "todo con-
trato... queda sujeto a esta ley".
Pero la diferencia, y grande, está en el espacio que al re-
ducir las fómulas a un común denominador, hemos marcado
con puntos suspensivos:
a) Las derogadas leyes 11.170 y 11.627 llenaban ese espa-
cio dando la definición de lo que cada una entendía por con-
trato de la ley, resultando así los respectivos arts. 1 con pre-
tensión de autosuficiencia, de bastarse a sí mismos. Consta-
ba en ellos, concretamente, cuáles eran las obligaciones
recíprocas9.
9 Art. 1, ley 11.170: "Todo contrato consensual en que una de las partes se obli-
ga a conceder el uso o goce de una extensión de tierra no mayor de trescientas hec-
táreas fuera del ejido urbano de los municipios con destino a explotación agrícola
de cereales o a su aprovechamiento ganadero agrícola y la otra a pagar por ese uso
o goce un precio en dinero o en especie o a entregar un tanto por ciento de la cose-
cha, quedará sujeto a las prescripciones de la presente ley, desde la fecha de su pro-
mulgación y publicación".
Art. 1, ley 11.627: "Todo contrato en que una de las partes se obliga a conceder
el uso o goce de una extensión de tierra, fuera del radio de las ciudades o pueblos,
§116. A n t e c e d e n t e s , á m b i t o y m é t o d o de l a ley especial 525
b) El párrafo sub examen de la L.A. sigue otro criterio,

pues ese espacio es llenado con una remisión muy particular
a otras disposiciones. No hay una descripción concreta de las
obligaciones recíprocas sino una referencia a un género de
negocios que hay que construir tomando como punto de par-
tida las definiciones de los arts. 2 y 21 L.A.
Y con esa remisión muy particular, surge la oscuridad.
B. En efecto:
La L.A. define, en el art. 2, al contrato de arrendamiento
rural, y en el art. 21 al contrato de aparcería.
Si el primer párrafo del art. 1 L.A. dijera que quedan so-
metidos a la ley los contratos descriptos en los arts. 2 y 21,
sería, aunque inútil, de una claridad meridiana. Pero el sen-
tido que se desgaja de él es otro y con ese otro sentido cobra
utilidad a costa de la claridad.
Porque lo que el texto sub examen viene a decir es que en-
tran en el régimen de la ley no solo los contratos definidos por
los arts. 2 y 21, sino también cualquier otro "que conserve el
carácter sustancial de las prestaciones correlativas" de los
contratos de los arts. 2 y 21 y su "finalidad agroeconómica".
Hay la voluntad de la ley10 de dar a su regulación una
fuerza expansiva que abarque lo que, de no existir el precepto
sub examen, caería en el terreno de lo innominado, y que aho-
ra se considera, directamente, como un contrato "asimilado".
Pero, ¿cuándo debe calificarse a un contrato de "asimilado'?
Tal es la pregunta, de no fácil respuesta.
3. Los contratos asimilados
Esa fuerza expansiva depende de que el contrato presen-
te estas dos características: que "conserve el carácter sus-
tancial de las prestaciones correlativas" y que tenga la "fina-
lidad agroeconómica" que contempla la ley.
A. Como datos caracterizadores:
con destino a cualquier clase de explotación de índole agrícola, ganadera o mixta en

todas sus aplicaciones y la otra a pagar por ese uso o goce u n precio en dinero o en
especie, o a entregar un tanto por ciento del rendimiento, quedará sujeto a las
prescripciones de la presente ley..."
10 Comp. Boragni, Arrendamientos rurales y aparcerías, pág. 18.
a) Debe haber, por de pronto, prestaciones correlativas,

con lo cual se supone un contrato bilateral, que, a fortiori,
será oneroso. Queda, por ende, descartada la posibilidad
de incluir, en las reglas de la ley, al comodato con fines
agrícolas".
No pretende el texto que presente las mismas obligacio-
nes correlativas descriptas en los arts. 2 y 21, pues, de ser
así, no habría otros contratos, distintos, también abarcados.
El texto se conforma con que los otros contratos tengan el
carácter "sustancial" de las prestaciones correlativas...
Interesa lo sustancial, no lo accidental.
Hay que convenir que lo de "sustancial" deja una gran am-
plitud al intérprete. Porque ¿cómo se detecta lo "sustancial"?
Partiendo de la base de que lo "sustancial" no puede es-
tar en ninguna de las notas que especifican a la aparcería
como algo distinto del arrendamiento, sino en la nota co-
mún donde ambos contratos confluyen, parécenos que lo
"sustancial" se encuentra en esto: la explotación agrope-
cuaria onerosa.
b) Y, desde luego, debe haber la finalidad agroeconómica
de la ley.
Se completa, así, la caracterización del género, donde, al
lado del arrendamiento rural y de la aparcería, comparecen
los contratos asimilados.
No es lo mismo hablar de la finalidad del contrato que
hablar de la finalidad de la L.A.
La del contrato, es la finalidad objetiva que las partes
persiguen al contratar, que en los contratos asimilados es la
misma que la que aparece en el arrendamiento y en la apar-
cería: la explotación agropecuaria onerosa.
La finalidad agroeconómica de la L.A. es la razón por la
cual han recibido una regulación especial ciertos contratos
que, bajo las estructuras del arrendamiento o de la aparce-
ría, persiguen una explotación agropecuaria onerosa, razón
que debe también satisfacerse en los contratos asimilados.
11 Comp. Boragni, Arrendamientos ryrales y aparcerías, pág. 18.

Esta distinción entre finalidad del contrato y finalidad de

la ley carecería de interés práctico, si la L.A. incluyera en su
régimen a todos los contratos que bajo las estructuras del
arrendamiento y de la aparcería, persiguen la explotación
agropecuaria onerosa, reduciéndose, entonces a una diferen-
cia de perspectiva: lo que las partes consideraran valioso al
emplear esas estructuras, la ley lo consideraría especial-
mente valioso, y digno de un régimen específico.
Pero no basta con que las partes acudan a tales estructu-
ras, para que la L.A. sujete el negocio a su régimen. La L.A.
exige algunas notas adicionales, de las que deben también
estar dotados los contratos asimilados.
Así, por ejemplo, si las citadas estructuras se emplean
para la explotación agropecuaria onerosa de un fundo ubica-
do en la planta urbana, las partes pueden alcanzar la finali-
dad agropecuaria onerosa, pero no satisfarán la finalidad
agroeconómica de la L.A. que se niega a obstaculizar el de-
sarrollo urbano (infra, §118, III, 2) por lo que tampoco, den-
tro de la planta urbana, habrá contratos asimilados referi-
dos a predios.
B. El contrato asimilado será tratado con las reglas del
contrato al que se aproxima.
De allí que si la asimilación se efectúa con el arrenda-
miento rural, serán las reglas de éste las que habrá que te-
ner en cuenta.
Se comprende que puede haber una asimilación con los
contratos accidentales del art. 39 L.A. (infra, aquí, III), en
cuyo caso será el régimen de éstos el aplicable.
Difícil es imaginar una asimilación con el contrato de
aparcería, pero si se diera, son las reglas de éste las que se
aplicarán.
C. Antes de que la Ley de Convertibilidad modificara el
art. 617, Código Civil, entendemos que podía darse como
ejemplo de contrato asimilado, éste: un contrato en todo si-
milar al arrendamiento, con la variante de que el precio, en
lugar de estar fijado en dinero, lo estuviera en moneda ex-
tranjera. Pero con la nueva redacción dada al art. 617, el
ejemplo carece, ya, de interés práctico.
Hoy, nos parece que puede darse este otro: un contrato en
todo similar al arrendamiento, salvo la variante de que el

precio consista en especie12.
III. Ámbito de la ley: los casos excluidos por el art. 39
El extenso y detallista art. 39 L.A. prescribe que quedan

"excluidos de las disposiciones de esta ley" los dos casos que
menta y regula.
1. Los casos y sus nombres

El art. 39 L.A. contempla dos casos: los del inciso a, y los
del inciso b.
En el inciso a, se refiere a los contratos "en los que se con-
venga, por su carácter accidental, la realización de hasta dos
cosechas, como máximo, ya sea a razón de una por año o
dentro del mismo año agrícola, cuando fuere posible reali-
zarla sobre la misma superficie, en cuyo caso el contrato no
podrá exceder el plazo necesario para levantar la cosecha
del último cultivo".
En el inciso b, contempla los contratos "en virtud de los
cuales se concede el uso y goce de un predio con destino ex-
clusivo para pastoreo, celebrados por un plazo no mayor de
un año".
Y bien:
A. A los fines de la exposición, conviene darles un nombre
genérico y sendos nombres específicos.
a) Como nombre genérico que sirva para denominar con-
juntamente a los contratos del inciso a, y a los del inciso b,
adoptamos éste: contratos accidentales13.
12 Comp. Boragni, Arrendamientos rurales y aparcerías, pág. 93, a propósito

del art. 32 de la ley, sobre el que volveremos infra, §121,1. El mismo autor, a pro-
pósito del art. 1, pág. 19, da como ejemplo, el colonato azucarero.
13 Con esta terminología: Brebbia, Contratos agrarios intitula su capítulo
XXII. Comp. Golletti, op. cit., quien emplea para el título del cap. V, la denomina-
ción "contratos por breve término', y luego en pág. 140 habla de contratos "de
arrendamiento o de aparcería, accidentales, o por breve plazo".
Ello, porque aunque lo de "accidental" empleado en el in-

ciso a, no aparece en el inciso b, resulta luego ser utilizado
para ambas hipótesis, al finalizar el art. 39 L.A.
"Accidental", significa, aquí, la reunión de los requisitos
que privan a un contrato de la estabilidad de la L.A. subs-
trayéndolo a su régimen y sometiéndolo a las reglas del Có-
digo Civil.
b) Como nombre específico, para los contratos del inciso
a, proponemos el de "contratos accidentales de cosecha", de-
nominación que contiene el género y la diferencia específica.
Suele mentárselos como contratos de "hasta dos cosechas",
pero no es solo el número de cosechas el que interesa, pues
también juega el tiempo, que no puede pasar de dos años.
c) Y, en esa dirección, a los usualmente mentados como
"contratos de pastoreo por plazo no mayor de un año", los
llamaremos "contratos accidentales de pastoreo". En lo de
"accidental" queda incluido lo del tiempo...
B. En estos contratos accidentales se concede el uso y go-
ce de un predio. Expresamente lo dice la L.A. para los con-
tratos accidentales de pastoreo, y queda implícito para los
accidentales de cosecha, con la palabra "superficie" del inci-
so a, luego empleada para ambos casos en el penúltimo
apartado del art. 39 L.A., sin contar con el último apartado,
donde se habla de "desocupación del inmueble", "restitución
del inmueble", "entrega del predio".
C. A quien recibe el predio, el art. 39 L.A. lo llama "con-
tratista", vocablo que ha sido tachado de impropio, al suge-
rir que estaríamos ante una locación de obra y no de cosa14.
El vocablo es impropio, pero, a nuestro entender, con toda
su impropiedad su empleo resulta ser una culpa feliz, porque
sirve para llamar la atención sobre la interpretación que debe
darse a la palabra "arrendamiento" que el texto emplea, más
adelante, al fijar la multa por falta de desocupación.
Dirijamos, en efecto, la atención a los contratos acciden-
tales de cosecha:
14 Brebbia, op. cit., §112.

530 $116. Antecedentes, ámbito y método de la ley especial
a) Si diéramos importancia a la palabra "arrendamiento",

llegaríamos a la conclusión de que los excluidos son los con-
tratos accidentales de cosecha por un precio en dinero nacio^
nal <o en moneda extranjera: art. 617, Código Civil). Leería-
mos el texto con el sentido que daba al anterior art. 39 L.A.
la letra de la entonces reglamentación general (decreto
7786/49) en su art. 6: "El contrato accidental o circunstan-
cial de arrendamiento para el cultivo de un predio por una
sola cosecha, que el art. 39 de la ley número 13.246 excluye
de sus preceptos, se regirá por las normas del Código Civil".
Pero nos preguntamos: ¿qué razón habría para no excluir
también de la ley al contrato accidental de cosecha por un
porcentaje (aparcería)?
A favor de que también está excluido de la lev milita el
método empleado por la L.A. que ha ubicado el art. 39 en el
título III sobre "Disposiciones comunes a los títulos I y II", el
encabezamiento del art. 39 y el contenido del inciso a, que
no formula distingos.
En contra de la exclusión de la ley, solo quedarían la pa-
labra "arrendamiento" y la dificultad relativa al cálculo de
la multa iinfra. aquí, o. Bt. Pero, por un lado, el uso impro-
pio del vocablo "arrendamiento" no es extraño a la L.A., co-
mo se ve en el art. 42. por el otro, la L.A. quiere que a la
aparcería se le apliquen las reglas de la locación (art. 41,
inc. c). y finalmente, así como la impropiedad de la expre-
sión "predio arrendado" del art. 42 se corrige por la expresa
mención del "aparcero", pensamos que la impropiedad del
vocablo "arrendamiento" del art. 39 sub examen encuentra
su corrección en la impropiedad del vocablo "contratista".
b) Razónese por extensión respecto a todos aquellos otros
contratos que no son técnicamente ni arriendo ni aparcería,
pero que, como contratos asimilados, caen en la amplitud
del art. 1 L.A., atendiendo a su contenido. Si esos contratos,
potencialmente incluidos en la L.A. por el art. 1, tienen las
características de lo "accidental", quedarán excluidos por
imperio del art. 39 L.A.
2. Los contratos accidentales de cosecha

Según lo hemos puntualizado, "contrato accidental de co-
secha" puede serlo, tanto lo que —de no mediar la exclu-

sión— sería un contrato de arrendamiento, como lo que se-
ría uno de aparcería, o un contrato asimilado de la L.A.
Los, contratos accidentales de cosecha pueden ser de has-
ta dos cosechas como máximo. No es necesario que sean (co-
mo lo sugería un anterior texto) dos cosechas resultantes de
dos siembras, pues la letra del art. 39 L.A. solo hace referen-
cia al cultivo y no pide siembras 15 .
Ese máximo puede ser a razón de una cosecha por año, o
de dos dentro de un mismo año agrícola. En la letra de la ley
quedan incluidas dos cosechas de las especies que son de pro-
ducción anual, o dos de las que son de producción semestral,
pero no serían admisibles cuatro de las semestrales, por más
que no se excedieran los dos años de la primera hipótesis.
3. Los contratos accidentales de pastoreo

Entramos a un tema que presenta sus dificultades.
A. Para comenzar, aclaremos que, como lo puntualizára-
mos para los contratos accidentales de cosecha, los acciden-
tales de pastoreo, abarcan hipótesis que, de no mediar la ex-
clusión de la L.A., entrarían dentro de uno de estos tipos:
arrendamiento, aparcería, contrato asimilado.
Con ello, manifestamos nuestra discrepancia con quienes
piensan este contrato exclusivamente en los términos del
arrendamiento 16 .
Debemos partir, por lo tanto del concepto "contratos de
pastoreo" para luego detectar, como un caso particular, el de
los "accidentales" de pastoreo.
Con el nombre de "contratos de pastoreo" no designare-
mos a un "tipo" contractual sino a una característica que
pueden revestir distintos tipos contractuales que se agru-
pan, y al agregar a aquellos el calificativo de "accidentales"
15 Entre nosotros, la caña de azúcar no se siembra lodos los años, pero se culti-
va para cada cosecha anual. Un anterior texto de la ley 13.246 (con la reforma del
decreto-ley 2188/57), tenía una redacción distinta, pues hablaba de "dos siembras".
16 Comp. Golletti, Nuevo régimen de arrendamientos y aparcerías rurales, pág.
157.
532 §116. A n t e c e d e n t e s , ámbito y método de l a ley especial
estaremos agregando una nota adicional a la caracteriza-

ción17, que en la estructura de la L.A. trae como consecuen-
cia que el grupo así formado y que reviste esa nota adicio-
nal, quede excluido de las disposiciones de la L.A.
Quede con ello dicho que hay contratos de pastoreo sin y
con la nota adicional. Unos y otros entran en la letra del art.
1 L.A., pero, mientras los que no presentan la nota adicional
de "accidentalidad" permanecen dentro de la L.A. para todos
los efectos, los que ostentan dicha nota adicional salen de la
L.A. por la puerta del encabezamiento de su art. 39, sin per-
juicio de que, para efectos muy limitados vuelvan a entrar
por la ventana de la calificación y homologación que el mis-
mo art. 39 L.A. prevé (infra, aquí, 5).
B. Se comprende, que, antes de hablar del subgrupo "con-
tratos accidentales de pastoreo", debemos hablar del grupo
"contratos de pastoreo".
Para encarar el tema, corresponde distinguir dos operacio-
nes económicas diferentes, a las que por darles nombres, uti-
lizaremos los caros a un buen sector de la doctrina agrarista:
pastoreo y pastaje. Es partiendo de esa distinción, que luego,
para la operación económica "pastoreo", encontraremos, como
instrumentos jurídicos los que podremos denominar "contra-
tos de pastoreo" distinguiéndolo de otro grupo posible al que
aludiremos con el nombre de "contratos de pastaje".
Pero no demos a las palabras empleadas para designar a
cada uno de estos grupos, mayor importancia que la que en ge-
17 Con un símil, nos explicaremos con mayor claridad didáctica: en el Código

Civil, encontramos distintos "tipos" contractuales (v.g.: compraventa, locación, per-
muta, donación, etc.) que luego procedemos a caracterizar en bilaterales y unilate-
rales, onerosos y gratuitos, etc., etc. Se advierte que cuando, por ejemplo, estamos
hablando de contratos "bilaterales" no estamos determinando u n tipo, sino forman-
do una clase que conviene a tipos distintos (v.g. a la compraventa, a la locación, a la
permuta, etc.) y que en esa vía clasificatoria, podemos formar sub clases (v.g. los
contratos unilaterales pueden ser gratuitos u onerosos y los onerosos pueden ser
conmutativos o aleatorios), sin que en ninguna de las escalas de clasificación a que
lleguemos, se tenga la pretensión de eirigir un nuevo "tipo".
Por eso, en el texto, lo que queremos decir es que los contratos de pastoreo, no
constituyen u n tipo, sino una agrupación de tipos (arrendamiento, aparcería, con-
tratos asimilados) según determinado criterio.
§116. A n t e c e d e n t e s , ámbito y método de la ley especial 533
neral tienen los vocablos, inmersos en el mundo de la plurisig-

nificación, sujetos a la historicidad, y a las variables locales18.
Por ello, no nos escandalicemos si algún autor, distinguiendo
los dos grupos de contratos que así nombramos, les da a ambos
el nombre genérico de "contratos de pastoreo", pasando a iden-
tificar cada una de las especies, con otra nomenclatura19. Pero-
grullo no se escandalizaría, razonando que en la ejecución de
ambos grupos contractuales hay animales que se alimentan,
que "pastean", y la voz de Perogrullo su valor tiene...
C. Los contratos de pastoreo se caracterizan:
a) Porque a todos ellos les conviene la letra de la defini-
ción del art. 1 L.A. Que luego los "accidentales" queden ex-
cluidos, es harina de otro costal, pues obsérvese que una ex-
clusión expresa solo tiene real sentido, partiendo de la base
de que, de no mediar la exclusión, estarían incluidos...
Y porque a todos les conviene la definición del art. 1 L.A.,
queda con ello dicho que todos son onerosos, en todos hay re-
tribución por el uso y goce.
Hay quienes enseñan que la retribución debe consistir en
un precio en dinero fijado por cabeza, admitiendo otros que
18 En el Diccionario enciclopédico Quillet, "pastaje" es descripta como una voz

empleada en Argentina, Colombia y Guatemala, con las acepciones de pasturaje,
campo de pasto, y de lo que se paga por el pasto que consume un animal, aclarándose
que, en otra acepción significa en Argentina y Chile, "apacentamiento", lo que nos lle-
va a la voz "apacentar" que significa dar pasto a los animales y pacer estos, lo que a
su turno, en la búsqueda de las definiciones verbales nos lleva a la voz "pacer" que sig-
nifica comer el ganado la hierba en los campos y prados, y también apacentar... No
hemos encontrado el verbo "pastear", que luego, en el texto, ponemos en boca de Pero-
grullo, pero, sírvanos de excusa el que hablamos de un Perogrullo del Norte Argenti-
no, con lo cual volvemos al tema de los regionalismos, especialmente los de! campo,
que es donde se desarrolla la actividad y donde no llegan los diccionarios de los acadé-
micos, a los que, en cambio, van llegando gradualmente (a veces con bastante retardo)
los sentidos del habla popular, lo que explica las variables de las distintas ediciones.
19 Comp. Golletti, Nuevo régimen de arrendamientos y aparcerías rurales, pág.
152, quien, refiriéndose a la opinión de Cozzi apunta que al aludir éste al pastoreo
sin concederse el uso y goce del predio, "al parecer se maneja dentro de un único
contrato, el de pastoreo, que puede ser, según él, con o sin cesión del uso y goce del
campo". No hemos podido consultar la obra de Cozzi, pero parécenos que se están
entremezclando aquí, problemas verbales. Si utilizamos la palabra "pastoreo" en
sentido amplio, podemos concebir una finalidad de pastoreo (en el sentido de que
haya animales que se alimenten) que se obtenga a través de dos contratos distin-
tos, esto es, sin construir un "tipo" único contractual.
puede consistir en un precio global20. Por nuestra parte pen-

samos que puede ser de los más variados tipos, consistiendo,
por lo tanto, incluso, en un porcentaje de las crías de los ani-
males que pastoreen. Léase el art. 39 inc. a, L.A., y se adver-
tirá que nada en él autoriza a circunscribir el concepto21.
b) En todos ellos, una de las partes se obliga a conceder a
la otra "el uso y goce de un predio". Si no hay uso y goce de
un predio, no hay contrato de pastoreo, y por lo tanto, resul-
tará inútil inquirir si se da la nota de "accidentalidad". Si no
hay uso y goce de un predio, queda desplazada la figura del
"pastoreo" y pasamos a lo que se denomina "pastaje".
c) En todos ellos, el destino debe ser "exclusivo para pas-
toreo", esto es, para alimentación de animales.
Es esa nota de exclusividad en el destino de pastoreo lo
que permite formar el "grupo" de contratos de distinto tipo,
del que estamos hablando.
No interesa el tipo de "pasto" pues, como bien se ha seña-
lado, existe pastoreo, tanto cuando los animales se alimen-
tan de pastos naturales en campos incultos, como cuando lo
hacen de plantas germinadas (alfalfa, avena, etc.) en cam-
pos cultivados, o de rastrojos que quedan después de la»cose-
cha de maíz, trigo, etc. 22
D. Dadas esas notas caracterizantes del grupo "contratos
de pastoreo", la L.A. excluye de sus disposiciones a los cele-
brados por un plazo no mayor de un año23. Esto no requiere
explicación, pues los términos de la L.A. son claros.
20 Sobre estas dos opiniones: Golletti, op. cit., págs. 150/1.

21 Cuando la retribución consista en una cuota de los frutos, tendremos técni-
camente, una aparcería. No será una aparcería pecuaria predial (sobre ella, infra,
§120,1) porque el dador no suministra animales, ni tampoco una aparcería agrícola
(pues el destino es "pecuario"), pero será aparcería contemplada por las reglas ge-
nerales con que comienza el título II (reserva siempre hecha de que quedará exclui-
da, si, y solo si, presenta la nota de accidentalidad).
22 Rezzónico, Intervención del Estado en la locación rural, pág. 29, nota 13, re-
mitiéndose a Vidales.
23 Cuando algún autor nos da la breve duración como "elemento" del contrato
de pastoreo, lo que está definiendo no es el pastoreo, sino el pastoreo excluido.
Comp. Ortiz de Rosas, citado por Golletti, en Nuevo régimen de arrendamientos y
aparcerías rurales, pág. 150.
§116. A n t e c e d e n t e s , á m b i t o y m é t o d o de la ley especial 535
E. Pero queda pendiente este otro punto: ¿en qué se dis-

tingue el "pastoreo" del "pastaje"?
Algo de común deben tener, para que surja la necesidad
de distinguir, y algo de diferente que los especifique y cree el
interés en distinguirlos.
a) Lo de común salta a la vista. Recordando lo que dijimos
de Perogrullo: en ambos casos hay animales que "pastean".
b) Lo de diferente está en esto otro: el pastoreo supone la
concesión del uso y goce de un predio, en tanto que el pasta-
je no. que se limita al aprovechamiento de los pastos, lo que
lo sitúa en la hipótesis de lo que técnicamente —según la
forma de retribución— puede caracterizarse como una venta
de frutos-4, o un contrato innominado25.
4. Reiteración
Hay quienes desearían que el empleo reiterado de la con-
tratación accidental no fuera la vía utilizada por los propie-
tarios de predios rurales para tenerlos constantemente con-
tratados sin caer en la L.A.
Pero la L.A. no reacciona contra esa posible práctica, sino
cuando la reiteración asume ciertas características.
En el sistema de la L.A., hay reiteraciones admitidas y
reiteraciones rechazadas. Si se trata de una reiteración ad-
mitida, la relación posterior a la misma sigue siendo de con-
trato accidental; si se trata de una reiteración rechazada, la
relación posterior no es de contrato accidental.
Para proceder con método, fijaremos primero el concepto
de "reiteración" que tiene diversas manifestaciones, luego
24 Comp. Blasco. Arrendamiento* y aparcerías rurales, págs. 59/fil), quien, para

el pastaje, señala que se cobra "por cabeza ingresada", pero entendemos que esto
no es necesario que asi se exprese en el contrato, que bien puede fijar un precio
único ya calculado previamente en base al número de cabezas. Contra: Brebbia,
Contratas agrarios, pág. 100.
25 Para Golletti, op. cit., pág. 158, se trata de un contrato innominado. Según
este autor, la diferencia entre pastoreo y pastaje, reside en que, en el pastoreo hay
desplazamiento de la tenencia, en tanto que en el pastaje desplazamiento de la es-
fera de custodia de los animales que quedan a cargo de quien recibe la hacienda en
su campo i.op. cit., pág. 154 i pero como luego aclara que respecto al cuidado puede
estipularse lo contrario (op. cit., pág. 155) resulta que la diferencia esencial se re-
duce a que haya o no desplazamiento de la tenencia.
pasaremos a indicar el criterio que permite distinguir, en ca-

da una de esas manifestaciones, si se trata de una reitera-
ción admitida o rechazada, para concluir señalando las con-
secuencias que se siguen de que cualquiera de las manifes-
taciones de la reiteración sea calificada como "rechazada".
A. La palabra "reiteración" no pertenece al lenguaje de
la L.A.
La proponemos para designar a un género que abarca di-
versas manifestaciones.
La L.A. entra a hablar directamente de las manifestacio-
nes reiterantes. Para designarlas, emplea dos vocablos: pró-
rroga y renovación. Pero, sin duda, entiende abarcar con
ellos todas las posibilidades a las que luego nosotros aludire-
mos con nombres específicos. Que esa amplitud de significa-
ción responde al espíritu del texto sub examen, resulta de la
oposición que luego verifica entre "el nuevo contrato y el
vencimiento del anterior".
Ello nos conduce a apartarnos parcialmente del vocabula-
rio de la L.A. Si los nombres que proponemos no agradan,
búsquense otros, pero los conceptos seguirán allí.
Para desarrollarlos, ejemplificaremos con el arrendamien-
to, pero quedando entendido que otro tanto cabe decir para la
aparcería, y, desde luego, para los contratos asimilados.
Detectamos las siguientes manifestaciones reiterantes:
a) La prórroga
Emerge de un nuevo contrato, pero no de un nuevo con-
trato de arrendamiento, sino de un contrato modificatorio
del existente, sin efectos novatorios (doct. art. 812, Código
Civil). Al extender el plazo, asegura al contrato de arrenda-
miento una duración mayor, un tiempo suplementario. Como
consecuencia de ella, el uso y goce del arrendatario se pro-
longa sin que medie solución de continuidad, ni de hecho
(porque efectivamente sigue sin interrupción), ni de derecho
(porque no hay un nuevo uso que se adicione al anterior,
sino que es el mismo uso el que sigue).
b) La renovación
La palabra "renovación" que —con sentido amplio— em-
plea el art. 39 L.A., la utilizaremos en sentido estricto, esto

es, en el sentido técnico con el que la hemos definido oportu-
namente (supra, §112, IV, 1).
La renovación resulta de un nuevo contrato de arrenda-
miento, con cláusulas distintas del anterior. Como conse-
cuencia de ella, el arrendatario sigue usando pero por un
nuevo título locativo. No hay solución de continuidad de he-
cho (al no haberse interrumpido el uso) pero la hay de dere-
cho (pues se trata de un uso que se adosa al anterior, sepa-
rado jurídicamente por el nuevo título).
c) La reconducción
Resulta también de un nuevo contrato de locación, a raíz
del cual, como en la renovación, no hay solución de continui-
dad de hecho, pero sí de derecho. Se distingue de la renova-
ción en que, mientras en ésta, las cláusulas del nuevo con-
trato son distintas de las del anterior, la reconducción repro-
duce las mismas cláusulas.
Tampoco debe confundirse la reconducción con la conti-
nuación en la locación (infra, §118, VI) que no es reiteración.
d) La contratación en discontinuidad
La contratación en discontinuidad es también un nuevo
contrato de locación que puede tener distintas cláusulas que
el anterior (pareciéndose en esto a la renovación) o iguales
(semejándose a la reconducción) pero que deja entre el ante-
rior y el nuevo contrato un espacio vacío de uso y goce. Supo-
ne una discontinuidad, tanto de derecho, como de hecho.
e) La contratación en alteración
En todos los casos que preceden, hay un contrato anteiior
y un nuevo contrato, pues lo hay incluso en la hipótesis de
prórroga que no resultará de un nuevo contrato de locación,
pero sí de un nuevo contrato (contrato de prórroga).
Para todos esos casos podemos decir que, antes como des-
pués de la reiteración, hay locación.
Pero debemos hacernos cargo de otros fenómenos, carac-
terizados porque antes de la reiteración hay un tipo de es-
tructura, y después de ella hay un tipo de otra estructura.
538 $116. Antecedentes, ámbito y método de la ley especial
Supongamos que a un arrendamiento anterior, siga una

aparcería, o un contrato asimilado, o que siga a una aparce-
ría, un arrendamiento, o un contrato asimilado, o que siga a
un contrato asimilado, un arrendamiento o una aparcería.
A esos otros fenómenos les damos el nombre común de
"contratación en alteración".
Según se operen con continuidad de uso o sin ella, se apro-
ximan a la renovación o a la contratación en discontinuidad.
B. Fijados así los distintos casos de reiteración, correspon-
de que pasemos a la distinción entre reiteraciones admitidas
y rechazadas.
¿Cuándo estaremos ante una reiteración rechazada?
La reiteración que la L.A. rechaza requiere:
a) En primer lugar, que se efectúe "entre las mismas
partes".
Si v.g. Primus, propietario de un fundo de 100 ha convie-
ne un contrato accidental con Secundus, y concluido éste, ce-
lebra un nuevo contrato accidental con Tertius, ésa no es
una reiteración rechazada por la L.A. porque Tertius no es
Secundus y la reiteración no es entre las mismas partes.
b) En segundo lugar, que se efectúe sobre "la misma su-
perficie".
Si Primus, a los fines de arrendar, divide su predio de 100
ha en los lotes A y B, cada uno de 50 ha, y por el lote A con-
cluye un contrato accidental con Secundus, en tanto que por
el lote B concluye otro contrato accidental con Tertius, nada
impide que vencidos ambos contratos, celebre sendos nue-
vos, con Secundus para el lote B y con Tertius para el lote A.
El lote A no es "la misma superficie" que el lote B, ni éste la
misma que la del lote A- ( \
c) En tercer lugar, que no medie entre el nuevo contrato y
el anterior "el término de un año". Intermediando ese tiem-
po, puede haber un nuevo contrato accidental entre las mis-
mas partes sobre la misma superficie.
d) En cuarto lugar, que, como resultado de la reiteración.
26 Comp. art. 4 L.A.

"se totalicen plazos mayores que los establecidos en el pre-

sente artículo".
Celebrado un contrato accidental de cosecha anual por un
año, o de cosecha semestral por seis meses, no es reiteración
rechazada (aunque se celebre entre las mismas partes, sobre
la misma superficie, y sin mediar el intervalo de un año), un
nuevo contrato que sumado al anterior, no supere dos cose-
chas anuales o dos semestrales.
C. Y vayamos ahora a las consecuencias que se siguen si
se da una reiteración rechazada.
La L.A. dispone que "se considerará incluido el contrato
en las disposiciones de la ley".
Pero, ¿cuál contrato? ¿El nuevo (reiterante) o el anterior
(reiterado)?
Entendemos que el incluido es el contrato reiterante, por lo
que a partir de él se computarán los plazos previstos por la ley.
Es el contrato reiterante el rechazado en su pretensión de
ser accidental, y es de él que debe predicarse la consecuencia.
Esta es, sin duda, la respuesta que corresponde para la
contratación en discontinuidad, hipótesis para la que sería
absurdo suponer que la L.A. ha entendido referirse al reite-
rado, haciéndolo revivir para disfrutar de un plazo mínimo,
en una imposible cobertura del tiempo que produjo ya la dis-
continuidad con interrupción del uso.
Solo para la prórroga parece presentarse una dificultad.
¿Cómo decir que el contrato de prórroga (que no es contrato
de locación: supra, aquí, A. a) se considerará contrato de lo-
cación incluido en la L.A.? Pero la dificultad no es insupera-
ble, debiendo entenderse que la L.A. ha querido que la pró-
rroga, conceptuada como reiteración rechazada, sea inter-
pretada ex lege, en el sentido de contrato de locación27.
5. Calificación y homologación
La extensa última parte del art. 39 L.A. regula la califica-
27 Téngase presente que estamos razonando con el ejemplo del arrendamiento.

