Derecho Reales ll

Guía de Estudio

1- ¿Que es un interdicto de obra nueva u obra ruinosa?

R/- El interdicto de obra nueva tiene por objeto suspender obra nueva o en
construcción puede ejercerlo el propietario o las personas que se siente
perjudicados con la construcción de dicho inmueble.

2- ¿Qué es un interdicto de derribo?

R/- Este interdicto tiene por objeto dos situaciones primero tomar medidas
de precaución para evitar riesgos por el mal estado de edificaciones,
columnas, ramas, arboles, u objetos análogos que puede causar daño al caer.
Segundo demoler parcial o totalmente una obra en mal estado.

3- ¿Qué es un interdicto de deslinde y amojonamiento e cercamiento?

R/- Este interdicto tiene por objeto señalar al verdadero titular de la

propiedad y fijar sus verdaderos limites por amojonamiento se entiende, que
es la facultad de plasmar físicamente su propiedad y el deslinde es el acto
formal de distinguir los límites de propiedad, interdicto de cercamiento todo
propietario podrá cercar o cerrar sus heredades por medio de paredes, zanjas,
setos vivos o muertos o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las
servidumbres constituidas.

4- ¿A qué se refiere cuando hablamos del contenido y límites del

usufructo?

R/- Es el ámbito de poder que tiene el usufructuario, que esta limitados por
título constitutivo y por la ley, los derechos y obligaciones del usufructuario
que serán los que determine el título constitutivo del usufructo se permite
todo el juego a la autonomía de voluntad al permitir en título de constitución

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levante el límite legal impuesto al disfrute del usufructo de conservar la
forma y la sustancia.

5- ¿Indique y explique los elementos constitutivos del derecho del

usufructo?

R/- Elementos personales: el usufructuario titular del derecho real, el nudo

propietario que es el dueño de la cosa sobre la que se constituye el derecho
real. El código no establece ningún requisito respecto a la capacidad de ser
usufructuario por esta razón se rigen por las reglas generales de la capacidad,
pueden ser usufructuarios tantas personas físicas como jurídicas, además se
puede constituir el usufructo a favor de una o varias personas, o
simultáneamente.

Elementos reales: es el objeto del derecho del usufructo, puede ser objeto del
derecho usufructo tanto cosas como derechos e incluso las universalidades.
En cuanto a las cosas todas las que estén dentro del comercio de los hombres
y sean susceptibles de gozo y utilidad puede constituirse sobre bienes
muebles e inmuebles el derecho del usufructo puede recaer total o
parcialmente sobre una cosa, el usufructo se extiende sobre las accesiones de
la cosa usufructuada (servidumbres, aumento de valor de la misma). En
cuanto a los derechos se puede constituir el usufructo, siempre que no sea
derechos personalísimos o intransferibles. En cuanto a la universalidad
admite que el usufructo recaiga sobre todo patrimonio.

6- ¿Cuáles son los derechos e obligaciones del usufructuario y nudo

propietario y cuáles son las causas de extinción del derecho del usufructo
y sus respectivos efectos, características?

R/- Derechos del usufructuario

a) Facultades de aprovechamiento: el derecho de disfrutar las cosas, el

usufructuario tiene derecho a percibir los frutos naturales, industriales,

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civiles de los bienes en usufructo (no tesoros) los frutos naturales o
industriales, pendientes al tiempo de comenzar el usufructo. Pertenecen al
usufructuario y los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo
pertenecen al propietario (pero este debe de pagar los gastos)

b) Derecho alas accesiones: el usufructuario tendrá derecho a disfrutar el

aumento que reciba por accesión la cosa usufructuada, las servidumbres a su
favor y general a todos los beneficios inherentes a la misma.

c) Derecho de mejorar la cosa: el usufructuario tiene derecho a realizar

mejoras útiles o de recreo siempre que no altere su forma o sustancia no tiene
derecho a indemnización por ellas y solo se le reconoce la posibilidad de
retirarlas en el momento de acabar el derecho de usufructo siempre cuando
no haya deterioro de la cosa usufructuada.

d) Derecho a las servidumbres y demás beneficiosas que tuviese la cosa

usufructuada.

e) Faculta de disposición: el usufructuario podrá aprovechar por sí mismo la

cosa usufructuada, arrendar a otro y enajenar su derecho de usufructo,
aunque sea título gratuito, pero todos los contratos que realice el
usufructuario con terceros se extinguirán a finalizar su derecho usufructo.

