UNIVERSIDAD BOLIVARIANA

ESCUELA DE DERECHO

EL REGIMEN DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES Y LA

PROTECCION JURIDICA A LA INVERSION DEL ARRENDATARIO

Memoria para optar al Grado de Licenciado en

Ciencias Jurídicas.

Integrantes:

MARCELO RIVERA GARCIA

Profesor Guía:

SANTIAGO-CHILE

0
 AGRADECIMIENTOS

Dar gracias a todas las personas involucradas en hacer posible este logro tan

anhelado los cuales se encargaron de entregar siempre lo mejor de sí para ayudarme y

apoyarme en mi tesis, con sus conocimientos, herramientas, motivación, paciencia, apoyo

para poder realizar este proyecto y ejercer esta hermosa profesión con las mejores y

mayores competencias.

También agradezco a amigos y compañeros por ser partícipes de este camino y en

especial profesores por apoyarme con su experiencia, aconsejarme en la propuesta de

tesis.

Agradezco profunda y especialmente a mi familia, por su ayuda incondicional en

todo ámbito, ser los pilares en permitirme lograr concluir con éxito esta etapa, que en sus

inicios parecía una tarea titánica e interminable, pero que gracias a su contención y

bienestar supo sortear de manera óptima. Muchas gracias.

1
 Dedicado a mi madre,

por ser la persona que siempre estuvo apoyándome durante toda la carrera,

entregándome el ánimo e incentivo para terminar cada una de las asignaturas y

etapas durante dia a dia. Si no hubiese sido por ti, tal vez no habría terminado.

Gracias Madre querida.

2
INDICE

Agradecimientos………………………………………………………………………….

Dedicatoria………………………………………………………………………………..

Índice………………………………………………………………………………………

Introducción……………………………………………………………………………….

CAPITULO 1 ESTUDIO DEL PROBLEMA..…………………………………………..

Alcances de la investigación……………………………………………………………….

Alcances conceptuales…………………………………………………………………….

Planteamiento del problema……………………………………………………………….

Surgimiento de la protección del arrendamiento comercial……………………………….

CAPITULO 2 DERECHO COMPARADO. ……………………….……………………

ESPAÑA……………………………………………………………………………………..

Conservación y obras de mejora…………………………………………………………..

Adquisición preferente, cesión y subarrendamiento………………………………………

Subrogación por fallecimiento del arrendatario…………………………………………..

Resolución del contrato e indemnización………………………………………………….

Arrendamiento de industria………………………………………………………………

Diferencias arrendamiento local negocio, industrial………………………………………

Ley aplicable……………………………………………………………………………..

Plazo y duración…………………………………………………………………………..
3
Obligaciones……………………………………………………………………………….

Arrendamiento comercial……………………………………………………………………

Duración…………………………………………………………………………………….

Acuerdos bruto y neto………………………………………………………………………

COLOMBIA………………………………………………………………………………

Historia jurisprudencial………………………………………………………………………

Renovación contrato de arrendamiento………………………………………………………

Diferencias renovación……………………………………………………………………….

Desalojo del arrendatario……………………………………………………………………..

Preferencia del anterior arrendatario………………………………………………………….

Indemnización al arrendatario……………………………………………………………….

Subarriendo de locales comerciales…………………………………………………………..

FRANCIA………………………………………………………………………………….

Diferencias entre las legislaciones de España y Francia……………………………………..

CAPITULO 3 RECEPCION DE LA PROTECCION AL REGIMEN DE

ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES EN LA LEGISLACION

CHILENA…………………………………………………………………………………....

RESUMENES Y CONCLUSIONES……………………………………………………….

BIBLIOGRAFIA…………………………………………………………………………….

4
 INTRODUCCION

En el desarrollo del presente trabajo de investigación, se abordará el tema

del régimen de arrendamiento de locales comerciales y la protección jurídica a la inversión

del arrendatario y como ha sido su expresión legislativa en el extranjero en países como

España, Francia, Colombia y la insuficiente o falta de regulación en la práctica Chilena,

siendo el objeto primordial de la misma, la falta de regulación del contrato de

arrendamiento de locales comerciales en nuestro país e insuficiencia de una norma especial

de diferenciación al régimen común Civil al que están sometidos todos los arrendamientos

tantos de viviendas como locales comerciales por la ley 18.101. El Propósito de ésta

investigación, es mostrar a través de las diversas legislaciones extranjeras como ha sido la

práctica del contrato de arrendamiento de locales comerciales, analizando su regulación y

práctica, e identificar cual es la incidencia de esa regulación, en nuestro ordenamiento

jurídico. El contrato de arrendamiento de locales comerciales, es un contrato único y

autónomo distinto del arrendamiento de viviendas para habitación, y su utilización es

constante en notarias, y de hecho ha experimentado un incremento significativo en su

aplicación, existe actualmente una falta de regularización nacional del mismo. Por lo
5
anterior es necesario delimitar la investigación, para que ésta sea factible, los alcances

conceptuales tienen como propósito definir los conceptos que aparecen en el enunciado del

problema en estudio, con la finalidad de saber a qué se refiere el objeto de la presente

investigación. Con el fin que la investigación sea determinada en términos socio

geográficos, se deben estipular los alcances espaciales, siendo estos, los arrendadores,

arrendatarios, Juzgados Civiles.

Luego, no puede haber investigación sin hipótesis, ya que ésta es el vínculo

del cual valerse para encontrar las respuestas al problema planteado, convirtiéndose en una

respuesta tentativa y provisional, la cual al ser verificada puede ser el resultado terminal y

probable de la investigación, mediante un proceso teórico-práctico, que permita establecer

la correspondencia de esa anticipación con el comportamiento real del proceso o problema

que se investiga. En la presente investigación se utilizó la metodología comparativa de

legislaciones extranjeras a fin de estudiar el problema bajo una combinación de las leyes

aplicables y la costumbre según ley, respecto a todos aquellos hechos jurídicos que han

dado origen al problema en cuestión. Los tipos de investigación utilizados son la

descriptiva, la explicativa y la predictiva. Esta última se abordará en forma limitada, de tal

manera que se pueda dar al final de la investigación recomendaciones y que sirvan de punto

de partida para posteriores investigaciones y se promueva el surgimiento de una propuesta

para crear una normativa especial de arrendamiento de locales comerciales. Las técnicas

de investigación usadas han sido: primeramente las técnicas documentales, para el

aprovechamiento de la información encontrada en bibliotecas, hemerotecas, tesis,

publicaciones en revistas o boletines, etcétera, contando con sus fuentes documentales

analizando la doctrina, legislación y jurisprudencia internacional y nacional relacionada con

el problema; además las técnicas de campo, facilitando la consulta de fuentes reales.