Si se tratara de la prórroga de una aparcería, la interpretación ex lege sería en el
sentido de aparcería.
ción y homologación, con una serie de preceptos que pasa-

mos a examinar:
A. "La calificación y homologación del contrato será efec-
tuada a pedido de parte por la autoridad judicial competen-
te, debiendo expedirse simultáneamente el correspondiente
testimonio".
a) El texto reza "a pedido de parte".
Se sobreentiende: parte interesada.
Cualquiera de las partes del contrato es parte interesada.
Quien asume la posición de concedente del uso y goce de
un predio será el interesado en promover un trámite ten-
diente a obtener que el contrato sea calificado como acciden-
tal, y homologado en tal concepto, pues será él quien se be-
neficiará de los efectos que tiene una sentencia homologato-
ria en tal sentido, efectos que examinaremos sub B y sub C.
Pero como la calificación puede resultar en el sentido de
que no se trata de un contrato accidental, no hay que des-
cartar que tenga interés en promover el trámite, quien usa o
usará el predio, para obtener, precisamente, que el juez de-
clare que no se trata de un contrato accidental.
Aun más: son tantas las variantes que ofrecen los hechos
concretos de la vida, que no hay que descartar que los pape-
les se inviertan, y que atento a las circunstancias, sea quien
concede el uso o goce que tenga interés en que al contrato no
se lo califique como accidental, y, a la inversa, que sea quien
usa, el que pretenda que el contrato sea accidental28.
b) Deducida la pretensión de calificación y homologación
por una de las partes, debe darse intervención a la otra, sin
lo cual quedaría afectado el derecho constitucional de defen-
sa en juicio29.
B. "Al vencimiento del contrato, la presentación de dicho
testimonio ante la autoridad judicial competente será título
suficiente para que se ordene la inmediata desocupación del
inmueble por el procedimiento de ejecuciónde sentencia vi-
gente en la jurisdicción respectiva".
28 Por ejemplo, esa hipótesis se dará si para el que se obligó a conceder el goce,
resultara un buen negocio que el contrato se prolongue más en el tiempo.
29 Comp. Brebbia, Contratos agrarios, pág. 195, nota 209.
La calificación en el sentido de que se trata de un contra-

to accidental, homologándolo en tal concepto, da a la senten-
cia que la contiene, el valor de una sentencia de condena de
futuro. La ley quiere que, vencido el contrato, quien concede
el uso y goce disponga de un trámite rápido para obtener la
desocupación, evitando las dilaciones propias del juicio de
desalojo.
C. "Además de ordenar la desocupación, dicha autoridad a
pedido de parte impondrá al contratista que no haya desocu-
pado el predio una multa equivalente al cinco por ciento (5%)
diario del precio del arrendamiento a favor del propietario,
por cada día de demora en la restitución del inmueble hasta
su recepción libre de ocupantes por parte del propietario".
La L.A. habla de "propietario", pero, por lo que dijimos a
propósito de la locación de cosa ajena (supra, §97, IV) lo que
interesa aquí es la calidad de haber sido quien concedió el
uso y goce del predio.
La L.A. se ha colocado en la hipótesis de arrendamiento,
fijando la multa en el 5% diario. Supongamos que en el con-
trato accidental se ha fijado el precio fragmentándolo en
cuotas, como v.g., si dado un contrato accidental por dos co-
sechas anuales, se conviniera dos pagos anuales. Estimamos
que el 5% se calcula sobre el precio total, porque ése es "el
precio del arrendamiento".
El cálculo de la multa, consistente en una operación arit-
mética cuando se trata de un contrato de arrendamiento,
presentará sus dificultades para los otros casos de reitera-
ción admitida. Por ejemplo, ¿cómo se calculará, si se trata de
una aparcería? Pensamos que corresponderá, entonces, una
prudente estimación judicial del valor de la aparcería, que
permita luego el cálculo aritmético del 5%.
D. "En caso de que el contrato se presente para su califi-
cación hasta quince (15) días antes de la entrega del predio
al contratista y la autoridad judicial que intervenga no efec-
tuara en ese lapso la calificación y homologación, se presu-
mirá que el contrato ha quedado calificado como accidental".
a) Para que entre a funcionar la calificación presumida,
es necesario que el trámite sea iniciado con una antelación
de por lo menos quince días al del de la entrega. Como se
trata de días corridos (art. 28, Código Civil) se advierte que

la L.A. quiere un procedimiento velocísimo, pues en ese lap-
so se deberá —para cumplir con el precepto constitucional—
escuchar a la otra parte, y en ese lapso advenir la sentencia
de calificación, ya que transcurrido el mismo sin que medie
pronunciamiento "se presumirá que el contrato ha quedado
calificado como accidental".
Se ha observado que "no se advierte de qué modo, en este
supuesto, se podrá pedir la ejecución, si no existe resolución
alguna susceptible de ser ejecutada"™.
Contestamos: bastará con presentar un testimonio judi-
cial de todas las piezas del expediente formado, del cual re-
sulten los datos que conducen a la presunción, y él hará las
veces del testimonio de la sentencia de calificación, por im-
perio de la L.A.
Y los datos que conducen a la presunción, son:
a') Que se haya pedido la calificación, lo que resultará del
escrito inicial, que así lo solicite.
b') Que el escrito haya sido presentado con la antelación
de quince días. Como la antelación se computa tomando co-
mo referencia el día de la entrega, será necesario que el
día de la entrega prevista resulte del contrato, o que de
otro modo quede acreditado en el expediente, como ocurri-
ría v.g. si habiendo intervenido la otra parte, ese extremo
no hubiera sido negado.
c'l Que no haya mediado pronunciamiento judicial, de lo
que el testimonio librado podrá fácilmente dar constancia.
Nos parece, sí, que del hecho de que el juez no se haya
pronunciado durante ese lapso de quince días, no debe deri-
varse una pérdida de jurisdicción para pronunciarse con
posterioridad, de tal modo que si del testimonio resulta que
ya se expidió, es el pronunciamiento recaído el que decidirá,
jugando la presunción solo si no se expidió.
b) Esa presunción puede resultar gravosa para el deman-
dado, con defensas limitadas (dado el tipo de ejecución previs-
30 Brebbia, op. iit., pág. 195.

to) que hará que, en múltiples hipótesis, la presunción tenga

los efectos prácticos de una presunción juris et de jure.
Pero:
Por un lado, hay que suponer, para que juegue la presun-
ción, que el contrato, prima facie, es accidental, lo que supo-
ne que no se presenta a sí mismo como de reiteración recha-
zada. Para decirlo con otras palabras, que esa sentencia
"presumida" no se presenta como autocontradictoria.
Por el otro, que las razones que tenga el demandado y
que no pueda hacer valer en la ejecución, podrá esgrimirlas
en el procedimiento de calificación, para obtener una sen-
tencia favorable a su pretensión, que, si llegare tarde para
invocarla como hecho nuevo en la ejecución, le permitirá,
por lo menos, obtener luego la reparación indemnizatoria
que corresponda.
IV. El método
Aplicados a las normas, "general" y "especial" son térmi-

nos relativos que dependen de la perspectiva desde la cual
se las mire: una norma puede ser "especial" respecto a una
"general" y, simultáneamente "general" con relación a otra
más "especial'"11. La L.A. es una ley "especial" mirada desde
la óptica del Código Civil; pero la L.A. mirada desde la ópti-
ca de las relaciones que regula, contiene normas de las que
unas son generales y otras especiales.
La L.A. contiene un artículo introductorio y tres títulos
de interés 3 -. El título I referido al arrendamiento, el título II
a la aparcería y el título III destinado a disposiciones comu-
nes a los dos títulos anteriores. De esos tres títulos, el único
31 V'.g.: las normas de los contratos en general son "especiales" respecto a las
de los actos jurídicos, pero "generales" respecto a las de los contratos típicos.
32 La ley 13.246 contenía cinco títulos, pero de los originarios títulos IV y V, ya
solo queda en este último el art. 59 con la redacción que le dio la ley 22.298 i."Los
contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley quedarán suje-
tos a sus disposiciones"), cuyo examen, dado el tiempo transcurrido, se comprende
que carece de interés.
dividido en capítulos es el II, con ocho artículos introducto-

rios y luego el capítulo I para "las aparcerías agrícolas" y el
capítulo II para "las aparcerías pecuarias".
A estar a ese método de la L.A., son de la máxima genera-
lidad (por aplicarse a todos los contratos de la L.A.) el art. 1
introductorio, y todos los artículos del título III, siendo nor-
mas especiales las restantes, aunque dentro de ellas algu-
nas, sin alcanzar la máxima generalidad, son generales res-
pecto a otras, como las ocho introductorias del título II, res-
pecto a las especiales de los dos capítulos que contiene.
Pero no hay que dar excesiva importancia al método, pues
el legislador que en el grueso del articulado tiene como idea
dominante negocios que conducen a la concesión de goce de
un predio, ha introducido en la L.A. un cuerpo un tanto ex-
traño: la aparcería pecuaria. A ese contrato, mal podría apli-
cársele, por ejemplo, el texto del art. 45 que, aunque situado
en el título III, se refiere a los contratos ad meliorandum de
un predio, hipótesis extraña a la aparcería del art. 34 que es
solo de animales. Dígase lo propio del art. 39 sobre los con-
tratos accidentales que son de predios.
De allí que reordenando el material según la idea de lo
general y de lo especial, tenemos esta graduación de normas
de la L.Á.:
a) Normas generales para todos los contratos de la L.A.,
como son las de los arts. 1 y las del título III, con excepción
de las de los arts. 39 y 45. Y todavía ello, con la salvedad de
que el art. 1 en lo que se refiere al orden público sufre sus
visibles excepciones, especialmente en la aparcería pecuaria
(arts. 34, 36, 37, 38), que la previsión del art. 40 in fine so-
bre la inscripción en los registros inmobiliarios mal puede
ser aplicada a la aparcería pecuaria pura, y que la ubicación
que se da a los usos y costumbres en el art. 41 es solo para
los casos en los que no haya normas (así: arts. 23, inc. d, 37,
38) que le den otra preferente.
b) Normas generales para todos los contratos que conlle-
van la concesión del goce de un predio. De este tipo, son, por
ejemplo, las de los arts. 4, 8, 15, 17 y 18 que aunque situa-
das en el título I, son llevadas al título II por el art. 22. Y de
este tipo son las recordadas de los arts. 39 y 45.
c) Normas generales para los contratos de aparcería, que,

excluida la del art. 22, son las siete restantes con que co-
mienza el título II, y todavía con la salvedad de que algún
inciso del art. 23 en cuanto se refiere a "predio" (inc. e) nada
tiene que hacer con la aparcería pecuaria pura.
§117. Los elementos y la prueba
I. La forma
Los contratos de la L.A. son no formales. No se requiere

furnia alguna ad solemnitatem.
De lo que el nrt. 40 L.A. habla, es de una forma ad proba-
iionem (infra, aquí, sub II) y de una forma de publicidad (m-
fra, aquí, sub IIIÍ.
II. La forma ad probationem
En sus fres primeros preceptos, el art. 40 L.A. dispone:

"Los contratos a que se refiere la presente ley deberán re-
dactarse por escrito. Si se hubiese omitido tal formalidad, y
so pudiere probar su existencia de acuerdo con las disposi-
ciones generales, se lo considerará encuadrado en los pre-
ceptos de esta ley y amparado por todos los beneficios que
ella acuerda. Cualquiera de las partes podrá emplazar a la
otra a que le otorgue contrato escrito".
La redacción actual es obra de la ley 22.298.
1. Carácter ad probationem
El enfático primer precepto ("deberán redactarse por es-
crito") no implica consagrar una forma ad solemnitatem de
la cual dependa la validez, y cuya ausencia traiga la nulidad
plena o efectual.
Estamos ante una forma ad probationem, como lo denota
el segundo precepto.
En teoría, podríamos decir que hay una diferencia entre el
precepto sub examen y la regla general del art. 1193, Código
Civil, porque para la regla general la prueba escrita solo es
exigible en los contratos que pasan de la tasa de la ley, en
tanto que para la L.A. se requiere siempre, cualquiera que
§117. Los elementos y la prueba 547
sea el valor del contrato. Pero, en la práctica, la diferencia

carece de importancia, pues la inflación hizo que la tasa del
art. 1193 quedara reducida a una cifra tan ínfima, que ya no
es ni siquiera representable en moneda divisionaria, y nor-
mativamente ha quedado convertida en "cero".
Si recordamos la diferencia teórica, es únicamente en
previsión de que se opere una reforma legislativa que actua-
lice la tasa del art. 1193, Código Civil.
2. Contratos abarcados
Esta forma ad prubationem se requiere para los contratos
"a que se refiere la presente ley".
Abarca, por lo tanto, a los contratos de arrendamiento,
aparcería, y a los contratos asimilados.
¿Quid de los contratos accidentales?
Invocando la amplitud de la fórmula "a que se refiere la
presente ley" se ha enseñado que quedan también com-
prendidos 1 .
La tesis es interesante, y (con la salvedad ya hecha de la
falta de interés práctico actual) la compartimos con estos al-
cances:
a) En principio, en punto a la prueba, el contrato acciden-
tal no queda sometido al art. 40 L.A., sino al art. 1193, Códi-
go Civil. El encabezamiento del art. 39 L.A. exige llegar a
esa conclusión, al disponer que los contratos accidentales
quedan "excluidos de las disposiciones de esta ley", y la re-
gla de forma del art. 40 L.A. es una disposición de la ley.
b) Pero el enfoque cambia si con un contrato accidental se
pretende su calificación y homologación como tal. Se preten-
derán entonces efectos que concede y regula la L.A.; el con-
trato accidental que por el encabezamiento del art. 39 salió
por la puerta, retorna a la L.A. por la ventana, en cuanto re-
quiere por su calificación y homologación como tal, una pro-
tección que la L.A. dispensa, la que, en consecuencia, pasa a
referirse a él, en los términos de su art. 40.
1 Brebbia, op. cit., pág. 174.

548 §117. Los elementos y la prueba
3. Ausencia de prueba escrita

La ausencia de prueba escrita no impide probar el contra-
to por otros medios. Como lo señala el segundo precepto del
art. 40 L.A., podrá probarse su existencia "de acuerdo con
las disposiciones generales".
Las disposiciones generales son las del Código Civil: arts.
1191/2.
Se ha pretendido que tales disposiciones generales no son
de rigurosa aplicación en materia agraria, debiendo aplicar-
se con criterio amplio "y admitirse, v.g. toda clase de docu-
mentos en carácter de principio de prueba por escrito (bole-
tas de comercialización y transporte de productos, informes
de autoridades públicas, recibos, etc.)"2.
Discrepamos: no hay razón alguna para apartarse de las
disposiciones del Código Civil, so color del carácter "agrario"
del contrato, desoyendo la misma ley específica que lo man-
da. Con ello no negamos que algunos de los instrumentos
que la tesis transcripta invoca, valgan como principio de
prueba por escrito, pero valdrán como tal si, y solo si, entran
en la preceptiva del art. 1192, segundo párrafo.
4. Pretensión para obtener la prueba escrita

El tercer precepto del art. 40 L.A. trae esta previsión:
"Cualquiera de las partes podrá emplazar a la otra a que le
otorgue contrato escrito".
Si requerido extrajudicialmente, el otro contratante se
niega a otorgar contrato escrito, habrá que acudir al juez,
con lo cual, mutatis mutandi se creará una situación parale-
la a la del art. 1188, Código Civil.
Pero como estamos aquí solo ante una forma ad probatio-
nem pensamos que no será necesario llegar a tanto como al
otorgamiento del escrito por el juez. Bastará con la senten-
cia declarativa de la existencia del contrato y de sus cláusu-
las esenciales.
2 Boragni, Arrendamientos rurales y aparcerías, pág. 106, citando a Cozzi;

ídem, Brebbia, Contratos agrarios, pág. 176.
III. La forma de publicidad
El último precepto del art. 40 L.A. dispone: "El contrato

podrá ser inscripto por cualquiera de las partes en los regis-
tros inmobiliarios a cuyo efecto bastará que el instrumento
tenga sus firmas certificadas por escribano, juez de paz u
otro oficial público competente".
1. El régimen anterior
En la originaria redacción de la ley 13.246, la inscripción
era obligatoria, y la exigencia impuesta al "arrendador o
aparcero dador sin perjuicio del derecho que se reconoce al
arrendatario o aparcero de obtener por su parte directamen-
te esa inscripción".
En la originaria redacción, se otorgaba un efecto a la ins-
cripción: la oponibilidad a terceros.
Y porque la inscripción era obligatoria para el concedente,
y su ausencia privaba al contrato de oponibilidad a terceros,
el concedente que fuera omiso en cumplir con la obligación de
inscribir, asumía responsabilidad por todos los daños que se
siguieran a la otra parte por la ausencia de inscripción.
2. El régimen actual
Hay dos diferencias respecto al anterior:
A. La inscripción ha dejado de ser obligatoria; hoy es fa-
cultativa. Por lo tanto, queda descartada toda idea de res-
ponsabilidad del concedente, por omisión de inscribir, tanto
más cuanto que tampoco el régimen actual da a la inscrip-
ción los efectos del régimen anterior, según de inmediato
puntualizamos.
B. La inscripción ya no es otorgante de oponibilidad a ter-
ceros.
a) En el régimen anterior, la inscripción tenía un especial
efecto, pues dotaba de oponibilidad al contrato, de lo que se
seguía que la falta de inscripción lo tornaba inoponible a
terceros.
El tema presentaba un particular interés en el caso de ena-
jenación del fundo pues cabía concluir que para la aplicabili-
dad del art. 1498, Código Civil, era necesaria la inscripción.
b) Hay quienes entienden que, aún hoy, la inscripción sigue

siendo necesaria para el funcionamiento del art. 14983, pero a
nosotros nos parece que ello no surge del actual art. 40 L.A.
IV. El contenido: el orden normativo
El contenido es lo que se dice en el contrato (supra, §21,1).

¿Qué dicen, los contratos de la L. A.?
Dicen, quiéranlo o no, lo que la lex imperativa dice; dicen,
lo que ellos quieren decir; y dicen, en fin, lo que sin aparen-
tar decir, dice la lex supletoria.
1. El orden del art. 41
La ley 13.246 traía, para las aparcerías, el texto del art.
29, a cuyo tenor: "En los contratos de aparcería se aplicarán
en el orden siguiente: a) Las disposiciones de la presente
ley; b) Los convenios de las partes; c) Los usos y costumbres
locales; d) Las normas del Código Civil, en especial las rela-
tivas a la locación".
La ley 22.298 derogó el art. 29 y sustituyó el art. 41, ubi-
cando allí un texto que toma la letra del derogado art. 29
con dos modificaciones. Por una de ellas, se generaliza el
precepto que establece el orden normativo, de tal manera
que ahora rige no solo para la aparcería sino genéricamente
para "los conti-atos a que se refiere la presente ley"; por la
otra, se altera el orden que preveía el derogado art. 29, de
tal manera que los usos y costumbres locales pasan al inc. d,
y las normas del Código Civil pasan a ocupar el inc. c.
En definitiva, a raíz de la ley 22.298, el actual art. 41
L.A. prescribe: "En los contratos a que se refiere la presente
ley se aplicarán en el orden siguiente: a) Las disposiciones
de la presente ley; b) Los convenios de las partes; c) Las nor-
mas del Código Civil, en especial las relativas a la locación;
d) Los usos y costumbres locales".
Un sector de la doctrina lamenta estas modificaciones in-
3 Así: Brebbia. op. cit., págs. 177/8,

troducidas por la ley 22.298, afirmando que el actual texto

en parte es irrelevante y en el resto inconveniente. De irre-
levantes se han tachado los incisos a y b considerándose que
constituyen casi una perogrullada; y de inconveniente ha si-
do calificado el orden de los incisos c y d, estimándose que los
usos y costumbres debieran ser aplicables a las aparcerías,
antes de acudir al Código Civil4.
Pero el actual art. 41 L.A. está allí, y su preceptiva debe
ser aplicada. Claro está que para aplicarla hay que comen-
zar por interpretarla. Es la interpretación la que puede sal-
var al texto, dando en él por sobreentendidas palabras sin
las cuales, más que lamentarnos con quienes lo objetan en
su aplicación a las aparcerías, tendríamos que lamentarnos
por su aplicación a los arrendamientos.
Porque para los arrendamientos, eso de que se apliquen
las normas del Código Civil "en especial las relativas a la lo-
cación" suena un tanto extraño, ya que el arrendamiento ru-
ral es una especie de locación de cosas, por lo que no cabe
hablar de una suerte de aplicación por analogía, sino direc-
tamente de una subsunción en el género.
2. "'Las disposiciones de la presente ley"

En la enumeración de las normas aplicables, figuran en
primer término "las disposiciones de la presente ley".
Ello debe ser entendido en este sentido: que el comienzo
del análisis debe hacerse partiendo de la L.A., y esto no tie-
ne nada de extraño, pues igual acontecería, aunque la L.A.
no lo dijera, como ocurre con cualquier ley para la materia
de que trate.
Pero no significa que se encuentre en la cúspide del or-
den normativo. Por encima de ella está la Constitución. La
L.A. solo está "arriba" de las demás normaciones que enu-
mera su art. 41.
La L.A. está siempre-arriba de las convenciones de las
partes, en este sentido: es ella la que fija la fisonomía de Jos
contratos de la ley, determinando la competencia normativa
4 Brebbia, op. cit., págs. 179/80.

de la autonomía privada, y es a ella que hay que interrogar

cuando se trata de determinar hasta dónde llega la autono-
mía privada. Pero ello no significa que todos y cada uno de
los preceptos de la L.A. prevalezcan sobre los resultantes de
la autonomía privada, pues si el grueso de ellos tienen el ca-
rácter de una lex imperativa, no faltan los que solo implican
una lex supletoria (infra, aquí sub 3). Lo de la L.A. que
siempre prevalece sobre las convenciones de las partes, es el
sector de normas atributivas de competencia normativa, que
nos dice cuáles materias quedan reservadas a la L.A. y cuá-
les a la autonomía privada.
La L.A. está arriba del Código Civil porque constituye una
lex specialis que en cuanto tal prevalece sobre la lex generalis.
Y está arriba de los usos y costumbres locales, que reciben
de ella su competencia normativa (doct. art. 17, Código Civil).
3. "Los convenios de las partes" y el orden público

Hemos señalado que las convenciones de las partes se en-
cuentran por debajo de las disposiciones de la L.A. en el sen-
tido de que es a ésta que corresponde fijar la competencia
normativa de la autonomía privada.
Pero el art. 1, in fine, L.A. agrega algo más, al disponer
que sus preceptos "son de orden público, irrenunciables sus
beneficios e insanablemente nulos y carentes de todo valor
cualesquiera cláusulas o pactos en contrario o actos realiza-
dos en fraude a la misma".
A. La L.A. se autopostula como una lex imperativa.
Inicialmente, empleando el lenguaje de la ley, se habló
del orden público a secas, explicando que se trataba de am-
parar los derechos del arrendatario o aparcero "que son la
parte más débil en esos contratos"5. La doctrina se maneja-
ba con conceptos conocidos, que entroncaban con el vocabu-
lario del art. 21, Código Civil, y daba una razón de protec-
ción al débil, que —independientemente de que estuviera
bien o mal aplicada— respiraba eticidad.
5 Rezzónico, Intervención del Estado en la locación rural, pág. 31.

Se callaba, sí, el ingrediente demagógico que contenían

algunas de las exageraciones de la ley...
Del prudente "orden público" se pasó al grandilocuente
"orden público económico" con su dosis de persuasión psico-
lógica en el sentido de que estaba interesada toda la econo-
mía del país6, los intereses de la producción, la técnica de la
explotación, el asentamiento de las familias7 y tuvo entrada
otra cosmovisión que apuntaba contra la concepción del do-
minio según el Código Civil...
Los agraristas se complacen en hablar de lo que llaman
el "orden público económico" como justificante de esta nor-
ma, afirmando que ese carácter de la L.A. deriva de la na-
turaleza misma de los contratos que contempla, inadecua-
dos para ser regulados por el principio de autonomía del
En 1980 comenzaron a soplar otros vientos. Vienen de la
nota de elevación de la ley 22.298 donde se afirma que el
tema "debe encararse con una mentalidad distinta a la que
inspiró la ley 13.246, vigente desde hace más de 30 años y
que procuraba tutelar al arrendatario identificándolo con
la parte económicamente más débil... ya no puede aseve-
rarse que tal circunstancia se cumpla, pues es obvio que
aquél debe movilizar amplios recursos financieros para cu-
brir los onerosos insumos propios de toda explotación ra-
cional. La nivelación de fuerzas entre ambos contratantes,
acelerada últimamente en virtud del adelanto tecnológico,
obliga a replantear los conceptos tradicionales existentes
en la materia, para que el exceso de protección del régimen
hasta ahora vigente no redunde en perjuicio de las perso-
nas a quienes se destina la protección... Coherentemente
con la filosofía expresada de que el arrendatario no consti-
tuye la parte débil del contrato, sino que el aporte de capi-
6 Comp. Blasco, Arrendamientos y aparcerías rurales, pág. 3: "El orden público

económico surge de una legislación que no solo tiene en mira el interés de la parte
económicamente débil, sino la producción misma de la riqueza nacional".
7 Comp. Boragni, Arrendamientos rurales y aparcerías, pág. 18: "asegurar la
producción y la distribución de la riqueza y lograr además la estabilidad de la fami-
lia agraria".
554 §117. Los e l e m e n t o s y l a p r u e b a
tales que debe efectuar a la explotación lo convierten en un

verdadero empresario...".
Consecuente con esa fundamentación, la ley 22.298 intro-
dujo importantes modificaciones, pero ellas no incidieron so-
bre el art. 1 LA., por lo que el carácter de orden público si-
gue estando afirmado 8 , y corresponde determinar los reales
alcances del texto sub examen:
a) Eso de que "los preceptos de esta ley son de orden pú-
blico", no significa que todos, sin excepción, lo sean.
Hay preceptos de la L.A. que, por disposición expresa de
la misma, se aplican "salvo estipulación en contrario" con lo
que tienen el carácter de lex supletoria: arts. 23 me. d, 34.
36, 38 a .
Los hay cuya preceptiva, lejos de señalar un contenido ne-
cesario, dejan un sector del mismo a la determinación nego-
cial según el principio del art. 1197, Código Civil: arts. 30, 37.
No falta, el que, aparentemente imperativo, desemboca
en lo supletorio. De esta especie es el contenido en el encabe-
zamiento del art. 18, en cuanto preceptúa que son obligacio-
nes del arrendador y del arrendatario "las establecidas en el
Código Civil", pues, en la medida en que éstas son lex suple-
toria, no reciben otro carácter por el hecho de que la L.A. las
incorpore por vía de remisión.
b> La diferencia entre el régimen contractual del Código
Civil y el de la L.A. está en ei distinto punto de partida. En
el Código Civil la regla apunta al carácter de lex supleto-
ria, y la excepción a la existencia de normas imperativas;
en la L.A. la regla es la lex imperativa, y la excepción la
norma supletoria.
B. Solo en la medida en la que estemos ante una norma
de la L.A. con el carácter de lex imperativa, será cierto eso
8 Comp. Brebbia, op. cit.. pag. 26, quien refiriéndose a esa Túndame litación se-
ñala que en ella "se vierten expresiones que parecieran sustentar un criterio con-
trario", al anterior, y subraya que el art. 1 permanece inmodificado.
9 Pérez Llana, Arrendamientos y aparcerías rurales, pag. 19. Este autor inclu-
ye en la enumeración de los casos de lex supletoria, el art. 37, texto que tiene otro
carácter, pues, lejos de prever un plazo, deja librada su determinación a las partes.
5117. Los e l e m e n t o s y la p r u e b a 555
de que son "irrenunciables sus beneficios e insanablemente

nulos y carentes de todo valor cualesquiera cláusulas o pac-
tos en contrario o actos realizados en fraude a la misma".
En un primer examen literal, pareciera que son tres los ca-
sos de los que se ocupa este texto, manifestando su repulsa:
renuncia, cláusulas o pactos en contrario, y actos en fraude.
Pero en un segundo examen, reflexionando sobre el valor
de la conjunción "o" y atendiendo al espíritu de la norma, se
advierte que esos tres casos no se encuentran situados al
mismo nivel:
a) La L.A. afirma la irrenunciabilidad de los beneficios.
La repulsa a ese tipo de renuncia constituye el principio en
base al cual se juzgan los otros dos casos. Los actos en con-
trario y los actos en fraude son nulos porque implican una
renuncia a los beneficios. Si no implican una renuncia de
ese tipo, no se encuentran sancionados con la nulidad del
art. 1 de la L.A., sin perjuicio de que por otras razones pue-
dan estarlo por otras disposiciones, sean de la L.A. sean de
otras leyes 10 .
Kl de renuncia, no es un caso distinto de los otros dos, si-
no el denominador común de ambos, quedando absorbido en
alguno de ellos: fuera de éstos, no hay una renuncia que sea
renuncia per se, y reciba la repulsa de la L.A.
De la renuncia de la que la L.A. se ocupa, es de la que se
manifiesta en el contrato, por lo que queda envuelta a tra-
vés o de una cláusula, pacto en contrario, o de un fraude a la
ley. No se ocupa, y en esto está conteste la doctrina", de la
que sobreviene después del contrato, porque libres son las
partes de renunciar a los derechos adquiridos, y sería irrazo-
nable el pensar que el productor no pudiera, v.g., convenir a
posteriori la devolución del fundo arrendado, antes de cum-
i o Asi. v.g.: un arrendamiento que fuera del caso de) art. 45 L.A. pase de los
10 años del art. 1507, Código Civil, o que siendo el caso del art. 45 L.A. pase de
los 20 años, es nulo por el excedente', sin que para esa invalidez se entre a inda-
gar la existencia o no de un beneficio, ni, por lo tanto, si hay o no renuncia al
mismo. Y así, una simulación en perjuicio de terceros, no implica ni fraude a la
L.A. ni renuncia de beneficios por ella acordados, pero recibe la reprobación del
556 §117. L o s e l e m e n t o s y l a p r u e b a
plirse el plazo mínimo de la L.A. lio que molesta a la L.A. es

la renuncia anticipada para que no nazcan los efectos bene-
ficiosos del contrato de que se trate.
Invocando una Acordada de la ex Cámara Central Parita-
ria se ha dicho que cabe admitir una renuncia, cuando ella
significa para el renunciante "la obtención de un beneficio
igual o mayor al renunciado"12. Sin perjuicio de señalar que la
referida Acordada versó sobre una hipótesis distinta, y de ob-
servar que —a nuestro juicio— entró en autocontradicción13,
dejamos sentada nuestra opinión en el sentido de que no ad-
mitimos que pueda renunciarse anticipadamente a los benefi-
cios por una contrapartida igual o mayor, porque de admitír-
selo, transitando por esas aguas, siempre sería posible encon-
trar una explicación a cualquier renuncia, así sea en el hecho
de un menor alquiler, con lo cual, por la interpretación, que-
daría derogada la previsión legal.
b) La L.A. declara "insanablemente nulos y carentes de
todo valor cualesquiera cláusulas o pactos en contrario".
12 Boragni, Arrendamientos rurales y aparcerías, pág. 19; Brebbia, Contratos

agrarios, pág. 27; Blasco, Arrendamientos y aparcerías rurales, pág. 4.
13 Aunque Boragni {loe. cil.) da como número de la Acordada, el 13 del 30 de
junio de 1950 íBrebbia, loe. cil., suministra el número 15) por el fragmento que
transcribe, entendemos que quiere referirse a la número 11 del 22/5/50 que presen-
ta integra en págs. 380/2, según cuyo art. 2: "Las Cámaras cuidarán de que la con-
ciliación a que se arribe en la audiencia del art. 104 de la Reglamentación Genera!
sea acorde con las disposiciones legales y no importe una renuncia de los derechos
que las mismas confieren, salvo que la renuncia de u n derecho significara para el
renunciante la obtención de un beneficio igual o mayor al renunciado. En ningún
caso las Cámaras homologarán conciliaciones que importen una compensación en
dinero por la renuncia de un derecho".
Y bien: I. Se advierte que la Cámara se sitúa en el momento de la conciliación,
no en el momento en el que se concluyó el contrato que motivó el proceso que cul-
mina en conciliación; no estamos, por lo tanto, en la hipótesis de renuncia anticipa-
da que es la que recibe la repulsa de la L.A., y no cabe trasladar a ella la regla es-
tatuida en la citada Acordada. Por lo demás, personalmente estimamos que la Cá-
mara vio fantasmas, donde no debió verlos, pues la renuncia de lo ya adquirido por
el contrato no es rechazada por la L.A., según lo puntualizáramos en el texto. II. La
Cámara dijo "sí" al caso de "beneficio igual o mayor" y "no" al de compensación en
dinero. Parécenos ello contradictorio, pues nos resulta inasible eso de que se admi-
ta la renuncia que implique "la obtención de u n beneficio igual o mayor al renun-
ciado", pero que se niegue, a priori, que una compensación en dinero pueda consti-
tuir un beneficio igual o mayor al renunciado.
§117. Los e l e m e n t o s y l a p r u e b a 557
Insanablemente nulos, esto es, inconfirmables, de nuli-

dad absoluta.
No se anula el contrato (de arrendamiento, de aparcería,
o asimilado), sino la cláusula, el pacto. Estamos ante una
nulidad absoluta, pero parcial.
Si la anulación parcial condujera a un vacío en las cláu-
sulas esenciales, como el contrato debe subsistir (ya que la
nulidad es parcial) pero no puede subsistir sin algo que sea
esencial para su contenido, corresponderá que la decisión ju-
dicial llene el vacío14.
c) La L.A. declara también "insanablemente nulos y ca-
rentes de todo valor cualesquiera... actos realizados en frau-
de a la misma".
La diferencia entre este caso y el anterior reside en esto:
en el anterior, el contenido del contrato se dirige directa y
abiertamente en contra de los preceptos de la L.A., en tanto
que en éste, la contradicción se opera por la vía de rodeos y
enmascaramientos de la real dirección. Penetramos en el te-
rreno de la simulación, pudiendo darse como un claro ejem-
plo, el de la interposición de personas para mantenerse en el
terreno de los contratos accidentales10.
4. "Las normas del Código Civil, en especial las relativas
a la locación"
El Código Civil, en la enumeración del art. 41 L.A. figura
debajo de los convenios de las partes.
Convengamos que, así dicho, no es un sitio muy decoroso.
Pero esto debe ser entendido referido a las normas del Códi-
go Civil que tienen el carácter de lex supletoria.
El art. 41 L.A. se refiere en "especial" a las normas relati-
vas a la locación. Para el arrendamiento, hay algo más in-
tenso que una aplicación en especial (supra, aquí, 1). Para
los otros contratos (aparcería, asimilados) lo de "especial"
implica una aplicación analógica, en la medida en la que ella
corresponda.