Obligaciones del usufructuario

a) El usufructuario tiene la obligación de cuidar la cosa usufructuada como

un padre de familia, si enajena o arrienda su derecho de usufructo será
responsable del menoscabo de la cosa por culpa, negligencia del que lo
sustituye.

b) Reparaciones: el usufructuario tiene la obligación de realizar reparaciones

ordinarias están son las exigidas por el deterioro producido por el uso natural
de la cosa, si no lo hace propietario lo podrá hacer a costa del usufructuario.
Las reparaciones extraordinarias son cuenta del propietario, el usufructuario
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está en la obligación a darle aviso cuando fuera urgente la necesidad de
hacerlas, si no lo haces el usufructuario la podrá hacer cobrando los gastos
al propietario.

c) contribuciones y cargas: el pago de las cargas y contribuciones anuales y

los gravámenes los paga usufructuario, las contribuciones sobre el capital los
paga el propietario.

d) Obligaciones por razón custodia: el usufructuario tiene la obligación de

avisar al propietario sobre cualquier acto de un tercero que lesione el derecho
propiedad, si no lo hace cargara con la culpa (daños y perjuicios)

e) Gastos pleito: el usufructuario pagara los gastos, costas, condenas de

pleitos sostenidos sobre el usufructo.

Derechos del nudo propietario

a) Derecho a inspeccionar la actuación del usufructuario sin causarle

molestias.

b) A imponer servidumbres sobre el bien inmueble sin el consentimiento del

usufructuario siempre y cuando no perjudique el derecho de servidumbre.

c) Hipotecar su derecho de nuda propiedad (nuda propiedad) esto afectara a

toda la propiedad salvo que pacte lo contrario.

e) Puede hacer actos de conservación de la cosa, obras y mejoras, nuevas

plantaciones siempre que no se perjudique el derecho de usufructo.

Obligaciones del nudo propietario

a) Entregar la cosa cuando se constituya el usufructo.

b) No hacer nada que perjudique al usufructuario.

c) Respetar la sustancia y la forma del usufructo.

d) Realizar mejoras extraordinarias.

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Causas de extinción del derecho de usufructo

a) Por muerte del usufructuario.

b) Expiración del plazo o el cumplimiento de la condición resolutiva.

c) Renuncia del usufructo.

d) Perdida de la cosa y la reunión de la nuda propiedad y el usufructo.

Efectos del usufructo

Efectos de goce y disfrute por parte del usufructuario durante el transcurso

del derecho de usufructo, al terminar el usufructo se entregará la cosa
usufructuada al propietario, salvo derecho de retención que compete al
usufructuario o sus herederos por los desembolsos que deban ser
reintegrados.

Características

a) Es un derecho subjetivo erga omnes.

b) Es un derecho real limitativo de dominio.

c) Es un derecho de carácter temporal y trasmisible.

d) Es un derecho de goce y disfrute.

7- ¿Qué es derechos de uso y de habitación, en que se diferencia con el

derecho de usufructo?

R/- El derecho de uso es aquel derecho real que recae sobre el uso de una
cosa ajena para solventar las necesidades básicas de la persona y el derecho
habitación es aquel derecho real de una persona sobre cosa ajena de ocupar
una casa para vivir. El derecho de uso y habitación se diferencia del usufructo
que ese derecho es más limitado que el derecho usufructo que tiene mayores
facultades para usufructuario.

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8- ¿Qué es una servidumbre?

R/- Es un gravamen impuesto sobre inmueble en beneficio de otro

perteneciente a distinto dueño, el inmueble a cuyo favor está constituida la
servidumbre, se llama fundo dominante y que sufre dicho gravamen se llama
fundo sirviente, se puede establecer servidumbres a favor de una o varias
personas u comunidades, las servidumbres se configuran como limitaciones
al derecho de la propiedad basadas en relaciones de vecindad, no pueden
existir si no reportan utilidad al fundo dominante.

9-Explique que son censos y cuales son los tipos de censo en el derecho
real de propiedad?

R/ Se constituye un censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al

pago de un canon o redito anual en retribución de un capital que se recibe
dinero o del dominio pleno o menos pleno que se trasmiten de los mismos
bienes.

Censo enfitéutico: Consiste cuando una persona cede a otra el dominio útil,
una finca reservándose directo y el derecho de recibir por parte del enfiteuta
un capital anual por el reconocimiento de ese dominio.