6
 El arrendamiento esta regulado en nuestro Código Civil en el artículo 1915 del

Código Civil el cual lo define en los siguientes términos: “El arrendamiento es un contrato

en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a

ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un

precio determinado”, sin embargo además, nuestro ordenamiento jurídico establece un

régimen por medio de una ley especial la ley 18.101, para los arrendamientos de locales

comerciales, como para los de uso habitacional, provocándose que exista una misma ley

para dos tipos de situaciones que son completamente y diametralmente opuestas una de la

otra, ya que por una parte los arrendatarios de locales comerciales después de realizar altas

inversiones sobre el local arrendado, en infraestructura, crear el negocio, lograr captar la

clientela, acaparar la atención sobre el producto o servicio, de tener compradores fieles

habituales, los arrendadores o bien les aumentan el canon de arrendamiento o bien les

ponen termino al contrato de arrendamiento, el arrendatario pierde su inversión inicial o

bien no alcanza a generar el retorno de recursos por gastos a largo plazo. Esta situación

gravosa para los intereses del arrendatario comercial muchas veces es visto como un acto

de mala fe, por parte del arrendador, ya que al ver que el negocio está produciendo

ganancias inmejorables decide aumentar el precio del arrendamiento en forma unilateral

como también a verse tentado por mejores ofertas de arrendamiento por el local comercial,

decide que es el momento de que le entreguen el local comercial. Ante esta perspectiva el

arrendatario de local comercial se ve vulnerable ante una ley que no le entrega garantías

para su inversión, especialmente cuando debe esperar años para ver los retornos de dineros

por los gastos generados para su negocio. Hacer un estudio sobre el régimen de

arrendamiento de locales comerciales y la protección jurídica a la inversión del arrendatario

es una labor de intensa búsqueda en varias bibliotecas de la Ciudad, ya que no es un tema

7
que en Chile esté regulado como en otros países en forma expresa y legalmente establecido

dentro del ordenamiento jurídico, y ya que mi tesis es rescatar desde una mirada histórica

que este tipo de régimen tuvo sus inicios en Chile, el que por razones que se estudiaran ya

no existe, y asimismo comentar sobre los aspectos legales sobresalientes de esta institución

y que sea factible y por qué no decirlo proponerlo para que nuevamente sea un tema que se

trate y sea legalmente establecido en nuestro sistema de arrendamiento. La importancia

radica en el conocimiento que puede aportar esta investigación al dar a conocer esta

institución, su génesis, su desarrollo, y final, y el impacto que ha generado en el ámbito

social.

En este trabajo de búsqueda de material me he encontrado por primera vez con la

institución de la ley de arrendamientos de locales comerciales en ordenamientos jurídicos

extranjeros y que no existía en el nuestro una figura jurídica como tal incorporada en

alguna ley o proyecto de ley lo que me llamo la atención debido a que diariamente se

firman contratos por locales comerciales en notarias, y se aplica una normativa arcaica y

anacrónica y que no se condice con los tiempos actuales, y especialmente con la

vulneración a la que se enfrenta el arrendatario en este tipo de figuras debiendo someterse

al régimen general de aplicación de la ley 18.101 y al Código Civil. Debo confesar que no

había leído ni escuchado nunca sobre este tipo de arrendamientos de locales comerciales,

hasta que por razones de mis actividades comerciales como dueño de locales comerciales

me vi enfrentado a esta situacion gravosa junto a un grupo de locatarios también

comerciantes y arrendatarios que se vieron de la noche a la mañana sin su fuente laboral ya

que sus contratos fueron dados por terminados en el plazo fijado sin poder recibir el retorno

de sus inversiones de capital ya que no existió una ley especial que los amparara quedando

de ese modo en la indefensión total y absoluta siendo remitidos por regla general al
8
régimen común de aplicación procedimiento el cual poco o nada aportaba a nuestras

inquietudes y problemas.

Por lo que exploré algunas normas de derecho comparado que establecían

beneficios muy superiores al nuestro y reflexioné sobre la conveniencia de establecerla en

el derecho de arrendamiento Chileno.

Un ejercicio efectivo de un derecho que pudieran tener los arrendatarios de locales

comerciales seria una gran aspiración que si bien la presente tesis no es ni con mucho

exhaustiva, presentar de una forma la figura del arrendamiento y la protección del

arrendatario de locales comerciales. Por lo que por razones de tiempo y de espacio se

plantea el tema solo de los aspectos a la protección y vulneración del arrendamiento en

locales comerciales, lo cual responde a los objetivos propuestos y limitatorios de la misma

investigación. Esta tesis fue posible realizarla gracias a documentos, libros, sobre el

arrendamiento de locales comerciales en archivos y bibliotecas de la Ciudad siendo

utilizada como fuente principal libros publicados en España, como autores europeos.

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 CAPITULO I

INTRODUCCIÓN AL ESTUDIO DEL PROBLEMA

LA PROBLEMÁTICA Y EL PROBLEMA. El contrato de arrendamiento de locales

comerciales, es una realidad en la práctica mercantil, su aplicación es constante y en las tres

últimas décadas ha experimentado un incremento significativo en su aplicación. Son

muchas las empresas e individuos que ofrecen y aplican este Contrato, y esto se debe a las

grandes ventajas que el mismo ofrece. El contrato de arrendamiento de locales comerciales

debiera de facilitar el comercio, pues importaría una nueva forma de celebrar los contratos

de propiedades comerciales. Esta nueva forma de celebrar los contratos se considera

especialmente adecuada para los negocios que versen sobre propiedades que merecen

reparaciones inmediatas, cambios estructurales y de remodelaciones, además desarrollar

una clientela a largo plazo, como asimismo derivada de los acelerados adelantos

tecnológicos que caracterizan nuestra época; que a su vez provocan la tendencia al

reemplazo o sustitución de los bienes obsoletos por otros más modernos y eficaces como
10
los son los negocios comerciales. Además, se ha considerado que la institución en estudio

presenta las ventajas que enumeramos a continuación: a) Resguarda en mejor medida los

Derechos del arrendatario comerciante a la hora de solicitarse la restitución del inmueble.

b) La operación del Arrendamiento de locales comerciales se contabiliza y acarrea

consecuencias tributarias diversas del arrendamiento civil tradicional, en ciertas

situaciones, c) Para nuestro país el fomentar la actividad del empresario y arrendador

comercial es importante por diversas razones: en Primer Lugar, la falta de una ley que

regule el mercado inhibe a las empresas a generar los procesos de inversión necesarios para

elevar sus niveles de producción y productividad sobre el inmueble dado en arrendamiento.

Este problema se ve solucionado en buena medida por la presencia de instrumentos como el

Arrendamiento Civil, el cual permite que ciertas mejoras puedan ser introducidas en la

propiedad, pero lo que no se ve es el retorno al cual debiera de esperar en un par de años al

mediano y largo plazo para que coincida con la vida útil de estimada del bien. Además, el

arrendatario tiene la opción de compra del bien arrendado a un costo que se espera sea

sustancialmente menor al valor del mercado del activo en ese momento. En Segundo Lugar,

al generarse procesos de inversión sobre el local comercial y propiamente en la industria, se

generan también procesos de crecimiento en el empleo, la producción y, por ende, una

dinamización en la actividad económica del país. Y, en Tercer Lugar, al contar con un

marco legal adecuado, se logran establecer los parámetros jurídicos necesarios para hacer

más atractiva la inversión extranjera en Chile. En ese sentido, el arrendamiento comercial

debiera de suavizar de sobremanera ambos requerimientos, ya que la actual ley sólo se

limita a la defensión del local comercial como arrendador otorgándose el mismo régimen

común, afectándole la capacidad de generar los retornos adecuados al arrendatario

comercial. Por lo que se hace necesario que exista una ley sobre el arrendamiento
11
comercial a fin de que sea más ventajoso legalmente en comparación con otros

instrumentos jurídicos. Es así, que el nuevo instrumento legal de arrendamiento comercial

debiera de insertarse en el mercado inmobiliario como una nueva forma de complemento de