15 Spota, Contratos IV, pág. 574, trae, entre otros, este ejemplo.
5. "Los usos y costumbres locales"

Últimos en la enumeración, se ha objetado el sitio en el
que los coloca la L.A., sosteniendo que no debieran estar
después del Código Civil atento a la "notoria insuficiencia e
inconveniencia de sus normas para regular los contratos
agrarios"" 1 .
No entraremos a debatir si eran realmente "notorias" la
insuficiencia e inconveniencia de las normas del Código Ci-
vil y si a nuestra Patria le fue mejor o peor con la legislación
agraria, pues admitiendo —en la vía argumental— que real-
mente fueran notorias, eso pertenece al pasado, y de lo que
debemos hablar es del presente, donde es de esperar que la
insuficiencia e inconveniencia hayan sido corregidas por la
L.A., por lo que el residuo que quede a aplicar del Código Ci-
vil, estará ya "depurado".
Por otra parte, ¿de dónde se saca, a priori, que los usos y
costumbres locales sean convenientes y suficientes? Contra
esa ilusión cabría recordar que las leyes de arrendamientos
surgieron reaccionando contra la práctica existente.
Todavía, en cuanto a vigencia geográfica, cabría recor-
dar que lo local, a fuer de tal, no es general, en tanto que el
Código Civil, como la L.A., son generales para todas las lo-
calidades.
Y no olvidemos que, cuando realmente se dé un caso de
insuficiencia, por ausencia de norma previsora que se ade-
cué al caso, es el mismo Código Civil el que manda acudir a
los usos y costumbres: art. 17, Código Civil.
V. El contenido: la retribución
Los contratos de la L.A. son contratos onerosos. Forma

parte de su contenido esencial el que haya una retribución
que el productor se obligue a pagar al que se obliga a pro-
porcionar el objeto destinado a la explotación agropecuaria.
Entre sus "Disposiciones comunes" la L.A. trae los artícu-
16 Brebbia, op. cit.% pág. 180.

los 42 y 44 relativos a la retribución y que examinaremos en

este lugar.
En la exposición que sigue, para simplificarla, nos des-
preocuparemos de los contratos asimilados, a los que, a fuer
de tales, cabe aplicarles las reglas que expondremos para el
arrendamiento y la aparcería.
1. Retribución mixta
Estamos ante la figura de los contratos combinados, sub
especie de los mixtos isupra, §5, VII, 2, b).
a) Si la retribución es en dinero, tendremos un contrato
de arrendamiento íart. 2 L.A.) y si consiste en un porcentaje
de los frutos, tendremos una aparcería (art. 21 L.A.).
¿Quid si la retribución es mixta, por consistir parte en di-
nero y parte en un porcentaje de los frutos?
El art. 44 L.A. da la respuesta: cuando la retribución con-
siste "además del porcentaje en la distribución de frutos, en
determinada suma de dinero", el contrato se rige por las
normas de la aparcería.
b) Hay en el texto una inquietud similar a la del art. 1356.
Código Civil. Pero, mientras para la doctrina del art. 1356 ci-
vil, cuando el precio es mixto (parte en dinero y parte en otra
cosa) puede haber, ora compraventa, ora permuta, según la
importancia del valor de la cosa respecto al dinero, la L.A. no
trae alusión a relatividad de valores y la regla es constante:
si se conviene como retribución porcentaje y dinero, el con-
trato se rige siempre por las reglas de la aparcería17.
2. Retribuciones conjuntas
Constituye un fenómeno distinto al de la retribución mix-
ta. En la retribución mixta hay unidad de retribución forma-
da por elementos heterogéneos, en tanto que en las retribucio-
nes conjuntas hay pluralidad de retribuciones heterogéneas.
A. Comencemos por dar un ejemplo sencillo de retribu-
ción mixta, y un ejemplo sencillo de retribuciones conjuntas,
17 Blasco, op. cit,, pág. 69.

que, al compararlos, nos permiten indagar dónde reside lo

de común y lo de diferente:
Si Primus se obliga a conceder el uso y goce a Secundus,
del fundo Tusculano, por una retribución que consista en
una suma de dinero, más el 30% de los frutos que se obten-
gan de dicho fundo, tendremos un solo contrato, con una so-
la retribución, calificable de "mixta" porque se compone de
elementos heterogéneos (precio y porcentaje).
En cambio, si Primus se obliga a conceder el uso y goce a
Secundus, de dos fundos —el Tusculano y el Semproniano—
conviniéndose que por el fundo Tusculano la retribución será
tal suma de dinero, en tanto que por el fundo Semproniano
consistirá en el 30% de los frutos, tendremos dos contratos, dos
retribuciones, ninguna de las cuales es mixta, pero que entre
sí son heterogéneas, calificables, en este caso, de "conjuntas".
B. Esos ejemplos sencillos nos permiten detectar lo que
tienen en común y lo que presentan de diferente:
a) ¿Qué de común puede tener un contrato con dos con-
tratos?
En la hipótesis en la que se coloca la L.A. lo de común es-
tá, por de pronto, en esto: que los dos contratos han sido con-
cluidos en unidad de actuación y de acuerdo, pues las partes
han querido simultáneamente esos dos contratos. Por eso el
art. 44, en su segunda parte, habla de los "convenios que im-
porten conjuntamente un contrato de arrendamiento y uno
de aparcería".
Añádase a ello que en los dos ejemplos sencillos que he-
mos presentado, aparecen datos heterogéneos (precio y por-
centaje de frutos) y se advertirá que mucho de común hay en
ambos casos.
Pero la L.A. ha decidido (y ha decidido bien) que son dos
casos distintos, que deben recibir respuestas distintas. Lo
ha decidido en atención a las diferencias que presentan.
b) ¿Qué de substancialmente diferente presentan, entre
sí, los dos ejemplos que hemos dado?
La diferencia no está en que en el primer ejemplo se trate
de un solo fundo (el Tusculano) en tanto que en el segundo,
de dos fundos (el Tusculano y el Semproniano). Podemos
imaginar una retribución mixta que abarque los dos fundos
(sumados en un objeto a los fines del contrato), y a la inver-

sa, retribuciones conjuntas que se refieren solo al fundo Tus-
culano (dividido en dos objetos a los fines del contrato). Si se
dijera "se pagará por el goce de los dos fundos, tal suma de
dinero y el 30% de los frutos de ambos", la retribución es
mixta, pero si se dijera "se pagará por el goce del sector Nor-
te de tal fundo, tal suma de dinero, y por el sector Sur del
mismo fundo, el 30% de los frutos de este sector", estaremos
ante retribuciones conjuntas.
La diferencia no está ni siquiera en el hecho de que en el
primer ejemplo haya un solo contrato, y una sola retribu-
ción, en tanto que en el segundo hay dos contratos y dos re-
tribuciones. Podemos imaginar dos contratos acumulados en
un solo acuerdo, cada uno de los cuales tenga una retribu-
ción mixta18, y ése no será el caso que preocupa a la segunda
parte del art. 44 L.A.
Porque en el caso que acabamos de proponer, hay sí, acu-
mulación de contratos que se manifiesta en el hecho de que
hay dos retribuciones separadas, lo que permite hablar de
retribuciones acumuladas, pero ambas son mixtas, y por lo
tanto, aunque cada una de ellas, considerada aisladamente,
presente una heterogeneidad interna (precio y porcentaje)
las dos, consideradas en su relación recíproca, son homogé-
neas, no presentando heterogeneidad externa. Para decirlo
con otras palabras, cada uno de esos dos contratos se rige
por las reglas de la aparcería (primera parte del art. 44 L.A.,
supra, aquí, sub 1), por lo que la acumulación que se presen-
ta no sugiere un problema especial.
La hipótesis que preocupa a la L.A. no es la de cualquier
18 Si se trata del goce de los fundos Tusculano y Semproniano, por tal suma
de dinero y el 30% de los frutos de ambos, hay un solo contrato, una sola retri-
bución, y ésta es mixta. Si se trata del fundo Tusculano por tal suma de dinero
y el 30% de los frutos del mismo, y, en el mismo acuerdo, del fundo Sempronia-
no, por tal otra suma de dinero y el 30% de los frutos de éste, hay dos contra-
tos, dos retribuciones, ambas mixtas; estamos en una hipótesis de acumulación
contractual, pero no en la de retribuciones conjuntas, para cuya aparición, co-
mo señalaremos luego en el texto, la acumulación es condición necesaria, pero
no suficiente.
acumulación, sino la de una especie de acumulación: cuando

la acumulación es de retribuciones heterogéneas entre sí.
Si dadas dos remuneraciones acumuladas, ambas son en
dinero, o ambas consisten en porcentaje de frutos, o ambas
son mixtas, estaremos ante dos arrendamientos o dos apar-
cerías acumuladas y fuera de la hipótesis concreta del se-
gundo apartado del art. 44 L.A., al que solo le interesa este
caso: que se acumulen un contrato de arrendamiento con un
contrato de aparcería, es decir, que se acumule una retribu-
ción en dinero con una en porcentaje de frutos (o mixta).
C. En el caso de retribuciones conjuntas, esto es, cuando
concurren un arrendamiento y una aparcería, el segundo
apartado del art. 44 L.A. decide que cada uno de los con-
tratos acumulados se regirá "por las normas respectivas de
esta ley".
¿Hay en esto algún principio, propio del Derecho Agrario,
que sea distinto al que se aplica para los contratos del Dere-
cho Civil?
¡Ninguno!
Hemos recordado que las remuneraciones conjuntas son
una especie dentro de las remuneraciones acumuladas. Pues
bien: trátese del género (remuneraciones acumuladas) como
de la especie (remuneraciones conjuntas) la respuesta del
Derecho Civil es constante... Para el Derecho Civil, cuando
hay acumulación contractual, cada contrato se rige por sus
propias leyes sean ellas iguales ípuede haber o no, diferen-
cias de cláusulas) o distintas.
La importancia del segundo apartado del art. 44 L.A. se
reduce a una función didáctica: para que nadie confunda la
retribución mixta del primer apartado, con las retribuciones
conjuntas, pretendiendo aplicar a éstas la regla estatuida
para aquélla.
3. Retribuciones adicionales
Por el art. 42 L.A.: "Prohíbese convenir como retribución,
además de un porcentaje fijo en la distribución de los frutos
o suma determinada de dinero, un adicional a abonarse en
dinero o especie y de acuerdo con la cotización o la cantidad
de frutos obtenidos, o en trabajos ajenos a la explotación del
predio arrendado a efectuarse bajo la dependencia del arren-

dador por el arrendatario, aparcero o sus familiares".
Como resulta de su texto, es ésta, también, una norma co-
mún al arrendamiento y a la aparcería. Pero, desde luego,
corresponderá aplicarla también a los contratos asimilados.
A. Se contemplan diversas variantes que desembocan en
los llamados "contratos canadienses".
a) Por ejemplo, se concedió un fundo en aparcería fiján-
dose un porcentaje del 3Q':/c de los frutos para el dador y
del 70'/í para el tomador, pero aclarándose que dichos por-
centajes se establecían teniendo en cuenta una cotización
de los frutos que no pasara de 1.000 unidades monetarias
por kilo y una producción por hectárea que no superara los
4.000 kilos, y estipulándose que de ser mayor la cotización
o mayor el kilaje debía pagarse un adicional en dinero o en
especie cuyo quantum dependiera de la diferencia en más
que resultare.
b) En la generalidad de sus términos, por el art. 42 L.A.
queda prohibida la cláusula de un adicional teniendo en
cuenta solo las variantes de cotización o solo las variantes
de la cantidad de frutos, o ambas, y sea que para el surgi-
miento de la pretensión al adicional se contemple la varia-
ción en más o en menos.
Y en la generalidad de sus términos, la prohibición rige no
solo para la aparcería, sino también para el arrendamiento.
B. Se prohibe, también, otro tipo de adicional, que ya no
consiste en prestaciones de dar, sino de hacer "trabajos aje-
nos a la explotación del predio arrendado a efectuarse bajo
la dependencia del arrendador por el arrendatario, aparcero
o sus familiares".
Por tratarse de una prohibición explícita, entendemos
que cabe aquí argumentar a contrario, concluyendo que no
quedan prohibidos los adicionales de prestaciones de hacer
que no reúnan los requisitos enumerados: que sean ajenos a
la explotación del predio arrendado (para los vinculados a
ella: art. 45 L.A), que se efectúen bajo la dependencia del
arrendador (o, en su caso, aparcero dador), y por las perso-
nas allí enumeradas. Cuando no se dé la conjunción de esos
tres requisitos, la cláusula no estará prohibida.
C. Prohibida la cláusula, como ello afecta al precio, el juez

debe proceder a la recomposición del contrato:
a) Pensamos que no es del caso el decir que estando
prohibido el adicional, solo la prescripción referida a él se
anula, permaneciendo inalterado lo demás, y como precio, lo
que queda sin adicional.
En el contenido contractual, el adicional es inseparable
del "básico" porque, juntos, uno y otro, forman el precio, la
retribución. Se da una doble inseparabilidad en el sentido
del art. 1039 C. Civ. que obstaría a una nulidad parcial, y
que —de no arbitrarse una recomposición— debería llevar
fatalmente a la nulidad de todo el contrato. Dentro de la
cláusula sobre precio, hay inseparabilidad del adicional res-
pecto al básico, y dentro del contrato, hay inseparabilidad de
la cláusula sobre precio, respecto a las demás.
b) En cuanto a las pautas que deben seguirse para la re-
composición del contrato estimamos que debe partirse de esta
base: apreciando el valor de transformación del adicional en la
prestación que verosímilmente las partes hubieran pactado de
no haber incurrido en desobediencia a la prohibición de la L.A.
Título II: Arrendamiento rural
§118. Concepto, caracteres y plazo
I. Definición
Según el art. 2 L.A.: "Habrá arrendamiento rural cuando

una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un
predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o
pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cual-
quiera de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso
y goce un precio en dinero".
El discurso del texto debe ser completado con la previsión
del art. 39 L.A.
El arrendamiento rural es una especie visualizable des-
de la perspectiva de dos géneros: por un lado, pertenece al
género "locación de cosas", y por el otro, al género "contra-
tos de la LA.".
1. El arrendamiento accidental
Decimos que el discurso del art. 2 L.A. debe ser completa-
do con el del art. 39 L.A.
Lo decimos, porque el art. 39 L.A. regula los contratos ac-
cidentales (supra, §116, III) entre los que se encuentra el
arrendamiento accidental.
El arrendamiento accidental tiene una regulación muy
particular. Queda potencialmente abarcado por la definición
del art. 2 LA., pero sale de la L.A. por la puerta del encabe-
zamiento del art. 39 L.A. Ante ello, corresponde completar
la definición del art. 2 L.A., dando por sobreentendida, don-
de dice "se obligue a conceder el uso y goce", esta salvedad:
"de modo no accidental".
No se diga que luego el arrendamiento accidental vuelve
a entrar en la L.A. por la ventana que le deja abierta el mis-
566 §118. Concepto, caracteres y plazo
mo art. 39, porque, si bien ello es verdad, no lo es menos que

esa entrada es para efectos muy limitados sin que quede so-
metido al régimen del arrendamiento rural de que en este
párrafo hablaremos.
2. Arrendapiiento rural y locación de cosas

Decimos que el arrendamiento rural pertenece al género
"locación de cosas"1.
A. De la comparación entre el art. 2 L.A. y el art. 1493,
Código Civil, resulta evidente que, de no existir la L.A., el
contrato que examinamos quedaría directamente regulado
por el Código Civil. Presenta, en efecto, todos los requisitos
deñnitorios de la locación de cosas y nada hay en él de ex-
traño al género "locación de cosas".
a) La especie "arrendamiento rural" tiene todos los requi-
sitos del género "locación de cosas": alguien se obliga a con-
ceder el uso y goce de una cosa por un precio en dinero.
La hipótesis responde a la definición de la locación de co-
sas que se extrae del art. 1493.
No es, desde luego, una locación meramente de "uso", si-
no una locación de "goce". Pero ¡tanto da, pues la locación de
"goce" tsupra, $96, II, 2) es una de las variantes subsumidas
en el art. 1493, Código Civil!
b) Nada hay en la definición del art. 2 L.A. que sea extra-
ño a la definición del género "locación de cosas".
Porque no lo hay, el arrendamiento accidental, al ser
substraído del régimen especial del arrendamiento rural,
cae directamente en el art. 1493, Código Civil, con la salve-
dad apuntada de la pi'otección especial proveniente de la ca-
lificación y homologación del art. 39 L.A.
1 No compartimos la afirmación de Pérez Llana, Derecho agrario, pág.347,

quien enseña que el arrendamiento rural "es legalmente, una figura autónoma,
distinta del contrato de locación que en general legisla el Código Civil: los ele-
mentos característicos dados en la ley 13.246 son suficientemente relevantes
como para autorizar esta afirmación". Pensamos que cualquiera que sea la rele-
vancia que quiera darse a los elementos característicos, ellos solo alcanzan pa-
ra dar especifidad.
§118. Concepto, caracteres y plazo 567
B. Dentro del género "locación de cosas", lo específico de

la especie "arrendamiento rural" está dado por dos notas po-
sitivas y una negativa.
Las dos notas positivas son éstas: que el objeto locado sea
un predio rural, y que el destino sea la explotación agrope-
cuaria en cualquiera de sus especializaciones.
La nota negativa es ésta: que no sea un arrendamiento
accidental.
Habiendo dicho lo suficiente sobre la nota negativa, ha-
blaremos de las dos notas positivas en los apartados III y IV
de este párrafo.
3. Arrendamiento rural y contratos de la L.A.

Hemos dicho que, bajo una visual, el arrendamiento ru-
ral es una especie dentro del género "locación de cosas"
aclarando que, bajo otra visual, pertenece al género "con-
tratos de la L.A."
La LA., en efecto, ha formado un género que presenta en
el art. 1, que abarca el arrendamiento, la aparcería y los
contratos asimilados [supra, §116, II, 3).
Ese género no coincide con el género "locación de cosas".
puesto que abarca contratos que, como los de aparcería y los
asimilados, no son de locación de cosas ante el Código Civil,
sino contratos innominados.
Si hacemos abstracción de la aparcería pecuaria pura, ad-
vertimos que la idea de arrendamiento rural es dominante
para la construcción del género, y para la determinación de
las reglas a las que se sujeta el género. De allí el interés que
presenta para toda la L.A.:
a) Salvo la aparcería pecuaria pura, que tiene un objeto mo-
biliario, los contratos de la L.A. se refieren a predios rurales. Y
la conceptualización de lo que es un predio rural está hecha en
el art. 2 L.A.
. b) Para la caracterización de un contrato como "asimila-
do" hay que compararlo con la estructura del arrendamiento
rural. No descartamos, a priori, una asimilación con la es-
tructura de la aparcería, pero, personalmente, no nos resul-
ta imaginable.
c) Para los contratos de la L.A. referidos a un predio ru-
ral, la regulación concreta del arrendamiento rural es domi-

nante, como se ve del art. 22.
II. Caracteres
El de arrendamiento rural es un contrato consensual, bi-
lateral, oneroso, y no formal. Bajo una visual, puede añadir-
se que es de tracto sucesivo. Pero no aceptamos el calificarlo
como conmutativo.
a) Es consensual porque queda concluido con el consenti-
miento de arrendador y arrendatario, sin que sea necesaria
la entrega del predio. La entrega se sitúa en la faz de la eje-
cución, no en la de la conclusión.
b) Es bilateral porque ambas partes se obligan recíproca-
mente: el arrendador a conceder el goce del predio rural, y el
arrendatario a pagar por ese goce un precio.
La L.A. habla de un precio "en dinero".
Dinero es el nacional, pero la Ley de Convertibilidad suje-
ta las obligaciones en dinero extranjero a las obligaciones de
dar sumas de dinero, por lo que, en la práctica, deberá leer-
se el vrt. 2 L.A. como si dijera "dinero nacional o extranjero".
Aún más: por la doctrina de los contratos asimilados,
otras retribuciones podrán reemplazar al dinero...
c) Pues es un contrato bilateral, a fortiori es un contrato
oneroso. Los contratos unilaterales pueden ser onerosos o
gratuitos, pero los bilaterales son siempre onerosos.
d) Desde el punto de vista de la concesión del goce, es un
contrato de tracto sucesivo. No es del caso el entrar a elucu-
braciones de gabinete sobre si puede haber una explotación
agropecuaria "instantánea". Basta con recordar que, supo-
niendo que pudiera haberla, no quedaría incluida en un con-
cepto de arrendamiento rural, del cual se excluyen los con-
tratos accidentales por su corta duración.
Pero desde el punto de vista del pago del precio, aunque
lo usual sea pactarlo como periódico, no vemos inconvenien-
te alguno en que se lo convenga para ser abonado instantá-
neo, en un solo acto, por el total.
e) Es un contrato no formal, en el sentido de que no se
exige solemnidad alguna para su conclusión. La "forma"

que el art. 40 L.A. exige, es solo a los fines de la prueba
(supra, §117, II) 2 .
f) Se ha dicho que es un contrato conmutativo3.
Postulada la afirmación en términos generales, debe ser
rechazada.
Como regla, los contratos onerosos pueden ser convenidos
como aleatorios, utilizando diversas vías (supra, §5, IV), y
paralelamente a como no hay que rechazar esa posibilidad
para la compraventa (supra, §42, IV, 6) tampoco cabe recha-
zarla para el arrendamiento, posibilidad que entra dentro
de la amplitud del vocablo "modalidades" del art. 1 L.A.
Para dar un ejemplo concreto, suficientemente ilustrati-
vo, ¿qué inconveniente puede existir en que se pacte la obli-
gación de pagar el precio bajo condición suspensiva siendo
pura y simple la de conceder el goce, o de que a la inversa,
sea sub conditione la de conceder el goce y pura y simple la
de pagar el precio?
En la ejemplificación anterior hemos dado por supuesto
que el alea influía sobre todo el contrato, ya que al dominar
la condición una de las obligaciones definitorias del arrenda-
miento, repercutía, en definitiva, sobre la suerte de todo el
contrato que dejaba de ser conmutativo...
Problema distinto es el de determinar si un sector del
contrato puede ser sometido a alea, quedando como conmu-
tativo el resto. Por ejemplo: ¿quid si el alea prevista tiene un
campo de acción más reducido, incidiendo sobre una obliga-
ción que no es la definitoria, pero que la L.A. adscribe impe-
rativamente cuando se dan las definitorias (v.g. sobre la
obligación de mantener el predio libre de malezas)? A noso-
2 Brebbia, Contratos agrarios, pág. 41, caracteriza al de arrendamiento como

un contrato "formal", pero en esto solo debe verse una diferencia de terminología
respecto a la que nosotros empleamos, pues aclara (op. cit., pág. 176) que se trata
de una forma ad probationem.
3 Pérez Llana, Derecho Agrario, pág. 347: Campagnale, Manual teórico práctico
de los contratos agrarios privados, pág. 69; Galetti, Nuevo régimen de arrenda-
mientos y aparcerías rurales, pág.39; Taborda Caro, Derecho Agrario, pág. 219;
Brebbia, Contratos agrarios, pág. 41.
tros nos parece que esa fragmentación del contenido con-

tractual no sería admisible, porque chocaría contra el princi-
pio de orden público del art. 1 L.A.
III. El predio rural
El arrendamiento rural es locación de predio rural.
1. Referencia a un inmueble
El arrendamiento debe referirse a un predio. Solo los in-
muebles (y no todos) son susceptibles de arrendamiento rural,
a diferencia de la aparcería que puede versar sobre semovien-
tes (art. 34 L.A.) sin concesión de goce de predio alguno.
Al decir que el arrendamiento rural es de predios, no des-
cartamos que además del predio, se incluyan en unidad con-
tractual otras cosas, y entre ellas, semovientes. Así como
hay las aparcerías prediales con semovientes del art. 21
L.A., puede haber arrendamiento de un predio con semo-
vientes.
Pero debe haber un inmueble.
2. Ubicación rural del inmueble
No basta con que el arrendamiento sea de un predio. Se
requiere que el predio esté ubicado "fuera de la planta urba-
na de las ciudades o pueblos".
La L.A. no define lo que debe entenderse por "planta ur-
bana", tarea que asumió la reglamentación, pero que —en
nuestra opinión— no dispensa a los jueces de emprenderla
en cada caso, abrevando directamente en la ley.
Sobre la materia, la reglamentación trae dos preceptos:
A. En su art. 1, la reglamentación considera planta urba-
na "el núcleo de población donde exista edificación y cuyo
fraccionamiento se encuentre efectivamente representado
por manzanas y solares, o lotes, cuente o no con servicios
municipales y esté o no comprendida dentro de lo que la Mu-
nicipalidad respectiva considere ejido del pueblo".
Esa descripción es feliz en cuanto aclara que el concepto
de planta urbana es independiente de lo que la Municipali-
dad respectiva considere ejido del pueblo, pues así como se

ha dicho que el Parlamento inglés, con todo su poder, no
puede convertir a un hombre en mujer, así tampoco un
Concejo Deliberante puede, a los fines de la L.A., declarar
urbe lo que es campiña. Coincidimos también en que puede
haber una planta urbana que no cuente con servicios mu-
nicipales, agregando, de paso, que puede haber pueblo sin
organización municipal, es decir, sin que haya un Munici-
pio, en el sentido en que este vocablo es empleado en el De-
recho Constitucional.
Incluso vemos con agrado el resto de la descripción del
art. 1 del reglamento, dándole una cierta interpretación,
ya que si la ley requiere interpretación, también la exige el
reglamento. Pero aclaramos que interpretado el art. 1 de la
reglamentación como creemos que debe ser interpretado,
bien poco nos dice, e interpretando de otro modo, preten-
diendo que algo más nos diga, puede caer en la inconstitu-
cionalidad.
Planta urbana de las ciudades o pueblos es una extensión
de terreno; cuando el art. 1 regí, nos dice que es el "núcleo
de población" sin duda que alude al asiento territorial que
luego pasa a describir: ciudades y pueblos.
Es ella un asiento de población donde existe edificación.
La edificación da la nota de estabilidad, definitoria de lo que
entre nosotros se entiende por "ciudad" no siendo el "pueblo"
sino un conjunto de edificaciones que, por su extensión y de-
sarrollo, no merece todavía el nombre de ciudad. Pero obsér-
vese que la planta urbana no es solo terreno edificado, pues
hay espacios vacíos, formados no solo por plazas, calles, jar-
dines en las heredades, sino incluso por heredades baldías
sin ninguna edificación. Los espacios vacíos, a medida que
uno se aleja del centro (donde la edificación es más compac-
ta) van aumentando y a menudo ocurre que se pasa insensi-
blemente de la urbe a la campaña.
Si el único dato para definir la planta urbana fuera la
edificación, pues no es posible exigir tanto como una edifi-
cación compacta (y no la exige la «reglamentación, que no
habla de un núcleo edificado, sino de un núcleo "donde
existía edificación", sin determinar densidad de ella) no
habría, en realidad, una suficiente determinación de lo que

la planta urbana es...
El art. 1 de la reglamentación entiende completar la
descripción exigiendo que la extensión de terreno esté, en
los hechos, fraccionada, de un modo que es propio de las
ciudades o pueblos. Lo requiere con la expresión "cuyo frac-
cionamiento se encuentre efectivamente representado por
manzanas y solares o lotes". La división en manzanas su-
pone calles, y la división de cada manzana en solares da la
representación "catastral" de lo que es propio de las ciuda-
des. Pero como no se dan (y no podrían darse a priori) me-
didas para las manzanas ni para los solares, todo desembo-
ca en una cuestión de hecho. Por otra parte, la reglamenta-
ción al hablar de "manzanas, y solares o lotes", ¿emplea la
palabra "lotes" como substitutiva de "solares" o como subs-
titutiva de "manzanas y solares"? La pregunta tiene su mé-
dula, pues si "lotes" sustituye a "solares" la reglamentación
viene a decir que se requiere una división en manzanas y
una subdivisión en solares y lotes, en tanto que si "lotes"
sustituye a "manzanas y solares" podría bastar con una di-
visión en lotes, sin que sea exigible, además, una previa en
manzanas. De las dos lecturas, preferimos la segunda, que
da una mayor elasticidad posible a la configuración urba-
nística de los pueblos, que pueden ser de una extensión tan
reducida que solo abarque lo que en ciudades, no pasaría
de ser una manzana, o que pueden ser de una configura-
ción urbanística tal, que abarcando extensiones mayores,
no presenten "manzanas" (entendidas éstas como espacios
rodeados de calles que sirven de acceso común a los distin-
tos solares) sino lotes, con accesos propios, como ocurre en
muchas de las llamadas villas veraniegas.
Comprendemos que, con esta lectura, la reglamentación
viene a desembocar en una tautología: planta urbana es...
planta urbana. Pero esto es preferible a encerrar el concepto
en un lecho de Procusto, porque lo de planta urbana es un
concepto socio-económico. Planta urbana es lo que en el co-
mún sentir se entiende por espacio destinado efectivamente
al asiento de una ciudad o pueblo. Determinar dónde termi-
na una ciudad o pueblo, será siempre una cuestión de hecho,
que dependerá de la efectiva configuración de la ciudad o

pueblo de que se trate.
Habrá, así, casos claros y casos dudosos. Pensamos que
los casos dudosos deben decidirse a favor de la calidad de ur-
bano, porque la L.A. sale del régimen común del Código Ci-
vil, y al exigir que el predio sea rural, se ha colocado en el
caso de excepción.
B. Predio rural es el que está ubicado fuera de la planta
urbana.
Pero, a estar a la letra del art. 2 de la reglamentación,
puede no haber arrendamiento regido por la L.A. aunque el
predio sea rural y el destino agropecuario, ya que como re-
quisito de la aplicación del régimen establece esta salvedad:
"siempre que... no se afecte al desarrollo o evolución inme-
diatos de las ciudades o pueblos".
Con ello, la reglamentación crea, al lado de una planta
urbana actual, una suerte de planta urbana en potencia.
Nosotros entendemos que, en el estado actual de la legis-
lación, ese texto reglamentario solo puede salvarse de la ta-
cha de inconstitucionalidad atendiendo a su espíritu y desa-
tendiendo su letra aparente.
Porque si uno se aferra a la letra aparente, tendrá que
concluir que ese pasaje del art. 2 de la reglamentación se
aparta abiertamente de lo prescripto por el art. 2 L.A., ya
que, pese a darse todos los requisitos del arrendamiento
rural, niega que haya arrendamiento rural. Eso es incons-
titucional.
Es yendo al espíritu que el texto puede salvarse. El art. 2
regí, es consecuencia de una insuficiente conceptualización
de la planta urbana en el art. 1 regí. Si el reglamento, en su
art. 1 hubiera definido de otro modo a la planta urbana, no
se hubiera visto en la necesidad de introducir el correctivo
de su art. 2.
La planta urbana, en el sentido socioeconómico —que es
el que interesa— debe ser entendida incluyendo el terreno
que anuncian sus perspectivas inmediatas de crecimiento.
La planta urbana en potencia, es ya planta urbana bajo la
óptica del art. 2 L.A.
Podrá haber dudas sobre la determinación de lo que abar-
ca esa previsible extensión, pero las dudas —ya lo hemos se-

ñalado— se deciden a favor del carácter "urbano".
3. Ubicación mixta
Si el predio está ubicado parte en la planta urbana y par-
te fuera de ella estimamos que debe aplicarse el tipo con-
tractual que responde a lo principal.
IV. El destino agropecuario
No basta con que el arrendamiento sea de un predio "ubi-

cado fuera de la planta urbana". Es preciso que el contrato
sea "con destino a la explotación agropecuaria en cualquiera
de sus especializaciones".
1. Lo agropecuario
El concepto de lo agropecuario debe tomarse con gran
amplitud, presentándose siempre que a través de la activi-
dad se trate de obtener frutos naturales o industriales o pro-
ductos de los que son propios de la campaña. Es también,
aquí, un concepto socio-económico el que predomina.
Porque el concepto debe ser captado con amplitud, paréce-
nos que puede tomarse por vía ejemplificativa la larga enu-
meración de ramas de actividades agropecuarias que para
otros fines verifica la resolución ministerial 1055/484.
Porque debe tratarse de una actividad para obtener
frutos naturales o industriales o productos, parécenos bien
la jurisprudencia a cuyo tenor no es arrendamiento rural la
locación de un predio con destino a emplearlo para depósito
de animales 5 . Y porque debe tratarse de una actividad que,
en sentido socioeconómico sea propia de la campaña, el
4 Recuerda esta resolución, Brebbia, np. til., pág. 40, quien formula sus reser-
vas respecto a la "naturaleza agraria" de algunos de los casos enumerados, como
los de apicultura, cunicultura y sericultura, aunque en definitiva parece aceptarlos
por "la gran vinculación con la actividad agraria tomada en sentido estricto".
5 Brebbia, loe. vil.
arriendo para la explotación de un horno de ladrillos no es

arrendamiento rural 6 porque aunque los hornos de ladrillo
suelen instalarse en la campaña, la actividad vinculada a
ellos no es de puesta en producción, sino de destrucción di-
recta del campo, en lo que de fructífero tiene: el art, 2 L.A.
habla de "explotación", no de destrucción.
2. El destino mixto
Correctamente el art. 3 de la reglamentación aplica la re-
gla de lo principal y de lo accesorio, cuando en un mismo
contrato se pactan dos destinos de los cuales solo uno es
agropecuario.
V. Plazo mínimo
Lo determina el art. 4 L.A.

1. Extensión y carácter
Según el primer precepto del art. 4 L.A.: "Los contratos a
que se refiere el art. 2 tendrán un plazo mínimo de tres años".
a) El plazo es de tres años, resultando ser más breve que
los que establecieron los antecedentes normativos (cuatro
años en la ley 11.170, cinco años en la ley 11.627, cinco más
tres de prórroga en el primitivo art. 4 de la ley 13.246).
b) Es un plazo único.
En la originaria redacción de la ley 13.246 había, en rea-
lidad, dos plazos: el inicial de cinco años, y el de prórroga de
tres años, ambos a favor del arrendatario, pero dependiendo
el segundo de una opción en tiempo oportuno. El plazo opcio-
nal de prórroga, suprimido por el decreto-ley 2188/57 fue
luego restablecido por el decreto 6430/58, y nuevamente su-
primido por la ley 22.298.
c) Es un plazo establecido a favor de ambas partes, pues
puede invocarlo tanto el arrendatario como el arrendador.
H Blasco. Arrendamientos y aparcerías rurales, pág. 7.