Censo consignativo: Es cuando es el censatario le impone un gravamen de

canon a la propiedad de un inmueble que le pertenece como medio de pago
de un capital que este recibe por parte del censualista y que se ve obligado a
pagar.

Censo reservativo: es cuando una persona cede otra el pleno dominio de la

propiedad reservándose el pago por ese mismo inmueble un canon anual que
debe pagar censatario.

10- ¿Explique que es el derecho de retracto, el derecho de tanteo, y el

contrato de opción?

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R/- El derecho de retracto: cosiste cuando el vendedor se reserva el derecho
de recuperar la cosa vendida con la obligación de rembolsar al comprador el
precio de la venta, los gastos del contrato o cualquier otro pago legitimo
hecho por la venta.

El derecho de tanteo: Es aquel derecho que le otorga a su titular la posibilidad

de adquirir con preferencia una cosa que proyecta enajenar su titular, los
tanteos y retractos tiene su origen de manera convencional o legal.

Contracto de opción: Es cuando una persona se compromete a vender una

cosa a un tercero en un lapso determinado.

11- ¿Qué es la anticresis, ¿cuál es su naturaleza jurídica y mercantil

¿cuáles son sus partes?, ¿qué actos realiza el acreedor?, ¿cuáles
derechos y obligaciones tiene?, ¿cuál es su objeto e efectos y requisitos?

R/- Es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y que
autoriza al acreedor a percibir los frutos con la obligación de aplicarlos pago
de intereses, si se debieran y después al capital del crédito.

La naturaleza jurídica y mercantil: Es un contrato de naturaleza civil o

mercantil, que va casi siempre acompañado del contrato de hipoteca, de
manera independiente que está supeditada a la voluntad de dos partes, siendo
así el aspecto mercantilista no se genera, se da por el cumplimiento de
obligacion ya que es una relación directa con una persona y no con el
comercio.

Partes: Deudor es quien entrega el bien inmueble para que se paga el crédito
con los frutos de este. Acreedor es quien recibe el bien inmueble por parte
deudor para pagarse la obligación por medio de los frutos percibidos por este.

Objeto: Es la amortización de una obligación por medio de la entrega de un

bien inmueble concediendo el derecho de retención al acreedor para percibir
el los frutos como pago para hacer efectivo el crédito.
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Actos del acreedor: Usar la cosa, ejercer actos de administración, percibir los
frutos de la cosa y disponer de ella, para que la anticresis se perfeccione no
requiere escritura pública, pero si se hace el acreedor puede imponer su
derecho real, frente propios adquirientes del dominio y cualquier otro como
el usufructuario.

Efectos: El acreedor anticrético goza de los mismos derechos del

arrendatario para el pago de mejoras, perjuicios y gastos. Cuando el
inmueble solo amortiza los intereses de suma prestada o cuando no alcanza
para amortizarla en el tiempo convenido solo puede ejercer la acción penal
de su crédito sobre lo bienes del deudor, pero nunca puede retener la finca
por el pago del crédito que le presto el deudor. El deudor no puede pedir la
restitución de la cosa dada en anticresis si no hasta la extinción total de la
deuda, pero el acreedor puede devolverla en cualquier tiempo y buscar hacer
efectivo su crédito por otros medios legales sin perjuicio de lo estipulado en
el contrato.

Derechos del acreedor: La anticresis por si solo no da un derecho real sobre

la cosa entregada, tiene derecho al pago de daños y perjuicios y a las mejoras
como el arrendamiento, tiene derecho que con la cosa entregada en anticresis
se cubra primero los intereses y luego el capital del crédito, derecho
retención hasta que le pagué la deuda.

Obligaciones del acreedor

Responder por culpa leve en el uso y explotación de la cosa, no realizar

mejoras útiles o voluntarias sin permiso del propietario, entregar la cosa en
el momento del pago.

Requisitos: capacidad, consentimiento, objeto licito, causa licita.

12- ¿Cuál es la diferencia entre contrato arredramiento y la anticresis?

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R/- En el contrato de arrendamiento solo es para disfrutar bien en tenencia,
en la anticresis es como medio de pago de una obligación crediticia.

13- ¿Cual es la diferencia entre la anticresis y la prenda inmobiliaria?

R/- La anticresis es un contrato mediante cual acreedor no tiene derecho de

preferencia en la prenda inmobiliaria si puede el acreedor vender la prenda
para hacer efectivo su crédito, en el contrato de prenda inmobiliaria si da un
verdadero derecho real al acreedor, en el contrato de anticresis el acreedor
no tiene ese derecho real.