los tradicionales, ofrecida a las empresas para su utilización jurídica por lo que ésta no

vendría en reemplazo del clásico contrato, sino que ampliaría las posibilidades existentes. Y

es que la problemática actual, estriba en que las actuales formas costumbristas del sector se

ven inhibidos del acceso a un instrumento eficaz y que puedan obtener garantías para sus

inversiones en los locales comerciales que a veces las empresas no les permite o se inhiben

a realizar grandes inversiones en maquinarias y equipos e infraestructura. El desarrollo

actual de aumento de arrendamientos de locales comerciales exige un cambio en la ley o

una distinción legal distinta al régimen de arrendamiento común que otorgue un marco

legal en que ubicar este tipo de actividad comercial, ya que cada vez es más elevado

movilizar el potencial productivo, aumentar la eficiencia, reducir los costos operativos y

afianzar la competitividad en un espacio de producción del cual no se es propietario y solo

un mero tenedor. Este es cierto, aún más todavía cuando las necesidades tecnológicas,

requieren que estén plenamente cubiertas, por lo que, tanto las novedades o innovaciones

técnicas en los medios de producción, constituyen un compromiso constante que las

legislaciones no deben de ignorar. La sustitución y renovación de equipos, maquinarias e

instalaciones, incorporación de técnicas avanzadas, resultan ser indispensables si se

pretende mantener la competitividad en la industria y en ello es importante el espacio

donde se desarrolla la industria o comercio. Lo importante es que el arrendatario tiene

derechos y deberes sobre el bien como si éste le perteneciera, no obstante la propiedad legal

del bien es del arrendador; ampliando de tal forma, las posibilidades del sector arrendatario

en optar por esta nueva técnica jurídica cuando sus recursos financieros no le permitan a la
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empresa mejorar, renovar o adquirir los instrumentos empresariales necesarios para su

propio desarrollo, así como los del país. Problema: ¿Por qué no existe una regulación

especial del contrato de arrendamiento de locales comerciales, siendo que se contribuye al

desarrollo económico del país?. Eje Problemático: Sujeto Activo: Personas naturales o

Jurídicas que utilizan la figura del Contrato de Arrendamiento. Sujeto Pasivo: El

Arrendatario, el cual puede ser persona natural o jurídica. Objeto: La Regulación del

Contrato de Arrendamiento de locales comerciales, y su Práctica.

ALCANCES DE LA INVESTIGACIÓN. Alcances Conceptuales. Esta delimitación

tiene como propósito definir los conceptos que aparecen en el enunciado del problema en

estudio, con la finalidad de conocer a que se refiere el objeto de la presente investigación y

evitar equívocos sobre sus significados y alcances. Con base a lo anterior, se establecerán

los siguientes conceptos: Se entiende por:

Arrendamiento: El contrato mediante el cual el arrendador concede el uso y goce de

determinados bienes, muebles e inmuebles, por un plazo de cumplimiento forzoso al

arrendatario, obligándose este último a pagar un canon de arrendamiento y otros costos

establecidos por el arrendador. Al final del plazo estipulado el arrendatario tendrá la opción

de comprar el bien a un precio predefinido, devolverlo o prorrogar el plazo del contrato por

períodos ulteriores.

Seguridad Jurídica: Representa la Garantía de la aplicación objetiva de la Ley, de tal

modo que los individuos conocen en cada momento cuáles son sus derechos y sus

obligaciones, sin que el capricho, la torpeza o la mala voluntad de los contratantes pueda

causarles perjuicio.

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Arrendador: “La persona natural o jurídica que entrega bienes en arrendamiento

financiero a uno o más arrendatarios”.

Arrendatario: La persona natural o jurídica, nacional o extranjera que al celebrar contrato

de arrendamiento de un local comercial, obtiene derecho al uso, goce y explotación

económica del bien, en los términos y condiciones contractuales respectivas. Existen dos

tipos de arrendatarios: a) Aquellos que necesiten arrendar: Son los que generalmente tienen

dificultades para obtener préstamos bancarios, con frecuencia buscan empresas o

individuos arrendadores. b) Aquellos que quieren y desean arrendar: Son los que aun

cuando cuentan con la posibilidad de obtener un préstamo hipotecario de un banco desean

favorecerse de los beneficios del arrendamiento.

Proveedor: La persona natural o jurídica, chilena o extranjera que transfiere al arrendador

la propiedad del bien objeto del contrato. El proveedor puede ser una persona que se

dedica habitual o profesionalmente a la venta de bienes, o una persona que ocasionalmente

enajena un bien o el mismo arrendador.

Desarrollo Económico: Es el Proceso de crecimiento total de una economía caracterizada

por innovaciones tecnológicas, acercamiento en la productividad y cambios sociales que

suelen ser acompañados por un mejor reparto de renta y riquezas.

Alcances Espaciales. Con el fin de que esta investigación sea determinada en términos

socio–geográficos, se procederá a señalar sus alcances espaciales, con el objeto que dentro

de este ámbito se juzgue la validez de los resultados que se proponen alcanzar. Nuestra

Investigación se centrará en la regulación legal en Chile.

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Alcances Temporales. Implica que toda investigación necesariamente exige precisar un

término de tiempo de donde partir; lo anterior sirve como fundamento para considerar los

períodos válidos de tiempo que de la presente resulte.

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA. Para abordar el estudio de este problema, se

vuelve indispensable tener conocimiento de cuáles son los antecedentes del surgimiento del

contrato de arrendamiento de locales comerciales; es decir, bajo qué circunstancias este

contrato comienza a desenvolverse; así como también identificar bajo qué modalidades

inicia el mismo. En el desarrollo del contrato de arrendamiento civil, se han formulado

varias acepciones del mismo, elaboradas por diferentes doctrinarios, incorporando en esta

investigación un concepto legal elaborado conforme a los lineamientos básicos de la ley de

arrendamiento. Se estudiará la naturaleza de este contrato, la cual ayudará a comprender

jurídicamente la moderna forma de contratación de arrendamiento comercial que debiera de

regir para el sector empresarial. Otro aspecto importante a considerar, son sus

características propias y sus ámbito de aplicación; cuáles son los sujetos que intervienen en

la actividad del arrendamiento, cuáles son las personas que pueden convertirse en sujetos

activos o pasivos de este contrato, cuáles son las cláusulas generales y los requisitos

mínimos que debe contener el contrato de Arrendamiento. Se analizarán las ventajas y

desventajas que ofrece la aplicación de este contrato (en relación a los sujetos), si

realmente se aplican y si éstas a la vez traerán consecuencias positivas al desarrollo

económico de nuestro país; observando, cual es la tendencia del mismo y su rentabilidad.

Seguidamente, se hará un análisis de lo que representará la regulación de dicho Contrato,

para determinar entre otras cosas: la seguridad jurídica existente, la incidencia de sus

15
efectos y la agilidad del contrato. Por último se estudiará y determinará qué sector será más

beneficiado con la regulación de este Contrato.

Surgimiento de la protección del arrendamiento comercial.

Como se señaló en Chile no existe una normativa expresa que regule la

situación del arrendamiento de locales comerciales, dejándose en claro que para este tipo de

arriendos se aplica la misma que ley que para el arrendamiento de predios urbanos. Por lo

que se hace necesario que surja una protección legal con un estatuto propio al comerciante

y garantías para el comerciante. De hecho la actual ley vigente, ley 18.101 de

arrendamiento de predios urbanos usa en el manejo conceptual de la regulación entre los

destinados a vivienda urbana de aquellos destinados a actividades comerciales, sin distingo.