Hay en esto una clara diferencia con todas las normacio-

nes anteriores, para las cuales el plazo mínimo solo era in-
vocable por el arrendatario, solo funcionaba a favor de él.
Así, v.g. en la originaria redacción del art. 4, según la ley
13.246, eran a favor del arrendatario tanto el plazo mínimo
inicial como el de prórroga.
2. Los contratos sucesivos

Por el segundo precepto del art. 4 L.A.: "También se con-
siderará celebrado por dicho término todo contrato sucesivo
entre las mismas partes con respecto a la misma superficie,
en el caso de que no se establezca plazo o se estipule uno in-
ferior al indicado".
La interpretación de este texto presenta sus dificultades.
A. Por de pronto: ¿a qué se llama "contrato sucesivo"?
Sucesivo es, sin duda, el contrato que "respecto a la mis-
ma superficie" se celebra después de vencido el anterior, y
sucesivo es también el contrato que respecto a dicha superfi-
cie, y estando en curso el anterior, se celebra en la inteligen-
cia de que cobrará vigencia una vez vencido el anterior.
Pero ¿qué decir de un contrato por el cual, estando en vi-
gencia el de arrendamiento, modifica su plazo, alargándolo!
Si fuéramos a aplicar la doctrina del art. 812, Código Ci-
vil, tendríamos que concluir que ese contrato modificatorio
no es un contrato sucesivo. Pero la doctrina del tercer pre-
cepto del art. 4 (infra, aquí, 3) nos lleva a otra conclusión,
pues a contrario deriva de él que las prórrogas no previstas
originariamente constituyen también un contrato sucesivo.
A los fines de los desarrollos que siguen, conviene tener
presentes esos tres casos de contratos sucesivos: celebrados
después de vencido el contrato anterior, celebrados antes de
vencido el contrato anterior para tener vigencia al venci-
miento de éste, y contratos de prórroga de uno vigente.
B. Detengámonos en el primero de los casos: el contrato
se ha celebrado después de vencido el anterior.
Ninguna duda cabe de que hay contrato sucesivo, en el
sentido de la L.A., si la voluntad de celebrarlo se ha mani-
festado expresamente. Pero ¿puede derivarse una voluntad
tácita del hecho de que el arrendatario, vencido el anterior,
continúe en el uso y goee del predio sin que el arrendador re-

clame restitución?
Hay quienes piensan que a través de la doctrina de los
contratos sucesivos reaparece la tácita reconducción, criterio
que no compartimos (infra, aquí, sub VI).
C. El término mínimo de duración del contrato sucesivo
es el mismo que el estatuido para el contrato inicial, esto es
de tres años, único y a favor de ambas partes.
Como se trata de término de duración de uso y goce, él se
computa a partir del momento en el que comienza el uso y
goce amparado por el contrato sucesivo:
a) Para el sucesivo celebrado después de vencido el ante-
rior, cuando comienza el uso previsto por aquél. No se compu-
ta el tiempo que hubiera podido transcurrir al amparo del
b) Para el sucesivo celebrado durante la vigencia del an-
terior y previendo un uso sin solución de continuidad, desde
que venció el anterior.
c) Para el sucesivo cuyo contenido sea el de una prórroga
del vigente, desde la fecha de celebración del sucesivo.
Supongamos que el arriendo fue pactado por tres años, y,
el último día del segundo año, las partes resuelven que el
plazo, en lugar de ser por los tres años originarios, sea por
cuatro...
En nuestra opinión, el plazo mínimo de tres años, propio
del contrato sucesivo, se computa a partir del día siguiente
al de su celebración, con lo cual le quedan por delante al
arrendatario tres años que con los dos ya transcurridos,
suman en total cinco años.
Descartamos la posibilidad de que el cómputo se practi-
que a partir del vencimiento originario, lo que en el ejemplo,
daría en total un goce mínimo al arrendatario de seis años.
Que la L.A. trate al contrato modificatorio como sucesivo,
desconociendo en razón del orden público la voluntad de las
partes en el sentido de limitarse a una mera prolongación de
plazo, es una cosa, y otra muy distinta que vaya al extremo
de asimilarlo a un contrato que las partes hayan querido co-
mo posterior al vigente.
Esta forma de cómputo que estimamos la correcta condu-
eirá a resultados distintos según el tiempo que haya trans-

currido hasta el momento en el que se pacta la prórroga, pu-
diendo ocurrir, incluso que no haga falta hacer entrar a fun-
cionar la lex imperativa sobre plazo mínimo, cuando él ya
queda asegurado por los términos de la propia prórroga7.
3. La prórroga prevista
Según el tercer precepto del art, 4 L.A.: "No se considera-
rá contrato sucesivo la prórroga que se hubiere pactado, ori-
ginariamente, como optativa por las partes".
Se ha dicho que la previsión es inútil, porque si desde el
principio las partes pactan un plazo mayor que el mínimo,
ésa es una estipulación sin objeciones, que no puede ofrecer
dudas, y que al ser convenida desde el principio, no es un
contrato sucesivo, por lo que sobreabunda el decir que no se
la considerará tal.
En un primer examen, la objeción parece correcta. Si ab
initio, en lugar del mínimo de tres años se pactan cinco, na-
die pensará que haya allí un contrato de dos años sucesivo
al de tres, por lo que a fortiori tampoco se verá un contrato
sucesivo si ab initio se pactan cinco años con facultad de res-
cindir unilateralmente respetado el mínimo de tres, o si ab
initio se pactan tres con facultad de optar por otros dos.
Pero en un segundo examen se advierte:
a) Algo de directo e interesante dice el texto. Una posibili-
dad de prórroga optativa como la que prevé supone la volun-
tad de optar de una de las partes que se expresa afirmándo-
la, y el consentimiento de la otra, ya dado por anticipado. De
no existir la previsión legal podría darse base a una doctrina
que estimara que habría allí un contrato sucesivo, pues por
lo menos el ejercicio de la opción es en un tiempo posterior
al de la celebración del contrato que la autoriza.
b) Y, a contrario, mucho más es lo que sugiere.
7 Y así, v.g., si el contrato inicial fue pactado por cuatro años (plazo superior al
mínimo) y la prórroga es por un año más, pactada antes de que fenezca el segundo
año inicial, todavía quedan dos años del plazo originario que con el de la prórroga
satisface el mínimo de tres años.
Solo excluye la previsión de opción, esto es, una prórroga

para cuyo surgimiento baste con la declaración actual del
beneficiario. Pero si las partes previeran que la prórroga po-
drá verificarse en el futuro, de común acuerdo, eso ya no se-
ría una hipótesis de opción, sino, en caso de llegarse al co-
mún acuerdo, directamente un contrato sucesivo.
Solo excluye la previsión de opción originariamente pac-
tada. Si ya en curso el arrendamiento, se acordara la op-
ción, el caso entraría en la hipótesis de contrato sucesivo.
Y a fortiori, si ya en curso el arrendamiento, en lugar de
acordarse la posibilidad de opción futura, directamente se
prolongara la duración del contrato, estaríamos ante un
contrato sucesivo.
VI. La inexistente tácita reconducción

Entre los agraristas, existen hoy dos opiniones sobre la
existencia de la tácita reconducción.
1. Terminología y conceptos
Para la exposición de esas dos opiniones se torna necesa-
rio elaborar una terminología que nos permita movernos con
un mínimo de claridad, en un terreno donde se entrecruzan
la historia de la L.A., la interpretación de sus textos y la in-
terpretación del Código Civil.
Proponemos distinguir tres fenómenos: a uno de ellos lo
llamaremos "tácita reconducción clásica", a otro "tácita recon-
ducción impropia" y al tercero "tácita reconducción atípica".
La tácita reconducción clásica, en los sistemas en los que
es admitida, implica que se forma un nuevo contrato de loca-
ción por el hecho de que el locatario continúa en el uso y go-
ce de la cosa y el locador no manifiesta su oposición. Para
decirlo con palabras que no admitan equívocos, al haber en
la tácita reconducción clásica un nuevo contrato de locación,
ambas partes quedan obligadas. Esa tácita reconducción fue
la rechazada por el art. 1622, Código Civil (supra, §109, VI).
Nos queda por determinar los conceptos de tácita recon-
ducción impropia y de tácita reconducción atípica. Ellos se
pondrán de manifiesto, al examinar la historia del art. 20

L.A., lo que procedemos a hacer de inmediato.
2. La ley 13.246
La tácita reconducción que calificamos de "impropia" apa-
rece en el anterior art. 20 L.A. (texto según la ley 13.246) a
cuyo tenor: "Si el arrendador consintiera que el arrendatario
continúe en el uso y goce del predio, transcurrido un año sin
que el primero haya manifestado su voluntad mediante tele-
grama colacionado o notificación practicada por intermedio
del juez de paz de exigirle la restitución del mismo, o cele-
brado nuevo contrato, el arrendatario tendrá derecho a con-
siderarlo renovado en las mismas condiciones, rigiendo en
cuanto a los plazos lo previsto en el art. 4 y con obligación
para el arrendador de dar cumplimiento a lo prescripto en el
artículo 40".
Esa tácita reconducción impropia, tenía de común con la
clásica en que había accionar del arrendatario (que conti-
nuaba en el uso y goce de la cosa) e inacción del arrendador
(que no reclamaba la restitución). Pero allí cesaban los pare-
cidos, porque en la clásica se forma por el tácito mutuo con-
sentimiento un nuevo contrato que obliga a ambas partes,
en tanto que en esta "impropia" era solo el arrendatario
quien tenía derecho a considerarlo formado. Sobre este pun-
to, los términos del viejo art. 20 eran explícitos: "el arrenda-
tario tendrá derecho a considerarlo renovado... con obliga-
ción para el arrendador". Curiosa tácita reconducción era
ésa, en la que valía lo tácito del arrendador, pero no lo tácito
del arrendatario, pues faltaba todavía que ejerciera el dere-
cho que le confería el viejo art. 20.
Ahora bien: esa reconducción impropia ¿por qué duración
era? Ejercido el derecho por el arrendatario, ¿cuál era la du-
ración del nuevo contrato, de ése que él hubiera considerado
"renovado", para emplear las palabras del texto?
El art. 20 era explícito: "rigiendo en cuanto a los plazos lo
previsto en el artículo 4S".
En la originaria redacción del art. 4, en el primer aparta-
do, se fijaba para el contrato inicial (en ausencia de uno
mayor estipulado) un plazo mínimo facultativo (para el
arrendatario) de cinco años con opción (a favor del arrenda-

tario) a tres años más, y en el tercer apartado para los con-
tratos sucesivos un plazo mínimo (igualmente facultativo
para el arrendatario) de cinco años con opción (también pa-
ra el arrendatario) a tres más.
Con esa originaria redacción, el jurista inquieto pudo
haberse preguntado si la remisión que verificaba el art. 20
era a los plazos del contrato inicial o a los plazos de los
contratos sucesivos. Pero, desde el punto de vista práctico,
la pregunta resultaba ociosa, pues los plazos que la ley
preveía en el art. 4, en defecto de estipulación expresa por
tiempo mayor (la que, por hipótesis, aquí faltaba), eran los
mismos...
En una posterior reforma, la pregunta ya cobró interés...
3. El decreto-ley 1639/63
El art. 4 L.A. fue uno de los más ajetreados por las refor-
mas. Prescindamos de la historia intermedia, y lleguemos
directamente al texto que le imprimió el decreto ley 1639/63
que fijó plazos distintos según se tratare del contrato inicial
(cinco años mínimos facultativos con opción a tres más) o de
los contratos sucesivos (tres años mínimos facultativos sin
opción a prórroga).
Con esa distinción de plazos cobraba interés el saber si la
remisión que hacía el intocado art. 20 a los plazos del art. 4
era a los plazos del contrato inicial o al plazo de los contra-
tos sucesivos.
Doctrina y jurisprudencia se dividieron8.
Afirmaron unos que los plazos del art. 20 eran los del
contrato inicial...
Pero no faltaron quienes enseñaran que debía aplicarse
al art. 20 el plazo de los contratos sucesivos. Con ello, dieron
a la categoría de los contratos sucesivos una amplitud tal
que abarcaba tanto a los contratos sucesivos expresos como
a los derivados de "esa" tácita reconducción del art. 20.
8 Sobre esto, Brebbia, op. cit., pág.150

4. Las leyes 2l'.452 y 22.298

Quienes creyeron que la tácita reconducción impropia
quedaba abarcada por la idea de "contrato sucesivo", se las
ingeniaron para introducir, a través de la misma idea, lo que
calificaremos de "tácita reconducción atípica" en el régimen
que siguió con las posteriores reformas introducidas por las
leyes 21.452 y 22.298.
Esa atipicidad tuvo grados distintos según se trató de
una u otra ley.
A. La ley 21.452 modificó el art. 20, dándole esta redac-
ción: "Vencido el término legal o el término pactado, si este
último fuera mayor, el arrendatario deberá restituir el pre-
dio sin derecho a ningún plazo suplementario para el desalo-
jo y entrega libre de ocupantes".
Sobre un punto, ya no cabía dudar: ¡adiós a la tácita re-
conducción impropia!
En adelante, había que aplicar el art. 1622, Código Civil.
Para el art. 1622 no hay tácita reconducción, sino que la lo-
cación continúa... Pero convengamos que entre los civilistas
mismos no reina acuerdo sobre la exacta calificación que co-
rresponde dar a esta "continuación" en la locación, no faltan-
do quienes enseñen que pese a la repulsa del art. 1622, Có-
digo Civil, con otro nombre, hayuna "especie" de tácita re-
conducción; r a z o n a n , que si la locación "continúa"
tácitamente consentida, es porque algo de reconducción hay.
La discusión civilista vino de perlas a algunos agraristas.
A ellos les bastaba con que algún contrato "tácito" se detec-
tara, para ya poder hablar de un contrato "sucesivo", y con
esa calificación, aplicar el art. 4 de la ley especial, que no
había sido modificado por la ley 21.452.
Esa tácita reconducción no era la impropia del anterior
art. 20, pues no requería ni el transcurso de un año, ni la in-
vocación por el arrendatario, pero, en definitiva, a través de
la doctrina de los contratos sucesivos, era también por los
tres años facultativos del decreto-ley 1639/63.
B. La ley 22.298 da a la L.A. su configuración actual.
El art. 20 sigue con la redacción que le dio la ley 21.452; el
art. 4 fue modificado y ya no se establecen plazos mínimos
distintos para el contrato inicial y para el sucesivo, siendo el
fijado para ambos casos, de tres años, y para ninguno de ellos

hay plazo posterior opcional, ni ninguno de ellos es facultativo
para el arrendatario, sino obligatorio para ambas partes.
Pero como en el art. 4 se sigue hablando de los contratos
sucesivos, se ha pretendido que se mantiene la situación que
se quiso adjudicar al régimen bajo el imperio de la ley 21.452.
La única variante sería la de que, en lugar de un plazo de
tres años facultativo para el arrendatario, ahora el plazo se-
ría de tres años obligatorio para ambas partes.
Según ello, por la ventana de los contratos sucesivos
¡existiría la tácita reconducción!...9
5. Nuestra opinión
No aceptamos introducir a través del art. 4 una tácita re-
conducción de ninguna clase.
La construcción jurídica que combatimos reposa sobre dos
errores:
A. El primer error es suponer que la originaria tácita recon-
ducción impropia caía dentro de la idea de "contrato sucesivo".
Contra lo que se haya pretendido, sostenemos que los con-
tratos sucesivos de la L.A. jamás fueron pensados por ésta
para abarcar la idea de una tácita reconducción.
a) En la originaria redacción de la ley, la tácita reconduc-
ción impropia no daba lugar a lo que la ley llamaba "contra-
to sucesivo" en el art. 4 (texto de la ley 13.246). Ello fluía del
viejo art. 20 por esta razón: que por ese art. 20, para que se
diera el caso de tácita reconducción impropia, era necesario
que el arrendador no hubiera "manifestado su voluntad... de
exigirle la restitución... o celebrado nuevo contrato". En el
lenguaje de la ley no debía haber "nuevo contrato", lo que re-
sultaba contradictorio con la pretensión de encontrar un
"contrato sucesivo" que, por hipótesis, es un nuevo contrato.
b) Con mayor razón debe llegarse a esa conclusión en el
estado que se produjo cuando el art. 4 fue modificado por el
decreto-ley 1639/63. El art. 20 se refería a "los plazos" del
9 Comp. Rossini-
art. 4, en plural. Pero, a esa fecha, plazos en plural solo eran

los del contrato inicial, no habiendo plazos en plural para los
contratos sucesivos, sino un único plazo de tres años. Mal
podía decirse que los contratos sucesivos incluían la tácita
reconducción impropia que suponía plazos en plural.
B. El segundo error reside en pensar que la continuación
de la locación ex art. 1622, Código Civil, implique un nuevo
contrato. Se confunde la continuación del contrato por iner-
cia (que es lo que regula el art. 1622) con la continuación en
el goce en razón de un nuevo contrato.
VII. Los arrendamientos ad meliorandum

En el originario art. 45 (texto según ley 13.246) existía un
segundo apartado, del que resultaba una particularidad en
cuanto al modo de computar el plazo mínimo en los contra-
tos ad meliorandum: a partir de la fecha en la que por lo
menos las dos terceras partes del predio se encontraren en
condiciones de productividad. Dicha previsión ha desapare-
cido en el texto actual.
Subsiste, en cambio, el primer apartado, que ya no se re-
fiere a plazo mínimo sino a plazo máximo. Para no romper
la ilación del discurso, hablaremos, aquí, de ese apartado
que establece un régimen común al arrendamiento y a la
aparcería de predio.
El arrendamiento se encuentra sujeto al plazo máximo
del art. 1505, Código Civil: diez años.
Pero para los contratos ad meliorandum, hay esta excepción
consagrada en los siguientes términos: "Los contratos en los
cuales el arrendatario o aparcero se obligue a realizar obras de
mejoramiento del predio tales como plantaciones, obras de des-
monte, irrigación, avenamiento que retarden la productividad
de su explotación por un lapso superior a dos años, podrán cele-
brarse hasta por el plazo máximo de veinte años".
§119. Efectos, transmisión, subarriendo y conclusión
I. Obligaciones del arrendatario
Según la L.A. son las siguientes:
1. Las del Código Civil

Tal lo que resulta del encabezamiento del art. 18 L.A., a
cuyo tenor "Son obligaciones del arrendatario... además de
las establecidas en el Código Civil".
A. Se toman las del Código con el carácter supletorio que en
su caso tengan, pues su recepción por la L.A. no las convierte
en imposiciones de carácter imperativo (supra, §117, IV, 3)
El incumplimiento de las obligaciones que resulten del
Código Civil queda sancionado del modo que el Código Ci-
vil prevé.
Algunas de las obligaciones previstas en el Código Civil
son reiteradas por la L.A., como v.g. la esencial de pagar el
precio, en cuyo caso, la sanción por el incumplimiento será
la de la L.A., en lo que dispusiera de modo distinto {infra,
aquí, sub. 3).
B. Tomando el Código Civil en una visual más general
que no se limite solo a las "obligaciones" a que hace referen-
cia el art. 18 L.A., ha llegado el momento de decir algo sobre
los distintos textos que el Código contiene y que tocan espe-
cíficamente la materia hacia la que apunta la L.A.
Aquí, no hablaremos de ellos en su aplicación a los con-
tratos accidentales que la propia L.A. deja librados al Có-
digo Civil, sino en lo que pudieran interesar para los con-
tratos de la L.A.
a) El art. 1506, Código Civil, que prevé la duración de los
arrendamientos de heredades fructíferas, en defecto de pre-
visión expresa por las partes {supra, §101, II, 2) debe ser
conjugado con el art. 4 L.A. De esa regla del Código, la pri-
mera parte que da la duración de un año resulta inaplicable
al arrendamiento rural, que exige un mínimo de tres años.
586 §119- Efectos, transmisión, subarriendo y conclusión
Pero la segunda parte que supone "algunos años", cuando

ellos sean más de tres, sigue teniendo potencial aplicación.
b) El art. 1536, Código Civil, sobre tipos de cultivos y me-
joras rústicas (supra, §106, II, 2, V, 9), es aplicable al arren-
damiento rural, con el carácter de lex supletoria.
c) El art. 1557, Código Civil, que niega el derecho a exigir
remisión de alquileres "alegando casos fortuitos ordinarios o
extraordinarios, que destruyan o deterioren las cosechas"
(supra, §102, V, 5) no encuentra ya el obstáculo para su apli-
cación en la existencia del art. 6 de la ley 13.246, al haber si-
do, este último texto, derogado por la ley 22.298.
e) El art. 1560, Código Civil (supra, §105, II, 2), funciona
cómodamente dentro del sistema de la L.A.
d) El art. 1610, Código Civil, inciso 4 {supra, §101, V, 3)
sigue teniendo aplicación, pues, salvado el mínimo de la L.A.
puede haber un contrato "sin término fijo"
e) El art. 1617, Código Civil {supra, §109, V, 5), no ha si-
do derogado por la L.A.
2. Las expresamente mentadas en el art. 18 LA.
Ellas son:
A. "Dedicar el suelo a la explotación establecida en el con-
trato con sujeción a las leyes y reglamentos agrícolas y ga-
naderos" (art. 18, inc. a)
a) Esta disposición puede ser descompuesta en dos frag-
mentos:
El primero, al establecer que debe dedicarse el suelo a la
explotación establecida en el contrato, es una simple reitera-
ción de lo que ya resulta de los arts. 1504,1554 y 1555 Códi-
go Civil, dando los dos primeros la respuesta para el caso de
que no se hubiera convenido explícitamente el destino a dar-
se al predio arrendado. Bajo este punto de vista, el precepto
sub examen parece inútil, por lo reiterativo, tanto más cuan-
to que el deber de ajustarse al destino convenido surgiría ya,
sin más, del art. 1197, Código Civil1.
1 Comp. Rezzónioo, Intervención del Estado en la locavtón rural, pág. 62.

§119. Efectos, transmisión, subarriendo y conclusión 587
El segundo fragmento subraya que la explotación debe

ser "con sujeción a las leyes y reglamentos agrícolas y gana-
deros", lo que, para el caso, puede ser conceptuado como un
desarrollo del principio general del art. 1198, Código Civil,
sobre ejecución de buena fe y de acuerdo con lo que las par-
tes verosímilmente entendieron o pudieron entender obran-
do con cuidado y previsión. Ese deber de sujetarse a las le-
yes y reglamentos agrícolas está impuesto con carácter im-
perativo, y no podría ser dejado de lado por la autonomía
privada, pero, en rigor, no es ésa tampoco una consecuencia
de que el deber haya sido recordado por la L.A., sino aplica-
ción del principio más general del art. 1503, Código Civil,
pues convenir que no se respeten las leyes y reglamentos
agrícolas sería un acto contrario a las buenas costumbres y
la cláusula nula: doct. arts. 953 y 1503, Código Civil.
b) El incumplimiento de esta obligación recibe la sanción
del art. 19 L.A. (infra, aquí sub C.)
c) Ya no rige la excepción del antiguo art. 9 L.A. (hoy de-
rogado por la ley 22.298) que no obstante haberse pactado el
destino exclusivo para explotación agrícola permitía desti-
nar hasta el 30CA del predio para la explotación ganadera,
granjera o de cultivos mejoradores.
B. "Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocu-
pó en esas condiciones y contribuir con el 50% de los gastos
que demande la lucha contra las mismas, si éstas existieran
al ser arrendadas el campo" (art. 18, inc.b).
a)Si el predio fue entregado libre de plagas y malezas, lo
que se presume (art. 1616, Código Civil), el arrendatario de-
be mantenerlo así, a fin de cumplir con su obligación de,
acabado el arriendo, devolver la cosa en el mismo estado en
el que la recibió (art. 1615, Código Civil) y el costo de ello co-
rre en el 100% por su cuenta.
Si el predio ya tenía plagas y malezas al ser entregado, la
L.A. se limita a decir que el arrendatario debe contribuir con
el 50% de los gastos que demande la lucha contra las mis-
mas, sin especificar expresamente a quien corresponde la
obligación de efectivizar la lucha, pero parece evidente que
esa obligación pesa sobre el arrendatario a quien le queda
un derecho creditorio contra el arrendador por el otro 50%
588 §119. Efectos, transmisión, subarriendo y conclusión
de los gastos2, ya que no sería de esperar una constante in-

tromisión del arrendador en el fundo, como la que demanda-
ría una lucha de ese tipo (doct. art. 1198, Código Civil).
Estimamos que si un predio, al tiempo de ser entregado,
tiene ciertas plagas y malezas y no otras, habrá que aplicar
para las originarias la regla del 50%, y para las que apare-
cieran después de la entrega, la del 100%
b) Si el arrendatario incumpliere, se aplica el art. 19 L.A.
(infra, aquí, sub C).
C. "Conservar los edificios y demás mejoras del predio,
los que deberá entregar al retirarse en las mismas condicio-
nes en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por
el uso y la acción del tiempo" (art. 18, inc. c).
La norma debe ser leída según la doctrina de los arts.
1516, Código Civil, y concordantes.
El incumplimiento de esta obligación, tiene, lo mismo que
el incumplimiento de las dos obligaciones precedentemente
enunciadas, esta sanción: "facultará al arrendador para pe-
dir su ejecución o la rescisión del contrato, pudiendo recla-
mar los daños y perjuicios" (art. 19 L.A., segundo apartado).
3. Las derivadas de otras disposiciones de la L.A.

Tales son:
A. La esencial de pagar el precio (art. 2).
Su incumplimiento es sancionado por el primer aparta-
do del art. 19 L.A., en los siguientes términos: "... la falta
de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de los
plazos establecidos en el contrato... son causales que dan
derecho al arrendador a rescindir el contrato y exigir el
desalojo del inmueble".
Nótese la diferencia con el Código Civil, para el cual, la
resolución (en el lenguaje de la L. A. "rescisión") con el con-
siguiente desalojo, supone la falta de pago de "dos períodos
consecutivos de alquiler" (art. 1579); para la L.A. basta con

pág. 87.
la falta de pago de un período según surge de su art. 19 ("la

falta de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de
los plazos establecidos en el contrato").
La disposición civilista es lex supletoria. No creemos que
para la L.A. deba llevarse su declaración de "orden público"
(art. 1) al extremo de conceptuar que los contratantes no
puedan apartarse de la previsión normativa y estatuir que
en lugar de la falta de pago de un período, sea necesaria la
de dos o más para abrir el camino del desalojo; si las partes
son libres de fijar los períodos de pago que convengan, a for-
tiori deben serlo para establecer cuantos incumplimientos
traerán tan drástica sanción.
La disposición civilista prevé que la demanda por resolu-
ción incluya la de "indemnización de pérdidas e intereses"; la
L.A. omite esta referencia, pero ella es de Derecho común, y
no nos parece que fuera argumento suficiente para negarla el
hecho de que no mentada en el primer apartado, aparece pre-
vista, para hipótesis diferentes, en el segundo apartado.
B. La de no hacer abandono injustificado de la explota-
ción. Está prevista implícitamente en el art. 19 L.A. que
reprime su incumplimiento con igual sanción a la de falta
de pago del precio.
Se trata del abandono "sin dejar persona que haga sus
veces" (doct. art. 1564, Código Civil). La L.A. solo sanciona
el abandono injustificado, lo que va de suyo y está acorde
con los principios generales; no es abandono injustificado el
que se sigue a una declaración de resolución del contrato au-
torizada por la L.A.3
C. La de restituir el predio, acabado el arrendamiento
(art. 20 L.A.).
Las consecuencias de la falta de restitución son las esta-
blecidas por el Código Civil, pero el arrendatario no entra en
mora automática, ya que todavía cabe el juego del instituto
de la continuación en la locación: art. 1622, Código Civil.
D. En especial la del art. 8 L.A, a cuyo tenor "Queda prohi-
3 Giletta, Causales de desalojos agrarios después de la ley 22.298, pág. 225,

ejemplificando con la hipótesis del art. 8 L.A.
bida toda explotación irracional del suelo que origine su ero-

sión o agotamiento, no obstante cualquier cláusula en contra-
rio que contengan los contratos respectivos. En caso de violar-
se esta prohibición por parte del arrendatario, el arrendador
podrá rescindir el contrato o solicitar judicialmente el cese de
la actividad prohibida, pudiendo reclamar en ambos casos los
daños y perjuicios ocasionados. Si la erosión o agotamiento so-
brevinieron por caso fortuito o fuerza mayor, cualquiera de las
partes podrá declarar rescindido el contrato".
II. Obligaciones del arrendador

En el art. 2 L.A. se encuentra mentada la obligación
esencial del arrendador, de conceder el uso y goce.
Y en su art. 18 la L.A. prescribe que "además de las estable-
cidas en el Código Civil" el arrendador tiene las siguientes:
1. "Contribuir con el cincuenta por ciento de los gastos
que demande la lucha contra las malezas y plagas si el pre-
dio las tuviera al contratar" (art. 18, inc. d.).
El incumplimiento de esta obligación "facultará al arren-
datario a compensar el crédito por las sumas invertidas con
los arrendamientos adeudados, sin perjuicio de la facultad
de exigir su pago inmediato" (art. 19 L.Á., tercer apartado).
2. "Cuando el número de arrendatarios exceda de veinti-
cinco y no existan escuelas públicas a menor distancia de
diez kilómetros del centro del inmueble, proporcionar a la
autoridad escolar el local para el funcionamiento de una es-
cuela que cuente como mínimo un aula para cada treinta
alumnos, vivienda adecuada para el maestro e instalación
para el suministro de agua potable" (art. 18, inc. e, L.A.).
a) La norma tiene su historia.
Su letra originaria fue fijada por la ley 13.246 (art. 18,
inc. f), que luego fue modificada por el decreto 2188/57 y tie-
ne ahora la redacción dada por la ley 22.298.
Reconoce como antecedente mediato lo dispuesto en el
art. 9 de la ley 11.627, donde se ha dicho que debe encon-
trarse su justificación, ya que su propósito "fue favorecer la
radicación de la familia colónica, asegurándole la instruc-
ción primaria para sus hijos, para lo cual fue necesario rom-
per la resistencia de los propietarios de la tierra, no siempre
inclinados a facilitar la instalación en sus campos de esta-
blecimientos escolares"4.
Convengamos que si esa fue la justificación del precep-
to de la ley 11.627, al legislador se le fue la mano, porque
una cosa era "romper la resistencia... a facilitar la instala-
ción" y otra muy distinta volcar sobre el arrendador el cos-
to de la instalación.
Para llegar a donde llegó la ley 11.627 —desoyendo la
Constitución— hubiera habido que pensar en una suerte de
conducta antifuncional del arrendador, "culpable" de haber
atraído la radicación de familias, más allá del número mági-
co que ella preveía, de tal modo que en el local por él dotado
y habilitado pudiera instalarse una escuela de la que pudie-
ra beneficiarse inclusive el vecindario. Ante el lamentable
fenómeno del éxodo que se opera hacia las ciudades ¡bienve-
nido el arrendador que atraiga familias hacia el campo, y
condénese al Estado que incumple con una de sus obligacio-
nes básicas, como es la de alfabetización!
b) Según los antecedentes, el cumplimiento de esta obli-
gación podía ser exigido por cualquiera de los arrendatarios,
peticionándolo ante la autoridad que se mentaba.
La L.A. ya no contiene esa previsión, ante lo que se ha di-
cho que la petición puede ser hecha, a la autoridad escolar,
por cualquier interesado5, lo que parece adecuado en cuanto
la autoridad escolar respete lo que de inmediato diremos.
c) El texto actual de la L.A. (obra de la ley 22.298) ha omi-
tido la draconiana sanción que traían los antecedentes.
Ello permite —a nuestro juicio— una lectura más acorde
con los principios constitucionales. Así como en las relaciones
inter partes, no es lo mismo estar obligado a una mejora que
estar obligado a costearla (ya que puede darse lo uno sin lo
otro supra, §106, IV) así también en esta relación que, en ri-
gor, no es entre arrendador y arrendatario, sino entre arrenda-

pág. 89.
5 Martínez Golletti, op. cit., pág. 90.
dor y autoridad escolar, cabe hacer esta distinción: la "obliga-

ción" del arrendador de "proporcionar" local y vivienda no im-
plica soportar el costo. ¡Eso es, por lo menos, lo que deriva de
una sana interpretación a la luz de la Constitución!
III. Cláusulas prohibidas

Por el art. 17 L.A. son "insanablemente nulas y carecerán
de todo valor y efecto" las cláusulas que enumera. Estamos
ante una nulidad absoluta, que respecto al contrato como un
todo, reviste el carácter de una nulidad parcial, pues solo
afecta a las cláusulas prohibidas.
1. Son nulas las cláusulas que obliguen a:
a) "Vender, asegurar, transportar, depositar o comerciar
los cultivos, cosechas, animales y demás productos de la ex-
plotación, a/o con persona determinada".
b) "Contratar la ejecución de labores rurales incluidos la
cosecha y el transporte, o la adquisición o utilización de ma-
quinarias, semillas y demás elementos necesarios para la
explotación del predio, o de bienes de subsistencia, a/o con
persona o empresa determinada".
c) "Utilizar un sistema o elementos determinados para la
cosecha o comercialización de los productos o realizar la ex-
plotación en forma que no se ajuste a una adecuada técnica
cultural".
2.) Son también nulas las cláusulas "que importen la pró-
rroga de jurisdicción o la constitución de un domicilio
especial distinto del real del arrendatario"
IV. Inembargabilidad
El art. 15 L.A. declara inembargables e inejecutables a
una serie de bienes.
Aplaudido por muchos, el beneficio que consagra debe ser
objeto de una interpretación restrictiva, para evitar que el
texto rompa la barrera del sonido, en punto a demagogia.
Contiene dos apartados. Por las razones que de inmediato
se verán, comenzaremos con el análisis del segundo apartado.
1. Perjudicados y beneficiados
Por el segundo apartado: "Los beneficios que acuerda este
artículo no afectarán el crédito del vendedor de los bienes
declarados inembargables e inejecutables y no comprende-
rán a los arrendatarios que sean sociedades de capital".
La ley emplea el vocablo "beneficios". Hablemos sin eufe-
mismos: ante los beneficios de este tipo, si hay beneficiados
hay, de rebote, "perjudicados".
A. Perjudicado, es, sin duda, el arrendador. No se queje,
pues de él dependía arrendar o no arrendar. El Derecho se
supone conocido.
Y perjudicados son todos los acreedores, salvo el vendedor
de los bienes declarados inembargables e inejecutables. A
ello conduce la letra del apartado sub examen, que, excep-
tuando expresamente al vendedor, solo cobra sentido par-
tiendo de la base de que perjudicados son todos los acreedo-
res, con esa única salvedad.
Se trata de un beneficio erga omnes, de cuya invocación
solo se salva el vendedor de los bienes inembargables e
inejecutables.
a) Comencemos por salvar, con amplitud, al vendedor de
tales bienes.
El vendedor de cualquier bien inembargable e inejecutable,
por su crédito en razón de la venta, puede trabar embargo y
ejecutar no solo el bien que vendió, sino también cualquier
otro bien de los que son "inembargables" por disposición de la
L.A. Esta, en efecto, no ha dicho que la excepción que consagra
a favor del vendedor se limite a los bienes inembargables ven-
didos, pues la referencia a ellos apunta solo a circunscribir la
clase de vendedor exceptuado. No está exceptuado cualquier
vendedor, sino solo aquel que haya vendido ese tipo de bienes,
pero, habiéndolos vendido, en su calidad de vendedor, esto es,
por su crédito en razón de la venta, ya no halla obstáculos en
la L.A. para trabar embargo sobre cualquier bien; podrá en-
contrar obstáculos derivados de otras leyes, pero no de la L.A.
La interpretación amplia que damos a esta excepción, per-
mite, por ejemplo, que el vendedor de bienes inembargables
que hayan sido consumidos, pueda hacer efectivo su crédito
embargando y ejecutando otros bienes "inembargables".
b) Fuera de la excepción, quedan todos los demás acree-

dores.
Obsérvese que acreedores puede haberlos por distintas
causas (inclusive ex delicio) y que el número de bienes decla-
rados "inembargables" por la L.A., en una primera lectura,
resulta realmente sorprendente...
Hay que disminuir el impacto de la norma, lo que se ob-
tiene circunscribiéndola a las ejecuciones individuales (aquí,
sub 3) y dando una lectura restrictiva a la enunciación de
bienes inembargables (aquí, sub 2).
B. Beneficiado es el arrendatario.
La ley 22.298 introdujo un agregado al texto originario,
estableciendo que el beneficio no comprende "a los arrenda-
tarios que sean sociedades de capital".
Para la reforma introducida, la nota de elevación dio
esta razón: "no se da el fundamento de la inembargabili-
dad de tales bienes".
Como explicación, hay que convenir que es lacónica e indi-
gerible, pues, por un lado, aunque de las sociedades de capital
pueda decirse que no tienen vida doméstica ni familia, no
puede negarse que tengan bienes para la explotación6, y por
el otro, si de eso se tratara, ¿por qué limitarse a las socieda-
des de capital y no excluir también a otras sociedades?' Pero
la ley es ley, y hay que atenerse a ella.
2. Los bienes inembargables
Por el primer apartado del texto sub examen: "Se decla-
ran inembargables, inejecutables y no afectados al privilegio
del arrendador: los muebles, ropas y útiles domésticos del
arrendatario; las maquinarias, enseres, elementos y anima-
les de trabajo, rodados, semillas y otros bienes necesarios
para la explotación del predio; los bienes para la subsisten-
cia del arrendatario y su familia durante el plazo de un año
incluidos semovientes y el producido de la explotación den-
tro de los límites que reglamentariamente se fijen".
6 Brebbia. Contratos agrarios, pág. 34