14- ¿Qué es la enfiteusis, cual es su naturaleza jurídica, cuales son sus

características y obligaciones, porque se considera un derecho real?

R/- Es un derecho real que supone la cesión del dominio útil de un inmueble
a cambio de un pago anual de un canon y un laudemio para cada enajenación
de dicho dominio es un requisito inscribirlo en escritura pública, su
naturaleza jurídica es tanto mercantil como civil, entre sus características
esta, es consensual, productor de obligaciones, oneroso, bilateral y reciproco,
conmutativo. Se considera de derecho real porque el enfiteuta puede hacer
valer su derecho frente a cualquier persona que perturbe su dominio útil.
Entre sus obligaciones es que ambas partes inscriban su derecho real de
enfiteusis en el registro de la propiedad, es posible la transmisión del derecho
real de cosa ajena por inter vivos o mortis causa.

15- ¿Qué es accesión y cuales son las dos facultades distintas del
propietario del dominio de un inmueble?

R/- Consiste en que lo plantado, edificado o sembrando se va presumir que

ha sido realizado por el propio dueño de ese suelo, siendo que este hará suya
la plantación o edificación que se lleve acabo en su propiedad. Entre las dos
facultades que tiene el propietario del dominio de la propiedad, la primera

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sería el derecho propiedad sobre suelo y la segunda el derecho de propiedad
de la siembra o edificación que sobre este suele se realice.

16- ¿Qué es derecho real de superficie, cuáles son sus dos

manifestaciones, cuáles son sus elementos, características, ¿cuáles son
los tipos derecho real de superficie que existen?

R/- El derecho real de superficie es un derecho real sobre cosa ajena al cual
le otorga a un sujeto el derecho de construir una propiedad, sobre un terreno
ajeno, este derecho le permite construir, o plantar sobre el mismo y hacer
suyo lo plantado, construido a cambio de un canon respetando el plazo
inicialmente pactado. El derecho real de superficie se manifiesta en

Ius edificandi que es el derecho de edificar y de hacer suyo lo edificado o

el derecho de utilizar un inmueble ajeno para fin específico, la propiedad
superficiaria es el derecho real de tener, gozar, mantener, disponer de lo
edificado.

Características: Es un derecho real de cosa ajena, temporalidad, es

trasferible, gravable, divisible.

Elementos

Elemento real objetivo es aquel elemento que viene siendo el objeto en el

cual recae el derecho real de superficie que se manifiesta en: a- obra propia
sobre inmueble ajeno, b- obra propia sobre inmueble propio, c- obra
autónoma, d- obra destina larga duración.

Elemento personal:

Es aquel elemento donde intervienen las partes del derecho real de superficie,
que vienen hacer el superficiante que es la persona que otorga el derecho real
de superficie y el superficiario que es la persona que recae el derecho real de
superficie.

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Tipos derecho real de superficie: a- sobre lote baldío, b- lote con reserva por
parte del superficiante, c. sobre inmueble ya edificado, d- sobre inmueble ya
edificado en propiedad condominio. e- sometido en el derecho real superficie
al régimen de propiedad condominio, subterráneo bajo el suelo.

17- ¿Cuál es la diferencia entre derecho de superficie y el contrato

arredamiento?

R/- El derecho real de superficie se diferencia del contrato arredamiento que

el primero es un derecho real y el segundo es un derecho personal, otra
diferencia que el contrato de arredamiento siempre debe ser oneroso, el
derecho real de superficie su concesión puede ser tanto gratuito como
oneroso, otra diferencia seria que el arredamiento no se le puede cambiar a
la naturaleza bien y en el derecho real de superficie sí.

18- ¿Cuál es la diferencia entre la accesión y el derecho real superficie?

R/- La diferencia radica que en la accesión que lo construido en la propiedad

del propietario se presume de él, mientras que el derecho real de superficie,
lo construido por la persona titular del derecho real de superficie se considera
de la propiedad del superficiario cualquier edificación ella por este.

19- ¿Cuál es la diferencia entre el usufructo y el derecho real de

superficie?

R/- El derecho real de superficie de diferencia del usufructo porque no se

extingue con la muerte como si sucede en el usufructo otra diferencia seria
el usufructo no se puede cambiar la naturaleza del objeto que recae el
usufructo, en el derecho real de superficie si puede cambiar, otra diferencia
es el que el derecho real de superficie es mas amplio que el usufructo en el
término de duración del derecho.

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