Por lo que ha conllevado a divergencias de interpretación y aplicación por parte de la

misma. Un importante elemento que hay que destacar es el concepto jurídico de empresa,

ya que no es lo mismo que un simple arrendador por decirlo de alguna manera. Por lo que

un empresario, una persona dedicada al comercio, es lógico que tenga un trato distinto en la

relación contractual del contrato de arrendamiento. Por lo que hay que tomar nota de la

realidad del país y de las relaciones contractuales, y de la realidad económica y social en la

cual está inserta una empresa y en el uso de locales comerciales y establecimientos de

comercio en la vida diaria. Así tenemos que esta actividad económica organizada para la

producción, transformación, circulación, administración o custodia de bienes, o para la

prestación de servicios, debe relacionarse con el establecimiento de comercio, y la actividad

empresarial se realiza a través o por medio de un local comercial lo que tiene

preponderancia sobre la propiedad y un impacto sobre la económica nacional de un país por

16
lo que en la medida que una legislación opte por la prevalencia de los derechos del

empresario (libertad de empresa, iniciativa privada y libre competencia), sobre los

derechos a la propiedad inmobiliaria, cuando es posible atribuir al empresario, por la

permanencia en el tiempo en el ejercicio de su actividad empresarial en un mismo

inmueble, unos derechos que devienen especiales y que constituyen, de no observarse las

previsiones que debieran de expresarse por medio de una ley específica y aplicable solo al

ámbito comercial de manera taxativa. Esta preferencia tiene además su razón de ser ya que

a partir de la definición de la empresa y del establecimiento de comercio, ha estructurado en

torno a este último, que en tanto es el conjunto de bienes organizado por el empresario para

realizar los fines de la empresa, constituye en todo caso un bien de naturaleza mercantil, el

cual por su destinación se encuentra revestido de especialísimas características a saber: es

una unidad técnica; es un bien incorporal; es un medio instrumental y es una unidad

económica. Dispuesto así para el logro de los fines de la empresa. Así las cosas, la tensión

entre los derechos a la propiedad y los derivados del establecimiento de comercio, debieran

de ser solucionados por el legislador tomando partido por los derechos del empresario a la

ocupación del inmueble, por radicar en él el derecho a la renovación del contrato cuando se

verifica la ocupación por un período que considere los gastos de inversión y recuperación

de los costos y gastos. Debiera de exigirse el derecho de proteger no solo al empresario

sino además la unidad económica en tanto fuente de empleo y generadora de riqueza para el

país. Es por ello que el legislador al momento de determinar las reglas que operen entre las

partes para la restitución del inmueble ocupado por el empresario en ejercicio de su

actividad, de manera radical debe incluir normas que puedan favorecer la renovación

contractual en mejores situaciones que las de arrendamiento urbano. Hay que tomar en

cuenta que abrir un negocio en un local arrendado puede suponer importantes obras de
17
adaptación, cuyo importe el arrendatario tratará de amortizar con el transcurso de los años,

por lo que el empresario arrendatario debe conseguir las licencias respectivas de

funcionamiento, poder desistirse del contrato en caso que éste fracase el negocio, o que

pueda ceder el arrendamiento para obtener algún beneficio, etcétera.

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 CAPITULO II

EN EL DERECHO COMPARADO

ESPAÑA

El arrendamiento de locales comerciales o de negocios está regulado en

España por la Ley de Arrendamientos Urbanos como arrendamientos para uso distinto de

la vivienda. Bajo esta fórmula se pretende preservar tanto los derechos de los arrendadores

(propietarios) como de los arrendatarios (inquilinos) teniendo en cuenta que éstos últimos

realizan una actividad económica en ellos. Si bien no hay ninguna forma específica a la

hora de celebrar estos contratos lo que determina la Ley en los diferentes supuestos que se

pueden dar. No habiendo un modelo de contrato estandar, al momento de la celebracion

del contrato comercial se hace necesario que en el documento ha de aparecer correctamente

identificada la propiedad o finca que se arrienda, la duración del contrato y la renta inicial a

pagar, además del resto de cláusulas que libremente acuerden las partes.

El arrendador en España tiene el derecho a fijar una fianza equivalente a dos

mensualidades, esta fianza es depositada en la Cámara de la Propiedad dependiente de la

Administración Autonómica hasta la finalización del contrato y podrá ser actualizada a

petición de cualquiera de las partes, si bien esta actualización no será procedente durante

los cinco primeros años de contrato. El saldo de la fianza será restituido al arrendatario a la

finalización del contrato. En caso de que el propietario venda la propiedad mientras esté

en vigor en contrato, el nuevo propietario deberá subrogarse a las condiciones del mismo

19
hasta que éste finalice, excepto que dicho contrato no se encuentre inscrito en el Registro de

la Propiedad, en este caso el adquiriente podrá resolver el arrendamiento.

Conservación y obras de mejora

Salvo que las partes fijen unas condiciones distintas en el contrato, el arrendador

está obligado a realizar, sin derecho a un aumento de la renta, todas las reparaciones

necesarias para conservar el inmueble en las condiciones necesarias para que éste sirva para

el uso convenido, salvo que el deterioro pueda ser imputable al arrendatario.

Por otro lado, las pequeñas reparaciones que estén provocadas por el

desgaste debido al uso ordinario del inmueble serán por cuenta de arrendatario como lo es

nuestra legislación.

En caso de que haya que realizar obras de conservación, el arrendatario

está obligado a soportar dichas obras cuando su ejecución no pueda ser diferida hasta la

finalización del contrato. En los casos en que estas obras tengan una duración superior a 20

días, podrá solicitar la disminución de la renta en proporción a la parte del local de la que se

vea privado.

Adquisición preferente, cesión y subarriendo

Salvo pacto contrario, el arrendatario podrá ejercer el derecho de tanteo y de retracto en el

caso de que el arrendador decida vender la propiedad, teniendo de esa manera un derecho

de adquisición preferente frente a terceros. De igual modo, si no hay pacto contractual

que lo impida, el arrendatario podrá ceder o subarrendar el local en el que se realice una

actividad empresarial o profesional. Hay que tener en cuenta que en este caso el arrendador
20
tiene derecho a elevar la renta un 10% en caso de subarriendo parcial y un 20% en caso de

cesión (traspaso) o subarriendo total.

Subrogación por fallecimiento del arrendatario

En caso de fallecimiento del arrendatario, el heredero podrá subrogarse en los derechos y

obligaciones del contrato siempre que en ese local se ejerza una actividad empresarial o

profesional y el heredero vaya a continuar con dicha actividad.

Para ejercer este derecho, habrá que notificarlo al arrendador dentro de los dos

meses siguientes al fallecimiento.

Resolución del contrato e Indemnización

En caso de extinción del contrato por haber transcurrido el plazo del mismo, el arrendatario

tendrá derecho a una indemnización por parte del arrendador. Para ello será necesario que

se den los siguientes supuestos:

● Que se haya ejercido una actividad comercial de venta al público.

● Que el contrato haya tenido una duración de, al menos, cinco años.

● Que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación fin de su contrato

su voluntad de renovar ese contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta

ajustada al precio de mercado.