7 Comp. Martínez Golletti. Nuevo régimen de arrendamientos y aparcerías ru-
rales, págs. 83/4
Es éste el precepto que clama por una interpretación res-

trictiva, la que —nos apresuramos a decirlo— es posible,
atendiendo precisamente a su letra:
A. Son inembargables "los muebles, ropas y útiles domés-
ticos del arrendatario".
El motivo se encuentra en razones de orden social "en fun-
damentos humanitarios y de respeto al decoro de la vida"8.
Pero no son inembargables "todos" los muebles, ropas y
útiles del arrendatario, sino solo aquellos que merecen el ca-
lificativo de "domésticos", es decir propios de la vida en el
hogar de un arrendatario, dedicado a la producción agrope-
cuaria, que es de lo que se trata. No han de quedar incluidos
los bienes suntuarios, que no hacen al decoro de la vida, sino
a un standard de vida que lo sobrepasa9.
B. Son inembargables: "las maquinarias, enseres, ele-
mentos y animales de trabajo, rodados, semillas y otros bie-
nes necesarios para la explotación del predio".
El fundamento se encuentra aquí también en razones de
orden social, combinadas con las de orden económico, pues
se persigue no trabar la actividad10.
Cabe subrayar la fuerza del vocablo "necesarios". Así,
v.g. no son "todas" las maquinarias, sino únicamente las
que sean necesarias.
C. Finalmente, son inembargables: "los bienes para la sub-
sistencia del arrendatario y su familia durante el plazo de un
año, incluidos semovientes y el producido de la explotación,
dentro de los límites que reglamentariamente se fijen".
La reglamentación (art. 34) dispuso que el límite "será de-
terminado por el importe resultante de la duplicación del sa-
lario mínimo establecido en las disposiciones legales vigentes
a la fecha de embargo para un peón adulto "sin especificar".
8 Comp. Rezzónico, Intervención del Estado en la locación rural, pág. 56, nota 45.
9 A propósito de la normativa de los códigos procesales, establecida con carácter
genérico para todos los deudores, que contemplan la inembargabilidad de las cosas del
hogar, se ha formado una amplia jurisprudencia, no siempre aplaudida (comp. Llam-
bías, Obligaciones, n- 391) que si algo pone de relieve es que necesariamente se cae en
cuestiones de hecho, dependientes de la prudente apreciación judicial.
10 Comp. Brebbia, Contratos agrarios, pág. 33
Eso de "los límites que reglamentariamente se fijen" solo

se encuentra previsto por la L.A. (a estar a la puntuación
del texto) para esta categoría de bienes inembargables.
La reglamentación ha ido más allá, pues en el art. 33 se ha
sentido autorizada a poner también límites para los bienes
que hemos enunciado sub B.
a) Cuando ella, en la primera parte del art. 33 nos dice
que el límite de inembargabilidad "de los elementos destina-
dos a la explotación del predio, está determinado por el con-
junto de los que sean indispensables para la explotación de
una unidad económica de idéntica índole a la realizada por
el arrendatario", viene a decir, con otras palabras —salvo en
la referencia a la unidad económica— lo que ya resulta de
una razonable interpretación de la L.A:
a') Por un lado, la apreciación de si algo es o no "necesario"
en el lenguaje de la L.A) debe hacerse atendiendo al "conjun-
t o", de lo que puede resultar que lo individualmente necesario,
resulte sobreabundante, si se computan —como deben compu-
tarse— los demás elementos de que el arrendatario dispone;
b') Por el otro, el empleo del vocablo "indispensables" en
lugar del "necesarios" de la L.A. no excede los límites de una
prudente equivalencia, que encuentra su paralelo en el len-
guaje, v.g. del art. 591, Código Civil, y cuya utilización pare-
ce más elocuente.
c') Finalmente, tenemos eso de la "unidad económica". Se-
gún ello, no son inembargables, por indispensables que se los
repute, los bienes destinados a la explotación de un fundo con-
creto, sino solo aquellos necesarios para la explotación de una
unidad económica "de idéntica índole a la realizada por el
arrendatario". Para dar un ejemplo gráfico: el arrendatario de
un latifundio11, solo puede esperar beneficiarse de la inembar-
11 En la expresión "de idéntica índole a la realizada por el arrendatario", la pala-

bra "realizada", ¿con que concuerda? Si se la hace concordar con "explotación de una
unidad económica", solo quedan protegidos los arrendatarios de unidades económicas.
Si se la hace concordar con "explotación', quedan protegidos todos, pero solo en la me-
dida en la que se protegería al que explota una unidad económica. Nos decidimos por
la segunda interpretación que permite receptar algo que, aunque no está en la letra de
la L.A. puede desgajarse de su espíritu, leído en espíritu de igualdad.
gabilidad, respecto a aquellos bienes que le permitan seguir

adelante con lo conceptuado como "unidad económica".
El art. 33 sub examen, según decreto 330/63, es, con algu-
na diferencia de palabras (que no hacen al caso) igual al art.
39 del decreto 7786/49. Este decreto (que el 330/63 derogara:
art. 58) traía en su art. 30 12 , una definición de la unidad
económica, que se ha invocado13 y puede servirnos de pauta
para la conceptualización de lo que es una unidad económi-
ca: "se entenderá por unidad económica todo predio que por
su superficie, calidad de la tierra, ubicación, mejoras y de-
más condiciones de explotación, racionalmente trabajado
por una familia agraria que aporte la mayor parte del traba-
jo necesario, permite subvenir a sus necesidades y a una
evolución favorable de la empresa".
No se nos escapa que lo de la "unidad económica" no
aparece mentado para nada en el art. 15 L.A. sub examen,
pero fluye de su espíritu que haya una regla común para
toados los arrendatarios, que no dependa de su concreto ni-
vel de vida, sino de una media razonable, lo que se advier-
te en la referencia a los bienes para la subsistencia, res-
pecto a los cuales se da por supuesto que no se determinan
en concreto, sino en abstracto.
b) Cuando el art. 33 de la reglamentación preceptúa en
su segunda parte que la Secretaría de Estado de Agricultura
y Ganadería "fijará para la unidad económica de cada tipo
de explotación, por grandes zonas, la nómina de dichos bie-
nes" se sale ya totalmente del marco de la L.A., en cuanto
atribuye a un órgano del Poder Ejecutivo la potestad de fijar
la nómina de los bienes.
3. Caso de concurso
Entra a regir la ley 19.551 que contiene una regla dife-
rente: doct. art. 265, inc. 6.
12 Comp. texto del art. 30 según decreto 11.204 de 1952, y art. 25 del decreto
17.447 reglamentario de la ley 14.451
13 Comp. Rossini-Vitolo, Nuevo régimen de arrendamientos y aparcerías rura-
les, pág. 62
V - Transmisión y subarriendo
El art. 7 L.A. prevé estos supuestos:
1. Cesión y subarriendo
El primitivo texto del art. 7 prohibía la cesión y el suba-
rriendo "aún con la conformidad expresa del arrendador".
En la redacción dada por la ley 22.298 esos negocios
son ahora posibles mediando la conformidad expresa del
arrendador.
A muchos no les agrada la regla actual, pues, a su decir,
favorece la intermediación, con el previsible aumento de
costo para el productor efectivo: v.g. una persona arrienda
una gran extensión y luego subarrienda parcelas a distintos
subarrendatarios.
Pero, dejando a un lado el hecho de que puede no haber
aumento de costo alguno (v.g.: la cesión puede ser gratuita),
la regla anterior presenta también sus inconvenientes al
atar al arrendatario a la explotación, pese a que tenga razo-
nables motivos para desentenderse de ella...
Sopesando las diversas alternativas que pueden presen-
tarse, parécenos preferible la regla actual.
Operada la cesión cuando ya ha transcurrido parte de la
duración del contrato, el cesionario solo adquiere un derecho
por el tiempo que resta.
Para el subarriendo, se ha pretendido que constituyen-
do éste una nueva locación, regirá el plazo mínimo del art.
4 L.A., por lo que el subarrendatario tendrá derecho a él,
no siéndole aplicable la doctrina del art. 1606, Código Ci-
vil 14 . Nosotros entendemos que el plazo mínimo del art.4
L.A. será exigible si el subarrendador dispone todavía de
ese tiempo, en cuyo caso no podría negárselo al subarren-
datario, pero si no dispone de él, pretender que el suba-
rrendatario pueda exigirlo del arrendadQr, es, por un lado,
14 Martínez Golletti, op. cit., pág. 77.

olvidar que la sublocación, siendo una nueva locación, es

simultáneamente un subcontrato, y que es el subcontrato
el autorizado por la L.A., y por el otro reducir a nada, para
el subarriendo, la reforma operada por la ley 22.298.
2. Transmisión mortis causa

Ocumda la muerte del arrendatario, la L.A. dispone,
en su art. 7, que "será permitida la continuación del con-
trato por sus descendientes, ascendientes, cónyuge o cola-
terales hasta el segundo grado que hayan participado di-
rectamente en la explotación, o su rescisión, a elección de
éstos. La decisión deberá notificarse en forma fehaciente
al arrendador dentro de los treinta días contados a partir
del fallecimiento".
a) A propósito de la ley de locaciones urbanas, hemos exa-
minado un instituto parecido (supra, §115, V). Pero hay una
clara diferencia entre ambos regímenes. Para las locaciones
urbanas, se trata de un legado ex lege que si no es aprovecha-
do por los beneficiarios, significa que la locación pasa a los he-
rederos según la doctrina del art. 1496, Código Civil; en la
L.A. el sistema es distinto, pues es a los beneficiarios menta-
dos en el art. 7 a quienes corresponde decidir entre aprove-
char del beneficio o rescindir, por lo que cualquiera que sea la
actitud que adopten, nada queda para los herederos ex art.
1496, Código Civil. La disposición del art. 7 L.A. se presenta
como una excepción a la extinción del contrato por muerte del
arrendador.
b) Pudiendo optar esos beneficiarios entre dos posibilida-
des, la L.A. dispone que la "decisión" deberá ser notificada,
sin especificar cual de las dos alternativas es la que deberá
notificarse.
Se ha dicho que lo a notificar es la opción para continuar
y no la de "considerar extinguido el contrato, pues ésta es la
consecuencia natural de la muerte del titular" 15 , doctrina
que estimamos es la que corresponde.

VI. Conclusión del arrendamiento

Sobre esto:
1. El Código Civil
Rige el Código Civil, en todo lo que no se encuentre dis-
puesto de modo distinto por la L.A.
a) Para la extinción por distracto, se ha querido plantear
una dificultad.
El art. 1 L.A prohibe que al contratar se verifique una re-
nuncia anticipada de sus beneficios. Para evitar que, so co-
lor de un distracto, se enmascare, ab initio, una renuncia
anticipada, se ha sugerido que el acuerdo de extinción del
arrendamiento sea aprobado por la autoridad judicial16.
Nosotros entendemos que el distracto no necesita de
aprobación alguna, la que no vemos que tenga apoyo legal.
Si se diera el caso que preocupa a la doctrina, estaríamos
ante la hipótesis de fraude a la ley (art. 1) que se regirá, en-
tonces, por las reglas generales sobre la simulación.
b) Se ha dudado, también, sobre la aplicabilidad del art.
2870 del Código Civil, a cuyo tenor, los contratos de arrenda-
miento concertados por el usufructuario como arrendador,
terminan al fin del usufructo. La tesis según la cual, dichos
contratos estarían llamados a sobrevivir al usufructo, de
modo que el arrendatario pudiera disfrutar de todo el tiem-
po mínimo de la L.A. debe ser rechazada por análogas razo-
nes a las que diéramos para rechazar la tesis de la supervi-
vencia del subarriendo, acabado el arriendo.
2. La L.A.
Contempla expresamente diversos casos de extinción de
los que ya hemos hablado en diversos lugares: muerte del
arrendatario (art. 7), rescisión por explotación irracional
(art. 8), abandono injustificado, falta de pago, incumplimien-
to de las obligaciones del arrendatario previstas en el art.
18, incisos a, b, c (art. 19).
16 Campagnale, Manual teórico-práctico de los contratos agrarios, pág. 100;

Brebbia, Contratos agrarios, pág. 80
Título III: Aparcería
§120. Reglas comunes
I. Definición
Según el art. 21 L.A.: "Habrá aparcería cuando una de las
partes se obligue a entregar a otra animales, enseres o ele-
mentos de trabajo, para la explotación agropecuaria en cua-
lesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartir-
se los frutos".
A continuación el mismo art. 21 L.A. agrega: "Los contra-
tos de medierías se regirán por las normas relativas a las
aparcerías, con excepción de los que se hallaren sometidos a
leyes o estatutos especiales, en cuyo caso les serán, asimis-
mo, aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no
sean incompatibles".
1. Los casos
Del art. 21 L.A. resulta una serie de casos.
A. De entrada, impacta la distinción entre aparcería y
mediería.
Pero, habiendo definido la aparcería, la L.A. deja en la in-
definición a la mediería.
En los desarrollos de este párrafo hablaremos de la apar-
cería en todos los primeros apartados, para, al finalizar, en
§121, IV, decir lo conducente sobre la mediería.
B. La aparcería de la que hablaremos se manifiesta en al-
gunas variedades que requieren una correcta clasificación:
a) Un sector de la doctrina verifica lo que denominaremos
una clasificación "simple" que toma como único criterio cla-
sificador, el tipo de objeto de cuyo uso y goce se trata.
Partiendo del art. 21 L.A. que habla de entregar "anima-
les o un predio rural", detecta dos clases: aparcería pecuaria
(de solo animales: art. 34) y aparcería agrícola (de predio).
Recuerda que la aparcería de predio, a tenor del art. 21
§120. Reglas comunes 602
L.A. puede ser "con o sin plantaciones, sembrados, anima-

les, enseres o elementos de trabajo, para la explotación agro-
pecuaria" y concluye que una aparcería en la que se conceda
un predio y animales, es aparcería agrícola1.
b) Otro sector, al que adherimos, verifica lo que denomi-
naremos una clasificación "compleja", que parte de una divi-
sión para entrar luego a una subdivisión.
a') El criterio que toma para la división, no es el del obje-
to (animales o predio) sino el de la finalidad fructífera perse-
guida y encuentra estas dos categorías: aparcería agrícola
(título II, capítulo I de la L.A.) y aparcería pecuaria (título
II, capítulo II de la L.A.).
Es recién para la subdivisión que computa el criterio del
objeto, detectando que la aparcería pecuaria puede ser: pe-
cuaria pura y pecuaria predial. En la pecuaria pura solo se
concede el uso y goce de animales; en la pecuaria predial se
concede, además, el uso y goce de un predio2. Esta subdivi-
sión resulta del art. 37 L.A.
1 Comp. 1. Brebbia, "Contratos agrarios". Este autor, a propósito del art. 21

L.A. destaca (pág. 95) cuatro clases: aparcería agrícola, mediería, aparcería pe-
cuaria pura y capitalización de hacienda. Pero si se prescinde de la mediería (cu-
yo-estudio hemos dejado para más adelante: in/'ra, §121, IV) y de la capitaliza-
ción de hacienda (que Brebbia, pág. 163, presenta como una modalidad de la pe-
cuaria), tenemos las dos categorías de las que hablamos en el texto, que luego
presenta en la rúbrica de sendos capítulos con los nombres de "colonato parciario
o aparcería propiamente dicha" y de "aparcería pecuaria". Para este autor, lo de-
cisivo es el objeto, pues delimita el ámbito de la aparcería agrícola (llamándola
ya "colonato parciario") por el hecho de que haya un predio, "con o sin... anima-
les" y le adjudica una finalidad de "explotación agropecuaria" (pág. 97), y define
la aparcería pecuaria (pág. 155) por el hecho de que "el dador entrega solamente
animales", teniendo buen cuidado (en la misma pág. 155) de comparar la pecua-
ria con el colonato parciario (esto es: con la agrícola), y subrayando respecto al
segundo, que cuando "además del predio se entregan animales u otros elementos
no se modifica la naturaleza del contrato...". 2. En Blasco (Arrendamientoy apar-
cerías rurales, pág. 45), encontramos también (si se prescinde de su referencia a
las medierías) esas dos categorías. 3. Comp. Wernli, Arrendamientos y aparcerías
rurales, pág. 7, Campagnale, Manual teórico-práctico de los contratos agrarios
privados, págs. 147 y sigs.
2 Salvat (Contratos, n° 1133 b, actualización por Acuña Anzorena recordado
por Boragni, Arrendamientos rurales y aparcerías, págs. 79/80), quien advierte:
"el artículo 37 contempla el caso de una aparcería pecuaria en la que puede o no
concederse además de los animales, el uso o goce del predio necesario para la ex-
plotación".
b') Se advierte la diferencia de enfoque entre la clasificación

"simple" y la "compleja". Si se trata de un fundo con animales
con la finalidad de repartir la fructificación de éstos, para la
clasificación "simple" hay alparcería agrícola, en tanto que
para la clasificación "compleja" hay aparcería pecuaria, en la
subvariedad de pecuaria predial. Partidarios, como somos, de
la clasificación compleja, estimamos que no cabe confundir
una aparcería pecuaria predial con una aparcería agrícola en
la que el fundo se conceda con animales (como podría conce-
derse con plantaciones, sembrados, enseres o elementos de
trabajo: art. 21): la aparcería agrícola con animales debe en-
tenderse con animales para el trabajo, en tanto que la aparce-
ría pecuaria predial es con animales para la fructificación.
C. La nota común que liga a las aparcerías pecuaria y agrí-
cola consiste en que a través de ellas los contratantes persi-
guen "repartirse los frutos". Pero esta expresión contenida en
el art. 21 L.A. debe ser leída con una elástica concepción de lo
que se entiende por "frutos" como se ve en el art. 34 L.A. donde
se habla de "frutos y productos o utilidades". Por ello, la capi-
talización de hacienda (infra, §121, III) es también aparcería.
D. Comparando el ámbito de la aparcería con el del
arrendamiento rural, advertimos esta diferencia: hay una
aparcería pecuaria pura (solo de animales, sin fundo) pero
no hay una figura paralela de arrendamiento rural, el que
es siempre de predios. Para la L.A. la locación de solo ani-
males queda librada al Código Civil.
2. El método
Las disquisiciones que anteceden nos permiten encarar el
método del Código en el tema de la aparcería.
a) Por su ubicación, los arts. 21 a 28 inclusive (el art. 29
derogado) parecieran referirse a todo tipo de aparcerías, sean
agrícolas o pecuarias.
Pero por su contenido hay algunos textos que solo se refie-
ren a las aparecerías en las que se conceden fundos, esto es a
la agrícola y a la pecuaria predial, no a la pecuaria pura.
Tal es el caso de los arts. 22, y 26 y de algunos fragmen-
tos de otros textos (referencia a "edificios", en el art. 23, inc.
c, y a "predio" en el art. 27 in fine).
604 §120. Reglas comunes
En compensación, para marcar el alcance general a todo

tipo de aparcería, véase el lenguaje explícito del art. 25 L.A.
("desalojo y/o entrega de las cosas", "desalojo del predio y/o
restitución de las cosas").
b) Las disposiciones del capítulo I se refieren a la aparce-
ría agrícola.
c) Las del capítulo II corresponden a la aparcería pecua-
ria. De entre ellas, la del art. 34 se aplica solo a la aparcería
pecuaria pura, en tanto que la del art. 37 marca una dife-
rencia entre ésta y la pecuaria predial; los arts. 35/6 y 38
son comunes a ambas.
II. Comparación con el arrendamiento

La diferencia esencial entre el arrendamiento de la L.A. y la
aparcería de la L.A consiste en esto: el tipo de retribución. Si
la retribución es en dinero, el contrato es de arrendamiento; si
consiste en una cuota de los frutos, el contrato es de aparcería.
1. La tesis de Borda
Borda3 no aprueba este criterio de distinción, que —a su
juicio— constituye "un evidente error, surgido de un análisis
superficial de la ley, y sobre todo, de un desconocimiento de
la forma en que estos contratos funcionan en las costumbres
campesinas".
La afirmación es dura, por no decir durísima, lo que nos
lleva a detenernos en su análisis, conscientes de la necesi-
dad de rebatir al maestro, corriendo el riesgo de que —al
contradecirlo— se nos acuse de incurrir en análisis superfi-
cial y desconocimiento de las costumbres campesinas.
Para Borda, un contrato por el cual una de las partes se
obliga a conceder el uso y goce de un predio por un porcenta-
je de los frutos, es arrendamiento.
Si no hemos comprendido mal al maestro, su argumenta-
ción se desenvuelve en dos pasos, que —si bien no los separa
metódicamente— pueden exponerse así: en un primer paso,
3 Borda, Contratos, ne 878.

presenta las diferencias entre el arrendamiento y la aparce-

ría, a los fines de ubicar en la primera categoría lo que él de-
nomina "arrendamiento a porcentaje". En un segundo paso,
intenta demostrar, en base a los textos legales, que el
"arrendamiento a porcentaje" es arrendamiento para la L.A.
A. Ubiquémonos en el primer paso.
a) Para Borda, un arrendamiento puede ser con destino
agrícola o ganadero, y el arrendatario debe ajustarse al des-
tino convenido, pero "dentro de esos rubros" goza de gran li-
bertad, pudiendo, v.g., si el destino es agrícola, sembrar el
cereal que elija, o elegir dos o más cereales, determinando la
extensión que dedicará a cada uno de ellos, decidiendo como
ha de cultivarse, cómo y quién ha de cosechar, en tanto que en
la aparcería "todo lo referente a la explotación de la chacra
debe decidirse de común acuerdo".
Determinado así, a priori, lo que entiende por arrenda-
miento y lo que entiende por aparcería, claro está que un nego-
cio a porcentaje en el que "todo lo referente a la explotación" lo
decidiera el que goza el predio, sería "arrendamiento", o, por lo
menos, un contrato análogo al arrendamiento.
Pero estimamos que cuando se trata de las calificacio-
nes jurídicas, ellas no se verifican a priori, sino a posterio-
ri, a la luz de los textos legales, y, bajo este punto de vis-
ta, recordamos dos cosas:
Una: en ninguna parte de la L.A. se establece un crite-
rio distinto, respecto al destino convenido, entre el arren-
damiento y la aparcería de predio. Tanto en uno como en
otro contrato, el destino puede ser v.g. "genéricamente"
agrícola, y dentro de ese "rubro" convenido, gozar el pro-
ductor de amplia libertad de elección entre sembrar, por
ejemplo, trigo o maíz... y tanto en uno como en otro el des-
tino puede ser "específico" (para cierto cereal); las fórmu-
las que emplean los arts. 2 y 21, son en este punto, idénti-
cas, pues hablan de "explotación agropecuaria en cual-
quiera de sus especializaciones".
Otra: en ninguna parte de la L.A se define a la aparcería
como un contrato en el que "todo lo referente a la explota-
ción deba ser decidido de común acuerdo".
b) Para este autor, el arrendador no participa de las per-
606 §120. Reglas comunes 607
didas ni contribuye a los gastos de semilla, en tanto que el

aparcero dador "sufre las pérdidas... contribuye habitual-
mente con la mitad del costo de la semilla".
Dejemos a un lado el tema de la semilla, que solo se lo
presenta como "habitual" y lo habitual no es lo esencial.
Solo queda el de las pérdidas...
Nuevamente nos encontramos aquí con una postulación a
priori. Un examen a posteriori, pone de manifiesto que para
la L.A., la pérdida que experimenta el aparcero dador, si no
hay cosecha, es de su porcentaje, y sinceramente no nos
imaginamos un hipotético "arrendamiento a porcentaje", en
el que el arrendador no experimente, también, esa pérdida.
c) Continúa este autor, señalando que el arrendador pone
solo la tierra, en tanto que el aparcero dador contribuye con
los elementos de trabajo, mientras que el aparcero tomador
"habitualmente pone solo el trabajo"...
Para la distinción, podemos prescindir de lo que sea "ha-
bitual", ya que no se niega que pueda haber aparcería po-
niendo el tomador, elementos de trabajo.
Con esto, solo queda como distinción, el que el arrendador
pondría solamente la tierra, en tanto que el aparcero dador,
la tierra y elementos de trabajo.
Si en eso hubiera una diferencia esencial, nos encontra-
ríamos en apuros, cuando la retribución fuera en dinero, y
la concesión fuera del goce de un predio y del uso de ele-
mentos de trabajo... Damos por descontado que nadie verá
allí una aparcería...
Pero ocurre, según en breve señalaremos, que no es de la
esencia de la aparcería el que el dador aporte tierra y ele-
mentos de trabajo.
d) En el ánimo de encontrar diferencias, el autor que glo-
samos, enseña que el arrendatario "no está obligado a traba-
jar personalmente la tierra, en tanto que el aparcero sí".
Pero, por un lado, no creemos que lo de "personalmente"
que emplea el art. 23, inc. a, L.A., tenga ese sentido (infra,
aquí, IV), y por el otro, nos parece que las consecuencias que
pueden seguirse de una determinada calificación, no sirven
para verificar la calificación, ya que la presuponen.
B. Ubiquémosnos, ahora, en el segundo paso, en el que es-
te jurista intenta demostrar que —según la L.A., bien leída—

el negocio del que habla es arrendamiento y no aparcería.
a) Comienza advirtiendo que "en nuestras costumbres
rurales, ese trato se llama arrendamiento", que es "una
costumbre inveterada, que evidentemente la ley... no ha
querido desterrar".
Por un lado, bástenos con recordar que el nombre que las
partes den al contrato no interesa, pues los contratos son lo
que son y no lo que las partes dicen que son.
Por el otro, nadie pretende que la L.A. haya querido des-
terrar esa práctica, sino que lo que se discute es la califica-
ción jurídica y el régimen que le asigna.
b) Invoca la disposición del art. 9 de la ley 13.246, que au-
torizaba al arrendatario a destinar hasta el 30% de la superfi-
cie del predio arrendado "para la explotación ganadera, gran-
jera o de cultivos mejoradores, no obstante haberse convenido
como destino exclusivo del mismo la explotación agrícola, sal-
vo si ella consistiese en cultivos intensivos". Razona que una
norma de este tipo ha sido dictada "en la inteligencia de que
el pago a porcentaje no priva al contrato de su carácter de
arrendamiento", único caso en que tendría sentido que el con-
trato prohiba la explotación ganadera o granjera "pues si lo
tiene arrendado a dinero, al propietario no le interesa el tipo
de explotación con tal que no sea nociva a la tierra".
Desde luego que el argumento desaparece ante la derogación
del art. 9 de la ley 22.298. Pero, aun situándonos en la época an-
terior, nos parece que era suficiente para rebatirlo, esta conside-
ración: si la hipótesis en la que se colocaba la norma, era la de
una retribución a porcentaje, ¿por qué no fue generalizada a to-
das las hipótesis de retribución a porcentaje, comenzando con la
que, para el citado autor, entraba en el concepto de aparcería?
Invoca también las normas de los art. 18, inc. a y 17, inc.
c, que, a su decir, aluden a situaciones que "solo se conciben
en los contratos a porcentaje". Sinceramente, no comprende-
mos al maestro, y parécenos que se mueve en un círculo de
peticiones de principio.
El art. 18, inc. a, nos habla de la obligación del arrendata-
rio de dedicar el suelo a la explotación convenida. No vemos
por qué eso solo se puede concebir en los contratos a porcenta-
je, cuando es perfectamente concebible en los por un precio en

dinero. Que pueda no agradar (a nosotros nos agrada), es una
cosa, y otra muy distinta, que no sea concebible.
El art. 17, inc. c, declara nula la cláusula que obligue a
utilizar "un sistema o elementos determinados para la cose-
cha o comercialización de los productos o realizar la explota-
ción en forma que no se ajusta a una adecuada técnica cul-
tural". ¿Qué hay en ese texto que no sea concebible en un
negocio por un precio en dinero?
d) Y, a guisa de argumento "decisivo", culmina su razona-
miento, ubicándose en lo que llama "el plano estrictamente
legal" diciendo que de acuerdo con el art. 21 de la L.A. "el da-
dor debe entregar, además de la tierra, los animales, enseres
y elementos de trabajo, lo que no ocurre en nuestro caso".
A nosotros nos parece que eso no surge del art. 21 L.A.,
que habla de un predio rural "con o sin... animales, enseres
o elementos de trabajo...". El predio rural puede ser "con o
sin", de tal manera que, en la letra de la L.A. puede haber
aparcería "sin" que junto con el predio se deban entregar
animales, enseres y elementos de trabajo, con lo cual esta-
mos precisamente en el caso que rechaza Borda e intenta
subsumir en el "arrendamiento".
2. Nuestra opinión
Nuestra opinión ha quedado expuesta al comenzar este
apartado y en los desarrollos que hemos verificado, en dis-
crepancia con la tesis de Borda.
No existe un "arrendamiento rural a porcentaje". Un ne-
gocio que cumpla esa finalidad económica, es aparcería.
Pero a esta altura, y como un necesario puente de unión
con el tema de la naturaleza jurídica que —de inmediato—
encararemos, conviene que formulemos esta aclaración: lo
que decimos es en nuestro sistema actual, pero ello no es algo
ni lógico ni ilógico, sino propio del Derecho positivo actual.
III. Naturaleza
Es clásica esta pregunta: ¿en la aparcería, hay arrenda-

miento, o una sociedad, o un quid distinto de ambos?
1. Interés del tema

Pareciera que al haberse pronunciado la L.A. por la te-
sis del quid distinto, la cuestión carece hoy de interés y
debiera ser despachada en pocas palabras... Pero no es
así, y el problema subsiste.
Subsiste, por de pronto, para los contratos de aparcería
excluidos de la L.A. Tal es el caso de una aparcería referida
a un predio que no sea rural. Las aparcerías excluidas de la
L.A. se rigen por el Código Civil, y respecto de ellas cabe
preguntar: ¿son contratos de arrendamiento, o de sociedad, o
constituyen un quid distinto que, al no estar legislado en el
Código Civil, caen en la esfera de lo innominado?
Subsiste, incluso, para las aparcerías de la L.A. Las de la
L.A. son, sin duda, un quid distinto, pero para los temas que
no estén expresamente regulados ¿cuál es el contrato más
próximo al que haya que acudir por analogía?
2. La tesis del arrendamiento