La cuantía de la indemnización se fijará teniendo en cuenta los gastos de traslado al nuevo

local y la posible pérdida de clientela derivada de ese traslado. Para ello se fijará una

21
cuantía en proporción al volumen de facturación del negocio, si no existiese acuerdo sobre

dicha cuantía será fijada por un sistema de arbitraje.

El arrendador puede resolver, por su parte, el contrato cuando se den alguna de

las causas siguientes:

● Falta de pago de la renta o de cualquier otro gasto contemplado en el contrato (gastos de

comunidad, gastos generales, etc.).

● Falta de pago de la fianza o de su actualización.

● Subarriendo o cesión de uso no consentidos.

● La realización en el local de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o

ilícitas.

ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA

El arrendamiento de industria, es el contrato por el cual su titular cede su

explotación a otra persona, por precio cierto y tiempo determinado. El objeto de la industria

está formado por un conjunto de bienes de toda índole: inmuebles, como el local; muebles

como mercaderías, maquinarias, bienes de equipo, y derechos como los de propiedad

industrial o intelectual, además de situaciones de hecho como puede ser la organización de

la industria, la clientela o el prestigio comercial.

Por ejemplo, si se arrienda un bar con sus instalaciones o una tienda que

viene siendo explotada comercialmente, con su mobiliario, clientela, etc., estaremos frente

22
a un arrendamiento de industria y no de local de negocio, siendo este último cuando sólo se

alquila el local como espacio físico, sin negocio alguno.

Diferencias con el arrendamiento de local de negocio

La distinción entre el arrendamiento de industria y el arrendamiento de local de negocio no

es difícil de establecer examinando el contrato de arrendamiento y las pretensiones de las

partes, de tal manera que si lo que cede por el arrendador es un local como espacio físico y

además una serie de elementos debidamente organizados y aptos para obtener

inmediatamente producto económico, es decir que existe funcionando un comercio o

negocio, se estará en presencia de un arrendamiento de industria, y si lo que se cede por el

arrendador es solamente el goce o uso de un local sin actividad, donde el arrendatario va a

instalar su propia industria, el arrendamiento será de local de negocio.

En la práctica, y con el fin de excluir el régimen de los arrendamientos del

ámbito de la Ley de arrendamientos urbanos, se han redactado contratos como de

arrendamiento de industria, cuando realmente lo que se estaba haciendo era el

arrendamiento de un local de negocio.

De acuerdo con la jurisprudencia, lo esencial para calificar un contrato de arrendamiento de

industria, está en que la intención de las partes ha sido ceder, no un local desnudo, ni

tampoco un local con instalaciones, sino un todo organizado, una unidad patrimonial, de la

que forman parte el local, las instalaciones y la organización, siendo el objeto del

arrendamiento de industria un complejo o universalidad de elementos materiales

conectados y adecuados a un uso industrial. Hay que reparar en que, como suele pasar en la

23
realidad social, puede ser que el local no sea el elemento más importante, ni el de más

valor, y el contrato de arrendamiento comprende un todo, en el que el local aparece como

un elemento más, incluso en ocasiones con carácter meramente accesorio.

La ley que se aplica a los contratos de arrendamiento de industria

En España la jurisprudencia del Tribunal Supremo fija como doctrina

jurisprudencial que la legislación aplicable a los arrendamientos de industria ha de ser la

contenida en el Código Civil artículos 1.546 y siguientes. Por tanto, a un contrato

de arrendamiento de industria no se le aplica la Ley de arrendamientos urbanos.

Plazo de duración del arrendamiento de industria

El plazo de duración será el convenido por las partes. Si el arrendamiento se ha

hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de

la cosa arrendada sin que el arrendador manifiesta su oposición, el contrato continuará al

haberse producido la tácita reconducción.

Por tácita reconducción se entiende, que el contrato seguirá en vigor y por tanto

se prorroga por los siguientes plazos:

1.- Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler anual, se prorrogará por

años.

24
2.- Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler mensual, se prorrogará por

meses.

3.- Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler diario, se prorroga

diariamente.

No procederá la tácita reconducción a menos que haya precedido

requerimiento comunicándole el deseo de no continuar con el contrato

Obligaciones principales del arrendador y arrendatario

El arrendador está obligado:

1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de

conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el

tiempo del contrato.

El arrendatario está obligado:

1. A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

2. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso

pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa

arrendada según la costumbre de la tierra.

25
 3. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos

anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios,

o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

El desahucio en los arrendamientos de industria. El arrendador podrá desahuciar

judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1. Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los

arrendamientos

2. Falta de pago en el precio convenido.

3. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer

Algunas características del arrendamiento comercial en España:

La duración típica de un arrendamiento comercial es de cinco años. Sin

embargo, algunos arrendamientos comerciales pueden correr 10, 15, 20 años o incluso más

con escaladas de renta anuales.

Opción de arrendamiento bruto: Los acuerdos de arrendamiento comercial pueden ser

"brutos" o "netos". Con un arrendamiento bruto, el propietario paga todos los impuestos,

reparaciones y seguros; estos gastos están incluidos en el alquiler.

Opción de arrendamiento neto: En un arrendamiento neto, el inquilino paga parte o la

totalidad de los impuestos, el seguro o el mantenimiento por separado. En un arrendamiento

26
neto triple, por ejemplo, el arrendatario es responsable de todos los impuestos sobre la

propiedad, los seguros y el mantenimiento (las tres "redes"), además del alquiler. Los

arrendamientos netos son comunes en el sector inmobiliario comercial.

COLOMBIA

Los antecedentes normativos del Código de Comercio de 1971 se remontan al

siglo XVII y tienen su principal fuente en el derecho español. La doctrina identifica tres

períodos históricos importantes previos a la conformación del código. El período español,

el derecho nacional y la codificación que coincide con el movimiento político conocido

27
como la regeneración. En el período español se reconocen las Siete Partidas, la

Recopilación de los Reinos de las Indias, las Ordenanzas de Bilbao y la Novísima

Recopilación. De estos cuerpos normativos se destacan la Ordenanzas, tanto como que los

más importantes comentaristas de principios del siglo XX destacan su contribución a la

conformación de la legislación comercial. Ellas se refiere a las ordenanzas de Bilbao

sometieron a reglas fijas la marcha de las limitadas operaciones mercantiles a que estaba

reducido el tráfico colonial, dieron sólidas garantías a la buena fe y al crédito, imponiendo a

los comerciantes la obligación de llevar una contabilidad regular; sirvieron de norma á los

tribunales consulares para decidir justa y equitativamente las cuestiones entre comerciantes,

y, en suma; sacaron el comercio del caos de la Recopilación Indiana, lo cual explica cómo,

no obstante la proclamación de la República, estuvieron en vigor, en casi toda la América,

más de treinta años después. No obstante esta importante legislación sobre el comercio y

asuntos relativos ninguna de estas normas vigentes en el período español incluía una

institución equivalente o semejante siquiera al establecimiento o fundo de comercio.