La aparcería ¿es un arrendamiento?
Así formulada, la pregunta es de imposible respuesta, ya
que faltan datos, pues el interrogante contiene dos incógni-
tas, que, por cierto, no tienen nada de pequeñas, y dos enfo-
ques que no deben confundirse.
Las dos incógnitas son éstas: determinar qué se entiende
por arrendamiento y qué se entiende por aparcería.
Y los dos enfoques son éstos: el económico y el jurídico.
A. Suponed que por arrendamiento se entienda el fenóme-
no económico consistente en el cambio del goce de una cosa
por dinero nacional, y por aparcería, el cambio del goce de
una cosa por una cuota de los frutos que se extraigan de ella.
Con ese esquema, la pregunta tiene esta respuesta: la
aparcería no es arrendamiento, porque una cuota de frutos
no es dinero, ni menos, por cierto, dinero nacional.
Pero adviértase que, con ese esquema, tampoco sería
arrendamiento el fenómeno económico consistente en el
cambio del goce de una cosa, por kilaje fijo de frutos de ella,
o por cualquier otra especie que no fuera ni siquiera fruto de
la cosa, o por cantidad de moneda extranjera...
Se comprende que a esa respuesta negativa se ha llegado
porque se ha partido de una definición muy circunscripta

del fenómeno económico "arrendamiento"...
Amplíese la que se da del arrendamiento, que, a medida
de que se lo haga, todos los casos que han sido excluidos de
él concluirán ingresando en la categoría, que quedará defini-
da como la concesión onerosa del goce de una cosa.
Y se comprenderá que, al presentar esta concepción amplia
del fenómeno económico, lo estamos visualizando desde el pun-
to de vista de la concesión del goce de una cosa, pues si se lo
toma desde el punto de vista del pago que por ese goce deba
efectuarse, puede coáfbinarse con el fenómeno económico am-
plio "arrendamiento", otro fenómeno económico que puede v.g.
conceptualizarse como una 'Venta" en sentido económico4.
Se comprenderá también que la actitud del Derecho frente
al fenómeno económico puede ser variada. Puede tomar como
punto de partida para su regulación el hecho de la concesión
onerosa del goce creando un tipo "arrendamiento" de carácter
genérico, para luego, entrar, o no, en subtipos5, o puede sepa-
rar los subtipos, erigiéndolos en tipos, o solo ocuparse de un
caso, dejando \os demás en el terreno de lo innominado.
Que nuestro Vélez, al redactar el art. 1493 se ocupara solo
de uno de los casos de ese fenómeno económico "amplio" que
hemos presentado, es una cosa, y otra muy distinta que le
4 A esta altura, conviene que subrayemos que estamos empleando los términos
en sentido económico, el que puede no coincidir con el jurídico. Para dar un solo
ejemplo: antes de la ley de convertibilidad, la "venta* jurídica era por un precio en
dinero, y como la moneda extranjera no es dinero, había una "venta" en sentido
económico, aunque en sentido jurídico hubiera un contrato innominado. A partir de
ese ejemplo, pueden multiplicarse las hipótesis: la permuta es una doble venta, la
cesión onerosa es venta...
5 El Derecho, en sus regulaciones de los fenómenos económicos, puede adoptar
grados mayores o menores de generalización. 1. Un alto grado de generalización se
advierte, por ejemplo, en el enfoque que nuestro Código hace del fenómeno económico
de traslación de derechos: la cesión puede ser gratuita (cesión-donación) u onerosa, y,
en el segundo caso, por un precio en dinero (cesión-venta), o por otra cosa (cesión-per-
muta) o incluso, por otro derecho (cesión-cesión). La ley ha separado la cesión-venta
de la venta en un proceso de especializadón, para luego crear un género que abarca
todas las variedades apuntadas. 2. Con esa visual, ¿qué de extraño habría en que el
Derecho regulara un amplio concepto de "arrendamiento" que, sin llegar a abracar lo
gratuito (comodato) se desentienda de las variedades de retribución?
esté vedado a un legislador el elevarse más arriba en la

construcción de un género superior, llamándole "arrenda-
miento" y adecuando la regulación concreta de modo que co-
rresponda a dicho género. Porque Vélez obró como obró, el
fenómeno económico "aparcería" (en el sentido en el que he-
mos tomado este vocablo al comenzar esta letra) quedó fuera
de la regulación del arrendamiento.
Pero que el legislador pudo haber actuado de otro modo, lo
demuestra la posición que adoptaron las leyes 11.170 y
11.627. Para esas leyes, la aparcería fue un arrendamiento al
tanto por ciento que se situaba en una común figura con el
arrendamiento por un precio en dinero y con el arrendamien-
to por un precio en especie, según se ve de los respectivos
arts. 1, sin perjuicio de que en los respectivos arts. 13 apare-
ciera una previsión específica que apuntaba a determinar que
el tanto por ciento no se calculaba sobre el total bruto, sino
previa deducción de la semilla empleada por el productor.
B. Según lo que llevamos dicho, nada de imposible habría
en encuadrar, por lo menos provisoriamente, a la aparcería
dentro de un "arrendamiento" genéricamente conceptualizado.
Decimos "provisoriamente", porque recuérdese que en la
letra anterior hemos partido de una concepción de la aparce-
ría, para la cual su nota definitoria estaba dada por el hecho
de que la retribución del goce consiste en una cuota de los
frutos de la cosa.
Contra ello no se diga, como suele decirse, que, desde que
la retribución consiste en una cuota de los frutos, se da ya
un elemento "asociativo" extraño a la idea de "arrendamien-
to" y desaparece el carácter conmutativo propio de éste.
En este modo de argumentar detectamos dos errores:
Uno de ellos consiste en confundir el carácter "parciario"
con el carácter "asociativo" de un contrato, pues un negocio cu-
ya única diferencia con la locación del art. 1493, Código Civil,
consistiera en que en lugar de dinero debiera pagarse una cuo-
ta de frutos, nada tendría de asociativo y seguiría siendo un
negocio de cambio, un arrendamiento en sentido económico6.
6 Para una recomendación de no confundir el carácter parciario con el asociati-

vo: Messineo, Manual de Derecho Civil v Comercial, § 157,6, c.
El otro error consiste en adscribir al arrendamiento, el ca-

rácter conmutativo, como si fuera una consecuencia necesaria
de su carácter de negocio de cambio. La locación del art. 1493,
Código Civil, puede ser aleatoria, como puede serlo la compra-
venta del art. 1323, Código Civil, y cualquier negocio que la
ley haya regulado como de cambio (supra, §5, IV).
Por ello, prescindiendo por ahora de la L.A. y situándo-
nos exclusivamente en el terreno del Código Civil, podemos
establecer la siguiente graduación de alea, donde, a una al-
tura determinada veremos aparecer la aparcería (en el
sentido definido sub A) como contrato innominado, pero
con una configuración tal que le otorga una innegable ana-
logía con la locación, lo que, en buenos términos, significa
que nada hubiera impedido que se construyera un género
que la abarcara:
a) Si la concesión de goce es por un precio en dinero, hay
arrendamiento.
De este contrato típico ya hemos dicho que puede ser pac-
tado como conmutativo o como aleatorio (supra, §118, II) y
recuérdese que el alea puede recaer sobre la existencia del
precio, como sobre su cantidad.
b) Si la concesión del goce no es por dinero (cuantía) sino
por una cantidad (v.g. trigo) ya no hay (para el Código Civil)
arrendamiento, sino contrato innominado, pero un contrato
innominado que pudo haber sido incluido en un género que
lo abarcara junto con la locación, funcionando la cantidad
como precio.
Se advierte que ese contrato puede ser conmutativo o alea-
torio, con un alea que recaiga sobre el precio total o sobre su
cantidad.
c) Si la cantidad del caso es la a obtenerse del fundo cuyo
goce se concedió (v.g. no 10 tns. de trigo obtenibles en el
mercado, sino 10 tns. de trigo obtenidos en el fundo), ya el
contrato es aleatorio, pues si no se alcanza a obtener de la
cosa la cantidad fijada, mal podría reclamarla el concedente,
que tendría que contentarse con la cantidad menor obteni-
da, que podría quedar reducida a cero, pues tal fue el alea
condicionante de la obligación referida al precio.
Se advierte que lo mismo sucedería, si el kilaje fijo fuera
el a extraerse del mismo fundo concedido, o de otro fundo

distinto, detalle que subrayamos para demostrar que esta fi-
gura nada tiene que hacer con un aspecto asociativo, y que
lo único de particular es el alea prevista.
Ante el Código Civil sigue habiendo un contrato innomi-
nado que guarda analogía con la locación del art. 1493, y
que pudo haber formado con ella —insistimos— un género
superior.
d) Y llegamos con esto al caso de la aparcería (en el sentido
definido sub A), donde a través del tanto por ciento, ya no hay
un kilaje fijo (que, de hecho, puede ser menos, pero no más)
sino un kilaje móvil; considerado el kilaje definitivo que el
concedente obtendrá, en comparación con el estadísticamente
previsible, puede ser más o menos o reducirse a cero.
Y obsérvese, nuevamente, que lo mismo sucedería si el ki-
laje móvil previsto fuera el a obtenerse del fundo arrendado,
como el a obtenerse de otro fundo, detalle que nuevamente
volvemos a subrayar para poner de manifiesto como lo de
"parciario" nada tiene que ver con lo "asociativo".
Solo hay una intensificación del alea. Ante el Código Ci-
vil, este contrato innominado sigue siendo análogo al arren-
damiento.
C. ¿Significará lo que antecede que la aparcería es un
arrendamiento en sentido económico, por lo que, en el siste-
ma del Código Civil, cuando haya que acudir a la analogía,
debamos ir a las normas de la locación de cosas?
Como hasta ahora solo hemos dado un encuadre "proviso-
rio" (aquí, sub B) corresponde que nos pronunciemos por el
encuadre definitivo.
Pero para ello tenemos que retornar a una de las dificul-
tades que enunciamos al comenzar este número: ¿a qué lla-
mamos "aparcería"?
Mientras que por "aparcería" entendamos un contrato cu-
ya única diferencia esencial y definitoria con la locación del
art. 1493 C. Civ. sea el tipo de "precio", el encuadre definiti-
vo coincidirá con el provisorio.
Pero el encuadre puede variar si para definir la esencia
de la aparcería, exigimos otras notas, con lo cual desemboca-
remos en la idea de un quid distinto...
Como el movimiento se demuestra andando, sirva de

ejemplo el contrato que los italianos llaman "mezzadria" vo-
cablo que entre nosotros —bien o mal— se suele traducir por
"aparcería"7. Para ese contrato, el art. 2145 italiano prevé
que la dirección de la empresa corresponde al concedente, lo
que lo aleja del fenómeno económico "arrendamiento" en el
que el locador persigue desentenderse de la explotación de la
cosa; añádase a ello que —como regla— el concedente corre
con la mitad de ciertos gastos, debiendo también anticipar la
otra mitad al concesionario si éste carece de medios (art.
2151 italiano) y, bajo ciertas circunstancias, anticiparle su-
mas para las necesidades alimentarias (art. 2154 italiano) y
se tendrá una figura bien alejada de la locación de nuestro
art. 1493, Código Civil8.
3. La tesis de la sociedad
Vélez, en la nota al art. 1493, Código Civil, inspirándose
en el art. 2303 del Esboco de Freitas, se pronunció por la te-
sis del contrato de sociedad: "Si la cantidad de frutos fuere
una cuota proporcional respecto al todo que produzca la co-
sa, sería un contrato de sociedad, aunque las partes lo lla-
maran arrendamiento".
Pero, desde luego, las notas no son ley.
Aquí, paralelamente a lo que hicimos para la tesis ante-
rior, cabe preguntar: la aparcería ¿es una sociedad?
Y se comprende que aquí también corresponde responder
que todo depende de lo que se defina por sociedad y de lo
que se entienda por aparcería.
A. Mientras por aparcería se entienda el ente que nos ha
permitido razonar sub 2 A, habrá que descartar una aproxi-
mación a la sociedad.
Una tal aparcería que fuera, v.g. del 30% para el conce-
7 Así: a1 en la traducción de Sentís Melendo, al Manual de Derecho Civil y Co-

mercial de Messineo, §157, 7, y al Código Civil italiano, arts. 2141 y sigts.; b) en la
traducción del mismo al Sistema del Derecho Privado de Barbero, núms. 912 y
sigts.; c) en la traducción de Haro de Goytisok) y otros a las Instituciones de Dere-
cho Civil de Barassi, II, págs. 394 y sigts.
8 Es en esta figura alejada, en la que se sitúa Borda, en la tesis que examinára-
mos en el texto, aquí, sub II.
dente, no equivaldría a una cuota social del 30%. En la so-

ciedad civil se participa en las ganancias y en las pérdidas, y
aun cuando la proporción en unas y otras puede ser distinta
(art. 1654 inc. 5, Código Civil) sería nula la pretensión de no
participar en las pérdidas (art. 1652, Código Civil); en la
aparcería lo que puede ocurrir es que no haya ganancias por
haber fracasado la cosecha, pero el aparcero dador no corre
el riesgo de afrontar pérdidas. Por otra parte, aun respecto a
las ganancias una cuota social del 30% da derecho a resulta-
dos netos, en tanto que una aparcería del 30% es sobre re-
sultados brutos, y no es difícil imaginar la posibilidad de
que el productor con el 70% restante no llegue a cubrir, ante
una mala cosecha, los gastos efectuados.
Por supuesto que se pueden introducir variantes que dismi-
nuyan el valor de algunos de estos razonamientos. Podemos
imaginar, por ejemplo, una aparcería sobre resultados brutos,
pero deducidas las semillas, e incluso una aparcería sobre re-
sultados netos, pero aun en este caso, ante una mala cosecha,
el peor de los eventos que experimentará el aparcero dador es
el de recibir cero, en tanto que al productor le corresponderá
una cifra negativa, bajo cero. Es el productor quien responderá
ante terceros por todas las deudas que haya contraído, sin que
los terceros puedan dirigirse contra el concedente.
En todas esas hipótesis se seguirá manteniendo la finali-
dad del arrendamiento aleatorio: el locador se desentiende de
la explotación y solo corre el riesgo de no percibir el precio.
B. Pero, ¿por qué reducir la aparcería al ente definido sub
2 A?
Si admitimos que también son aparcería entes como la
"mezzadria" la "colonia parziaria" y la "soccida" del Derecho
italiano 9 la aproximación a figuras societarias comparece,
9 La distinción entre la "mezzadria" (arts. 2141 y sigts. italianos) y la "colonia

parziaria" (arts. 2164 y sigts. italianos) por un lado, y la "soccida" (arts. 2170 y
sigts. italianos) por el otro, es fácil de hacer, pues los dos primeros contratos se re-
fieren a inmuebles, y el tercero a animales, en sus tres variedades (simple, parcia-
ria, y con aportación de pasturaje). En cambio, la distinción entre "mezzadria" y
"colonia parziaria" resulta más sutil pues en la primera se trata del goce de un
"podare", en tanto que en la segunda, del goce de un "fondo", vocablo el primero de
constituyendo una cuestión ampliamente discutida la de de-

terminar si hay o no sociedad, pero admitiéndose —por lo
menos— que media una entidad asociativa10.
4. La tesis del tipo especial

Hay quienes hablan también de una figura autónoma, es-
pecial, distinta de la locación y de la sociedad, constituyendo
una suerte de tipo intermedio entre ambas 11 .
A nosotros nos parece que esta tesis es superior a la de la
sociedad para las figuras de aparcería asociativa que recor-
dáramos sub 3 B, pero inaplicable para las sub 2 A.
5. Nuestra opinión y la LA.

Para exponerla, retornemos al caso simple que habíamos pro-
puesto sub A: la concesión de goce por una cuota de los frutos.
A. El legislador, ante ese fenómeno, puede adoptar dos vi-
suales:
a) Dar relevancia al hecho de que hay una concesión de
goce, y construir, en base a ello, un tipo, desentendiéndose
de la clase de retribución. Operará entonces sobre el tipo
"arrendamiento" y en él caerá solo la hipótesis sub 2 A, que-
dando, entonces, cualquier otra variedad donde aparezcan
datos incompatibles con la idea económica de "arrendamien-
to" lanzada al campo de lo innominado, o de las combinacio-
nes contractuales.
b) Dar relevancia al hecho de que la retribución consiste en
una cuota de frutos. Con esa perspectiva construirá un tipo
absorbente, tanto de lo que es "locación" en sentido económi-
co, como de lo que no es locación, sino figura asociativa.
B. La segunda es la posición de la L.A.
no fácil traducción, como se advierte en las versiones de Sentis Melendo que para el de
"podere" vacila entre "finca" (traducción del Código, para los arts. 2141, 2148, 2151, y
traducción del §117, 11 de la obra de Messineo) y "heredad" (traducción al nQ 912 de la
obra de Barbero), sin perjuicio de emplear por allí el italianismo "poder" (traducción al
art. 2145). Esa dificultad la recuerdan Haro de Goytisolo y otros, al traducir la obra de
Barassi quienes vierten la voz italiana "podere" en la castellana "granja".
10 Sobre el tema: 27 nuovo Códice Civile Commentato, libro V, al cuidado de Lú-
ea Tamajo, de Simone y otros, págs. 142/4.
11 Comp. Brebbia, Contratos agrarios, pág. 91.
IV. Disposiciones comunes a toda clase de aparcería
Tales son:
1. Obligaciones del aparcero

Por aparcero, entendemos, aquí, la parte substancial que,
según el contrato, debe recibir la cosa. Llámaselo, también
aparcero-tomador.
Sus obligaciones se encuentran previstas en la primera
parte del art. 23 L.A.
A. Está obligado (inc. a) a: "Realizar personalmente la explo-
tación, siéndole prohibido ceder su interés en la misma, arren-
dar o dar en aparcería la cosa o cosas objeto del contrato".
a) El aparcero debe realizar "personalmente" la explota-
ción.
El dador, interesado como está en una cuota de los frutos,
contrata teniendo en cuenta las calidades de idoneidad, de-
dicación al trabajo, experiencia, lealtad del aparcero, im-
pregnándose el contrato —desde esta perspectiva— de la ca-
lidad de intuitus personae.
No se exige tanto como que el aparcero sea quien perso-
nal y exclusivamente verifique toda la actividad, lo que im-
plicaría caer en el absurdo, pues bien puede utilizar, para
las tareas directas, no solo personas de su familia, sino tam-
bién, extraños en calidad de empleados y obreros12. Es la
"explotación" como empresa que implica dirección, cuidado,
la que debe estar bajo su control, permaneciendo en él el in-
terés de la producción.
Admitiendo que puedan efectuar el trabajo efectivo, perso-
nas de la familia "y eventualmente personal asalariado" se ha
aclarado "en la medida que se desempeñen bajo su inmediato
y directo control"13. No creemos que sea necesario tanto como
eso. El trabajo posible de terceros puede ser algo normal, dia-
rio, y no meramente eventual, como si ésta fuera una posibili-
12 Rezzónico, Intervención del Estado en la locación rural, pág. 89; Taborda Ca-
ro, Derecho Agrario, pág. 237; Brebbia, Contratos agrarios, pág. 108.
13 Brebbia, loe. cit.
dad, en principio, sospechosa; el control no deja de ser tal por-

que se acuda a capataces, o incluso se concierten locaciones de
obra para ciertas tareas que superen la organización de la
empresa del aparcero; sostener lo contrario sería condenar a
muerte las macro aparcerías y las de entidad media, para re-
ducirse a las micro aparcerías, donde normalmente baste con
la actividad individual; lo decisivo aquí debe ser el tipo de ac-
tividad personal y de control que exijan las circunstancias pa-
ra que se revele que el aparcero no ha perdido el interés de la
producción, que no se desentiende de ella, que hace todo lo
que es de esperar, atendiendo a las circunstancias.
b) Pues el aparcero debe realizar la explotación, no podría
abandonarla, y pues esa realización se exige que lo sea "per-
sonalmente" no puede "ceder su interés en la misma, arren-
dar o dar en aparcería la cosa o cosas objeto del contrato".
Se subraya así el carácter de intuitus que presenta la re-
lación, carácter que justifica también la consecuencia del
art. 27 L.A. (infra, aquí, IV, 6).
B. Está obligado (inc. b) a: "Dar a la cosa o cosas com-
prendidas en el contrato el destino convenido o en su defecto
el que determinen los usos y costumbres locales, y realizar
la explotación con sujeción a las leyes y reglamentos agríco-
las y ganaderos".
Esta norma es paralela a la del art. 18 inc. a sobre el
arrendamiento rural. Debe ser compatibilizada con la del art.
33, que, en nuestra opinión, por tratarse de una excepción al
principio general, queda limitada a la aparcería agrícola, no
abarcando la pecuaria predial (infra, aquí §121,1,4).
C. Está obligado (inc. c) a: "Conservar los edificios, mejo-
ras, enseres y elementos de trabajo que deberá restituir al
hacer entrega del predio en las mismas condiciones en que
las recibiera; salvo los deterioros ocasionados por el uso y la
acción del tiempo".
A diferencia de otros incisos de este artículo, que se apli-
can a todas las variedades de aparcería, éste, por su redac-
ción ("...edificios... predio"), está pensado para las aparcerí-
as agrícola y pecuaria predial, no para la pecuaria pura.
Para la pecuaria pura puede llegarse a una regla con el
mismo contenido, pero con distinta fuerza. Decimos "con el
mismo contenido" porque, sin acudir a las normas de la loca-

ción del Código Civil (lo que nos embarcaría en el tema de la
naturaleza de la aparcería) ello surgiría de la doctrina del art.
1198, Código Civil, de las reglas generales sobre restitución
de objetos recibidos (arts. 584, siguientes y concordantes del
Código Civil) y de las genéricas previsiones de los arts. 2463 y
2465, aplicables al aparcero-tomador que es un tenedor en
sentido técnico. Decimos "con distinta fuerza", teniendo en
cuenta que no es lo mismo una norma directamente estableci-
da por la L.A. (que, a fuer de tal, reviste, en principio, carác-
ter imperativo: art. l s ) que la que se aplica según los princi-
pios generales, más permeables a la autonomía privada.
D. Está obligado (inc. d) a: "Hacer saber al aparcero da-
dor la fecha en que comenzará la percepción de los frutos y
separación de los productos a dividir, salvo estipulación o
usos en contrario".
El interés del dador en conocer la fecha, es por demás evi-
dente, para poder efectuar el control consiguiente a los fines
de determinación de la cuota que le corresponde. Pero todo
esto debe ser adecuado a las circunstancias:
a) El aviso debe ser dado con tiempo suficiente para que
el dador pueda apersonarse a los fines del control. Cuando el
art. 30 de la reglamentación de la L.A. fija la anticipación
mínima de diez días, excede la órbita propia del poder regla-
mentario, al ignorar las múltiples variantes que pueden pro-
ducirse y que aconsejen anticipar o postergar la actividad, la
que, como bien se ha señalado puede depender de la colabo-
ración de terceros con máquinas y equipos14 que puede ser
de impredecible previsión en cuanto a la fecha exacta. Todo
lo que puede exigirse al aparcero-tomador es una conducta
diligente y de buena fe (doct. art. 1198, Código Civil).
b) La hipótesis del texto es que se trata de una percep-
ción o separación obra del aparcero-tomador para dividir
acto seguido. No está en el espíritu de la norma un aviso
para la percepción o separación que deriva de otras causas,
14 Brebbia, Contratos agrarios, págs. 109/110.

ni cuando la división deba producirse en discontinuidad to-

tal con aquéllas.
Es fruto la lana de las ovejas, obra del aparcero la esqui-
la, y para ella se concibe una percepción "avisada" y una di-
visión inmediata. Pero las crías también son frutos, y la
percepción se opera —normalmente— sin la intervención
del hombre, pues deriva de la separación del vientre mater-
no 15 , no siendo de esperar que la "división" de los frutos se
verifique inmediatamente.
c) Pero como el texto deja a salvo la "estipulación o usos
en contrario", las dificultades que pudiera presentar la con-
creción del aviso, quedan salvadas.
E. El aparcero está obligado (inc. e) a: "Poner en conoci-
miento del dador, de inmediato, toda usurpación o novedad
dañosa a su derecho, así como cualquier acción relativa a la
propiedad, uso y goce de la cosa".
Compárese con similar obligación del locatario, según
el art. 1530, Código Civil.
2. Obligaciones del aparcero dador

Se encuentran reguladas al final del art. 23 L.A.:
A. El dador está obligado (inc. f) a: "Garantizar el uso y
goce de las cosas dadas en aparcería y responder por los vi-
cios o defectos graves de las mismas".
Se trata de la garantía por evicción y vicios redhibitorios.
La L.A. no ha dado reglas específicas, pero habiéndose colo-
cado en la perspectiva de que lo que debe garantizarse es el
"uso y goce", no es del caso el inquirir sobre la naturaleza de
la aparcería, sino el de ir a las reglas sobre la locación de co-
sas, según la doctrina del art. 600, Código Civil, pero con la
salvedad de que siendo el inciso sub examen una lex impera-
tiva, parécenos que puede convenirse aumentar pero no dis-
minuir la responsabilidad del aparcero-dador.
B. El dador está obligado (inc. g) a: "Llevar anotaciones
con las formalidades y en los casos que la reglamentación
15 Véase nuestro Derechos reales, §31, III, 1, b.

§ 1 2 0 . Reglas c o m u n e s 621
determine. La omisión o alteración de las mismas consti-

tuirá una presunción en su contra".
El art. 40 de la reglamentación se ha ocupado de enume-
rar los datos que deben contener las anotaciones, pero como
ha omitido indicar las formalidades, bien se ha dicho que
ello torna "inaplicable las disposiciones de la ley", lo que
constituye una culpa feliz, pues la ley, en lugar de volcar el
peso de las anotaciones sobre el dador, debió haberlas carga-
do sobre el aparcero tomador16.
3. El caso fortuito
Según el art. 24 L.A.: "La pérdida de los frutos por caso
fortuito o de fuerza mayor será soportada por las partes en
la misma proporción convenida por el reparto de aquéllos."
La regla nos parece justa, e implica que lo perdido por ca-
so fortuito, se tiene por no producido, y tanto da que la pér-
dida se opere antes de la percepción de los frutos, como des-
pués de ella, antes de la división17.

17 Después de la división, cada uno tiene su cuota, y las cosas perecen para su
dueño. Boragni (Arrendamientos rurales y aparcería, págs. 85/6) recuerda que Ro-
dríguez Prado distingue entre frutos cosechados y frutos en planta, y considerando
adecuada la regla para los cosechados, la ataca para los en planta porque (según el
texto de Boragni) "en la aparcería hasta la distribución de la cosecha no se puede
considerar cuál es la parte que corresponde al propietario y cuál al aparcero, y por
lo tanto las pérdidas que se produzcan antes de ese momento deben lógicamente
conceptuarse de comunes"; el mismo Boragni agrega que Peña, entendiendo que la
opinión de Rodríguez Prado "parece ajustada a la realidad en el caso que imagina"
concluye en que lo cierto es que la ley no distingue.
Como no tenemos a mano los textos de Rodríguez Prado y de Peña, no podemos
saber cuál es el ejemplo que "imagina" el primero, ni cómo da —en equidad— re-
sultados distintos el que se conceptúe las pérdidas "comunes", ya que por comuni-
dad que se declame, en alguna proporción deberá conceptuarse.
En el ejemplo que ahora imaginamos, la regla del art. 24 L.A. nos parece justa.
Supongamos una aparcería del 30% para el dador y del 70% para el tomador, y una
producción, en el momento del caso fortuito, estimada en 1.000.000 de unidades, ha-
biéndose producido la pérdida de 400.000 unidades y quedando, por consiguiente,
salvas, 600.000 unidades. Si hacemos abstracción completa de las 400.000 unidades
perdidas, recibirá el dador 180.000 unidades, y el tomador 420.000; al mismo resul-
tado se llega si hacemos recaer la pérdida en las mismas proporciones, pues el dador
soportará la de 120.000 unidades y el tomador la de 280.000, ya que sumando las
salvadas y las perdidas, el dador tendrá (180.000 + 120.000) las 300.000 unidades
que habría tenido de no producirse el caso fortuito, y el tomador (420.000 + 280.000)
Contra lo que alguna vez se ha enseñado 18 , estimamos

que estamos ante una lex imperativa19: art. l e L.A.
4. Incumplimiento
El art. 25 L.A. se compone de dos apartados:
A. En el primer apartado, dispone: "Cualquiera de las
partes podrá pedir la rescisión del contrato y el desalojo y/o
entrega de las cosas dadas en aparcería si la otra no cum-
pliese con las obligaciones a su cargo".
Hay que convenir en que la redacción no es feliz. Por la
pretensión de reunir en una común fórmula el caso de in-
cumplimiento del arrendador, y el del arrendatario, se cae
en improlijidades.
a) Que cualquiera de las partes pueda pedir la rescisión
(rectius: resolución) se comprende. Pero que cualquiera de las
partes pueda pedir la rescisión "y el desalojo y/o entrega de
las cosas", ya no se comprende. El arrendador pedirá la resci-
sión y como consecuencia de ella (si a esa altura ya hubiera
entregado las cosas) el desalojo del predio (en la aparcería
predial) pero no la entrega de las cosas (pues es él quien debe
entregar si todavía no lo ha hecho), sino la restitución de "las
cosas dadas en aparcería". El arrendatario, en cambio, podrá
pedir la rescisión pero no "y el desalojo y/o entrega de las co-
sas dadas en aparcería"; mal podría pedir el desalojo del pre-
dio, pues es él quien debe desalojar, y mal podría pretender la
entrega de lo ya dado, si se decide por la rescisión.
b) Lo que ambas partes pueden pedir (dado el supuesto
de que una es cumplidora y la otra incumplidora) es la "res-
cisión" (que rectius será la resolución por incumplimiento).
las 700.000 unidades para ese caso. Para que los cálculos arrojen otro resultado nu-
mérico, habría que suponer otra proporción en la pérdida (v.g.: el 50% cada uno) e
imputar esa cantidad como "a cuenta" de la división final, con lo cual, al dador, car-
gando (en el ejemplo) con 200.000 unidades de pérdida, solo le quedarían a recibir
100.000, quedando para el tomador 500.000, que con más las 200.000 que carga de
pérdida, totalizarían las 700.000 de una división que no hubiera sido afectada por el
caso fortuito. Pero, ¿sería esto justo? No lo creemos.
19 Blasco, op. cit., pág. 49.
La resolución es, aquí, una genérica sanción por incum-

plimiento. Ello, desde luego, no excluye la acción por cumpli-
miento, según los principios generales, pero no es ése el
punto, sino este otro: ¿bastará con cualquier incumplimien-
to? No lo creemos, y estimamos que debe tratarse de un in-
cumplimiento de cierta intensidad, porque así como deben
interpretarse los contratos de buena fe (art. 1198, Código Ci-
vil) así debe operarse con las leyes, máxime cuando introdu-
cen en el contrato cláusulas imperativas (art. l s L.A.). Una
confirmación de ello lo da el segundo apartado del texto sub
examen que contempla dos hipótesis de incumplimiento de
magnitud: el abandono injustificado de la explotación y la
falta de entrega de los frutos que corresponden al dador.
El texto sub examen habla de "pedir" la rescisión (resolu-
ción), lo que supone una acción judicial. Estimamos que des-
pués de la reforma de 1968 introducida al art. 1204, Código
Civil, debe también admitirse la resolución por vía extraju-
dicial, con la aclaración de que esta vía quedará implícita-
mente prevista por una cláusula natural (que, por ende, las
partes podrán excluir, ya que al no haber sido prevista por
la L.A. no resulta impuesta por una lex imperativa).
B. En el segundo apartado, el texto sub examen precep-
túa: "En los casos de abandono injustificado de la explota-
ción por el aparcero o si el incumplimiento se refiriese a la
entrega de la parte de los frutos que corresponden al dador,
éste tendrá derecho a exigir en juicio sumario el desalojo del
predio y/o la restitución de las cosas objeto del contrato".
Se contemplan solo dos hipótesis de incumplimiento por
el aparcero-tomador: la de abandono injustificado por el
aparcero, y la de incumplimiento por éste de la entrega de la
parte de los frutos que correspondiesen al dador.
Tan solo que uno se pregunta: ¿qué función cumple este
segundo apartado, al contemplar dos casos de incumpli-
miento del tomador, si ya todos los casos de incumplimiento
de éste se encuentran abarcados por la fórmula común del
primer apartado?
Parécenos que la función que cumple es ésta: mientras
en el régimen general del primer apartado, la palabra "de-
salojo" está empleada en el sentido de restitución del pre-
dio como consecuencia de la rescisión, sin requerirse pro-

cedimiento especial para la rescisión, en el segundo apar-
tado la L.A. dispone que el desalojo del inmueble y la res-
titución de los muebles se tramiten en "juicio sumario", en
el que se debatirá la rescisión misma.
5. Prescripción
Para "toda" acción emergente del contrato de aparcería,
el plazo es de cinco años: art. 28 L.A.
"Toda", es todas, sin excepción, por lo que estimamos que
no interesa distinguir si la acción emerge de una cláusula
según la lex supletoria, o de una según la lex imperativa.
Pero debe tratarse de una acción "emergente" del contra-
to (v.g.: acción por cobro, acción por vicios, acción por resolu-
ción), no de una que no parta del contrato (v.g.: acción por
nulidad, invocación por tercero de inoponibilidad).
6. Conclusión
Cualquiera sea la clase de aparcería, ella "concluye con la
muerte, incapacidad o imposibilidad física del aparcero", pero
no por muerte del dador "salvo opción contraria del aparce-
ro" (art. 27).
V. Reglas para las aparcerías prediales

No para todas las aparcerías, sino solo para aquellas en
las que se concede el uso y goce de un predio (agrícola y pe-
cuaria predial):
1. Aplicación de las normas sobre arrendamiento rural

Por el art. 22 L.A., se aplican sus arts. 4, 8,15, 17 y 18.
Y por el art. 26 L.A., se aplica su art. 20.
2. Hipótesis de enajenación
Ninguna aparcería concluye por enajenación de la cosa,
pero si se trata de una aparcería predial, el art. 27 L.A. da
al aparcero tomador la opción de darla por terminada.
§121. Subtipos de aparcería
I. Aparcería agrícola
La aparcería agrícola es aparcería de predio, por lo que,
además de las normas generales para todas las aparcerías,
se le aplican las comunes a las aparcerías de predios, de las
que habláramos en el párrafo anterior.
Además, la L.A., como específicas de la aparcería agríco-
la, trae las siguientes reglas:
1. Retribución
Según el art. 30 L.A., primer precepto: "Las partes po-
drán convenir libremente el porcentaje en la distribución de
los frutos" (texto según ley 22.298).
Rige la autonomía privada. A igual solución tendría que
llegarse si la L.A. no hubiera dicho nada, y el hecho de que
hoy lo diga solo tiene una explicación histórica: el primitivo
art. 30 tenía otra redacción, a tenor de la cual el porcentaje
debía "guardar equitativa proporción con los aportes" que
las partes verificaran para la explotación.
Estimamos un acierto1 la redacción actual, pues la ante-
rior abría la puerta a intromisiones estatales tendientes a
determinar lo "equitativo", con el siempre constante peligro
de que lo equitativo se identificara con lo demagógico.
2. El kilaje fijo
Según el art. 32 L.A.: "Prohíbese convenir como retribu-
ción el pago de una cantidad fija de frutos o su equivalente
en dinero".
El texto ha dado lugar a cavilaciones:
a) En un primer examen, la norma parece totalmente de-
subicada, pues ¿qué tiene que ver con la aparcería una ope-
1 Contra: Brebbia, op. cit., pág. 100.

626 §121. Subtipos de aparcería
ración económica por la cual se persiga el cambio del goce de

un predio, por un kilaje fijo a obtenerse de ese predio "o su
equivalente en dinero"?
Un contrato que se redujera a que una de las partes se
obligara a conceder el goce de un predio por un kilaje fijo, no
sería de aparcería... Su aproximación al arrendamiento es
evidente.
Partiendo de ese razonamiento, hay quienes afirman que
lo que la norma viene a decir es que lo que queda prohibido
es el "arrendamiento" a kilaje fijo. Se lamentan de la solu-
ción que estiman la legal, pero la aplican2 al arrendamiento.
a) Pero, en un segundo examen cabe concluir que la nor-
ma regula precisamente al contrato de aparcería. Un arren-
damiento a kilaje fijo no está prohibido. Lo prohibido es úni-
camente la aparcería agrícola a kilaje fijo.
No se diga que una aparcería a kilaje fijo es inconcebible,
dado que, por definición del art. 30 L.A., la aparcería supone
una retribución consistente en una cuota de los frutos. A ello
contestamos que así como es imaginable una aparcería con
cláusula canadiense, también lo es una aparcería con cláusu-
la de kilaje fijo y del mismo modo que la L.A. prohibe la cláu-
sula canadiense (art. 4, supra, §117, V, 3) así también prohibe
la cláusula de kilaje fijo en el art. 32 sub examen. Para decirlo
con otras palabras, sanamente leído el art. 32 L.A. prohibe
que habiéndose fijado como retribución un porcentaje de los
frutos, se pacte, a todo evento, como mínimo, un kilaje fijo.
Decimos "sanamente" leído, porque, por un lado, se respe-
ta la ubicación del texto, por el otro, no se llega a un resulta-
do tan disvalioso como el de reprochar la posibilidad de un
contrato, "asimilado" al arrendamiento, que sea por kilaje fi-
jo, y finalmente, no excede los límites de una razonable in-
terpretación el dar por sobreentendido que el texto alude a
una retribución "mínima", sin perjuicio de la mayor que pu-
diera resultar de la cuota de frutos3.
2 Comp. Brebbia, op. til., pág. 46.

3 Comp. Martínez Golletti, Nuevo régimen de arrendamientos y aparcerías ru-
rales, núms. 24 y 38.
§121. Subtipos de aparcería 627
3. La disposición de los frutos

Por el segundo apartado del art. 30 L.A.: "Ninguna de
las partes podrá disponer de los frutos sin haberse realiza-
do antes la distribución de los mismos, salvo autorización
expresa de la otra".
El texto habla de "ninguna de las partes". Según lo que
normalmente acaece, el que se encontrará en la posibilidad
fáctica de hacer tradición de los frutos será el aparcero toma-
dor, pero la genérica disposición de la ley toma sentido inter-
pretada como apuntando a negar legitimación a ambas partes
para concluir contratos que obliguen a hacer tradición.
Pero, ni la norma es lex imperativa (pues admite autoriza-
ción expresa de la otra parte) ni impide los actos que versen,
no sobre los frutos, sino sobre la cuota de frutos a obtenerse.
4. El destino convenido
Según la regla general del art. 23 inc. b, L.A., el aparcero
tomador está obligado a dar a la cosa el destino convenido.
Pero para la aparcería agrícola, el art. 33 L.A. introduce una
atenuación al prescribir: "El aparcero tendrá derecho para
destinar sin cargo una parte del predio para el asiento de la
vivienda, pastoreo y huerta, en las proporciones que deter-
mine la reglamentación según las necesidades de las distin-
tas zonas agroecológicas del país".
Estamos ante una lex imperativa, que al implicar una ex-
cepción a las reglas generales, solo se aplica a la aparcería
agrícola. Para la aparcería pecuaria predial, ello podrá deri-
var de la regla del art. 1198, Código Civil, pero con el carác-
ter de lex supletoria.
II. Aparcería pecuaria

Hemos distinguido (supra, §120, I, 1) dos clases de apar-
cería pecuaria: la pura y la predial.
Con arreglo a ello, emprenderemos el examen de los arts.
34 a 38, inclusive, de la L.A.
1. Retribución
Por el art. 34 L.A.: "Cuando la cosa dada en aparcería
fuese solamente animales, los frutos y productos o utilida-

des se repartirán por mitades entre las partes, salvo esti-
pulación en contrario".
Según el texto literal, esta regla es para la aparcería pe-
cuaria pura, y la distribución por mitades funciona en au-
sencia de estipulación de las partes.
Para la aparcería pecuaria predial no rige esta regla de
distribución por mitades, y entran a funcionar los principios
generales, como acontece para la aparcería agrícola, para la
cual tampoco hay previsión alguna para el caso de haberse
omitido fijar la retribución.
Ello trae una diferencia en punto a distinguir entre las
tratativas preliminares y el contrato concluido, según se
trate de la aparcería pecuaria pura o de la pecuaria pre-
dial, o de la agrícola.
En los tres casos supongamos que se ha hablado de una
retribución en porcentaje... Si es aparcería pecuaria pura,
ya hay contrato concluido, pues el art. 34 L.A., funcionando
como lex supletoria, cubre el vacío; en cambio, si lo que se
persigue es una aparcería pecuaria predial o una aparcería
agrícola, no hay contrato formado, pues falta la determina-
ción de una cláusula esencial, y las partes permanecen en el
terreno de las tratativas previas. Naturalmente que si el da-
dor hubiere entregado ya las cosas en aparcería, sería preci-
so colmar la laguna contractual y entraría a funcionar la ac-
tividad judicial, teniendo como pauta la importancia relati-
va de los aportes de las partes para la producción.
2. Evicción
Preceptúa el primer precepto del art. 35 L.A.: "El dador
de animales que sean objeto del contrato está obligado a
mantener al aparcero en la posesión de los mismos y en caso
de evicción a sustituirlos por otros".
Estamos ante una lex imperativa, que al no contener el
"solamente" del art. 35 L.A. rige tanto para la aparcería pe-
cuaria pura, como para la pecuaria predial.
Lo de "posesión" debe ser entendido referido a la tenen-
cia. Para el caso de evicción de los animales, se prevé,
aquí, no la indemnización, sino el reemplazo. La hipótesis
de reemplazo es imaginable para la pecuaria pura y para

la pecuaria predial mientras en ésta, la evicción solo al-
cance a los animales.
3. Pérdida
Por el segundo apartado del art. 35 L.A.: "El aparcero no
responderá de la pérdida de animales producida por causas
que no le sean imputables, pero debe rendir cuenta de los
despojos aprovechables".
Es también una lex imperativa, por lo que no podría po-
nerse a cargo del aparcero tomador, el caso fortuito. Se apli-
ca a la aparcería pecuaria pura, como a la predial.
Los despojos aprovechables no entran en la categoría de
frutos.
4. Disposición
Por el art. 36 L.A.: "Salvo estipulación en contrario nin-
guna de las partes podrá disponer, sin consentimiento de la
otra, de los animales dados en aparcería o de los frutos y
productos de los mismos".
Estamos ante una lex supletoria, aplicable tanto a la
aparcería pecuaria pura, como a la pecuaria predial.
La regla relativa a los frutos tiene su paralelo en la del
segundo precepto del art. 30 L.A. estatuida para la apar-
cería agrícola.
La relativa a la de los animales dados en aparcería, cons-
tituye, en cambio, un jus singulare, como se advierte refle-
xionando en el caso de la aparcería pecuaria predial, contra-
to para el cual no estaría impedida la enajenación del fundo
(doct. del art. 27 in fine) pero sí la de los animales.
5. Plazo
De la doctrina del art. 37, a contrario, resulta que para las
aparcerías pecuarias prediales rige el plazo mínimo de la
L.A., que al no estar aquí especialmente previsto, no puede
ser otro que el estatuido para el arrendamiento; para la apar-
cería pecuaria pura, no hay plazo mínimo, sino que rige el que
las partes convengan o en defecto de expresa previsión con-
tractual, el que determinen los usos y costumbres locales.
III. Capitalización de hacienda
Se discute en torno a determinar si se trata de un contra-

to autónomo o de una modalidad de la aparcería pecuaria
pura. Todavía cabe otra posibilidad: que medie un contrato
"asimilado" a los de la L.A...
Claro que previamente habría que determinar en qué
consiste exactamente el contrato al que se hace referencia.
Hay quienes emplean la denominación "capitalización de
hacienda" para denominar tanto lo que llaman "capitaliza-
ción de reproducción o de cría" como lo que denominan "capi-
talización de desarrollo o de invernada"4; lo común de ambos
casos es que una de las partes se obliga a proporcionar ani-
males y la otra el suelo y el cuidado, conviniéndose en la ca-
pitalización de reproducción que serán las crías las reparti-
das, y en la capitalización de desarrollo que la distribución
se hará respecto al enriquecimiento que por el mayor desa-
rrollo se obtenga. Otros emplean la expresión "capitalización
de hacienda" circunscribiéndola a la de desarrollo5.
Empleando la primera de las terminologías, al solo fin de
expedirnos sobre ambos casos, parécenos evidente que,
mientras lo a repartir sean las crías, esto es, frutos, estare-
mos ante una hipótesis de aparcería pecuaria pura.
La que podría suscitar alguna cavilación, es la capitaliza-
ción de "desarrollo", respecto a la cual se ha dicho6 que pre-
senta dos particularidades, las que, sin embargo, a nuestro
entender, no impiden que siga perteneciendo al género de la
aparcería pecuaria pura:
a) Lo que aquí se distribuye, no son frutos. Eso es ver-
dad, pero, en el sistema de la L.A. no basta para alejar al
negocio del género "aparcería pecuaria pura" y dotarlo de
carácter autónomo. En la definición de la aparcería pecua-
4 Spota, Contratos, n" 1006; Agrogué, según referencia de Brebbia, en Contra-

tos agrarios, pág. 166.
5 Campagnale (Manual teórico-práctico de los contratos agrarios privados, págs.
229/30), Brebbia (Contratos agrarios, pág. 163), invocando ambos a Pérez Llana, quien
lo denominó "contrato de capitalización de ganado* (Derecho Agrario, pág. 384).
6 Campagnale, loe. cit.
ria pura del art. 34 L.A., la distribución puede recaer sobre

frutos, productos y utilidades: el mayor valor derivado del
engorde, es una utilidad.
b) Aquí, se dice, forma parte del objetivo contractual, la
comercialización de la hacienda, lo que no ocurre en una
aparcería pecuaria pura en la que se distribuyen las crías y
cada uno hace, con las que le tocan, lo que le conviene.
Nosotros contestamos: la comercialización de la hacienda
no es el objetivo contractual, sino el método habitual para
determinar la utilidad, y permitir su distribución. Hablando
gráficamente: respecto de la utilidad, hace las veces de la es-
quila para la lana.
IV. Medierta
Por el segundo apartado del art. 21 L.A.: "Los contratos
de mediería se regirán por las normas relativas a las apar-
cerías, con excepción de los que se hallasen sometidos a le-
yes o estatutos especiales, en cuyo caso les serán, asimismo,
aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no sean
incompatibles con aquéllas". *
1. Ausencia de definición
El texto no define a la mediería. En defensa de él, podría-
mos recordar aquello de "Omnia definitio in jure civile peri-
culosaest",..
Pero ocurre que tampoco la regula con normas propias,
partiendo de las cuales, la doctrina pudiera construir la de-
finición...
2. La definición doctrinaria
Un sector de la doctrina, influido por el nombre de "me-
diería" se limita a decir que es una aparcería, caracterizada
por el hecho de que las partes contribuyen a los gastos de
explotación y se reparten los frutos por mitades 7 .
7 Comp. Pérez Llana (Derecho Agrario, nota 58 a pág. 371), Boragni (Arrenda-
mientos rurales y aparcerías, pág. 81).
Si tales fueran los únicos datos caracterizadores, pensa-

mos que carecería de sentido la específica mención del se-
gundo apartado del art. 21 L.A.
No faltan quienes agregan otros datos, de entre los cua-
les, el más impactante es, a nuestro juicio, el derivado del
hecho de que "asumen ambas partes la dirección de la acti-
vidad"8. Con ello, según veremos, cobra sentido la específica
previsión; pero convengamos en que ese dato mal podría ser
extraído de una pura consideración etimológica en torno al
nombre de "mediería"...
Al dar nosotros, más adelante, el concepto que a nuestro
juicio es el que corresponde, partiremos de la exposición de
aquellos que, en un esfuerzo de erudición encomiable9, se las
han ingeniado para dar la definición sobre bases de tradi-
ción normativa, combinándola con la que tiene en cuenta el
nombre del negocio.
A. Para ello, ese sector de la doctrina ha acudido a viejos
textos de normas de emergencia, y ha detectado que las no-
tas definitorias de la mediería son:
a) "Ambas partes hacen aportes equivalentes en los gas-
tos de explotación del predio" (art. 10 del decreto 15.707/43 y
art. 12 de la ley 12.842).
b) "Es de la esencia de los contratos de mediería que los
aparceros dadores aporten, además de la tierra, otros ele-
mentos y gastos de explotación" (primer Considerando del
decreto 11.228/50).
c) "Es de la esencia de los contratos de mediería que los
aparceros dadores... intervengan en la dirección de la em-
presa común de producción agropecuaria" (mismo primer
Considerando del decreto 11.228/50).
C. Ateniéndonos a lo dicho, y como quien arma un rompe-
cabezas, parece que podemos dar esta definición: "El contrato
de mediería es una aparcería predial en la que el aparcero
8 Comp. Campagnale (Manual teórico práctico de los contratos agrarios priva-

dos, pág. 159), Blasco (Arrendamientos ruralesy aparcería, pág. 46).
9 Véase, en este sentido: Brebbia (Contratos agrarios, cap. XI), Martínez Go-
lletti (Nuevo régimen de arrendamientos y aparcerías rurales, págs. 47 y sigts.).
dador aporta, además de la tierra, otros elementos y la mi-

tad de los gastos de explotación, interviniendo en la direc-
ción de la empresa común de producción agropecuaria en
cualquiera de sus especializaciones, de cuyo resultado le co-
rresponde no más de la mitad".
Pasamos a desarrollar esta definición:
a) "El contrato de mediería es una aparcería..."
Lo de que es una aparcería, lo tomamos del lenguaje del pri-
mer Considerando del decreto 11.228/50, que habla de "aparce-
ro dador". Si se invoca ese Considerando para construir la me-
diería ¡derecho tenemos a invocarlo entero! Aún más: nuestro
derecho es doble, pues lo de "aparcero dador", figura no solo en
los Considerandos, sino que se encuentra en el texto normativo
mismo: art 1. Y si ello no fuera suficiente, acúdase a los "Vistos"
del decreto, y se verá que la normación se dicta ante los "petito-
rios formulados por las entidades agrarias representativas de
los intereses de aparceros dadores y aparceros"...
b) "...predial..."
Con lo de "predial" aludimos a que debe haber aporte de
un predio. Partiendo de las figuras de la aparcería agrícola
y de la aparcería pecuaria predial podemos imaginar me-
dierías de esas clases.
Ahora bien: así como hay una aparcería pecuaria pura
(sólo de animales), ¿no será imaginable una mediería pecua-
ria pura (sin concesión de la tenencia de un predio)?
El fenómeno es, sin duda, imaginable, y será aparcería,
pero no será "la" mediería que preocupa al segundo aparta-
do del art. 21 L.A. que —a nuestro entender— da respuesta
a un problema muy particular que solo pueden presentar las
aparcerías prediales.
c) "...en la que el aparcero dador aporta, además de la tie-
rra, otros elementos..."
Ya hemos visto que ese fragmento de la definición que ar-
mamos resulta del famoso primer Considerando del decreto
11.228/50...
Pero, de inmediato se comprende que esto no obstaculiza
el concluir que la mediería es una aparcería, atento a la am-
plia definición de la aparcería que trae el primer apartado
del art. 21 L.A.
d) "...y la mitad de los gastos de explotación..!"

Llegamos con esto a un punto donde el encaje de las pie-
zas del rompecabezas presenta una dificultad.
Antes de plantear la dificultad, preguntémosnos: el hecho
de que sea de la "esencia" de la mediería el que el aparcero
dador contribuya con los gastos de explotación, ¿le asigna al-
guna particularidad que obstaculizaría el que fuera conside-
rada aparcería en el sentido de la L.A.? No lo creemos; la
aportación de gastos no es incompatible con la idea de apar-
cería, como se ve del art. 38 L.A.
Entremos, ahora, a hablar de la dificultad:
Si nos inspiramos en el concepto que emergía del decreto
15.707/43 y de la ley 12.842, tendríamos que hablar de "la
mitad de los gastos de explotación", ya que los aportes de
ambos contratantes, en este punto, deben ser "equivalen-
tes", pero si nos atenemos al "famoso" Considerando, podría-
mos sentirnos tentados a que sean "todos" los gastos de ex-
plotación, si no fuera que en el quinto Considerando del mis-
mo decreto, se aclara que el aparcero dador "contribuye con
una parte de los gastos de explotación".
Claro está, no es lo mismo hablar de la "mitad" que ha-
blar de "parte", pues si bien la mitad es parte, puede haber
partes que no sean mitades.
Pero pues la mitad es parte, la forma de conciliar las pie-
zas del rompecabezas es decidirse por el término "mitad" para
los gastos de explotación, coincidiendo con la "mitad" en el
reparto de frutos, lo que responde al nombre de "mediería".
¿Quid de un contrato que se distinga de éste de "mediería"
que estamos construyendo, solo por el hecho de que el aporte a
los gastos de explotación, que deba verificar el aparcero dador,
no sea de la mitad, sino en otra proporción, mayor o menor,
dando, sin embargo, derecho a la mitad en el reparto de finitos?
Hay quienes enseñan que, con la nueva redacción dada
por la ley 22.298 al art. 30 de la L.A., al no exigirse ya una
equitativa proporción entre el reparto y los aportes, la figura
descripta será también mediería*0.
10 Comp. Brebbia, op. cit.. pág. 105.

Nosotros decimos: dése a esa figura, el nombre que se quie-

ra, y será aparcería, pero no será "la" mediería del segundo
apartado del art. 21 L.A. que justifique su especial regulación.
d) "...interviniendo en la dirección de la empresa común..."
Hasta ahora, en la definición que hemos propuesto, no
habíamos encontrado nada que fuera incompatible con el
concepto de "aparcería" del primer apartado del art. 21 L.A.
ya que no lo era, ni el que, además de la tierra, se aportaran
elementos, ni tampoco el que se contribuyera a los gastos.
Pero con este dato de la intervención en la empresa, ya
aparece un elemento extraño. No diremos que es extraño
al concepto de la aparcería, tal como se encuentra vertido
en el primer apartado del art. 21 L.A., pero sí que es ex-
traño a la regulación del art. 17 L.A. aplicable a las apar-
cerías prediales (art. 22 L.A.).
Los arts. 17 y 22 L.A. parten de la base de que quien ad-
ministra es el aparcero tomador, resultando nulas las cláusu-
las contractuales por las que se pretenda obligarlo a vender,
asegurar, transportar, depositar, comerciar los cultivos, cose-
chas, animales y demás productos de la explotación, contra-
tar la ejecución de labores determinadas con persona o em-
presa determinada, o utilizar sistemas o elementos determi-
nados para la cosecha o comercialización de los productos...
Y ahora nos encontramos con que, por la directa interven-
ción del aparcero dador, pueden alcanzarse los efectos prác-
ticos de los actos cuya realización no podría imponerse con-
tractualmente al tomador...
Para decirlo con otras palabras, nos encontramos con una
aparcería en sentido técnico, que contiene una cláusula que
repugna a la doctrina del art. 17 L.A. receptada por el art. 22
L.A. La regla general es que, dada una aparcería predial con
esa cláusula, se produce una nulidad parcial: la cláusula es
nula, pero el resto del contrato es válido. Para las medierías,
la regla especial es otra, y la cláusula misma resulta válida.
Pero no puede ser mediería cualquier aparcería predial que
contenga esa cláusula, ya que si así fuera, tanto valdría como
derogar la regla general; de allí que solo pueden contener esa
cláusula como válida, aquellas aparcerías que reúnan los de-
más datos de la definición que estamos analizando.
e) "...de explotación agropecuaria en cualquiera de sus

especializaciones..."
En algunas definiciones doctrinarias se habla de "explo-
tación agrícola en cualquiera de sus especializaciones"11.
Nosotros preferimos hablar de la "explotación agropecua-
ria", pues, con tal que haya un predio, el destino puede ser
tanto agrícola, como pecuario.
f) "...de cuyo resultado le corresponde no más de la mitad".
Hasta aquí, hemos estado razonando con la hipótesis de que
la participación sea de la mitad, y tentados estaríamos de
afirmar como definitiva esa hipótesis, pero hemos preferido
la fórmula "no más de la mitad", para incluir en la defini-
ción tanto el caso de que la participación del aparcero dador
sea de la mitad, como aquel en que sea menos de la mitad.
Desde luego que si hay más de la mitad, ya no existe me-
diería, en el sentido del segundo apartado del art. 21 L.A.,
que supone una aparcería en la que sea válida la cláusula de
intervención en la dirección común. Pero, ¿por qué no habría
de ser válida una cláusula de ese tipo, cuando la pretensión
del aparcero dador sea por menos de la mitad, bien entendido,
conservando el aparcero dador su obligación de aportar la mi-
tad de los gastos de explotación? Negar al dador con menores
pretensiones respecto a los frutos, lo que se concede al que tie-
ne mayores, nos parece que iría contra una razonable inter-
pretación del espíritu de la L.A., cuando se trata de construir
un concepto de mediería, atendiendo a una tradición jurídica
que recibe su apoyo en las normas emergenciales.
Si se nos piden textos para fundar esta afirmación, lo en-
contramos precisamente en uno de los que han servido para
armar la definición: el del decreto 11.228/50. Este decreto,
en su art. 1, estableció, en efecto, una rebaja del ocho por
ciento sobre el porcentaje de distribución de frutos que per-
cibía el aparcero dador, que se colocó, por lo tanto, en la si-
tuación de recibir menos de la mitad, no obstante lo cual el
contrato siguió siendo conceptuado como "mediería".
11 Comp. Brebbia, op. cit., pág. 106.

3. Régimen
El segundo apartado del art. 21 L.A. distingue:
a) Si se trata de una mediería no sujeta a leyes o estatutos
especiales, se aplican 'las normas relativas a las aparcerías".
De la mediería hemos dicho que es una aparcería, pero
una aparcería para la cual no forma obstáculo la doctrina
del art. 17 L.A., a la que remite el art. 22 L.A. Si el art. 17
L.A. formara obstáculo a ella, no tendría sentido la específi-
ca previsión del art. 21 L.A. que no pretende que la mediería
deje de ser tal.
b) Si se trata de una mediería sujeta a leyes o estatutos es-
peciales, le serán "asimismo aplicables las disposiciones de
esta ley, siempre que no sean incompatibles con aquéllos".
Nótese el "asimismo" que confirma lo dicho sub a.
En cuanto al orden de aplicación normativa que prevé el tex-
to, es el que corresponde: la ley especial deroga a la general.
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642 índice de artículos del Código Civil
Art. Párrafo Art. Párrafo
109, II. 3 1537 106, II, 1; III, 2

1522 101. III, 3 1538 106, II, 2; III, 2
102, V 1539 102, III, 2
103, II, 5; III, 3 106,1, 2; III, 1, 2; IV;
104. III, 1; IV, 1, 2, V, 1 al 12; VI al VIH
4,5 1540 106.1, 2; V, 2, 3, 6, 7
105, I, 4 1541 106, III, 2: V, 3
152:! 102, VI 1542 106, I, 2; III, 2; V, 3;
103, II. 1 VI, 1; VII; VIII
152-4 102, VI, 3 1543 98, IV
103, II, 1; V, 1 106, IV; V, 3, 10
1525 96, II, 2 1544 102, III, 2
104, 11,2, 4, 5; III, 1, 106,1, 2; V 5. 12, VII
3; IV, 1, 2, 3, 5 1545 106, V, 2, 5, 7, 11. 12
1526 96, II, 2 1546 106,1, 2: V, 2; VIII
104, III. 3; IV. 2, 4 1547 106, I, 2; V, 2; V I H
1527 96. II, 2 1548 106,1, 2; V, 2; VI, 3;
102,1, 8 VII
103, IV, 1, 2; V. 2 1549 102, III, 2
104, I; IV, 4 106, l, 2; V, 2; VI, 1, 3
1528 102, III. 1 1550 106, V, 2, 6, 10
103, I, 2; III; IV. 2, 3 1551 106,1, 2; V, 1,6, 7, 10
1529 102, III. 1 1552 106,1, 2; V, 3, 5, 10
103, III. 3 1553 102, VII
1530 96, II, 2 106,1, 2
103, III, 2; IV, 1 1554 96, II. 2
105, IV 101, II, 1
1531 97, IV, 2 102, I, 10
103, V, 1, 2 103, II, 1
105,1, 4 105, II, 1, 2
1532 97, IV, 2 119,1, 2
103, V, 2 1555 96, II, 2
1533 106, II, 1; III, 1 105, II, 2
1534 106,1, 2; II. 1; III, 1, 3 119,1, 2
1535 106, II, 1; III, 2; V/3, 1556 105,1,1; III; V, 9
9,10; V, 3 1557 102, V, 5
1536 106, II, 1; III, 2; V, 116,1, 2
3,9 119,1,1
116,1, 2 1558 105,1,4
119,1, 1 1559 96, II, 2
índice de artículos del Código Civil 643
Párrafo Art. Párrafo
105, II. 2 1580 106, VIII, 1

1560 96, II, 2; IV, 2 1581 105,1, 4
105, II, 2 1582 105,1, 5
116,1, 2 1583 108,1, 2; III, 2; V; VI
119,1, 1 110, II, 1
1561 103, III, 4 1584 108,1, 2: II; IV
105, III, 1, 5 1585 97, VI
1562 105, III. 1 al 4 101, IV, 4
106, II. 1 108,1, 2; III, 2; IV
1563 102, III, 1 1586 108. II, 4; IV, 2
103. III, 1 1587 108, II, 4; VI. 1
106, IV 1588 108, IV, 3; VI, 1, 5
1564 105, III. 2 1589 108, II, 4
119,1, 3 1590 108, III, 2, 3; IV, 2
1565 103, II, 1 1591 108, III, 3
106, II, 1, 3; III, 3; 1592 105,1, 2, 3; IV, 2
V, 1 1593 108, III, 3
1566 103, II, 1 1594 105,1, 2; III, 3
105, III, 3 1595 105,1, 1, 2
106.1, 3; II, 1, 3; III, 1596 108, II, 3: III, 1: IV, 3
3; V, 1 1597 108, IV, 3: VI
1567 105, III, 4 1598 108, IV, 3; VI, 3
1568 105, III, 1 1599 108,1, 2; II. 3
1569 96, IV, 2 1600 97, V
105, III, 1 108, III, 2
1570 105, III, 1 1601 105,1, 2
1571 103, III, 4 108, III, 1, 3
105, III, 1 1602 108, VI, 5
1572 105, III, 1 109, IV, 3
1573 102, III, 1 1603 108, II, 4; III, 2; IV.
105, III, 1, 5 2,3
106, IV 1604 104, II, 3, 4; IV, 1
1574 105,1, 2 105, III, 1
1575 105,1, 2 107, III, 1
1576 105,1, 2 109,1; II; III; V 2
1577 106, V, 8 110, II, 1
1578 105,1, 4 1605 102, V, 5
1579 101, IV, 5 104, II, 3: III; IV, 4
105,1, 3 1606 109,1, 3, 4; IV
119,1, 3 119, V, 2
644 índice de artículos del Código Civil
1607 109, III, 5; IV, 2 1791 99, III, 1

1608 109, IV, 4 1870 100,1, 1
1609 101, V, 2 1872 100,1, 1
1610 101, V, 2, 3, 4 1881 100,1, 1, 3
107, V, 6 1905 100,1, 1
109, V, 2, 4 2106 97, IV, 2
116,1, 2 2110 105, IV
119,1, 1 2111 105, IV
110, II, 1 2164 104, II, 5
1611 109, V, 3 2166 104, VI, 1
1512 109, V, 3 2168 104, II, 5
1613 109, V, 4 2176 104, IV, 2
1614 109, V, 4 2183 96, VI, 1
1615 99, II, 3 2188 96, VI, 2
109, V, 5 2201 112, II, 1
119,1, 2 2217 113, IV, 1
1616 109, V, 5 2233 115, VI, 1
119,1, 2 2229 115, VI, 1
1617 99, II, 4 2244 99, III, 4
109, V, 5 2255 96, II, 2
116,1, 2 2256 96, V, 1
119, I, 1 99, III, 1
1618 109, V, 7 112, II, 5
1619 109, V, 8 2265 96, II, 2
1620 106, V, 1, 11 2311 99, III, 3
1621 106, V, 1, 11 2336/8 99, II, 5
1622 101, IV, 3; V, 2 2387 107, V
107, V, 6 2400 99, II, 5
109, II, 1; VI 2412 97,1, 1; II; IV, 2
112, IV, 2 2462 97, III, 1
115, IV, 4; V, 1 2463 120, IV, 1
118, VI, 1, 4, 5 2465 109, V, 2
119,1, 3 120, IV, 1
1623 96,1, 2 2467 105, V
1629 96,1, 2 109, V, 3
1640 96,1, 2 2490 108, VI, 1
1641 96,1, 2 115, V, 1
1652 120, III, 3 2513 96, II, 2
1654 120, III, 3 2609 107, V, 4
1707 108, VI, 1 2670 109, III, 4
2671 109, III, 4 99, II, 1

2680 109, V, 4 3003 96, II, 1
2682 97, IV, 2 3104 99, II, 1
109, V, 4 3269 97, VII, 2
2700 109, V, 4 3275 97, VII, 1,2
2756 97,1,1 3417 107, III, 1
2778 109, III, 3 3429 100, VII
2856 98,1, 5 3430 100, VII
2861 109, III, 1 3464 100, III, 3
2870 99, II, 1 3541 100,1, 3
107, III, 1 3751 108, V
109,1, 5 3886 115, VI, 1
119, VI, 1 3902 115, VI, 1
2950 96, II, 2 3907 115, VI, 1
2951 96, II, 2 3914 115, VI, 1
96, II, 1 3939 106, VIH, 1
2956 96, II, 2 3943 109, V, 7
2963 100, V, 2 4015 97,1, 1
2964 100, V, 2 4035 115, VI, 1
2965 100, V, 2
Artículos de la ley de locación urbana
Párrafo Art. Párrafo
111,1,2 6 115, II, 1 a! 4

112,1 al IV 7 113, IV, 1, 3
113, II: 115, II, 3, 4:
IV, 2 III
114, II; 8 112, III. 2
III, 2; VI, 3,4 9 115, V
111. I, 2, 3, 10 a 20 115, vin, i
4; III, 1 21 115, VIII, 2
112,11, 4 22 115, vin, i
114,1 al 23 115, VIII, 3
VIII 24
115,1; II, 4; 25
III, 2 26 115, VII, 1
113, V 27 115, VI
113,IV 28 111,11
115, III, 2 29 111, II; III
113, VI 115. II, 4
Textos de la ley de arrendamiento rural y de aparcería
(El asterisco advierte que en el lugar indicado el artículo ha sido especial-
mente examinado. Los números entre paréntesis corresponden a artículos
derogados.)
1 116:1, 1; 11*; III, 3; IV (13)

117: IV, 3*, 4*,5*
118:1,3 (14)
119:1, 3, VI, 1*
120: IV, 4 15 116: I, 3; IV
119: IV*
2 116:1, 1; II, 2
117: IV, 1 (16)
118: I*; II*; III*; IV*; V
119: II 17 116, IV
119, III*
(3) 120. II. 1
121. IV. 2, 3
4 116: IV
118: V*; VI* 18 116.IV
119: V, 1 119. I*; II*
120, II, 1
<5)
19 119. I, 2, 3*; II; VI. 2
(6)
20 118, VI, 2*, 3 \ 4 \ 5"
7 119: V*
21 116, I, 1; II. 2
8 116: IV 117, V, 1
119:1, 3*; VI, 2 120, I*; II, 1
19) 119:1,2 121, IV
120: II, 1
22 116,IV
(10) 120,1, 2; V*
121, IV, 2, 3
(11)
23 116,1, 3; IV
(12) 117, IV, 3
648 Textos de la ley de arrendamiento rural y de aparcería
120,1, 2; II, 1; IV* 37 116, IV

121,1,4 117, IV, 3
120,1, 1,2
24 120,1, 2; IV, 3* 121, II, 5*
25 120,1, 2; IV, 4* 38 116, IV

117, IV, 3
26 120,1, 2; V* 120,1, 2
121, II*; IV, 2
27 120,1, 2; IV, 1, 6*; V, 2*
121, II, 4 39 116, II, 3; III*; IV
117, II, 2
28 120,1, 2; IV, 5* 118,1
40 117,1; II*; III*
(29) 117, IV 41 116, III, 1; IV
120,1, 2 117, IV*
30 117, IV, 3 42 117, V*

121,1,1*, 2, 3*; II, 4 121, I, 2
(31) (43)
32 117, V* 44 117, V*
121,1,2*
116,1, 3 45 116, IV
33 121,1, 4* 118, VII*
34 116, IV (46)
117, IV, 3
118, III, 1 (47)
120,1, 1, 2
121, II, 1* (48)
35 120,1, 2 (49)
121, II, 2*, 3*
(50)
36 116, IV
117, IV, 3 (51)
120,1, 2
121, II, 4* (52)
Textos de la ley de arrendamiento rural y de aparcería 649
Art Párrafo Art. Párrafo
(53) 59 116,1, 3
(54) (60)
(55) (61)
(56) (62)
(57) (63)
(58) 116,1, 3
índice alfabético
Abandono §105, III, 1; Cajas de segundad §96, VI. 2

§109, V, 8 Calidad de la cosa §102, III. 1;
Accesorios §102,1, 2, A §104, VI. 2
Acción (es) Calificación
— ad exhibendum §103,11,5 — por las partes §116, II, 1
— directas §108, III, 3 — por la autoridad §116, III. 5
— de rescisión §104, V, 5 Cambio
— de subsanación §104, IV, 3 — de destino §106,11, 1, ]
del vicio — de forma de
— ejecutivas §105,1, 4 la cosa §102, VI;
— estimatoria §104, IV, 1 §106, II, 1
— indemnizatoria §104, IV, 2 Capacidad §99,1
— redhibitoria §104, IV, 1 Caracteres
Actualización — de la locación §96, III
monetaria §112,11,5; Cargas §102, VII
§113, V Cargo de la prueba
Alquiler — en las mejoras §106, VIII
— cesación §104, IV, 5 Caso fortuito
— rebaja §102, III, 3, — e imposibilidad
IV, 2 de goce §102, V
— suspensión §102, III, 3 — y arrendamiento
— terminología §96.1 rural §120. IV, 3
Aluvión §102,1, 9 — y destrucción §102, IV
Aparcería — y deterioros §102, III, 1
— agrícola §121, 1 — y turbaciones §103, III
— pecuaria §121,11 Cesación
— predial §120, V — del beneficio
— y arrendamiento §120, II, III, 2 del plazo §101, IV, 5
— y sociedad §120, III, 3 Cesión de la locación
Autonomía privada — concepto y
— y evicción §103, VI régimen §108
— y mejoras §106, V, 12 — rural §119, V
— y vicios — variedades §108, II, 2
redhibí torios §104, VII — y plazo §101, IV, 4
652 índice alfabético
Cláusulas — de hospedaje §115, VI, 1