En el proyecto de Código de Comercio de 1958. El proyecto de Código de

Comercio de 1958 presentado por la Comisión Redactora incluye por primera vez en

Colombia el concepto de establecimiento de comercio y lo define como: … el conjunto de

bienes destinados al desarrollo de una actividad comercial organizada para la producción,

transformación, circulación, administración o custodia de bienes y para la prestación de

servicios. Una misma persona podrá tener varios establecimientos de comercio y, a su vez,

un solo establecimiento podrá pertenecer a varias personas, o destinarse al desarrollo de

diversas actividades comerciales. (Proyecto de Código de Comercio de 1958, artículo 30,

página 7). Esta noción, según la exposición de motivos está inspirada en las ideas
28
llevadas al Código de Comercio italiano de 1942 y enfatiza en la naturaleza del

establecimiento como unidad económica, constituida por los bienes materiales e

inmateriales que utiliza una persona para el desarrollo de una actividad económica,

organizada y estable. A partir de esta definición y siguiendo la orientación de la ley

argentina 11867 se expresa en el artículo 31 cuáles son los elementos o bienes que

normalmente se destinan por el empresario al desarrollo de su actividad. Es entonces una

universalidad formada por elementos corporales e incorporales que se requiere determinar

indicando sus componentes, de manera que se facilite la comprensión del alcance de los

derechos que pueden constituirse sobre el establecimiento conforme a las prácticas

comerciales. En los artículos 30 a 42 contenidos en el libro I: De los comerciantes y de las

cuestiones de comercio, en general; Título III: De los establecimientos de Comercio;

Capítulo I: Del establecimiento de comercio y de su protección legal, la comisión redactora

propone un esquema de reconocimiento y protección que siguiendo la orientación y técnica

del derecho francés puede caracterizarse mediante los siguientes elementos: a. Consagra el

derecho a la renovación del contrato cuando este ha tenido una duración no inferior a dos

años. Tiempo que se considera suficiente para agotar las etapas preliminares de

organización de una empresa y para que se dé a conocer y se acredite el establecimiento del

empresario. Además es un lapso adecuado para que el inquilino dé a conocer sus buenas

condiciones: cumplimiento adecuado del contrato con pago oportuno del canon, buen uso y

buena conservación del local. No se trata del derecho a una prórroga del contrato sino de

una renovación. Regirá entre las partes un nuevo contrato que puede acordarse o celebrarse

entre ellas según las circunstancias de precio y condiciones de utilización de la cosa

arrendada. Ello permite restablecer un justo equilibrio de sus mutuos intereses. b. El

arrendador puede negarse a la renovación del contrato en todos los casos, pero con la
29
obligación de pagar los perjuicios que ocasione al arrendatario si no hay un motivo que

justifique su conducta, para lo que se fijan precisamente las causas justas para no acceder a

la renovación del contrato en el artículo 339. Incluir una anotación al respecto. Es

importante aclarar que la norma que finalmente hace parte del Código de Comercio de 1971

se distancia de esta postura del proyecto. Las causas justas para no renovar sin que se

active la obligación de indemnizar por parte del arrendador están contenidas hoy en los

artículos 518 y 522 del Código de Comercio vigente. c. El artículo 35 enfatiza en la idea

de que no se trata de una prórroga al consagrar que “tanto el arrendador como el

arrendatario tendrán derecho a modificar el contrato…” si las circunstancias así lo

imponen, para facilitar las mencionadas modificaciones prevé la intervención de árbitros

designados por las partes con el fin de obtener una solución pronta o ajustada a las

realidades económicas y comerciales del momento. Esto según la Comisión es mucho más

útil que las intervenciones del Gobierno mediante el mecanismo de control de precios,

pues impide los reajustes oportunos y equitativos. d. Para evitar el fraude a la ley en los

eventos de las causales segunda, tercera y cuarta del artículo 35, si no se inicia la obra o no

se da el destino a los locales para el cual se reclamaron, habrá lugar a la indemnización de

perjuicios. Se prevé además que las estipulaciones de las partes con las que se pretenda

esquivar o burlar las garantías indicadas serán ineficaces, no producen efecto alguno, deben

tenerse por no escritas, sin necesidad de declaración judicial según el artículo 303 del

proyecto. Es decir, reviste de carácter imperativo la norma que se comenta. e. Para que no

se entienda que el derecho a la renovación del contrato puede afectar las relaciones creadas

entre las partes, se advierte que las garantías anteriores no pueden impedir que el

arrendador pida la restitución por: incumplimiento del arrendatario a las cláusulas del

contrato relacionadas con el pago de la renta, la destinación y la conservación. Se trata de

30
regular la situación en la que queda, al terminar el contrato, en relación con las ventajas

inmateriales que haya creado en desarrollo de su empresa, no de hacer salvedades a favor

del inquilino mientras esté ejecutándose el contrato. Para la Comisión redactora: Aspecto

muy importante – y este sí controvertido, como no lo han sido los anteriores, por quienes

han conocido el proyecto- es el relativo a la regulación de los arrendamientos de locales

comerciales. La Comisión considera que el concepto romano de la propiedad ha

evolucionado considerablemente y ha perdido parte de su rigidez individualista, para recibir

también el benéfico choque de las realidades sociales, que han humanizado el derecho

moderno y que ha dado una fecunda virtualidad a los principios del enriquecimiento sin

causa y del abuso de los derechos. Porque estos saludables principios – que son

indudablemente incompatibles con la concepción del derecho que todavía imperaba en la

era de Napoleón – son, como anotan Escarra y Rault (Cours de Droit Commercial, p.216)

los que han inspirado las leyes de 1926 y 1946, que, completadas con el decreto 1953, han

regulado la materia en Francia. (Proyecto de Código de Comercio de 1958, exposición de

motivos, páginas 36 – 37) Por tanto el grupo de expertos integrantes de la Comisión,

propone un sistema de normas con la finalidad de regular las relaciones entre los

propietarios y los arrendatarios de locales ocupados con establecimientos de comercio. Las

razones de estas prerrogativas, en gran parte protectoras de los derechos de los empresarios

que ocupan a título de arrendatarios locales comerciales, se fundamentan en dos fuentes. La

primera: es indudable que quien ha acreditado un establecimiento de comercio y ha creado

en torno a él una clientela que se orienta en sus preferencias y decisiones en el mercado

más por el local ocupado que por cualquier otra circunstancia, se ha constituido en otro de

los elementos inmateriales que contribuyen a incrementar la productividad de la actividad

económica organizada tendiente a la transformación, comercialización o distribución de

31
bienes o servicios que se desarrolla a través del establecimiento de comercio. Este elemento

puede adquirir tal preponderancia, que constituye la base del cobro de cuantiosas primas

por la cesión de los locales, y en nada es fruto de la actividad del propietario arrendador,

sino del arrendatario. Por lo que emerge el deber de protección del Estado en su favor y no

para que se beneficie el propietario del local comercial, lo que generaría situaciones de

abuso del derecho y en muchos casos ha sido fuente de maniobras de competencia desleal

en las que el propietario se sirve del esfuerzo del empresario para posicionarse en el

mercado de forma competitiva. Ese elemento inmaterial, según el proyecto: “… es un

verdadero objeto de propiedad privada, distinto del objeto de la propiedad del arrendador,

que debe protegerse en su propietario contra cualquier abuso del derecho del arrendador, y

para evitar que éste se enriquezca sin causa, aprovechando la labor de un inquilino a quien

se priva de un derecho creado por él” (Proyecto de Código de Comercio de 1958,

exposición de motivos, páginas 39) La segunda idea genitora en que se fundamenta el

proyecto es la de la protección del interés general que está implícito en la permanencia de

toda empresa comercial, porque el trabajo estable y organizado contribuye en mayor

medida a la estabilización de las variables macroeconómicas de un país que el trabajo

esporádico o intermitente. Menciona la Comisión cómo la noción de empresa y su

protección se ubican como piedras angulares del sistema del Código de Comercio italiano

de 1942, e inspiran legislaciones sobre quiebras como las de México y Brasil que prefieren

la enajenación del establecimiento de comercio en bloque para no desintegrarlo. ….es

bueno observar que, como lo anota Savatier, el derecho civil moderno ha sufrido

importantes metamorfosis sociales y económicas, para cumplir una función que no fue

prevista en los primitivos códigos, precisamente porque la vida económica de entonces era

menos desarrollada y menos compleja. Y así es como el derecho del propietario no puede
32
menos de ser armónico con el del empresario, para que el interés privado del arrendador no

absorba ese interés general que representa la subsistencia normal de la empresa o de las

formas organizadas de actividad económica. Porque la continuidad de la empresa no puede

asegurarse de manera completa si el que organiza un negocio y lo desarrolla hasta colocarlo

en un grado de buena productividad puede verse, de un día para otro, privado de esa

concreción material de sus esfuerzos que representa la clientela, el prestigio adquirido por

un establecimiento y el mismo aviamiento, que es un tanto más valioso cuanto más se funda

en elementos objetivos. Proyecto de Código de Comercio de 1958, exposición de motivos,

páginas 40 y siguientes. El Decreto 410 de 1971, también conocido como el Código de

Comercio, consagra en su Libro Tercero, Título I y Capítulo I (de los artículos 518 al 524)

las disposiciones para los establecimientos de comercio y su protección legal. Por

definición, el decreto dice que un establecimiento de comercio es un conjunto de bienes

organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa.

RENOVACIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El artículo 518 habla del derecho de renovación de un contrato de arriendo.

En este caso, el empresario que haya ocupado no menos de dos años consecutivos un

inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del

contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.

2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o

para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente

distinta de la que tuviere el arrendatario.

33
 3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias

que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación o porque va a ser

demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

DIFERENCIAS EN LA RENOVACIÓN

Por su parte, el artículo 519 establece que las diferencias que ocurran entre

las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán

por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.

DESALOJO DEL ARRENDATARIO

El artículo 520 dice que en los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del

artículo 518, el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de

anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere

renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato

inicial.

Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble

sea ocupado o demolido por orden de una autoridad competente.

PREFERENCIA DEL ANTERIOR ARRENDATARIO

En el caso que un local sea reparado, reconstruido o sea parte de una

nueva edificación, el artículo 521 establece que el arrendatario tendrá derecho a que se

le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento

34
de los locales, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon

de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.

Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al

comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda

entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de

anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el

arrendamiento.

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número

menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de

preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

INDEMNIZACIÓN AL ARRENDATARIO

De acuerdo con el artículo 522, si el propietario no da a los locales el

destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la

fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según

estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos

arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se

desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario. En la estimación de

los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante surgido por el comerciante, los

gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores

despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de

las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la

35
 indemnización y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para

las que versan sobre el dominio de inmuebles.

SUBARRIENDO DE LOCALES

El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador,

subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos

del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato, así lo expresa el artículo

523.

Igualmente, afirma que el arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los

inmuebles, con la misma limitación. Por su parte, la cesión del contrato será válida cuando

la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo

establecimiento de comercio.

NORMAS OBLIGATORIAS

Finalmente, el artículo 524 asegura que contra las normas previstas en

los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna

estipulación de las partes.

FRANCIA

El contrato de arrendamiento comercial en Francia El contrato de

arrendamiento de local de negocio es aquel que se utiliza para la explotación de un fondo

de comercio. El local debe estar afectado administrativamente al ejercicio de una actividad

profesional ya sea comercial o artesanal. Uno de los aspectos muy importantes a tener en

cuenta es la duración del mismo. Existe una duración mínima de 9 años, existiendo la

36
posibilidad únicamente para el arrendatario de resolverlo a la finalización de cada trienio,

es decir, cada 3, 6 o 9 años. Esto quiere decir que el arrendatario debe permanecer en el

local arrendado como mínimo 3 años. La legislación fija unas condiciones muy estrictas a

seguir en cuanto a la resolución del contrato, por lo que el arrendatario debe prestar mucha

atención a la hora de resolver el mismo, ya que si no puede verse en la obligación de

permanecer en el local arrendado durante 3 años más y por ende pagar los alquileres

correspondientes. El arrendador podrá solicitar un depósito de garantía con el fin de

garantizar la buena ejecución del contrato, fijada libremente por las partes, cuyo importe

varía entre tres y seis meses de la renta mensual. Evidentemente, dicha cantidad le será

devuelta al arrendatario a la finalización del contrato y siempre que se hayan cumplido

todas las condiciones contractuales. En el momento de suscripción del contrato de

arrendamiento, el arrendador debe entregar al arrendatario un documento denominado

“estado de riesgos naturales y tecnológicos”.

DIFERENCIAS ENTRE ESPAÑA Y FRANCIA

En Francia, una de las situaciones más comunes es el “bail commercial”, es

decir, el alquiler comercial. El “bail commercial” es, básicamente, un contrato de alquiler

de locales para la explotación de una actividad comercial, industrial, artesanal, recreativa,

etc. Es un contrato por el cual el arrendador alquila un local a un comerciante, industrial

o artesano (el arrendatario), para que este último ejerza una actividad de negocio.
37
 En España, el contrato de alquiler comercial se rige principalmente por lo

acordado entre arrendador y arrendatario, pero Francia es un poco más estricta en este

sentido. La ley francesa impone 4 condiciones a fin de que el contrato sea considerado

como “comercial”:

La Ley francesa establece que la vigencia mínima del contrato de arrendamiento

comercial es de 9 años, con la posibilidad de establecer una vigencia más larga. En cambio

en España, no hay duración mínima ni máxima, sino lo que acuerden las dos partes. En

ambos casos, la cantidad de alquiler también será pactada entre las dos partes, y esta

cantidad puede ser renovada cada 3 años según lo que indique la ley.

En cuanto a la renovación, al acabamiento del contrato, tanto el inquilino como

el arrendador tienen derecho a la renovación con la condición de que el arrendatario haya

ejercido su actividad durante más de 3 años (5, en España). El inquilino debe pedir la

renovación, o la cesación, con notificación al arrendador, con 6 meses de antelación a la

expiración del contrato (4 meses, en el caso español). Si el propietario rechaza la

renovación, éste debe de pagar una indemnización al arrendador. En caso de demanda de

renovación por el arrendador, el precio del nuevo alquiler está fijado según el alquiler de

origen y la variación del indicio estipulada en el contrato de arrendamiento original. El

“bail commercial”, es un contrato de arrendamiento favorable para los inquilinos.

El contrato de arrendamiento podría establecer el pago de una cantidad de

dinero (fianza) por el inquilino, determinado libremente por las partes, destinada a

garantizar al arrendador la correcta ejecución del contrato. Este pago tiene que ser

reembolsado al inquilino cuando deja el local a condición de que haya cumplido sus

38
obligaciones contractuales y que no haya ningún imperfecto en el local que no estuviera

con anterioridad.

La repartición de las cargas y de los gastos entre el inquilino y el arrendador

tiene que figurar en el contrato de arrendamiento en un inventario preciso y limitativo.