— sobre cesión §108, VI — de la L.A. §118,1, 3
— sobre mejoras §106, II — de pastoreo §116, III, 3
— sobre plazo §101,1, 2, — en disconti-
111,4 nuidad §116, III, 4
Comparación — en reiteración §116, III, 4
— locación y — forzosos §98, I, 5
depósito §96, VI — sucesivos §118, V, 2
— locación y Cosa(s)
comodato §96, V — ajena §97, IV, 6
— locación y — calidad de la §102, III, 1;
compraventa §96, IV §104, VI, 2
Compensación — casas y piezas §101, III, 3,
— y mejoras §106, VIII V,4
Conclusión — ciertas, inciertas §99, II, 4
— del arriendo — consumibles, no1
rural §119, VI consumibles §99, II, 4
— de la aparcería §120, IV, 6 — de corporaciones §99, II, 6
— de la locación §109 — del Estado §99, II, 6
— de la sublocación§109, IV — determinación
Condominio §99, II, 9, de la §99, II, 2
§100, III — existencia de la §99, II, 7
Conducción — forma de la §102, VI;
— de cosa propia §97, V §106, II, 1
Consentimiento §98,1 — fuera del
Contenido comercio §99, II, 5
— cláusulas — fungibles e
prohibidas §119, III infungibles §99, II, 4
— de la locación §98, III — heredades §101, II, 2
Continuación Cuotas ideales §99, II, 9,
— de la locación §109, VI; §100, III
§112, V, 2
Continuador D
— en la locación §115, VI, 1
Contrato(s) Definición
— accidentales §116, III, 1 — de la locación
— ad meliorandum §118, VII de cosas §96,1, II
— asimilados §116, IV, 3 — de la locación
— canadienses §117, V, 3, A rural §118,1
— de cosecha §116, II, 1 — de la locación
— de garaje §96, VI, 3, urbana §111
§113, VI, 2 Denominación (ver calificación)
índice alfabético 653
Depósito — tollit locatio £107, V, 1

— en garantía §113, V Enajenación
— y locación §96, VI — de la cosa locada §107, V
Derecho Estado
— del locatario §97 — garante §115, VII
— naturaleza §97 — locador §99, II, 6
— límites §105, II — locatario §113, VIII
— de visita §103, II, 5 Evicción §103; §104, V,
Destino 2; §121, II, 2
— agropecuario §118, IV, 1 Expropiación §109, III
— contractual §106, II, 1;
§121,1, 4
— de vivienda §115 F
— socioeconómico §106, II, 1
— urbano §111,1,3 Fianza §105,1, 5;
Destrucción §102, IV §113, IV
Deterioros §102, III, IV, Fondos de comercio §99, II, 8
3;§104,V; Forma
§105, III, 1, 5 — del contrato §98, II; §112;
Determinación §117
— de la cosa §99, II, 2 — de la cosa §102, VI;
— del precio §99, III, 2 §106, II, 1
—• del uso §105, II, 2 — de publicidad §117, III
Dinero §99, III, 3; Frutos y productos §102,1, 10
§113
Disposición
— de frutos §121, II, 4 G
División
— en uso y goce §100, III, 3 Garaje §96, IV, 3;
Dominio revocable §100, V §113, VI, 2
Duración (ver plazos) Garantías §115, III
Gastos
— de la entrega §102,1, 5
E — y obras:
concepto §106,1, 2, A
Embajadas §113, IV — régimen §106, VII
Embargo §105,1, 4; Gestor de negocios §100, III, 5
§119, IV
Emergencia
— locativa §110, II, III H
Emptio
— non tollit locatio §107, V, 1 Heredades §101, II, 2
Heredero Mejoras
— aparente §100, VII, 1 (ver: obras)
Homologación §116, III, 5 Míete §96. II, 2
Modalidades §98, l, 3
Moneda §113,11,6
K
Kilaje fijo §121,1,2 N
Naturaleza
— de la aparcería §120, III
— de la cesión §108, II, 1
Legitimación — aei aerecno
— y cesión §108, V, 1 del locatario §97
— y locación
Locación
— de actividad §96,1, 3 o
— de cosas (ver: Objeto
locación de cosaIS) — de la dación §100,1, 2
— de goce §96,1, 3, — de la locación §99, II, 3
11,2 Obligaciones
—- de obra §96,1, 3, 4 — de comunicar
— de servicios §96,1, 3, 4 novedades §105, IV
— de uso §96,1, 3, — de conservar §105, III
H,2 — de dejar gozar §102, II
Locación de cosas — de entregar
— en el Código la cosa §102,1
Civil §96 al §99 — de garantía §103:§104
— rural §116 al §121 — de hacer §102
— tipos — de mejorar §105,111,4
inmobiliarios §111, L 5 — de pagar el precio §105,1
— urbana §110 al §115 — de reembolsar
(para los temas en mejoras §106
particular, ver: 1las voces — de reparar
correspondientes) deterioros §102, III
Lugar — de restituir §105, V
— de la entrega §102,1,5 — del aparcero
dador §120, IV, 2
— del aparcero
M tomador §120, IV, 1
— del arrendador
Mediería §121, IV rural §119, II
— del arrendatario Periodicidad

rural §119,11 vinculada §115, II. 2
Obras y mejoras Plazo ís)
— anómalas §106, III, 1, — clases §101, III, 4
B, VI, 2 — cómputo §101, III, 3
— autorizadas §106, III, 2 — de gracia §101, V, 1, 5
— concepto §106,1, 2 — de "forma" §101, V, 1,5
— debidas §106, IV, V, 2 — de restitución §101, V
— de urgencia §106, III, 5 — en las aparcerías
— locativas §105, III, 5; prediales §121, II, 5
§106,11,2 — en las locaciones
— necesarias, úti- urbanas §112, II, 4;
les, voluntarias §106, V, 6, 7,9 §114
— nocivas §105, III, 3; — en los arrenda-
§106, II, 1,C mientos rurales §118, V
— permitidas §106, III, V, 2 — máximo §101, III
— prohibidas §106, II, V, 1 — mínimo §101, V
— tardías §106, II, 1,D — presuntos §101, II
— y pago §106, VI Pluralidad
Opción — de sujetos §109, V, 4
— de plazo §101, IV, 3 Poderes §100,1
— y deterioro §105, III, 1 Poseedor de
•— y vicios §104, V buena fe §100, VII, 2
Orden Precio §99, III, 3;
— normativo §119, IV §112, II, 5;
—- público §m,III; §113, II;
§117, IV, 3 §115, II
Predio rural §118, III
Prenda §113, V
P Preliminares §98,1, 6
Prescripción §120, IV, 5
Pacht §96, II, 2 Principio de
Pagos ejecución §112, II, 3
— adelantados §105,1, 2 Privilegio §105,1, 4
— anticipados §115,1,3,111 Prohibición
Parte — de mejoras §106, II
— indivisa §99, II, 9; — de ceder y
§100, III, 2 sublocar §108, VI
— material §100, III, 1 Prórroga
Pérdida §105, III, 1; — del plazo §112, IV, 2
§109, II, 3; — prevista §118, V, 3
§121, II, 3 — reiterante §116, III, 4
Prueba Subconducción
— contratos — de cosa propia §97,V,1
asimilados §117, II Subió cari ón
— locación rural §117, II — concepto
Puestos y régimen §108
— en mercados — de cosa ajena §97, VI
y ferias §113, VII — y plazo §101, IV
Reconducción Temporalidad §96, 11, 4

— concepto y Tenencia
régimen §109, VI; — en la
§112, IV, 5 enajenación §107, V, 3
— reiterante §116, III, 4 — vacua §102,1, 6
— rural §118, VI Término
Reembolso — fijo y no fijo §101, V, 2, 3
de mejoras §102, IX Tiempo
Reiteración §116, III, 4 — de la entrega §102,1, 4
Renovación — de la locación
— concepto §112, IV, 4 (ver plazos)
— reiterante §116, III, 4 — determinado
Reparación e indetermi-
— de deterioros §102, III nados §106, II, 1,
Representantes §100,1, II III, 6; §109,
Restitución §109 11,2
Retención Turbaciones
— y mejoras §106, VIII — de hecho y de
Retribución derecho §103,1
— adicional §117, V, 3 — materiales y
— conjunta §117, V, 2 judiciales §103,1
— mixta §117, V , l — por el locador §103, II
— en la aparcería §121,1,1 — por terceros §103, III
Turismo §113, V
Servidumbres §102,1, 8
u
Subconcesión §107 Universalidades §99, II, 8
Urbano §111
Urgencia §102, III, 2
Usos y costumbres §117, IV, 5 Vecindad §103, IV, 3
Usufructo y uso Venta
— y locación §96, IV, 3 — y locación §96, IV
— y legitimación §100, IV Vicios redhibitorios §104
índice general
Capítulo XIV: La locación de cosas

en el Código Civil
Título I: Introducción
§96. Generalidades
I. La unidad lingüística y el tema del método:
I. El problema; 2. Inexistencia del tipo genérico
"locación"; 3. El número de casos; 4. La unidad
lingüística; 5. Método que adoptamos 7
II. La definición legal: 1. Conceder; 2. El uso, el
goce; 3. Cosa y precio; 4. Objeción 17
III. Caracteres: 1. Caracteres constantes; 2.
Variables 21
IV. Locación de cosas y compraventa: 1. Compa-
ración con la venta de frutos; 2. Comparación
con la venta de productos forestales; 3. Compa-
ración con la venta constitutiva de usufructo y
de uso 22
V. Locación de cosa y comodato: 1. El carácter
consensual; 2. El uso y goce; 3. La onerosidad 28
VI. Comparación con el depósito y algunas
combinaciones contractuales: 1. La locación pu-
ra y el depósito puro; 2. Las cajas de seguridad;
3. Contrato de garaje 30
§97. Naturaleza del derecho del locatario
I. El problema y su importancia: 1. Las conse-
cuencias de la pretendida naturaleza real; 2.
La posición de la doctrina realista 35
II. La doctrina de Troplong 38
III. Demostración de la naturaleza personal: 1.
Los textos; 2. La tenencia 39
660 índice general
IV. Locación de cosa ajena: 1. El supuesto de

hecho; 2. Las relaciones internas; 3. Relaciones
externas con el dueño 40
V. Conducción de la cosa propia: 1. Subconduc-
ción por el propietario-locador; 2. Subconduc-
ción por el propietario no locador; 3. Los princi-
pios generales 45
VI. Sublocación de cosa ajena 47
VIL Locaciones sucesivas: 1. Si no hubo entre-
ga de la cosa; 2. Si hubo entrega de la cosa 48
Título II: Requisitos y prueba

§98. La acción, los elementos y la prueba
I. El consentimiento: 1. Aspectos sobre los que
debe versar; 2. Declaraciones expresas y tácitas;
3. Modalidades; 4. Vicios del consentimiento; 5.
Locaciones forzosas; 6. Preliminares de locación 53
II. La forma 58
III. El contenido 59
IV La prueba 59
§99. Los presupuestos
I. Capacidad 60
II. El objeto "cosa": 1. Cosas y no derechos; 2. Co-
sas determinadas relativamente; 3. Cosas men-
tadas para ser restituidas in individuo; 4. Cosas
ciertas, inciertas, fungibles, no fungibles, consu-
mibles, no consumibles; 5. Cosas fuera del comer-
cio; 6. Cosas del Estado y otros entes; 7. La exis-
tencia de las cosas; 8. Pluralidad, universalida-
des y fondo de comercio; 9. Las cuotas ideales 61
III. Objeto: el precio: 1. Necesidad de la exis-
tencia de precio; 2. Determinación; 3. Precio en
dinero; 4. Otros aspectos 79
§100. Las relaciones sujeto-sujeto y sujeto-objeto
I. Poderes de los representantes: 1. Las reglas
generales; 2. Las reglas particulares 87
índice general 661
II. El artículo 1513 90

III. Arrendamiento por el condómino: 1. Arren-
damiento del todo o de una parte material de la
cosa indivisa; 2. Arrendamiento de la parte in-
divisa; 3. Arrendamiento de lo dividido en el
uso o goce; 4. Subsanación de la inoponibilidad;
5. Hipótesis de gestión 91
IV. El usufructuario y el usuario: 1. El usufruc-
tuario; 2. El usuario 94
V. El titular del dominio revocable 97
VI. Efectos de la nulidad 97
VIL Heredero aparente y poseedor de buena fe:
1. Heredero aparente; 2. Poseedor de buena fe 98
VIII. Locación de cosa ajena 99
§101. Del tiempo en la locación
I. Generalidades: 1. Límites de este párrafo; 2.
Tipos de cláusulas 100
II. Los plazos presuntos: 1. El destino contrac-
tual; 2. Arrendamiento de heredades; 3. Arren-
damiento de casas y piezas amuebladas 101
III. Plazo máximo: 1. Antecedentes; 2. La razón
de nuestro texto; 3. El cómputo del plazo; 4.
Clases de pactos 105
IV. Plazos mínimos: 1. Los plazos; 2. Contratos
en los que rigen; 3. La opción; 4. Cesión y sublo-
cación; 5. Cesación del beneficio; 6. Plazos de
gracia 111
V. Plazos de restitución: 1. Las preguntas y el
error civilista; 2. Locaciones a término fijo; 3.
Locaciones sin término fijo; 4. El caso del art.
1509; 5. Los plazos del art. 1507 120
Título III: Efectos

§102. Obligaciones del locador
1. Obligación de entregar la cosa: 1. Lo esencial;
2. Objeto de la dación; 3. Estado físico; 4. Te-
nencia vacua; 5. Tiempo, lugar y gastos de la
662 índice general
entrega; 6. Sanciones por incumplimiento; 7. El

art. 1495 en general; 8. Las servidumbres acti-
vas y el tema de las pasivas; 9. El aluvión; 10.
Los frutos y productos 131
II. Obligaciones de hacer y de dejar gozar 150
III. Reparación de deterioros: 1. Causas compu-
tables; 2. Incumplimiento del locador; 3. Moles-
tias al inquilino 151
IV. El caso fortuito y los supuestos de destruc-
ción: 1. Destrucción total; 2. Destrucción par-
cial mayor y destrucción parcial menor; 3. De-
terioro 160
V. El caso fortuito y la imposibilidad d^e uso o
goce sin destrucción: 1. El supuesto de hecho; 2.
Las consecuencias; 3. La generalización del art.
1522; 4. El puente de unión; 5. Afectación al
provecho 165
VI. El cambio de forma: 1. Pothier; 2. Nuestro
art. 1523; 3. Sanción 171
VII. Cargas y contribuciones 175
VIII. Garantía por evicción y vicios redhibitorios 176
IX. Reembolso de mejoras 176
§103. Garantía por evicción
I. Generalidades: 1. Diferencia con el régimen
de las enajenaciones; 2. La distinción entre tur-
baciones materiales y judiciales; 3. La distin-
ción entre turbaciones de hecho y turbaciones
de derecho 177
II. Turbaciones emanadas del locador: 1. Actos
referidos a la cosa arrendada; 2. Actos fuera de
la porción locada, cumplidos en otra porción del
mismo inmueble; 3. Actos cumplidos en otro in-
mueble; 4. Actos relativos a la persona del loca-
tario; 5. Derechos de visita y exhibición 180
III. Turbaciones de hecho emanadas de terce-
ros: 1. Las acciones del locatario; 2. Las accio-
nes del locador; 3. Excepción aparente: el caso
fortuito; 4. Retorno a la ausencia de garantía 189
índice general 663
IV. Turbaciones de derecho provenientes de ter-

ceros: 1. Por demanda; 2. Por pretensión extra-
judicial; 3. Por vecindad 193
V. Consecuencias: 1. Turbaciones emanadas del
locador; 2. Turbaciones provenientes de terceros 197
VI. Influencia de la autonomía privada 200
§104. Vicios redhibitorios
I. Generalidades 202
II. Requisitos: 1. De hecho; 2. Grave; 3. Oculto; 4.
Ignorado; 5. El tiempo de aparición de los vicios 202
III. Casuismo: 1. Oscuridad sobreviniente; 2.
Humedad en las paredes; 3. Finca con insectos,
ratones, etcétera; 4. Ocupación por fantasmas 208
IV. Las sanciones: 1. Las dos acciones del art.
1525; 2. La acción indemnizatoria; 3. La acción
de subsanación del vicio; 4. Las acciones del
art. ] 526; 5. Las acciones del art. 1522 217
V Comparación de instituciones: 1. Vicio red-
hibitorio y deterioro: 2. Vicio redhibitorio y
evicción; 3. Vicio redhibitorio y destrucción;
4. Vicio redhibitorio e impedimento por caso
fortuito 224
VI. Otros aspectos: 1. La autonomía privada; 2.
Vicios y calidades prometidas 227
$105. Obligaciones del locatario
I. De pagar el precio: 1. El art 1556; 2. Pagos
adelantados; 3. Resolución por falta de pago; 4.
La acción ejecutiva; 5. Fianzas y cauciones 229
II. El uso o goce: 1. Razón de la rúbrica; 2. La
determinación contractual; 3. Honestidad del
uso o goce 244
III. Obligación de conservar en buen estado:
1. Deterioros (y pérdida); 2. Abandono; 3.
Obras; 4. Ausencia de mejoras; 5. Las mejoras
locativas 251
IV. Obligación de comunicar las novedades 264
V. Obligación de restituir 265
664 índice general
§106. Régimen de los gastos, obras, mejoras, repara-

ciones e innovaciones hechos por el locatario
I. Generalidades: 1. Los problemas; 2. El voca-
bulario 266
II. Obras prohibidas al locatario: 1. Prohibicio-
nes por una cláusula natural; 2. Prohibiciones
por una cláusula accidental; 3. Régimen 268
III. Obras permitidas al locatario: 1. Obras
facultativas; 2. Obras autorizadas; 3. Régimen 273
IV. Obras debidas por el locatario 277
V. Pago de las obras hechas por el locatario: el
"cuándo": 1. Las obras prohibidas; 2. Las obras
permitidas y las debidas; 3. El inc. 1 del art.
1539; 4. El inc. 2 del art. 1539; 5. El inc. 3 del
art. 1539; 6. El inc. 4 del art. 1539; 7. El inc. 5
del art. 1539; 8. El inc. 6 del art. 1539; 9. Los
arts. 1535 y 1536; 10. Las hipótesis de resolu-
ción; 11. Los arts. 1620/1; 12. La lex supletoria
y la lex imperativa 277
VI. El quantum: 1. Los casos de los números
I a , 2- y 3S del art. 1539; 2. Los casos de los nú-
meros 42, 5S y 6S del art. 1539; 3. El caso del
art. 1535 294
VII. Los gastos 296
VIII. Las vías: compensación, retención 297
Título IV: Transmisión y subconcesión
§107. Los nuevos sujetos

II. Transmisión y subconcesión 300
III. Transmisión mortis causa: 1. A título uni-
versal; 2. A título singular 301
IV. Cesión de la locación y sublocación 305
V. Enajenación de la cosa arrendada: 1. Los an-
tecedentes y las máximas; 2. El "subsiste" de
nuestro art. 1498; 3. El requisito de la tenen-
cia; 4. Amplitud del concepto de "enajenación";
índice general 665
5. La cosa arrendada; 6. Los temas del plazo, la

fecha cierta, la inscripción y el conocimiento 305
§108. Cesión y sublocación

1. La diferencia conceptual: 1. La antigua doc-
trina francesa; 2. La doctrina moderna; 3. La
tesis de Planiol 323
II. Cesión de la locación: 1. Naturaleza jurídica;
2. Variedades; 3. Cesiones perfectas y cesiones
imperfectas; 4. Requisitos y efectos comunes 326
III. Sublocación: 1. Las relaciones del contrato-ba-
se; 2. Las relaciones del subcontrato; 3. Las rela-
ciones entre arrendador originario y sublocatario 333
IV. Semejanzas y diferencias: 1. La doctrina ne-
gatoria; 2. Las diferencias; 3. Semejanzas; 4. El
caso de duda 341
V. La regla de permisión: 1. Legitimación; 2. El
favor legislativo 348
VI. La prohibición contractual: 1. Alcances ex-
ternos de la cláusula; 2. Alcances internos de la
cláusula; 3. Alcances personales de la cláusula;
4. Prohibiciones absolutas y relativas; 5. Efec-
tos en caso de violación de la cláusula 351
§109. Conclusión de la locación
I. Clasificación de las causas: 1. Ordinarias y
extraordinarias; 2. Enunciadas y no enuncia-
das; 3. De la locación y de la sublocación; 4. De
pleno derecho y dependientes de actuación; 5.
Por vía directa y por vía de consecuencia 361
II. Las causas enunciadas: 1. Locación por
tiempo determinado; 2. Locación por tiempo in-
determinado; 3. Pérdida de la cosa; 4. Imposibi-
lidad del destino; 5. Vicios redhibitorios; 6. Ca-
so fortuito; 7. Culpa 365
III. Casos no enunciados: 1. Expropiación; 2.
Distracto; 3. Evicción; 4. Revocación del domi-
nio del locador; 5. Confusión 369
IV. Causas de conclusión de la sublocación y ré-
666 índice general
gimen: 1. Causas comunes; 2. Causas deriva-

das; 3. Causas propias; 4. Régimen 372
V. Efectos de la conclusión de la locación: 1. El
alquiler; 2. Restitución: el tiempo; 3. Restitu-
ción: acciones; 4. Restitución: pluralidad de su-
jetos; 5. Restitución: estado de la cosa; 6. Resti-
tución: mejoras; 7. Restitución: retención; 8.
Restitución: abandono 373
VI. El tema de la reconducción: 1. Concepto; 2.
Los problemas superados; 3. El sistema de nues-
tro Código; 4. Requisitos de la continuación 384
Capítulo XV: Locaciones urbanas
§110. Introducción
I. Generalidades: 1. Materia a examinar; 2.
Suerte de la anterior ley 21.342 389
II. Antecedentes: el intervencionismo de 1921: 1.
La ley 11.156; 2. La ley 11.157; 3. Juicio crítico. 390
III. El segundo intervencionismo 392
IV. La legislación siguiente: 1. La ley 13.581; 2.
El decreto-ley 2186/57; 3. Las leves 14.821 v
15.775; 4. La ley 16.739; 5. La ley 18.880; 6. U
ley 20.625; 7. La ley 21.342 394
§111. Los alcances de la L.U.
I. Concepto de locación urbana: 1. Aquí; 2. Si-
tuación; 3. Destino; 4. Construcción; 5. Sínte-
sis: los tres tipos de locación inmobiliaria civil;
6. Lo principal y lo accesorio 401
II. Lo general y lo particular 410
III. El orden público: 1. El orden público y los
contratos anteriores; 2. El orden público y los con-
tratos futuros . 411
§112. La forma y la prueba
índice general 667
II. La aformalidad del contrato de locación: 1.

Forma ad-probationem; 2. Consecuencias de la
falta de forma probatoria; 3. El principio de eje-
cución; 4. El tema del plazo; 5. El tema del pre-
cio y su actualización 415
III. Aformalidad de los negocios modificatorios:
1. Terminología que adoptamos; 2. Las combi-
naciones 427
IV. Aformalidad del negocio de prórroga: 1. Si-
tuaciones a considerar; 2. La continuación; 3.
La prórroga; 4. Renovación y reconducción 430
§113. El objeto "moneda"
1. Razón del título y método 433
II. Precio en moneda de curso legal: 1. El Có-
digo Civil y la L.U.; 2. Tesis de la derogación
tácita total; 3. Tesis de la derogación tácita
parcial; 4. Tesis de la no derogación; 5. Los su-
puestos de la ley; 6. La moneda de la L.U. 7.
La sanción 433
III. Indeterminación del precio 446
IV. Fianzas y depósitos en garantía: 1. La califi-
cación y la denominación; 2. Objeto de esta
prenda irregular; 3. El valor de la prenda irre-
gular; 4. Restitución 446
V. La actualización monetaria: 1. La derogación;
2. Lo omnicomprensivo; 3. Lo inconstitucional. 450
VI. La intimación previa: 1. Alcance; 2. Forma
y contenido 453
§114. Plazos de duración
I. Subsistencia del art. 1507 C. Civ.: 1. Tesis de
la modificación; 2. Tesis de la especificación. 455
II. Los plazos mínimos de la L.U.: 1. Los pla-
zos; 2. La imperatividad; 3. Los contratos abar-
cados 456
III. Contrataciones excluidas del régimen de
plazos mínimos: 1. Principio; 2. Instrumenta-
ción; 3. Los casos 461
668 índice general
IV. El inciso "a": Sedes de embajadas y otros 464

V El inciso "b": Con fines de turismo: 1. La pre-
sunción; 2. El requisito de la zona apta para tu-
rismo; 3. El requisito de que el destino sea para
"vivienda"; 4. El requisito de que la locación
sea con muebles; 5. El requisito de la finalidad
de turismo; 6. La inconstitucionalidad 466
VI. Inciso "c": Para guarda: 1. La improlijidad
del texto; 2. El contrato de garaje; 3. El segun-
do precepto; 4. El primer precepto 474
VIL El inciso "d": puestos en mercados y fe-
rias: 1. El decreto 2186/57; 2. La ley 14.821; 3.
La ley 15.775; 4. La ley 16.739; 5. La locación
urbana 481
VIII. El inciso "e": El estado locatario 484
§115. Locaciones destinadas a vivienda
1. Generalidades 485
II. El precio y su pago: 1. La locación urbana
ante los principios generales; 2. La periodici-
dad vinculada; 3. Los pagos anticipados; 4.
Sanción 485
III. Pagos anticipados, garantías y sobrepre-
cios: 1. Pagos anticipados; 2. Garantías; 3. Va-
lor llave 492
IV. Resolución anticipada: 1. Oportunidad y no-
tificación; 2. Alquileres; 3. Indemnización; 4.
Arrepentimiento 494
V Continuadores en la locación: 1. Naturaleza
jurídica; 2. Las contingencias; 3. Los beneficia-
rios 496
VI. Locación encubierta: 1. El contrato de hos-
pedaje; 2. La interpretación del art. 27 L.U.; 3.
El alojamiento en hospedaje 505
VIL La promesa de la ley 21.342: 1. Su ámbito;
2. Fuente inspiradora y fundamentación; 3.
Utilidad de la norma 513
VIII. Regímenes de promoción, disuasión y pro-
tección 516
índice general 669
Capítulo XVI: Arrendamiento rural, aparcería y con-

tratos asimilados
Título I: Generalidades
§116. Antecedentes, ámbito y método de la ley es-

pecial
I. Introducción: 1. Razones del tratamiento; 2.
Antecedentes; 3. La reglamentación 519
II. Ámbito de la ley: generalidades: 1. Lo claro:
la denominación irrelevante; 2. Lo oscuro: "todo
contrato"; 3. Los contratos asimilados 523
III. Ámbito de la ley: los casos excluidos por el
art. 39: 1. Los casos y sus nombres; 2. Los con-
tratos accidentales de cosecha; 3. Los contratos
accidentales de pastoreo; 4. Reiteración; 5. Ca-
lificación y homologación 528
IV. El método 543
§117. Los elementos y la prueba

I. La forma 546
II. La forma ad probationem: 1. Carácter ad
probationem; 2. Contratos abarcados; 3. Ausen-
cia de prueba escrita; 4. Pretensión para obte-
ner la prueba escrita 546
III. La forma de publicidad: 1. El régimen ante-
rior; 2. El régimen actual 549
IV. El contenido: el orden normativo: 1. El
orden del art. 41; 2. "Las disposiciones de la
presente ley"; 3. "Los convenios de las partes"
y el orden público; 4. "Las normas del Código
Civil, en especial las relativas a la locación";
5. "Los usos y costumbres locales" 550
V El contenido: la retribución: 1. Retribución
mixta; 2. Retribuciones conjuntas; 3. Retribu-
ciones adicionales 558
670 índice general
Título II: Arrendamiento rural

§118. Concepto, caracteres y plazo
1. Definición: 1. El arrendamiento accidental; 2.
Arrendamiento rural y locación de cosas; 3.
Arrendamiento rural y contratos de la L.A. 565
II. Caracteres 568
III. El predio rural: 1. Referencia a un inmue-
ble; 2. Ubicación rural del inmueble; 3. Ubica-
ción mixta 570
IV. El destino agropecuario: 1. Lo agropecuario;
2. El destino mixto 574
V. Plazo mínimo: 1. Extensión y carácter; 2. Los
contratos sucesivos; 3. La prórroga prevista 575
VI. La inexistente tácita reconducción: 1. Ter-
minología y conceptos; 2. La ley 13.246; 3. El
decreto-ley 1639/63; 4. Las leyes 21.452 y
22.298; 5. Nuestra opinión 579
VII. Los arrendamientos ad meliorandum 584
§119. Efectos, transmisión, subarriendo y conclusión
I. Obligaciones del arrendatario: 1. Las del Códi-
go Civil; 2. Las expresamente mentadas en el
art. 18 L.A.; 3. Las derivadas de otras disposicio-
nes de la L.A. 585
II. Obligaciones del arrendador 590
III. Cláusulas prohibidas 592
IV. Inembargabilidad: 1. Perjudicados y benefi-
ciados; 2. Los bienes inembargables; 3. Caso de
concurso 592
V. Transmisión y subarriendo: 1. Cesión y suba-
rriendo; 2. Transmisión mortis causa 598
VI. Conclusión del arrendamiento: 1. El Código
Civil; 2. La L.A. 600
Título III: Aparcería

§120. Reglas comunes
I. Definición: 1. Los casos; 2. El método 601
índice general 671
II. Comparación con el arrendamiento: 1. La te-

sis de Borda; 2. Nuestra opinión 604
J í l . Naturaleza: 1. Interés del tema; 2. La tesis
del arrendamiento; 3. La tesis de la sociedad; 4.
La tesis del tipo especial; 5. Nuestra opinión y
la L.A. 608
IV. Disposiciones comunes a toda clase de apar-
cería: 1. Obligaciones del aparcero; 2. Obliga-
ciones del aparcero dador; 3. El caso fortuito; 4.
Incumplimiento; 5. Prescripción; 6. Conclusión 617
V. Reglas para las aparcerías prediales: 1. Apli-
cación de las normas sobre arrendamiento ru-
ral; 2. Hipótesis de enajenación 624
§121. Subtipos de aparcería

I. Aparcería agrícola: 1. Retribución; 2. El
kilaje fijo; 3. La disposición de los frutos; 4. El
destino convenido 625
II. Aparcería pecuaria: 1. Retribución; 2. Evic-
ción; 3. Pérdida; 4. Disposición; 5. Plazo 627
III. Capitalización de hacienda 630
IV. Mediería: 1. Ausencia de definición; 2. La
definición doctrinaria; 3. Régimen 631
Artículos de la ley de locación urbana 646
Textos de la ley de arrendamiento rural y de

aparcería 647
índice general 659

Teoría de Los Contratos - Tomo III PDF

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Teoría de los Contratos, Tomo 3

ISBN: 950-572-224-9 (rústica)

I. La unidad lingüística y el tema del método

(locatio conductio rei, locatio operarum y locatio operis) en

2. Inexistencia del tipo genérico "locación"

1 "Locación de actividad" es una expresión que proponemos para designar al tipo

1498), que, según su letra, se aplican exclusivamente a la lo-

2 Comp. Segovia, El Código Civil, sobre el art. 1498 de su numeración.

a la locación de cosas, es respetando la distancia entre la

•3. El número de casos

locación de servicios y la locación de obra, el tipo "locación

( locación de cosas <

B. El cuadro antecedente ha sido confeccionado respon-

b) ni los antecedentes patrios y el Derecho español, pues,

c) ni el Derecho comparado, pues presenta múltiples va-

II. En García Goyo na, Concordancias, se define el arrendamiento como el contrato

La preocupación de nuestro Código por el tema del voca-

7 Marcadé, Explicaíion théorique et pratique du Code Civil, sobre el art

no hay tradición alguna que permita aplicar el criterio de lla-

10 Accarias, 1<H: cit., nota 2.

sido también quien debía proporcionar el objeto; con ese

12 Accarias, op. cit., nB 620.

Pero, en nuestra exposición, la separación aparecerá

II. La definición legal

13 Los verbos empleados en la legislación comparada son variados: a) "hacer", en

la locación de cosas, donde se discute la naturaleza del dere-

14 Comp. Baudry-Lacantinerio ot Wahl. Louage. n" 270.

saría cuando se enfocara el esquema del derecho real de uso,

15 Sobro oslo: 1. Ennecccrus-Lchmann (Derecha de Obligaciones, ÍÜ2<S. tra-

de frutos, la locación es de uso. Para las fructíferas, en princi-

16 La distinción entre cosa fructífera y cosa no fructífera alienta la doctrina del

19 Empleamos la expresión "formas ad probationem" en el sentido que precisá-

nales, pese a que con ella, más el modo, el comprador ad-

IV. Locación de cosas y compraventa

Las afinidades saltan a la vista: en ambos contratos hay

20 No negamos que la tenencia genera éijus detentionis que es un derecho real

cosa y precio24. Por ello, se aplica a la locación de cosas con

de frutos verifica la cosecha... En tal caso, locatario y com-

Caroccius pensó que, siendo el precio fraccionado, el contra-

30 Recordado por Pothier, Louage, nQ 4 y por Troplong, Louage a" 22.

de tener todavía su utilidad en este caso: cuando se dude,

pero presenta una dificultad para un caso límite: puede ha-

34 Borda, loe. cil. nota 14; comp. Baudry-Lacantinorie et Wahl, Louage, n° 8.

que limitarse a la situación del locatario después de la tradi-

V. Locación de cosa y comodato

La distinción entre la locación de cosas y el comodato de-

35 Rezzónico, Estudio, II, pág. 40,

a) Se desplaza el problema, pues se plantea entonces el

36 Rezzónico, loe. cit.

b) Puede haber una mixión de locación y comodato. Es

VI. Comparación con el depósito y algunas combinaciones

No cabe confundir locación de cosas y depósito.

1. La locación pura y el depósito puro

b) La locación de cosas es un contrato consensual, y el de-

2. Las cajas de seguridad

que se abre con la llave que el Banco entrega al usuario, y

38 Para una completa descripción de la práctica: Fernández-Gómez Leo, Tra-

b) A la luz de la doctrina de la locación queda sin explica-

40 Rezzónico, loe. cit.

uniforme, porque hay distintas variedades en nuestras prác-

1. Las consecuencias de la pretendida naturaleza real

1 Comp. Borda, Contratos, n" 606.

B. Con la tradición, el locatario entra en relación fáctica