● Al cargo del inquilino: los gastos de mantenimiento y de reparaciones cotidianas.

● Al cargo del arrendador: los gastos de grande reparación.

Estas son las principales diferencias entre el arrendamientos de locales en España y Francia.

CAPITULO III

LA RECEPCION DE LA PROTECCION AL REGIMEN DE ARRENDAMIENTO

DE LOCALES COMERCIALES EN LA LEGISLACION CHILENA.

No encontramos en el código de Comercio la regulación del contrato de

arrendamiento de locales comerciales; no se ocupó el legislador mercantil de regular ese

39
contrato en el libro pertinente, a lo mejor, porque ·consideró suficiente la estructura general

de este contrato contemplada en el código Civil de manera supletoria.

El contrato de arrendamiento o locación (locatio-conductio) por su

denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada

arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o

inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso

o goce un precio cierto y determinado.

Tiene que ver con el precio que puede consistir en una suma de dinero

pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre

de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que

sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta

en especie); que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la

cosecha (aparcería).

NATURALEZA JURIDICA: Confiere un título de mero tenedor, porque el arrendatario

no tiene el título de propietario, sino que reconoce dominio ajeno(del arrendador).

El local comercial que sirve de soporte físico al establecimiento de comercio,

es decir, donde tiene su asiento y desarrollo la empresa comercial, puede no ser de

propiedad del empresario, quien puede haberlo tomado a título de arrendamiento.

40
Ese derecho de mera tenencia que tiene el empresario mercantil, hace parte integrante de su

establecimiento y es el objeto de la regulación legal y de la consiguiente protección

consagrada por el legislador.

En este orden de ideas, trae nuestra legislación un sistema de protección a los

derechos del arrendatario, armonizado con los derechos del arrendador.

CONCLUSIONES

41
 El ámbito del contrato de arrendamiento sobre locales destinados al

funcionamiento de establecimientos de comercio, constituye un escenario propicio para el

debate en torno a colisiones de derechos tales como la propiedad que ostenta el arrendador

sobre el inmueble y la empresa como función social en cabeza del propietario del

establecimiento. Así es posible reconocer valores y fines implícitos en las normas

pertinentes tales como la conservación y unidad de la empresa en tanto generadora de

riqueza y agente coadyuvante al mantenimiento del empleo, lo que justifica herramientas

legales que garanticen la igualdad material de los contratantes en el ámbito del

arrendamiento. En cuanto a la renovación del contrato de arrendamiento sobre bienes

destinados a establecimientos de comercio, es claro que se trata de una garantía que se

radica como prestación a favor del empresario. Como suele suceder en otras legislaciones

en las que existe este favoritismo legislativo. Esta protección especial se constituye sin

más en un gravamen a la propiedad inmobiliaria. Lo anterior en atención a que el

legislador debiera de establecer de manera radical un régimen de causales taxativas para

que opere la restitución en este tipo de situaciones, las cuales, en todo caso constituyen una

carga para el propietario del inmueble. Esta colisión entre derechos, la propiedad y la

empresa, se resuelve legislativamente a través de reglas especiales, propias del Derecho

Mercantil, dando prevalencia a los derechos del empresario. En consecuencia en estas

condiciones los derechos que se le reconocen pueden llevar a relativizar el carácter

(absoluto) que se afirma sobre la propiedad y constituye más bien, cuando se dan las

condiciones aquí señaladas, un gravamen a la misma. Debieran de ser los organismos del

Estado quienes por medio de sus intervenciones acudan a las protecciones legales que

además se incluyan en normativas como por ejemplo el Código de Comercio para proteger
42
los derechos de arrendatarios de establecimientos de comercio en situación de indefensión

aplicando las protecciones relacionadas con la renovación del contrato cuando los

arrendadores han desconocido el derecho que recogen algunas legislaciones extranjeras y

que debiéramos de hacer propios tales como la renovación y a la preferencia.

En mi memoria de tesis he tratado de dar a conocer un problema real en Chile, como lo

es la falta de legislación especial para el arrendamiento de locales comerciales, o

industriales y para ello he dado a conocer como otros países tienen legislaciones especiales

para este tema y que les ha brindado ventajas al momento de arrendar un local comercial y

recibir el retorno propio de una inversión para instalarse con un negocio. Asi en el presente

trabajo, he expuesto que la situacion legal en nuestro pais respecto del arrendamiento de

locales comerciales debiera de cambiar por medio de una ley que proteja la inversión del

empresario, industrial por medio de esta ley lograr que exista una oportunidad para

recuperar la inversión inicial del negocio, de hecho sostengo que la normativa de la ley de

arrendamiento que existe en la ley 18.101 no aporta las facultades necesarias para el

empresario, ya que se somete a regímenes comunes y a elementos que jamás podrán llegar

a dar una señal de eficiencia al sistema económico.

Señalo además que luego de analizar el contexto histórico, social y jurídico de la

gestación de la actual ley de arrendamiento en sus disposiciones transitorias se hacia

presente en ciertos indicios que pudiera hacerse una distinción entre arrendamientos, pero

que si bien se tuvo la intención y provocar la diferenciación esta no logra concretarse en

una ley aparte para arrendamientos de locales comerciales. Asi la actual ley protege solo el

bien jurídico único, que es la propiedad del arrendador, mientras que no se hace cargo del

aspecto de la inversión del empresario en un local comercial al momento de arrendar un

local comercial. Y que debiera de existir una ley aparte ya que con el avanzar en el
43
análisis histórico y jurídico podemos evidenciar que es necesario una nueva ley, ante la

ausencia de una ley especial para esos efectos, y hacerse cargo de esta problemática distinta

y asociada mas al empresario y los gastos en que este incurre. Debiendo establecerse un

cuerpo legal que regule este ámbito de la economía, determine los motivos y necesidades,

pudiendo verificarse que esas necesidades queden cubiertas y relativamente sino

completamente satisfechas.

Todo lo anterior me permite concluir que corresponde una respuesta de origen

legislativo destinada a una reforma que implemente este sistema de arrendamiento de

locales comerciales, pudiendo señalarse que el sistema actual de la ley de arrendamiento en

Chile dista mucho de ser un sistema perfecto, lo que se evidencia en las necesidades de

algunos puntos específicos y grupos específicos existentes en nuestro país, que necesitan

una regulación mas adecuada, y por la falta de una norma clara y eficiente pierdan su

dinero por un arrendador que al ver el arreglo de un local comercial aumente

arbitrariamente el canon de arrendamiento, o permita ponerle termino al cumplido el plazo

de un año sin posibilidad de recuperar la inversión inicial.

Por ultimo, dado el actual escenario propongo un proyecto de ley de

arrendamiento de locales comerciales e industriales en forma diferenciada del

arrendamiento de casas, o habitaciones, ya que es la vía mas apta para proteger la inversión

y fortalecer al empresario, asi como combatir a los inescrupulosos arrendadores asociados

a su propia ganancia, sin considerar al arrendatario comercial, proponiendo posibles

medidas preventivas, educativas y legislativas, entre ellas podríamos mencionar derechos y

obligaciones del arrendador de locales comerciales de respetar un plazo para recuperar el

dinero invertido en el negocio como lo hacen en otros países, y además de determinar

44
principios y criterios de acción y gestión que impliquen que se les dé un tratamiento

determinado de igualdad ante la ley.

BIBLIOGRAFIA

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